首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 房屋測(cè)繪論文
時(shí)間：2023-04-01 10:31:30
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房屋測(cè)繪論文范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
一、概念
1.1、測(cè)繪的概念
測(cè)繪是指對(duì)自然地理要素或者地表人工設(shè)施的形狀、大小、空間位置極其屬性等進(jìn)行測(cè)定、采集、表述以及對(duì)獲取的數(shù)據(jù)、信息、成果進(jìn)行處理和提供的活動(dòng)。測(cè)繪可分為若干分支學(xué)科：如大地測(cè)量、攝影測(cè)量、地圖學(xué)、工程測(cè)量、海洋測(cè)量學(xué)等。其中工程測(cè)量學(xué)又可分為控制測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)量、地籍測(cè)量、地形圖測(cè)量、施工放樣、變形監(jiān)測(cè)等等。
1.2、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是指對(duì)房產(chǎn)、土地、森林、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。其是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算或判定的活動(dòng)。其意義在于：為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易提供客觀標(biāo)準(zhǔn)；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值化更有利于優(yōu)化資源配置；公平賦稅等。
二、測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的作用
2.1、房地產(chǎn)測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)
房地產(chǎn)測(cè)繪與房地產(chǎn)估價(jià)是城市房地產(chǎn)管理的兩個(gè)重要的組成部分，為其提供了可靠的數(shù)據(jù)和資料。
房地產(chǎn)測(cè)繪可提供房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、土地管理、房產(chǎn)管理以及保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益提供準(zhǔn)確、可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)和資料。其主要內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房屋調(diào)查、房屋用地調(diào)查、房產(chǎn)圖測(cè)繪、面積量算、變更測(cè)量。
它們分別從不同角度來(lái)描述和表達(dá)房地產(chǎn)，測(cè)量結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主要法律依據(jù)之一，二者具有密切的聯(lián)系。論文大全。尤其在城市現(xiàn)代化進(jìn)程中，農(nóng)村集居地的拆遷工作中，房產(chǎn)測(cè)繪成果已直接成為拆遷評(píng)估的首要依據(jù)，涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益。
2.2、地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)
地籍測(cè)繪是以一定的精度測(cè)定和調(diào)查土地及其上附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀的測(cè)繪工作。地籍調(diào)查是為了取得土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀等基本地籍資料而組織的一項(xiàng)系統(tǒng)性的社會(huì)調(diào)查工作。其基本任務(wù)是查清宗地或地塊的坐落、位置、所有者、權(quán)屬、權(quán)源、地號(hào)、等級(jí)、面積、使用者、利用狀況、土地質(zhì)量等。
地籍測(cè)繪完成各類(lèi)圖件：基本地籍圖、宗地圖、土地利用現(xiàn)狀圖、權(quán)屬界線圖等。其中宗地圖是土地證上的附圖，是土地所有者或使用者對(duì)土地的使用或擁有提供可靠的法律保證，也是處理土地權(quán)屬問(wèn)題的具有法律效力的圖件。
為此，地籍測(cè)繪提供了估價(jià)必須的各類(lèi)地籍要素，給不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)提供了客觀依據(jù)。
三、測(cè)繪知識(shí)是估價(jià)人員必備的
3.1了解測(cè)繪技術(shù)的必要性
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)需具備專(zhuān)業(yè)的估價(jià)人員，其不僅具有扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，還需掌握相關(guān)政策、法律法規(guī)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)，其中對(duì)測(cè)繪知識(shí)的了解也不容忽視。
當(dāng)估價(jià)人員正在為某地塊（房產(chǎn)）進(jìn)行估價(jià)時(shí)，有時(shí)更多關(guān)注相似案例的單價(jià)、資本還原利率的選取、成本項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)等，最終用單價(jià)乘以地塊（房產(chǎn)）面積得出總價(jià)值。卻容易忽視此地塊（房產(chǎn)）面積的準(zhǔn)確性，從而不能得出準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；
當(dāng)評(píng)估人員根據(jù)不符合現(xiàn)勢(shì)的地籍測(cè)繪圖紙進(jìn)行評(píng)估時(shí)，使用了已變更的界址點(diǎn)所含面積，已變化的房屋層高、層數(shù)、地理名稱(chēng)、門(mén)牌號(hào)等地籍要素信息，或者對(duì)地圖的符號(hào)意義、地籍區(qū)號(hào)、宗地號(hào)等理解不夠，也不能準(zhǔn)確的評(píng)估出不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。
所以估價(jià)人員除了須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘外，應(yīng)對(duì)測(cè)量圖紙的文字標(biāo)注、比例尺、圖示符號(hào)等有較為深入的了解，還應(yīng)掌握?qǐng)D解量算等基本的測(cè)繪技術(shù)。
3.2了解測(cè)繪誤差的必要性
測(cè)繪工作是由觀測(cè)者使用某種儀器、工具，按照規(guī)定的操作方法，在一定的外界條件下進(jìn)行的。不論觀測(cè)者多么認(rèn)真負(fù)責(zé)，技術(shù)多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測(cè)方法多么合理，誤差是必然產(chǎn)生的。對(duì)同一個(gè)量進(jìn)行多次觀測(cè)，其結(jié)果總是有差異的，如往返丈量某段距離，或重復(fù)觀測(cè)某一角度，其結(jié)果往往是不一致的。這種差異的出現(xiàn)說(shuō)明觀測(cè)值中有測(cè)量誤差存在。測(cè)量過(guò)程甚至存在測(cè)錯(cuò)、讀錯(cuò)、記錯(cuò)等粗差。論文大全。
評(píng)定測(cè)量結(jié)果的精度高低，是用其誤差大小來(lái)衡量的。評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，通常用平均誤差、中誤差、容許誤差和相對(duì)誤差來(lái)表示。
測(cè)繪單位根據(jù)業(yè)主的要求合理確定誤差大小，根據(jù)測(cè)繪規(guī)范要求確定合理的測(cè)量方法進(jìn)行測(cè)繪的。論文大全。如1：2000的測(cè)量圖紙，其點(diǎn)位中誤差為圖紙上的0.1mm，即20cm，那么其允許誤差為3×點(diǎn)位中誤差，可達(dá)60cm。此圖如果作為宏觀規(guī)劃是完全可行的，但估價(jià)人員將測(cè)繪單位提供的1：2000測(cè)量圖紙作為土地及房產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)時(shí)，則就出現(xiàn)較大的價(jià)值偏差。必須進(jìn)行逐邊量取尺寸，方可作為評(píng)估依據(jù)。
所以由于測(cè)量誤差等因素的存在，估價(jià)人員需對(duì)測(cè)繪單位提供圖紙上的土地（房屋）面積、尺寸等真值的“可信程度”進(jìn)行考量。
四、總結(jié)
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越大，為了提供準(zhǔn)確的交易參考依據(jù)，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)掌握關(guān)聯(lián)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、特別測(cè)繪知識(shí)，是很必要的。估價(jià)人員學(xué)會(huì)對(duì)委估價(jià)方提供的測(cè)繪資料加以分析、甚至懂得現(xiàn)場(chǎng)校對(duì)修測(cè)，這樣能避免不必要地邀請(qǐng)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)人員去現(xiàn)場(chǎng)幫助，從而增加評(píng)估項(xiàng)目成本之負(fù)擔(dān)，同時(shí)又為不動(dòng)產(chǎn)之估價(jià)之精確可信準(zhǔn)備了必要前提條件，很有意義。
參考文獻(xiàn)：
【1】 洪亞敏,呂萍.土地相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論和法律[m]北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2008年10月
中圖分類(lèi)號(hào)： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一．引言
房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段對(duì)測(cè)定房屋、土地及其周?chē)淖匀粻顟B(tài)、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況進(jìn)行專(zhuān)業(yè)繪制。三維可視化技術(shù)是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的表達(dá)工具，是通過(guò)模型的建立和三維空間的組合，顯示和描述房產(chǎn)狀況的一種工具。Web環(huán)境的引入是對(duì)三維可視化技術(shù)的延伸，是通過(guò)瀏覽器對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪信息的擴(kuò)展，這突破了地域的限制。目前，國(guó)外的Google 地球(Google Earth)軟件，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)瀏覽地球任意一個(gè)地方，我國(guó)國(guó)內(nèi)很多城市都通過(guò)網(wǎng)絡(luò)了3D城市地圖，真正做到足不出戶，便知天下。三維可視化技術(shù)的應(yīng)用，擴(kuò)大了人們的視野。但是由于房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)本身就是非常復(fù)雜的技術(shù)，加上Web環(huán)境下的不同干擾因素，使得房產(chǎn)測(cè)繪三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中還存在諸多問(wèn)題。
二.現(xiàn)階段Web環(huán)境下房產(chǎn)測(cè)繪信息中三維可視化技術(shù)的應(yīng)用。
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測(cè)繪信息的三維可視化是在GIS地理信息系統(tǒng)、GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、RS遙感系統(tǒng)、VR全景技術(shù)等基礎(chǔ)上，以房產(chǎn)建筑進(jìn)行三維建模，綜合區(qū)域其他資源和信息，通過(guò)Web互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，形象直觀的顯示房產(chǎn)相關(guān)信息的技術(shù)。
Web環(huán)境是具有交互性的，在Web環(huán)境中，用戶通過(guò)填寫(xiě)FORM表單向服務(wù)器提交請(qǐng)求，服務(wù)器根據(jù)用戶的請(qǐng)求返回相關(guān)信息。在房產(chǎn)三維可視化技術(shù)中，房產(chǎn)測(cè)繪信息是具有區(qū)域性的，在Web環(huán)境下，這一區(qū)域就是用戶希望看到的，所需要了解的區(qū)域，即感興趣區(qū)域（AOI）。房產(chǎn)測(cè)繪信息通過(guò)WebGIS的支持，在互聯(lián)網(wǎng)的瀏覽器中顯示房產(chǎn)的相關(guān)信息，用戶通過(guò)FORM表單選擇請(qǐng)求了解的區(qū)域，客戶端將請(qǐng)求提交給信息處理服務(wù)器，服務(wù)器在收到請(qǐng)求后，將該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)建模，自動(dòng)構(gòu)建區(qū)域內(nèi)的三維場(chǎng)景，在構(gòu)建完成后，將區(qū)域內(nèi)的三維場(chǎng)景的數(shù)據(jù)包返回給客戶端，客戶端實(shí)時(shí)顯示區(qū)域內(nèi)的三維場(chǎng)景，滿足所希望了解的需求。這是基于B/S模式的常規(guī)數(shù)據(jù)流方式，是房產(chǎn)測(cè)繪信息的三維可視化技術(shù)在Web環(huán)境中的基本工作流程。
在計(jì)算機(jī)交互式圖形處理中，一般的實(shí)時(shí)動(dòng)畫(huà)需要圖形刷新頻率為每秒25-30幀，這也要求在建模和繪制等數(shù)據(jù)處理中必須在17μs內(nèi)完成，這促使在三維建模的效率和數(shù)據(jù)處理策略上都要有高要求。由于房產(chǎn)測(cè)繪的三維場(chǎng)景中包括幾何模型、紋理和屬性等數(shù)據(jù)，這導(dǎo)致數(shù)據(jù)量的增大，由于網(wǎng)絡(luò)帶寬（固定時(shí)間內(nèi)，能通過(guò)的最大位數(shù)據(jù)）的制約和網(wǎng)絡(luò)吞吐量的原因，對(duì)三維可視化技術(shù)的效果響應(yīng)速度造成很大的影響。
在Web環(huán)境一致的情況下，房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)的網(wǎng)絡(luò)響應(yīng)時(shí)間受建模的效率和數(shù)據(jù)量的影響。房產(chǎn)測(cè)繪信息量巨大，在建模中需要表述的因素也較多，而且由于房產(chǎn)的差異性，導(dǎo)致建模工程量大。由于三維可視化技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪信息上技術(shù)的不足，導(dǎo)致在處理策略上缺乏經(jīng)驗(yàn)，由此產(chǎn)生的是數(shù)據(jù)量的巨大。在房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化場(chǎng)景中的WebGIS自動(dòng)構(gòu)建存在較多的難題，這些因素都阻礙了三維可視化技術(shù)的功能完善和快速發(fā)展。
目前，在可視化軟件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可視化系統(tǒng)，在建模時(shí)，要根據(jù)數(shù)據(jù)模型需要進(jìn)行合適的轉(zhuǎn)換。由于這些軟件開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、需要投入大量資金，同時(shí)數(shù)據(jù)的兼容性較差，開(kāi)發(fā)成果無(wú)法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，這些問(wèn)題都造成房產(chǎn)測(cè)繪信息的三維可視化信息傳遞滯后，造成信息失效。
目前很多房地產(chǎn)網(wǎng)站開(kāi)始推出通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程三維看房的業(yè)務(wù)。用戶通過(guò)WebGIS瀏覽，獲取小區(qū)的建設(shè)、樓盤(pán)的顯示等場(chǎng)景信息，對(duì)于小區(qū)綠化和公共資源等信息則需要通過(guò)文字介紹進(jìn)行了解，由于提供的資料有限，用戶無(wú)法根據(jù)自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web環(huán)境下房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)的發(fā)展。
1.模型庫(kù)的建立。
