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一、引言
所謂“良性披露”是指房地產開發(fā)企業(yè)以投資者利益為出發(fā)點，完整、持續(xù)、有針對性地公開財務信息。根據(jù)《企業(yè)會計準則第 30號――財務報表列報》的要求，房地產開發(fā)企業(yè)應該對外報告與銷售收入確認相關的會計政策和不同類型銷售收入的價值信息，為會計信息使用者的的決策提供幫助。根據(jù)《國際會計準則第1號――財務報表的列報》的要求，財務報告的目標是向廣大會計信息使用者提供財務、盈利和現(xiàn)金流等相關信息，反映管理層的受托經(jīng)營責任。根據(jù)上海證券交易所的《上市公司分行業(yè)經(jīng)營性信息披露指引第1號――房地產》，房地產開發(fā)企業(yè)應當披露房地產銷售情況。本文選擇了5家具有代表性的房地產開發(fā)企業(yè)為樣本，對其年度報告進行分析，探析房地產開發(fā)企業(yè)收入的披露。
二、房產銷售收入確認政策披露現(xiàn)狀分析
根據(jù)《2014中國房地產上市公司測評研究報告》綜合實力排名（排除境外上市的地產開發(fā)商），本文選擇前5名境內上市公司（萬科、保利地產、招商地產、華夏幸福、金地集團）作為樣本，探討房地產開發(fā)商收入政策披露情況（見表1）。
經(jīng)過分析樣本公司收入披露的政策，房地產開發(fā)商在收入確認過程中根據(jù)收入確認的五個條件并結合銷售合同的簽訂、竣工驗收、付款證明（收款權）、交房手續(xù)等環(huán)節(jié)進行賬務處理。該做法緊密圍繞準則，但也存在以下問題：
首先，銷售收入確認政策披露的語言過于準則化，個性化語言匱乏。眾所周知，地產銷售和工業(yè)制造企業(yè)的產品銷售存在較大區(qū)別，收入的確認政策應該突出房地產行業(yè)的銷售流程和后續(xù)服務。現(xiàn)實中，房地產開發(fā)企業(yè)不動產銷售大致經(jīng)歷收取會員費或誠意金、簽署銷售合同、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產權轉移等程序，房地產開發(fā)企業(yè)應結合上述銷售環(huán)節(jié)和相關的銷售文件（銷售合同、發(fā)票、交房證明）綜合分析確定收入的確認時點。
其次，年度報告中披露的收入確認政策未能聯(lián)系房地產開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和樓盤銷售模式?，F(xiàn)實中，房地產開發(fā)商的建設用地大多通過招拍掛方式取得，由于后期開發(fā)資金需求壓力大，房地產開發(fā)商可能會考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開發(fā)模式。很明顯，不同模式下其收入的確認時點并不一致，因此在披露收入政策時應結合土地的開發(fā)模式。如上所述，房地產開發(fā)企業(yè)的房產銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業(yè)化的考慮，企業(yè)經(jīng)常把自身開發(fā)的產品外包給專業(yè)房地產公司，由該類公司進行整體策劃營銷，此時收入的確認就與其銷售方式相關。同樣，上述樣本企業(yè)披露的銷售收入確認政策中并未指出其銷售模式。
三、營業(yè)收入列報現(xiàn)狀分析
經(jīng)過對樣本公司2013年度財務報告列報情況的調查分析（見下頁表2），發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)在會計數(shù)據(jù)和財務指標摘要中遵照列報要求披露了近三年的銷售收入和增長率;在董事會報告中分行業(yè)、地區(qū)披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場占有率等數(shù)據(jù)，并在報告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進行改進：
首先，年度報告集中在披露房地產開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務狀況、投資區(qū)域、歷史財務狀況等歷史信息，而反映房地產行業(yè)特征、企業(yè)價值創(chuàng)造力和前瞻性會計信息過少。歷史銷售收入信息是房地產開發(fā)企業(yè)確已實現(xiàn)的，實際決策中，信息使用者不僅要了解過去的信息，更要求提供信息的一方披露未來的收入預期實現(xiàn)信息。但上述樣本企業(yè)少有披露其房產的預期銷售價格以及競爭性樓盤供應數(shù)量等影響收入實現(xiàn)的重大不利因素。樣本公司的大多數(shù)收入披露內容屬于“強制性披露”，管理層為制止信息不對稱致使不利選擇可能給企業(yè)帶來危害，更樂意披露“好信息”，而對“壞消息”不公開，特別是對房產銷售收入實現(xiàn)的系統(tǒng)風險信息的披露少之又少。
其次，樣本公司年度報告中的相關指標披露形式單一，大都是絕對數(shù)和百分比指標，缺乏多層次的統(tǒng)計指標。樣本企業(yè)的年度報告中披露企業(yè)最近3個會計年度的收入數(shù)據(jù)，基本做到了同一企業(yè)不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應予以考慮。目前房地產開發(fā)商的年度報告中披露的收入數(shù)據(jù)，缺乏行業(yè)間的對比，無法顯示其在行業(yè)中所處的位置。對于報告使用人來說，了解企業(yè)的行業(yè)地位和獲得不同歷史時期的收入數(shù)據(jù)一樣重要。
最后，上述調查的樣本企業(yè)同屬房地產開發(fā)商，由于證監(jiān)會了統(tǒng)一房地產行業(yè)信息披露制度，不同樣本企業(yè)的年度報告披露框架大體一致，缺乏個性，很難得到不同房地產開發(fā)商之間除營業(yè)收入數(shù)額和增長率之外其他有區(qū)別的會計信息。很明顯會計制度在強調強制性披露和會計信息可比時，影響了房地產開發(fā)企業(yè)會計信息披露的個性，這樣會從表面上給投資者造成不同企業(yè)信息披露內容一致的錯覺。此外，通過調查研究發(fā)現(xiàn)，樣本企業(yè)的年報收入披露時間更多傾向于三月份，少有企業(yè)延遲到四月份，這說明房地產開發(fā)企業(yè)對年報信息披露的及時性關注程度提高，這樣更有利于年報信息的挖掘使用。
四、銷售收入年報披露的改善對策
首先，房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認政策應緊密結合房地產開發(fā)流程對外披露，抓住簽約時間和金額、竣工驗收時間、收取房款進度、交房手續(xù)的辦理進度、入伙手續(xù)、鑰匙領取等關鍵節(jié)點披露其收入政策，避免照搬會計準則，導致披露語言形式化。應結合房地產開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)模式和銷售模式來披露收入的確認政策，在自主開發(fā)模式下收入的確認政策可以完全遵照已有的準則，在購房者領取鑰匙，辦理完入伙手續(xù)后確認收入。出現(xiàn)合作建房、合資建房等情況時收入的確認政策需要考慮合同中的細節(jié)條款披露。在代銷方式下收入的確認政策應該聯(lián)系代銷協(xié)議中具體的權利和義務來確認收入。
其次，房地產市場繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當前限購成為了樓市調控的主旋律，限購對穩(wěn)定房價和打擊投機炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時，過緊的調控政策造成土地一級出讓市場總體低迷，地方土地市場成交金額也呈現(xiàn)了大幅下滑，購房者等待氣氛長期累積。從以上可以看出房地產行業(yè)的宏觀政策對不動產成交額的影響程度較深。作為房地產開發(fā)商應當詳細披露國家未來的房地產業(yè)宏觀調控政策走勢預測和收入風險，給投資者詳細的政策投資預期。
