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篇1

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況

中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。當(dāng)時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價活動應(yīng)運而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價活動開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師以來，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險，促進(jìn)社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達(dá)國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。

2.估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學(xué)會，但這個行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)評估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當(dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014

篇2

基金項目：浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，國務(wù)院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養(yǎng)老模式下，房地產(chǎn)價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關(guān)系到老年人是否能夠取得合理的養(yǎng)老資金，又影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中銀行、保險等進(jìn)入機(jī)構(gòu)的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)的估價模式發(fā)起了挑戰(zhàn)。

2007年，我國首先在上海展開了以房養(yǎng)老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養(yǎng)老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現(xiàn)實的問題。目前，我國的住宅房地產(chǎn)批量評估技術(shù)尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風(fēng)險程度，許多房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依舊圍繞著傳統(tǒng)房地產(chǎn)價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術(shù)變革對傳統(tǒng)估價模式的影響。現(xiàn)階段，一些關(guān)于房屋批量評估技術(shù)的理論與技術(shù)實踐研究并不成熟，關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的文獻(xiàn)也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)創(chuàng)新意識的缺乏，因此，重視以房養(yǎng)老契機(jī)下房屋批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)估價模式的影響是大勢所趨。

央行最新的數(shù)據(jù)顯示，我國以住宅房地產(chǎn)抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)時代的到來，批量評估技術(shù)在我國住房反向抵押領(lǐng)域迎來了機(jī)遇。大趨勢下，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是否能轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，是否能正視批量評估技術(shù)可能為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來的新機(jī)遇，在很大程度上決定了估價機(jī)構(gòu)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。適時調(diào)整或創(chuàng)新自身的評估模式，適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的一劑良藥。本文分析了以房養(yǎng)老背景下房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用前景與機(jī)遇，并以此為基礎(chǔ)，說明了新的批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的可能影響，旨在引發(fā)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對新技術(shù)新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術(shù)對估價機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)估價模式的影響。

二、房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用機(jī)遇

中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現(xiàn)逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產(chǎn)抵押在現(xiàn)階段我國金融機(jī)構(gòu)貸款領(lǐng)域的地位逐步上升。隨著以房養(yǎng)老試點工作的推進(jìn)，住宅房地產(chǎn)價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產(chǎn)的價值，是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數(shù)據(jù)時代背景下，企業(yè)會越來越關(guān)注數(shù)據(jù)決策，在較短的時間內(nèi)獲得更多更有效的數(shù)據(jù)資源來支持經(jīng)營決策是很多企業(yè)管理者所希望的。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也一樣，宗地房地產(chǎn)的信息越來越細(xì)，例如不同時間、不同地區(qū)、不同容積率、不同房地產(chǎn)的價格范圍等，這些都可以成為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數(shù)據(jù)特征的批量評估技術(shù)具有很強(qiáng)的競爭力。然而，傳統(tǒng)估價模式下，以房養(yǎng)老的發(fā)展陷入了困境。這種困境對房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新提出了較高的要求，這也促進(jìn)了房屋批量評估技術(shù)的發(fā)展。

困境1：房產(chǎn)評估和市場監(jiān)管的缺陷。

市場經(jīng)濟(jì)下，非盈利性房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺失，盈利性房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺少公信力。房屋的價值是以房養(yǎng)老貸款限額的關(guān)鍵依據(jù)，而房屋價值是由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定。房地產(chǎn)價值評估在房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經(jīng)出臺很多相關(guān)的規(guī)章制度，來規(guī)范評估師與房地產(chǎn)估價行業(yè)的行為，但是還是存在著一些評估技術(shù)指標(biāo)不規(guī)范的現(xiàn)象。以房養(yǎng)老不僅關(guān)系著社會基層群眾的利益，而且關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)、政治等各層次的發(fā)展。為了維護(hù)房地產(chǎn)評估市場的權(quán)威，引入批量評估技術(shù)可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)評估市場的秩序，更是推進(jìn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展進(jìn)程。

困境2：缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”各實施環(huán)節(jié)。

銀行、保險公司、擔(dān)保業(yè)、評估業(yè)等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業(yè)都有各自相應(yīng)的管轄機(jī)構(gòu)，但是“多頭領(lǐng)導(dǎo)”必然會降低合作的效率與效果。以房養(yǎng)老的實施，離不開金融市場的蓬勃發(fā)展，若市場準(zhǔn)入機(jī)制與監(jiān)管制度不健全，缺少統(tǒng)一的專門協(xié)調(diào)者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術(shù)是利用統(tǒng)計手段、計算機(jī)技術(shù)來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。由此可見，批量評估技術(shù)為建立健全監(jiān)管機(jī)制與社會信用體系打下了技術(shù)基礎(chǔ)。

綜上所述，無論是信息技術(shù)帶來的機(jī)遇還是現(xiàn)實的困境，都為房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用帶來了前景。

三、批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的影響

傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業(yè)務(wù)展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。

從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結(jié)果，每一項房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產(chǎn)批量評估技術(shù)可以大大節(jié)省流程③中的幾個步驟。結(jié)合傳統(tǒng)估價模式的流程圖，批量評估技術(shù)對估價模式創(chuàng)新的影響可以概括為以下幾點：

1.對目標(biāo)客戶的影響。批量評估模式借助計算機(jī)分析技術(shù)和不斷優(yōu)化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優(yōu)勢。該技術(shù)的運用將在一定程度上拓寬房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的潛在客戶范圍，不斷提高與優(yōu)化的專業(yè)化水平也會為客戶提供更加專業(yè)、經(jīng)濟(jì)、快捷的服務(wù)。它對目標(biāo)客戶的影響見表1。

其中，利益相關(guān)者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統(tǒng)為稅部門提供納稅申報的原始數(shù)據(jù)），還包括以房養(yǎng)老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關(guān)系的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或其他業(yè)務(wù)互補(bǔ)的房產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，而且還囊括了目標(biāo)客戶、同行競爭者或是高一層的監(jiān)管者。

2.對評估過程的影響。批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估過程有較大的影響，彰顯了優(yōu)勢，具體可以概括為以下四個方面：

（1）批量評估技術(shù)可以節(jié)省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標(biāo)房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，若采用傳統(tǒng)評估方法，到現(xiàn)場采集資料、市場調(diào)研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機(jī)會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養(yǎng)老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，按照評估理論建立起評估模型并導(dǎo)入到計算機(jī)，借助計算機(jī)分析技術(shù)，對參數(shù)匹配度較高的同一區(qū)域內(nèi)目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統(tǒng)的單一評估，批量評估可以避免一些重復(fù)勞動，節(jié)約資源，提高工作效率。

（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術(shù)可以節(jié)約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經(jīng)常性的評估項目交由傳統(tǒng)評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。

（3）規(guī)范評估流程。批量評估模型的構(gòu)建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統(tǒng)計手段、計算機(jī)技術(shù)來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，這不僅規(guī)范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（4）批量評估系統(tǒng)的運用可以保持抵押房產(chǎn)的動態(tài)評估。“以房養(yǎng)老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產(chǎn)的多次評估。例如最常見的初次簽訂協(xié)議時的房屋評估，老人得到養(yǎng)老資助金期間房地產(chǎn)價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產(chǎn)進(jìn)行檢測與追蹤，保持動態(tài)評估，確保利益各方不因抵押房產(chǎn)價值大幅度震動的影響而失去“以房養(yǎng)老”的初衷。

3.對評估機(jī)構(gòu)價值維持的影響。批量評估技術(shù)以其優(yōu)于傳統(tǒng)評估方式的長處為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)帶來了新的價值。這種技術(shù)的優(yōu)越性及不斷改善的體系可以使估價機(jī)構(gòu)維系自身的利益優(yōu)勢，較高的技術(shù)門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進(jìn)入或模仿。其次，批量評估技術(shù)得到認(rèn)可后，先行者可以占據(jù)較多的市場份額。再次，批量評估技術(shù)的應(yīng)用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務(wù)需求、以房養(yǎng)老等打下堅實的技術(shù)基礎(chǔ)。

4.對收入實現(xiàn)模式的影響。首先，傳統(tǒng)評估方式的收費標(biāo)準(zhǔn)往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術(shù)采用了更加靈活的方法制定收費標(biāo)準(zhǔn)。其次，采用批量評估技術(shù)后，隨著目標(biāo)客戶的多元化，估價機(jī)構(gòu)的收入來源也呈現(xiàn)出多渠道。除了傳統(tǒng)的宗地房地產(chǎn)評估收益外，估價機(jī)構(gòu)還可以收獲來自銀行、稅務(wù)局、保險機(jī)構(gòu)等目標(biāo)客戶的批量評估收入及其他批量評估技術(shù)的應(yīng)用收益。再次，批量評估技術(shù)的優(yōu)勢之一是可以憑借著自身的大數(shù)據(jù)功能對區(qū)域性房地產(chǎn)市場展開動態(tài)評估，這就實現(xiàn)了估價機(jī)構(gòu)收入的動態(tài)性與持續(xù)性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機(jī)構(gòu)帶來更多的機(jī)遇。

四、總結(jié)

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等IT技術(shù)的發(fā)展，各個領(lǐng)域都嘗試著抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)變。評估行業(yè)具有中介服務(wù)的功能，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可忽視的作用，隨著以房養(yǎng)老政策的推動，房地產(chǎn)評估這一項任務(wù)又關(guān)系到國計民生、關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。根據(jù)批量評估技術(shù)的理論與實踐經(jīng)驗，我們有理由相信，融入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的批量評估技術(shù)可以在以房養(yǎng)老政策下的房屋批量評估中有較大的發(fā)展舞臺，它可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)模式的創(chuàng)新，實現(xiàn)評估效率的創(chuàng)新、流程的重構(gòu)及動態(tài)評估。

參考文獻(xiàn)：

篇3

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

從目前的房產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)土地評估市場用的前景是十分廣闊的。但是行業(yè)的長期發(fā)展已經(jīng)讓人們對價格有了很清晰的了解，而且對于市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也起著促進(jìn)的作用。隨著房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的前進(jìn)，其具有的不利因素也逐漸顯現(xiàn)出來，特別是風(fēng)險因素的存在，威脅著行業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展與運行。從目前的組織結(jié)構(gòu)上來看，泛地產(chǎn)評估的結(jié)果主要針對被評估對象的報告，也是房地產(chǎn)在某一時點得出的較為客觀和合理的價格[1]。根據(jù)這一價格得到的房地產(chǎn)的實際成本，可以促成實際的成交價的產(chǎn)生。因此評估本身具有一定的矛盾性，應(yīng)在工作實際中不斷結(jié)合經(jīng)驗加以準(zhǔn)確的判斷，以及時規(guī)避市場風(fēng)險的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)土地估價市場風(fēng)險解讀

