時(shí)間：2023-05-15 16:08:41
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根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》（廣州市人民政府令〔XX〕第2號(hào)）的精神，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范房屋租賃行為，明確區(qū)（縣級(jí)市）國(guó)土資源和房屋管理局、區(qū)（縣級(jí)市）房地產(chǎn)租賃管理所和街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心三者的管理職責(zé)，推進(jìn)城市管理工作邁上新臺(tái)階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區(qū)內(nèi)全部房屋（含住宅和非住宅房屋）的租賃登記備案工作委托乙方負(fù)責(zé)辦理。
二、委托時(shí)限：自_____年_____月_____日起至______年______月______日止。
三、乙方接受甲方委托，應(yīng)具備下列條件：
1．有固定的辦公場(chǎng)所，正式掛牌辦公；
2．兩名以上經(jīng)培訓(xùn)的專(zhuān)、兼職房屋租賃管理工作人員；
3．統(tǒng)一使用“廣州市房屋租賃計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)”軟件。
四、雙方職責(zé)：
（一）甲方職責(zé)：
1．負(fù)責(zé)對(duì)違法租賃行為進(jìn)行查處和做出行政處罰決定。
2．區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)租賃管理所負(fù)責(zé)房屋租賃登記備案的組織實(shí)施，對(duì)乙方進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督，開(kāi)展違法租賃行為和租賃登記備案違規(guī)操作的調(diào)查、查處工作。
3．負(fù)責(zé)轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳組織工作。
（二）乙方職責(zé)：
1．負(fù)責(zé)辦理轄內(nèi)房屋租賃登記備案手續(xù)，每月將受理的登記備案數(shù)據(jù)信息及時(shí)報(bào)送甲方。要求按照市國(guó)土資源和房屋管理局制定的辦事程序進(jìn)行統(tǒng)一操作，統(tǒng)一收費(fèi)。
2．負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)租賃房屋進(jìn)行巡查，協(xié)助甲方開(kāi)展轄內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)涉及甲方職權(quán)范圍的違法租賃行為，及時(shí)書(shū)面告知甲方查處。
3．協(xié)助甲方開(kāi)展轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責(zé)任：
1．甲方?jīng)]有履釁湎嚶φ鬧霸穡?曳嬌梢砸?蠹追鉸男校?緙追餃圓宦男校?曳接腥ㄏ蟶弦患噸鞴懿棵嘔螄喙匭?韃棵牛ò歟從常?醬偌追鉸男小r蚣追講宦男兄霸鴝?斐曬芾砉?у模?追接τ械o嚶π姓?鶉巍?br> 2．甲方發(fā)現(xiàn)乙方不履行職責(zé)或有違規(guī)操作的，應(yīng)責(zé)令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權(quán)向協(xié)調(diào)部門(mén)（辦）反映。因乙方不履行職責(zé)或違規(guī)操作而造成管理過(guò)失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送一份給市國(guó)土資源和房屋管理局備案。
2.我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。
3.我公司如將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒈ＷC受讓人承諾遵守本公約。
上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)_________市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)之日起，我公司即應(yīng)遵從本公約內(nèi)容。
開(kāi)發(fā)企業(yè)：_________(公章)
日期：_________年_________月_________日
第一章 物業(yè)基本情況
一、物業(yè)名稱(chēng)_________;座落_________;物業(yè)四至_________;總建筑面積_________;土地用途及使用期限_________;國(guó)有土地使用證明文件_________，政府批文號(hào)_________。
二、列明共有部位(具體參考公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明等)和共有設(shè)施設(shè)備(指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同擁有和使用的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按實(shí)際情況列明。)以及其他配套設(shè)施。
第二章 各主體基本情況
一、產(chǎn)權(quán)人指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
二、物業(yè)管理企業(yè)
名稱(chēng)_________;物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)號(hào)_________;注冊(cè)地址_________;法定代表人_________;注冊(cè)資金_________。
備選內(nèi)容：_________。
管理業(yè)績(jī)：管理面積_________;是否獲得過(guò)市優(yōu)或國(guó)優(yōu)稱(chēng)號(hào)等。
三、開(kāi)發(fā)企業(yè)
名稱(chēng)_________;注冊(cè)地址_________;郵編_________;法定代表人_________;注冊(cè)資金_________;聯(lián)系人_________;聯(lián)系電話_________。
四、物業(yè)管理企業(yè)和選定和變更
在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)企業(yè)選定。公約核準(zhǔn)后除以下情況外，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。
1.該物業(yè)管理企業(yè)被取消北京市物業(yè)管理資質(zhì);
2.該企業(yè)注銷(xiāo);
3._________。
上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)事項(xiàng)告知業(yè)主，沒(méi)有50%以上反對(duì)意見(jiàn)的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到市小區(qū)辦備案。
物業(yè)管理委員會(huì)成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。
物業(yè)管理委員會(huì)成立后可按有關(guān)規(guī)定解聘和重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
一、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：一般包括房屋及其設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理、檔案資料管理等內(nèi)容。
二、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：普通居住小區(qū)最低應(yīng)達(dá)到政府規(guī)定的普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)最低標(biāo)準(zhǔn);高檔居住小區(qū)與其他非居住物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由開(kāi)發(fā)企業(yè)自定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和住宅公共維修基金
一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
1.物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)_________。
2.收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)(須具體列出收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn))_________。
3.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法_________。
4.在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)_________。
5.沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件執(zhí)行;政府有新規(guī)定時(shí)，收費(fèi)應(yīng)依新的政策進(jìn)行調(diào)整。
6.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書(shū)面送達(dá)通知全體產(chǎn)權(quán)人。
二、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
1.共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。
2.共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或物業(yè)管理委員會(huì)研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。
3.產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈(zèng)其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
第五章 產(chǎn)權(quán)人權(quán)利和義務(wù)
一、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利
1.產(chǎn)權(quán)及基于產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利如使用公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利、自有部位的裝修和維護(hù)權(quán)利、要求毗連產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)維修責(zé)任等。
乙方：(房屋出售單位、委托方)
甲、乙雙方根據(jù)常政發(fā)[1994]107號(hào)文頒發(fā)的《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。
一、房屋管理
(一)乙方根據(jù)市____文件規(guī)定將____新村住房共計(jì)____套___平方米(建筑面積)出售給職工個(gè)人(說(shuō)見(jiàn)清冊(cè))，現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費(fèi)。
(二)上述房屋由甲方實(shí)行統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理。
二、房屋修繕
(一)甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù)，保證房共用部位設(shè)施的完好和正常使用。
(二)托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé)，費(fèi)用由購(gòu)房人理。
三、托管費(fèi)用
(一)根據(jù)市政府文件關(guān)于建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金的規(guī)定，乙向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房?jī)r(jià)款____%,共計(jì)人民幣(大寫(xiě))___元、Y____元，作為房屋委托管理費(fèi)。乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款金額撥入甲方房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金帳戶，帳號(hào)________，甲方保證專(zhuān)款專(zhuān)用，并接受乙審查。
(二)甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費(fèi)用從上述房屋用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開(kāi)支。遇有中、大、修以上項(xiàng)目，若上述基金增值部分不足時(shí)，不足部分由乙方按實(shí)分?jǐn)偂?/p>
(三)甲方對(duì)托管房屋共用部位設(shè)施提供及時(shí)的維修、養(yǎng)護(hù)。若因甲方維不及時(shí)等原因造成不良后果的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。
四、其它
(一)為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其技術(shù)資料移交給甲方存檔備查(合同終止，一并返回)。
(二)遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任。
(三)其它約定：
備注：
(一)本合同在簽訂后到房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金到位之日起生效。
(二)本合同有效期年月日至年月日止。
(三)本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報(bào)市物業(yè)主管部門(mén)備案(四)本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類(lèi)房屋。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業(yè)管理委托合同范文2 委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
受托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將祁縣五交化小區(qū)委托與乙方實(shí)施物業(yè)管理，訂立本合同。
一. 合同期限：2013年10月1日-----2016年9月30日
二. 甲方負(fù)責(zé)水、暖、電主管道，鍋爐設(shè)施和樓房以外的公共設(shè)施的維修，負(fù)責(zé)房屋主體、樓頂?shù)木S修。
三. 乙方按國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定，制訂物業(yè)管理制度，負(fù)責(zé)小區(qū)冬季供暖、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、水、電、暖費(fèi)用的收繳，車(chē)輛管理、安全管理等事宜。
四. 乙方應(yīng)做到文明管理，合理收費(fèi)，盡職盡責(zé)，和諧共處，各項(xiàng)重大時(shí)宜需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決策通過(guò)，達(dá)到甲方與業(yè)主滿意的效果。
五. 本合同執(zhí)行期間，如遇到重大事件(如集中供熱、天然氣的引進(jìn)等)或遇到不可抗力，致使本合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
六. 本合同自簽字之日起生效。合同期滿雙方未提出異議的本合同繼續(xù)有效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業(yè)管理委托合同范文3 甲方(委托方)：_________________________________
通訊地址：_____________________________________ 郵編：_______________
電 話：____________________________________ 傳真：_______________
聯(lián)系電話：___________________________________ 電話：_______________
乙方(受委托方)：_______________________________
通訊地址：_____________________________________ 郵編：_______________
電 話：_____________________________________ 傳真：_______________
聯(lián)系人：___________________________ 電話：_______________
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，就甲方將自有產(chǎn)權(quán)、位于進(jìn)賢縣勝利中路39號(hào)______層______號(hào)房、建筑面積共__________㎡的物業(yè)，作為帝亞世豪商業(yè)中心的組成部分委托乙方對(duì)該物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，達(dá)成一致意見(jiàn)并簽定本合同。
一、委托前提
1、甲方必須是帝亞世豪商業(yè)中心(下稱(chēng)世豪商業(yè)中心)某一商鋪的產(chǎn)權(quán)擁有人。
