首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算
時(shí)間：2023-10-12 10:25:09
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題
2.1資金投入周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)的利潤(rùn)豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開(kāi)發(fā)到工程竣工周期較長(zhǎng)，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過(guò)分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長(zhǎng)期工程周期中，會(huì)引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開(kāi)始就很難抽回資金，給公司帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理
在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費(fèi)用管理是指對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計(jì)劃的管理活動(dòng)。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實(shí)施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用的用途和支出，保證公司的競(jìng)爭(zhēng)力。但實(shí)際的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，沒(méi)有做到全過(guò)程的費(fèi)用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門(mén)的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃性的管理。
2.3財(cái)務(wù)管理體系復(fù)雜
房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主體對(duì)象是業(yè)主，很少有對(duì)各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費(fèi)、安撫費(fèi)、工程費(fèi)用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及安裝費(fèi)用，這些費(fèi)用的主體對(duì)象不同，財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計(jì)方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門(mén)及買(mǎi)房者的關(guān)系，財(cái)務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過(guò)大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財(cái)務(wù)的債權(quán)管理。
3房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的解決對(duì)策
3.1降低資金成本
房地產(chǎn)公司的周期長(zhǎng)，資金需求量大，常常采用融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過(guò)借債進(jìn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，而貸款會(huì)產(chǎn)生利息增加財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以在進(jìn)行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，針對(duì)不同的承包商采用不同的財(cái)務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置公司資本。
3.2創(chuàng)立財(cái)務(wù)制度
我國(guó)的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力必須加強(qiáng)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員必須做到對(duì)項(xiàng)目資金的分析和研究，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不僅能預(yù)測(cè)，還能做到有效的降低；建立財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)籌集資金和降低資本進(jìn)行合理有效的分配；完善公司財(cái)務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。
3.3優(yōu)化融資，重視信用
房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險(xiǎn)。第二，統(tǒng)一管理資金，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對(duì)閑置資金要充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽(yù)，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查
財(cái)務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進(jìn)行的，所以財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)處理好與各部門(mén)的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財(cái)務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可單獨(dú)設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計(jì)部門(mén)，協(xié)助財(cái)務(wù)預(yù)算的順利開(kāi)展。財(cái)務(wù)管理中還應(yīng)定期進(jìn)行檢查和考核，對(duì)階段性的資金投入進(jìn)行重點(diǎn)管理，對(duì)有問(wèn)題的資金應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)回收資金的銜接使用，分析研究新項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好資金的項(xiàng)目運(yùn)行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費(fèi)用，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷改革發(fā)展和變化，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來(lái)自于一些客戶、競(jìng)爭(zhēng)者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面更為嚴(yán)重。因此，在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。近些年來(lái)，我國(guó)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著，這也使得我國(guó)的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財(cái)務(wù)管理的周期延長(zhǎng)。在這樣相對(duì)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期當(dāng)中，會(huì)使房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理面對(duì)著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項(xiàng)目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)加劇。
2.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要涉及到了來(lái)自很多方面的問(wèn)題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開(kāi)發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個(gè)單位之間或者和上級(jí)單位以及各個(gè)管理部門(mén)之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系，具體來(lái)說(shuō)表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計(jì)等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來(lái)，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對(duì)資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門(mén)受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過(guò)于看重短期利益而忽視對(duì)長(zhǎng)期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)淡薄。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)利性做一定的評(píng)估調(diào)查，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位，沒(méi)有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，在遇到資金困難的情況時(shí)，必須要通過(guò)融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對(duì)來(lái)說(shuō)比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢(shì)下，公司的融資會(huì)面臨困難，因?yàn)殡S著國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺(tái)，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對(duì)于中小企業(yè)而言，國(guó)家政策根本無(wú)法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會(huì)出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時(shí)會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財(cái)務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個(gè)方面融入到財(cái)務(wù)制度中，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報(bào)銷制度、采購(gòu)制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財(cái)務(wù)行為和工作程序,提高會(huì)計(jì)質(zhì)量。
2.提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。
3.擴(kuò)大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過(guò)分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來(lái)作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對(duì)資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，需要從四個(gè)方面進(jìn)行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場(chǎng)的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對(duì)外籌集資金，以此方式來(lái)加大本企業(yè)的市場(chǎng)占有份額，擴(kuò)大企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；第四，對(duì)融資左式進(jìn)行創(chuàng)新，可采取多種方法進(jìn)行。
4.提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，科學(xué)進(jìn)行利潤(rùn)分配，強(qiáng)化企業(yè)理財(cái)職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要以我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，一切從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)方式，以此來(lái)提高自己的市場(chǎng)應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國(guó)住宅設(shè)施,2011(7).
二、地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
財(cái)務(wù)部門(mén)是地產(chǎn)公司中的核心部門(mén)，主要負(fù)責(zé)執(zhí)行和制定公司財(cái)務(wù)預(yù)算，是整個(gè)公司的重心。也正是因?yàn)槿绱?，只有?cái)務(wù)部門(mén)的管理得當(dāng)，才能有效地減少公司危機(jī)，減少公司內(nèi)的矛盾，增強(qiáng)公司整體的凝聚力，從根本上解決其他部門(mén)遇到的問(wèn)題，推動(dòng)公司的和諧穩(wěn)定發(fā)展，為公司獲取更大的利益。第一，房地產(chǎn)公司是盈利性企業(yè)，一切活動(dòng)都以利益最大化為目的，然而在資源十分有限的條件下，為達(dá)到利益的最大化，公司往往會(huì)把重點(diǎn)放在產(chǎn)品營(yíng)銷上，認(rèn)為只有業(yè)績(jī)的提高才能為公司獲取最大的利益。實(shí)則不然，公司在把重點(diǎn)放在業(yè)績(jī)上的同時(shí)也忽略了另一重要內(nèi)容即公司內(nèi)部管理。當(dāng)公司內(nèi)部治理被削弱后，會(huì)計(jì)不能被用于主動(dòng)參與公司的決策，這就有極大可能性造成公司決策不科學(xué)，嚴(yán)重阻礙公司發(fā)展，甚至威脅到公司的生存。第二，在不完善、不科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體制下，多數(shù)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算不符合標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的財(cái)務(wù)處理混亂。如在會(huì)計(jì)憑證登記時(shí)填寫(xiě)不按規(guī)范，有涂改挖補(bǔ)的現(xiàn)象。在會(huì)計(jì)賬本設(shè)置方面，它作為會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，然而經(jīng)常出現(xiàn)不按照記賬方式和賬本格式記賬等問(wèn)題，多數(shù)房地產(chǎn)公司又盲目自信而沒(méi)有制定一套科學(xué)的體系，致使賬本不能用于全面的系統(tǒng)記錄，更不能直觀的反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，給賬目的核算及查賬工作增添了較多的困難，降低了工作效率，甚至使會(huì)計(jì)工作與公司其它正常工作產(chǎn)生嚴(yán)重的分離，阻礙了公司高層的重要決策，滯緩公司向前發(fā)展。
三、如何做好財(cái)務(wù)預(yù)算的方法
