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中圖分類號：F239.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2015年5月26日
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問題
我國的內(nèi)部審計(jì)是在20世紀(jì)80年代以后發(fā)展起來的。1982年我國恢復(fù)審計(jì)制度，一系列法律法規(guī)的出臺表明我國推進(jìn)內(nèi)審工作的決心?！秲?nèi)部審計(jì)暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計(jì)法》在1994年出臺，《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來，《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》和《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》相繼出臺，這無疑有力地推動(dòng)了我國內(nèi)審工作的發(fā)展。但改革開放以來，我國才大力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，并沒有給企業(yè)內(nèi)審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多不足和問題：
（一）不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家，內(nèi)部審計(jì)的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機(jī)制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計(jì)是在政府的推動(dòng)下建立和發(fā)展起來的，其機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備具有強(qiáng)大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達(dá)國家公司的董事會下設(shè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及其審計(jì)委員會直接由董事會負(fù)責(zé)，其他部門無權(quán)干涉，獨(dú)立性很強(qiáng)。但我國大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)由總會計(jì)師或財(cái)務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒有專職的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，還屬于公司的會計(jì)部門或紀(jì)律委員會、監(jiān)察廳。這表明我國內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨(dú)立性。
（二）內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、策劃到項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、成本控制管理，每個(gè)階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識的相互配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識的綜合型人才，而且其知識構(gòu)成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來自于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)所要求的知識結(jié)構(gòu)；還有不少人既沒有接受過完整系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的生產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)就難以發(fā)揮其作用。
（三）缺乏個(gè)人誠信機(jī)制。我國每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。
（四）信息溝通不對等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開發(fā)模式，近年來集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實(shí)。
（五）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)后期對各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對策
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前，土地交易未實(shí)際公開競價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價(jià)值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對比，對高于市價(jià)的部分提請企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題，企業(yè)會計(jì)制度未明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則，在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，先將評估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
（一）將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗(yàn)收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬，不確認(rèn)收入。
（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。
（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理，按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。
（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對；將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對；同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
（一）隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí)，對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。
（二）不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則，隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?，而是根?jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要，在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤；對于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用，在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量，而是隨意分?jǐn)偅斐筛鏖_發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。
（三）不同類型商品房的經(jīng)營成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價(jià)格上相差懸殊，其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項(xiàng)目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對象進(jìn)行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢，進(jìn)行銷售時(shí)，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本；此外，企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算，虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營利潤，少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對；同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算；運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例，對規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算；根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算；以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。
