時間：2023-04-01 10:31:30
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房屋測繪論文范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
一、概念
1.1、測繪的概念
測繪是指對自然地理要素或者地表人工設施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進行測定、采集、表述以及對獲取的數(shù)據(jù)、信息、成果進行處理和提供的活動。測繪可分為若干分支學科：如大地測量、攝影測量、地圖學、工程測量、海洋測量學等。其中工程測量學又可分為控制測量、房產(chǎn)測量、地籍測量、地形圖測量、施工放樣、變形監(jiān)測等等。
1.2、不動產(chǎn)估價的概念
不動產(chǎn)估價是指對房產(chǎn)、土地、森林、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)進行價值評估。其是以不動產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產(chǎn)價格因素的基礎上，對不動產(chǎn)在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。其意義在于：為不動產(chǎn)市場交易提供客觀標準；不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值化更有利于優(yōu)化資源配置；公平賦稅等。
二、測繪在不動產(chǎn)估價中的作用
2.1、房地產(chǎn)測繪與不動產(chǎn)估價
房地產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)估價是城市房地產(chǎn)管理的兩個重要的組成部分，為其提供了可靠的數(shù)據(jù)和資料。
房地產(chǎn)測繪可提供房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設、土地管理、房產(chǎn)管理以及保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益提供準確、可靠的測量數(shù)據(jù)和資料。其主要內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房屋調(diào)查、房屋用地調(diào)查、房產(chǎn)圖測繪、面積量算、變更測量。
它們分別從不同角度來描述和表達房地產(chǎn)，測量結(jié)果是房地產(chǎn)價格評估的主要法律依據(jù)之一，二者具有密切的聯(lián)系。論文大全。尤其在城市現(xiàn)代化進程中，農(nóng)村集居地的拆遷工作中，房產(chǎn)測繪成果已直接成為拆遷評估的首要依據(jù)，涉及到千家萬戶的切身利益。
2.2、地籍測繪與不動產(chǎn)估價
地籍測繪是以一定的精度測定和調(diào)查土地及其上附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀的測繪工作。地籍調(diào)查是為了取得土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀等基本地籍資料而組織的一項系統(tǒng)性的社會調(diào)查工作。其基本任務是查清宗地或地塊的坐落、位置、所有者、權(quán)屬、權(quán)源、地號、等級、面積、使用者、利用狀況、土地質(zhì)量等。
地籍測繪完成各類圖件：基本地籍圖、宗地圖、土地利用現(xiàn)狀圖、權(quán)屬界線圖等。其中宗地圖是土地證上的附圖，是土地所有者或使用者對土地的使用或擁有提供可靠的法律保證，也是處理土地權(quán)屬問題的具有法律效力的圖件。
為此，地籍測繪提供了估價必須的各類地籍要素，給不動產(chǎn)估價提供了客觀依據(jù)。
三、測繪知識是估價人員必備的
3.1了解測繪技術(shù)的必要性
不動產(chǎn)估價需具備專業(yè)的估價人員，其不僅具有扎實的理論知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗、良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，還需掌握相關(guān)政策、法律法規(guī)、開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)濟、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識，其中對測繪知識的了解也不容忽視。
當估價人員正在為某地塊（房產(chǎn)）進行估價時，有時更多關(guān)注相似案例的單價、資本還原利率的選取、成本項目的統(tǒng)計等，最終用單價乘以地塊（房產(chǎn)）面積得出總價值。卻容易忽視此地塊（房產(chǎn)）面積的準確性，從而不能得出準確的不動產(chǎn)價值；
當評估人員根據(jù)不符合現(xiàn)勢的地籍測繪圖紙進行評估時，使用了已變更的界址點所含面積，已變化的房屋層高、層數(shù)、地理名稱、門牌號等地籍要素信息，或者對地圖的符號意義、地籍區(qū)號、宗地號等理解不夠，也不能準確的評估出不動產(chǎn)價值。
所以估價人員除了須進行現(xiàn)場踏勘外，應對測量圖紙的文字標注、比例尺、圖示符號等有較為深入的了解，還應掌握圖解量算等基本的測繪技術(shù)。
3.2了解測繪誤差的必要性
測繪工作是由觀測者使用某種儀器、工具，按照規(guī)定的操作方法，在一定的外界條件下進行的。不論觀測者多么認真負責，技術(shù)多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測方法多么合理，誤差是必然產(chǎn)生的。對同一個量進行多次觀測，其結(jié)果總是有差異的，如往返丈量某段距離，或重復觀測某一角度，其結(jié)果往往是不一致的。這種差異的出現(xiàn)說明觀測值中有測量誤差存在。測量過程甚至存在測錯、讀錯、記錯等粗差。論文大全。
評定測量結(jié)果的精度高低，是用其誤差大小來衡量的。評定精度的標準，通常用平均誤差、中誤差、容許誤差和相對誤差來表示。
測繪單位根據(jù)業(yè)主的要求合理確定誤差大小，根據(jù)測繪規(guī)范要求確定合理的測量方法進行測繪的。論文大全。如1：2000的測量圖紙，其點位中誤差為圖紙上的0.1mm，即20cm，那么其允許誤差為3×點位中誤差，可達60cm。此圖如果作為宏觀規(guī)劃是完全可行的，但估價人員將測繪單位提供的1：2000測量圖紙作為土地及房產(chǎn)評估的依據(jù)時，則就出現(xiàn)較大的價值偏差。必須進行逐邊量取尺寸，方可作為評估依據(jù)。
所以由于測量誤差等因素的存在，估價人員需對測繪單位提供圖紙上的土地（房屋）面積、尺寸等真值的“可信程度”進行考量。
四、總結(jié)
不動產(chǎn)價值量隨著經(jīng)濟的發(fā)展越來越大，為了提供準確的交易參考依據(jù)，估價人員應當掌握關(guān)聯(lián)專業(yè)知識、特別測繪知識，是很必要的。估價人員學會對委估價方提供的測繪資料加以分析、甚至懂得現(xiàn)場校對修測，這樣能避免不必要地邀請測繪專業(yè)人員去現(xiàn)場幫助，從而增加評估項目成本之負擔，同時又為不動產(chǎn)之估價之精確可信準備了必要前提條件，很有意義。
參考文獻：
【1】 洪亞敏,呂萍.土地相關(guān)經(jīng)濟理論和法律[m]北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2008年10月
中圖分類號： P2 文獻標識碼： A 文章編號：
一．引言
房產(chǎn)測繪是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段對測定房屋、土地及其周圍的自然狀態(tài)、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況進行專業(yè)繪制。三維可視化技術(shù)是對房產(chǎn)測繪的表達工具，是通過模型的建立和三維空間的組合，顯示和描述房產(chǎn)狀況的一種工具。Web環(huán)境的引入是對三維可視化技術(shù)的延伸，是通過瀏覽器對房產(chǎn)測繪信息的擴展，這突破了地域的限制。目前，國外的Google 地球(Google Earth)軟件，可以通過互聯(lián)網(wǎng)瀏覽地球任意一個地方，我國國內(nèi)很多城市都通過網(wǎng)絡了3D城市地圖，真正做到足不出戶，便知天下。三維可視化技術(shù)的應用，擴大了人們的視野。但是由于房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)本身就是非常復雜的技術(shù)，加上Web環(huán)境下的不同干擾因素，使得房產(chǎn)測繪三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中還存在諸多問題。
二.現(xiàn)階段Web環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息中三維可視化技術(shù)的應用。
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測繪信息的三維可視化是在GIS地理信息系統(tǒng)、GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、RS遙感系統(tǒng)、VR全景技術(shù)等基礎上，以房產(chǎn)建筑進行三維建模，綜合區(qū)域其他資源和信息，通過Web互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，形象直觀的顯示房產(chǎn)相關(guān)信息的技術(shù)。
Web環(huán)境是具有交互性的，在Web環(huán)境中，用戶通過填寫FORM表單向服務器提交請求，服務器根據(jù)用戶的請求返回相關(guān)信息。在房產(chǎn)三維可視化技術(shù)中，房產(chǎn)測繪信息是具有區(qū)域性的，在Web環(huán)境下，這一區(qū)域就是用戶希望看到的，所需要了解的區(qū)域，即感興趣區(qū)域（AOI）。房產(chǎn)測繪信息通過WebGIS的支持，在互聯(lián)網(wǎng)的瀏覽器中顯示房產(chǎn)的相關(guān)信息，用戶通過FORM表單選擇請求了解的區(qū)域，客戶端將請求提交給信息處理服務器，服務器在收到請求后，將該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)信息進行實時建模，自動構(gòu)建區(qū)域內(nèi)的三維場景，在構(gòu)建完成后，將區(qū)域內(nèi)的三維場景的數(shù)據(jù)包返回給客戶端，客戶端實時顯示區(qū)域內(nèi)的三維場景，滿足所希望了解的需求。這是基于B/S模式的常規(guī)數(shù)據(jù)流方式，是房產(chǎn)測繪信息的三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中的基本工作流程。