財(cái)務(wù)預(yù)算是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，財(cái)務(wù)預(yù)算是反映公司在預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)的狀況和經(jīng)營(yíng)成果，財(cái)務(wù)預(yù)算為公司明確奮斗目標(biāo)，為公司發(fā)展提供動(dòng)力，在財(cái)務(wù)預(yù)算中重點(diǎn)抓住預(yù)算的執(zhí)行與控制這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以保障財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有效展開(kāi)。首先，公司經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)就是各項(xiàng)業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)預(yù)算為每項(xiàng)業(yè)務(wù)前期必須開(kāi)展的，對(duì)此公司要嚴(yán)格把關(guān)，要求其必須按規(guī)定的程序進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)的預(yù)算。事物是逐漸發(fā)展的，公司經(jīng)營(yíng)更是如此，公司在做本年度財(cái)務(wù)預(yù)算前應(yīng)該對(duì)上一年財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，是什么原因造成了預(yù)算執(zhí)行力度低，在以往的財(cái)務(wù)預(yù)算中又有哪些地方可以改進(jìn)和借鑒。綜合國(guó)家政策和相關(guān)文件，保障財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性。一切從基礎(chǔ)開(kāi)始，只有打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，才能獲取最終的利益，對(duì)不符合預(yù)算審批程序的支出項(xiàng)拒絕處理，規(guī)范預(yù)算申報(bào)行為，杜絕資金的不合理利用。保障預(yù)算的科學(xué)性和可操作性，避免經(jīng)營(yíng)結(jié)果與預(yù)算差距大。只有這樣不斷積累經(jīng)驗(yàn)，公司才能在未來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)算中不斷進(jìn)步。其次，在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中，公司應(yīng)組建監(jiān)督小組，深入各基層部門(mén)，對(duì)其項(xiàng)目預(yù)先的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)防腐敗。這里需要注意的是要嚴(yán)格控制項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中現(xiàn)金的流動(dòng)去向，實(shí)時(shí)把控，規(guī)范現(xiàn)金的支出程序。由于市場(chǎng)價(jià)格具有不確定性，所以在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)矛盾為正常現(xiàn)象，財(cái)務(wù)部要及時(shí)了解實(shí)際信息，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行深入分析，財(cái)務(wù)上下協(xié)商的辦法，用實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)服對(duì)方。對(duì)出現(xiàn)變動(dòng)的部分進(jìn)行重新審批和調(diào)整，以保證整個(gè)項(xiàng)目的正常開(kāi)展。預(yù)算完成的好壞也直接影響員工的薪酬、晉升等，所以在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)此公司要積極協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系。在財(cái)務(wù)預(yù)算的過(guò)程中公司還應(yīng)該根據(jù)經(jīng)銷商的數(shù)量的多少、國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等要素選擇正確的計(jì)算方法，正確方法的選擇直接關(guān)系到財(cái)務(wù)預(yù)算的政務(wù)正確性。然后，在項(xiàng)目結(jié)束后要對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行階段所產(chǎn)生沒(méi)有預(yù)想到的問(wèn)題的原因進(jìn)行深度剖析，對(duì)無(wú)預(yù)算、超預(yù)算和便宜預(yù)算的情況要查明其原因并提出有效的參考意見(jiàn)及解決措施，還必須深入各職能部門(mén)對(duì)影響財(cái)務(wù)預(yù)算完成程度的諸多因素進(jìn)行歸類分析，對(duì)各職能部門(mén)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的薄弱環(huán)節(jié)提出解決措施，改進(jìn)工作，處理好各部門(mén)之間的關(guān)系，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目實(shí)行后期，我們更需要注意的還有如何加快回款的問(wèn)題，我們可以從分銷商入手，選擇比較有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的分銷商進(jìn)行助銷活動(dòng)加快項(xiàng)目后期的回款情況，是企業(yè)的資金順利流轉(zhuǎn)。在年度總結(jié)時(shí)，結(jié)合年度財(cái)務(wù)預(yù)算的審批情況對(duì)本年度財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行綜合分析，抓住主要問(wèn)題，突出重點(diǎn)，提出觀點(diǎn)，積極為公司發(fā)展建言獻(xiàn)策。
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活水平不斷升高，對(duì)于住房的要求也在不斷提升，這使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)異常火爆，但由于多方面的因素使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素設(shè)計(jì)的方面較廣，接下來(lái)我們就進(jìn)行探討，并提出相關(guān)建議。
一、商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特點(diǎn)以及存在的主要問(wèn)題
（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理的定位存在偏差
很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和決策者沒(méi)有重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，使得企業(yè)在這方面工作做的不夠多，忽視企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展不利，很難在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的浪潮中站穩(wěn)腳跟，甚至是被淘汰。企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)與企業(yè)的發(fā)展而言尤其重要，是不可以忽視的，首先要從上而下進(jìn)行從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和決策者上就要提高他們的企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性認(rèn)識(shí)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者尤其需要把財(cái)務(wù)管理的任務(wù)當(dāng)做企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一個(gè)重要方向來(lái)做，不能有任何的忽視，這不僅僅是簡(jiǎn)單地進(jìn)賬出賬，是更深層次的關(guān)于企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員要做好財(cái)務(wù)管理工作。
（二）相應(yīng)制度不健全
我國(guó)在企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度法律法規(guī)的不規(guī)范，以及合同雙方在合作過(guò)程中存在的偏差，沒(méi)有明確各自的權(quán)利和義務(wù)，從而沒(méi)有嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)則和要求，中國(guó)在這方面的制度建設(shè)還不完善，很多企業(yè)會(huì)鉆空子，就導(dǎo)致了很多公司在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中利益受損。一旦出現(xiàn)這類問(wèn)題，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中沒(méi)有說(shuō)明主要的責(zé)任，就會(huì)不斷責(zé)任。任何人都對(duì)合同中的內(nèi)容不表示重視，責(zé)任不夠明確，在這種情況下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展就難上加難，這對(duì)于中國(guó)企業(yè)的發(fā)展而言是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。參與企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作人員缺乏法律意識(shí)，在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，沒(méi)有依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行工作，缺乏特有的法律保障，在遇到問(wèn)題的時(shí)候無(wú)法保證自身的合法權(quán)益。這樣企業(yè)在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理的工作時(shí)，很多應(yīng)在財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)則中指出的條款，都沒(méi)有進(jìn)行明確的標(biāo)注，更有一些黑心的商家，故意遺漏，與之合作的商家也沒(méi)有仔細(xì)審核合同的內(nèi)容，就這樣在不知情的情況下“不平等條約”，一旦出現(xiàn)了問(wèn)題，也無(wú)法通過(guò)法律途徑來(lái)挽回，必然會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，一方不履行義務(wù)，另一方想索賠又無(wú)處伸冤，這對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)的管理無(wú)疑是一個(gè)巨大的災(zāi)難。
（三）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)有待進(jìn)一步提高
我國(guó)缺乏對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的專業(yè)人士，在這項(xiàng)工作中，許多公司的專業(yè)職員，多數(shù)都是文科出身，缺乏最基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)知識(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理分析的過(guò)程中，也缺乏相關(guān)的法律法規(guī)常識(shí)，尤其是在各種行業(yè)中各個(gè)行業(yè)也必須有自己的專業(yè)知識(shí)，在缺乏科學(xué)知識(shí)與工科素養(yǎng)的情況下，完成的工作就很難保證質(zhì)量與效率，總是會(huì)產(chǎn)生失誤的環(huán)節(jié)。當(dāng)涉及到一些與法律相關(guān)的知識(shí)時(shí)，就會(huì)依據(jù)目前有的法律漏洞，使合同另一方鉆空子，損害了自身利益。財(cái)務(wù)管理的工作就很難開(kāi)展下去。
二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式構(gòu)建
（一）償債風(fēng)險(xiǎn)控制
這種風(fēng)險(xiǎn)主要是在公司的發(fā)展中，因?yàn)楦鞣N因素使公司不能進(jìn)行各種會(huì)計(jì)還金的風(fēng)險(xiǎn)造成，這主要是由債務(wù)引起的。通過(guò)上述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，債務(wù)率高的商業(yè)房地產(chǎn)公司主要是因?yàn)閭鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)高，因此如何合理安排資本結(jié)構(gòu)具有重要意義。在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，要注意選擇合理的籌資渠道。企業(yè)的負(fù)債比例是適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)則。一般來(lái)說(shuō)，他必須符合企業(yè)的償付能力。在企業(yè)中，企業(yè)所有者的資產(chǎn)是償還債務(wù)的主要來(lái)源，企業(yè)債務(wù)總體規(guī)模應(yīng)調(diào)整為所有者權(quán)益，不得超過(guò)凈資產(chǎn)的總額。
（二）構(gòu)建全面預(yù)算管理體系
全面預(yù)算管理是集團(tuán)公司對(duì)旗下的子公司進(jìn)行整體規(guī)劃和布置的有效方法，一般由經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算構(gòu)成。通過(guò)預(yù)算來(lái)確定后期的工作方向和目標(biāo)，通過(guò)對(duì)可支配資金的計(jì)算，完成后期的統(tǒng)籌計(jì)劃，通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算來(lái)不斷加強(qiáng)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的描述和分析，因此全面預(yù)算是經(jīng)營(yíng)預(yù)算的出發(fā)點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算是最后的目標(biāo)點(diǎn)，也是最終考核、評(píng)價(jià)過(guò)程中可以用來(lái)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)子公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目公司的具體地域、經(jīng)營(yíng)情況，每年定期將經(jīng)營(yíng)計(jì)劃上報(bào)給集團(tuán)，如有可能集團(tuán)可成立專門(mén)的成本計(jì)劃審核部來(lái)做預(yù)算的后期推進(jìn)和審核工作?？梢越梃b2002年3月惠普公司收購(gòu)康柏公司后采取的管理方法：為了使兩個(gè)公司合并后，不至于產(chǎn)生分歧，能夠有相同的企業(yè)文化和大致框架，惠普公司為此就成立了整合辦公室（MERGEINTEGRA-TIONOFFICE），整合辦公室在惠普集團(tuán)中可以跨部門(mén)進(jìn)行工作，負(fù)責(zé)橫向監(jiān)督，并且將總部消息傳遞到每一個(gè)分公司，最主要的工作就是不斷跟蹤和調(diào)查每一項(xiàng)工作的開(kāi)展情況，從而使公司后期的合并逐漸穩(wěn)定下來(lái)，惠普中國(guó)的總裁孫振耀用三個(gè)詞語(yǔ)對(duì)此做出了評(píng)價(jià)：框架、規(guī)范、檢查,這三個(gè)詞語(yǔ)，在目前的房地產(chǎn)集團(tuán)公司的預(yù)算管理中也是可以運(yùn)行的。全面預(yù)算管理就是整個(gè)集團(tuán)公司未來(lái)發(fā)展的大框架，在框架中就可以對(duì)未來(lái)的（下年度）的重要工作指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范，例如：年度土地開(kāi)發(fā)面積、竣工面積、銷售回款額、合同付款額、各項(xiàng)稅費(fèi)、利潤(rùn)等指標(biāo)。在完成上述工作的基礎(chǔ)之上，集團(tuán)就可以對(duì)預(yù)算其中的各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，定期報(bào)告，不斷發(fā)展完善和規(guī)范化建設(shè)，這樣才能保障全面預(yù)算管理的實(shí)際功能得到最大化利用。
（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)審制度
在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)控制非常重要。所以要注意建立和完善這個(gè)制度。良好的內(nèi)部審計(jì)制度應(yīng)獨(dú)立于企業(yè)其他部門(mén)。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)制度，發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)企業(yè)控制制度的問(wèn)題。通過(guò)實(shí)施這些措施，可以及時(shí)確定問(wèn)題，根據(jù)實(shí)際情況提出有效措施，并按照審計(jì)情況和高層領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告的結(jié)果。
（四）盈利風(fēng)險(xiǎn)控制
由于缺乏有效銷售，為了降低公司的利潤(rùn)，公司面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，盈余風(fēng)險(xiǎn)的原因是降低成本和收入的上漲。所以我們要注意收益的風(fēng)險(xiǎn)控制。一，性科學(xué)的定價(jià)。價(jià)格變動(dòng)總是影響公司的流動(dòng)性和流動(dòng)性效益的商品住房開(kāi)發(fā)，管理人員應(yīng)該是實(shí)際開(kāi)發(fā)區(qū)域，綜合分析板材質(zhì)量和價(jià)格彈性以及競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)定價(jià)的科學(xué)定價(jià);二要合理推廣。為了增加銷售，商業(yè)房地產(chǎn)公司的宣傳活動(dòng)，如使用廣告，宣傳，營(yíng)銷人員的先驅(qū)，開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息不斷傳遞給消費(fèi)者，使他們得到透徹的了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建設(shè)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵作用。目前，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)不具備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，管理過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，結(jié)合現(xiàn)階段的實(shí)際情況，對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)流動(dòng)性，盈利能力，風(fēng)險(xiǎn)控制加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度提出戰(zhàn)略，希望提高商業(yè)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。
參考文獻(xiàn)：
[1]李素紅,陳立文.基于因子分析法的商業(yè)地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J].河北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2011,(06):101-106.
