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時間：2022-09-14 19:48:21
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一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀
稍上規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)有成本控制部門，專門負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財務(wù)部門，但財務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算不是很懂行，財務(wù)部門不知道成本的降低點(diǎn)在哪里。很多房地產(chǎn)企業(yè)根本回答不出來，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資等多個環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)成本控制越來越難。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問題
1、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系及相關(guān)程序支持性文件
成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的全費(fèi)用支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系。
2、成本控制忽視重點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)
只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購買物品的費(fèi)用審核非常嚴(yán)格，能省盡量省，對工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個項(xiàng)目建設(shè)中比例不高；理不清成本、工期、質(zhì)量、安全幾者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，成本控制工作往往被趕工期、抓質(zhì)量、抓安全為由被綁架、導(dǎo)致成本控制工作難度大。
3、成本控制的忽視前期階段
通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個階段成本變化只有5%，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前”成本，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)都沒有做限額設(shè)計工作，就算有也是有名無實(shí)。限額設(shè)計是一個很重要的環(huán)節(jié)，鋼筋的浪費(fèi)，設(shè)計的不專業(yè)導(dǎo)致變更過多，簽證過多，不僅浪費(fèi)工期，更增加了很多隱形成本。
4、建設(shè)工程成本管理人員的緊缺
目前從事工程造價活動的注冊造價師不超過12萬人，而房地產(chǎn)行業(yè)對該類人才的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)字，導(dǎo)致很多非專業(yè)造價人員從事成本管理工作，使整個成本管理水平不高；工程系統(tǒng)綜合性成本管理人員缺少，建設(shè)工程成本組成部分相當(dāng)多，有的部分成本財務(wù)人員懂，有的部分成本管理工程造價管理人員懂，往往是懂財務(wù)的不懂工程造價管理，懂工程造價的不懂財務(wù)管理。
5、壟斷行業(yè)對工程造價的影響
從事建設(shè)工程的人都知道，一些壟斷行業(yè)對建設(shè)工程造價的影響相當(dāng)大，比如說在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，水、電、氣、暖、消防等等設(shè)計到相關(guān)部門的壟斷利益，開發(fā)商的成本控制手段在這些方面毫無作用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的弊端問題
成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識和行動。成本管理基礎(chǔ)薄弱，缺少一套標(biāo)準(zhǔn)的完善的切實(shí)可行的成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營體系一及相關(guān)支持性文件。甚至只求形式，不講實(shí)效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好的跟市場聯(lián)系起來；獎罰措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產(chǎn)成本控制人才缺少以及流動性較大有關(guān)系。成本控制的關(guān)鍵在于控制隱性成本！很多房地產(chǎn)老板錢到自己口袋的時候都覺得是自己應(yīng)賺的，員工的獎罰到最后根本得不到落實(shí)，導(dǎo)致他的成本管理越來越散。
四、提高房地產(chǎn)成本控制措施
由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，周期長，橫縱向交叉業(yè)務(wù)廣，設(shè)計專業(yè)較廣，很難由一個單獨(dú)的部門去控制。因此，需要公司各個部門相互配合、信息溝通共同完場成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標(biāo)成本控制體系。在項(xiàng)目開發(fā)前期盡量準(zhǔn)確測算出目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同的項(xiàng)目分解到各個責(zé)任部門，進(jìn)行層層分解，最終落實(shí)到人，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以PDCA信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施糾偏最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。
1、成本控制意識觀念要用發(fā)展的眼光看問題
樹立全成本價值觀念、確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動、用發(fā)展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術(shù)。
2、制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系
房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。
1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略
2、工程招采制度是控制工程造價的核心
3、實(shí)行績效考核方式加強(qiáng)成本管理
五、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制存在問題及解決措施
招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合約、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書編制，敏感點(diǎn)在于資源參考，重點(diǎn)在于評標(biāo)。現(xiàn)在招標(biāo)工作也是一個很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯(lián)合串標(biāo)，某領(lǐng)導(dǎo)介紹，政府監(jiān)管不力、施工單位聯(lián)合串標(biāo)等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。
1、招標(biāo)方式的選擇公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)
房地長公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內(nèi)行的方法！貨比三家。加大對擬投標(biāo)單位的考察力度。一般房地產(chǎn)企業(yè)議標(biāo)的情況比較多，公開招標(biāo)增加了成本。
2、計價方法的確定定額計價招標(biāo)、工程量清單計價招標(biāo)
實(shí)行定額計價，項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)在量價上容易發(fā)生糾紛和扯皮，核對時間長；簽證處理難度大，施工方以時間緊任務(wù)重為由要求提高新增項(xiàng)目單價；對于不合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能及時發(fā)現(xiàn)；即使能及時發(fā)現(xiàn)也沒有整改的可能，對成本控制人員的個人水平依賴性較大，所以對于業(yè)主而言，存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用工程量清單計價模式，工程量清單計價模式要對前期限額設(shè)計非常重視，必須對工程量清單的編制的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量價分離原則，由市場整體水應(yīng)其報價，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計價流程，規(guī)范解決簽證量價問題，縮短竣工結(jié)算時間，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場整體商品進(jìn)行成本控制。
六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)
施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意以下三點(diǎn)，一是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費(fèi)用，二是材料價格上漲、價款調(diào)整以及因工程款引起的費(fèi)用；三是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。
結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對促進(jìn)社會與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。我們應(yīng)該對公司各個部門進(jìn)行培訓(xùn)，部門間相互合作，從每一個步驟做起，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識不強(qiáng)、控制手段落后，還需要創(chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。
⒖嘉南祝
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)成本管理控制概述
1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進(jìn)行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。
