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時(shí)間：2022-07-16 21:39:26
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第三條 房產(chǎn)稅均按其原值一次減除30％后的余值計(jì)算。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同房產(chǎn)主管部門參考同類房產(chǎn)核定。
出租房產(chǎn)，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
第四條 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條所規(guī)定的自用的房產(chǎn)，是指各該單位辦公、業(yè)務(wù)和生活使用的房產(chǎn)，不包括出租房產(chǎn)和非本單位業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房。
第五條 企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園、醫(yī)院（包括門診部、診療所）等自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
第六條 經(jīng)房管部門和主管部門鑒定的危房、停止使用的房產(chǎn)和其他納稅確有困難的房產(chǎn)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可減征或免征房產(chǎn)稅。
第七條 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)座落地點(diǎn)繳納。房產(chǎn)不在一地的，按房產(chǎn)座落地點(diǎn)分別繳納。
第三條房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在本市或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，其代管人或使用人繳納。個(gè)人共有的房產(chǎn)，由共有人推定代表繳納。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，承受人應(yīng)督促原產(chǎn)權(quán)所有人繳清各期稅款，否則由產(chǎn)權(quán)承受人負(fù)責(zé)繳納。
第四條房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅義務(wù)人在本市范圍內(nèi)跨區(qū)、縣設(shè)立的各類分支機(jī)構(gòu)和其他房產(chǎn)，凡財(cái)務(wù)上不是獨(dú)立核算的，可由總機(jī)構(gòu)或產(chǎn)權(quán)所有人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)合并征收。
第五條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之二十的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)原值包括房屋不可分割的附屬設(shè)備，沒有房產(chǎn)原值或原值明顯不合理、不足為依據(jù)的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
第六條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值或計(jì)稅價(jià)格計(jì)征的，年稅率為百分之一點(diǎn)二；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為百分之十二。
第七條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；
二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；
五、經(jīng)財(cái)政部或市人民政府批準(zhǔn)免稅的房產(chǎn)。
第八條除本細(xì)則第七條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由市稅務(wù)局確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
第九條房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，規(guī)定期限為：
（一）企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)、軍隊(duì)等納稅單位每季度繳納一期，每期在季度的第二個(gè)月按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定日期繳納入庫(kù)。
（二）房產(chǎn)管理部門每月繳納一期，每期稅款在次月十五日前繳納入庫(kù)；但每年十二月份的稅款應(yīng)在當(dāng)月二十五日前先行估繳入庫(kù)，下年度一月十五日前結(jié)算退補(bǔ)。
（三）個(gè)人每半年繳納一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的日期繳納入庫(kù)；個(gè)人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次繳納，但不能跨年度預(yù)征稅款。
第十條各企業(yè)的房產(chǎn)、包括租入房屋改良工程中的改建、擴(kuò)建部分，凡應(yīng)列入企業(yè)固定資產(chǎn)管理的，均按本細(xì)則第六條規(guī)定的房產(chǎn)余值計(jì)算納稅。
機(jī)關(guān)、事業(yè)、軍隊(duì)等單位和個(gè)人出租的自有房產(chǎn)及房產(chǎn)管理部門出租的公有房產(chǎn)，均按租金收入計(jì)算納稅。
個(gè)人自有自用營(yíng)業(yè)的房產(chǎn)，也按本細(xì)則第六條規(guī)定的房產(chǎn)余值計(jì)算納稅，無(wú)法計(jì)算房產(chǎn)余值的按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格納稅。
第十一條各單位以及基本建設(shè)單位新建、擴(kuò)建、翻建的房屋，從建成驗(yàn)收的次月起繳納房產(chǎn)稅；未辦驗(yàn)收手續(xù)而已經(jīng)動(dòng)用的，自動(dòng)用的次月起繳納房產(chǎn)稅。在會(huì)計(jì)帳面上尚未列有價(jià)格的，可先按基建計(jì)劃價(jià)格計(jì)算納稅，入帳后改按帳面價(jià)格計(jì)算，已納稅款的差額部分不再退補(bǔ)。
第十二條納稅單位在房產(chǎn)稅征收日期前調(diào)入、調(diào)出、買賣房產(chǎn)的，其調(diào)（賣）出前，包括調(diào)（賣）出的當(dāng)月份應(yīng)納的稅款，由調(diào)（賣）出單位交納；調(diào)（買）入單位從調(diào)（買）入的次月起計(jì)算納稅。自下一個(gè)納稅期起分別調(diào)整稅額。
房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。
2，什么時(shí)間繳納?
房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
3，房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的?
房產(chǎn)稅計(jì)算公式
(1)，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%。
計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(1-30%)稅率(1.2%)
(2)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入年稅率(12%)
4，哪些房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅?