再次，房地產開發(fā)企業(yè)除了應該結合行業(yè)特點差異化披露銷售收入，同時還應披露當期合同銷售均價、樓面地價等以便于房地產開發(fā)企業(yè)之間可比，為投資者決策提供依據(jù)。房地產開發(fā)企業(yè)良性成長依賴于其開發(fā)產品的吸引力、競爭力，房地產開發(fā)商收取會員費、誠意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產開發(fā)商的市場接受程度，為了向投資者提供決策相關信息，應在報表附注中詳細披露會員費、誠意金、定金等項目形成的“其他應付款”和“預收賬款”明細賬。
最后，現(xiàn)有信息披露過分強調可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認為，企業(yè)應當在附注中增加披露與未來收入實現(xiàn)有關聯(lián)的會計信息，以及國家未來的房地產業(yè)宏觀調控政策走勢和收入實現(xiàn)風險。該舉措有利于幫助決策者預測未來收入走勢，提高會計信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應按照報表使用者的決策相關性先后排列，盡量減少不重要事項披露，避免“噪音”。X
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務管理活動。房地產企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業(yè)稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。
一、相關借款利息的籌劃實務
由于目前大部分房地產經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設房地產開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實務
大部分房地產經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產企業(yè)和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務
一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經(jīng)營企業(yè)設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
房地產行業(yè)是我國的支柱產業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟的健康運行。
1 房地產行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業(yè)的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。
歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。
2 房地產行業(yè)會計核算特點及其對應的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認時間
房地產企業(yè)會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。
房地產開發(fā)商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產開發(fā)企業(yè)一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規(guī)定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續(xù)后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續(xù)，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產后續(xù)計量的基準模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。
房地產開發(fā)企業(yè)的生產周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3
我國房地產開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當?shù)某杀?，以此來調節(jié)當期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認的環(huán)節(jié)
房地產行業(yè)一直是人們所關注的重點，房地產行業(yè)的動蕩直接關系國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，關系到人們生活水平的提高。房地產行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，卻存在很多的問題，阻礙了房地產行業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。近年來，房價的持續(xù)看漲，讓二線城市的房價呈現(xiàn)出趕超一線城市房價的態(tài)勢，給人們的生活帶來極大負擔。同時房地產供需矛盾也越來越突出，房地產商為了自身利益，投資的商業(yè)用房要多于住宅用房，無法滿足人們對住宅用房的需求。房地產市場發(fā)展的管制力度不足，雖然國家對房地產行業(yè)已經(jīng)出臺了相關的監(jiān)管措施，對房價進行合理的調控，但是住房的保障體系依舊不健全，阻礙了房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
一 我國當前房地產業(yè)面臨的問題
（1）房地產行業(yè)的市場環(huán)境混亂
對房地產行業(yè)是近些年來新型的產業(yè)，其相應的市場環(huán)境并不成熟，存在很多不良因素的影響，阻礙著房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。相對于房地產市場秩序較為混亂，部分有關房地產發(fā)展的機構都涉嫌這違法違規(guī)的行為。在供需矛盾越演越烈的背景下，房地產行業(yè)的開發(fā)商和中介機構為賺取更多的利潤，惡意哄抬房價，造成房市不景氣。
（2）房地產供需矛盾日益突出
城市化進程的加快，讓城市人口的數(shù)量逐漸增多，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的增多，買房的需求量越來越大。但是城市用地資源短缺，開發(fā)商為謀取跟多的利潤，建筑的商業(yè)房的數(shù)量要多于住宅用房的數(shù)量，同時城市改進更新的投資力度不夠，房地產的建筑緩慢，無法滿足人們日益增長的物質需求，造成房地產供需矛盾也就日益突出。
（3）房地產商投資行為不合理
房地產商對房地產的投資是房地產發(fā)展的主導因素，但就目前房地產供需緊張的市場環(huán)境下，部分房地產商在投資上并不合理，存在很多投機行為，房地產商仍就惡意刺激房價上漲，不利于房地產市場的健康發(fā)展。同時非理性的投資行為還影響到人們的生活保障，無法滿足人們基本生活所需，有損于人們的切身利益。
（4）中低收入居民的住房保障不健全
改善人們的住房問題，一直都是國家高度重視的熱點問題。我國處于社會主義發(fā)展的初級階段，社會仍存在很多中低等收入的居民，但對于他們住房的基本保障仍舊不夠健全，部分居民的住房問題沒有得到切實的解決。雖然國家為他們制定了經(jīng)濟適用房的保障政策，但是經(jīng)濟適應房在實際運作上存在很多問題。
