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時(shí)間：2024-04-16 16:05:03
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【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；稅法；差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會(huì)對(duì)很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有著一定的拉動(dòng)性作用，同時(shí)也于一定程度上影響到國(guó)家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會(huì)計(jì)核算與稅法核算上的差異對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進(jìn)性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法核算所存在的差異
（一）會(huì)計(jì)與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會(huì)計(jì)核算與營(yíng)業(yè)稅間的差異。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營(yíng)業(yè)稅。但是，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營(yíng)業(yè)稅的繳納、計(jì)量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會(huì)計(jì)賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對(duì)于該類情況同樣應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加費(fèi)用，但是卻無法得到確認(rèn)。2.會(huì)計(jì)核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進(jìn)行計(jì)算。而應(yīng)納稅所得額是按照會(huì)計(jì)核算中的利潤(rùn)總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會(huì)計(jì)的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對(duì)對(duì)應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報(bào)處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤(rùn)率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會(huì)計(jì)核算上的毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤(rùn)=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤(rùn)率=2000*10%=200萬元會(huì)計(jì)核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會(huì)計(jì)核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會(huì)計(jì)核算下的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上存有兩種計(jì)量方法，一是成本法計(jì)量，一是公允價(jià)值模式法。不同的計(jì)量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會(huì)計(jì)核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對(duì)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中，我國(guó)的稅法中對(duì)投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，所形成的可抵扣性的暫時(shí)差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時(shí)的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：對(duì)于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時(shí)性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時(shí)才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購(gòu)入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購(gòu)買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購(gòu)買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。2.公允價(jià)值模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時(shí)，會(huì)計(jì)核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價(jià)值的變動(dòng)。在會(huì)計(jì)核算時(shí)予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時(shí)所形成的變動(dòng)損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對(duì)于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對(duì)預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會(huì)計(jì)與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理為了同時(shí)滿足會(huì)計(jì)法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員在對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行處理時(shí)，可在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而在實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對(duì)該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時(shí)，將此類稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)稅費(fèi)名稱”，并在報(bào)表中加以說明。這種會(huì)計(jì)處理方法既符合了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時(shí)考慮到了報(bào)表的需求。
（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異計(jì)入到當(dāng)期損益，并計(jì)入到應(yīng)納稅所得額中，對(duì)可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會(huì)計(jì)核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語(yǔ)
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)模式的原因，致使其在以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對(duì)性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M(jìn)行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]楊青.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅收差異分析[J].注冊(cè)稅務(wù)師.2012(11).
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性
1.開發(fā)周期長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項(xiàng)、征地拆遷、勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建招標(biāo)、施工建設(shè)，到正式驗(yàn)收直至銷售移交、售后服務(wù)，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則幾年，前后十幾道環(huán)節(jié)，需要同規(guī)劃局、土地局、設(shè)計(jì)院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等打交道，其間還需要不同的工種協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。各生產(chǎn)步驟之間并無明確的時(shí)間或地點(diǎn)界限，因此在會(huì)計(jì)核算上，不需要也不可能計(jì)算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)。
2.開發(fā)投入大，風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)輒需要幾百萬、上千萬甚至上億元的資金。開發(fā)過程中可能出現(xiàn)種種風(fēng)險(xiǎn)：由于市政規(guī)劃調(diào)整、地價(jià)變化導(dǎo)致土地風(fēng)險(xiǎn)；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策變化導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)；由于設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量問題導(dǎo)致成本加大風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)，要求在會(huì)計(jì)工作上做好謀劃，精打細(xì)算，以配合項(xiàng)目開發(fā)成功。
3.從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價(jià)值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，收入的確認(rèn)同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，信息披露容易不足，若運(yùn)用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，則可能誤導(dǎo)投資者。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)沒有獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，卻沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專門獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。而“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則只對(duì)各企業(yè)出租的房地產(chǎn)作出了相應(yīng)的會(huì)計(jì)規(guī)定，雖然帶有普遍性，但在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中既不占主要地位，占的比重也不大。何況“投資性房地產(chǎn)”也存在著不盡如人意之處。如準(zhǔn)則將“資本增值”僅限于土地使用權(quán)上，這是頗令人費(fèi)解的。有些開發(fā)商囤積土地，并不進(jìn)行房屋建造，而是待價(jià)而沽，以轉(zhuǎn)賣土地牟利，這本是比炒賣房產(chǎn)更不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的投機(jī)行為，準(zhǔn)則卻把“投資性”界定于此，也是使人質(zhì)疑的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售，由于其開發(fā)的房地產(chǎn)商品周期長(zhǎng)，耗資大，房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售時(shí)，企業(yè)僅僅與購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同，商品房還沒有完成建造，不能同時(shí)滿足收入確認(rèn)的條件。同時(shí)，新準(zhǔn)則對(duì)不同房地產(chǎn)類型進(jìn)行明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。
3.借款費(fèi)用資本化不規(guī)范。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，投資回收期長(zhǎng)，資金投入相對(duì)集中，通常會(huì)利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍，但規(guī)定借款費(fèi)用同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始這4個(gè)條件時(shí)，才能予以資本化。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難準(zhǔn)確確定借款費(fèi)用資本化的條件，即使能確定，房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期未開發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用也不能再資本化，若將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，將會(huì)在很大程度上影響當(dāng)期利潤(rùn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)并不能真實(shí)的反映企業(yè)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出的特殊性，在其會(huì)計(jì)報(bào)表中就表現(xiàn)為業(yè)績(jī)的大幅度波動(dòng)。如果只是憑類似于凈利潤(rùn)的指標(biāo)來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的話就可能誤導(dǎo)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的使用者，擁有負(fù)的凈利潤(rùn)的企業(yè)有可能其經(jīng)營(yíng)狀況良好，其在建工程數(shù)量可能很大，開發(fā)商品的預(yù)售情況也可能很好，其盈利能力可能很強(qiáng)，相反，盈利的房地產(chǎn)企業(yè)也可能是危機(jī)四伏：大筆的銀行借款即將到期卻無法償還，政府對(duì)原來的市政規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整帶來的地價(jià)變化的風(fēng)險(xiǎn)、由于施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的工程賠償?shù)取Ｋ?，現(xiàn)行的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)并不能夠全面、客觀的反映房地產(chǎn)企業(yè)的綜合業(yè)績(jī)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)時(shí)，除了分析相關(guān)的指標(biāo)之外，還應(yīng)該仔細(xì)分析企業(yè)的現(xiàn)金流量、資質(zhì)信譽(yù)以及資產(chǎn)質(zhì)量等，同時(shí)，報(bào)表以外的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