[2]蔡璐.淺議商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)--以未遠(yuǎn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例[J].中小公司管理與科技(下旬刊),2015,(03):90-91.
[3]張利霞.商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范研究--以HG商業(yè)地產(chǎn)公司為例[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2015,(04):103-105.
[4]葉福清.淺析財(cái)務(wù)集中管理模式下的集團(tuán)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制--以鼎力電力集團(tuán)股份有限公司為例[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2010,(03):162.
眾所周知，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有利潤(rùn)最大化、股東權(quán)益最大化以及企業(yè)價(jià)值最大化等不同的目標(biāo)，而利潤(rùn)最大化是最片面，最局限的一種，這種財(cái)務(wù)管理目標(biāo)直接阻礙著企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而忽略了股東價(jià)值以及企業(yè)整體價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)目前存在這過(guò)多的泡沫，因此財(cái)務(wù)管理人員和企業(yè)負(fù)責(zé)人過(guò)分強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)最大化無(wú)疑將加劇這種房地產(chǎn)行業(yè)的這種情況加劇。因此，從利潤(rùn)最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)轉(zhuǎn)為股東價(jià)值最大化或者企業(yè)價(jià)值最大化才是正確的選擇。
2.資本結(jié)構(gòu)和資金控制存在問(wèn)題
資本結(jié)構(gòu)的不合理和資金控制上產(chǎn)生的問(wèn)題也是目前困擾許多行業(yè)和企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的主要問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于需要大量資金進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)，因此往往會(huì)進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。然而高負(fù)債經(jīng)營(yíng)往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理以及利息費(fèi)用的支出過(guò)高等嚴(yán)重的問(wèn)題，給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)困難。其次房地產(chǎn)企業(yè)在資金控制上面也存在著問(wèn)題。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金投入控制和資金回收控制方面的問(wèn)題等等。調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問(wèn)題。
3.稅收籌劃和利潤(rùn)分配的問(wèn)題
稅收籌劃和利潤(rùn)分配也是目前企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上應(yīng)當(dāng)引起重視的方面，但是很多企業(yè)并沒(méi)有采取有效的措施進(jìn)行稅收籌劃和利潤(rùn)分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤(rùn)分配有利于提高企業(yè)凈利潤(rùn)、改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)者與出資者之間的關(guān)系。如前所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改掉片面追求利潤(rùn)最大化的“陋習(xí)”，而應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)股東利益的關(guān)注，并且實(shí)現(xiàn)更高的“凈利潤(rùn)”而不是“收入”或者“利潤(rùn)”。并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地增值稅、消費(fèi)稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。
4.缺乏事前財(cái)務(wù)預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
全面預(yù)算管理系統(tǒng)下的企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)要求企業(yè)必須做好事前財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的工作。但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)成本體系并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導(dǎo)致最終的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套有效的事前財(cái)務(wù)預(yù)算體系和時(shí)候財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系也是非常必要的。
二、正確定位財(cái)務(wù)管理的核心作用，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的價(jià)值
1.提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍建設(shè)
提高財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)包括加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)以及財(cái)務(wù)管理人員的平時(shí)繼續(xù)教育。房地產(chǎn)企業(yè)必須從源頭做起，應(yīng)當(dāng)盡量招聘一些高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才，例如，招聘人員的時(shí)候要求必須從事多年的財(cái)務(wù)管理工作以及擁有多項(xiàng)財(cái)務(wù)管理方面的證書(shū)等等。另外，在平時(shí)工作中也應(yīng)當(dāng)注意財(cái)務(wù)管理人員技能的提升，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)最新財(cái)務(wù)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到與時(shí)俱進(jìn)，并讓員工意識(shí)到學(xué)無(wú)止境，只有加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)管理能力的提升才能不被淘汰。
2.健全內(nèi)部控制建設(shè)，強(qiáng)化外部審計(jì)
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和健全內(nèi)部控制建設(shè)，根據(jù)企業(yè)內(nèi)控準(zhǔn)則COSOII或者國(guó)際最新規(guī)定，完善內(nèi)部控制五要素（或者八要素），建立全面的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系。并且在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立和健全企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才隊(duì)伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設(shè)的企業(yè)內(nèi)部控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)知名的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來(lái)強(qiáng)化企業(yè)的外部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)不能為了自身利益而與會(huì)計(jì)師事務(wù)所私下溝通，制造虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表或者虛假的審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告等。所聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所也應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，客觀地對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，出具公正的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告，以保證企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
3.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金控制
在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)中加強(qiáng)資金控制和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)往往是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，因此，應(yīng)當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)和大量資金的依賴，從財(cái)務(wù)管理的角度將房地產(chǎn)企業(yè)從以資金和勞務(wù)堆積而成的粗放模式轉(zhuǎn)為技術(shù)集中型。另外，促使房地產(chǎn)企業(yè)上市也是調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效方法。一旦上市，將會(huì)減少這些企業(yè)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強(qiáng)資金控制主要包括減少房地產(chǎn)企業(yè)胡亂投資的行為以及加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的管理。由于籌資、投資和經(jīng)營(yíng)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必不可少的三個(gè)重要內(nèi)容，因此加強(qiáng)這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中防止資金鏈斷裂；在籌資過(guò)程中拓寬融資渠道，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出以及在投資過(guò)程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制。
4.強(qiáng)調(diào)成本控制和存貨管理
房地產(chǎn)企業(yè)的總收入高，但是成本相對(duì)也比較高，因此強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強(qiáng)單位成本和總成本的管理工作，降低采購(gòu)價(jià)格，合理制定銷售價(jià)格等等都是成本控制的重要環(huán)節(jié)。此外，在企業(yè)中杜絕浪費(fèi)可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強(qiáng)存貨管理意味著房地產(chǎn)工資應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，避免過(guò)多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉(zhuǎn)的速率。
5.建立健全事前預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系
建立健全財(cái)務(wù)事前預(yù)算控制和事后財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)體系包括建立和完善一套標(biāo)準(zhǔn)成本核算系統(tǒng)，以及做好單位成本的核算和控制，計(jì)算實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本的差額以分析原因等等。在房地產(chǎn)企業(yè)建立好事前預(yù)算控制，包括制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本；而事后評(píng)價(jià)體系，如前所述，主要是將標(biāo)準(zhǔn)成本與實(shí)際成本之間的差異進(jìn)行計(jì)算，用于下一會(huì)計(jì)年度的參考，避免再次發(fā)生實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算成本的情況，讓企業(yè)的成本處于可控的范圍之內(nèi)。
1、初步建立了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算密切結(jié)合的全面預(yù)算管理體系。
