首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)公司規(guī)章制度
時(shí)間：2022-11-03 21:35:29
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
隨著我國改革開放的逐步深入,特別是正式加入WTO以后,我國房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,同時(shí)也面臨了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”,其承擔(dān)了地產(chǎn)開發(fā)、土地儲(chǔ)備、工程建設(shè)等基本職能,是衡量我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展水平的重要企業(yè)組織模式。另外,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司能否迅速實(shí)現(xiàn)與全球經(jīng)濟(jì)形勢接軌,并且在最短的時(shí)間內(nèi)融入到世界金融體系中,關(guān)鍵在于企業(yè)是否可以適時(shí)做出科學(xué)、合理的管理策略調(diào)整。
■一、國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理的基本內(nèi)容
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司是我國房地產(chǎn)行業(yè)中重要的國有經(jīng)濟(jì)組織模式,其具有資金雄厚、政策優(yōu)惠、組織健全等管理優(yōu)勢。與其他地產(chǎn)企業(yè)相比,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的管理中更加突出對(duì)于國家各項(xiàng)方針、政策的貫徹和執(zhí)行,管理模式中受國家相關(guān)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)性更強(qiáng)。
(一)發(fā)展戰(zhàn)略管理
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略管理是建立于國家政策指引的基礎(chǔ)上,并依托國家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的相關(guān)扶持策略。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略管理必須堅(jiān)持長期性、品牌性、政策性、科學(xué)性等基本原則,并且自覺接受國家相關(guān)部門的監(jiān)督和管理。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)的主要表現(xiàn)之一,其屬于決策與計(jì)劃的范疇,也是企業(yè)現(xiàn)代化管理的首要任務(wù)。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)際效果,將直接關(guān)系到企業(yè)管理模式的革新與完善,以及經(jīng)營業(yè)績提升等重大問題。因此,在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理者應(yīng)在充分利用現(xiàn)有資源的條件下,把握好企業(yè)管理中部分與整體之間的關(guān)系,把企業(yè)活動(dòng)的各個(gè)部分綜合為一個(gè)可行的均衡計(jì)劃,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期、穩(wěn)定、和諧發(fā)展。
(二)資金運(yùn)作管理
在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的日常管理項(xiàng)目中,資金運(yùn)作管理占據(jù)極為重要的地位和作用。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作資金主要有國家財(cái)政部門直接調(diào)配和自籌資金兩種形式。作為國內(nèi)重要的資金密集性行業(yè),國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在資本規(guī)模、資金運(yùn)作上的管理優(yōu)勢十分明顯,管理基礎(chǔ)也較為牢固。在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行重大項(xiàng)目的開發(fā)中,一定要充分考慮資金運(yùn)作鏈條中是否存在弊端與問題,而且對(duì)于各類有可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)作出合理的分析,盡量將資金運(yùn)作管理的風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。
(三)土地獲取管理
土地獲取管理是國有企業(yè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一,也是決定企業(yè)發(fā)展前景及趨勢的重要基礎(chǔ)。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司對(duì)于土地獲取進(jìn)行管理中,如何通過政策的指引和扶持,逐漸成為企業(yè)經(jīng)營管理中最為關(guān)鍵的能力表現(xiàn)。但是隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)營環(huán)境的規(guī)范化發(fā)展,以及國家對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓制度改革步伐的日漸加快,公平、合理的房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓環(huán)境已經(jīng)基本構(gòu)建。因此,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司要充分發(fā)揮雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)勢,在國家政策允許的條件下,適時(shí)加大國有土地資源的儲(chǔ)備量,進(jìn)而有效降低土地獲得及開發(fā)成本。
■二、國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式中存在的問題
面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的全新市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營環(huán)境,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的建設(shè)要掌握科學(xué)、合理、有效的方法,這樣才能保證所實(shí)行的管理模式具有鮮明的時(shí)代意義和實(shí)用價(jià)值。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的構(gòu)建中,一定要結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)格局的具體要求,進(jìn)而逐步解決現(xiàn)實(shí)中存在的弊端與問題。
(一)內(nèi)部管理基礎(chǔ)薄弱
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司是國內(nèi)一種新興的企業(yè)組織模式,其僅有幾十年的發(fā)展歷史,在企業(yè)管理模式的構(gòu)建與發(fā)展中,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司也面臨了經(jīng)營及效益方面的嚴(yán)峻挑戰(zhàn),所以部分企業(yè)管理者將管理重點(diǎn)集中于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié),而內(nèi)部理管理則處于相對(duì)薄弱的地位。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在內(nèi)部管理基礎(chǔ)的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企業(yè)的管理者片面認(rèn)為加強(qiáng)成本、會(huì)計(jì)、內(nèi)部牽制等管理內(nèi)容,即可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理建立于牢固的基礎(chǔ)之上,這種觀點(diǎn)是不符合市場發(fā)展規(guī)律的,對(duì)于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展也造成了嚴(yán)重的阻礙。
(二)管理結(jié)構(gòu)不完善
我國國有企業(yè)房地產(chǎn)公司現(xiàn)行的管理結(jié)構(gòu)以開發(fā)、經(jīng)營、銷售、財(cái)務(wù)等基本組織框架為主,但是由于人力資本、組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)建中矛盾性的客觀存在,企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不完善的問題仍然亟待解決。目前,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的管理結(jié)構(gòu)多是借鑒其他國有企業(yè),而缺乏對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展、管理的特性而有針對(duì)性的進(jìn)行改革與完善。另外,由于國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的管理者多為行政級(jí)別較高的領(lǐng)導(dǎo),其在經(jīng)營決策及事務(wù)管理中一旦出現(xiàn)“武斷專行”的失誤,會(huì)給企業(yè)帶來極大的傷害,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)管理結(jié)構(gòu)難以得到科學(xué)的完善。
■三、加強(qiáng)國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理的途徑與方法
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在形成與發(fā)展過程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客觀因素的影響與限制,企業(yè)往往難以形成一套科學(xué)的經(jīng)營管理模式,依據(jù)其制定的各項(xiàng)控制制度自然存在諸多的不合理性。因此,在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的建設(shè)中,企業(yè)管理者要堅(jiān)持“推陳出新”的方法,逐步制定和出臺(tái)更具科學(xué)性、合理性的管理制度。
(一)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理