（二）漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等，由于以上費(fèi)用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對于上述問題，建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對比，查出漏繳金額，提請企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用，違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：
（一）將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時(shí)，該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。
前言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國各地稅收中極為重要的推動(dòng)性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)，投資金額大等特點(diǎn)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對其的會計(jì)審核方面的難度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)審核時(shí)，它的審核對象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢。而目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國內(nèi)偷稅漏稅較為嚴(yán)重的一個(gè)行業(yè)。
1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計(jì)中的誤區(qū)
1.1利潤操控
目前在國內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的項(xiàng)目進(jìn)行長期掛賬的方法來拖延時(shí)間，使得對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤不能夠在第一時(shí)間計(jì)算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過對于房屋竣工時(shí)間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進(jìn)行了長期掛賬的處理。因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)企業(yè)在收取了購房人的預(yù)售營業(yè)款以后，就需要對所建造房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行對于該次房屋買賣的有關(guān)于成本還有利潤的審計(jì)。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時(shí)間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對它當(dāng)期的利潤進(jìn)行操控。
除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進(jìn)行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置了相當(dāng)于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過于迅猛，所以目前我國國內(nèi)在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來對這些業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產(chǎn)企業(yè)會將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進(jìn)行帳外的資金循環(huán)和往來的資金循環(huán)，以此來達(dá)到偷稅漏稅的目的，最終這些動(dòng)作，將會使得對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的審計(jì)工作很難順利展開。
1.2漏稅問題
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟(jì)適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價(jià)用房等用于建造低價(jià)住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來進(jìn)行出售。而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會向上級部門進(jìn)行匯報(bào)，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進(jìn)行土地用途變革的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來進(jìn)行收費(fèi)，比如說用保證金，增容費(fèi)等等，而這些費(fèi)用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。
1.3違規(guī)貸款
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周期，所以，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進(jìn)行的。而按照我國的法律，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個(gè)時(shí)候土地其實(shí)是并沒有價(jià)值的，所以這個(gè)時(shí)候土地的使用權(quán)并沒有進(jìn)行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒有進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候土地才具有價(jià)值，可以進(jìn)行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用并無價(jià)值的資產(chǎn)在銀行進(jìn)行套現(xiàn)了。
1.4使用假合同
現(xiàn)在，有部分企業(yè)會利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個(gè)人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至還會利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規(guī)定，企業(yè)在申請國內(nèi)的承兌換匯票的時(shí)候，應(yīng)該要有真實(shí)的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計(jì)算。因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對進(jìn)行對產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會假借銀行的明月來對合同進(jìn)行編造。
1.5材料管理不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點(diǎn)。對于有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的審計(jì)工作進(jìn)行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達(dá)兩年到三年的時(shí)間里面，沒有整理過一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對于項(xiàng)目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習(xí)慣。目前我國對于材料的進(jìn)出倉庫的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對于一些低價(jià)值的消耗品沒有及時(shí)的清點(diǎn)，而造成了賬目與現(xiàn)實(shí)不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數(shù)據(jù)不是準(zhǔn)確的。
2.解決以上問題的一些對策
2.1杜絕避稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會計(jì)核算已經(jīng)成本的虛假上報(bào)，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進(jìn)行設(shè)立獨(dú)自計(jì)算的銷售公司來進(jìn)行結(jié)算。
2.2完善資產(chǎn)管理
在我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進(jìn)行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責(zé)任的制度。
2.3改善會計(jì)核算工作
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會計(jì)的基礎(chǔ)工作水平有所提高后，將會對企業(yè)的提高項(xiàng)目預(yù)算精度，成本的核算，已經(jīng)對于風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù)能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。
3.結(jié)束語