模型庫(kù)是對(duì)單個(gè)模型的資源綜合，是存儲(chǔ)模型的資料庫(kù)。在房產(chǎn)信息三維可視化中，是以房產(chǎn)基礎(chǔ)-地形信息為對(duì)象，以分散實(shí)體為單位進(jìn)行構(gòu)建的，這其中房屋是最主要的組成部分。在三維模型構(gòu)建時(shí)，可針對(duì)具體房屋，預(yù)先建立房屋模型。對(duì)單個(gè)對(duì)象建立多種式樣的模型，如不同類(lèi)型的屋頂、不同結(jié)構(gòu)的房屋、風(fēng)格迥異的建筑物等，將這些模型進(jìn)行分類(lèi)整合，便于在進(jìn)行建模時(shí)可參考調(diào)用。模型庫(kù)建立后，三維場(chǎng)景是通過(guò)模塊的“搭積木”進(jìn)行參數(shù)組合，完成建模。在三維模型庫(kù)中，服務(wù)器端的工作從單個(gè)模型的建立變成了模型的組合，通過(guò)預(yù)先的模型建立，可以節(jié)省建模時(shí)間，有效提升建模的效率，這符合Web環(huán)境中實(shí)時(shí)構(gòu)建的需要。
在模型建立后，要對(duì)附加信息進(jìn)行表述，如小區(qū)綠化資源、配套設(shè)施情況等，將三維場(chǎng)景和二維房產(chǎn)平面圖進(jìn)行結(jié)合，將實(shí)體的屬性信息和實(shí)體場(chǎng)景進(jìn)行整合。對(duì)小區(qū)樓盤(pán)的地理位置等，進(jìn)行合理的表述，提高房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化的實(shí)用性。
2.服務(wù)器端數(shù)據(jù)處理。
通過(guò)預(yù)先的模型數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，可以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)建模，同時(shí)也可減少網(wǎng)絡(luò)響應(yīng)時(shí)間，但這對(duì)于服務(wù)器端提出了高要求。對(duì)于模型庫(kù)來(lái)說(shuō)，資源需要越多越好，信息量越大越好，資源越多越能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)構(gòu)建的準(zhǔn)確度，信息量越大越能完善信息程度，這無(wú)疑就加重了服務(wù)器的負(fù)擔(dān)。在服務(wù)器端，要對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)量要進(jìn)行合理的壓縮和整合，對(duì)數(shù)據(jù)的安全性能要加強(qiáng)。
3.房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化的實(shí)時(shí)構(gòu)建與實(shí)時(shí)顯示。
通過(guò)模型數(shù)據(jù)庫(kù)的建立提高了建模的速度和效率，在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)吞吐量的條件下，對(duì)軟件實(shí)時(shí)進(jìn)行改善。通過(guò)WebGIS平臺(tái)的支持，對(duì)房產(chǎn)的三維實(shí)景可以快速、有效、及時(shí)的通過(guò)Internet Web給用戶實(shí)時(shí)顯示，這要求對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪信息的管理模式和應(yīng)用范圍、展示的方法和產(chǎn)品等方便進(jìn)行改變。
模塊化的模型數(shù)據(jù)應(yīng)用，可通過(guò)模型庫(kù)的單個(gè)模型的調(diào)用，利用相同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行快速建模。對(duì)模型庫(kù)中的模型要建立參考復(fù)用的數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣可便于在建模時(shí)加快建模速度。依據(jù)實(shí)時(shí)信息，對(duì)用戶需要了解的信息進(jìn)行分析處理，通過(guò)信息的調(diào)用、建模、，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪信息進(jìn)行三維可視化實(shí)時(shí)顯示。同時(shí)要對(duì)場(chǎng)景進(jìn)行多方案開(kāi)發(fā)，便于用戶從不同的視角進(jìn)行瀏覽、鳥(niǎo)瞰、飛行房產(chǎn)三維場(chǎng)景，以此來(lái)滿足用戶的多方面需求。
模型庫(kù)的參考復(fù)用不能是簡(jiǎn)單的復(fù)制拷貝，對(duì)操控的多級(jí)復(fù)用，要設(shè)置一個(gè)參考指針，通過(guò)指針復(fù)用三維模型，通過(guò)參考復(fù)用的參數(shù)化指針調(diào)用，可以在很大程度上降低數(shù)據(jù)冗余，最大限度的減少三維場(chǎng)景數(shù)據(jù)量。
四．結(jié)束語(yǔ)
Web環(huán)境下的房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)從出現(xiàn)到完善，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和進(jìn)步，房產(chǎn)信息的Web三維可視化將真正實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)化、情境化、真實(shí)化、實(shí)用化。
參考文獻(xiàn)：
[1] 程亮，張友靜，龔健雅，宋小剛，CHENG Liang，ZHANG You-jing，GONG Jian-ya，SONG Xiao-gangWeb環(huán)境下房產(chǎn)測(cè)繪信息三維可視化技術(shù)研究[期刊論文] 《測(cè)繪科學(xué)》 ISTIC PKU2008年1期
[2] 崔洪,葉小飛 房產(chǎn)測(cè)繪三維場(chǎng)景數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵技術(shù)研究[期刊論文] 《科技資訊》 2012,(23)
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積差異；糾紛解決
前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多的人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，人們對(duì)房屋的面積也越來(lái)越重視，關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛也越來(lái)越多。在購(gòu)房的過(guò)程中人們會(huì)遇到各種各樣的面積數(shù)字；如使用面積，建筑面積，預(yù)測(cè)面積，產(chǎn)權(quán)面積等等的面積名詞和各自的面積大小使購(gòu)買(mǎi)者眼花繚亂，不知該按照哪一個(gè)面積來(lái)進(jìn)行房屋面積確定。所以，由此引發(fā)的糾紛也逐漸增多。
1.各種面積的概念
1.1房屋的使用面積
房屋的使用面積是指房屋使用者能夠使用的所有空間的凈面積，按照房屋墻壁內(nèi)側(cè)的水平投影開(kāi)始計(jì)算，與墻體厚度無(wú)關(guān)[1]。
1.2房屋的建筑面積
房屋的建筑面積是指由建筑物墻體的水平投影為基準(zhǔn)進(jìn)行的面積計(jì)算，包括陽(yáng)臺(tái)，地下室，挑廊以及室外樓梯等且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高應(yīng)在2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑物。成套房屋的建筑面積由房屋的使用面積以及房屋均攤的共有面積組成，套內(nèi)建筑面積=成套房屋內(nèi)使用面積+成套房屋內(nèi)墻體面積+成套房屋內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積[2]。
1.3預(yù)測(cè)面積
房屋的預(yù)測(cè)面積是由開(kāi)發(fā)商根據(jù)國(guó)家規(guī)定以及建筑物進(jìn)行施工的過(guò)程中使用的圖紙進(jìn)行對(duì)房屋面積的預(yù)測(cè)，該面積使用來(lái)方便開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建筑物銷(xiāo)售使用，使購(gòu)買(mǎi)者及開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的面積有一個(gè)充分的預(yù)計(jì)和了解。預(yù)測(cè)面積是開(kāi)發(fā)商合法進(jìn)行銷(xiāo)售的依據(jù)，能夠作為數(shù)據(jù)進(jìn)行廣告活動(dòng)或網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。
1.4實(shí)測(cè)面積
實(shí)測(cè)面積是指在房屋驗(yàn)收合格之后由開(kāi)發(fā)商委托具有房屋面積測(cè)繪資質(zhì)的有關(guān)部門(mén)進(jìn)行的對(duì)房屋面積的測(cè)量結(jié)果。該面積結(jié)果應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范根據(jù)房屋建設(shè)圖紙，變更圖紙，預(yù)測(cè)面積以及房屋實(shí)際面積大小對(duì)房屋給出確切的面積數(shù)據(jù)，以此數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)證明的發(fā)放，房款的結(jié)算以及物業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取工作。
1.5產(chǎn)權(quán)面積
產(chǎn)權(quán)面積是指房屋所有人對(duì)該建筑物能夠使用的面積。應(yīng)由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)進(jìn)行確定并記錄[3]。
2.各個(gè)面積產(chǎn)生差異的原因和相互的關(guān)系
房屋購(gòu)買(mǎi)者在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中開(kāi)發(fā)商提供的這幾個(gè)面積數(shù)據(jù)使購(gòu)買(mǎi)者不能清楚的明白自身購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)實(shí)際面積為多大，所以總覺(jué)得房產(chǎn)與購(gòu)買(mǎi)時(shí)所說(shuō)的面積大小不符，造成購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商之間的誤會(huì)。
2.1房屋的使用面積與建筑面積
在進(jìn)行房屋購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，人們很容易將建筑面積與實(shí)際使用面積混淆，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者在得到房屋之后覺(jué)得房屋并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候說(shuō)的那么大，導(dǎo)致房產(chǎn)面積的糾紛，由于使用面積使能夠直觀觀察的。而建筑面積所包含的墻體厚度，其他均攤面積使無(wú)法實(shí)際觀察的。房屋建筑面積包含房屋使用面積，所以購(gòu)買(mǎi)者會(huì)覺(jué)得自己被開(kāi)發(fā)商誆騙，購(gòu)買(mǎi)了與實(shí)際面積不符的房產(chǎn)，從而造成面積上的糾紛。
2.2預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積
預(yù)測(cè)面積是在購(gòu)房人在進(jìn)行購(gòu)房合同的簽訂時(shí)開(kāi)發(fā)商提供給購(gòu)房者的面積數(shù)據(jù)。在實(shí)際交房時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)提供給購(gòu)房者一個(gè)實(shí)際面積，而房款是根據(jù)實(shí)際面積進(jìn)行計(jì)算的，而由于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與實(shí)際面積有所差異，所以有部分購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是在欺騙消費(fèi)者，誤認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商有意將面積虛報(bào)，導(dǎo)致房產(chǎn)面積糾紛。而造成二者差異的原因有很多[4]
（1） 預(yù)測(cè)面積是根據(jù)圖紙及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算的，采取計(jì)算的方式進(jìn)行建筑面積的統(tǒng)計(jì)，所以不是建筑之后的實(shí)際面積。
（2） 實(shí)際面積是在預(yù)測(cè)面積的基礎(chǔ)上對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地測(cè)量之后得出的房屋實(shí)際面積，圖紙?jiān)趯?shí)際面積的測(cè)量工作中只起到輔助作用。
（3） 房屋在進(jìn)行建造的過(guò)程中會(huì)由于種種原因使得實(shí)際面積與建筑最初的時(shí)候所估計(jì)的面積不同，導(dǎo)致二者出現(xiàn)較大差異。
（4） 設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注不明確。在進(jìn)行預(yù)測(cè)面積的計(jì)算的時(shí)候能夠依據(jù)的只有設(shè)計(jì)圖，如果設(shè)計(jì)圖在施工過(guò)程中進(jìn)行過(guò)修改或建筑施工時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注的理解和最初出現(xiàn)差異就會(huì)造成建筑之后的實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積的差異。
（5） 由于開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部溝通不足，在進(jìn)行設(shè)計(jì)圖更改時(shí)沒(méi)有考慮到預(yù)測(cè)面e的問(wèn)題，導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖與最初不符，使二者出現(xiàn)差異。
（6） 建筑施工團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行施工時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注數(shù)據(jù)的施工中有所誤差，導(dǎo)致施工之后的實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積有誤差。
（7） 由于實(shí)際面積的測(cè)量計(jì)算部門(mén)和預(yù)計(jì)面積的測(cè)量計(jì)算部門(mén)之間的計(jì)算方試有差異，導(dǎo)致雙方計(jì)算的面積也有差異。
2.3實(shí)測(cè)面積與產(chǎn)權(quán)面積
產(chǎn)權(quán)面積是由規(guī)劃部門(mén)審批的面積，實(shí)測(cè)面積是由實(shí)際測(cè)量得出的面積，在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候?qū)嶋H面積與產(chǎn)權(quán)面積出現(xiàn)差異的部分是出現(xiàn)爭(zhēng)議的主要部分。例如在進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)了100m2的房產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)面積只有80m2這就導(dǎo)致了多余出來(lái)的部分不屬于房屋購(gòu)買(mǎi)人的產(chǎn)權(quán)范圍，從而造成了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者之間的糾紛和誤會(huì)。
3.解決糾紛的辦法
根據(jù)以上的問(wèn)題，解決糾紛的辦法有很多，比如建筑施工時(shí)對(duì)建筑的面積嚴(yán)格按照?qǐng)D紙來(lái)進(jìn)行施工，以防止預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積的不符。在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的過(guò)程中對(duì)實(shí)際面積與建筑面積之間的差異進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，以免購(gòu)買(mǎi)者因?yàn)椴幻靼锥卟町惗a(chǎn)生糾紛。在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)等級(jí)的時(shí)候減小誤差，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的房屋產(chǎn)權(quán)與房屋實(shí)際面積的所有權(quán)負(fù)責(zé)任。
結(jié)論：在目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著多種由于建筑面積而產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題，解決這些問(wèn)題和杜絕這些問(wèn)題還需要開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者的共同努力。
參考文獻(xiàn)：
[1]何淮嵐. 房地產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比分析[J]. 四川水泥，2015，（01）：187.