2、甲方簽署本合同時(shí)，必須親自到場(chǎng)，如不能前往，受委托人必須持有甲方的授權(quán)委托書(shū)、身份證明及相關(guān)資料。在委托期內(nèi)，甲方不得自行將商鋪委托乙方以外的第三者或甲方自已對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)。如甲方私下利用業(yè)主權(quán)益或以世豪商業(yè)中心名義作經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，均屬違反合同行為，甲方將承擔(dān)由此而產(chǎn)生的全部法律責(zé)任。
3、雙方在簽署本合同前，均已履行審慎義務(wù)，對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)充分防范。
二、產(chǎn)權(quán)管理
1、甲方對(duì)所購(gòu)物業(yè)擁有自主產(chǎn)權(quán)，也擁有將該產(chǎn)權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送、繼承等合法權(quán)益，并不因委托乙方經(jīng)營(yíng)管理該物業(yè)而改變。
2、甲方產(chǎn)權(quán)所有的物業(yè)有關(guān)保險(xiǎn)事宜由各產(chǎn)權(quán)人自行辦理并承擔(dān)費(fèi)用。
3、甲方所擁有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)在委托乙方經(jīng)營(yíng)管理期間，如發(fā)生變賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送、繼承等導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更的法律事件時(shí)，除按照政府指定部門(mén)程序辦理相關(guān)手續(xù)外，還應(yīng)書(shū)面通知乙方辦理變動(dòng)手續(xù)，有關(guān)變動(dòng)不得違反下列原則：
3. 1.保證該物業(yè)的買(mǎi)受人或受讓人、或受贈(zèng)人、或繼承人繼續(xù)履行原業(yè)主所簽定的委托合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)至原合同期滿。
3. 2.保證該物業(yè)的買(mǎi)受人、受讓人、受贈(zèng)人或繼承人完成產(chǎn)權(quán)變更前，承擔(dān)原業(yè)主與世豪商業(yè)中心的帳務(wù)和債務(wù)。上述保證原則須以甲方及物業(yè)買(mǎi)受人或受讓人、或受贈(zèng)人、或繼承人共同簽署確認(rèn)之文件，交乙方備案后方可辦理產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后之各項(xiàng)委托事務(wù)。
4、甲方在發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更之法律事件而不向乙方申報(bào)，或甲方不能取得上述與買(mǎi)受人或受讓人、受贈(zèng)人、繼承人共同簽署確認(rèn)變更產(chǎn)權(quán)之文件，以及乙方未收到買(mǎi)受人、受讓人或甲方之繼承人確認(rèn)上述事項(xiàng)之文件，乙方有權(quán)拒絕接受其變更、請(qǐng)求。
三、委托內(nèi)容
1、乙方全權(quán)代表甲方將其物業(yè)用于商業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，乙方以固定回報(bào)方式向甲方支付委托經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
2、在委托乙方經(jīng)營(yíng)期間，甲方明白為配合經(jīng)營(yíng)需要，其自有物業(yè)的使用權(quán)會(huì)受到有別于一般住宅商品房的一定程度的限制與制約，具體規(guī)定見(jiàn)本合同的相關(guān)條款。
3、甲方委托乙方經(jīng)營(yíng)其物業(yè)后，乙方將代表甲方就世豪商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)方式、策略、價(jià)格、物業(yè)保養(yǎng)維護(hù)等方面作出決定或調(diào)整。基于受托權(quán)限，在法律政策框架內(nèi)，乙方旨在維護(hù)大部分業(yè)主共同利益任何作為 或
不作為行為，均視為事前已征得甲方授權(quán)與同意而無(wú)須再另行授權(quán)。
4、乙方在除第一年，第二年外，第三、四、五年的每年年底組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并向業(yè)主支付其應(yīng)得的固定回報(bào)。
四、委托期限
甲方委托乙方經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)的期限從 年 月 日起至 年 月 日止，為期五年。
五、業(yè)主權(quán)益
1、.固定回報(bào)利潤(rùn)
甲方采用本合同委托乙方經(jīng)營(yíng)管理其物業(yè)，在委托期限內(nèi)乙方按甲方物業(yè)購(gòu)置價(jià)10%/年比例，作為對(duì)甲方的固定回報(bào)利潤(rùn)。
2、支付回報(bào)方式
2. 1委托期內(nèi)第一年，第二年的固定回報(bào)在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)支付部分首期款并簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同后給予支付，抵消相應(yīng)首付款。
2. 2第三年、第四年、第五年的固定回報(bào)均在該年年底召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并予以發(fā)放。
六、甲方的權(quán)利與義務(wù)
1、每年享有本合同委托方案條款所規(guī)定的固定回報(bào)利潤(rùn)分配;
2、在委托期間內(nèi)，甲方保證不因自己物業(yè)的抵押、轉(zhuǎn)讓、繼受而影響委托合同的執(zhí)行和世豪商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng);
3、若甲方所擁有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)在委托乙方經(jīng)營(yíng)管理期間發(fā)生抵押、查封等法律后果，均由甲方自負(fù)。
4、在委托期間內(nèi)，甲方除利潤(rùn)分配權(quán)益外，其他有關(guān)世豪商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)、物業(yè)維護(hù)管理之決策與執(zhí)行等均由乙方全權(quán)進(jìn)行，甲方不得作任何干涉;
5、甲方因獲得收益而發(fā)生的政府稅項(xiàng)費(fèi)用由甲方自行承擔(dān);
6、甲方應(yīng)服從乙方或乙方所委托的物業(yè)管理公司的管理與收費(fèi);
7、甲方可采用書(shū)面形式向甲方提出經(jīng)營(yíng)建議，但沒(méi)有決策權(quán);
8、甲方應(yīng)當(dāng)恪守并認(rèn)真履行合同及各項(xiàng)管理規(guī)定，如有違反，乙方有權(quán)單方面終止執(zhí)行本合同，并承擔(dān)乙方經(jīng)濟(jì)損失，終止執(zhí)行期間因甲方物業(yè)的存在而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用仍須由甲方承擔(dān)。
七、乙方的權(quán)利與義務(wù)
1、負(fù)責(zé)對(duì)帝亞世豪商業(yè)中心進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理，或委托物業(yè)管理公司對(duì)帝亞世豪商業(yè)中心進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理，擁有世豪商業(yè)中心內(nèi)外的一切空間利用權(quán)，如做廣告、掛牌等;
2、負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作;
3、協(xié)調(diào)各業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系;
4、負(fù)責(zé)利潤(rùn)分配方式的制定與實(shí)施;
5、保證世豪商業(yè)中心各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)均符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，倘因此產(chǎn)生的法律責(zé)任概由乙方承擔(dān);
6、認(rèn)真遵守履行合同各項(xiàng)權(quán)利與義務(wù)、如乙方單方面違約，甲方有權(quán)追究法律責(zé)任。
八、合同的變更、解除與終止
1、雙方在執(zhí)行本合同過(guò)程中，如需對(duì)本合同條文作出修改或變更，一方必須先將修改或變更意見(jiàn)書(shū)面通知對(duì)方，共同協(xié)商后方可作出變更。
2、執(zhí)行本合同過(guò)程中，如受不可抗力因素導(dǎo)致物業(yè)無(wú)法正常使用，雙方可解除本合同。
3、任何一方蓄意違反合同，并經(jīng)對(duì)方提出后仍不予改正的，對(duì)方可終止執(zhí)行本合同，并有權(quán)對(duì)由此而拖欠的費(fèi)用及造成的相關(guān)損失提出追討和索賠。
4、如雙方合作中發(fā)生原則性爭(zhēng)議，應(yīng)盡量協(xié)商解決;無(wú)法達(dá)成協(xié)商意見(jiàn)，可向物業(yè)所在地的人民法院提出訴訟解決。
5、乙方在本合同執(zhí)行期間，如發(fā)生法人變動(dòng)、重大經(jīng)營(yíng)變動(dòng)、企業(yè)轉(zhuǎn)讓或兼并等情況，必須以書(shū)面通知送達(dá)甲方，并轉(zhuǎn)達(dá)新的法定權(quán)益人是否繼續(xù)按本合同規(guī)定執(zhí)行至合同期滿，或提出新的托管方案。
九、合同文本
本合同一式二份，經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具同等法律效力。
一、充分認(rèn)識(shí)推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)合同和城市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定制定的，其內(nèi)容反映了在物業(yè)管理委托活動(dòng)過(guò)程中，各環(huán)節(jié)必須明確的當(dāng)事人雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，體現(xiàn)了物業(yè)管理委托管理的特點(diǎn)。推行和執(zhí)行《示范文本》，有利于當(dāng)事人了解、掌握有關(guān)法律、法規(guī)，避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法的條款；有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；有利于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督檢查；有利于減少物業(yè)管理委托合同糾紛，促進(jìn)合同糾紛的解決。各地應(yīng)當(dāng)積極推行《示范文本》，把它作為培育物業(yè)管理市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)行為的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。
二、加強(qiáng)宣傳，積極推行《示范文本》。要使當(dāng)事人了解和掌握物業(yè)管理委托過(guò)程中的有關(guān)法律知識(shí)，了解和掌握簽訂物業(yè)管理委托合同的基本原則和要求，自覺(jué)使用《示范文本》。要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，做好《示范文本》的印制、分發(fā)領(lǐng)取和管理工作，結(jié)合《示范文本》使用情況檢查、規(guī)范物業(yè)管理委托合同，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。
三、《示范文本》既適用于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同，也適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同兩種情況。《示范文本》第十九條A（甲方權(quán)利義務(wù)）只適用于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時(shí)使用，B（甲方權(quán)利義務(wù)）只適用于開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時(shí)使用。當(dāng)事人在簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)有關(guān)條款予以選擇。
四、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
附件：物業(yè)管理委托合同示范文本
第一章總則
第一條本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：＿＿＿＿＿
受托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：＿＿＿＿＿
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將＿＿＿＿＿（物業(yè)名稱(chēng)）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型：＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿號(hào)
四至：東＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿
西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米
建筑面積：＿＿＿＿平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。
第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章委托管理事項(xiàng)
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、＿＿＿＿。
第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、＿＿＿＿。
第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、＿＿＿＿。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、＿＿＿＿＿。
第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、＿＿＿＿＿。
第十條交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、＿＿＿＿。
第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶 檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十七條其它委托事項(xiàng)
1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日時(shí)起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿時(shí)止。
第四章雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條
A甲方權(quán)利義務(wù)（適用于業(yè)主委員會(huì)）
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；
6.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第＿＿項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方移交；
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
B甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；
（3）＿＿＿＿＿。
6.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第＿＿項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方移交；
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十條乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；
3.按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；
4.可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂閱書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
8.每＿＿個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目；
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；
10.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
11.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.設(shè)備運(yùn)行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4.公共環(huán)境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7. 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見(jiàn)附件二。