在面對(duì)國際金融危機(jī),以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)調(diào)整的雙重壓力下,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司面臨更多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn),而大多數(shù)產(chǎn)企業(yè)因缺少風(fēng)險(xiǎn)管理理念,而尚未建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,從而缺乏相應(yīng)的抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在管理模式的完善中,企業(yè)的管理層必須提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),樹立風(fēng)險(xiǎn)管理理念。
(二)逐步完善企業(yè)內(nèi)部管理流程
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置上,應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和內(nèi)部管控的要求,逐步明確各部門的職責(zé)權(quán)限,將權(quán)利與責(zé)任落實(shí)到各具體部門。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在內(nèi)部管理流程的完善中,要逐步制定規(guī)范的業(yè)務(wù)流程管理制度,并編制內(nèi)部管理手冊(cè),明確內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)流程等情況,使企業(yè)上下有據(jù)可依。另外,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在加強(qiáng)管理的過程中,還要注重各項(xiàng)規(guī)章制度的補(bǔ)充與完善。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司規(guī)章制度包括:財(cái)務(wù)管理制度、人力資源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、資本動(dòng)作制度、風(fēng)險(xiǎn)控制制度、項(xiàng)目管理制度、營銷制度等多方面的內(nèi)容,企業(yè)管理者要對(duì)于不完善的地方進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充,對(duì)于缺乏可操作性和執(zhí)行價(jià)值的規(guī)章制度作出有針對(duì)性的完善。
(三)實(shí)現(xiàn)品牌市場多元化,降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
我國現(xiàn)行的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下,品牌市場多元化主要是指:企業(yè)通過自身品牌戰(zhàn)略的制定與完善,在現(xiàn)代商品市場中逐步樹立牢固的地位和強(qiáng)有力的競爭水平,進(jìn)而全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌市場的多元化發(fā)展。目前,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司品牌戰(zhàn)略的實(shí)施中,往往局限于某一區(qū)域或特定行業(yè),這是不符合企業(yè)長期發(fā)展目標(biāo)制定和實(shí)現(xiàn)的。因此,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在確定品牌市場目標(biāo)時(shí),一定要堅(jiān)持多元化的品牌經(jīng)營原則,將企業(yè)運(yùn)作資金有效應(yīng)用于多個(gè)行業(yè)的品牌建設(shè)中,當(dāng)某一行業(yè)發(fā)展受挫時(shí),其他行業(yè)的品牌尚有一定的發(fā)展空間和足夠的資金,不至于企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)全系于某一品牌市場目標(biāo)上,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。
四、結(jié)束語
在我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的構(gòu)建與發(fā)展中,房地產(chǎn)行業(yè)始終處于高速發(fā)展的地位。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司是國有經(jīng)濟(jì)的重要組織模式,也是推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此,在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的研究中,不但要注重企業(yè)經(jīng)營能力的提升,而且要適時(shí)加強(qiáng)企業(yè)自身管理能力的提高,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其在市場環(huán)境中的穩(wěn)定、科學(xué)、和諧發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
[1]尚明軒,康寶林. 國有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)的幾點(diǎn)思考 [J].湖南財(cái)經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào).2008,(4).P31-33
[2]孫麗穎. 國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理――新時(shí)期發(fā)展理念與模式 [J].經(jīng)濟(jì)述評(píng).2008,(8).P20-21
[3]韓思功,趙成平. 國有地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造工程中抓機(jī)遇求發(fā)展 [J].北京市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2009.(5).P44-45
會(huì)計(jì)監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能之一。房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項(xiàng)的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過程。合法性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督確認(rèn)房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或生成會(huì)計(jì)資料的程序是否符合我國會(huì)計(jì)法律法規(guī)和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；真實(shí)性是指會(huì)計(jì)監(jiān)督房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)計(jì)量、記錄的相關(guān)活動(dòng)是否實(shí)際發(fā)生或按規(guī)定生成相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料，杜絕會(huì)計(jì)資料因人為因素的失真；準(zhǔn)確性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)按照我國會(huì)計(jì)法規(guī)體系的相關(guān)要求，監(jiān)督房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種會(huì)計(jì)資料所記錄的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)之間是否吻合，應(yīng)確保各個(gè)數(shù)據(jù)之間吻合；完整性是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算公司相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中形成和提供的各種會(huì)計(jì)資料是否齊全和完整。
一、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督現(xiàn)狀及原因分析
有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國部分房產(chǎn)公司中，會(huì)計(jì)監(jiān)督形如虛設(shè)，會(huì)計(jì)監(jiān)督的不力，一定程度上加劇了會(huì)計(jì)行業(yè)的困境，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真、弄虛作假現(xiàn)象增多、誠信嚴(yán)重缺失等不利局面，不僅危及公司經(jīng)營者、投資者、債權(quán)人的利益，而且阻礙了國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)公司管理的正常進(jìn)行。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因大致可分為以下方面：
1.法律制度不健全。
由于會(huì)計(jì)監(jiān)督的特殊性以及房地產(chǎn)公司所從事的行業(yè)特殊性，決定了有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督必然以會(huì)計(jì)法律法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)法律為準(zhǔn)繩及行為標(biāo)準(zhǔn)。自1985年我國的第一部會(huì)計(jì)法通過并開始施行，后來為了更好地適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)及市場經(jīng)濟(jì)體制改革的要求，會(huì)計(jì)法也相應(yīng)做過幾次修訂。近年來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，城市房屋銷售價(jià)格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。就使得部分相關(guān)規(guī)定嚴(yán)重滯后，但相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)的清理廢止或修改工作未能及時(shí)跟進(jìn)；甚至出現(xiàn)了會(huì)計(jì)法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。
2.監(jiān)督體系流于形式。