[2]胡英俊，胡軍. 房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比[J]. 河南科技，2014，（15）：140-141.
中圖分類(lèi)號(hào)： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一.前言對(duì)土地資源進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)整理，相對(duì)而言，具有很強(qiáng)的綜合性和系統(tǒng)性，是一門(mén)需要綜合多方因素進(jìn)行考慮的土地資源管理性工作。加強(qiáng)對(duì)土地資源管理測(cè)繪管理是確保整個(gè)區(qū)域內(nèi)部各種土地資源實(shí)現(xiàn)總量平衡管理，確保整個(gè)區(qū)域內(nèi)部的土地資源能夠得到可持續(xù)利用的重要舉措之一，在現(xiàn)階段，隨著對(duì)各種土地資源的開(kāi)發(fā)利用逐漸呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)施土地資源的測(cè)繪管理工作，確保土地資源測(cè)繪數(shù)據(jù)的公正客觀性，對(duì)于區(qū)域土地資源的整體整理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地資源管理的科學(xué)合理化有著十分重要的意義。
二.土地整理不同階段的測(cè)繪分析
1.土地整理前期決策階段的測(cè)繪
（一）關(guān)鍵點(diǎn)的測(cè)量不可少
通常地形測(cè)量中，一般是先整體、后局部式的測(cè)量，為了追求效率，一般是畫(huà)成網(wǎng)格式測(cè)量，根據(jù)不同的比例要求布置高程測(cè)點(diǎn)，由整體到局部展開(kāi)，測(cè)量預(yù)先畫(huà)定的點(diǎn)，其他的點(diǎn)基本采用內(nèi)插的方式。在成圖后，依據(jù)測(cè)點(diǎn)，勾繪出等高線，在這中間，就已經(jīng)存在了一個(gè)假設(shè)，就是點(diǎn)與點(diǎn)之間的變化必須是平緩的，不能有較大的起伏，但實(shí)際中這種情況很少，為了追求精度，往往可取的措施是畫(huà)密網(wǎng)格。土地開(kāi)發(fā)整理前期準(zhǔn)備工作中的測(cè)量也采取這種方式，它主要是測(cè)量關(guān)鍵點(diǎn)，不事先畫(huà)定網(wǎng)格。關(guān)鍵點(diǎn)指的是高程趨勢(shì)的變化點(diǎn)，如坡頂、邊坎邊。舊村復(fù)墾的測(cè)量關(guān)鍵點(diǎn)尤為重要。
（二）坎上坎下均測(cè)
在地形測(cè)繪中，往往只測(cè)量坎的平面位置，不測(cè)量坎下的位置和標(biāo)高，這在土地開(kāi)發(fā)整理中，難以給以后的設(shè)計(jì)及概（預(yù)）算提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。筆者特別強(qiáng)調(diào)對(duì)各種土坎要細(xì)分，注明坎頂、坎腳線的位置和標(biāo)高，特別對(duì)于緩坡坎，注明坎頂線與坎底線的位置和標(biāo)高，有時(shí)特別重要，因?yàn)檫@影響土方計(jì)算的準(zhǔn)確性。
（三）細(xì)部測(cè)量注明。
所謂的細(xì)部測(cè)量注明與平常所說(shuō)的細(xì)部測(cè)量不同。平常的細(xì)部測(cè)量是指局部區(qū)域中詳細(xì)的測(cè)量，僅僅是為了提高測(cè)量精度，而土地整理中的細(xì)部測(cè)量更為詳細(xì)，包括墳穴、樹(shù)木、房層的面積及新舊程度、建筑密度、人口密度、容積率，這些都關(guān)系到以后拆遷、征地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算。細(xì)部測(cè)量在舊村復(fù)墾、舊城鎮(zhèn)改造中顯得非常重要，具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：①準(zhǔn)確記錄樹(shù)木包括果樹(shù)的種類(lèi)、年齡，墳穴、房屋的位置與面積、建筑密度、人口密度、容積率等；②準(zhǔn)確記錄水塔、管線的長(zhǎng)度及使用年限；③特別是對(duì)學(xué)校、廟宇及舊村委會(huì)等要作詳細(xì)記錄，這有利于以后的設(shè)計(jì)方案的選擇。
2.土地開(kāi)發(fā)整理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃階段
在整個(gè)土地資源整理規(guī)劃過(guò)程中，對(duì)土地資源的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃階段是其中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，其專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的基礎(chǔ)圖件從實(shí)質(zhì)上而言是現(xiàn)階段土地資源的整體利用現(xiàn)狀情況的綜合圖件，因而，一般都需要在土地資源利用現(xiàn)狀的圖件上做出合理的規(guī)劃，并制定住土地整理開(kāi)發(fā)的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃圖。在筆者多年的土地資源整理經(jīng)驗(yàn)過(guò)程中，一般而言，對(duì)很多在市縣級(jí)的土地資源進(jìn)行整理規(guī)劃過(guò)程中，在制作規(guī)劃圖件時(shí)候，都有著比較嚴(yán)格統(tǒng)一的比例尺。在我國(guó)現(xiàn)階段一般都是用1：5萬(wàn)-1：20萬(wàn)，這是基于我國(guó)相關(guān)的測(cè)繪部門(mén)所規(guī)定的中小比例尺航測(cè)地形圖的各種規(guī)定的基礎(chǔ)上，并結(jié)合具體的土地資源實(shí)際調(diào)查，并充分結(jié)合航片和測(cè)繪片，在眾多專(zhuān)業(yè)測(cè)繪人員協(xié)作下共同編繪而成。對(duì)土地資源整理展開(kāi)實(shí)際調(diào)查，是整個(gè)土地資源專(zhuān)項(xiàng)的規(guī)劃過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。在調(diào)查測(cè)繪過(guò)程中，要結(jié)合潛力調(diào)查圖，按照1：1萬(wàn)的土地詳查圖做為工作底圖，并要進(jìn)行對(duì)土地資源的實(shí)際調(diào)查而開(kāi)展工作。
3.土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
在進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)整個(gè)土地資源中的土地面積和土地的長(zhǎng)度，高程等相關(guān)的數(shù)據(jù)沒(méi)有十分嚴(yán)格的要求，因而，一般而言，可以充分利用在專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃過(guò)程中所制定的圖件作為工作的地圖，但是，要注意的是，比例尺一般都不能夠用1：1萬(wàn)或者1：5萬(wàn)進(jìn)行。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)候，對(duì)土地資源的長(zhǎng)度，高程，面積等各方面的測(cè)繪數(shù)據(jù)都有著更為嚴(yán)格的要求，這些數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和精密性都將直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和一些具體的設(shè)計(jì)情況，比如一些溝林，道路，水渠等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)，整個(gè)工程的概預(yù)算和土方的計(jì)算的精確度都有著十分直接的影響。在這個(gè)過(guò)程中，一般而言，都對(duì)比例尺有著比較嚴(yán)格的要求，在筆者的測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)中，一般而言，都會(huì)讓實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中的比例尺在1：2000之上，并要將全要素的地形圖作為基礎(chǔ)上進(jìn)行底圖設(shè)計(jì)。
4.土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目施工及管理階段
當(dāng)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行施工時(shí)候，土地測(cè)繪單位要為施工單位提供嚴(yán)格精確的測(cè)繪數(shù)據(jù)，如此，可以讓施工單位可以做出更好的施工設(shè)計(jì)和施工規(guī)劃，可以結(jié)合具體的測(cè)繪數(shù)據(jù)對(duì)整個(gè)工程做出比較科學(xué)合理的控制點(diǎn)石。在這個(gè)環(huán)節(jié)，可以使用工程施工放樣測(cè)量的方式，結(jié)合具體的工程施工設(shè)計(jì)，和相關(guān)的測(cè)繪圖件做出施工決策，如此，可以保證施工環(huán)節(jié)更順利的進(jìn)行。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工的時(shí)候，在提交竣工圖時(shí)候，竣工圖的比例尺要能夠和土地整理規(guī)劃時(shí)候所制定的設(shè)計(jì)圖紙的比例尺一樣，從總體而言，在這個(gè)階段對(duì)測(cè)繪的數(shù)據(jù)的精確度有著十分嚴(yán)格的要求。
三.結(jié)束語(yǔ)
在進(jìn)行土地資源管理過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)土地資源的測(cè)繪管理是其中的重要環(huán)節(jié)，是進(jìn)行土地資源合理化，可持續(xù)利用，科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)和關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。因而，在各種土地資源管理過(guò)程中要結(jié)合不同的具體工程實(shí)際情況，找出各個(gè)階段的測(cè)繪特點(diǎn)，充分綜合利用各種測(cè)繪手段和測(cè)繪工具，嚴(yán)格控制各種費(fèi)用成本，在充分滿足對(duì)各種土地資源進(jìn)行管理和規(guī)劃的基礎(chǔ)上，做到測(cè)繪的成本最小，并從土地資源測(cè)繪的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量控制，保證測(cè)繪的真實(shí)客觀性。如此，可以促進(jìn)整個(gè)土地資源管理工作規(guī)范化和科學(xué)化。
參考文獻(xiàn)：
[1]張金亭 試論土地整理測(cè)繪 [期刊論文] 《國(guó)土資源科技管理》 ISTIC -2006年1期
[2]張奇 胡石元 施秧秧 朱彥剛 GPS-RTK技術(shù)在土地整理測(cè)繪中的應(yīng)用探討[期刊論文] 《測(cè)繪與空間地理信息》 -2008年2期
[3]馬廣濤 董方曉 CORS技術(shù)在土地整理測(cè)繪中的應(yīng)用 [期刊論文] 《城市建設(shè)理論研究（電子版）》 -2012年16期
[4]胡貴平 胡金華 提高GPS測(cè)量在土地整理測(cè)繪中的定位精度 [期刊論文] 《江西測(cè)繪》 -2008年3期
中圖分類(lèi)號(hào)： P218 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1、概述
高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，高層視野較開(kāi)闊，空氣質(zhì)量較好，噪音??；自然風(fēng)大，采光較好，日照時(shí)間長(zhǎng)[1]。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，不少居民都購(gòu)買(mǎi)高層住宅樓。但高層住宅一般都是施工修建的同時(shí)就開(kāi)始銷(xiāo)售，在售樓過(guò)程中，絕大多數(shù)待售房屋的面積都是暫測(cè)面積（預(yù)售面積），公攤面積也是暫測(cè)數(shù)據(jù)[2]。最終公攤面積為多少，還需在房屋竣工驗(yàn)收后，有測(cè)繪資質(zhì)的單位根據(jù)規(guī)劃部門(mén)和建設(shè)部門(mén)的審批文件，按照技術(shù)要求和國(guó)家規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，采集套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積等數(shù)據(jù)，最終得出測(cè)繪報(bào)告。
由于房?jī)r(jià)不同于一般的商品，單價(jià)較高，所以房屋的面積直接影響著房產(chǎn)公司及居民住戶個(gè)人的利益，因此作為我們測(cè)繪單位，本著為雙方負(fù)責(zé)，公平的原則，對(duì)房屋面積的測(cè)算一定要正確處理[3]。
為了確保預(yù)售面積與實(shí)測(cè)面積誤差比絕對(duì)值在3％內(nèi)，房屋預(yù)售面積的測(cè)量以施工圖紙為準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量。
2、量算方法
2.1 收集資料
收集高層住宅面積預(yù)售測(cè)量的全部資料，包括：由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)施工的工程部提供高層住宅施工圖電子版文件(一般都是CAD文件)、施工藍(lán)圖，以及其他特殊的要求，如施工過(guò)程中已經(jīng)修改和準(zhǔn)備修改的部分（以書(shū)面的形式說(shuō)明并加蓋公司名章）。
2.2 操作流程
仔細(xì)查閱施工圖(又稱(chēng)為藍(lán)圖)，標(biāo)注需要公攤的設(shè)施。公攤的設(shè)施在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》(GB/T17986.1―2000)中有明確的規(guī)定，需要公攤的設(shè)施主要是墻體、樓梯、電梯、地下層中的管井房、配電室以及樓頂儲(chǔ)水池、伸縮縫。另對(duì)施工中實(shí)際改動(dòng)的地方，如陽(yáng)臺(tái)改為落地窗等影響面積變化的部分，必須由開(kāi)發(fā)商出具加蓋公章的相關(guān)證明，作為最終面積統(tǒng)計(jì)的依據(jù)。
對(duì)于有地下室的高層樓，一般分兩大類(lèi)進(jìn)行測(cè)量，即地下室和標(biāo)準(zhǔn)層。
2.1.1 利用南方CASS軟件對(duì)施工圖的操作
（1）利用南方CASS軟件打開(kāi)由開(kāi)發(fā)商提供的施工藍(lán)圖(由于大多數(shù)施工圖都是多重塊插入，所以對(duì)圖塊的分解可利用appload加載下列小程序進(jìn)行分解)
將下面的代碼復(fù)制在記事本內(nèi)，另存為unlk.lsp文件，打開(kāi)這張不能修改的圖紙，在命令行鍵入appload選擇加載程序文件unlk.lsp，命令行鍵入unlk，選擇不能修改的圖形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n請(qǐng)選擇圖形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS軟件下的“工程應(yīng)用”下的“計(jì)算指定范圍面積”將圖件中涉及到的套內(nèi)面積、樓梯面積、管井房面積、樓間伸縮縫面積、墻面及保溫層面積等分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，并對(duì)涉及邊長(zhǎng)進(jìn)行標(biāo)注，總之所涉及統(tǒng)計(jì)面積要將本樓層全覆蓋。
