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一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創(chuàng)新。
2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產(chǎn)權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關行業(yè)而言，擔負著推進現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進合理經(jīng)營，轉換經(jīng)營機制，強化資金的高效運用意義重大。
3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結構。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運營管理是在產(chǎn)權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規(guī)模引進外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務的需要。且關于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。
2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。
3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠遠無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求?？梢?，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信
托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導地位。
4．缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。
四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設想
1．法制環(huán)境的建設。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短。現(xiàn)階段一方面加強對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運作，同時隨著其業(yè)務的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關公司所得稅的相關規(guī)定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發(fā)展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍應作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。
4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業(yè)務范圍上的限制外，在股權結構和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。
關鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
1.5論文的結構
1.6論文的主要特色
第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關理論
2.1REITS的內(nèi)涵
2.2相關理論
4第三章國外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展狀況和實例分析
3.1美國的房地產(chǎn)投資信托基金
3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金
3.3各國（地區(qū)）REITS的比較
第四章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境
4.1我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀
4.2我國發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件
4.3我國發(fā)展REITS的制約因素
第五章中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略
5.1我國標準REITS的發(fā)展策略
5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境
第六章結論和展望
6.1結論
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
參考文獻
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會共同了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發(fā)行收益憑證的方式設立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來緩解企業(yè)資金的壓力，同時提升企業(yè)的品質和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場需要，積極開發(fā)房地產(chǎn)信托投資計劃，我國的房地產(chǎn)信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國證監(jiān)會房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀60年代開始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產(chǎn)市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發(fā)展REITs對我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重大意義，本文將結合國外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗，以及國內(nèi)學者對REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎上，探討適合中國的REITs發(fā)展策略，并針對目前REITs開發(fā)過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運用宏觀經(jīng)濟學、微觀經(jīng)濟學、統(tǒng)計學和經(jīng)濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態(tài)和動態(tài)研究相結合的方法，以及經(jīng)濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區(qū)）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項資產(chǎn)管理計劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機構對REITs產(chǎn)品試點開況，對我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。
1.4國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀
REITs在國外（特別是美國）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。
1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯(lián)的風險的同時，提高了其經(jīng)營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉變?yōu)橛邢薰窘Y構的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構的靈活性優(yōu)勢所驅使，而公司從有限公司轉變?yōu)镽EITs時，稅收優(yōu)惠通常是驅動力[6],等等。
3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業(yè)所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業(yè)績相當不理想和產(chǎn)生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。
4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產(chǎn)投資信托的價值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。
1．對我國發(fā)展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來，發(fā)展到一定規(guī)模再通過相關立法和稅收優(yōu)惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對我國發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認為我國發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國現(xiàn)有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發(fā)展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產(chǎn)品的開發(fā)，對完善我國證券市場的產(chǎn)品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時我國經(jīng)濟發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。
3．對我國發(fā)展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發(fā)展以及沒有國外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經(jīng)驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發(fā)展REITs對金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。
1.5論文的結構
離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：
上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運作模式如下：
（1）公眾、機構投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務，收取管理費。
（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。
（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務，收取管理費。
（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業(yè)的規(guī)模。
離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發(fā)行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs的運作模式是典型的契約型REITs，其運作模式如下圖所示：
越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內(nèi)就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運營機構進行管理，為商業(yè)項目的發(fā)展和持續(xù)運營提供了足夠的保障。
二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式
貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產(chǎn)或股權為基本貸款擔保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。
傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機構的貸款類業(yè)務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發(fā)商資金的一個重要補充。
貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃
2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软椖咳谫Y，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。
三、股權型信托融資模式
股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。
股權型信托融資的突出優(yōu)點有兩點：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理的回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權。
股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃
“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實現(xiàn)了2005年項目竣工銷售的預期目標。
世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。
目前我國的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內(nèi)相關政策法規(guī)的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質房地產(chǎn)投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢。
參考文獻：
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[4]陳玲玲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信等級評價體系.清華大學土木工程系，1999.
馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟利益的驅動，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內(nèi)國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。
為了提供房地產(chǎn)市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時，REITs又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利，在不改變產(chǎn)權的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。
美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產(chǎn)投資信托得到了長足的發(fā)展，具有了相當?shù)囊?guī)模。
在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍?？梢哉f，日本此輪房地產(chǎn)價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國REITs的多樣化經(jīng)營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務處理都作了相關的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。
二、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗
美國的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。
(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境
1960年的美國稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構成和經(jīng)營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。
(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革
房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結構形式的創(chuàng)新。為有效應對來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結構。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結構的改革。隨著相關法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營業(yè)績。在這種轉變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營意識的增強。許多REITs認識到了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，使20世紀90年代中期REITs規(guī)模擴展的案例不斷增加。規(guī)模擴展的優(yōu)勢表現(xiàn)在：提高經(jīng)營效率及經(jīng)營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經(jīng)營戰(zhàn)略的轉變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結構，注重資產(chǎn)的流動性；積極調(diào)整債務結構，使用較低的財務杠桿；規(guī)避風險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。
(三)機構投資者的廣泛參與
初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。
大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營業(yè)績不斷提升，REIT股票市場的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。
三、中國REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義
(一)可行環(huán)境
房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)之一。同時，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機構及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢，中國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。
從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至2005年底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應的釋放渠道。
此外，隨著中國保險市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產(chǎn)品結構存在兩大缺陷：一是風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產(chǎn)品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權類產(chǎn)品；二是低風險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發(fā)展低風險市場產(chǎn)品，使中國證券市場的產(chǎn)品結構趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。
(二)發(fā)展意義
1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構。作為具有金融機構特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。
2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現(xiàn)在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主
體之間進行分攤。跨時風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發(fā)。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當期的系統(tǒng)風險化解能力。
3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。
四、中國房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示
(一)重視法律法規(guī)建設的基礎作用
稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉，而相關的制度規(guī)定是其經(jīng)營靈活性的來源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進行。
在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露對項目的收益和風險結構“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動?！顿Y金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規(guī)。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。
因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規(guī)和已有法律中適應條款的研究。通過對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進行房地產(chǎn)投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場提供資金的目的。
(二)重視機構投資者的參與和支持
機構投資者的參與，在吸引金融機構和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國目前已有大量的機構投資者或準機構投資者，如何通過制定相關的鼓勵政策，將機構投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場上來，是需要研究的問題。
(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題
國外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結構改革和經(jīng)營戰(zhàn)略轉變，標志著房地產(chǎn)投資信托在適應市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機構投資者踴躍參與的優(yōu)勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。
(四)完善專業(yè)管理隊伍建設是必要的前提
沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關的職業(yè)資格認證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務，又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質量的人力資源。
房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個新熱點。
