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時(shí)間：2023-03-29 09:26:59
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我國自1994年全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產(chǎn)是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國社會固定資產(chǎn)投資比重都超過了國際公認(rèn)的警戒線。持續(xù)高漲的房價(jià)逐漸超出了消費(fèi)者的承受能力，終究會引起社會矛盾的暴露。
1926年，美國以佛羅里達(dá)州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房價(jià)因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十年的蕭條。而東南亞金融危機(jī)使香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。我國雖然沒有經(jīng)歷過全國性的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，但20世紀(jì)90年代初期，我國海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。
一般來看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟(jì)體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點(diǎn)分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。
一、保障性住房缺失
我國自全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國從計(jì)劃體制經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體制的。但由于沒有有效區(qū)分住房改革政策和房地產(chǎn)政策，另外地方政府對無償劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房缺乏積極性，使得商業(yè)房過度發(fā)展，而住房保障嚴(yán)重缺位。我國94%的住房開發(fā)定性為商品房，經(jīng)濟(jì)適用房不到6%。我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)從1994年“國家安居工程”開始起步，經(jīng)歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國累計(jì)用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。
二、土地制出讓制度缺陷
從房價(jià)的長期規(guī)律來看，土地價(jià)格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但土地資源承載力相對不足。在這種情況下，土地出讓市場是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機(jī)制，從而最終決定了房地產(chǎn)市場的供求價(jià)格。在我國1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財(cái)政外收入，這成為地方政府熱衷經(jīng)營土地的驅(qū)動(dòng)力。我國對城市經(jīng)營土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓使用權(quán)，這對于顯化土地價(jià)值和消除土地協(xié)議出讓中的尋租具有重大意義，但同時(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期，竟拍中的地價(jià)往往被炒得很高，拍賣價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了土地價(jià)值。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易過程中，政府稅費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的50%;而在歐美，地價(jià)稅費(fèi)相加大約占到住房價(jià)格的28%。
三、房屋供給結(jié)構(gòu)不合理
我國房地產(chǎn)市場上房屋供給結(jié)構(gòu)不合理推動(dòng)了房價(jià)的不合理增長，主要表現(xiàn)在:一是房地產(chǎn)存量市場和增量市場結(jié)構(gòu)不平衡。房屋二級市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，新增房產(chǎn)需求主要集中在增量市場。這樣不但導(dǎo)致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對稀缺，抬高了房價(jià)。二是房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡。房產(chǎn)租賃市場并沒有提供更多更好的租賃服務(wù)來分流消費(fèi)者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場，導(dǎo)致房價(jià)上漲。三是住房產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。具體表現(xiàn)在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及政府廉租房少。低費(fèi)用支出房屋供給不足，一方面導(dǎo)致其價(jià)格上升，另一方面也迫使部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購買高費(fèi)用支出房屋，對高費(fèi)用房屋維持其高價(jià)起到了支持作用，從而拉動(dòng)住房平均價(jià)格上升。
四、特殊文化背景下的投資偏好
高漲的房價(jià)逐漸超出了我國普通消費(fèi)者的承受能力，但其購房沖動(dòng)和熱情依然沒有明顯得衰減，中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底，我國個(gè)人購買商品住房達(dá)1.42萬億，居民自有住房比例達(dá)72.8%。
中國百姓偏好住房投資，有以下幾個(gè)原因:第一，中國歷史文化傳統(tǒng)建構(gòu)了中國人熱衷住房投資的特定慣習(xí)，住房過度投資是人們在這種慣習(xí)制約下的選擇。第二，在中國，住房已經(jīng)成為階層區(qū)分和日常生活中一個(gè)重要的“信號”，是個(gè)人社會身份和生存能力的體現(xiàn)，這使得人們呈現(xiàn)過度投資的非理性傾向。
以上列舉的我國的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導(dǎo)，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來隱患。我國應(yīng)盡早改善現(xiàn)有的土地出讓制度、加強(qiáng)住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)消費(fèi)者的合理住房觀念，使房地產(chǎn)市場能夠健康持續(xù)的發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn):
一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)
(一)生產(chǎn)萎縮
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費(fèi)用下降3.5％，以這次危機(jī)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達(dá)5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達(dá)6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達(dá)120萬，1998年又增加到200萬。
(二)消費(fèi)銳減
Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票，以香港經(jīng)驗(yàn)來看，是當(dāng)樓價(jià)大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴(kuò)展至高檔消費(fèi)市場及其它行業(yè)。此外，地價(jià)的下跌使得居民個(gè)人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分。以備不時(shí)之需，以美國經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟(jì)增長率下降2個(gè)百分點(diǎn)以上。
(三)經(jīng)濟(jì)增速下降
個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。
二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機(jī)
隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報(bào)個(gè)案計(jì)算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達(dá)25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價(jià)指數(shù)走勢基本上呈相反方向變動(dòng)，即當(dāng)住宅指數(shù)下跌時(shí)，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關(guān)系更為清晰。
我們再以散點(diǎn)圖重繪香港私人住宅售價(jià)指數(shù)(以平均計(jì)算)與犯罪率的關(guān)系。由點(diǎn)的分布來看，兩者存在反向關(guān)系，但并不是直線關(guān)系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，香港社會危機(jī)逐漸加劇。中產(chǎn)階級、負(fù)資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達(dá)不滿、終于導(dǎo)致發(fā)生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動(dòng)蕩不安。但在經(jīng)濟(jì)形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。