由于各層的設(shè)計(jì)有所區(qū)別，所以要分層統(tǒng)計(jì)，特別是對(duì)一層和頂層所涉及到的規(guī)程中需要統(tǒng)計(jì)的面積一定要計(jì)算在內(nèi)，如封閉的通道口、和門(mén)廳等。
2.1.2 利用電子表格進(jìn)行最終的統(tǒng)計(jì)
利用電子表格將各分類(lèi)面積統(tǒng)計(jì)，并將公攤面積按比例分?jǐn)偟教變?nèi)面積，合計(jì)后形成最終的預(yù)售面積。
2.1.3 編寫(xiě)報(bào)告出具量算圖紙
打印各層面積標(biāo)注圖以及不同的戶型圖，并編寫(xiě)報(bào)告，說(shuō)明計(jì)算過(guò)程中所包含和特別處理的內(nèi)容，以便開(kāi)發(fā)商及住戶能夠明白面積的分?jǐn)偳闆r。并加蓋單位公章來(lái)更加權(quán)威地說(shuō)明數(shù)據(jù)的可靠性和準(zhǔn)確性。
3、結(jié)論
利用南方CASS軟件統(tǒng)計(jì)房屋預(yù)售面積，能夠較為清晰、準(zhǔn)確地反映真實(shí)的情況。這種方法大大提高了工作效率，節(jié)約了成本。
參考文獻(xiàn)
[1] 楊文杰.高層住宅立面設(shè)計(jì)地域化表達(dá)研究[D]. 西安建筑科技大學(xué)碩士論文,2012.
一、前言
隨著我國(guó)城市人民生活水平及城市經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)作為一個(gè)長(zhǎng)久耐用、價(jià)值巨大而又人人需要的不可移動(dòng)的特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)，正越來(lái)越受到社會(huì)普遍關(guān)注，人們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性和現(xiàn)實(shí)性也提出了更高的要求。產(chǎn)面積計(jì)算準(zhǔn)確與否，不僅關(guān)系到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，還直接影響到千家萬(wàn)戶的利益。因此房產(chǎn)面積計(jì)算系統(tǒng)也應(yīng)此呼聲而產(chǎn)生，它使房產(chǎn)測(cè)繪人員從繁鎖的面積計(jì)算中解脫，不但提高了工作效率，而且提高了分?jǐn)倻?zhǔn)確度的計(jì)算精度，從而減少面積計(jì)算工作中不必要的錯(cuò)誤。
我院于2006年5月引進(jìn)了大連華圖科技《房產(chǎn)面積測(cè)算系統(tǒng)V.20》軟件，在房產(chǎn)面積測(cè)算工作中起到了不可估量的作用。本文通過(guò)實(shí)際應(yīng)用主要闡述該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思想、功能及應(yīng)用的體會(huì)。
二、系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思想
該系統(tǒng)針對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)算業(yè)務(wù)進(jìn)行剖析，面積測(cè)算業(yè)務(wù)最主要的需求有四點(diǎn)，一是測(cè)算要準(zhǔn)確，二是要快速，三是能夠?qū)y(cè)算數(shù)據(jù)進(jìn)行長(zhǎng)期存儲(chǔ)，四是能夠?qū)y(cè)算業(yè)務(wù)形成規(guī)范化的管理。
1．對(duì)于“測(cè)算準(zhǔn)確”，著重于兩個(gè)方面，一是要保證公用面積分?jǐn)傆?jì)算的方法遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；二是計(jì)算的精度有保障。
2．對(duì)于“快速”要求，通過(guò)實(shí)際工作中得出，測(cè)算業(yè)務(wù)中最費(fèi)時(shí)間的是繪制分層分戶圖，其次是計(jì)算面積，再次是分?jǐn)傆?jì)算。對(duì)于“繪圖”，該系統(tǒng)采用CAD作為繪圖平臺(tái)；對(duì)于“計(jì)算面積”，該系統(tǒng)在繪圖平臺(tái)上的二次開(kāi)發(fā)，用最簡(jiǎn)單的操作方法且又能夠保證精度，實(shí)現(xiàn)對(duì)所繪圖形的面積采集。
3．對(duì)于測(cè)算數(shù)據(jù)長(zhǎng)期存儲(chǔ)，該系統(tǒng)采用數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)解決的。
4．對(duì)于測(cè)算業(yè)務(wù)規(guī)范化管理，該系統(tǒng)總結(jié)出其業(yè)務(wù)流程和數(shù)據(jù)流程，用戶權(quán)限劃分、流程控制、多級(jí)審核，實(shí)施業(yè)務(wù)規(guī)范化管理。
三、系統(tǒng)環(huán)境
1．系統(tǒng)軟件環(huán)境
·操作系統(tǒng)，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)版的操作系統(tǒng)采用Windows2000；單機(jī)版的和網(wǎng)絡(luò)版客戶端操作系統(tǒng)可采用Windows98、Windows2000或Windows XP；
·數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)版的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)可采用Oracle或MS SQL Server，單機(jī)版的可采用MS SQL Server或MS Access；
·CAD繪圖平臺(tái)，采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2．系統(tǒng)硬件環(huán)境
·網(wǎng)絡(luò)版的服務(wù)器，采用P4以上CPU，256M以上內(nèi)存，10G以上硬盤(pán)；
·單機(jī)版或服務(wù)器版的客戶端計(jì)算機(jī)，采用PIII以上CPU，128M以上內(nèi)存，10G以上硬盤(pán)，網(wǎng)絡(luò)版的客戶機(jī)需配有10/100M的網(wǎng)卡；
·打印機(jī)，配置A4幅面以上的噴墨打印機(jī)或激光打印機(jī)；
四、系統(tǒng)功能應(yīng)用
（1）建立房屋基本信息
當(dāng)對(duì)一幢新的建筑進(jìn)行面積測(cè)算時(shí)，首先需要在系統(tǒng)中建立一工程，輸入該幢建筑物的基本信息，包括房地號(hào)、圖幅號(hào)、開(kāi)發(fā)單位、建筑地址、開(kāi)發(fā)單位、建筑類(lèi)型、建筑狀態(tài)、竣工狀態(tài)、測(cè)繪人員及日期等，同時(shí)確立該幢建筑物的分?jǐn)偡绞健?/p>
（2）建立房屋結(jié)構(gòu)
當(dāng)房屋基本信息輸入完成后，系統(tǒng)自動(dòng)彈出房屋結(jié)構(gòu)窗口，稱(chēng)為“操作導(dǎo)航器”的窗口，在該窗口中可按層次建立房屋結(jié)構(gòu)。房屋結(jié)構(gòu)由“棟”、“功能區(qū)”、“層”、“戶”、“公用面積”五項(xiàng)組成。在實(shí)際測(cè)算中“棟”、“功能區(qū)”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好，而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。
（3）繪制分層分戶圖
分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍(lán)線表示。我們?cè)趯?shí)際繪圖時(shí)以繪圖區(qū)的坐標(biāo)原點(diǎn)為起點(diǎn)繪制分層分戶圖，用墻體縮放邊界自動(dòng)生成建筑平面圖。該系統(tǒng)在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中，包含了所有繪圖工具，并自動(dòng)標(biāo)注尺寸。我們可以通過(guò)操作導(dǎo)航器切換各個(gè)樓層，進(jìn)行繪制圖形，同時(shí)建立數(shù)據(jù)樓層與圖形樓層的關(guān)聯(lián)。
（4）采集面積
通過(guò)操作導(dǎo)航器與繪圖區(qū)間的交互操作，采集各種建筑面積，包括各層的建筑面積，各戶的套內(nèi)建筑面積、陽(yáng)臺(tái)面積，各種公用面積，采集的面積值將自動(dòng)進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)中。
（5）校核面積
通過(guò)該功能，校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應(yīng)是該層的層建筑面積等于該層的套內(nèi)建筑面積、陽(yáng)臺(tái)面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計(jì)。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。 轉(zhuǎn)貼于
（6）分?jǐn)傆?jì)算
由于建立房屋基本信息時(shí)確定了分?jǐn)偡绞剑瑢?duì)于規(guī)范性的分?jǐn)偡绞?，系統(tǒng)將自動(dòng)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；對(duì)于復(fù)雜分?jǐn)偡绞?，該系統(tǒng)將彈出分?jǐn)傆?jì)算窗口，由我們根據(jù)需要，分步指派各種公用面積，進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，直至所有公用面積分?jǐn)偼戤?。在?fù)雜分?jǐn)傔^(guò)程中，系統(tǒng)給出了每一步分?jǐn)傆?jì)算的公式和分?jǐn)傁禂?shù)，便于我們查找，同時(shí)對(duì)于錯(cuò)誤的分?jǐn)傊概桑覀兛梢灾鸩匠废謹(jǐn)偟牟襟E。
（7）成果輸出
主要打印輸出結(jié)果的各種技術(shù)報(bào)表、管理報(bào)表、成果報(bào)告書(shū)、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內(nèi)平面圖等。
五、系統(tǒng)應(yīng)用體會(huì)
1.通過(guò)在操作導(dǎo)航器中點(diǎn)擊某一樓層，系統(tǒng)將自動(dòng)找到圖形文件中的圖層，并在繪圖區(qū)自動(dòng)顯示。也就實(shí)現(xiàn)了工程中的數(shù)據(jù)庫(kù)與對(duì)應(yīng)圖形文件相關(guān)聯(lián)。
2.規(guī)范作業(yè)過(guò)程，嚴(yán)把測(cè)算質(zhì)量，系統(tǒng)對(duì)作業(yè)中不同職能的人員確定了不同的角色，授予不同的權(quán)限，只有完成本環(huán)節(jié)的作業(yè)，才能進(jìn)入下一環(huán)節(jié)的作業(yè)，由此形成了整個(gè)作業(yè)的管理控制過(guò)程。
3.對(duì)于圖形復(fù)雜的建筑物，可以實(shí)現(xiàn)多人同時(shí)繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時(shí)由多人進(jìn)行繪圖和采集面積值，即以此加快作業(yè)的速度。
4.對(duì)于復(fù)雜分?jǐn)傤?lèi)型的建筑物，該系統(tǒng)改變以往的對(duì)各種公用面積進(jìn)行類(lèi)型預(yù)定義的模式該系統(tǒng)改變以往的對(duì)各種公用面積進(jìn)行類(lèi)型預(yù)定義的模式，而采用模擬手工作業(yè)的方式，即可視化的分步計(jì)算模式。
5.校核多級(jí)化、全方位，保證計(jì)算成果的完整性與準(zhǔn)確性。
6.面積計(jì)算采用了AutoCAD平臺(tái)系統(tǒng)內(nèi)部的面積計(jì)算函數(shù)，面積值存儲(chǔ)精度為雙精度浮點(diǎn)型，在數(shù)據(jù)庫(kù)中存儲(chǔ)數(shù)值以及計(jì)算過(guò)程中數(shù)值均保留小數(shù)點(diǎn)后十二位，完全滿足面積值的精度要求。
總之，通過(guò)實(shí)際工作中應(yīng)用該系統(tǒng)不但提高了工作效率，計(jì)算精確，操作簡(jiǎn)單便捷，管理規(guī)范，而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設(shè)計(jì)電子圖件格式廣泛應(yīng)用，如何能直接在設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的建筑平面圖上，自動(dòng)建立房產(chǎn)測(cè)繪用的分戶平面圖，沒(méi)有得到應(yīng)用，這也是該系統(tǒng)今后著重研究和探索的課題。
參考文獻(xiàn)
[1]張建強(qiáng)．房地產(chǎn)測(cè)量[M]．北京：測(cè)繪出版社，1993
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房產(chǎn)測(cè)繪,風(fēng)險(xiǎn),質(zhì)量控制
一、房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容
進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪一般為對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)拆遷和交易管理,開(kāi)發(fā)、產(chǎn)籍管理等實(shí)施鑒定和仲裁,收費(fèi)和征稅及評(píng)估,且還核查房地產(chǎn)的管理之中的基本資料和數(shù)據(jù)以及表格等有關(guān)資料。房地產(chǎn)的測(cè)繪通常包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪以及基礎(chǔ)測(cè)繪2個(gè)方面。對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)施基礎(chǔ)測(cè)繪通常為在一個(gè)大的區(qū)域范圍里給房地產(chǎn)構(gòu)建整體且系統(tǒng)的平面管控網(wǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)施項(xiàng)目測(cè)繪就通常為對(duì)房地產(chǎn)關(guān)于開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)及權(quán)屬管理等實(shí)施分丘與分戶平面圖的測(cè)繪。而且也包括對(duì)房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)和薄、冊(cè)、表及圖等不同內(nèi)容作的測(cè)繪。對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的項(xiàng)目測(cè)繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產(chǎn)的權(quán)屬拆遷和開(kāi)發(fā),交易和管理等有關(guān)工作的有效開(kāi)展。進(jìn)行房地產(chǎn)的項(xiàng)目測(cè)繪,土地與房屋的權(quán)屬有關(guān)證件附圖的測(cè)繪為最重要和最具有現(xiàn)實(shí)意義的一項(xiàng)房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容。
二、推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪管理的必要性