第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。环亲≌课萦梢曳桨唇ㄖ娣e每月每平方米＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按＿＿＿＿調(diào)整。
3.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。
4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第＿＿項(xiàng)處理：
（1）從逾期之日起按每天＿＿元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬(wàn)分之＿＿＿交納滯納金；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十三條車(chē)位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收?。?/p>
1.露天車(chē)位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.車(chē)庫(kù)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十四條乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。
第二十五條其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1.高層樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十六條房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
4.公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；改造、更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
第七章違約責(zé)任
第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條甲乙任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц叮撸撸撸咴倪`約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章附則
第三十一條自本合同生效之日起＿＿天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條本合同正本連同附件共＿＿頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十七條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十八條本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院）。
第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿＿＿天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第四十條本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿
中圖分類(lèi)號(hào):D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)07-0091-02
一、“房屋置業(yè)中心”概況
“房屋置業(yè)中心”是一種新型的住房投資與消費(fèi)模式,在早期的房地產(chǎn)中介領(lǐng)域被稱(chēng)作“房屋銀行”。2000年5月9日貴州房屋置換中心與貴州省工商銀行首次在中國(guó)推出了“房屋銀行”租賃模式,隨后,“房屋銀行”如雨后春筍般在全國(guó)大中城市相繼出現(xiàn)。但根據(jù)《銀行法》第11條的規(guī)定,“設(shè)立商業(yè)銀行,應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)。未經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得從事吸收公眾存款等商業(yè)銀行業(yè)務(wù),任何單位不得在名稱(chēng)中使用‘銀行’字樣?！币虼?有經(jīng)濟(jì)學(xué)者又將其稱(chēng)之為“房屋置業(yè)中心” [4] 。其運(yùn)營(yíng)方式是:房屋出租人將房屋存入房屋置業(yè)中心,由后者評(píng)估測(cè)算出房屋出租價(jià)格,經(jīng)客戶認(rèn)可后原價(jià)出租,但每年要給房屋置業(yè)中心留出一定的“空租期”,在空租期內(nèi)房屋若出租則租金歸房屋置業(yè)中心所有,在其余時(shí)間無(wú)論房屋出租與否房屋置業(yè)中心都向客戶支付租金。出租風(fēng)險(xiǎn)均由房屋置業(yè)中心承擔(dān),而且承租人房屋置業(yè)中心存房看房均不收取客戶任何費(fèi)用且還要替客戶進(jìn)行房屋管理?？梢钥闯?“房屋置業(yè)中心”運(yùn)營(yíng)是否成功,主要決定于“房屋置業(yè)中心”在空租期內(nèi)所能獲得的租金收益,因?yàn)樵诳兆馄趦?nèi),“房屋置業(yè)中心”是不用付給存房人租金的。而該租金收益的大小主要取決于房屋的租金、空租期的長(zhǎng)短和單位時(shí)間內(nèi)的房屋存貸的數(shù)量這三個(gè)因素。
貴州首創(chuàng)的“房屋置業(yè)中心”模式運(yùn)作一個(gè)月以來(lái),顯示了巨大吸引力和潛力,短短一個(gè)月平均每天存房的業(yè)主超過(guò)60戶,并有2/3的存房很快被人承租。隨后,北京、上海、天津、杭州、寧波、青島、哈爾濱、太原、濟(jì)南等城市的房地產(chǎn)中介紛紛引入這種模式。在相當(dāng)一段長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了不菲的交易量。然而,隨著越來(lái)越多的中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始推出“房屋銀行”業(yè)務(wù),缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)控人,中介機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng),過(guò)度壓低空租期的時(shí)間;門(mén)檻過(guò)低、交易過(guò)程不透明等問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。致使房屋置業(yè)中心沒(méi)有能夠在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)延續(xù)高交易量,在一些城市相繼退出市場(chǎng),目前,僅剩北京、上海、貴州等地的房屋置業(yè)中心艱難的維持。作為一種先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式卻沒(méi)有在真正意義上改變中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)混亂的現(xiàn)狀,其背后所暴露出來(lái)的法律問(wèn)題值得我們深究。
二、“房屋置業(yè)中心”與相關(guān)法律關(guān)系的比較
1.與租賃合同比較。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同,即出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議[1] ?！胺课葜脴I(yè)中心”與租賃及轉(zhuǎn)租賃合同的區(qū)別表現(xiàn)在:首先,主體不同。房屋租賃合同存在于雙方法律主體之間,是典型的雙務(wù)合同。即便是轉(zhuǎn)租合同也僅發(fā)生于承租人與次承租人之間,承租人仍然應(yīng)根據(jù)原租賃合同向出租人承擔(dān)義務(wù)和責(zé)任。而房屋置業(yè)中心在運(yùn)營(yíng)中存在三方主體:業(yè)主(出租人)、房屋中介機(jī)構(gòu)以及承租人。業(yè)主與承租人之間并不存在人格上的選擇關(guān)系,因?yàn)樵诙鄶?shù)情況下,出租人甚至無(wú)從得知承租人的信息。出租人將房屋交給中介機(jī)構(gòu)管理后,由中介機(jī)構(gòu)選擇合適的承租人,并且有可能在今后的一系列運(yùn)作中多次更換承租人,而此時(shí)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)獲得業(yè)主的永久授權(quán),無(wú)須再次征得業(yè)主的同意。其次,權(quán)利性質(zhì)不同,租賃權(quán)雖然有物權(quán)化的傾向,但本質(zhì)上仍是債權(quán)。而在房屋置業(yè)中心,而業(yè)主將房屋“交給”中介機(jī)構(gòu),由其出租給第三方過(guò)程并非是一個(gè)簡(jiǎn)單的“租賃―轉(zhuǎn)租”的過(guò)程。在實(shí)踐中,中介組織通常要對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單的修繕和消毒,科學(xué)估算租賃價(jià)格,最重要的是在存房期間要負(fù)責(zé)房屋的管理工作,而且有權(quán)利決定承租人以及承租期限。此時(shí),中介組織是為了業(yè)主的利益,以自己的名義對(duì)房屋進(jìn)行全面管理的行為,去所獲得的權(quán)利已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了租賃與轉(zhuǎn)租賃中承租人的權(quán)利范圍。從其權(quán)利的性質(zhì)上看不僅具有債權(quán)的色彩,而更多的體現(xiàn)了所有權(quán)中的使用權(quán)能以及部分處分權(quán)能。
2.與居間合同比較。居間者,居于兩造簽約當(dāng)事人之間,為之報(bào)告或媒介契約之行為[2] 。房屋置業(yè)中心運(yùn)營(yíng)過(guò)程和居間相比,具有以下區(qū)別:首先,標(biāo)的不同。居間合同的標(biāo)的是居間人的勞務(wù)行為,是典型的勞務(wù)合同。而從事房屋置業(yè)中心服務(wù)的中介機(jī)構(gòu),在收到業(yè)主的房屋后,是以自己的名義與承租人簽訂租賃合同并收取租金,并且要負(fù)責(zé)房屋的管理。房屋置業(yè)中心在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不僅提供了勞務(wù),還獲得了房屋業(yè)主出讓的部分財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,因此,在業(yè)主與中介機(jī)構(gòu)的并非勞務(wù)性契約合同,亦即非居間合同。其次,勞務(wù)報(bào)酬構(gòu)成不同。居間人報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)來(lái)自于其報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或成功的提供訂立合同的媒介服務(wù)。而房屋置業(yè)中心其獲得報(bào)酬的方式正如前文所述,是通過(guò)與房屋業(yè)主約定“空租期”,取得在空租期內(nèi)承租人所付的租金為酬的。最后,有無(wú)租金收繳權(quán)利的不同。在房屋租賃居間合同中,居間人在提供訂立合同機(jī)會(huì)或存成租賃合同成立之后,其權(quán)利義務(wù)即告終結(jié),出租人基于租賃合同獲得對(duì)承租人的租金收取權(quán)。而房屋置業(yè)中心在房屋出租之后,能夠以自己的名義向承租人收取租金,租金收取權(quán)則是房屋置業(yè)中心生存的保障。
3.與委托合同比較。委托又稱(chēng)委任合同,是指委托人和受托人約定由受托人處理委托事務(wù)的合同。北京市建設(shè)委員會(huì)和工商行政管理局于2008年5月修訂的房屋租賃合同示范文本中,將該市租賃合同分為《經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版》和《經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交版》,前者即一般的房屋租賃居間合同,而后者則是房屋置業(yè)中心同業(yè)主簽訂的合同。很顯然將房屋置業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)模式當(dāng)做委托法律關(guān)系,殊不知二者間的顯著區(qū)別:第一,委托合同的目的由受托人為委托人處理事務(wù)。與居間、行紀(jì)合同一樣,委托合同也是勞務(wù)性合同,第二,除法律另有規(guī)定外,委托合同是受托人已委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)。而房屋置業(yè)中心則是以自己的名義同承租人訂立租賃合同,其間所產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋日常管理的費(fèi)用也有其自己承擔(dān)。第三,在國(guó)外立法例中,委托合同一般是無(wú)償?shù)?例如:《法國(guó)民法典》第1986條規(guī)定,委托,如無(wú)相反的約定,是為無(wú)償。中國(guó)合同法雖然沒(méi)有采納這種觀點(diǎn),但也規(guī)定委托可以是無(wú)償合同也可以是有償合同,取決于當(dāng)事人的約定。而房屋置業(yè)中心在運(yùn)營(yíng)中則必須是有償?shù)?否則就會(huì)面臨“滅亡”。
三、房屋置業(yè)中心的法律性質(zhì)
通過(guò)對(duì)“房屋置業(yè)中心”這種特殊的房屋租賃方式的剖析以及和相似概念的比較,我們可以看出,在房屋置業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)中,房屋所有權(quán)人實(shí)際上是將其對(duì)房屋的使用權(quán)能和部分處分權(quán)能通過(guò)合同的方式移轉(zhuǎn)給房產(chǎn)租賃中介,而后者依據(jù)合同的目的,以自己的意思租賃給第三方,并對(duì)房屋進(jìn)行善良管理的法律行為。從房屋中介機(jī)構(gòu)的角度看其所從事的是“受人之托,代人理財(cái)”的行為,可以看出中介機(jī)構(gòu)的這種經(jīng)營(yíng)方式是為信托,即“委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)委托給信托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或特定目的進(jìn)行管理或處分的行為?！倍诜课葜脴I(yè)中心的運(yùn)營(yíng)中,受益人即委托人,也即房屋所有權(quán)人的特定目的是將其房屋出租,因此,筆者將這種租賃方式稱(chēng)之為信托租賃。
從房屋置業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)模式可以看出,其符合信托法律制度的構(gòu)成要素:第一,信托基礎(chǔ)即“信任”。中國(guó)《信托法》第2條規(guī)定,“本法所稱(chēng)信托,是指委托人基于對(duì)受托人的信任……?！边@是因?yàn)槿绻腥撕褪芡腥酥g沒(méi)有信任的存在,很難想象委托人會(huì)把財(cái)產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)到受托人名下任其管理和處分,也就更談不上信托行為的發(fā)生。正是在受托人得到充分信任的前提下,才會(huì)以名義上的所有權(quán)人身份恪盡職守承擔(dān)善良管理人的義務(wù)。正是基于這種信任關(guān)系,房屋所有權(quán)人才會(huì)將其物產(chǎn)交給信托租賃經(jīng)營(yíng)者,讓其自主選擇合適的承租人,維護(hù)房產(chǎn)的正常狀態(tài)從而達(dá)到收益的效果。這也就要求信托租賃的受托人在管理和處分房產(chǎn)時(shí)盡到謹(jǐn)慎、忠實(shí)義務(wù)。第二,信托目的。即委托人確定的、通過(guò)受托人管理運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)所要實(shí)現(xiàn)的目的。房屋信托租賃的信托目的非常明確,即房屋所有權(quán)人希望通過(guò)信托的方式完成對(duì)房屋的租賃,中介機(jī)構(gòu)也就只能在此目的之下尋找承租人,完成委托事務(wù)。但是,如果對(duì)房屋房屋的信托租賃設(shè)立后,委托人可否變更信托目的?如信托租賃的委托人變更其信托目的為出賣(mài)房屋,該如何處理?中國(guó)《信托法》并沒(méi)有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為,房屋信托租賃設(shè)立后,原則上不得隨意變更信托目的,但根據(jù)意思自治的原則,經(jīng)受托人同意,且不損害房屋承租人居住利益的前提下,可以變更信托租賃的目的。第三,信托財(cái)產(chǎn)。一切具有可移轉(zhuǎn)性的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利都可以成為信托的標(biāo)的。房屋信托租賃的信托財(cái)產(chǎn)即房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的使用權(quán)。第四,信托行為。信托行為由兩種行為所組合而成,其一為財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)或其他處分的行為;其二為形成受托人就該財(cái)產(chǎn)為一定目的的管理或處分義務(wù) [3]。房屋信托租賃中,房屋所有權(quán)人通過(guò)合同轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)的行為即為信托行為。
總之,房屋置業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)實(shí)質(zhì)上是房屋所有權(quán)人為獲得房屋的投資收益,而將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中介機(jī)構(gòu),而由中介機(jī)構(gòu)尋找房屋承租人的信托行為,并且通過(guò)與房屋所有權(quán)人約定空租期而取得信托報(bào)酬是其運(yùn)營(yíng)得以存續(xù)。
參考文獻(xiàn):
[1]郭明瑞,王軼.合同法新論?分則[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,1997:123.