二 促進房地產行業(yè)健康發(fā)展的應對策略
（1）規(guī)范政府行為，加強對房地產的監(jiān)控職能
政府應該建立健全房地產的法律法規(guī)，規(guī)范政府行為，加強對房地產的監(jiān)控職能，為房地產的發(fā)展營造良好的社會環(huán)境。政府應該合理利用土地資源，適時調整土地資源的合理利用率，統(tǒng)一調節(jié)地價，防治房地產商出現(xiàn)投機倒把的行為，惡意破壞房地產市場，擾亂市場秩序。對違反房地產行業(yè)健康發(fā)展的行為，要嚴懲不貸，依法懲處。同時加強對房地產的監(jiān)控力度，正確引導房地產行業(yè)的良性發(fā)展，促進房地產市場能夠平穩(wěn)運行。
（2）政府采用宏觀調控的手段調整住房價格
我國房地產行業(yè)的重點問題在于房價持高不下，開發(fā)商利用供需不平衡的現(xiàn)象，惡意哄抬價格，投機炒房行為，使人們對買房望而卻步。為此，政府采用宏觀調控的手段調整住房價格，首先要對地價進行合理定制，對于土地和拆遷費用要適度控制。其次要對惡意哄抬房價的不法商販進行懲處，依法繳納房地產稅費，避免房地產商出現(xiàn)偷逃稅的現(xiàn)象。最后要正確引導人們對購房的觀念，樹立正確的消費觀，樹立正確的輿論導向。
（3）規(guī)范房地產企業(yè)的投資行為
在房地產的部分企業(yè)為了一己之思，贏得更多的利潤，在其投資行為中存在投資不合理，囤積好房源，房屋質量惡劣等等現(xiàn)象。不僅威脅著人們的生命財產的安全，而且還有損于房地產企業(yè)的聲譽，長此以往不利于房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。為此，政府應該規(guī)范好房地產企業(yè)的投資行為，要正確引導房地產企業(yè)的健康發(fā)展，為房地產企業(yè)建立良好的信譽保障，實現(xiàn)房地產信用透明化，對于投資行為不善者，要極力整治。
（4）健全住房保障體系，滿足人們的物質需求
政府應該健全住房保障體系，要站在人們的角度，滿足中低收入居民的住房需求，提高中低收入居民的生活水平。政府可以大力推動廉租房和經(jīng)濟適用房的建設，還要對廉租房入住條件和經(jīng)濟適用房的購買條件進行嚴格的把控，要把政策真正落實到中低收入的居民身上，加強政府對房地產的監(jiān)督作用。不但能夠適時的解決中低收入居民的住房問題，而且還能緩解房地產供需緊張的矛盾，切實保障人們的利益，促進社會的穩(wěn)定。
三 結語
通過以上對房地產面臨的問題進行的深入剖析，提出的促進房地產健康發(fā)展的應對策略，可以看出房地產雖然表面繁榮，仍需要對其進行規(guī)劃管理，正確引導房地產行業(yè)的健康發(fā)展。國家應該適時的利用宏觀調控的手段對房地產業(yè)進行合理調控，規(guī)范制定不同區(qū)域的住房價格，健全住房供應的體系，加強人們對住房需求的重要保障，為房地產行業(yè)營造一個公平、合法的市場環(huán)境。雖然房地產行業(yè)現(xiàn)存的問題很多，但是對于房地產行業(yè)發(fā)展，要引起國家的重視，其未來的發(fā)展前景將會呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。
參考文獻
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【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2
房地產業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產行業(yè)受到越來越多的關注，房地產行業(yè)的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產行業(yè)自身的經(jīng)營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監(jiān)會為適應我國經(jīng)濟體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產行業(yè)實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報，通報了39家房地產行業(yè)存在會計失真問題。面對我國房地產行業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產行業(yè)會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產行業(yè)會計信息的質量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。
一、房地產行業(yè)會計信息質量問題
房地產行業(yè)自身的行業(yè)特點導致了其特定的信息質量問題?？偨Y如下：
（一）房地產行業(yè)會計人員自身素質較低
《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規(guī)范。然而，這些技術性規(guī)范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。但現(xiàn)實中，由于房地產企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯(lián)的員工素質，對會計人員的業(yè)務素質并不重視，致使會計人員的素質差強人意。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規(guī)，但由于受到自身素質的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。
（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
在房地產企業(yè)中，項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產權過戶手續(xù)時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。
（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
房地產開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產企業(yè)的大部分項目在建設期內，該年度的業(yè)績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產企業(yè)的真實經(jīng)營情況。
（四）風險披露不足
房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質量風險等。這種行業(yè)高風險性，要求房地產開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號―從事房地產開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定》對房地產企業(yè)的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。
（五）房地產行業(yè)的會計體系不規(guī)范，會計法規(guī)制度不完善
一方面，我國房地產行業(yè)的財務會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業(yè)自身判斷的結果與正規(guī)會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產行業(yè)的會計信息失真。
（六）企業(yè)內部會計核算不完善