作為我國稅收的重要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當(dāng)前，應(yīng)該要想辦法對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計(jì)所存在的一些問題與誤區(qū)進(jìn)行修改，并且完善審計(jì)工作的進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
一、前言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)源于政策、市場、自身運(yùn)營方式等多個(gè)方面，這些風(fēng)險(xiǎn)不利于企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，負(fù)面影響極為顯著。所以，要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)就必須要正視風(fēng)險(xiǎn)管理工作的意義，并借助強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)等方式，來不斷提升管理的有效性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)管理措施
（一）內(nèi)部審計(jì)工作現(xiàn)狀概述
在當(dāng)前階段，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)聯(lián)已經(jīng)有了較為清晰的認(rèn)識，但內(nèi)部審計(jì)工作的開展中依舊還存在不少問題，其中尤以下述兩項(xiàng)最為突出。首先， 監(jiān)督意識不強(qiáng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職位者大多是技術(shù)專家，他們對于工程項(xiàng)目的要求大多側(cè)重于開發(fā)以及建設(shè)，對于財(cái)政問題他們往往是既不十分了解也不十分關(guān)注，這就導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作處境尷尬，很難得到足夠重視，開展時(shí)阻力重重。內(nèi)部審計(jì)本質(zhì)上屬于內(nèi)部監(jiān)督，但現(xiàn)實(shí)中卻有很多領(lǐng)導(dǎo)將內(nèi)部控制與計(jì)劃管理等同起來，認(rèn)為沒有必要再進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。薄弱的監(jiān)督意識反映了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識方面的不足，極易引發(fā)工期延后、項(xiàng)目成本過高等問題。其次，內(nèi)控監(jiān)督停留在表面層次。受到流程不規(guī)范、設(shè)計(jì)不合理等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程之間的制約與監(jiān)督作用比較有限，再加上相關(guān)制度執(zhí)行不力，內(nèi)部監(jiān)督存在嚴(yán)重的剛性不足問題。比如，部分企業(yè)不重視付款控制，導(dǎo)致工程款超付問題時(shí)有發(fā)生。上述問題的產(chǎn)生與內(nèi)控監(jiān)督不力有著密切關(guān)系，是此項(xiàng)工作流于形式的間接后果。
（二）通過強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)提升風(fēng)險(xiǎn)管理有效性的措施
1、健全內(nèi)控制度
在內(nèi)部審計(jì)工作中，制度發(fā)揮著指引、衡量與約束作用，關(guān)系到實(shí)際工作的規(guī)范程度。所以，現(xiàn)階段有必要針對內(nèi)部審計(jì)工作效率低下問題，加緊制度建設(shè)步伐，以健全制度的方式來降低不規(guī)范問題產(chǎn)生的可能性。內(nèi)控制度具有整體性特點(diǎn)，涵蓋范圍非常廣，其中不僅包括財(cái)務(wù)制度和合同制度，還包括人力資源規(guī)章及風(fēng)險(xiǎn)管理制度。為了充分利用內(nèi)控制度的作用，在對其進(jìn)行完善的過程中，就要格外重視制度的銜接與配合，以防出現(xiàn)信息孤島現(xiàn)象。唯有這樣，才能避免管控脫節(jié)，防止企業(yè)陷入效能抵銷困境。
2、創(chuàng)新監(jiān)督模式
工程管理并非是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的唯一來源，招投標(biāo)環(huán)節(jié)、結(jié)算環(huán)節(jié)、簽合同環(huán)節(jié)、落實(shí)合同環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題同樣可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)唯有以全過程監(jiān)督模式取代傳統(tǒng)模式，方有可能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。為此，企業(yè)需注重構(gòu)建全過程監(jiān)督模式，并通過科學(xué)評價(jià)環(huán)節(jié)效益、減少舞弊等方式，來達(dá)到控制損失的目的。這樣做可以為內(nèi)部審計(jì)工作價(jià)值的充分展現(xiàn)提供機(jī)會，既有助于風(fēng)險(xiǎn)的降低，還有助于改變領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識。所以，現(xiàn)階段企業(yè)有必要在樹立全過程監(jiān)督意識的基礎(chǔ)上，抓緊落實(shí)此項(xiàng)機(jī)制的建設(shè)，綜合運(yùn)用控制手段。比如，成品管理環(huán)節(jié)中，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對材料收集及數(shù)據(jù)整理等工作的重視，并通過有效的雙向溝通，來保證涉及的數(shù)據(jù)真實(shí)可信。而在銷售環(huán)節(jié)中，企業(yè)則需要采取一切可行手段，來盡可能的減少庫存，以保證資金的正常周轉(zhuǎn)，進(jìn)而達(dá)到降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3、加強(qiáng)審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)
高效的內(nèi)部審計(jì)工作需要以高素質(zhì)的審計(jì)隊(duì)伍來保障，所以，提升審計(jì)工作的有效性也需要從這支隊(duì)伍的建設(shè)入手。為此，企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)兩個(gè)方面的工作，其一為對現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，其二為重視人才的培養(yǎng)及引進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)具有復(fù)雜性，過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，所以，保證每個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量是優(yōu)化工作總體質(zhì)量的必然要求。審計(jì)人員對審計(jì)工作的影響極為顯著，在人員素質(zhì)不高、無法適應(yīng)崗位要求的情況下，審計(jì)的有效性也會偏低。所以，加緊人才培養(yǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前必須格外重視的一點(diǎn)。為了達(dá)到這一目的，企業(yè)可考慮通過培訓(xùn)的方式，來增強(qiáng)審計(jì)人員的綜合素質(zhì)。比如，企業(yè)可通過對審計(jì)人員實(shí)施定期培訓(xùn)，來促使他們在工作中不斷進(jìn)步。或者，企業(yè)也可以通過崗位輪訓(xùn)的方式，來提升審計(jì)人員實(shí)際能力與其崗位要求的匹配度。人員素質(zhì)提升可帶動(dòng)審計(jì)工作質(zhì)量的改善，有助于管理有效性的增強(qiáng)，如此一來，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會隨之減少。
三、結(jié)束語
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的內(nèi)部審計(jì)工作開展情況來講，監(jiān)督意識薄弱、“監(jiān)督形式化”問題依舊非常突出。此種局面不僅限制了審計(jì)職能的發(fā)揮，還會造成風(fēng)險(xiǎn)管理效率低下，使得管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。所以，現(xiàn)階段企業(yè)有必要在加強(qiáng)反省的基礎(chǔ)上，針對導(dǎo)致上述局面的原因，采取有針對性的改進(jìn)措施，以盡快擺脫對自身發(fā)展形成制約的問題。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對注冊會計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊會計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
一、法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。
故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開工、銷售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報(bào)表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會對部分義務(wù)進(jìn)行反映。
