首頁 > 優(yōu)秀范文 > 國(guó)有土地法律法規(guī)
時(shí)間：2023-09-24 15:37:03
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇國(guó)有土地法律法規(guī)范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
收回國(guó)有土地使用權(quán),有人認(rèn)為是縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門的權(quán)力,有人則認(rèn)為是縣級(jí)以上人民政府的權(quán)力｡在談?wù)撨@個(gè)問題之前,必須先認(rèn)清土地使用權(quán)是怎樣批出去的,即土地使用權(quán)是如何進(jìn)行出讓與劃撥的?《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓,由市､縣人民政府有計(jì)劃､有步驟地進(jìn)行｡出讓的每幅地塊､用途､年限和其他條件,由市､縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃､建設(shè)､房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,由市､縣人民政府土地管理部門實(shí)施｡”該法第二十二條規(guī)定:“土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償､安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為｡”從以上兩條規(guī)定可以看出,土地使用權(quán)的出讓與劃撥是縣級(jí)以上人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的權(quán)力｡由此按照職權(quán)法授以及行使權(quán)力應(yīng)保持始終一致的原則推斷,收回國(guó)有土地使用權(quán)的應(yīng)該是原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府,而不是其所屬的土地行政主管部門｡這也與《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定是一致的｡該法第三十七條及第五十八條明確規(guī)定,收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限,是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府,而具體組織實(shí)施收回工作的,既可以是縣級(jí)以上人民政府,也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門｡
處罰性收回應(yīng)嚴(yán)格遵循程序
土地行政處罰是指縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門,依法對(duì)違法用地者實(shí)施的法律制裁,土地行政處罰權(quán)是土地法律法規(guī)賦予縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門的一項(xiàng)職權(quán)｡雖然《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條第二款規(guī)定:“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)､利用土地的,市､縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正,并根據(jù)情節(jié)可以給予警告､罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”,但筆者認(rèn)為,這種情況下,應(yīng)按照國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》第五條的規(guī)定,下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》,依法收回國(guó)有土地使用權(quán)｡如果當(dāng)事人拒不交出土地的,才可以由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》第七十八條及第八十條的規(guī)定行使處罰權(quán),處以罰款,逾期不履行處罰決定書的,可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行｡
一年來，我辦圍繞《土地管理法》、《國(guó)土資源管理?xiàng)l例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)和金塔縣人民政府金政發(fā)[2013]115號(hào)文件要求，加強(qiáng)集約、節(jié)約利用土地資源管理，在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批、規(guī)劃測(cè)量、定位放線等工作環(huán)節(jié)中，加強(qiáng)管理，完善措施，加大違規(guī)違法建筑案件查處力度，取得了明顯成效。
一、加大了土地法律法規(guī)宣傳
為了提高廣大人民群眾的思想認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)法制觀念，我辦采取多種形式，開展了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理規(guī)定》等法規(guī)的宣傳學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了廣大市民的國(guó)土資源保護(hù)意識(shí)。于6月25日在航天廣場(chǎng)懸掛橫幅進(jìn)行宣傳，接到群眾咨詢達(dá)280人次，共印發(fā)宣傳資料1000多張，印發(fā)的法律資料深受廣大人民群眾的歡迎，使大家更深層地了解法律宣傳的重要性。
二、加強(qiáng)了項(xiàng)目用地規(guī)劃審批
強(qiáng)化規(guī)劃執(zhí)法管理，落實(shí)了部門聯(lián)審、專家評(píng)審、批前公示等制度，按照現(xiàn)場(chǎng)勘察、征詢國(guó)土、環(huán)保等相關(guān)部門意見，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，杜絕了違規(guī)審批現(xiàn)象。今年共下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證29份，審批用地面積305.4萬平方米。下發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)許可證7份，審批用地面積9.5萬平方米，共出具規(guī)劃出讓條件通知書37份。
三、加強(qiáng)了項(xiàng)目規(guī)劃復(fù)線驗(yàn)線
認(rèn)真貫徹落實(shí)了測(cè)繪管理的各項(xiàng)法律法規(guī)，做到了依法測(cè)繪。
一年來，按照縣上基礎(chǔ)測(cè)繪規(guī)劃編制工作的安排和部暑，按照《測(cè)繪法》等法律法規(guī)的規(guī)定，積極主動(dòng)配合開展各項(xiàng)測(cè)量工作。在規(guī)劃項(xiàng)目建
一、高度重視土地執(zhí)法監(jiān)察工作
土地執(zhí)法監(jiān)察是土地管理的重要手段和措施，管理的最終目的是實(shí)現(xiàn)管理者依法管地，用地者依法用地。各縣要高度重視國(guó)土執(zhí)法監(jiān)察工作，在當(dāng)前國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、土地供需矛盾日益突出的形勢(shì)下，土地執(zhí)法監(jiān)察工作顯得尤其重要。各縣要進(jìn)一步加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍建設(shè)，在新一輪機(jī)構(gòu)改革中，要充實(shí)配強(qiáng)人員，改善土地執(zhí)法監(jiān)察工作裝備，配備必要的監(jiān)察車輛和通訊工具，切實(shí)發(fā)揮土地監(jiān)察在巡回監(jiān)察和案件查處工作中的職能作用，確保土地執(zhí)法監(jiān)察工作順利開展。
二、強(qiáng)化土地法制宣傳，增強(qiáng)干部群眾法制觀念
各縣要廣泛深入宣傳土地管理法律法規(guī)和《中華人民共和國(guó)刑法》中有關(guān)土地犯罪條款以及國(guó)土資源部、監(jiān)察部、人力資源部等五部委出臺(tái)的《違反土地管理問責(zé)辦法》（15號(hào)令），要把宣傳的重點(diǎn)放在領(lǐng)導(dǎo)層，教育廣大干部模范執(zhí)行國(guó)家和省頒布的有關(guān)土地管理的各項(xiàng)法律法規(guī)。紀(jì)檢監(jiān)察、公安、司法機(jī)關(guān)要主動(dòng)支持和協(xié)助國(guó)土管理部門搞好土地法律法規(guī)以及相關(guān)法律和規(guī)定的宣傳教育，有選擇地披露和曝光違法用地責(zé)任人的查處情況，提高宣傳實(shí)效，形成各級(jí)政府依法行政，社會(huì)自覺守法的良好風(fēng)氣。
三、加大土地案件查處力度
一、牢固樹立遵守土地管理法律法規(guī)的意識(shí)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，深刻認(rèn)識(shí)保護(hù)耕地的極端重要性，本著對(duì)人民、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，進(jìn)一步提高依法管地用地的意識(shí)。要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地，對(duì)違反法律法規(guī)批地、占地的，必須嚴(yán)肅查處。
二、加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃實(shí)施管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度
（一）嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，要嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等修改，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度及土地利用計(jì)劃管理。為加強(qiáng)土地管理，實(shí)施土地利用總體規(guī)劃、控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，必須嚴(yán)格按已依法批準(zhǔn)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃管理土地，切實(shí)維護(hù)和尊重規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。凡不符合土地利用總體規(guī)劃用地的，一律不得批準(zhǔn)實(shí)施，因建設(shè)需要修改土地利用總體規(guī)劃的用地必須嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，嚴(yán)禁超計(jì)劃報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
（三）嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是國(guó)土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行審查。
預(yù)審應(yīng)遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規(guī)劃；2、是否體現(xiàn)保護(hù)耕地，規(guī)劃是否是基本農(nóng)田；3、是否體現(xiàn)合理和集約利用土地原則；4、是否符合國(guó)家供地政策。審核時(shí)應(yīng)堅(jiān)決遏制低水平的重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)項(xiàng)目用地，凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過項(xiàng)目用地預(yù)審，項(xiàng)目建設(shè)單位向縣發(fā)展和改革委等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附縣國(guó)土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。
（四）規(guī)范用地審批程序。在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局，必須符合城市規(guī)劃，取得縣建委統(tǒng)一核發(fā)的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，方可到縣國(guó)土局申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。用地單位不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用條件內(nèi)容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等），確需改變的需重新報(bào)經(jīng)建委審批。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地各項(xiàng)控制指標(biāo)（投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地）嚴(yán)格按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。對(duì)原已簽訂國(guó)有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目，在調(diào)整總平面規(guī)劃方案時(shí)，若開發(fā)強(qiáng)度增加，需重新核發(fā)“一書一證”并重新簽訂國(guó)有土地出讓合同。
三、明確法律主體，規(guī)范招商用地簽約行為
（一）按照《中華人民共和國(guó)土地法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）要求，只有經(jīng)縣級(jí)以人民政府批準(zhǔn)供地，發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，縣國(guó)土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個(gè)人征訂的土地出讓合同都是非法和無效的。
（二）不符合上述規(guī)定，將土地提供給用地單位建設(shè)，并以“定金”、“預(yù)付土地款”、“預(yù)付安置補(bǔ)償費(fèi)”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負(fù)責(zé)退還；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的，沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復(fù)土地原狀；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可并處罰款。
