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篇1

一、城管進社區(qū)背景

不含開發(fā)區(qū)）人口118萬，城市背景：市城區(qū)面積118平方公里（玉山鎮(zhèn)。下轄5個街道41個居委社區(qū)，年月城管執(zhí)法大隊首度在市老城區(qū)范圍內(nèi)開展網(wǎng)格化管理試點，市主要城區(qū)范圍被劃分成網(wǎng)格，每個網(wǎng)格根據(jù)管理難度分別部署了若干名執(zhí)法隊員為該網(wǎng)格的具體責任人，一時間網(wǎng)格化執(zhí)法猶如一張巨網(wǎng)覆蓋了市城區(qū)的主要區(qū)域，區(qū)域范圍內(nèi)的道路、廣場、街巷盡被囊括其中，城市管理執(zhí)法范圍初步實現(xiàn)全覆蓋。但是實施網(wǎng)格化管理的過程中我也發(fā)現(xiàn)社區(qū)管理需求作為一個特殊的公共管理需求并未能得到滿足，社區(qū)作為城市細胞，城市文明的最終落腳點，如果把城市比作一棵大樹，市鎮(zhèn)街道為枝干，而社區(qū)無疑是這個大樹的根系，只有養(yǎng)護好根系才能確保這棵大樹的枝繁葉茂，基于以上情況，大隊及時在網(wǎng)格化管理的基礎上導入“城管進社區(qū)”管理模式，并與同年完成了基層中隊的轄區(qū)調(diào)整，將原有以數(shù)字序號命名基層中隊的方式改為以轄區(qū)街道為命名標準，并按所屬街道轄區(qū)來確定基層中隊的轄區(qū)范圍，使得基層中隊的日常工作初步與所屬街道實現(xiàn)“管轄區(qū)”平行接軌，08年4月6日，城管綜合執(zhí)法進鎮(zhèn)進街道推進會在柏廬廣場舉行，并隨之進行了授旗儀式，此次活動標志這我市城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）正式拉開了帷幕，09年初我大隊下轄的朝陽、同心、楓景苑三個中隊被確認為城管執(zhí)法進街道“試點中隊”此舉旨在推進城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）工作，總結經(jīng)驗，加速推進，至此我市城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）已進入局部試點運行與總結推廣階段。

二、現(xiàn)狀和做法

以服務群眾為首要任務，各試點中隊執(zhí)法進社區(qū)聯(lián)絡點成立以來。努力在職權范圍內(nèi)解決社區(qū)實際困難，切實為居民排憂解難。通過召開社區(qū)干部、社區(qū)居民的座談會，解他實際情況和需要幫助解決的困難和問題，并以此為基礎，逐步建立和完善運行機制，使得城市管理行政執(zhí)法工作與社區(qū)管理結合更加緊密，而城管隊員通過進街道（社區(qū)）也體會到社區(qū)管理工作的事無巨細和紛繁復雜，實實在地感受到城市管理行政執(zhí)法進街道（社區(qū)）工作的重要性和必要性。通過調(diào)查走訪我發(fā)現(xiàn)三個試點中隊在開展此項工作時均能依據(jù)轄區(qū)各自特點創(chuàng)造性地開展工作，并不是一味生搬硬套，按圖索驥，可以說三個試點中隊在組織體系、運作方式、具體做法上均已摸索出一套針對轄區(qū)特點而設的應癥之方”就運作方式而言可以總結為派駐聯(lián)絡型、聯(lián)合執(zhí)法型、資源強化型：

強化聯(lián)絡，1內(nèi)外兼顧。統(tǒng)籌運行，力爭雙贏，這種模式即為朝陽中隊開展城管執(zhí)法進社區(qū)的管理模式，朝陽中隊轄區(qū)共有9個社區(qū)，且這9個社區(qū)多為老居民小區(qū)組成，中隊還擔負著人民南路、朝陽路、合興路等幾條交通主干道及商廈商圈、上海鐵路局站等幾個重點場所周邊的市容環(huán)境執(zhí)法管理任務，城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）對于該中隊而言一方面是拓展了工作領域，強化了執(zhí)法力度為中隊發(fā)展奠定了基礎，但是另一方面此項工作必然會加劇中隊人員緊張執(zhí)法力量不足等矛盾，基于此中隊積極研究對策，將城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）工作模式定義為派駐聯(lián)絡，有事”聯(lián)系機制，具體做法是結合網(wǎng)格化管理經(jīng)驗，將中隊轄區(qū)內(nèi)的各個社區(qū)劃分為四個網(wǎng)格，每網(wǎng)格均劃入1-2個社區(qū)，根據(jù)網(wǎng)格內(nèi)相關社區(qū)管理難度的不同，指定1-2名分隊長以上人員擔任聯(lián)絡員，而社區(qū)方面也指定一名街道執(zhí)法隊員與一名社區(qū)衛(wèi)生干事組成社區(qū)城管工作小組。這樣一來朝陽中隊共形成9個社區(qū)城管小組，這9個社區(qū)城管工作小組分別由5名城管隊員帶隊，除了一個社區(qū)（小漁河岸社區(qū)）執(zhí)法隊員常駐社區(qū)以外，其他各點的隊員均是做好路面執(zhí)法工作的同時通過每周會商及定期巡視方式展開工作，每周會商制度即每個社區(qū)城管聯(lián)絡員（執(zhí)法隊員）每周定期到社區(qū)報道，并與社區(qū)城管工作小組研究本周工作計劃，安排具體工作事項，約定落實本周的巡查整治工作，并將研究事項報中隊，中隊根據(jù)具體工作情況組織安排相關工作，全力配合聯(lián)絡員的具體工作，除此之外社區(qū)城管工作小組負責轄區(qū)內(nèi)日常工作，一旦發(fā)生有需要配合支援的可立即與相關聯(lián)絡員直接取得聯(lián)系，該聯(lián)絡員需即到現(xiàn)場處理，建立聯(lián)絡機制的同時，中隊還要求每個聯(lián)絡員必須每周組織一次社區(qū)執(zhí)法巡查工作，定期檢查，及時整改。為確保社區(qū)城管小組日常工作的順利開展該中隊與朝陽街道還專門設立了城管執(zhí)法進社區(qū)工作領導小組，由一名分管街道主任擔任組長，轄區(qū)中隊中隊長任副組長，具體負責協(xié)調(diào)工作。如此一來朝陽中隊基本實現(xiàn)人員利用率的最佳化，同時也兼顧了日常管理與長遠發(fā)展。

