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我國新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》將公允價值正式引入計量屬性,廣泛應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、金融工具等17項具體準(zhǔn)則中。公允價值的引入要求會計人員掌握與資產(chǎn)和負(fù)債相關(guān)的估值技術(shù),資產(chǎn)評估的方法和技術(shù)為公允價值的計量提供了理論和技術(shù)上的支撐,使公允價值的廣泛應(yīng)用成為可能。
一、資產(chǎn)評估的內(nèi)涵與方法
(一)資產(chǎn)評估的內(nèi)涵
資產(chǎn)評估是專業(yè)的評估機構(gòu)和人員,按照國家相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,根據(jù)特定的評估目的,對被估資產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估行業(yè)作為專業(yè)服務(wù)行業(yè),是對資產(chǎn)在某評估時點的公允價值進(jìn)行的專業(yè)判斷,評估結(jié)果僅作為價值鑒證,為資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人提供決策參考。
(二)資產(chǎn)評估基本方法
資產(chǎn)評估方法是對資產(chǎn)價值實現(xiàn)評定估算的專業(yè)技術(shù),是分析判斷資產(chǎn)公允價值的手段和途徑。
市場法以現(xiàn)行市價為評估參照點,是面向現(xiàn)在的評估方法。這種方法認(rèn)為被估對象的公允價值不能超過其相同資產(chǎn)或類似資產(chǎn)在公開市場上的成交市價。市場法的應(yīng)用以公開市場為前提,以公開市場價格為參照物進(jìn)行調(diào)整,以得到資產(chǎn)的公允價值,該方法是一種技術(shù)較成熟的估價方法,市場法評估資料源于市場,因而評估結(jié)果很容易被委托方接受。
收益法是面向未來的評估方法,該方法以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ),將本求利,以資產(chǎn)的未來貢獻(xiàn)度和收益值作為判斷其公允價值的出發(fā)點,認(rèn)為資產(chǎn)公允價值等于其未來所獲收益的折現(xiàn)值之和。該方法的評估結(jié)果也較容易被接受。
成本法是面向過去的評估方法,該方法從重新開發(fā)角度,認(rèn)為被估對象的價值不會超過現(xiàn)行市場條件下重新購置被估資產(chǎn)所需要的代價。成本法以成本為視角,但無論是考慮資產(chǎn)購置時技術(shù)水平的復(fù)原重置成本,還是考慮現(xiàn)行市場技術(shù)水平的更新重置成本,都是運用現(xiàn)行市場價格作為計算重置成本的基礎(chǔ),因此,成本法也是基于市場的,以成本法評估的資產(chǎn)價值同樣具有公允性。
二、資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中應(yīng)用的可行性
資產(chǎn)評估和公允價值之間存在著密切的聯(lián)系,兩者都需要利用貨幣形式來反映資產(chǎn)的價值結(jié)果,公允價值強調(diào)的是價值的實現(xiàn)條件和達(dá)到的結(jié)果,資產(chǎn)評估強調(diào)的是為達(dá)到某一結(jié)果的估值過程。公允價值是資產(chǎn)評估的估值目標(biāo),而資產(chǎn)評估方法是公允價值計量必備的技術(shù)手段。
(一)公允價值計量迫切需要資產(chǎn)評估方法的支撐
公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價值立足于公平的市場環(huán)境,排除了信息不對稱因素的影響,強調(diào)交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價值可以動態(tài)地、及時公允地反映企業(yè)資產(chǎn)的價值,揭示公允價值的財務(wù)報告能使會計信息質(zhì)量更具客觀性、相關(guān)性與可理解性。
隨著公允價值被廣泛應(yīng)用于各項具體交易事項的計量,公允價值的產(chǎn)生條件與產(chǎn)生過程受到了關(guān)注,人們開始關(guān)注公允價值是否公允。公允價值更多的是面向現(xiàn)在和未來的,是否公允的關(guān)鍵在于其計量方法是否科學(xué),沒有科學(xué)的計量方法,就無法獲取公允的計量結(jié)果。FASB在2006年的財務(wù)會計準(zhǔn)則報告第57號中設(shè)立了公允價值計量的三個層次,這三個層次分別體現(xiàn)出資產(chǎn)評估方法的不同應(yīng)用。第一層次是根據(jù)活躍市場中報價信息確定公允價值,這種方法實際就是市場法中的直接比較法;第二層次是根據(jù)活躍市場中同類資產(chǎn)或負(fù)債報價確定公允價值,這種方法即市場法中的類比調(diào)整法;第三層次是前兩個層次的市場條件不具備時,可以采用估值技術(shù),即資產(chǎn)評估中常用到的收益法和成本法。
因此,公允價值三個層次的計量都離不開評估方法的技術(shù)支撐,需要會計人員對不同的市場環(huán)境和估值對象進(jìn)行專業(yè)判斷,選擇并運用合適的評估方法,及時準(zhǔn)確地計量出可靠的公允價值。
(二)資產(chǎn)評估方法已具備為公允價值計量提供技術(shù)支持的條件