房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險，必須在客觀評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行管理，尤其是在數(shù)量上加以嚴(yán)格的評價。

1.風(fēng)險是需要進(jìn)行客觀評估的。價格作為房地產(chǎn)理論上的評估標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生波動，就會對其產(chǎn)生劇烈的振動。而且從目前國家出臺的眾多政策來看，我國目前的房地產(chǎn)的政策的確是不穩(wěn)定的，給房地產(chǎn)價格帶來的影響十分巨大，甚至產(chǎn)生了一定的預(yù)測性，但是在際的把控中卻難以得到確實的站控。因此在評估價格和理論的價格之間必然存在差異[1]。

2.由于市場壟斷等不完善的體制造成了行業(yè)的條塊的分割，使得評估的業(yè)務(wù)范圍總是原來行業(yè)的主管單位有著千絲萬縷的聯(lián)系，無法真正做到脫鉤和改制，有的評估業(yè)務(wù)的后臺實則是房產(chǎn)行業(yè)的主管，掌控著領(lǐng)域內(nèi)的評估規(guī)則，因此這種隱性的權(quán)利干預(yù)，使得評估難以做到公正，而且風(fēng)險還要由評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，中介功能在評估活動中逐漸失去，代之以評估行業(yè)的直接交易[2]。

3.評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營一般是存在風(fēng)險的。無論是評估公司還是其他行業(yè)，都是要面對經(jīng)營管理的效益問題。在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理上如果沒有收到好的效益，就會有倒閉的風(fēng)險。因此要規(guī)避經(jīng)營上的風(fēng)險，必須采取嚴(yán)格的管理制度加以規(guī)范。

4.在評估行業(yè)中，由于數(shù)量眾多，使得質(zhì)量出現(xiàn)良莠不齊的情況，行業(yè)地位有待提升的情況非常廣泛。無論是發(fā)展規(guī)模大的公司，還是小的公司，很多公司在經(jīng)營中，對于風(fēng)險的規(guī)避和防范意識不足，而且也不會在結(jié)構(gòu)上進(jìn)行科學(xué)的部署，因此一旦發(fā)生市場波動，就會造成滅頂之災(zāi)。這種市場競爭力薄弱的局面是無法應(yīng)對市場競爭殘酷的現(xiàn)實的。從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，公司要做大做強(qiáng)，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識，在這種心態(tài)下運營公司，才有可能帶領(lǐng)公司進(jìn)入長足發(fā)展的軌道。

二、房地產(chǎn)土地評估市場中的風(fēng)險防范

通過對房地產(chǎn)土地評估市場的風(fēng)險的綜合分析，可以結(jié)合評估行業(yè)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)土地評估市場加以改進(jìn)。由于評估行業(yè)需要非常深厚的誠信作為基礎(chǔ)和保證，因此從業(yè)人員的自主性和對市場的掌控行是必須具備的素質(zhì)，而且從業(yè)人員還要對市場的宏觀走向有深遠(yuǎn)的意識，能夠準(zhǔn)確預(yù)估我房產(chǎn)評估市場的發(fā)展規(guī)律。從而真正對房產(chǎn)土地估價市場進(jìn)行風(fēng)險的防范。

1.房地產(chǎn)估價行業(yè)的誠信建設(shè)是行業(yè)發(fā)展的重要動力。房產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)者要保持強(qiáng)勁的前進(jìn)動力，不僅要注意建設(shè)品牌，也要建立其誠信，只有品牌和誠信的力量才能推動房產(chǎn)評估企業(yè)整體保持向上的發(fā)展勢頭。但是真實的情況是，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)普遍有誠信違紀(jì)。主要是由我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，雖然也有行業(yè)的規(guī)范和法律法規(guī)予以約束，但是行業(yè)的信用體系的架構(gòu)并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠信支撐的。急需要建立誠信違規(guī)的懲罰機(jī)制，才能防范房地產(chǎn)估價市場風(fēng)險繼續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)行防范的重要對策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過信用檔案的記錄，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和估價師的行為、曾經(jīng)有過的違法違規(guī)記錄，都可以昭然若揭。

2.房產(chǎn)估價人員要對借款人、經(jīng)紀(jì)公司、貸款公司等等的價值判斷保持獨立性，決定了房地產(chǎn)估價人員的真正的立場的問題，這是估價師對于房地產(chǎn)股價人員進(jìn)行監(jiān)管的重要依據(jù)。通過教育和培訓(xùn)，估價人員能夠認(rèn)識到對社會和當(dāng)事人負(fù)責(zé)的職責(zé)非常重要，從而自覺地展開客觀公正的估價；另外，依照房地產(chǎn)估價人員的執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則，使得評判的指標(biāo)進(jìn)行了量化，并且能夠?qū)纼r管理人員的責(zé)任依法追究。

3.市場規(guī)律要求房地產(chǎn)行業(yè)必須理清傳統(tǒng)的管理上的桎梏，尋求明朗的發(fā)展理念，把握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縱觀房產(chǎn)的發(fā)展，從繁榮到蕭條，都會對房產(chǎn)估價產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，無論處在何種階段，都要根據(jù)市場的走向和房產(chǎn)的價格進(jìn)行科學(xué)精確的分析。

4.對于評估機(jī)構(gòu)投資擔(dān)保方面的執(zhí)業(yè)保險責(zé)任的確立，應(yīng)建立起包括保險協(xié)議在內(nèi)的評估體系，內(nèi)有評估師做責(zé)任人，評估機(jī)構(gòu)做擔(dān)保，委托人做服務(wù)，如果一旦發(fā)生風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)損失是分擔(dān)的，而且也有被保險人或者評估公司來追擊責(zé)任，保險公司負(fù)責(zé)部分賠償，房產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)購買的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險可以將部分賠償責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。廣大利害關(guān)系人能夠在保險公司理賠范圍內(nèi)得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場風(fēng)險予以化解，最終體現(xiàn)出評估機(jī)構(gòu)的能力和信譽度。

三、結(jié)語

當(dāng)前的房地產(chǎn)土地評估，是隨著市場的不斷發(fā)展而逐漸成熟起來的，為了防范風(fēng)險，保證運行始終保持正規(guī)，就要將房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的研究，這是房產(chǎn)土地估價機(jī)構(gòu)的機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)?？偟膩碚f，房產(chǎn)土地估價機(jī)構(gòu)面對當(dāng)今復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場的優(yōu)勢不變，通過培養(yǎng)專業(yè)人員和品牌，樹立市場競爭中的地位，提高自身的競爭力，促進(jìn)評估行業(yè)的發(fā)展和繁榮。

參考文獻(xiàn)：

篇4

中圖分類號：G449.7文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

伴隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，逐步建立了比較規(guī)范的評估管理制度和體系，建立了一只評估專業(yè)隊伍，初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、自主發(fā)展的道路。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和不動產(chǎn)評估行業(yè)競爭的加劇,不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理已經(jīng)越來越重要。本文主要探討不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理理念等問題。

一、目前我國房地產(chǎn)估價方法的現(xiàn)狀

目前我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價活動進(jìn)行的較晚，估價理論體系基本上是從西方引進(jìn)的，隨著中國加入WTO，距國外房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國的估價市場日益逼近，在我國，房地產(chǎn)估價有收益法、成本法、市場法、剩余法、路線法等其它方法，收益法是進(jìn)行房地產(chǎn)估價工作采用的最主要的方法之一，它是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來評估房地產(chǎn)價格的方法，它不但具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，而且具有十分重要的實踐意義中國房地產(chǎn)估價市場日益穩(wěn)妥，

二、房地產(chǎn)評估對象

在房地產(chǎn)行業(yè)，評估對象主要是指具體要估價項目中需要估價的房地產(chǎn)，估價對象主要有土地、建筑物、建筑物與土地合一等。除了要對估價對象的分類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進(jìn)行基本的了解，若是土地，則需要了解是沒有開發(fā)過的還是新開發(fā)地還是附有影響地價的附屬建筑物的土地；但只是單純的建筑物估價，則要真正的明確建筑物的含義，若要是為了寫字樓估價需了解是否包括其中配備的設(shè)備，為酒樓估價需了解是否包括其中的桌椅設(shè)備等；如果是建筑物與土地合一的估價對象，需了解建筑物是仍然保存，還是將被拆遷等

房地產(chǎn)的評估方法其中基本方法主要有市場比較法，收益法和成本法等基本的方法，其中市場比較法和收益法在市場經(jīng)濟(jì)中運行比較廣泛，收益法和市場調(diào)查法能真正的了解市場的行情，對地產(chǎn)及時的進(jìn)行掌握，更好的保障用戶的利潤，下面我們用收益法對某某商場的房產(chǎn)做一個評估分析

建筑面積26800平方米

1.年租金收入

根基委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似的租賃房的了解，確定月租金80元/平方米,空置率5%，則年租金收入;

80*26800*12*（1-5%）=2444.16（萬元）

2.年費用

（1）維修費

估價放高層鋼構(gòu)，房屋重置價值1000元/平方米，年限60年，殘值率0，維修折舊費80%

1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（萬元）

(2）年管理費用

按年租金收入的3%計算

2444.16×3%=73.32（萬元）

（3）房產(chǎn)稅

按年租金收入的12%計算

2444.16×12%=293.30（萬元）

（4）保險費

取房屋重置價格的2‰

1000×2‰×26800=5.36（萬元）

3、資本化率的確定

以安全利率與風(fēng)險調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，安全利率取國家一年期存款利率1.98%，風(fēng)險調(diào)整值取6%

