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時間：2023-10-27 11:03:36
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在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過對企業(yè)的投融資、經(jīng)營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風險，實現(xiàn)稅負最小化，從而使企業(yè)達到利潤最大化這一經(jīng)營目的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀
2015年隨著全國兩會閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)。國家在政策上加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內(nèi)學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的可行性
第一，政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經(jīng)濟逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國各項稅收優(yōu)惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺。
第三，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的日趨復雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。
四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務日趨復雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設(shè)相應的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設(shè)計、建設(shè)、銷售到售后服務等一系列環(huán)節(jié)，當然各個環(huán)節(jié)都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。
我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。
（一）營業(yè)稅
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計稅依據(jù)會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業(yè)稅的計稅依據(jù)進行稅務籌劃：
1.營業(yè)稅稅率差異――不動產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。
例1：當前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業(yè)稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產(chǎn)裝修和不動產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業(yè)稅―銷售不動產(chǎn)”稅目稅率5%計征營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計征營業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應納稅額。
例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計稅，節(jié)約2%的應納稅額。
2.營業(yè)稅計稅依據(jù)差異――降低價外費用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價款加上價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。
例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業(yè)費、水和電的初裝費、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費用等等，按照規(guī)定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價外費用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負。
（二）土地增值稅
1.分散有關(guān)經(jīng)營收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎(chǔ)實施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應納稅額是實現(xiàn)的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。
如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。
因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營收入分開計算，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。
2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權(quán)，花費1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產(chǎn)項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構(gòu)證明，公司財務人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。
因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。
3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關(guān)鍵點就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。
（三）企業(yè)所得稅
1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，只有當房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時，企業(yè)才確認銷售收入的實現(xiàn)，此時間為納稅義務發(fā)生時間點。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現(xiàn)時間點，延遲繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔。
2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通常會發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實現(xiàn)，但實際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準確地確認和核算房地產(chǎn)項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
（四）房產(chǎn)稅
1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會計核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計價的配套設(shè)施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。
要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內(nèi)部的風險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復雜，如果沒有合理的稅務規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務籌劃的相關(guān)準則，以期解決以上問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。
現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風險均衡原則
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國家財政收入的重要來源。房地產(chǎn)作為一項不動產(chǎn)，價格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產(chǎn)交易涉稅金額多，稅收負擔重，也令許多房地產(chǎn)企業(yè)感到了行業(yè)壓力。根據(jù)我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建造、銷售等整個經(jīng)營周期內(nèi)涉及的稅種主要有營業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和教育費附加等。因此對開發(fā)商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負，降低房價更加實惠和重要，在這其中稅務籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，各種稅收政策及優(yōu)惠紛繁復雜，也為企業(yè)進行稅務籌劃提供了廣闊的空間。
二、稅務籌劃的涵義及其對房地產(chǎn)企業(yè)的意義
稅務籌劃是指在納稅行為發(fā)生以前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對納稅主體的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出的事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業(yè)性等特點。稅務籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)具有以下意義：