在計算機交互式圖形處理中，一般的實時動畫需要圖形刷新頻率為每秒25-30幀，這也要求在建模和繪制等數(shù)據(jù)處理中必須在17μs內(nèi)完成，這促使在三維建模的效率和數(shù)據(jù)處理策略上都要有高要求。由于房產(chǎn)測繪的三維場景中包括幾何模型、紋理和屬性等數(shù)據(jù)，這導致數(shù)據(jù)量的增大，由于網(wǎng)絡帶寬（固定時間內(nèi)，能通過的最大位數(shù)據(jù)）的制約和網(wǎng)絡吞吐量的原因，對三維可視化技術(shù)的效果響應速度造成很大的影響。
在Web環(huán)境一致的情況下，房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)的網(wǎng)絡響應時間受建模的效率和數(shù)據(jù)量的影響。房產(chǎn)測繪信息量巨大，在建模中需要表述的因素也較多，而且由于房產(chǎn)的差異性，導致建模工程量大。由于三維可視化技術(shù)在房產(chǎn)測繪信息上技術(shù)的不足，導致在處理策略上缺乏經(jīng)驗，由此產(chǎn)生的是數(shù)據(jù)量的巨大。在房產(chǎn)測繪信息三維可視化場景中的WebGIS自動構(gòu)建存在較多的難題，這些因素都阻礙了三維可視化技術(shù)的功能完善和快速發(fā)展。
目前，在可視化軟件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可視化系統(tǒng)，在建模時，要根據(jù)數(shù)據(jù)模型需要進行合適的轉(zhuǎn)換。由于這些軟件開發(fā)周期長、需要投入大量資金，同時數(shù)據(jù)的兼容性較差，開發(fā)成果無法實現(xiàn)網(wǎng)絡，這些問題都造成房產(chǎn)測繪信息的三維可視化信息傳遞滯后，造成信息失效。
目前很多房地產(chǎn)網(wǎng)站開始推出通過互聯(lián)網(wǎng)遠程三維看房的業(yè)務。用戶通過WebGIS瀏覽，獲取小區(qū)的建設、樓盤的顯示等場景信息，對于小區(qū)綠化和公共資源等信息則需要通過文字介紹進行了解，由于提供的資料有限，用戶無法根據(jù)自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)的發(fā)展。
1.模型庫的建立。
模型庫是對單個模型的資源綜合，是存儲模型的資料庫。在房產(chǎn)信息三維可視化中，是以房產(chǎn)基礎-地形信息為對象，以分散實體為單位進行構(gòu)建的，這其中房屋是最主要的組成部分。在三維模型構(gòu)建時，可針對具體房屋，預先建立房屋模型。對單個對象建立多種式樣的模型，如不同類型的屋頂、不同結(jié)構(gòu)的房屋、風格迥異的建筑物等，將這些模型進行分類整合，便于在進行建模時可參考調(diào)用。模型庫建立后，三維場景是通過模塊的“搭積木”進行參數(shù)組合，完成建模。在三維模型庫中，服務器端的工作從單個模型的建立變成了模型的組合，通過預先的模型建立，可以節(jié)省建模時間，有效提升建模的效率，這符合Web環(huán)境中實時構(gòu)建的需要。
在模型建立后，要對附加信息進行表述，如小區(qū)綠化資源、配套設施情況等，將三維場景和二維房產(chǎn)平面圖進行結(jié)合，將實體的屬性信息和實體場景進行整合。對小區(qū)樓盤的地理位置等，進行合理的表述，提高房產(chǎn)測繪信息三維可視化的實用性。
2.服務器端數(shù)據(jù)處理。
通過預先的模型數(shù)據(jù)庫的建立，可以實現(xiàn)實時建模，同時也可減少網(wǎng)絡響應時間，但這對于服務器端提出了高要求。對于模型庫來說，資源需要越多越好，信息量越大越好，資源越多越能實現(xiàn)實時構(gòu)建的準確度，信息量越大越能完善信息程度，這無疑就加重了服務器的負擔。在服務器端，要對數(shù)據(jù)存儲量要進行合理的壓縮和整合，對數(shù)據(jù)的安全性能要加強。
3.房產(chǎn)測繪信息三維可視化的實時構(gòu)建與實時顯示。
通過模型數(shù)據(jù)庫的建立提高了建模的速度和效率，在優(yōu)化網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)和擴大網(wǎng)絡吞吐量的條件下，對軟件實時進行改善。通過WebGIS平臺的支持，對房產(chǎn)的三維實景可以快速、有效、及時的通過Internet Web給用戶實時顯示，這要求對房產(chǎn)測繪信息的管理模式和應用范圍、展示的方法和產(chǎn)品等方便進行改變。
模塊化的模型數(shù)據(jù)應用，可通過模型庫的單個模型的調(diào)用，利用相同的基礎數(shù)據(jù)，進行快速建模。對模型庫中的模型要建立參考復用的數(shù)據(jù)庫，這樣可便于在建模時加快建模速度。依據(jù)實時信息，對用戶需要了解的信息進行分析處理，通過信息的調(diào)用、建模、，對房產(chǎn)測繪信息進行三維可視化實時顯示。同時要對場景進行多方案開發(fā)，便于用戶從不同的視角進行瀏覽、鳥瞰、飛行房產(chǎn)三維場景，以此來滿足用戶的多方面需求。
模型庫的參考復用不能是簡單的復制拷貝，對操控的多級復用，要設置一個參考指針，通過指針復用三維模型，通過參考復用的參數(shù)化指針調(diào)用，可以在很大程度上降低數(shù)據(jù)冗余，最大限度的減少三維場景數(shù)據(jù)量。
四．結(jié)束語
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)從出現(xiàn)到完善，需要一個長期的過程，隨著計算機技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和進步，房產(chǎn)信息的Web三維可視化將真正實現(xiàn)實時化、情境化、真實化、實用化。
參考文獻：
[1] 程亮，張友靜，龔健雅，宋小剛，CHENG Liang，ZHANG You-jing，GONG Jian-ya，SONG Xiao-gangWeb環(huán)境下房產(chǎn)測繪信息三維可視化技術(shù)研究[期刊論文] 《測繪科學》 ISTIC PKU2008年1期
[2] 崔洪,葉小飛 房產(chǎn)測繪三維場景數(shù)據(jù)網(wǎng)絡關(guān)鍵技術(shù)研究[期刊論文] 《科技資訊》 2012,(23)
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；面積差異；糾紛解決
前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來越多的人購買房產(chǎn)，人們對房屋的面積也越來越重視，關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛也越來越多。在購房的過程中人們會遇到各種各樣的面積數(shù)字；如使用面積，建筑面積，預測面積，產(chǎn)權(quán)面積等等的面積名詞和各自的面積大小使購買者眼花繚亂，不知該按照哪一個面積來進行房屋面積確定。所以，由此引發(fā)的糾紛也逐漸增多。
1.各種面積的概念
1.1房屋的使用面積
房屋的使用面積是指房屋使用者能夠使用的所有空間的凈面積，按照房屋墻壁內(nèi)側(cè)的水平投影開始計算，與墻體厚度無關(guān)[1]。
1.2房屋的建筑面積
房屋的建筑面積是指由建筑物墻體的水平投影為基準進行的面積計算，包括陽臺，地下室，挑廊以及室外樓梯等且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高應在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面積由房屋的使用面積以及房屋均攤的共有面積組成，套內(nèi)建筑面積=成套房屋內(nèi)使用面積+成套房屋內(nèi)墻體面積+成套房屋內(nèi)陽臺面積[2]。
1.3預測面積
房屋的預測面積是由開發(fā)商根據(jù)國家規(guī)定以及建筑物進行施工的過程中使用的圖紙進行對房屋面積的預測，該面積使用來方便開發(fā)商進行建筑物銷售使用，使購買者及開發(fā)商對房屋的面積有一個充分的預計和了解。預測面積是開發(fā)商合法進行銷售的依據(jù)，能夠作為數(shù)據(jù)進行廣告活動或網(wǎng)絡營銷。
1.4實測面積
實測面積是指在房屋驗收合格之后由開發(fā)商委托具有房屋面積測繪資質(zhì)的有關(guān)部門進行的對房屋面積的測量結(jié)果。該面積結(jié)果應依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范根據(jù)房屋建設圖紙，變更圖紙，預測面積以及房屋實際面積大小對房屋給出確切的面積數(shù)據(jù)，以此數(shù)據(jù)為基準進行房屋產(chǎn)權(quán)證明的發(fā)放，房款的結(jié)算以及物業(yè)對物業(yè)費的收取工作。
1.5產(chǎn)權(quán)面積
產(chǎn)權(quán)面積是指房屋所有人對該建筑物能夠使用的面積。應由當?shù)叵嚓P(guān)部門進行確定并記錄[3]。
2.各個面積產(chǎn)生差異的原因和相互的關(guān)系
房屋購買者在進行購買的過程中開發(fā)商提供的這幾個面積數(shù)據(jù)使購買者不能清楚的明白自身購買的房產(chǎn)實際面積為多大，所以總覺得房產(chǎn)與購買時所說的面積大小不符，造成購買者和開發(fā)商之間的誤會。
2.1房屋的使用面積與建筑面積
在進行房屋購買的過程中，人們很容易將建筑面積與實際使用面積混淆，導致購買者在得到房屋之后覺得房屋并沒有購買的時候說的那么大，導致房產(chǎn)面積的糾紛，由于使用面積使能夠直觀觀察的。而建筑面積所包含的墻體厚度，其他均攤面積使無法實際觀察的。房屋建筑面積包含房屋使用面積，所以購買者會覺得自己被開發(fā)商誆騙，購買了與實際面積不符的房產(chǎn)，從而造成面積上的糾紛。
2.2預測面積與實際面積
預測面積是在購房人在進行購房合同的簽訂時開發(fā)商提供給購房者的面積數(shù)據(jù)。在實際交房時開發(fā)商會提供給購房者一個實際面積，而房款是根據(jù)實際面積進行計算的，而由于預測數(shù)據(jù)與實際面積有所差異，所以有部分購房者認為開發(fā)商是在欺騙消費者，誤認為是開發(fā)商有意將面積虛報，導致房產(chǎn)面積糾紛。而造成二者差異的原因有很多[4]
（1） 預測面積是根據(jù)圖紙及相關(guān)規(guī)定進行計算的，采取計算的方式進行建筑面積的統(tǒng)計，所以不是建筑之后的實際面積。