香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較堅(jiān)穩(wěn)，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動(dòng)蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價(jià)走勢相似，但波動(dòng)幅度較細(xì)，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。
圖5為香港私人住宅售價(jià)指數(shù)與特首董建華的支特度的相關(guān)度分析，我們可以見到在樓價(jià)由55至95之區(qū)間，正相關(guān)度較高，高于或低于此區(qū)間，相關(guān)度較低，反映民意認(rèn)為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風(fēng)暴或非典疫情令房價(jià)下跌，說明香港民意是有理智的。
三、總結(jié)
總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)問題，關(guān)系到政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機(jī)構(gòu)決策等。如果對房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)評估有誤，將可能會對個(gè)人、企業(yè)和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機(jī)幾乎使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠(yuǎn)，而且不再局限于資本市場，有互動(dòng)、跨國和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢。近代較嚴(yán)重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70％的經(jīng)歷。事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價(jià)格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機(jī)泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導(dǎo)火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設(shè)立預(yù)警機(jī)制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房價(jià)指數(shù)而設(shè)的hedgelets)，不但對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的實(shí)用性，而且對房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價(jià)值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，對于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機(jī)構(gòu)決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.
Passivevictims
Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.
Survivingvictims
PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.
His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".
WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.
Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone
Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.
Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.
Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.
Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.
MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.
Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.
Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.
1引言
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價(jià)快速上漲，對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項(xiàng)制度及各種市場機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對這些問題進(jìn)行分析和探討。
2房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)
經(jīng)濟(jì)學(xué)上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"
根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。
3房地產(chǎn)泡沫的危害
3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡
房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時(shí)期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。
一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
3．2導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。
3．3造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。
3．4引發(fā)政治和社會危機(jī)
隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會動(dòng)蕩不安。
4房地產(chǎn)泡沫的成因
4．1過度投機(jī)
一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。
4．2消費(fèi)者及投資者對未來價(jià)格的預(yù)期
隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。
4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張
由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。
5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施
5．1加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
5．2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度
加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價(jià)和預(yù)測，定期市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。
5．3強(qiáng)化土地資源管理
政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。
5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向
首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。
參考文獻(xiàn)
(一)信息不對稱房地產(chǎn)市場信息的不完全
缺乏相對應(yīng)的分析系統(tǒng)。若想精準(zhǔn)的計(jì)算房地產(chǎn)、項(xiàng)目的貼現(xiàn)值就必須要依賴于租金、貼現(xiàn)比率、預(yù)期通貨膨脹、貶值預(yù)算等指標(biāo)，但是這些指標(biāo)很難得到證實(shí)，且存在信息不充分的情況，就算是在市場最好的階段，銀行也無法準(zhǔn)確估計(jì)出房地產(chǎn)的具體價(jià)值，而造成當(dāng)前的抵押物經(jīng)常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當(dāng)時(shí)市場價(jià)值及過去價(jià)值，并非變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值與市場價(jià)值差距較大，所以銀行很可能會低估房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
(二)風(fēng)險(xiǎn)短視問題
由于房地產(chǎn)的周期相對比較長，極易造成短視的問題。目前房地產(chǎn)市場不斷興旺，尤其是在價(jià)格持續(xù)上漲多年以后，房地產(chǎn)的還款以及貸款回報(bào)都十分良好，會使大部分人認(rèn)為市場還會保持良好狀態(tài)。價(jià)格的不斷攀升也造成了貸款額與價(jià)值比率的不斷下降，從而出現(xiàn)低估了房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產(chǎn)品超過貸款額，銀行基本不會注意其它細(xì)節(jié)問題。大的經(jīng)濟(jì)問題很少發(fā)生，從而導(dǎo)致銀行低估沖擊風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，根據(jù)目前現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)情況，銀行高層普遍會認(rèn)為沖擊發(fā)生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關(guān)注樂觀預(yù)期信息而忽略了早期警告信號，從而造成金融風(fēng)險(xiǎn)。