（一）有利于提高企業(yè)財務管理水平，增強企業(yè)競爭力
稅務籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)囊粋€領(lǐng)域，從圍繞資金運動展開，促使企業(yè)精打細算、節(jié)約支出，同時規(guī)范企業(yè)的成本核算和財務管理。
（二）有助于企業(yè)財務管理目標的實現(xiàn)，提高綜合收益
作為以營利為目標的房地產(chǎn)企業(yè)，追求利潤是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的目標。房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負。在投資一定的情況下，通過稅務籌劃來節(jié)稅，在無形中就增加了企業(yè)的綜合收益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃
（一）營業(yè)稅的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營業(yè)稅稅目有建筑業(yè)、服務業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。針對營業(yè)稅的計算方法，我們可以從營業(yè)額和稅率兩方面著手考慮。
1.從營業(yè)額方面進行稅務籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括收取的補貼、基金、集資費、延期付款利息、代收款項及其他性質(zhì)的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業(yè)”稅目中的“業(yè)”行為，只對其從事此項業(yè)務取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，就可將代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設(shè)施費從銷售額中分離，可以通過專門成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費用等方式，將這部分價外費用分離出來，這樣其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，延期收費也不影響其收入，從而達到營業(yè)稅稅務籌劃的目的。
2.從稅率差異方面進行稅務籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，銷售房屋等不動產(chǎn)適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個小數(shù)目。企業(yè)可以將房屋售價和房屋裝修價款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅，從而實現(xiàn)營業(yè)稅的稅務籌劃。
（二）土地增值稅的籌劃
土地增值稅的計算公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。針對該公式可以考慮從以下方面進行稅務籌劃。
1.從降低增值額方面進行稅務籌劃
我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項目金額一定的情況下，適當降低售價，則在一定程度上把本應上繳稅務的部分返還給了消費者。在這個過程中開發(fā)商的利益沒有太大的損失，同時也讓消費者得到了實惠。
2.從增加扣除項目金額方面進行稅務籌劃
計算土地增值稅時允許扣除的項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)允許扣除的稅金和加計20%扣除。其中在開發(fā)費用中進行稅務籌劃的空間比較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴视嬎汩_發(fā)費用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，從而達到節(jié)稅的目的，實現(xiàn)收益最大化。
3.從稅收優(yōu)惠方面進行稅務籌劃
（1）根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮，在建設(shè)高檔住宅的同時另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價格，恰當?shù)睦煤眠@一稅收優(yōu)惠政策，在會計核算中應將普通標準住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而且應該通過調(diào)整普通標準住宅的銷售收入或者調(diào)整扣除項目的金額，使得普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅優(yōu)惠。
（2）采用合作建房方式進行稅務籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅房，可以通過預收購房者資金的方式，這樣在內(nèi)容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價款所占比例應該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時才繳納土地增值稅，應繳納的土地增值稅額自然降低。
（3）采用代建房方式進行稅務籌劃。代建房顧名思義即開發(fā)商代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，完成后向客戶收取一定的代建費用的情況。對于開發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務，并收取的勞務收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務籌劃的切入點。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅作為大多數(shù)經(jīng)濟組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經(jīng)濟組織的主要稅負，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無一例外的要面對這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時由于房地產(chǎn)商品的地域性強，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行不同區(qū)域投資時還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務籌劃的空間，即開發(fā)商通常需要建立項目公司，此時就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，子公司是獨立法人，而分公司則不是一個獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔有限的納稅義務，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計算。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合權(quán)衡不同地區(qū)的稅負和經(jīng)營預期來確定項目公司的形式。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃注意的問題
稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業(yè)稅務人士的統(tǒng)籌開展，并且要做好每個細節(jié)的規(guī)劃，不當稅收籌劃帶來的稅務危機不容小覷。企業(yè)不但要承擔因此造成的補繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責任，因此在看到稅務籌劃優(yōu)越性的同時也應看到它的嚴肅性、專業(yè)性和風險性。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務籌劃時應注意以下幾個問題：
（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，才能達到預期效果。
（二）稅務籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規(guī)范的組織和謹慎的籌劃。
（三）稅務籌劃要堅持多維性的原則?；I劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個稅種的節(jié)稅，因此，要從整個企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務籌劃。
（四）提高企業(yè)財務管理水平和財會人員的業(yè)務素質(zhì)。稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業(yè)水平高的財務人員多方權(quán)衡、細心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。
總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實上，稅務籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對經(jīng)營活動和財務活動精心安排，滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達到減輕稅負，提高企業(yè)利潤的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該在前期開發(fā)、建設(shè)和銷售等各個環(huán)節(jié)貫穿稅務籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購房者雙雙受益。
參考文獻：
[1]中華人民共和國土地增值稅暫行條例,國務院令,第138號,1993.