1、推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪管理能提高測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,提高工作效率。眾所周知,房產(chǎn)測(cè)繪工作較為繁瑣,數(shù)據(jù)的測(cè)量、存儲(chǔ)與處理均可能產(chǎn)生許多誤差甚至錯(cuò)誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產(chǎn)測(cè)繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關(guān)的數(shù)據(jù)資料整理和檢查更加快捷。
2、推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪管理,能更好的理解和融入現(xiàn)代化的管理手段和方法,為其他領(lǐng)域提供了一個(gè)不錯(cuò)的先例。房產(chǎn)測(cè)繪管理的進(jìn)一步發(fā)展,能有效的揭示出房產(chǎn)系統(tǒng)中各因素的相互制約關(guān)系,并且結(jié)合計(jì)算機(jī)超強(qiáng)的信息處理能力,提升工作質(zhì)量,為其他領(lǐng)域的發(fā)展提供借鑒。
3、推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪管理,能更合理的處理和利用管理數(shù)據(jù),適應(yīng)了時(shí)代迅速發(fā)展的要求。測(cè)繪管理工作能較好的保留歷史數(shù)據(jù),同時(shí)提升這些數(shù)據(jù)的利用率。
三、房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因
由于市場(chǎng)不確定因素的存在,房產(chǎn)測(cè)繪單位在提高專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的同時(shí),也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不同的是,房產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性,它涉及面廣而且復(fù)雜,不僅給測(cè)繪單位和測(cè)繪人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)給利益相關(guān)各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。
1、房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》雖然為維護(hù)售房人與購(gòu)房人雙方的合法權(quán)益,規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場(chǎng)作出不懈努力,但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化,使得新問(wèn)題無(wú)法可依,無(wú)據(jù)可查,從而引發(fā)許多爭(zhēng)議。基于這一原因,房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)《規(guī)范》的理解來(lái)操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位、同一房產(chǎn)測(cè)繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此,測(cè)繪工作走向市場(chǎng),還有待出臺(tái)詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則,以確保測(cè)繪成果的唯一性和嚴(yán)密性。
2、房產(chǎn)測(cè)繪具有較強(qiáng)的特征性,難以完全杜絕差錯(cuò)的出現(xiàn)
房產(chǎn)測(cè)繪特別是房屋面積測(cè)繪具有外業(yè)測(cè)繪情況復(fù)雜、工作量巨大,內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計(jì)算量巨大的特點(diǎn),從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯(cuò)。但是,房產(chǎn)測(cè)繪成果一經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認(rèn)就具有法律效力,并且直接進(jìn)入市場(chǎng),房產(chǎn)的高價(jià)值性使任何一個(gè)錯(cuò)誤都可能給當(dāng)事人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失,因而引發(fā)賠償,而這種賠償是任何房產(chǎn)測(cè)繪單位都難以承受的。
3、房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),但在社會(huì)監(jiān)督方面效力較差
由于房產(chǎn)測(cè)繪專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),對(duì)非專(zhuān)業(yè)人員而言,即便進(jìn)行公示,也只能知道結(jié)果而不知就里,在社會(huì)監(jiān)督方面效力較差。并且,測(cè)繪結(jié)果一旦出具,馬上作用于房屋買(mǎi)賣(mài),進(jìn)入市場(chǎng)操作,測(cè)繪錯(cuò)誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn),這會(huì)將測(cè)繪機(jī)構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測(cè)繪單位只能依靠自身力量防范錯(cuò)誤的發(fā)生,如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全,出現(xiàn)差錯(cuò)的概率就會(huì)較高。
四、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制措施
1、加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪單位的資格審查認(rèn)證管理
進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪必須由具有資質(zhì)的單位進(jìn)行,對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不能降低。目前對(duì)從業(yè)技術(shù)人員的審查尚未做到聯(lián)網(wǎng),有些從業(yè)人員存在一證多報(bào)的現(xiàn)象,有些還存在跨省市申報(bào)。對(duì)于從業(yè)人員的造假可以通過(guò)要求企業(yè)誠(chéng)信聲明,聲明本企業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪人員無(wú)人員造假,也可以采取長(zhǎng)期公示被舉報(bào)弄虛作假的要取消資質(zhì)。對(duì)于裝備要認(rèn)真審核,實(shí)行年檢并對(duì)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)管理。要根據(jù)市場(chǎng)容量情況,保證房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量,不能過(guò)早地開(kāi)放市場(chǎng),房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化會(huì)引起價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),不同房產(chǎn)測(cè)繪單位的相互壓價(jià)促進(jìn)了市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成,但是無(wú)序的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的下降。
2、對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)
測(cè)繪單位的每一位領(lǐng)導(dǎo)及員工都要充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪質(zhì)量關(guān)系到自身的利益和生產(chǎn)發(fā)展,要把質(zhì)量保證措施落實(shí)到房產(chǎn)測(cè)繪工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)。房產(chǎn)測(cè)繪的從業(yè)技術(shù)人員要樹(shù)立誠(chéng)信、守法、公正的理念,切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的利益,但也不能損害開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益,堅(jiān)持實(shí)事求是的態(tài)度,樹(shù)立良好的職業(yè)道德,按照相關(guān)法規(guī)的要求,進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪工作。房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術(shù)方法、理論知識(shí),科學(xué)地處理問(wèn)題。
3、制定基礎(chǔ)測(cè)繪與市場(chǎng)測(cè)繪劃分、管理的規(guī)范文件
新《測(cè)繪法》對(duì)測(cè)繪分類(lèi)進(jìn)行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,對(duì)于基礎(chǔ)測(cè)繪和市場(chǎng)類(lèi)測(cè)繪項(xiàng)目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)伍,專(zhuān)門(mén)進(jìn)行基礎(chǔ)測(cè)繪服務(wù),退出目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),專(zhuān)注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn),同時(shí)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分,制定包括中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開(kāi)的測(cè)繪市場(chǎng)信息,為市場(chǎng)主體營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的透明環(huán)境,在政府開(kāi)展基礎(chǔ)測(cè)繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí),促進(jìn)市場(chǎng)測(cè)繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測(cè)繪的具體分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn),建立基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制,定期的公開(kāi)可查詢的基礎(chǔ)測(cè)繪信息,實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測(cè)繪資料的社會(huì)效益最大化。
4、建立房產(chǎn)測(cè)繪協(xié)會(huì)、積
1 引言
為了全面查明佛山市某片區(qū)的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權(quán)威性、現(xiàn)勢(shì)性的房屋調(diào)查摸底資料，為該片區(qū)舊城區(qū)改造提供全面、詳細(xì)的評(píng)估資料，從而推動(dòng)該片區(qū)產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型升級(jí)。該區(qū)“舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中心”決定在該片區(qū)開(kāi)展“三舊”改造房屋調(diào)查項(xiàng)目。本文是技術(shù)人員在項(xiàng)目實(shí)施中的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)。
2 三舊”改造建設(shè)的房屋現(xiàn)狀
“三舊”改造建設(shè)測(cè)繪調(diào)查就是要對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的土地的權(quán)屬、用途、使用年限和房產(chǎn)的權(quán)屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調(diào)查，對(duì)建筑面積、土地使用面積及權(quán)屬界線核定等一系列的摸底調(diào)查，以利于評(píng)估及拆遷，國(guó)家和政府都在推進(jìn)這項(xiàng)民生工程，這原本是一項(xiàng)利國(guó)利民的好事，然而“三舊”改造建設(shè)現(xiàn)狀卻呈現(xiàn)如下特征：
2.1群眾對(duì)“三舊”改造的重要性缺乏充分認(rèn)識(shí)，許多房屋很難聯(lián)系屋主，調(diào)查工作無(wú)法開(kāi)展。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)約1/5的房屋聯(lián)系不上屋主，他們有出國(guó)的，有出省的，有的即使在省內(nèi)也在外面購(gòu)買(mǎi)了房屋；還有一部分人即使知道本片區(qū)要改造，但是對(duì)該項(xiàng)工作的重要性認(rèn)識(shí)不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調(diào)查工作的順利開(kāi)展帶來(lái)了極大的困難。
2.2房產(chǎn)證地址編排不規(guī)范或錯(cuò)誤，影響了數(shù)據(jù)匯總時(shí)間。
對(duì)實(shí)地中的同一棟樓，在房產(chǎn)證中可能存在幾種命名規(guī)則。例如，“新華路2號(hào)”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號(hào)” 是同一棟樓，“人民一路33號(hào)”和“中山中路33號(hào)” 是同一棟樓，等等。
2.3沒(méi)有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產(chǎn)證收集的時(shí)間。
對(duì)于房屋測(cè)繪調(diào)查工作而言，房產(chǎn)地址圖就是工作的指示圖。由于進(jìn)場(chǎng)時(shí)，我們手上只有國(guó)土部門(mén)提供的地形圖，它存在現(xiàn)勢(shì)性不強(qiáng)、房屋地址信息不全等問(wèn)題，再加上國(guó)土部門(mén)提供的國(guó)土證信息也沒(méi)有與房屋地址一致的坐標(biāo)位置信息，因而對(duì)工作的指導(dǎo)性不強(qiáng)。由于不知道測(cè)區(qū)所包含的地址信息，結(jié)果在查找房產(chǎn)證時(shí)，一方面是測(cè)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)證沒(méi)有找出來(lái)，另一方面找出了許多測(cè)區(qū)范圍外的房產(chǎn)證，延誤了房產(chǎn)證收集的時(shí)間，影響了整個(gè)工期。
2.4不同時(shí)期房屋測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不一致，給面積測(cè)繪與統(tǒng)計(jì)帶來(lái)了極大的困難。