(三)監(jiān)督管理不完善
當(dāng)銀行金融自由逐漸成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的時(shí)候，管理部門或許會對應(yīng)用高風(fēng)險(xiǎn)的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對于銀行來說，高風(fēng)險(xiǎn)策略會在一定程度上對銀行產(chǎn)生利益，利益的增長掩蓋了銀行風(fēng)險(xiǎn)。銀行部門的不斷發(fā)展與壯大，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Γ芾聿块T的責(zé)任就變得更大。從利益的角度來說，監(jiān)管部門采取拖延糾正的措施也許會是更好的選擇，但是今天的損失會在未來某一天變成現(xiàn)實(shí)，到那時(shí)就會產(chǎn)生更大的影響。
二、銀行金融對房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會對銀行金融造成很大影響，如果不能進(jìn)行及時(shí)解決，很有可能會出現(xiàn)更大的問題，甚至是爆發(fā)金融危機(jī)，與此同時(shí)，銀行的政策也會對房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生短期影響，因此，短時(shí)間內(nèi)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格泡沫會形成一定循環(huán)關(guān)系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產(chǎn)安全管理體系，同時(shí)需要銀行和政府才采取一定措施。
(一)完善健全的金融市場房地產(chǎn)
想要持續(xù)健康的發(fā)展，首先需要建立完善發(fā)達(dá)的金融市場。在金融市場相對比較發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為相對比較少，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，完善的金融市場對分散風(fēng)險(xiǎn)具有一定作用，減少房產(chǎn)泡沫給銀行金融帶來的影響。
(二)拓寬金融渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)
拓展房產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)分散開，中國房地產(chǎn)融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產(chǎn)市場承擔(dān)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以，要降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)必經(jīng)之路是拓展房地產(chǎn)融資渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)合理的分散，讓更多民眾和機(jī)構(gòu)能夠參與房地產(chǎn)投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時(shí)收益更多，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)建立基金制，上市融資，不單單擴(kuò)大了融資渠道而且分散了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，建立泡沫預(yù)警機(jī)制
為了降低房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問題，相關(guān)部門應(yīng)該制定完善的泡沫預(yù)警機(jī)制。通過對經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律的觀察以及宏觀形勢的研究，能夠確切的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢指標(biāo)，并且對這些指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，以便于可以最大限度的發(fā)現(xiàn)市場動(dòng)態(tài)。依據(jù)各界人士的研究結(jié)果表明：指標(biāo)選擇大致上看可以分為房屋需求指標(biāo)、房屋價(jià)格指標(biāo)以及供給指標(biāo)等三類，其中每一大類又分為許多具體指標(biāo)，通過對這些指標(biāo)的測算，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調(diào)控提供了有力依據(jù)。如果數(shù)據(jù)表明發(fā)展過熱，有關(guān)部門可以及時(shí)進(jìn)行調(diào)控并發(fā)出警告，制定一定的政策，提高對投資者的教育力度，穩(wěn)定市場情緒，改變以往的預(yù)期，從而化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
(四)防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為房產(chǎn)價(jià)格上漲的最主要原因
就是房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關(guān)政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應(yīng)該依據(jù)國家的法律政策，建立完善的信貸標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)家庭的實(shí)際情況，包括人口數(shù)、購買面積、購買套數(shù)等進(jìn)行差異化標(biāo)準(zhǔn)，在滿足居民基本住房需求的同時(shí)也應(yīng)該控制購房數(shù)量，避免出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行與有關(guān)部門應(yīng)該對房地產(chǎn)貸款資金流向進(jìn)行密切關(guān)注，并依據(jù)具體實(shí)際情況，做出合理的調(diào)控，禁止出現(xiàn)炒賣期房現(xiàn)象，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)行為。
(五)擴(kuò)大物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成擴(kuò)大
物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成，需要銀行等有關(guān)部門創(chuàng)造和開發(fā)更多的基金與債券等信用產(chǎn)品，并且促使這些產(chǎn)品都可以成為物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志，以此來替代房產(chǎn)標(biāo)志，最大程度促使房產(chǎn)回歸原有的居住價(jià)值。
(六)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)需要
市場以及政府發(fā)揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎(chǔ)之上，努力對房產(chǎn)的供給與需求進(jìn)行合理的調(diào)整與優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使人們可以在投資購房和需求購房等方面獲得最大收益。
(七)完善銀行內(nèi)部機(jī)制
由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性比較高、收益也比較好的行業(yè)，因此就需要銀行在房地產(chǎn)進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)的時(shí)候把握好尺度，對自身行為進(jìn)行規(guī)范，建設(shè)完善的內(nèi)部機(jī)制，強(qiáng)化銀行管理制度。一方面，建立相對比較完善的個(gè)人信用制度，建設(shè)個(gè)人信用體系，提高個(gè)人信用評估環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)識別機(jī)制，主要包含：個(gè)人信用監(jiān)控、個(gè)人信用登記、風(fēng)險(xiǎn)管理制度、評估制度以及預(yù)警制度，通過建立這些制度，真實(shí)的反應(yīng)信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進(jìn)行正確判斷，緩解銀行風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對房地產(chǎn)的貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格評審。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理貸款時(shí)，需要對企業(yè)貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，對需要貸款的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，包含企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、信用記錄、開發(fā)資格等。與此同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注企業(yè)與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)控股公司轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)，挪用借款等問題。并且對擁有不良記錄、存在管理問題以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對比較薄弱的企業(yè)，進(jìn)行嚴(yán)格控制發(fā)貸金額。
(八)注重措施靈活性與綜合控制與監(jiān)管