1當前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務
一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務橫跨生產(chǎn)和流通兩個樞紐環(huán)節(jié)，與之相關(guān)的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)過程中需要大量的資金，在建設(shè)項目開發(fā)過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權(quán)資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)復雜。
因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點、實際經(jīng)營運轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標，并結(jié)合市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。
2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義
房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過稅收優(yōu)惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負，提高企業(yè)的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識水平，對現(xiàn)行國家稅收法律及當?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業(yè)降低納稅負擔，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟效益和社會效益，達到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競爭力的同時又促進我國經(jīng)濟發(fā)展的目標。
3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作
31融資階段納稅籌劃與風險管控
融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的早期階段。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結(jié)合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。
第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。
第二，融資階段稅務風險的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負債籌資的過程中，要發(fā)揮“稅盾”效應，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，減少企業(yè)的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)利息費用的結(jié)算工作要及時，從而防范稅務風險的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進行借貸的時候，選擇向正規(guī)金融機構(gòu)進行籌資。
32開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與風險管控
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時，要檢查發(fā)票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關(guān)的會計準則和法律規(guī)范，進而有效地完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。
第一，開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作是通過在建設(shè)過程對建設(shè)項目的設(shè)計，對開發(fā)成本和核算成本進行結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設(shè)階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴格遵守相關(guān)的法律條例，所以做好相關(guān)的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的納稅負擔，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財產(chǎn)損失。
第二，開發(fā)建設(shè)階段的稅務風險的規(guī)避工作。?τ詵康夭?企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務風險規(guī)避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構(gòu)成合同價款總額的費用項目進行明確規(guī)定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發(fā)票等進行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，應根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項目，收取合格的發(fā)票。新開發(fā)項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時間內(nèi)對發(fā)票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。
33銷售階段的納稅籌劃與風險管控
對于整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。
第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發(fā)設(shè)計階段，財務人員需要積極參與相關(guān)戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產(chǎn)生一定影響。
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優(yōu)惠政策的不斷出臺促使企業(yè)稅務籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革，國家對其實施的宏觀調(diào)控政策越來越多?！皣鍡l”的頒布一方面規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的運作，另一方面避免了投機行為的泛濫。當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策環(huán)境較為復雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有必要進一步加大對稅務籌劃的關(guān)注力度。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務人員的關(guān)注。進一步提高土地增值稅的稅務籌劃水平將有助于企業(yè)在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都應當成為土地增值稅的納稅人。企業(yè)對土地增值稅進行稅務籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數(shù)稅務籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務籌劃實踐或是可參閱到的文獻中，每一例稅務籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)直接應用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務籌劃模型，將個體化的稅務籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進級次。正是由于這種超率累進稅率才使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有了稅務籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標準住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額納稅。此項優(yōu)惠政策一方面給企業(yè)帶來了減少稅負的優(yōu)惠，另一方面也為企業(yè)稅務籌劃提供了一個切入點。
三、土地增值稅稅務籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實務或一些研究文獻中，所提及的稅務籌劃都是以實例為依托，根據(jù)一個公司或企業(yè)的數(shù)據(jù)來進行稅務籌劃。這樣，一方面，稅務籌劃的計算量會變得十分復雜，企業(yè)為了尋求最佳方案，需要不斷地調(diào)整項目的各類預期數(shù)據(jù)，進而計算稅務籌劃的可行性，要得到最優(yōu)方案可能需要進行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業(yè)的稅務籌劃方案都有其自身的特點，其他企業(yè)要想復制和效仿并不切實，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務籌劃只能起到一種引導方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業(yè)所借鑒。企業(yè)依據(jù)模型的前提條件并根據(jù)項目特點套入自己的數(shù)據(jù)，就可選擇適合企業(yè)的稅務籌劃方案，并根據(jù)二元一次函數(shù)方程的遞增遞減性得出企業(yè)的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)A目前有個待售項目，屬于普通標準住宅，這個項目的預期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統(tǒng)一標準，且實際數(shù)額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產(chǎn)企業(yè)在實際應用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數(shù)，屆時推導出的系數(shù)將會出現(xiàn)微小的偏差）。
本模型依據(jù)項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據(jù)增值率的高低分別推導出兩種稅務籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優(yōu)惠臨界點
（1）項目增值率低于20%
在增值率低于20%時，企業(yè)雖然享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但此時企業(yè)的利潤也較低，一般企業(yè)很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業(yè)并沒有充分享受到稅收優(yōu)惠，這種情況的稅務籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現(xiàn)，在此不作分析。