國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn);經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
除法定免納房產(chǎn)稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)情況、提出處理意見并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，減征或免征房產(chǎn)稅。已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)享受房產(chǎn)稅困難減免稅收優(yōu)惠政策的，繼續(xù)執(zhí)行至原優(yōu)惠期滿為止。
北京市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則最新全文第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第十條和規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 凡座落在本市城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，均應(yīng)在本市繳納房產(chǎn)稅。國(guó)家和本市另有規(guī)定者除外。
本條所指城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。
第三條 納稅人有營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，在獨(dú)立核算的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)所在地納稅;無(wú)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，在其房產(chǎn)所在地納稅。
第四條 企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個(gè)月的月末帳面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其他單位和個(gè)人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
第五條 除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
1、經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)由企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人自辦的各類學(xué)校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫(yī)院、醫(yī)務(wù)室、診所等占用的房產(chǎn);
2、火葬場(chǎng)、殯儀館、公墓的房產(chǎn)。
3、經(jīng)市人民政府或市稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的房產(chǎn)。
第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，給予減稅或免稅照顧。
第七條 本市房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
第八條 本細(xì)則后，納稅人應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的 期限內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記。具備自核自繳條件的，其應(yīng)納的稅款，應(yīng)在納稅期限內(nèi)，自行計(jì)算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)填發(fā)房產(chǎn)稅繳款書，由納稅人繳納。
納稅人發(fā)生房產(chǎn)增加、減少或使用性質(zhì)變更、租金調(diào)整等情況，必須在變動(dòng)后十五日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理變更申報(bào)登記。
第二條 在城市、縣城、工礦區(qū)開征房產(chǎn)稅，農(nóng)村不征收。建制鎮(zhèn)房產(chǎn)稅是否開征、何時(shí)開征，由省轄市人民政府、地區(qū)行政公署確定。
房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)按《條例》第二條規(guī)定執(zhí)行。
第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計(jì)征，年稅率為百分之一點(diǎn)二。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計(jì)征，年稅率為百分之十二。
第四條 下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：
(一)《條例》第五條所列房產(chǎn);
(二)工礦企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、職工食堂自用的房產(chǎn);
(三)工會(huì)辦的療養(yǎng)院自用的房產(chǎn);
(四)經(jīng)省財(cái)政廳批準(zhǔn)免稅的其它房產(chǎn)。
第五條 除本細(xì)則第四條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省轄市人民政府、地區(qū)行政公署確定、定期減征或免征房產(chǎn)稅。
第六條 房產(chǎn)稅按年征收，分季繳納。具體繳納時(shí)間，由市、縣稅務(wù)局確定。
第七條 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。
第八條 房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》辦理。
第九條 本細(xì)則由省財(cái)政廳負(fù)責(zé)解釋。
房產(chǎn)稅的意義和作用房產(chǎn)稅的作用主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：
一方面，房產(chǎn)稅可以為籌集地方財(cái)政收入做出重要貢獻(xiàn)。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征收房產(chǎn)稅可以為地方財(cái)政籌集一部分市政建設(shè)資金，解決地方財(cái)力不足。而且，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，稅源比較穩(wěn)定，隨著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施改善和工商各業(yè)的興旺，房產(chǎn)稅收將成為地方財(cái)政收入的一個(gè)主要來(lái)源;
另一方面，征收房產(chǎn)稅有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。稅收是調(diào)節(jié)生產(chǎn)和分配的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)杠桿。對(duì)房屋所有者征收房產(chǎn)稅，可以調(diào)節(jié)納稅人的收入水平，有利于加強(qiáng)對(duì)房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)的投資規(guī)模。若房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ课菟姓叩亩嗵追课菡鞫悾瑒t可以抑制房產(chǎn)投資和投機(jī)，阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。