其他住宅樓群，實(shí)行物業(yè)管理的，也應(yīng)執(zhí)行本辦法的規(guī)定。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務(wù)企業(yè)，可享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)可行性研究報(bào)告應(yīng)包括物業(yè)管理。
第六條 市建設(shè)行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。
市交通、衛(wèi)生、公安等部門(mén)和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責(zé)分工負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。
住宅小區(qū)居民委員會(huì)按《城市居民委員會(huì)組織法》的規(guī)定履行職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)配合住宅小區(qū)內(nèi)居民委員會(huì)做好有關(guān)社會(huì)工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理與服務(wù)的項(xiàng)目，居委會(huì)不再提供有償服務(wù)。
第七條 市物業(yè)主管部門(mén)的主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理工作；
（三）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收和交接工作；
（四）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金繳交、使用的管理工作；
（五）負(fù)責(zé)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)職人員進(jìn)行培訓(xùn)；
（六）負(fù)責(zé)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；
（七）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評(píng)比工作。
第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過(guò)百分之五十以上時(shí)，住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)（以下稱(chēng)業(yè)主管委會(huì)）。業(yè)主管委會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主選舉的代表組成。
第九條 業(yè)主管委會(huì)的權(quán)利：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；
（二）制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護(hù)其合法權(quán)益；
（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)與其簽訂物業(yè)管理委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關(guān)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支使用情況；
（五）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
第十條 業(yè)主管委會(huì)的義務(wù)：
（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見(jiàn)及要求對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施；
（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（四）接受市物業(yè)主管部門(mén)、各有關(guān)部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)。
第十一條 物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是具體實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門(mén)認(rèn)定的資質(zhì)和市工商行政管理部門(mén)核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；
（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；
（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（四）有權(quán)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（五）有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理服務(wù)；
（六）開(kāi)展便民利民的多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
第十三條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；
（二）接受業(yè)主管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主管委會(huì)審議和認(rèn)可；
（四）接受市物業(yè)主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會(huì)或個(gè)人的委托，在住宅小區(qū)有償開(kāi)展下列物業(yè)管理活動(dòng)：
（一）有關(guān)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)及綠化設(shè)施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務(wù)性管理；
（五）集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理；
（六）車(chē)輛進(jìn)出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。
住宅小區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設(shè)施由各專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)；各專(zhuān)業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修與養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由各專(zhuān)業(yè)單位支付。
第十五條 委托進(jìn)行物業(yè)管理，委托雙方應(yīng)依法簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托管理項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、服務(wù)費(fèi)用的收支、監(jiān)督檢查責(zé)任、違約責(zé)任以及其他權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。
第十六條 業(yè)主管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)內(nèi)屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項(xiàng)目委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
第十七條 新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會(huì)建立后，由業(yè)主管委會(huì)決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。
第十八條 新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）進(jìn)行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請(qǐng)，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質(zhì)；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質(zhì)的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動(dòng)；
（五）不得侵害他人的正當(dāng)合法權(quán)益；
（六）自覺(jué)遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應(yīng)在本住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后補(bǔ)簽合同。
第二十一條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金。
住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金由住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價(jià)2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格時(shí)和房屋出售率達(dá)50％時(shí)，各半交市物業(yè)主管部門(mén)，實(shí)行專(zhuān)戶儲(chǔ)存，專(zhuān)項(xiàng)管理，并負(fù)責(zé)保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)部門(mén)依法對(duì)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金的收取、使用和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查和審計(jì)。
第二十二條 房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金增值部分用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與更新，物業(yè)管理公司使用該項(xiàng)資金時(shí)，應(yīng)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主管委會(huì)審核，業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后，上報(bào)物業(yè)管理主管部門(mén)按時(shí)劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設(shè)施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴(yán)重影響市容市貌并且按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第二十四條 人為造成住宅小區(qū)內(nèi)房屋、公用設(shè)施、設(shè)備、園林、道路等損失的，依法由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
第二十五條 住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護(hù)、維修，并按規(guī)定支付相應(yīng)的保修金。
第二十六條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應(yīng)按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；不按規(guī)定交納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。
第二十七條 物業(yè)管理公司為業(yè)主個(gè)別需求提供特約服務(wù)，除物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
第二十八條 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付使用時(shí)，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房；管理用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供給物業(yè)公司使用，經(jīng)營(yíng)用房按房屋建筑安裝工程造價(jià)購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房經(jīng)費(fèi)從住宅小區(qū)房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金中列支。
物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)權(quán)歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會(huì)。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經(jīng)營(yíng)用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第二十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權(quán)投訴，業(yè)主管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正。
第三十條 對(duì)違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以批評(píng)教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)依法處罰，直至追究刑事責(zé)任。
第三十一條 寫(xiě)字樓、住商樓、成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的別墅區(qū)、度假區(qū)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
二、為更好地維護(hù)合同當(dāng)事人的權(quán)益，簽訂時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求具體、嚴(yán)密。訂立具體條款，需要約定的必須表述清楚，無(wú)須約定的用“本合同不涉及此條款”或“本合同對(duì)此條款無(wú)須約定”加以載明。
三、合同涉及的當(dāng)事人基本概況的填寫(xiě)：按合同要求載明，如委托人是自然人的，應(yīng)載明其姓名、國(guó)籍、身份證號(hào)碼（護(hù)照號(hào)碼）、住所地址、郵編、電話、開(kāi)戶銀行帳號(hào)等。
四、“出讓委托業(yè)務(wù)”一般包括：
1、提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)交易的法律法規(guī)、政策咨詢等；
2、提權(quán)交易的信息；
3、提供策劃、推介服務(wù)；
4、制訂轉(zhuǎn)讓方案；
5、制作推介書(shū)；
6、辦理上市掛牌手續(xù)；
7、尋找受讓人；
8、參與轉(zhuǎn)讓洽談；
9、參與合同簽約；
10、參與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的交割；
11、代為辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)（制作產(chǎn)權(quán)交易合同文本、辦理合同審核的有關(guān)手續(xù)）；
12、辦理有關(guān)權(quán)證變更的手續(xù)；
13、其他。
五、特別委托，是指委托人將上述一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)委托業(yè)務(wù)交由受托人處理。
六、概括委托，是指委托人概括地將上述委托業(yè)務(wù)全部交由受托人處理。
七、委托標(biāo)的名稱(chēng)：可以是整體產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)（股）權(quán)，也可以是土地使用權(quán)、房屋建筑、設(shè)備、車(chē)輛、技術(shù)項(xiàng)目、商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)等。
八、委托標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓方式：可以是協(xié)議轉(zhuǎn)讓、競(jìng)價(jià)拍賣(mài)、招標(biāo)等。
九、提交的文件：一般應(yīng)當(dāng)提供資格證明（包括資信證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、產(chǎn)權(quán)登記證或自然人的有效證明）、轉(zhuǎn)讓決議、有批準(zhǔn)權(quán)限的批準(zhǔn)文件等資料及復(fù)印件。
十、傭金：乙方為甲方提供委托業(yè)務(wù)，向甲方收取的報(bào)酬。
十一、權(quán)證變更過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用：包括支付給房產(chǎn)、稅務(wù)、工商等有關(guān)部門(mén)的權(quán)證變更費(fèi)用。
十二、爭(zhēng)議的解決方式，除協(xié)商和調(diào)解方式外，合同當(dāng)事人還可以選擇仲裁或訴訟方式，但選擇了仲裁方式就不能再約定其他方式。
上海市房屋產(chǎn)權(quán)出讓委托合同
本合同涉及的當(dāng)事人
委托人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：________
法定代表人：_________________
住所：________郵編：_________
電話：________傳真：_________
開(kāi)戶銀行帳號(hào)：_______
受托人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：_________
法定代表人：__________________
住所：_________郵編：________
電話：_________傳真：________
開(kāi)戶銀行帳號(hào)：_______
甲、乙雙方遵循自愿、平等、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則，協(xié)商一致，簽訂如下委托合同。
第一條委托事項(xiàng)
1、甲方委托乙方通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行以下委托業(yè)務(wù)：
（1）特別委托業(yè)務(wù)（委托內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體約定）。
（2）概括委托業(yè)務(wù)（委托內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體載明）。
2、甲方委托的期限：
（1）委托標(biāo)的名稱(chēng)_________.
（2）委托的期限___________.