四、加快土地有形市場(chǎng)建設(shè)步伐，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)交易行為
（一）按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的舊城改造用地，應(yīng)以市場(chǎng)方式公開供地。
（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓土地。確需改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)申請(qǐng)土地管理部門依法辦理。對(duì)于擅自改變土地用途的，責(zé)令交還土地，并處以罰款；對(duì)于私下轉(zhuǎn)讓土地的，按“非法轉(zhuǎn)讓土地”查處。
五、加強(qiáng)集體土地管理，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田
（一）切實(shí)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要結(jié)合土地利用更新調(diào)查和土地利用總體規(guī)劃修編工作，認(rèn)真編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則進(jìn)行編制。
（二）鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，堅(jiān)決執(zhí)行“一戶一宅”、“戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)予他人，不得再批準(zhǔn)宅基地”的法律規(guī)定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴(yán)格按批準(zhǔn)的面積批放宅基地。
（三）禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租未經(jīng)批準(zhǔn)的非集體建設(shè)土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
(四)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須保證依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃中確定的基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低。同時(shí)要全面落實(shí)基本農(nóng)田的“五個(gè)不準(zhǔn)”，即：不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)進(jìn)行挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等導(dǎo)致耕作嚴(yán)重破壞的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；除法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目外，不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
六、禁止土地閑置，提高土地利用效率
（一）本著節(jié)約用地，集約經(jīng)營(yíng)的原則，充分利用好現(xiàn)有存量建設(shè)用地和儲(chǔ)備地。要把項(xiàng)目盡量引向既符合土地、城市規(guī)劃，又具有基礎(chǔ)設(shè)施配套功能的地方開發(fā)建設(shè)。避免造成資金投入過重，基礎(chǔ)設(shè)施難以配套，項(xiàng)目無法按期竣工投產(chǎn)，形成新的土地閑置問題。
（二）本著積極穩(wěn)妥、科學(xué)處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認(rèn)定為閑置土地，堅(jiān)決收回。對(duì)開發(fā)投入不足或長(zhǎng)期不繼續(xù)投資建設(shè)的工程和項(xiàng)目，要下達(dá)督促動(dòng)工通知書。
（三）加強(qiáng)批后土地管理。國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃部門要對(duì)批后建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行跟蹤管理，督促用地項(xiàng)目按合同規(guī)定的投資強(qiáng)度、容積率和施工進(jìn)度等要求施工。對(duì)不能按要求施工建設(shè)的項(xiàng)目，要及時(shí)通報(bào)，督促改正，防止出現(xiàn)新的閑置土地。
七、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益
（一）嚴(yán)格征地補(bǔ)償。要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低，項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須按照批準(zhǔn)的征地方案執(zhí)行。建設(shè)業(yè)主用地必須把征地補(bǔ)償費(fèi)用足額列入預(yù)算，并將征地補(bǔ)償費(fèi)用全額繳入國(guó)土資源管理部門的專用帳戶，由國(guó)土資源管理部門依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；征地補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)足額支付前，被征地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以拒絕交地。
（二）妥善安置被征地農(nóng)戶。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際，制定可行的安置辦法，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)先將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民納入城市就業(yè)體系，建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征用農(nóng)民集體所有土地時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在本行政區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕地，有條件的應(yīng)安排相應(yīng)的就業(yè)崗位。對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，可進(jìn)行異地移民安置。勞動(dòng)和社會(huì)保障部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門為被征地農(nóng)民提供就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障。
（三）嚴(yán)格征地程序。在征地依法報(bào)批前，要將征地用途、質(zhì)量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民；對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)；對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>
一、牢固樹立遵守土地管理法律法規(guī)的意識(shí)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，深刻認(rèn)識(shí)保護(hù)耕地的極端重要性，本著對(duì)人民、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的精神，嚴(yán)格依法管理土地，進(jìn)一步提高依法管地用地的意識(shí)。要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地，對(duì)違反法律法規(guī)批地、占地的，必須嚴(yán)肅查處。
二、加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃實(shí)施管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度
（一）嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，要嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等修改，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度及土地利用計(jì)劃管理。為加強(qiáng)土地管理，實(shí)施土地利用總體規(guī)劃、控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，必須嚴(yán)格按已依法批準(zhǔn)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃管理土地，切實(shí)維護(hù)和尊重規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。凡不符合土地利用總體規(guī)劃用地的，一律不得批準(zhǔn)實(shí)施，因建設(shè)需要修改土地利用總體規(guī)劃的用地必須嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，嚴(yán)禁超計(jì)劃報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
（三）嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是國(guó)土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行審查。預(yù)審應(yīng)遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規(guī)劃；2、是否體現(xiàn)保護(hù)耕地，規(guī)劃是否是基本農(nóng)田；3、是否體現(xiàn)合理和集約利用土地原則；4、是否符合國(guó)家供地政策。審核時(shí)應(yīng)堅(jiān)決遏制低水平的重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)項(xiàng)目用地，凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過項(xiàng)目用地預(yù)審，項(xiàng)目建設(shè)單位向縣發(fā)展和改革委等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附縣國(guó)土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。
（四）規(guī)范用地審批程序。在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局，必須符合城市規(guī)劃，取得縣建委統(tǒng)一核發(fā)的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，方可到縣國(guó)土局申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。用地單位不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用條件內(nèi)容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等），確需改變的需重新報(bào)經(jīng)建委審批。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地各項(xiàng)控制指標(biāo)（投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地）嚴(yán)格按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。對(duì)原已簽訂國(guó)有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目，在調(diào)整總平面規(guī)劃方案時(shí)，若開發(fā)強(qiáng)度增加，需重新核發(fā)“一書一證”并重新簽訂國(guó)有土地出讓合同。
三、明確法律主體，規(guī)范招商用地簽約行為
（一）按照《中華人民共和國(guó)土地法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔〕28號(hào)）要求，只有經(jīng)縣級(jí)以人民政府批準(zhǔn)供地，發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，縣國(guó)土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個(gè)人征訂的土地出讓合同都是非法和無效的。
（二）不符合上述規(guī)定，將土地提供給用地單位建設(shè)，并以“定金”、“預(yù)付土地款”、“預(yù)付安置補(bǔ)償費(fèi)”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負(fù)責(zé)退還；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的，沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復(fù)土地原狀；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可并處罰款。
四、加快土地有形市場(chǎng)建設(shè)步伐，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)交易行為
（一）按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的舊城改造用地，應(yīng)以市場(chǎng)方式公開供地。
（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓土地。確需改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)申請(qǐng)土地管理部門依法辦理。對(duì)于擅自改變土地用途的，責(zé)令交還土地，并處以罰款；對(duì)于私下轉(zhuǎn)讓土地的，按“非法轉(zhuǎn)讓土地”查處。
五、加強(qiáng)集體土地管理，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田
（一）切實(shí)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要結(jié)合土地利用更新調(diào)查和土地利用總體規(guī)劃修編工作，認(rèn)真編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則進(jìn)行編制。
（二）鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，堅(jiān)決執(zhí)行“一戶一宅”、“戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)予他人，不得再批準(zhǔn)宅基地”的法律規(guī)定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴(yán)格按批準(zhǔn)的面積批放宅基地。