征收房地產(chǎn)稅至少有三大正面意義：
首先房地產(chǎn)稅是與分稅分級(jí)財(cái)政體系相匹配的的地方稅體系的重要財(cái)源支柱;其次房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展過(guò)程中不可缺少的配套條件;第三，房地產(chǎn)稅還會(huì)增進(jìn)財(cái)產(chǎn)稅再分配調(diào)節(jié)功能，對(duì)整個(gè)社會(huì)和諧及長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的正面意義也是值得期待和肯定的。開征房產(chǎn)稅可擠壓房地產(chǎn)需求泡沫。
房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：
(1)從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%--30%后的余值;
(2)從租計(jì)征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。
房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。
房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：
(1)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的
第三條 房產(chǎn)稅由單位或個(gè)人申報(bào)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)征收。
第四條 房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的所有房產(chǎn)，包括生產(chǎn)性用房和非生產(chǎn)性用戶，不論其是否使用，凡按財(cái)政部制定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定列入“固定資產(chǎn)”的，均應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
第五條 根據(jù)《條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地的縣（市、區(qū)）稅務(wù)局參考同類房產(chǎn)核定。
第六條 根據(jù)《條例》第六條規(guī)定，對(duì)下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：
（一）納稅單位或個(gè)人辦的學(xué)校、醫(yī)院、診療所、托兒所、幼兒院所使用的能夠單獨(dú)記載價(jià)值的房產(chǎn)。
（二）關(guān)、停企業(yè)在關(guān)停期間占用的房產(chǎn)。
（三）基本建設(shè)單位和施工企業(yè)在施工期間，因施工需要臨時(shí)修建的房屋和工、料棚。
（四）社會(huì)福利單位使用的房產(chǎn)。
（五）因遭受自然災(zāi)害和納稅確有困難需要減稅，免稅的，由當(dāng)?shù)乜h（市、區(qū)）人民政府核批，并報(bào)省稅務(wù)局備查。
第七條 按《條例》第七條規(guī)定，納稅期限定為每年兩次征收，每年5月、11月為征收入庫(kù)期。
房產(chǎn)管理部門、個(gè)人出租或自營(yíng)的房產(chǎn)稅，按月繳納，于次月15日前入庫(kù)。
個(gè)人出租或自營(yíng)比較集中的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅可由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)委托居民委員會(huì)代征代繳，按代征的稅額付給3％的手續(xù)費(fèi)。
開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)，省政府授權(quán)行署、市人民政府確定。
第三條 凡在本省開征區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)，不論產(chǎn)權(quán)屬于單位或者個(gè)人，除另有規(guī)定者外，均應(yīng)按《條例》和本細(xì)則的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
第四條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。
沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)會(huì)同房產(chǎn)管理等有關(guān)部門參照同類房產(chǎn)核定原值，以減除百分之三十后的余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)，依照基建計(jì)劃價(jià)值減除百分之三十后的余值計(jì)稅；沒有基建計(jì)劃價(jià)值的由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門核定計(jì)稅價(jià)值征收房產(chǎn)稅；工程決算后，依照實(shí)際入帳價(jià)值計(jì)算繳納，多退少補(bǔ)。
第五條 根據(jù)《條例》第五條、第六條規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、經(jīng)國(guó)務(wù)院授權(quán)的政府部門批準(zhǔn)設(shè)立或登記備案并由國(guó)家或地方財(cái)政部門撥付行政事業(yè)費(fèi)的各種社會(huì)團(tuán)體、軍隊(duì)自用的辦公和公務(wù)用房。
（二）國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)和實(shí)行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位自用的公務(wù)用房。
（三）宗教寺廟用于舉行宗教儀式等活動(dòng)的房屋和宗教神職人員使用的生活用房屋。
（四）公園（包括烈士陵園）、名勝古跡供公共參觀游覽的房屋及其管理單位使用的辦公用房屋。
上述單位出租的房產(chǎn)以及生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章繳納房產(chǎn)稅。
（五）企業(yè)舉辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、衛(wèi)生所、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。
（六）企事業(yè)單位舉辦的職工療養(yǎng)院自用的房產(chǎn)。
（七）民政部門舉辦的社會(huì)福利事業(yè)單位自用的房產(chǎn)。
（八）基本建設(shè)單位或施工企業(yè)在施工期間因施工需要而修建的臨時(shí)簡(jiǎn)易房屋和倉(cāng)棚。
（九）經(jīng)省政府授權(quán)省稅務(wù)局批準(zhǔn)減稅、免稅的其他房產(chǎn)。
第六條 下列房產(chǎn)，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，省政府授權(quán)市、縣稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
（一）企業(yè)在關(guān)停期間沒有使用的房產(chǎn)。
（二）經(jīng)有關(guān)部門鑒定，停止使用的危險(xiǎn)房屋。
（三）民政部門舉辦的社會(huì)福利工廠以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)，由街道或企業(yè)自辦的社會(huì)福利工廠（指安置盲、聾、啞、殘人員占生產(chǎn)人員總數(shù)百分之三十五以上的）自用的房產(chǎn)。