測(cè)區(qū)內(nèi)的房屋最老的有民國(guó)時(shí)期建設(shè)的，最新的也有至今還未入住的；不同時(shí)期建設(shè)房屋測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不一致，房產(chǎn)證上登記的面積有未分?jǐn)偟?、有部分分?jǐn)偦蛲耆謹(jǐn)偟?，有按面積分?jǐn)偦虬磻魯?shù)分?jǐn)偟模械怯浗ㄖ娣e無(wú)套內(nèi)面積的，有登記建筑面積與套內(nèi)面積的等等。現(xiàn)在要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測(cè)，對(duì)于上述各種情況必須認(rèn)真分析、區(qū)別對(duì)待，給面積測(cè)繪與統(tǒng)計(jì)帶來(lái)了極大的困難。
3 舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中的房屋調(diào)查、面積測(cè)繪與統(tǒng)計(jì)方法
要做好舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中的房屋調(diào)查、面積測(cè)繪與統(tǒng)計(jì)方法，項(xiàng)目開(kāi)展前應(yīng)根據(jù)調(diào)研情況組織編寫(xiě)《項(xiàng)目技術(shù)實(shí)施方案》，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中制定《項(xiàng)目工作實(shí)施要點(diǎn)》和《項(xiàng)目工作實(shí)施補(bǔ)充規(guī)定》等技術(shù)指導(dǎo)文件。由于房屋調(diào)查、面積測(cè)繪與統(tǒng)計(jì)方法等技術(shù)工作都有相應(yīng)文件做指導(dǎo)，故各項(xiàng)工作均能有序進(jìn)行，極大地方便了工作。
3.1房屋調(diào)查方法
入戶調(diào)查是一項(xiàng)非技術(shù)性的工作，一方面需要調(diào)查人員有較高的表達(dá)溝通技巧，另一方面通過(guò)本次調(diào)查，還需要給業(yè)主留下較好的印象，以方便后續(xù)工作的開(kāi)展。
① 盡快辦理《協(xié)助調(diào)查函》、《通告》等文件和證明，設(shè)法解決入戶困難的問(wèn)題。
② 盡快收集地形地籍圖、國(guó)土證、房產(chǎn)證等資料，以利于統(tǒng)籌安排。
③ 房屋入戶調(diào)查時(shí)多問(wèn)一句，以免造成工作反復(fù)。
3.2房屋面積測(cè)繪方法
房屋面積測(cè)繪是根據(jù)房產(chǎn)證附圖核對(duì)產(chǎn)權(quán)人的房屋是否與現(xiàn)狀一致，主要是核對(duì)尺寸。如果一致，則實(shí)測(cè)面積可取房產(chǎn)證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測(cè)繪調(diào)查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認(rèn)真量取尺寸。面積實(shí)測(cè)分如下幾種情況：
① 房屋加建，主要是指房屋的層數(shù)改變以及產(chǎn)權(quán)人在自己土地范圍內(nèi)的空白地進(jìn)行加建。此時(shí)，房屋的土地面積多沒(méi)有變化，當(dāng)能十分明確確定房屋的加建部分時(shí)，可對(duì)照房產(chǎn)證附圖直接量取加建部分的面積，最終實(shí)測(cè)面積成果取產(chǎn)權(quán)證和加建面積的總和。當(dāng)不能確定加建部分時(shí)，需要對(duì)整棟房屋進(jìn)行測(cè)量。
② 房屋多占，主要指產(chǎn)權(quán)人在自己土地證規(guī)定的界址外進(jìn)行加建。此時(shí)土地和房產(chǎn)面積均發(fā)生變化，需要對(duì)土地面積和房產(chǎn)面積全部測(cè)量。
③ 陽(yáng)臺(tái)封閉。對(duì)于陽(yáng)臺(tái)封閉的情況，在進(jìn)行面積實(shí)測(cè)時(shí)，需要測(cè)量出封閉的面積，則該面積的一半即為產(chǎn)權(quán)證上多出的面積。
④ 房屋套內(nèi)面積測(cè)繪方法。
a、房改房。房改房的情況一般來(lái)說(shuō)當(dāng)時(shí)在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分?jǐn)?。在核?duì)房屋尺寸無(wú)誤后，實(shí)測(cè)套內(nèi)面積，取房產(chǎn)證面積（建筑面積）與套內(nèi)面積之差值為分?jǐn)偯娣e。
b、商品房。在核對(duì)房屋尺寸無(wú)誤后，取其房產(chǎn)證套內(nèi)面積為套內(nèi)面積。
c、獨(dú)立棟。由于此類(lèi)型房屋只屬于同一產(chǎn)權(quán)人所有，不需分?jǐn)?，則在檢測(cè)房屋平面圖尺寸無(wú)誤后，取其建筑面積為套內(nèi)面積。
3.3房屋面積統(tǒng)計(jì)方法
① 開(kāi)發(fā)功能豐富的“房屋測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫(kù)程序”，以提高工作效率。
根據(jù)“舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中心”的要求，我院對(duì)測(cè)區(qū)內(nèi)的房屋建筑面積做了如公有產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán)、完全產(chǎn)權(quán)、非完全產(chǎn)權(quán)、學(xué)校、大型公建設(shè)施、商業(yè)部分、無(wú)證部分、陽(yáng)臺(tái)封閉及加建部分等多項(xiàng)面積匯總的內(nèi)容，以方便對(duì)調(diào)查區(qū)域做出準(zhǔn)確的征收成本分析，有針對(duì)性地制定實(shí)施方案。根據(jù)作業(yè)要求，開(kāi)發(fā)了自動(dòng)統(tǒng)計(jì)上述面積的“房屋測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫(kù)程序”。
② 內(nèi)業(yè)校核統(tǒng)計(jì)結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)計(jì)算的正確性。
由于數(shù)據(jù)量龐大，雖然有專(zhuān)用程序統(tǒng)計(jì)，但是作業(yè)員在房屋分類(lèi)時(shí)有可能會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)漏，為了避免這種情況，在內(nèi)業(yè)校核時(shí)，就要從多方面做封閉性檢核。因?yàn)闇y(cè)區(qū)房屋建筑總面積是固定的，完全產(chǎn)權(quán)與非完全產(chǎn)權(quán)總面積之和，公有產(chǎn)權(quán)與私人產(chǎn)權(quán)總面積之和，無(wú)證部分與有證部分總面積之和，商業(yè)部分與非商業(yè)部分總面積之和應(yīng)該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類(lèi)錯(cuò)誤等情況，直到解決問(wèn)題。
③ 外業(yè)抽檢統(tǒng)計(jì)結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)測(cè)量的正確性。
4 結(jié)語(yǔ)
“三舊”改造建設(shè)是一項(xiàng)相當(dāng)繁瑣的工程，由于涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，注定了房屋測(cè)繪調(diào)查者在工作中將付出更多的時(shí)間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發(fā)動(dòng)多方面的力量做好入戶調(diào)查與測(cè)繪、開(kāi)發(fā)“房屋測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫(kù)程序”專(zhuān)用程序做面積統(tǒng)計(jì)，將復(fù)查的問(wèn)題將變?yōu)楹?jiǎn)單，從而為三舊”改造建設(shè)節(jié)省一定的經(jīng)費(fèi)和時(shí)間，保證對(duì)“三舊”房屋進(jìn)行實(shí)地逐項(xiàng)核查，確保數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，切實(shí)保障群眾的合法權(quán)益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。
參考文獻(xiàn)：
1、謝戈力.如何實(shí)現(xiàn)“三舊”改造中的共贏.中國(guó)土地.2011年02期
21世紀(jì)是一個(gè)知識(shí)教育時(shí)代，為滿足新世紀(jì)時(shí)展和科技發(fā)展的迫切需求，高職院校要大力培養(yǎng)綜合素質(zhì)高、創(chuàng)新能力強(qiáng)的全面復(fù)合型的優(yōu)秀人才，而要有效實(shí)現(xiàn)這一人才培養(yǎng)目標(biāo)，就需要深化高等教育教學(xué)改革。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，高職院校教師也要積極轉(zhuǎn)變教學(xué)指導(dǎo)思想，改變教育理念，針對(duì)“面向現(xiàn)代化、面向世界、面向未來(lái)”的教學(xué)方針大力開(kāi)展房地產(chǎn)測(cè)繪教學(xué)和科研工作，全面提高教學(xué)質(zhì)量。
2.社會(huì)需要
隨著科學(xué)技術(shù)的日趨發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪新儀器、技術(shù)、新工藝已在我國(guó)得到良好的推廣應(yīng)用，而先進(jìn)的3S技術(shù)、4D測(cè)繪新產(chǎn)品和數(shù)字技術(shù)又為房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)帶來(lái)發(fā)展的新機(jī)遇，同時(shí)這也是測(cè)繪行業(yè)改革的關(guān)鍵時(shí)期，真正推動(dòng)測(cè)繪學(xué)從理論到實(shí)踐的根本性改變。為此，高職院校應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)新課改的改革，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)測(cè)繪課程教學(xué)新體系，以傳統(tǒng)測(cè)繪理論為指導(dǎo)思想，以先進(jìn)的現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)為主要手段，以滿足社會(huì)房地產(chǎn)測(cè)繪需求為主要目的，積極開(kāi)展各項(xiàng)房地產(chǎn)教學(xué)。
3.教學(xué)需要
房地產(chǎn)測(cè)繪課程既可以豐富學(xué)生的房地產(chǎn)測(cè)繪理論知識(shí)，又可以有效培養(yǎng)學(xué)生的測(cè)圖、讀圖、用圖等方面的技術(shù)技能，增強(qiáng)學(xué)生的動(dòng)手實(shí)踐能力。在高等教育教學(xué)改革中，重點(diǎn)是建設(shè)特色專(zhuān)業(yè)，關(guān)鍵是改革教學(xué)課程，唯有確保課程系統(tǒng)逐步得到優(yōu)化調(diào)整，才能有效實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)學(xué)科領(lǐng)域得以全面發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)既是一門(mén)新型學(xué)科，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代其專(zhuān)業(yè)建設(shè)和教學(xué)課程改革尤為重要，特別是人才市場(chǎng)需求變化莫測(cè)，也給房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育提出了更高的教學(xué)要求，為滿足新課改改革要求和實(shí)際教學(xué)需要，房地產(chǎn)課程教學(xué)改革勢(shì)在必行。
二、房地產(chǎn)測(cè)繪課程新體系教育改革有效措施
近年我校積極建設(shè)房管類(lèi)專(zhuān)業(yè)，眾多房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)都開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)測(cè)繪課程，切實(shí)履行培養(yǎng)優(yōu)秀高職人員的重任，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送大批專(zhuān)業(yè)的應(yīng)用型房屋測(cè)量員，獲得良好的社會(huì)效益。在實(shí)際教學(xué)中，我校改革房地產(chǎn)測(cè)繪課程教學(xué)新模式，總結(jié)出以下有效措施：
1.調(diào)整教學(xué)大綱
課程教學(xué)內(nèi)容由教學(xué)大綱決定，隨著學(xué)科教學(xué)要求的變化發(fā)展，也要及時(shí)修訂教學(xué)大綱。修改后的房地產(chǎn)測(cè)繪教學(xué)大綱應(yīng)始終圍繞專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)要求，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)教學(xué)模式“重理論基礎(chǔ)，輕操作實(shí)踐”的教學(xué)弊端，適當(dāng)降低對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)理論的要求，不過(guò)度強(qiáng)調(diào)測(cè)繪理論的系統(tǒng)性和完整性，應(yīng)重視房地產(chǎn)測(cè)繪理論、基本方法在實(shí)際中的應(yīng)用，并且及時(shí)刪除傳統(tǒng)過(guò)時(shí)的測(cè)繪方法，充分體現(xiàn)高職教育中理論與實(shí)踐并重的教育思想。此外，要在確保測(cè)繪基礎(chǔ)內(nèi)容的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)測(cè)量和地籍測(cè)量?jī)?nèi)容，及時(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)測(cè)繪新儀器、新技術(shù)、新方法應(yīng)用知識(shí)，同時(shí)提高房地產(chǎn)測(cè)繪課程的針對(duì)性和適用性。
2.改進(jìn)教學(xué)方法
改進(jìn)教學(xué)方法，能有效構(gòu)建房地產(chǎn)測(cè)繪課程教學(xué)新體系，提高教學(xué)質(zhì)量，豐富學(xué)生知識(shí)，增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐操作能力。在長(zhǎng)期教學(xué)實(shí)踐中，我積極改進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪教學(xué)方法，在此方面頗有體會(huì)：
（1）啟發(fā)式教學(xué)方法。啟發(fā)式教學(xué)是指借助圖表、模型、實(shí)物等實(shí)用教學(xué)手段，讓復(fù)雜的教學(xué)內(nèi)容簡(jiǎn)單化，讓抽象的教學(xué)理論形象化，讓重點(diǎn)難點(diǎn)內(nèi)容通俗易懂化，幫助學(xué)生更好地理解抽象的房地產(chǎn)測(cè)繪理論基礎(chǔ)知識(shí)，堅(jiān)實(shí)學(xué)生的房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)，促進(jìn)學(xué)生成為思維清晰、專(zhuān)業(yè)出色的優(yōu)秀人才。