資產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過一百多年的發(fā)展,已經(jīng)成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮資產(chǎn)基礎(chǔ)作用的專業(yè)服務(wù)行業(yè)之一。資產(chǎn)評估方法逐漸形成體系,市場法、成本法和收益法包括若干個具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術(shù)參數(shù)。資產(chǎn)評估以判斷被估對象的公允價值為目標(biāo),考慮評估的目的、特定市場條件以及能獲取的技術(shù)資料等因素,整個評估過程更科學(xué),技術(shù)方法的應(yīng)用更加專業(yè)和成熟。資產(chǎn)評估行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展,許多評估方法和參數(shù)已經(jīng)有了可以借鑒的數(shù)據(jù),具備了為公允價值計量提供技術(shù)支撐的條件。隨著公允價值正式成為企業(yè)會計準(zhǔn)則中的計量屬性,資產(chǎn)評估方法應(yīng)用的空間也越來越大,會計人員應(yīng)掌握資產(chǎn)評估的方法與技術(shù),以更好地確定資產(chǎn)的公允價值。
三、資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中應(yīng)用的難點
(一)資產(chǎn)評估方法本身的局限性
從理論上講,在評估時點和評估目的相同的前提下,對同一資產(chǎn)使用不同的評估方法所得到的評估結(jié)果應(yīng)該趨同。但在實際操作中,由于這三種評估方法的出發(fā)點、評估思路、前提條件和數(shù)據(jù)來源不同,所得到的評估結(jié)果會存在差異,因此,資產(chǎn)評估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術(shù)參數(shù),使得評估結(jié)果依賴于評估方法選擇的科學(xué)性。運用市場法的關(guān)鍵是要存在活躍公開的市場,并且市場上存在合適的參照物。成本法的計算過程相對比較復(fù)雜,除了要確定被估對象的重置成本外,還要分析被估對象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對資產(chǎn)未來收益的合理預(yù)測,并要求計算合理的折現(xiàn)率,兩者缺一不可,而兩個必備參數(shù)的估測都具有較大的主觀性。
(二)會計人員尚未掌握具體的資產(chǎn)評估方法
傳統(tǒng)的會計以歷史成本為主要計量屬性,資產(chǎn)或負(fù)債的確認(rèn)以實際發(fā)生的交易為基礎(chǔ),會計人員的主要任務(wù)是根據(jù)已有交易的原始憑據(jù),按照事實據(jù)以入賬。公允價值計量屬性的引入,對會計人員提出了更高的要求。要確定公允價值,會計人員不僅要熟悉公正的市場條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過對調(diào)整因素的技術(shù)處理才能得到公允價值。資產(chǎn)評估方法為公允價值的確定提供了很好的借鑒,但是會計人員沒有受過專業(yè)的培訓(xùn),對具體的資產(chǎn)評估方法難以掌握,這也是公允價值無法廣泛應(yīng)用的阻礙之一。
(三)會計準(zhǔn)則沒有規(guī)定具體的公允價值計量方法
我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、金融工具等具體準(zhǔn)則中,都對采用公允價值模式計量做了條件限定,即當(dāng)具備活躍的交易市場和同類或類似資產(chǎn)的市場價格及相應(yīng)信息的,才能運用公允價值進(jìn)行計量。在非貨幣性資產(chǎn)交換中還指出當(dāng)換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)的可比市場交易時,應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價值。會計準(zhǔn)則中對于活躍市場的規(guī)定,限定了只能使用市場法計量公允價值,而市場法下公允價值的獲得過度依賴于市場環(huán)境,當(dāng)市場不充分、市場信息不對稱的情況下,市場上的資產(chǎn)交易價格就很難反映資產(chǎn)的內(nèi)在價值,就無法使用公允價值計量。盡管有的準(zhǔn)則中規(guī)定當(dāng)活躍的市場不存在時,可采用估值技術(shù)確定公允價值,但是具體的估值技術(shù)沒有規(guī)定。正是由于我國公允價值在理論上和準(zhǔn)則中都缺乏計量方法的操作說明,或者說明了卻缺乏具體計算過程的指導(dǎo),才導(dǎo)致企業(yè)在實際操作中利用公允價值大肆造假。
(四)資產(chǎn)評估方法缺乏在公允價值計量中應(yīng)用的條件和地位
根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,公允價值的計量前提主要包括兩個要素:相同或類似資產(chǎn)的活躍市場、市場上存在類似交易,這使得公允價值計量只能采用市場法,而收益法和成本法缺乏計量公允價值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過程中的應(yīng)用大打折扣。收益法和成本法的各項計算參數(shù)也是源于市場的,在評估條件和數(shù)據(jù)具備的前提下,評估結(jié)果同樣能夠代表資產(chǎn)的公允價值。