（3）委托轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的價(jià)格為人民幣（大寫(xiě)）____萬(wàn)元，最低不能少于人民幣（大寫(xiě)）____萬(wàn)元。
3、甲方委托的其他事項(xiàng)。
第二條提交的文件
甲方應(yīng)向乙方提供相關(guān)材料，并如實(shí)填報(bào)有關(guān)表式內(nèi)容。如為復(fù)印件，甲方應(yīng)加蓋證明章。
第三條權(quán)利和義務(wù)
1、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)及《上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，自覺(jué)接受政府主管部門(mén)監(jiān)管。
2、甲方承擔(dān)委托事項(xiàng)中涉及清產(chǎn)核資、審計(jì)、評(píng)估等相關(guān)費(fèi)用。
3、甲方在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌期間或撤牌后_________日內(nèi)不得自行進(jìn)行場(chǎng)外交易。
4、乙方接受甲方的委托，按照甲方的委托事項(xiàng)、要求和期限進(jìn)行委托業(yè)務(wù)活動(dòng)。
5、甲、乙雙方均具有對(duì)對(duì)方所提供的相關(guān)材料承擔(dān)保密的義務(wù)。未經(jīng)對(duì)方同意，不得提供給第三方。
第四條傭金及其支付方式
1、傭金：
（1）特別委托業(yè)務(wù)的傭金，參照上海市人民政府有關(guān)主管部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商確定。
涉及代為辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及相關(guān)業(yè)務(wù)的傭金，按照成交價(jià)格X相應(yīng)差額計(jì)費(fèi)率計(jì)算，如按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算低于___元的（單向收費(fèi)），則按最低傭金____元收
（2）概括委托業(yè)務(wù)的傭金，按照上海市人民政府有關(guān)主管部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按總資產(chǎn)額或按凈資產(chǎn)額X相應(yīng)差額計(jì)費(fèi)率計(jì)算）。
2、甲、乙雙方約定，采取下列方式支付傭金：
（1）特別委托業(yè)務(wù)：甲方應(yīng)在本委托合同簽訂后____日內(nèi)先期支付人民幣（大寫(xiě)）___元，作為預(yù)
付費(fèi)用；甲、乙雙方根據(jù)委托業(yè)務(wù)內(nèi)容確定傭金，甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)交易合同簽訂后___日內(nèi)付清余款。
（2）概括委托業(yè)務(wù)：甲方應(yīng)在本委托合同簽訂后___日內(nèi)先期支付人民幣（大寫(xiě)）____元，作為預(yù)付費(fèi)用；甲、乙雙方根據(jù)受讓標(biāo)的價(jià)格確定傭金，甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)交易合同簽訂后____日內(nèi)付清余款。
3、若交易不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，共計(jì)人民幣（大寫(xiě)）___元。
4、權(quán)證變更過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
第五條違約責(zé)任
1、甲方如在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌期間或撤牌后_____日內(nèi)自行進(jìn)行場(chǎng)外交易的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價(jià)款_____的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期___日，應(yīng)按傭金總價(jià)款的___ %，向乙方支付違約金。
2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項(xiàng)、要求和期限進(jìn)行委托業(yè)務(wù)活動(dòng)，并由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反《上海市產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)交易業(yè)務(wù)的規(guī)定和本委托合同約定的，違約方須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六條合同的變更和解除
在本合同委托期限內(nèi)，一方當(dāng)事人如欲變更本合同條款，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人同意，可訂立補(bǔ)充合同。
在本合同委托期限內(nèi)，一方當(dāng)事人如欲終止委托關(guān)系，應(yīng)向?qū)Ψ教峤粫?shū)面要求，經(jīng)結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用后即可解除。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第七條爭(zhēng)議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，可協(xié)商解決；可向上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所或上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室申請(qǐng)調(diào)解；可依法采取下列方式：
1、向上海仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
2、甲、乙雙方約定的其他方式。
第八條甲、乙雙方的承諾
甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料（包括原件、復(fù)印件）屬真實(shí)、完整。如有不實(shí)，將承擔(dān)由此帶來(lái)的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
乙方向甲方承諾，按照甲方的指示處理委托事務(wù)；需要甲方變更指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方同意。
第九條其他
上述條款未盡事項(xiàng)的約定。
第十條合同的生效
本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)_____份，并存上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所一份。
附件：
委托人（甲方）：____受托人（乙方）：_____
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：___法定代表人（簽字）：____
經(jīng)辦人（簽字）：_________
**年，根據(jù)市政府和市房地局的文件精神，市房地產(chǎn)交易中心實(shí)施了新建商品房合同網(wǎng)上備案并受到政府、市場(chǎng)參與相關(guān)各方以及社會(huì)各界普遍歡迎，一手房合同網(wǎng)上備案的成功實(shí)踐為二手房交易模式變革提供了基礎(chǔ)和方向。
一、存量房合同網(wǎng)上備案工作目標(biāo)
存量房合同網(wǎng)上備案的開(kāi)展，改變了以往二手房交易市場(chǎng)傳統(tǒng)的運(yùn)作模式，行業(yè)管理也從結(jié)果控制為主逐步轉(zhuǎn)向結(jié)果控制和過(guò)程控制并重。存量房合同備案工作的實(shí)施，要達(dá)到以下幾方面的工作目標(biāo)：
（一）有助于厘清市場(chǎng)參與主體資質(zhì)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)。
根據(jù)《**市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，凡在本市從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，必須首先進(jìn)行資格認(rèn)證。通過(guò)資質(zhì)審核的經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人經(jīng)培訓(xùn)和考核后才能取得上網(wǎng)資格，在網(wǎng)上簽訂委托合同和交易合同，開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。這一措施可以有效防止無(wú)證無(wú)照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擾亂二手房交易市場(chǎng)秩序，同時(shí)提高從業(yè)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和行業(yè)信息化應(yīng)用水平。
（二）有助于匯集房源供應(yīng)信息，提高交易效率。
當(dāng)時(shí)二手房源供應(yīng)信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經(jīng)紀(jì)門(mén)店中。二手房合同網(wǎng)上備案實(shí)施后，原來(lái)分散的房源信息將匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上平臺(tái)，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產(chǎn)供應(yīng)網(wǎng)上信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房賣(mài)房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時(shí)房屋的物理狀況和權(quán)屬狀況采用房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的信息，交易價(jià)格等信息采用經(jīng)紀(jì)委托合同的數(shù)據(jù)，信息的真實(shí)性得到保證。
（三）有助于實(shí)施交易監(jiān)管控制，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為。
存量房合同在網(wǎng)上備案，為經(jīng)紀(jì)行為的規(guī)范和交易過(guò)程的控制提供了便利，交易中心主要通過(guò)三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管：首先在經(jīng)紀(jì)委托環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)自動(dòng)查詢權(quán)屬登記信息，對(duì)于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統(tǒng)禁止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人簽訂經(jīng)紀(jì)委托合同；其次在房屋交易環(huán)節(jié)，交易中心建立電話回訪制度，針對(duì)網(wǎng)上簽訂的委托合同和交易合同進(jìn)行真實(shí)性校核，避免虛假交易信息的產(chǎn)生；第三在簽約環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)為每套合同的買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人設(shè)立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內(nèi)容，簽約后至當(dāng)事人約定辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)前，備案系統(tǒng)禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣(mài)”的情況發(fā)生。
（四）有助于開(kāi)展交易資金監(jiān)管，提供安全保證。
交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)防范，歷來(lái)是二手房交易環(huán)節(jié)備受關(guān)注的重要方面。合同網(wǎng)上備案開(kāi)展后，便于交易中心充分運(yùn)用房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，與相關(guān)金融部門(mén)合作，通過(guò)監(jiān)控產(chǎn)證過(guò)戶和資金劃轉(zhuǎn)的同步進(jìn)行，開(kāi)展交易資金監(jiān)管服務(wù)，為交易雙方當(dāng)事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。
（五）有助于建立誠(chéng)信體系，為社會(huì)監(jiān)督提供手段。
網(wǎng)上備案開(kāi)展后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人以認(rèn)證的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，網(wǎng)上操作平臺(tái)對(duì)相關(guān)主體信息予以公示，從而為建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人監(jiān)督機(jī)制和誠(chéng)信體系奠定了基礎(chǔ)。房源的上網(wǎng)和交易信息的公開(kāi)減少了交易過(guò)程的暗箱操作，為開(kāi)展社會(huì)監(jiān)督創(chuàng)造條件，有助于引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人注重品牌和信譽(yù)，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，陽(yáng)光操作。
（六）有助于進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總，為行業(yè)調(diào)控提供決策輔助功能。
存量房交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，以往缺乏準(zhǔn)確及時(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)源，只能通過(guò)房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行替代，由于登記采用自愿原則，且時(shí)間上相對(duì)滯后，導(dǎo)致交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)長(zhǎng)期以來(lái)在準(zhǔn)確性和時(shí)效性上存在問(wèn)題。對(duì)于分析判斷市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一的二手房市場(chǎng)當(dāng)前有效供應(yīng)總量及其結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，更是無(wú)從獲取。存量房合同備案以后，即時(shí)數(shù)據(jù)來(lái)源得到保證，統(tǒng)計(jì)分析將更為精準(zhǔn)，為出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策更具系統(tǒng)性、針對(duì)性、前瞻性和科學(xué)性提供了依據(jù)。
二、業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)
（一）主體認(rèn)證。
凡具備**工商管理部門(mén)頒發(fā)的有效經(jīng)營(yíng)執(zhí)照并且在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人，在開(kāi)展存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案前，須由網(wǎng)上備案主管部門(mén)進(jìn)行主體認(rèn)證，符合認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的，參加相關(guān)培訓(xùn)并通過(guò)考核，取得上網(wǎng)操作資格，發(fā)給上網(wǎng)密鑰，同一經(jīng)紀(jì)人只能取得一把密鑰。
（二）經(jīng)紀(jì)合同網(wǎng)上備案。
已經(jīng)取得網(wǎng)上備案操作資格的經(jīng)紀(jì)公司、分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人在接受存量房交易委托業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)憑業(yè)主提供的房地產(chǎn)權(quán)證，及時(shí)在網(wǎng)上查詢和簽訂經(jīng)紀(jì)合同進(jìn)行備案。經(jīng)紀(jì)合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發(fā)生委托事項(xiàng)的變更或撤銷(xiāo)，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)及時(shí)上網(wǎng)辦理。同一套房屋允許委托不同的經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
（三）房源信息掛牌。
經(jīng)紀(jì)公司簽訂經(jīng)紀(jì)委托合同后，相關(guān)房源信息將在房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)三個(gè)月。同一房源委托多家經(jīng)紀(jì)公司的，網(wǎng)上只掛經(jīng)紀(jì)委托合同最先備案的公司信息，超過(guò)委托期限后，再行輪轉(zhuǎn)到下一家備案公司。掛牌房源地址應(yīng)采用專(zhuān)門(mén)的“坐落”，一般應(yīng)是對(duì)真實(shí)坐落的簡(jiǎn)化，以保護(hù)業(yè)主隱私和掛牌經(jīng)紀(jì)公司合法利益。
（四）交易合同網(wǎng)上備案。
經(jīng)紀(jì)公司在委托合同備案后，可據(jù)此開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。一旦找到買(mǎi)主，雙方談妥合同條款，應(yīng)及時(shí)上網(wǎng)簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認(rèn)時(shí)雙方應(yīng)各自設(shè)定合同密碼加以保護(hù)；一套房屋簽訂交易合同后，相關(guān)的掛牌信息自動(dòng)撤除；同時(shí)對(duì)該合同給予一定時(shí)間的“保護(hù)期”，在“保護(hù)期”內(nèi)該套房屋不得簽訂第二個(gè)交易合同，防止一房二賣(mài)，交易雙方應(yīng)在“保護(hù)期”內(nèi)辦理登記過(guò)戶手續(xù)；超過(guò)“保護(hù)期”后，同一房屋允許簽訂多個(gè)合同，并采用先來(lái)先登記的“跑步登記”原則確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬。
業(yè)已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續(xù)前，經(jīng)當(dāng)事人雙方同意可進(jìn)行變更或撤銷(xiāo)，變更可在校驗(yàn)雙方密碼無(wú)誤后直接在網(wǎng)上進(jìn)行，并重新確認(rèn)簽字蓋章；如需撤銷(xiāo)合同，當(dāng)事人雙方應(yīng)持相關(guān)身份證明及其他資料至區(qū)縣交易中心窗口辦理。
（五）無(wú)中介房源網(wǎng)上掛牌及交易合同網(wǎng)上備案。
對(duì)于不通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司尋求交易的客戶，區(qū)縣交易中心應(yīng)開(kāi)設(shè)服務(wù)窗口提供網(wǎng)上掛牌和交易雙方合同簽約服務(wù)，對(duì)于曾經(jīng)委托經(jīng)紀(jì)公司上網(wǎng)掛牌的客戶，之后又自行在區(qū)縣交易中心辦理上網(wǎng)掛牌手續(xù)的，以自行掛牌優(yōu)先對(duì)外。
（六）業(yè)務(wù)監(jiān)管與后臺(tái)服務(wù)。