執(zhí)法先行，2全時管理。一日三巡，長治久安，楓景苑街道是一個剛成立兩年多的大型農(nóng)民動遷住宅區(qū)（村改區(qū)）街道下屬的四個社區(qū)均由原來玉山鎮(zhèn)的行政村動遷小區(qū)組成，共計182幢住宅樓，常住人口近七千人，新人最高峰的時候超過四萬人。街道所轄范圍內(nèi)道路只有柏廬路一條主干道和幾條非主要道，路面管理壓力相對較小，從實際情況來看，該中隊對于城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）工作的需求是最為迫切的也是最貼近實際工作的基于此情況中隊制定了以全面入駐管理，聯(lián)合多方力量，協(xié)力改善環(huán)境的宗旨和方針，出于社區(qū)管理的實際需要，該中隊成立以城管執(zhí)法隊員為主社區(qū)衛(wèi)生干事、街道執(zhí)法隊員、物業(yè)管理人員共同參與的聯(lián)合執(zhí)法管理小組，同時為了城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）工作順利進行，該中隊于今年月日起聯(lián)合街道社區(qū)、物業(yè)管理、轄區(qū)公安派出所等多支執(zhí)法管理力量進行了為期一星期的聯(lián)合整治活動，此次整治活動對前期小區(qū)內(nèi)超門窗經(jīng)營、占道堆放、亂掛曬、車庫出租開店、小區(qū)內(nèi)外無證攤點等臟亂差現(xiàn)象頻現(xiàn)的情況進行了有效地打擊，取得良好的收效，也為中隊城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）工作打下了堅實的基礎，為此項工作的常態(tài)化，制度化，做好了鋪墊，聯(lián)合整治后，中隊又制定了一日三巡，一巡兩整的日常工作機制，中隊每日安排三次巡邏整治，組成人員為一名城管隊員加2名街道執(zhí)法隊員加2名社區(qū)衛(wèi)生干事，第一次為巡查整改（上午9點前后）對發(fā)現(xiàn)問題的立即著手實施整改，第二次為小規(guī)模集中整治，主要針對第一次巡查整改情況進行復核，如有拒不落實整改的則運用行政執(zhí)法手段實施整治，中隊根據(jù)需要派出人員參與整治工作，第三次為全轄區(qū)聯(lián)合巡邏整治（晚1830前）由中隊聯(lián)合轄區(qū)4個社區(qū)的聯(lián)合執(zhí)法小組人員共同對4個社區(qū)進行執(zhí)法檢查，集中整治。同時為了確保整治效果在巡查間隙由各社區(qū)聯(lián)合執(zhí)法小組成員對重要路段、場點進行守點布控，及時發(fā)現(xiàn)并制止違反城市管理事件的發(fā)生，通過聯(lián)合街道、物業(yè)等部門的人員開展集中整治及日常巡邏該中隊轄區(qū)內(nèi)社區(qū)面貌得到明顯及迅速改善，城管執(zhí)法進社區(qū)工作初步顯效。

高調(diào)入駐，3強化資源。體系健全，重點突破，同心中隊轄區(qū)目前共有3個社區(qū)（同心、新北、婁苑）而在這三個社區(qū)中新北社區(qū)因近幾年周邊大型外企進駐較多導致流動人口數(shù)量激增，市容環(huán)衛(wèi)管理壓力也隨之加大，特別是對于出租戶的管理更是難點之一，外來人員的涌入導致社區(qū)消費趨向發(fā)生了變化，流動攤點也隨之激增，為此新北社區(qū)的管理一直是同心街道及城管同心中隊的重中之重，城管執(zhí)法進社區(qū)活動的開展為同心街道及城管同心中隊做好社區(qū)管理工作提供了先機，為此同心街道及城管同心中隊加大了人員及裝備投入，街道社區(qū)抽出專項資金20多萬元，招收協(xié)管員5名，并購置車輛、裝備，劃撥50平方左右的辦公用房，城管同心中隊則于年前向我局提出了組建新北分隊的申請，申請得到批準后，城管同心中隊抽調(diào)執(zhí)法人員10名，新北社區(qū)派出3名管理人員，連同5名新招收的協(xié)管員組成了18人的城管同心中隊新北社區(qū)分隊，新北分隊成立后，采取了早7點至晚11點的排班模式，最大程度上保證了管理力度，與此同時，組織架構上，新北分隊的日常管理由城管同心中隊派出一名分隊長以上隊員及新北社區(qū)一名管理人員輪崗負責，除此以外同心街道與城管同心中隊還建立了月度及周例會制度共同研究相關事務，并明確由新北社區(qū)主任負責部門協(xié)調(diào)等相關事宜，可以說在同心街道的大力支持下三個試點中隊中同心中隊的人員配備后勤保障及政策扶持上都是最優(yōu)秀的也正因為如此，新北社區(qū)面貌也得到迅速有效地改善。

已初步形成城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）管理模式，通過以上三個中隊目前的試點情況我看到各相關中隊都投入了大量的人力物力。通過一段時間的試點各中隊又取得了那些成績呢?