所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊會計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。
二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊會計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)
所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊會計(jì)會在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。
三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊會計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對違反貸款合同約定,注冊會計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報(bào)表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。
四、持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。
1、財(cái)務(wù)支付能力
財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對激烈的市場競爭,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理的重要性顯得尤為重要。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理就顯得極為重要。
第一,強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理,健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。在當(dāng)前新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)條件下,市場競爭日益激烈。改制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何生存和發(fā)展,這是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營決策者面前的一個(gè)嚴(yán)峻課題。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策者要重視財(cái)務(wù)管理,不但要懂經(jīng)營、善管理,而且要學(xué)習(xí)會計(jì)法規(guī)和常識,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的基礎(chǔ)是會計(jì)管理和會計(jì)信息,特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過財(cái)務(wù)管理來體現(xiàn)的。其次在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中要健全和完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。再次就行業(yè)特點(diǎn)在各施工工程項(xiàng)目部設(shè)立核算機(jī)構(gòu),并要求財(cái)務(wù)人員持證上崗,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的積極作用。
第二,加強(qiáng)外部監(jiān)督,充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用。在會計(jì)監(jiān)督中單純強(qiáng)調(diào)會計(jì)監(jiān)督是不夠的,必須強(qiáng)化對會計(jì)工作的外部監(jiān)督,也就是加強(qiáng)政府監(jiān)督和社會監(jiān)督。我國財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)、物價(jià)等部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)資料實(shí)施會計(jì)監(jiān)督檢查。審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)是代表政府利益的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督部門。在執(zhí)法中,應(yīng)加大政府綜合力度:審計(jì)監(jiān)督主要應(yīng)放在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行、計(jì)劃完成、財(cái)務(wù)收支情況及承擔(dān)國家投資項(xiàng)目的監(jiān)督上;財(cái)政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量為主,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應(yīng)監(jiān)控其“收支兩條線”的落實(shí)執(zhí)行情況;物價(jià)部門對應(yīng)監(jiān)控其“收費(fèi)”的立項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)審批的落實(shí)上。稅務(wù)監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)等部門應(yīng)加強(qiáng)溝通,加大處罰力度,對違房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法違紀(jì)的行為決不講情面,樹立政府整體形象的監(jiān)督權(quán)威。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須健全會計(jì)監(jiān)督控制制度和建立違法違紀(jì)問題舉報(bào)制度,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人和會計(jì)人員的行為,保證會計(jì)信息的真實(shí)可靠。
第三,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系,確保營運(yùn)資金流轉(zhuǎn)順暢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立統(tǒng)一管理、集中調(diào)度的資金使用管理制度,將現(xiàn)金支出的批準(zhǔn)權(quán)高度集中在財(cái)務(wù)部門,下屬財(cái)務(wù)單位根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模設(shè)置兩級不同的資金使用權(quán)限,嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線管理方式,各單位實(shí)現(xiàn)的銷售收入必須全額及時(shí)清繳,費(fèi)用由總部審核撥付。要確保資金使用三級權(quán)限管理制度的落實(shí),及時(shí)回籠資金,全面及時(shí)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的資金狀況,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度,大大減少資金沉淀,減少呆賬和壞賬,對內(nèi)制定規(guī)范的工作流程,保證每個(gè)環(huán)節(jié)的分工明確,并定期考核,施以獎(jiǎng)懲,確保各部門的密切配合,掃清資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。
第四,建立完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整,維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)和妥善進(jìn)行危機(jī)管理,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)有效實(shí)施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱。包括為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營和管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、評價(jià)和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、擔(dān)保管理、資金借貸管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息披露管理、信息系統(tǒng)安全管理等多項(xiàng)專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。