當前有很多房地產企業(yè)缺乏健全的會計內部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實中房地產企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動中產生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的，由于房地產企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動所產生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
二、提高房地產會計信息質量的對策建議
針對上述房地產行業(yè)會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：
（一）提高會計人員的職業(yè)素質
房地產會計人員作為會計信息的直接生產者，對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產行業(yè)的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業(yè)素質、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產企業(yè)應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計人員繼續(xù)學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質，做到與時俱進。
（二）完善房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系
我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟的發(fā)展，會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產行業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，例如，目前學術界對《企業(yè)會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計核算不規(guī)范，極大地影響了房地產企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系。
（三）完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產企業(yè)成本核算信息的質量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規(guī)范房地產行業(yè)的會計信息管理。
（四）擴大信息披露內容
針對房地產行業(yè)風險披露不足的問題，房地產企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應增加企業(yè)的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（五）完善房地產企業(yè)內部會計核算
雖然相關法律法規(guī)已明確規(guī)定了內部會計監(jiān)督制度，企業(yè)內部會計核算制度是會計信息監(jiān)管體系的基礎。但目前許多房地產企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范，缺乏健全、完善的內部會計核算制度，對內部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度時，還應根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點制定內部會計核算制度，以使企業(yè)的財務會計制度具有完整性和系統(tǒng)性。
【參考文獻】
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房地產行業(yè)會計信息質量的影響因素：
1收入確認：一般的收入確認標準是風險和報酬的實質轉移，但會計人員需要針對房地產企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時確認收入對房地產行業(yè)會計信息的準確性有很大影響。
2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來款項：房地產企業(yè)一般都是通過往來款項來協(xié)助調節(jié)收入和成本，這種條件下就會出現(xiàn)兩種請康影響到會計信息的質量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費：房地產企業(yè)有營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發(fā)商可以利用權責確認成本及預付應付款項，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。
5資產確認：一般企業(yè)都是在年末進行資產減值準備測試，而房地產企業(yè)的時間跨度較大，如果不提供準確信息，相關部門是很難進行資產認定的。
提高房地產企業(yè)會計信息質量的對策
1要提高會計人員的專業(yè)素質和職業(yè)道德。面對當前房地產行業(yè)復雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應的專業(yè)素質和職業(yè)道德。作為房地產企業(yè)，可以定期組織會計人員參加會計學習培訓和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。
2建立和完善的房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系。目前，我國房地產行業(yè)的一些特殊事項，比如說預提賬款、開發(fā)費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關的會計準則或會計制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產行業(yè)的會計業(yè)務標準，才能避免會計人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會計處理。
外界一直對房地產行業(yè)的發(fā)展爭議不斷，房地產行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業(yè)都收到各個方面的影響，導致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產開發(fā)商主動成立了自身設計、監(jiān)理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發(fā)商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財務狀況。我國現(xiàn)有的房地產企業(yè)的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業(yè)的擴大而擴大。
通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經(jīng)在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現(xiàn)有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環(huán)中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項目的現(xiàn)金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業(yè)的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時盈利情況。