（2） 實際面積是在預測面積的基礎上對建筑物進行實地測量之后得出的房屋實際面積，圖紙在實際面積的測量工作中只起到輔助作用。
（3） 房屋在進行建造的過程中會由于種種原因使得實際面積與建筑最初的時候所估計的面積不同，導致二者出現(xiàn)較大差異。
（4） 設計圖的標注不明確。在進行預測面積的計算的時候能夠依據(jù)的只有設計圖，如果設計圖在施工過程中進行過修改或建筑施工時對設計圖的標注的理解和最初出現(xiàn)差異就會造成建筑之后的實際面積與預測面積的差異。
（5） 由于開發(fā)公司內(nèi)部溝通不足，在進行設計圖更改時沒有考慮到預測面e的問題，導致設計圖與最初不符，使二者出現(xiàn)差異。
（6） 建筑施工團隊在進行施工時對設計圖的標注數(shù)據(jù)的施工中有所誤差，導致施工之后的實際面積與預測面積有誤差。
（7） 由于實際面積的測量計算部門和預計面積的測量計算部門之間的計算方試有差異，導致雙方計算的面積也有差異。
2.3實測面積與產(chǎn)權(quán)面積
產(chǎn)權(quán)面積是由規(guī)劃部門審批的面積，實測面積是由實際測量得出的面積，在進行購買的時候?qū)嶋H面積與產(chǎn)權(quán)面積出現(xiàn)差異的部分是出現(xiàn)爭議的主要部分。例如在進行房產(chǎn)購買的過程中，購買了100m2的房產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)面積只有80m2這就導致了多余出來的部分不屬于房屋購買人的產(chǎn)權(quán)范圍，從而造成了開發(fā)商與購買者之間的糾紛和誤會。
3.解決糾紛的辦法
根據(jù)以上的問題，解決糾紛的辦法有很多，比如建筑施工時對建筑的面積嚴格按照圖紙來進行施工，以防止預測面積與實際面積的不符。在進行買賣活動的過程中對實際面積與建筑面積之間的差異進行詳細的說明，以免購買者因為不明白二者差異而產(chǎn)生糾紛。在進行房屋產(chǎn)權(quán)等級的時候減小誤差，對購買者的房屋產(chǎn)權(quán)與房屋實際面積的所有權(quán)負責任。
結(jié)論：在目前的房產(chǎn)市場中還存在著多種由于建筑面積而產(chǎn)生的糾紛問題，解決這些問題和杜絕這些問題還需要開發(fā)商和購買者的共同努力。
參考文獻：
[1]何淮嵐. 房地產(chǎn)測繪中房屋預測面積與實際面積對比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.
[2]胡英俊，胡軍. 房產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測對比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.
中圖分類號： P2 文獻標識碼： A 文章編號：
一.前言對土地資源進行合理的開發(fā)整理，相對而言，具有很強的綜合性和系統(tǒng)性，是一門需要綜合多方因素進行考慮的土地資源管理性工作。加強對土地資源管理測繪管理是確保整個區(qū)域內(nèi)部各種土地資源實現(xiàn)總量平衡管理，確保整個區(qū)域內(nèi)部的土地資源能夠得到可持續(xù)利用的重要舉措之一，在現(xiàn)階段，隨著對各種土地資源的開發(fā)利用逐漸呈現(xiàn)出多元化的趨勢，嚴格實施土地資源的測繪管理工作，確保土地資源測繪數(shù)據(jù)的公正客觀性，對于區(qū)域土地資源的整體整理規(guī)劃，實現(xiàn)土地資源管理的科學合理化有著十分重要的意義。
二.土地整理不同階段的測繪分析
1.土地整理前期決策階段的測繪
（一）關(guān)鍵點的測量不可少
通常地形測量中，一般是先整體、后局部式的測量，為了追求效率，一般是畫成網(wǎng)格式測量，根據(jù)不同的比例要求布置高程測點，由整體到局部展開，測量預先畫定的點，其他的點基本采用內(nèi)插的方式。在成圖后，依據(jù)測點，勾繪出等高線，在這中間，就已經(jīng)存在了一個假設，就是點與點之間的變化必須是平緩的，不能有較大的起伏，但實際中這種情況很少，為了追求精度，往往可取的措施是畫密網(wǎng)格。土地開發(fā)整理前期準備工作中的測量也采取這種方式，它主要是測量關(guān)鍵點，不事先畫定網(wǎng)格。關(guān)鍵點指的是高程趨勢的變化點，如坡頂、邊坎邊。舊村復墾的測量關(guān)鍵點尤為重要。
（二）坎上坎下均測
在地形測繪中，往往只測量坎的平面位置，不測量坎下的位置和標高，這在土地開發(fā)整理中，難以給以后的設計及概（預）算提供準確的數(shù)據(jù)。筆者特別強調(diào)對各種土坎要細分，注明坎頂、坎腳線的位置和標高，特別對于緩坡坎，注明坎頂線與坎底線的位置和標高，有時特別重要，因為這影響土方計算的準確性。
（三）細部測量注明。
所謂的細部測量注明與平常所說的細部測量不同。平常的細部測量是指局部區(qū)域中詳細的測量，僅僅是為了提高測量精度，而土地整理中的細部測量更為詳細，包括墳穴、樹木、房層的面積及新舊程度、建筑密度、人口密度、容積率，這些都關(guān)系到以后拆遷、征地補償費的計算。細部測量在舊村復墾、舊城鎮(zhèn)改造中顯得非常重要，具體表現(xiàn)有以下幾點：①準確記錄樹木包括果樹的種類、年齡，墳穴、房屋的位置與面積、建筑密度、人口密度、容積率等；②準確記錄水塔、管線的長度及使用年限；③特別是對學校、廟宇及舊村委會等要作詳細記錄，這有利于以后的設計方案的選擇。
2.土地開發(fā)整理專項規(guī)劃階段
在整個土地資源整理規(guī)劃過程中，對土地資源的專項規(guī)劃階段是其中一個重要的環(huán)節(jié)，其專項規(guī)劃的基礎圖件從實質(zhì)上而言是現(xiàn)階段土地資源的整體利用現(xiàn)狀情況的綜合圖件，因而，一般都需要在土地資源利用現(xiàn)狀的圖件上做出合理的規(guī)劃，并制定住土地整理開發(fā)的專項規(guī)劃圖。在筆者多年的土地資源整理經(jīng)驗過程中，一般而言，對很多在市縣級的土地資源進行整理規(guī)劃過程中，在制作規(guī)劃圖件時候，都有著比較嚴格統(tǒng)一的比例尺。在我國現(xiàn)階段一般都是用1：5萬-1：20萬，這是基于我國相關(guān)的測繪部門所規(guī)定的中小比例尺航測地形圖的各種規(guī)定的基礎上，并結(jié)合具體的土地資源實際調(diào)查，并充分結(jié)合航片和測繪片，在眾多專業(yè)測繪人員協(xié)作下共同編繪而成。對土地資源整理展開實際調(diào)查，是整個土地資源專項的規(guī)劃過程中的重要環(huán)節(jié)。在調(diào)查測繪過程中，要結(jié)合潛力調(diào)查圖，按照1：1萬的土地詳查圖做為工作底圖，并要進行對土地資源的實際調(diào)查而開展工作。
3.土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計階段
在進行項目的可行性研究規(guī)劃設計過程中，對整個土地資源中的土地面積和土地的長度，高程等相關(guān)的數(shù)據(jù)沒有十分嚴格的要求，因而，一般而言，可以充分利用在專項規(guī)劃過程中所制定的圖件作為工作的地圖，但是，要注意的是，比例尺一般都不能夠用1：1萬或者1：5萬進行。當項目進行規(guī)劃設計時候，對土地資源的長度，高程，面積等各方面的測繪數(shù)據(jù)都有著更為嚴格的要求，這些數(shù)據(jù)的準確性和精密性都將直接關(guān)系到整個項目的規(guī)劃和一些具體的設計情況，比如一些溝林，道路，水渠等基礎設施的規(guī)劃設計，同時，整個工程的概預算和土方的計算的精確度都有著十分直接的影響。在這個過程中，一般而言，都對比例尺有著比較嚴格的要求，在筆者的測繪經(jīng)驗中，一般而言，都會讓實際測繪過程中的比例尺在1：2000之上，并要將全要素的地形圖作為基礎上進行底圖設計。
4.土地開發(fā)整理項目施工及管理階段
當項目已經(jīng)進行施工時候，土地測繪單位要為施工單位提供嚴格精確的測繪數(shù)據(jù)，如此，可以讓施工單位可以做出更好的施工設計和施工規(guī)劃，可以結(jié)合具體的測繪數(shù)據(jù)對整個工程做出比較科學合理的控制點石。在這個環(huán)節(jié)，可以使用工程施工放樣測量的方式，結(jié)合具體的工程施工設計，和相關(guān)的測繪圖件做出施工決策，如此，可以保證施工環(huán)節(jié)更順利的進行。當一個項目已經(jīng)竣工的時候，在提交竣工圖時候，竣工圖的比例尺要能夠和土地整理規(guī)劃時候所制定的設計圖紙的比例尺一樣，從總體而言，在這個階段對測繪的數(shù)據(jù)的精確度有著十分嚴格的要求。
三.結(jié)束語
在進行土地資源管理過程中，加強對土地資源的測繪管理是其中的重要環(huán)節(jié)，是進行土地資源合理化，可持續(xù)利用，科學規(guī)劃的基礎和關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。因而，在各種土地資源管理過程中要結(jié)合不同的具體工程實際情況，找出各個階段的測繪特點，充分綜合利用各種測繪手段和測繪工具，嚴格控制各種費用成本，在充分滿足對各種土地資源進行管理和規(guī)劃的基礎上，做到測繪的成本最小，并從土地資源測繪的各個環(huán)節(jié)進行質(zhì)量控制，保證測繪的真實客觀性。如此，可以促進整個土地資源管理工作規(guī)范化和科學化。
參考文獻：
[1]張金亭 試論土地整理測繪 [期刊論文] 《國土資源科技管理》 ISTIC -2006年1期
[2]張奇 胡石元 施秧秧 朱彥剛 GPS-RTK技術(shù)在土地整理測繪中的應用探討[期刊論文] 《測繪與空間地理信息》 -2008年2期
[3]馬廣濤 董方曉 CORS技術(shù)在土地整理測繪中的應用 [期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》 -2012年16期
[4]胡貴平 胡金華 提高GPS測量在土地整理測繪中的定位精度 [期刊論文] 《江西測繪》 -2008年3期
中圖分類號： P218 文獻標識碼： A 文章編號：
1、概述
高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，高層視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音小；自然風大，采光較好，日照時間長[1]。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，不少居民都購買高層住宅樓。但高層住宅一般都是施工修建的同時就開始銷售，在售樓過程中，絕大多數(shù)待售房屋的面積都是暫測面積（預售面積），公攤面積也是暫測數(shù)據(jù)[2]。最終公攤面積為多少，還需在房屋竣工驗收后，有測繪資質(zhì)的單位根據(jù)規(guī)劃部門和建設部門的審批文件，按照技術(shù)要求和國家規(guī)定進行實地測量，采集套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積等數(shù)據(jù)，最終得出測繪報告。