（2）項目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會發(fā)現(xiàn)：如果收入增加a元，即營業(yè)收入變?yōu)閅+a時，根據(jù)真分數(shù)的性質(zhì)，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業(yè)就無法享受稅收臨界點帶來的優(yōu)惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)閄+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調(diào)增營業(yè)收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優(yōu)惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經(jīng)過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當Y增加額不超過1.284倍的b時，企業(yè)的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優(yōu)惠。在保證稅收優(yōu)惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業(yè)可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優(yōu)惠外，還應考慮到營業(yè)稅的增加以及以營業(yè)稅為基數(shù)計算的城建稅和教育費附加的增加。
當Y和X同時調(diào)增時：
營業(yè)收入：Y+a；營業(yè)稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經(jīng)化簡可得，a>1.059b（保留三位小數(shù)時取大不取?。?。
根據(jù)以上推導，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產(chǎn)企業(yè)為例。假設(shè)萬科某集團公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發(fā)成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進行稅務籌劃。假設(shè)增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當a=11時，利潤增加為0.395億元；當a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內(nèi)，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，需注意稅法規(guī)定的比例限制。在對銷售額進行調(diào)增時，應當注意結(jié)合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項目增值率超過20%
當增值率超過20%時，為了享受稅收優(yōu)惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質(zhì)量，因此建議選用第一種方式進行稅務籌劃。
仍以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導致增值稅的上升，進而造成以其為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進項稅額的上升，進而減少增值稅稅負，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據(jù)上述推導結(jié)果，當增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現(xiàn)稅務籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產(chǎn)企業(yè)A以增值率20%的價格將房產(chǎn)銷售給子公司B，從而享受稅收優(yōu)惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優(yōu)惠的企業(yè)，此時，如果A公司在稅務籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業(yè)增加更多的利潤，反而會因為重復征收的營業(yè)稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應當適用于A公司稅務籌劃前增值率超過50%的情況。假設(shè)A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務籌劃之前
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務籌劃之后
1）A公司
營業(yè)收入：（600/467）X
營業(yè)收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業(yè)收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業(yè)稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數(shù)，取小不取大）。
766時，稅務籌劃前，A企業(yè)的增值率約為60.97%（取大不取小）。那么，用此稅務籌劃方案，應當注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產(chǎn)企業(yè)為例，Y=100億元，Z=10億元。當X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內(nèi)，增值率越高，稅務籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業(yè)稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔了一部分營業(yè)稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優(yōu)惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產(chǎn)行業(yè)在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務籌劃將更有助于節(jié)稅，既避免了重復征稅環(huán)節(jié)，又減少了以此為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加。
上述模型推導結(jié)果如表1所示。
四、結(jié)語
通過對土地增值稅稅務籌劃建立模型進行研究，可以為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供通用的稅務籌劃方案，企業(yè)可以根據(jù)自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)在模型推導出的范圍內(nèi)選取適合自己的最優(yōu)稅務籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數(shù)額較小，企業(yè)在實際套用模型進行稅務籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內(nèi)選取更穩(wěn)妥的方案。土地增值稅的稅務籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中有很重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的計稅基礎(chǔ)通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業(yè)的財務人員掌握好稅務籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業(yè)減輕稅收負擔。這將依賴于企業(yè)稅務籌劃方案選取是否恰當。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，是一項關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)，其所處的政策環(huán)境時常變化，為了企業(yè)能夠在復雜的經(jīng)濟環(huán)境中謀求一席之地，扎穩(wěn)腳跟，企業(yè)的管理者尤其是財務人員應當積極學習稅收知識，靈活地運用稅務籌劃來爭取企業(yè)利潤最大化。
在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，稅務機關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點。針對當前政府對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環(huán)境之下，對企業(yè)的涉稅事項進行減稅謀劃，實現(xiàn)企業(yè)的財務目標。
一、當前房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識
企業(yè)作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會對企業(yè)的聲譽造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的錯誤認識
在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務機關(guān)處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務部門經(jīng)常與稅務機關(guān)打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務機關(guān)，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理
在目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財務人員也在學習和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營每個環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風險
在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風險。其實在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風險。
（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實施不及時
在房地產(chǎn)企業(yè)中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務籌劃工作的意義
在我國當前的經(jīng)濟形勢之下，金融危機對房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃，可以增強企業(yè)抵抗經(jīng)濟風險的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負，提高企業(yè)的競爭力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動以及財務活動中關(guān)于涉稅的事項，統(tǒng)統(tǒng)都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化。