（三）禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租未經(jīng)批準(zhǔn)的非集體建設(shè)土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
(四)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須保證依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃中確定的基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低。同時(shí)要全面落實(shí)基本農(nóng)田的“五個(gè)不準(zhǔn)”，即：不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)進(jìn)行挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等導(dǎo)致耕作嚴(yán)重破壞的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；除法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目外，不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
六、禁止土地閑置，提高土地利用效率
（一）本著節(jié)約用地，集約經(jīng)營(yíng)的原則，充分利用好現(xiàn)有存量建設(shè)用地和儲(chǔ)備地。要把項(xiàng)目盡量引向既符合土地、城市規(guī)劃，又具有基礎(chǔ)設(shè)施配套功能的地方開發(fā)建設(shè)。避免造成資金投入過重，基礎(chǔ)設(shè)施難以配套，項(xiàng)目無法按期竣工投產(chǎn)，形成新的土地閑置問題。
（二）本著積極穩(wěn)妥、科學(xué)處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認(rèn)定為閑置土地，堅(jiān)決收回。對(duì)開發(fā)投入不足或長(zhǎng)期不繼續(xù)投資建設(shè)的工程和項(xiàng)目，要下達(dá)督促動(dòng)工通知書。
（三）加強(qiáng)批后土地管理。國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃部門要對(duì)批后建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行跟蹤管理，督促用地項(xiàng)目按合同規(guī)定的投資強(qiáng)度、容積率和施工進(jìn)度等要求施工。對(duì)不能按要求施工建設(shè)的項(xiàng)目，要及時(shí)通報(bào)，督促改正，防止出現(xiàn)新的閑置土地。
七、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益
（一）嚴(yán)格征地補(bǔ)償。要采取切實(shí)措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低，項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須按照批準(zhǔn)的征地方案執(zhí)行。建設(shè)業(yè)主用地必須把征地補(bǔ)償費(fèi)用足額列入預(yù)算，并將征地補(bǔ)償費(fèi)用全額繳入國(guó)土資源管理部門的專用帳戶，由國(guó)土資源管理部門依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)；征地補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)足額支付前，被征地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以拒絕交地。
（二）妥善安置被征地農(nóng)戶。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際，制定可行的安置辦法，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)先將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民納入城市就業(yè)體系，建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征用農(nóng)民集體所有土地時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在本行政區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕地，有條件的應(yīng)安排相應(yīng)的就業(yè)崗位。對(duì)不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，可進(jìn)行異地移民安置。勞動(dòng)和社會(huì)保障部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門為被征地農(nóng)民提供就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障。
（三）嚴(yán)格征地程序。在征地依法報(bào)批前，要將征地用途、質(zhì)量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民；對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)；對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>
xx年，在局黨組的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我所以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，刻苦勤奮、認(rèn)真努力開展工作，完成全部工作任務(wù)，取得良好成績(jī)。下面，根據(jù)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排和要求，就我所xx年工作情況向領(lǐng)導(dǎo)和同志們做如下匯報(bào)，如有不當(dāng)，請(qǐng)批評(píng)指正：
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)，積極創(chuàng)建優(yōu)秀基層國(guó)土所
我所全體同志認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家和省市有關(guān)國(guó)土資源管理的法律法規(guī)、方針政策，積極參加本系統(tǒng)組織的各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，切實(shí)提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能，以便全面做好國(guó)土工作。我所積極創(chuàng)建優(yōu)秀基層國(guó)土所，人人爭(zhēng)當(dāng)優(yōu)秀國(guó)土員，認(rèn)真落實(shí)局里的各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行《片區(qū)國(guó)土資源所重要職責(zé)及管理制度》，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，做到按章辦事，不徇私情，促進(jìn)各項(xiàng)工作發(fā)展，取得良好成績(jī)。
二、加強(qiáng)宣傳，提高片區(qū)群眾法律意識(shí)
我所緊緊圍繞“保障科學(xué)發(fā)展，保護(hù)耕地紅線”這一主題，利用今年“6.25”全國(guó)土地日和鄉(xiāng)鎮(zhèn)春臺(tái)會(huì)，會(huì)同轄區(qū)政府采取多種形式，大力宣傳國(guó)家土地法律法規(guī)和政策方針，共出動(dòng)宣傳車30余次，人員130余人次，發(fā)放宣傳資料6000余份，有效提高片區(qū)群眾對(duì)國(guó)家土地法律法規(guī)和政策方針的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)了片區(qū)群眾保護(hù)土地的法律意識(shí)，自覺做好各項(xiàng)土地保護(hù)工作。
三、勤奮工作，完成各項(xiàng)工作任務(wù)
我所堅(jiān)持以土地利用總體規(guī)劃為龍頭，全面落實(shí)耕地保護(hù)制度特別是基本農(nóng)田保護(hù)制度，加強(qiáng)土地利用動(dòng)態(tài)巡查并做好巡查結(jié)果登記，確保實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)加強(qiáng)與局業(yè)務(wù)科室的溝通和聯(lián)系，認(rèn)真做好各項(xiàng)用地的審批工作，截止目前，今年共完成各類手續(xù)44件：其中辦理國(guó)有土地使用權(quán)證5宗，續(xù)期出讓3宗，收購前置地籍調(diào)查2宗，拍賣前置調(diào)查8宗，集體土地*5宗，集體土地遺失補(bǔ)辦5宗，商品房分?jǐn)?16宗。在用地審批工作中，我所嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理，熱情服務(wù)群眾，讓群眾高興而來，滿意而歸。
四、認(rèn)真執(zhí)法，維護(hù)國(guó)家土地法律法規(guī)的嚴(yán)肅性
我所在局執(zhí)法**大隊(duì)的指導(dǎo)下，建立了土地動(dòng)態(tài)監(jiān)察巡查制度和轄區(qū)國(guó)土資源管理違法違規(guī)用地督察信息員制度，制定了巡查路線圖，加大轄區(qū)土地動(dòng)態(tài)巡查工作，協(xié)助轄區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府調(diào)查、調(diào)解土地糾紛，發(fā)現(xiàn)和查處土地違法行為。
截止目前，今年發(fā)出《責(zé)令停止土地違法行為通知書》12份，制止違法用地12宗，接受接待群眾來信來訪以及舉報(bào)23次;對(duì)拒不停止國(guó)土資源違法行為或已形成違法事實(shí)的，及時(shí)上報(bào)局執(zhí)法大隊(duì)立案查處。與此同時(shí)，為了加強(qiáng)xx河、xx河沿岸的河道管理，制止非法盜采沙石的行為，今年5—7月份，我所不分白天黑夜會(huì)同局執(zhí)法大隊(duì)、市水務(wù)局、110巡警大隊(duì)聯(lián)合進(jìn)行了夜間執(zhí)法巡查，有力地打擊了非法盜采沙石的行為，維護(hù)了河道管理秩序。
五、存在的不足問題
我所認(rèn)真努力工作，完成了任務(wù)，取得良好成績(jī)，但還是存在一些不足問題，一是學(xué)習(xí)還不夠抓緊，業(yè)務(wù)水平不夠高，沒有全面領(lǐng)會(huì)掌握局工作精神，致使工作發(fā)展不夠快;二是在土地保護(hù)管理上，有些工作還沒有完全做到位，工作規(guī)范化、精細(xì)化還不夠，以致取得的工作成效不夠大。三是服務(wù)群眾工作措施不夠，工作效能有待提高。這些存在的不足之處，我所需采取有效措施，在今后的工作中切實(shí)加以改進(jìn)和提高。
六、xx年工作打算
xx年是學(xué)習(xí)貫徹十x屆x中全會(huì)精神之年，我所要按照十x屆x中全會(huì)精神和局工作精神，結(jié)合自身崗位職責(zé)和工作任務(wù)，刻苦勤奮、兢兢業(yè)業(yè)工作，完成全部工作任務(wù)，取得更加良好的成績(jī)，著重抓好以下五方面工作：
1、認(rèn)真學(xué)習(xí)，提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能。我所要組織干部職工認(rèn)真學(xué)習(xí)十x屆x中全會(huì)精神和局工作精神，提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能，增強(qiáng)執(zhí)行力，按照十x屆x中全會(huì)精神和局工作精神全面做好國(guó)土資源管理工作，取得更大成績(jī)。要繼續(xù)開展創(chuàng)建優(yōu)秀基層國(guó)土所、人人爭(zhēng)當(dāng)優(yōu)秀國(guó)土員活動(dòng)，嚴(yán)格執(zhí)行《片區(qū)國(guó)土資源所重要職責(zé)及管理制度》，使全所同志增強(qiáng)組織紀(jì)律性，切實(shí)做到按章辦事，不徇私情，認(rèn)真做好本職工作，促進(jìn)所整體工作發(fā)展，取得比xx年更好的成績(jī)。
2、加強(qiáng)宣傳，進(jìn)一步提高片區(qū)群眾的土地法律意識(shí)。我所要切實(shí)履行“保障科學(xué)發(fā)展，保護(hù)耕地紅線”的工作職責(zé)，要加強(qiáng)宣傳，創(chuàng)新宣傳方式，充分利用“6.25”全國(guó)土地日和鄉(xiāng)鎮(zhèn)春臺(tái)會(huì)，采用懸掛橫幅、張貼標(biāo)語、出動(dòng)宣傳車、發(fā)放宣傳資料等多種形式，大力宣傳國(guó)家土地法律法規(guī)和政策方針，提高片區(qū)群眾對(duì)國(guó)家土地法律法規(guī)和政策方針的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)片區(qū)群眾保護(hù)土地的法律意識(shí)，自覺做好各項(xiàng)土地保護(hù)工作。
3、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高片區(qū)群眾對(duì)我所工作的滿意度。在嚴(yán)格按照國(guó)家土地法律法規(guī)做好用地審批工作中，我所要堅(jiān)持黨的群眾路線，樹立服務(wù)意識(shí)，急群眾所急，想群眾所想，努力為群眾做實(shí)事、辦好事，進(jìn)一步提高片區(qū)群眾對(duì)我所工作的滿意度。
4、強(qiáng)化責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。我所要強(qiáng)化責(zé)任，按照土地利用總體規(guī)劃，全面落實(shí)耕地保護(hù)制度特別是基本農(nóng)田保護(hù)制度，加強(qiáng)土地利用動(dòng)態(tài)巡查并做好巡查結(jié)果登記，確保實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。要認(rèn)真做好調(diào)查、調(diào)解土地糾紛工作，發(fā)現(xiàn)、制止和查處土地違法行為;繼續(xù)加強(qiáng)xx河、xx河沿岸的河道管理工作，打擊非法盜采沙石行為，促進(jìn)土地管理工作又好又快發(fā)展。
5、努力工作，促進(jìn)各項(xiàng)工作全面發(fā)展。我所一是要認(rèn)真努力做好耕?；鸬谋O(jiān)管和發(fā)放工作，確保耕?；鸨O(jiān)管到位，及時(shí)正確發(fā)放，提高耕保基金的使用效率;二是要做好土地整理管理和驗(yàn)收工作，使土地整理規(guī)范有序進(jìn)行，提高土地整理的質(zhì)量;三是積極參與征地工作，配合政府做好相關(guān)工作，滿足地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)需要。
我所述職報(bào)告完了，謝謝大家!