1.制定一個(gè)專門的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。既然新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有針對(duì)保險(xiǎn)業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就說明企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是允許存在行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的。另一方面，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性及其核算內(nèi)容的特殊性，從房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的角度，制定一個(gè)專門的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是必要的。此外，就現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定來說，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)規(guī)范為：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。其實(shí)尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現(xiàn)這項(xiàng)資產(chǎn)的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產(chǎn)的單一性質(zhì)了，又何來投資呢?反觀原房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，本有出租房地產(chǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)定，不如參照一下，將“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”改為“出租房地產(chǎn)準(zhǔn)則”更為合適。
2.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算。正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)4個(gè)環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不論是否收取了款項(xiàng)，均不符合收入確認(rèn)條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，所收到預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計(jì)量時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購(gòu)房者后，再?gòu)念A(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，必須判斷其真正的交易實(shí)質(zhì)，如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷售。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
1.缺乏明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算具有核算期限長(zhǎng)、核算業(yè)務(wù)種類多、核算涉及金額大以及核算內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)，以上特點(diǎn)極易導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，從而，造成企業(yè)成本和費(fèi)用計(jì)算不準(zhǔn)確，實(shí)際費(fèi)用支出與預(yù)計(jì)費(fèi)用支出差距比較大；另一方面，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息缺乏全面性，會(huì)計(jì)核算各項(xiàng)程序不規(guī)范，內(nèi)部存在違規(guī)操作等行為，也將導(dǎo)致企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，進(jìn)而，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表無法充分的反映出企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效結(jié)果。
2.缺乏完善的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制
風(fēng)險(xiǎn)伴隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而來，每一個(gè)具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的組織均存在著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要具有資本運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)均在不同程度上制約著企業(yè)的發(fā)展與壯大。其風(fēng)險(xiǎn)之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企業(yè)缺乏完善的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖建立起完善的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制，但其得不到全面的落實(shí)，以至于有效的機(jī)制流于形式，無法充分體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。
3.缺乏規(guī)范的費(fèi)用資本化制度
房地產(chǎn)企業(yè)投資金額較大且資本運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，極易出現(xiàn)資金不足現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)一旦形成資金不足現(xiàn)象將導(dǎo)致各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難以順利有序開展。該情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)費(fèi)用資本化制度，結(jié)合企業(yè)債務(wù)資本狀況進(jìn)行籌集資金，就我國(guó)現(xiàn)行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其土地中涵蓋的借款未用不能夠滿足資本化的需求，因此，無法順利運(yùn)用費(fèi)用資本化進(jìn)行籌集資金，一定程度上限制了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
1.完善各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度
完善的各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度作為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略性決策制定的基礎(chǔ)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的影響。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加快各項(xiàng)核算制度的建設(shè)步伐，一方面，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r和各種需求特點(diǎn)，明確各會(huì)計(jì)人員的職責(zé)，制定健全的會(huì)計(jì)核算規(guī)劃，不斷調(diào)整會(huì)計(jì)核算程序和方法，切實(shí)將各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度落實(shí)到位；另一方面，相關(guān)部門應(yīng)不斷健全相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)，定期對(duì)會(huì)計(jì)核算人員進(jìn)行會(huì)計(jì)相關(guān)技能和道德覺悟素養(yǎng)教育，構(gòu)建高素質(zhì)、高質(zhì)量的會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍，從而，充分調(diào)動(dòng)出各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度應(yīng)有的價(jià)值。
2.加大會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加大會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度實(shí)質(zhì)上為提高信息披露質(zhì)量。因此，這就需要不斷拓展房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容，打破以往局限于信貸情況披露的不良現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備量披露、現(xiàn)金流量披露以及質(zhì)量保證金披露。即披露土地儲(chǔ)備量有助于把握企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r；披露現(xiàn)金流量有助于增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)的有效性；披露企業(yè)質(zhì)量保證金有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的有效方法
稅務(wù)與企業(yè)會(huì)計(jì)工作相輔相成、彼此影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過完善和創(chuàng)新稅務(wù)處理方法有利于提升經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要具有四種稅務(wù)處理方法，包括計(jì)提資產(chǎn)減值、成本核算、收入核算、二級(jí)及以下科目設(shè)置，其中，以前兩種稅務(wù)處理方法最為常用，具體表現(xiàn)在以下方面：
1.計(jì)提資產(chǎn)減值
計(jì)提資產(chǎn)減值是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中不可或缺的一部分。目前，針對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)減值問題，常采用賬齡分析法按應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款期末余額計(jì)取。同時(shí)，建立健全的售房款回收制度，該制度實(shí)施過程中，應(yīng)定期對(duì)職工的工作績(jī)效狀況進(jìn)行考核，切實(shí)保障各項(xiàng)工作的高效性，盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)壞賬、呆賬現(xiàn)象。
2.成本核算
房地產(chǎn)企業(yè)為保證稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性，應(yīng)針對(duì)于不同項(xiàng)目、不同開發(fā)批次開展成本核算工作，企業(yè)依據(jù)科學(xué)合理的方法，分別對(duì)土地征用費(fèi)、工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等多種費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，并在此基礎(chǔ)之上，進(jìn)行稅務(wù)處理。
四、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的措施
一方面是崗位設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)職員的相關(guān)知識(shí)學(xué)習(xí)，使其能夠重視起稅務(wù)管理工作，確保每位稅務(wù)職員均熟知有關(guān)稅收法律法規(guī)政策，從而，依據(jù)其政策法律法規(guī)處理開展稅務(wù)管理。同時(shí)，企業(yè)設(shè)立專門的稅務(wù)管理崗位，在財(cái)務(wù)總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，組建專業(yè)、自身的財(cái)務(wù)人員承擔(dān)稅務(wù)管理工作，確保企業(yè)能夠積極的交納各項(xiàng)稅款；另一方面是企業(yè)與稅務(wù)部門建立起良好的工作關(guān)系。加強(qiáng)本企業(yè)員工與稅收人員之間的溝通與交流，使其相互理解，同心協(xié)力做好稅務(wù)管理工作。
股利和薪酬分配上加強(qiáng)稅收管理分析。股利和薪酬是提高房地產(chǎn)員工整體福利的兩大有效手段，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)股利和薪酬分配將有助于充分調(diào)動(dòng)相關(guān)職員的工作積極性與自主性。股利分配方式。我國(guó)政府部門為推進(jìn)資本市場(chǎng)的飛速發(fā)展，逐漸放寬對(duì)個(gè)人投資者出售上市公司股票獲得的資本利得征稅，但其上市公司下個(gè)人股東的現(xiàn)金股利仍需繳納股利，這種情形下，上市公司股東為了實(shí)現(xiàn)自身利潤(rùn)最大化，紛紛致力于使用股票回購(gòu)政策。
薪酬分配方式上加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理分析。與其他企業(yè)不同的是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金均注入在房屋上，一旦房屋在短時(shí)間內(nèi)銷售不去，勢(shì)必將導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)難以順利有序開展，員工的附加福利也無法按期發(fā)放，此行為將很大程度上降低企業(yè)職工的工作積極性與自主性。因此，這就需要我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將閑置房屋賦予企業(yè)員工居住權(quán)，并對(duì)其職工降低房屋價(jià)格，積極鼓勵(lì)更多的職工進(jìn)行購(gòu)房，以此，不僅緩解了員工附加福利發(fā)放難的問題，也一定程序上刺激了資金的回收，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的收入。
加強(qiáng)稅務(wù)對(duì)比分析。企業(yè)稅務(wù)管理過程中，有很多涉稅問題存在多種納稅選擇，如何結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各種可行的備選方案進(jìn)行選擇，最有效也最常用的方法就是多進(jìn)行稅務(wù)對(duì)比分析。根據(jù)前文描述，涉稅分析應(yīng)當(dāng)按照前文所述的“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)，三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，四個(gè)原則，五個(gè)注意事項(xiàng)”的要求來進(jìn)行，在稅務(wù)對(duì)比分析中也同樣如此。
在進(jìn)行稅務(wù)對(duì)比分析時(shí)，還要額外注意以下三個(gè)方面：（1）對(duì)比方案的擬定，既要緊密結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，又要具備一定的針對(duì)性，使得分析方案既切合實(shí)際，又具備可操作性，又能夠解決問題；還要考慮前瞻性和可拓展性，適當(dāng)設(shè)置好分析的寬度和緯度。根據(jù)不同的分析目的，可以設(shè)置成兩方案對(duì)比分析、多方案對(duì)比分析、系列方案對(duì)比分析等多種對(duì)比方式；（2）在建模分析過程中，應(yīng)準(zhǔn)確考慮對(duì)分析變量或常量的數(shù)據(jù)賦值，必要的時(shí)候需要征求企業(yè)管理層或?qū)＜覉F(tuán)隊(duì)的意見后，確定相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)值。一個(gè)分析模型是否符合企業(yè)管理實(shí)際，往往與各假設(shè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、假設(shè)前提設(shè)置的合理性等休戚相關(guān)；（3）對(duì)比分析結(jié)束時(shí)一定要出具傾向性結(jié)論，并提供相關(guān)管理建議，將復(fù)雜的定量分析回歸到簡(jiǎn)潔明了并具備普遍性規(guī)律的定性分析上來。具體的對(duì)比分析方法可以適當(dāng)參考本文的相關(guān)案例分析。
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進(jìn)入新時(shí)期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了大發(fā)展時(shí)期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機(jī)。但是，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長(zhǎng)，使企業(yè)的會(huì)計(jì)核算面臨比較大的問題。如果會(huì)計(jì)核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項(xiàng)目的資金使用造成影響，同時(shí)有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
現(xiàn)代企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報(bào)賬等過程，同時(shí)也新加入了會(huì)計(jì)核算之前和核算過程之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。而從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在這幾個(gè)方面：