由于相關的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當前我國現(xiàn)有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：
一、離岸式REITs操作流程及運作模式
由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。
上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運作模式如下：
（1）公眾、機構投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務，收取管理費。
（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。
（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務，收取管理費。
（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業(yè)的規(guī)模。
離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發(fā)行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內(nèi)就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運營機構進行管理，為商業(yè)項目的發(fā)展和持續(xù)運營提供了足夠的保障。
二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式
貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產(chǎn)或股權為基本貸款擔保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。
傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機構的貸款類業(yè)務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發(fā)商資金的一個重要補充。
貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃
2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软椖咳谫Y，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”?！叭f科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。
三、股權型信托融資模式
股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。
股權型信托融資的突出優(yōu)點有兩點：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理的回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權。
股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃
“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實現(xiàn)了2005年項目竣工銷售的預期目標。
世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。
目前我國的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內(nèi)相關政策法規(guī)的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質房地產(chǎn)投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發(fā)展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢。
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目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點中的房地產(chǎn)投資信托和保險基金等。
1.銀行信貸模式
銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業(yè)單位使用，在約定時間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對比較完整，相關的規(guī)范性文件主要包括：中國人民銀行《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）；中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號）；以及中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同制定、頒布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）及其補充通知（2007 年12 月5 日，銀發(fā)〔2007〕452號）。從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012 年末，主要金融機構人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11 萬億元，同比增長12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。
2.資本市場模式
房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴格，因此，資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達到相關要求。因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因有：一是中國對發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴格；二是中國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風險均較大。
3.房地產(chǎn)信托模式
《中華人民共和國信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。關于房地產(chǎn)信托，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬元（含5 萬元）。
《中國人民銀行關于信托投資公司資金信托業(yè)務有關問題的通知》進一步規(guī)定，具有相同運用范圍并被集合管理、運用、處分的信托資金，為一個集合信托計劃。
2005 年9 月銀監(jiān)會公布《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（212 號文），房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發(fā)資質三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴格程度超過了銀行，也不利于房地產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向
結合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結構顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風險能力；同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場，造成在房地產(chǎn)領域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實狀況。令人欣慰的是，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結構，轉型為以銀行信貸為主，結合資本市場的多元化融資結構。
1.房地產(chǎn)投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實際上是將“不動產(chǎn)證券化”，借助資本市場，改變不動產(chǎn)的價值形式，將有形的、固定的不動產(chǎn)轉化為可以流通、變現(xiàn)有價證券，從而將不動產(chǎn)市場和資本市場有機結合起來。這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動產(chǎn)價值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關系。
2009 年3月18日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合《關于進一步加強信貸結構調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》（銀發(fā)〔2009〕92 號），標志著房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點工作將在我國推廣。
2.保險資金
新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，允許保險公司運用保險資金投資不動產(chǎn)，所以保險資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》正在制定中。
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一、信托的概念
所謂信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。
信托是一種信用委托，信托業(yè)務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投人信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托業(yè)務是由委托人依照契約或遺矚的規(guī)定，為自己或第三者（即受益人）的利益，將財產(chǎn)上的權利轉給受托人（自然人或法人），受托人按規(guī)定條件和范圍，占有、管理、使用信托財產(chǎn)，并處理其收益。
信托是一種特殊的財產(chǎn)管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度,與銀行、保險、證券一起構成了現(xiàn)代金融體系。
二、國內(nèi)外信托發(fā)展現(xiàn)狀解析
（一）國外信托發(fā)展概況
信托制度最早起源于英國，是在英國“尤斯制”的基礎上發(fā)展起來的?；稹⑿磐?、保險、銀行、證券被譽為現(xiàn)代金融業(yè)的五大金融支柱。英國是現(xiàn)在信托的發(fā)源地，也是當今信托產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的國家之一。英國最早的產(chǎn)生的信托方式是個人信托，由受托人代為處理一些易產(chǎn)生糾紛的事物，主要處理公益事務和私人財務事務，為了規(guī)范信托業(yè)務，英國于1893年和1896年分別頒布了《受托人條例》和《官選受托人條例》，前者對個人充當受托人辦理信托事務進行了管理，后者則進一步規(guī)定了法院有權選擇受托人，同時受托人可以根據(jù)管理的信托財產(chǎn)的多少征收相應比例的報酬，由此開始出現(xiàn)了信托的有償服務。由于個人生命的有限，個人信托開始向法人信托發(fā)展，1908年英國創(chuàng)辦了國有信托機構――官辦信托局，以法人身份用國家經(jīng)費來管理信托業(yè)務，由此標志著信托業(yè)務從個人受托向法人受托轉變的開始。
現(xiàn)代英國的信托業(yè)務可以分為一般信托業(yè)務和證券投資信托，一般信托根據(jù)受托人性質可以分為個人信托和法人信托，而證券投資信托可以分為投資信托和單位信托。個人信托一般是財產(chǎn)管理，遺囑執(zhí)行、遺產(chǎn)管理等方面；證券投資信托是指專門的投資目的而設立的信托，向公司股東募集資金分散投資于房產(chǎn)、證券市場等。雖然英國的信托業(yè)歷史最為悠久，但是其發(fā)展廣度遠不及美國和日本。英國的信托主要以個人信托居多，傳承了其最早的起源的公益事務和私人事務業(yè)務；法人信托則集中于幾家銀行經(jīng)營，分布不廣。值得一提的是英國的證券投資信托發(fā)展迅猛，投資信托為英國首創(chuàng)，后被海外國家所借鑒，對其他國家的證券投資信托業(yè)務產(chǎn)生了深遠的影響。但是，現(xiàn)代信托制度卻是19世紀初傳入美國后，在傳入美國后信托得到快速的發(fā)展壯大起來的。美國是目前信托制度最為健全，信托產(chǎn)品最為豐富、發(fā)展總量最大的國家。