企業(yè)個(gè)人述職報(bào)告范文2
我叫xxx,現(xiàn)任供應(yīng)部副部長(zhǎng)，供應(yīng)支部工會(huì)主席，半年來，在礦領(lǐng)導(dǎo)和部長(zhǎng)的正確帶領(lǐng)下，與供應(yīng)部全體同事團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同努力，較好的完成了各項(xiàng)本職工作，現(xiàn)具體述職匯報(bào)如下：
一、思想上積極進(jìn)取
首先，立場(chǎng)堅(jiān)定，方向明確。其次，上半年，我努力加強(qiáng)三個(gè)方面的學(xué)習(xí)力度，一是政策理論學(xué)習(xí)，通過單位組織學(xué)習(xí)和自我學(xué)習(xí)兩方面相互結(jié)合，我認(rèn)真學(xué)習(xí)了黨的十x大精神，不斷領(lǐng)悟十x大精髓，貫徹落實(shí)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)、保持黨員純潔性、科學(xué)發(fā)展觀等精神。二是認(rèn)真學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)方針政策，努力促進(jìn)自己在實(shí)踐工作中的提高。三是努力掌握了解國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、發(fā)展的新特點(diǎn)并努力學(xué)會(huì)用科學(xué)發(fā)展的思路去理解和看待國(guó)內(nèi)發(fā)展形勢(shì)的變化，積極拓展自己的知識(shí)面，提高自己的素養(yǎng)修養(yǎng)。
二、不斷提高自我的組織領(lǐng)導(dǎo)能力
近半年來，通過強(qiáng)化理論知識(shí)學(xué)習(xí)，我不斷提高自我的組織領(lǐng)導(dǎo)能力，尤其是運(yùn)用理論和科學(xué)發(fā)展觀的重要思想，指導(dǎo)和提升自我的組織領(lǐng)導(dǎo)能力，提高自我與同事之間的協(xié)調(diào)溝通能力，豐富自我的創(chuàng)新思維，更好的協(xié)助部長(zhǎng)完成本部門的各項(xiàng)工作。
三、工作作風(fēng)端正
半年來，在工作崗位上，我能夠嚴(yán)格遵守本單位的各項(xiàng)規(guī)章制度，在平時(shí)的工作中，做到不遲到、不早退，認(rèn)真向單位的老同志、先進(jìn)個(gè)人、各類模范學(xué)習(xí)和請(qǐng)教，并努力學(xué)習(xí)他們身上的優(yōu)秀品質(zhì)，養(yǎng)成勤儉節(jié)約、不驕不躁的好習(xí)慣，同時(shí)，在工作和日常交往的過程中，能夠團(tuán)結(jié)同事，尊敬領(lǐng)導(dǎo)，使自己的團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，努力樹立大局觀和全局觀，樹立我礦提出的“先做人，后做事”的人身價(jià)值觀。
四、較好地完成了各項(xiàng)本職工作
1、帶領(lǐng)我部?jī)擅麜?huì)計(jì)做好每月的物資出人庫記賬與對(duì)賬工作，經(jīng)常聯(lián)系用友小朱解決記賬對(duì)賬過程中遇到的困難。
2、生產(chǎn)區(qū)隊(duì)報(bào)送的急用計(jì)劃經(jīng)我部報(bào)到地煤物質(zhì)分公司后，經(jīng)常與物質(zhì)分公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門聯(lián)系溝通，催促他們盡快供貨，以免影響生產(chǎn)。
3、負(fù)責(zé)我部合同簽訂工作，對(duì)于與我部或相關(guān)部門發(fā)生業(yè)務(wù)的外來單位，每簽訂一筆合同，都嚴(yán)格把關(guān)，親自過目，對(duì)于當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題立即現(xiàn)場(chǎng)處理。
4、配合支部書記完成礦工會(huì)布置的各項(xiàng)工作。
5、完成本部門的其它各項(xiàng)日常工作。
五、提高風(fēng)險(xiǎn)防腐意識(shí)，廉潔自律
今年根據(jù)單位的統(tǒng)一要求，我認(rèn)真學(xué)習(xí)黨員干部廉潔自律若干規(guī)定等廉政規(guī)定，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)廉政行為規(guī)范，堅(jiān)決杜絕“吃、拿、卡、要、報(bào)”等行業(yè)不正之風(fēng);堅(jiān)決抵御腐朽思想文化的侵蝕，筑起拒腐防變的牢固防線，告誡自己無論在任何情況下，都不能忘記黨的教育，不能忘記自己是人民的公仆，干好自身的每一項(xiàng)工作。
第一條 為了進(jìn)一步促進(jìn)土地使用制度改革，培育和發(fā)展地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)土地使用權(quán)有償使用收入管理，更好地發(fā)揮土地資產(chǎn)在城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 國(guó)有土地使用權(quán)有償使用范圍：
（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓金（包括變更用地性質(zhì)或建設(shè)規(guī)模補(bǔ)繳的出讓金）。
（二）行政劃撥土地補(bǔ)交、扣繳的出讓金和收取的土地收益。
（三）國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的其它收入。
第三條 國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收權(quán)限劃分：
國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入屬國(guó)家預(yù)算收入，由財(cái)政部門委托各級(jí)國(guó)土部門按照土地法律法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限分級(jí)征收。市審批權(quán)限范圍內(nèi)的由市國(guó)土局征收；縣、市審批權(quán)限范圍內(nèi)的，由縣、市、國(guó)土部門征收。
第四條 土地出讓金的計(jì)算：
（一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地由政府負(fù)責(zé)拆遷整治后出讓的，扣除拆遷安置整治成本后為出讓金；未承擔(dān)地上物拆遷出讓的，以合同約定的出讓金為準(zhǔn)。
（二）征用農(nóng)村集體土地為國(guó)有土地后出讓的，出讓總價(jià)金扣除經(jīng)核業(yè)的實(shí)際征地成本后為土地出讓金。
（三）征用農(nóng)村集體土地為國(guó)有土地經(jīng)整治后出讓的，出讓總價(jià)金扣除征地、整治開發(fā)成本后為土地出讓金。
第五條 土地使用權(quán)有償使用收入的分配
（一）城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)（包括市中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)，江北縣龍溪鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、巴縣西彭鎮(zhèn)、漁洞鎮(zhèn)及市政府確定的其它地區(qū)）的城鎮(zhèn)國(guó)有土地（包括統(tǒng)征后的全部土地，下同）出讓金的分配比例為市級(jí)70％，區(qū)縣級(jí)30％（市政府籌集大型市政重點(diǎn)工程建設(shè)資金時(shí)另有規(guī)定除外）。
新征用農(nóng)村集體土地為國(guó)有土地出讓的，原則上按出讓綜合價(jià)金總額計(jì)算，市級(jí)30％，區(qū)縣級(jí)70％（含征地成本和區(qū)縣所得出讓金）。
（二）城市規(guī)劃區(qū)范圍以外（即前項(xiàng)未包括的區(qū)、市、縣）的城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓收入分配比例為：市級(jí)20％，區(qū)市縣級(jí)80％。
新征農(nóng)村集體土地為國(guó)有土地出讓的，原則上按出讓綜合價(jià)金總額計(jì)算，市級(jí)10％，區(qū)市縣級(jí)90％（含征地成本和區(qū)市縣所得的出讓金）。
（三）縣、市審批權(quán)限范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入均按本條第一、第二項(xiàng)的比例分配。
第六條 土地使用權(quán)有償使用收入的解繳：
在市和區(qū)市縣國(guó)土局建立“土地收入”專戶，除按規(guī)定提取業(yè)務(wù)費(fèi)外，按昭第五條確定的分配比例分別于次月10日前解繳同級(jí)財(cái)政，具體解交辦法由市財(cái)政局、國(guó)土局制定。
第七條 征地拆遷和土地整治費(fèi)的審核與監(jiān)督：（一）征地、拆遷費(fèi)按土地管理法規(guī)的規(guī)定如實(shí)計(jì)算，并按征地審批經(jīng)限報(bào)市或縣、市國(guó)土局核定，包干使用。
（二）土地整治費(fèi)由開發(fā)單位按實(shí)列報(bào)，同級(jí)財(cái)政局、國(guó)土局共同審定。
（三）征地拆遷和土地整治費(fèi)實(shí)行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，不準(zhǔn)挪作它用。
第八條 土地使用權(quán)有償收入的使用：
根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于土地使用權(quán)有償使用收入主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整治開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市情況，土地使用權(quán)有償收入使用比例為：70％用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，15％用于城市土地整治開發(fā)，15％用于發(fā)展農(nóng)業(yè)。
第九條 城市規(guī)劃區(qū)和區(qū)、市、縣所在城鎮(zhèn)規(guī)劃以外的小城鎮(zhèn)的土地使用權(quán)出讓收入管理，按《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈重慶市小城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理辦法（試行）〉通知》（重辦發(fā)〔1994〕68號(hào)文）的規(guī)定辦理。
第十條 國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入工作經(jīng)費(fèi)，由國(guó)土局按土地使用權(quán)有償使用收入的2％提取，?？顚Ｓ?，并納入同級(jí)財(cái)政瞀外資金專戶管理。
[中圖分類號(hào)]F301.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1003-3890(2007)11-0010-05
農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指鄉(xiāng)村各級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，將農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)，或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及農(nóng)民個(gè)人將自己依法獲取的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)，通過租賃、抵押、作價(jià)入股等方式，有償讓與其他單位或個(gè)人使用的行為。在中國(guó)農(nóng)村，尤其是地處城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的情況已相當(dāng)普遍，但與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地使用制度改革至今未能取得突破性進(jìn)展，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)始終被法律限制甚至禁止。法律制度的欠缺，使農(nóng)民無法合法獲得相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)主體地位，分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。改革并構(gòu)建新的農(nóng)村建設(shè)用地使用制度已成為必然。
根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，制度是決定人們相互關(guān)系而人為設(shè)定的一些制約，它通過向人們提供一個(gè)日常生活的結(jié)構(gòu)來減少不確定性，為人們提供了行為的選擇集合。一項(xiàng)有效率的制度安排應(yīng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而不斷創(chuàng)新和變化。制度變遷是指制度的替代、交換與交易的過程。制度變遷可以視為現(xiàn)有制度轉(zhuǎn)變?yōu)榱硪环N效益更高的制度。制度變遷的過程即從制度均衡到制度不均衡，再到制度均衡的過程。制度變遷分為兩種類型：誘致性制度變遷和強(qiáng)制性制度變遷。前者是指一群人或一個(gè)人響應(yīng)制度“不均衡”引致獲利機(jī)會(huì)時(shí)所進(jìn)行的自發(fā)性制度變遷，是一種自下而上的制度變遷；后者是指由政府法令引起的變遷，是一種自上而下的變遷。誘致性制度變遷必須由某種在原有制度安排下無法得到的獲利機(jī)會(huì)引起。中國(guó)當(dāng)前體制下所發(fā)生的農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)就屬于制度變遷，并且屬于誘致性制度變遷。本文從制度及制度變遷的視角探討當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中所出現(xiàn)的問題和面臨的障礙，提出推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度構(gòu)建。