三、取得效果（成效）

城管執(zhí)法工作日漸深入人心,社區(qū)面貌發(fā)生較大改觀。城管執(zhí)法進街道在上述三個中隊試點后我注意到一組數(shù)字：朝陽中隊自3月份開始有在小區(qū)內(nèi)查處的違章案件出現(xiàn)，并有效制止違章搭建案件15處；楓景苑中隊通過社區(qū)整治工作清理違章占道18家，占道面積最大的40多平方，最小3平方，有效地保障了社區(qū)內(nèi)公共通道的暢通，方便了居民出行；同心中隊在社區(qū)周邊開展整治工作查處各類違章行為60多起…這些數(shù)據(jù)無一不體現(xiàn)了城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）后城管執(zhí)法工作已經(jīng)開始融入街道社區(qū)的日常管理工作了大力開展執(zhí)法整治工作的同時各試點中隊不斷探究街道（社區(qū)）管理與城管執(zhí)法工作的切入點，以家訪執(zhí)法、溫情執(zhí)法、便民執(zhí)法為主要方式來開展工作，取得了一定收效。

那城管執(zhí)法進街道（社區(qū)）還有更多“摸不著”成果，如果說以上成果都是一些“看得見”成效。這些成果體現(xiàn)在以下幾個方面：

居民更滿意，1執(zhí)法進社區(qū)。都知道因為種種原因，城管部門的工作一直難以為居民所理解，執(zhí)法過程中各方阻力較大，通過進社區(qū)工作，執(zhí)法隊員的日常工作就發(fā)生在居民身邊，管的又都是些“雞毛蒜皮”卻又是與居民日常生活居民“息息相關”事情，為民辦事，居民看得到摸得著，潛移默化中居民自然對這支隊伍，這批為民辦實事的人產(chǎn)生親近，從而推進執(zhí)法工作。

街道更滿意，2執(zhí)法進社區(qū)。以往的工作中社區(qū)的管理對于街道社區(qū)而言都是難度較大的城管執(zhí)法的進駐對于他而言無疑是一種強大的推動力，一支不可多得的生力軍。

城管最終受益，3執(zhí)法進社區(qū)。執(zhí)法進社區(qū)工作，特別是此次三個試點中隊的進駐，對于我市整個城管執(zhí)法隊伍而言是一種經(jīng)驗的積累和總結，更多的為城市管理的明天描繪藍圖，今天，允許失敗和不足，因為我實踐，但是這些失敗和不足對于明天都是寶貴的經(jīng)驗。

四、存在問題

局城管執(zhí)法進社區(qū)工作開展以來，從調(diào)研情況看。積極探索、扎實工作，已經(jīng)取得了良好的社會效應。但也存在著一些難點和需要改進解決的問題。主要是

工作開展難度大，1認識不到位。從本次試點的三個中隊來看均存在認識不足或認識偏差問題，當讓這里所說的認識不足或者偏差的存在并不是指單方面的某一部門的而是雙方都存在認識問題，首先談談我城管中隊存在問題，城管執(zhí)法進社區(qū)，雖然是執(zhí)法進社區(qū)，各中隊也已經(jīng)切實在社區(qū)范圍內(nèi)啟動了執(zhí)法工作，并取得一定受益，但是還應該看到執(zhí)法進社區(qū)手段過于單一，原因就在于中隊認識不足，認為執(zhí)法進社區(qū)就是將隊伍開到社區(qū)內(nèi)開展執(zhí)法工作，而作為配合街道社區(qū)開展社區(qū)管理工作的作用并未完全發(fā)揮出來，致使城管進社區(qū)工作進展緩慢與街道社區(qū)的結合度不高，個別社區(qū)由于城管執(zhí)法進社區(qū)工作與社區(qū)管理結合度不高導致社區(qū)對城管工作的配合力度不足，置于可有可無的地位，直接導致工作開展難度高，甚至停滯不前。而作為街道社區(qū)，也可以看到兩種情況，一種情況是認為城管工作可有可無始終無法投入到此項工作中來，于是資源分配上、工作配合上處于“靠邊站”或者“走形式”狀態(tài)下，導致城管進社區(qū)工作開展艱難，從試點的情況來看除了同心中隊，其他兩個中隊在資源配置、工作協(xié)調(diào)等方面基本還屬于自給自足的階段，表現(xiàn)出“剃頭挑子一頭熱”狀態(tài)。另一種情況，街道社區(qū)對于城管執(zhí)法進街道工作表現(xiàn)出極大的熱情，但是卻存在認識上的偏差，認為城管執(zhí)法進社區(qū)是萬能的一旦社區(qū)在管理上出現(xiàn)了問題就找城管解決，不論問題是工商部門職能還是衛(wèi)生部門職能，反正涉及執(zhí)法項目的就要城管部門出面解決，導致相關中隊應接不暇，處于兩難境地，有的街道轄區(qū)甚至獲知城管執(zhí)法進社區(qū)工作開展后將街道原有的街道執(zhí)法隊人員進行了撤并減員。

覆蓋面小，2.力量不足。工作績效難以體現(xiàn)。一是日常執(zhí)法工作與進社區(qū)工作在人員力量上的矛盾日漸突出。以朝陽中隊為例，目前中隊基本建制正式隊員20多人，而中隊已經(jīng)正式入駐的社區(qū)有9個。要承擔轄區(qū)日常管理任務與及時、妥善處理社區(qū)工作任務，人員分配上，基層中隊普遍感覺捉襟見肘，雖然中隊及時調(diào)整運作模式，盡量避免人員執(zhí)法力量不足導致的問題但是畢竟此項工作加大了中隊原本就緊張的執(zhí)法力量調(diào)配難度，甚至影響到中隊日常工作的開展，而從朝陽中隊目前采取的派駐聯(lián)絡”方式而言也只是救濟之策，并不能萬全，從該中隊唯一一個常駐執(zhí)法點（小漁河岸社區(qū)）工作情況來看就明顯好于走動聯(lián)絡的其他社區(qū)。