(一)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在的最突出的一個(gè)問題就是其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)科目也比較桓鑾。目前，我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融、石油、銀行等各個(gè)行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會(huì)計(jì)科目，但是卻沒有設(shè)置針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會(huì)計(jì)科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來設(shè)置會(huì)計(jì)科目，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本費(fèi)用項(xiàng)目包括土地征用及差錢補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等內(nèi)容。工程的費(fèi)用項(xiàng)目繁多且涉及的會(huì)計(jì)內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費(fèi)用就包括工程管理費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、營(yíng)銷設(shè)置建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)、行政管理費(fèi)等內(nèi)容。開發(fā)間接費(fèi)用核算與工程項(xiàng)目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費(fèi)用項(xiàng)目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用支出，在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的屬性進(jìn)行明確，有時(shí)造成在對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用成本進(jìn)行核算時(shí)找不到項(xiàng)目費(fèi)用的出處。會(huì)計(jì)科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期都比較長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)要分成好幾個(gè)階段，項(xiàng)目要通過驗(yàn)收到竣工結(jié)算的時(shí)間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無疑極大地增加了會(huì)計(jì)核算人員的工作量，使得工作人員進(jìn)行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時(shí)間大大增加。
(二)缺乏真實(shí)、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息披露
現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確、真實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。不僅需要面對(duì)土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在如此高風(fēng)險(xiǎn)下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險(xiǎn)披露。但是，從目前我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的發(fā)展?fàn)顩r來看，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì)計(jì)體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露得不到強(qiáng)有力的制度保障，不能真實(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的主要載體是企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要包括了企業(yè)的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動(dòng)情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。這主要是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財(cái)務(wù)報(bào)告中對(duì)一些項(xiàng)目的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的失真對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，虛假的會(huì)計(jì)信息不能反映企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因?yàn)橥话l(fā)的事故、金融風(fēng)險(xiǎn)等狀況而陷入危機(jī)。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)核算復(fù)雜
目前，我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來，讓后再向外售賣，加之不少購(gòu)買者都是采用分期付款來購(gòu)房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進(jìn)行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進(jìn)行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認(rèn)不太一樣。第一種銷售收入的確認(rèn)比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長(zhǎng)、投資大，商品的價(jià)值大等特點(diǎn)，這使得其商品的銷售收入一般通過預(yù)售以及分期付款等方式來進(jìn)行確認(rèn)，這種確認(rèn)方式時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認(rèn)比較簡(jiǎn)單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來進(jìn)行收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益回收時(shí)間長(zhǎng)。此外，由于目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒有一個(gè)定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機(jī)取巧的方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問題。例如通過財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表作假等方式來誤導(dǎo)使用者等。
二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的對(duì)策
(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級(jí)科目
改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)科目來著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的會(huì)計(jì)科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨(dú)立核算，那項(xiàng)目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費(fèi)用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算的流程，節(jié)省會(huì)計(jì)人員的工作時(shí)間，提高會(huì)計(jì)核算的效率。而在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項(xiàng)目需要來建立必要的臺(tái)賬，主要包括銷售臺(tái)賬、合同管理臺(tái)賬、物業(yè)管理臺(tái)賬、工程付款臺(tái)賬、所得稅管理臺(tái)賬等，并且對(duì)不同的會(huì)計(jì)核算對(duì)象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項(xiàng)目的成本費(fèi)用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實(shí)、準(zhǔn)確。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對(duì)各類企業(yè)信息進(jìn)行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對(duì)及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個(gè)方面來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露：一是加強(qiáng)對(duì)土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中要對(duì)土地成本以及土地的儲(chǔ)備量等信息進(jìn)行專門的披露注釋。二是項(xiàng)目全過程的資金信息披露。要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的信息進(jìn)行過披露，包括項(xiàng)目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息進(jìn)行披露也是必要的，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)反饋、媒體組織、國(guó)家監(jiān)管部門等渠道來獲取相關(guān)的信息。
(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)
對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入了解的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售的收入的范圍進(jìn)行確認(rèn)是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩方面來予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時(shí)還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的收入是堅(jiān)決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗(yàn)收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對(duì)銷售收入進(jìn)行確認(rèn)。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題的研究已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中一個(gè)非常重要的組成部分。而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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[2]李曉鳳.試論強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體措施[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2012(01)
房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè),它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者,又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。新準(zhǔn)則中新增了涉及房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范,適時(shí)分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn),并結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn),改進(jìn)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算方法,有助于更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問題
由于房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品具有單件性,單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高,同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外,還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施,經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容十分復(fù)雜,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求使得其會(huì)計(jì)核算具有一定特殊性。目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下問題:
(一)影響房地產(chǎn)企業(yè)的具體準(zhǔn)則
新準(zhǔn)則體系中涉及房地產(chǎn)核算及處理的準(zhǔn)則有:《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)――資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)――租賃》,這些準(zhǔn)則分別規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計(jì)提、收入確認(rèn)、租賃業(yè)務(wù)等。與房地產(chǎn)直接相關(guān)、對(duì)其產(chǎn)生重大影響的主要是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)――建造合同》,前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范,后者強(qiáng)調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。其中第3號(hào)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范,并引入了公允價(jià)值模式;第15號(hào)準(zhǔn)則主要規(guī)范企業(yè)代建的房地產(chǎn),是規(guī)范企業(yè)建造合同的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息披露的準(zhǔn)則,兩者均給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大影響。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)滿足下列條件才能確認(rèn)收入:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;收入的金額能夠可靠地計(jì)量;相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售,由于其開發(fā)的房地產(chǎn)商品周期長(zhǎng),耗資大,房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售時(shí),企業(yè)僅僅與購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同,商品房還沒有完成建造,不能同時(shí)滿足收入確認(rèn)的條件。同時(shí),新準(zhǔn)則對(duì)不同房地產(chǎn)類型進(jìn)行明細(xì)劃分,要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn),在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。
(三)借款費(fèi)用資本化不規(guī)范