據(jù)我國《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系是集單位內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督三位于一體的有效監(jiān)督體系。但現(xiàn)狀是它們并未完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現(xiàn)為：首先，管理體制的不健全導(dǎo)致單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的缺位。雖然相關(guān)的制度規(guī)定也建立起來，但形如虛設(shè)無法得到有效的執(zhí)行，以致會(huì)計(jì)秩序混亂，弄虛作假現(xiàn)象頻發(fā)。
3.人員素質(zhì)有待提高。
現(xiàn)階段我國會(huì)計(jì)行業(yè)的從業(yè)人員部分專業(yè)素養(yǎng)不高，或者相對(duì)較高，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識(shí)的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業(yè)道德缺失嚴(yán)重等，都造成了監(jiān)督不力的局面。許多會(huì)計(jì)從業(yè)人員并沒有意識(shí)到正確行使會(huì)計(jì)監(jiān)督職能以保障公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為所涉及的資金運(yùn)作的合法性、合理性及公司效益的實(shí)現(xiàn)是法律法規(guī)所賦予的一項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。
二、會(huì)計(jì)監(jiān)督在房地產(chǎn)行業(yè)的幾點(diǎn)建議
針對(duì)以上所提出的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督的現(xiàn)狀和產(chǎn)生的原因，建議采取如下改進(jìn)措施：
1.加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)制度體系。
完整的法律體系是會(huì)計(jì)監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。對(duì)于目前實(shí)行的《會(huì)計(jì)法》盡快出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，并結(jié)合房地產(chǎn)公司管理的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)會(huì)計(jì)權(quán)利、義務(wù)及相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)做出詳盡明確的解釋規(guī)定，達(dá)到總則與實(shí)施細(xì)則相配套實(shí)施，使會(huì)計(jì)監(jiān)督有法可依。提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的獨(dú)立性，明確房地產(chǎn)公司內(nèi)部監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)督的執(zhí)法職責(zé)和權(quán)限，避免在出現(xiàn)問題時(shí)相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關(guān)責(zé)任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對(duì)監(jiān)督不力行為的處罰和執(zhí)行力度。為進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)行為，對(duì)相關(guān)政策的制定應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的新情況、新問題及時(shí)進(jìn)行深入的了解，并做出及時(shí)的反應(yīng)。結(jié)合新形勢下會(huì)計(jì)工作實(shí)踐的需要，制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度，形成以會(huì)計(jì)法為核心的集法律、法規(guī)、規(guī)章的完整的會(huì)計(jì)監(jiān)督法系體系。同時(shí)，各地區(qū)應(yīng)在結(jié)合自身情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)會(huì)計(jì)法的基本規(guī)定，制定出切合實(shí)際的規(guī)章制度，以促進(jìn)當(dāng)?shù)貢?huì)計(jì)監(jiān)督的有效實(shí)施。
2.健全三位一體的監(jiān)督體系，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。
加強(qiáng)政府監(jiān)督主要是加強(qiáng)財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)工作的監(jiān)督，相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格遵照法律法規(guī)，依法加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)的管理和監(jiān)督，對(duì)違法違紀(jì)單位和個(gè)人要嚴(yán)肅處理，并做好典型宣傳，以維護(hù)會(huì)計(jì)法的權(quán)威性。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，要求房地產(chǎn)公司參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行程序，明確財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序，實(shí)行不相容職務(wù)相分離的原則，對(duì)于重大違紀(jì)違規(guī)問題，要聯(lián)合紀(jì)委、監(jiān)察部門共同參與，形成多方面的內(nèi)部監(jiān)督體系。只有通過單位內(nèi)部、社會(huì)、政府三方的共同努力形成合力，會(huì)計(jì)監(jiān)督才能真正有所作為，會(huì)計(jì)行業(yè)才能得以繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)。
作為房地產(chǎn)公司，要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍建設(shè)：首先，要建立健全人才引進(jìn)機(jī)制，改善會(huì)計(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，注重引進(jìn)人才的層次及實(shí)踐工作能力；其次，建立會(huì)計(jì)從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制，提升其專業(yè)操作技能，通過從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制的建立最終形成高素質(zhì)高業(yè)務(wù)水平的會(huì)計(jì)監(jiān)督主體；再次，建立會(huì)計(jì)人才考核機(jī)制，搭建成長平臺(tái)，提供豐厚待遇，注重對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督能力、核算能力的實(shí)際操作水平的考核；最后，應(yīng)該特別加強(qiáng)職業(yè)道德教育和思想道德修養(yǎng)，組織學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)，在日常工作中要求會(huì)計(jì)從業(yè)人員時(shí)刻以法的準(zhǔn)則嚴(yán)格要求自己，敢于與違法違規(guī)行為作斗爭，積極履行會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。
參考文獻(xiàn)：
一、 加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
二、 制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆（在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持）。
三、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。
1、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化！
2、 在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作；通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。
3、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會(huì)迎來一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
4、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，市場會(huì)給后半年帶來一個(gè)良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
以上，是我對(duì)2010年的一些設(shè)想，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望2010年，我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù)，也力爭贏的機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù)，能迎接新的挑戰(zhàn)。
一、加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。
1、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!
2、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。
3、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會(huì)迎來一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作；通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。
2、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化！
4、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，市場會(huì)給后半年帶來一個(gè)良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。
4、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會(huì)迎來一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
一、經(jīng)濟(jì)背景