在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財務戰(zhàn)略， 企業(yè)的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應該讓企業(yè)內(nèi)財務部門配合納稅籌劃的工作實現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實現(xiàn)納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風險，減輕企業(yè)的納稅負擔。
三、淺析改進后房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的思路
（一）認清稅務籌劃的價值
在我國房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優(yōu)惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。
（二）在稅務籌劃中引入變量
在我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應納稅額的就是計稅依據(jù)與稅率，當計稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟收益。
（三）靈活運用稅收政策的特定條款
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進行企業(yè)內(nèi)的稅務籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。
（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟的利益，并不是只對于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價，然后再增加可扣除項目的業(yè)務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業(yè)的總體收益。
四、結(jié)束語
由上可知，在我國當前的社會經(jīng)濟形勢之下，面對房地產(chǎn)行業(yè)稅費負擔較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作，引起企業(yè)財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營利潤的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應該做好稅務籌劃工作，在遵守經(jīng)濟法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負，減輕企業(yè)成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務目標的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。
參考文獻：
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一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產(chǎn)項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項目從招投標、開發(fā)、建設(shè)到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時要結(jié)合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營活動三種。房地產(chǎn)項目的科務籌劃可根據(jù)經(jīng)營活動和稅種的不同來進行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃概述
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現(xiàn)了稅制的簡化和高效，并為進一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進行的，實質(zhì)是納稅人為維護自己的權(quán)益，在遵守國家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對企業(yè)投資、經(jīng)營、理財?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規(guī)條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎(chǔ)上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會的認可和保護。可見，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃時要結(jié)合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。
(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現(xiàn)企業(yè)財務管理目標
房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實現(xiàn)企業(yè)的財務管理目標。
(2)稅務籌劃有利于企業(yè)財務管理水平的提高
房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財務管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財務決策，使企業(yè)的各項經(jīng)營活動都能實現(xiàn)良性循環(huán)。為了達到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強經(jīng)營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業(yè)加強經(jīng)營管理。
3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務直接相關(guān)的業(yè)務招待費，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務招待費很多，加大了企業(yè)應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發(fā)票，同時做好相關(guān)會議費證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務招待費就少了很多，減少了企業(yè)應納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經(jīng)濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。
三、結(jié)論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進行的，并不是要企業(yè)虛報成本、虛報支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對企業(yè)的各經(jīng)營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤的目的。
參考文獻：
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房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個環(huán)節(jié)。稅務籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃管理問題進行分析，
一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃界定和特征分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃還沒有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財務管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現(xiàn)稅負最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質(zhì)的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費者行為的經(jīng)濟杠桿，也是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實現(xiàn)國家不同的調(diào)控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調(diào)控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營活動之前，事先進行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項活動至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟業(yè)務已經(jīng)完成、納稅義務已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時刻關(guān)注會計、稅務等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運用這類不正當?shù)氖侄慰赡軙媾R更大的稅收成本和風險。