由于房價不同于一般的商品，單價較高，所以房屋的面積直接影響著房產(chǎn)公司及居民住戶個人的利益，因此作為我們測繪單位，本著為雙方負責，公平的原則，對房屋面積的測算一定要正確處理[3]。
為了確保預售面積與實測面積誤差比絕對值在3％內(nèi)，房屋預售面積的測量以施工圖紙為準進行測量。
2、量算方法
2.1 收集資料
收集高層住宅面積預售測量的全部資料，包括：由房地產(chǎn)公司負責施工的工程部提供高層住宅施工圖電子版文件(一般都是CAD文件)、施工藍圖，以及其他特殊的要求，如施工過程中已經(jīng)修改和準備修改的部分（以書面的形式說明并加蓋公司名章）。
2.2 操作流程
仔細查閱施工圖(又稱為藍圖)，標注需要公攤的設施。公攤的設施在《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》(GB/T17986.1―2000)中有明確的規(guī)定，需要公攤的設施主要是墻體、樓梯、電梯、地下層中的管井房、配電室以及樓頂儲水池、伸縮縫。另對施工中實際改動的地方，如陽臺改為落地窗等影響面積變化的部分，必須由開發(fā)商出具加蓋公章的相關(guān)證明，作為最終面積統(tǒng)計的依據(jù)。
對于有地下室的高層樓，一般分兩大類進行測量，即地下室和標準層。
2.1.1 利用南方CASS軟件對施工圖的操作
（1）利用南方CASS軟件打開由開發(fā)商提供的施工藍圖(由于大多數(shù)施工圖都是多重塊插入，所以對圖塊的分解可利用appload加載下列小程序進行分解)
將下面的代碼復制在記事本內(nèi)，另存為unlk.lsp文件，打開這張不能修改的圖紙，在命令行鍵入appload選擇加載程序文件unlk.lsp，命令行鍵入unlk，選擇不能修改的圖形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n請選擇圖形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS軟件下的“工程應用”下的“計算指定范圍面積”將圖件中涉及到的套內(nèi)面積、樓梯面積、管井房面積、樓間伸縮縫面積、墻面及保溫層面積等分類統(tǒng)計，并對涉及邊長進行標注，總之所涉及統(tǒng)計面積要將本樓層全覆蓋。
由于各層的設計有所區(qū)別，所以要分層統(tǒng)計，特別是對一層和頂層所涉及到的規(guī)程中需要統(tǒng)計的面積一定要計算在內(nèi)，如封閉的通道口、和門廳等。
2.1.2 利用電子表格進行最終的統(tǒng)計
利用電子表格將各分類面積統(tǒng)計，并將公攤面積按比例分攤到套內(nèi)面積，合計后形成最終的預售面積。
2.1.3 編寫報告出具量算圖紙
打印各層面積標注圖以及不同的戶型圖，并編寫報告，說明計算過程中所包含和特別處理的內(nèi)容，以便開發(fā)商及住戶能夠明白面積的分攤情況。并加蓋單位公章來更加權(quán)威地說明數(shù)據(jù)的可靠性和準確性。
3、結(jié)論
利用南方CASS軟件統(tǒng)計房屋預售面積，能夠較為清晰、準確地反映真實的情況。這種方法大大提高了工作效率，節(jié)約了成本。
參考文獻
[1] 楊文杰.高層住宅立面設計地域化表達研究[D]. 西安建筑科技大學碩士論文,2012.
一、前言
隨著我國城市人民生活水平及城市經(jīng)濟水平的提高，城市房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進入市場，正越來越受到社會普遍關(guān)注，人們對房產(chǎn)測繪的準確性和現(xiàn)實性也提出了更高的要求。產(chǎn)面積計算準確與否，不僅關(guān)系到房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益，還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)也應此呼聲而產(chǎn)生，它使房產(chǎn)測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫，不但提高了工作效率，而且提高了分攤準確度的計算精度，從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。
我院于2006年5月引進了大連華圖科技《房產(chǎn)面積測算系統(tǒng)V.20》軟件，在房產(chǎn)面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實際應用主要闡述該系統(tǒng)的設計思想、功能及應用的體會。
二、系統(tǒng)的設計思想
該系統(tǒng)針對房產(chǎn)面積測算業(yè)務進行剖析，面積測算業(yè)務最主要的需求有四點，一是測算要準確，二是要快速，三是能夠?qū)y算數(shù)據(jù)進行長期存儲，四是能夠?qū)y算業(yè)務形成規(guī)范化的管理。
1．對于“測算準確”，著重于兩個方面，一是要保證公用面積分攤計算的方法遵循相關(guān)標準和規(guī)范；二是計算的精度有保障。
2．對于“快速”要求，通過實際工作中得出，測算業(yè)務中最費時間的是繪制分層分戶圖，其次是計算面積，再次是分攤計算。對于“繪圖”，該系統(tǒng)采用CAD作為繪圖平臺；對于“計算面積”，該系統(tǒng)在繪圖平臺上的二次開發(fā)，用最簡單的操作方法且又能夠保證精度，實現(xiàn)對所繪圖形的面積采集。
3．對于測算數(shù)據(jù)長期存儲，該系統(tǒng)采用數(shù)據(jù)庫技術(shù)解決的。
4．對于測算業(yè)務規(guī)范化管理，該系統(tǒng)總結(jié)出其業(yè)務流程和數(shù)據(jù)流程，用戶權(quán)限劃分、流程控制、多級審核，實施業(yè)務規(guī)范化管理。
三、系統(tǒng)環(huán)境
1．系統(tǒng)軟件環(huán)境
·操作系統(tǒng)，對于網(wǎng)絡版的操作系統(tǒng)采用Windows2000；單機版的和網(wǎng)絡版客戶端操作系統(tǒng)可采用Windows98、Windows2000或Windows XP；
·數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，對于網(wǎng)絡版的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)可采用Oracle或MS SQL Server，單機版的可采用MS SQL Server或MS Access；
·CAD繪圖平臺，采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2．系統(tǒng)硬件環(huán)境
·網(wǎng)絡版的服務器，采用P4以上CPU，256M以上內(nèi)存，10G以上硬盤；
·單機版或服務器版的客戶端計算機，采用PIII以上CPU，128M以上內(nèi)存，10G以上硬盤，網(wǎng)絡版的客戶機需配有10/100M的網(wǎng)卡；
·打印機，配置A4幅面以上的噴墨打印機或激光打印機；
四、系統(tǒng)功能應用
（1）建立房屋基本信息
當對一幢新的建筑進行面積測算時，首先需要在系統(tǒng)中建立一工程，輸入該幢建筑物的基本信息，包括房地號、圖幅號、開發(fā)單位、建筑地址、開發(fā)單位、建筑類型、建筑狀態(tài)、竣工狀態(tài)、測繪人員及日期等，同時確立該幢建筑物的分攤方式。
（2）建立房屋結(jié)構(gòu)
當房屋基本信息輸入完成后，系統(tǒng)自動彈出房屋結(jié)構(gòu)窗口，稱為“操作導航器”的窗口，在該窗口中可按層次建立房屋結(jié)構(gòu)。房屋結(jié)構(gòu)由“棟”、“功能區(qū)”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實際測算中“棟”、“功能區(qū)”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好，而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。
（3）繪制分層分戶圖
分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍線表示。我們在實際繪圖時以繪圖區(qū)的坐標原點為起點繪制分層分戶圖，用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統(tǒng)在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中，包含了所有繪圖工具，并自動標注尺寸。我們可以通過操作導航器切換各個樓層，進行繪制圖形，同時建立數(shù)據(jù)樓層與圖形樓層的關(guān)聯(lián)。
（4）采集面積
通過操作導航器與繪圖區(qū)間的交互操作，采集各種建筑面積，包括各層的建筑面積，各戶的套內(nèi)建筑面積、陽臺面積，各種公用面積，采集的面積值將自動進入數(shù)據(jù)庫中。
（5）校核面積
通過該功能，校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應是該層的層建筑面積等于該層的套內(nèi)建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。 轉(zhuǎn)貼于
（6）分攤計算
由于建立房屋基本信息時確定了分攤方式，對于規(guī)范性的分攤方式，系統(tǒng)將自動進行分攤計算；對于復雜分攤方式，該系統(tǒng)將彈出分攤計算窗口，由我們根據(jù)需要，分步指派各種公用面積，進行分攤計算，直至所有公用面積分攤完畢。在復雜分攤過程中，系統(tǒng)給出了每一步分攤計算的公式和分攤系數(shù)，便于我們查找，同時對于錯誤的分攤指派，我們可以逐步撤消分攤的步驟。
（7）成果輸出
主要打印輸出結(jié)果的各種技術(shù)報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內(nèi)平面圖等。
五、系統(tǒng)應用體會
1.通過在操作導航器中點擊某一樓層，系統(tǒng)將自動找到圖形文件中的圖層，并在繪圖區(qū)自動顯示。也就實現(xiàn)了工程中的數(shù)據(jù)庫與對應圖形文件相關(guān)聯(lián)。
2.規(guī)范作業(yè)過程，嚴把測算質(zhì)量，系統(tǒng)對作業(yè)中不同職能的人員確定了不同的角色，授予不同的權(quán)限，只有完成本環(huán)節(jié)的作業(yè)，才能進入下一環(huán)節(jié)的作業(yè)，由此形成了整個作業(yè)的管理控制過程。
3.對于圖形復雜的建筑物，可以實現(xiàn)多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進行繪圖和采集面積值，即以此加快作業(yè)的速度。