二、房地產開發(fā)的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產行業(yè)采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業(yè)資金短缺不足，降低房地產行業(yè)門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。
目前，我國房地產行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數(shù)的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產行業(yè)的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業(yè)更愿意采取預售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據(jù)商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產開發(fā)商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規(guī)定來確認收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負債表中列支而已。
現(xiàn)在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據(jù)這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發(fā)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。
三、房地產開發(fā)企業(yè)運用百分比法進行會計核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產企業(yè)主要的會計收入特點體現(xiàn)在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。
現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計準則15號―建造合同的》明確規(guī)定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優(yōu)點之一就是能夠反映企業(yè)的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網(wǎng)絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發(fā)生制的。
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）006-000-02
前言
我國房地產行業(yè)的會計信息質量是房地產行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要體現(xiàn)，房地產行業(yè)較為特殊，在生產與銷售過程中出現(xiàn)眾多繁雜的環(huán)節(jié)，在眾多環(huán)節(jié)中存在復雜的成本核算和收入核算等大量的會計核算業(yè)務，因此給房地產會計核算業(yè)務工作帶來很大困難，同時房地產行業(yè)會計人員的職業(yè)道德素質和企業(yè)內部的一些管理因素等造成我國房地產行業(yè)會計信息質量問題，本文針對這些問題提出完善我國房地產行業(yè)會計信息質量的對策，進而更好的完善房地產行業(yè)會計工作，保證會計信息的真實、規(guī)范、公開。
一、我國房地產行業(yè)會計信息質量存在的問題
由于房地產行業(yè)的特殊性，其開發(fā)周期長，利潤產生階段性影響較大，資金投入需求巨大，因此存在眾多的股東等投資者，這些繁雜特殊因素致使房地產行業(yè)會計信息質量存在大量問題。而這些問題的存在，一方面造成大量會計信息的失真，無法根據(jù)會計信息進行決策，另外一方面也會導致房地產行業(yè)失去公信力，最終會影響到房地產行業(yè)的發(fā)展，下面結合房地產行業(yè)會計信息質量存在著的問題進行詳細的分析。
1.房地產行業(yè)會計信息披露不真實
房地產會計信息的虛假現(xiàn)象尤為嚴重，不真實的會計信息披露嚴重影響了房地產企業(yè)投資者對企業(yè)經(jīng)濟收入的真實掌握，在一定程度上影響了不知情的股東等投資者的投資信心，部分房地產企業(yè)內部管理結構形成相互制約的局面，不能夠真確有效發(fā)揮監(jiān)管作用也是造成企業(yè)會計信息披露不真實的重要原因[1]。部分房地產行業(yè)為了達到某些不良目的，對會計信息暗地操控，扭曲真實的收入狀況。這種不真實的會計信息披露不僅損害了部分投資者的利益還很大程度上影響了國家對房地產行業(yè)的宏觀調控政策，進而影響了社會經(jīng)濟秩序的正常發(fā)展。同時會計信息披露的不真實性違背了會計人員的職業(yè)道德，嚴重違反了國家的法律法規(guī)，甚至使會計人員會受到相應法律制裁。
2.房地產行業(yè)會計信息披露延時
由于房地產經(jīng)營具有項目開發(fā)周期較長及銷售不同階段利潤額存在波動系數(shù)較大的特點，制約了房地產會計信息披露的準時性。同時部分房地產企業(yè)為了自身利益，有意將對企業(yè)有利的會計信息進行夸大事實提前披露，而對影響企業(yè)利益的不利的會計信息進行掩蓋或是延時披露[2]。大部分房地產企業(yè)的不良會計信息都是在事發(fā)之后很長一段時間才公開披露，房地產企業(yè)這種會計信息披露問題不利于房地產行業(yè)投資者的正確決策，不利于及時發(fā)現(xiàn)房地產行業(yè)在開發(fā)銷售經(jīng)營中存在的重大問題，不利于我國經(jīng)濟監(jiān)控部門及時準確了解房地產行業(yè)發(fā)展動態(tài)，造成我國經(jīng)濟發(fā)展秩序混亂，嚴重影響了我國經(jīng)濟調控政策，影響了我國經(jīng)濟建設的有序進行。
3.房地產行業(yè)會計信息披露不規(guī)范
我國房地產行業(yè)會計信息存在披露不規(guī)范的問題，房地產為掩蓋對企業(yè)不利的會計信息，通常以商業(yè)機密為借口，對會計信息的披露不夠細致，致使這些年我國出現(xiàn)了很多重大經(jīng)濟案件。嚴重侵犯了我國的法律法規(guī)，嚴重阻礙了我國經(jīng)濟建設的發(fā)展。目前我國現(xiàn)有的一些制度不夠完善成為不良企業(yè)有機可乘的漏洞，影響了房地產企業(yè)會計信息披露的規(guī)范化[3]。我國法律規(guī)定企業(yè)在會計信息披露時應嚴格遵循會計信息披露原則，保證會計信息的規(guī)范性、合法性、真實性等原則。房地產行業(yè)會計信息的披露不規(guī)范嚴重影響了會計信息的嚴謹、準確性，影響了投資者的利益和國家的利益。
二、完善我國房地產行業(yè)會計信息質量問題的對策
我國房地產行業(yè)的會計信息質量存在眾多問題，為保障房地產行業(yè)的會計信息真實、規(guī)范、及時、有效的披露，為我國對房地產行業(yè)的業(yè)績狀況進行有效的監(jiān)察提供依據(jù)，保證我國在房產方面的經(jīng)濟調控政策的正確決策，完善我國房地產行業(yè)會計信息質量問題的對策尤為重要。下面主要從會計信息內容公開化、提高會計職業(yè)道德素質與業(yè)務能力、完善房地產行業(yè)會計規(guī)范體系等幾方面的內容著手進行解決。
1.我國房地產行業(yè)會計信息內容公開化