4、尚可使用年限的確定

估價對象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。

5、估價對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價格：

V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（萬元）

6、應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金

估價對象應(yīng)補(bǔ)交的國有土地使用權(quán)出讓金為321.60萬元。

7、估價對象收益價格

24579.47－321.60=24257.87（萬元）

三、房地產(chǎn)估價目的及必要性

房地產(chǎn)估價目的主要是為房地產(chǎn)市場交易及其它有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動提供公平合理的價格。目前房地產(chǎn)估價主要有以下幾種目的: (1) 各類房地產(chǎn)的買賣、租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易中的估價(2) 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、保險(3拆遷補(bǔ)償?shù)?(4) 企業(yè)合資、合作、租賃經(jīng)營企業(yè)改制。不同的估價目的是有所差異的這就會影響估價結(jié)果，房地產(chǎn)估價的目的是指為何種需要而評估房地產(chǎn)，不同的估價目的，來源于對估價的不同需要。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價結(jié)果也會出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

四、房地產(chǎn)企業(yè)管理發(fā)展新趨勢

隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)一體化程度不斷提高，企業(yè)經(jīng)營管理方面也出現(xiàn)一些新的趨勢。房地產(chǎn)估價方法可以反映人們對房地產(chǎn)價格形成的認(rèn)識，無論是理論上還是實際的操作中，房地產(chǎn)的估價都十分重要，所以房地產(chǎn)估價的方法也應(yīng)該科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，不能單純依靠經(jīng)驗進(jìn)行主觀判斷。從國內(nèi)外的情況來看，房地產(chǎn)估價的方法很多，有的是基于實踐產(chǎn)生的，而一部分則是基于理論形成的

1.企業(yè)重建和不斷優(yōu)化的創(chuàng)新型管理

企業(yè)重建是從根本上重新設(shè)計的根據(jù)原有基本信念和業(yè)務(wù)流程，以其全面優(yōu)化績效考核。其技術(shù)基礎(chǔ)是信息網(wǎng)絡(luò)對企業(yè)內(nèi)部的全面實施。通過網(wǎng)絡(luò)可以很大的節(jié)省數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)時間，提高工作效率。創(chuàng)新型管理則體現(xiàn)在四個方面：一是根據(jù)環(huán)境變化及時更新管理和經(jīng)營理念，調(diào)整優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略；二是推進(jìn)管理制度創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和市場拓展創(chuàng)新，把創(chuàng)新深入到經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)；三是人力資源和企業(yè)文化創(chuàng)新。要求所有員工在各自領(lǐng)域內(nèi)成為創(chuàng)新者，形成創(chuàng)新型的企業(yè)文化；四是業(yè)務(wù)創(chuàng)新。不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)深度，創(chuàng)造出與眾不同的產(chǎn)品和獨具特色的經(jīng)營方式。

2. 建立人本管理為核心的剛?cè)峤Y(jié)合管理體系

人的管理就是以人為核心，是企業(yè)管理的最高境界。實踐證明，凡是重視人本管理的企業(yè)，基本都充滿生機(jī)和活力。人本管理主要表現(xiàn)在三個方面。一是按照大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗，主要是對中介機(jī)構(gòu)人員而不是簡單的就機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。主要包括人員資質(zhì)、人員繼續(xù)教育、人員誠信、人員懲處等。二是對從業(yè)人員的素質(zhì)要求都比較高，不僅僅是享有好的薪酬更多的希望有好的學(xué)習(xí)知識的環(huán)境、能擔(dān)任富于挑戰(zhàn)性的工作、有表達(dá)意見及參與的機(jī)會三是人本管理還要不斷提高個人素質(zhì)，努力培養(yǎng)團(tuán)隊精神、協(xié)調(diào)能力、凝聚能力，處理好制度與人的關(guān)系，不斷優(yōu)化制度不斷進(jìn)步。

3.企業(yè)道德管理核心，注重對人的培養(yǎng)

現(xiàn)代企業(yè)制勝的關(guān)鍵，已不再僅僅取決于先進(jìn)的設(shè)備等有形資產(chǎn)，更多的是依靠知識產(chǎn)權(quán)、品牌、商譽等無形資產(chǎn)。企業(yè)競爭歸根到底就是人才的競爭。人力資源是企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)。高素質(zhì)的員工和具有專業(yè)知識的人才將是一種戰(zhàn)略資源。企業(yè)管理的核心就是強(qiáng)調(diào)以人為本，把企業(yè)管理中心建立在充分調(diào)動并保護(hù)員工的自覺性、積極性、主動性、創(chuàng)新性上，注重啟迪員工自己管理自己的主體性和自覺性。

4.國際化趨勢，注重全球戰(zhàn)略，

在經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為支配世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢。在世界范圍內(nèi)各國、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)相互融合，形成了“全球統(tǒng)一市場”。同時在世界范圍內(nèi)建立了規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的國際經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系，包括WTO的多邊經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系等。生產(chǎn)要素在世界范圍內(nèi)自由流動和優(yōu)化配置。對房產(chǎn)的評估的發(fā)展也要全面的走向全球化的于世界接軌。隨著全球市場逐步開放，勢必推動商品信息、技術(shù)及生產(chǎn)要素跨境流動的不斷增加，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互依賴日益加深，市場配置資源的基礎(chǔ)性作用從國家內(nèi)部擴(kuò)展延伸到全球，形成了全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然趨勢。這也就要求評估的這個行業(yè)不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。

在社會的不斷發(fā)展的進(jìn)程中，社會對房地產(chǎn)的評估的能力和準(zhǔn)確程度有很大的要求，這也就需要這樣的人才不斷的學(xué)習(xí)，企業(yè)對人才的培養(yǎng)也越來越注重了，這需要的不僅僅是他們的基本技能還需要有一定的經(jīng)驗，對房產(chǎn)的面積，房價，對房內(nèi)的設(shè)備和設(shè)備的新舊程度能作出一定的判斷，在對市場的現(xiàn)狀，行情等進(jìn)行分析，對顧客有一定的耐心，保證顧客的的對產(chǎn)業(yè)的有一定的判斷，盡量保證顧客的獲得做大的利潤，這樣既可以保證顧客的對評估行業(yè)的信任，同時也可以保證評估這個行業(yè)的發(fā)展前景，更好，更快的發(fā)展，在促進(jìn)各方獲得效益的同時，為社會的發(fā)展效益也提供一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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篇5

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 01. 004

[中圖分類號] F273.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02

折現(xiàn)率一直是資產(chǎn)評估實務(wù)中的熱點問題之一。折現(xiàn)率稍微一變化，就可能導(dǎo)致被估資產(chǎn)價值的重大變化，因此，確定正確的折現(xiàn)率就顯得尤為重要。筆者在本文中初步探討了折現(xiàn)率與資本化率的一點區(qū)別，以及折現(xiàn)率在房地產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中應(yīng)注意的問題和確定的方法。

1 折現(xiàn)率與資本化率

折現(xiàn)率與資本化率在本質(zhì)上并沒有多大的區(qū)別，都是將未來的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，資本化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率。

在內(nèi)涵上折現(xiàn)率與資本化率也稍微有些區(qū)別。折現(xiàn)率可被視為投資中對收益流要求的回報率，需考慮投資的機(jī)會成本和收益的不確定性，因此折現(xiàn)率一般由無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險報酬率組成。前者通常由政府債券的利率決定，后者取決于特定資產(chǎn)的風(fēng)險狀況。資本化率除了反映無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率外，還反映資產(chǎn)收益的長期增長前景。用公式表示為：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率；資本化率=折現(xiàn)率-未來年收益的增長率。當(dāng)其他條件相同時，收益增長越快的資產(chǎn)價值也就越高。因此需要將未來收益增長率從折現(xiàn)率中扣除。只有當(dāng)資產(chǎn)的年收益增長率為零時，折現(xiàn)率才與資本化率相等。

由于在現(xiàn)實中，任何企業(yè)都不可能永遠(yuǎn)保持高速增長，而且高增長意味著高風(fēng)險，即需要較高的風(fēng)險報酬率，所以未來收益率不可能超過折現(xiàn)率。

2 房地產(chǎn)評估中的折現(xiàn)率

折現(xiàn)率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報酬率，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時所估算確定的資本化率應(yīng)等同于與獲取評估對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的收益率。不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險不同，折現(xiàn)率并不相同。主要有3種方法求取折現(xiàn)率：

（1）純收益與價格比率法。即通過收集同一市場上類似房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出折現(xiàn)率。這種方法所采用的數(shù)據(jù)資料均來之于市場，能直接地反映房地產(chǎn)市場的供求狀況，因此，計算出的折現(xiàn)率能夠反映房地產(chǎn)投資的報酬率。

（2）累加法。累加法是以無風(fēng)險報酬率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率的方法。計算公式為：資本化率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險調(diào)整值。無風(fēng)險報酬率，也稱安全利率。在我國可選擇1年定期存款利率或國債利率作為無風(fēng)險報酬率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評估時社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)投資的影響，估計出風(fēng)險程度來確定。

（3）排序插入法。這種方法的基本思路是收集社會上各種類型投資及其收益率的資料，按收益率大小進(jìn)行排序，并制成圖表，評估人員再根據(jù)經(jīng)驗判斷待估房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)該在哪個范圍內(nèi)，從而確定出所要求取的資本化率。

3 企業(yè)價值評估中的折現(xiàn)率

3.1 確定折現(xiàn)率應(yīng)遵循的原則

（1）不低于無風(fēng)險報酬率的原則。在存在正常資本市場和產(chǎn)權(quán)市場的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進(jìn)行其他投資時，在考慮和權(quán)衡投資報酬率時必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風(fēng)險報酬率，就會導(dǎo)致投資者將投資轉(zhuǎn)存銀行或購買無風(fēng)險的國債，而不愿去冒險進(jìn)行得不償失的投資。所以，投資者除了要求獲得相當(dāng)于政府債券利息或銀行存款利息的收益以外，還需要獲取額外的收益以補(bǔ)償其所承擔(dān)的投資風(fēng)險，折現(xiàn)率不應(yīng)低于無風(fēng)險報酬率。

（2）以行業(yè)平均報酬率為重要參考指標(biāo)。行業(yè)平均報酬率是衡量一個行業(yè)同類企業(yè)平均凈收益水平的指標(biāo)。任何買主或投資者，之所以愿意投資于某一企業(yè)，是期望它的投資起碼能獲得該企業(yè)所在行業(yè)的平均報酬率。因此在確定被評估企業(yè)折現(xiàn)率時，應(yīng)以企業(yè)所在行業(yè)的平均報酬率為重要參考指標(biāo)。