2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費(fèi)用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時土地費(fèi)用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（2）廣告營銷成本。當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報紙、雜志等費(fèi)用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見財務(wù)成本。根據(jù)對一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行過程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。
二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問題
1、成本核算對象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對象。
2、 成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費(fèi)。
3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及到多個方面，因而其財務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財務(wù)管理有著非常重要的作用。
4、工程成本核算的依據(jù)無法及時取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行核對。
三、對房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想
1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對設(shè)計費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。
3、工程建安運(yùn)行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項(xiàng)目采用公開招標(biāo)的形式，小于10 萬元的項(xiàng)目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對標(biāo)書中的主要材料做市場調(diào)查，標(biāo)書中主要材料一定要約定三個左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價格的控制，對于一年開發(fā)大于 40 萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計算，如果將鋼材價格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項(xiàng)的成本降低就會超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴(yán)格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點(diǎn)。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計團(tuán)隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時定要固化，形成自己的風(fēng)格，對降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。
4、銷售、運(yùn)營成本管理控制。 這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)行各項(xiàng)銷售、運(yùn)營的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷售、運(yùn)營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。
5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個運(yùn)營周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理成本。這部分財務(wù)成本，主要受項(xiàng)目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓勵機(jī)制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時所有員工都加強(qiáng)主觀認(rèn)識。其次，還要建立一定的鼓勵機(jī)制。對在成本管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績突出的部門或個人加以重獎，充分調(diào)動所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵制度外，一個企業(yè)的文化建設(shè)也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。
7、制定完善的成本計劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標(biāo)和完整的控制計劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)行業(yè)同其他制造業(yè)有著很大的不同，產(chǎn)品形態(tài)并非是一成不變，同一個項(xiàng)目的產(chǎn)品在成本構(gòu)成方面多種多樣，這就導(dǎo)致成本歸屬以及分?jǐn)偟姆椒ㄒ踩狈潭ǖ臉?biāo)準(zhǔn)。由于土地開發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費(fèi)用，需要根據(jù)成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計，從而無法盡快獲取成本核算依據(jù)，導(dǎo)致成本核算同實(shí)際的施工進(jìn)度存在偏差。在實(shí)施工程建設(shè)的過程當(dāng)中，工程的完成量以及實(shí)際總預(yù)算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時地更新，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的時候難以取得可靠依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目往往周期比較長，市場價格出現(xiàn)的變動對于總成本的影響非常大，因此總成本預(yù)算事先預(yù)估的難度比較大。同時房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期占用資金規(guī)模比較大，為節(jié)約資金的成本同時控制經(jīng)營的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)往往出于謹(jǐn)慎方面的考慮而高估前期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目成本的波動幅度比較嚴(yán)重。另一方面是預(yù)算指標(biāo)的不夠合理或者是下達(dá)不夠及時，導(dǎo)致項(xiàng)目總預(yù)算同現(xiàn)場工程的施工進(jìn)度難以配比，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也缺乏可靠的依據(jù)，從而無法戰(zhàn)爭落到實(shí)處。
2.銷售階段的問題
第一，預(yù)售階段作為回籠項(xiàng)目資金的過程，房地產(chǎn)企業(yè)雖收到部分預(yù)售款項(xiàng)，不過房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險以及報酬還沒有轉(zhuǎn)移，無法確認(rèn)收入同時結(jié)轉(zhuǎn)成本轉(zhuǎn)。這時房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)沒有結(jié)束，成本仍然不斷累計，處于歸集分配的過程當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)為快速地回籠資金，在預(yù)售階段往往面臨著銷售費(fèi)用以及營業(yè)費(fèi)用急劇上升的問題。第二，稅收政策對于銷售階段的成本核算影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項(xiàng)的比例來預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項(xiàng)目清算的時候多退少補(bǔ)。因此根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒有確認(rèn)收入，同時繳納稅款難以同收入配比的，無法及時反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。第三，借款費(fèi)用在停止資本化后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。根據(jù)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂使用狀態(tài)以及銷售狀態(tài)的時候，借款費(fèi)需要停止資本化。不過在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中如何確定可使用狀態(tài)仍然存在問題。第四，銷售收入確認(rèn)以及成本結(jié)算方面的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入確認(rèn)方式主要依據(jù)產(chǎn)品風(fēng)險以及報酬轉(zhuǎn)移與否，目前為止大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)主入伙的時候才可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時候項(xiàng)目開發(fā)還沒有結(jié)束，并且工程也沒有決算，導(dǎo)致企業(yè)只能預(yù)估成本的結(jié)轉(zhuǎn)，無法及時反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營成果。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算與成本控制的措施
1.合理設(shè)立成本項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分成本項(xiàng)目，從而客觀反映項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，也有利于探討控制成本的措施。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計制度明確規(guī)定，開發(fā)成本是一級成本核算科目，房地產(chǎn)企業(yè)需要在這一科目之下，根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)以及管理要求，來進(jìn)一步選擇成本項(xiàng)目，同時據(jù)此落實(shí)明細(xì)核算。在確定成本項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目要避免太多，對那些發(fā)生次數(shù)比較少甚至是單筆費(fèi)用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費(fèi)用開支，可以考慮設(shè)置專門的配套費(fèi)用科目加以核算。對于那些金額較大同時持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，則需要設(shè)立單獨(dú)的科目核算，例如土地費(fèi)用以及土建費(fèi)用等，如果屬于發(fā)包合同還需要根據(jù)合同要求來做好明細(xì)核算，從而隨時了解施工進(jìn)度以及付款情況，為房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算提供依據(jù)。