由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),投資回收期長(zhǎng),資金投入相對(duì)集中,通常會(huì)利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍,但規(guī)定借款費(fèi)用同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始這4個(gè)條件時(shí),才能予以資本化。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,很難準(zhǔn)確確定借款費(fèi)用資本化的條件,即使能確定,房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期未開發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用也不能再資本化,若將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用,將會(huì)在很大程度上影響當(dāng)期利潤(rùn)。
(四)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)用核算不合理
當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)進(jìn)行處理時(shí),一般在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí),借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目;期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí),借記“本年利潤(rùn)”科目,貸記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,可見,房地產(chǎn)企業(yè)一般未充分考慮收入與費(fèi)用的配比。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)不配比
房地產(chǎn)企業(yè)一般采用簡(jiǎn)單的平均成本法,但由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng),其成本載體是整個(gè)建設(shè)工程,而銷售則是按樓層或戶型為單位,且樓層、朝向、結(jié)構(gòu)不同的樓房,其售價(jià)相差較大,使得企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)前期發(fā)生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本與售價(jià)不配比,經(jīng)營(yíng)成果不真實(shí)。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
1.明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入,包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn),包括事先與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn),也包括在銷售之前未與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房,舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款,也在“銷售收入”核算范圍內(nèi),但出售自用的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算的行為除外。
2.正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)4個(gè)環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂,從法律意義上講只是一種合約,房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可,商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方,不論是否收取了款項(xiàng),均不符合收入確認(rèn)條件。因此,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前,所收到預(yù)售房地產(chǎn)款,只能作為暫收款、預(yù)收款處理,不能確認(rèn)為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同,并履行了相關(guān)法律手續(xù);房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格;房屋經(jīng)驗(yàn)收后,客戶對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn),買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù);收入的金額能夠可靠計(jì)量時(shí),才能確認(rèn)銷售收入,即只能等到商品房全部完工并交付購(gòu)房者后,再?gòu)念A(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易,必須判斷其真正的交易實(shí)質(zhì),如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷售。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算
為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的借款費(fèi)用與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系,根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則,應(yīng)將其劃歸開發(fā)間接費(fèi)用的范疇,并構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的核算應(yīng)充分考慮配比原則,將未完工的且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象,在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來的收益后,按實(shí)際占用資金計(jì)算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目的成本。各項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=(借款費(fèi)用總額存款利息臨時(shí)投資帶來的收益)×(該工程項(xiàng)目賬面累計(jì)余額該項(xiàng)目預(yù)收款)/Σ(各工程項(xiàng)目賬面累計(jì)余額各項(xiàng)目預(yù)收款),從而將未完工的且成本累計(jì)發(fā)生額大于本項(xiàng)目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項(xiàng)目確定為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象。
(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售中所得的價(jià)款,由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收,不符合收入確認(rèn)條件,所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款,一律不確認(rèn)收入,其款項(xiàng)暫記入“預(yù)收賬款”科目;等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后,方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn),將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。若房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)――預(yù)交營(yíng)業(yè)稅(城建稅、印花稅等)”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目;收入確認(rèn)時(shí),再將該部分收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)出,借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――預(yù)交營(yíng)業(yè)稅”科目,將更能有利于實(shí)現(xiàn)收入和稅費(fèi)的配比,也有利于公允、恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)情況以及對(duì)報(bào)表項(xiàng)目作進(jìn)一步的財(cái)務(wù)分析。
(四)完善房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算
1.房地產(chǎn)成本核算對(duì)象確定的基本原則
一般開發(fā)項(xiàng)目,可按每一獨(dú)立項(xiàng)目為成本核算對(duì)象,也可按每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象;同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同且開工、竣工時(shí)間相近并由同一施工單位施工的群體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象;不同施工單位共同承擔(dān)的同一項(xiàng)施工工程,以該工程項(xiàng)目和各自施工部分為核算對(duì)象;對(duì)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目,可按分期開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)區(qū)域確定成本核算對(duì)象。
2.引入“權(quán)重差異法”
房地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)際工作中引入“權(quán)重差異法”,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)各樓層確定一個(gè)成本權(quán)重,按總成本和可銷售總建筑面積計(jì)算加權(quán)后的平均成本,以銷售樓層的權(quán)重乘以平均成本得出單位面積的銷售成本,有助于在一定程度上解決房地產(chǎn)企業(yè)核算高層建筑時(shí)遇到的收入與成本差異大的問題。
3.引入“計(jì)劃銷售價(jià)格”
當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí),根據(jù)成本、地段、朝向等因素制定銷售價(jià)格,作為成本分配標(biāo)準(zhǔn),有助于銷售收入與成本之間實(shí)現(xiàn)合理配比。如開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)可以采用實(shí)際售價(jià)成本率法,季度前兩個(gè)月按分類明細(xì)賬記載當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù),對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量,待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本,從而用倒擠的方法得出銷售成本;一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用計(jì)劃售價(jià)成本率法,銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn),按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的,可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本,即始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。
主要參考文獻(xiàn):
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性、商品性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，風(fēng)險(xiǎn)大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在一些問題，尚需進(jìn)一步完善。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不科學(xué)
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬。這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。
（二）收入確認(rèn)復(fù)雜
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，如何確認(rèn)商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。
（三）商品成本與售價(jià)不配比
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。而且，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層、朝向或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。
（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性就要求更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策
（一）改進(jìn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身開發(fā)項(xiàng)目的多少、公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進(jìn)行成本的核算，體現(xiàn)直觀、明細(xì)等特征。應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項(xiàng)目，房屋開發(fā)成本（土地、安裝）。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對(duì)于開發(fā)成本的二級(jí)科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級(jí)開發(fā)。開發(fā)成本以單項(xiàng)工程作為成本核算對(duì)象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過財(cái)務(wù)軟件啟用項(xiàng)目管理輔助核算模塊來完成。最后一級(jí)是開發(fā)成本的成本項(xiàng)目，即土地征用及拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等六個(gè)成本項(xiàng)目。在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)核算中，可以按核算對(duì)象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用，作為開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到年末的時(shí)候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。
（二）規(guī)定收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件，是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn):如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。實(shí)務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認(rèn)收入。購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。
（三）規(guī)范銷售收入與成本配比
當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實(shí)際操作中，可采用兩種方法。一是實(shí)際售價(jià)成本率法，即在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。二是計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)?？梢园磫卧O(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。
（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容
一是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露土地儲(chǔ)備量、取得成本及其構(gòu)成等信息。二是增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。建議以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。三是重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。一方面應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。
參考文獻(xiàn)
[1]黃雄文.建筑房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理初探[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè),2009(09).