（3）折現(xiàn)率和資本化率與收益額相匹配的原則。折現(xiàn)率或資本化率的確定和選取要與企業(yè)的預(yù)期收益相匹配。通常情況下，如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他比如稅收因素的影響，那么在折現(xiàn)率中也應(yīng)有所體現(xiàn)；反之，如果預(yù)期收益中沒有考慮通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在折現(xiàn)率中也不應(yīng)單向反映。

3.2 折現(xiàn)率與收益額口徑的對應(yīng)

在具體的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，由于選用的收益額口徑不同，因此折現(xiàn)率的選定必須也與收益額的口徑相一致。而且，選用不同口徑的收益額和相應(yīng)的折現(xiàn)率，收益還原結(jié)果的價格涵義也不同。

（1）評估中如果選用企業(yè)利潤系列指標(biāo)作為收益額，則折現(xiàn)率應(yīng)選擇相應(yīng)的資產(chǎn)收益率；如果以凈現(xiàn)金流量系列指標(biāo)作為收益額，則應(yīng)以投資回收率作為折現(xiàn)率。

（2）在同一系列中，收益額指標(biāo)又有不同的口徑。如在利潤系列指標(biāo)中，可作為收益額的指標(biāo)有凈利潤和息前稅后利潤，而在凈現(xiàn)金流量系列指標(biāo)中，也有凈現(xiàn)金流量和息前稅后現(xiàn)金凈流量指標(biāo)。

3.3 折現(xiàn)率確定的方法

（1）加權(quán)平均資本成本模型。加權(quán)平均資本成本是企業(yè)不同融資成本的加權(quán)平均值。由于受多種因素的制約，企業(yè)不可能只使用某種單一的籌資方式，往往需要通過多種方式籌集所需資金，例如，同時采取股權(quán)式融資和債券式融資。如果評估人員為了評估企業(yè)含長期負(fù)債的投資價值，并且能準(zhǔn)確掌握企業(yè)各種資金來源在資本總額中的構(gòu)成比例，就可以用加權(quán)平均資本成本模型來計算折現(xiàn)率。公式為：r =∑RiKi。R代表加權(quán)平均資本成本，Ri代表第i種個別資本成本，Ki代表第i種個別資本占全部資本的比重。

（2）資本資產(chǎn)定價模型。該模型認(rèn)為，折現(xiàn)率包含無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險報酬率兩部分，每一部分可分別求取，然后相加得到折現(xiàn)率。政府債券收益率常被用作測量無風(fēng)險收益率的替代值。折現(xiàn)率的風(fēng)險報酬率部分必須反映兩種風(fēng)險：一是市場風(fēng)險，二是與特定的被評估資產(chǎn)或企業(yè)相聯(lián)系的風(fēng)險。因此，風(fēng)險報酬率的確定實際上是一個相當(dāng)困難的過程，而且對于每一個潛在的投資者而言都會有所不同。

在實踐中，常用到β系數(shù)法。β系數(shù)法可用于估算企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率，也可用于估算企業(yè)自身的風(fēng)險報酬率。基本思路是，行業(yè)風(fēng)險報酬率是市場平均風(fēng)險報酬率與被評估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險和市場平均風(fēng)險的比率系數(shù)β的乘積。用公式表示為：Ri=（Rm-Rf）×β。其中，Ri表示被評估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率，Rm表示市場平均收益率，Rf表示無風(fēng)險報酬率，β代表被評估企業(yè)證券的風(fēng)險報酬率與證券市場上平均風(fēng)險報酬率的比值。

資產(chǎn)期望回報率=無風(fēng)險報酬率+資產(chǎn)市場風(fēng)險補(bǔ)償×β=無風(fēng)險報酬率+（資產(chǎn)平均回報率-無風(fēng)險報酬率）×β

關(guān)鍵問題是β的取值如何確定。在美國，β值的確定主要來自于證券市場的數(shù)據(jù)分析，各種方法和模型都依賴于歷史數(shù)據(jù)、市場數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)或者它們的綜合。我國利用β系數(shù)法的條件尚不成熟，主要原因是：我國證券市場的發(fā)展時間較短，沒有較長的時間序列資料作為β值測算的依據(jù)；證券市場發(fā)育尚不完善，管理政策的多變和投資者的投機(jī)動機(jī)過強(qiáng)導(dǎo)致股票價格波動較大，上市公司公開的財務(wù)信息失真，使股票價格與實際收益之間的關(guān)聯(lián)度較低。

（3）累加法。用累加法估算企業(yè)股本收益率的思路是：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中總要面臨經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險的挑戰(zhàn)，企業(yè)總會要求較高的資產(chǎn)報酬率以補(bǔ)償承擔(dān)的這些風(fēng)險，將企業(yè)可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險對投資報酬率的要求加以量化并予以累加，再加上無風(fēng)險報酬率，就可得到企業(yè)要求的資本報酬率。即：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率。累加法是目前企業(yè)價值評估實踐中用來確定折現(xiàn)率的最常用方法。但由于經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等的量化，目前主要依賴于經(jīng)驗判斷，其粗略性是明顯的。只有在充分了解和掌握宏觀經(jīng)濟(jì)的運行態(tài)勢、行業(yè)發(fā)展前景、市場狀況和同類企業(yè)競爭情況基礎(chǔ)上，運用經(jīng)驗判斷才可能趨于合理。

4 結(jié) 語

在具體資產(chǎn)評估實務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體條件確定折現(xiàn)率。加權(quán)平均成本法和累加法有充分的理論依據(jù)，各有其優(yōu)勢，但只是提出了折現(xiàn)率確定的大致范圍，顯得不夠精確，也欠缺客觀性。要想科學(xué)確定折現(xiàn)率，在條件允許的情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎地從多角度、多途徑來考慮影響折現(xiàn)率的因素，考慮多種方法的相互檢驗，以減少誤差。只有經(jīng)得起實踐考驗的正確的折現(xiàn)率，才能幫助評估人員正確評估待估資產(chǎn)。

主要參考文獻(xiàn)

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篇6

近年來，隨著房地產(chǎn)交易市場的火爆發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預(yù)期利益前景長遠(yuǎn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)大有可為，同時，在日常交易中也不可避免的出現(xiàn)了許多法律風(fēng)險。如何轉(zhuǎn)移或避免風(fēng)險的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的良好發(fā)展， 筆者就設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險做如下探討：

一、目前我國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢和價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對消費者即購房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險加以了解并做出積極的預(yù)防措施。

二、房地產(chǎn)中介活動中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險，實現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

（一）通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險的一項業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1、 來自交易主體方面的風(fēng)險。

交易主體的風(fēng)險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動機(jī)各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機(jī)構(gòu)選購房屋，是出于對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。

房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政（論文庫）府有關(guān)部門進(jìn)行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款做出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險和損失。

（二） 房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險

1、過失引起的風(fēng)險。

這一風(fēng)險包括估價師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風(fēng)險與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險。專業(yè)方面的風(fēng)險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，而導(dǎo)致估價結(jié)果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風(fēng)險。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價報告質(zhì)量低劣，或估價人員與委托方有利害關(guān)系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險。

2、非過失風(fēng)險，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，同時，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會導(dǎo)致某些風(fēng)險。

三、如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展

（一） 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

（二） 設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險。

行業(yè)責(zé)任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險，即常說的強(qiáng)制保險。行業(yè)責(zé)任險，作為責(zé)任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。目前，在發(fā)達(dá)國家的保險市場上，行業(yè)責(zé)任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險在發(fā)達(dá)國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險。

和發(fā)達(dá)國家相比，我國的責(zé)任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責(zé)任險業(yè)務(wù)占其財產(chǎn)險業(yè)務(wù)總量的比例平均在15%以上，而目前我國責(zé)任保險業(yè)務(wù)量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務(wù)的3%左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險、雇主責(zé)任險、產(chǎn)品責(zé)任險、公眾責(zé)任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責(zé)任保險所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內(nèi)各家保險公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險、律師責(zé)任險、建筑工程責(zé)任險等新的責(zé)任險種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險、物業(yè)管理責(zé)任險等全國性的新險種。

3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險，因此除了在合同中對風(fēng)險的防范做出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，對于保障整個房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的順利發(fā)展，是非常必要的。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險最有利的市場保障。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險，從而使作為被保險人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會將風(fēng)險轉(zhuǎn)移，對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

但并不是說房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險就可以高枕無憂，因為房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。

篇7

自1998年我國實施擴(kuò)大內(nèi)需政策以來，城市化與消費結(jié)構(gòu)升級促使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動GDP增長的重要力量和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。但我們應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)業(yè)是先天具備的高風(fēng)險性行業(yè)，其和金融業(yè)的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的必然存在。我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱問題已經(jīng)有所呈現(xiàn)，無論政府，還是金融機(jī)構(gòu)都要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提高警惕，做到充分認(rèn)識并積極防范。

1　我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的形成

1.1　由借款人引發(fā)的風(fēng)險

即由于借款人不遵守借款合同約定的按期還貸而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險，這是住房信貸風(fēng)險中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突變，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失。目前對借款人主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關(guān)，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，這種風(fēng)險對銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時，這種情況一般不會發(fā)生。三是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素。導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險。

1.2　由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開發(fā)商將購房款人賬后，因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會。通過不正當(dāng)?shù)氖侄?，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

1.3　銀行自身引發(fā)的風(fēng)險

商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險的最大受益者，理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險上積極主動。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行為迫于搶占市場份額而面臨風(fēng)險。按照委托理論，在銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者提供貸款上。商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強(qiáng)冒險精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款。從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴(yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范。是信貸風(fēng)險防范工作的重中之重。

1.4　抵押物引發(fā)的風(fēng)險

目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難：二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立。但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的：三是價值不實，抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時造成部分債權(quán)無法實現(xiàn)；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險。

2　防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的策略

2.1　嚴(yán)格準(zhǔn)人房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在對項目進(jìn)行可行性、風(fēng)險性充分分析的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎貸款，這也是于我國目前提出的穩(wěn)健的財政政策相符合的。一是選擇性，優(yōu)先選擇那些開發(fā)資質(zhì)較高、資信程度較好，同時市場前景明了的項目予以優(yōu)先支持；二是審查性，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，企業(yè)自有投入開發(fā)資金占整個房地產(chǎn)建設(shè)投資的比例符合標(biāo)準(zhǔn)并具備四證。(《國有土地使用證》、