2.加強(qiáng)間接費(fèi)用核算
房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用內(nèi)容主要有財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度相關(guān)規(guī)定，這些費(fèi)用都需要當(dāng)作期間費(fèi)用，計入當(dāng)期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項(xiàng)目貸款利息以及前期銷售的費(fèi)用，數(shù)額較大并且受益的對象非常明確，在受益對象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會形成相應(yīng)的虛假財務(wù)成果，無法真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。所以對那些受益對象非常明確銷售費(fèi)用以及貸款利息費(fèi)用需要當(dāng)作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產(chǎn)這一科目下設(shè)置明細(xì)專戶核算，后者則列入到開發(fā)成本并當(dāng)作成本項(xiàng)目的重要組成部分。
1.投資決策階段
1.1形成強(qiáng)大的業(yè)務(wù)團(tuán)隊
對于任何一個項(xiàng)目，要想順利的完成任務(wù)，離不開各個部門的互相配合。在投資決策階段，企業(yè)更需要組織一個業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目組織，成本控制人員要參與投資階段的投資估算編制工作。根據(jù)實(shí)際工程的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目組織通常由建筑師、造價工程師、業(yè)務(wù)營銷員、工程技術(shù)人員、經(jīng)營管理人員組成。為了做好投資決策階段的估算，項(xiàng)目組織人員要深入到市場一線進(jìn)行調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位及風(fēng)險情況進(jìn)行分析。特別是成本控制人員一定要充分了解城市的市場狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，以便做好正確的決策，例如對城市市場的工程造價情況、政府稅收政策、貸款利率等進(jìn)行詳細(xì)的了解、分析和判斷。
1.2成本分析
①前期工程費(fèi)用。在房地產(chǎn)前期開發(fā)時，開發(fā)費(fèi)用根據(jù)地區(qū)間的差異其實(shí)際收費(fèi)情況會有所不同。造價人員根據(jù)項(xiàng)目的“三通一平”和臨時設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算，有利于降低開發(fā)成本。
②建筑安裝工程造價成本。建筑安裝工程造價成本是構(gòu)成工程實(shí)體的主要成本，因此成本受工程所在地經(jīng)濟(jì)形勢的影響，對掌握整個建筑市場的總體狀況具有十分重要的參考價值，根據(jù)類似項(xiàng)目造價指標(biāo)，了解市場人工、材料價格的變動情況對影響造價的主要因素進(jìn)行分析修正，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目建安成本指標(biāo)的確定。③社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)。隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施及智能化提出更高的要求，在決策階段，成本控制的重點(diǎn)主要是對市政大型配套社區(qū)管網(wǎng)進(jìn)行詳細(xì)了解、分析，做好估算；對于區(qū)內(nèi)配套應(yīng)在保證不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異的情況下，盡量做好精簡配套，同時考慮配套項(xiàng)目的經(jīng)營管理類型，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，適應(yīng)現(xiàn)代建筑要求。④園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境建設(shè)是我國進(jìn)行城市化發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)，隨著購房者對小區(qū)綠化的要求日益提高，綠化成本占項(xiàng)目總支出的比重也相應(yīng)提高。⑤不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險分析。在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中，會遇到各種影響工程進(jìn)度的內(nèi)部及外部因素，并且，會產(chǎn)生不可預(yù)見的各種費(fèi)用及風(fēng)險，通常為除去土地的開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3～5%。在項(xiàng)目的投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)該做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等等方面的風(fēng)險分析，基本保證風(fēng)險成本小于項(xiàng)目凈利潤的5～8%。
2.設(shè)計階段
1）強(qiáng)化設(shè)計方案。設(shè)計人員的設(shè)計深度將對成本產(chǎn)生很大的影響，因此，成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案進(jìn)行評審，選出技術(shù)上可靠、先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的方案，禁止人為的進(jìn)行擴(kuò)大，特別是在設(shè)計系數(shù)的取值上。2）限額施工圖設(shè)計。為了實(shí)現(xiàn)限額施工圖設(shè)計，工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標(biāo)，合理確定施工圖預(yù)算指標(biāo)及設(shè)計變更費(fèi)用限額指標(biāo)等。3）減少設(shè)計變更費(fèi)用。為了減少工程建設(shè)過程設(shè)計變更的費(fèi)用，對于開發(fā)商來說，如果人力資源有限，可利用社會資源，增強(qiáng)事前控制的力度。為了明確責(zé)任，在與設(shè)計單位簽訂合同時，應(yīng)制定詳細(xì)的合同協(xié)議，以防止因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的責(zé)任不清的局面。
3.招投標(biāo)階段
項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個環(huán)節(jié)，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進(jìn)度計劃編制詳細(xì)的成本控制目標(biāo)，使工程合同符合項(xiàng)目的要求。
對于影響工程質(zhì)量的建筑材料，為了節(jié)約成本，可實(shí)行甲方采購的模式。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素而引起價格變動較大的某些建筑材料（如水泥、鋼材等），也可充分地發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益而采取甲方供料的方式。區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程，宜采用清單報價的形式來進(jìn)行招標(biāo)，同時招標(biāo)時應(yīng)對主要材料的型號、規(guī)格、品質(zhì)予以明確；智能化工程方面則宜采用清單報價的方式招標(biāo)，合同價款應(yīng)采用可調(diào)價款的方式。在招標(biāo)時應(yīng)該約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時超過此差值，其價格將進(jìn)行調(diào)整。
合同的嚴(yán)密性包括正常明確的合同條款，還包括設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等進(jìn)行明確，以避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾糾紛；合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠去實(shí)際執(zhí)行。避免承包方為了取得工程而盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程的進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計劃的實(shí)施。
4.施工階段的成本控制
1）加強(qiáng)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理。在施工階段，設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是影響工程成本的重要因素，應(yīng)建立設(shè)計變更及簽證管理控制體系的操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人及管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時限、否決及責(zé)任追究制度等。2）加強(qiáng)資金計劃監(jiān)控。資金是工程順利進(jìn)行的重要保障，它是建立在項(xiàng)目合同已確定且總體進(jìn)度已確認(rèn)的前提下，這就要求工程造價人員與工程管理人員應(yīng)做好前期相互協(xié)調(diào)工作。施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計劃相協(xié)調(diào)，保證總框架下監(jiān)控項(xiàng)目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使項(xiàng)目更好的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。
5.結(jié)算階段的成本控制
通過加強(qiáng)成本控制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用從空間和時間上進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控，及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費(fèi)用的使用效率，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。
（二）促進(jìn)作用
在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，成本控制可以運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，計算、調(diào)節(jié)和控制各種費(fèi)用，可以及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，提高經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)核心競爭力。因此，加強(qiáng)成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。