現(xiàn)階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產(chǎn)中證券化資產(chǎn)逐漸擁有主導(dǎo)地位，銀行金融形勢逐漸更新與變化，促使金融市場逐漸變得復(fù)雜化，所以就需要我們不斷加強(qiáng)管理監(jiān)督機(jī)制，并且對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合調(diào)控，改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，最大限度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。對于不同的金融情況與地產(chǎn)需求應(yīng)該采取不同措施，亦或是對于不同時(shí)期不同地區(qū)的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)以及房產(chǎn)泡沫。
(九)完善和規(guī)范中介服務(wù)
對房地產(chǎn)金融服務(wù)進(jìn)行完善與規(guī)范，推動(dòng)房地產(chǎn)市場信心化發(fā)展以及中介服務(wù)的誠信體系建設(shè)，因此，可以建立相應(yīng)的評估體系、信用評級、地產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款咨詢等機(jī)構(gòu)，從而為了增加房地產(chǎn)信息透明化提供一定的基礎(chǔ)。除此之外，培育一定的金融機(jī)制和房地產(chǎn)金融渠道也是其解決房地產(chǎn)過度依賴銀行貸款的問題、發(fā)展地產(chǎn)融資以及分擔(dān)銀行和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容。所以，就需要我們不斷進(jìn)行調(diào)控與改革。打破壟斷現(xiàn)象、發(fā)揮市場配置作用，最大限度的分散風(fēng)險(xiǎn)。一旦房產(chǎn)市場出現(xiàn)問題時(shí)，例如過熱問題，相關(guān)部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購房首付等政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而約束地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)大速度與規(guī)模。
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)存在投資比重過高，房地產(chǎn)貸款增長過快，商品房空置率過高，房價(jià)收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:
一，我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因
1.土地價(jià)格壟斷。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。
2.房地產(chǎn)開發(fā)市場行政壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資金，企業(yè)無法進(jìn)入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護(hù)意識，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。
3.地方政府經(jīng)濟(jì)利益影響下的房地產(chǎn)價(jià)格。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房價(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。
4.城市化進(jìn)程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進(jìn)程大大加快。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口;城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。
5.房地產(chǎn)租賃市場不完善。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善?，F(xiàn)有的房屋租賃市場的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主休是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。
6.房地產(chǎn)投資與投機(jī)。我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費(fèi)成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。再者，我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動(dòng)了房價(jià)的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。
二，我國房地產(chǎn)泡沫治理的對策
1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價(jià)值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價(jià)值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價(jià)驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價(jià)值的嚴(yán)重低估;另一方面，在城市開發(fā)中，土地價(jià)值則存在壟斷操作下的價(jià)值高估。房地產(chǎn)開發(fā)商通過在政府機(jī)構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價(jià)、壟斷性信息優(yōu)勢、強(qiáng)制拆遷等手段，以遠(yuǎn)低于市場價(jià)值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。2.割斷地方政府與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)、政治利益。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。在歐美國家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約占到住房價(jià)格的20%左右。而這些滾滾而來的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績的傳統(tǒng)，不斬?cái)嗟胤脚c房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。
3.綜合運(yùn)用稅收、金融政策，控制入市資金量。經(jīng)濟(jì)泡沫形成的前提是非理性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時(shí)難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行精確打擊。在當(dāng)前情況下，建議:(1)盡快征收物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預(yù)期。(5)取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。
4.大力發(fā)展住房租賃市場。對出租住房的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實(shí)行稅收抵扣。
5.分化城市功能，延伸住房供應(yīng)空間。過多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化了人地矛盾，抬高了地價(jià)、房價(jià)，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進(jìn)一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房價(jià)，解決住房困局的良方。
總之，伴隨我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的加速，我國房地產(chǎn)市場需求的旺盛局面還會持較長時(shí)間。如何進(jìn)一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏調(diào)控的主要目標(biāo)，對此我們必須有清醒的認(rèn)識。
房價(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場中的房價(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個(gè)房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為：
房價(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價(jià)格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)
該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每
年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。
1.2房地產(chǎn)價(jià)格增長率／GDP增長率
該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度的動(dòng)態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時(shí)說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時(shí)，該指標(biāo)平均值為3。
1.3空置率
房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產(chǎn)市場的泡沫程度。國際上通用的計(jì)算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時(shí)，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險(xiǎn)區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時(shí)，則表明存在嚴(yán)重積壓。
1.4租售比價(jià)