2.2　加強(qiáng)個人住房貸款的監(jiān)管

目前，個人住房消費貸款總體數(shù)量大，關(guān)系較為復(fù)雜，而且個人住房貸款于居民的個人切身利益密切相關(guān)，關(guān)系重大。首先要按照目前關(guān)于個人住房貸款的新要求，完善個人住房貸款的管理辦法，規(guī)范其審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，建立個人住房貸款的信用登記制度；其次要健全個人住房貸款的擔(dān)保制度，完善擔(dān)保辦法，進(jìn)一步嚴(yán)格按照國家和各大商業(yè)銀行制定的控制居民第二套住房的貸款比例和額度，同時要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化文本，有效防范貸款風(fēng)險；再次要嚴(yán)格評估貸款抵押物實值，嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實值比例不得超過80％的要求，杜絕“零首付”貸款的發(fā)放；最后要嚴(yán)格遵照個人住房貸款利率政策，杜絕擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生。

2.3　提高房地產(chǎn)信貸業(yè)預(yù)警能力

篇8

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04

一、引言

財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析

（一）外部因素

1.公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

2.公允價值準(zhǔn)則不完善

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細(xì)的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達(dá)到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

（二）企業(yè)內(nèi)部因素

1.增加企業(yè)估值成本

對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進(jìn)行計量，每年的年報都要對其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機(jī)構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進(jìn)行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

3.影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團(tuán)公司，從1994年才開始對房地一、引言

財政部于2006年2月《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會計規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預(yù)測，公允價值計量模式將會增加企業(yè)利潤，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀分析

（一）數(shù)量少，比例小，增長慢

如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。

由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的方法，并沒有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂觀。

（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大

公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格、雙方談判價格、第三方調(diào)查報告及少數(shù)未披露的公司。

從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實務(wù)操作中做法不一、公允價值差異很大，財務(wù)信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準(zhǔn)則的要求相比，我國的會計準(zhǔn)則對公允價值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實現(xiàn)公允價值的廣泛運用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量現(xiàn)狀的原因分析

（一）公允價值計量模式推廣困難的原因

1.外部因素

（1）公允價值受市場價格影響大

公允價值受市場環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤可能出現(xiàn)大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價格走勢難以確定，如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。

（2）公允價值準(zhǔn)則不完善

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細(xì)的實施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價格已經(jīng)達(dá)到了一個頂峰。投資性房地產(chǎn)的價格是否會繼續(xù)走高，是否會出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數(shù)的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風(fēng)險會越來越大。這些問題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。

2.企業(yè)內(nèi)部因素

（1）增加企業(yè)估值成本

對于投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產(chǎn)市場起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒有建立自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場上獲得定價信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。

而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產(chǎn)項目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來實現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進(jìn)行計量，每年的年報都要對其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機(jī)構(gòu)和評估師，就成了企業(yè)急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業(yè)來說也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。

（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本

會計準(zhǔn)則規(guī)定對采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進(jìn)行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當(dāng)期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財稅〔2007〕80號的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，而是在實際處置或結(jié)算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。

（3）影響企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性

采用公允價值計量，會極大地影響企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則時，投資性房地產(chǎn)的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產(chǎn)生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當(dāng)于提前實現(xiàn)舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長。

同時，公允價值的計量會加劇凈資產(chǎn)和凈利潤的波動幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，若用公允價值計量模式，則房地產(chǎn)的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價值變動很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續(xù)性，就會減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當(dāng)市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用的案例分析

上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團(tuán)公司，從1994年才開始對房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團(tuán)擁有了多元化經(jīng)營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經(jīng)濟(jì)、人才、市場、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個科目，并選擇了成本計量模式。

從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。

通過世茂股份的年報發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場環(huán)境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎(chǔ)。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，會使公司的財務(wù)情況、經(jīng)營業(yè)績等指標(biāo)得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進(jìn)一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項目的價值。

鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產(chǎn)的會計政策及會計估計進(jìn)行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，以小心謹(jǐn)慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計公允價值，并區(qū)別不同種類的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價格?？偟脑瓌t是，對于投資性房地產(chǎn)項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產(chǎn)出售價格或房產(chǎn)的上報價格作為估值基礎(chǔ)；如果沒有確定的交易價格，則進(jìn)行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調(diào)查。

下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量后對世茂股份相關(guān)會計科目的影響。

第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業(yè)評估公司等發(fā)生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場上尋找有關(guān)類似的房地產(chǎn)定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進(jìn)行評估和披露，這些都增加了成本。

第二，對折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調(diào)增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會承擔(dān)更多的稅負(fù)。

第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負(fù)。雖然會計上對投資性房地產(chǎn)公允價值變動進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致公允價值變動損益增加，利潤出現(xiàn)大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認(rèn)，不會對企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負(fù)債，在公司收益實現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進(jìn)行征收。

第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準(zhǔn)則需要對以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計量模式的變更必然會導(dǎo)致當(dāng)期利潤的大幅上升。

由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當(dāng)年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業(yè)利潤造成不小的波動。

第五，對凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時，隨著公司“發(fā)行股份購買資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開始越來越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。

總而言之，采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量對以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過公允價值變動影響當(dāng)期利潤，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來一直進(jìn)行“發(fā)行股票購買資產(chǎn)”的活動，業(yè)務(wù)重心越來越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價值模式下，無論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過程中，不難看出市場環(huán)境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務(wù)狀況可能隨市場行情的變動出現(xiàn)較大波動。

五、改進(jìn)措施和建議

（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場

只有在成熟的市場環(huán)境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產(chǎn)市場環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價值極具挑戰(zhàn)性。我國應(yīng)該構(gòu)建一個活躍的房地產(chǎn)市場，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來歸集市場信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。

（二）改進(jìn)會計準(zhǔn)則

我國新企業(yè)會計準(zhǔn)則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒有做詳細(xì)的規(guī)定和說明。這對新會計準(zhǔn)則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門積極參照國際準(zhǔn)則以實現(xiàn)與國際的進(jìn)一步趨同，同時也需要結(jié)合中國國情。完善的公允價值準(zhǔn)則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規(guī)范。

（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評估機(jī)構(gòu)

當(dāng)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請具有高質(zhì)量的評估機(jī)構(gòu)。目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有：房地產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估師和土地估價師，分別隸屬于建設(shè)部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標(biāo)準(zhǔn)，沒有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評估的統(tǒng)一細(xì)則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對第三方的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時，應(yīng)該規(guī)范第三方評估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨立性。

（四）規(guī)范信息披露

規(guī)范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時也是遏制企業(yè)操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類說明。在成本計量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說明投資性房地產(chǎn)的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據(jù)來證明，包括邀請怎樣的評估機(jī)構(gòu)、運用什么樣的評估方法、證據(jù)都來自哪里以及評估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。

【參考文獻(xiàn)】

篇9

一、我國銀行房地產(chǎn)貸款項目的現(xiàn)狀分析

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)資本與金融行業(yè)結(jié)合越來越緊密。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目最主要的資金來源渠道是銀行信貸資金，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自銀行信貸。由于銀行房地產(chǎn)貸款收益高,一些銀行紛紛爭搶房地產(chǎn)貸款市場,放松房地產(chǎn)貸款條件。我國的銀行界沒有協(xié)調(diào)好與房地產(chǎn)商的開發(fā)放貸關(guān)系,導(dǎo)致一放就亂,一亂就收的局面，因此，我們需要認(rèn)真研究其關(guān)系實質(zhì)，防范項目風(fēng)險。

目前，銀行對房地產(chǎn)項目評估內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財務(wù)及資信評價、項目評價、項目投資估算與資金籌措評價等。普遍采用以現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法（Discounted Cash Flow Method）為基礎(chǔ)的決策，這種傳統(tǒng)項目評估法包括投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。主要建立在以下這些假設(shè)的基礎(chǔ)上，具體表現(xiàn)為：1.在整個生命周期內(nèi)，投資的外部環(huán)境不發(fā)生預(yù)期以外的變化，市場條件和競爭狀況嚴(yán)格按預(yù)定的方式發(fā)展；2.能夠準(zhǔn)確估價和預(yù)期項目在生命期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，并且能確定相應(yīng)的貼現(xiàn)率或風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率；3.不同的企業(yè)擁有相同的管理能力和技術(shù)水平，都能夠順利地運作項目，項目進(jìn)度與好壞是由項目本身決定，與管理人員的素質(zhì)和水平無關(guān)；4.銀行對項目評估的決策一般只有貸款或不貸款；5.很少評估項目無形資產(chǎn)的價值潛力，尤其是高新研發(fā)項目，以無形資產(chǎn)入股或是高成長企業(yè)，定量分析的指標(biāo)少，銀行為控制風(fēng)險大都只有放棄。

二、我國銀行房地產(chǎn)貸款項目評估中存在的問題

銀行采用的評估方法存在以上的假設(shè)，銀行在進(jìn)行貸款項目評估時就存在先天的不足。雖然大部分銀行對房地產(chǎn)貸款實施項目化管理，在貸款發(fā)放前必須進(jìn)行項目風(fēng)險評估，這在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款運作、防范金融風(fēng)險產(chǎn)生了一定積極作用。但由于我國銀行房地產(chǎn)項目評估工作起步較晚，在項目評估的理論、實踐經(jīng)驗、評估組織和具體實施上，都亟須進(jìn)一步的完善與修正。主要存在以下幾點問題：

1.項目評估中缺乏有效監(jiān)督、評價和責(zé)任追究機(jī)制。外部的評估機(jī)構(gòu)，銀行難以把握其真實執(zhí)業(yè)能力，更無從進(jìn)行監(jiān)督和責(zé)任追究。銀行內(nèi)部評估人員工作中常存在重數(shù)量輕質(zhì)量的考核誤區(qū)，評估者的具體責(zé)任和權(quán)力也未能明確，缺乏相應(yīng)的獎懲和責(zé)任追究機(jī)制。例如：在銀行貸款發(fā)放時，某些金融機(jī)構(gòu)在項目評估前就已明確貸款意向，有“評估表面化”的現(xiàn)象，存在評估工作甚至被視為對貸款的“包裝”和貫徹領(lǐng)導(dǎo)意志發(fā)放貸款工具的現(xiàn)象。

