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時(shí)間：2023-03-17 18:09:48
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2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高位增長，在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發(fā)商主打產(chǎn)品，市場銷售量遙遙領(lǐng)先。
3.價(jià)格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價(jià)有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價(jià)格未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價(jià)為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價(jià)格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價(jià)格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價(jià)格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價(jià)格不斷上漲，到今年年底已達(dá)6000元/平方米左右。
二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題
1.企業(yè)資金困難，對市場信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環(huán)境下，項(xiàng)目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴(yán)峻，最終將直接導(dǎo)致工程進(jìn)度較為緩慢，企業(yè)普遍對房地產(chǎn)市場的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項(xiàng)目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項(xiàng)目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項(xiàng)目情況更為嚴(yán)重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。
2.城改項(xiàng)目手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城中村改造項(xiàng)目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場的主力軍。目前我區(qū)的34個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，青城、橡樹灣、風(fēng)景天下3個(gè)項(xiàng)目屬于城改項(xiàng)目，由于目前嚴(yán)格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項(xiàng)目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)影響更大，如青城項(xiàng)目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)站o，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費(fèi)，令企業(yè)雪上加霜。
3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹(jǐn)慎。由于近年來地價(jià)較兩、三年前翻了一倍，加之配套費(fèi)、人工費(fèi)均上漲較快，而長安區(qū)房價(jià)總體平穩(wěn)。對于土地儲備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎。4.企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款達(dá)15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。
三、對策建議
1.抓注冊，加強(qiáng)項(xiàng)目注冊管理。目前房地產(chǎn)實(shí)行注冊地統(tǒng)計(jì)原則，我區(qū)部分開發(fā)項(xiàng)目，如萊安集團(tuán)公司的萊安城項(xiàng)目，因企業(yè)注冊地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強(qiáng)化項(xiàng)目注冊地管理。
2.抓服務(wù)，加強(qiáng)對企業(yè)的服務(wù)。目前一些項(xiàng)目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進(jìn)度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項(xiàng)目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項(xiàng)目的具體進(jìn)度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售。
房地產(chǎn)企業(yè)對銷售渠道的建設(shè)必須先行,因?yàn)楫?dāng)巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應(yīng)的渠道網(wǎng)絡(luò)時(shí),必然造成開發(fā)能力的巨大浪費(fèi),其結(jié)果就是商品房空置面積增加；優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設(shè),強(qiáng)調(diào)能夠有效地控制整個(gè)目標(biāo)市場的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運(yùn)轉(zhuǎn)。
一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動(dòng)必須以消費(fèi)者需求為核心,以消費(fèi)者為核心,并非單指在營銷活動(dòng)前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場選擇,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格確定、渠道選擇和促銷策劃活動(dòng)中滿足消費(fèi)者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務(wù)需求
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計(jì)和開發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務(wù),包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。
1.2顧客渠道偏好調(diào)查
最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細(xì)分市場的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購買方式。加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察?？蛻羟榔脤η肋x擇以及運(yùn)營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響
1.3考慮顧客購買準(zhǔn)則
在評估新的渠道機(jī)會(huì)的時(shí)候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準(zhǔn)則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進(jìn)行搭配。
1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化
企業(yè)需要隨時(shí)監(jiān)控顧客購買行為和準(zhǔn)則的變化,隨著消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)知和了解的提高,客戶的購買行為也會(huì)慢慢發(fā)生改變。錯(cuò)誤地估計(jì)客戶行為和渠道偏好,沒有及時(shí)調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險(xiǎn)的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶,他們的購買準(zhǔn)則也不同,所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機(jī)會(huì),如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會(huì)覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。
二、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位
當(dāng)市場被細(xì)分為不同的用戶群體后,每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個(gè)細(xì)分市場確定最優(yōu)的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項(xiàng)工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來滿足細(xì)分市場對服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價(jià)值的所有活動(dòng),即,產(chǎn)品的促銷、談判、財(cái)務(wù)、訂購和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)包括兩個(gè)重要的方面。首先,渠道設(shè)計(jì)者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個(gè)層面上渠道伙伴的角色定位。一個(gè)公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進(jìn)入的市場選擇渠道時(shí),關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場。這個(gè)分銷商必須與渠道伙伴在目標(biāo)市場中有非常好的關(guān)系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進(jìn)入市場有非常明顯的影響。
設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)的另一個(gè)重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少,也就是渠道密度的決策。在一個(gè)給定的市場中,消費(fèi)品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨(dú)家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標(biāo)市場的終端消費(fèi)者。設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)時(shí)對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎(chǔ)。即每一個(gè)渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù),理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運(yùn)行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細(xì)分市場為目標(biāo)市場。因?yàn)檫@樣可以將渠道重點(diǎn)放在那些可以通過銷售取得利潤的細(xì)分市場上。
當(dāng)某一特殊細(xì)分市場的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時(shí),渠道管理者就應(yīng)意識到存在著一個(gè)尚未被開發(fā)的市場機(jī)會(huì),并建立新的渠道服務(wù)于這些細(xì)分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求,是建立一個(gè)忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強(qiáng)有力的競爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費(fèi)者對渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。
三、房地產(chǎn)渠道與顧客購買行為
順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理
房地產(chǎn)銷售點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益,都直接與銷售點(diǎn)的選擇和經(jīng)營有關(guān)。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點(diǎn),然后通過有效的銷售渠道管理來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售點(diǎn)的選擇要考慮消費(fèi)者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對銷售點(diǎn)的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn),讓更多人認(rèn)知的地點(diǎn)要求。②樹立商品形象的地點(diǎn)要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場的特征及競爭狀況、自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)品特點(diǎn)、公關(guān)環(huán)境、市場基礎(chǔ)等特點(diǎn),以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點(diǎn)。
3.2消費(fèi)者對房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場的認(rèn)知
銷售現(xiàn)場上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進(jìn)程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會(huì)作用于每一位前來光顧的消費(fèi)者,當(dāng)一個(gè)消費(fèi)者對自己的心理活動(dòng)進(jìn)行整合之后,就形成了自身對開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費(fèi)者的購買行為。
四、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品
在現(xiàn)實(shí)生活中,識別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性,對于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。
4.1客戶購買風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,需要直接銷售隊(duì)伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個(gè)有知識的經(jīng)過培訓(xùn)的人介入銷售過程解釋這種風(fēng)險(xiǎn),幫助客戶明白如何克服風(fēng)險(xiǎn)事件。
4.2服務(wù)要求
產(chǎn)品服務(wù)性越強(qiáng),渠道越短,而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務(wù),因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。
4.3產(chǎn)品識別產(chǎn)品的生命周期
房地產(chǎn)屬于低識別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務(wù),特別是要有經(jīng)過訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場分銷渠道銷售。
4.4產(chǎn)品的生命周期
產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期,房地產(chǎn)銷售量較小,增長緩慢。產(chǎn)品在引進(jìn)期需要很高的客戶教育,一個(gè)直接銷售隊(duì)伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發(fā)商需要擴(kuò)大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之調(diào)整,這時(shí)分銷商進(jìn)入,并且數(shù)量可能會(huì)逐漸增加,從獨(dú)家轉(zhuǎn)為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道
中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來,分銷商的數(shù)量也不會(huì)很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個(gè)措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產(chǎn)品對渠道成員的吸引力日益下降。
五、渠道與溝通
來自銷售渠道的信息,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應(yīng)注意收集信息,加強(qiáng)與經(jīng)銷商、消費(fèi)者及其他相關(guān)主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟(jì)管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟(jì)周期性變化、消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和市場結(jié)構(gòu)。
（2）競爭對手信息。渠道戰(zhàn)略、市場開發(fā)能力、市場份額、資金、人員、優(yōu)勢、劣勢及目標(biāo)市場定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻(xiàn)、合作誠意和需求等。
（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營銷政策、產(chǎn)品知名度、營銷資源、市場份額、市場機(jī)會(huì)和市場威脅等。
5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內(nèi)部報(bào)告制度。公司產(chǎn)品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財(cái)務(wù)管理部門等都有責(zé)任提供本部門運(yùn)作信息,形成內(nèi)部報(bào)告制度。
（2）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進(jìn)渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運(yùn)作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點(diǎn)的銷售情報(bào)、競爭情報(bào)、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位,承擔(dān)區(qū)域市場經(jīng)銷商管理、市場助銷等項(xiàng)職責(zé)。銷售代表是公司在區(qū)域市場的代言人,負(fù)責(zé)向客戶傳達(dá)公司營銷政策；同時(shí),定期將市場開況、競爭情況報(bào)告給公司。
（4）渠道成員會(huì)議。會(huì)議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會(huì)晤的方式,通過定期或不定期會(huì)議,公司與客戶應(yīng)進(jìn)行有效的溝通。
（5）客戶數(shù)據(jù)庫?？蛻魯?shù)據(jù)庫是近幾年在國外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫,具有在客戶信息存儲內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強(qiáng)大功能。
（6）公司簡報(bào)。房地產(chǎn)公司簡報(bào)作為渠道信息管理的得力工具,房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)將簡報(bào)送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。
六、利潤：渠道選擇的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)
營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是追求利潤而不是僅僅追求對企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟(jì)分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個(gè)決策問題來說明,即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個(gè)方案好壞的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤。
渠道贏利能力通常可以通過費(fèi)用收益比率（c/R）來考察。在任何一個(gè)單個(gè)市場中,一個(gè)渠道的費(fèi)用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費(fèi)用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。
渠道贏利能力分析的三個(gè)主要組成部分包括：
（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時(shí)不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場上實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售目標(biāo)。忽視渠道達(dá)到收益目標(biāo)的能力會(huì)在渠道選擇中產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計(jì)算市場上每種渠道的費(fèi)用收益比率。在選擇分銷渠道時(shí),不一定是費(fèi)用收益比率最低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。
（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。
總之,每一個(gè)單個(gè)渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經(jīng)濟(jì)效果是渠道選擇決策的最后裁決者。
參考文獻(xiàn)：
[1]潘蜀健,陳琳。房地產(chǎn)市場營銷[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2003.