（一）會(huì)計(jì)與相應(yīng)稅目間存在的差異
1.會(huì)計(jì)核算與營(yíng)業(yè)稅間的差異。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營(yíng)業(yè)稅。但是，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營(yíng)業(yè)稅的繳納、計(jì)量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會(huì)計(jì)賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對(duì)于該類情況同樣應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加費(fèi)用，但是卻無法得到確認(rèn)。
2.會(huì)計(jì)核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進(jìn)行計(jì)算。而應(yīng)納稅所得額是按照會(huì)計(jì)核算中的利潤(rùn)總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會(huì)計(jì)的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對(duì)對(duì)應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報(bào)處理。
例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤(rùn)率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：
會(huì)計(jì)核算上的毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本=0-0=0元
稅法核算下的毛利潤(rùn)=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤(rùn)率=2000*10%=200萬元
會(huì)計(jì)核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元
會(huì)計(jì)核算上的所得稅額=0*30%=0元
稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元
通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會(huì)計(jì)核算下的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整上所存在的差異
在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上存有兩種計(jì)量方法，一是成本法計(jì)量，一是公允價(jià)值模式法。不同的計(jì)量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會(huì)計(jì)核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對(duì)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。
1.成本模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中，我國(guó)的稅法中對(duì)投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，所形成的可抵扣性的暫時(shí)差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時(shí)的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：對(duì)于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時(shí)性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時(shí)才能全部轉(zhuǎn)回。
例如：2010年A企業(yè)購(gòu)入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購(gòu)買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購(gòu)買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄為：
購(gòu)入寫字樓時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)-寫字樓 1000萬元
貸：銀行存款 1000萬元
每月計(jì)提折舊的分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)成本4.08萬元
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 4.08萬元
計(jì)算公式=（1000-20）/20/12=4.08萬元
A企業(yè)確認(rèn)租金收入的分錄為：
借：銀行存款（現(xiàn)今） 5萬元
貸：其他業(yè)務(wù)收入 5萬元
2010年末計(jì)提減值準(zhǔn)備分錄為：
借：資產(chǎn)減值損失 200萬元
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200萬元
假設(shè)只有計(jì)提的減值準(zhǔn)備200萬元形成了暫時(shí)性差異，在投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)的遞延所得稅分錄為：
借：遞延所得稅資產(chǎn) 60萬
貸：所得稅費(fèi)用-遞延所得稅費(fèi) 用 60萬
2.公允價(jià)值模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時(shí)，會(huì)計(jì)核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價(jià)值的變動(dòng)。在會(huì)計(jì)核算時(shí)予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時(shí)所形成的變動(dòng)損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對(duì)于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對(duì)預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會(huì)計(jì)與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理
為了同時(shí)滿足會(huì)計(jì)法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員在對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行處理時(shí)，可在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而在實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對(duì)該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時(shí)，將此類稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)稅費(fèi)名稱”，并在報(bào)表中加以說明。這種會(huì)計(jì)處理方法既符合了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時(shí)考慮到了報(bào)表的需求。
（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及普遍存在的問題
（一）收入過程確認(rèn)復(fù)雜
通常情況下，房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種：事先簽訂建造合同，根據(jù)合同約定進(jìn)行開發(fā)以及自行開發(fā)并銷售。針對(duì)于前者，一般按照建造合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)，這種情況的收入確認(rèn)相對(duì)統(tǒng)一和規(guī)范。而對(duì)于后者而言，由于其自行開發(fā)房地產(chǎn)的耗費(fèi)巨大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)作為一類特殊的商品具有很高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品在銷售過程中通常綜合使用分期付款與預(yù)售等多種復(fù)雜的銷售方式。銷售環(huán)節(jié)的銷售方式多樣性使得準(zhǔn)確判斷商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移就成為了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過程中的一項(xiàng)難點(diǎn)。
（二） 房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)成本與銷售收入難以配比。
1、由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，通常一個(gè)項(xiàng)目從土地開發(fā)到確認(rèn)收入要經(jīng)過2至3年甚至甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。而在較長(zhǎng)的建設(shè)周期過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。這就出現(xiàn)了這樣一個(gè)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，即如果房地產(chǎn)開發(fā)工程沒有完工，即使商品房已經(jīng)全部完成銷售，其預(yù)售價(jià)款也不能確認(rèn)為企業(yè)當(dāng)期收入，這就造成了費(fèi)用與收入相配比者一會(huì)計(jì)上的基本原則在房地產(chǎn)企業(yè)的日常會(huì)計(jì)核算中無法體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的成本核算主題是基于整個(gè)工程項(xiàng)目，但在銷售過程中，由于戶型以及樓層存在差異，商品房的售價(jià)也不盡相同，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的初始階段會(huì)產(chǎn)生大量的費(fèi)用支出，但是收入幾乎為零。這就造成房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比存在巨大的階段性波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法一般是按照當(dāng)期竣工的核算對(duì)象的總成本比上開發(fā)總面積，計(jì)算出單位面積造價(jià)，進(jìn)一步得出該期開發(fā)項(xiàng)目的總成本。這種成本計(jì)算方法本并沒有考慮到樓層、戶型等區(qū)別因素，所以得出的成本指標(biāo)缺乏可靠性與真實(shí)性。以上兩方面原因造成房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前開發(fā)成本與其銷售收入難以進(jìn)行配比。
（三）內(nèi)部控制缺失
缺乏完善的內(nèi)控機(jī)制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)重視程度不夠，相關(guān)內(nèi)控制度也完善，使企業(yè)會(huì)計(jì)制度出現(xiàn)漏洞，核算準(zhǔn)確性不高，缺乏制度保證，不利于企業(yè)的健康發(fā)展，增大企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)完善會(huì)計(jì)核算的辦法與對(duì)策
（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露程度
一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露中應(yīng)該涵蓋對(duì)土地儲(chǔ)備量和成本的披露。由于近年來的土地價(jià)格上漲，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的總成本中，土地成本所占比重越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有土地儲(chǔ)備量與現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的成本狀況共同決定了企業(yè)的未來發(fā)展水平。但是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息使用者往往無法通過企業(yè)土地使用權(quán)總額來判斷土地儲(chǔ)備的情況，因此，增大對(duì)土地儲(chǔ)備量及其成本的披露程度至關(guān)重要。另一方面，要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的披露。資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)等諸多因素造成房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)而言屬于高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，所以其披露的信息應(yīng)該涵蓋企業(yè)的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息。在企業(yè)的報(bào)表中應(yīng)該增加披露風(fēng)險(xiǎn)的信息，例如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)等都應(yīng)該進(jìn)行具體說明。
（二）完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的專門借款與項(xiàng)目總成本之間存在著密切聯(lián)系，所以應(yīng)該將其劃分為間接費(fèi)用范疇。在會(huì)計(jì)上，對(duì)于借款費(fèi)用的核算應(yīng)該遵循配比原則，借款費(fèi)用成本核算的對(duì)象應(yīng)包括成本累計(jì)并沒有超過項(xiàng)目預(yù)收款且還沒有完工的項(xiàng)目。
（三）優(yōu)化會(huì)計(jì)科目設(shè)置
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，綜合考慮業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、電算化水平的因素去設(shè)置本企業(yè)所需的會(huì)計(jì)科目。對(duì)于規(guī)模大，業(yè)務(wù)涉及面廣的企業(yè)可以設(shè)置全面完整的會(huì)計(jì)科目體系。而對(duì)于規(guī)模較小且業(yè)務(wù)單一，電算化水平較低的企業(yè)，則可以在滿足日常會(huì)計(jì)核算的前提下，適當(dāng)刪減一下不常用的會(huì)計(jì)科目以提高會(huì)計(jì)核算效率。與此同時(shí)，財(cái)政部門應(yīng)建立針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的完善的會(huì)計(jì)科目體系，通過統(tǒng)一規(guī)范的科目設(shè)置，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日常財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。
（四）規(guī)范收入確定專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)銷售形式的多樣性造成了房地產(chǎn)企業(yè)收入會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。在實(shí)務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認(rèn)收入。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)作為和百姓日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，其在整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中所發(fā)揮的作用不言而喻。而作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的微觀層面，其會(huì)計(jì)核算方面存在的問題也應(yīng)受到高度重視，只有完善會(huì)計(jì)制度設(shè)計(jì)，將會(huì)計(jì)核算制度與行業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合，完善內(nèi)部控制，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化與有序化，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添新的動(dòng)力。
參考文獻(xiàn)：
[1]周衛(wèi)清.試論房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問題和對(duì)策[J].天津經(jīng)濟(jì)，2008（10）.