存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案監(jiān)管重點(diǎn)應(yīng)注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實(shí)性、有效性，房源信息前，應(yīng)設(shè)立核實(shí)環(huán)節(jié)，確保上網(wǎng)房源信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性；二是委托合同網(wǎng)上備案的及時(shí)性，應(yīng)通過(guò)備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析和摸底核查，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范的操作主體和操作行為，防止網(wǎng)上備案成為簽約的“快速通道”，應(yīng)考慮采用技術(shù)手段適當(dāng)控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時(shí)間周期。
對(duì)于網(wǎng)上備案開(kāi)展以后，市場(chǎng)參與主體以及社會(huì)大眾提出的涉及政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)、投訴等各類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)設(shè)立熱線咨詢電話提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
三、實(shí)施要點(diǎn)
（一）政策制定。
存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案是在新的市場(chǎng)背景下的交易管理模式變革,國(guó)內(nèi)外尚無(wú)先例。制定并出臺(tái)相關(guān)法規(guī)、文件和實(shí)施細(xì)則，為全面推行合同網(wǎng)上備案工作提供政策依據(jù)，是此項(xiàng)變革成功實(shí)施的保證。
（二）系統(tǒng)搭建。
建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)，提供簽約備案、業(yè)務(wù)監(jiān)管、統(tǒng)計(jì)分析和網(wǎng)上公示的操作平臺(tái)，是備案工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)。網(wǎng)上備案系統(tǒng)應(yīng)能提供面向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人合同備案的簽約平臺(tái)，面向交易中心管理人員的監(jiān)管平臺(tái)，面向社會(huì)公眾的公示平臺(tái)。系統(tǒng)應(yīng)在滿足上述業(yè)務(wù)功能的基礎(chǔ)上，充分考慮用戶數(shù)多、數(shù)據(jù)量大以及公網(wǎng)傳輸速率受限制等情況，提高系統(tǒng)性能，確保系統(tǒng)的安全性、穩(wěn)定性和可靠性。
（三）人員培訓(xùn)。
人員培訓(xùn)是網(wǎng)上合同備案工作的重要環(huán)節(jié)。所有交易中心管理人員,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理人員和經(jīng)紀(jì)人都必須登錄備案系統(tǒng)上網(wǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，因此必須通過(guò)培訓(xùn)考核使各類(lèi)上網(wǎng)人員理解存量房合同為何要進(jìn)行網(wǎng)上備案和如何進(jìn)行網(wǎng)上備案，掌握操作要領(lǐng)和細(xì)節(jié)?？紤]到經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人量大面廣,人員素質(zhì)參差不齊,短期內(nèi)要完成培訓(xùn)和考核任務(wù)，對(duì)師資力量、教學(xué)場(chǎng)地、培訓(xùn)設(shè)備、考試閱卷等方面帶來(lái)很高要求，應(yīng)考慮與專(zhuān)業(yè)教學(xué)部門(mén)合作完成培訓(xùn)考核工作，同時(shí)應(yīng)研究采用特殊教學(xué)和考試方法，比如：編寫(xiě)帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學(xué)光盤(pán)模擬演示操作過(guò)程，采用自學(xué)、教學(xué)、操作實(shí)習(xí)相結(jié)合的方式開(kāi)展培訓(xùn)，編制專(zhuān)用考試系統(tǒng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)考試，電腦自動(dòng)閱卷等。
物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級(jí)政府及政府主管部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門(mén)的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門(mén)的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利義務(wù)。
物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等關(guān)系。各級(jí)政府主管部門(mén)及政府相關(guān)部門(mén)與上述兩個(gè)主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。
目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋?zhuān)渲写蠖鄶?shù)解釋中都包含著“委托”、“”、“委托”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認(rèn)為這些拋開(kāi)了我國(guó)民法的法律體系對(duì)“委托”、“”、“委托”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“”、“委托”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯(cuò)誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的法律關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。
“委托”一詞的漢語(yǔ)字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國(guó)合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。
委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類(lèi)型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。
一、 委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別
1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專(zhuān)家甚至認(rèn)為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司來(lái)承接，不能是自然人，在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐中這也是無(wú)一例外的。因?yàn)閷?duì)于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，個(gè)人往往根本無(wú)法承擔(dān)。
3. 委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時(shí)間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢(qián)，少服務(wù)，甚至采取過(guò)負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長(zhǎng)期保養(yǎng)。
4. 支付報(bào)酬的方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。
二、 委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別
1. 委托合同是基于委托人對(duì)受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的。
2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過(guò)程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時(shí)在簽署過(guò)程中盡管個(gè)別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)等級(jí)相適應(yīng)的資格。
3. 依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時(shí)也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會(huì)也不得與兩個(gè)以上的物業(yè)管理公司同時(shí)簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。
4. 《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問(wèn)客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無(wú)須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無(wú)償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問(wèn)。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒(méi)有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
三、 委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別
1. 委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)?；而物業(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>
2. 委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！边@條規(guī)定是法律對(duì)委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專(zhuān)業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專(zhuān)業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來(lái)處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無(wú)法管的局面。
3. 《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒(méi)有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒(méi)有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。
4. 受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。
從上述探討可見(jiàn)，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無(wú)論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的，例如：委托專(zhuān)營(yíng)公司提供專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主委托人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。
四、 把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸弊端多
首先我們必須澄清的一個(gè)基本概念，就是是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是的最根本的法律功能。我國(guó)民法以及法學(xué)界都非常清晰地表述了的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂是“人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為?！奔词侨艘勒諜?quán)，以被人名義向相對(duì)人實(shí)施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被人的民事法律行為。
作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。早期社會(huì)由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交換規(guī)模小，世界各國(guó)奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒(méi)有關(guān)于的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了的需求。制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了的核心是實(shí)施“法律行為”，而非法律行為則不能成為。
關(guān)系的基礎(chǔ)，是權(quán)，人之所以能代替被人實(shí)施法律行為，就在于人擁有權(quán)。行為最根本的核心，首先是所的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在的問(wèn)題；其次涉及到法律行為，但并不需要人，被人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問(wèn)題。行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系。”
在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常是沒(méi)有權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是根本就不涉及法律行為，根本就沒(méi)有必要進(jìn)行。因此，行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，絕不能用的概念來(lái)函蓋物業(yè)管理的概念。
委托，又稱(chēng)為意定，是基于被人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的。委托是的一種形式。委托的核心是必須完全忠實(shí)地按照被人的指示進(jìn)行活動(dòng)。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托的關(guān)系。至于“委托—”，在民法的法律體系中根本就沒(méi)有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。
物業(yè)管理活動(dòng)是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內(nèi)容來(lái)看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車(chē)輛秩序的維護(hù)；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種事實(shí)行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于的標(biāo)的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見(jiàn)，物業(yè)管理不歸屬于行為，當(dāng)然也不可能成為形式中的委托了。
簡(jiǎn)單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的行為，其危害是人們始料不及的：
其一， 我國(guó)民法明確規(guī)定人必須以人名義進(jìn)行。這表明是以被人的信譽(yù)為前提的，否則，相對(duì)人就不能安全地進(jìn)行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽(yù)。如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動(dòng)，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的信譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)有動(dòng)力來(lái)下大力氣從事這些活動(dòng)，因?yàn)檫@些活動(dòng)所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的聲譽(yù)，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽(yù)無(wú)關(guān)。顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。
其二， 我國(guó)民法明確規(guī)定行為是要受到限制的，包括法律限制與授權(quán)人的意思限制。如果物業(yè)管理歸屬于行為，無(wú)論哪種限制，最終要求作為人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨(dú)立的意思表示，只能俯首聽(tīng)命于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)就只能?chē)鴺I(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的主意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動(dòng)性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門(mén)的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于行為的門(mén)外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？
其三， 我國(guó)民法明確規(guī)定被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任（法律效果）。即人對(duì)行為并不享有利益。即使人因行為而獲得有報(bào)酬，這也與行為本身無(wú)關(guān)。這說(shuō)明人的活動(dòng)本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟(jì)行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的 區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經(jīng)濟(jì)手段（而不是用行政手段）進(jìn)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的有償服務(wù)（而不是行為的無(wú)償勞動(dòng)）。假如把物業(yè)管理歸屬于行為。那么，的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進(jìn)性，這自然不是什么通向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！
五、 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對(duì)象是區(qū)分所有建筑物。作為不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)，而并非實(shí)際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來(lái)源歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng)的物業(yè)管理的法律關(guān)系實(shí)際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。
在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識(shí)的不清晰，加上《合同法》沒(méi)有頒布，對(duì)委托合同的概念沒(méi)有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無(wú)效的委托合同的判決，最終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。