中圖分類號TP315 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2011）40-0225-02
1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.1 國外現(xiàn)狀
在世界范圍內(nèi)，通過網(wǎng)絡(luò)購房早以成為購房者的首選，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國75%的房產(chǎn)商利用互聯(lián)網(wǎng)銷售房屋，80%的購房者通過互聯(lián)網(wǎng)尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯(lián)網(wǎng)找到了理想住房。這是因?yàn)樵谠趪舛址渴袌鲚^為成熟，網(wǎng)絡(luò)也更為發(fā)達(dá)。美國從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯(lián)網(wǎng)上查找到各種房源信息。并且由于政策與網(wǎng)絡(luò)速度等的關(guān)系，到現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)視頻看房在美國、歐洲發(fā)展也很快。
1.2 國內(nèi)現(xiàn)狀
由于網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)展和普及，國內(nèi)房地產(chǎn)電子商務(wù)還是出現(xiàn)了欣欣向榮的景象，根據(jù)中國房網(wǎng)大全的統(tǒng)計(jì)，目前中國擁有與房地產(chǎn)相關(guān)的各類網(wǎng)站已經(jīng)超過了10 000家，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)網(wǎng)站的使用人數(shù)超過了1 000萬人。用戶使用訪問房地產(chǎn)網(wǎng)站最主要的原因是網(wǎng)絡(luò)信息方便快捷，消費(fèi)者最常獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑中網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)以微小的差距排在僅次于報(bào)紙的位置，其百分比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長速度較快，可以預(yù)測用不了多久網(wǎng)絡(luò)將會(huì)成為最主要的獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑。
目前房地產(chǎn)公司都很重視網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺，有很多企業(yè)還有自己的網(wǎng)站。應(yīng)該說房地產(chǎn)公司利用網(wǎng)絡(luò)的情況大部分還是停留在企業(yè)宣傳與服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部的一個(gè)概念上，還沒有真正形成一個(gè)大的交易型平臺。有些企業(yè)會(huì)選擇一個(gè)成熟的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，利用網(wǎng)站宣傳企業(yè)品牌文化；有些企業(yè)希望網(wǎng)絡(luò)成為一個(gè)交易的平臺，等于說是企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)；還有一些企業(yè)是希望兩者結(jié)合起來。
2 研究意義、目的
網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用改變著人們觀念，正在促使著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。近期消費(fèi)者網(wǎng)上找房的需求處于增長的態(tài)勢。以前，北京約有80%的人是通過實(shí)體的中介店來尋找房源，而現(xiàn)在已有超過半數(shù)的消費(fèi)者則是通過網(wǎng)絡(luò)來需找信息。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)化需求增長的同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)平安發(fā)展帶來了契機(jī)。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化對于房地產(chǎn)公司來說，主要有兩大改變。
第一個(gè)改變是看房、選房的過程變得更加簡單、效率大大。房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環(huán)節(jié)不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。
第二個(gè)則是對房屋價(jià)格本身的影響。中介網(wǎng)上開店，省去了實(shí)體門店支出，由此節(jié)省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費(fèi)用減少，相應(yīng)房地產(chǎn)公司也會(huì)靠降低中介費(fèi)來吸引更多的客戶，這樣就會(huì)使得購房者購買房屋的費(fèi)用相應(yīng)降低，從而達(dá)到降低房屋價(jià)格的目的。
2.1 研究內(nèi)容
網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)通過先進(jìn)的平臺技術(shù)和設(shè)計(jì)構(gòu)架，建立公司與個(gè)人之間網(wǎng)上銷售的通道，實(shí)現(xiàn)公司在網(wǎng)上可以房產(chǎn)信息，也方便客戶在網(wǎng)上查詢、預(yù)定和購房。本系統(tǒng)作為一個(gè)完整的房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)將整個(gè)房地產(chǎn)公司的銷售業(yè)務(wù)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、達(dá)到數(shù)據(jù)的完整性和統(tǒng)一性。
研究內(nèi)容分為以下幾部分：
1）用戶管理功能模塊
設(shè)置用戶的可用狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)凍結(jié)和解凍，查看用戶信息。
2）購物車管理模塊
查看已購樓房、進(jìn)行數(shù)量變更、確認(rèn)已購樓房
3）訂單管理模塊
查看訂單是否被處理、樓房是否被發(fā)出。
4）房屋管理模塊
添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設(shè)置特價(jià)樓房。
5）“留言板”模塊
查看留言板，刪除留言。
2.2 擬采取的研究方法
通過對現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)站和B2B電子商務(wù)網(wǎng)站的分析，收集大量的相關(guān)實(shí)例，對所收集的例子進(jìn)行分析比較，努力研制出一個(gè)易用的、介紹豐富、功能全面的網(wǎng)上房屋銷售系統(tǒng)。在進(jìn)行本系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì)中，綜合采用了文獻(xiàn)資料法、歸納統(tǒng)計(jì)法、案例分析法、比較法、設(shè)計(jì)科學(xué)方法、綜合法及圖表法等研究方法。
在論述本系統(tǒng)開發(fā)背景的時(shí)候，主要用到了比較法。通過對文獻(xiàn)資料的整理和收集，通過對不同國家間網(wǎng)上交易額的比較和我國不同時(shí)間段期間網(wǎng)民人數(shù)的比較，以及當(dāng)今樓市的發(fā)展?fàn)顩r，得出了網(wǎng)上購房具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ慕Y(jié)論，進(jìn)而明確了系統(tǒng)的運(yùn)用前景。從全文的角度看，設(shè)計(jì)科學(xué)方法在系統(tǒng)分析設(shè)計(jì)的各個(gè)階段都起到了很重要的指導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)科學(xué)方法（design science method）定義設(shè)計(jì)了什么，解決了什么，評判系統(tǒng)效果的標(biāo)準(zhǔn)是什么幾個(gè)方面的內(nèi)容，使論文的設(shè)計(jì)思路更加明確，設(shè)計(jì)解決了消費(fèi)者輕松購房的問題，使消費(fèi)者不用再受地理位置的局限，在網(wǎng)上樓市系統(tǒng)中隨時(shí)選出自己喜歡的商品，同時(shí)省去了地產(chǎn)廠商大量的時(shí)間和資本投入。系統(tǒng)對前臺需求的響應(yīng)速度，會(huì)員注冊數(shù)量，樓市的銷售量及留言頻率即是對系統(tǒng)效果的最好評價(jià)。
參考文獻(xiàn)
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隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進(jìn)的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對提高學(xué)生興趣，增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力具有重要意義。
一、職業(yè)技能的構(gòu)成
從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進(jìn)行分析，針對崗位所需的核心職業(yè)技能進(jìn)行課程設(shè)置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫相關(guān)報(bào)告并歸檔＼&房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程;負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計(jì)的形象力和創(chuàng)造力，較強(qiáng)的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實(shí)施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部
房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價(jià)師助理＼&房地產(chǎn)估價(jià)公司
土地估價(jià)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。＼&]
二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建
根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個(gè)主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)核心課程技能考核項(xiàng)目與要求
[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項(xiàng)目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建計(jì)劃＼&房地產(chǎn)估價(jià)方法＼&房地產(chǎn)估價(jià)的一般原理和估價(jià)方法＼&能正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，測算房價(jià)＼&房地產(chǎn)市場調(diào)研＼&市場調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進(jìn)行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場營銷＼&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動(dòng)的基本規(guī)律和實(shí)用技巧。＼&能運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實(shí)現(xiàn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)報(bào)建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實(shí)際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實(shí)訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運(yùn)營、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報(bào)表業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)分析，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進(jìn)行評價(jià)和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整、限價(jià)房、土地供給調(diào)控等，在實(shí)驗(yàn)中具備良好的互動(dòng)性，可以對實(shí)驗(yàn)結(jié)果互相挑錯(cuò)打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。
具體實(shí)施如下：全班同學(xué)分為6～8個(gè)小組，分別組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個(gè)開發(fā)程序。最后通過分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)，對學(xué)生進(jìn)行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進(jìn)行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目見圖一。