一、中國(guó)城鄉(xiāng)分割的二元土地制度及農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)殘缺極大地限制了農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致了一系列違背法律與政策初衷的社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果
中國(guó)現(xiàn)行土地法律制度存在著制度不均衡的現(xiàn)象。所謂制度不均衡是指人們對(duì)現(xiàn)存制度的一種不滿意或不滿足，意欲改變而又尚未改變的狀態(tài)，也即制度供給不能適應(yīng)制度需求。中國(guó)現(xiàn)行的土地法律制度實(shí)行的是城市土地國(guó)家所有和農(nóng)村土地集體所有的二元土地制度。長(zhǎng)期以來，中國(guó)《憲法》、《土地管理法》以及其他土地管理法規(guī)對(duì)這兩種土地所有權(quán)是作了不同規(guī)定，尤其是在兩種土地使用權(quán)方面，國(guó)家土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)存在很大的區(qū)別。按照《土地管理法》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即法律按不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的模式設(shè)計(jì)運(yùn)作；但對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)來說，則不能享有用益物權(quán)的處分權(quán)能，權(quán)利人只有在出資、人股、聯(lián)營(yíng)等特定情況下才能發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)讓，原則上集體建設(shè)用地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。另外，從交易主體和可交易的范圍來看，二者的區(qū)別也很大。按現(xiàn)行法律，國(guó)有土地使用權(quán)的主體不受任何限制，而集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體則限定在具有農(nóng)村村民屬性或農(nóng)村集體組織屬性的單位或個(gè)人，并且集體建設(shè)用地的交易范圍也嚴(yán)格限定，只有破產(chǎn)和被兼并企業(yè)才可以轉(zhuǎn)移集體建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村土地要轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，必須經(jīng)征用轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有，然后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地。這種征地制度手續(xù)繁雜，周期長(zhǎng)，且由于利益分配不公極易引發(fā)社會(huì)矛盾與沖突，產(chǎn)生巨大的交易成本，不能滿足當(dāng)前對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的需求。限制了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。
同時(shí)，現(xiàn)行農(nóng)地制度還存在產(chǎn)權(quán)不明晰，所有權(quán)主體虛位的問題?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地制度，雖然明確規(guī)定土地歸集體所有，即集體擁有產(chǎn)權(quán)，但是集體指向不明確。究竟誰是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的代表模糊不清。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、村民小組及農(nóng)民個(gè)人都享有土地的某一方面權(quán)能，但都不是所有權(quán)主體。這就使得集體土地的所有者實(shí)際上處于一種缺位或者虛構(gòu)的狀態(tài)。
就農(nóng)民個(gè)人所享有的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而言，也是不完整的或者說是殘缺的，這表現(xiàn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)缺乏排他性和可轉(zhuǎn)讓性，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)制從本質(zhì)上說是一種按人口均分土地為基礎(chǔ)的農(nóng)村社區(qū)所有制，農(nóng)村社區(qū)內(nèi)的每一個(gè)成員被賦予了平等合法地?fù)碛猩鐓^(qū)土地的權(quán)利，這就決定了農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必然要隨社區(qū)內(nèi)人口的變化而進(jìn)行周期性的調(diào)整。土地周期性調(diào)整所產(chǎn)生的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)缺乏排他性使農(nóng)民無法對(duì)特定地塊的地權(quán)形成長(zhǎng)期而穩(wěn)定的預(yù)期，這不利于激發(fā)農(nóng)民土地投資的積極性，而且，這種周期性的調(diào)整本質(zhì)上是土地的行政性調(diào)整對(duì)正常的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的替代，是不利于農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展的。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力、資金等要素加快流動(dòng)起來，土地要素作為一種重要的市場(chǎng)要素，其加快流轉(zhuǎn)也成為必然的趨勢(shì)。但是目前實(shí)施的農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)村住宅禁止向城鎮(zhèn)居民出售，農(nóng)民將戶口遷入城鎮(zhèn)后，其原宅基地不得再擴(kuò)建和自行轉(zhuǎn)讓等政策，與當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)加快的現(xiàn)實(shí)形成沖突。雖然中國(guó)《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、人股等方式流轉(zhuǎn)，相關(guān)法律法規(guī)和政策對(duì)于土地的流轉(zhuǎn)乃至集中也是認(rèn)可或者說是鼓勵(lì)的，農(nóng)戶也在進(jìn)行不同形式的流轉(zhuǎn)實(shí)踐。但從整體上看，農(nóng)地還是沒有真正流轉(zhuǎn)起來，現(xiàn)代意義上的集中經(jīng)營(yíng)更是很少發(fā)生。影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)和集中的障礙主要在于：一是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人轉(zhuǎn)包土地或轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)需經(jīng)發(fā)包人同意；二是依中國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)原則上不可抵押，不可抵押限制了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。而且，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押也限制了農(nóng)民獲得必要的金融服務(wù)。
由以上分析可見，中國(guó)目前的土地制度是一種城鄉(xiāng)分割的二元土地制度，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)是不明晰的，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是殘缺的，這與發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)的大方向是相違背的，也導(dǎo)致了一系列嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果。首先，土地用途管制失靈。國(guó)家立法對(duì)農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行限制，一個(gè)重要目的就是在耕地資源日益稀缺的情況下保護(hù)中國(guó)基本農(nóng)田和國(guó)家糧食安全。然而，由于土地非農(nóng)利用的巨額增值收益幾乎全部留在城市，這就易刺激地方政府通過土地征用獲得城市建設(shè)資金和增加財(cái)政收入，從而助長(zhǎng)了農(nóng)業(yè)用地的非農(nóng)化，近20多年來，政府、民間資本、工商業(yè)資本對(duì)耕地的近乎瘋狂的圈占，導(dǎo)致耕地銳
減，違背了法律和政策的初衷。其次，國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，限制了農(nóng)民集體土地所有者和土地非農(nóng)利用者的直接交易，從而導(dǎo)致對(duì)國(guó)有土地和農(nóng)村土地所有者的不公平對(duì)待，造成新時(shí)期工業(yè)、城市和市民對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民新的資源攫取，這與工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)和城市支持農(nóng)村的發(fā)展階段嚴(yán)重不相適應(yīng)。據(jù)估算，1979～2001年間，全國(guó)通過土地價(jià)格“剪刀差”從民手中剝奪的利益超過20000億元，造成城市對(duì)農(nóng)村利益的侵蝕，使失地農(nóng)民的基本權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯。而且，由于法律制度的城市傾向，刺激地方政府、工商業(yè)資本大量低成本圈地，制造了農(nóng)村、農(nóng)業(yè)相對(duì)城市的凋敝局面，嚴(yán)重影響著工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系，甚至導(dǎo)致農(nóng)民與基層政府的沖突與對(duì)立，日益成為社會(huì)不和諧的源頭。
二、在農(nóng)村社會(huì)保障體系缺失的條件下，農(nóng)村土地所承載的社會(huì)保障功能的日益強(qiáng)化也成為了制約農(nóng)地流轉(zhuǎn)的制度
作為一種特殊的生產(chǎn)要素，土地具備三重職能：首先，生產(chǎn)要素職能。使用者或所有者將其作為基本的維持生計(jì)或獲取收入的手段。其次，財(cái)產(chǎn)職能。作為一種財(cái)產(chǎn)的土地，盡管不能像其他的生產(chǎn)性資產(chǎn)那樣在地理區(qū)位上可以隨便移動(dòng)，其作用的發(fā)揮也不得不受到自然條件的制約，但其作為財(cái)產(chǎn)的各種權(quán)益卻是可以分割、流轉(zhuǎn)、交易的。最后，社會(huì)保障職能。土地可以作為擁有者或使用者的社會(huì)保險(xiǎn)。在國(guó)家的社會(huì)保障無法覆蓋農(nóng)村居民的情況下，盡管部分農(nóng)村居民已經(jīng)不再主要依賴土地維持生存和提供收入，但卻需要依靠土地來為其提供失業(yè)、養(yǎng)老等社會(huì)保障。
經(jīng)濟(jì)處于不同階段，農(nóng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于不同的狀況，將直接影響農(nóng)民對(duì)土地不同職能的看重和依賴。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于食品供給嚴(yán)重不足的時(shí)期，土地經(jīng)營(yíng)就是農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)的全部，這時(shí)土地是農(nóng)戶維持生計(jì)和獲得收入的惟一來源。而當(dāng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其主要的生存依賴已經(jīng)不再是土地的時(shí)候，這一時(shí)期土地的保障功能將凸現(xiàn)出來。當(dāng)農(nóng)戶完全進(jìn)入城市或者已經(jīng)具有完善的社會(huì)保障時(shí)，土地的財(cái)富功能的實(shí)現(xiàn)就成為主要問題。目前來看，中國(guó)絕大多數(shù)的農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)仍然處于需要土地作為其維生、獲取主要收入及作為社會(huì)保障的階段。