4.對于復雜分攤類型的建筑物，該系統(tǒng)改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式該系統(tǒng)改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式，而采用模擬手工作業(yè)的方式，即可視化的分步計算模式。
5.校核多級化、全方位，保證計算成果的完整性與準確性。
6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統(tǒng)內(nèi)部的面積計算函數(shù)，面積值存儲精度為雙精度浮點型，在數(shù)據(jù)庫中存儲數(shù)值以及計算過程中數(shù)值均保留小數(shù)點后十二位，完全滿足面積值的精度要求。
總之，通過實際工作中應用該系統(tǒng)不但提高了工作效率，計算精確，操作簡單便捷，管理規(guī)范，而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設計電子圖件格式廣泛應用，如何能直接在設計院設計的建筑平面圖上，自動建立房產(chǎn)測繪用的分戶平面圖，沒有得到應用，這也是該系統(tǒng)今后著重研究和探索的課題。
參考文獻
[1]張建強．房地產(chǎn)測量[M]．北京：測繪出版社，1993
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房產(chǎn)測繪,風險,質(zhì)量控制
一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容
進行房地產(chǎn)測繪一般為對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)拆遷和交易管理,開發(fā)、產(chǎn)籍管理等實施鑒定和仲裁,收費和征稅及評估,且還核查房地產(chǎn)的管理之中的基本資料和數(shù)據(jù)以及表格等有關(guān)資料。房地產(chǎn)的測繪通常包含房地產(chǎn)項目的測繪以及基礎測繪2個方面。對于房地產(chǎn)實施基礎測繪通常為在一個大的區(qū)域范圍里給房地產(chǎn)構(gòu)建整體且系統(tǒng)的平面管控網(wǎng)。對于房地產(chǎn)實施項目測繪就通常為對房地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)和經(jīng)營及權(quán)屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)和薄、冊、表及圖等不同內(nèi)容作的測繪。對于對房地產(chǎn)實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產(chǎn)的權(quán)屬拆遷和開發(fā),交易和管理等有關(guān)工作的有效開展。進行房地產(chǎn)的項目測繪,土地與房屋的權(quán)屬有關(guān)證件附圖的測繪為最重要和最具有現(xiàn)實意義的一項房產(chǎn)測繪內(nèi)容。
二、推進房產(chǎn)測繪管理的必要性
1、推進房產(chǎn)測繪管理能提高測繪工作的準確性和科學性,提高工作效率。眾所周知,房產(chǎn)測繪工作較為繁瑣,數(shù)據(jù)的測量、存儲與處理均可能產(chǎn)生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產(chǎn)測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關(guān)的數(shù)據(jù)資料整理和檢查更加快捷。
2、推進房產(chǎn)測繪管理,能更好的理解和融入現(xiàn)代化的管理手段和方法,為其他領域提供了一個不錯的先例。房產(chǎn)測繪管理的進一步發(fā)展,能有效的揭示出房產(chǎn)系統(tǒng)中各因素的相互制約關(guān)系,并且結(jié)合計算機超強的信息處理能力,提升工作質(zhì)量,為其他領域的發(fā)展提供借鑒。
3、推進房產(chǎn)測繪管理,能更合理的處理和利用管理數(shù)據(jù),適應了時代迅速發(fā)展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數(shù)據(jù),同時提升這些數(shù)據(jù)的利用率。
三、房產(chǎn)測繪產(chǎn)生風險的原因
由于市場不確定因素的存在,房產(chǎn)測繪單位在提高專業(yè)化服務的同時,也面臨著一定的風險。與其他經(jīng)濟活動不同的是,房產(chǎn)測繪風險具有特殊性,它涉及面廣而且復雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險,也會給利益相關(guān)各方帶來不同的風險。
1、房產(chǎn)測繪領域的法律法規(guī)不夠完善
國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權(quán)益,規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力,但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化,使得新問題無法可依,無據(jù)可查,從而引發(fā)許多爭議?；谶@一原因,房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細則,以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。
2、房產(chǎn)測繪具有較強的特征性,難以完全杜絕差錯的出現(xiàn)
房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪具有外業(yè)測繪情況復雜、工作量巨大,內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計算量巨大的特點,從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是,房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)相關(guān)部門確認就具有法律效力,并且直接進入市場,房產(chǎn)的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經(jīng)濟損失,因而引發(fā)賠償,而這種賠償是任何房產(chǎn)測繪單位都難以承受的。
3、房產(chǎn)測繪專業(yè)性強,但在社會監(jiān)督方面效力較差
由于房產(chǎn)測繪專業(yè)性強,對非專業(yè)人員而言,即便進行公示,也只能知道結(jié)果而不知就里,在社會監(jiān)督方面效力較差。并且,測繪結(jié)果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn),這會將測繪機構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發(fā)生,如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全,出現(xiàn)差錯的概率就會較高。
四、房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施
1、加強房產(chǎn)測繪單位的資格審查認證管理
進行房產(chǎn)測繪必須由具有資質(zhì)的單位進行,對于這個標準不能降低。目前對從業(yè)技術(shù)人員的審查尚未做到聯(lián)網(wǎng),有些從業(yè)人員存在一證多報的現(xiàn)象,有些還存在跨省市申報。對于從業(yè)人員的造假可以通過要求企業(yè)誠信聲明,聲明本企業(yè)房產(chǎn)測繪人員無人員造假,也可以采取長期公示被舉報弄虛作假的要取消資質(zhì)。對于裝備要認真審核,實行年檢并對設備進行編號管理。要根據(jù)市場容量情況,保證房產(chǎn)測繪質(zhì)量,不能過早地開放市場,房產(chǎn)測繪市場化會引起價格競爭,不同房產(chǎn)測繪單位的相互壓價促進了市場價格競爭機制的形成,但是無序的價格競爭會導致房產(chǎn)測繪質(zhì)量的下降。
2、對房產(chǎn)測繪單位強化質(zhì)量意識
測繪單位的每一位領導及員工都要充分認識到測繪質(zhì)量關(guān)系到自身的利益和生產(chǎn)發(fā)展,要把質(zhì)量保證措施落實到房產(chǎn)測繪工作的每一個細節(jié)。房產(chǎn)測繪的從業(yè)技術(shù)人員要樹立誠信、守法、公正的理念,切實維護消費者的利益,但也不能損害開發(fā)商的合法權(quán)益,堅持實事求是的態(tài)度,樹立良好的職業(yè)道德,按照相關(guān)法規(guī)的要求,進行房產(chǎn)測繪工作。房產(chǎn)測繪從業(yè)人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術(shù)方法、理論知識,科學地處理問題。
3、制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經(jīng)濟條件下,對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍,專門進行基礎測繪服務,退出目前市場競爭,專注于公共服務產(chǎn)品生產(chǎn),同時對市場競爭測繪產(chǎn)品進行劃分,制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境,在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時,促進市場測繪的發(fā)展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎測繪信息,實現(xiàn)基礎測繪資料的社會效益最大化。
4、建立房產(chǎn)測繪協(xié)會、積
1 引言
為了全面查明佛山市某片區(qū)的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權(quán)威性、現(xiàn)勢性的房屋調(diào)查摸底資料，為該片區(qū)舊城區(qū)改造提供全面、詳細的評估資料，從而推動該片區(qū)產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型升級。該區(qū)“舊城鎮(zhèn)改造建設中心”決定在該片區(qū)開展“三舊”改造房屋調(diào)查項目。本文是技術(shù)人員在項目實施中的經(jīng)驗與體會。
2 三舊”改造建設的房屋現(xiàn)狀