前言：
本文試圖從內(nèi)部控制入手，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中運(yùn)用細(xì)節(jié)，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和發(fā)展有一定幫助。
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，內(nèi)部控制主要要素如下：
一、內(nèi)部環(huán)境
1.經(jīng)營(yíng)宗旨；以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為主要業(yè)務(wù)，以提供優(yōu)良產(chǎn)品、創(chuàng)造最好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、維護(hù)全體股東的利益為中心，保持公司資產(chǎn)保值增值。
2.組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)章程，建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制。
二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)包括：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)（投資風(fēng)險(xiǎn)）、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、資金安全風(fēng)險(xiǎn)（籌資風(fēng)險(xiǎn)）、稅收風(fēng)險(xiǎn)。
三、控制活動(dòng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制措施包括：不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營(yíng)分析控制和績(jī)效考評(píng)控制等。
1.不相容職務(wù)分離控制主要有：收款及貨幣資金、采購(gòu)與付款、存貨、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、籌資、成本與費(fèi)用、擔(dān)保、合同、預(yù)算、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。
2.授權(quán)審批控制。（1）一般授權(quán)：預(yù)算控制活動(dòng)、日常經(jīng)費(fèi)支出、職工薪酬支出、集中支付、合同審批、資金籌集、財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)出、利潤(rùn)分配方案、人事管理、信息披露、印鑒申請(qǐng)、計(jì)算機(jī)維護(hù)、其他。
（2）特別授權(quán)：投資事項(xiàng)、擔(dān)保、抵押事項(xiàng)、關(guān)聯(lián)方交易、重大項(xiàng)目改造、立項(xiàng)、招投標(biāo)工作。
（3）臨時(shí)授權(quán)。
3.會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制要求企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，明確會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的處理程序，保證會(huì)計(jì)資料真實(shí)完整。
4.關(guān)鍵控制點(diǎn)。
（1）收款：收款控制流程應(yīng)當(dāng)科學(xué)嚴(yán)密；收入的確認(rèn)條件、款項(xiàng)的定期核對(duì)、與收入有關(guān)的憑證記錄的管理要求等應(yīng)當(dāng)明確。
（2）采購(gòu)與付款：采購(gòu)與驗(yàn)收管理流程及有關(guān)控制措施應(yīng)當(dāng)清晰，對(duì)施工單位選擇、工程合同簽訂、工程驗(yàn)收等應(yīng)當(dāng)有明確規(guī)定；付款方式、程序、審批權(quán)限和與客戶對(duì)賬辦法應(yīng)當(dāng)明確。
（3）存貨及工程項(xiàng)目：項(xiàng)目的立項(xiàng)要經(jīng)過適當(dāng)?shù)姆治龊蜎Q策程序；按照規(guī)定通過招投標(biāo)確定施工方或供應(yīng)方；簽訂規(guī)范的施工合同；應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。
（4）固定資產(chǎn)：決策和審批程序應(yīng)當(dāng)明確；固定資產(chǎn)成本核算、計(jì)提折舊、和減值準(zhǔn)備、處置等會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定。
（5）籌資：建立嚴(yán)格的籌資業(yè)務(wù)授權(quán)審批制度，明確審批人的授權(quán)批準(zhǔn)方式、權(quán)限、程序、責(zé)任及相關(guān)控制措施；建立籌資執(zhí)行環(huán)節(jié)的控制制度，對(duì)籌資合同的訂立與審核、資金的收取等作出明確規(guī)定。
（6）貨幣資金：職責(zé)分工、權(quán)限范圍和審批程序應(yīng)當(dāng)明確，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理；貨幣資金有關(guān)的票據(jù)購(gòu)買、保管、使用、銷毀等應(yīng)當(dāng)有完整的記錄，銀行預(yù)留印鑒和有關(guān)印章的管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格有效。
（7）成本費(fèi)用控制：編制預(yù)算符合實(shí)際，預(yù)算應(yīng)經(jīng)有效審批；費(fèi)用的原始交易記錄應(yīng)當(dāng)完整、準(zhǔn)確、合法；費(fèi)用開支應(yīng)經(jīng)過有效審批；越預(yù)算費(fèi)用應(yīng)經(jīng)合理的審批。
（8）會(huì)計(jì)系統(tǒng)：一般會(huì)計(jì)控制應(yīng)根據(jù)國(guó)家制定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則去執(zhí)行；管理層應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合理使用會(huì)計(jì)科目；管理層應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置崗位職責(zé)并有效劃分系統(tǒng)權(quán)限；管理層應(yīng)設(shè)計(jì)合理的會(huì)計(jì)核算流程。
（9）合同：權(quán)責(zé)分配和職責(zé)分工應(yīng)當(dāng)明確，合同應(yīng)當(dāng)實(shí)行分級(jí)和歸口管理；合同審核應(yīng)當(dāng)建立不同部門會(huì)同審核制度，財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門和合同歸口管理部門應(yīng)對(duì)合同出具審核意見。
（10）預(yù)算控制:預(yù)算編制應(yīng)符合要求，預(yù)算指標(biāo)適當(dāng)細(xì)化；預(yù)算編制和調(diào)整應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)；嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行；預(yù)算考評(píng)措施要得到嚴(yán)格落實(shí)。
5.財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制要求企業(yè)建立財(cái)產(chǎn)日常管理制度和定期清查制度，采取財(cái)產(chǎn)記錄、實(shí)物保管、定期盤點(diǎn)、賬實(shí)核對(duì)等措施，確保財(cái)產(chǎn)安全。企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制未經(jīng)授權(quán)的人員接觸和處置財(cái)產(chǎn)。
6.運(yùn)營(yíng)分析控制要求企業(yè)建立運(yùn)營(yíng)情況分析制度，經(jīng)理層應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用生產(chǎn)、購(gòu)銷、投資、籌資、財(cái)務(wù)等方面的信息，發(fā)現(xiàn)存在的問題，及時(shí)查明原因并加以改進(jìn)。
7.績(jī)效考評(píng)控制要求企業(yè)建立和實(shí)施績(jī)效考評(píng)制度，科學(xué)設(shè)置考核指標(biāo)體系，將考評(píng)結(jié)果作為確定員工薪酬以及職務(wù)晉升、評(píng)優(yōu)、降級(jí)、調(diào)崗、辭退等的依據(jù)。
四、信息與溝通
企業(yè)應(yīng)當(dāng)將內(nèi)部控制相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部各管理級(jí)次、責(zé)任單位、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與外部投資者、債權(quán)人、客戶、供應(yīng)商、中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門等有關(guān)方面之間進(jìn)行溝通和反饋。發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并解決。
五、內(nèi)部監(jiān)督和評(píng)價(jià)
內(nèi)部監(jiān)督和評(píng)價(jià)分為日常監(jiān)督評(píng)價(jià)和專項(xiàng)監(jiān)督評(píng)價(jià)，主要涉及以下內(nèi)容：內(nèi)部控制是否在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上涵蓋了企業(yè)層次的風(fēng)險(xiǎn)和所有重要求的業(yè)務(wù)流程層面的風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制設(shè)計(jì)的方法是否適當(dāng)，內(nèi)部控制建設(shè)的時(shí)間進(jìn)度安排是否科學(xué)、階段性工作要求是否合理；內(nèi)部控制設(shè)計(jì)和運(yùn)行的組織是否有效。
六、會(huì)計(jì)核算的細(xì)節(jié)考慮
（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置細(xì)節(jié)
企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)明細(xì)科目設(shè)置并未明確規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)考慮稅法規(guī)定、社會(huì)效益指標(biāo)、企業(yè)預(yù)算、內(nèi)部管理、企業(yè)業(yè)績(jī)考核的需求。
收入對(duì)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果具有重大影響，少數(shù)企業(yè)根據(jù)自身的需要，利用財(cái)務(wù)人員職業(yè)判斷的差異，控制收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和金額，進(jìn)而達(dá)到粉飾報(bào)表或者隱瞞利潤(rùn)等目的，對(duì)于政府部門的經(jīng)濟(jì)管理及投資者決策造成不利影響。為彌補(bǔ)收入核算的漏洞，提高企業(yè)收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性和一致性，新收入準(zhǔn)則進(jìn)一步明確了收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，減少了財(cái)務(wù)人員職業(yè)判斷偏差的可能性。與原收入準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則主要做了以下修訂：
（一）建立統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型
原有的收入相關(guān)的準(zhǔn)則包含《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)―收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)―建造合同》，兩項(xiàng)準(zhǔn)則的適用邊界不夠清晰，造成部分具體業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)方式比較靈活，影響了財(cái)務(wù)信息的可比性和一致性。新收入準(zhǔn)則建立了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，取消了單獨(dú)的建造合同準(zhǔn)則，降低了具體業(yè)務(wù)中需要職業(yè)判斷的工作難度，有利于相同業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理方式的統(tǒng)一。