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項(xiàng)目包括組建團(tuán)隊(duì)和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項(xiàng)目定位、投融資預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)與工程管理和市場推廣銷售等八項(xiàng)，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實(shí)踐性和趣味性較強(qiáng)。這種類似于競爭游戲的體驗(yàn)式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時(shí)分配，建議分3天連續(xù)進(jìn)行，每天6學(xué)時(shí)。
2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強(qiáng)的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實(shí)現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個(gè)模塊的功能進(jìn)行實(shí)際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認(rèn)識的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個(gè)功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個(gè)模塊：
一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計(jì)規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細(xì)資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價(jià)試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價(jià)試算給各個(gè)單元設(shè)置單價(jià);通過調(diào)價(jià)模塊的學(xué)習(xí)，掌握對現(xiàn)有房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)價(jià)操作。
以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實(shí)踐，可以考慮設(shè)置單獨(dú)的一個(gè)實(shí)訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實(shí)場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動(dòng)式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會(huì)到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實(shí)業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會(huì)并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實(shí)商務(wù)溝通過程，有拜訪準(zhǔn)備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時(shí)授課中，注意增加討論和互動(dòng)環(huán)節(jié)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)
針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫報(bào)告的職業(yè)技能，可以選用市場調(diào)研實(shí)踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實(shí)驗(yàn)要求為目標(biāo)，以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負(fù)責(zé)市場調(diào)查的整個(gè)過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實(shí)驗(yàn)任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計(jì)調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計(jì)貼近現(xiàn)實(shí)生活，讓學(xué)生積極動(dòng)手的同時(shí)也增強(qiáng)了未來實(shí)習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨(dú)安排實(shí)訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)
學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行營銷活動(dòng)，制定自己的市場開拓計(jì)劃，公司需要尋求最大市場份額和實(shí)際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點(diǎn)，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實(shí)際模擬價(jià)格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實(shí)驗(yàn)的競爭性。可分四個(gè)季度進(jìn)行，學(xué)生可以進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個(gè)季度或者前幾個(gè)季度的產(chǎn)品詳細(xì)銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動(dòng)，將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽(yù)度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個(gè)市場營銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項(xiàng)營銷戰(zhàn)略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學(xué)生激發(fā)競爭力的同時(shí)又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時(shí)對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時(shí)授課中。
5.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)課程的軟件輔助教學(xué)
例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評估軟件，業(yè)務(wù)員承接項(xiàng)目之后在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目的基本信息，勘察人員接收到項(xiàng)目信息實(shí)地對項(xiàng)目進(jìn)行勘察，估價(jià)師根據(jù)勘察報(bào)告對項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)測算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)法）來輔助測算，測算完成后出具技術(shù)報(bào)告。測算房價(jià)的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)公司使用估價(jià)軟件的也不多。
高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。
參考文獻(xiàn)：
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一、研究背景
房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在一定程度上緩解了嚴(yán)峻的就業(yè)問題，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)從1998年的825888人增長到2011年的2256964位人，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也促進(jìn)了GDP水平的進(jìn)一步提高。
但目前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了市場泡沫，市場價(jià)格高位運(yùn)行遠(yuǎn)超普通老百姓承受能力。在這種背景下，為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)投資額應(yīng)有怎樣的規(guī)模和水平，中國房地產(chǎn)業(yè)如何與國民經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)受到正的或負(fù)的沖擊，會(huì)對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？這些都需要我們深入的思考。
本文從總量的角度，通過建立VAR模型以分析房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律。通過此研究對于我們深化房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、合理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定我國的房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模都具有現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。
二、研究設(shè)計(jì)
本文采用VAR理論對房地產(chǎn)業(yè)與GDP的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，并在VAR模型的基礎(chǔ)上分析變量的脈沖響應(yīng)函數(shù)。根據(jù)研究需要搜集了1991年～2011年的變量數(shù)據(jù)，并按當(dāng)年的價(jià)格計(jì)算，本文中所有數(shù)據(jù)均來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒。
為建立VAR模型，首先做數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)，若是平穩(wěn)的則直接建立VAR模型。若不是平穩(wěn)的，進(jìn)行協(xié)整分析，在滿足協(xié)整分析之后，做VAR回歸并進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，以判斷因果關(guān)系的類型。為檢驗(yàn)被估計(jì)VAR模型的穩(wěn)定性，利用AR特征多項(xiàng)式根的倒數(shù)進(jìn)行參考，如果被估計(jì)的VAR模型所有根模的倒數(shù)小于1則其是穩(wěn)定的。為判斷房地產(chǎn)業(yè)的正負(fù)沖擊對GDP的影響，應(yīng)用脈沖響應(yīng)函數(shù)進(jìn)行分析，以分析沖擊力度和方向。
三、實(shí)證研究
本章將對房地產(chǎn)業(yè)與GDP之間的關(guān)系進(jìn)行定量分析，并在建立VAR模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。
為了消除異方差性的影響，對數(shù)據(jù)gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz（gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz分別指GDP、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)業(yè)增加值）取自然對數(shù)，然后對lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz做單位根檢驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)得出上述變量數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)都不是平穩(wěn)的。繼續(xù)檢驗(yàn)一階差分，檢驗(yàn)結(jié)果顯示在1%的顯著水平下，lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)條件。
利用EVIEWS軟件對上述變量進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，從檢驗(yàn)結(jié)果可得出，存在三個(gè)協(xié)整變量，可知lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz之間存在長期均衡關(guān)系。所以可以建立VAR（K）模型。通過LR統(tǒng)計(jì)量、最終預(yù)測誤差（FPE）、SC信息準(zhǔn)則、AIC信息準(zhǔn)則與HQ信息準(zhǔn)則五個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行判斷，本文選取VAR（1）模型。
通過對VAR（1）模型進(jìn)行檢驗(yàn)（檢驗(yàn)結(jié)果不再贅述）可以看出，方程的擬合度很好，調(diào)整的R^2分別達(dá)到了0.998和0.994、0.982、0.992，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量很大，殘差平方和也比較小，AIC和SC的值都很小，模型擬合的比較理想。