反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，房價(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長時(shí)間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。從理論上說，計(jì)算租售比的方法是：假定將租房所需支本論文由無憂
付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時(shí)也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來表示：
另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來計(jì)量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。
指標(biāo)法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數(shù)據(jù)通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測時(shí)，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房價(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國際經(jīng)驗(yàn)，不一定適用于我國的房地產(chǎn)市場。對同一個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行判斷時(shí)，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。
2理論價(jià)格法（收益還原法）
理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，然后與實(shí)際的房價(jià)相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。
以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價(jià)格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因?yàn)榕菽乾F(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差，或是現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能說明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于本論文由無
供測算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格(理論價(jià)格)與現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來收益的貼現(xiàn)模型，即將未來的預(yù)期純收益和預(yù)期售價(jià)按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價(jià)格法的精髓：
理論價(jià)格法雖然在理論上可行，但是在實(shí)際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過折現(xiàn)來計(jì)算現(xiàn)值。但是，未來是不確定的，在當(dāng)前的試點(diǎn)上難以對未來一段時(shí)間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計(jì)。
3市場修正法
我國學(xué)者洪開榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計(jì)量的“市場修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：
房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計(jì)物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個(gè)人購房比例)/本期的(1+個(gè)本論文由無
供人購房比例)。
該方法作為房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。
4統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法
國外的研究文獻(xiàn)中，常見這種方法。其使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。國外的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法根據(jù)檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗(yàn)和游程或粗尾檢驗(yàn)兩種。
方差上限檢驗(yàn)法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)會增加價(jià)格p的方差，會減弱價(jià)格p與市場基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)本論文由
理提供系。在不存在經(jīng)濟(jì)泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價(jià)格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)時(shí)，這個(gè)上界條件會受到破壞。
BlanchardandWatson(1981)還討論了價(jià)格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟(jì)泡沫，并且經(jīng)濟(jì)泡沫會在某個(gè)時(shí)期破滅，那么在經(jīng)濟(jì)泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟(jì)泡沫更新值為同號；當(dāng)破裂開始時(shí)，變?yōu)楫愄?，這樣經(jīng)濟(jì)泡沫更新值的游程會比純隨機(jī)序列的要長，從而會使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟(jì)泡沫成長期間，會產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個(gè)時(shí)刻經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟(jì)泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價(jià)格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟(jì)泡沫
。但游程檢驗(yàn)與粗尾檢驗(yàn)方法的效果不佳。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機(jī)變量序列的游程數(shù)；另外，市場基礎(chǔ)價(jià)值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注。
我國房地產(chǎn)市場化的時(shí)間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時(shí)間，可供計(jì)量檢驗(yàn)的樣本數(shù)據(jù)很少，計(jì)量檢驗(yàn)的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法在我國應(yīng)用并不合適。5預(yù)警指數(shù)法
預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的本論文由
整理提供各種重要指標(biāo)，也是目前測度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：
（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個(gè)判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號時(shí)，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個(gè)級別：A級：警戒級，40其構(gòu)建還有多種方法，但它們在計(jì)算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會因人而異，差別很大。
6結(jié)論與建議
以上房地產(chǎn)泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實(shí)際指標(biāo)與其對比，實(shí)際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實(shí)際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運(yùn)用各種方法，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產(chǎn)泡沫識別方法的研究提出以下建議：
第一，由于我國房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較本論文
供短，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作更是滯后于房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計(jì)資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展。
第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料條件下，根據(jù)我國以往的經(jīng)驗(yàn)和其他類似國家的經(jīng)驗(yàn)，深入研究適合于我國的量化方法和評判標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建立適合于國情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制，對我國房地產(chǎn)泡沫及時(shí)預(yù)報(bào)和控制，時(shí)刻警惕房地產(chǎn)泡沫。
參考文獻(xiàn)
［1］周方明.房地產(chǎn)泡沫測度研究［J］.經(jīng)濟(jì)師,2006，(5):141-144.