（三）監(jiān)督作用
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，主管人員可以通過資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。
（四）協(xié)調(diào)作用
房地產(chǎn)企業(yè)各個方面利益受成本控制水平的影響，同時相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會影響財務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實(shí)施過程中會略顯不公平、合理。通過加強(qiáng)成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法
（一）投資決策階段的成本控制管理方法
1.引進(jìn)前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機(jī)構(gòu)，要對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究，成本組織機(jī)構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場專家、房地產(chǎn)管理的造價工程師、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)人員。同時，為了理論聯(lián)系實(shí)際，也可以聘請高校教授來授課，這個機(jī)構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項(xiàng)目的償債能力，堅持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過成本控制機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會合理安排資金，保證項(xiàng)目資金得到有效利用，防止項(xiàng)目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。
（二）設(shè)計階段的成本管理方法
1.做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計工作是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目方案進(jìn)行比較選擇，有利于保證開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的情況下，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。2.采用競爭機(jī)制和設(shè)計招標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來完成項(xiàng)目設(shè)計工作，實(shí)行設(shè)計招標(biāo)可以使各個設(shè)計單位在公平的環(huán)境下競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計方案中選擇，提高了項(xiàng)目設(shè)計方案的質(zhì)量，同時也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競爭。
（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機(jī)會，用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進(jìn)行招標(biāo)，即固定總價招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項(xiàng)目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險，工程造價可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個單項(xiàng)的造價。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實(shí)際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工階段成本控制管理方法
1.不斷提高員工的節(jié)約意識。從實(shí)質(zhì)上來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中要落實(shí)節(jié)約的原則，也就是在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財力、人力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認(rèn)識到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點(diǎn)放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴(yán)格的財務(wù)制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費(fèi)成本的現(xiàn)象；（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項(xiàng)目，降低對施工項(xiàng)目物力、人力、財力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點(diǎn)，才能合理控制好開發(fā)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)約項(xiàng)目成本的目標(biāo)。2.優(yōu)化施工方法，制定科學(xué)合理的施工方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會影響工程造價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項(xiàng)目施工方案不同，就會影響工程造價、工期、施工機(jī)具的不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和管理水平等因素，制定出一套科學(xué)合理的施工方案，合理控制工程造價，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本的目的。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個良好的風(fēng)氣，可以激勵房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識到成本控制管理的重要性，要做好各個階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下立于不敗之地。
作者:李飛虎 單位:無錫太湖美生態(tài)環(huán)保有限公司
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，隨著我國房地產(chǎn)市場的交易漸趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場占有一席之地，保存自己的競爭力，就必須從項(xiàng)目中獲得更高的利潤；而要想獲得盈利，必須要加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)真正的成本控制。本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個重要階段及每個重要階段發(fā)生的主要成本，探討在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個過程中成本控制存在的問題，并對這些問題提出了相應(yīng)的對策建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建造成本和營運(yùn)成本的全面監(jiān)控，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的提升。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本即為對建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對于成本管理來說，是一個重要的環(huán)節(jié)，同時也是保證開發(fā)商能順利完成在既定成本預(yù)算下目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的重要手段，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中降低產(chǎn)品成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的必要方法。
1.項(xiàng)目前期決策階段的成本
項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段是一個項(xiàng)目的定位時期，一般是在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，開發(fā)商選擇和確定投資方案的過程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來講，開發(fā)商首先需要從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的角度分別論證擬建項(xiàng)目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對不同的建設(shè)方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設(shè)項(xiàng)目的決策階段需要對項(xiàng)目建議書、可行性報告、設(shè)計任務(wù)書進(jìn)行確定并編制投資估算。項(xiàng)目開發(fā)階段的成本主要包含了土地成本、土地建設(shè)成本、設(shè)備配套成本及一些其他的費(fèi)用支出。
2.項(xiàng)目的設(shè)計階段的成本
項(xiàng)目決策之后，就是初步設(shè)計和施工圖設(shè)計以及工程的招標(biāo)階段。由于對于項(xiàng)目的設(shè)計是對于整個項(xiàng)目的總體設(shè)計，會貫穿于項(xiàng)目的全周期，包括后續(xù)的施工階段；因此雖然設(shè)計階段的成本占比不大，但是對于整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本控制起著至關(guān)重要的作用。
3.施工階段的項(xiàng)目建設(shè)成本
項(xiàng)目的建設(shè)成本在整個項(xiàng)目成本中占比較大，一般包括進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。
4.財務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)費(fèi)用包括籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用、為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財務(wù)費(fèi)用等等，這也需要耗用大量資金。
5.項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營費(fèi)用