通過對AR特征多項(xiàng)式根檢驗(yàn)，四個(gè)根均小于1即都是位于單位圓之內(nèi)的，所以VAR（1）模型是穩(wěn)定的。經(jīng)Granger因果檢驗(yàn)顯示可知lnfdczjz、lnfdcxs、lnfdctzr在1%的顯著性水平都能Granger因果lngdp。這說明房地產(chǎn)投資額的變化，房地產(chǎn)銷售額的變化，房地產(chǎn)增加值的變化在1%的顯著性水平下都能引起GDP的變動(dòng)。
考察lnfdctzr lnfdczjz lnfdcxs對lngdp的沖擊。
由第一行第二圖可知，給房地產(chǎn)增加值一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GDP在3時(shí)期前會(huì)有一個(gè)同方向的變動(dòng)且斜率較大，至3時(shí)期到達(dá)頂峰，并在此后時(shí)期緩慢減弱至7時(shí)期開始平穩(wěn)。這說明當(dāng)所有從事房地產(chǎn)活動(dòng)的常住單位在一定時(shí)期內(nèi)新創(chuàng)造的價(jià)值提高時(shí)，GDP剛開始上升幅度很快，但是上升到一定時(shí)期后，經(jīng)過約一個(gè)時(shí)期的調(diào)整，然后緩慢下降。
由第二行第一圖可知，當(dāng)給房地產(chǎn)銷售一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GDP在5時(shí)期前，會(huì)持續(xù)平緩的上升。這說明我們促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，確實(shí)增加了GDP值，但是在5時(shí)期后繼續(xù)增加房地產(chǎn)的銷售，給GDP帶來的增長并不是很顯著的。
由第二行第二圖可知，給房地產(chǎn)投資額一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GDP在2.5時(shí)期前會(huì)有一個(gè)同方向的變動(dòng)，且緩慢逐漸加強(qiáng)，至2.5時(shí)期到達(dá)頂峰并在此后時(shí)期非常緩慢的減弱至3.5時(shí)期突破0。這表明，當(dāng)我們采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策時(shí)，GDP在剛開始的時(shí)期會(huì)有緩慢顯著的增長的，這說明在沖擊的前期，給經(jīng)濟(jì)增長是帶來同方向的變化的，但是如果繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，這將會(huì)不利于GDP的增長，會(huì)出現(xiàn)緩慢的下降。因此這可以解釋1998年以來，持續(xù)給房地產(chǎn)市場正的沖擊給GDP帶來了增長，這從2009年前年GDP增長率達(dá)8.9%就可以看出。同時(shí)也可以從11年經(jīng)濟(jì)增長首次低于8%，也可以看出，持續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行正的沖擊，將會(huì)減弱GDP增長的。
四、模型啟示
通過以上的分析，我們可以得出以下啟示，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)在短時(shí)期內(nèi)會(huì)促進(jìn)GDP的增長，但是從長期來看，對GDP增長會(huì)產(chǎn)生非利好信息。當(dāng)在短期給房地產(chǎn)銷售一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差沖擊時(shí)，房地產(chǎn)投資額總體會(huì)持續(xù)緩慢上升。從脈沖響應(yīng)函數(shù)中也能得到此結(jié)論。
所以，我們應(yīng)該科學(xué)的認(rèn)識我國的房地產(chǎn)業(yè)政策，不能一味的采取刺激房地產(chǎn)業(yè)的措施。房地產(chǎn)業(yè)有其自身的調(diào)控系統(tǒng)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，投入到房地產(chǎn)業(yè)的資金應(yīng)轉(zhuǎn)入其他行業(yè)。
同時(shí)，我們應(yīng)聯(lián)系現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了諸多問題，以前為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長而采取的大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，已經(jīng)產(chǎn)生了不好的影響。應(yīng)針對性的采取新的政策，通過合理的調(diào)控房地產(chǎn)市場，來長遠(yuǎn)的促進(jìn)我國GDP的增長。比如地方政府在保障政策性住房得到切實(shí)履行的前提下，適當(dāng)著眼其他的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，例如發(fā)展新型服務(wù)業(yè)，金融業(yè)等，以更好的促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：感知銷售價(jià)格；感知售后服務(wù)；感知硬件質(zhì)量；感知環(huán)境質(zhì)量
一、緒論
目前房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)卓著，在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，房地產(chǎn)是主要力量。中國的房地產(chǎn)似乎是一直處于稀缺的買方市場，即使保持了年均20%以上的增長速度，但是仍難以滿足不斷增加的社會(huì)需求。主要原因就是中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市就業(yè)人口的增加以及人們收入水平的提高，另外商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展都形成對于房地產(chǎn)的大量需求，
另一方面，房地產(chǎn)也已經(jīng)成為投資人員的首選產(chǎn)品，尤其是在房價(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前中國的房地產(chǎn)投資和投機(jī)都已經(jīng)過度，推動(dòng)房價(jià)一路非理性的快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入增長的速度，并且被《福布斯》雜志列為全球六大資產(chǎn)泡沫的第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。隨著中國國內(nèi)房地產(chǎn)投資速度的放緩，雖然消費(fèi)需求依然旺盛，但是供求結(jié)構(gòu)仍不合理、房價(jià)繼續(xù)虛高、住房空置率居高不下。目前雖然中國的房地產(chǎn)的投資額平均增長率達(dá)到20%以上，房地產(chǎn)的銷售額也繼續(xù)以每年超出27%的速度增長。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院的《2007年中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，中國的房地產(chǎn)的增幅在20%以上，同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格也一直呈現(xiàn)上升的趨勢。
二、研究文獻(xiàn)概覽
標(biāo)題：感知銷售價(jià)格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期”和“北京市房地產(chǎn)顧客滿意度之間的關(guān)系。
王愛領(lǐng)（2008）在對于房地產(chǎn)的顧客滿意度的研究中指出，顧客對于價(jià)格的感知對于顧客滿意度具有明顯的影響作用。運(yùn)用層次分析研究方法，他把價(jià)格感知又進(jìn)一步細(xì)分為銷售價(jià)格吸引的感知、銷售價(jià)格升值空間大小的感知，這些構(gòu)成了顧客對于房地產(chǎn)銷售價(jià)格的感知。
王瑢（2010）運(yùn)用主成分分析的方法得出對于房地產(chǎn)顧客滿意度具有影響的一級因素有住宅價(jià)值的感知這個(gè)研究變量，它又分為價(jià)格吸引、質(zhì)價(jià)比、升值空間等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產(chǎn)顧客滿意度產(chǎn)生影響作用。
張瑋靜（2011）房地產(chǎn)企業(yè)為追求最大利潤，在制定價(jià)格時(shí)往往采取“隨行就市”的方式，致使出現(xiàn)“海鮮價(jià)”現(xiàn)象。根據(jù)消費(fèi)者購買行為的決策過程理論，顧客采取復(fù)雜購買行為時(shí)，通常都愿意花大量時(shí)間和精力去收集資料和信息，并在此基礎(chǔ)上形成購買決策。所以，為避免消費(fèi)者對價(jià)格的敏感度，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)信息，如建設(shè)樓盤的主要承擔(dān)公司及其資質(zhì)如何、樓盤的地理位置、樓盤的產(chǎn)品資料及價(jià)格信息等，以此增加消費(fèi)者購買的欲望。
付月（2010）受訪顧客在所有因素中給分最高， 顯示顧客對業(yè)者有關(guān)顧客權(quán)益保障、誠實(shí)、保密原則及專業(yè)領(lǐng)域等相當(dāng)肯定。雖然在驗(yàn)證職業(yè)道德與顧客滿意度之直接效果未獲支持， 并非表示職業(yè)道德對顧客滿意度的影響不重要， 這是業(yè)者長期建立的形象所致， 應(yīng)該更加珍惜同業(yè)先進(jìn)對職業(yè)素養(yǎng)及專業(yè)形象的維護(hù)， 繼續(xù)堅(jiān)持道德紀(jì)律要求。此外， 根據(jù)估計(jì)的路徑系數(shù)是否顯著， 可發(fā)現(xiàn)：顧客價(jià)值與職業(yè)道德、服務(wù)質(zhì)量間的關(guān)系成立； 顧客價(jià)值與顧客滿意度間的關(guān)系成立。
張瑋靜（2011）提高物業(yè)管理服務(wù)水平。建立完善的物業(yè)管理交易達(dá)成后，企業(yè)圍繞顧客所進(jìn)行的一切活動(dòng)，其目的是為購房者提供更多的保障，提高購房者的滿意度，建立顧客忠誠。首先及時(shí)處理客戶投訴，包括對產(chǎn)品進(jìn)行維修、保養(yǎng)、退換等。其次要分析不同客戶群體的需求差異，提供相應(yīng)的服務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及到方方面面，也面對不同性格和不同服務(wù)需求的客戶群體，需要分析不同的服務(wù)要求，制訂相關(guān)的服務(wù)解決途徑，才可能保持和擴(kuò)大自己的客戶群體。最后要強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的規(guī)范化服務(wù)，將物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作，每一個(gè)程序，每一個(gè)環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，讓客戶享受到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
張群（2013）在目前市場競爭更加激烈的情況下，顧客對售后服務(wù)要求越來越高。對顧客來講，選擇哪個(gè)商家，在很大程度上取決于這個(gè)企業(yè)售后服務(wù)的水平。優(yōu)秀企業(yè)要根據(jù)不同顧客的需求和不同特點(diǎn)，巧妙的采用不同的各種形式?？蛻籼峁┳罴训氖酆蠓?wù)，還需把誠信服務(wù)落實(shí)到位，規(guī)范員工的行為和態(tài)度，全力以赴的做好每一項(xiàng)工作。
張瑋靜（2011）指出提高精裝房的施工質(zhì)量，加強(qiáng)房屋交標(biāo)工程的質(zhì)量管控工作。房子的質(zhì)量不僅要看樓體設(shè)計(jì)、樓座排列、采光、每層戶數(shù)、供電供水系統(tǒng)等方面的設(shè)計(jì)是否合理，而且還要看所用建材是否符合要求，工程質(zhì)量是否有保證，人住后的維修及服務(wù)質(zhì)量等。所以開發(fā)建設(shè)過程中，各個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)都需要保證質(zhì)量，從選料到施工再到驗(yàn)收，都要嚴(yán)格把關(guān)，禁止商品房成本中的“水份”，這是使顧客滿意的保證?？梢哉f良好的質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的前提和保障，是房地產(chǎn)開發(fā)公司樹立品牌，提高企業(yè)知名度和美譽(yù)度的基，可以在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低費(fèi)用成本，從而降房地產(chǎn)價(jià)格，以提高顧客滿意度。
惠大橋（2012）在中國房地產(chǎn)顧客滿意研究中得出作為感知硬件質(zhì)量的房屋質(zhì)量具有影響作用，其中他又把房屋質(zhì)量細(xì)分為棚面和墻面及地面質(zhì)量、供暖設(shè)施及運(yùn)行情況、給排水管道、防盜門、塑鋼窗、用電線路、插座、開關(guān)、燃?xì)夤艿老到y(tǒng)、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視。
王瑢（2010）運(yùn)用主成分分析的方法得出對于房地產(chǎn)顧客滿意度具有影響的住宅形式的感知這個(gè)研究變量，它又分為房屋軟件質(zhì)量的建筑品質(zhì)、建筑設(shè)計(jì)、住宅區(qū)位、周邊環(huán)境、品牌感知等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產(chǎn)顧客滿意度產(chǎn)生影響作用。