一、 引言
近年來我國房地產(chǎn)市場的急劇升溫引起了社會的廣泛關(guān)注，房價(jià)持續(xù)飆升的同時(shí)，不同利益集團(tuán)基于自己的立場也發(fā)出了截然相反的聲音。住宅市場有沒有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會共同的話題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說服力且得到廣泛認(rèn)可的泡沫檢驗(yàn)及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房價(jià)每天突破性的上漲，房地產(chǎn)市場泡沫檢驗(yàn)及測量已成為一個(gè)無法回避的話題。政府一攬子調(diào)控政策到底是釜底抽薪還是揚(yáng)湯止沸需要相應(yīng)的理論支撐與實(shí)踐檢驗(yàn)。因此，全面、客觀檢驗(yàn)、估量上海市房地產(chǎn)泡沫不僅具有一定的理論價(jià)值，還具有明顯的實(shí)踐意義和現(xiàn)實(shí)針對性。
二、 泡沫檢驗(yàn)
（一）理論分析與制度背景
檢驗(yàn)理性泡沫的基本方法根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)主要分為直接檢驗(yàn)與間接檢驗(yàn)。直接檢驗(yàn)的基本思路是主要是利用實(shí)際經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，直接檢驗(yàn)特定形式理性泡沫的顯著性，并據(jù)此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗(yàn)方法的理論是基于用未來各期基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益的理性預(yù)期貼現(xiàn)值所表示的理論價(jià)值作為零假設(shè)。若檢驗(yàn)結(jié)果拒絕零假設(shè)，則可以認(rèn)定存在泡沫。間接檢驗(yàn)方法一般包括超常易變性檢驗(yàn)（excess volatility）即方差邊界檢驗(yàn)、設(shè)定檢驗(yàn)等。
1、直接檢驗(yàn)
直接檢驗(yàn)的基本思路是明確分析一個(gè)具體的泡沫過程，并直接檢驗(yàn)泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數(shù)則可以得出這樣的結(jié)論：設(shè)定的泡沫過程比簡單的現(xiàn)值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)幅度，而泡沫解的無效參數(shù)意味著不存在這一設(shè)定的泡沫過程。到目前為止國內(nèi)外學(xué)者只進(jìn)行了兩種設(shè)定性泡沫的直接檢驗(yàn)：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過對美國股票價(jià)格的分析，進(jìn)行了一種內(nèi)在性泡沫的檢驗(yàn)；另一種是由加勃和弗魯?shù)峦ㄟ^對德國惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗(yàn)。
2、間接檢驗(yàn)
（1）超常易變性檢驗(yàn)
當(dāng)不存在泡沫時(shí)，假設(shè)實(shí)際利率r唯一，則資產(chǎn)價(jià)格為：
式中，表示期的基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益。如果能夠計(jì)算出資產(chǎn)正常時(shí)的理論價(jià)格，并與存在泡沫時(shí)的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較，他們之間的實(shí)際差額就是價(jià)格泡沫的大小。
（2）設(shè)定性檢驗(yàn)
設(shè)定性檢驗(yàn)方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗(yàn)來比較兩組估計(jì)參數(shù)。第一組參數(shù)是從一組方程通過數(shù)學(xué)模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過程的一組套利均衡方程。根據(jù)這組參數(shù)的穩(wěn)定性，其無論是否存在泡沫都不會發(fā)生變化。第二組參數(shù)來自于股票價(jià)格對合時(shí)的一組阻滯后期紅利進(jìn)行的回歸。因回歸方程模型假定股票價(jià)格不含有理性泡沫分量，自然這組參數(shù)對于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設(shè)下，股票市場價(jià)格符合市場有效性模型，上述所有方程的回歸系數(shù)應(yīng)該都將是一致的，因而對兩組參數(shù)的估計(jì)值進(jìn)行比較時(shí)，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現(xiàn)不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數(shù)的差別是否顯著可利用Hausman檢驗(yàn)。
（二）樣本變量與描述性統(tǒng)計(jì)
房地產(chǎn)的供給及需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講主要由價(jià)格及預(yù)期決定，也是由房地產(chǎn)供給與需求共同作用的結(jié)果。根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)需求與房價(jià)增長呈反比，需求隨著房價(jià)的增長而降低；而供給與房價(jià)成正比，隨著房價(jià)的上漲而上漲。因此，為探尋房價(jià)與需求、供給的真實(shí)關(guān)系，本文從房地產(chǎn)供需角度入手，結(jié)合我國政策因素，在國家政策的限制下，一定時(shí)期的房價(jià)與供給及需求的關(guān)系可用以下公式表示：
其中，為房地產(chǎn)的需求量，為房地產(chǎn)的供給量，為房價(jià)。
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
前言
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比遠(yuǎn)超過正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對比，全國一、二線城市房價(jià)普遍高估，不難看出，當(dāng)今我國房價(jià)虛重，市場泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來極大不穩(wěn)定。同時(shí)，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價(jià)下數(shù)量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個(gè)體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時(shí)，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價(jià)格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價(jià)虛高。因此國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。
二．當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一
從我國具體的情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險(xiǎn)便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財(cái)政撥款來填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會使財(cái)政收入不足，于是地方政府會著力把土地價(jià)格賣得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個(gè)無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財(cái)政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開發(fā)商在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使剛權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。
3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理
我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居民不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。
4,、地方政策落實(shí)不到位，保障性住房透明度堪憂，多項(xiàng)政策在地方實(shí)施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴(yán)重低于預(yù)期。
有些居民對房地產(chǎn)的偏好過高，個(gè)人借房投機(jī)思想泛濫
通脹預(yù)期對于短期消費(fèi)的刺激為中國普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯(cuò)誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會成本大于不遵守所帶來的機(jī)會成本。利益驅(qū)使下，政策落實(shí)成難題。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機(jī)會成本極高
超高的房價(jià)收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房價(jià)泡沫的破碎則會帶來銀(行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的巨大動(dòng)蕩以及國民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場在經(jīng)濟(jì)公平和社會公平之間進(jìn)退兩難。