新收入準(zhǔn)則將經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)分為控制權(quán)轉(zhuǎn)移“在某一時(shí)段內(nèi)履行”和“在某一時(shí)點(diǎn)履行”兩種情形，其中，符合下列條件之一的可認(rèn)定為“在某一時(shí)段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)：一是客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益；二是客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品；三是企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，并且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。對(duì)于“在某一時(shí)段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入；對(duì)于上述情況之外的業(yè)務(wù)，屬于“在某一時(shí)點(diǎn)履行”的業(yè)務(wù)，在履約的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。
（二）改變收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)
原收入準(zhǔn)則確認(rèn)收入的判斷標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和收益的轉(zhuǎn)移，新收入準(zhǔn)則改為控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，控制權(quán)轉(zhuǎn)移的模式偏向于定性分析，可以縮小人為判斷的空間，得出的判斷結(jié)果一致性較高。但從總體上來看，新收入準(zhǔn)則依然存在一定的財(cái)務(wù)職業(yè)判斷空間。
（三）明確包含多重交易安排的合同處理方式
對(duì)于具有多重交易安排的業(yè)務(wù)，新收入準(zhǔn)則要求首先明確計(jì)量單元，分析交易中包含的多種商品或者勞務(wù)是相對(duì)獨(dú)立的還是不可分割的，需要區(qū)分好履約義務(wù)；其次，對(duì)于相對(duì)獨(dú)立的履約義務(wù)，按各業(yè)務(wù)相對(duì)獨(dú)立的售價(jià)占售價(jià)合計(jì)的比例來分?jǐn)偨灰變r(jià)格，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。
（四）明確特定交易的收入確認(rèn)和計(jì)量原則
新收入準(zhǔn)則對(duì)于某些特定的交易，如可變對(duì)價(jià)、總額法和凈額法、授予知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可等，統(tǒng)一了收入確認(rèn)和計(jì)量的方法，提高了特定業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。
二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的影響
在原收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)為風(fēng)險(xiǎn)和收益的轉(zhuǎn)移，不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)有不同的理解，即使是公司治理比較規(guī)范的大型上市房地產(chǎn)公司，也存在著收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的情況，比如萬科、金地集團(tuán)等，在商品房完工并驗(yàn)收合格時(shí)確認(rèn)收入；而保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等，在商品房實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)收入；此外，首開股份、深深房A等，沒有明確具體的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，上述情況影響了上市房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可比性。
在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)改為將商品房的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶，并且規(guī)定了控制權(quán)的轉(zhuǎn)移分為“在某一時(shí)段內(nèi)履行”和“在某一時(shí)點(diǎn)履行”兩種情形，如何確定控制權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)？如何界定控制權(quán)轉(zhuǎn)移屬于“在某一時(shí)段內(nèi)履行”還是“在某一時(shí)點(diǎn)履行”？成為房地產(chǎn)企業(yè)需要切實(shí)研究的課題，也是監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要予以明確的重要事項(xiàng)。
（一）對(duì)于自行開發(fā)的商品房收入確認(rèn)的影響
如果是現(xiàn)房銷售，屬于“在某一時(shí)點(diǎn)履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在履約的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入；如果是期房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂《商品房預(yù)售合同》，并收到客戶支付的房款（含貸款），客戶取得固定房號(hào)的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)在履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，并且，客戶也可以取得商品房?jī)r(jià)格上漲帶來的經(jīng)濟(jì)利益，因此，筆者認(rèn)為達(dá)到上述條件的期房銷售可以初步認(rèn)定為“在某一時(shí)段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，可以按履約進(jìn)度確認(rèn)收入。2017年9月11日，在香港上市的碧桂園的2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露，由于提前采用《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》和新收入準(zhǔn)則，對(duì)于符合規(guī)定的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，采用按履約進(jìn)度確認(rèn)銷售收入的處理方式，導(dǎo)致2017年上半年銷售收入增加了147.5億元，占當(dāng)期房地產(chǎn)銷售收入的19.8%，影響非常大。
按照國(guó)家規(guī)定，新收入準(zhǔn)則于2018年1月1日起逐步實(shí)施，碧桂園的做法對(duì)未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間問題提供了比較有價(jià)值的參考。
（二）對(duì)于代建的商品房收入確認(rèn)的影響
房地產(chǎn)企業(yè)幫助客戶建造商品房，雙方簽訂不可撤銷的建造合同，開發(fā)項(xiàng)目的完成程度能夠可靠的計(jì)量，并且客戶能夠按照合同約定支付款項(xiàng)，則屬于“在某一時(shí)段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。
（三）對(duì)于出租的商品房收入確認(rèn)的影響
一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出租商品房的合同期間超過一年，屬于“在某一時(shí)段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)按照租賃合同的約定，依照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，按期確認(rèn)商品房出租收入。
三、新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)建議
新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，尤其是新收入準(zhǔn)則執(zhí)行初期，對(duì)于符合按履約進(jìn)度確認(rèn)收入的業(yè)務(wù)將集中發(fā)生，可能造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大幅波動(dòng)；并且，新收入準(zhǔn)則中依然存在一定需要財(cái)務(wù)人員職業(yè)判斷的事項(xiàng)，需要房地產(chǎn)企業(yè)采取措施，積極應(yīng)對(duì)。
（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，統(tǒng)一收入確認(rèn)原則
按照規(guī)定，自2018年1月1日起，境外上市公司、境內(nèi)上市公司及非上市公司等將逐步執(zhí)行新準(zhǔn)則。鑒于新收入準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重大影響，需要組織財(cái)務(wù)及相關(guān)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)，掌握新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，通過內(nèi)部學(xué)習(xí)和外部交流，研究制定適合自身的應(yīng)對(duì)方案，在正式執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后，確保公司整體收入確認(rèn)執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的合規(guī)性、準(zhǔn)確性和一致性。
（二）根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要，合理設(shè)計(jì)合同條款
按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，新的收入確認(rèn)模型是以合同為基礎(chǔ)，采用“五步法模型”來確認(rèn)收入：
第一步是識(shí)別與顧客簽訂的合同，確認(rèn)合同是真實(shí)有效的，合同條款符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并被簽約方一致認(rèn)可；
第二步是識(shí)別合同中應(yīng)履行的義務(wù)，即明確簽約方的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于提供的商品或服務(wù)，應(yīng)區(qū)分其是獨(dú)立履行的義務(wù)還是一個(gè)整體，比如對(duì)于售房活動(dòng)期間購(gòu)房的業(yè)主，房地產(chǎn)企業(yè)提供免三年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠，業(yè)主支付的款項(xiàng)中包括購(gòu)房款和未來三年的物業(yè)管理費(fèi)，財(cái)務(wù)人員需要區(qū)分合同中的應(yīng)履行義務(wù)；
第三步是確定交易價(jià)格，對(duì)于持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，需要考慮時(shí)間價(jià)值、信用政策等，尤其是對(duì)于期房銷售，從收到房地產(chǎn)企業(yè)收到購(gòu)房款到交付商品房可能持?m兩到三年，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)考慮合理確定交易價(jià)格；
第四步是將交易價(jià)格分配到各履約義務(wù)。按照識(shí)別出的履約義務(wù)，用各項(xiàng)履約義務(wù)的價(jià)格占比，將交易價(jià)格分?jǐn)偟较鄳?yīng)的履約義務(wù)，按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，合理的確認(rèn)各項(xiàng)收入。如對(duì)第二步中房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別出的商品房銷售收入和物業(yè)管理收入，應(yīng)按照各項(xiàng)目?jī)r(jià)格的占比對(duì)收到的款項(xiàng)進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>
第五步是當(dāng)企業(yè)履行責(zé)任時(shí)確認(rèn)收入，即達(dá)到新收入準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)條件時(shí)，按照第四步分配好的金額確認(rèn)收入。
“五步法模型”為企業(yè)確認(rèn)收入提供了明確的指引，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照“五步法模型”的規(guī)定，梳理商品房銷售等相關(guān)合同，明確合同中的各項(xiàng)履約義務(wù)、控制權(quán)轉(zhuǎn)移的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、交易價(jià)格等重要內(nèi)容，利用好政策，規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，更好的服務(wù)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要求。