張瑋靜（2011）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以“以人為本”的思想，使設(shè)計(jì)出來的房子讓顧客滿意。因此在項(xiàng)目設(shè)定、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)三方面需按照顧客需求進(jìn)行。項(xiàng)目設(shè)定時(shí)應(yīng)深入分析土地的地理特征、交通條件、景觀環(huán)境、周邊社區(qū)環(huán)境和人文特點(diǎn)等，確定消費(fèi)者在此購買何種物業(yè)，所能承受的價(jià)格檔次，再結(jié)合土地資源條件，決定項(xiàng)目的定位、建筑功能。例如在設(shè)計(jì)時(shí)候應(yīng)考慮所用材料既美觀又實(shí)用，減少安全隱患；小區(qū)公共位置增加公共座椅；各戶型間的通風(fēng)采光效果；電源插座的合理性等人性化問題；以及小區(qū)建筑外觀、戶外空間、配套設(shè)施和服務(wù)、戶型結(jié)構(gòu)、人戶平臺、光影效果等。
鄭國中（2007）在《略論顧客預(yù)期管理》一文中，借鑒了我國的經(jīng)濟(jì)學(xué)者汪純孝 的研究成果，認(rèn)為，消費(fèi)者感覺當(dāng)中的服務(wù)實(shí)際與顧客滿意度之間存在著關(guān)聯(lián)，并且顧客的需求和預(yù)期也會(huì)對滿意度產(chǎn)生影響。一種影響方式是由于沒有達(dá)到期望標(biāo)準(zhǔn)而對顧客滿意度產(chǎn)生的消極影響另一種是因?yàn)橄M(fèi)者對實(shí)際的服務(wù)感到滿意甚至因?yàn)閷?shí)際效果超過預(yù)期而產(chǎn)生的積極影響。但總體來說，顧客的預(yù)期對顧客滿意度的總體影響依然是積極地。企業(yè)要做好顧客預(yù)期管理才能保證自己的顧客有較高的滿意度。
李軍（2011）認(rèn)為，因?yàn)樽≌瑑r(jià)值比較高，很多情況下，購房者憑借現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)能力是不可能做一次性購買的，必須借助住宅金融政策或政府的住宅補(bǔ)助政策，將未來的購買力轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購買力以達(dá)到購房的目的，這些經(jīng)濟(jì)因素或者政策因素的同時(shí)進(jìn)入，會(huì)對顧客滿意度產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從建模的角度來看，這是住宅和一般產(chǎn)品最大的不同之處。
從上述文獻(xiàn)概覽得知：感知銷售價(jià)格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期與中國房地產(chǎn)顧客滿意度之間具有顯著性的關(guān)聯(lián)。
三、研究方法與設(shè)計(jì)
本論文采用商業(yè)研究方法中普遍流行的定量研究與演繹推理相結(jié)合的方法。
本論文把第一手?jǐn)?shù)據(jù)作為研究資料的來源，把第二手?jǐn)?shù)據(jù)作為參考資料的來源。
研究工具是根據(jù)李克特測量量表形式制作的調(diào)查問卷。
本論文共發(fā)放調(diào)查問卷600份，分配比例為：房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者60份，房地產(chǎn)企業(yè)普通員工180份，房地產(chǎn)企業(yè)顧客360份。回收共計(jì)588份，有效率為98.0%，符合設(shè)計(jì)要求。
四、數(shù)據(jù)分析
信度分析：“服感知銷售價(jià)格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期、中國房地產(chǎn)顧客滿意度”的Cronbach α系數(shù)值結(jié)果分別是： 0.706、0.858、0.692、0.817、0.645、0.769，都大于研究設(shè)計(jì)的最低值0.6，所以符合論文設(shè)計(jì)與研究的要求。
結(jié)構(gòu)效度分析：通過運(yùn)用主成分分析法得出因子載荷值為0.589-0.832，超過0.5，這說明各個(gè)不同問題（屬性）與相同成份內(nèi)（變量）之間存在正相關(guān)，符合論文設(shè)計(jì)要求，表明變量中各個(gè)題目與其相應(yīng)變量間均有較大的相關(guān)性，輔合效度符合設(shè)計(jì)要求。研究對象通過旋轉(zhuǎn)成份矩陣被分為六個(gè)成份，基本驗(yàn)證了本論文的各個(gè)題目具有獨(dú)立性的，問卷題目的判別效度是符合設(shè)計(jì)要求的。
描述性分析：總體均值中最高的是感知銷售價(jià)格（4.3724），其次是感知硬件質(zhì)量（4.0807），第三是感知環(huán)境質(zhì)量（3.9599），第四是房地產(chǎn)顧客滿意度（3.9217），第五是感知顧客預(yù)期（3.7405），第六是感知售后服務(wù)（3.4762）。由此可以得出應(yīng)答者對于“感知銷售價(jià)格”的回答得分最高，對于“感知售后服務(wù)”的回答得分是最低的。
標(biāo)準(zhǔn)差中最高的是感知售后服務(wù)（0.92680），其次是感知顧客預(yù)期（0.89545），第三是房地產(chǎn)顧客滿意度（0.85758），第四是感知環(huán)境質(zhì)量（0.83637），第五是感知硬件質(zhì)量（0.82441），第六是感知銷售價(jià)格（0.80576）。由此可以得出應(yīng)答者對于“感知售后服務(wù)”的回答分歧最大，對于“感知銷售價(jià)格”的回答最為集中。
皮爾遜（矩陣）分析：在顯著性水平為0.01（雙側(cè)）時(shí)，自變量“感知銷售價(jià)格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期”和“中國房地產(chǎn)顧客滿意度”之間的相關(guān)系數(shù)絕對值分別為0.735、0.468、0.592、0.514、0.583，介于0.40-0.80之間，說明這五個(gè)變量和因變量之間存在中等強(qiáng)度以上的相關(guān)性。所有自變量相互之間的相關(guān)系數(shù)為0.016～0.192之間，均小于0.4的相關(guān)性。
五、結(jié)論
本論文通過對于相關(guān)研究文獻(xiàn)的概覽和研究數(shù)據(jù)的結(jié)果分析，對北京市房地產(chǎn)顧客滿意度的影響因素進(jìn)行了分析，這對于本論文提出的研究問題給予了回答，并且驗(yàn)證了研究假設(shè)。即對于“北京市房地產(chǎn)顧客滿意度”具有影響的因素有“感知銷售價(jià)格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期”，這些影響因素與“北京市房地產(chǎn)顧客滿意度”之間存在中等強(qiáng)度及以上的正相關(guān)性。同時(shí)由于只是選取了五個(gè)自變量作為影響因素對于北京市房地產(chǎn)顧客滿意度的作用進(jìn)行了研究，這對于本論文在理論和實(shí)踐方面的研究意義都是一個(gè)限制。
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一、引言
近年來，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格的“節(jié)節(jié)攀升”已經(jīng)引起了政府、企業(yè)以及廣大群眾的高度關(guān)注，同時(shí)也成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究和討論的重要話題。周建軍以北京、上海等地為例分析了國際投機(jī)資本對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響；宋勃和高波提出短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引外資的流入，長期外資的流入對房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生影響。王愛儉、沈慶劫分析了匯率對房地產(chǎn)需求和供給的影響關(guān)系；呂萍、周滔從投資預(yù)期回報(bào)角度分析了長期匯率與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的關(guān)系，認(rèn)為巨額的外匯儲備導(dǎo)致的流動(dòng)性過剩是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因。本文在以上研究的基礎(chǔ)上，采用協(xié)整檢驗(yàn)與格蘭杰因果檢驗(yàn)來對我國對人民幣實(shí)際有效匯率匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行的實(shí)證分析。
二、人民幣匯率變動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的協(xié)整分析
本文選取了匯改后，即2005年7月至2013年3月的數(shù)據(jù)運(yùn)用eviews6.0對其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。其中，HP來代表房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格，由中國統(tǒng)計(jì)年鑒中商品房月度累計(jì)銷售額與月度累計(jì)銷售面積相除得到房地產(chǎn)月度平均銷售價(jià)格，并調(diào)整為以2005年7月為基期（2005年7月=100）；REER為人民幣實(shí)際有效匯率，該數(shù)據(jù)來源于國際清算銀行。為了消除時(shí)間序列中的異方差，對各變量取對數(shù)LNHP、LNREER，進(jìn)一步差分后記為DLNHP、DLNREER。因?yàn)閿?shù)據(jù)的自然對數(shù)變化不改變原來數(shù)據(jù)的協(xié)整關(guān)系，并能使其趨勢線性化，而差分可以消除變量序列的趨勢。
（一）單位根檢驗(yàn)
由于對非平穩(wěn)的時(shí)間序列變量直接進(jìn)行回歸分析可能會(huì)出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，因此在對經(jīng)濟(jì)變量的時(shí)間序列進(jìn)行傳統(tǒng)的最小二乘回歸分析之前，首先要進(jìn)行序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)，只有平穩(wěn)的序列才可以進(jìn)行回歸分析。通過ADF檢驗(yàn)，得到如表1所示各變量時(shí)間序列平穩(wěn)性的結(jié)果。
表1變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果（ADF檢驗(yàn)）
根據(jù)變量的平穩(wěn)性ADF檢驗(yàn)，結(jié)果顯示在1%和5%的置信水平下均接受序列LNHP和LNREER有單位根的假設(shè)，序列不平穩(wěn)；在5%和1%的置信水平下均拒絕序列LNHP和LNREER有單位根的假設(shè)，序列是平穩(wěn)的。這樣，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)與人民幣實(shí)際有效匯率均為一階單整序列，可以進(jìn)行下一步的協(xié)整檢驗(yàn)。
（二）協(xié)整檢驗(yàn)
本文采用Engle-Granger檢驗(yàn)法對時(shí)間序列變量LNHP和LNEER進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。首先對LNHP和LNEER進(jìn)行OLS回歸分析，回歸方程如下：
LNHP= -5.682943+2.345065LNEER+e
其次，對回歸殘差序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表所示。
表2殘差項(xiàng)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果（ADF檢驗(yàn)）
在 1%和5%的顯著水平下，ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量絕對值都大于相應(yīng)臨界值，拒絕原假設(shè)，即殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。說明房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格和人民幣實(shí)際有效匯率之間存在協(xié)整關(guān)系，即兩者之間存在著長期均衡的關(guān)系。
（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)
通過協(xié)整分析得出人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格存在長期的均衡關(guān)系，但是這種長期關(guān)系究竟是人民幣匯率變動(dòng)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)還是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)引起人民幣匯率變動(dòng)的結(jié)果僅從協(xié)整分析結(jié)果來看無法得出結(jié)論，而格蘭杰因果檢驗(yàn)可以很好的分析兩者之間的因果關(guān)系。
表3 變量的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果
滯后一階、二階和五階，人民幣實(shí)際有效匯率不是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因的原假設(shè)都被拒絕，說明短期和長期來說人民幣實(shí)際有效匯率是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，亦即匯率價(jià)格能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格，人民幣匯率價(jià)格的變化對房價(jià)具有預(yù)測作用。而房地產(chǎn)價(jià)格不是人民幣實(shí)際有效匯率的Granger原因的原假設(shè)，只有在滯后階數(shù)為5的時(shí)候，才被拒絕，故短期中房地產(chǎn)價(jià)格變化對匯率價(jià)格的引導(dǎo)作用不顯著，長期來說房地產(chǎn)價(jià)格的變化對匯率有一定的影響。