過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，我們不清楚經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的辨證關(guān)系，不是把計(jì)劃當(dāng)作預(yù)算，就是把預(yù)算當(dāng)作計(jì)劃，有時(shí)還出現(xiàn)計(jì)劃與預(yù)算相互矛盾、兩張皮的現(xiàn)象。在出臺(tái)XX年編制辦法時(shí)，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)要弄清楚經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算之間的區(qū)別與聯(lián)系，要明白經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是對(duì)來(lái)年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作的事先安排，而預(yù)算是完成各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃工作需要消耗的各種資源和取得的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成果的貨幣表現(xiàn)，只有先制訂周詳?shù)慕?jīng)營(yíng)計(jì)劃，才能編制科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算。正是基于這種認(rèn)識(shí)，我們把全面預(yù)算管理工作分解為經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算兩個(gè)有機(jī)的組成部分，以年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算控制書(shū)的形式下達(dá)各單位，作為各成員企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)工作的行動(dòng)指南和奮斗目標(biāo)。
2、提出了“以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)為導(dǎo)向，積極發(fā)展，留有余地”的預(yù)算編制原則。
公司的發(fā)展離不開(kāi)現(xiàn)有的基礎(chǔ)和條件，搜集和整理公司經(jīng)營(yíng)的歷史數(shù)據(jù)，從中找出各主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的發(fā)展趨勢(shì)是我們制訂年度預(yù)算的基礎(chǔ)；與此同時(shí)，還要搜集利用市場(chǎng)信息對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，作為制訂年度預(yù)算的重要參考；在此基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展、不斷向上也是我們制訂預(yù)算的一個(gè)基本要求，反映在預(yù)算指標(biāo)上，就是銷售收入、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和人均勞動(dòng)生產(chǎn)率指標(biāo)要不斷增長(zhǎng)，不能下降；但是增長(zhǎng)也有一定的幅度，不能盲目制訂高不可攀的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。XX年，集團(tuán)公司按照上述原則審批下達(dá)了大多數(shù)成員企業(yè)的年度預(yù)算指標(biāo)，從上半年的執(zhí)行情況來(lái)看，既是實(shí)事求是的，也是先進(jìn)合理的。
3、重新修訂了以預(yù)算指標(biāo)完成情況為基礎(chǔ)的工效掛鉤考核辦法。
由于原工效掛鉤考核辦法以銷售收入作為計(jì)提各單位工資的基礎(chǔ)，當(dāng)銷售收入增加、毛利和利潤(rùn)下降時(shí)，計(jì)提的工資反而增加，不利于保護(hù)公司和股東利益。因此XX年集團(tuán)公司對(duì)原工效掛鉤考核辦法作了全面修訂，將計(jì)提工資的基礎(chǔ)由銷售收入改為邊際貢獻(xiàn)額，促使各單位從關(guān)心自身利益出發(fā)千方百計(jì)降低直接經(jīng)營(yíng)成本，增加經(jīng)營(yíng)毛利和利潤(rùn)。同時(shí)為了加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理工作，增加了綜合管理考核內(nèi)容，用綜合管理系數(shù)調(diào)整各單位的應(yīng)發(fā)工資總額，使工效掛鉤考核辦法更趨于完善。
4、預(yù)算分析工作制度化，深圳國(guó)禎環(huán)保公司預(yù)算分析深入、細(xì)致，很有指導(dǎo)意義。
為了監(jiān)督檢查經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，今年上半年集團(tuán)公司和各成員企業(yè)都不同程度地開(kāi)展了月度、季度分析工作，在總結(jié)成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，分析存在問(wèn)題，研究解決辦法，取得了一定成效。特別是深圳國(guó)禎環(huán)保公司，在環(huán)保公司總部的指導(dǎo)下創(chuàng)立了一套詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算分析模式，每個(gè)月都對(duì)所屬各運(yùn)營(yíng)廠和深圳國(guó)禎總部的生產(chǎn)量、銷售收入、市場(chǎng)拓展、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、人員變動(dòng)、制度建設(shè)、固定資產(chǎn)更新改造和投融資活動(dòng)等工作情況進(jìn)行詳細(xì)地總結(jié)和分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出整改措施并限期改正，很好地促進(jìn)了公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高了經(jīng)營(yíng)管理水平，保證了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的順利完成。
5、不少成員企業(yè)開(kāi)始重視市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作，阜陽(yáng)能源公司大膽創(chuàng)新，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作取得突破性進(jìn)展；房地產(chǎn)公司可供銷售的住房銷售率一直維持在90％以上。
市場(chǎng)營(yíng)銷工作是企業(yè)一切工作的核心和龍頭，決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。今年上半年，大多數(shù)成員企業(yè)開(kāi)始重視市場(chǎng)營(yíng)銷工作，銷售形勢(shì)有了可喜的變化。表現(xiàn)較好的有阜陽(yáng)能源公司和房地產(chǎn)公司。天然氣公司從阜陽(yáng)能源公司分離出去后，阜陽(yáng)能源公司就剩下一個(gè)加油站和液化氣經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，按照以往的經(jīng)營(yíng)實(shí)際，年銷售收入達(dá)到6000萬(wàn)元已經(jīng)很不錯(cuò)了。但能源公司不滿足現(xiàn)狀，在液化氣業(yè)務(wù)的外購(gòu)?fù)怃N上大做文章，想方設(shè)法把液化氣批發(fā)業(yè)務(wù)做到了六安、淮南、淮北及河南的周口、商丘等地，在經(jīng)營(yíng)方法和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上都有了明顯突破，提前4－5個(gè)月完成年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算目標(biāo)已成定局。房地產(chǎn)公司一直把為客戶創(chuàng)造價(jià)值當(dāng)作自己的行動(dòng)指南，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、銷售以及售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都注意為用戶所想，滿足用戶的需求，突出了“藍(lán)色雅典”小區(qū)的自然、園林、舒適、安全、方便、現(xiàn)代等特色，成為阜陽(yáng)市首屈一指、家喻戶曉的高尚住宅小區(qū)。特別是及時(shí)成立的售后服務(wù)中心，為用戶解決了很多本應(yīng)該由物業(yè)管理公司解決的問(wèn)題，在用戶中形成了一傳十、十傳百的良好口碑，為“藍(lán)色雅典”項(xiàng)目創(chuàng)造并保持了90％以上銷售率的銷售奇跡。
6、集團(tuán)公司工程預(yù)算管理工作成效顯著。
近年來(lái)，集團(tuán)公司在房地產(chǎn)公司和天然氣公司工程建設(shè)上推行工程預(yù)算管理工作，取得了成功的經(jīng)驗(yàn)，保證了工程建設(shè)質(zhì)量和工期，降低了工程建設(shè)成本。其基本做法是：“優(yōu)化設(shè)計(jì)、科學(xué)預(yù)算、依制招標(biāo)、規(guī)范簽證、嚴(yán)格驗(yàn)收、三級(jí)決算”。 【1】
以下內(nèi)容與本文上半年計(jì)劃和預(yù)算管理工作總結(jié)相關(guān)，可查閱參考：
【返回 欄目列表】
二、計(jì)劃和預(yù)算管理中存在的主要問(wèn)題
1、全面預(yù)算管理制度不健全，缺乏經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則。
全面預(yù)算管理制度是一個(gè)有機(jī)的體系，至少應(yīng)包括全面預(yù)算管理綱要、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制細(xì)則、財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則、計(jì)劃和預(yù)算分析指南、計(jì)劃和預(yù)算獎(jiǎng)懲制度等內(nèi)容。我們由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)得也不夠，集團(tuán)公司至今尚未建立全面預(yù)算管理綱要，對(duì)于經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、檢查分析、考核兌現(xiàn)等還沒(méi)有明確具體的要求；去年底出臺(tái)的“XX年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算控制書(shū)編制辦法”還有很多不完善的地方，如對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制要求不夠具體、全面，預(yù)算表格也有不適應(yīng)管理要求的地方，缺乏切合實(shí)際的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則等。
2、對(duì)全面預(yù)算管理仍然存在著認(rèn)識(shí)不夠、執(zhí)行不力的現(xiàn)象。
雖然我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)全面預(yù)算管理在加強(qiáng)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益中的基礎(chǔ)作用，但仍有少部分成員企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠、對(duì)集團(tuán)公司關(guān)于全面預(yù)算管理的要求執(zhí)行不力。主要表現(xiàn)在如下方面：（1）少部分成員企業(yè)總經(jīng)理不關(guān)心預(yù)算管理工作；（2）計(jì)劃和預(yù)算的編制、執(zhí)行、檢查分析仍然局限在公司財(cái)務(wù)部等個(gè)別部門(mén)；（3）在編制階段仍然存在著用計(jì)劃代替預(yù)算、或用預(yù)算代替計(jì)劃的現(xiàn)象；（4）有的不按集團(tuán)公司的統(tǒng)一要求編制計(jì)劃和預(yù)算，不注意歷史資料的搜集、整理，對(duì)市場(chǎng)信息把握不夠，缺乏市場(chǎng)趨勢(shì)分析，造成預(yù)算執(zhí)行中實(shí)際與預(yù)算嚴(yán)重背離，預(yù)算差異巨大；（5）部分成員企業(yè)不重視預(yù)算指標(biāo)的分解，不是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律分解制訂月度、季度計(jì)劃指標(biāo)，而是把年度指標(biāo)簡(jiǎn)單除以12作為月度計(jì)劃指標(biāo)，使指標(biāo)反映的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)失去了客觀性；（6）少數(shù)成員企業(yè)預(yù)算口徑與財(cái)務(wù)口徑不一致，形成財(cái)務(wù)指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)相脫節(jié)的不正?，F(xiàn)象，預(yù)算考核失去基準(zhǔn)；（7）部分成員企業(yè)不能按時(shí)上報(bào)經(jīng)營(yíng)月報(bào)，或上報(bào)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。
3、計(jì)劃的引導(dǎo)作用和預(yù)算的促進(jìn)作用沒(méi)有很好發(fā)揮。
年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是我們各項(xiàng)工作的行動(dòng)指南。但有些成員企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃批準(zhǔn)之后便束之高閣，忽視計(jì)劃的存在，不按計(jì)劃安排工作，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況不檢查、不分析。有的只看到了預(yù)算的控制作用，沒(méi)看到預(yù)算還有促進(jìn)工作的一面，如片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約支出，而對(duì)預(yù)算安排的市場(chǎng)推廣費(fèi)、產(chǎn)品促銷費(fèi)、研究開(kāi)發(fā)費(fèi)也嚴(yán)格控制，該花的不花，看似節(jié)約了開(kāi)支，實(shí)質(zhì)上卻限制了市場(chǎng)營(yíng)銷和技術(shù)創(chuàng)新工作，不利于企業(yè)的發(fā)展。
4、預(yù)算分析和計(jì)劃相脫節(jié)，缺乏符合實(shí)際、行之有效的分析模式。
今年以來(lái)，雖然集團(tuán)公司和各成員企業(yè)都不同程度地開(kāi)展了計(jì)劃和預(yù)算分析工作，但分析的深度和廣度不夠，一般僅停留在預(yù)算數(shù)字的分析上，缺少對(duì)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的檢查、分析，在分析活動(dòng)中，普遍存在著計(jì)劃與預(yù)算相脫節(jié)的現(xiàn)象；集團(tuán)公司和多數(shù)成員企業(yè)都缺乏符合實(shí)際、行之有效的分析模式，不利于各單位及時(shí)、全面地編寫(xiě)分析報(bào)告，開(kāi)展分析工作。
5、預(yù)算獎(jiǎng)懲制度不健全，考核的敏感度不強(qiáng)。
部分成員企業(yè)缺乏明確的預(yù)算獎(jiǎng)懲制度，計(jì)劃、預(yù)算執(zhí)行的好壞與員工的薪酬待遇沒(méi)有聯(lián)系，造成相當(dāng)一部分人員對(duì)公司計(jì)劃和預(yù)算漠不關(guān)心；預(yù)算考核和獎(jiǎng)懲的及時(shí)性不夠，上半年幾乎沒(méi)有開(kāi)展考核和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)工作，預(yù)算完成情況的好壞對(duì)員工待遇影響的敏感度不強(qiáng)，員工既不能及時(shí)享受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)好時(shí)的喜悅，也不能及時(shí)感受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)差時(shí)的切膚之疼，沒(méi)有把企業(yè)利益與員工利益緊緊地聯(lián)系在一起。