（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財務特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細財務管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營活動包括：設(shè)計規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個領(lǐng)域，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，業(yè)務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務籌劃需要對企業(yè)的各項業(yè)務做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜，企業(yè)主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟實體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃應更關(guān)注成本、費用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發(fā)間接費用等；房地產(chǎn)經(jīng)營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，籌劃時間長。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的重點主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃存在問題分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務籌劃風險偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個項目所獲得收入規(guī)模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃風險遠高于其他行業(yè)。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃是要立足于企業(yè)自身的實際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時運用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務籌劃的風險，使企業(yè)對稅務籌劃持保守、謹慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)務的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務的選擇。對于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據(jù)競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務籌劃的風險。
（二）企業(yè)會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復雜的業(yè)務需要精細的財務管理，很多企業(yè)沒有復雜而精細的企業(yè)會計制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇?；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規(guī)定調(diào)增應納稅所得額；將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當期經(jīng)營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業(yè)人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質(zhì)量。如對房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業(yè)錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業(yè)稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）稅務行政執(zhí)法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關(guān)則會向維護國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務機關(guān)認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執(zhí)行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的對策
（一）全面防范稅收風險因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務風險的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購買者的委托而建設(shè)項目，建設(shè)完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實物資產(chǎn)的形式投入到購買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負的關(guān)鍵因素，因此也是稅務風險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產(chǎn)品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業(yè)同時擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風險分析。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格和成本。企業(yè)確定的銷售價格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預售時間和進度。開發(fā)產(chǎn)品預售時間越早，按預售收入預繳企業(yè)所得稅的時間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預售收入越大，預繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應對預繳的企業(yè)所得稅進行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時要補交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關(guān)注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現(xiàn)稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業(yè)要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時，從而為企業(yè)的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎(chǔ)。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
（三）提升企業(yè)稅務籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時，堅持應有的職業(yè)道德。任何稅務籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業(yè)的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業(yè)領(lǐng)導提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進行規(guī)勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務籌劃的專業(yè)性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經(jīng)驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經(jīng)驗要求稅務籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進而根據(jù)企業(yè)的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業(yè)知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務機關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進行靈活的操作。同時，稅務機關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務往往又遍及各省，稅務籌劃受當?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應加強與當?shù)囟悇諜C關(guān)的溝通。
再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關(guān)的認可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當?shù)囟悇諜C關(guān)對相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當?shù)囟悇諜C關(guān)的管理特點；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇栈I劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關(guān)的有關(guān)提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關(guān)認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關(guān)溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關(guān)反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。
（一）準備階段的稅務籌劃
（1）選擇恰當?shù)慕M織形式以及結(jié)構(gòu)。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關(guān)還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財務管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進行合理選擇。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要包括子公司和分支結(jié)構(gòu)。分支機構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構(gòu)承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納?？偣緹o法借其實現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結(jié)構(gòu)時，需要根據(jù)實際的運營情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。
（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或者財務管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時，應根據(jù)自身當前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進行全面考慮。
（3）選擇適當?shù)慕ㄔO(shè)項目。建設(shè)項目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
（二）項目建設(shè)階段的企業(yè)稅務籌劃
（1）選擇合理的建設(shè)方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目的建設(shè)方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，不需要繳納營業(yè)稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產(chǎn)權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，其無需繳納土地增值稅。