“三舊”改造建設測繪調(diào)查就是要對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的土地的權(quán)屬、用途、使用年限和房產(chǎn)的權(quán)屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調(diào)查，對建筑面積、土地使用面積及權(quán)屬界線核定等一系列的摸底調(diào)查，以利于評估及拆遷，國家和政府都在推進這項民生工程，這原本是一項利國利民的好事，然而“三舊”改造建設現(xiàn)狀卻呈現(xiàn)如下特征：
2.1群眾對“三舊”改造的重要性缺乏充分認識，許多房屋很難聯(lián)系屋主，調(diào)查工作無法開展。
據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)約1/5的房屋聯(lián)系不上屋主，他們有出國的，有出省的，有的即使在省內(nèi)也在外面購買了房屋；還有一部分人即使知道本片區(qū)要改造，但是對該項工作的重要性認識不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調(diào)查工作的順利開展帶來了極大的困難。
2.2房產(chǎn)證地址編排不規(guī)范或錯誤，影響了數(shù)據(jù)匯總時間。
對實地中的同一棟樓，在房產(chǎn)證中可能存在幾種命名規(guī)則。例如，“新華路2號”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號” 是同一棟樓，“人民一路33號”和“中山中路33號” 是同一棟樓，等等。
2.3沒有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產(chǎn)證收集的時間。
對于房屋測繪調(diào)查工作而言，房產(chǎn)地址圖就是工作的指示圖。由于進場時，我們手上只有國土部門提供的地形圖，它存在現(xiàn)勢性不強、房屋地址信息不全等問題，再加上國土部門提供的國土證信息也沒有與房屋地址一致的坐標位置信息，因而對工作的指導性不強。由于不知道測區(qū)所包含的地址信息，結(jié)果在查找房產(chǎn)證時，一方面是測區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)證沒有找出來，另一方面找出了許多測區(qū)范圍外的房產(chǎn)證，延誤了房產(chǎn)證收集的時間，影響了整個工期。
2.4不同時期房屋測繪標準不一致，給面積測繪與統(tǒng)計帶來了極大的困難。
測區(qū)內(nèi)的房屋最老的有民國時期建設的，最新的也有至今還未入住的；不同時期建設房屋測繪標準不一致，房產(chǎn)證上登記的面積有未分攤的、有部分分攤或完全分攤的，有按面積分攤或按戶數(shù)分攤的，有登記建筑面積無套內(nèi)面積的，有登記建筑面積與套內(nèi)面積的等等。現(xiàn)在要統(tǒng)一標準實測，對于上述各種情況必須認真分析、區(qū)別對待，給面積測繪與統(tǒng)計帶來了極大的困難。
3 舊城鎮(zhèn)改造建設中的房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法
要做好舊城鎮(zhèn)改造建設中的房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法，項目開展前應根據(jù)調(diào)研情況組織編寫《項目技術(shù)實施方案》，在項目實施過程中制定《項目工作實施要點》和《項目工作實施補充規(guī)定》等技術(shù)指導文件。由于房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法等技術(shù)工作都有相應文件做指導，故各項工作均能有序進行，極大地方便了工作。
3.1房屋調(diào)查方法
入戶調(diào)查是一項非技術(shù)性的工作，一方面需要調(diào)查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面通過本次調(diào)查，還需要給業(yè)主留下較好的印象，以方便后續(xù)工作的開展。
① 盡快辦理《協(xié)助調(diào)查函》、《通告》等文件和證明，設法解決入戶困難的問題。
② 盡快收集地形地籍圖、國土證、房產(chǎn)證等資料，以利于統(tǒng)籌安排。
③ 房屋入戶調(diào)查時多問一句，以免造成工作反復。
3.2房屋面積測繪方法
房屋面積測繪是根據(jù)房產(chǎn)證附圖核對產(chǎn)權(quán)人的房屋是否與現(xiàn)狀一致，主要是核對尺寸。如果一致，則實測面積可取房產(chǎn)證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測繪調(diào)查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認真量取尺寸。面積實測分如下幾種情況：
① 房屋加建，主要是指房屋的層數(shù)改變以及產(chǎn)權(quán)人在自己土地范圍內(nèi)的空白地進行加建。此時，房屋的土地面積多沒有變化，當能十分明確確定房屋的加建部分時，可對照房產(chǎn)證附圖直接量取加建部分的面積，最終實測面積成果取產(chǎn)權(quán)證和加建面積的總和。當不能確定加建部分時，需要對整棟房屋進行測量。
② 房屋多占，主要指產(chǎn)權(quán)人在自己土地證規(guī)定的界址外進行加建。此時土地和房產(chǎn)面積均發(fā)生變化，需要對土地面積和房產(chǎn)面積全部測量。
③ 陽臺封閉。對于陽臺封閉的情況，在進行面積實測時，需要測量出封閉的面積，則該面積的一半即為產(chǎn)權(quán)證上多出的面積。
④ 房屋套內(nèi)面積測繪方法。
a、房改房。房改房的情況一般來說當時在進行房產(chǎn)測量時，進行了簡單的分攤。在核對房屋尺寸無誤后，實測套內(nèi)面積，取房產(chǎn)證面積（建筑面積）與套內(nèi)面積之差值為分攤面積。
b、商品房。在核對房屋尺寸無誤后，取其房產(chǎn)證套內(nèi)面積為套內(nèi)面積。
c、獨立棟。由于此類型房屋只屬于同一產(chǎn)權(quán)人所有，不需分攤，則在檢測房屋平面圖尺寸無誤后，取其建筑面積為套內(nèi)面積。
3.3房屋面積統(tǒng)計方法
① 開發(fā)功能豐富的“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”，以提高工作效率。
根據(jù)“舊城鎮(zhèn)改造建設中心”的要求，我院對測區(qū)內(nèi)的房屋建筑面積做了如公有產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán)、完全產(chǎn)權(quán)、非完全產(chǎn)權(quán)、學校、大型公建設施、商業(yè)部分、無證部分、陽臺封閉及加建部分等多項面積匯總的內(nèi)容，以方便對調(diào)查區(qū)域做出準確的征收成本分析，有針對性地制定實施方案。根據(jù)作業(yè)要求，開發(fā)了自動統(tǒng)計上述面積的“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”。
② 內(nèi)業(yè)校核統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)計算的正確性。
由于數(shù)據(jù)量龐大，雖然有專用程序統(tǒng)計，但是作業(yè)員在房屋分類時有可能會出現(xiàn)錯漏，為了避免這種情況，在內(nèi)業(yè)校核時，就要從多方面做封閉性檢核。因為測區(qū)房屋建筑總面積是固定的，完全產(chǎn)權(quán)與非完全產(chǎn)權(quán)總面積之和，公有產(chǎn)權(quán)與私人產(chǎn)權(quán)總面積之和，無證部分與有證部分總面積之和，商業(yè)部分與非商業(yè)部分總面積之和應該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類錯誤等情況，直到解決問題。
③ 外業(yè)抽檢統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)測量的正確性。
4 結(jié)語
“三舊”改造建設是一項相當繁瑣的工程，由于涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)拍賣、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯綜復雜的關(guān)系，注定了房屋測繪調(diào)查者在工作中將付出更多的時間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發(fā)動多方面的力量做好入戶調(diào)查與測繪、開發(fā)“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”專用程序做面積統(tǒng)計，將復查的問題將變?yōu)楹唵?，從而為三舊”改造建設節(jié)省一定的經(jīng)費和時間，保證對“三舊”房屋進行實地逐項核查，確保數(shù)據(jù)真實可靠，切實保障群眾的合法權(quán)益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。
參考文獻：
1、謝戈力.如何實現(xiàn)“三舊”改造中的共贏.中國土地.2011年02期
21世紀是一個知識教育時代，為滿足新世紀時展和科技發(fā)展的迫切需求，高職院校要大力培養(yǎng)綜合素質(zhì)高、創(chuàng)新能力強的全面復合型的優(yōu)秀人才，而要有效實現(xiàn)這一人才培養(yǎng)目標，就需要深化高等教育教學改革。隨著社會的不斷發(fā)展，高職院校教師也要積極轉(zhuǎn)變教學指導思想，改變教育理念，針對“面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來”的教學方針大力開展房地產(chǎn)測繪教學和科研工作，全面提高教學質(zhì)量。
2.社會需要
隨著科學技術(shù)的日趨發(fā)展，房地產(chǎn)測繪新儀器、技術(shù)、新工藝已在我國得到良好的推廣應用，而先進的3S技術(shù)、4D測繪新產(chǎn)品和數(shù)字技術(shù)又為房地產(chǎn)測繪行業(yè)帶來發(fā)展的新機遇，同時這也是測繪行業(yè)改革的關(guān)鍵時期，真正推動測繪學從理論到實踐的根本性改變。為此，高職院校應當積極響應新課改的改革，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)測繪課程教學新體系，以傳統(tǒng)測繪理論為指導思想，以先進的現(xiàn)代測繪技術(shù)為主要手段，以滿足社會房地產(chǎn)測繪需求為主要目的，積極開展各項房地產(chǎn)教學。
3.教學需要