我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過(guò)去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系界定在委托的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，認(rèn)定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是合同。依據(jù)合同法以及民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法的法律規(guī)范，我們認(rèn)為物業(yè)管理合同實(shí)際上是一種特殊的專(zhuān)業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權(quán)關(guān)系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違約責(zé)任等的法律依據(jù)。
我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：
1. 依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；
2. 依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；
姓名/公司名稱(chēng)：
地址：
證件種類(lèi)及號(hào)碼：
電話：
傳真：
受托人(下稱(chēng)乙方)：
公司名稱(chēng)：
地址：
電話：
傳真：
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：
1.甲方委托乙方出租其擁有之位于北京市區(qū)街號(hào)第座層單位房產(chǎn)(下稱(chēng)該房產(chǎn))，有關(guān)買(mǎi)賣(mài)契約或產(chǎn)權(quán)證明見(jiàn)附件，委托期限兩年。該房產(chǎn)的建筑面積為平米(需以產(chǎn)權(quán)證所載數(shù)為準(zhǔn))。甲方合法擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)及其占用土地的土地使用權(quán)，且甲方愿將房產(chǎn)出租。
2.甲方出租房產(chǎn)的條件如下：
1)租約年期：
2)租金：
3)租金支付：
4)按金：
5)其他：
3.乙方應(yīng)積極為甲方尋找適合租戶并最大限度地滿足甲方要求。
4.甲方同意乙方為甲方介紹客戶完成該房產(chǎn)租賃后，乙方可獲得相當(dāng)于該房產(chǎn)租約中所簽訂之全年租金總額的平均租金作為費(fèi)。甲方授權(quán)乙方可在簽署正式房產(chǎn)租約前收取訂金，此訂金可作為之后乙方應(yīng)得之費(fèi)的一部分，不足部分由甲方在甲方與承租人簽署該房產(chǎn)正式租賃合約(包括甲方應(yīng)收之租房訂金到位)之日起7日內(nèi)繳付乙方。
5.當(dāng)乙方向甲方介紹可能承租人時(shí)，甲方應(yīng)積極配合，自行與承租方簽約，并盡快辦理簽署租約所需的有關(guān)手續(xù)。
6.甲方亦可授權(quán)乙方作為人簽署有關(guān)租約，有關(guān)事宜將在授權(quán)書(shū)中另行約定。
7.甲方除委托乙方代為出租該房產(chǎn)外，亦可自行尋求或委托他人尋求該房產(chǎn)的可能承租人。如甲乙雙方中任何一方最先尋求到該房產(chǎn)的承租人，均須以書(shū)面形式通知對(duì)方，否則將賠償因此給對(duì)方造成的損失。
8.在委托期及委托期終止后六個(gè)月內(nèi)，若甲方私下與乙方所介紹的承租方簽訂租約，甲方也須將按照本協(xié)議訂明的費(fèi)支付給乙方。
9.本協(xié)議書(shū)在以下情形下即告失效：
1)委托期滿且雙方并無(wú)續(xù)約;
2)甲方與經(jīng)乙方介紹的承租方簽約且付清應(yīng)付乙方之費(fèi);
3)甲、乙雙方書(shū)面同意提前終止本協(xié)議。
10.甲、乙雙方均須為本協(xié)議書(shū)內(nèi)容予以保密，未經(jīng)雙方許可不得將有關(guān)內(nèi)容泄露給任何第三方。
11.本委托書(shū)依照中華人民共和國(guó)法律擬定，如有未盡事宜，雙方可另擬補(bǔ)充條款。如有爭(zhēng)議而雙方不能協(xié)商解決將依照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律通過(guò)北京仲裁委員會(huì)仲裁解決。
12.本委托書(shū)一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起即行生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋出租委托合同范文2 出租方(甲方)：
方(乙方)：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿和協(xié)調(diào)一致的基礎(chǔ)上，就房屋出租委托的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
第一條 雙方提供相應(yīng)證件
(一)甲方提供：能證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬甲方的下列證件：權(quán)屬證明、戶口本、房主身份證(如人需有房主委托書(shū)及人身份證明)、委托書(shū)、其他有關(guān)證明。
(二)乙方提供
1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū);
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格證書(shū);
雙方保證所提供的證件的真實(shí)性，如由于甲方向乙方提交的證明材料不實(shí)或陳述的房屋具體情況不實(shí)，而導(dǎo)致乙方遭受具體經(jīng)濟(jì)損失的，甲方負(fù)責(zé)向乙方賠償并承擔(dān)民事責(zé)任;如因乙方所提供虛假證件而導(dǎo)致甲方遭受具體經(jīng)濟(jì)損失的，由乙方向甲方賠償并承擔(dān)民事責(zé)任。
第二條 房屋基本情況
(一)該房屋坐落于北京市 區(qū)(縣) 。 該房屋為：樓房 室 廳 衛(wèi)，面積為 平方米，委托乙方對(duì)外出租。甲方提供的現(xiàn)有裝修及設(shè)施情況，由雙方在合同附件《物品交接單》中具體說(shuō)明。
(二)甲方全權(quán)委托乙方獨(dú)家委托房屋出租事項(xiàng)，并委托簽署相關(guān)合同，乙方在授權(quán)范圍內(nèi)簽署的合同文件，甲方均認(rèn)可。
第三條 委托權(quán)限
乙方具本獨(dú)家委托權(quán)限為：
(一)以甲方名義委托出租該房屋并辦理與承租方之間的洽談、聯(lián)絡(luò)、簽約事宜。
(二)代甲方向承租房收取租金。
(三)監(jiān)督承租方按照房屋租賃合同的約定履行其義務(wù)。
(四)甲方允許乙方在季托期內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行維修、維護(hù)、裝飾、裝修以及添置新物品。
(五)乙方在授權(quán)范圍內(nèi)簽署的合同文件，甲方均認(rèn)可。
第四條 委托出租期限
(一)委托期限自 年 月 日至 年 月 日，共計(jì) 年 個(gè)月。
(二)甲方應(yīng)于 年 月 日前將該房屋交付給乙方。
(三)委托期滿時(shí)，如乙方仍有客戶居住該房，乙方應(yīng)提前通知甲方，甲方需配合將租期延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不超過(guò)六個(gè)月，延長(zhǎng)期內(nèi)，乙方應(yīng)按委托期標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付租金。
第五條 租金、擁金及支付方式
(一)租金標(biāo)準(zhǔn)為 元/月，按 繳付。乙方須提前叁日向甲方支付下次房屋租金，委托期內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整由雙方另行書(shū)面約定，否則適用以下款項(xiàng)：
1、甲方將該房屋交付乙方后，無(wú)論該房屋實(shí)際出租與否，乙方均應(yīng)按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方交付租金。
2、如乙方實(shí)際出租該房屋的價(jià)格高于與甲方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，則高出部分歸乙方所有。
3、如通過(guò)銀行收付租金，則甲方需在指定銀行開(kāi)立賬戶、并且提供準(zhǔn)確的賬戶信息。
4、甲方賬戶開(kāi)戶行名稱(chēng)： 戶主姓名： 賬戶號(hào)碼：
(二)委托期內(nèi)甲方同意每年預(yù)留出 工作日作為乙方工作期，工作日后于 年 月 日開(kāi)始計(jì)算租金，即自委托期起每年乙方給甲方 個(gè)月零 天房租。甲方同意工作期內(nèi)的租金收入作為乙方傭金，在第一次付款中扣除。
(三)具體付款日期：(遇節(jié)假日順延，不再另行通知)第二次 年 月 日( 元整)，第三次 年 月 日( 元整) 第四次 年 月 日( 元整)
第六條 費(fèi)用分擔(dān)問(wèn)題
(一)、甲方承擔(dān)：供暖費(fèi)(自供暖除外)、物業(yè)管理費(fèi)等。
(二)、乙方承擔(dān)：1、水費(fèi)2、電費(fèi)3、電話費(fèi)4、燃?xì)赓M(fèi)5、有線電視費(fèi)6、衛(wèi)生費(fèi)等。
(三)、雙方各自范圍內(nèi)的費(fèi)用各自承擔(dān)。
(四)、因甲方欠費(fèi)影響乙方正常使用該房屋的，乙方有權(quán)代繳，代繳費(fèi)用從交付甲方的房租中扣除。
第七條 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)
(一)委托期開(kāi)始前甲方提供的房屋及設(shè)備設(shè)施應(yīng)完好無(wú)損(經(jīng)過(guò)甲乙雙方確認(rèn)簽字)委托期開(kāi)始后乙方應(yīng)監(jiān)督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附屬設(shè)施如因承租人使用不當(dāng)所導(dǎo)致毀損、丟失或造成其他損失，乙方負(fù)責(zé)監(jiān)督承租人修理或賠償。
(二)如房屋內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施由于自然老化所導(dǎo)致的損壞由甲方負(fù)責(zé)?；蛘哂梢曳截?fù)責(zé)修理，甲方承擔(dān)費(fèi)用。
(三)如房屋內(nèi)所留家電、設(shè)施等過(guò)于陳舊或已嚴(yán)重超出使用年限，甲方應(yīng)主動(dòng)搬離此房，否則自然損壞后不得據(jù)此賠償。
第八條 轉(zhuǎn)委托及承租人身份驗(yàn)證義務(wù)
委托期內(nèi)，未經(jīng)甲方書(shū)面許可，乙方不得將委托事宜全部或部分轉(zhuǎn)委托給他人。乙方將房屋出租后，應(yīng)保證承租人的合法身份，如出現(xiàn)承租人非法轉(zhuǎn)租，欠費(fèi)脫逃等意外情況，由乙方負(fù)責(zé)，甲方應(yīng)積極協(xié)助。
第九條 所有權(quán)變動(dòng)
(一)租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)提前30日書(shū)面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。
(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。
第十條 合同的解除
(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以終止合同。
(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任：
1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷、危改范圍的。
2、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅火或造成其他損失的。
(三)甲方有下列一的，乙方有權(quán)單方解除合同：
1、遲延交付該房屋達(dá)3日且未征得乙方同意的;
2、交付的房屋不符合約定嚴(yán)重影響使用的;
3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)致使乙方無(wú)法正常委托出租該房屋的;
4、設(shè)施嚴(yán)重老化，供暖供電供氣不足;
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同：
1、未按約定支付租金達(dá)3個(gè)工作日以上的又無(wú)正當(dāng)理由;
2、擅自改變房屋用途的;
第十一條 違約責(zé)任
(一)委托期內(nèi)甲方需提前終止合同的，應(yīng)提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付違約金，由此給乙方及客戶造成的經(jīng)濟(jì)損失甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
(二)委托期內(nèi)乙方需提前緩和終止合同的，應(yīng)提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付違約金。
第十二條 合同爭(zhēng)議的解決辦法
本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請(qǐng)調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第十三條 合同生效
本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式兩份，其中甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份。
合同生效后，甲乙雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書(shū)面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等法律效力。任何口頭承諾均無(wú)效。
第十四條 補(bǔ)充規(guī)定
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋出租委托合同范文3 甲方(委托方)：_________
乙方(方)：_________
茲經(jīng)雙方協(xié)議，甲方委托乙方其房屋出租事宜。
第一條： 房屋位置
甲方將座落于_________
合計(jì)面積_________平方米，委托乙方。
第二條： 期
1、期為_(kāi)________，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，其中免租期為_(kāi)________(天)，期滿乙方可再續(xù)租_________月。
2、期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)簽本合同，需在本合同期滿前一個(gè)月向甲方提供書(shū)面申請(qǐng)，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。
第三條： 房屋租金
1、甲乙雙方協(xié)商，乙方甲方房屋，每月租金為(人民幣)_________，一年共計(jì)(人民幣)_________。
2、房屋租金按_________繳納。
3、甲方收取租金，可選擇(a、到乙方公司所在地領(lǐng)取，b、乙方送往甲方指定地點(diǎn)，c、乙方匯入甲方指定帳戶，d、或其他方式)
第四條： 其它費(fèi)用
1、在租賃期內(nèi)，如房屋所在地進(jìn)行公共設(shè)施改造如：小區(qū)建設(shè)，電力增容，寬帶入戶等所需交納的相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
2、在租賃期內(nèi)，房屋內(nèi)所發(fā)生的水、電、煤氣、有線收視及電話費(fèi)由乙方客戶承擔(dān)，物業(yè)及供暖費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
第五條： 委托方和方的權(quán)利及義務(wù)
1、在期間，甲方不得無(wú)故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒絕。
2、甲方提供：①產(chǎn)權(quán)證明②戶口本③業(yè)主身份證(如代辦需有代辦人身份證)④其它必備相關(guān)證明;乙方出示：①經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)②營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
3、雙方保證所提供的證件的真實(shí)性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不實(shí)，而導(dǎo)致客戶無(wú)法正常居住(乙方遭受損失的)，甲方負(fù)責(zé)向乙方賠償，乙方并有權(quán)終止合同;如因乙方提供虛假證件而造成的損失，由乙方向甲方賠償，甲方并有權(quán)終止合同。
4、甲方在交房時(shí)，有義務(wù)對(duì)房?jī)?nèi)設(shè)施進(jìn)行檢查修繕，保證電器正常使用，乙方積極配合。
5、在期間，乙方應(yīng)及時(shí)安排客戶看房，保證客戶合法守法。
6、在期間，房屋租戶如有更換，乙方負(fù)責(zé)房?jī)?nèi)各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算及清點(diǎn)檢查修繕屋內(nèi)家具電器等設(shè)施，并免費(fèi)為甲方尋找下?lián)芸蛻簟?/p>
7、期間，房屋因自然損壞，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方修繕。
8、期滿，乙方交房時(shí)，結(jié)清房?jī)?nèi)各項(xiàng)費(fèi)用及清點(diǎn)家具電器等設(shè)施。
9、甲方不得與乙方所介紹承租人以任何理由私下成交，否則視為違約，如違約應(yīng)賠償三個(gè)月租金作為違約金。
10、甲方不得單方解除合同，如有特殊原因，需提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知對(duì)方，以便乙方安排客戶，并支付一個(gè)月房租作為賠償。
第六條： 其它
1、房屋如因不可抗拒力及不能預(yù)想之因素導(dǎo)致?lián)p毀或造成損失，乙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、房屋因市政建設(shè)需要拆除或改造，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。
3、本合同如有未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，附補(bǔ)充協(xié)議。
4、本合同自雙方簽字之日起生效，合同文本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，任何一方不得單方面修改或取消本合同。
5、本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成，提請(qǐng)_________人民法院解決。
6、本合同附房屋設(shè)備清單。
第二條、在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。
第三條、本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè)，是指城市各類(lèi)住宅及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據(jù)合同約定，對(duì)各類(lèi)房屋及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用的其他人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。
第四條、省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)和市、州、縣人民政府、地區(qū)行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門(mén)是同級(jí)人民政府、地區(qū)行政公署物業(yè)管理主管部門(mén)，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)。
第五條、各級(jí)人民政府的規(guī)劃、工商、公安、市政公用、環(huán)衛(wèi)等管理部門(mén)按照各自的職責(zé)，對(duì)住宅物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)。城市街道辦事處協(xié)助、配合有關(guān)部門(mén)做好監(jiān)督和指導(dǎo)工作。
第六條、住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)服務(wù)管理。
委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)服務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，逐步實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)。