目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的初級(jí)階段，仍存在一系列的問題，如管理混亂、生產(chǎn)率低下、技術(shù)含量低、建造周期長、資源浪費(fèi)等，這些問題導(dǎo)致房地產(chǎn)的成本居高不下。同時(shí)，很多房地產(chǎn)開發(fā)者按照自己的方式進(jìn)行項(xiàng)目的計(jì)劃和開發(fā)，因此無法形成規(guī)?；慕?jīng)濟(jì)，不能合理控制商品的品質(zhì)和成本。
一般地說，因?yàn)榧夹g(shù)水平低和規(guī)模小，那么進(jìn)入房地產(chǎn)市場幾乎沒有什么壁壘，任何公司都能夠自由進(jìn)出房地產(chǎn)整個(gè)市場，從而顯示出壟斷競爭市場格局的本質(zhì)特征。所以，巨額利潤就吸引了越來越多的公司進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)，他們中的部分企業(yè)甚至根本不了解房地產(chǎn)行業(yè)，并且規(guī)模和技術(shù)水平嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展。在通常情況下，一個(gè)開發(fā)商只能對(duì)一座樓盤進(jìn)行處理，所以無法樹立自己的品牌。當(dāng)前政府意識(shí)到了這些問題并且已經(jīng)采取相關(guān)的調(diào)控措施，但是這類公司的數(shù)量還處于上升階段。
然而，伴隨著管理和技術(shù)的發(fā)展、市場結(jié)構(gòu)的變化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸從粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)變到集約經(jīng)營。通過競爭的方式，房地產(chǎn)公司進(jìn)行著資產(chǎn)的重組，并不斷使得其經(jīng)營范圍得到擴(kuò)大。只有達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才會(huì)有效減少生產(chǎn)成本，那么才能有效降低房屋的價(jià)格。地產(chǎn)商就能投入更多資金改善環(huán)境和有關(guān)設(shè)施，住房品質(zhì)也將達(dá)到一個(gè)新的水準(zhǔn)。經(jīng)過不斷激烈的市場競爭，很多房地產(chǎn)公司正在向高技術(shù)化、大規(guī)?；姆较虬l(fā)展。很多有著現(xiàn)代化管理技術(shù)、豐富市場經(jīng)驗(yàn)、高水平設(shè)計(jì)建造技術(shù)、雄厚資本的房地產(chǎn)公司，能夠通過核心競爭優(yōu)勢來實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的發(fā)展。而伴隨著不斷提高的市場集中度，房地產(chǎn)市場會(huì)從壟斷競爭逐漸演化為寡頭壟斷。
二、當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的狀況
1.當(dāng)前商品房屋銷售價(jià)格仍然呈上升的趨勢
從中國房產(chǎn)信息集團(tuán)所提供的全年均價(jià)來看，在北京2010年新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到20328元／平方米，其漲幅居處于四大一線城市的首位；而上海全年均價(jià)達(dá)22261元／平方米，可以說是全國房價(jià)最高的城市，全年均價(jià)同比漲幅為40％；廣州2010年均價(jià)也突破萬元大關(guān)，達(dá)到11579元／平方米，同比上漲23茗；深圳均價(jià)也已站在2萬元以上，達(dá)到20596元／平方米，同比漲幅為33％。隨讓從2011年開始，國家采取一系列的措施來控制房價(jià)，并取得了良好的效果，但是房價(jià)仍然比較高，并有繼續(xù)上漲的趨勢。
2.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍存在旺盛的市場需求
為了有效應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)，國家采取了一系列措施來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，這些措施對(duì)于活躍市場、提振信心、促進(jìn)住房消費(fèi)、解決低收入家庭在住房方面的困難中具有重要的作用。從2009年開始，商品房在銷售面積方面的增幅持續(xù)增加，房價(jià)也出現(xiàn)了同比漲幅不斷走高的狀況。很多城市的商品房出現(xiàn)價(jià)格上漲、銷售猛增的情況，受到市場變化的影響，全國房地產(chǎn)在信貸方面也有了較快增長的趨勢。
3.當(dāng)前房地產(chǎn)仍存在持續(xù)增長的開發(fā)投資
自從改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟(jì)就獲得了較快的發(fā)展。近幾年來我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值更是達(dá)到了較高的水平。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是和國民經(jīng)濟(jì)有著密切聯(lián)系的重要產(chǎn)業(yè)，所以也獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中仍存在持續(xù)增長的開放投資，其不但促進(jìn)其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也進(jìn)一步促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
在當(dāng)前的國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展中還存在一些問題，這些問題阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也制約著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，所以在國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展過程中我們應(yīng)做到一下幾方面：
1．形成一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模
國內(nèi)存在很多的房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，而要想在房地產(chǎn)行業(yè)取得成功，就應(yīng)擁有大量資本和先進(jìn)的技術(shù)。擁有與債權(quán)人、銀行、政府和其他利益相關(guān)者之間的良好關(guān)系。而在實(shí)際的操作過程中，絕大部分房產(chǎn)開發(fā)商只擁有少量的有限資金，并且規(guī)模也不是特別大。相對(duì)于大集團(tuán)而言，他們沒有什么競爭的優(yōu)勢。針對(duì)房地產(chǎn)公司所存在的這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)進(jìn)行一定的自我調(diào)整，從而找出能夠?qū)崿F(xiàn)自我的可持續(xù)發(fā)展之路。
我們能夠進(jìn)行預(yù)見的是，在未來的發(fā)展中必然會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)大房產(chǎn)商占據(jù)這個(gè)行業(yè)中的大部分市場份額的局面，到那時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一系列的集團(tuán)公司，而市場的競爭格局也會(huì)從一般性的壟斷競爭逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^競爭，從而進(jìn)行房地產(chǎn)市場的重組。所以當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對(duì)所面對(duì)的局勢保持清醒的認(rèn)識(shí)，以能夠及時(shí)、科學(xué)的對(duì)戰(zhàn)略加以調(diào)整，來對(duì)外部環(huán)境變化進(jìn)行適應(yīng)。其中很多的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)通過重組、購并、合作等方式來實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展和壯大，這部分開發(fā)商大都擁有大量的資源和資本，在未來行業(yè)、世界的競爭中獲得優(yōu)勢地位，甚至能夠形成較大的公司集團(tuán)，從而對(duì)行業(yè)中的市場絕大部分份額進(jìn)行占據(jù)。
2．努力減少信息不對(duì)稱的情況
如果開發(fā)商可以清楚地向顧客表明自身房屋在品質(zhì)方面是優(yōu)于其他房屋品質(zhì)的話，開發(fā)商就能夠贏得市場或進(jìn)行房屋的高價(jià)出售房屋。然而在市場中還存在大量的開發(fā)商，對(duì)于怎樣區(qū)別房屋質(zhì)量的優(yōu)劣，以及怎樣對(duì)真假信息進(jìn)行分辨是十分困難，這部分開發(fā)商在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中會(huì)逐漸被淘汰。所以開發(fā)商應(yīng)努力看清自己的長遠(yuǎn)發(fā)展方向，并及時(shí)找出適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)市場信號(hào)。開發(fā)商應(yīng)努力使顧客獲得對(duì)其服務(wù)質(zhì)量和房屋品質(zhì)的信任，因此開發(fā)商應(yīng)使用適當(dāng)信號(hào)，在其廣告中進(jìn)行真實(shí)信息的披露，確保那些低品質(zhì)的開發(fā)商對(duì)高品質(zhì)的開發(fā)商發(fā)出的信號(hào)望塵莫及。
此外，政府應(yīng)該建立健全相關(guān)的法律制度，實(shí)現(xiàn)法律體系和系統(tǒng)的完善。這樣規(guī)章制度有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平競爭，并切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。政府還應(yīng)建立一整套完善的信息披露系統(tǒng)，減少信息不對(duì)稱情況的發(fā)生。這樣才能避免開發(fā)商擁有絕對(duì)的信息而做出損害消費(fèi)者利益的行為，也只有這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，更好的發(fā)揮其在國民經(jīng)濟(jì)增長中的作用。參考文獻(xiàn)
[1]謝伏瞻.住宅產(chǎn)業(yè):發(fā)展戰(zhàn)略與對(duì)策[M].北京:中國發(fā)展出版社,2000
[2]任志強(qiáng).泡沫與市場宏觀調(diào)控[N].中國房地產(chǎn)報(bào),2003—5—15(9)
但隨后，旅游公司未按合同約定向房地產(chǎn)公司支付房款和改裝費(fèi)。房地產(chǎn)公司多次向其催要，旅游公司聲稱已放棄購房打算，并要求房地產(chǎn)公司返還已支付的房款。雙方遂發(fā)生糾紛，房地產(chǎn)公司訴至法院，要求旅游公司繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。旅游公司則辯稱，雙方的預(yù)售合同未經(jīng)市房地產(chǎn)主管部門登記，因而無效，并要求房地產(chǎn)公司返還房款.