項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營費(fèi)用所包含的范圍比較廣泛，一般來講，管理運(yùn)營費(fèi)用包含了開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用，即在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期準(zhǔn)備到項(xiàng)目完成最后交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用。
6.各相關(guān)品類的稅收費(fèi)用
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目一般會不可避免地產(chǎn)生各種稅收費(fèi)用，通常括了企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及營業(yè)附加稅以及印花稅等。
二、成本控制原則
1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費(fèi)用的控制，因?yàn)閷τ谝粋€房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅是項(xiàng)目分析決策者涉及到的相關(guān)費(fèi)用、管理者的管理運(yùn)營費(fèi)用、施工人員的施工費(fèi)用，每一工作人員都會與管理過程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個項(xiàng)目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費(fèi)用支出的管理與控制。
2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點(diǎn)即為通過將項(xiàng)目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費(fèi)用下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。
3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開發(fā)過程中企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出；目標(biāo)成本一般是基于對企業(yè)的人力、物力、財力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項(xiàng)目的內(nèi)部實(shí)際情況及外部市場環(huán)境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。
4.動態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著階段的不同，特別是施工階段項(xiàng)目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也需要根據(jù)施工過程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項(xiàng)目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目所處的外部市場情況及所處的地域的獨(dú)特特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險性；而在設(shè)計階段則需要充分運(yùn)用價值工程的方法，重點(diǎn)分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計；在施工階段則需側(cè)重于各項(xiàng)成本的實(shí)際支出情況，并結(jié)合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動態(tài)調(diào)整。
5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費(fèi)用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行考評，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實(shí)施控制的內(nèi)在動力而形成激勵機(jī)制。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的問題
1、成本控制理念落后
有些房地產(chǎn)業(yè)管理者常常只顧及招攬眼前的項(xiàng)目，而忽略了對成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對成本控制的科學(xué)方法及規(guī)范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據(jù)從而只是一味地降低成本費(fèi)用，這對于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益及目標(biāo)達(dá)成是不利的，因?yàn)轫?xiàng)目的立足點(diǎn)是在既定的目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)無法達(dá)成，這無疑會對房地產(chǎn)商乃至整個項(xiàng)目都產(chǎn)生重大的不利影響。
2、項(xiàng)目設(shè)計階段缺乏嚴(yán)格的成本控制
項(xiàng)目設(shè)計階段是工程進(jìn)行成本控制的開始，是把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)行綜合考慮而對項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)程產(chǎn)生導(dǎo)向性作用的一個過程。有效的成本控制應(yīng)該從初步設(shè)計階段就開始，但是我們看到的現(xiàn)實(shí)情況是，很多項(xiàng)目開發(fā)單位在設(shè)計階段不能很好地協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性，在初步設(shè)計階段表現(xiàn)出過分偏重于技術(shù)方面而忽視了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。這樣往往會造成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制達(dá)不到既定目標(biāo)，使得項(xiàng)目造價偏高。
3、成本控制方法和技術(shù)落后
許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時運(yùn)用的技術(shù)和方法比較落后，導(dǎo)致開發(fā)商不能對項(xiàng)目的成本與進(jìn)度進(jìn)行同時的動態(tài)控制，也不能適時地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)成本，成本控制應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，如果沒有提供足夠的信息反映設(shè)計、施工或者經(jīng)營過程，會容易誤導(dǎo)目標(biāo)的制定，顯然這種不系統(tǒng)的控制方法已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在競爭愈演愈烈的房地產(chǎn)市場企業(yè)成本控制的需要。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的對策及建議
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策階段應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，結(jié)合所處的地域分析擬投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值，考慮項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和市場配套情況等；在可行性研究階段應(yīng)聘請專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，明確項(xiàng)目的合理規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置方案以及重要設(shè)備的選擇。在設(shè)計過程中可進(jìn)行限額設(shè)計，在材料設(shè)備采購時，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設(shè)備。在工程的施工階段應(yīng)該減少設(shè)計變更，盡量避免施工中重大設(shè)計變更；同時選擇正確的材料供應(yīng)商。
項(xiàng)目的設(shè)計階段應(yīng)用價值工程的原理，將事后的成本控制變?yōu)槭虑胺e極的成本預(yù)控，對成本費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督。在設(shè)計過程中，應(yīng)注意保持技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的平衡，既不能只看中技術(shù)與既定目標(biāo)的完成而忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性；又要反對一味地強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本而忽視了目標(biāo)的達(dá)成和項(xiàng)目的技術(shù)性。
房地產(chǎn)企業(yè)是屬于快速發(fā)展和變化的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證財務(wù)的籌資與成本控制管理，時刻確保企業(yè)擁有最新最全面的信息?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)展非?？?，原因就是其掌握了大量準(zhǔn)確的市場信息，能夠不斷應(yīng)變市場需求，實(shí)力非常強(qiáng)大，企業(yè)都采用先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)來獲取市場信息，利用網(wǎng)絡(luò)和人力資源來進(jìn)行市場信息的及時獲取，所以企業(yè)具備財務(wù)籌資與成本控制管理實(shí)施的重要條件。
2.流動資金巨大，對財務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是實(shí)力非常雄厚，且流動資金非常大的企業(yè)，其一個項(xiàng)目的投資可能就占據(jù)整個企業(yè)超過一半的資金規(guī)模，風(fēng)險性非常大，因而其迫切需要有一個優(yōu)良的管理系統(tǒng)來進(jìn)行資金管理和成本控制，因其資金流動性強(qiáng)，對動態(tài)的財務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制方面存在的問題
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，現(xiàn)代化管理水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)籌資與成本控制管理也有了很大改進(jìn)，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問題，主要包括以下幾方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)分配不合理的問題；第二、形式主義，財務(wù)籌資與成本控制管理并不真正實(shí)行；第三、企業(yè)收付款管理存在很多問題；第四、庫存商品的管理核算控制問題；第五、企業(yè)監(jiān)督管理制度不完善；第六、動態(tài)財務(wù)管理和庫存控制管理制度不健全；第七、企業(yè)員工素質(zhì)低，財務(wù)動態(tài)籌資與成本控制管理以及庫存控制管理意識淡薄。