（2）電化教學(xué)和觀摩教學(xué)方法。開(kāi)展電化教學(xué)和觀摩教學(xué)，即指充分利用投影片、錄像片、多媒體等現(xiàn)代化教學(xué)手段，將部分實(shí)踐性較強(qiáng)、操作技能訓(xùn)練要求較高、測(cè)量?jī)x器構(gòu)造使用復(fù)雜、實(shí)踐操作難實(shí)施的教學(xué)內(nèi)容，借助多媒體設(shè)備的電化教學(xué)和觀摩教學(xué)，生動(dòng)形象、直觀易懂地表達(dá)出來(lái)，提高房地產(chǎn)測(cè)繪教學(xué)質(zhì)量，更好地滿足房地產(chǎn)測(cè)繪課程的教學(xué)要求。
（3）項(xiàng)目教學(xué)方法。在房地產(chǎn)測(cè)繪課程中應(yīng)用項(xiàng)目教學(xué)法，能充分結(jié)合理論與生活實(shí)際，將生硬的基礎(chǔ)理論知識(shí)運(yùn)用到生活實(shí)際中，模仿實(shí)際、聯(lián)系實(shí)際，引導(dǎo)學(xué)生在完成房地產(chǎn)測(cè)量項(xiàng)目的過(guò)程中學(xué)習(xí)新知識(shí)、運(yùn)用新知識(shí)、積累新知識(shí)，有效增強(qiáng)學(xué)生的自學(xué)能力和動(dòng)手操作能力，全面培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)、分析、解決問(wèn)題的思維。
3.改善教學(xué)條件
為提高房地產(chǎn)測(cè)繪課程的教學(xué)質(zhì)量，應(yīng)注重提高儀器設(shè)備的先進(jìn)性，增加經(jīng)費(fèi)投入，強(qiáng)化房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)驗(yàn)室的建設(shè)，建立完備的多媒體教學(xué)平臺(tái)，盡量確保每組（4~5人）配備一臺(tái)電腦、每2~3人就有一臺(tái)常規(guī)操作測(cè)繪儀器，積極改善房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐性教學(xué)條件，為學(xué)生盡可能提供更好的教學(xué)環(huán)境，全面提高教學(xué)質(zhì)量。其次，應(yīng)積極嘗試與測(cè)繪儀器經(jīng)銷(xiāo)商、房地產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)單位合作辦學(xué)，或充分利用測(cè)繪新儀器、新技術(shù)、新方法的教學(xué)宣傳資料，如圖片、光盤(pán)、錄像視頻等，拓寬教師和學(xué)生的視野，豐富師生的測(cè)繪知識(shí)。
4.充實(shí)教學(xué)內(nèi)容
為更滿足房地產(chǎn)測(cè)繪課程的教學(xué)需求，我收集大量測(cè)繪教學(xué)資料，并充分結(jié)合多年開(kāi)展房地產(chǎn)測(cè)繪課程所積累的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，將傳統(tǒng)房地產(chǎn)測(cè)繪理論和方法精簡(jiǎn)優(yōu)化，同時(shí)刪除不合時(shí)展需求和應(yīng)用實(shí)際的測(cè)繪教學(xué)內(nèi)容和方法，及時(shí)增加新型實(shí)用的房屋測(cè)繪內(nèi)容，補(bǔ)充相關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)量新知識(shí)和先進(jìn)測(cè)量技術(shù)，進(jìn)而補(bǔ)充完善目前常用的應(yīng)用型測(cè)繪技術(shù)，以充分體現(xiàn)我校房地產(chǎn)測(cè)繪課程教學(xué)改革新體系的高、新、精特點(diǎn)，彌補(bǔ)現(xiàn)今測(cè)繪教材中缺漏的知識(shí)內(nèi)容。如補(bǔ)充激光測(cè)距儀、全站儀、GPS的使用等內(nèi)容，強(qiáng)化房地產(chǎn)測(cè)繪軟件的使用學(xué)習(xí)。我也曾補(bǔ)充當(dāng)前使用廣泛的房測(cè)之友房屋測(cè)繪軟件的使用教學(xué)，引導(dǎo)學(xué)生在出社會(huì)上崗工作前充分熟悉練習(xí)社會(huì)使用的房屋測(cè)繪軟件，增加學(xué)生社會(huì)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。
5.重視教學(xué)實(shí)踐
首先，要建立較為穩(wěn)定的校內(nèi)實(shí)習(xí)基地，同時(shí)及時(shí)添置GPS全球定位儀器、全站儀、測(cè)距儀等先進(jìn)測(cè)繪儀器，通過(guò)改善實(shí)踐性教學(xué)條件去激發(fā)學(xué)生的實(shí)踐操作興趣，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐操作能力，鼓勵(lì)教師積極從事測(cè)繪科研的生產(chǎn)。其次，合理安排房地產(chǎn)測(cè)繪理論知識(shí)課程和實(shí)踐操作課程，為鼓勵(lì)學(xué)生自主操作實(shí)踐，應(yīng)采取測(cè)量實(shí)驗(yàn)室的限制開(kāi)放，學(xué)生可自行申領(lǐng)測(cè)繪儀器實(shí)習(xí)，但必須遵循“誰(shuí)借用，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的管理原則。而房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)踐內(nèi)容要以常用測(cè)繪儀器的使用、房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立，再逐步深入到房地產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖的測(cè)繪，進(jìn)一步細(xì)化到房地產(chǎn)調(diào)查、房屋建筑面積測(cè)算等，做到教學(xué)內(nèi)容環(huán)環(huán)相扣，教學(xué)深度循序漸進(jìn)。而且，應(yīng)當(dāng)建立儀器操作實(shí)踐考核機(jī)制，實(shí)施實(shí)踐成果評(píng)估，提高學(xué)生的實(shí)踐操作能力。另外，還要采取有效措施激發(fā)學(xué)生的操作實(shí)踐興趣。我經(jīng)常組織學(xué)生完成多項(xiàng)測(cè)繪生產(chǎn)項(xiàng)目，還獲得良好的社會(huì)收益和經(jīng)濟(jì)效益。我會(huì)積極鼓勵(lì)學(xué)生參與工程測(cè)量技能考試，給學(xué)生提供相關(guān)培訓(xùn)指導(dǎo)，幫助學(xué)生獲得相應(yīng)的職業(yè)技能證書(shū)。
6.提高教師綜合素質(zhì)
第一，教師要端正世界觀、人生觀和價(jià)值觀，樹(shù)立無(wú)私奉獻(xiàn)的精神，積極推進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪課程新體系教學(xué)改革，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，鍛煉學(xué)生自主獲取知識(shí)的能力，培養(yǎng)學(xué)生分析處理問(wèn)題的創(chuàng)造性思維。第二，教師為人師表要處處以身作則，全面提高自身教育學(xué)、心理學(xué)行為修養(yǎng)，同時(shí)注意自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)的補(bǔ)充，拓寬視野，并通過(guò)和藹可親的教學(xué)態(tài)度，有效激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，引導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生積極進(jìn)取的學(xué)習(xí)態(tài)度，讓“教”與“學(xué)”有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)教育教學(xué)育人的根本思想。第三，教師應(yīng)在努力搞好教學(xué)的基礎(chǔ)上，積極參與科研、生產(chǎn)工作，讓教學(xué)、科研、生產(chǎn)三者相互促進(jìn)，并且在從事房地產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)項(xiàng)目中，不斷積累生產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，努力撰寫(xiě)專(zhuān)業(yè)論文或?qū)W術(shù)著作，以此激發(fā)自身參加科研的興趣，提高自身學(xué)術(shù)研究能力。第四，教師要密切關(guān)注國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的新動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與社會(huì)各界的聯(lián)系，廣泛吸收各種信息，拓寬教學(xué)的深度與廣度。唯有如此，才能有效保證房地產(chǎn)測(cè)繪課程教學(xué)質(zhì)量，深化房地產(chǎn)測(cè)繪課程新體系的教學(xué)改革。
一、房地產(chǎn)測(cè)繪的概述
房地產(chǎn)測(cè)繪主要透過(guò)測(cè)繪方法、測(cè)繪技術(shù)以及測(cè)繪儀器對(duì)房屋的使用情況、數(shù)量、位置、質(zhì)量、所有權(quán)以及自然情況下測(cè)定的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪，主要內(nèi)容包含了測(cè)量、調(diào)查房產(chǎn)及房產(chǎn)的相應(yīng)建筑物進(jìn)行繪圖。并且，還包含了對(duì)于房產(chǎn)土地的載荷物進(jìn)行調(diào)查及測(cè)量的工作。對(duì)于房地產(chǎn)的測(cè)量主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的拆遷、交易、開(kāi)發(fā)甚至是產(chǎn)籍的評(píng)估、鑒定、收費(fèi)、征稅、仲裁等管理工作，并且核對(duì)房地產(chǎn)管理當(dāng)中所上交的所有材料。房地產(chǎn)測(cè)繪主要包含了房地產(chǎn)測(cè)繪的項(xiàng)目以及基本測(cè)繪[1]。針對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行的基礎(chǔ)測(cè)繪主要指在一個(gè)大范圍里面對(duì)房地產(chǎn)創(chuàng)建的整體的、系統(tǒng)的平面控制網(wǎng)。針對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目測(cè)繪主要指房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及權(quán)屬方面的管理，并且，還包括了對(duì)房地產(chǎn)相應(yīng)數(shù)據(jù)、圖紙、表格等進(jìn)行的測(cè)繪。針對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行的項(xiàng)目測(cè)繪具有非常重要的作用，它直接影響到房地產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)、拆遷、交易及管理工作的進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的土地所有權(quán)及房屋所有權(quán)的相應(yīng)證件對(duì)于測(cè)繪工作來(lái)講十分重要。
二、房地產(chǎn)測(cè)繪工作的現(xiàn)狀
現(xiàn)在隨著房屋歸屬權(quán)的問(wèn)題受到人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注，房地產(chǎn)的測(cè)繪工作得到了更好的發(fā)展，可是由于房地產(chǎn)的測(cè)繪技術(shù)起步較晚，所以還不是很完善，在這其中存在著各種各樣的問(wèn)題。
（一）工作勞動(dòng)強(qiáng)度加大
房地產(chǎn)測(cè)繪屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)類(lèi)工作，因此對(duì)于技術(shù)方面及專(zhuān)業(yè)方面的要求都非常高，不僅可以為房地產(chǎn)的管理及拆遷、土地利用進(jìn)行服務(wù)，還可為房地產(chǎn)的各項(xiàng)活動(dòng)提供資料，并且也可以為城市建設(shè)、規(guī)劃提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)及資料。
（二）科技含量較強(qiáng)
由于房地產(chǎn)測(cè)繪工作的不斷進(jìn)步，工作人員逐漸意識(shí)到常規(guī)的方法已經(jīng)無(wú)法符合當(dāng)前的工作需求，想要讓自己在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的環(huán)境里不被淘汰，就只有具備更加先進(jìn)、專(zhuān)業(yè)的測(cè)繪方法，提升房地產(chǎn)測(cè)繪工作的效率及成圖的質(zhì)量。
（三）市場(chǎng)管理逐漸規(guī)范
為了加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，讓房地產(chǎn)行業(yè)可以穩(wěn)步健康的發(fā)展，國(guó)家為其頒布并實(shí)施了相關(guān)政策、法規(guī)來(lái)進(jìn)行規(guī)范。各省市也通過(guò)自身的情況，規(guī)定出相關(guān)的法律條文[2]。這些努力，都是為了房地產(chǎn)測(cè)繪的管理更加規(guī)范、房地產(chǎn)測(cè)繪行為更加嚴(yán)格就、房地產(chǎn)測(cè)繪的水平更加先進(jìn)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以更加穩(wěn)步發(fā)展。
（四）市場(chǎng)壟斷經(jīng)營(yíng)的行為依舊存在
長(zhǎng)久以來(lái)，房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的一個(gè)部分，它一直屬于獨(dú)家壟斷的經(jīng)營(yíng)方式。由于當(dāng)前的市場(chǎng)非常活躍，很多的土地交易、測(cè)繪、制圖、計(jì)算等工作都是在同一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪公司進(jìn)行的，測(cè)繪的速度無(wú)法跟上，導(dǎo)致土地房屋產(chǎn)權(quán)的登記發(fā)證及管理遇到了麻煩，妨礙了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因?yàn)槟壳耙琅f具有壟斷經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，當(dāng)前百姓對(duì)于房產(chǎn)的消費(fèi)投訴也主要集中在房產(chǎn)面積方面，并且這一現(xiàn)象目前依舊處在上升階段。
三、房地產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題