[法律問題]
(1)房屋預(yù)售合同的生效要件。(2)預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力。
[法律依據(jù))
<城市房地產(chǎn)管理法)第44條。
[法理和法律分析]
1.商品房預(yù)售合同的生效要件商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)合同的約定支付房款，并在房屋竣工驗(yàn)收合格后經(jīng)登記取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給/“大投資者，如“落英片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。
商品房預(yù)售合同作為買賣合同的一種方式，首先應(yīng)當(dāng)符合合同生效的一般要件，即：(1)合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。(2>意思表示真實(shí)。(3)合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范。在絕大多數(shù)情況下，合同只要具備以上實(shí)質(zhì)要件就發(fā)生法律效力，‘但在某些特殊情況下，合同還需具備某些形式要件才發(fā)生效力。這些形式要件或由法律作出明確規(guī)定，或由當(dāng)事人雙方達(dá)成一致進(jìn)行約定。如(擔(dān)保法)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同須經(jīng)登記生效，或者雙方當(dāng)事人在合同中約定合同生效的附加條件。
下面我們分析一下<城市房地產(chǎn)管理法)第44條對(duì)于預(yù)售合同登記的下述規(guī)定;商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?？梢姡刹⑽匆?guī)定，商品房預(yù)售登記是商品房預(yù)售合同生效的要件，而且本案雙方當(dāng)事人也沒有事先約定以登記作為合同生效的條件。因此，本案房地產(chǎn)公司與旅游公司之間簽訂的商品房預(yù)售合同符合合同生效的要件，是有效合同。2.商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力在此我們首先分析一下現(xiàn)房買賣登記的性質(zhì)及效力。<城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認(rèn)為，房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。
1、引言
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，其給我們國家整體的國民經(jīng)濟(jì)和人們的生活帶來的諸多的優(yōu)勢，不僅提高了我們國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力使我們國家躍居世界經(jīng)濟(jì)前列，而且還為我們國家居民帶來了適宜的居住環(huán)境提高了人們的生活起居條件。但是，其在經(jīng)濟(jì)管理方面也存在著諸多的問題和不足，這些問題已經(jīng)引起社會(huì)個(gè)層的廣泛關(guān)注。目前很多學(xué)者已經(jīng)從國家整體宏觀方面以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等層面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題和不足以及應(yīng)該采取的相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行系統(tǒng)全面的探究，很少學(xué)者從業(yè)主的角度對(duì)該問題進(jìn)行探究。本文我們將從房地產(chǎn)業(yè)主的角度，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題和不足以及應(yīng)該采取的措施進(jìn)行詳細(xì)的探究。
2、業(yè)主角度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)主就是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主享受和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的所有利益。近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面存在的問題已經(jīng)從房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體角度做過相應(yīng)的分析和探究。然而，從房地產(chǎn)業(yè)主角度房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理將存在怎樣的問題呢？下面將對(duì)該問題進(jìn)行詳細(xì)的分析和探究。
2.1政府過度干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)
我們國家的經(jīng)濟(jì)體制屬于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，在這一經(jīng)濟(jì)體制下市場不是完全根據(jù)需求變化進(jìn)行相應(yīng)價(jià)格的調(diào)整，我國政府會(huì)參與到部分行業(yè)產(chǎn)品市場的定價(jià)中。政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的過度參與，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的供求和價(jià)格之間違背了市場根據(jù)供需自行調(diào)節(jié)的原則。這給房地產(chǎn)業(yè)主以及準(zhǔn)備購買房子的準(zhǔn)業(yè)主帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的土地資源完全由政府壟斷控制，這就導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)商和政府之間存在著賄賂、惡意串通等腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重存在，這種現(xiàn)象嚴(yán)重加劇了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。總體上來看政府對(duì)于房地產(chǎn)的過度干預(yù)從市場和成本角度都導(dǎo)致房價(jià)居高不下，給業(yè)主帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)和住房壓力。
2.2房地價(jià)和收支嚴(yán)重不均衡
從業(yè)主的角度分析我們國家的房地產(chǎn)的價(jià)格和業(yè)主的收入存在的這種不均衡的問題.現(xiàn)在房屋的價(jià)格每年都在以高于通貨膨脹率的速度上漲，而處在好企業(yè)和單位的業(yè)主的工資每年頂多以通貨膨脹率的速度漲，這就導(dǎo)致工人工資提高后反而更買不起房子的現(xiàn)象出現(xiàn).這種嚴(yán)重不均衡的原因一方面是由于工人的工資按照勞動(dòng)力市場上的供需進(jìn)行定價(jià)的，而房地產(chǎn)的定價(jià)受到政府的干預(yù)違背了市場的供需規(guī)律.另一方面，房地產(chǎn)本身存在供應(yīng)缺口，加之存在嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象.
2.3沒有完善的管理機(jī)制，政府的管理過于形式化
我們國家在房地產(chǎn)業(yè)上沒有完善的管理機(jī)制，這使得很多人都能夠從漏洞中找到突破口，和政府制定的管理機(jī)制反著干.例如，政府規(guī)定每個(gè)家庭只能夠購買一套房子，這就使很多有錢的年輕人各自購買房子后再結(jié)婚，很多已經(jīng)結(jié)婚的人為了買房子進(jìn)行假離婚，更有些人為了多擁有幾套房子動(dòng)用關(guān)系為自己弄好幾個(gè)戶口，發(fā)生房姐事件.這些問題的發(fā)生一方面體現(xiàn)了我們國家在在房地產(chǎn)管理方面的機(jī)制不夠完善，另一方面體現(xiàn)了我們國家所提出的各項(xiàng)管理政策都是形式化的，沒有真正的將政策落實(shí)到實(shí)處.
2.4房地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一的調(diào)控
房地產(chǎn)最終的業(yè)主存著各方面的不同，首先他們的收入水平就各不相同，有的擁有上百套房產(chǎn)的資產(chǎn)，有的卻連一套都買不起.著就導(dǎo)致居民的基本住宿條件得不到保證.我們國家的房地產(chǎn)開發(fā)商大多都是零零散散的私營企業(yè)，這些企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)的過程中只從自己公司利益角度的出發(fā)，不會(huì)考慮我們國家收入相對(duì)降低人群的利益，為了實(shí)現(xiàn)自己公司的利益最大化，在有限的土地表面創(chuàng)造最大化的利益，大部分房地產(chǎn)公司會(huì)選擇開發(fā)高檔的商品房.這就導(dǎo)致了省會(huì)在社會(huì)底層的百姓畢生都很難支付得起高昂的房價(jià)，導(dǎo)致畢生沒有安慰的住所過著漂泊流離的生活.追究該社會(huì)現(xiàn)象和問題的根源那就是我們國家在房地產(chǎn)業(yè)中缺乏統(tǒng)一的調(diào)配管理，沒有切實(shí)考慮業(yè)主的切身利益.
2.4沒有完善健全的法律法規(guī)
盡管我們國家在房地產(chǎn)業(yè)中制定了很多保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)主利益的政策和規(guī)定，但是當(dāng)處在弱勢地位業(yè)主的利益受到強(qiáng)勢群體的侵占時(shí)，國家往往不能夠?qū)@些侵占行為進(jìn)行有效的懲治.導(dǎo)致多有管理制度和政策形同虛無，，很難落實(shí)到實(shí)處保護(hù)業(yè)主的切身利益.從世界各國房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行體制來看，要想保證一個(gè)國家的房地產(chǎn)業(yè)能夠有條不紊的運(yùn)行，就需要在這方面制定健全的法律規(guī)章制度.我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了快速的發(fā)展，但是一直以來都沒有完善的法律體制對(duì)此予以保障，這種無法無章的建房買房形式，終究會(huì)導(dǎo)致我們國家房地產(chǎn)業(yè)的惡性循環(huán)，誒房地產(chǎn)最終的業(yè)主帶來不可挽回的損害.