房地產(chǎn)測繪課程既可以豐富學生的房地產(chǎn)測繪理論知識，又可以有效培養(yǎng)學生的測圖、讀圖、用圖等方面的技術(shù)技能，增強學生的動手實踐能力。在高等教育教學改革中，重點是建設特色專業(yè)，關(guān)鍵是改革教學課程，唯有確保課程系統(tǒng)逐步得到優(yōu)化調(diào)整，才能有效實現(xiàn)專業(yè)建設，促進房地產(chǎn)學科領域得以全面發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)既是一門新型學科，在市場經(jīng)濟時代其專業(yè)建設和教學課程改革尤為重要，特別是人才市場需求變化莫測，也給房地產(chǎn)專業(yè)教育提出了更高的教學要求，為滿足新課改改革要求和實際教學需要，房地產(chǎn)課程教學改革勢在必行。
二、房地產(chǎn)測繪課程新體系教育改革有效措施
近年我校積極建設房管類專業(yè)，眾多房地產(chǎn)專業(yè)都開設了房地產(chǎn)測繪課程，切實履行培養(yǎng)優(yōu)秀高職人員的重任，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送大批專業(yè)的應用型房屋測量員，獲得良好的社會效益。在實際教學中，我校改革房地產(chǎn)測繪課程教學新模式，總結(jié)出以下有效措施：
1.調(diào)整教學大綱
課程教學內(nèi)容由教學大綱決定，隨著學科教學要求的變化發(fā)展，也要及時修訂教學大綱。修改后的房地產(chǎn)測繪教學大綱應始終圍繞專業(yè)培養(yǎng)目標和教學要求，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)教學模式“重理論基礎，輕操作實踐”的教學弊端，適當降低對房地產(chǎn)測繪基礎理論的要求，不過度強調(diào)測繪理論的系統(tǒng)性和完整性，應重視房地產(chǎn)測繪理論、基本方法在實際中的應用，并且及時刪除傳統(tǒng)過時的測繪方法，充分體現(xiàn)高職教育中理論與實踐并重的教育思想。此外，要在確保測繪基礎內(nèi)容的前提下，適當增加房地產(chǎn)測量和地籍測量內(nèi)容，及時補充房地產(chǎn)測繪新儀器、新技術(shù)、新方法應用知識，同時提高房地產(chǎn)測繪課程的針對性和適用性。
2.改進教學方法
改進教學方法，能有效構(gòu)建房地產(chǎn)測繪課程教學新體系，提高教學質(zhì)量，豐富學生知識，增強學生實踐操作能力。在長期教學實踐中，我積極改進房地產(chǎn)測繪教學方法，在此方面頗有體會：
（1）啟發(fā)式教學方法。啟發(fā)式教學是指借助圖表、模型、實物等實用教學手段，讓復雜的教學內(nèi)容簡單化，讓抽象的教學理論形象化，讓重點難點內(nèi)容通俗易懂化，幫助學生更好地理解抽象的房地產(chǎn)測繪理論基礎知識，堅實學生的房地產(chǎn)測繪知識，促進學生成為思維清晰、專業(yè)出色的優(yōu)秀人才。
（2）電化教學和觀摩教學方法。開展電化教學和觀摩教學，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現(xiàn)代化教學手段，將部分實踐性較強、操作技能訓練要求較高、測量儀器構(gòu)造使用復雜、實踐操作難實施的教學內(nèi)容，借助多媒體設備的電化教學和觀摩教學，生動形象、直觀易懂地表達出來，提高房地產(chǎn)測繪教學質(zhì)量，更好地滿足房地產(chǎn)測繪課程的教學要求。
（3）項目教學方法。在房地產(chǎn)測繪課程中應用項目教學法，能充分結(jié)合理論與生活實際，將生硬的基礎理論知識運用到生活實際中，模仿實際、聯(lián)系實際，引導學生在完成房地產(chǎn)測量項目的過程中學習新知識、運用新知識、積累新知識，有效增強學生的自學能力和動手操作能力，全面培養(yǎng)學生發(fā)現(xiàn)、分析、解決問題的思維。
3.改善教學條件
為提高房地產(chǎn)測繪課程的教學質(zhì)量，應注重提高儀器設備的先進性，增加經(jīng)費投入，強化房地產(chǎn)測繪實驗室的建設，建立完備的多媒體教學平臺，盡量確保每組（4~5人）配備一臺電腦、每2~3人就有一臺常規(guī)操作測繪儀器，積極改善房地產(chǎn)測繪實踐性教學條件，為學生盡可能提供更好的教學環(huán)境，全面提高教學質(zhì)量。其次，應積極嘗試與測繪儀器經(jīng)銷商、房地產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位合作辦學，或充分利用測繪新儀器、新技術(shù)、新方法的教學宣傳資料，如圖片、光盤、錄像視頻等，拓寬教師和學生的視野，豐富師生的測繪知識。
4.充實教學內(nèi)容
為更滿足房地產(chǎn)測繪課程的教學需求，我收集大量測繪教學資料，并充分結(jié)合多年開展房地產(chǎn)測繪課程所積累的教學經(jīng)驗，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)測繪理論和方法精簡優(yōu)化，同時刪除不合時展需求和應用實際的測繪教學內(nèi)容和方法，及時增加新型實用的房屋測繪內(nèi)容，補充相關(guān)的房地產(chǎn)測量新知識和先進測量技術(shù)，進而補充完善目前常用的應用型測繪技術(shù)，以充分體現(xiàn)我校房地產(chǎn)測繪課程教學改革新體系的高、新、精特點，彌補現(xiàn)今測繪教材中缺漏的知識內(nèi)容。如補充激光測距儀、全站儀、GPS的使用等內(nèi)容，強化房地產(chǎn)測繪軟件的使用學習。我也曾補充當前使用廣泛的房測之友房屋測繪軟件的使用教學，引導學生在出社會上崗工作前充分熟悉練習社會使用的房屋測繪軟件，增加學生社會就業(yè)競爭的優(yōu)勢。
5.重視教學實踐
首先，要建立較為穩(wěn)定的校內(nèi)實習基地，同時及時添置GPS全球定位儀器、全站儀、測距儀等先進測繪儀器，通過改善實踐性教學條件去激發(fā)學生的實踐操作興趣，培養(yǎng)學生的實踐操作能力，鼓勵教師積極從事測繪科研的生產(chǎn)。其次，合理安排房地產(chǎn)測繪理論知識課程和實踐操作課程，為鼓勵學生自主操作實踐，應采取測量實驗室的限制開放，學生可自行申領測繪儀器實習，但必須遵循“誰借用，誰負責”的管理原則。而房地產(chǎn)測繪實踐內(nèi)容要以常用測繪儀器的使用、房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立，再逐步深入到房地產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖的測繪，進一步細化到房地產(chǎn)調(diào)查、房屋建筑面積測算等，做到教學內(nèi)容環(huán)環(huán)相扣，教學深度循序漸進。而且，應當建立儀器操作實踐考核機制，實施實踐成果評估，提高學生的實踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發(fā)學生的操作實踐興趣。我經(jīng)常組織學生完成多項測繪生產(chǎn)項目，還獲得良好的社會收益和經(jīng)濟效益。我會積極鼓勵學生參與工程測量技能考試，給學生提供相關(guān)培訓指導，幫助學生獲得相應的職業(yè)技能證書。
6.提高教師綜合素質(zhì)
第一，教師要端正世界觀、人生觀和價值觀，樹立無私奉獻的精神，積極推進房地產(chǎn)測繪課程新體系教學改革，充分調(diào)動學生的學習熱情，鍛煉學生自主獲取知識的能力，培養(yǎng)學生分析處理問題的創(chuàng)造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學、心理學行為修養(yǎng)，同時注意自身專業(yè)知識的補充，拓寬視野，并通過和藹可親的教學態(tài)度，有效激發(fā)學生的學習興趣，引導學生自主學習，培養(yǎng)學生積極進取的學習態(tài)度，讓“教”與“學”有機統(tǒng)一起來，真正實現(xiàn)教育教學育人的根本思想。第三，教師應在努力搞好教學的基礎上，積極參與科研、生產(chǎn)工作，讓教學、科研、生產(chǎn)三者相互促進，并且在從事房地產(chǎn)測繪生產(chǎn)項目中，不斷積累生產(chǎn)實踐經(jīng)驗，努力撰寫專業(yè)論文或?qū)W術(shù)著作，以此激發(fā)自身參加科研的興趣，提高自身學術(shù)研究能力。第四，教師要密切關(guān)注國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的新動態(tài)，加強與社會各界的聯(lián)系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產(chǎn)測繪課程教學質(zhì)量，深化房地產(chǎn)測繪課程新體系的教學改革。
一、房地產(chǎn)測繪的概述
房地產(chǎn)測繪主要透過測繪方法、測繪技術(shù)以及測繪儀器對房屋的使用情況、數(shù)量、位置、質(zhì)量、所有權(quán)以及自然情況下測定的專業(yè)測繪，主要內(nèi)容包含了測量、調(diào)查房產(chǎn)及房產(chǎn)的相應建筑物進行繪圖。并且，還包含了對于房產(chǎn)土地的載荷物進行調(diào)查及測量的工作。對于房地產(chǎn)的測量主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的拆遷、交易、開發(fā)甚至是產(chǎn)籍的評估、鑒定、收費、征稅、仲裁等管理工作，并且核對房地產(chǎn)管理當中所上交的所有材料。房地產(chǎn)測繪主要包含了房地產(chǎn)測繪的項目以及基本測繪[1]。針對房地產(chǎn)執(zhí)行的基礎測繪主要指在一個大范圍里面對房地產(chǎn)創(chuàng)建的整體的、系統(tǒng)的平面控制網(wǎng)。針對房地產(chǎn)的項目測繪主要指房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營以及權(quán)屬方面的管理，并且，還包括了對房地產(chǎn)相應數(shù)據(jù)、圖紙、表格等進行的測繪。針對房地產(chǎn)執(zhí)行的項目測繪具有非常重要的作用，它直接影響到房地產(chǎn)權(quán)的開發(fā)、拆遷、交易及管理工作的進行。房地產(chǎn)項目測繪的土地所有權(quán)及房屋所有權(quán)的相應證件對于測繪工作來講十分重要。
二、房地產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀
現(xiàn)在隨著房屋歸屬權(quán)的問題受到人們越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)的測繪工作得到了更好的發(fā)展，可是由于房地產(chǎn)的測繪技術(shù)起步較晚，所以還不是很完善，在這其中存在著各種各樣的問題。