6、集團(tuán)公司工程預(yù)算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)。
由于各種原因，集團(tuán)公司工程預(yù)算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)，集團(tuán)公司在工程項(xiàng)目管理上的職能作用未能充分發(fā)揮。
三、改進(jìn)計(jì)劃和預(yù)算管理工作的措施
1、集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理部要充實(shí)人員，提高素質(zhì)，在學(xué)習(xí)理論、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上盡快制訂集團(tuán)公司全面預(yù)算管理綱要、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制細(xì)則、財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則、計(jì)劃和預(yù)算分析工作指南等制度，完善全面預(yù)算管理制度體系，為科學(xué)編制XX年年及以后年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算控制書(shū)、改進(jìn)計(jì)劃和預(yù)算管理工作做好制度準(zhǔn)備。
2、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)執(zhí)行力度。為此要做好如下工作：（1）再次重申各成員企業(yè)總經(jīng)理一定要在思想上、行動(dòng)上充分重視計(jì)劃和預(yù)算管理工作，要親自領(lǐng)導(dǎo)編制、執(zhí)行、分析檢查、考核獎(jiǎng)懲等計(jì)劃和預(yù)算管理工作的全過(guò)程；（2）集團(tuán)公司和各成員企業(yè)要組織開(kāi)展全面預(yù)算管理知識(shí)和管理制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，提高大家的理論水平和工作能力；（3）要注意搜集整理歷史資料和市場(chǎng)信息，建立歷史資料數(shù)據(jù)庫(kù)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為制訂計(jì)劃和預(yù)算打好基礎(chǔ)；（4）要發(fā)動(dòng)全體員工參與到計(jì)劃和預(yù)算管理中來(lái)，預(yù)算的分解要與
1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控概述
1.1財(cái)務(wù)集中管控體系的內(nèi)涵
地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)集中管控體系就是以網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)為平臺(tái)，通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)范化財(cái)務(wù)操作流程對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行梳理，將整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)從總部到子公司所有的財(cái)務(wù)信息分條目錄入、分析，然后對(duì)這些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行自動(dòng)化的上傳和處理，得出地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況分析報(bào)告。只在方便高層管理者了解各子公司財(cái)務(wù)狀況以及企業(yè)整體資金鏈狀況，為企業(yè)今后的進(jìn)一步發(fā)展提供相關(guān)的數(shù)據(jù)分析與支持。
當(dāng)前我國(guó)大部分全國(guó)化的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)集中管控體系是建立在電子信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的，同時(shí)又整合了國(guó)際先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法、理念、以及管理制度，不斷對(duì)財(cái)務(wù)操作流程進(jìn)行中國(guó)化的創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作變的更加科學(xué)、規(guī)范合理。從而可以更好的參與國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。
1.2地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控的優(yōu)勢(shì)
1.2.1 財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一
通過(guò)財(cái)務(wù)集中管控體系，可以把地產(chǎn)企業(yè)布局在全省、甚至全國(guó)的子公司的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來(lái)，以相同的核算單位、報(bào)表格式對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行梳理。同時(shí)以計(jì)劃的財(cái)務(wù)匯報(bào)時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行提交與匯報(bào)。方便企業(yè)高層和財(cái)務(wù)監(jiān)督人員對(duì)財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查與了解。
1.2.2 提高財(cái)務(wù)監(jiān)督效率
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的地域性差別，大部分企業(yè)對(duì)于子公司的財(cái)務(wù)核算是允許獨(dú)立核算的。建立財(cái)務(wù)集中管控體系，不是要?jiǎng)儕Z子公司財(cái)務(wù)核算的權(quán)力，而是為了更好的對(duì)子公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)督，推動(dòng)銷售業(yè)績(jī)、員工績(jī)效、戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)制定與有效執(zhí)行。
1.2.3 提升企業(yè)的控制力度
總部通過(guò)對(duì)子公司的財(cái)務(wù)集中管控，完成一系列的財(cái)務(wù)工作，包括：財(cái)務(wù)監(jiān)督、資金監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)控制和彌補(bǔ)漏洞等，加強(qiáng)了對(duì)子公司的控制力度，避免了大型房地產(chǎn)企業(yè)“集而不團(tuán)”、“各自為戰(zhàn)”的狀況。一方面提高總部對(duì)各種發(fā)展戰(zhàn)略的指定的科學(xué)性，另一方面加強(qiáng)了對(duì)子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業(yè)既定的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
1.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控體系運(yùn)行中的問(wèn)題
雖然財(cái)務(wù)集中管控體系在某種程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是我們也要看到，企業(yè)在具體運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，集中管控效果還存在一定的不足。
1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)集中管控需要各地子公司將利潤(rùn)與收入上繳總部，在進(jìn)行統(tǒng)一的分配。由于當(dāng)前我國(guó)的金融業(yè)還未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，資金流動(dòng)較慢，使得下屬公司在面臨發(fā)展機(jī)遇或發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)先機(jī)時(shí)，財(cái)政能力存在制約性。這固然會(huì)保證子公司按照企業(yè)整體的發(fā)展規(guī)劃發(fā)展，但是這也是妨礙子公司自主性發(fā)展的一種提體現(xiàn)。
1.3.2 總部管理效率較慢
財(cái)務(wù)集中管控需要將財(cái)務(wù)工作通過(guò)網(wǎng)絡(luò)匯總至總部，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和分析。當(dāng)前我公司總部財(cái)務(wù)人員較少，工作量太大，造成財(cái)務(wù)人員力不從心的工作現(xiàn)狀。以至于不少財(cái)務(wù)報(bào)告處理效率較低。
1.3.3 管控系統(tǒng)功能不完全
財(cái)務(wù)集中管控對(duì)總部的計(jì)算機(jī)硬件要求較高。但是當(dāng)前我公司對(duì)這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計(jì)算機(jī)“機(jī)堵”問(wèn)題；另一方面，財(cái)務(wù)處理軟件系統(tǒng)功能尚未開(kāi)發(fā)完善，有些功能沒(méi)有寫(xiě)入，還需要人工進(jìn)行處理，降低了數(shù)據(jù)處理速度。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控體系的建設(shè)方向
2.1完善的財(cái)務(wù)信息處理平臺(tái)
當(dāng)前房地產(chǎn)公司最重要的是建立一套完整的完善財(cái)務(wù)信息處理平臺(tái)系統(tǒng)。運(yùn)用分布式賬套財(cái)務(wù)管理方式處理財(cái)務(wù)問(wèn)題，由于地方子公司獨(dú)立核算，是的財(cái)務(wù)管理的信息編碼和名稱缺乏統(tǒng)一的使用標(biāo)準(zhǔn)。而且各地方子公司財(cái)務(wù)人員的不規(guī)范操作使得財(cái)務(wù)信息報(bào)表中難度和口徑出現(xiàn)很大缺口，公司日常管理的財(cái)務(wù)內(nèi)容通過(guò)手工記錄、對(duì)賬、往來(lái)、核銷，不僅耗時(shí)耗力，還影響了報(bào)銷管理速度。
為了保證企業(yè)基本的織架構(gòu)，必須將財(cái)務(wù)資料、政策機(jī)制、管理標(biāo)準(zhǔn)等具體內(nèi)容進(jìn)行量化管理，為整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)提供基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)保障，使得房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)做到財(cái)務(wù)管理的制度化與自主性的有機(jī)統(tǒng)一。
2.2 嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度
財(cái)務(wù)核算制度也是房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個(gè)有利于公司集中管控的統(tǒng)一核算制度。財(cái)務(wù)人員在日常工作中可以使用系統(tǒng)的總賬處理功能，集成固定資產(chǎn)管理。從固定資產(chǎn)的投資、折舊、流通以及報(bào)廢統(tǒng)一生成自動(dòng)的電子憑據(jù)；也可以利用總賬系統(tǒng)集成處理往來(lái)款，比如：格局賬單時(shí)間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據(jù)的自動(dòng)對(duì)接與核銷。
完成這一制度后，基本實(shí)現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控中的流通管控功能，可以及時(shí)對(duì)下屬子公司每天的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行監(jiān)控和管理，定期對(duì)子公司的預(yù)算、決算進(jìn)行檢查。為資金下一步的流通方向進(jìn)行效果對(duì)比分析，促進(jìn)企業(yè)投資的科學(xué)性。
2.3高效率的資金運(yùn)轉(zhuǎn)處理中心
隨著房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，建立高速的資金流通、結(jié)算處理中心是加強(qiáng)財(cái)務(wù)集中管控系統(tǒng)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度不一，因?yàn)闃潜P(pán)和項(xiàng)目的性質(zhì)、地理子公司財(cái)務(wù)體系的戰(zhàn)略性調(diào)整，加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況和資金流量的監(jiān)管。當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)兩種模式：一種是總部直接派遣財(cái)務(wù)人員入駐；另一種是實(shí)行財(cái)務(wù)管理的集中核算。財(cái)務(wù)人員委派方式是指總部通過(guò)向子公司派遣財(cái)務(wù)人員，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行財(cái)務(wù)工作的管理，與總部財(cái)務(wù)進(jìn)行對(duì)接。這種財(cái)務(wù)人員可以通過(guò)校招和社會(huì)招聘選拔，屬于借調(diào)性質(zhì)，占用總部編制，向總部財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。另一種是實(shí)行集中地財(cái)務(wù)集中核算，子公司設(shè)立財(cái)務(wù)報(bào)賬人員，只有使用權(quán)限，沒(méi)有批復(fù)和決定權(quán)限。限定范圍外的資金流動(dòng)項(xiàng)目需要獲得總部財(cái)務(wù)部的單子簽章方可進(jìn)行；總部設(shè)立專門(mén)的核算處理中心，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃、處理一切財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)。