目前我國房地產行業(yè)會計信息的披露存在很多問題，企業(yè)會計信息內容的披露公開化程度較小，對企業(yè)項目開發(fā)的成本核算信息及企業(yè)在銷售經(jīng)營階段的預售及銷售利潤情況及整個房地產開發(fā)到銷售環(huán)節(jié)的各部分成本核算及收入核算信息披露均不夠公開化，致使房地產投資人不能夠對投資項目一目了然，對投入資金的流動情況和最終去向不能夠正確的掌握。因此房地產行業(yè)的會計披露應嚴格按照相關規(guī)定對項目經(jīng)營中的各環(huán)節(jié)資金流動信息及銷售信息等會計信息進行公開化的披露，提高房地產行業(yè)會計信息透明度，不應以商業(yè)機密為借口進行不良會計信息的掩蓋。我國房地產行業(yè)會計信息內容公開化不僅為我國經(jīng)濟監(jiān)控部門對房地產企業(yè)的監(jiān)察提供依據(jù)還為房地產投資者的正確投資決策提供重要信息。同時有利于我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。
2.提高我國房地產行業(yè)會計職業(yè)道德素質與業(yè)務能力
我國房地產行業(yè)的會計信息為投資者對企業(yè)的財務狀況的了解和投資決策提供依據(jù)，為國家相關部門的經(jīng)濟調控政策提供保障，因此我國房地產行業(yè)的會計工作尤為重要，會計人員的職業(yè)道德素質與業(yè)務能力是維持房地產行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素[4]。目前房地產行業(yè)的會計信息質量問題嚴重，出現(xiàn)大量的假賬、會計信息不夠透明化、會計信息混亂等會計信息質量問題，這與會計人員的職業(yè)道德素質與業(yè)務能力有著直接關系。因此提高我國房地產行業(yè)的會計職業(yè)道德素質與業(yè)務能力至關重要。提高會計職業(yè)道德素質要求會計人員按照會計準則嚴格規(guī)范自己的行為，要求會計人員要愛崗敬業(yè)、熟悉相關法律法規(guī)、依法核算、按會計披露原則進行客觀公正的會計信息披露。提高會計業(yè)務能力素質，要求會計熟練掌握會計核算業(yè)務知識，將繁雜的房地產行業(yè)各環(huán)節(jié)的成本與收入核算進行準確分類，做好票據(jù)分類與保管，使會計核算工作有序進行。另外企業(yè)要對會計人員的業(yè)務水平進行階段性的考核，促使會計人員不斷學習，以高標準的業(yè)務能力進行房地產的會計工作。
3.完善房地產行業(yè)會計規(guī)范體系
對房地產行業(yè)的一些特殊環(huán)節(jié)的會計信息質量要制定嚴格的規(guī)范制度，使有不良企圖的房產企業(yè)及會計人員的不良操作無機可乘，同時對房地產行業(yè)的會計制定嚴厲的獎懲制度，約束會計人員的不良行為。根據(jù)會計工作方式的多樣化制定制約會計工作的規(guī)律，并保證其具有很好的操作性，尤其是涉及會計信息披露的規(guī)律，使房地產行業(yè)會計信息的披露真實、準時、準確、公開[5]。同時還要加強企業(yè)內部的管理規(guī)范，加強企業(yè)管理部門對會計信息的有效監(jiān)管，進而完善房地產行業(yè)會計規(guī)范體系，提高會計信息質量，為房地產行業(yè)的健康，有序發(fā)展提供有利條件。
三、結論
綜上所述，我國房地產行業(yè)的會計信息質量存在大量問題，使房地產行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展狀況不能夠真實、透明化，并且影響到房地產企業(yè)在市場上的信譽度，造成房地產企業(yè)市場競爭力的下降，同時也會危及到整個房地產行業(yè)的發(fā)展。因此提高房地產行業(yè)會計信息質量，使房地產行業(yè)的會計部門能夠正常發(fā)揮其在房地產行業(yè)的真正價值，并建立健全的房地產行業(yè)法規(guī)制度和監(jiān)管制度，確保房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展勢在必行。另外，在未來的發(fā)展中，房地產行業(yè)會計信息問題會依然出現(xiàn)，需要不斷的發(fā)現(xiàn)并及時的解決，確保房地產會計信息質量的提高。
參考文獻：
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目前我國的地產市場發(fā)展速度非常快，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內魚龍混雜，在對房地產行業(yè)財務報表的審計過程中發(fā)現(xiàn)的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業(yè)的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業(yè)的特點
房地產行業(yè)是多項目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務、裝飾、材料供應、商業(yè)等。房地產行業(yè)從事的不是建筑活動，而是經(jīng)濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規(guī)劃設計、建設實施、銷售及后期物業(yè)管理的整個過程。它的主要經(jīng)營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業(yè)的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發(fā)商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據(jù)調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發(fā)企業(yè)的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點導致了房地產行業(yè)財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業(yè)審計常出現(xiàn)的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業(yè)開發(fā)成本的確認存在著風險。房地產行業(yè)的開發(fā)成本構成主要包括：土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、建安工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費、開發(fā)間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發(fā)成本中，土地價款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協(xié)議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經(jīng)常會碰到幾個開發(fā)項目共用一塊土地和一次征地分期開發(fā)的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業(yè)收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續(xù)但尚未開具發(fā)票或結算賬單、開具發(fā)票單未辦理產權移交手續(xù)的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據(jù)目前的相關制度和規(guī)定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業(yè)利用這一規(guī)定