第七條 納稅人按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅確有困難的，需由納稅人提出申請(qǐng)，按稅收管理權(quán)限報(bào)請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，可酌情給予定期減稅或免稅照顧。
第八條 房產(chǎn)稅的納稅期限，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，按年計(jì)算，分季繳納，于每年二、五、八、十一月份征收。每一征期為二十天，具體征收時(shí)間，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。
依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，按當(dāng)月實(shí)際租金收入計(jì)算，于每月終了后十日內(nèi)繳納。
第九條 鐵路、郵電、航運(yùn)、金融、油田、煤礦、電業(yè)等企業(yè)所屬分支機(jī)構(gòu)使用的房產(chǎn)，不論是獨(dú)立核算單位，還是報(bào)帳制單位，均應(yīng)向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。
第十條 納稅人新建、購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)或者改變房產(chǎn)用途時(shí)，應(yīng)于建成、購(gòu)進(jìn)或改變用途之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)房產(chǎn)證件，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)或變更登記。
房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更（出售、贈(zèng)送、分割）或房產(chǎn)擴(kuò)建、翻建、改建、拆除和出典的，須在變更、竣工后三十日內(nèi)，持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，辦理手續(xù)。
因房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更改變納稅義務(wù)的，均從變更的次月起計(jì)算征稅或免稅。新建、擴(kuò)建和拆除報(bào)廢的房產(chǎn)，均從房產(chǎn)竣工或停止使用的次月起計(jì)算征稅或免稅。
第十一條 納稅人違反《條例》和本細(xì)則規(guī)定，偷稅、抗稅、逾期繳納稅款的處罰以及對(duì)揭發(fā)、檢舉人的獎(jiǎng)勵(lì)，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》和《黑龍江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例〉辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理。
第一條
為了做好建筑防水卷材產(chǎn)品生產(chǎn)許可證審查工作，依據(jù)《中華人民共和國(guó)工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證管理?xiàng)l例實(shí)施辦法》、《工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證實(shí)施通則》(以下簡(jiǎn)稱通則)等規(guī)定，制定本工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證實(shí)施細(xì)則(以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)。
第二條
本細(xì)則適用于建筑防水卷材產(chǎn)品生產(chǎn)許可的實(shí)地核查、產(chǎn)品檢驗(yàn)等工作,應(yīng)與通則一并使用。
第三條
建筑防水卷材產(chǎn)品由各省、自治區(qū)、直轄市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局(市場(chǎng)監(jiān)督管理部門)發(fā)證。
第二章 發(fā)證產(chǎn)品及標(biāo)準(zhǔn)
第四條
本細(xì)則發(fā)證產(chǎn)品建筑防水卷材為用于建設(shè)工程的可卷曲成卷狀的柔性防水材料，包括瀝青、橡膠和塑料產(chǎn)品等共7個(gè)單元，詳見表1。
第五條
本細(xì)則的發(fā)證產(chǎn)品應(yīng)執(zhí)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)見表2。
第三章 企業(yè)申請(qǐng)生產(chǎn)許可證的基本條件和資料
第六條 企業(yè)申請(qǐng)建筑防水卷材產(chǎn)品生產(chǎn)許可證，除提交通則要求的材料外，還應(yīng)由企業(yè)提交符合產(chǎn)業(yè)政策的自我承諾書，承諾書中應(yīng)當(dāng)明示企業(yè)無(wú)1999年9月1日后建設(shè)的瀝青紙?zhí)ビ蜌稚a(chǎn)線，不存在國(guó)家明令淘汰的落后工藝、產(chǎn)品和生產(chǎn)裝置。
(一)根據(jù)中華人民共和國(guó)工業(yè)和信息化部20xx 年第122 號(hào)公告附件《部分工業(yè)行業(yè)淘汰落后生產(chǎn)工藝裝備和產(chǎn)品指導(dǎo)目錄(20xx 年本)》，淘汰以下生產(chǎn)工藝和生產(chǎn)線：
聚乙烯丙綸類復(fù)合防水卷材二次加熱復(fù)合成型生產(chǎn)工藝(不具備擠出機(jī)的生產(chǎn)設(shè)備為二次加熱復(fù)合成型生產(chǎn)工藝);
年產(chǎn)500 萬(wàn)平方米以下改性瀝青類防水卷材生產(chǎn)線;
年產(chǎn)500 萬(wàn)平方米以下瀝青復(fù)合胎柔性防水卷材生產(chǎn)線;
(二)根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(20xx年本)》(中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第9號(hào))的要求，屬于淘汰類的落后工藝裝備和產(chǎn)品的有：
500萬(wàn)平方米/年以下的改性瀝青類防水卷材生產(chǎn)線;500萬(wàn)平方米/年以下瀝青復(fù)合胎柔性防水卷材生產(chǎn)線;100萬(wàn)卷/年以下瀝青紙?zhí)ビ蜌稚a(chǎn)線;
采用二次加熱復(fù)合成型工藝生產(chǎn)的聚乙烯丙綸類復(fù)合防水卷材、聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材(聚乙烯芯材厚度在0.5mm以下);棉滌玻纖(高堿)網(wǎng)格復(fù)合胎基材料、聚氯乙烯防水卷材(S型)。
第七條 凡生產(chǎn)建筑防水卷材產(chǎn)品的企業(yè)應(yīng)具備本條款規(guī)定的基本生產(chǎn)條件，內(nèi)容包括：生產(chǎn)設(shè)施和檢驗(yàn)設(shè)施、生產(chǎn)設(shè)備和工藝裝備、檢驗(yàn)設(shè)備、重要原材料、產(chǎn)品關(guān)鍵工序、關(guān)鍵控制點(diǎn)，具體要求見表3-1至表3-5。
第八條 申請(qǐng)發(fā)證、證書延續(xù)、許可范圍變更(許可范圍變更的情形指在生產(chǎn)許可證有效期內(nèi)，關(guān)鍵生產(chǎn)設(shè)備發(fā)生變化、生產(chǎn)地址遷移、增加生產(chǎn)線、增加產(chǎn)品單元等情形)需要進(jìn)行實(shí)地核查和產(chǎn)品檢驗(yàn)，企業(yè)應(yīng)在實(shí)地核查前做好準(zhǔn)備，根據(jù)本細(xì)則第七條要求和實(shí)際情況填寫下列企業(yè)資料，實(shí)地核查時(shí)提交審查組現(xiàn)場(chǎng)核查。