第五,強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損、風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象,樹立風(fēng)險(xiǎn)意識是識別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提,也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。從實(shí)際來看,由于風(fēng)險(xiǎn)意識不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)或者潛在風(fēng)險(xiǎn)占相當(dāng)比重,有的單位施工不訂合同;訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲;有的對合作方資質(zhì)和業(yè)務(wù)實(shí)力毫無所知;有的合同本身和法律相悖,屬于無效合同;有的對經(jīng)濟(jì)文書、契約保管不善,造成損壞或者遺失,諸如此類都與風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄有關(guān)。面對這種狀況,必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識的全員滲透。在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競爭面前,風(fēng)險(xiǎn)意識必須滲透到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)層次和各個(gè)方面,在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險(xiǎn)意識和危機(jī)意識。特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部,一定要樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念,每―個(gè)經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)過程都要想到風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣,才能未雨綢繆,防患于未然。
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關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
一、引言
今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價(jià)格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，將直接影響到企業(yè)的正常運(yùn)行。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著多重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如利率、通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)內(nèi)部控制不健全等，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都將影響到企業(yè)的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）利率和通貨膨脹的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國的利率變動(dòng)目前主要是由中央銀行決定，央行通過對利率的調(diào)整，對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，但是市場上利率的變動(dòng)可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值下降，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失。從我國2004 年以來的CPI 變化情況，可以看出我國是通貨膨脹在最近十年比較嚴(yán)重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及我國4 萬億的投放，導(dǎo)致通貨膨脹率高居不下。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實(shí)際的虧損，可見通貨膨脹是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。
（二）融資渠道單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。
在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達(dá)國家有較為發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進(jìn)行投資，從而持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以通過股權(quán)進(jìn)行融資。
（三）內(nèi)部控制較為薄弱
對于內(nèi)部控制的定義學(xué)者有不同的意見，本文以2008 年由財(cái)政部、證監(jiān)會以及審計(jì)署、等機(jī)構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對內(nèi)部控制進(jìn)行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會計(jì)信息的真實(shí)、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營方針得到貫徹執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實(shí)施內(nèi)部控制制度過程中做出的獎(jiǎng)懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營效率，保證企業(yè)的健康運(yùn)行。依據(jù)COSO 框架，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計(jì)缺陷和運(yùn)行缺陷，設(shè)計(jì)缺陷是指企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)有所缺失，缺少控制目標(biāo)所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施
（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識別機(jī)制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)需要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識別主要需要考慮兩方面，當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)和未來潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，通過對著兩種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、應(yīng)對，能夠有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等。通常風(fēng)險(xiǎn)的識別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對提供有用的信息。在識別過程中，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因。對于已經(jīng)識別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須及時(shí)查找、分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)信號，盡可能準(zhǔn)確的評估風(fēng)險(xiǎn)。并在最短的時(shí)間內(nèi)報(bào)送相關(guān)部門，否則將會延誤風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對，造成更大損失。
（二）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道
由于融資渠道過于狹窄，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問題，一旦處理不善，可能導(dǎo)致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以進(jìn)行擔(dān)保融資，通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期的資金困境。
（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制
健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進(jìn)行。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴(yán)格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預(yù)算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要合理設(shè)置職能部門，明確各部門的職責(zé)，建立完善的財(cái)務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實(shí)盤點(diǎn)控制、庫存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在每個(gè)會計(jì)期間或者每項(xiàng)重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)完成之后，內(nèi)審部門都必須按照監(jiān)督程序，審計(jì)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問題以及薄弱環(huán)節(jié)。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)積極的應(yīng)對，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別與應(yīng)對機(jī)制，拓寬融資渠道，加強(qiáng)自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：