四、結(jié)論
近十幾年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速的增長，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為國內(nèi)人士投資的一種重要手段；同時(shí)，隨著人民幣匯率制度的改革，波動(dòng)幅度顯著增大，我國房地產(chǎn)行業(yè)也成為了國際投機(jī)資本關(guān)注的目標(biāo)。本文選取2005年7月―2013年3月的全國數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不會(huì)立刻對人民幣匯率產(chǎn)生顯著的影響。
實(shí)踐來看，只要人民幣升值預(yù)期的存在，國際游資會(huì)通過各種渠道涌入中國市場，由于房地產(chǎn)業(yè)所具有的投資屬性，大量游資選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場，必然帶動(dòng)價(jià)格上升，這樣國際游資可以享受由房地產(chǎn)價(jià)值升值和人民幣升值所帶來的雙重收益。要想斷絕人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響，歸根結(jié)底，應(yīng)當(dāng)盡快結(jié)束人民幣持續(xù)升值過程，保持人民幣匯率在科學(xué)合理的水平上長期基本穩(wěn)定，從源頭上消除人民幣升值預(yù)期。
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文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02
從1988年以來，我國的居民住房制度經(jīng)歷了很大的改革變動(dòng)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾十年的過程中經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展。全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都經(jīng)歷了很大的改變，內(nèi)蒙古是我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大省，近幾年的內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)發(fā)展的變化也較為明顯。
一、房地產(chǎn)發(fā)展以及發(fā)展模式
1.房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)情況
在經(jīng)歷了2008年至2011年這四年的快速發(fā)展時(shí)期后，的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了緩慢發(fā)展的時(shí)期，特別是在2013年后內(nèi)蒙古給城市的房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)都有所下降，對內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響也是較為明顯的。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)銷售
根據(jù)內(nèi)蒙古住房廳和建設(shè)廳的調(diào)查報(bào)告現(xiàn)實(shí)，針對2013年全年房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢，政府部門進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控操作，并且取得了一定的成效。次年，內(nèi)蒙古各地市縣的房地產(chǎn)市場綜合發(fā)展勢頭較好，各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)升溫狀態(tài)。2014年的1—7月份自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投擲達(dá)到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達(dá)到了14.31%。整個(gè)區(qū)內(nèi)的住房銷售面積達(dá)到了962.3m2，商品住房的銷售額達(dá)到了443.36億萬元。區(qū)內(nèi)的商品房的平均售價(jià)為4212元/m2，環(huán)比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數(shù)據(jù)我們就可以看到，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)回收的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2015年的房地產(chǎn)形式將全面好于往年。
（2）區(qū)內(nèi)稅收和信貸
房地產(chǎn)稅收主要會(huì)出現(xiàn)在房地產(chǎn)的三個(gè)環(huán)節(jié)，即開發(fā)、銷售和保有。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)告，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)稅收同比增長率為22.3%，占當(dāng)?shù)氐囟愂杖氲?%。
從近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢來看，區(qū)內(nèi)的信貸增長較快，個(gè)人房貸形式區(qū)域平穩(wěn)增長態(tài)勢。
2.內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的發(fā)展模式
近幾年我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，作為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大區(qū)，正在逐漸成為我國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和金融高速發(fā)展的典型大省，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)需求已經(jīng)出現(xiàn)了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數(shù)省市的房地產(chǎn)發(fā)展模式都是模仿其他省市或項(xiàng)目的，的房地產(chǎn)框架依然如此。的房地產(chǎn)發(fā)展可以說已經(jīng)進(jìn)入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售理念、經(jīng)驗(yàn)、建設(shè)成本控制等多個(gè)方面?！氨鄙蠌V”等的房地產(chǎn)發(fā)展模板并不一定適用于的房地產(chǎn)發(fā)展方向，因此，我們應(yīng)該從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，建設(shè)符合自治區(qū)的特色建筑，形成一套獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。
二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題
1.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體形勢不是很樂觀
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的運(yùn)行很不穩(wěn)定，住房的供應(yīng)很不科學(xué)合理，個(gè)別地市縣出現(xiàn)了住房供應(yīng)大于需求的表現(xiàn)，從而出現(xiàn)眾多的空房。因此，房地產(chǎn)的市場持續(xù)應(yīng)該進(jìn)一步得到規(guī)劃，住房開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、二手房中介和物管服務(wù)等一些環(huán)節(jié)仍然經(jīng)常出現(xiàn)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象出現(xiàn)。住房產(chǎn)業(yè)化的整體水平較低，其品質(zhì)有待進(jìn)一步的提升。
2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響
最佳的城市化發(fā)展是工業(yè)與城市化的結(jié)合體，兩種發(fā)展要素互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、體制和發(fā)展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數(shù)過著游牧的生活，隨著內(nèi)蒙古城市化建設(shè)的發(fā)展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時(shí)沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)沖突的現(xiàn)象。
3.房地產(chǎn)不良信貸的增加，信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增大
隨著房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，大量資金不斷的融入，內(nèi)蒙古的金融支持著開發(fā)商和投資商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時(shí)間以后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象的出現(xiàn)，民間借貸的鏈條隨之?dāng)嗔眩S之民間借貸鏈條的斷裂，房地產(chǎn)投資方和開發(fā)商的資金就會(huì)出現(xiàn)兩種狀態(tài)，既：套牢、撤離，最終導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)直線下降。
三、完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議
1.的當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)貫徹和落實(shí)國家各項(xiàng)有關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策，把更多的調(diào)控自己投入到中小企業(yè)的發(fā)展中，從而讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好、更快、更平穩(wěn)的發(fā)展。應(yīng)該順應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展的方向，讓更多的投資回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，同時(shí)讓投資者看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定牢固發(fā)展的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，是提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)和改善人民生活水平，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)外部沖擊的有效保障。
2.全面推進(jìn)大中小城市的整體發(fā)展，逐漸解決城市結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理的現(xiàn)象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進(jìn)行科學(xué)的分配，那么就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一二級城市出現(xiàn)住房供不應(yīng)求，而三四線城市的住房無人購買的兩個(gè)極端現(xiàn)象。內(nèi)蒙古小城鎮(zhèn)建設(shè)是內(nèi)蒙古城市化過程中的特色表現(xiàn)?？梢哉f是小城鎮(zhèn)體系是發(fā)展的重要組成部分，建設(shè)過一批批具有發(fā)展機(jī)制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌活動(dòng)、吸納游牧民等優(yōu)勢的特色發(fā)展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設(shè)方式下的典型城市。
3.地市縣的政府部門應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。要采取積極的態(tài)度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)保持一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。同時(shí)，還應(yīng)該根據(jù)目前的情況，判斷出房地產(chǎn)未來發(fā)展的走勢。
結(jié)束語
在的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的推動(dòng)力。但是，我國的房地產(chǎn)發(fā)展集中區(qū)還是處于我國的東部，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到蓬勃的發(fā)展，就應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的實(shí)際情況，結(jié)合人們的住房需求，構(gòu)建一個(gè)符合的房地產(chǎn)發(fā)展框架。
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沈陽建筑大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011.