房屋面積測(cè)繪的工作量非常龐大、情況相對(duì)復(fù)雜，特別是針對(duì)公共部分的分?jǐn)偧柏?zé)任，可能會(huì)存在一些問(wèn)題。測(cè)繪結(jié)果一旦出來(lái)，會(huì)直接進(jìn)入到市場(chǎng)交易，很多問(wèn)題通常都是成為事實(shí)后才發(fā)現(xiàn)，這樣只會(huì)讓房地產(chǎn)測(cè)繪單位處在十分不利的境地[3]。首先，測(cè)算結(jié)果的精度以及唯一性問(wèn)題。這具有兩方面的原因：第一，測(cè)量的誤差無(wú)法避免；第二，測(cè)量對(duì)象的特征通常不清晰。其次，對(duì)于共同的部位以及分擔(dān)的認(rèn)定具有明顯的認(rèn)為原因。例如，共有特征不明確、分?jǐn)傟P(guān)系不準(zhǔn)確、應(yīng)分?jǐn)偟阶≌墓餐糠志鶖偟缴虡I(yè)及住宅里等。最后，測(cè)繪結(jié)果的描述及表現(xiàn)并不直觀。測(cè)量的結(jié)果描述及表現(xiàn)過(guò)于專(zhuān)業(yè)化，許多百姓并非能看得懂，而到了百姓發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，購(gòu)房已經(jīng)成為了事實(shí)，這樣就無(wú)法做到防范于未然。
四、房地產(chǎn)測(cè)繪工作的對(duì)策
（一）引進(jìn)先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)
采用先進(jìn)的管理房地產(chǎn)測(cè)繪的系統(tǒng)，能夠使測(cè)繪出來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行電子化的計(jì)算、儲(chǔ)存和管理。采用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)的加工， 同時(shí)還要使用自動(dòng)化和流程化的先進(jìn)管理技術(shù)， 這樣就能夠最大程度避免對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行人工分析與計(jì)算的龐大工作量，從而能夠提升其工作效率，進(jìn)而減少數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯(cuò)誤的幾率。
（二）強(qiáng)化測(cè)繪的組織管理
提升政府的相應(yīng)職能，加大投入力度。各級(jí)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用，強(qiáng)化組織管理工作，規(guī)定相對(duì)完善的房地產(chǎn)測(cè)繪方面的建設(shè)方針及相關(guān)政策。加大各部門(mén)間的聯(lián)系，實(shí)行統(tǒng)籌發(fā)展，以科技作為第一生產(chǎn)力，強(qiáng)化房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)同當(dāng)代信息技術(shù)的結(jié)合，加快房地產(chǎn)測(cè)繪工作朝著更高的技術(shù)、水平進(jìn)行發(fā)展。加大財(cái)政的投入力度，加快房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展研究速度[4]。
（三）提升測(cè)繪人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
對(duì)于專(zhuān)業(yè)型人才要強(qiáng)化培訓(xùn)力度，進(jìn)一步提升團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪工作在住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的特點(diǎn)及其本身的重要性，一定要通過(guò)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)型人才的培訓(xùn)工作，來(lái)提升相關(guān)工作人員的專(zhuān)業(yè)能力，轉(zhuǎn)變以往陳舊的測(cè)量方法，將先進(jìn)的技術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)，剔除糟粕，取其精華，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也讓房地產(chǎn)行業(yè)可以更加健康、更加快速的前進(jìn)。
（四）建立健全測(cè)繪監(jiān)督機(jī)制
將測(cè)繪的法律、法規(guī)進(jìn)一步完善，嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督管理。創(chuàng)建良好的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測(cè)繪管理的制度，是有效確保房地產(chǎn)測(cè)繪健康發(fā)展的基礎(chǔ)條件[5]。想要強(qiáng)化法律建設(shè)，提升測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，就要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，才可以真正滿足房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需求，加快土地資源可以真正被合理、有效的運(yùn)用。并且，要嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督管理，創(chuàng)建有效的監(jiān)督體制，對(duì)于平時(shí)存在的各類(lèi)問(wèn)題，提供相應(yīng)的解決方法，加強(qiáng)法律、法規(guī)的建設(shè)，加快房地產(chǎn)測(cè)繪工作的迅速發(fā)展。
（五）強(qiáng)化各部門(mén)之間的合作關(guān)系
房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)之間應(yīng)當(dāng)做到有效溝通、資源共享、互通有無(wú)，以加快房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)一定要及時(shí)做到溝通并將問(wèn)題解決，對(duì)于定期進(jìn)行的業(yè)務(wù)交流工作，要對(duì)指派的技術(shù)人員進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。而部門(mén)之間一定要依照國(guó)家頒布的法律構(gòu)成一個(gè)統(tǒng)一的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，絕對(duì)不允許同一地區(qū)、同一房屋出現(xiàn)多種測(cè)繪結(jié)論。
結(jié)束語(yǔ)
由于城市的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)一定要同當(dāng)前的信息技術(shù)相融合，才可以真正發(fā)揮出作用，也可以讓社會(huì)的經(jīng)濟(jì)得到真正的進(jìn)步。并且，只有提升相關(guān)人員的素質(zhì)，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作，將法律法規(guī)進(jìn)一步完善，才可以創(chuàng)建一個(gè)合理、高效的測(cè)繪制度，從而讓房地產(chǎn)測(cè)繪工作得到健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]王辛之，江文祥，劉瑤.武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則修編要點(diǎn)及思考[J].地理空間信息，2011，13（04）：158.
[2]沈軍.房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化以后測(cè)繪成果的認(rèn)證管理[C].第十三屆華東六省一市測(cè)繪學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)交流會(huì)論文集，2011.
1. 前言
房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實(shí)現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個(gè)人財(cái)富。
為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，提高商品房銷(xiāo)售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，建設(shè)部專(zhuān)門(mén)制定了《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，但在實(shí)際工作中涉及到此類(lèi)問(wèn)題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對(duì)這方面的幾個(gè)問(wèn)題作更深入的探討。
2. 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問(wèn)題
由于房產(chǎn)測(cè)量精度要求高， 目前開(kāi)展的房產(chǎn)測(cè)量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)必須使用資質(zhì)部門(mén)檢定過(guò)的儀器進(jìn)行測(cè)量．對(duì)于全站儀而言，主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)量碎部測(cè)圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應(yīng)設(shè)為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時(shí)，就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn)．通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上．這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo)，而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對(duì)比直接測(cè)定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù))，就可以直接測(cè)出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。
這里還應(yīng)注意這樣一個(gè)問(wèn)題，如果用該棱鏡去發(fā)展測(cè)站點(diǎn)的話，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對(duì)中桿為中心時(shí)的棱鏡常數(shù)。
3. 房屋測(cè)量中的偏心測(cè)量問(wèn)題
一般情況下，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí)，棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí)，就不能把棱鏡看作一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)，因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積，這時(shí)，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測(cè)出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測(cè)。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置，測(cè)定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可。
4. 對(duì)稱(chēng)邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題
在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí)，如果實(shí)測(cè)了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對(duì)稱(chēng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識(shí)習(xí)慣。這時(shí)就需要對(duì)勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對(duì)稱(chēng)邊的平均值作為邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過(guò)限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測(cè)量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算
5. 共有面積分?jǐn)倖?wèn)題
對(duì)于一般的住宅樓，需要計(jì)算出每戶的建筑面積。這時(shí)，首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積，然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。
對(duì)于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，?yīng)按照"誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)?的原則，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。文章以二?jí)分?jǐn)傆?jì)算為例，詳細(xì)說(shuō)明住宅樓的二級(jí)分?jǐn)傆?jì)算 舉例如下： 轉(zhuǎn)貼于
一幢四層別墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對(duì)稱(chēng)，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒(méi)有在樓梯處留門(mén)，也即未實(shí)際使用樓梯，且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車(chē)庫(kù)。因此，需要二級(jí)分?jǐn)?。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)偅喝缓笤侔严旅鎯蓪訕翘菝娣e與下面兩套住宅、車(chē)庫(kù)共同分?jǐn)偅驗(yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車(chē)庫(kù)直接使用．但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟?gòu)房?jī)r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)偂?/p>
6. 結(jié)束語(yǔ)
房產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。建議對(duì)現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒(méi)有明確規(guī)定的地方給予補(bǔ)充說(shuō)明或修訂，減少測(cè)量工作產(chǎn)生的法律糾紛。
參考文獻(xiàn)
[1] 中華人民共和國(guó)建設(shè)部房產(chǎn)司．CH5001-93房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S]．北京：地質(zhì)出版社，1993．
[2] 馮先果. 地籍測(cè)量[M]. 長(zhǎng)沙：湖南地圖出版社，1988．