2.項目評估方法沒有與時俱進(jìn)與當(dāng)前實際發(fā)展相適應(yīng)。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估中普遍存在：項目評估中機(jī)械的搬用工業(yè)項目貸款的評估辦法，對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點體現(xiàn)不夠，更未能反映出所評估項目的自身個性特色。而且評估報告重形式輕實質(zhì)，不能顯現(xiàn)項目特色，揭示個體風(fēng)險。

3.項目評估報告沒有規(guī)范化，表現(xiàn)在：一是內(nèi)容不完整，重點不突出，邏輯分析少，在數(shù)據(jù)引用和選擇上缺乏科學(xué)分析；二是缺乏系統(tǒng)性，銀行往往重視貸前評估中的現(xiàn)金流的分析，貸后評估手段缺乏，缺少貸后項目增資、放棄項目和繼續(xù)放貸的評估機(jī)制；三是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行貸前評估時缺少對項目管理團(tuán)隊的嚴(yán)格考察。

4.項目評估人員專業(yè)素質(zhì)不夠，缺乏專業(yè)的項目評估機(jī)構(gòu)和人才。評估人員普遍只在貸前參與評估，貸后難以真正的參與到項目管理。房地產(chǎn)項目評估工作綜合性較強(qiáng)，需要評估者熟悉項目評估、房地產(chǎn)、管理學(xué)、法律、財務(wù)、統(tǒng)計等諸多領(lǐng)域的相關(guān)專業(yè)知識。銀行相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)也較少，缺乏符合要求的房地產(chǎn)項目評估人員。不可避免的導(dǎo)致評估專業(yè)度較差，導(dǎo)致項目評價出現(xiàn)偏失。

5.部分企業(yè)存在信用意識薄弱,定期還款意愿較差,普遍存在“短債長用”的現(xiàn)象。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金籌措能力有限,往往采用依靠銀行貸款滾動開發(fā)模式進(jìn)行項目開發(fā),即使是具有較高開發(fā)資質(zhì)的一、二級開發(fā)商,現(xiàn)金流量雖較充裕,但為了在新一輪的競爭中勝出,加大開發(fā)規(guī)模,目的為下一個項目進(jìn)行土地、資金的儲備,也長期占用銀行資金，造成房地產(chǎn)行業(yè)面臨信用缺失的危機(jī)。

三、銀行在房地產(chǎn)貸款評估風(fēng)險的建議措施

1.對項目建設(shè)進(jìn)行分期。建議根據(jù)項目開發(fā)計劃和進(jìn)度，考察項目是否為分期開發(fā)，分期的依據(jù)可參考“工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時間內(nèi)所批建的房屋不能認(rèn)為是分期開發(fā)；在項目總投資、房屋開發(fā)面積等方面加以規(guī)定，必須達(dá)到合理的下限指標(biāo)，對中小型項目禁止分期；對辦理同一“土地使用權(quán)證書”地塊上的開發(fā)項目審慎分期，堅決杜絕人為分期。

2.銀行實行推薦或招投標(biāo)評估制度，保證項目評估的準(zhǔn)確度和公正性。銀行應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家關(guān)于推薦評估的規(guī)定，對評估機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對限額以上的房地產(chǎn)抵押貸款評估報告要登記備案，重點跟蹤檢查。對大宗的項目評估業(yè)務(wù)可以實行招投標(biāo)，由各評估機(jī)構(gòu)根據(jù)自身的資質(zhì)、實力以及對評估標(biāo)的物的估價思路、方法等擬定標(biāo)書進(jìn)行投標(biāo)，然后由評估行業(yè)的專業(yè)資深人士評標(biāo)、決標(biāo)。

3.掌握還款人的第一還款來源，全面把握房地產(chǎn)抵押貸款評估的重點。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并按期收回本金，借款人第一還款來源是最重要的，第二還款來源只是必要的補(bǔ)充作用，項目評估人員要重視第一還款來源，重視借款人的資信、項目合法性、經(jīng)營收入、抵押物的變現(xiàn)能力、項目收益等方面的評估，改變追求抵押擔(dān)保率而忽視風(fēng)險管理的傾向。

4.為了改變目前銀行盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模、承擔(dān)房地產(chǎn)市場絕大部分風(fēng)險的狀況，應(yīng)采用科學(xué)的評估方法，避免房地產(chǎn)抵押價值高估風(fēng)險。建議以房地產(chǎn)成本價格和社會公認(rèn)的利潤水平為基礎(chǔ)確定房地產(chǎn)抵押貸款價值，避免抵押房地產(chǎn)價值高估，從而擠出房價虛高造成的泡沫，降低風(fēng)險。并參考收益法和市場比較法的評估結(jié)果，綜合考慮不同評估方法下抵押房地產(chǎn)的評估價值，取較低者作為貸款發(fā)放的依據(jù)。這對我國房地產(chǎn)業(yè)、銀行乃至整體金融體系的健康、平穩(wěn)發(fā)展是至關(guān)重要的。

5.科學(xué)開展銀行貸款抵押擔(dān)保方式。首先采取適當(dāng)?shù)盅罕嚷?，開發(fā)周期較長、項目銷售前景不定性較大的土地使用權(quán)，在抵押率上要嚴(yán)格控制。其次確立合理的抵押值，例如：取得時間較長、土地價值上漲幅度較大土地使用權(quán)抵押的，按土地使用權(quán)評估值作為抵押值；以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預(yù)售房款等相關(guān)費用后，確定抵押物價值。最后要做好抵押擔(dān)保的銜接，確保抵押足值有效。

6.提高貸款審查人員專業(yè)度，有效監(jiān)督項目評估質(zhì)量。貸款審查人員應(yīng)站在銀行的角度客觀評估抵押房地產(chǎn)的價值，充分考慮未來市場變化和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險因素。改變單純以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)給出的評估價乘以貸款價值比率確定貸款額度的操作方法，有效控制房地產(chǎn)抵押價值的高估風(fēng)險。

綜上所述，房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險來自各個方面，這些風(fēng)險都是人為可以控制的，只要我們加強(qiáng)行業(yè)自律，增強(qiáng)職業(yè)道德觀念，自覺抵制住社會不良風(fēng)氣，房地產(chǎn)項目評估一定會健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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城鎮(zhèn)化是當(dāng)前重要的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一，城市、鎮(zhèn)規(guī)模急劇擴(kuò)張，隨之帶來的是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。山東省作為我國的人口第二大省和沿海發(fā)達(dá)省份，城鎮(zhèn)化的任務(wù)更是艱巨，但同樣給建筑和房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的發(fā)展空間。

1.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系

城鎮(zhèn)化是指農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口的過程。在我國計劃經(jīng)濟(jì)時期，這一過程相當(dāng)緩慢，但改革開放以后，這一過程明顯加快。同時，改革開放以來尤其是20世紀(jì)90年代以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直以一種超常規(guī)的速度向前發(fā)展。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城鎮(zhèn)化不可分離的，城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推劑。

衣、食、住、行是人類的基本需求，在人們解決了基本的食物問題之后，住房成為首當(dāng)其沖的問題。許多剛剛走出農(nóng)村進(jìn)入城市的人成為房地產(chǎn)業(yè)的潛在消費者，同時隨著人們生活水平的提高和對居住條件改善的需求的日益強(qiáng)烈，巨大的住房需求儼然吸引了開發(fā)商的眼球。同時隨著城鎮(zhèn)化帶來的城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市檔次的提升，工業(yè)用房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)業(yè)以極快的速度發(fā)展，可以說，在一定程度上，正是城鎮(zhèn)化催生了我國的房地產(chǎn)業(yè)。

2.山東城鎮(zhèn)化進(jìn)程的趨勢分析

按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平處于30%到50%之間時，其城鎮(zhèn)化將進(jìn)入一個高速發(fā)展階段。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2002年至2007年，山東省城鎮(zhèn)化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分點。按照這一速度，2010年底，山東省城鎮(zhèn)化水平將超過50%，意味著山東省的城鎮(zhèn)化進(jìn)程經(jīng)歷了高速發(fā)展后，將進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。

2011年山東省城市化領(lǐng)導(dǎo)小組向各市、縣、區(qū)下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作的通知》?！锻ㄖ诽岢觯鶕?jù)新的形勢和任務(wù)，確定全省“十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)為，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%以上，年均提高1個百分點，給山東省的城鎮(zhèn)化注入了一針強(qiáng)心劑。如果目前山東省總?cè)丝谝?600萬計，那么每年就有96萬人口由農(nóng)村進(jìn)入城市，可想而知，這是一個非常大的數(shù)字。

3.山東房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

最近幾年山東省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢是十分良好的。結(jié)合未來五年山東省城鎮(zhèn)化進(jìn)程的分析，筆者認(rèn)為未來幾年山東省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景基本平穩(wěn)，主要基于以下幾方面的原因：

第一，我國整體經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，這一點是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點，但房地產(chǎn)業(yè)也有其自身弱點，需要資金量大并且對宏觀經(jīng)濟(jì)的變化非常敏感。如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低潮，房地產(chǎn)業(yè)往往先于其他行業(yè)表現(xiàn)出來。改革開放以來，我國GDP的增長率一直保持在8%左右，顯示了政府對經(jīng)濟(jì)的宏觀把握能力，也增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

第二，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快保持了需求拉動住房增長的良好態(tài)勢。正如上文分析，山東省每年約有100萬人口進(jìn)入城市，如果人均住房面積就以15平方米計算，每年至少需要新增住宅1300萬平方米，事實上還遠(yuǎn)不止這個數(shù)字。隨著城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民為改善居住條件而購買新房，每年新增的住宅需求還是相當(dāng)大的。同時隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，省內(nèi)一些城市也逐漸的對老城區(qū)實行改造，這也在一定程度上增加了住房的需求。

第三，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，其它類型房地產(chǎn)如工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公寫字樓等物業(yè)的需求也必將增長。而這部分房地產(chǎn)如商業(yè)房地產(chǎn)、寫字樓等由于其較高的進(jìn)入門檻往往能創(chuàng)造出更大的價值，而且勢必會成為有實力的大企業(yè)競相投資的熱點。