1.投資決策階段不重視投資估算
投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本配置。準(zhǔn)確的投資估算，是成本控制的基礎(chǔ)，具有重要的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用。投資估算必須建立在專業(yè)的可行性研究基礎(chǔ)上，然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段不重視項(xiàng)目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長期以來實(shí)行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用；其次是由于項(xiàng)目可行性研究是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，技術(shù)性、專業(yè)性要求較高，而我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專業(yè)人才。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上的合理性分析
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控是成本控制的關(guān)鍵步驟，是從源頭上對工程造價(jià)進(jìn)行控制。因?yàn)閺慕ㄖ?xiàng)目經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，影響建筑項(xiàng)目成本的主要時(shí)期是在總工程建設(shè)期的前四分之一階段，此階段主要是設(shè)計(jì)結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術(shù)上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項(xiàng)目成本。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不注重經(jīng)濟(jì)上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設(shè)計(jì)效果而不計(jì)成本導(dǎo)致工程造價(jià)超標(biāo)的現(xiàn)象。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)部門和概預(yù)算部門缺乏溝通，工程設(shè)計(jì)人員普遍缺乏概預(yù)算知識，只負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)而不考慮成本因素，而概預(yù)算人員根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量，套定額編制預(yù)算，對工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域也不熟悉，無法為設(shè)計(jì)提供建議。
3.建設(shè)階段對實(shí)際成本的控制能力不足
開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程，是開發(fā)成本的實(shí)際形成過程，是整個(gè)項(xiàng)目成本控制中最為繁瑣和復(fù)雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實(shí)際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下方面：
（1）工程招投標(biāo)管理不規(guī)范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)階段，對投標(biāo)單位審查不嚴(yán)格，出現(xiàn)了施工標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品定位不符，與成本管控總目標(biāo)不一致的現(xiàn)象。不具備投標(biāo)資質(zhì)的施工單位利用不正常的手段獲取投標(biāo)資格，中標(biāo)后未經(jīng)招標(biāo)人許可將工程任意分包，甚至再轉(zhuǎn)手，再分包，這大大壓縮了實(shí)際施工企業(yè)的利潤，使得施工者以犧牲工程質(zhì)量、降低工程造價(jià)來換取利潤。也有些施工單位以較低價(jià)格優(yōu)勢達(dá)到中標(biāo)目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。
（2）工程變更缺乏管控
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，隨著不確定因素的出現(xiàn)，施工過程不免會出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程變更缺乏管控，沒有建立規(guī)范的變更流程，導(dǎo)致工程變更隨意性增加。工程變更導(dǎo)致施工成本的增加，出現(xiàn)工程成本超支的情況。
（3）企業(yè)信息處理方式落后，無法對項(xiàng)目成本實(shí)時(shí)監(jiān)控
企業(yè)的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間、精力，容易出現(xiàn)差錯(cuò)，信息的時(shí)效性也受到限制，不能為項(xiàng)目決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息，不利于做出正確決策而導(dǎo)致施工成本增加。
4.項(xiàng)目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵(lì)機(jī)制
項(xiàng)目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立成本管控考核激勵(lì)機(jī)制，挫傷了員工的積極性。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對策建議
針對上文所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建議從以下方面采取措施，以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控：
1.加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段的可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視項(xiàng)目決策階段的可行性研究工作，成立項(xiàng)目可行性研究小組，由市場調(diào)研員、房地產(chǎn)估價(jià)師、工程造價(jià)師、經(jīng)濟(jì)分析師、會計(jì)師、政策法規(guī)專家等專業(yè)人士組成，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關(guān)的材料，進(jìn)行充分的市場調(diào)查、科學(xué)的分析論證，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本配置。
2.優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案
加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)部門與預(yù)算部門的溝通，達(dá)到設(shè)計(jì)與概算、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合，力求使設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上達(dá)到最優(yōu)化，其中實(shí)行限額設(shè)計(jì)就是在滿足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價(jià)的一種方式。加大圖審力度，使工程設(shè)計(jì)更具合理性和可行性，降低施工過程發(fā)生工程變更的風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)，委托專業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，提高設(shè)計(jì)方案質(zhì)量。
3.規(guī)范建設(shè)階段的成本控制
在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標(biāo)管理制度，對招投標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設(shè)置科學(xué)的變更辦理流程，嚴(yán)格控制工程變更。借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目成本信息的網(wǎng)絡(luò)平臺，對施工過程實(shí)行動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控，即時(shí)反映動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，有利于企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強(qiáng)監(jiān)督，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔(dān)項(xiàng)目管理工作，嚴(yán)格把控施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則