三．針對政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：
1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實(shí)到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價(jià)調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。除了利益鏈可能對政策實(shí)施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對購房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本
房價(jià)的波動(dòng)對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購房者均持未來上漲預(yù)期，由于有風(fēng)險(xiǎn)存在，售房者需要購房者對房價(jià)下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償――提價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)組成了房價(jià)虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。針對房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價(jià)指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而部分緩解房價(jià)泡沫。
3、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價(jià)下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實(shí)施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對政策的信心，同時(shí)，嚴(yán)懲市場上的謠言散布者，適時(shí)披露市場信息。
四．結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)混合產(chǎn)品，同時(shí)具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個(gè)公平”，通過不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)市場泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，導(dǎo)致某種交易物的價(jià)格劇烈增長，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過一定的時(shí)間它必然會下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)市場，同時(shí)由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價(jià)飛漲，使得國民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對待房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強(qiáng)勁，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房價(jià)一路飆升，許多地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲。需求是市場的根本推動(dòng)力。我國是一個(gè)人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動(dòng)權(quán)，在利益的驅(qū)動(dòng)下，房價(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價(jià)隨地價(jià)飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報(bào)，只有不斷抬高房價(jià)，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財(cái)政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財(cái)政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價(jià)過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個(gè)社會帶來的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對策
第一，銀行實(shí)行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項(xiàng)目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強(qiáng)管理土地市場。土地交易價(jià)格是房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，因此要對土地市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
短短10年時(shí)間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個(gè)因素。
一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房價(jià)泡沫程度等,下面我將逐個(gè)展開分析
1.人口結(jié)構(gòu)的變化
這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個(gè)國家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因。
此外,98年開始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來每年都有幾百萬來自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產(chǎn)下的第二代也會有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。
2.國家政府的宏觀調(diào)控政策
在美國房價(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害,從2007年7月開始陸續(xù)出臺措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房價(jià)走勢――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí),就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房價(jià):(1)開發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價(jià),從而推高房價(jià);(2)在房價(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開發(fā)商會故意囤積成品房,坐等房價(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價(jià)。因此,資金是影響房價(jià)的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房價(jià)瘋長,甚至波及到了二、三線城市。
3.房地產(chǎn)的泡沫程度
2008年以前的10年,中國房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價(jià)值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價(jià)中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據(jù)顯示這一比率在未來有下降的趨勢。
二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素
1.房地產(chǎn)的市場完全程度
房地產(chǎn)的固定性決定了其市場是地區(qū)性市場,不同國家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒有可比性。同時(shí),房地產(chǎn)市場的交易對象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時(shí)了解市場的變化。此外,絕大多數(shù)購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開發(fā)商對供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場,市場不完全,壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。
2.信息對稱程度
目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開發(fā)商與政府有關(guān)部門手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關(guān)部門還是開發(fā)商,公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實(shí)的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤是30%―40%,但開發(fā)商利用信息優(yōu)勢,一方面對大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達(dá)100%甚至300%以上!