(一)企業(yè)生產(chǎn)防水卷材產(chǎn)品主要工藝流程圖 (見附件1-1)
(二)企業(yè)生產(chǎn)防水卷材產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)施和檢驗(yàn)設(shè)施表(見附件1-2)和生產(chǎn)場(chǎng)所示意圖(見附件1-3)，并應(yīng)明確區(qū)分申證的生產(chǎn)線;
企業(yè)獲證后進(jìn)行增加生產(chǎn)線、生產(chǎn)場(chǎng)所、企業(yè)遷址，應(yīng)在變化一個(gè)月內(nèi)向企業(yè)所在地工業(yè)生產(chǎn)許可證管理部門提交許可范圍變更申請(qǐng)并填寫本表，安排實(shí)地核查和產(chǎn)品檢驗(yàn)。
(三)企業(yè)生產(chǎn)防水卷材產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)備表(見附件1-4)
企業(yè)獲證后凡本細(xì)則表3-2中帶*設(shè)備發(fā)生變化的，一個(gè)月內(nèi)向企業(yè)所在地工業(yè)生產(chǎn)許可證管理部門提交許可范圍變更申請(qǐng)并填寫本表。
(五)企業(yè)生產(chǎn)防水卷材產(chǎn)品檢驗(yàn)設(shè)備表(見附件1-5)
(六)企業(yè)生產(chǎn)防水卷材產(chǎn)品重要原材料明細(xì)表 (見附件1-6)
(七)關(guān)鍵崗位專業(yè)技術(shù)人員表(見附件1-7)
(八)產(chǎn)品技術(shù)文件和工藝文件清單(見附件1-8)，應(yīng)填寫所有防水卷材執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，包括企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并確定產(chǎn)品單元。
第四章 企業(yè)實(shí)地核查
第九條
現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地核查時(shí)，企業(yè)申請(qǐng)取證的產(chǎn)品應(yīng)正常生產(chǎn)，相關(guān)人員應(yīng)在崗到位，申請(qǐng)材料齊備。
第十條
審查組現(xiàn)場(chǎng)對(duì)企業(yè)申請(qǐng)書及證照等申請(qǐng)材料進(jìn)行核實(shí)。
第十一條
審查組現(xiàn)場(chǎng)按照本細(xì)則第八條要求企業(yè)準(zhǔn)備的所有相關(guān)材料(見附件1-1~8)進(jìn)行核實(shí)。
第十二條 審查組現(xiàn)場(chǎng)按照《建筑防水卷材產(chǎn)品生產(chǎn)許可證企業(yè)實(shí)地核查辦法》(見附件2)進(jìn)行實(shí)地核查，并做好記錄，形成《企業(yè)實(shí)地核查不符合項(xiàng)和建議改進(jìn)項(xiàng)匯總表》(見附件3)，完成《生產(chǎn)許可證企業(yè)實(shí)地核查報(bào)告》(見附件4)。
第十三條 審查組現(xiàn)場(chǎng)形成的核查材料和記錄(包括附件1-1~8、附件2、附件3和附件4)一式三份，企業(yè)、地方許可證主管部門、審查組織單位各一份。
第十四條
實(shí)地核查判定原則
(一)審查組應(yīng)對(duì)實(shí)地核查辦法的每一個(gè)條款進(jìn)行核查，并根據(jù)其滿足生產(chǎn)合格產(chǎn)品的能力的程度分別作出符合、不符合和建議改進(jìn)的判定。
(二)對(duì)判為不符合項(xiàng)的須填寫詳細(xì)的不符合事實(shí)，對(duì)判為建議改進(jìn)項(xiàng)的須填寫實(shí)地核查發(fā)現(xiàn)的可改進(jìn)的問(wèn)題。
(三)核查結(jié)論的確定原則：
實(shí)地核查按產(chǎn)品單元根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)線逐條審查，同一產(chǎn)品單元涉及的所有生產(chǎn)線未發(fā)現(xiàn)不符合，核查結(jié)論為合格，否則為不合格。核查結(jié)論不合格則該產(chǎn)品單元不合格。
第五章 產(chǎn)品檢驗(yàn)
第十五條
抽樣規(guī)則
實(shí)地核查合格的企業(yè)，審查組按檢驗(yàn)數(shù)量樣品一覽表的規(guī)定(見表4)，在企業(yè)自檢合格的產(chǎn)品中實(shí)施抽樣，并填寫抽樣單(見表5)。原則上應(yīng)抽取單元內(nèi)的任意樣品都可以進(jìn)行許可證檢驗(yàn)，代表該單元樣品。
玻纖胎瀝青瓦樣品最少抽樣基數(shù)不低于100包，其它防水卷材產(chǎn)品抽樣基數(shù)不得少于1000m2，且不得少于10卷。
企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)將樣品和抽樣單一并送達(dá)有資質(zhì)的生產(chǎn)許可證檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱發(fā)證檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，企業(yè)可在國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局或省級(jí)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門網(wǎng)上查詢自主選擇)。
第十六條
審查組實(shí)地核查合格后，抽樣封樣，由企業(yè)自主選擇發(fā)證檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，發(fā)證檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)開展產(chǎn)品檢驗(yàn)。
第十七條 企業(yè)延續(xù)符合免實(shí)地核查要求，不進(jìn)行實(shí)地核查只進(jìn)行產(chǎn)品檢驗(yàn)，企業(yè)應(yīng)在申請(qǐng)受理之日起7日內(nèi)，按本細(xì)則第十五條中表4要求自行抽封樣品、填寫抽樣單(表5)，自主選擇發(fā)證檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)送樣，同時(shí)將抽樣單和檢驗(yàn)委托合同寄送當(dāng)?shù)匕l(fā)證主管部門。企業(yè)對(duì)所抽送樣品的及時(shí)性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
第十八條
防水卷材產(chǎn)品生產(chǎn)許可證發(fā)證檢驗(yàn)項(xiàng)目、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)見表6。
第十九條 建筑防水卷材產(chǎn)品許可證檢驗(yàn)綜合判定原則：檢驗(yàn)項(xiàng)目全項(xiàng)次合格判定產(chǎn)品檢驗(yàn)合格。否則，判定產(chǎn)品檢驗(yàn)不合格。
第二十條 檢驗(yàn)報(bào)告
(一)發(fā)證檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到企業(yè)樣品之日起20日內(nèi)完成檢驗(yàn)工作，出具檢驗(yàn)報(bào)告(格式見附件6)一式三份(企業(yè)、發(fā)證檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)、審查組織單位各一份)。
(二)證書延續(xù)企業(yè)提供同單元產(chǎn)品6個(gè)月內(nèi)(自檢驗(yàn)報(bào)告簽發(fā)日期起)有省級(jí)及以上的產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督抽查合格檢驗(yàn)報(bào)告的，可免于該單元許可證產(chǎn)品檢驗(yàn)。
第六章 證書許可范圍