目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國《會計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié),對房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營活動(dòng)的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問題分析
(一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無縫集成是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。
(二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對稱,信息不對稱又會導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。
(三)地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)大,評估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長,需要對將來進(jìn)行預(yù)測繼而對產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過程,而未來利潤的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估,但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒有認(rèn)識到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對。
(四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評審一般主要是依靠內(nèi)部審計(jì)部門來實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對會計(jì)賬目進(jìn)行審核,對企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒有成文的內(nèi)控制度。
四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法
2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
2.1新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評審。”
2.3外部審計(jì)的影響
注冊會計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢必對內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)工作，對財(cái)政管理工作了解得不多，對企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中
4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過程中。全過程進(jìn)行監(jiān)督，對每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識到全過程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才
房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場營銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫、地面車位的排查清理，對限制資產(chǎn)逐一登記在冊，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，在經(jīng)濟(jì)增速下滑、市場需求相對不足的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺的現(xiàn)象，有的甚至存在資金斷鏈的危機(jī)。資金管理水平的高低成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素。加強(qiáng)資金管理成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要解決的問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)
資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營最基本的因素。資金管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)資金流入及流出的管理。企業(yè)管理以財(cái)務(wù)管理為中心，財(cái)務(wù)管理以資金管理為核心。資金管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)的方方面面。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有投資大、工期長、資金回籠慢的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大，一旦出現(xiàn)資金短缺，將直接影響開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)。加強(qiáng)資金管理，促進(jìn)資金的良性循環(huán)，關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)，并針對性地提出相應(yīng)的加強(qiáng)措施具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理有其自身的特點(diǎn)，具體主要體現(xiàn)在如下方面：
（一）資金管理的風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控政策、市場供求狀況、消費(fèi)者消費(fèi)取向等眾多不確定因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到銷售完結(jié)一般需要3～5年時(shí)間，時(shí)間跨度大，不確定因素隨之增多，增大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，資金管理風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高。
（二）資金管理的復(fù)雜性
房地產(chǎn)開發(fā)建造過程復(fù)雜，涉及的產(chǎn)業(yè)鏈眾多，資金管理環(huán)節(jié)眾多，資金運(yùn)作過程復(fù)雜，這決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的復(fù)雜性。
（三）資金籌集的關(guān)鍵性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大。受企業(yè)內(nèi)部積累的限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)投資開發(fā)的需要，需要大量依賴外部籌資，資金籌集成為資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問題
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。在資金管理方面，國家頒布了相關(guān)的政策、法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理逐步得到規(guī)范，但是目前在資金管理上還存在很多問題，具體分析如下：
（一）資金預(yù)算管理制度不完善，資金預(yù)算流于形式
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了資金預(yù)算，卻存在重編制輕執(zhí)行的現(xiàn)象。預(yù)算編制出來后，并沒有用于指導(dǎo)公司資金運(yùn)作，使資金預(yù)算流于形式，造成預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)，資金使用缺乏控制，致使在資金使用的各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超支的現(xiàn)象。
（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難
在目前的經(jīng)濟(jì)體制下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備通過發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行股票的方式籌集資金的條件，企業(yè)往往只能通過銀行貸款的方式籌集資金，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)償債壓力大，資金成本高。這種單一的融資方式不利于企業(yè)籌集資金，致使企業(yè)資金缺口大，資金籌集困難，限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，成為限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
（三）資金使用分散，資金結(jié)算模式落后