三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理方式概述
房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采取的財務(wù)管理以及庫存控制管理模式分為幾個階段進(jìn)行，主要包括：
1.在投資和銷售階段
第一，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目的提出，信息收集，主要是前期對相關(guān)財務(wù)信息進(jìn)行收集，事前進(jìn)行分析報告；第二，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目規(guī)劃完成，對其進(jìn)行成本轉(zhuǎn)化，從而進(jìn)行投資規(guī)劃分配；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目交易開始后，對預(yù)定成本和實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行比較控制，在實(shí)施交易過程中，對其超出預(yù)定成本范圍的影響因素進(jìn)行動態(tài)研究分析，對成本計劃之內(nèi)的影響因素進(jìn)行動態(tài)研究分析，將預(yù)定成本進(jìn)行實(shí)時修改；第四，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目實(shí)施過程中，做好成本控制評價。
2.在售后服務(wù)階段
第一，做好企業(yè)投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業(yè)應(yīng)收應(yīng)付賬款的管理：首先，對企業(yè)的日常經(jīng)營過程中的資金流動做好全面管理，其次，一定要保證企業(yè)營業(yè)收入款項(xiàng)的賬實(shí)相符，防止出現(xiàn)企業(yè)小金庫等現(xiàn)象；最后，企業(yè)收付款項(xiàng)賬實(shí)相符，通過企業(yè)風(fēng)險預(yù)測降低企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險交易；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目完成后，對其交易過程中一切支出進(jìn)行財務(wù)資料匯總，取其精華，以便以后商品采購和銷售項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)財務(wù)的動態(tài)管理，將企業(yè)成本降到最低。
四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式的構(gòu)建
1.企業(yè)籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式的構(gòu)建的原理
對其投資計劃和設(shè)計計劃進(jìn)行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細(xì)小環(huán)節(jié)，對其資金流動狀況進(jìn)行實(shí)時的信息管理，根據(jù)市場需求的變化，對具體的財務(wù)動態(tài)指標(biāo)與計劃目標(biāo)進(jìn)行比較控制。對企業(yè)籌資成本等相關(guān)的成本支出進(jìn)行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細(xì)小環(huán)節(jié)，對其資金流動狀況進(jìn)行實(shí)時的信息管理，根據(jù)市場需求的變化，對具體的財務(wù)動態(tài)指標(biāo)與計劃目標(biāo)進(jìn)行比較，對于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時管理、控制和調(diào)整。通過對市場需求的實(shí)時變化進(jìn)行分析，從而確定合理的系統(tǒng)模塊，保證其系統(tǒng)的有效順利運(yùn)轉(zhuǎn)，最終對整個成本系統(tǒng)進(jìn)行全面管理。
2.企業(yè)籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式的構(gòu)建的思路
依據(jù)企業(yè)制定的籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)建造過程中的整個的管理控制，對于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時管理、控制和調(diào)整。
3.健全制度體系，夯實(shí)企業(yè)成本控制管理基礎(chǔ)
企業(yè)只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開展，通過建立完善的企業(yè)成本控制管理體制，結(jié)合工作實(shí)際，不斷夯實(shí)企業(yè)成本管理基礎(chǔ)。
4.強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，提高成本管理水平
企業(yè)要想取得快速發(fā)展，提高成本管理水平，就必須保證每一個環(huán)節(jié)的責(zé)任落實(shí)，只有做好成本管理過程中每一個環(huán)節(jié)的成本控制，才能不斷地完善部門人員的職責(zé)分配，只有這樣才能夠充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，確保職責(zé)問題，不要一旦出現(xiàn)問題，就互相推諉責(zé)任。
5.加強(qiáng)成本管理的督導(dǎo)考核
成本管理不是一項(xiàng)固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過硬性的制度來約束員工，同時也可以通過激勵制度來鼓勵員工實(shí)現(xiàn)成本管理方式的創(chuàng)新，最大限度地發(fā)揮員工的主觀能動性。與此同時，做好企業(yè)成本管理工作的監(jiān)督考核。
6.企業(yè)現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)建
企業(yè)要想高效快速發(fā)展，就必須建立現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有效地保證企業(yè)相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)及其文件處理的自動化、企業(yè)相關(guān)各類事務(wù)處理的自動化及其企業(yè)決策管理的自動化。通過建立的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能夠有效地提高企業(yè)處理相關(guān)各類事務(wù)的效率和準(zhǔn)確性。同時辦公自動化的實(shí)現(xiàn)能夠?qū)⑵髽I(yè)決策所需要的信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和決策的可靠性，能夠及時地對決策所需信息進(jìn)行查看和匯總，不斷優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營計劃，從源頭上降低企業(yè)成本的支出。
中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開發(fā)公司為例
收錄日期：2012年8月24日
當(dāng)前，無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場，消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運(yùn)用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項(xiàng)成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
（二）設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：
1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價控制不力。
（三）政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項(xiàng)政府報建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。
（四）施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
（一）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等；下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
（二）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。
（2）運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
（3）規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：
（1）提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)意識。
（2）引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽，可以對同一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。
（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
（4）運(yùn)用價值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。
（5）提高設(shè)計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低，對成本和風(fēng)險加以平衡，設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制
（1）招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時，嚴(yán)格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
（3）加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。
（4）推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。
（5）組織材料合理進(jìn)出場。一個項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃，并確定好材料的進(jìn)出場時間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計各項(xiàng)銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
（2）嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
（2）做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。
（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費(fèi)率，降低物業(yè)運(yùn)營成本。
本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計、顧問服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購、銷售及物業(yè)管理活動聯(lián)系起來，在最短的時間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優(yōu)勢。