（二）我國信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
我國的信托制度最早誕生于20世紀初，但在當時中國處于半殖民地半封建的情況下，信托業(yè)得以生存與發(fā)展的經(jīng)濟基礎極其薄弱，信托業(yè)難以有所作為。
我國信托業(yè)的真正發(fā)展開始于改革開放，是改革開放的產(chǎn)物。1978年，改革初期，百廢待新，許多地區(qū)和部門對建設資金產(chǎn)生了極大的需求，為適應全社會對融資方式和資金需求多樣化的需要，1979年10月我國第一家信托機構――中國國際信托投資公司經(jīng)國務院批準同意誕生了。它的誕生標志著我國現(xiàn)代信托制度進入了新的紀元，也極大促進了我國信托行業(yè)的發(fā)展。2002年我國頒布了《信托投資公司管理辦法》，將信托投資公司的經(jīng)營業(yè)務分為幾大類：首先，信托制得資產(chǎn)管理業(yè)務：這是信托公司的主營業(yè)務，包括受托經(jīng)營資金信托業(yè)務、受托經(jīng)營動產(chǎn)和不動產(chǎn)、受托進行法律法規(guī)允許的投資基金業(yè)務等；其次，部分投資銀行業(yè)務：幫助企業(yè)并購，重組，項目融資，提供財務咨詢服務等。再次，中間業(yè)務，最后是信托公司自營業(yè)務。
據(jù)統(tǒng)計表明，我國目前的信托業(yè)務若以財產(chǎn)標的物來分，主要以集合資金信托居多，其次是動產(chǎn)不動產(chǎn)信托，但后者的產(chǎn)品較少，發(fā)展不是很廣；從財產(chǎn)運作方式劃分，以貸款類居首，其次是投資類，投資類中有以證券投資多于股權投資，再次是貸款與投資組合類和受益權轉讓類，排名最后則是租賃類。據(jù)統(tǒng)計表明，我國信托投資產(chǎn)業(yè)主要以貸款為主，其次是現(xiàn)金有價證券和股權，最低是不動產(chǎn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還指出，目前投資者比較認可的信托投資預期收益率在4%~5%,期限為2~3年，其次是1年期，收益率在3%～4%的信托產(chǎn)品。
三、信托產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀和需求
（一）我國目前的信托產(chǎn)品存在以下特征：
1.信托產(chǎn)品類型匱乏，缺乏創(chuàng)新性
根據(jù)統(tǒng)計，我國目前信托業(yè)務以貸款類的產(chǎn)品為主，集中于市政設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)，以融資為目的發(fā)放信托貸款給項目融資方。此類產(chǎn)品是延續(xù)了類似銀行的金融機構的信用制度，承擔著類似銀行的信用貸款的職責，其功能和產(chǎn)品類型與銀行重疊，無法體現(xiàn)信托“受人之托，代人理財”的本質。而市場上另一種主要的信托產(chǎn)品是投資信托。此類信托可以分為股權投資信托和證券投資信托。不同于英國最早的投資信托，我國的投資信托針對公眾募集資金設立信托計劃，委托人進行證券市場投資或股權投資。類似于證券公司的券商集合資金管理計劃和公募基金。在產(chǎn)品設計上，證券投資信托與券商集合理財及公募基金都有著極大相似之處。因此，在產(chǎn)品的發(fā)展中，缺乏創(chuàng)新性的信托產(chǎn)品面臨著許多激烈的競爭。其主要原因還是在于信托公司未根據(jù)其自身行業(yè)特點創(chuàng)造出令人耳目一新，貼合消費者需求的產(chǎn)品。
2.產(chǎn)品技術含量較低
綜上所述，目前信托類產(chǎn)品以貸款類和證券投資類占比最高，該兩者產(chǎn)品設計和產(chǎn)品結構都較為單一，技術含量較低。其他類型如租賃信托等我國較少有嘗試，尚未在業(yè)界普及推廣。
3.產(chǎn)品服務性和針對性較低
在金融領域，不同的金融機構都有各自不同的服務對象，商業(yè)銀行以存貸業(yè)務為主，主要針對存款人和貸款人；基金公司、證券公司法面向廣大投資者，為投資者提供理財服務，促使其投資收益最大化；保險公司為投保人服務，確保被保險物遭到損壞、破滅時，損失能減少到最低。信托公司面對的是委托人，受委托人之托，代其進行財產(chǎn)管理，并以此賺取一定比例的信托報酬。因此，委托人是信托公司的具體服務對象，信托公司在產(chǎn)品設計時應該考慮的是如何保證委托人的需求得到滿足。然而，經(jīng)過觀察和分析后發(fā)現(xiàn)，目前情況下，信托公司更多考慮的是信托投資對象的需求。近年來的信托貸款類項目大多在為市政建設項目或房地產(chǎn)開發(fā)，為的是給缺乏資金的政府和開發(fā)商提供資金，幾乎沒有考慮到委托人的利益需求。如此一來，便是本末倒置了，在信托行業(yè)沒有優(yōu)秀的勝過基金、集合理財?shù)漠a(chǎn)品的情況下，委托人的利益被輕視和忽略，時而久之，委托人自然會拋棄信托，轉而選擇其他金融產(chǎn)品。
（二）我國信托產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品開發(fā)需求：
隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展騰飛，我國人民的生活水平大幅提高，人民的生活已基本脫離了為衣食等基本生存需求而犯愁的年代。隨之而來的是中國家庭總收入的顯著增長，有盈余存款和積蓄的家庭更多的開始追求更好的金錢管理。如何管理好現(xiàn)有的財富，使財富增值成了每個家庭的迫切需求。銀行以其優(yōu)質的信用吸引了不少保守型的投資者，然而銀行存款收益率低流動性差，固然不會成為風險偏好型投資者的選擇；固定收益類產(chǎn)品如央行債券、短期融資券、央票等，雖然信用高，風險小，但其和銀行存款一樣，都不會有太高的收益率，因而不能滿足廣大投資者的理財需求；2007年股市大熱，基金產(chǎn)品被推倒了時代前端，一時風頭無人能及，但基金產(chǎn)品種類繁多，有激進的偏股型也有保守的偏債型，基金投資二級市場和股市行情密切相關，也存在一定風險；外匯、郵票、古董又是非常具有專業(yè)性的投資選擇，需要很強的專業(yè)知識和經(jīng)驗積累，一般投資者很難參與。而信托產(chǎn)品具有較多靈活性，無論是股權、證券市場、房產(chǎn)、租賃等都可以投資，可以針對特定的委托人在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)更具特定需求設計相對靈活的貼合委托人需求的產(chǎn)品。在未來的市場發(fā)展中有個廣闊的前景。
信托的發(fā)展同時也是我國市場發(fā)展的需求，我國需要信托公司的財產(chǎn)管理制度、需要利用信托資金來拓寬直接融資渠道。同時，信托資產(chǎn)還可以充分調(diào)動社會的儲備資源，提高金融資產(chǎn)的運作效率。
四、總結
信托投資公司在我國成立發(fā)展至今30年有余，起初的發(fā)展參照了西方先進國家的模式，但是我國的信托行業(yè)發(fā)展尚在初級階段，無論是法律制度還是運作模式和產(chǎn)品設計都存在許多上升空間。在國家大力扶植金融行業(yè)的背景之下，如果信托公司能夠把握好市場契機，抓緊人才培養(yǎng)、創(chuàng)造出符合市場需求有別于其他近似產(chǎn)品的理財產(chǎn)品。那么未來的發(fā)展必定會十分廣闊。
參考文獻
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信托是一種以信任為基礎、財產(chǎn)為中心、委托為方式的財產(chǎn)管理制度，在運作上極富靈活性。現(xiàn)代信托已由單純的財產(chǎn)代管演變成集財產(chǎn)管理、資金融通和社會公益等功能為一體的金融制度安排，具有橫跨資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場的獨特功能。近年來，我國信托業(yè)的發(fā)展?jié)u入正軌，快速發(fā)展，不僅信托產(chǎn)品結構呈多元化態(tài)勢，而且信托品種及規(guī)模迅速擴大，其快速發(fā)展的融資步伐既提高了我國直接融資的比重，也增加了金融市場的投資品種。
投資者的信任是信托發(fā)展的根本，信用增級則是增強投資者信心、信托產(chǎn)品得以順利發(fā)行、保護投資者利益的重要保證。就信托產(chǎn)品而言，信用增級是指在信托產(chǎn)品中被用以保護投資者的方式，這些方式或單獨、或組合地用來提高信托產(chǎn)品的信用級別，并在實質上為投資者的利益提供保護。隨著我國信托業(yè)的發(fā)展，信托產(chǎn)品信用增級的操作仍處于不斷探索與完善中。
筆者根據(jù)信托公司的實力與信息披露的管理水平，從現(xiàn)有的信托公司中挑選了8家公司作為研究對象，即中誠信托、平安信托、中信信托、百瑞信托、北方信托、寧波金港信托、新華信托、中原信托。其中，中誠信托、平安信托和中信信托分別獲得2006年中國信托投資公司綜合排名的前三名，而其他5家公司則分別在2005、2006年中國信托投資公司的若干單項排名中居前10名，且該8家公司信息披露管理也相對完善。筆者查閱了該8家信托公司近年的信托產(chǎn)品信用增級的資料，分析目前我國信托產(chǎn)品中信用增級的現(xiàn)狀及存在的問題，以期從中獲得有關完善信托產(chǎn)品信用增級的啟示。
信托產(chǎn)品中信用增級的現(xiàn)狀及存在的問題
從2005年1月1日至2008年5月31日，8家信托投資公司共推出374個信托產(chǎn)品，其中貸款類64個，占17.1%；基礎設施類80個，占21.4%；房產(chǎn)類44個，占11.8%；準資產(chǎn)證券化或資產(chǎn)證券化類項目26個，占7%；證券投資類132個，占35.3%；其他類產(chǎn)品28個，占7.5%。信用增級方式依次為：企業(yè)擔保85個，占22.7%；財政承諾55個，占14.7%；政策性銀行擔保43個，占11.5%；商業(yè)銀行擔保16個，占4.3%；回購承諾16個，占4.3%；抵押質押53個，占14.2%；擔保機構擔保6個，占1.6%；受益權分級57個，占15.2%；保險保障1個，占0.3%；其他信用增級方式2個，占0.6%。
近年來，我國信托業(yè)發(fā)展?jié)u如正軌，不僅信托產(chǎn)品結構呈多元化態(tài)勢，而且信托品種及規(guī)模也迅速擴大。但信托產(chǎn)品中信用增級還存在多方面的問題。
（一）濫用政府公信力而與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突
根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第八條：“國家機關不得為保證人，但經(jīng)國務院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉貸的除外”。2005年，《財政部關于規(guī)范地方財政擔保行為的通知》（財金[2005]7號）已經(jīng)規(guī)定：2005年1月26日后，各級地方政府和政府部門對《擔保法》規(guī)定之外的任何擔保均屬嚴重違規(guī)行為，其擔保責任無效。2006年4月，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會已《關于加強宏觀調(diào)控整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]27號特急）規(guī)定：嚴禁各級地方政府和政府部門對《擔保法》規(guī)定之外的貸款和其他債務，提供任何形式的擔?；蜃兿鄵?。各級地方政府和政府部門不得以向銀行和項目單位提供擔保和承諾函等形式作為項目貸款的信用支持。
在筆者統(tǒng)計的374個信托產(chǎn)品的信用增級方式中，“財政承諾”達到14.7%，地方政府為了自身利益濫用政府公信力，為信托項目提供財政擔保，與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突。
（二）擔保方式問題較多
由于信托產(chǎn)品屬于私募發(fā)行，投資者對信托計劃的運作情況所知有限，之所以投資者敢于購買信托產(chǎn)品，主要就是出于對擔保方的信賴。信托產(chǎn)品利用擔保來增強信用的比重也日益增加，資料數(shù)據(jù)顯示，“政策性銀行擔?！?、“企業(yè)擔保”、“商業(yè)銀行擔保”和“擔保機構擔?！钡谋戎刂鸵堰_到40.1%，但目前我國信托產(chǎn)品的擔保方式仍然存在很多問題。
擔保方的信息不透明。作為信用增強的第三方，擔保方的信用等級高于所發(fā)行證券的級別是擔保有效提升證券信用級別的前提。擔保方的注冊資本有多少？目前經(jīng)營狀況是否正常？盈利還是虧損？資產(chǎn)負債率是否過高？是否同時還為其他企業(yè)擔保？這些判斷擔保方實力的基本財務信息，在筆者搜集的信托計劃書中卻幾乎都未提及。信托計劃書對擔保方一般都是泛泛而談，報喜不報憂。