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的相關(guān)解決對(duì)策
3.1政府適度放權(quán)、房地產(chǎn)參與市場供求調(diào)劑系統(tǒng)
面對(duì)政府過度干預(yù)導(dǎo)致房地產(chǎn)商和政府之間以及房價(jià)居高不下的問題，政府應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆艡?quán)，將房地產(chǎn)從開發(fā)到最終的銷售過程中的一些權(quán)力放于給我們現(xiàn)在的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì).讓市場引導(dǎo)著各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)銷售，使房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)一樣融入到社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，通過供需關(guān)系對(duì)房產(chǎn)商品的價(jià)格進(jìn)行適宜的調(diào)控.
3.2完善管理機(jī)制和法律規(guī)章制度并付諸于實(shí)際
國家應(yīng)該從房地產(chǎn)的整體大局以及房地產(chǎn)最終業(yè)主的利益出發(fā)，制定完善合理的管理機(jī)制和法律規(guī)章制度，將各種違規(guī)建房、惡意抬高房價(jià)、進(jìn)行房產(chǎn)儲(chǔ)備、蓄意違章買賣房屋的行為嚴(yán)格的予以限制，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠正常高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)主的利益能夠得到真實(shí)的保障。同時(shí)，制定好相應(yīng)的政策和管理機(jī)制后，國家還應(yīng)該采取有力的監(jiān)管措施將該制度落實(shí)到實(shí)處。對(duì)真正違反法律制度的給予法律懲罰和制裁.
3.3對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控，解決收支不平衡、分配不均的問題
我們國家的房地產(chǎn)不僅價(jià)格上和準(zhǔn)備購買的準(zhǔn)業(yè)主的工資水平產(chǎn)生了嚴(yán)重的脫節(jié)，而且在房地產(chǎn)的等級(jí)分配及人均分配上存在著嚴(yán)重不均的問題。面對(duì)這樣的問題，國家應(yīng)該進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)配，一方面引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳詈褪杖胨介_發(fā)合適檔次和大小的房型，確保居民平均的生活收入水準(zhǔn)能夠和房型的檔次相配比。另一方面，對(duì)于各地區(qū)收入嚴(yán)重沒有達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄?，和?dāng)?shù)亻_發(fā)的房型檔次嚴(yán)重脫節(jié)的居民，國家要采取相應(yīng)的補(bǔ)助措施解決這類人群的居住問題。例如國家可以通過建立低阻不限期的房型，解決這類人群的居住問題。同時(shí)國家根據(jù)各地居民收入水平限定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)房型后，還應(yīng)該放權(quán)讓房地產(chǎn)公司參與到當(dāng)?shù)毓┬璧氖袌鰞r(jià)格調(diào)配系統(tǒng)中，進(jìn)行合理的房價(jià)定制。
4、總結(jié)
任何問題的出現(xiàn)都會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)及最終業(yè)主的利益，要解決這些問題需要國家、房地產(chǎn)開發(fā)商、最終業(yè)主的共同努力。只要根據(jù)問題制定嚴(yán)格的機(jī)制、法律規(guī)章制度，并將其落實(shí)到實(shí)處才能是問題得到有效的解決。
參考文獻(xiàn)：
前言：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)極多，是一項(xiàng)十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開發(fā)項(xiàng)目主要分為三個(gè)階段，第一階段為項(xiàng)目策劃階段，第二階段為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，第三階段為項(xiàng)目實(shí)施階段。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展，推動(dòng)我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于對(duì)建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與控制，使其嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。項(xiàng)目工程管理不僅僅能對(duì)建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，還能對(duì)施工工期進(jìn)行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理主要包含了4個(gè)方面，即項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理與項(xiàng)目安全管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。
在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會(huì)降低施工的質(zhì)量，也會(huì)延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問題
（一）項(xiàng)目策劃不夠完善
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的注重經(jīng)濟(jì)效益的提升，更多的注意力集中在開發(fā)地段的周邊環(huán)境與項(xiàng)目工程竣工之后能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來的商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)施工單位又沒有做好項(xiàng)目的策劃工作，僅僅負(fù)責(zé)施工建設(shè)工作，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)圖紙錯(cuò)誤、遺失等情況，嚴(yán)重的情況下會(huì)使建筑質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，威脅作業(yè)人員以及未來業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。
（二）項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞
房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，忽視了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工過程中細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工過程中存在較大的質(zhì)量問題，即便監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了其中的問題也沒用得到及時(shí)的處理，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。
（三）項(xiàng)目工程各個(gè)環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍配合欠缺
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)周期性較長且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協(xié)調(diào)，就會(huì)影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程整體的施工質(zhì)量與效率。
（四）項(xiàng)目工程規(guī)章制度沒有落實(shí)
為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國出臺(tái)了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)。但是目前情況來看，房地產(chǎn)施工單位在施工過程中，往往沒有落實(shí)國家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。
（五）項(xiàng)目工程管理體制不完善
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā)，科學(xué)合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要一定規(guī)模的工程管理人員對(duì)施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會(huì)降低工程管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項(xiàng)目施工前項(xiàng)目策劃工作
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工之前，需要做好項(xiàng)目策劃工作。開發(fā)商需要結(jié)合實(shí)際市場行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費(fèi)群體的需求確定主要的設(shè)計(jì)風(fēng)格。同時(shí)，要積極尋求國家房地產(chǎn)規(guī)劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進(jìn)度。
（二）加大項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理力度
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工單位不能片面的追求施工進(jìn)度，需要在保證施工每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時(shí)，項(xiàng)目工程管理人員需要加大對(duì)項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問題與安全隱患并督促施工單位進(jìn)行處理。
（三）加強(qiáng)項(xiàng)目工程各環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍之間的溝通
在項(xiàng)目工程施工開始之前，設(shè)立一個(gè)溝通的平臺(tái)讓不同施工隊(duì)伍進(jìn)行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時(shí)影響施工的質(zhì)量。只有達(dá)成意見的統(tǒng)一之后，才便于施工隊(duì)伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項(xiàng)目工程施工質(zhì)量。
（四）落實(shí)項(xiàng)目工程規(guī)章制度
在項(xiàng)目工程施工過程中，施工單位需要嚴(yán)格按照國家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，項(xiàng)目工程管理人員也要對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)督與管理，確保項(xiàng)目工程施工的高質(zhì)量高效率開展。
（五）構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制，科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。
結(jié)束語
本文主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見的五種問題進(jìn)行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理人員提升自身管理有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]穆桂蘋.房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工管理之我見[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（10）.