主要參考文獻(xiàn)：
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[3]楊秀凱.房地產(chǎn)企業(yè)全程成本控制的思考與對策[J].財經(jīng)學(xué)習(xí)，2009.1.
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項(xiàng)成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：
1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價控制不力。
(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項(xiàng)政府報建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：
(1)提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)意識。
(2)引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽，可以對同一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。
(5)提高設(shè)計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目五證，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低，對成本和風(fēng)險加以平衡，設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅持合理低價原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時，嚴(yán)格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場。一個項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃，并確定好材料的進(jìn)出場時間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計各項(xiàng)銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計缺陷、絕對低價招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
1注重設(shè)計階段的成本分析控制
工程設(shè)計階段大體可以分為方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。方案實(shí)際階段主要確定建筑產(chǎn)品的定位、品質(zhì)，建筑物的兼職規(guī)模、空間組織、功能布局、外觀形式、裝飾風(fēng)格等，施工圖設(shè)計階段主要確定建筑產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式，細(xì)部節(jié)點(diǎn)、建筑材料、水暖電氣的配置安裝等?？茖W(xué)合理的工程設(shè)計是控制工程建設(shè)成本的前提和基礎(chǔ)。
實(shí)行方案設(shè)計招標(biāo)
我國目前設(shè)計人與投資人是分別獨(dú)立的，設(shè)計人設(shè)計出的產(chǎn)品成本多少與設(shè)計人沒有直接關(guān)系，因此設(shè)計人在設(shè)計過程中并不會十分關(guān)注成本，相反，如果沒有限定相關(guān)的設(shè)計文件，設(shè)計人反而會采用更高檔的材料或更高成本的成裝飾形式來提高自己實(shí)際產(chǎn)品的品質(zhì)，使建筑產(chǎn)品的成本大幅提高。實(shí)行設(shè)計招標(biāo)制度，在招標(biāo)加入成本的控制標(biāo)準(zhǔn)，通過市場競爭，使設(shè)計人有動力和壓力再設(shè)計工程中主動進(jìn)行成本分析及控制。這樣，不僅有助于保證合理的設(shè)計產(chǎn)品，還使成本控制又多了一道把關(guān)。
應(yīng)用價值工程的原理進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計
應(yīng)用價值工程分析方法，在保證建筑產(chǎn)品必要功能的前提下盡可能的降低成本，使產(chǎn)品價值最大化。一般提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用剪紙工程原理對所設(shè)計建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一。
加強(qiáng)設(shè)計圖紙會審制度
施工圖是指導(dǎo)工程施工的重要依據(jù)，施工圖的準(zhǔn)確及可行程度直接關(guān)系到施工質(zhì)量、進(jìn)度及造價。在現(xiàn)實(shí)施工過程中因施工圖設(shè)計失誤而造成的設(shè)計變更舉不勝舉，有的已經(jīng)施工完成造成返工，這樣，不僅耽誤工期、造成質(zhì)量隱患，還直接影響著工程成本。因此應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計圖紙會審制度，減少因設(shè)計失誤而造成的損失。
注重施工招投標(biāo)階段的成本控制
房地產(chǎn)公司多以招標(biāo)的方式選擇施工單位，這種方式是降低成本的一個重要手段，但并不是只要招標(biāo)了就一定降低了工程成本。招標(biāo)實(shí)際上是一個復(fù)雜的過程，具有一定的專業(yè)性，不能把招標(biāo)手段形式化，否則，不但不能降低成本，還會因沒選擇好施工單位而耽誤工程、增加成本。為了通過科學(xué)合理的招標(biāo)進(jìn)行成本控制，施工招標(biāo)應(yīng)該注意以下四個方面：
注重招標(biāo)文件編制工作
招標(biāo)行為屬于要約邀請，而這個要約邀請是有條件的，招標(biāo)文件就須將這些條件羅列清楚，這不但使以后的合同簽訂的基礎(chǔ)，而且也為中標(biāo)后更好的施工管理打下基礎(chǔ)。
2.2 注重招標(biāo)程序的公正、公平、嚴(yán)謹(jǐn)
招標(biāo)應(yīng)該是為施工單位提供一個競爭的平臺，而招標(biāo)程序的公平、公正與否決定著這個平臺的公平與否，只有真正提供一個平等的機(jī)會，才能真正體會出個家施工單位的競爭力，才能真正擇優(yōu)選擇有實(shí)力的施工單位。
注重投標(biāo)單位的資格審查
對投標(biāo)單位資格審查很關(guān)鍵，當(dāng)前的建筑市場施工單位逐年增長，其實(shí)力也是參差不齊，每一個工程招標(biāo)都應(yīng)該是在一定的限定條件下選擇實(shí)力相當(dāng)?shù)氖┕挝?。因此，又兩個條件非常重要，一是技術(shù)上、資金上有實(shí)力完成招標(biāo)工程；二是注重各單位實(shí)力水平相當(dāng)。只有這樣才能真正體現(xiàn)其價格定的競爭優(yōu)勢。
注重評標(biāo)
評標(biāo)方法的合理及評標(biāo)專家的水平都會直接影響招標(biāo)的效果。特別是對商務(wù)標(biāo)的評審，不能只看總價，英愛對其價格 組成部分進(jìn)行分析。有的投標(biāo)報價雖然投標(biāo)總價低，但在單價中運(yùn)用不平衡報價、錯標(biāo)工程量或有意漏項(xiàng)等手法，企圖中標(biāo)后早施工過程中進(jìn)行索賠獲利，對這樣的投標(biāo)人就必須在評標(biāo)時加以區(qū)分，以便選擇出真正有實(shí)力的優(yōu)秀施工隊伍。
注重全過程合同管理，把好工程實(shí)施階段的成本關(guān)
開發(fā)商與施工方的關(guān)系，也就是甲方與乙方的關(guān)系，是合同關(guān)系，因此，甲乙雙方的權(quán)力與義務(wù)都是以合同為基礎(chǔ)的。工程管理的全過程實(shí)際上也就是合同的全過程管理，因此，要管理好工程，降低成本，就必須做好全過程的合同管理。
注重簽訂合同前的準(zhǔn)備工作
每一份合同簽訂前都應(yīng)做好充足的準(zhǔn)備，對合同履行過程中可能出現(xiàn)異議的地方盡量在合同中明確約定，以減少合同爭議。任何一個簽訂合同前未想到或忽略或約定不清的問題都可能成為合同實(shí)施過程中索賠額的原因。
注重合同中隱含的成本條款
注重合同中隱含的成本條款，如：工程款支付時間、延期付款滯納金補(bǔ)償約定、違約金約定、簽證變更追加月則約定等，這些雖然在簽訂合同時并未直接構(gòu)成合同總價，但在合同履行過程中都有可能發(fā)生，轉(zhuǎn)化為最終合同總價。如果在合同簽訂時不夠重視此類隱含的成本條款的約定，則會讓施工方有機(jī)可乘，增加了不必要的成本。
注重合同履行過程中的書面手續(xù)
由于工程建設(shè)周期長，過程復(fù)雜，因此，在工程施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)一些與原合同約定不一致或需要補(bǔ)充、調(diào)整的情況，這些情況的處理方式和結(jié)果都是合同的補(bǔ)充和延續(xù)。通常以來往函件、各種會議紀(jì)要、簽證等形式出現(xiàn)，及時辦理相關(guān)書面手續(xù)并妥善保管，以便保證合同的完整，也保證竣工結(jié)算依據(jù)的完整。
注重人才的挖掘、培養(yǎng)與儲備
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，工程造價管理人員的工作以從被動反映造價結(jié)果轉(zhuǎn)向能動影響項(xiàng)目決策，以人為本的=是有效控制工程在家的基礎(chǔ)。因此，控制成本的關(guān)鍵在人，一般應(yīng)注重以下三個方面：
4.1 注重人才大的發(fā)現(xiàn)和及時挖掘
人才不僅能保證質(zhì)保量的完成份內(nèi)工作，還可以為企業(yè)帶來一些新思路和動力，而這些可以影響整個團(tuán)隊更有效率的工作，從而增加公司的效益。
4.2 注重人才的培養(yǎng)、發(fā)展及儲備
關(guān)鍵詞 ：項(xiàng)目管理；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)
一、引言
現(xiàn)如今整個房地產(chǎn)的市場情況不甚樂觀，隨著行業(yè)競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)市場逐漸從以往低投入高產(chǎn)出的模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦叱杀镜褪找娴姆较?。在如此?yán)峻的市場形勢之下，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行研究更加具有一定的實(shí)踐意義。房地產(chǎn)市場若要想形成新的競爭力支撐點(diǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)建筑市場的良性發(fā)展，就要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理問題，在質(zhì)量確保的前提之下，努力做到成本最低?，F(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受到傳統(tǒng)思想的制約，在工作中也過于注重財務(wù)部門對于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受外在的影響因素過多，周期也較長，負(fù)債經(jīng)營的現(xiàn)象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的境地，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是至關(guān)重要的。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題