擔保方的雙重身份蘊藏風險。374個信托產(chǎn)品中，還有個別產(chǎn)品存在擔保方身兼二職的情況。某信托公司相繼推出的兩個信托產(chǎn)品中，其中一個產(chǎn)品的借款人同時又是另一個產(chǎn)品的擔保人，而兩個信托產(chǎn)品發(fā)行間隔僅一個月。兩個產(chǎn)品處于同一風險源的情況下，極易發(fā)生風險傳遞效應，然而對于其中蘊藏的風險，該信托公司卻沒有任何的風險提示。
擔保機構參與水平低。374個信托產(chǎn)品中，作為專業(yè)的擔保機構卻僅為6個產(chǎn)品提供了擔保服務，遠遠低于其他機構的擔保比重。截至2006年末，我國擔保機構數(shù)量為3366家，雖然擔保機構眾多，但注冊資本低、缺乏資金補充機制、經(jīng)營管理水平參差不齊、專業(yè)人才嚴重不足等問題導致現(xiàn)有的擔保機構信譽不佳，得不到市場的認同。
（三）保險介入程度低
在筆者統(tǒng)計的374個信托產(chǎn)品中，只有1個產(chǎn)品引入了保險方式：2005年9月，中信信托發(fā)行一款名為“國賓世貿(mào)中心（B座）項目”集合資金信托計劃，除了抵押、質押、償付準備金和實力企業(yè)擔保以外，還向平安保險投保了財產(chǎn)險、第三方責任險，以及為保障其收益按時兌付而投保的預期利潤損失險。這是國內(nèi)首次通過保險來幫助信托公司控制即時兌付的風險。雖然目前已經(jīng)有信托公司開始和保險公司合作，但從目前我國信托業(yè)的整體來看，保險在信托領域的介入程度還很低。
（四）信用評級缺失
信托項目的質量和信用等級能夠被準確評估，不僅能夠增強投資者的信心，也能夠提供市場信息，增加交易的透明度，這將關系到信托產(chǎn)品能否為廣大投資者所接受。而筆者統(tǒng)計的374個產(chǎn)品中，沒有一個產(chǎn)品經(jīng)過信用評估，諸如項目的合法性和真實性、預期收益率的判斷依據(jù)、抵押物與質押物的保障程度、擔保方的實力和信譽等投資者關注的問題，都僅憑信托公司的一面之詞，缺乏最基本的公信力，投資者承擔了巨大的投資風險。
完善信托產(chǎn)品信用增級的對策
鑒于目前我國信托產(chǎn)品中信用增級的現(xiàn)狀及存在的問題，為了促進信托業(yè)的良性發(fā)展，筆者認為應從以下方面著手，完善信托產(chǎn)品中的信用增級環(huán)節(jié)。
（一）增大信息披露的透明度
根據(jù)2002年7月18日起施行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運用信托資金，導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產(chǎn)承擔；當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所受損失才由信托公司賠償，運營過程中的風險則完全由投資人承擔。
相比投資者承擔的巨大風險，由于信托的私募性，投資者對收益分配、資金運作、信用增級等方面獲取的信息卻要少得多，信息嚴重不對稱。因此，應增大信托項目信息披露的透明度，尤其是投資者最為關注的風險因素，諸如資金運用項目的投資情況、項目方公司的背景和實力、信用增級手段，如抵押（質押）物是否過硬、抵押（質押）比率、擔保方信用級別和資金實力等重要信息的披露，保護投資者的權益。
（二）強化擔保機構的信用增級作用
近年來，我國擔保業(yè)發(fā)展迅速，2003年擔保機構數(shù)量為966家，而2006年末就增長為3366家。強化擔保機構在信托產(chǎn)品信用增級中的作用，將會極大地促進我國信托行業(yè)的發(fā)展。
完善資金補充機制。截至2006年末的3366家擔保機構中，政府完全出資的有688家，占總體的20%，參與出資的有629家，占19%，政府出資仍是擔保資金的重要來源，但由于目前政府出資以各級地方政府財政資金和資產(chǎn)一次性劃入為主，且受制于地方財政能力，出資的規(guī)模有限。筆者認為可由地方政府根據(jù)擔保業(yè)務發(fā)展情況，每年按一定比例動態(tài)增資，并納入財政預算，變一次性劃入為持續(xù)“輸血”，這樣不僅能較大程度上解決擔保機構的資金補充問題，還能摒棄地方政府濫用政府公信力、為信托項目提供財政擔保、與現(xiàn)行法律法規(guī)沖突的弊端，變政府直接行政干預金融為通過間接、經(jīng)濟的手段將政府行為融入到金融市場中來。除了以政府財政為主要的出資渠道外，還應鼓勵國有資產(chǎn)管理部門、金融機構、企業(yè)、社會團體等多種性質的資本參股。另外，可考慮適當增加政策性銀行對擔保機構的低息貸款補充擔保資金。
提高擔保機構的經(jīng)營管理水平。擔保機構自身應加快信息化建設，完善風險防范、識別、控制的評價體系，真正實現(xiàn)企業(yè)化運作。政府應摒棄行政干預，加強對擔保機構運作的監(jiān)管，減少擔保機構的無序競爭，凈化擔保行業(yè)規(guī)范發(fā)展的市場環(huán)境。
（三）強化保險的保障功能
保險公司與信托公司合作，推出能增強信托產(chǎn)品信用級別的新險種，不僅能開辟新的保險市場，還可以發(fā)揮保險的經(jīng)濟補償職能，保證信托項目經(jīng)營的現(xiàn)金流不“斷流”，為投資者提供本金和預計收益的保險保障，為信托產(chǎn)品增信。由于保險公司的經(jīng)濟償付責任，會促使保險公司從自身利益出發(fā)，參與對信托項目的評估和監(jiān)管，強化信托項目的外部約束，既而維護投資者的權益。
（四）引入信用評級制度
專業(yè)、公正的信用評級具有取信于民、降低籌資成本和增加無形商譽的重要功能，因此，引入信用評級制度對于信托行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展具有深遠意義。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2007年8月末為止，我國的信用評級機構有100家左右，低水平重復建設嚴重，評級公信力不強，核心競爭力不足，迅速提升信用評級服務水平已成為亟待解決的問題。
強化信用評級的質量管理。應健全信用評級的標準化管理，包括業(yè)務操作規(guī)范的標準化、業(yè)務流程的標準化等；建立完善的數(shù)據(jù)庫；采用科學的評級方法，包括多種模型的預測和檢驗；做好動態(tài)跟蹤，力求信用評級結果的準確、客觀與公正。
加強信用評級機構的獨立性與市場化。準確、客觀、公正的評級結果要求信用評級機構具備高度的獨立性，經(jīng)營管理市場化。但是，當前我國許多評級機構都具有政府背景，發(fā)展過程中受到行政干預較多，非市場的行政評估、人情評估還存在，地方保護、市場分割、壟斷經(jīng)營的現(xiàn)象長期存在，嚴重削弱了評級的公信力。因此，建立健全評級機構的現(xiàn)代企業(yè)制度，加強信用評級機構的獨立性與市場化是樹立評級機構權威性的重要任務。
第一部分職工持股實踐的需求分析
廣義的職工持股包括經(jīng)營者持股（或叫管理層收購，即MBO）、員工持股（或叫雇員持股，即ESOP）和混合持股等多種型態(tài)。在我國現(xiàn)行的法律中，沒有專門的法律對職工持股予以明確規(guī)范。在職工持股的具體操作中，都會遇到一些無法回避的法律障礙，突出表現(xiàn)在職工持股的主體資格、融資貸款等方面。
一、職工持股主體資格問題
1.持股主體由誰充當。在有限責任公司股東超過50人時，由誰來持股。職工持股會沒有法律地位，就無法作為一個企業(yè)發(fā)起人，參與企業(yè)的發(fā)起設立。1999年民政部停止對職工持股會的審批，股東超過50人時，無法回避公司法的限制。
2.職工持股會或工會的社團法人身份與職工持股的贏利動機相矛盾。社團法人是不以贏利為目的的機構，而職工持股是以贏利為目的的，這就與《工會法》和《社會團體登記管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定沖突，這是民政部停止審批職工持股會的原因。
3.以新成立公司的方式完成出資，不僅同樣有人數(shù)的制約，還會受公司對外投資不超過凈資產(chǎn)50%的制約。
二、職工持股融資的法律障礙
1.銀行股權質押貸款難
就我國目前的法律法規(guī)，職工持股不能直接從銀行獲得資金支持。我國《商業(yè)銀行法》規(guī)定商業(yè)銀行不允許從事股票業(yè)務和信托投資；《貸款通則》規(guī)定借款人不得用貸款從事股本權益性投資。因此，目前操作的銀行融資大都是通過股權質押貸款的形式完成，如粵美的通過信用合作社質押貸款。但在這種操作過程中，存在一個時間差，即當收購人在股權沒有轉到其名下的時候，他無法用股權質押，而股權轉讓一般要求支付完股權轉讓款，因此這種時間差有時會引起一些非法的資金流動。另外，目前各大商業(yè)銀行對股權質押貸款非常謹慎，持不鼓勵原則，折現(xiàn)率很低，因此一般不能完全滿足收購人的資金需求。
2.民間貸款和委托貸款代價高
很多MBO和ESOP的融資求助于民間投資，有的可以稱作是職工持股的“私募基金”，但這些民間資本往往另有所圖。他們要的不是低于8%的貸款利率，因為他們的資金往往有較高的資金成本，他們真正想要的是股權，用和管理層同樣的價格購買的“戰(zhàn)略持股”的股權，以及管理層和員工無法按時還款而質押的股權。計算下來融資的成本非常高，而且經(jīng)常會導致一些國有企業(yè)的腐敗問題。另外，由于我國法律不允許企業(yè)之間相互借款，因此民間投資往往采用變通的委托貸款形式，中國人民銀行《關于商業(yè)銀行開辦委托貸款業(yè)務有關問題的通知》規(guī)定，商業(yè)銀行可根據(jù)委托人（可以是政府部門、企事業(yè)單位及個人等）確定的貸款對象、用途、金額、利率等代為發(fā)放貸款、監(jiān)督使用并協(xié)助收回，商業(yè)銀行只收取手續(xù)費。通過委托貸款的形式確實可以解決部分收購資金問題，只是進一步增加了融資成本。
3.個人消費貸款不合法
有的商業(yè)銀行想以個人消費貸款的形式將資金貸給個人，由個人再買股權。但是消費貸款必須指明用途，這種變通方式實際上違反了不能用消費貸款進行股本權益性投資的規(guī)定。另外，銀行有時會利用變通方式給MBO貸款，如將貸款先貸給企業(yè)做為流動資金，再由企業(yè)借貸給個人，或者通過委托貸款貸給“殼”公司，這種方式實際上是規(guī)避法律的行為。
除此之外，在實行職工持股過程中出現(xiàn)的股權的集中管理、股份的托管、轉讓和繼承、雙重征稅等諸多問題都不好解決。
《信托法》頒布實施之后，以信托方式對職工持股進行設計可以有效地規(guī)避或解決這些矛盾。
一、設計原理
根據(jù)我國《信托法》的定義，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。信托與委托最大的不同便是信托是以受托人自己的名義辦理受托事務，并且受托人必須是經(jīng)有關部門批準專門從事信托業(yè)務的機構法人。根據(jù)這兩點，受托人要以自己的名義進行集中投資，可突破成立有限責任公司不得超過50人的限制，從而解決了職工持股主體資格問題；而且對外投資的是信托公司，不受原公司凈資產(chǎn)規(guī)模的制約，使得這種投資方式具有法律上的可行性。
另外，《信托法》對信托財產(chǎn)的獨立性有著專門的規(guī)定，主要表現(xiàn)在：（1）信托財產(chǎn)與委托人的自有財產(chǎn)和受托人的固有財產(chǎn)相區(qū)別，不受委托人和受托人財務狀況的惡化、甚至破產(chǎn)的影響，委托人、受托人或受益人的債權人一般無權對信托財產(chǎn)主張權利。因此，信托財產(chǎn)的安全較有保障；（2）信托設立后，信托財產(chǎn)脫離委托人的控制，讓具有理財經(jīng)驗的受托人對信托財產(chǎn)進行有效管理，能夠較好地保證信托財產(chǎn)的保值增值；（3）受托人因信托財產(chǎn)的管理、運用或其他情形而取得的財產(chǎn)，包括收益和損失，都歸入信托財產(chǎn)，受托人不得以任何名義享有信托利益；（4）除法律規(guī)定的情形外，對信托財產(chǎn)不得強制執(zhí)行。
因此，信托方案是一種轉移財產(chǎn)并加以管理的制度設計。它由委托人、受托人、受益人三方面的權利義務構成，這種權利義務關系圍繞信托財產(chǎn)的管理和分配而展開。信托有效設立后，對委托人來說，他喪失了對該信托財產(chǎn)的實際控制權；對受托人來說，他取得了管理運用和處分信托財產(chǎn)的權利；對受益人來說，他取得了信托收益的請求權，即信托受益權。維持這種關系的條件就是信托的存續(xù)性。
信托所具有的所有權與受益權相分離、信托財產(chǎn)獨立性（即財產(chǎn)隔離）、有限責任及信托管理連續(xù)性等法律賦予的本質特征，逐一滿足了職工持股制度所要求的融資貸款（信托可根據(jù)財產(chǎn)隔離屬性為其設立資金信托計劃進行融資）、股份集中托管（與信托公司固有資產(chǎn)相隔離）、專業(yè)理財、代行股東權等多方面需求。信托雖然是一種民事關系，但通過信托設計可以有效地規(guī)范職工持股市場行為，并保障受益人的利益。