一、前言
房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速增長、滿足廣大群眾住房需求等方面發(fā)揮著重要作用。近年來，由于國家政策的調(diào)整和房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到瓶頸，市場競爭愈發(fā)激烈。面對(duì)巨大的市場壓力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注自身的長遠(yuǎn)發(fā)展，并將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)企業(yè)文化的建設(shè)上來。房地產(chǎn)企業(yè)文化本質(zhì)就是一種管理文化，是房地產(chǎn)企業(yè)在長期經(jīng)營發(fā)展過程中，所形成的價(jià)值觀、企業(yè)精神和品牌理念等無形資產(chǎn)。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有獨(dú)一無二性，而且消費(fèi)者在購買之前是無法完全看到產(chǎn)品的樣子，無法體現(xiàn)產(chǎn)品的環(huán)境和服務(wù)，只有在入住一段時(shí)間之后，才能了解和體驗(yàn)到產(chǎn)品的優(yōu)劣。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，良好的企業(yè)形象和口碑價(jià)值顯得尤為重要，而這些都是房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。
二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)存在的主要問題
目前，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛認(rèn)識(shí)到企業(yè)文化建設(shè)的重要性，也投入一定的人力和物力來構(gòu)建企業(yè)文化體系。但由于傳統(tǒng)粗放型發(fā)展思維的影響，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)普遍存在諸多弊端。一是追求短期效益，忽視企業(yè)文化基礎(chǔ)建設(shè)。盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到企業(yè)文化的重要性，但簡單的將企業(yè)文化建設(shè)理解為品牌宣傳和營銷推廣，短視化現(xiàn)象十分普遍，其企業(yè)文化建設(shè)的主要目的就是在較短時(shí)間內(nèi)提高企業(yè)經(jīng)營效益，缺乏對(duì)企業(yè)文化的長遠(yuǎn)規(guī)劃。特別是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，在獲得土地開發(fā)權(quán)之后，開始確定具體的開發(fā)項(xiàng)目，然后花費(fèi)大量的人力和物力進(jìn)行企業(yè)品牌推廣和營銷，但卻忽視了客戶服務(wù)、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等問題，引起消費(fèi)者的不滿，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象，前期花大氣力建設(shè)的企業(yè)形象受到嚴(yán)重影響。二是企業(yè)文化同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏個(gè)性。企業(yè)文化是企業(yè)在長期發(fā)展形成的經(jīng)營理念、企業(yè)精神等的凝結(jié)。不同的企業(yè)發(fā)展背景不同、發(fā)展歷程不同、經(jīng)營風(fēng)格不同、經(jīng)營理念也有差距，因此不同的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具有差異化的企業(yè)文化。然而縱觀當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)文化建設(shè)大同小異、同質(zhì)化嚴(yán)重，都以諸如“團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、求實(shí)、奮進(jìn)”等詞匯作為企業(yè)經(jīng)營口號(hào)，缺乏企業(yè)特色和個(gè)性化的內(nèi)涵。出現(xiàn)這種問題的原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃，缺乏對(duì)企業(yè)核心價(jià)值觀的提煉，而是盲目照搬一些成熟企業(yè)的企業(yè)文化模式，這樣缺乏個(gè)性的企業(yè)文化自然不會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用。三是企業(yè)文化建設(shè)流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的目的是將企業(yè)的基本價(jià)值和理念灌輸給每一位員工，讓員工從內(nèi)心深處理解企業(yè)文化的內(nèi)涵和精髓，并能夠深深影響其日常工作中的行為方式和精神風(fēng)貌?？梢?，企業(yè)文化建設(shè)是深層次的，并不是表面化和物質(zhì)化的東西。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)簡單的追求企業(yè)文化的形式，只注重企業(yè)表層的建設(shè)，例如為了讓員工工作時(shí)顯得正規(guī)和統(tǒng)一，企業(yè)在員工服飾、行為舉止、言談舉止等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定，員工稍有觸犯就會(huì)給予一定的懲罰，這種做法實(shí)際上違背了“人性化”管理思維；有的房地產(chǎn)企業(yè)在辦公室、走廊等各個(gè)位置都粘貼了形形的標(biāo)語口號(hào)，給人一種規(guī)范、正規(guī)的感覺，實(shí)際上，如果員工沒有從內(nèi)心真正的認(rèn)同企業(yè)文化，這種企業(yè)文化就只有表層的形式而未體現(xiàn)出企業(yè)內(nèi)在的價(jià)值觀和理念，不能形成文化的推動(dòng)力和凝聚力，
三、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的對(duì)策
1.提高企業(yè)文化意識(shí)、倡導(dǎo)全面參與
房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)并不僅僅是管理層或者人力資源部門的事情，而是關(guān)乎到企業(yè)每一個(gè)部門和每一位員工，沒有全體員工意識(shí)到位和工作支持，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)將不會(huì)落到實(shí)處。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)企業(yè)文化的宣傳，領(lǐng)導(dǎo)是企業(yè)文化的倡導(dǎo)者和制定者，領(lǐng)導(dǎo)要不斷更新企業(yè)管理理念，以身作則，用自己的實(shí)際行動(dòng)來展示企業(yè)文化內(nèi)涵，引導(dǎo)全體員工的共同參與，起到模范榜樣作用。房地產(chǎn)企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)是企業(yè)文化的具體執(zhí)行者和監(jiān)督者，只有他們真正了解企業(yè)文化的內(nèi)涵，才能將其準(zhǔn)確傳達(dá)給基層的員工。在工作中，中層管理者要深入員工一線，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，了解員工的看法和建議，給員工講解企業(yè)文化的內(nèi)涵和特點(diǎn)，使企業(yè)文化在實(shí)踐中得到升華。基層員工是企業(yè)文化的踐行者，房地產(chǎn)企業(yè)文化內(nèi)涵和價(jià)值都要通過基層員工的日常行為和做事風(fēng)格表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過印發(fā)企業(yè)文化的宣傳冊(cè)、文化專題講座、海緣會(huì)?？臀⑿牌脚_(tái)等方式，生動(dòng)展示企業(yè)文化的價(jià)值理念。并組織員工進(jìn)行自學(xué)、討論和交流心得，以此加強(qiáng)企業(yè)文化的宣傳力度，提升員工對(duì)企業(yè)文化的理解。
2.增強(qiáng)企業(yè)文化的創(chuàng)新意識(shí)
企業(yè)文化的奠基人勞倫斯.米勒曾經(jīng)說過，在未來，企業(yè)不能滿足已有的成就，要不斷創(chuàng)新和開拓進(jìn)取，建立新的企業(yè)價(jià)值觀和企業(yè)文化。唯有如此，才能不斷超越自我、追求卓越?？梢姡髽I(yè)文化并不是停滯不前的，而是根據(jù)形勢的變化和發(fā)展而動(dòng)態(tài)變化的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，過去幾十年粗放型的發(fā)展模式已經(jīng)成為過去，在國家相關(guān)政策的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模化發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展過渡，企業(yè)之間的競爭和分裂越發(fā)明顯，在未來的房地產(chǎn)市場格局下，要脫穎而出將變得更為艱難。為了獲得長遠(yuǎn)的、可持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立創(chuàng)新意識(shí)，只有不斷創(chuàng)新才能成為房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)不敗之地，而創(chuàng)新精神的培育正是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，為此房地產(chǎn)企業(yè)必須把握趨勢，積極借鑒國外同行先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和營銷模式，認(rèn)真分析消費(fèi)者的生活習(xí)慣和心理特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)行市場細(xì)化，來滿足新時(shí)期消費(fèi)者的需求，在逆境中尋找機(jī)遇。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部營造寬松、溫馨的工作氛圍，鼓勵(lì)員工進(jìn)行積極創(chuàng)新和發(fā)展，并從物質(zhì)激勵(lì)和職務(wù)晉升等方面調(diào)動(dòng)員工創(chuàng)新的熱情，建立起具有和諧競爭力的房地產(chǎn)公司企業(yè)文化。
3.規(guī)范企業(yè)規(guī)章制度