相關機制急需確立。對于制度的建立必須為城管執(zhí)法進社區(qū)服務，3制度建設進度緩慢。此處就以考核機制為例，考核工作是雙方的考核應涵括執(zhí)法隊員的日?？己艘矐ń值郎鐓^(qū)相關人員的考核，問題是誰來考核，考核的抓手又在哪里，而作為基層中隊與街道社區(qū)協(xié)調(diào)機制問題明顯收效不大。另外在去年城管執(zhí)法進社區(qū)工作的基礎上，今年市局下發(fā)了深化“城管執(zhí)法六進”工作的實施意見，各中隊也對該項工作已出臺了具體的實施方案，方案和意見中都明確了執(zhí)法進社區(qū)的工作目標、職責，并提出了一些具體的措施。但從調(diào)研的情況看，單是粗線條的目標職責制度難以支撐執(zhí)法進社區(qū)工作系統(tǒng)性的框架，實際工作中只有單純的指導性意義，可操作性不強。目前各分局制定的一些工作制度、督察制度也各成一體，較為零散，不夠系統(tǒng)化和相對統(tǒng)一；部門之間的協(xié)作聯(lián)動機制也尚待建立?？偟膩碇v，目前還缺乏一套保證實施執(zhí)法進社區(qū)工作的相對系統(tǒng)和完善的制度。

此處所說的工作面是指城管執(zhí)法進社區(qū)后執(zhí)法隊員可以操作的執(zhí)法項目，4工作面的問題直接影響到日常工作開展。知道一旦進入社區(qū)就必須考慮執(zhí)法依據(jù)，但是從我目前掌握的執(zhí)法依據(jù)來看，可以在住宅小區(qū)內(nèi)使用的法律法規(guī)相對較少，導致工作結合度不高，街道社區(qū)因此會產(chǎn)生熱情減退，配合不力的情況。

工作被動。目前執(zhí)法隊員進社區(qū)工作內(nèi)容多停留在處理小區(qū)亂搭建、擅自飼養(yǎng)家禽、清理樓道堆積物等，5.內(nèi)容單一。內(nèi)容相對單一。出于對社區(qū)工作和執(zhí)法進社區(qū)工作重要性的認識不足，以及社區(qū)工作內(nèi)容相對瑣碎、單一，目前在部分進社區(qū)聯(lián)絡員中存在工作被動的傾向。表現(xiàn)在工作上就是被動出擊，社區(qū)有要求和投訴的情況下，才被動地去處理一下，不能做到充分發(fā)揮工作的主動性，當好執(zhí)法員、服務員、宣傳員、聯(lián)絡員、信息員的五大員”角色，盡心盡職地服務社區(qū)。

五、建議想法

也是城管執(zhí)法部門服務經(jīng)濟建設、服務人民群眾、推進和諧社會建設的務實之舉。因此，城管執(zhí)法進社區(qū)是新形勢下對城市管理體制和執(zhí)法模式的創(chuàng)新和探索。要通過著力破解難點，要進一步深化執(zhí)法進社區(qū)工作。認為，今后深化執(zhí)法進社區(qū)工作要著力在明理念、健機制、深宣傳、強服務、重互動”等五個方面入手。

求共贏明理念。

必須樹立正確理念，進一步深化執(zhí)法進社區(qū)工作。全面提高對這項工作重要性的認識，以正確的理念找到工作。認為在樹立正確理念方面，應重點把握以下三點：

指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會生活共同體。目前城市社區(qū)的范圍，1.充分認識社區(qū)工作的重要性。所謂社區(qū)。一般是指經(jīng)過社區(qū)體制改革后作了規(guī)模調(diào)整的居民委員會轄區(qū)、現(xiàn)代化的居住區(qū)、功能區(qū)等。社區(qū)屬于基層群眾性自治組織，工作上直接受所屬街道辦事處的指導、支持和幫助，除履行《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定的居委會的政治整合、公共服務、民間調(diào)解、治安維護、政府協(xié)助、民意表達六大方面職能外，實際工作中，社區(qū)實際承擔的職能還包含了環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理、社會救濟等。正是因為社區(qū)是聯(lián)系千家萬戶的基層組織，又擔負著遠大于法律規(guī)定的各項職能，所以我應該清楚地看到社區(qū)工作關系著居民的切身利益，其重要性自然不言而喻。

加強街道社區(qū)的日常聯(lián)絡，另一方面。積極應對社區(qū)工作，能聯(lián)系的就聯(lián)系，能解決的就解決，應宣傳的就宣傳，通過實際工作帶動社區(qū)領導改變看法，使街道社區(qū)對這支城管執(zhí)法力量“知用、可用、好用”從而加速此項工作的發(fā)展。

少隔閡深宣傳。

市民對城管執(zhí)法工作的目的意義和任務還不甚了解，局成立時間不長。有的甚至因為個別地區(qū)、個別人員的不良形象而對我局執(zhí)法工作人員抱有懷疑、抵觸的情緒。因此，要有效推進這項工作，當前必須把執(zhí)法宣傳作為進社區(qū)的重要工作內(nèi)容，通過有效的宣傳，輔以良好隊伍的形象、扎實的工作作風、實實在為民服務來影響和感染廣大居民，取得他理解和支持。

決定了開展宣傳方式的多樣性。社區(qū)執(zhí)法宣傳有其貼近群眾的特點和優(yōu)勢，宣傳工作的多角度。但也要注重多種方式方法的綜合運用。下階段的進社區(qū)工作執(zhí)法宣傳應該在總結成功經(jīng)驗和教訓的基礎上著重抓好以下兩方面的工作：