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業(yè)審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規(guī)定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒有發(fā)票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發(fā)企業(yè)的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發(fā)完成轉入銷售環(huán)節(jié)前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發(fā)項目開工數(shù)量、在建項目數(shù)量和結轉開發(fā)產品數(shù)量及相關的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因為完工的產品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業(yè)近三年總共開發(fā)房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業(yè)財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發(fā)企業(yè)方面，由于經(jīng)營機制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴格、財務核實不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應查未查、監(jiān)管工作不到位導致應管未管，給房地產企業(yè)提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優(yōu)惠政策吸引外地客商開發(fā)投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業(yè)應交稅金審計的風險。
隨著房地產業(yè)的社會需求增大，及其在國家產業(yè)結構中的位置日漸突出，房地產行業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。但由于部分房地產企業(yè)納稅人納稅意識不高，財務管理混亂等原因，房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴重，如何加強房地產稅收征管，抑制房地產業(yè)投機行為，規(guī)范房地產市場，實現(xiàn)國家稅收的宏觀調控，已經(jīng)成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點。
目前房地產企業(yè)存在的稅收問題大致可以歸結為兩類：一類是由于企業(yè)財務人員自身業(yè)務素質不高，對房地產開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉，對會計制度與稅法差異理解有誤，導致亂用會計科目，不計或少計收入，隨意結轉成本費用情況普遍，比如對物業(yè)費、收視費、綠化費等代收款項不按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。另一類是不少房地產企業(yè)存在有意隱瞞利潤逃避稅收的現(xiàn)象。比如有些房地產開發(fā)企業(yè)通過與建筑安裝企業(yè)相互勾結做假虛增成本，多計成本偷逃稅款。房地產開發(fā)商通過開具建安發(fā)票，用支付營業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個人）所得稅的代價，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。再如，房地產企業(yè)利用項目開發(fā)前期投入資金大、周期長，收益主要集中在開發(fā)中后期的特點，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來賬，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就此流失。
由于房地產行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產行業(yè)稅收基礎管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務人員管理的不銜接。如房地產企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。房地產開發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：施工企業(yè)結算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本；房地產公司不開具銷售不動產發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關情況時，難以確認收入，從而影響稅款征收；房地產公司與施工企業(yè)大量使用白條結算，混淆納稅義務時間，少申報收入。第三，社會綜合治稅協(xié)調乏力。房地產稅收的征管，需要房管、土地、規(guī)劃等諸多部門協(xié)助配合。但在實際征管工作中，由于涉及部門眾多，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，各部門管理程序不同，很難形成合力。目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時有效解決。難以實現(xiàn)房地產行業(yè)稅源的源泉控制。
針對以上房地產行業(yè)稅收征管中存在的問題，應采取以下措施，提前介入房地產業(yè)稅收管理，減少房地產業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產行業(yè)稅收管理過程中的相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業(yè)的納稅意識，營造房地產行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。其次應從以下幾個方面來入手：一是加強日常稅收輔導。針對當前房地產行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務人員要經(jīng)常深入房地產企業(yè)做好納稅輔導工作，如幫助企業(yè)建立完整的財務核算體系，幫助企業(yè)審查其實現(xiàn)收入是否結轉以及納稅申報是否正確等。二是加強發(fā)票管理工作，把房地產企業(yè)向用戶收取訂金、預售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產企業(yè)發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴格進行處罰。三是建立房地產開發(fā)項目稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，加強對房地產開發(fā)企業(yè)稅源信息的監(jiān)控。按規(guī)定向納稅人收集房地產開發(fā)的相關資料，包括承受土地使用權批文、計委立項審批計劃、建設項目施工許可證、建設項目竣工驗收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷售合同清單等資料。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產業(yè)涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產行業(yè)稅收征管工作與稅務人員的業(yè)務素質、執(zhí)法水平也有著密不可分的關系。因此，在對房地產行業(yè)稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務人員對房地產行業(yè)相關稅收政策的學習，要有針對的開展房地產行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產行業(yè)相關的政策法規(guī)，熟悉房地產企業(yè)的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發(fā)交易的全過程，能夠掌握房地產行業(yè)的會計核算方式，進行納稅調整和查賬檢查工作，適應復雜的房地產稅收征管工作。