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同地點(diǎn)、不同區(qū)域甚至不同省市都有開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用項(xiàng)目承包責(zé)任制的方式將這些開發(fā)項(xiàng)目承包給不同的項(xiàng)目組，并授予其財(cái)務(wù)管理權(quán)和采購權(quán)的雙重權(quán)利。這些項(xiàng)目組通常設(shè)立單獨(dú)的銀行賬戶，導(dǎo)致企業(yè)資金分散，容易出現(xiàn)資金賬外循環(huán)現(xiàn)象。由于開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目資金管理重視不足，沒有將資金管理指標(biāo)納入對項(xiàng)目組的績效考核范圍，使得項(xiàng)目組對資金管理缺乏重視。同時(shí)，由于其權(quán)力過于集中，項(xiàng)目資金的使用情況很難得到真實(shí)反映，增加了項(xiàng)目資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）投資決策不科學(xué)，投資行為盲目
投資是資金使用環(huán)節(jié)，投資決策的正確與否，關(guān)系到企業(yè)資金能否按時(shí)回籠。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只注重當(dāng)前利潤，對行業(yè)發(fā)展周期性和行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)重視不足，項(xiàng)目立項(xiàng)階段缺乏可行性研究，投資決策缺乏科學(xué)依據(jù)，盲目跟風(fēng)投資。一旦投資失誤，就會造成資金回收困難，使企業(yè)遭受重大損失。不注重財(cái)務(wù)收支平衡，盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，開發(fā)與銷售脫節(jié)，造成了資金沉淀嚴(yán)重。
（五）內(nèi)部控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)管
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用缺乏有效的管理和約束，內(nèi)部控制薄弱，資金使用不規(guī)范，造成資金浪費(fèi)和低效運(yùn)行。對資金使用情況缺乏監(jiān)督檢查，對應(yīng)收款項(xiàng)缺乏跟蹤管理，沒有建立獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度，增加了資金的安全隱患。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)和目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題，提出如下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施：
（一）建立完善的資金預(yù)算管理制度
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視資金的預(yù)算管理，建立完善的資金預(yù)算管理制度。成立資金預(yù)算管理工作組，賦予其相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。資金預(yù)算管理工作組應(yīng)督促項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全面理解項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃并賦予其必要的職權(quán)，使其在預(yù)算執(zhí)行過程中更好地落實(shí)資金預(yù)算。資金預(yù)算管理工作組要對資金預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤管理，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，對存在的問題分析原因，提出改進(jìn)措施和建議并定期向預(yù)算管理部門上報(bào)資金預(yù)算執(zhí)行情況，使預(yù)算管理部門了解預(yù)算執(zhí)行情況，從而修正預(yù)算，使得預(yù)算更加符合企業(yè)實(shí)際，確保企業(yè)預(yù)算目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
（二）建立多元化的融資渠道
銷售是回籠資金的主要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新銷售模式，從項(xiàng)目預(yù)開發(fā)、開發(fā)、銷售推廣到客戶服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，靈活運(yùn)用多種銷售策略，加快資金回籠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過開展項(xiàng)目合作或參建的方式吸引資金。在不影響商業(yè)信用的情況下，利用供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲資金流出也是一種融資渠道。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)投資信托是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展融資模式的一種趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有具備實(shí)力發(fā)展成為可上市股份制企業(yè)時(shí)，才能通過發(fā)行股票或債券方式籌集資金，從而達(dá)到降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，不斷發(fā)展壯大。
（三）建立內(nèi)部資金集中管理制度，合理調(diào)劑資金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立、健全內(nèi)部資金的集中管理制度，通過建立內(nèi)部資金結(jié)算中心，對企業(yè)內(nèi)部資金進(jìn)行集中、統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，從而嚴(yán)格控制出現(xiàn)賬外資金循環(huán)的現(xiàn)象。同時(shí)企業(yè)要合理調(diào)劑資金。由于工程支出節(jié)點(diǎn)具有一定的可調(diào)節(jié)性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)各項(xiàng)在建項(xiàng)目工程資金需求的緊急程度，制定各個(gè)環(huán)節(jié)工程款的支付計(jì)劃，從而達(dá)到控制工程費(fèi)用支出的目的。
（四）建立科學(xué)的項(xiàng)目投資決策機(jī)制
為提高投資決策的科學(xué)性，有效降低資金使用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過加強(qiáng)項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究、提高評審程序的專業(yè)性和科學(xué)性、健全投資決策約束機(jī)制來提高投資決策水平。企業(yè)要設(shè)立專門機(jī)構(gòu)管理工程項(xiàng)目，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計(jì)劃，提出項(xiàng)目建議書，開展可行性研究，編制可行性研究報(bào)告。組織規(guī)劃、工程、技術(shù)、財(cái)會、法律等部門專家對項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分論證和評審，出具評審意見，作為項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。重大工程項(xiàng)目的立項(xiàng)，應(yīng)報(bào)經(jīng)董事會集體審議批準(zhǔn)。
（五）強(qiáng)化內(nèi)部控制，加強(qiáng)資金監(jiān)管
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部控制，加強(qiáng)資金使用管理，嚴(yán)格規(guī)范資金的收支條件、程序和審批權(quán)限，健全資金使用約束機(jī)制。定期、不定期地檢查資金使用情況，監(jiān)督企業(yè)資金流向，加強(qiáng)應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等應(yīng)收款項(xiàng)的跟蹤管理，將應(yīng)收款項(xiàng)的回收速度和回收金額與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)人員的績效掛鉤，有效降低壞賬損失發(fā)生，提高資金安全性。企業(yè)可積極開展內(nèi)部審計(jì)，對財(cái)務(wù)會計(jì)信息和經(jīng)營業(yè)績的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督。企業(yè)可利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)平臺，實(shí)施資金在線監(jiān)控，使企業(yè)實(shí)時(shí)掌握資金的使用情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題并加以解決，降低資金使用風(fēng)險(xiǎn)。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過加強(qiáng)資金預(yù)算管理、結(jié)算管理、建立科學(xué)的投資決策機(jī)制、完善資金監(jiān)督激勵(lì)制度，拓寬融資渠道來不斷提高資金利用效率和使用效益，降低資金成本，增加企業(yè)收益，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。
（作者單位為泰安市中房城市建設(shè)開發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)