1.過于注重施工環(huán)節(jié)成本管理
大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的主要目標(biāo)都放在了施工階段上，在房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，采用以弱矩陣式為主的項(xiàng)目組織形式，其中項(xiàng)目經(jīng)理其實(shí)就是施工經(jīng)理。為了能夠避免在施工過程中出現(xiàn)各類經(jīng)濟(jì)問題，大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)責(zé)都被架空，其他相關(guān)部門反而擁有較大的權(quán)利。如此一來就會產(chǎn)生很多的問題，具體如下：
（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無形中損害的是項(xiàng)目總體利益。
（2）項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任并未隨著權(quán)力被限制而隨之降低，反而協(xié)調(diào)溝通的工作不斷增加，這樣一來就會減少項(xiàng)目成本管理的時間，使得項(xiàng)目經(jīng)理將關(guān)注的重點(diǎn)從成本轉(zhuǎn)移到了其他的地方。
（3）成本管理被分割之后，各個部門之間缺乏及時有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。
2.不注重利先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法
在我國的工程項(xiàng)目管理過程中，很少會使用一些科學(xué)的、先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達(dá)到指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中尤為嚴(yán)重。有些公司在控制成本方面，達(dá)到極其精致程度，從成本管理的每一個細(xì)節(jié)考慮，但在實(shí)際操作控制不具有前瞻性、系統(tǒng)性和指導(dǎo)性。在項(xiàng)目建成后，在工程的某一個時間點(diǎn)或者某一個節(jié)點(diǎn)的成本是超或省，應(yīng)該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項(xiàng)目管理工具來解決，特別是掙值管理技術(shù)，對工程造價管理特別有效，它可以對特定的時間段工程造價進(jìn)行監(jiān)測，清楚是節(jié)余或超支，并可以進(jìn)行組合和進(jìn)度控制。
目前掙值管理在國內(nèi)的發(fā)展不理想主要是有兩個原因，一方面是意識問題；另一方面，我國的掙值管理和計算機(jī)的應(yīng)用與項(xiàng)目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進(jìn)行計算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當(dāng)然不會太明顯。
3.項(xiàng)目運(yùn)作過程中重實(shí)施輕計劃
雖然項(xiàng)目成本的管理方式很多，但是計劃仍然是不能或缺，應(yīng)擺在首位完成。很多房產(chǎn)中介，了解準(zhǔn)確的、可行的、詳細(xì)的項(xiàng)目管理目標(biāo)和完成計劃的重要性，但一到該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動，因此就不會花太多的時間去制定一系列的計劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實(shí)際中制定的工程計劃沒有科學(xué)依據(jù)，工程造價的某一個部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。
三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法
1.加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理
項(xiàng)目的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策對于項(xiàng)目的成本和項(xiàng)目建成的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也是項(xiàng)目成本控制的決定性階段。前期項(xiàng)目建議書的可行性也是決定項(xiàng)目是否展開的主要基礎(chǔ)，只要在項(xiàng)目決策階段的相關(guān)工作做得好，后期項(xiàng)目工程的設(shè)計與施工管理才會順利進(jìn)行。在前期市場調(diào)查階段，如果沒有對于各種機(jī)制進(jìn)行完善，那么勢必會造成項(xiàng)目的延遲，從而增加項(xiàng)目的成本。只有將決策階段的問題處理完善，才能推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)程。
加強(qiáng)財政和物質(zhì)資源，人力和科學(xué)合理的投資時間的前期可行性研究；對決策的程序進(jìn)行完善，提升決策效率，對項(xiàng)目的市場與產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)的定位；要建立健全決策支持機(jī)構(gòu)，決策支持資源收集、整理，借鑒先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法是重視的項(xiàng)目決策階段明智的方法。
2.設(shè)計階段的成本管理
設(shè)計階段成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理重點(diǎn)內(nèi)容。對設(shè)計階段進(jìn)行成本管理的主要目的有兩個，一是降低工程所需的材料、設(shè)備、安裝、施工等費(fèi)用，二是降低設(shè)計成本，以完成設(shè)計任務(wù)。因?yàn)楣こ藤M(fèi)用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計階段可以精確地確定，因此，對設(shè)計階段的成本進(jìn)行控制是最主要和最優(yōu)先的。
設(shè)計費(fèi)用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設(shè)工程的全過程所占的比例較小，但是對工程造價的影響可以達(dá)到75％以上。因此，設(shè)計的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財力、物力、人力的投入?？茖W(xué)合理的設(shè)計可降低10％的項(xiàng)目成本。但許多設(shè)計師大多數(shù)對于技術(shù)較為重視，很容易忽視設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，沒有充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，大大影響工程造價的有效控制。所以，項(xiàng)目投資的設(shè)計階段的影響是非常重要的。事實(shí)上，如果可以把更多的精力在項(xiàng)目的早期階段，會得到更多的良好的經(jīng)濟(jì)效益。
3.施工階段的成本管理
（1）抓好合同管理，減少工程索賠
成本管理在施工階段的關(guān)鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進(jìn)行工程結(jié)算、索賠等的重要依據(jù)，所以要對合同的起草、審核等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。對批量報價法，施工單位往往采用“低價競標(biāo)，索賠利潤”的方式。因此，成本管理人員應(yīng)該事先進(jìn)行控制措施，嚴(yán)格檢測和審核，及時計算出投資的影響與變化，從項(xiàng)目的外觀、功能以及經(jīng)費(fèi)等方面確定是否需要進(jìn)行工程的變更和造價的減少，防止出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象；除此之外，對于施工單位和原材料供應(yīng)商不履行合同時要及時進(jìn)行反投訴約定，對成本進(jìn)行有效的控制。
（2）從管理模式上著手，建立建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制
根據(jù)監(jiān)管規(guī)定和實(shí)施細(xì)則有效控制工程投資，落實(shí)職責(zé)分工的制度和相關(guān)責(zé)任，從而建立和完善投資管理機(jī)制的項(xiàng)目控制系統(tǒng)。每月編制項(xiàng)目審查進(jìn)度付款，避免投資失控。審核施工進(jìn)度、數(shù)量的監(jiān)理方確認(rèn)，根據(jù)合同條款，支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款后，核算材料單價和成本定額的價格。
（3）從技術(shù)措施上開展項(xiàng)目投資的有效控制
對于主要施工技術(shù)方案進(jìn)行論證，在此基礎(chǔ)之上廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等，設(shè)法在技術(shù)方面對成本進(jìn)行有效的控制。技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的有效保證。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，原材料成本一般約占直接建設(shè)成本70％。與此同時，直接費(fèi)用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術(shù)的選擇，是提高勞動生產(chǎn)率，縮短施工工期的有效途徑。
4.竣工階段的成本管理
房產(chǎn)企業(yè)成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個階段主要是完成審計工作的項(xiàng)目決算，竣工階段結(jié)算正確與否將會直接影響到工程的造價。因?yàn)槌杀疽呀?jīng)產(chǎn)生，該項(xiàng)目已經(jīng)完成，因此在這個階段做的是找到一個好的會計師事務(wù)所，實(shí)事求是的計算工程造價。從這一方面上來講，成本管理事前和過程控制要比事后進(jìn)行控制重要的多。除此之外，還要對施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行認(rèn)真的審核，或是委托信譽(yù)較好的造價咨詢公司進(jìn)行審核，并對造價公司提供一定的獎勵，以此提升造價公司的工作效率與工作質(zhì)量，減少企業(yè)工程的成本。
四、結(jié)論
在房地產(chǎn)市場化不斷提高、市場越來越規(guī)范的背景之下，市場各方面的監(jiān)管也越來越嚴(yán)格，成本逐漸變得透明，消費(fèi)者的各種法律意識也逐漸增強(qiáng)。而市場上只有一些管理規(guī)范、資金實(shí)力強(qiáng)大的房產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭中存活下去，因此，成本管理對于房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行非常的重要。但是，現(xiàn)階段我國的項(xiàng)目管理水平依舊很落后，在對先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容就是如何合理有效的在實(shí)踐中運(yùn)用這些思想、方法和工具。
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