《信托法》中還規(guī)定：受益人的信托受益權可以依法轉讓和繼承，但信托文件有限制性規(guī)定的除外。該法認為受益人享有的信托受益權是受益人的一種財產(chǎn)權利，具有一定的經(jīng)濟價值，可以依法轉讓。在職工持股信托方案中，因為原有的職工股東身份已變更為受益人身份，因此受益人的轉讓可以依據(jù)信托合同或其他協(xié)議的規(guī)定，內(nèi)部完成受益人的變更，從而減少了股東必須進行工商登記變更的繁雜手續(xù)，以及與《公司法》和現(xiàn)行有關法規(guī)的沖突，為職工持股制訂合法的股權流動機制提供了法理依據(jù)。
二、功能解析
中國人民銀行的《信托投資公司管理辦法》中第二十三條規(guī)定：信托公司可以根據(jù)市場需要，按照信托目的、信托財產(chǎn)的種類或者對信托財產(chǎn)管理方式的不同設置信托業(yè)務品種。
目前在我國的法律框架下通過信托方式來解決職工持股，其信托方案主要包括兩類功能的信托：一是資金信托，二是管理信托。
1.職工持股資金信托計劃，是指委托人將其合法擁有的資金委托給受托人進行管理，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，由受托人以貸款、股權投資等方式，運用于職工持股項目，通過回收貸款本息、轉讓股權等方式退出投資，為委托人獲取較高投資回報的一種信托計劃。
職工持股資金信托計劃根據(jù)資金的用途還可分為兩種功能，委托融資（即貸款信托）與委托投資（即股權投資信托），它們經(jīng)常是綜合在一個資金信托計劃中。它可以是工會或公司委托的單個資金信托，也可以是多個員工委托的集合資金信托。
（1）投資人將其合法擁有的資金委托給受托人進行管理，形成具有一定投資規(guī)模和實力的信托資金組合。
（2）信托投資公司向職工或管理層提供貸款，職工或管理層用股權質押擔保。①②共同組成貸款資金信托。
（3）職工或管理層將資金委托給信托投資公司設立股權投資信托。
（4）信托投資公司向企業(yè)收購或增資持有企業(yè)股權。
（5）信托投資公司每年向企業(yè)收取股息及分紅。
（6）信托投資公司將信托收益首先歸還貸款（即投資人）。
（7）貸款還清后，將信托收益分配給受益人（當受益人指定為職工或管理層時，信托收益分配給職工或管理層）。
信托是一種非常靈活的金融產(chǎn)品，它可以根據(jù)項目的需要做各種變形和創(chuàng)新。比如在職工持股資金信托計劃中，往往采用管理層和員工自籌一部分資金（如整個委托資金的20%）與整個信托資產(chǎn)共同抵押，以保證信托資產(chǎn)大于借款金額的做法就被市場普遍認可和采納，它是針對信托資產(chǎn)風險控制的需要而設計的。
2.職工持股管理信托計劃是約定信托投資公司如何代表員工管理股權，行使股東權力，即股東權信托。它體現(xiàn)了職工持股制度分散持有、集中托管的功能。
股東權是指基于股東地位而可對公司主張的權利。股東權可以分為自益權與共益權。股東自益權是指股東為自身利益可單獨主張的權利，如接受股利分配的資產(chǎn)受益權、剩余資產(chǎn)分配權；股東共益權是指股東為公司利益兼為自身利益而行使的權利，如股東會議出席權、表決權、委托投票權、公司賬冊股東會會議記錄查閱權、召集股東臨時會請求權、董事提名權等。
在職工持股信托方案中，信托公司是目標公司法律意義上的股東，但信托中的委托人即持股員工才是真正的股東和受益人，因此，存在一個受托人信托公司如何代表真正持股人來實現(xiàn)股東權的問題。對于上面所提到的股東自益權，在信托計劃中不會存在分歧，完全應由真正持股人也是受益人持有；而對于股東共益權則存在一個權力在受托人和受益人之間如何劃分的問題。這也是在信托計劃和信托合同中需要具體明確的條款。
信托計劃可以采用靈活的方式，根據(jù)委托人的不同要求來設定股東權信托，由誰來執(zhí)行這個權力以及權利如何劃分應主要依據(jù)委托人的意見來設計方案。而公司在進行職工信托持股時，也應注意向信托公司強調(diào)細分這些權利以及明確執(zhí)行程序，以免以后發(fā)生分歧甚至發(fā)生股權控制權之爭。一般來說，對于員工持股，股東權（這里指股東共益權）最好由受托人即信托公司來代表執(zhí)行；而對于管理層持股，一般由持股人即受益人或受益人組織（如持股管理委員會）來決策，而由信托公司以其自己的名義來執(zhí)行。
在員工持股信托方案中，一方面由于職工人數(shù)眾多難于集中管理并且集中的成本較高，一方面由于職工和股東的雙重角色，使職工在作為股東決策時經(jīng)常會偏向某一方的利益，不能夠客觀的判斷決策，因此將股東共益權委托給信托公司來決策并實現(xiàn)。信托公司一般具有較好的管理能力，并且其作為企業(yè)外部股東（有時候還作為融資擔保者）可以更加客觀的維護公司的利益，有利于使職工與企業(yè)形成利益共同體，從而增強企業(yè)對職工的凝聚力，提高管理效益。
三、方案設計
不同的企業(yè)“職工持股計劃”各有不同，因此所設計的信托方案也不盡相同。但方案中所要包含的核心要件卻是一樣的，所不同的是要件的路徑選擇和影響要件的因素。
職工持股信托方案的組成要件一般包括：
1.職工持股計劃包括：股份來源、資金來源、持股對象、持股條件、持股比例、分配時機、載體選擇（個人、持股會、持股公司、信托公司）、工具選擇（實股、虛股、期權等）、股權管理（轉讓、回購、收益分配等）、付款方式、定價方式、職工參與機制、持股計劃終止安排（終止條件及終止后的管理）等。
2.職工持股信托方案還要包括：信托機構的選擇、資金信托計劃（包括股權投資信托計劃）、股權委托管理計劃等。
以上這些方案要件如何設計，不是簡單和隨意的，它與企業(yè)戰(zhàn)略及企業(yè)的運作有緊密和必然的聯(lián)系。必須以企業(yè)戰(zhàn)略為前提，并充分考察企業(yè)內(nèi)、外部的多方面因素作出決定，這樣設計的方案才能具有可行性，并有利于企業(yè)的長期發(fā)展。
在MBO和ESOP信托方案中，法律主體一般包括目標公司、信托公司（受托人）、戰(zhàn)略投資人、持股委員會或持股個人（委托人和受益人）等。相關的法律文件一般包括：
（1）關于職工持股信托計劃的董事會決議和股東會決議、信托意向書
（2）信托財產(chǎn)管理運用風險申明書
（3）借款合同、質押擔保合同（職工或企業(yè)管理層與信托投資公司簽訂）
（4）信托合同（企業(yè)，職工或企業(yè)管理層與信托投資公司簽訂）
（5）信托計劃（一般作為信托合同的附件）
（6）股權轉讓協(xié)議（信托投資公司與股權轉讓方簽訂）
（7）股權委托管理協(xié)議（信托投資公司與企業(yè)或企業(yè)管理層簽訂）
（8）銀行協(xié)議以及其他的一些戰(zhàn)略安排協(xié)議等。
在這些文件中，信托計劃是對整個職工持股信托方案的介紹，由于信托計劃中很多內(nèi)容如管理層或員工持股的背景、融資計劃、戰(zhàn)略持股的安排、公司大股東的承諾、股權管理和運用、股份的預留、轉讓及繼承等諸多問題無法也不適宜在信托合同中體現(xiàn)，因此制作信托計劃文件是為了整個信托文件的完整性，它有點類似商業(yè)計劃書或招股說明書，為信托方案的整體框架。它作為信托合同的附件，具有一定的法律約束力，使信托當事人不僅遵守信托合同的約定，也應遵守信托計劃中的陳述。信托計劃是非常靈活的，應依照信托持股的具體情況而訂立。
四、操作流程
職工持股信托方案的運作一般分為三個階段：籌資準備階段、信托方式收購股權階段、股權管理階段。
1.籌資準備階段
企業(yè)有進行職工持股的意向，并具備相應規(guī)模的股權來源，如原有股東轉讓、企業(yè)增資擴股等，進入籌資準備階段。存在資金不足的，可以采取企業(yè)出一部分、職工（或管理層）出一部分、融資一部分的方式。融資可以由企業(yè)提供收購資金，委托信托投資公司支付給職工（或管理層），也可以利用信托投資公司吸收社會上外來資金的功能，由信托投資公司將吸收的信托資金或委托資金向職工（或管理層）提供資金，職工（或管理層）用股權進行質押擔保。
2.信托方式收購股權階段
（1）企業(yè)、職工或管理層與信托投資公司設立信托。如果是企業(yè)出資，即由企業(yè)作為委托人，與信托投資公司簽訂《信托合同》，企業(yè)職工（或管理層）為受益人享有信托收益；如果是職工（或管理層）個人作為委托人，分別與信托投資公司簽訂《信托合同》，自身作為受益人享有信托收益。在《信托合同》中約定信托投資公司對信托資金的管理方式為收購或增資持有企業(yè)的股權。
（2）信托投資公司作為受托人按照《信托合同》的約定，以自己的名義收購或增資持有企業(yè)的股權。
3.股權管理階段
（1）信托投資公司按信托合同的約定對股權持有、管理。如果企業(yè)（或管理層）仍要保留對股權的管理權，可以通過在《信托合同》中約定信托投資公司對股權具體的管理權限；或由信托投資公司在完成股權收購后再將股權委托給企業(yè)（或管理層）進行管理。
（2）每年信托投資公司向企業(yè)收取股息及分紅，首先用來償還融資，隨著融資的逐步歸還，信托投資公司將所擁有的股權按事先確定的比例逐漸量化到職工（或管理層）個人設置的賬戶上，融資全部還清后，該部分股權即全部歸職工（或管理層）所有，但仍然由信托投資公司管理。
（3）出現(xiàn)信托終止的情形，信托公司將現(xiàn)金或股權歸還給受益人。
五、盈利模式
信托機制的根本原理在于財產(chǎn)隔離，收益和風險完全來源于信托財產(chǎn)自身。作為信托公司，對職工持股信托項目的收益主要由以下幾方面組成：
1.貸款利息收入：即通過為目標企業(yè)管理層收購或職工持股提供貸款融資，按協(xié)議利率收取相應的貸款利息，這項收益是穩(wěn)定且封頂?shù)摹?/p>
2.計提管理費：信托公司在資金信托計劃中根據(jù)信托財產(chǎn)的收益計提管理費用。它往往是從投資人的收益中進行抵扣，不同的管理費用計提方式意味著收益抵扣的程度是不一樣的，但都直接影響著投資人的利益。
為了維護投資者的利益，信托公司一般要采取具有風險激勵的管理費用計提方式，即根據(jù)信托的不同收益率計提不同比例的管理費用。如果低于信托計劃的預期收益率，信托公司作為受托人將不計提管理費用，節(jié)省下來的管理費用將用于彌補投資者可能面臨的低于預期收益率的損失。這種具有風險激勵性質的管理費用計提方式，形成了信托公司作為受托人與資金信托委托人一致的利益取向，有利于信托品種的品牌和信托公司的信譽。
3.政府優(yōu)惠政策收益：如有些項目可得到政府的支持，同時進行職工持股計劃是比較理想的情況。有財政支持的信托計劃可使償還貸款本金和利息的收入直接來源于財政資金；或者如果出現(xiàn)不能按期償還本金和利息的行為，財政承諾按照這一差額補償；或者財政資金作為項目投資的一部分直接參與貸款，降低其他投資者的投資風險。
4.股權投資收益：即在為管理層和職工持股提供貸款融資的同時，按相同的價格收購的目標公司部分股權所帶來的超過正常投資回報的投資分紅或股權轉讓溢價收益。
六、風險分析
1.采取資金信托方式貸款面臨著基準利率上調(diào)可能帶來的風險。
現(xiàn)階段我國整體利率走勢處于歷史低位，隨著通貨緊縮局面的改善，升息的可能性較大，投資者面臨實際收益減少的危險。如果出現(xiàn)這種情況，在利率調(diào)整當期，貸款的利率是沒法調(diào)整的，也意味著投資者實際收益的降低。即使重新制定貸款合同以規(guī)避利率風險，但這種規(guī)避依賴于相關的存貸利率差不變的前提。然而，隨著市場利率化的進程，很有存貸差縮小的可能?，F(xiàn)在貸款利率與存款利率之差大致為3%左右，較之于國外1.5%～2%的差額普遍較高。隨著中國加入WTO后利率市場化進程的加快，這個存貸差很可能下降。這意味著投資者在未來2～3年的投資期間，不僅承擔著基準利率上升導致的實際收益的下降風險，還可能面臨著貸款利率不能同比例上調(diào)補償這一損失的可能。
2.以股權為標的的投資資金信托面臨投資收益不確定的風險。
股權作為所有權，代表著所有權人對公司的剩余索取權和剩余控制權。這種權利意味著所有者的收益是不確定的。通常而言，股權收益具有高收益、高風險的特征。這一特征與在現(xiàn)階段以低風險的信托產(chǎn)品作為切入市場的產(chǎn)品設計策略是不相匹配的。所以，以股權作為信托標的，需要特別的機制來規(guī)避這種可能的高風險。要想設計比較穩(wěn)健成功的產(chǎn)品，這方面一定要有特殊的安排。
由于股權投資本身具有時間上的永續(xù)性，這與信托計劃本身的期限性有一定的矛盾，因此在方案的設計中具有兩種選擇：一種方式是，信托投資者如果認為該股權投資具有長期投資價值，可以以優(yōu)先參與的方式加入該信托的后續(xù)期計劃，從而規(guī)避了到期信托計劃清償時可能涉及到的股權變現(xiàn)的問題；第二種方式是，通過設置股權回購的方式，保障到期時投資者的本金收回，即由公司其他股東承諾到期回購股權或由新的投資者承接這部分股權，轉讓資金用于償付信托本金，以解決可能的流動性風險。在具體操作過程中，思路可以是：
（1）對信托企業(yè)來說，加強篩選目標公司和標的項目。在風險投資中，加入有穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的項目（如市政基礎設施建設等），以保證在信托存續(xù)期間，項目有穩(wěn)定的收益可用于股東的利潤分配，使信托投資者的收益有可保障。