可通過在社區(qū)網(wǎng)絡、報紙等媒體上開辟執(zhí)法進社區(qū)專欄開展宣傳工作；可通過構筑社區(qū)普法體系，1.充分發(fā)掘利用社區(qū)宣傳平臺資源展開宣傳。具體而言。如通過社區(qū)邀請司法、工商、稅務、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門和當?shù)芈蓭熓聞账鶎I(yè)法律人員共同組成社區(qū)法律宣傳服務站，定期開展法律咨詢和法律服務，居民中宣傳普及法律知識；可通過風格多樣的城管執(zhí)法宣傳欄，宣傳執(zhí)法進社區(qū)工作成果。前期各社區(qū)都已建立一塊城管執(zhí)法宣傳欄的基礎上，要求通過社區(qū)、物業(yè)管理在社區(qū)內(nèi)每個小區(qū)都建立一塊宣傳欄，以進一步拓展執(zhí)法宣傳的覆蓋面。宣傳欄的內(nèi)容，要求在市局的統(tǒng)一組織下進行定期的更新；可通過社區(qū)志愿者隊伍加強執(zhí)法宣傳。目前大隊開展城管志愿者基礎上，就在社區(qū)繼續(xù)招募擴大城管執(zhí)法志愿者隊伍，定期舉行一些便民服務、義工活動，以隊伍的群體宣傳效應，持續(xù)擴大執(zhí)法工作在群眾中的影響。

分階段開展主題宣傳活動。宣傳工作有服從服務于特定階段、特定目標的特點。因此，2.創(chuàng)新載體。進社區(qū)宣傳應根據(jù)階段性的創(chuàng)建活動以及社區(qū)工作的計劃進行動態(tài)的主題設定。同時，宣傳載體上要力求創(chuàng)新，多采用群眾喜聞樂見的形式。例如通過組織文藝演出組織社區(qū)夏天納涼晚會，社區(qū)輪流放映電影，這樣既可以豐富社區(qū)的文化生活，把城管執(zhí)法工作的有關法律、法規(guī)等滲透到各種活動中，又拉近了群眾和城管執(zhí)法局之間的關系。

謀長遠，建機制。如果我將執(zhí)法進社區(qū)作為一項系統(tǒng)工程來分析，那么我覺得至少應該建立和完善包括目標職責制度、工作流程制度、考核考評制度、協(xié)作聯(lián)動制度等一系列主要構件來支撐它從制度機制上引導、規(guī)范、約束、激勵、促進這項工作，提升管理水平和實效，從而將執(zhí)法進社區(qū)工作真正成為一項造福社區(qū)、居民的民心工程、實事工程。就當前和今后一個時期來說，深化執(zhí)法進社區(qū)工作，應著力抓好健全完善以下幾個方面的制度機制：

但是對于城管執(zhí)法進社區(qū)工作我更應該制定明確目標，1.目標責任制度抓落實。目前從局到大隊到中隊層層建立了目標責任制機制。告知相關責任人，而且將進社區(qū)的目標責任明確為：隊員進社區(qū)、執(zhí)法進社區(qū)、服務進社區(qū)、宣傳進社區(qū)。

對執(zhí)法進社區(qū)工作開展的實際情況最有發(fā)言權。由城管中隊及社區(qū)街道對進駐人員進行雙線考核，2建立社區(qū)對執(zhí)法進社區(qū)工作的考核制度。社區(qū)是直接感受該項工作成果的體驗者。即由中隊考核執(zhí)法人員在街道社區(qū)工作期間的執(zhí)紀執(zhí)規(guī)、儀容風貌，由街道社區(qū)考核該人員的工作業(yè)績。并以每月回報形式報中隊，中隊結合執(zhí)紀執(zhí)規(guī)情況綜合計分，列入該隊員的月度考評，稱此種考核模式為“雙線”考核。

進社區(qū)聯(lián)絡員經(jīng)常碰到居民投訴需多個職能部門解決的問題。如何實現(xiàn)各部門（分局）之間協(xié)調(diào)互動，3.協(xié)調(diào)聯(lián)動制度促互動。目前因為我局內(nèi)部部門之間職能的分工。建立部門之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動制度是應對的重要方法。建議以數(shù)字城管指揮中心為樞紐，通過《執(zhí)法進社區(qū)部門工作協(xié)調(diào)聯(lián)系單》形式轉至相關部門及時處置，并將處理結果以《執(zhí)法進社區(qū)部門工作協(xié)調(diào)處置反饋單》形式反饋執(zhí)法聯(lián)絡員，并最終反饋投訴人和社區(qū)。指局職能內(nèi)部，如市政、環(huán)衛(wèi)、路燈、河道等）

切實為民辦事強化執(zhí)法服務。

執(zhí)法進社區(qū)工作的重要內(nèi)容。圍繞如何在進社區(qū)過程中踐行“執(zhí)法為民”思想，為社區(qū)和群眾提供相對完善的服務和法律支撐。切實為民辦事，認為應著重從兩方面入手：

一切為了群眾，1.聽民聲。城管執(zhí)法進社區(qū)實際上是走群眾路線。一切依靠群眾。所以要傾聽群眾的呼聲，必須做到一是要沉得下。只有真正面向基層，貼近群眾，與群眾親密接觸才能獲得民情、民意的第一手資料。所以進社區(qū)執(zhí)法聯(lián)絡員不能停留在形式上在社區(qū)辦公室辦公，要利用一切時間和方法，小區(qū)中去、居民中去，多宣傳、多巡查、多了解。必要時進社區(qū)執(zhí)法聯(lián)絡員還可以參加社區(qū)、居民代表的有關會議，及時了解居民需要解決的問題。二是要聽得細。除了社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主代表反饋的一些投訴、意見以及進社區(qū)意見征集箱搜集到一些信息以外，進社區(qū)執(zhí)法聯(lián)絡員還應該通過社區(qū)干部向居民發(fā)放城管執(zhí)法便民服務聯(lián)系卡和意見征求表等方式，全面、仔細地了解群眾困難和呼聲。三是要記得詳。對通過各種途徑反饋過來的群眾投訴、意見、建議一一做好記錄，不能遺漏。