第二十一條 企業(yè)申請(qǐng)的發(fā)證產(chǎn)品通過(guò)材料核實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地核查和許可證產(chǎn)品檢驗(yàn)合格、符合通則和本細(xì)則規(guī)定要求的，由審查組織單位擬確定產(chǎn)品生產(chǎn)許可范圍，報(bào)送省級(jí)工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證主管部門批準(zhǔn)。
第二十二條 產(chǎn)品生產(chǎn)許可范圍的判定原則及示例：
產(chǎn)品單元實(shí)地核查合格，且抽樣的樣品全部合格，則許可范圍為該產(chǎn)品單元所有產(chǎn)品;如有實(shí)地核查或檢驗(yàn)不合格的產(chǎn)品，該單元不予許可。
工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證證書產(chǎn)品許可范圍示例：
建筑防水卷材 有胎改性瀝青類
證書產(chǎn)品明細(xì)內(nèi)容示例如表7。
第七章 附則
第二十三條 建筑防水卷材產(chǎn)品審查部(或省審查組織單位)聯(lián)系方式
全國(guó)工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證辦公室建筑防水卷材產(chǎn)品審查部設(shè)在中國(guó)建筑材料聯(lián)合會(huì)
地 址：北京市海淀區(qū)三里河路11號(hào)
郵政編碼：100831
電 話：010-57811166、57811130、57811066
傳 真：010-57811066
電子信箱：
聯(lián) 系 人：武慶濤、郭利、唐興
第二十四條
不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。
免征、征收稅率細(xì)則
1、個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。
2、2019年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房的，免征增值稅。
3、個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房，應(yīng)按照附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。
4、一般納稅人銷售其2019年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
5、一般納稅人銷售其2019年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
6、一般納稅人銷售其2019年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
7、一般納稅人銷售其2019年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
8、小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn))，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
9、小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。
12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
13、其他個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
14、有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
投資性房地產(chǎn)根據(jù)來(lái)源不同可分為外購(gòu)的和自行建造的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異表現(xiàn)在兩個(gè)方面。
(一)借款費(fèi)用的資本化 根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則的規(guī)定，可以資本化的借款金額包括專門借款和一般借款。而企業(yè)所得稅法實(shí)施條例(以下簡(jiǎn)稱“條例”)第38條規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分的利息支出不得在稅前扣除。同時(shí)，為防止資本弱化，新稅法第46條和實(shí)施條例第119條規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，納稅人外購(gòu)或自行建造投資性房地產(chǎn)發(fā)生的借款費(fèi)用，若已按借款費(fèi)用準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行了資本化處理，但仍存在新稅法和條例規(guī)定不得扣除的借款費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)小于會(huì)計(jì)成本，以后期間按計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊與按會(huì)計(jì)基礎(chǔ)計(jì)算的差異，需作企業(yè)所得稅的納稅調(diào)增處理。
(二)購(gòu)買取得的投資性房地產(chǎn)的成本 企業(yè)通過(guò)購(gòu)買取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，有時(shí)會(huì)采取超過(guò)正常的信用條件購(gòu)買投資性房地產(chǎn)，如采用分期付款方式購(gòu)買投資性房地產(chǎn)，使投資性房地產(chǎn)的購(gòu)進(jìn)具有融資租賃的性質(zhì)。按新準(zhǔn)則規(guī)定，該方式下購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)的成本不以各期付款額之和確定，而是以各期付款額的現(xiàn)值之和確定，兩者差額計(jì)入未確認(rèn)融資費(fèi)用。其中，投資性房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)值，應(yīng)按各期支付的購(gòu)買價(jià)款選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)來(lái)確定，未確認(rèn)融資費(fèi)用符合借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，其余部分應(yīng)在信用期間確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。新稅法規(guī)定超過(guò)正常信用條件期限付款的投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)不按照現(xiàn)值計(jì)價(jià)，從而導(dǎo)致該投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)成本小于計(jì)稅基礎(chǔ)。
二、成本模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置差異
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量分為成本和公允價(jià)值兩種模式，企業(yè)只能選擇其中一種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)按固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期(月)計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。