（三）完善財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控設(shè)置
針對(duì)新舊收入準(zhǔn)則中存在的差異，按照會(huì)計(jì)政策變更的情況，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和相關(guān)的管理信息系統(tǒng)，使之適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的相關(guān)要求。并相應(yīng)調(diào)整企業(yè)內(nèi)控制度，重點(diǎn)針對(duì)涉及財(cái)務(wù)職業(yè)判斷的收入確認(rèn)事項(xiàng)，確保財(cái)務(wù)信息的合規(guī)性和準(zhǔn)確性。
（四）調(diào)整績(jī)效考核指標(biāo)，應(yīng)對(duì)政策變更影響
如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)度高等鮮明特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來越大，其自身是否良好運(yùn)行、是否可以良性發(fā)展，都直接關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業(yè)也是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)大、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高、建設(shè)及設(shè)計(jì)時(shí)間周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。隨著我國(guó)近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會(huì)計(jì)核算等相關(guān)工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的會(huì)計(jì)核算工作是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)且艱巨的任務(wù)。只有更好地完成企業(yè)會(huì)計(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行。
1房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述
房地產(chǎn)，其實(shí)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開發(fā)，是對(duì)房屋、土地的開發(fā)，以及對(duì)房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)。具體來說，土地的開發(fā)，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國(guó)家依法繳納相應(yīng)的土地使用費(fèi)，待完成準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)和使用了。當(dāng)土地開發(fā)完成后，該公司對(duì)于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對(duì)土地的房屋開發(fā)，之后通過商品的形式，賣給購(gòu)買者。而房屋的開發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開發(fā)完成后的土地上開發(fā)房屋，等開發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進(jìn)行出租或者售賣。房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過合法途徑獲得土地后，對(duì)土地進(jìn)行合理開發(fā)，然后由該公司直接對(duì)開發(fā)后的土地進(jìn)行房屋開發(fā)。房地產(chǎn)的開發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無論是土地開發(fā)、房屋開發(fā)、還是兩者的綜合開發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開發(fā)均是從規(guī)劃開始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對(duì)當(dāng)?shù)刈暨M(jìn)行征地，完成拆遷任務(wù)，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個(gè)階段。這些階段都會(huì)運(yùn)用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當(dāng)企業(yè)無法承擔(dān)全部資金時(shí)需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高的特點(diǎn)。以上特點(diǎn)綜合起來，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)存有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如果開發(fā)過程出現(xiàn)差池，或者開發(fā)完成后導(dǎo)致房屋積壓，無法實(shí)現(xiàn)資金靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
2會(huì)計(jì)核算存在的問題及發(fā)展現(xiàn)狀
2.1沒有較為規(guī)范、獨(dú)立、切實(shí)可行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
雖然從2007年開始，就實(shí)行了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但準(zhǔn)則中沒有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相對(duì)完整、可行、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算制度無法完善，而且因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)指導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算處于一個(gè)十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時(shí)代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就會(huì)無視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導(dǎo)致更多不利因素的產(chǎn)生。
2.2會(huì)計(jì)科目混亂，缺少專用科目
改革開放至今，我國(guó)對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)進(jìn)行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及2007年的會(huì)計(jì)實(shí)施新準(zhǔn)則中，都缺少對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則帶來許多不必要的麻煩。隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會(huì)計(jì)制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會(huì)造成許多不必要的誤解。雖然在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會(huì)計(jì)科目，所以仍存在較大問題。
2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升緩慢
隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設(shè)、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風(fēng)險(xiǎn)性增大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進(jìn)行全面改善，努力實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。而這些在相關(guān)的政策制度中都沒有科學(xué)合理規(guī)劃，也沒有明確的約束。
3解決會(huì)計(jì)核算的幾點(diǎn)建議
3.1建立科學(xué)合理，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系
雖然我國(guó)的會(huì)計(jì)制度涵蓋了許多領(lǐng)域，對(duì)于會(huì)計(jì)的工作流程、會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)均有較為明細(xì)的闡述，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)核算而言，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度，包括2007年我國(guó)所實(shí)施的新準(zhǔn)則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導(dǎo)，直接導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作無法可依、無據(jù)可循。因此，企業(yè)在實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對(duì)公司進(jìn)行合理定位，建立科學(xué)、合理、規(guī)范化、可實(shí)行的會(huì)計(jì)核算制度，不僅要符合當(dāng)前國(guó)家制定實(shí)施的會(huì)計(jì)制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性。
3.2優(yōu)化會(huì)計(jì)核算框架，完善會(huì)計(jì)核算制，明確核算中涉及的所有會(huì)計(jì)科目
任何科目的設(shè)置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設(shè)置對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)科目時(shí)，要先結(jié)合自身實(shí)際情況，從實(shí)際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況，然后結(jié)合會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設(shè)置會(huì)計(jì)科目。此外，還需要得到國(guó)家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，明確會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。
3.3制定科學(xué)、有效的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，保證標(biāo)準(zhǔn)的完整性和完善性
保障商品售出后的收入，需要資深的會(huì)計(jì)人員對(duì)商品進(jìn)行專業(yè)判斷，對(duì)行業(yè)進(jìn)行合理化評(píng)價(jià)，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作，需要有專業(yè)化的會(huì)計(jì)人員操作，甚至這些會(huì)計(jì)人員為注冊(cè)會(huì)計(jì)師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標(biāo)準(zhǔn)和明確的要求，需要考慮到法律和專業(yè)兩個(gè)方面，其中法律要求是基礎(chǔ)，專業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。
3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關(guān)評(píng)論指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項(xiàng)最有利的依據(jù)就是會(huì)計(jì)信息。通過會(huì)計(jì)信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展?fàn)顩r，然后通過數(shù)據(jù)對(duì)比，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和之前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，好的會(huì)計(jì)信息，可以加強(qiáng)投資者的投資力度，彌補(bǔ)其余資料上的不足。
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