執(zhí)法聯(lián)絡員掌握了大量的信息，2.解民難。情系社區(qū)、情系群眾、服務社區(qū)和群眾是做好進社區(qū)工作的關鍵。通過聽民聲。要加以認真的梳理，解社區(qū)和居民群眾對城管執(zhí)法工作的反映和最直接最迫切的需要的問題，真心實意地幫助社區(qū)和居民群眾解決實際困難。對我局職能范圍內(nèi)的投訴、意見要快速辦理、及時反饋。對涉及非我局職能內(nèi)的投訴和意見，不能一推了事，要耐心細致地做好解釋工作，并通過調(diào)查了解，向街道、社區(qū)提出建議，并積極聯(lián)系相關職能部門盡可能地幫助解決；此外，還可以適當開展一些愛心活動：如看望照顧孤老殘疾人，為困難戶提供合適的經(jīng)營場所以解決其溫飽問題，為社區(qū)添綠等，不間斷地為社區(qū)和群眾送溫暖，獻愛心。久而久之，社區(qū)居民就會把我城管隊員當成自己人，理解和支持我城管執(zhí)法工作，主動為我執(zhí)法工作提出有益的意見、建議，積極地參與到各項城管活動中來。這樣就能使我城管進社區(qū)”工作始終充滿著生機和活力。

互動合作雙贏注重溝通協(xié)調(diào)。

篇2

1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的方針、政策。

2、帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹立良好的企業(yè)形象。

5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。

8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。

9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

10經(jīng)常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

公司副總經(jīng)理崗位職責

1、在總經(jīng)理領導下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

2、主要抓好設備設施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。

6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關部門順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

職能部門經(jīng)理崗位職責

1、在公司總經(jīng)理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。

2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。

3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。

4、負責制定本部門員工的業(yè)務培訓計劃，定期開展員工培訓。

5、負責指導、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。

管理處主任崗位職責

在總經(jīng)理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。

1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務質(zhì)量，落實獎懲制度;

2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函;

3、負責傳達公司文件、通知及會議精神;

4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;

5、熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作;

6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質(zhì)量;

7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃;

8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào);

9、認真完成公司交給的其他任務。

內(nèi)勤員崗位職責

內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。

1、按照物業(yè)服務的需要，編制采購計劃，并實施采購;

2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳;

3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務;

4、做好本部門員工的考勤、考核管理;

5、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;

6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā);

7、負責接聽服務電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領導匯報;

8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;

9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋;

10、完成本部門安排的其他工作。

管理員崗位職責

在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。

1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;

2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用;

3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務;

4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;

5、負責對外包服務過程進行監(jiān)督管理;

6、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

文員崗位職責

1、負責部門的文件撰寫、整理工作;

2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;

3、負責辦理各類外來人員的出入證件;

4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄;

5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內(nèi)容記錄在案;

6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;

7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書;

8、通過各種媒介做好宣傳工作;

9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;

出納崗位職責

1、清點匯總部門交來的款項;

2、審核原始憑證是否完整;

3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用;

4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務;

5、填制記帳憑證，交會計記帳;

6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。

保安人員崗位職責

（一）、總則

1、貫徹執(zhí)行公安機關和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全;

2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務;

3、負責做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作;

4、負責做好機動車輛的管理和收費工作;

5、負責做好綜合管理費收取工作;

6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力;

7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄;

8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。

（二）、保安隊隊長崗位職責

保安隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保安隊的各項管理工作。

1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理;

2、主持保安業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。;

3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例;

4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業(yè)務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題;

5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平;

6、處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

7、完成公司交辦的收費等其它工作任務。

（三）、保安班長崗位職責

保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。

1、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象;

2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛(wèi)武器等物品;

3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況;

4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。

5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系;

6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報;

7、團結本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

8、完成公司下達的其他任務。

（四）保安員崗位職責

1、門崗

①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況;

②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌;

③負責做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū);

④負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。

⑤熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法;

⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。

⑦負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內(nèi)的問題;

⑧對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。

2、巡邏崗

①嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范;

②樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然;

③熟知本人責任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理;

④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;

⑤巡查公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止;

⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序;

⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質(zhì)。

消防員（保安員兼）崗位職責

1、切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;

2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用;

3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避;

4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關部門查清起火原因;

5、加強轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。

監(jiān)控值班員崗位職責

1、嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。

2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修;

3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄;

4、負責設備的日常巡視、情況記錄;

5、保持機房干凈、整潔;做好交接班工作。

維修人員崗位職責

1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識;

2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結構、水施、電施等管線走向;

3、嚴格遵守服務內(nèi)容與服務標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修;

4、積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴;

5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生;

6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務過程須請業(yè)主簽字認可;

7、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。

8、負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)。

9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。

清衛(wèi)工崗位職責

1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》;

2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務;

3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;

4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧;

5、按照服務內(nèi)容和服務標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序;

6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等;

7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報;

8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應予以制止，并及時清除;

9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。

綠化工崗位職責

1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》;

2、服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證;

3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象;

4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;

5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農(nóng)藥;

6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;

7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上;

8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;

9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。

第二部分 公共制度

全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

接待來信來訪來電投訴制度

為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應當場予以解決;不屬于自己職權范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主（住戶）反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。

2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。

4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。

6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。

7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。

8、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

9、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。

10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

管理人員文明服務標準

1、熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”理念。

2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權去謀私。

5、遵守制度，精簡辦事程序，團結協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。

6、對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。

員工文明服務要求

1、熱愛本職工作：

①要樹立干好服務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。

③待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。

2、文明管理：

①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。

②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。

③主動熱情：在服務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。

④優(yōu)質(zhì)服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。

⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。

員工廉潔工作制度

1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。

2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。

3、不以權去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。

5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。

6、不亂收費或收費不開收據(jù)。

7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。

8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。

9、維護公司利益，遵守公司機密。

10、不利用公款拉私人關系請、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。

13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。

14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務和物價。

15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。

16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。

對外服務工作管理制度

1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作;工作結束后，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

3、服務質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。

4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。

5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。

6、凡業(yè)主、住戶付給服務費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。

鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度

1、為了改進服務質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。

2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進服務質(zhì)量的措施，各種設備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領導。

3、公司適時召集有關人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關部門負責人定出試行方案，并交公司領導審批后執(zhí)行。

4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。

5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。

第三部分 管理處類制度

管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。

2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。

3、巡視監(jiān)督要求：

①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）;

②檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設攤及跨門營業(yè)）;

③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）;

④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）;

⑤基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;

⑥留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。

4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。

管理處走（回）訪制度

為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。

1、走（回）訪要求

①物業(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中;

②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄;

③走（回）訪中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復;

④走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。

2、走（回）訪時間及形式

①管理處主任、管理員每月登門走（回）訪4次;

②每季度參加一次居委會召開的墻門組長會議，廣泛征求意見;

③有針對性地對業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見;

④物業(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話;

⑤隨時熱情接待來訪，作好登記。

第四部分 安全、消防、車輛管理制度

第一章 安全管理制度

保安人員守則

一、著裝儀表

1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿;

2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

二、行為規(guī)范

1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等;

3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天;

4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閑聊;

5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù);不得遲到早退，不得擅自離開崗位;

6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;

7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗;

8、不得睡覺;

9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，

三、日常管理

1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏;

2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記;

2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定;

4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品;

5、門崗值班室不得會客。

四、罰則

1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;

2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;

3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關條款執(zhí)行。

值班管理規(guī)定

1、保安人員實行24小時輪流值班制度。

2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。

4、當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。

①報告時簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等;

②及時勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件;

③遇緊急事件及重大事故應報告相關領導;

④在當班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。

保安人員值班制度

1、三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。

2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：

早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;

午間段：11：00—13：00

晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區(qū)，實行24小時不間斷巡邏。

交接班制度

為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。

2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。

3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班;

2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作;

3、保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理;

4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班;

保安員培訓制度

1、崗前培訓

上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。

①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設備器材的使用和操作;

②新入職的保安員須進行3—5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗;

2、崗位培訓

①保安培訓：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓計劃，擬訂保安培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能;

②消防培訓：根據(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內(nèi)容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;

③每位保安員必須根據(jù)培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。

3、培訓課程設置

①培訓目的：通過培訓，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務水平，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安隊伍;

②培訓項目：

A、應知、應會部分

公司制度與規(guī)定

部門制度與規(guī)定

保安常識

服務意識教育

禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)

轄區(qū)設施、設備介紹

消防常識

B、崗位工作規(guī)范

崗位禮貌用語、工作方法與技巧

崗位工作職責與細則

轄區(qū)突發(fā)事件的處理

C、消防培訓

D、法律常識

③培訓要求

A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;

B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄;

C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事要求操作;

D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。

④考評方式

A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;

B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定;

C、根據(jù)考評等級給予相應的獎勵和處罰。

警棍使用制度

為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：

1、警棍是保安人員執(zhí)行公務時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉借給他人。

2、當班保安員應將警棍掛在腰帶后右側。

3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。

4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。

6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。

7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應負責賠償。

對講機使用制度

對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。

1、使用規(guī)定

①使用對講機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護;

②持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時不得拿在手中;

③發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修;

④嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;

⑤嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;

⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。

2、對話要求

①呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請回話”;

②收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”;

③對講機僅限于進行公事聯(lián)絡，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情;

凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經(jīng)濟處罰。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。

2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

3、未經(jīng)上級部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容;

4、未經(jīng)上級部門主管批準，無關人員不得進入監(jiān)控室;

5、保持監(jiān)控設備的清潔，定期進行擦拭、維護;

6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境;

背景音樂播放制度

1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作;

2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設置，確保其正常運作;

3、嚴格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂;

4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當班人員相關責任;

4、保持背景音樂設備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環(huán)境。

物品出入登記制度

1、為維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進行登記;

2、值班人員對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區(qū);

3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：

①屬業(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行;

②對自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行;

③屬外來人員的必須登記其身份證件號碼等相關內(nèi)容，進行相關的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可放行;

4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進行適當?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關責任。

重大事件報告制度

一、重大事件報告制度

為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。

1、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關于中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障;房屋主體結構遭受破壞等;

2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領導報告，并根據(jù)事節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理;

3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過;

4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報;

5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。

二、緊急事件處理程序

1、突發(fā)事件處理程序

①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部;

②簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值;

③驅散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況;

④查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員;

⑤對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化;

⑥對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài);

⑦對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理;

⑧對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關調(diào)查處理;

⑨相關責任人在接到突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大;

⑩保安部組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經(jīng)理。

2、斗毆等暴力事件的處理程序

①處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵;

②巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令;

③保安部接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關;

④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償;

⑤如涉及刑事案件，應交公安機關處理;

⑥事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救;

⑦如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向

3、盜竊等破壞事件的處理程序

①巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令;

②保安部接報后，應迅速排適當數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查;

③事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償;

④如涉及刑事責任，應交公安機關處理。

4、電梯困人的處理程序

①值班人員接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;

②監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作;

③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決;

④部門經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。

5、停電停水的處理程序

①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主;

②未預知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作;

③保安部派出適當?shù)谋０踩藛T維護秩序，以防有人趁機制造事端。

6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理

①立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源;

②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;

③立即進行人工急救，并送醫(yī)院急救。

第二章 消防管理制度

消防安全檢查制度

為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

1、每月末及節(jié)日前，結合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查;

2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;

3、檢查項目：

①各部門（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效;

②房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定;

③設有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。

3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

消防培訓制度

為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。

1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次;

2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%;

3、培訓內(nèi)容包括：

①學習消防理論知識

②熟悉使用常用滅火器材

③開展消防綜合演練

4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：

①物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定

②消防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法

滅火器管理規(guī)定

1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用;

2、保安部負責滅火器的管理工作;

3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;

4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期;

5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。

火災處理制度

1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：

①及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向;

②立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展;

2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：

①帶領消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場;

②立即指揮在場人員進行滅火撲救;

③指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散;

3、當撲救無效，當值主管及時決定：

①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi);

②立即向上級匯報;

③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。

第三章 車輛管理制度

停車管理制度

1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區(qū)。

2、非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應對其進行檢查，并按規(guī)定收取停車費。

3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。

4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。

5、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標準，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：