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻(xiàn)
市場法（Market Comparative Method），又稱市場比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。是房地產(chǎn)估價(jià)三大方法之一，其理論基礎(chǔ)為替論。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 但房地產(chǎn)評估價(jià)格并不是對實(shí)際成交價(jià)格的簡單的歸納、整理、修工兩者無論在理論上還是在實(shí)際表現(xiàn)上均有一定的差異。下面對兩者的差異進(jìn)行分析。
依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理相同的商品具有相同的價(jià)格。但房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購房人的經(jīng)濟(jì)條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）房地產(chǎn)成交價(jià)格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高。
（2）房地產(chǎn)成交價(jià)格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負(fù)債率、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就升始預(yù)售房地產(chǎn)其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。
（3）房地產(chǎn)成交價(jià)格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠。從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值。
（4）房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。
（5）房地產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格存在瞞價(jià)或變相瞞價(jià)的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費(fèi)，有的房地產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。
綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價(jià)格具有個(gè)確定性。因此，采用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，對其評估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義。
房地產(chǎn)評估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：
（1）不同的評估目的具有不同的價(jià)格定義例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)回素，評估價(jià)格一般保守，其評估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價(jià)格不同。
（2）房地產(chǎn)價(jià)格評估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。
（3）在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評估人員對具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格還是有行無市時(shí)的價(jià)格。
總之，房地產(chǎn)評估價(jià)格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價(jià)格定義、評估目的對比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該采取的積極措施：
（1）加快自身的信息化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，建立和完善市場信息資料庫，實(shí)現(xiàn)信息化管理 評估過程是以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，應(yīng)用評估理論、方法進(jìn)行分析、對比、計(jì)算的過程。市場法進(jìn)行評估尤其需要大量的市場交易參考資料。在計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場日益規(guī)范、成熟的前提下，評估機(jī)構(gòu)獲得市場信息的渠道會(huì)越來越多，此時(shí)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)該抓住機(jī)遇，利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)，積極建立起自己的市場信息資料庫，強(qiáng)化評估信息的搜集、處理、儲備能力，這樣才能及時(shí)得到想要的交易案例，提高評估結(jié)果的正確性，使市場法得到更好的應(yīng)用。
（2）提高評估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能 采用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，要求評估人員能夠全面準(zhǔn)確地調(diào)查市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進(jìn)行全面、細(xì)致的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此評估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)技能的高低與評估結(jié)果的準(zhǔn)確性有著緊密的關(guān)系。但是目前國內(nèi)缺少能夠熟練運(yùn)用市場法的高素質(zhì)人才制約了市場法的應(yīng)用，說明我們的評估人員運(yùn)用市場法的執(zhí)業(yè)技能還有待提高。
（3）改善觀念，提醒各界加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場法應(yīng)用的關(guān)注 除了政府盡快建立健全房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)體系，保障市場法的應(yīng)用環(huán)境外，行業(yè)學(xué)會(huì)的引導(dǎo)也有利于提醒各界加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場法應(yīng)用的關(guān)注。建議行業(yè)學(xué)會(huì)采取的引導(dǎo)措施有：
參考文獻(xiàn)：
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溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會(huì)大規(guī)模的興建各種娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠(yuǎn)郊的溫泉都會(huì)吸引洗浴、住宿、餐飲等消費(fèi)（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區(qū)，這些地方區(qū)位優(yōu)勢不明顯，房地產(chǎn)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，如何推動(dòng)溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展便成為一個(gè)值得探討的課題。
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)對城郊房地產(chǎn)發(fā)展的影響
（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)投資
溫泉旅游地具有重要的經(jīng)濟(jì)價(jià)值已經(jīng)為世人所認(rèn)識，“中國溫泉之城”――廣東省清遠(yuǎn)市2012年旅游總收入達(dá)到178.71億元，有29家企業(yè)主要依托溫泉資源運(yùn)營，這些企業(yè)接待游客總數(shù)達(dá)到686.57萬人次，清遠(yuǎn)市溫泉旅游總收入達(dá)到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質(zhì)流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產(chǎn)行業(yè)投資，從而為城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會(huì)溫泉項(xiàng)目招商情況來看，投資額度最大的項(xiàng)目達(dá)到30億元（北京國際體育運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項(xiàng)目包括天津東麗湖溫泉度假區(qū)、重慶南溫泉核心景區(qū)等項(xiàng)目，由此可見，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對外部資本吸引力較大，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。
（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)價(jià)值
溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅本身會(huì)成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而且會(huì)帶來土地、房產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會(huì)成為一個(gè)重要的消費(fèi)項(xiàng)目，而且溫泉會(huì)成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區(qū)為例，截止到2014年3月，該地區(qū)在售住宅項(xiàng)目達(dá)29個(gè)，其均價(jià)為9600元/平米，但度假區(qū)的房價(jià)卻達(dá)到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增值由此可見一斑。實(shí)際上，由于溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅會(huì)帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價(jià)上升的預(yù)期，同時(shí)，部分社會(huì)公眾特別是有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的社會(huì)公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，這將有效地拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值增值。這一過程中，郊區(qū)房地產(chǎn)的非理性消費(fèi)將發(fā)生重要的作用，即由于消費(fèi)者甚至于政府部門、企業(yè)等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格，從而有可能進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲（劉鐵軍，2007）。
（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)銷售
房地產(chǎn)行業(yè)特別是城郊房地產(chǎn)如何提高周轉(zhuǎn)率，加快產(chǎn)品銷售是一個(gè)重要的課題，特別是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深入調(diào)整期，房地產(chǎn)庫存大，銷售壓力大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個(gè)月、10個(gè)月和37個(gè)月，可見二、三線城市、城郊的房地產(chǎn)銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅會(huì)帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會(huì)將溫泉旅游所在地的房產(chǎn)信息傳遞給周邊的人，并進(jìn)而激發(fā)市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產(chǎn)投資主體而言，如果其預(yù)期溫泉旅游發(fā)展?jié)摿Υ?，未來該郊區(qū)房地產(chǎn)前景看好，則會(huì)通過團(tuán)購等方式投資于該地，進(jìn)而拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售（劉鐵軍，2007）。
城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的作用
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮需要眾多的條件，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)的支持，特別是，現(xiàn)代溫泉旅游經(jīng)濟(jì)多以度假村（區(qū)）的形勢出現(xiàn)，這一區(qū)域內(nèi)部生產(chǎn)生活設(shè)施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達(dá)到發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，而這無不需要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度大，拉動(dòng)作用明顯，因而會(huì)促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的繁榮。