制度建設(shè)是企業(yè)文化建設(shè)和發(fā)展的根本，在企業(yè)文化構(gòu)建的過程中，文化與制度的融合能達(dá)到事半功倍的效果。反之，如果沒有規(guī)范的、完善的企業(yè)規(guī)章制度，員工失去了行為約束，領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)失去了監(jiān)督機(jī)制，企業(yè)文化的建設(shè)將成為無源之水、無本之末，很容易淪為一盤散沙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)，建立規(guī)范的企業(yè)制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所有經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行約束和管理，對(duì)企業(yè)文化和精神文化建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格要求。企業(yè)規(guī)章制度的內(nèi)容很廣，包括一般制度，對(duì)職工的基本行為進(jìn)行約束和管理，同時(shí)充分發(fā)揮不同員工的優(yōu)勢和特點(diǎn)，讓每一個(gè)員工都找到他們?cè)谄髽I(yè)中最合適的位置，能夠各盡其職、充分發(fā)展。也有績效考核機(jī)制，完善的績效考核機(jī)制可以激發(fā)員工工作的積極性和主動(dòng)性，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)人才，為他們提供施展能力的平臺(tái)提供了有效的依據(jù)。同時(shí)也對(duì)阻礙企業(yè)發(fā)展的行為進(jìn)行懲戒，摒除對(duì)企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響的活動(dòng)，使得企業(yè)能更加可持續(xù)發(fā)展。
4.積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任
房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是指企業(yè)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值、對(duì)出資人承擔(dān)法律責(zé)任的同時(shí)，還必須要承擔(dān)對(duì)員工、消費(fèi)者和環(huán)境的責(zé)任。首先，企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)并履行好經(jīng)濟(jì)責(zé)任，為極大豐富人民的物質(zhì)生活，為國民經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮自己應(yīng)有的作用。其次，企業(yè)在遵紀(jì)守法方面作出表率，遵守所有的法律、法規(guī)，包括環(huán)境保護(hù)法、消費(fèi)者權(quán)益法和勞動(dòng)保護(hù)法。完成所有的合同義務(wù)，帶頭誠信經(jīng)營，合法經(jīng)營，承兌保修允諾。帶動(dòng)企業(yè)的雇員、企業(yè)所在的社區(qū)等共同遵紀(jì)守法，共建法治社會(huì)。第三，倫理責(zé)任是社會(huì)對(duì)企業(yè)的期望，企業(yè)應(yīng)努力使社會(huì)不遭受自己的運(yùn)營活動(dòng)、產(chǎn)品及服務(wù)的消極影響。加速產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，大力發(fā)展綠色企業(yè)，增大企業(yè)吸納就業(yè)的能力，為環(huán)境保護(hù)和社會(huì)安定盡職盡責(zé)。最后，是企業(yè)的慈善責(zé)任?，F(xiàn)階段構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要任務(wù)是要大力發(fā)展社會(huì)事業(yè)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等事業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系人民的最直接利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮資本優(yōu)勢，為發(fā)展社會(huì)事業(yè)，為成為一個(gè)好的企業(yè)公民而對(duì)外捐助。支援社區(qū)教育、支持健康、人文關(guān)懷、文化與藝術(shù)、城市建設(shè)等項(xiàng)目的發(fā)展，完善社區(qū)公共環(huán)境及配套?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭最終將會(huì)演化成為房地產(chǎn)企業(yè)文化的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)要穩(wěn)固自身的市場地位、增強(qiáng)員工工作積極性和凝聚力，就要打造有特色的企業(yè)文化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊天.中國傳媒行業(yè)企業(yè)文化變革研究.北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2009.
[2]李國梁.如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè).中國房地產(chǎn),2002(12).
[3]杜正廣.淺議房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的風(fēng)格及特點(diǎn).山東房地產(chǎn),2004(5).
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對(duì)象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國家稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營角度出發(fā)，并考慮長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級(jí)等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營策略及營銷行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。
二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項(xiàng)目概況
某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬土地使用權(quán)折價(jià)2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬商品住宅，甲公司獲得19.5萬商品住宅及3萬車庫。
1.預(yù)計(jì)開發(fā)成本及銷售收入
項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫各項(xiàng)目建造成本見表1。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用1200萬元，管理費(fèi)用1295萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬元，合計(jì)2740萬元。
F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對(duì)毛坯房進(jìn)行簡單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬元（27×400=10800）。住宅和車庫的銷售均價(jià)分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷售額見表2。
2.F公司及乙公司納稅測算
項(xiàng)目開工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測算，主要考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對(duì)外銷售按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬元，營業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬元。
F公司對(duì)外銷售27萬住宅和3萬車庫，需按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅138000×5%=6900萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬元，建筑成本35250萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬元，開發(fā)費(fèi)用5400萬元，裝修費(fèi)用10800萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬元，合計(jì)114339萬元，增值額138000-114339=23661萬元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬元。
F公司利潤總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤，避免重復(fù)繳納營業(yè)稅。
2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策
將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。
利息和間接開發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬元，可增加扣除額。
F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購房戶簽訂裝修合同。房價(jià)由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)5%的營業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營業(yè)稅，少交營業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬元，可視為按4800元均價(jià)銷售商品房的機(jī)會(huì)成本。
3.納稅籌劃后的納稅測算
經(jīng)過上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測算如下：
營業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬元。
應(yīng)交營業(yè)稅127200×5%=6360萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬元，建筑成本35250+
1500=36750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬元，開發(fā)費(fèi)用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬元，合計(jì)107026.8萬元，增值額127200-107026.8=20173.2萬元，增值率18.85%，無需繳納土地增值稅。
利潤總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬元。
4.納稅籌劃前后對(duì)比分析
納稅籌劃前后相關(guān)稅金對(duì)照結(jié)果見表3。
四、結(jié)論
從上表對(duì)照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤總額大大增加的緣故。所以，此次“夢想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
參考文獻(xiàn)：
[1]江為鳳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2008(7).