正因?yàn)槿绱?，農(nóng)戶對(duì)自己所擁有的土地有著深厚的感情和依賴，絕不愿輕易放棄自己的土地。雖然，工業(yè)化與城市化的發(fā)展給農(nóng)民們帶來了大量的非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)，一些農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)收入也已經(jīng)超過務(wù)農(nóng)的收入，甚至有些農(nóng)民早已進(jìn)城多年并已在城市擁有了穩(wěn)定的收入和住所，但他們?nèi)圆辉阜艞壨恋?。大量的社?huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查也表明，在農(nóng)民和進(jìn)城農(nóng)民工沒有納入國(guó)家統(tǒng)一的社會(huì)保障的條件下，絕大多數(shù)人寧愿撂荒土地也不愿放棄土地或?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)讓出去。這種附著在土地上的社會(huì)保障功能在很大程度上限制了當(dāng)前土地的集中、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展和土地的非農(nóng)流轉(zhuǎn)。
三、在農(nóng)地流轉(zhuǎn)面臨一系列制度性約束的條件下，經(jīng)濟(jì)主體對(duì)制度變遷潛在利潤(rùn)的追求仍然刺激著農(nóng)村土地使用權(quán)自發(fā)或隱性流轉(zhuǎn)的大量發(fā)生
制度變遷的根源在于主體想獲得存在于現(xiàn)有制度之外的潛在收益，在利益的驅(qū)動(dòng)下，主體會(huì)不斷推進(jìn)制度由“起點(diǎn)模式”向“目標(biāo)模式”的變遷，以達(dá)到將外部收益內(nèi)部化的目的。在現(xiàn)行土地法律制度的禁錮下，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)之所以頻繁地進(jìn)入“黑市”進(jìn)行自發(fā)或隱性流轉(zhuǎn)，是因?yàn)檫@種非正式流轉(zhuǎn)制度給流轉(zhuǎn)主體(包括轉(zhuǎn)出方與轉(zhuǎn)入方)帶來了制度變遷過程中潛在的巨大收益。1990年以來，在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲及一些大城市郊區(qū)，農(nóng)民利用政策和法律空間，自建標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和店鋪等用于出租；或者干脆不顧有關(guān)法律限制，直接進(jìn)行土地的非法出租或轉(zhuǎn)讓。這種通過“隱性市場(chǎng)”將農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的數(shù)量是巨大的、驚人的。隨著中國(guó)工業(yè)化和城市化的發(fā)展，產(chǎn)生了對(duì)于城市建設(shè)用地的巨大需求，土地資源日益稀缺，農(nóng)村土地尤其是城鎮(zhèn)郊區(qū)的土地一旦轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，農(nóng)村土地由農(nóng)業(yè)用途轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用途將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的巨大升值，正是對(duì)于這種升值收益即潛在利潤(rùn)的追求成為了農(nóng)村建設(shè)用地大量自發(fā)流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)因素。同時(shí)，通過農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的集中與規(guī)模經(jīng)營(yíng)，并借此調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地化、專業(yè)化、集約化，這都將帶來巨大的潛在收益，也是促成農(nóng)村土地加快流轉(zhuǎn)的重要?jiǎng)恿Α?/p>
與此同時(shí)，制度環(huán)境的逐步變化也使得潛在利潤(rùn)的獲得成為可能。從1984年中央1號(hào)文件一直到黨的十六大報(bào)告，中國(guó)土地法律制度逐步放寬了對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的限制，從絕對(duì)禁止流轉(zhuǎn)再到《土地管理法》中放開一條口子可以流轉(zhuǎn)，無不體現(xiàn)了國(guó)家政策和法律正在朝著有利于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的環(huán)境變化。2005年10月1日，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》正式施行，廣東省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，并與國(guó)有土地同地、同價(jià)、同權(quán)，這是中國(guó)土地使用制度改革中的又一次開創(chuàng)性實(shí)驗(yàn)。因此可以說，由制度變化引起的集體土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新使得潛在收益的獲得成為可能，從而進(jìn)一步促進(jìn)了集體土地流轉(zhuǎn)的制度創(chuàng)新。
四、適應(yīng)當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐，加快推動(dòng)農(nóng)村土地使用權(quán)自由合法流轉(zhuǎn)的制度構(gòu)建
雖然國(guó)家法律對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了種種的限制，但實(shí)際上大量的農(nóng)村集體土地正以各種方式自發(fā)進(jìn)入城市土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，并獲取相應(yīng)的利益。這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)造成土地市場(chǎng)的混亂，而且由于缺乏管理和法律法規(guī)的約束，經(jīng)常出現(xiàn)糾紛，也給集體經(jīng)濟(jì)組織和用地單位帶來經(jīng)濟(jì)損失和麻煩。既然隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市不斷擴(kuò)張，對(duì)土地的需求導(dǎo)致農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為客觀存在的事實(shí)，那么就應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐，調(diào)整現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，把農(nóng)村集體建設(shè)用地納入市場(chǎng)，使其朝著規(guī)范化、法制化的方向發(fā)展，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
(一)對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改或調(diào)整以適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)
要有效地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，必須突破和發(fā)展完善現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，并制定相應(yīng)的法律或行政法規(guī)。借鑒國(guó)內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)具體國(guó)情，筆者特提出如下立法建議：第一，應(yīng)在法律上明確規(guī)定集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)是兩個(gè)平等的民事權(quán)利，并且將其作為修改《土地管理法》的首要內(nèi)容，這是對(duì)限制集體土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)進(jìn)行修訂的前提，第二，應(yīng)在立法上明確農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)的性質(zhì)，確認(rèn)其流轉(zhuǎn)的合法性。只有這樣，集體建設(shè)用地使用權(quán)人才有權(quán)獨(dú)立處理自己的使用權(quán)來滿足其經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需要，才可以在法定范圍內(nèi)以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式流轉(zhuǎn)使用權(quán)，使權(quán)利動(dòng)態(tài)化。第三，在總結(jié)各試點(diǎn)城市地方性法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡快制定全國(guó)性的法律法規(guī)烹――《農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，盡快解決集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)中的無法可依問題。
(二)明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)并賦予農(nóng)民完整的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，明確土地流轉(zhuǎn)的收益分配
產(chǎn)權(quán)明晰是農(nóng)地制度的核心，占有、經(jīng)營(yíng)、收益、處置等土地權(quán)利束的集中或分割，對(duì)農(nóng)地制度安排的公平性與效率有著深刻的影響。從當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期看，農(nóng)民擁有完整意義的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是農(nóng)地制度創(chuàng)新的核心和主要方向。在從法律上完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度、明確集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)主體地位的基礎(chǔ)上，賦與農(nóng)民完整的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，特別是賦予農(nóng)民對(duì)于自己承包土地的處置權(quán)及相應(yīng)的抵押權(quán)，允許農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自由流轉(zhuǎn)和上市交易。也就是說，增加土地供給的主體，由原來的單二的國(guó)家出讓變?yōu)閲?guó)家和農(nóng)民集體雙供給。集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股、合作或聯(lián)營(yíng)等方式獲得。通過以上方式獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用人完成協(xié)議約定的條件后，在使用期內(nèi)可以依法將余期土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。不論是首次流轉(zhuǎn)還是再流轉(zhuǎn)，都必須將流轉(zhuǎn)用地的條件、要求在土地有形市場(chǎng)公布，采取招、拍、掛和出讓等方式確定土地使用人。
要維護(hù)集體土地所有者和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的土地收益分配問題作出明確規(guī)定，確定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)和最低保護(hù)價(jià)，規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格不得低于最低保護(hù)價(jià)。同時(shí)明確集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)，土地流轉(zhuǎn)所獲收益全部歸集體土地所有者所有。地方政府不參與集體土地流轉(zhuǎn)的收益分配。集體土地流轉(zhuǎn)的收益可用于土地開發(fā)整理、公益事業(yè)、農(nóng)民養(yǎng)老和就業(yè)保險(xiǎn)、基礎(chǔ)教育、公共設(shè)施的修建等，具體的分配方案應(yīng)由全體村民決定。
(三)改革土地征用制度，建立和逐步完善農(nóng)村社會(huì)保障體系
1鐵路用地保護(hù)的意義
鐵路用地是通過依法留用和征用而來，是國(guó)家建設(shè)用地的專項(xiàng)重點(diǎn)保護(hù)部分。國(guó)家給鐵路提供用地，其根本目的就是要保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈的暢通，為發(fā)展鐵路運(yùn)輸事業(yè)提供必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。保護(hù)好鐵路用地，對(duì)進(jìn)一步貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，落實(shí)國(guó)家土地用途管理制度，降低鐵路建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)鐵路用地資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)和諧鐵路建設(shè)具有重要意義。