（一）工作勞動強度加大
房地產(chǎn)測繪屬于房地產(chǎn)開發(fā)的基礎類工作，因此對于技術(shù)方面及專業(yè)方面的要求都非常高，不僅可以為房地產(chǎn)的管理及拆遷、土地利用進行服務，還可為房地產(chǎn)的各項活動提供資料，并且也可以為城市建設、規(guī)劃提供相應的數(shù)據(jù)及資料。
（二）科技含量較強
由于房地產(chǎn)測繪工作的不斷進步，工作人員逐漸意識到常規(guī)的方法已經(jīng)無法符合當前的工作需求，想要讓自己在競爭如此激烈的環(huán)境里不被淘汰，就只有具備更加先進、專業(yè)的測繪方法，提升房地產(chǎn)測繪工作的效率及成圖的質(zhì)量。
（三）市場管理逐漸規(guī)范
為了加大房地產(chǎn)市場的管理，讓房地產(chǎn)行業(yè)可以穩(wěn)步健康的發(fā)展，國家為其頒布并實施了相關(guān)政策、法規(guī)來進行規(guī)范。各省市也通過自身的情況，規(guī)定出相關(guān)的法律條文[2]。這些努力，都是為了房地產(chǎn)測繪的管理更加規(guī)范、房地產(chǎn)測繪行為更加嚴格就、房地產(chǎn)測繪的水平更加先進、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以更加穩(wěn)步發(fā)展。
（四）市場壟斷經(jīng)營的行為依舊存在
長久以來，房地產(chǎn)測繪機構(gòu)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的一個部分，它一直屬于獨家壟斷的經(jīng)營方式。由于當前的市場非常活躍，很多的土地交易、測繪、制圖、計算等工作都是在同一個房地產(chǎn)測繪公司進行的，測繪的速度無法跟上，導致土地房屋產(chǎn)權(quán)的登記發(fā)證及管理遇到了麻煩，妨礙了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因為目前依舊具有壟斷經(jīng)營的現(xiàn)象，當前百姓對于房產(chǎn)的消費投訴也主要集中在房產(chǎn)面積方面，并且這一現(xiàn)象目前依舊處在上升階段。
三、房地產(chǎn)測繪存在的問題
房屋面積測繪的工作量非常龐大、情況相對復雜，特別是針對公共部分的分攤及責任，可能會存在一些問題。測繪結(jié)果一旦出來，會直接進入到市場交易，很多問題通常都是成為事實后才發(fā)現(xiàn)，這樣只會讓房地產(chǎn)測繪單位處在十分不利的境地[3]。首先，測算結(jié)果的精度以及唯一性問題。這具有兩方面的原因：第一，測量的誤差無法避免；第二，測量對象的特征通常不清晰。其次，對于共同的部位以及分擔的認定具有明顯的認為原因。例如，共有特征不明確、分攤關(guān)系不準確、應分攤到住宅的共同部分均攤到商業(yè)及住宅里等。最后，測繪結(jié)果的描述及表現(xiàn)并不直觀。測量的結(jié)果描述及表現(xiàn)過于專業(yè)化，許多百姓并非能看得懂，而到了百姓發(fā)現(xiàn)問題的時候，購房已經(jīng)成為了事實，這樣就無法做到防范于未然。
四、房地產(chǎn)測繪工作的對策
（一）引進先進測繪技術(shù)
采用先進的管理房地產(chǎn)測繪的系統(tǒng)，能夠使測繪出來的數(shù)據(jù)進行電子化的計算、儲存和管理。采用計算機技術(shù)進行對測繪數(shù)據(jù)的加工， 同時還要使用自動化和流程化的先進管理技術(shù)， 這樣就能夠最大程度避免對數(shù)據(jù)進行人工分析與計算的龐大工作量，從而能夠提升其工作效率，進而減少數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯誤的幾率。
（二）強化測繪的組織管理
提升政府的相應職能，加大投入力度。各級政府部門應當加強房地產(chǎn)測繪工作的經(jīng)濟發(fā)展作用，強化組織管理工作，規(guī)定相對完善的房地產(chǎn)測繪方面的建設方針及相關(guān)政策。加大各部門間的聯(lián)系，實行統(tǒng)籌發(fā)展，以科技作為第一生產(chǎn)力，強化房地產(chǎn)測繪技術(shù)同當代信息技術(shù)的結(jié)合，加快房地產(chǎn)測繪工作朝著更高的技術(shù)、水平進行發(fā)展。加大財政的投入力度，加快房地產(chǎn)測繪的發(fā)展研究速度[4]。
（三）提升測繪人員的專業(yè)素質(zhì)
對于專業(yè)型人才要強化培訓力度，進一步提升團隊素質(zhì)。對于房地產(chǎn)測繪工作在住房建設、經(jīng)濟發(fā)展等方面的特點及其本身的重要性，一定要通過加強專業(yè)型人才的培訓工作，來提升相關(guān)工作人員的專業(yè)能力，轉(zhuǎn)變以往陳舊的測量方法，將先進的技術(shù)以及經(jīng)驗引進，剔除糟粕，取其精華，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也讓房地產(chǎn)行業(yè)可以更加健康、更加快速的前進。
（四）建立健全測繪監(jiān)督機制
將測繪的法律、法規(guī)進一步完善，嚴格進行監(jiān)督管理。創(chuàng)建良好的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測繪管理的制度，是有效確保房地產(chǎn)測繪健康發(fā)展的基礎條件[5]。想要強化法律建設，提升測繪行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，就要創(chuàng)建一個統(tǒng)一的標準，才可以真正滿足房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需求，加快土地資源可以真正被合理、有效的運用。并且，要嚴格進行監(jiān)督管理，創(chuàng)建有效的監(jiān)督體制，對于平時存在的各類問題，提供相應的解決方法，加強法律、法規(guī)的建設，加快房地產(chǎn)測繪工作的迅速發(fā)展。
（五）強化各部門之間的合作關(guān)系
房地產(chǎn)測繪部門之間應當做到有效溝通、資源共享、互通有無，以加快房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。在出現(xiàn)問題時一定要及時做到溝通并將問題解決，對于定期進行的業(yè)務交流工作，要對指派的技術(shù)人員進行相關(guān)業(yè)務的培訓。而部門之間一定要依照國家頒布的法律構(gòu)成一個統(tǒng)一的測繪標準，絕對不允許同一地區(qū)、同一房屋出現(xiàn)多種測繪結(jié)論。
結(jié)束語
由于城市的進程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測繪事業(yè)一定要同當前的信息技術(shù)相融合，才可以真正發(fā)揮出作用，也可以讓社會的經(jīng)濟得到真正的進步。并且，只有提升相關(guān)人員的素質(zhì)，強化監(jiān)督管理工作，將法律法規(guī)進一步完善，才可以創(chuàng)建一個合理、高效的測繪制度，從而讓房地產(chǎn)測繪工作得到健康的發(fā)展。
參考文獻
[1]王辛之，江文祥，劉瑤.武漢市房產(chǎn)測繪實施細則修編要點及思考[J].地理空間信息，2011，13（04）：158.
[2]沈軍.房產(chǎn)測繪市場化以后測繪成果的認證管理[C].第十三屆華東六省一市測繪學會學術(shù)交流會論文集，2011.
1. 前言
房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個人財富。
為了維護市場經(jīng)濟秩序，進一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權(quán)益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。
2. 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題
由于房產(chǎn)測量精度要求高， 目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進行測量．對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當使用其他光學儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點．通常將棱鏡靠在房屋的角點上．這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數(shù)設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù))，就可以直接測出房屋角點的坐標。
這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發(fā)展測站點的話，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數(shù)。
3. 房屋測量中的偏心測量問題
一般情況下，進行數(shù)據(jù)采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。
4. 對稱邊長度實地丈量不一致問題
在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識習慣。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進行繪圖或面積計算
5. 共有面積分攤問題
對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數(shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。
對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照"誰受益，誰分攤"的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下： 轉(zhuǎn)貼于
一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用．但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。
6. 結(jié)束語
房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。
參考文獻
[1] 中華人民共和國建設部房產(chǎn)司．CH5001-93房產(chǎn)測量規(guī)范[S]．北京：地質(zhì)出版社，1993．
[2] 馮先果. 地籍測量[M]. 長沙：湖南地圖出版社，1988．