3.2 統(tǒng)一進(jìn)行預(yù)算管理
子公司預(yù)算的制定要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局和近期的資金流動(dòng)現(xiàn)狀。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，堅(jiān)持以風(fēng)控為先，收支平衡，合理發(fā)展的原則。同時(shí)，結(jié)合子公司所在城市的發(fā)展情況以及房地產(chǎn)發(fā)展宏觀和微觀信息，完成整體性的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)、績(jī)效、預(yù)算相結(jié)合的財(cái)務(wù)控制體系，合理的運(yùn)作資金的流向，優(yōu)化企業(yè)資源配置，推動(dòng)企業(yè)整體的預(yù)算管理。
為保證統(tǒng)一預(yù)算管理的執(zhí)行程度，財(cái)務(wù)部應(yīng)結(jié)合公司上年度資金流動(dòng)方向，創(chuàng)建預(yù)算執(zhí)行分析反饋系統(tǒng)。在實(shí)際工作中，加強(qiáng)與子公司的財(cái)務(wù)信息交流，市場(chǎng)現(xiàn)狀交流，及時(shí)提醒風(fēng)險(xiǎn)狀況，強(qiáng)化預(yù)算編制的科學(xué)性，統(tǒng)籌風(fēng)控與發(fā)展的統(tǒng)一。在具體工作制度上，總部可以召開(kāi)半年、年度預(yù)算分析會(huì)，各子公司結(jié)合上季度、年度的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行預(yù)算分析，通過(guò)后再進(jìn)行預(yù)算處理。
3.3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督體系建立
對(duì)于財(cái)務(wù)集中管控體系建設(shè)，必須構(gòu)建符合國(guó)家法律法規(guī)的財(cái)務(wù)管理制度。提高業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化程度以及內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。良好的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制是完善財(cái)務(wù)集中管控體系的基礎(chǔ)和保障。
房地產(chǎn)企業(yè)下屬項(xiàng)目眾多，財(cái)務(wù)需要處理的事項(xiàng)較分散，使得財(cái)務(wù)監(jiān)督的難度和工作量都較為龐大。對(duì)此，企業(yè)要將財(cái)務(wù)監(jiān)督的主次、輕重進(jìn)行劃分。實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)督，定期檢查的監(jiān)督管理辦法。財(cái)務(wù)集中管控重點(diǎn)內(nèi)容可以設(shè)為：會(huì)計(jì)的核算、財(cái)務(wù)報(bào)表審核、資金流動(dòng)審核等關(guān)鍵財(cái)務(wù)審核工作。
3.4 加強(qiáng)硬件以及團(tuán)隊(duì)建設(shè)
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國(guó)家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1 我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀
我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國(guó)房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來(lái)分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開(kāi)。20世紀(jì)90年代初期，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國(guó)才真正開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國(guó)在這方面的缺陷。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的層次加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始了與國(guó)際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營(yíng)管理，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。
2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式
2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：
2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來(lái)控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。
2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款。近年來(lái)，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒(méi)有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來(lái)決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)租賃或者買(mǎi)賣(mài)合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問(wèn)題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
在企業(yè)全部資金來(lái)源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動(dòng)性不足。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購(gòu)買(mǎi)力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財(cái)務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動(dòng)性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性
我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1 提高管理層及財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平
隨著政府部門(mén)不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財(cái)務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對(duì)公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財(cái)務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財(cái)務(wù)管理水平。
4.2 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營(yíng)成果與其分配等等。對(duì)于資金預(yù)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計(jì)劃，從而構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營(yíng)收入、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計(jì)劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警功用。
4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過(guò)股票融資、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等來(lái)擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.4 完善內(nèi)部審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
4.5 收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.001
[中圖分類號(hào)]F239.45 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）08-000-02
隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)也在崛起。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金和技術(shù)的需求強(qiáng)烈、受?chē)?guó)家政策影響較大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，為了實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)，管理者往往對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)分關(guān)注，而忽視了內(nèi)部控制的建立和完善。但房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，對(duì)控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和提高企業(yè)的管理效率至關(guān)重要。
1 S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀
作為一家由鋼鐵材料公司實(shí)行多元化發(fā)展而成立的房地產(chǎn)公司，在組織機(jī)構(gòu)（如圖1所示）的設(shè)置上，沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的規(guī)劃，機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)，沒(méi)有結(jié)合公司的實(shí)際情況，只憑借管理層的主觀意識(shí)，在借鑒其他公司機(jī)構(gòu)設(shè)置方案的基礎(chǔ)上，設(shè)置本公司的相關(guān)機(jī)構(gòu)。在組織機(jī)構(gòu)崗位的職責(zé)劃分上，由于上級(jí)管理者通過(guò)口頭介紹或任務(wù)分配對(duì)工作職責(zé)和業(yè)務(wù)流程具有決定權(quán)，難免會(huì)出現(xiàn)職責(zé)交叉或工作疏漏。在公司的治理結(jié)構(gòu)上，公司的三個(gè)自然人股東（總經(jīng)理、副總經(jīng)理、售樓處主管）中的一個(gè)股東――總經(jīng)理，其掌握實(shí)際控制權(quán)，本應(yīng)由公司股東會(huì)進(jìn)行表決的重大事項(xiàng)均由總經(jīng)理決定，股東會(huì)名存實(shí)亡。在公司的內(nèi)部監(jiān)督上，該公司沒(méi)有設(shè)置專門(mén)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或由內(nèi)部審計(jì)人員履行監(jiān)督檢查職能，無(wú)法做到事前防御、事中控制，盡管總經(jīng)理不定期安排人員進(jìn)行工作檢查，但沒(méi)有嚴(yán)格的流程規(guī)定，很容易出現(xiàn)疏漏。在人力資源政策上，該公司由董事長(zhǎng)兼任總經(jīng)理，副總經(jīng)理兼任項(xiàng)目部經(jīng)理，項(xiàng)目部副經(jīng)理由總經(jīng)理外甥擔(dān)任，售樓處經(jīng)理由總經(jīng)理兒子擔(dān)任，財(cái)務(wù)部主管由總經(jīng)理親戚擔(dān)任，出納由總經(jīng)理外甥女擔(dān)任，綜合部經(jīng)理由當(dāng)?shù)卣衅傅耐诵菰诩业墓毴藛T擔(dān)任，如表1所示。由此可見(jiàn)，該公司沒(méi)有建立規(guī)范的人力資源管理制度，未設(shè)立聘用標(biāo)準(zhǔn)，人員招聘未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的招聘程序，公司呈現(xiàn)出典型的家族式管理；公司在職工薪酬的考核標(biāo)準(zhǔn)和辭退福利方面亦沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。
2 S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制存在的問(wèn)題
2.1 內(nèi)部環(huán)境不完善
該公司的內(nèi)部環(huán)境主要存在三個(gè)問(wèn)題。第一，治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，大股東過(guò)于集權(quán)。公司的股東會(huì)形同虛設(shè)，也沒(méi)有設(shè)立監(jiān)事會(huì)，實(shí)際控制人，即總經(jīng)理集表決權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)于一身，導(dǎo)致公司的經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展規(guī)劃缺乏探討和決策機(jī)制，工作執(zhí)行程序由于監(jiān)督檢查不到位，容易出現(xiàn)紕漏，大大增加了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第二，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)，項(xiàng)目部權(quán)力過(guò)大。該公司借鑒其他公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式，在總經(jīng)理辦公室下設(shè)有綜合部、項(xiàng)目部、售樓部、財(cái)務(wù)部四個(gè)平行機(jī)構(gòu)。由于公司副總經(jīng)理是專門(mén)高薪聘請(qǐng)的具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，而總經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)作流程并不熟悉，因此副總經(jīng)理?yè)碛泻艽蟮臎Q策權(quán)，其管理的項(xiàng)目部很少受到制s，過(guò)大的權(quán)力導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大，容易滋生貪污事件。另外，崗位職責(zé)的上傳下達(dá)，由于制度不規(guī)范導(dǎo)致工作交叉，降低了工作效率，導(dǎo)致資源浪費(fèi)。第三，人力資源錄用考核缺乏標(biāo)準(zhǔn)，“內(nèi)部人”過(guò)多。公司經(jīng)營(yíng)管理的主體是人，人力資源的管理對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理、工作質(zhì)量和效率、顧客維護(hù)、聲譽(yù)維持等都至關(guān)重要。一方面，員工的聘用未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的招聘程序，總經(jīng)理的親屬占據(jù)要職，呈現(xiàn)家族式管理，其他員工的招聘也只是通過(guò)小型人才市場(chǎng)或門(mén)戶網(wǎng)站，人員素質(zhì)不高，工作效率低下。另一方面，員工薪酬的發(fā)放沒(méi)有明確的考核標(biāo)準(zhǔn)，總經(jīng)理私下給親屬發(fā)放年終獎(jiǎng)，造成員工忠誠(chéng)度下降、積極性降低。