2鐵路用地被侵占的主要原因
1)依法用地意識(shí)淡薄市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工商業(yè)的需求，給土地出租帶來生機(jī)。個(gè)別基層單位不了解我國(guó)的土地法律法規(guī)，將自己管轄區(qū)內(nèi)的鐵路用地擅自處置。有的未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自在鐵路地界內(nèi)建造房屋，違法出租，長(zhǎng)期占有鐵路土地;有的單位未經(jīng)審批，私自簽訂協(xié)議，而且協(xié)議期限較長(zhǎng)，以致嚴(yán)重影響了鐵路擴(kuò)建的使用。部分路內(nèi)單位土地使用各行其是，不服從統(tǒng)一管理。有些以聯(lián)營(yíng)、出租等形式將土地擅自出租和出讓，使用路地不報(bào)不批，形成嚴(yán)重的失控狀態(tài)。
2)土地監(jiān)督檢查缺乏強(qiáng)有力的手段鐵路土地管理部門是管理鐵路用地和制止違法占地行為的職能部門，只有土地監(jiān)察權(quán)，而沒有土地執(zhí)法權(quán)，監(jiān)察力量薄弱，不能及時(shí)查處違法占地行為。在實(shí)際工作中，對(duì)于違法占地一般是采取罰款或補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，不能嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》中規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)。這種有法不依、違法不究的行為，既影響了土地管理法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性，又使鐵路用地?zé)o法得到保障。
3)鐵路用地點(diǎn)多，線長(zhǎng)，情況復(fù)雜鐵路用地在分布上多臨多界，頻繁跨越地方行政區(qū)。在國(guó)家實(shí)行土地屬地管理和鐵路實(shí)行集中統(tǒng)一管理的現(xiàn)實(shí)情況下，中央與地方利益存在差異，必然造成地方政府與中央企業(yè)在土地保護(hù)等方面的認(rèn)識(shí)上也存在差異。
3加強(qiáng)鐵路用地保護(hù)的對(duì)策
為了有效地保護(hù)鐵路用地，必須強(qiáng)化土地管理。建議采取如下對(duì)策。
1)大力宣傳，加強(qiáng)保護(hù)加大法制宣傳力度，堅(jiān)持正確的導(dǎo)向，樹立珍惜土地的觀念，開展各種土地法制宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)土地法制觀念和土地保護(hù)的責(zé)任感，營(yíng)造一個(gè)保護(hù)鐵路用地的良好氛圍。加強(qiáng)土地有關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育，將土地普法活動(dòng)與日常行政管理工作結(jié)合起來，通過各種宣傳渠道，多種教育形式，不斷提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、職工的法律意識(shí)，使鐵路用地得到有效保護(hù)。
2)合理開發(fā)，管用結(jié)合在鐵路發(fā)展的新形勢(shì)下，把土地作為保值、增值的資產(chǎn)，盤活土地資產(chǎn)，充分利用閑置地、邊角地和城市中的閑置土地開發(fā)利用，既能發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益，又能保護(hù)好鐵路用地，為運(yùn)輸生產(chǎn)和鐵路發(fā)展提供保障。
3)完善體制，發(fā)揮效應(yīng)首先要建立部門協(xié)作機(jī)制，健全安監(jiān)、工務(wù)、土地、公安等部門的協(xié)作配合的安全行政執(zhí)法機(jī)制，形成齊抓共管的安全保障工作局面。其次是建立聯(lián)席機(jī)制，加強(qiáng)同地方政府部門、司法、城管、公安、檢察、法院、紀(jì)檢等部門的聯(lián)系，發(fā)揮監(jiān)察機(jī)制的整體效應(yīng)，對(duì)違法占地行為予以有效查處，確保鐵路用地不丟失。最后是建立土地監(jiān)察目標(biāo)管理責(zé)任制度、報(bào)告制度、巡回檢查制度、土地違法行為年報(bào)制度、重大違法案件備案制度，將土地監(jiān)察工作經(jīng)?；?、制度化、規(guī)范化。
4)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極保護(hù)對(duì)于本著維護(hù)鐵路用地不受侵害，積極舉報(bào)和提供有效信息的干部、職工和群眾，鐵路土地管理部門應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)廣大干部、職工和群眾，維護(hù)鐵路利益，積極保護(hù)鐵路用地，保障鐵路運(yùn)輸安全。
5)理順職能，強(qiáng)化監(jiān)察為有利切實(shí)管理好理順鐵路用地的資產(chǎn)，制止侵權(quán)、亂占、濫建行為，必須強(qiáng)化鐵路用地監(jiān)察工作。爭(zhēng)取各級(jí)地方政府授權(quán)查處侵權(quán)違法占地的行政職責(zé)。建立完善的監(jiān)察體制，自上而下形成完備的用地監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)。要制定必要的監(jiān)察制度，堅(jiān)決制止各種非法行為，加強(qiáng)巡視跟蹤管理，對(duì)嚴(yán)重違法行為運(yùn)用法律行政和經(jīng)濟(jì)手段，依法追究違法者的責(zé)任，做到有法必依、違法必究、執(zhí)法必嚴(yán)，才能使鐵路用地保護(hù)納入正常的法制軌道。
我國(guó)憲法第10條規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。也就是說，國(guó)有土地使用權(quán)可以依法在國(guó)家、法人、個(gè)人等各種民事主體之間轉(zhuǎn)讓，國(guó)家在有償出讓土地時(shí)已作為一種特殊的民事主體從公法進(jìn)入私法領(lǐng)域，同樣受到民事商事法律的調(diào)整，遵循民法關(guān)于平等、自愿、有償?shù)脑瓌t。因此，國(guó)家與自然人、法人享有的所有權(quán)在性質(zhì)和效力上沒有任何等級(jí)差別。
比如，某市政府辦公地要遷出商業(yè)中心地帶，辦公大樓拍賣，不能因?yàn)榇藟K房地產(chǎn)屬國(guó)有，就可以不服從《拍賣法》或《合同法》，更不可能因此要賣得貴一些。根據(jù)《民法通則》等民事法律的規(guī)定，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是平等的，其轉(zhuǎn)移依所有權(quán)人的意志而定，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓雙方不應(yīng)有任何一方帶有強(qiáng)迫性，否則該轉(zhuǎn)讓行為無效。但在《物權(quán)法(草案)》等相關(guān)法律法規(guī)中國(guó)家對(duì)“到期房地產(chǎn)”的規(guī)定卻帶有單向性和強(qiáng)制性。
有關(guān)土地管理的法律應(yīng)當(dāng)屬于行政法，而在民事主體關(guān)系中的土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)由行政法干預(yù)。與其它生產(chǎn)資料與消費(fèi)資料一樣，土地權(quán)屬的流通也應(yīng)受民法調(diào)整，國(guó)家可作一定限制，比如不能將土地賣給外國(guó)政府或外國(guó)的組織等。
在一個(gè)國(guó)家中，無論某塊土地的所有權(quán)歸法人還是歸自然人，它都不可能被權(quán)利人置于國(guó)家的管轄之外，即土地最終的所有權(quán)是國(guó)家的。即使土地的具體所有人是法人或者自然人，他們只不過是這個(gè)國(guó)家土地法律意義上的所有人罷了。土地所有權(quán)的歸屬，實(shí)質(zhì)上并不影響政府對(duì)土地使用的管理。
國(guó)家對(duì)土地的管理，歸根到底是對(duì)土地利用的管理，即使土地的利用更節(jié)約、更合理、更符合環(huán)境保護(hù)要求等。它取決于土地利用規(guī)劃及其實(shí)施的科學(xué)性與合理性，與土地的權(quán)屬性質(zhì)沒有任何關(guān)系。
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552166
1小產(chǎn)權(quán)房的含義
小產(chǎn)權(quán)房并沒有嚴(yán)格的定義，是指沒有經(jīng)過國(guó)家相關(guān)部門規(guī)劃、審批等程序，直接由集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)政府自己或聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體土地上建設(shè)并出售給本村以外的個(gè)人或單位的房屋。相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，即普通商品房，小產(chǎn)權(quán)房只有房屋產(chǎn)權(quán)，不含房屋占用的土地使用權(quán)，不能合法入市，小產(chǎn)權(quán)房占用的一般是集體所有土地，而大產(chǎn)權(quán)房占用的則是國(guó)有土地。我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房由來已久，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，小產(chǎn)權(quán)房的問題也越來越突出，成為國(guó)家亟待解決的問題，本文主要分析小產(chǎn)權(quán)房存在的原因并提出一些建議。
2小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因
21城市化、工業(yè)化使商品房市價(jià)過高
20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)工業(yè)化、城市化快速發(fā)展，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，有的已經(jīng)留在城市長(zhǎng)期在商業(yè)、家政、餐飲、建筑等行業(yè)打工。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)”，年末全國(guó)大陸總?cè)丝跒?36072萬人，從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)常住人口73111萬人，比上年末增加1929萬人，鄉(xiāng)村常住人口62961萬人，減少1261萬人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?373%，即城鎮(zhèn)化率已達(dá)到5373%。城鎮(zhèn)居民的增多必然增加住房的剛性需求。然而，快速發(fā)展的工業(yè)化、城市化使城市建房土地越來越少，需求的增加和供給的減少造成土地成本越來越高，房?jī)r(jià)越來越高。看到房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)，投機(jī)性需求乘虛而入，使得房?jī)r(jià)更加上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出農(nóng)民所能承受的價(jià)格。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)成本低，房?jī)r(jià)自然比一般商品房低很多，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的40%～60%，誘使大量購房者冒險(xiǎn)購買高風(fēng)險(xiǎn)的小產(chǎn)權(quán)房。
22城鄉(xiāng)二元制促使政府壟斷土地市場(chǎng)
城鄉(xiāng)二元體制是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源。城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)，即國(guó)家所有（城市土地）和集體所有（農(nóng)村和城市郊區(qū)土地）這兩種土地所有制形式。在《土地管理法》中規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的都必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，若建設(shè)占用土地，涉及集體土地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”。該政策顯現(xiàn)了土地市場(chǎng)政府的二元身份――供地主體和土地交易的審批者。此外，政府不僅對(duì)城市土地享有處分權(quán)，還有對(duì)集體土地的限制權(quán)與征收權(quán)，這形成了土地市場(chǎng)的非完全競(jìng)爭(zhēng)性，政府屬于土地市場(chǎng)的壟斷者。村集體對(duì)集體土地沒有完全的處分權(quán)，集體土地在流向市場(chǎng)時(shí)必須經(jīng)過政府低價(jià)征收，高價(jià)拍賣出去的過程，房產(chǎn)開發(fā)商購買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府向農(nóng)民征集土地的價(jià)格。農(nóng)民享受不到土地溢價(jià)的利潤(rùn)，只在拆遷或占地過程中獲得少部分安置補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)資料顯示，土地用途轉(zhuǎn)變?cè)鲋档耐恋厥找娣峙渲?，政府大約得60%～70%，擁有集體土地所有權(quán)的村一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織得25%～30%，農(nóng)民只得5%～10%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)商為賺取利潤(rùn)在二級(jí)土地市場(chǎng)大幅度抬高房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)民所能承受的價(jià)格。土地制度的不公和國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性使農(nóng)民變得更加貧困，建造小產(chǎn)權(quán)房成為農(nóng)民擺脫貧困的途徑。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)也是市場(chǎng)對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置的結(jié)果，打破了政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)的格局[1]。