房地產作為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，與人們生活息息相關，它的發(fā)展狀況影響著社會眾多方面。所以，保證房地產經(jīng)濟健康發(fā)展意義重大，但是，如今伴隨房地產行業(yè)的快速發(fā)展，許多問題也產生了，這些問題如若沒有得到重視和迅速解決，將會阻礙房地產經(jīng)濟的進一步發(fā)展，從而影響國名經(jīng)濟的健康正常發(fā)展，打破人們的平靜的生活。
一、房地產經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀
1.房地產經(jīng)濟持續(xù)增長，促進國民經(jīng)濟繁榮。近幾年，房地產經(jīng)濟繁榮發(fā)展，在國民經(jīng)濟中一直發(fā)揮著支撐性作用，為促進我國經(jīng)濟快速發(fā)展起著重要意義。房地產行業(yè)涉及面廣、相關性強，房地產繁榮發(fā)展也帶動了許多其他行業(yè)的快速發(fā)展。房地產以建筑為主，每個建筑物的構建都少不了建筑材料，都需要裝修，配置電器等，于是，房地產行業(yè)的發(fā)展也就帶動了建筑材料、裝修、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展。所以，房地產經(jīng)濟的持續(xù)增長，不僅直接推動國民經(jīng)濟的發(fā)展，也間接促進我國經(jīng)濟的繁榮。
2.房地產與人們生活息息相關。居住問題是人們的基本需求，房地產與人們生活息息相關。隨著城市化的進程不斷加快，城市人口膨脹，住房問題成為人們關注的焦點。房地產的繁榮發(fā)展，為人們提供了高水平、高質量的居住條件。劇增人口的居住需求，也積極推動了房地產行業(yè)的發(fā)展擴大。人們的生活離不開房地產行業(yè)，房地產行業(yè)為人們高質量的生活提供前提和基礎。
3.呈現(xiàn)市場發(fā)展不健全局面。我國房地產近期發(fā)展快速，但是快速發(fā)展也導致了房地產出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，市場發(fā)展不健全。房地產繁榮的現(xiàn)象使得大量的企業(yè)轉戰(zhàn)房地產，巨額的資金涌入房地產行業(yè)，房屋建筑如雨后春筍般出現(xiàn)在各個城市大地表面，房地產經(jīng)濟呈現(xiàn)表面繁榮的現(xiàn)象，但實際上已經(jīng)弊病無數(shù)，如此長期下去，房地產將面臨巨大浩劫。
4.房價居高不下。有限的土地資源與無數(shù)涌入的房地產商不協(xié)調，土地也在哄搶中價格飆漲。房產的成本提高，以及房地產商期望高額的利潤，使房價一路飆升，而且長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，居高不下。高昂的房價給人們的生活帶來巨大的壓力，很多人都無法負擔起現(xiàn)如今的房價。房地產行業(yè)的繁榮使人們的生活質量和水平?jīng)]有得到提高，反而使少數(shù)人的基本生存沒有了保障。
二、房地產未來發(fā)展趨勢
1.房地產市場趨向健全。房地產行業(yè)的泡沫現(xiàn)象，市場不健全，使房地產經(jīng)濟發(fā)展到了瓶頸的階段，房地產陷入了困頓的狀態(tài)。針對房地產市場出現(xiàn)的這些問題，市場這只“無形的手”的調節(jié)作用將會在未來的發(fā)展過程中顯現(xiàn)出來。國家為了保障人們的住房需求和提高人們的生活質量和水平，也將會運用宏觀調控手段，對我國房地產經(jīng)濟進行政策干預，完善房地產市場，保證房地產經(jīng)濟健康發(fā)展，發(fā)揮促進國民經(jīng)濟發(fā)展的作用。所以，在市場和國家雙方面的調節(jié)下，我國房地產市場發(fā)展將日趨成熟。
2.房價將得到合理調整。在過去的很長一段時間中，房價漲幅完全出乎人們的意料，房價遠遠超出人們的支付能力。這樣的漲幅不僅不利于人們生活條件的滿足，也有害于經(jīng)濟的健康發(fā)展。但是，隨著政府出臺的政策的實施，國民經(jīng)濟的整體發(fā)展趨向，我們可以看出房價在不久的將來會日趨穩(wěn)定，并保持在人們支付能力之內。房地產經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟的支柱性產業(yè)，它能夠促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時，它也受國民經(jīng)濟整體發(fā)展規(guī)律的影響。因此，在國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長發(fā)展的背景下，房價也會得到調整，并且保持穩(wěn)定。
3.保障低收入群體的住房需求。我國政府秉持以人為本的觀念，滿足人們的需求是黨和國家不懈的追求。未來一段時間，在國家政策的引導下，房地產行業(yè)的主要目標將是保障低收入群體的居住環(huán)境。房地產經(jīng)濟發(fā)展要求不斷擴大市場，出于進一步發(fā)展的目的，房地產商也會努力將低收入群體納入消費對象群體中，根據(jù)低收入群體的實際經(jīng)濟狀況和對住房的條件的要求，打造低收入群體能夠支付起且滿足他們需求的住房，從而保障了低收入群體的居住條件。
4.國家政策保障房地產經(jīng)濟健康發(fā)展。對于房地產經(jīng)濟現(xiàn)階段存在的許多弊病，國家將會提出相對應的解決方法策略，并且出臺一系列政策，促進房地產經(jīng)濟良性的發(fā)展。第一，對于不良房地產商惡性囤積土地的行為，進行打擊和限制，避免出現(xiàn)坐地起價的現(xiàn)象。第二，協(xié)調房產的供需關系，改革房地產稅制，一定程度上限制從事房產行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，建立有條不紊的房地產市場，促進房地產經(jīng)濟健康有序的發(fā)展繁榮。
三、結語
房地產行業(yè)一直以來是我國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性行業(yè)，對我國公民經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義。房地產經(jīng)濟的繁榮與衰弱都會影響著我國經(jīng)濟發(fā)展的速度和狀態(tài)，也會改變人們的生活質量?，F(xiàn)階段房地產經(jīng)濟發(fā)展隨到了瓶頸階段，整個行業(yè)充斥著亟待解決的各種問題，但是，房地產經(jīng)濟是金融一部分，它受市場的調控，“無形的手”會使未來我國的房產行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定良性發(fā)展。另外，政府也推行一系列政策保障房地產行業(yè)發(fā)展繁榮?？偠灾?，我國房地產未來發(fā)展前景就會是一片光明。
參考文獻：
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