2.2 風(fēng)險(xiǎn)防范體系缺失
在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)上，S公司對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不足，沒(méi)有建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，無(wú)法較為準(zhǔn)確地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析，S公司管理層習(xí)慣于憑借主觀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策制定，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后不能及時(shí)實(shí)行補(bǔ)救措施，造成矛盾突出、損失放大，影響了公司的聲譽(yù)和項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)度。
2.3 控制活動(dòng)不健全
內(nèi)部控制活動(dòng)一般包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、績(jī)效考評(píng)控制等，該公司的控制活動(dòng)主要存在以下三個(gè)問(wèn)題。第一，不相容職務(wù)未分離，人員職責(zé)交叉過(guò)多。在職務(wù)設(shè)置方面，以公司財(cái)務(wù)部為例，公司的出納人員在負(fù)責(zé)管理銀行存款結(jié)算的同時(shí)，又負(fù)責(zé)銀行賬和公司賬的核對(duì)工作。由于公司規(guī)模較小，各個(gè)部門(mén)之間員工經(jīng)常兼任不同部門(mén)的職責(zé)，導(dǎo)致人員職責(zé)交叉過(guò)多。第二，付款審批與授權(quán)不明，項(xiàng)目部經(jīng)理高度集權(quán)。S房地產(chǎn)公司除了對(duì)費(fèi)用報(bào)銷的審批程序、權(quán)限、管理層人員與員工在處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過(guò)程中的審批權(quán)限做出了相關(guān)規(guī)定外，沒(méi)有建立其他的授權(quán)審批制度。由于項(xiàng)目部經(jīng)理由副總經(jīng)理兼任，總經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)方面的專業(yè)能力不足，導(dǎo)致業(yè)務(wù)執(zhí)行得不到有效監(jiān)督。第三，新公司舊習(xí)慣，“白條抵庫(kù)”現(xiàn)象嚴(yán)重。由于部分員工是從原材料公司抽調(diào)過(guò)去的，原材料公司的“白條抵庫(kù)”現(xiàn)象在S房地產(chǎn)公司也開(kāi)始出現(xiàn)，未對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行有效控制，增加了公司的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 信息與溝通環(huán)節(jié)薄弱
及時(shí)進(jìn)行信息溝通有助于快速識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并采取有效措施，對(duì)提高工作效率、完善公司決策、改善公司制度具有重要意義。S公司沒(méi)有建立暢通的信息收集與溝通渠道，難以接觸到內(nèi)外部良好的經(jīng)營(yíng)管理意見(jiàn)和建議，也由于上下級(jí)溝通不暢導(dǎo)致責(zé)任劃分不清。該公司也會(huì)因?yàn)闇贤ú患皶r(shí)影響項(xiàng)目進(jìn)度，即使組織會(huì)議進(jìn)行了溝通，但很多意見(jiàn)只是懸而未決，形式化嚴(yán)重。
2.5 內(nèi)部監(jiān)督缺位
該公司未建立規(guī)范的監(jiān)督制度，缺乏監(jiān)督機(jī)制，未設(shè)立專門(mén)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或?qū)徲?jì)人員，財(cái)務(wù)部主任履行審計(jì)職責(zé)，兩個(gè)職責(zé)不相容崗位由同一人擔(dān)任難以發(fā)揮監(jiān)督職能，不能做到事前預(yù)防、事中控制，導(dǎo)致工作效率和效果降低，員工工作懶散、工作態(tài)度不端正。
3 S房地產(chǎn)公司存在問(wèn)題的原因
3.1 管理層對(duì)內(nèi)部控制重視不足，重經(jīng)營(yíng)、輕管理
由于絕大多數(shù)中小企業(yè)沒(méi)有內(nèi)部控制的概念，認(rèn)為內(nèi)部控制就是條條框框的規(guī)章制度，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)沒(méi)有任何幫助，所以其只是單純追求利潤(rùn)最大化，將內(nèi)部控制的建立停留在表面工作上。實(shí)際上，沒(méi)有嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度，公司在經(jīng)營(yíng)管理上的諸多問(wèn)題，不能被及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加以糾正，長(zhǎng)此以往，只會(huì)使經(jīng)營(yíng)陷入混亂，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
3.2 公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，受管理成本約束
受公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的限制和管理成本的約束，公司在機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的安排上難以做到一應(yīng)俱全，“麻雀雖小，五臟俱全”的安排對(duì)起步不久的小公司來(lái)說(shuō)，成本太高，又不能發(fā)揮其應(yīng)有的職能。因此，員工職責(zé)交叉的現(xiàn)象比較普遍，出現(xiàn)問(wèn)題很難找到相關(guān)責(zé)任人，在職責(zé)設(shè)置上也無(wú)法做到相互牽制。
3.3 家族式管理模式，運(yùn)行效率低
該公司的財(cái)務(wù)部主管、項(xiàng)目部副經(jīng)理、售樓部經(jīng)理都是總經(jīng)理的親屬，是一家典型的家族企業(yè)，這種企業(yè)的通病是對(duì)外人疑心重，只相信自己人。這種管理模式導(dǎo)致資源配置達(dá)不到最優(yōu)，檢查監(jiān)督成本較低，企業(yè)自身問(wèn)題難以被發(fā)現(xiàn)，容易出現(xiàn)決策失誤。
3.4 員工業(yè)務(wù)素質(zhì)低，內(nèi)控參與意識(shí)不強(qiáng)
該公司員工主要來(lái)源于總經(jīng)理親屬、原公司調(diào)用和當(dāng)?shù)卣衅?，由于S公司的人員聘用未經(jīng)過(guò)專業(yè)化途徑、正規(guī)化程序和嚴(yán)格化考核，員工素質(zhì)普遍不高，沒(méi)有內(nèi)控參與的意識(shí)。加之公司未組織專業(yè)培訓(xùn)，員工難以把握對(duì)自身工作的要求和對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的職責(zé)。
4 S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制問(wèn)題的解決方案
4.1 完善內(nèi)部控制環(huán)境
首先，其應(yīng)加強(qiáng)管理層對(duì)內(nèi)部控制的重視。管理層對(duì)內(nèi)部控制的重視程度決定了整個(gè)公司對(duì)內(nèi)部控制的態(tài)度。管理人員應(yīng)轉(zhuǎn)變內(nèi)部控制與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不相關(guān)的態(tài)度，認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，帶頭建立并執(zhí)行內(nèi)部控制制度，營(yíng)造高水平的內(nèi)部控制環(huán)境。對(duì)于員工，應(yīng)聘請(qǐng)內(nèi)部控制專家或?qū)W者對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，加深其對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，了解內(nèi)部控制的概念、內(nèi)涵、作用和目標(biāo)，從而積極參與內(nèi)部控制的建設(shè)和完善。
其次，其應(yīng)完善公司的治理結(jié)構(gòu)。公司應(yīng)充分發(fā)揮股東會(huì)在經(jīng)營(yíng)方針、投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、利潤(rùn)分配等重大事項(xiàng)的表決作用，依法行使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，同時(shí)改變股東會(huì)與經(jīng)理層高度重合的狀況。
最后，其應(yīng)建立科學(xué)的人力資源管理體系。S公司應(yīng)設(shè)置全面的人力資源考核和發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)立專門(mén)的人力資源機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT(mén)的人力資源負(fù)責(zé)人，一方面按照完整的程序負(fù)責(zé)人員招聘，另一方面定期組織員工有針對(duì)性地進(jìn)行培訓(xùn)，提升員工的工作素質(zhì)，增強(qiáng)其對(duì)企業(yè)的責(zé)任感和認(rèn)同感。
4.2 建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系
只有建立了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，才能對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，不僅僅是對(duì)公司內(nèi)部管理的缺陷進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，還要對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域可能存在的風(fēng)險(xiǎn)制定應(yīng)對(duì)措施，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，避免過(guò)大的損失。
4.3 設(shè)計(jì)并實(shí)施良好的控制活動(dòng)
為了對(duì)企業(yè)的管理活動(dòng)實(shí)施良好的控制，S企業(yè)首先應(yīng)對(duì)不相容崗位人員設(shè)置進(jìn)行分離，使不相容崗位相互制約，防止可能出現(xiàn)的問(wèn)題發(fā)生。其次，S企業(yè)應(yīng)規(guī)范授權(quán)審批制度，明確授權(quán)原則和權(quán)限劃分的標(biāo)準(zhǔn)，禁止越權(quán)審批。最后，對(duì)于財(cái)務(wù)部門(mén)，S企業(yè)應(yīng)完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，對(duì)會(huì)計(jì)處理流程進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)對(duì)貨幣資金進(jìn)行嚴(yán)格的控制，完善資金崗位牽制制度和資金審批制度，降低控制風(fēng)險(xiǎn)。
4.4 加強(qiáng)信息與溝通
首先，S企I應(yīng)暢通內(nèi)外部信息收集渠道，加強(qiáng)部門(mén)與部門(mén)之間、員工與員工之間的交流，使管理者及時(shí)了解公司有關(guān)內(nèi)部控制、經(jīng)營(yíng)管理、決策制定等方面的信息，提高運(yùn)行效率。其次，S企業(yè)應(yīng)完善溝通機(jī)制，例如建立專門(mén)的電子郵箱供員工提供建議，設(shè)立專門(mén)的舉報(bào)電話，使公司及時(shí)收到員工的意見(jiàn)和建議。
4.5 完善內(nèi)部監(jiān)督
為了提高規(guī)章制度的執(zhí)行效果，S公司應(yīng)不定期指定專門(mén)人員對(duì)各部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督檢查，以確定制度執(zhí)行的有效性，還應(yīng)設(shè)立專門(mén)的審計(jì)部門(mén)或指定專門(mén)的審計(jì)人員對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)察，并將審計(jì)結(jié)果向總經(jīng)理匯報(bào)。
5 結(jié) 語(yǔ)
本文在對(duì)S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及原因進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合S房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，提出了相應(yīng)的解決方案，期望對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)和完善提供一些啟發(fā)。
主要參考文獻(xiàn)
[1]王璐.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016（1）.
[2]秦文曙.房地產(chǎn)內(nèi)部控制實(shí)施現(xiàn)狀及對(duì)策[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（24）.