（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要商業(yè)地產(chǎn)支撐
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)需要各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)地產(chǎn)的支持，研究表明，旅游核心區(qū)已呈現(xiàn)嚴(yán)重旅游商業(yè)化的現(xiàn)象，旅游購物設(shè)施（地產(chǎn)）中，越是核心區(qū)域商業(yè)越豐富，支持購物的地產(chǎn)也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區(qū)域的則會(huì)大量布局餐飲、住宿等商業(yè)地產(chǎn)（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的需求表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是溫泉消費(fèi)本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產(chǎn)為消費(fèi)提供了場所，特別是當(dāng)前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規(guī)模龐大，需要大房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行配套。另一方面是溫泉旅游相關(guān)的需求，包括購物等帶來需求，這類地產(chǎn)是必不可少的。實(shí)際上，在溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，這類地產(chǎn)是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產(chǎn)，并且這種地產(chǎn)一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設(shè)開發(fā)完畢，因而需要經(jīng)過政府部門的嚴(yán)格審批并規(guī)劃才能開工建設(shè)，但盈利空間也較大。
（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要住宅地產(chǎn)支撐
溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現(xiàn)在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗(yàn)溫泉的文化，同時(shí)還要親身體驗(yàn)溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動(dòng)，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會(huì)形成強(qiáng)大的住宅地產(chǎn)需求。特別是，隨著溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游區(qū)域會(huì)產(chǎn)生大量的就業(yè)崗位，大量勞動(dòng)力進(jìn)入并長期性的停留在這一區(qū)域，UNWTO的研究結(jié)果表明，旅游業(yè)每增加1個(gè)就業(yè)崗位，就可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)增加4.2個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，因此，溫泉旅游將帶動(dòng)大量的勞動(dòng)力就業(yè)，這些人員會(huì)產(chǎn)生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產(chǎn)來支撐。按照北京大學(xué)的《中國民生發(fā)展報(bào)告2013》標(biāo)準(zhǔn)，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個(gè)就業(yè)崗位就相當(dāng)于共有5.2個(gè)人就業(yè)，會(huì)產(chǎn)生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經(jīng)濟(jì)繁榮，則必然會(huì)帶來相當(dāng)?shù)淖≌枨蟆?/p>
（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要工業(yè)地產(chǎn)支撐
溫泉旅游發(fā)展到一定階段后將面臨提質(zhì)的需要，化學(xué)制品、香料、精油等工業(yè)品將會(huì)被廣泛地應(yīng)用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產(chǎn)品也將更為流行，這些產(chǎn)品需求的增大將吸引相關(guān)企業(yè)的入駐，如果規(guī)劃科學(xué)合理，本地資源優(yōu)勢明顯，甚至可能在某一細(xì)分領(lǐng)域形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，這就需要大量工業(yè)地產(chǎn)的支持。特別是，由于這些工業(yè)產(chǎn)品并不需要大規(guī)模的廠房，更多的是對科學(xué)研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，并以出租等方式提供給相關(guān)的企業(yè)。
（四）城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的其他作用
溫泉旅游經(jīng)濟(jì)是一個(gè)綜合體系，必須有相互聯(lián)系的行業(yè)作為支撐，特別是，各地在發(fā)展溫泉旅游的過程中還會(huì)依托地方資源積極開拓其他的旅游產(chǎn)品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項(xiàng)目，以此提升旅游品質(zhì)，如山東省夏津生態(tài)旅游區(qū)就以溫泉旅游為主導(dǎo)，配套打造了以休閑旅游與為內(nèi)容的文化旅游項(xiàng)目，以椹文化為內(nèi)容的（生產(chǎn)類）主題旅游項(xiàng)目，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。而這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須有房地產(chǎn)業(yè)的支持，此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、牽涉面廣的產(chǎn)業(yè)，與旅游相關(guān)的包括房地產(chǎn)布局、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察與設(shè)計(jì)，此外，還包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營，特別是溫泉旅游相關(guān)產(chǎn)品展示、批發(fā)經(jīng)營等，這都表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)要發(fā)展必須有房地產(chǎn)作為支撐。
推動(dòng)溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的思考
《山東溫泉旅游消費(fèi)體驗(yàn)活動(dòng)調(diào)查報(bào)告》資料顯示，我國溫泉旅游地產(chǎn)建設(shè)中存在較大的問題，表現(xiàn)在溫泉地產(chǎn)開發(fā)前期為占據(jù)先機(jī)，特別是為占據(jù)溫泉旅游核心板塊，大量的房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上“圈地”，盡可能多地?fù)屨纪恋?，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，地方政府為吸引投資商掀起建設(shè)熱潮，往往采取寬容甚至支持的態(tài)度對待這種行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)等問題，部分地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，如殘疾人設(shè)施不健全等，交通等配套設(shè)施不健全。房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后則存在后續(xù)開發(fā)利用不足等問題，如物業(yè)管理配套不完善等，因此，推動(dòng)溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展需要有針對性地破除這些問題。
（一）樹立正確的溫泉旅游地產(chǎn)理念
要堅(jiān)決破除在溫泉旅游區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)就是溫泉旅游地產(chǎn)的思想，而要從溫泉旅游文化出發(fā)，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)在于溫泉、旅游、房地產(chǎn)三者緊密結(jié)合，基于此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠(yuǎn)，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內(nèi)；在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要包含溫泉元素，如在房地產(chǎn)外觀上能夠讓人聯(lián)想到溫泉，在房地產(chǎn)項(xiàng)目文化、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯(lián)系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度大。
（二）明確目標(biāo)對象科學(xué)確定不同開發(fā)項(xiàng)目
溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為不同的類型，因此，在開發(fā)過程中必須明確目標(biāo)對象，如果以商戶為目標(biāo)則開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果以住宅為主則開發(fā)商品房，如果以工業(yè)品加工為主則開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，通過明確這種細(xì)分目標(biāo)確定房地產(chǎn)開發(fā)模式。在這一過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要做好三大工作，即做好市場調(diào)研，充分了解溫泉所在地房地產(chǎn)供給和需求情況，了解各類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、布局情況，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結(jié)合自身的優(yōu)勢合理選擇開發(fā)項(xiàng)目，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)本身在工業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)方面各有所長，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的優(yōu)勢明確開發(fā)模式，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
（三）科學(xué)規(guī)劃并推動(dòng)郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)
作為城郊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學(xué)的規(guī)劃才能達(dá)到開發(fā)的目標(biāo)（封季媛、王寧，2013）。在實(shí)際操作中，要搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目空間布局，要針對工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區(qū)域的道路規(guī)劃科學(xué)的布局房地產(chǎn)項(xiàng)目，達(dá)到既方便又集約的目標(biāo)，集約即要推動(dòng)同一類型用地特別是工業(yè)用地相對集中，對于溫泉核心區(qū)域要提高投入強(qiáng)度保障土地得到充分開發(fā)；要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目配套規(guī)劃，包括交通規(guī)劃、綠化規(guī)劃、生活配套規(guī)劃，通過這些配套設(shè)施的完善提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。
（四）注重后期經(jīng)營開發(fā)
提高持續(xù)經(jīng)營能力。溫泉旅游地產(chǎn)更重要的在于后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，要選擇合適的物業(yè)等管理單位，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平。此外，在運(yùn)行過程中，要根據(jù)市場發(fā)展的需要，不斷提供新的服務(wù)，如針對殘疾人的需求改進(jìn)一些基礎(chǔ)設(shè)施，針對療養(yǎng)需求建設(shè)一些公寓型住宅等。
參考文獻(xiàn)：
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