第四，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)市場必將越來越規(guī)范，而規(guī)范的房地產(chǎn)市場往往能帶來新的發(fā)展空間。當(dāng)前山東省房地產(chǎn)企業(yè)比較多并且比較混雜，一些沒有資質(zhì)、沒有實力的小企業(yè)嚴(yán)重擾亂了市場秩序，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和外資企業(yè)的進(jìn)入，那些有資質(zhì)等級有誠信的開發(fā)企業(yè)將逐漸主導(dǎo)市場并且形成行業(yè)內(nèi)的良性競爭和發(fā)展，這對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是一件好事。

第五，隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間必然會越來越寬闊。房地產(chǎn)行業(yè)是一個包含門類非常多的行業(yè)，它不但包括各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還包括各類房地產(chǎn)中介行業(yè)如房地產(chǎn)咨詢、評估、策劃、銷售等。目前山東省房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)育不健全，與南方房地產(chǎn)市場相對比較完善的城市相比，山東省的房地產(chǎn)中介行業(yè)還比較落后，沒有形成一套規(guī)范的運作體系，正因為如此，留給房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展空間還是非常大的。

4.房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的經(jīng)營戰(zhàn)略

山東省的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在以下幾方面采取措施以應(yīng)對不斷深入的城鎮(zhèn)化：

第一，搞好房地產(chǎn)需求的市場調(diào)研工作。首先，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做好市場需求的調(diào)查工作，查清短期和長期的市場需求，根據(jù)需求量確定開發(fā)量；其次，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，人們的收入差距也越來越大，不同收入的檔次也越來越多，不同的收入檔次有不同的住房消費需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)針對不同消費需求開發(fā)出價格各異的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

第二，住宅產(chǎn)品的設(shè)計要突出居住理念，要符合人性化要求。當(dāng)前人們對住房的要求已不再單單滿足于解決基本需求，而是對住房的舒適性、個性、高科技性等提出了很高的要求，開發(fā)商可以針對消費者的消費需求推出一批綠色住宅、高檔時尚住宅。

第三，應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)評估、咨詢、、策劃等中介組織，同時這些中介行業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范運作，要做到中介程序清晰化、簡潔化、合法化。要建立更多的評價和審查企業(yè)行為的組織，確保企業(yè)的公平競爭規(guī)范和幫助企業(yè)維護(hù)自身的權(quán)益，為企業(yè)提供多方預(yù)測、預(yù)警、報價、結(jié)算、技術(shù)交易等服務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

第四，因為城鎮(zhèn)化的發(fā)展促進(jìn)了城市密集區(qū)、城市群等的產(chǎn)生，正如山東半島城市群一樣，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該突破城市的界限，尋求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跨區(qū)域投資以及不同區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，只有這樣，才能將房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企業(yè)，才能夠在不同地域、不同背景中保持強(qiáng)勁的活力。

參考文獻(xiàn)：

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Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.

Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement

一、房地產(chǎn)業(yè)對專業(yè)人才的需求

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（各類房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資經(jīng)營等活動）、房地產(chǎn)管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經(jīng)營管理和其它房屋的管理活動）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)（房地產(chǎn)與經(jīng)紀(jì)人服務(wù)、居間買賣、租賃服務(wù)、房地產(chǎn)交易保證服務(wù)、房地產(chǎn)估價等）。日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)金融保險業(yè)雖然不包括在房地產(chǎn)業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產(chǎn)人才需求有著密切的關(guān)系。

中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經(jīng)達(dá)到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農(nóng)村達(dá)到27平方米。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2010年中國城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了6％左右，在國民經(jīng)濟(jì)、尤其是國民經(jīng)濟(jì)增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.7萬個，從業(yè)人員100多萬人，房地產(chǎn)估價和土地估價機(jī)構(gòu)8000余家，從業(yè)人員約15萬人（其中取得房地產(chǎn)估價師、土地估價師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)30000人），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約2.7萬個，從業(yè)人員30多萬人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬個，從業(yè)人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產(chǎn)行政管理工作、房地產(chǎn)教育研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信息服務(wù)與咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資顧問與策劃機(jī)構(gòu)的就業(yè)人數(shù)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)預(yù)計超過550萬人。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃、建筑學(xué)、土木工程、建設(shè)管理、投資與金融等相關(guān)專業(yè)，真正受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產(chǎn)業(yè)、金融保險和房地產(chǎn)在內(nèi)的一類專業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業(yè)管理等13類經(jīng)濟(jì)專業(yè)人才。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對北京市有關(guān)高校房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，30.77%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景非常樂觀、畢業(yè)生供不應(yīng)求，69.23%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學(xué)認(rèn)為就業(yè)形勢不好。

二、中國高校房地產(chǎn)專業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧

1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教育的變革

1989年，經(jīng)過國家教委批準(zhǔn)，中國高等學(xué)校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，到1998年教育部頒布新的專業(yè)目錄為止，全國設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的高等學(xué)校達(dá)到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，對原有專業(yè)講行了調(diào)整，專業(yè)種數(shù)由504種減少至249種，將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)調(diào)整到工商管理類的工商管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進(jìn)行了調(diào)整，部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專業(yè)。

建設(shè)部作為中國建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學(xué)校建筑與房地產(chǎn)管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會”的過程中，繼承了原對房地產(chǎn)專業(yè)教育指導(dǎo)的職責(zé)，并將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”作為工程管理專業(yè)的一個方向延續(xù)至今。將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”并人工商管理專業(yè)的院校，目前尚沒有納入“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會”指導(dǎo)的范圍。另外，目前中國?？平逃膶I(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)。

2、中國高校與房地產(chǎn)相關(guān)的本科教育

到2000年底，全國共有77所高校開設(shè)有管理學(xué)學(xué)科門類下的工程管理專業(yè)。此外，還有一些本科生專業(yè)與房地產(chǎn)教育相關(guān)。

資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、華東師范大學(xué)、南京大學(xué)等在內(nèi)的32所高校開設(shè)了地理學(xué)學(xué)科門類下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)。該專業(yè)開設(shè)的主要課程：地質(zhì)學(xué)、自然地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、國土規(guī)劃、地圖學(xué)、遙感應(yīng)用、管理科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學(xué)、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在科研機(jī)構(gòu)、高等學(xué)校、企事業(yè)單位和行政管理部門從事科研、教學(xué)、資源開發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。

城市規(guī)劃：共有以同濟(jì)大學(xué)、清華大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、天津大學(xué)、東南大學(xué)、重慶大學(xué)等為代表的43所高校開設(shè)了屬于建筑學(xué)門類的城市規(guī)劃專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設(shè)計、城市設(shè)計、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、城市地理學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：在城市規(guī)劃設(shè)計、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)等部門從事規(guī)劃設(shè)計與管理，開展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開發(fā)、房地產(chǎn)籌劃以及相關(guān)政策法規(guī)研究等方面工作。

土地資源管理：以中國人民大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)等為行表的34所高校（以農(nóng)業(yè)類院校為主）開設(shè)了公共管理學(xué)科門類下的土地資源管理專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、地籍管理學(xué)、測量學(xué)、土地信息系統(tǒng)。該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在國土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級專門人才。

三、工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容

1、課程設(shè)置

作為工程管理專業(yè)的專業(yè)方向之一，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向與工程項目管理等其他專業(yè)方向一起，共同使用工程管理專業(yè)的課程平臺。房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)方向的專業(yè)方向課程包括：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場營銷。在培養(yǎng)目標(biāo)上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能。

2、各專業(yè)方向課程的教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論、房地產(chǎn)制度（土地制度、住房制度）、房地產(chǎn)市場（供求關(guān)系與價格、市場特性與功能、房地產(chǎn)市場的影響因素、市場運行規(guī)律）、房地產(chǎn)市場的依存基礎(chǔ)（區(qū)域和社區(qū)分析、城市發(fā)展模式、土地利用分區(qū)、土地價值）、分類房地產(chǎn)市場（住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場、其他房地產(chǎn)市場）、房地產(chǎn)市場中的空置問題、房地產(chǎn)市場與資本市場、房地產(chǎn)市場中的政府干預(yù)（宏觀調(diào)控、城市土地利用規(guī)劃、耕地保護(hù)、房地產(chǎn)稅收）。

房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價概述（概念、作用、估價制度、估價標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估）、房地產(chǎn)估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產(chǎn)價值的因素、房地產(chǎn)估價原則）、房地產(chǎn)估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產(chǎn)類型及其特點、房地產(chǎn)價值時點）、市場區(qū)域和鄰里分析（市場區(qū)域與鄰里的含義、市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容）、估價對象的確認(rèn)與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權(quán)益性質(zhì)、場地描述、場地使用經(jīng)濟(jì)性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產(chǎn)部分權(quán)益估價、估價結(jié)果與估價報告、信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用。

房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)程序、政府對房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理（投資計劃管理，項目規(guī)劃與設(shè)計管理、土地管理、項目開工及建設(shè)期間的管理、項目銷售與產(chǎn)權(quán)管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設(shè)施管理）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與組織（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、組織形式、價值鏈，發(fā)展戰(zhàn)略）、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機(jī)會、場地選擇、產(chǎn)品功能定位）、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金融通、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費、物業(yè)與資產(chǎn)管理（房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設(shè)施與設(shè)備管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理）。

房地產(chǎn)市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調(diào)查、市場分析、市場營銷戰(zhàn)略、房地產(chǎn)項目前期策劃、房地產(chǎn)定價策略、房地產(chǎn)分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。

四、清華大學(xué)工程管理專業(yè)房地產(chǎn)課程教學(xué)的實踐

1、與學(xué)校、學(xué)院教學(xué)平臺的關(guān)系

清華大學(xué)的工程管理專業(yè)設(shè)置在土木工程學(xué)院。為了體現(xiàn)通才教育、拓寬學(xué)生知識面的總體要求，在培養(yǎng)計劃要求的總共140個學(xué)分中，有70個學(xué)分為校級教學(xué)平臺提供（包括數(shù)理基礎(chǔ)、外語、計算機(jī)等，本專業(yè)要求的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、法律基礎(chǔ)等課程也由該平臺提供），有35個學(xué)分由院級教學(xué)平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)等土木工程技術(shù)課程，也包括本專業(yè)要求的工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、施工技術(shù)與組織等），與工程管理專業(yè)密切相關(guān)的專業(yè)課程占35個學(xué)分。為了體現(xiàn)貫通教育的宗旨，清華大學(xué)工程管理專業(yè)沒有再進(jìn)一步細(xì)分專業(yè)方向。