3.管理機(jī)制
中國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度,對房地產(chǎn)實(shí)行專營。開發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過前期運(yùn)作,憑借優(yōu)勢投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款,開工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費(fèi),每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場不完全性。高額的利潤使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開發(fā)商壟斷,高價(jià)幾乎不可避免。
中國人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來源。在這場一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里,中國房價(jià)要降,依然長路漫漫。
參考文獻(xiàn):
[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008
一、房地產(chǎn)泡沫的定義
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)、壟斷、信息不對稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。
二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析
1.濟(jì)南房地產(chǎn)市場價(jià)格分析
從1998年國內(nèi)開始實(shí)行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價(jià)的居高不下,而濟(jì)南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進(jìn)行了具體分析。
選用當(dāng)年濟(jì)南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場需求量,以當(dāng)年房屋銷售價(jià)格作為本期價(jià)格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價(jià)格作為本期價(jià)格,建立蛛網(wǎng)模型。運(yùn)用Stata10.0普通最小二乘法對濟(jì)南市1998年～2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假設(shè)存在均衡價(jià)格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因?yàn)樵?006年以后房屋銷售價(jià)格高于均衡價(jià)格Pe,所以隨著房價(jià)的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場矛盾更加嚴(yán)重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強(qiáng)。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機(jī)主導(dǎo)的資產(chǎn)市場,甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。
2.濟(jì)南市場的泡沫與非泡沫――以投機(jī)理論模型為基礎(chǔ)的實(shí)證分析
本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地產(chǎn)價(jià)格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長率,ut為隨機(jī)誤差項(xiàng)。
根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為θ>40%時(shí),認(rèn)定該市場投機(jī)行為顯著,投機(jī)泡沫產(chǎn)生。
參數(shù)的檢驗(yàn)和結(jié)論:根據(jù)濟(jì)南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2009年濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)及2009年統(tǒng)計(jì)年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價(jià)格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運(yùn)用Stata10.0估計(jì)方程,結(jié)果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計(jì)算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,濟(jì)南市的房地產(chǎn)投機(jī)度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機(jī)需求,盡管投機(jī)性的需求可以在一定程度上擴(kuò)大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機(jī)則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。
3. 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標(biāo)分析
為了進(jìn)一步檢驗(yàn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認(rèn)的2個(gè)測量指標(biāo):房價(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測度分析。
(1)房價(jià)收入比
房價(jià)收入比是指一套居民住房的平均價(jià)格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認(rèn)為房價(jià)收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。
濟(jì)南市近幾年的房價(jià)收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟(jì)南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例
房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟(jì)南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個(gè)指標(biāo)有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點(diǎn),而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。
三、綜合評價(jià)及政策建議
通過以上價(jià)格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價(jià)的上漲不斷加劇時(shí),開發(fā)商的壟斷地位就得到加強(qiáng);與此同時(shí),房價(jià)的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機(jī)現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機(jī)理論的模型驗(yàn)證了濟(jì)南市的房價(jià)持續(xù)上漲的原因還與投機(jī)因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒有顯示房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場價(jià)格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價(jià)回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實(shí)可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:
1.進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時(shí)嚴(yán)懲開發(fā)商無正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。
2.積極引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀念。改變消費(fèi)者“居者有其屋”的觀念,鼓勵(lì)低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴(kuò)大住房面積。
3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險(xiǎn)偏好型、信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問題。對資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機(jī)者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。
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