前言
在現(xiàn)階段，我國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有一個(gè)共性的問(wèn)題，就是在銷售環(huán)節(jié)都存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其原因是由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化和改革，很多的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)政策都發(fā)生了一定的變化，在新形勢(shì)下，由于房地企業(yè)沒(méi)有對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行深入的把控和了解，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法適應(yīng)新形勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，從而導(dǎo)致一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了非常不利的影響，導(dǎo)致與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在不穩(wěn)定的因素，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
1房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的必要性分析
我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和預(yù)算審計(jì)方面都普遍的存在不科學(xué)的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制和管理制度上都缺乏一套科學(xué)的管理方法，與企業(yè)相關(guān)的各項(xiàng)制度也不夠完善，往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算上達(dá)不到企業(yè)的需求標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，我國(guó)的財(cái)務(wù)功能相對(duì)比較單一，很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)職能的認(rèn)識(shí)上還停留在簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算上，所以失去了財(cái)務(wù)本身的職能和意義。所以加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)人員工作效率和職業(yè)素養(yǎng)，是非常必要的。（1）房地產(chǎn)行業(yè)的銷售環(huán)節(jié)存在一定的特殊性，它不同于其他行業(yè)資金回籠的方式，在銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)商品具有期房和現(xiàn)房?jī)煞N形態(tài)，本身具有高風(fēng)險(xiǎn)和高價(jià)值等特點(diǎn)。所以在銷售環(huán)節(jié)，預(yù)售的銷售方式是房產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式，買(mǎi)家可以先交預(yù)付款，房產(chǎn)企業(yè)可以先不用交付房產(chǎn)，通過(guò)簽訂相關(guān)的合同，進(jìn)行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買(mǎi)家可以全款購(gòu)買(mǎi)，很大一部分買(mǎi)家需要通過(guò)銀行貸款的方式進(jìn)行分期付款，所以在房產(chǎn)企業(yè)資金回籠的過(guò)程中，經(jīng)歷了很多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)的不可控因素也隨之增多，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都可能導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)資金回籠緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。所以加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義[1]。（2）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理制度形成的必要手段，科學(xué)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，可以促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)和健康的發(fā)展，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷的提升，從而提高企業(yè)在眾多房產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)健全的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理制度，可以使企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)職能的考核和管理具有一定的科學(xué)性和規(guī)范性。對(duì)部門(mén)的責(zé)任和職責(zé)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，加強(qiáng)工作人員之間的工作聯(lián)系，明確企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從而提高企業(yè)各個(gè)部門(mén)的工作效率。（3）加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，保證務(wù)會(huì)計(jì)資料具有一定的真實(shí)性，對(duì)于加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的資料管理具有一定的積極意義，同時(shí)提高了資料的審核力度，確保公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性，規(guī)范的財(cái)務(wù)控制管理制度，對(duì)于提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素養(yǎng)方面都有一定的作用[1]。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理中存在的一些問(wèn)題分析
（1）在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)職能得不到應(yīng)有的體現(xiàn)
我國(guó)目前房產(chǎn)銷售部門(mén)的職能普遍都有被放大的現(xiàn)象，在財(cái)務(wù)收款和其他的銷售環(huán)節(jié)，銷售人員過(guò)多的干預(yù)導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員的職能被弱化，僅僅是依據(jù)票據(jù)進(jìn)行收款，對(duì)于收款的性質(zhì)和其他因素沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督和復(fù)核，對(duì)于合同價(jià)格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動(dòng)性相對(duì)很大，對(duì)于事后審核出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，已經(jīng)無(wú)法找到相關(guān)的責(zé)任人，從而給企業(yè)帶來(lái)的巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
（2）房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于收復(fù)款項(xiàng)的控制環(huán)節(jié)相對(duì)薄弱
房產(chǎn)行業(yè)在銷售過(guò)程中，需要經(jīng)歷很多款項(xiàng)的收復(fù)，過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，由于缺乏相應(yīng)的控制和管理，無(wú)法確保每個(gè)應(yīng)收款環(huán)節(jié)的及時(shí)性，這也是制約相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)工作效率提升的一個(gè)重要因素，由于一些資金的回收不及時(shí)，直接導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)行上存在一定的壓力，使企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常的運(yùn)行?；谝陨系那闆r分析，需要加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，使內(nèi)控管理具有一定的科學(xué)性和規(guī)范性，從而實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款的及時(shí)回收。
3實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的方法簡(jiǎn)析
（1）完善企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)的制度
建立一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，使企業(yè)更加適應(yīng)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的有效管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的培訓(xùn)，對(duì)新的政策和法規(guī)進(jìn)行有效的把握和了解，使會(huì)計(jì)人員在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)明確自身的職責(zé)和功能，嚴(yán)格把控銷售環(huán)節(jié)每個(gè)關(guān)鍵工作的控制點(diǎn)，樹(shù)立精細(xì)化管理的理念[2]。所以構(gòu)建一個(gè)完善的會(huì)計(jì)管理體系，對(duì)于房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)管理，具有積極的意義。同時(shí)對(duì)于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，也具有一定的促進(jìn)作用。
（2）培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，建立財(cái)務(wù)與銷售部門(mén)的有效合作關(guān)系
財(cái)務(wù)部門(mén)與銷售部門(mén)的合作在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是非常普遍的，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，促進(jìn)部門(mén)間的合作和互助工作關(guān)系，是非常關(guān)鍵的。團(tuán)隊(duì)意識(shí)對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)而言，具有重要的意義。企業(yè)需要從各個(gè)方面對(duì)企業(yè)的員工進(jìn)行團(tuán)隊(duì)意識(shí)的建設(shè)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，注重培養(yǎng)員工之間和部門(mén)之間的合作意識(shí)和互助意識(shí)，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴(yán)格遵守相關(guān)的財(cái)務(wù)制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度的執(zhí)行和推廣。
（3）對(duì)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)兩部門(mén)進(jìn)行有效的責(zé)任劃分
建立明確的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)職能劃分的前提是，具有一個(gè)規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行方案，規(guī)范的組織方案，對(duì)于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制具有重要的作用。在建立方案的過(guò)程中，需要遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，必須保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)安全，確保企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。加強(qiáng)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)兩部門(mén)的責(zé)任劃分，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會(huì)計(jì)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)的職能與責(zé)任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時(shí)形成了兩者之間互相合作和互相監(jiān)督的工作模式。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)職能的劃分，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)范經(jīng)營(yíng)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
（4）培養(yǎng)財(cái)務(wù)專業(yè)型人才
專業(yè)型人才的招募和培養(yǎng)，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)規(guī)范的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理具有重要的意義。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)人才的依賴，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，所以培養(yǎng)相關(guān)的財(cái)務(wù)專業(yè)型人才，可以有效的提升企業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)水平，專業(yè)型人才對(duì)于企業(yè)的相關(guān)工作的規(guī)范性具有一定的促進(jìn)作用，可以加強(qiáng)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，提出合理化建議，采取相應(yīng)的預(yù)防措施[2]。在企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理上，使相關(guān)法規(guī)和制度有效的執(zhí)行下去，實(shí)現(xiàn)最終對(duì)財(cái)務(wù)的有效控制。
（5）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)合理的運(yùn)用銷售軟件
房地產(chǎn)銷售軟件的應(yīng)用具體意義在于可以有效的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，提高房產(chǎn)銷售工作的效率，合理的運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶相關(guān)信息的統(tǒng)一存貯和管理，建立房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式對(duì)于擴(kuò)大房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的作用，真正的實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)營(yíng)銷與消費(fèi)者的有效互動(dòng)，使房產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望和需求進(jìn)行全面的了解，消費(fèi)者可以根據(jù)自身的需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行更多的咨詢，銷售軟件的運(yùn)用，使銷售和購(gòu)買(mǎi)者建立了有效的交流平臺(tái)，對(duì)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易起到了關(guān)鍵的作用。另一方面，銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，對(duì)于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控的管理具有一定的積極作用，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)的建立，可以節(jié)約大量的銷售成本，比如降低采購(gòu)費(fèi)用、人員資訊費(fèi)用、廣告費(fèi)用等等，使財(cái)務(wù)更加快捷和方便的對(duì)營(yíng)銷成本進(jìn)行管理和控制，大大的提高了企業(yè)的營(yíng)銷效率。
4結(jié)束語(yǔ)
銷售環(huán)節(jié)對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有重要的意義，它是保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)空間的基本前提和保障，保證銷售環(huán)節(jié)相關(guān)的工作順利進(jìn)行，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的意義，通過(guò)以上關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)控管理相關(guān)問(wèn)題分析，我們總結(jié)了一些有效的應(yīng)對(duì)措施，不斷的完善企業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)管理體系，培養(yǎng)員工的綜合素質(zhì)，提高他們的職業(yè)素養(yǎng)，最大限度的發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控的作用，確保房產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)更加科學(xué)化和規(guī)范化，使房產(chǎn)企業(yè)得到更大的進(jìn)步和發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
（一）、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作；
（二）、組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；
（三）、擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；
（四）、擬訂公司基本管理制度；
（五）、制定公司具體規(guī)章；
（六）、提請(qǐng)聘任或者解聘副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；
（七）、聘任或者解聘除應(yīng)由執(zhí)行董事決定聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；
（八）、執(zhí)行董事會(huì)授予的其他職權(quán)。
二、主要例行工作：
（一）、執(zhí)行董事會(huì)決議，主持全面工作，保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，及時(shí)、足額地完成董事會(huì)和集團(tuán)公司下達(dá)的還本付息和利潤(rùn)指標(biāo)。
（二）、組織實(shí)施經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的公司年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告及利潤(rùn)分配、使用方案。
（三）、實(shí)施經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
（四）、根據(jù)公司會(huì)議管理制度，每周五組織總經(jīng)理辦公會(huì)議；每周六下午16:00-18:00參加例會(huì)學(xué)習(xí)，每月30日由總經(jīng)理主持生產(chǎn)調(diào)度會(huì)；由總經(jīng)理負(fù)責(zé)召開(kāi)。
（五）、組織指揮公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作，在董事長(zhǎng)委托權(quán)限內(nèi)，以法人代表的身份代表公司簽署有關(guān)協(xié)議、合同、合約和處理有關(guān)事宜。
（六）、決定組織體制和人事編制，決定總經(jīng)理助理人選，各職能部門(mén)和下屬各關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)理以及其他高級(jí)職員的任免、報(bào)酬、獎(jiǎng)懲，決定派駐境外機(jī)構(gòu)人員。監(jiān)理健全公司統(tǒng)一、高效的組織體系和工作體系。
（七）、根據(jù)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理需要，有權(quán)聘請(qǐng)專職或兼職法律、經(jīng)營(yíng)管理、技術(shù)顧問(wèn)，并決定其報(bào)酬。
（八）、決定對(duì)成績(jī)顯著的員工予以獎(jiǎng)勵(lì)、加薪和晉級(jí)，對(duì)違紀(jì)員工的處分，直至辭退。
（九）、審查批準(zhǔn)年度計(jì)劃內(nèi)的經(jīng)營(yíng)、投資、改造、基建項(xiàng)目和流動(dòng)資金貸款、使用、貸款擔(dān)保的可行性報(bào)告。
（十）、健全公司財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，做好增收節(jié)支和開(kāi)源節(jié)流工作，保證現(xiàn)有資產(chǎn)的保值和增值。
（十一）、抓好公司的生產(chǎn)、服務(wù)工作，配合各分公司搞好生產(chǎn)管理。