2、工程管理專業(yè)課程中房地產(chǎn)課程設(shè)置

由于歷史的原因，橫跨土木工程學(xué)院、建筑學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所掛靠在土木工程學(xué)院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學(xué)院的建設(shè)管理系。因此，清華大學(xué)工程管理專業(yè)的培養(yǎng)方案中，雖然沒有細(xì)分專業(yè)方向，但也納入了一定數(shù)量的房地產(chǎn)相關(guān)課程。目前面向工程管理專業(yè)本科生設(shè)置的房地產(chǎn)相關(guān)的課程包括：城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（經(jīng)濟(jì)類專業(yè)基礎(chǔ)課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)概論（專業(yè)主干課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)評估理論與實務(wù)（專業(yè)選修課，3學(xué)分）、物業(yè)管理（專業(yè)選修課，2學(xué)分）。

近10年的實踐表明，面向工程管理專業(yè)學(xué)生開設(shè)房地產(chǎn)課程，拓寬了學(xué)生的視野，在保證工程管理專業(yè)畢業(yè)生較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)的同時，強(qiáng)化了其經(jīng)濟(jì)、管理類的知識和技能，為學(xué)生就業(yè)提供了更廣泛的選擇性。

3、房地產(chǎn)課程的主要教學(xué)內(nèi)容

城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：宏觀與微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；區(qū)域增長；城市發(fā)展與土地利用；房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析（討論課題目：中國主要城市房地產(chǎn)市場的預(yù)期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預(yù)測）；商業(yè)房地產(chǎn)市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業(yè)房地產(chǎn)市場；國際房地產(chǎn)市場；（討論課題目：中外房地產(chǎn)市場發(fā)展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補(bǔ)貼與住房支付能力）；城市增長與房地產(chǎn)開發(fā)；城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場中的政府干預(yù)。

房地產(chǎn)概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場及市場研究、房地產(chǎn)開發(fā)及項目評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)金融（開發(fā)項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產(chǎn)主要稅制、中國房地產(chǎn)法律制度（法規(guī)體系及其分類、土地管理制度、開發(fā)管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。

房地產(chǎn)評估理論與實務(wù)

物業(yè)管理：物業(yè)管理概述、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會、房屋修繕管理、房屋設(shè)各管理、物業(yè)管理綜合服各、住宅小區(qū)物業(yè)管理、收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容、收益性物業(yè)管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理。

五、發(fā)展中國房地產(chǎn)專業(yè)教育的建議

房地產(chǎn)專業(yè)是重要的專業(yè)科目之一，這是由社會經(jīng)濟(jì)生活中對房地產(chǎn)專業(yè)人才的廣泛需求和學(xué)生的良好就業(yè)前景所決定的。政府和半政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)（含商業(yè)銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產(chǎn)投資信托公司和財產(chǎn)保險公司等）、房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)（含房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)、投資咨詢公司、信息公司、產(chǎn)權(quán)保險公司、建筑師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等）均對房地產(chǎn)專門人才有著巨大的需求。

從中國房地產(chǎn)業(yè)對人才需求前發(fā)展趨勢及中國越來越融入全球化經(jīng)濟(jì)體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌娜瞬排囵B(yǎng)模式。為此，提出如下建議：

1、建設(shè)管理與房地產(chǎn)的學(xué)科設(shè)置

工程管理（建設(shè)管理，下同）與房地產(chǎn)分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。在國外，建設(shè)管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)（如得克薩斯奧斯訂大學(xué)土木工程系、斯坦福大學(xué)土木與環(huán)境工程系），也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨立設(shè)系（如佛羅里達(dá)大學(xué)建設(shè)管理學(xué)院、英國里丁大學(xué)建設(shè)管理與工程系）。房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院，有時獨立設(shè)系（如賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系、麥迪遜威斯康辛大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)與土地經(jīng)濟(jì)系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學(xué)商學(xué)院金融系、佛羅里達(dá)大學(xué)商學(xué)院金融保險與房地產(chǎn)系）。

從學(xué)科領(lǐng)域覆蓋的內(nèi)容看，建設(shè)管理與房地產(chǎn)在建筑技術(shù)與管理技術(shù)方面有所交叉，只是前者強(qiáng)調(diào)技術(shù)與管理，后者強(qiáng)調(diào)金融與投資。因此，英國多數(shù)大學(xué)及受英國學(xué)科設(shè)置影響較大的大學(xué)，通常將房地產(chǎn)和建設(shè)管理設(shè)在同一個學(xué)院或同一個學(xué)系中。例如，但英國里丁大學(xué)城市與區(qū)域?qū)W院（Faculty）分別設(shè)立有建設(shè)管理與工程學(xué)院（shool），由建設(shè)管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發(fā)系，香港大學(xué)在建筑學(xué)院設(shè)立有房地產(chǎn)與建設(shè)系，新加坡人學(xué)在設(shè)計與環(huán)境學(xué)院分設(shè)建筑管理系和房地產(chǎn)系。

目前中國與房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)階段逐漸過渡到資產(chǎn)運營與管理階段，對開發(fā)、建設(shè)方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)科設(shè)置上，應(yīng)該關(guān)注這種市場環(huán)境的變化，適時做出調(diào)整。

2、研究生層次的教育是房地產(chǎn)專業(yè)教育的主要發(fā)展方向

房地產(chǎn)專業(yè)是一個綜合性非常強(qiáng)的學(xué)科，如果要求學(xué)生在本科階段學(xué)習(xí)廣泛涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、環(huán)境和技術(shù)等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎(chǔ)，也很難使學(xué)生具備某一方面的專業(yè)能力。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最緊缺的，是那些在某一領(lǐng)域有較堅實的基礎(chǔ)，又在更多的領(lǐng)域有廣泛知識和素養(yǎng)的人才。以房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)為例，在其所管理的整個開發(fā)過程中，需要市場分析、投資分析、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、物業(yè)與資產(chǎn)管理等各方面的專業(yè)人才，如果企業(yè)的工作人員對各專業(yè)領(lǐng)域的內(nèi)容都是一知半解，則這個團(tuán)隊是沒有競爭力的。企業(yè)所需要的員工肯定是對某一兩個專業(yè)領(lǐng)域比較精通，對其他相關(guān)領(lǐng)域有基本的解，能夠形成優(yōu)勢互補(bǔ)的團(tuán)隊共同工作，這樣組成的開發(fā)隊伍，才有竟?fàn)幜Α?/p>

為了適應(yīng)這種需要，高等學(xué)校應(yīng)該面向房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)背景的學(xué)生，開設(shè)房地產(chǎn)專業(yè)方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)投資”、“房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)學(xué)”、“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”、“房地產(chǎn)案例分析”、“城市公共政策”、“房地產(chǎn)法”等比較深入的房地產(chǎn)專業(yè)課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設(shè)立房地產(chǎn)專業(yè)，但該專業(yè)方向的研究生教育，完全可以借助經(jīng)濟(jì)學(xué)、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、城市規(guī)劃、管理科學(xué)與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業(yè)平臺來完成。當(dāng)然，由于專業(yè)方向所在的學(xué)科分散，也為房地產(chǎn)學(xué)科建設(shè)帶來了比較大的難度。

3、妥善處理好與工程管理專業(yè)的關(guān)系

雖然目前我國工程管理專業(yè)內(nèi)包含房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向，但并不表明工程管理學(xué)科就是房地產(chǎn)的上級學(xué)科，也不表明我們的工程管理專業(yè)房地產(chǎn)方向就等同于國外的房地產(chǎn)專業(yè)。從目前工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會建議的培養(yǎng)方案看，與建造技術(shù)、土木工程相關(guān)的課程占據(jù)了50％以上的比例，房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的學(xué)生得到的實際上也是一個營造師應(yīng)該獲得的專業(yè)基礎(chǔ)，不是房地產(chǎn)專業(yè)所需要的社會、經(jīng)濟(jì)、金融、投資和工商管理專業(yè)基礎(chǔ)。

從國外房地產(chǎn)學(xué)科發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)學(xué)科更多地屬于工商管理學(xué)科。例如，賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系房地產(chǎn)專業(yè)，是美國排名第一的房地產(chǎn)專業(yè)，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學(xué)院其他18個專業(yè)的要求一致（含9門工商管理基礎(chǔ)課程），房地產(chǎn)專業(yè)的4門專業(yè)課中（“房地產(chǎn)法律、金財與開發(fā)”、“房地產(chǎn)金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產(chǎn)投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產(chǎn)開發(fā)”、“國際房地產(chǎn)比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術(shù)類課程。英國里丁大學(xué)土地管理與開發(fā)系的土地管理、房地產(chǎn)投資與金融專業(yè)本科生課程，也是以社會、經(jīng)濟(jì)、管理、法律和房地產(chǎn)類課程為主，對城市規(guī)劃和建筑技術(shù)相關(guān)課程只是少量涉及。

國內(nèi)財經(jīng)、師范類院校的工程管理專業(yè)多是由原房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)轉(zhuǎn)化而來，在遇參照工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會建議的《工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案》制訂培養(yǎng)方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會的指導(dǎo)性意見，這些學(xué)校不具備開設(shè)土木工程技術(shù)類課程的條件；不遵循這個指導(dǎo)性意見，又找不到一個有效的專業(yè)出口。在未來的工程管理專業(yè)評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現(xiàn)出來。例如，天津商學(xué)院工程管理專業(yè)培養(yǎng)計劃中，將土木工程概論、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標(biāo)與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業(yè)，任課教師要從天津理工大學(xué)聘請。

4、關(guān)于房地產(chǎn)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國際互認(rèn)問題

隨著中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人事管理制度也在發(fā)生著重大的變革。國家對專業(yè)人員的管理逐漸從專業(yè)技術(shù)職稱、職各的管理，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技術(shù)資格的管理。這就為社會評價學(xué)校、制約學(xué)校專業(yè)設(shè)置的方向和規(guī)模成為可能。房地產(chǎn)專業(yè)本來是隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的新興專業(yè)，如果以改革和向前看的姿態(tài)對詩這個專業(yè)，讓市場對房地產(chǎn)專業(yè)人才知識結(jié)構(gòu)的需求來制約學(xué)校的專業(yè)和課程設(shè)置，充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會、協(xié)會在評估學(xué)校教育過程中的作用，將對房地產(chǎn)專業(yè)的發(fā)展起到很好的推動和促進(jìn)作用。