(一)減值準(zhǔn)備的處理 按資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。此類減值損失屬于長(zhǎng)期資產(chǎn)減值損失，一經(jīng)確定不得轉(zhuǎn)回。而根據(jù)新稅法第10條和條例第55條的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備不得扣除。對(duì)于這一差異，應(yīng)區(qū)分以下兩種情況進(jìn)行納稅調(diào)整。一是本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備大于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成可抵扣暫時(shí)性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額為本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備，減去按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。二是本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備小于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的可抵扣暫時(shí)性差異，應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額為按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額，減去本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷額和本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備。
(二)關(guān)于投資性房地產(chǎn)的處置 處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，并結(jié)轉(zhuǎn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或攤銷，按其賬面余額貸記“投資性房地產(chǎn)”，其差額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。在成本模式下，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于在初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)方面新準(zhǔn)則和新稅法之間存在差異，需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅基礎(chǔ)凈值差額進(jìn)行納稅調(diào)整。如果投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)凈值，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額；反之，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。需要補(bǔ)充的是，根據(jù)條例第25條規(guī)定，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)用于非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將投資性房地產(chǎn)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照公允價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益。
三、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置的差異
新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
(一)公允價(jià)值變動(dòng)與折舊 新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。而在稅務(wù)處理上，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)來(lái)處理。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]80號(hào))規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)人應(yīng)納稅所得額。因此，一方面，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增減變動(dòng)，依照新稅法，均不確認(rèn)所得或損失；另一方面，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，可按稅法規(guī)定計(jì)提并扣除折舊或攤銷。
(二)投資性房地產(chǎn)的處置 處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，按該投資性房地產(chǎn)的賬面余額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”，同時(shí)借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”；按該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”，對(duì)于該投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)人資本公積的金額，轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。而根據(jù)新稅法和條例規(guī)定，在處置公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)納稅所得額為處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額。
四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與計(jì)量模式變更差異
第二條 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，其范圍按現(xiàn)行行政區(qū)劃確定。
第三條 房產(chǎn)稅均按其原值一次減除30%后的余值計(jì)算。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同房產(chǎn)主管部門參考同類房產(chǎn)核定。
出租房產(chǎn)，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
第四條 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條所規(guī)定的自用的房產(chǎn)，是指各該單位辦公、業(yè)務(wù)和生活使用的房產(chǎn)，不包括出租房產(chǎn)和非本單位業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房。
第五條 企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園、醫(yī)院(包括門診部、診療所)等自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
第六條 經(jīng)房管部門和主管部門鑒定的危房、停止使用的房產(chǎn)和其他納稅確有困難的房產(chǎn)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可減征或免征房產(chǎn)稅。