（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業(yè)務招待費”等限額扣除的成本費用，企業(yè)應盡可能將其控制在限額范圍內(nèi)。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的實際經(jīng)營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。
（三）銷售階段企業(yè)的稅務籌劃
（1）確定最優(yōu)的銷售價格。房地產(chǎn)銷售價格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據(jù)。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。
（2）企業(yè)銷售收入的稅務籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業(yè)納稅額的目標。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節(jié)稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業(yè)稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業(yè)實現(xiàn)應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務籌劃風險。
（四）保有階段企業(yè)的稅務籌劃 當房地產(chǎn)企業(yè)的庫存出現(xiàn)大量積壓時，很多房地產(chǎn)公司都會選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營效益，進而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學的稅務籌劃在很多時候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。
（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負壓力將大幅度降低。
（2）選擇適當?shù)臅嬚?。在投資性房地產(chǎn)的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業(yè)的歷史成本進行計量，在規(guī)定的年限內(nèi)可做計提折舊處理。權(quán)益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權(quán)益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因為，其可以將資產(chǎn)的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務籌劃的風險對策
（一）準備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對子公司的監(jiān)管，同時，分支機構(gòu)一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設(shè)立分公司還是子公司時，要對企業(yè)自身的盈利能力進行科學、合理的預測分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發(fā)生土地轉(zhuǎn)移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項目公司” 的傳統(tǒng)流程進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會因為出現(xiàn)了土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負擔。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權(quán)利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據(jù)抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關(guān)的風險；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關(guān)注重點轉(zhuǎn)向了非金融機構(gòu)，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結(jié)算利息費用充分利用起來，以實現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負的任務。
（二）開發(fā)建設(shè)階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用歸集對企業(yè)應繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該在遵循稅法規(guī)定以及會計準則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項目的預征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進企業(yè)的資金供應鏈周轉(zhuǎn)正常。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計劃時，要對企業(yè)所得稅的轉(zhuǎn)回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時，要明確規(guī)定合同價款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風險的出現(xiàn)。
（三）銷售階段 該階段，稅務籌劃的主要任務就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規(guī)定，合理進行銷售價格制定。在開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該對企業(yè)執(zhí)行的稅務籌劃方案是否真能達到節(jié)稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。
（四）保有階段 在這一階段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時進行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營活動。其在物業(yè)費、經(jīng)管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據(jù)，還要積極地與相關(guān)的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉(zhuǎn)為“承包經(jīng)營”時，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應的營業(yè)執(zhí)照，并將這項經(jīng)營活動作為自身經(jīng)營范圍內(nèi)的一部分，同時，將“經(jīng)營人”的角色賦予“承租人”，并對其經(jīng)營活動進行
三、實例應用
（一）對房地產(chǎn)的增值率進行適當控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴格遵循國家的相關(guān)稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務籌劃方案。其在實際的生產(chǎn)與經(jīng)營過程中，主要涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產(chǎn)公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產(chǎn)價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業(yè)的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設(shè)稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應該以每平2110元銷售商品房。
（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務的稅務籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時，出于擴大企業(yè)經(jīng)營范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿(mào)企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產(chǎn)企業(yè)當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應繳納營業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護建設(shè)稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元。現(xiàn)對企業(yè)進行如下稅務籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿(mào)企業(yè)，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收?；I劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應繳納營業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿(mào)企業(yè)而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿(mào)企業(yè)每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿(mào)企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。
參考文獻：
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。
過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區(qū)二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關(guān)于企業(yè)的利息支出應按以下規(guī)定進行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項借款費用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應提供金融機構(gòu)的貸款證明，否則，應不提供金融機構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。