1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區(qū)。2噸以上的卡車一律不得進入小區(qū)，特殊情況除外。

2、本小區(qū)有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費、停車費。

3、本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。

4、非本小區(qū)住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛(wèi)出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進入小區(qū)，嚴禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。

5、進入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。

6、進出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛入小區(qū)的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。

7、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區(qū)有關規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴重的，移交公安部門處理。

車輛停放收費標準

根據(jù)鄞價（2019）93號文件，對停放車輛的收費標準作如下規(guī)定：

1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。

2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進入小區(qū)起，1小時內(nèi)不收費;1小時以上至4小時內(nèi)，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。

收費人員管理制度

1、舉止文明，姿態(tài)端正;熱情服務，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

2、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。

3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當班值班人員的責任。

4、堅持原則，嚴格執(zhí)行收費標準，按照票額開具發(fā)票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。

5、愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

6、如遇停電或設備出現(xiàn)故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款IC 卡應分類保管，交收費管理員處理。

7、認真交接班，如實做好各項登記。

8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛(wèi)生整潔。

出口人工抬閘管理制度

1、當車主持月租卡、貴賓卡不能自動抬閘時，收費員應檢查該卡資料與其車輛牌號是否相符，資料相符的人工抬閘放行;持時租卡不能讀取數(shù)據(jù)時，應檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。

2、其他特殊情況需要進行人工抬閘時，須經(jīng)當班班長或管理處負責人同意后方可人工抬閘放行。

3、出小區(qū)的車輛無卡時應詳細詢問原因，如確屬丟失停車卡的，應出示其駕駛證、身份證等相關證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車輛丟失。

3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。

4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當事人相關責任。

月租卡管理規(guī)定

1、月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補辦，并由原持有人交納制作工本費。

2、月租卡僅限本車使用，不得轉借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車號與登記在冊的月租車輛牌號不符的，公司有權將IC卡收回，借用IC卡者須按停車時長交納停車費，該月租卡持有者須到管理處申請補辦，并交納制作工本費。

3、月租卡用戶應在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車費，交回月租卡，發(fā)給臨時通行卡，月租卡續(xù)費發(fā)放時收回臨時通行卡。逾期未交，按臨時停車收取停車費。

4、月租卡在車輛在出入小區(qū)時應隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車輛應提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場時，應在入場前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費人員的指揮，不得阻塞車道。

車輛免費制度

1、本公司的車輛可免費，但駕駛員必須在《車輛免費登記表》簽名，以備財務部查核。

2、軍警車輛除執(zhí)行公務時免費外，其他一律不得免費。

3、如遇特殊情況需免費的，必須經(jīng)管理處主任以上級別人員批準后方可免費，并做好相關登記。

收費人員交接班制度

1、交接班時，交班人員應按照《收費人員交接班登記表》如實填寫相關內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對無誤后在接班人一欄簽名確認。

2、接班人接班時，應當面點清發(fā)票號碼、收費金額、時租卡數(shù)量、設備運行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯誤，由接班人負責。

收費人員財務結算制度

1、每周五為收費管理員收取停車費時間。

2、財務部指定專人負責核算收費員收費情況。

特殊事件制度

1、停電處理制度

①如遇停電，收費員應立即關閉入口，打開出口，設立相關警示并做好解釋工作。

②停電期間，收費員應對進入小區(qū)的車輛進行人工登記，填寫《車輛出入登記表》，按照時長收取停車費，做好停電前所發(fā)放的時租卡的回收工作，免收停車費，該時租卡另行放置，由收費系統(tǒng)管理員處理。

③停電期間應嚴防時租卡流失，如時租卡丟失，其損失按照30元張由全體收費人員共同均攤。

④電力供應后，應立即恢復停車收費系統(tǒng)的正常使用，對在停電期間進入小區(qū)的車輛根據(jù)《車輛出入登記表》按照停車時長收取停車費，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。

⑤停電期間如遇交接班，交班人應向接班人做好相關交接。

2、設備故障

①如屬自身短時間能夠排除的，應向受阻車輛做好解釋工作，請其稍候，迅速恢復設備正常使用狀態(tài)。

②如屬自身無法排除或短時間無法排除的，應立即通知收費系統(tǒng)管理員處理，同時執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車輛出入。

3、盜竊等破壞事件

①立即向管理處負責人或保安部報告，簡要說明現(xiàn)場情況（地點、人員數(shù)量、人員財產(chǎn)損失等）。

②保持冷靜，如能處理可將有關人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及時處理，應嚴密監(jiān)視現(xiàn)場，等候上級處理。

③保護現(xiàn)場不受破壞，以待有關單位取證。

4、拒不交費或失卡、卡損壞車輛

①耐心向其解釋有關文件和公司規(guī)定。

②如其蠻不講理，應通知當班班長或管理處負責人處理。

③做好期間車道的疏通工作。

5、車道堵塞

①在不違背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。

②如遇“問題車輛”應將車輛安排到不堵塞車道的地方再進行處理。

6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費

①向駕駛員解釋公司的規(guī)定。

②如難以獨自處理，應盡快通知當班班長或管理處負責人處理，或向上級請示處理。

③盡力將駕駛員留在現(xiàn)場。

④保持冷靜、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭執(zhí)。

第五部分 工程維修類制度

工程維修管理制度

1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。

2、每一維修工程，事先應分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。

3、每一維修工程，工程部門應在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。

4、工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。

5、每逢中大雨以上，工程部門人員應及時檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。

6、每年汛期期間（5—10月），應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。

7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。

8、工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。

維修材料管理制度

1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。

2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。

3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

4、發(fā)放材料時，材料保管員應審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領記錄。

5、維修工領到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并要求住戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。

6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉賣材料，不能將材料轉送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領取材料，必須向主任及上級領導匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務部。

上門維修服務的規(guī)范要求

1、敲門

有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

2、介紹

主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務。”

3、進門

如進入十分整潔的房間，員工應將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

4、維修

維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應事先向房間主人打招呼。

5、整理