另外，采用第三者擔保、超額抵押、責任保證保險等方式都是有效的控制風險的方法。
（2）對實施職工持股企業(yè)來說，注意篩選信托機構或者實行股權信托招標，不同的信托機構共同交叉管理企業(yè)，形成良性的競爭和約束制度，共同控制風險。
七、市場空間及前景分析
盡管到目前為止，對促進職工持股制度建設的出發(fā)點和目的還存在許多不同的認識，但是大家對職工持股在中國將取得進一步發(fā)展這個判斷基本是一致的。我國各地的實踐已經(jīng)說明，職工持股已不是個別地方、個別企業(yè)的現(xiàn)象，而是已經(jīng)得到大多數(shù)企業(yè)所普遍認同和接受的企業(yè)改革形式。隨著國有企業(yè)改革的逐步深化，職工持股將會在更大的范圍、更多的企業(yè)中得到推行。
在未來數(shù)年間，中國的職工持股實踐將表現(xiàn)出三個重要的特點：第一，實行職工持股將是改革進程中更加自覺的行動，從而促使職工持股突破目前的試驗階段，進入全面推廣時期；第二，實行職工持股的企業(yè)性質將由國有中小企業(yè)擴展到國有大型企業(yè)和各類非國有企業(yè)，將具有更廣泛的適應性；第三，職工持股制度的發(fā)展將呈現(xiàn)加速形勢。
由于信托制度能夠解決職工持股運作中現(xiàn)存的法律障礙，并能規(guī)范職工持股市場行為，有效地保護受益人利益；而且信托制度功能的多樣性，使其能夠根據(jù)不同性質、規(guī)模的企業(yè)，以及實行職工持股目的的不同，設計出相應的信托模式（如用職工持股資金信托來解決職工持股的融資問題、實現(xiàn)企業(yè)激勵機制的完善；用經(jīng)營者期權激勵信托來激勵經(jīng)營者努力實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，促進企業(yè)長期良性發(fā)展；用管理層融資收購信托來明晰企業(yè)產(chǎn)權關系，滿足企業(yè)廣泛的需求等）。因此，職工持股信托方案將具有廣泛的需求與良好的發(fā)展前景。
八、實踐意義
1.對信托投資公司的意義
信托投資公司整頓結束，在回歸本業(yè)的過程中，面臨最重要的問題就是加大信托業(yè)務的創(chuàng)新力度，實現(xiàn)信托投資公司業(yè)務轉型?！缎磐型顿Y公司管理辦法》規(guī)定的信托業(yè)務范圍很廣泛，就象藤谷博隆所比喻的那樣：信托就是一個“容器”，它可以裝任何東西，至于到底裝什么，就要隨著時代的變化而變化。信托投資公司目前的根本任務是在明確其市場定位的情況下，結合本公司、本地區(qū)特點，積極開發(fā)潛在的信托市場，創(chuàng)新設計出體現(xiàn)信托功能，服務市場經(jīng)濟的信托品種。
在信托業(yè)剛剛步人正軌的時候，信托投資公司推出的大多為資金信托品種。但隨著信托市場競爭的加大，投資者信托理念的樹立，單純模式的資金信托產(chǎn)品將無法滿足市場需求，只有運用全新的金融工具，按照市場導向和社會需求不斷推出創(chuàng)新信托產(chǎn)品，信托投資公司才能生存和發(fā)展。
職工持股信托作為國外較成熟的信托產(chǎn)品，實踐證明對于建立和增強企業(yè)激勵機制有很大的作用，而且在我國目前的政策條件下，可為許多想實行職工持股計劃的企業(yè)解決燃眉之急。職工持股信托是一種管理型信托，通過企業(yè)股權分紅來獲得收益，信托投資公司可以將這個信托品種進行市場細分，并投入專業(yè)理財和資本市場運作，使其在為受益職工分配收益的同時，也使其成為自己比較重要的收入來源。
2.對職工持股實踐的意義
通過對職工持股信托方案的介紹和分析，可以看出在我國現(xiàn)有的法律體系下，信托方案對管理層收購和員工持股是一劑良方，可以解決持股主體、融資、股權管理、雙重征稅、預留股份、股份內(nèi)部轉讓和繼承等很多法律障礙。職工持股信托方案對職工持股計劃來說是一個有重大意義的制度設計，《信托法》的生效，我國職工持股的許多現(xiàn)實問題都可以得到順利解決，這對于我國國企改革和國民經(jīng)濟發(fā)展都具有重要的意義。
九、尚存問題
1.信托收益的稅收問題
我國目前對于信托稅收問題沒有文件明確規(guī)范，事實上從信托業(yè)整頓之后推出的第一份信托產(chǎn)品至今，幾乎所有信托產(chǎn)品的招募說明書中，都無法將信托產(chǎn)品投資收益如何納稅說清楚。各信托公司幾乎都表示要等待相關政策出臺才能解釋這一問題。據(jù)有關報道，銀監(jiān)會已經(jīng)正式對國家稅務總局提出了信托“稅改”的建議，國家稅務總局已對相關問題展開調(diào)查。
（一）理念（觀念）創(chuàng)新
堅持理念創(chuàng)新，首先必須將服務于民眾投資作為信托投資公司業(yè)務發(fā)展的基本宗旨。有一種觀點將信托（一般是資金信托）看成是一種準富人的游戲，以提高入門標準和制定限制性措施來排斥大多數(shù)民眾的參與。這是幾十年來我們只重視政府和國有企業(yè)投資而忽視普通民眾投資的傳統(tǒng)觀念的反映。事實上，我們的管理部門多年來在投資產(chǎn)品管理方面的思路始終以國家利益、國企利益為重心，這本來沒有什么不對的，但問題是這種傳統(tǒng)政策導向往往被過分渲染，以至于在實際工作中如何為普通民眾提供足夠的、多樣化的、有吸引力的投資產(chǎn)品的問題被忽視了。論文百事通除了政府的專營性國債外，再就是很不健全的風險極大的股票市場，甚至還要通過不斷下調(diào)利率將普通民眾的儲蓄資金擠出一部分到股票市場上去，這是一種有失偏頗的思維方式，從某種意義上講是對民眾自主投資權利有意無意的限制，應該認真反思。
我們早就應該以信托方式，以更具法律約束力的信托產(chǎn)品如中長期貸款信托來使民眾資金與各類效益良好的經(jīng)濟項目更直接地聯(lián)系起來，以更透明的法律和利益關系將委托人、受托人、投資項目聯(lián)系起來，為民眾資金謀求在真正硬約束下的較高收益，在達到社會資源最優(yōu)化利用的同時，也達到民眾經(jīng)濟利益的最大化。為此，就應當大力加強信托業(yè)務的拓展，對看似合理、實際已不適應市場經(jīng)濟要求的傳統(tǒng)制度、規(guī)定進行大膽改革。當政府的行為日漸淡出直接的經(jīng)濟活動，行政化的指揮逐漸遠離合法的商業(yè)行為時，信托業(yè)生存與發(fā)展的機會就到來了。
現(xiàn)在的一些管理制度把公益目的和商業(yè)行為分得很開，甚至稅法也對社會捐助限定為稅后列支。這在一定程度上不利于在商業(yè)活動取得較大發(fā)展的同時促進社會公益事業(yè)的迅速發(fā)展。目前國家在公益事業(yè)方面資金投入很少的原因很多，其中重要原因之一是沒有設立一條通道，將商業(yè)行為產(chǎn)生的利益與公益事業(yè)的發(fā)展聯(lián)系起來，以至于有些企業(yè)投資公益事業(yè)時，同時又通過各種方式要求政府在給予稅收及其他方面的優(yōu)惠。這種做法甚至成了產(chǎn)生某些腐敗行為的溫床。在《信托法》指導下制定的《信托投資公司管理辦法》給我們這樣一個啟示：即在信托公司創(chuàng)造的委托人、受托人和受益人共處的平臺上，信托理念的商業(yè)運作是完全可以創(chuàng)造一種同時滿足委托人（自益或他益）和受托人自身商業(yè)利益的同時，創(chuàng)造出滿足公益性受益人的來源——這就是一種兼有特定公益成分的投資資金信托。其另一個積極作用則是還可以造就一個吸引境內(nèi)外其他公益性資金的平臺，使得我國社會公益活動的資金來源產(chǎn)生良性的互動效果。如果政府能在稅收及相關制度管理方面方面給予積極支持，即可達到利國、利民、利企業(yè)的多贏目的。
觀念創(chuàng)新的另一要求是力避直接抄襲國外的東西。有一種觀點認為，信托是舶來品，就得向外國學習。在此思想指導下，出現(xiàn)了照抄照搬的現(xiàn)象，甚至連起名字都不變，什么年金信托、金錢信托，卻不研究這種翻譯過來的東西是否符合我們的現(xiàn)實生活。筆者認為，信托的創(chuàng)新絕不能脫離開中國的國情，必須實事求是，堅持階段性發(fā)展，否則就會像證券投資基金（不論是開放的還是封閉的）那樣，照搬得最認真，效果卻讓人懷疑?，F(xiàn)階段中國的信托產(chǎn)品設計只能借鑒國外經(jīng)驗，設計出有自己特色的產(chǎn)品。這就對現(xiàn)階段從業(yè)人員特別是高級管理人員、研究人員提出了更為復雜、艱巨的挑戰(zhàn)：即不能實施簡單的接軌，原封不動地照搬，而是符合中國實際的創(chuàng)新。
通過對信托原理的理解，我們甚至已經(jīng)可以嘗試用信托公司這個平臺來解決一些關系國家重大利益的事務。如國有資產(chǎn)產(chǎn)權的明晰法律界定及管理效率問題長期困擾著各級政府，是否可以采取國有資產(chǎn)信托化分級設置、專業(yè)化運作的方式加以管理呢？其實這不過是把目前四大國有銀行的資產(chǎn)管理公司的工作放大而已，應當說實行起來并不太困難。再如，農(nóng)業(yè)工業(yè)化生產(chǎn)是我們實現(xiàn)四個現(xiàn)代化的題中之義，是否可以嘗試利用信托公司的平臺將散落在千家萬戶的管理效率難以提高的土地集中信托起來，實現(xiàn)專業(yè)化工業(yè)生產(chǎn)，以提高勞動生產(chǎn)率，實現(xiàn)真正的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)代化運作，以抗衡來自發(fā)達國家發(fā)達農(nóng)業(yè)的競爭呢？此外，城市建設規(guī)劃用地若能實行信托化管理，就能使這個長期不透明的領域變得透明化、規(guī)范化，更能配合一個城市長遠發(fā)展戰(zhàn)略的落實。凡此種種，信托公司的平臺作用具有無限的潛力。
（二）制度創(chuàng)新
理念的創(chuàng)新為制度的創(chuàng)新提供了明確的指導，這主要體現(xiàn)在信托公司層面的組織架構、管理模式和管理思路的重新設計和構造方面。當然宏觀層面上的創(chuàng)新也很重要，這里先不涉及。
所謂組織架構的創(chuàng)新，似可分為兩種情況。一種情況是在現(xiàn)階段信托公司沒有硬件營銷網(wǎng)的情況下，要在分清固有資金運用與管理以及信托資金或資產(chǎn)的運用與管理的基礎上，重點打造高水平的項目管理體系和富有活力的全新的產(chǎn)品營銷體系。特別是后者的打造對信托公司將是一個全新的領域，是極具市場特性的部分，應全力以赴地去做。這是實現(xiàn)信托公司在同業(yè)中競爭制勝的非常重要的一環(huán)，先行者必將受益。另一種情況是，在將來政策上允許設立部分分支機構的同時，如何將已經(jīng)建立的營銷體系與新的公司組織環(huán)境實現(xiàn)良性對接，這些在今后的工作中都應認真加以考慮。
所謂管理模式的創(chuàng)新，是在認真研究、理解信托關系及體系基礎上，依據(jù)“分賬管理、分戶運作”的信托特點，構造管理的指令傳遞和信息反饋通道，特別是構造相關的以法律支持為核心的監(jiān)督體系。作為一種在嚴格法律限定下的受托理財行為，信托公司若要以誠信、謹慎原則完成受托人的職責，就必須既摒棄過去那種隨意性極大的管理方式，并注意克服源于政府行政管理慣性的繁瑣和低效率的弊病。我認為，這方面特別適合扁平型的管理模式。
至于管理思路的創(chuàng)新，它是由在新思路下設計的信托業(yè)務將涉及的人力資源的兩大群體決定的。對信托資金項目的管理人員數(shù)量和素質的要求，公司的管理思路應是一種精算理財式，不求多，但求精，要求具有相當?shù)膶I(yè)分工，不要求面面俱到；復合型人才也應有適當?shù)膶I(yè)傾向，以適應公司項目選擇的專業(yè)性特點；而對產(chǎn)品營銷人員的管理，則應強調(diào)能力第
一、學歷第二的原則，以便充分發(fā)揮員工在這方面的與生俱來的或在多年社會實踐中培育的某些特長，特別是強調(diào)對其敬業(yè)精神的鼓勵和專業(yè)敏感性的培養(yǎng)，而高級管理人員更應具有超出一般水平的對市場機會的反應能力。
（三）產(chǎn)品創(chuàng)新
在實現(xiàn)制度創(chuàng)新、建立了富有成效的激勵機制的基礎后，產(chǎn)品創(chuàng)新就成為提高公司核心競爭力，進而提高公司市場份額以及為公司發(fā)展提供源源不斷的利潤增長點的重要標志。產(chǎn)品創(chuàng)新的關鍵在于對信托關系的充分理解以及與信托服務對象需求能否實現(xiàn)最佳狀態(tài)的有機結合。這是有規(guī)律可循的。如果我們抓住了其中的要點，形成若干種標準架構，就能在相當程度上大批量開發(fā)產(chǎn)品以滿足市場的多樣化需求，例如帶有公益導向的專業(yè)信托產(chǎn)品的設計就是如此。
二、實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并保持產(chǎn)品創(chuàng)新連續(xù)性的途徑
（一）關于產(chǎn)品創(chuàng)新的實現(xiàn)
1.認真研究相關的政策、法律、業(yè)務規(guī)律