誤區(qū)三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發(fā)項目應在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導致無法進行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費，將銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業(yè)稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細節(jié)，適時做出相應籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業(yè)財務人員要承擔其應有的責任，企業(yè)負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務負責人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計算出準確的預計稅收數(shù)據(jù)，以此反復調(diào)整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調(diào)整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現(xiàn)。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。
參考文獻：
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[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.
國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等稅收項目。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅務籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)減少房地產(chǎn)開發(fā)中所繳納的國家稅務方面的費用而采取的一種新型有效地措施，相關(guān)納稅人應該結(jié)合國家稅收的相關(guān)政策，采取相關(guān)的措施對繳納的稅收上進行必要的管理，減少企業(yè)所要繳納的稅收上的費用，實現(xiàn)企業(yè)獲得最大利潤的最終目的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)進行稅務籌劃的重要性
（一）房產(chǎn)開發(fā)稅務重，企業(yè)籌劃中有很大空間
通常情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務上的負擔都比較重，從項目準備到銷售過程以及后期進行的物業(yè)管理的整個過程中有契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等十余項稅務負擔。此外，房地產(chǎn)行業(yè)進行交易的資金比較多，相應繳納的稅款也非常多，在對稅款的計算過程中，采用不同的方法進行計算就會產(chǎn)生不同的稅務結(jié)果，并且每個結(jié)果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅款在我國的稅收中占有很大的比例。對此，房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對稅務進行適當?shù)幕I備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業(yè)在稅收上的經(jīng)濟負擔。
（二）要充分的利用國家所制定的政策進行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業(yè)的發(fā)展。當前，我國對房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展方面制定了非常多的法律和規(guī)章制度，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場的競爭中占據(jù)著優(yōu)勢地位，就要充分的發(fā)揮國家相關(guān)政策的重要作用，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的狀況對所要繳納的稅款進行籌備和策劃，減少企業(yè)發(fā)展中的風險減少到最低，減少企業(yè)所要繳納的稅務。
（三）完善我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅務制度，為企業(yè)謀求長遠的發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在當前社會中得到健康快速的發(fā)展，在發(fā)展中需要依靠比較好的法律制度進行發(fā)展，充分利用市場發(fā)展規(guī)律中的公平原則以及健康發(fā)展的原則，在合法的范圍內(nèi)，最大程度的提高企業(yè)獲得的利潤，利用稅務方面管理政策出現(xiàn)的漏洞，盡可能減少企業(yè)所要繳納的稅務金額，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，完善我國的稅務管理體制。
三、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務籌備和策劃中采用的方法和策略
（一）在準備的環(huán)節(jié)進行稅務的籌備和策劃
對繳納的稅務進行籌備和策劃是當前企業(yè)在管理中采用的一種新方法，它對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從整體的角度考慮問題，在房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在創(chuàng)建的初級階段就要對企業(yè)相關(guān)的注冊地點、企業(yè)出資的方式、企業(yè)的性質(zhì)以及企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)等方面進行重視，在企業(yè)從事經(jīng)營的初級階段就要對這些方面進行籌備和策劃，以減輕企業(yè)在稅收中所要繳納的稅款。
（二）在資金進行籌劃的過程中對稅務進行籌備和策劃
房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的性質(zhì)為資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，當房地產(chǎn)企業(yè)在籌備相關(guān)的資金進行建設(shè)的過程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對資金進行籌備和收集所需要的成本進行分析，采取相關(guān)的計劃盡可能減少資金在籌備過程中所需要的成本，加強對債務上的資本以及股權(quán)上的資本進行分配，對資本進行合理的分配，采用科學合理的方法進行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費用，防止在進行籌備和收集中出現(xiàn)更大的稅務負擔，盡可能的減少企業(yè)借款中所付出的成本，把借款中的風險減小到最低。
（三）在進行開發(fā)的環(huán)節(jié)對稅務進行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)在開發(fā)過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納的稅款中數(shù)量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個種類中有著非常大的差異，國家的稅收過程中有著非常大的差距，對相關(guān)的土地稅收上沒有制定統(tǒng)一的標準進行征收，使得因為分立的原因而造成房地產(chǎn)權(quán)方面的轉(zhuǎn)移不會征收相關(guān)的土地增值稅，除此在外，國家對土地方面的稅務在制定過程中還有著細致的劃分。房地產(chǎn)企業(yè)可以從這些方面對土地方面繳納的稅款進行相關(guān)的管理，以實現(xiàn)減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納費用的目的，減輕企業(yè)稅收中的負擔。
（四）在企業(yè)進行經(jīng)營的主要銷售環(huán)節(jié)中對稅務進行籌備和策劃
在企業(yè)的銷售經(jīng)營環(huán)節(jié)對所要繳納的稅務進行策劃的主要方法是對企業(yè)法人方面進行相關(guān)的設(shè)置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以配置相應的子公司進行管理，配置能夠獨立的進行核算工作的二級法人，讓他們對房地產(chǎn)開發(fā)以外的行業(yè)進行經(jīng)營管理，將其所應當繳納的部分稅務從所要繳納的營業(yè)方面的稅務中分割出去，讓相關(guān)的業(yè)務對稅收方面的優(yōu)惠政策進行充分的認識，采用各種各樣的方法減輕企業(yè)所要繳納稅款方面的負擔。
四、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌備和策劃工作中要注意的問題
（一）政府機關(guān)制定的政策措施在企業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了非常大的影響
政府機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)方面所制定的政策和措施對房地產(chǎn)行業(yè)所要繳納的稅款有著非常大的影響。當今社會，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速的發(fā)展，人們對住房上的需求也越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)在市場中的競爭變得非常的激烈，當?shù)氐恼贫ǖ姆康禺a(chǎn)相關(guān)的政策對其產(chǎn)生了非常大的影響。政府要充分的發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用，制定相關(guān)的政策措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)給予鼓勵和支持，給予相關(guān)的政策充分的調(diào)動其積極性和主動性。企業(yè)也要充分的利用國家政府給予行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，減少所要繳納的稅收費用，使企業(yè)盡可能的獲取更多的利潤。
（二）把工作的重點放在了追求利益，忽視了稅務籌劃中的問題
企業(yè)是以盈利為目的的企業(yè)法人，在企業(yè)的發(fā)展中企業(yè)采取的相關(guān)措施就是為了獲取更多的利潤，企業(yè)在采取相關(guān)的措施進行稅務籌劃工作的同時，雖然明顯的減少了企業(yè)所要繳納的稅收，但是這一方法的實施中存在著很多問題，比如，在對稅務進行籌劃的過程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實施過程中所花費的額外費用遠遠的超過了企業(yè)在稅務中獲取的相關(guān)收益。總而言之，單方面的從減輕稅務方面的收益會對企業(yè)發(fā)展帶來了非常不利的后果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要采用科學合理的方法，既要注重減稅方面的活動又要對經(jīng)濟方面的各項稅務進行合理的轉(zhuǎn)嫁，權(quán)衡各項收益之間的關(guān)系，對企業(yè)的管理方面的體制進行不斷地優(yōu)化和完善，建立最優(yōu)化的稅務籌集和策劃方案。
（三）稅務籌備和策劃有著非常強的適應性，要針對具體情況進行具體分析