第七條 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)座落地點(diǎn)繳納。房產(chǎn)不在一地的，按房產(chǎn)座落地點(diǎn)分別繳納。
據(jù)悉，此次試點(diǎn)與上海、重慶不同的是，計(jì)稅依據(jù)由原來(lái)的房產(chǎn)原值改為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。
房產(chǎn)稅征收 已開始培訓(xùn)人才
房產(chǎn)稅的試點(diǎn)區(qū)域正在不斷擴(kuò)大，這一消息近期又被稅務(wù)人員培訓(xùn)所“證實(shí)”。據(jù)媒體報(bào)道，8月14日，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院大樓449報(bào)告廳內(nèi)，來(lái)自全國(guó)30多個(gè)省市的約70名稅務(wù)系統(tǒng)人員正聚精會(huì)神地聽講座。
這是一場(chǎng)特殊的培訓(xùn)，由國(guó)家稅務(wù)總局與人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班正在進(jìn)行。
“這個(gè)培訓(xùn)，主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用與操作?！?月14日，人民大學(xué)公共管理學(xué)院張占錄教授向記者證實(shí)。
其中一位學(xué)員更是毫不回避地告訴記者，總局派他們學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評(píng)估技術(shù)，為將來(lái)大范圍實(shí)施的房產(chǎn)稅作準(zhǔn)備，在校學(xué)習(xí)4個(gè)月，從9月17日開始實(shí)習(xí)2個(gè)月。
今天上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云告訴本報(bào)記者，最近了解此事的媒體很多，具體細(xì)節(jié)他們也不清楚，不過(guò)房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則確實(shí)正在制定中，對(duì)于具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時(shí)間還未確定。
“房產(chǎn)稅改革之所以會(huì)在現(xiàn)階段加快推進(jìn)，其動(dòng)機(jī)和房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)等并沒有太直接的聯(lián)系，增加稅收才是主要的目的?！倍辔粚＜曳治龇Q。
對(duì)比：“兩湖”方案渝滬方案
“兩湖”方案 按市場(chǎng)價(jià)交稅
“此次培訓(xùn)，重點(diǎn)涉及對(duì)存量房征稅進(jìn)行稅基評(píng)估。”在人民大學(xué)培訓(xùn)的一名學(xué)員告訴記者。
業(yè)界認(rèn)為，上海、重慶的試點(diǎn)主要側(cè)重將房產(chǎn)稅征收范圍從營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)擴(kuò)大到非營(yíng)業(yè)性質(zhì)的住宅類物業(yè)，不需要按稅基評(píng)估；而兩湖的試點(diǎn)將側(cè)重于計(jì)稅依據(jù)改為評(píng)估市場(chǎng)價(jià)，必須按稅基評(píng)估。
在重慶的試點(diǎn)中，方案提到“應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按房產(chǎn)評(píng)估值征稅”，這也就是說(shuō)，重慶征稅是按住房的原有的價(jià)格征收，不按當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。
從目前傳出的湖南湖北方案來(lái)看，計(jì)稅依據(jù)由原來(lái)的房產(chǎn)原值改為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，也就是說(shuō)將按市場(chǎng)價(jià)格征收，在房產(chǎn)處于上升通道的時(shí)候，房主交的稅當(dāng)然要多一些。
案例
一套應(yīng)稅住房
成交價(jià)：100萬(wàn)元
當(dāng)前市場(chǎng)評(píng)估價(jià)：200萬(wàn)元
重慶方案：按100萬(wàn)元交房產(chǎn)稅
“兩湖”方案：按200萬(wàn)元交房產(chǎn)稅
相比：在稅率一樣的情況，“兩湖”方案交的房產(chǎn)稅要多一倍
對(duì)多套房的居民影響比較大
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從地方收入來(lái)源來(lái)看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常小。所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化對(duì)二套以上全面收取的可能性非常大。
目前我國(guó)很多城市居民的財(cái)產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，對(duì)于他們可能會(huì)有比較大的影響。
張大偉還認(rèn)為，北京短期試點(diǎn)的可能性不大，作為首都，北京的產(chǎn)權(quán)屬性更復(fù)雜，短期內(nèi)試點(diǎn)的可能性不大。
房產(chǎn)稅稅率可能不會(huì)太高
“試點(diǎn)是肯定的，技術(shù)以及軟件方面的工作正在準(zhǔn)備，部分已經(jīng)完成?！比涨?，一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者證實(shí)湖北試點(diǎn)房產(chǎn)稅已經(jīng)是板上釘釘子的事情，不過(guò)具體試點(diǎn)城市名單、征收時(shí)間、細(xì)則等尚未確定。“房產(chǎn)稅擴(kuò)容可能會(huì)擴(kuò)大到第二套存量房，存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)等都是為房產(chǎn)稅改革做準(zhǔn)備?！?/p>
國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司綜合處人士透露，湖北湖南最新試點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購(gòu)的第二套存量房，征收的稅率不會(huì)太高。
住建部稱，在6月底前完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，為存量房征稅提供了重要基礎(chǔ)。
“試點(diǎn)在兩湖"兩型社會(huì)"建設(shè)的體系之下，用的是同一套方案?！?月15日，湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青稱，“兩湖試點(diǎn)最核心的是對(duì)房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，且合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅?！?/p>
新聞延伸
上海：人均超過(guò)60平方米 開始征稅
2011年初，上海市、重慶市相繼宣布，從當(dāng)年1月28日起開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
對(duì)于房產(chǎn)稅的稅收減免，規(guī)定上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。
人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
重慶：征稅對(duì)象 面向高檔住宅