23土地法律的模糊性提供了政策空間
《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！痹摋l規(guī)定說明在依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地后，可以進(jìn)行建設(shè)，而且并沒有排除房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。然而在村民宅基地或農(nóng)村集體的土地上建設(shè)的房屋出售給本村以外的單位或個(gè)人時(shí)就形成了非法用地。第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。該兩條規(guī)定說明農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在一定條件下可以將宅基地或農(nóng)村集體所有的土地出賣轉(zhuǎn)讓或出租出去。盡管其明令禁止農(nóng)村集體的土地進(jìn)入市場(chǎng)流通，但是出于對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的尊重和保護(hù)，又允許集體土地在一定條件下進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)和流轉(zhuǎn)。這種法律上的模糊為小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生提供了機(jī)會(huì)[2]。
3小產(chǎn)權(quán)房問題治理策略
小產(chǎn)權(quán)房的存在嚴(yán)重影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)。由于沒有拆遷成本和政府規(guī)定的相關(guān)稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般商品房的成本，其價(jià)格為一般商品房?jī)r(jià)格的40%～60%，這嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)；不按城市規(guī)劃開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，造成耕地面積減少；由于小產(chǎn)權(quán)房是違法占地、違章建筑，得不到國(guó)家房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書，而實(shí)際上購房者已經(jīng)開始入住，造成居住地公安戶籍管理中不存在購房者信息，原戶籍所在地公安戶籍管理部門找不到人，擾亂人口管理秩序。此外，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不明，管理困難，已建成的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)辦手續(xù)難度大，小產(chǎn)權(quán)房施工建設(shè)質(zhì)量不合格，農(nóng)村“一戶多宅”，物業(yè)管理難以專業(yè)化，物權(quán)不完全，難以依法流動(dòng)等問題也都層出不窮[3]。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象是一個(gè)亟待解決的問題。
31分類管理
小產(chǎn)權(quán)房由于其自身的復(fù)雜性牽涉多方利益，尤其對(duì)于購房者而言更是關(guān)乎其安居的重大民生問題。同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房占用的集體土地用途也不盡相同，有占用耕地的，有的則是在宅基地或者其他集體建設(shè)用地上建造而成。因此，在實(shí)踐中清理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)分門別類，不宜搞“一刀切”。
首先，對(duì)于占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以取締。我國(guó)雖然國(guó)土面積遼闊，但是可耕地面積卻很少，加之我國(guó)人口眾多，人均耕地面積世界排名靠后。耕地乃國(guó)之根本，是國(guó)家糧食安全的重要保障，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本都要依附于耕地之上，這也是為什么我國(guó)要堅(jiān)持18億畝耕地底線堅(jiān)決不動(dòng)搖的原因。而隨著城市的發(fā)展，很多郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在耕地之上的，這是對(duì)耕地這一稀缺資源的重大破壞，不符合國(guó)家的土地用途規(guī)定，因此對(duì)于該類小產(chǎn)權(quán)房政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，堅(jiān)決拆除警示他人。
其次，對(duì)于在集體建設(shè)用地上建設(shè)起來并符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房建立類似大產(chǎn)權(quán)房的制度。為什么是“類似”？因?yàn)橐耆姓J(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性就需要改變目前的城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)，而集體建設(shè)用地上市自由流轉(zhuǎn)在將來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)幾乎難以實(shí)現(xiàn)，而依法予以拆除的話會(huì)造成資源的極大浪費(fèi)，這也與國(guó)家倡導(dǎo)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不符。因此，對(duì)于此類小產(chǎn)權(quán)房可以讓其補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)，但是此產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)不同，政府可以在一定程度上限制其自由轉(zhuǎn)讓來平衡其他合法購房者的利益[4]。
32深化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌
全國(guó)范圍內(nèi)各大城市周邊地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的盛行，伴隨著國(guó)內(nèi)部分地區(qū)對(duì)農(nóng)村土地制度改革的探索，如廣東省的“農(nóng)宅入市”和重慶的“農(nóng)地入股”等，對(duì)現(xiàn)行土地制度造成了極大的沖擊。我國(guó)現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)制度，征地制度已不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的快速發(fā)展，在農(nóng)用地入市后應(yīng)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)建設(shè)，使得其健康發(fā)展[5]。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場(chǎng)原則定價(jià)。應(yīng)該實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。土地是農(nóng)民乃至全民賴以生存的根本，農(nóng)民在整個(gè)社會(huì)階層中屬于弱勢(shì)群體，無論采取何種方式處理小產(chǎn)權(quán)房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益，最大限度地保護(hù)其利益。農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，同樣將引發(fā)社會(huì)問題，給國(guó)家和社會(huì)造成不必要的負(fù)擔(dān)[6]。
33實(shí)現(xiàn)部分小產(chǎn)權(quán)房向保障性房的轉(zhuǎn)變
政府收購小產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房的一部分。小產(chǎn)權(quán)房的買賣屬于正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系，屬于合法的自由買賣行為，在不侵占耕地的情況下應(yīng)該不屬于違法行為。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收購，作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補(bǔ)充，既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)量，又可減少政府對(duì)保障性住房的土地和資金投入[7]。
34完善城鎮(zhèn)住房保障體系
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生暴露出我國(guó)住房保障體系建設(shè)的滯后。為了保障中低階層人群的基本住房需要，應(yīng)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供給，建立和完善多層次的住房保障體系，當(dāng)房?jī)r(jià)回歸合理的軌道，能為普通民眾所接受時(shí)，高風(fēng)險(xiǎn)的小產(chǎn)權(quán)房自然失去了其生長(zhǎng)的土壤。增加供房渠道，將央產(chǎn)房擠向市場(chǎng)，加強(qiáng)單位自建集體住房。增加住房保障范圍和力度，安撫好中低收入人群，減少小產(chǎn)權(quán)房的需求，從而抑制小產(chǎn)權(quán)房的新建[4]。
小產(chǎn)權(quán)房的問題是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度下的產(chǎn)物，其迅速發(fā)展是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展的一個(gè)負(fù)面帶動(dòng)。另外，我國(guó)現(xiàn)行政策、法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)界定有自相矛盾之處。在目前的情況下，對(duì)于已購和將購的群體，政府不能一概而論，應(yīng)該要區(qū)別對(duì)待。首先應(yīng)出臺(tái)有關(guān)政策以禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，同時(shí)政府要結(jié)合實(shí)際將已購的小產(chǎn)權(quán)房合法化。此外，國(guó)家應(yīng)明確各種法律法規(guī)之間關(guān)系，去除相互間的矛盾。想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，最根本的方法便是改變我國(guó)城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)，從而改變土地的二元制結(jié)構(gòu)狀況[8]。
參考文獻(xiàn)：
[1]李娜制度視角下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究[D].太原：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013
[2]鄭華淺析小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的原因及其治理[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2013（368）：61-62
[3]王靜“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響[J].山東國(guó)土資源，2010（4）：46-48
[4]曾憲來，柯乃靖小產(chǎn)權(quán)房治理對(duì)策探析[J].百家講壇，2013（1）：157
[5]尚君探討對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的幾點(diǎn)見解[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2013（31）：31-32