第七條、業(yè)主或者使用人對(duì)住宅的所有權(quán)、使用權(quán)，以及對(duì)配套共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地、綠地依法共同享有的所有權(quán)、使用權(quán)受法律保護(hù)，他人不得侵占。
第二章、業(yè)主管理委員會(huì)
第八條、城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定實(shí)行業(yè)主大會(huì)制度，業(yè)主大會(huì)討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問(wèn)題，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。
第九條、城市住宅區(qū)（樓）有下列情形之一的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同住宅出售單位召集業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)：
（一）公有住房出售率達(dá)到總建筑面積40％的；
（二）商品住房入住率達(dá)到50％的。
第十條、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表參加。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和物業(yè)使用人代表列席。
第十一條、業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免業(yè)主管理委員會(huì)組成人員；
（二）審議通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)章程和業(yè)主公約；
（三）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理工作報(bào)告；
（四）決定或者授權(quán)業(yè)主管理委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（五）決定物業(yè)管理的其他重要事項(xiàng)。
第十二條、業(yè)主管理委員會(huì)設(shè)立后應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)備案。備案時(shí)需提交業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主大會(huì)決定、選舉結(jié)果及其成員名單等有關(guān)資料。
一個(gè)住宅區(qū)（樓）內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主管理委員會(huì)。
第十三條、業(yè)主管理委員會(huì)由主任、副主任、委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，數(shù)額應(yīng)當(dāng)為5人以上單數(shù)，每屆任期3年；因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)予以改選；連選可以連任。
第十四條、業(yè)主管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集并主持業(yè)主大會(huì)，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同；
（三）聽(tīng)取住宅業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施；
（四）按照物業(yè)管理委托合同，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，依法變更、解除物業(yè)管理委托合同；
（五）接受物業(yè)管理主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)和所在地城市人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主管理委員會(huì)不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十五條、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守業(yè)主公約。
第三章、物業(yè)管理企業(yè)
第十六條、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定向縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，經(jīng)工商登記注冊(cè)后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。
省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)。
第十七條、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）全面履行物業(yè)管理委托合同，及時(shí)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平；
（二）接受業(yè)主管理委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主管理委員會(huì)報(bào)告工作；
（三）組織開(kāi)展社區(qū)綜合服務(wù)和健康有益的娛樂(lè)活動(dòng)；
（四）加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全物業(yè)維修費(fèi)用收支記錄等管理制度；
（五）接受物業(yè)管理主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)和住宅所在地人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督。
第十八條、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）依據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)和代辦服務(wù)費(fèi)用；
（二）依法開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和特約有償服務(wù)；
（三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)（樓）業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為；對(duì)造成共用設(shè)施、設(shè)備損壞的，有權(quán)要求賠償；對(duì)嚴(yán)重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同的行為，有權(quán)依照業(yè)主公約和合同約定及時(shí)予以處理，或交由有關(guān)部門(mén)依法處理。
第四章、物業(yè)管理的實(shí)施
第十九條、新建商品住宅及其配套設(shè)施全部竣工后，由建設(shè)行政主管部門(mén)組織綜合驗(yàn)收，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參與。
住宅經(jīng)綜合驗(yàn)收后，在業(yè)主管理委員會(huì)成立前，暫由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)管理。公有住房出售后，未委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理的，暫由出售單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施物業(yè)管理。
業(yè)主管理委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅物業(yè)實(shí)施管理。
第二十條、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)包括委托管理事項(xiàng)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、合同變更與解除等條款。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家規(guī)定的示范文本，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)備案。
第二十一條、物業(yè)管理委托合同中應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及各類(lèi)管道、線路的使用管理、維修和更新；
（二）保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、車(chē)輛管理；
（三）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；
（四）業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)委托的其他事項(xiàng)。
第二十二條、委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)在所在地物業(yè)管理主管部門(mén)監(jiān)督、指導(dǎo)下，向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：
（一）住宅規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑及結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅地下管網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖；
（四）有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
（五）依法簽定的質(zhì)量保證協(xié)議；
（六）物業(yè)管理必需的其他工程建設(shè)資料。
第二十三條、住宅自用部位、自用設(shè)備超過(guò)法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主或者使用人負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外。
第二十四條、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備超過(guò)法定保修期后的維修、更新，由物業(yè)管理企業(yè)或者管理單位負(fù)責(zé)，其費(fèi)用在住宅共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。
住宅戶外供水、供電、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)，由供水、供電、燃?xì)獾绕髽I(yè)負(fù)責(zé)。
第二十五條、物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）不得違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；
（二）不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外形及其色調(diào)；
（三）不得隨意接引、拆除和損壞共用設(shè)施設(shè)備；
（四）不得擅自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（五）保持物業(yè)的完好、整潔和安全，不得占用公共場(chǎng)地堆放雜物，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動(dòng)；
（六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)后，新業(yè)主須在辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)30日內(nèi)告知物業(yè)管理企業(yè)；
（七）按照規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
第二十六條、因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正并負(fù)責(zé)維修；拒不改正、維修的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并實(shí)施維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)業(yè)主或者責(zé)任人承擔(dān)。
第二十七條、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30日內(nèi)，向業(yè)主管理委員會(huì)辦理有關(guān)交接手續(xù)，并報(bào)物業(yè)管理主管部門(mén)備案。
第五章、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和專(zhuān)用房屋
第二十八條、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金、公共服務(wù)收費(fèi)、代辦服務(wù)收費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)。
第二十九條、出售商品住房和公用住房，應(yīng)當(dāng)按一定比例提取共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及設(shè)備重置、改造、更新。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的提取比例、管理使用辦法，按照財(cái)政部、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)行。
第三十條、物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)可以按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。物價(jià)部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確定、調(diào)整物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
在已委托實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，已購(gòu)買(mǎi)商品房取得產(chǎn)權(quán)后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；尚未售出的商品房，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，具體比例由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第三十一條、物業(yè)管理企業(yè)受供水、燃?xì)?、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)的委托，代收水、氣、電、通訊、有線電視等費(fèi)用的，按照價(jià)內(nèi)倒扣不高于3％的比例向委托企業(yè)收取代辦服務(wù)費(fèi)，不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。
第三十二條、物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請(qǐng)保姆或者鐘點(diǎn)工、清洗家用電器、代購(gòu)商品等專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費(fèi)。
第三十三條、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向物價(jià)部門(mén)申領(lǐng)經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證，實(shí)行亮證收費(fèi)。
第三十四條、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅法定保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將保修費(fèi)用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用。
第三十五條、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的收取和使用，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一管理、專(zhuān)款專(zhuān)用，嚴(yán)格帳務(wù)核算，并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。
第三十六條、商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，配套修建必需的物業(yè)管理用房。業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)提供必需的物業(yè)管理用房。
第六章、法律責(zé)任
第三十七條、違反本辦法第十六條規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、未辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書(shū)核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責(zé)令停止從事物業(yè)管理活動(dòng)，可處2千元以上2萬(wàn)元以下罰款。
第三十八條、物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規(guī)定，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令其限期改正；逾期不改正或者嚴(yán)重侵犯業(yè)主、使用人權(quán)益的，處3萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴(yán)重瀆職，或者侵犯業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)權(quán)或者人身權(quán)的，業(yè)主管理委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有關(guān)責(zé)任人員予以解聘，并提請(qǐng)物業(yè)管理等有關(guān)主管部門(mén)依法處理。
第三十九條、物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)未經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意和城市規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用公共場(chǎng)地、綠地的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，有關(guān)主管部門(mén)可以依法強(qiáng)制拆除，并予以行政處罰，物業(yè)管理主管部門(mén)可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
第四十條、物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理等有關(guān)主管部門(mén)按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第四十一條、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)所作出的決定違反本辦法規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通知全體業(yè)主。
第四十二條、物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的，另一方有權(quán)按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責(zé)任。
第四十三條、當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章、附則
第四十四條、四川省城市區(qū)域內(nèi)的其他各類(lèi)房屋建筑實(shí)施物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第四十五條、本辦法中有關(guān)用語(yǔ)的含義為：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井和庭院（含圍墻）以及室內(nèi)粉飾等部位。
（二）住宅自用設(shè)備，是指住宅戶內(nèi)的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線、各類(lèi)表具等設(shè)備。