在現(xiàn)階段法律建設不完善的情況下，尤其要重視對政策的研究。要有超前性、預見性、靈活性和敏感性，并不斷規(guī)范自己的產(chǎn)品運行模式，調(diào)整自己的產(chǎn)品設計思路和營銷策略。中國目前正處在信托概念啟蒙、信托體系重新構造的階段，基層的信托公司有責任以自己的實踐經(jīng)驗來完善中國的信托法律、業(yè)務理論和管理制度。
2.建立結構多元化、知識復合化的員工隊伍
在新組建的信托投資公司，不同崗位應當有不同知識結構的人員，特別是不僅要有一批高學歷的知識型、研發(fā)型人才，更要注重培養(yǎng)具有中等專業(yè)知識水平的實用型、技師型人才。在形成人才的合理組合、優(yōu)化配置中，應始終堅持能力第一的原則。新晨
3.建立以客戶需要為重心的營銷隊伍培訓體系
之所以強調(diào)以客戶需要為重心，是基于對信托產(chǎn)品的需求都是依據(jù)于千變?nèi)f化的客戶需求才提出這一原則的。信托產(chǎn)品之所以具有無限性，實際上是由客戶需求的無限性所決定的。在當今競爭的社會，信托投資公司目前在中國金融體系中尚屬弱勢的一支，尤其要強調(diào)“客戶需求第一”，才能在競爭中逐步取得先機。培訓體系的建立就是為了保證實現(xiàn)這一重心。這個體系所要達到的目標，就是使員工能樹立牢固的敬業(yè)理念，培養(yǎng)員工的行業(yè)敏感性和較高的營銷能力，使公司的營銷隊伍始終保持與客戶的最大親和力和市場競爭力。
（二）產(chǎn)品創(chuàng)新連續(xù)性的保持
1.新產(chǎn)品創(chuàng)新的決策程序必須簡單和高效率
由于新產(chǎn)品的推出具有很強的時機性，而且易于被同行復制，因此，公司決策體系就要適應這個特點，強調(diào)時效性，強調(diào)果斷決策。這就要求參與決策的人員具有較高的產(chǎn)品創(chuàng)新意識、專業(yè)評判素養(yǎng)，并具備相應的專業(yè)支持系統(tǒng)以配合決策體系工作。
2.建立健全規(guī)章制度
似乎小的時候,男孩子都有英雄夢,但是像孫飛這樣因為英雄夢就開始非專業(yè)習武的好像并不多。立志成為英雄的小孫飛開始堅持每天早上5點起床,練習武術,然后早讀,一切都是那樣的自然?；叵肽嵌紊?孫飛說:“沒想到當時的愛好,在我以后的工作和學習中起到了這么大的作用?！绷曃涞倪^程使他的身心得到了鍛煉。同時,早起習武也讓他有了更多的時間晨讀,鍛煉、學習兩不誤。這也讓少年時的孫飛一方面是學習上的好孩子,一方面又是壞孩子的“頭頭”。當然,他這個“頭頭”是不會去欺負別人的,只是因為他的武功很好,所以,很多調(diào)皮的孩子都圍在他身邊。
孫飛以優(yōu)異的成績進入了中學,生活也在安寧和計劃中一天天過去。但是到了高中,生活出現(xiàn)了小小的改變。高中增設了哲學這門學科,孫飛一下子就被哲學的辯證思維吸引了。他也一直夢想著可以上北大哲學系。但是高考的時候他發(fā)揮失常,考試成績不理想,他被調(diào)劑到了當時的北京商學院,也就是現(xiàn)在的北京工商大學,在技術經(jīng)濟系的物流管理專業(yè)學習。高中時,孫飛接受的是簡單的經(jīng)濟學理論學習,大學里可以接受到更全面更系統(tǒng)的學習。這樣,孫飛開始寫一些簡短的文章,發(fā)表在校報上。
大學時期,孫飛以最高票當選為校學生會主席,這也讓孫飛擁有別人不可能有的鍛煉平臺和機會。而大學的實習,孫飛又是在國務院發(fā)展研究中心度過的。這讓他近距離了解最新經(jīng)濟信息。一個偶然的機會更讓孫飛找到了發(fā)展的方向。一天,國務院發(fā)展研究中心《現(xiàn)代企業(yè)導刊》在北京舉辦了首都金融界知名人士招待會,他們的交流讓孫飛感到金融是一個充滿神秘與魔力的行業(yè),也讓他有了對金融行業(yè)研究的沖動。孫飛說:“原本我畢業(yè)后可以去中央部委工作,但是由于我對金融感興趣,最終選擇了到中國建設銀行?！?/p>
實踐理論雙豐收
在建行的工作使得孫飛可以更好地將理論和實踐結合起來,也為孫飛的發(fā)展提供了第一個舞臺。
工作后的孫飛開始潛心研究金融發(fā)展,并且開始發(fā)表大量的文章。這個時候,信用卡開始在我國萌芽,孫飛通過自己對信用卡性質的了解,把它與我國傳統(tǒng)文化相結合,采用集體智慧,提出了“龍的傳人用龍卡”、“我的臉就是信用”等膾炙人口的宣傳口號。雖然這些口號現(xiàn)在看來并不是很潮,但是在當時卻起到了很積極的作用。
到建行半年之余,被作為重點后備干部培養(yǎng)的孫飛就到了廣東進行農(nóng)村基層建設,也就是下鄉(xiāng)扶貧。那時的扶貧是把技術、資金和新思維帶給當?shù)氐娜藗?促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。此時的孫飛一方面進行扶貧建設,一方面還進行著金融方面的研究,發(fā)表文章上百篇,其中《中國農(nóng)村的核心問題――農(nóng)民的利益問題》發(fā)表于《中國改革》雜志。
由于扶貧成績突出,孫飛被評為農(nóng)村基層建設優(yōu)秀工作隊員。因為人才短缺,特別是金融領域人才更是短缺,而孫飛不僅實踐工作做得好,又在金融方面潛心研究,建行廣東分行的領導就希望他擔任團委書記一職。通過投票選舉,孫飛以最高票當選,當時他23歲。
建行的舞臺顯然沒有讓孫飛滿足。1995年,那時的商業(yè)銀行業(yè)務比較傳統(tǒng),證券市場充滿了挑戰(zhàn)和創(chuàng)新。這時對證券業(yè)產(chǎn)生濃厚興趣的孫飛又主動調(diào)入了中國民族國際信托投資公司。孫飛作為核心負責人籌建了證券總部,處理很多投資銀行業(yè)務與證券經(jīng)紀業(yè)務,如西寧特鋼、延邊公路上市輔導及主銷商,等等。
在這期間,孫飛并沒有停下自己充實理論的腳步,他在職攻讀了中國社科院財貿(mào)系貨幣銀行學專業(yè)的碩士研究生。
2000年,孫飛被調(diào)入全國游樂園龍頭企業(yè)北京石景山游樂集團,進行掛職鍛煉。為了使自己的理論跟得上新世紀的腳步,孫飛報考了排名全國第一的中國人民大學國民經(jīng)濟學專業(yè)在職博士,師從我國著名經(jīng)濟學家、一級教授胡乃武。
通過這次學習孫飛收獲的不只是專業(yè)知識,人大厚重的學術氛圍更是陶冶了他的情操,讓他可以在喧囂的城市中堅定自己的方向。在這期間,他發(fā)表了很多文章,很多是發(fā)表在核心期刊上,特別是金融方面的,厚厚幾箱的文章他一直珍藏著。
工作了一段時間后,石景山區(qū)領導打算讓孫飛擔任石景山區(qū)發(fā)改委或研究室的領導。孫飛說:“我覺得石景山區(qū)的空間太小了,而且我還是更喜歡與金融打交道?！碑敃r正值重慶國際信托投資公司重組,公司總裁很欣賞孫飛,聘請他去做公司總裁助理,同時擔任公司北方區(qū)的黨支部書記,主管北方業(yè)務并大力拓展信托及投資銀行業(yè)務。
信托――又一個馳騁的舞臺
孫飛開始了他在信托業(yè)務領域的馳騁。用孫飛的話說,原來的信托公司有點不務正業(yè),一直做商業(yè)銀行的存貸款業(yè)務和證券業(yè)務,信托的“一法兩規(guī)”出臺之后,信托公司才開始真正做信托業(yè)務。孫飛說:“這時,我一方面做大量的信托研究,另一方面做了很多金融及房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新?！痹谛磐薪鐚O飛提出了許多新的理論,也將這些理論成功地運用到了公司的業(yè)務中。2002年孫飛親手操刀,完成了我國第一單上市公司的信托收購――四川美豐股權信托收購。之后,孫飛又首創(chuàng)我國第一例準REITS――北京景龍國際公寓股權投資信托計劃與國內(nèi)首例“信托+銀行”模式典范――世紀星城股權投資信托計劃,這些也奠定了孫飛在金融信托界的聲望。
在事業(yè)發(fā)展的上升期,孫飛還對金融市場優(yōu)化理論進行了創(chuàng)新,針對我國金融市場存在的一些問題,如一行獨大的現(xiàn)象嚴重,金融監(jiān)管屬于高度管制,對民營資本的進入門檻較高,他提出了“風險投資VC+私募基金PE+信托+銀行+海內(nèi)外資本市場”的金融優(yōu)化發(fā)展路徑。多年來,發(fā)表文章800多篇,主筆了大量書籍,代表作有《現(xiàn)代工商管理》、《信托治理優(yōu)化論》、《金融風暴啟示錄》、《中國經(jīng)濟大趨勢》等。
這時,香港沿海投資集團找到孫飛,希望他擔任公司的執(zhí)行總裁,主持集團金融、地產(chǎn)、礦產(chǎn)資源投融資及收購信托公司工作,收購信托公司完成后出任CEO。這也與此時孫飛的想法不謀而合,他主持成功收購了一家信托公司并換發(fā)了新牌照,累計運作資金60億元。但是由于信托公司股東不和,使得孫飛無法出任信托公司的CEO。
之后,孫飛開始打造國巨資本,之后經(jīng)北京金融工作局批準,籌備組建了國巨投資基金管理有限公司,開始自己當老板?，F(xiàn)在又同時擔任中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長、國際財務策劃標準聯(lián)盟協(xié)會副主席、中國國際經(jīng)濟技術合作促進會理事、世界資本市場控股集團副董事長、美國萬通投資銀行控股集團副董事長、中國國際資本有限公司首席經(jīng)濟學家、昊朗體育控股集團執(zhí)行董事、美國格林證券公司首席經(jīng)濟學家、華興銀匯資本董事長等眾多經(jīng)濟職務與國際及國家社團的領導及專家職務。
雖然擔任了很多的社會職務,也有很多的演講要參加,很忙碌,但是孫飛依然堅持每天潛心學習,瀏覽大量信息,更好地把握外面的世界。他說:“網(wǎng)絡是我獲取信息的最主要方式,每天花在網(wǎng)上的時間都會在1～2個小時,我可以獲取很多高端信息,在每一次演講或是講課前一天,我也都會上網(wǎng)查閱是否有關于演講內(nèi)容的最新動態(tài)和政策?！?/p>
在專家、總裁、董事長的身份之外,中國社科院及菲律賓比立勒國立大學、太歷國立大學、美國美聯(lián)大學博士生導師是他的又一身份。如今的孫飛已有8位博士生畢業(yè)了,他們或是政府官員或是企業(yè)家。他總是告訴學生要有宏觀的思維、戰(zhàn)略家的眼光、國際化的視野、實干的精神和實操的經(jīng)驗才能夠成就一番大業(yè)。教學中,孫飛看重的不是教給學生某種觀點,而是交給學生分析的方法,能起到舉一反三的效果,這才是重要的。在論文方面,孫飛的要求也是嚴格的:“我都是按人大的標準來要求學生的論文寫作,通常開題報告我都會打回去好幾次,我希望我?guī)С龅膶W生的論文要有原創(chuàng)性。不是簡單拼湊就可以了?！?/p>
“現(xiàn)在的我都快成為空中飛人了,但是我很喜歡這種忙碌,要是讓我閑下來,反而覺得無所事事。當然,我會把所有的事情處理得很好?！睂O飛的博客幾乎是由他的助理和秘書來打理,很多是機構邀請他開的名人博客,或是已經(jīng)開好只要他發(fā)表觀點就可以了。當然,還有很多事情是別人不能代替的,那就是金融研究,做課題,寫著作。
現(xiàn)在步入中年的孫飛正是年富力強的時候,現(xiàn)在和今后最想做的還是將理論和實踐更好結合,將自己在金融學方面的觀點運用到實際操作中,自己的公司也給予了他這樣的實踐平臺。另外就是希望可以在復雜的環(huán)境中,提出更適合中國發(fā)展的理論,更好地為金融業(yè)的優(yōu)化發(fā)展作出自己的貢獻。
孫飛博士簡介
著名金融信托專家、經(jīng)濟學家、投資銀行家、高級經(jīng)濟師、教授、博士生導師、中國人民大學經(jīng)濟學博士。中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長、國際財務策劃標準聯(lián)盟協(xié)會副主席、中國國際經(jīng)濟技術合作促進會理事、世界資本市場控股集團副董事長、美國萬通投資銀行控股集團副董事長、中國國際資本有限公司首席經(jīng)濟學家、昊朗體育控股集團執(zhí)行董事、美國格林證券公司首席經(jīng)濟學家、華興銀匯資本董事長。
在中央及省級報刊發(fā)表理論文章600多篇,40多篇論文獲獎,并著有以《現(xiàn)代工商管理-中國MBA經(jīng)典》、《信托治理優(yōu)化論》、《金融風暴啟示錄》為代表的若干著作,主持了《國有企業(yè)重組基金研究》等多項大型課題研究,以及改制上市、并購重組、項目融資、財務顧問、信托創(chuàng)新等工作。
2003年入選《中國專家人名辭典》第12卷, 2004年4月入選《中華名家》,2004年8月入選《當代中華優(yōu)秀兒女》,2004年9月入選《中華優(yōu)秀人物大典》,2004年10月獲中國城建與房地產(chǎn)科學發(fā)展“50位突出貢獻人物”榮譽稱號,2005年1月入選《世界名人錄》,榮獲2005年度“中國發(fā)展百人獎”、“學術創(chuàng)新獎”,全球華人博士十大經(jīng)濟人物,2008年1月當選“影響中國進程100位杰出企業(yè)家”,2009年1月當選“世界十大杰出華人投資銀行家”,2009年8月榮獲“世界經(jīng)濟十大華人杰出投資風云人物獎”,2010年1月被授予“關注公益事業(yè)愛心人士”榮譽稱號。
主持或參與的大型課題:
1.國企重組基金可行性研究(國家級)
2.國家科技攻關課題:西部大開發(fā)科技與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略研究(國家級)
3.企業(yè)集團組織布局與北京制造業(yè)發(fā)展(省部級)