四、資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中應(yīng)用的對策
(一)進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估方法
資產(chǎn)評估方法本身的完善,是促進(jìn)其推行的根本。市場法、收益法和成本法已經(jīng)形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過程中仍然存在大量的評估參數(shù)需要評估主體的人為判斷。例如市場法中以公平市場上的現(xiàn)實交易價格為參照物,然后將參照物與被估對象進(jìn)行比較,確定調(diào)整因素,逐一調(diào)整最終確定被估對象的公允價值。而不同的評估主體,所選擇的調(diào)整因素和修正系數(shù)不同,評估結(jié)果也不同。因此,資產(chǎn)評估方法要在公允價值計量中加以推廣,需要進(jìn)一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評估參數(shù)的選擇有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),以剔除人為因素的操縱。例如,可根據(jù)上百年的評估經(jīng)驗,將評估對象進(jìn)行分門別類,建立起全國聯(lián)網(wǎng)的資產(chǎn)報價系統(tǒng),構(gòu)建不同資產(chǎn)的價格體系查詢平臺,營造一個動態(tài)實時的市場估價環(huán)境,使市場法評估的應(yīng)用更加有據(jù)可循。同時,將常用資產(chǎn)的資產(chǎn)收益率進(jìn)行網(wǎng)上通報,建立資產(chǎn)預(yù)測收益與實際收益的后期跟蹤系統(tǒng),以發(fā)現(xiàn)收益預(yù)測的偏差,提高資產(chǎn)收益預(yù)測的精度,使收益法評估的應(yīng)用更具有說服力。
(二)加快會計人員對資產(chǎn)評估方法的掌握
公允價值計量的引入要求會計人員除了具有豐富的會計理論外,還要了解評估、金融、資本市場等相關(guān)知識,提高業(yè)務(wù)能力、職業(yè)判斷能力,并掌握估值技術(shù)。因此,應(yīng)在加強公允價值計量宣傳的同時,大力開展資產(chǎn)評估方法的培訓(xùn),使會計人員盡快掌握資產(chǎn)評估方法的使用前提、技術(shù)參數(shù)以及具體的計算過程,及時掌握資產(chǎn)市場價值變化的動態(tài),以更好地計量資產(chǎn)的公允價值。
(三)將資產(chǎn)評估方法納入公允價值計量方法體系
資產(chǎn)評估方法為公允價值計量提供了技術(shù)支撐,因此,應(yīng)將資產(chǎn)評估方法引入公允價值計量過程,除了市場法的應(yīng)用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計量公允價值中的地位,使公允價值計量在現(xiàn)有的方法基礎(chǔ)上,成為完整的方法體系。如在進(jìn)行專用機器設(shè)備的減值測試中,不存在活躍的交易市場,就可以采用成本法進(jìn)行設(shè)備公允價值的估值。再如投資性房地產(chǎn)如果不存在活躍市場,而投資性房地產(chǎn)的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進(jìn)行估值。
(四)細(xì)化公允價值計量方法的操作說明
《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中已經(jīng)明確規(guī)定公允價值的使用,隨著公允價值計量技術(shù)的成熟,應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大公允價值計量的資產(chǎn)范圍,并且列示公允價值計量的操作說明和具體估值方法,使公允價值計量方法規(guī)范化、程序化,增強公允價值計量的可操作性。例如,在投資性房地產(chǎn)具體準(zhǔn)則中可增加說明,當(dāng)活躍的市場存在時,建議用市場法確定公允價值,并指出運用市場法進(jìn)行估值時,選擇的參照物應(yīng)該具備哪些數(shù)量和質(zhì)量的要求;對參照物的交易價格進(jìn)行調(diào)整時,應(yīng)考慮哪些重點調(diào)整因素。除了要細(xì)化公允價值計量方法的操作說明外,還應(yīng)該對公允價值的整個計量過程進(jìn)行表外披露,將數(shù)據(jù)的獲取過程和計算過程以底稿的方式留存?zhèn)洳椤?/p>
(五)推進(jìn)資產(chǎn)評估業(yè)與會計業(yè)的深度合作
基于成本效益原則,日常對于資產(chǎn)公允價值的計量由會計人員完成,但是會計人員畢竟不是資產(chǎn)評估的專業(yè)技術(shù)人員,因此,還應(yīng)該引入獨立的第三方,即資產(chǎn)評估機構(gòu),由專業(yè)的資產(chǎn)評估人員對期末財務(wù)報告中以公允價值計量的數(shù)據(jù)進(jìn)行權(quán)威性認(rèn)定,對公允價值估值的方法和過程進(jìn)行技術(shù)性鑒定,并出具專業(yè)的公允價值鑒定報告,以更好地保證公允價值的可靠性、可信性和可驗證性。
結(jié)束語
資產(chǎn)評估的實質(zhì)就是確定資產(chǎn)在某特定條件下的公允價值,資產(chǎn)評估方法為公允價值的計量提供了很好的借鑒經(jīng)驗。目前,會計界和資產(chǎn)評估界的合作成為一種國際趨勢,隨著資產(chǎn)評估方法在公允價值計量中的推廣,會引起更多會計人員對資產(chǎn)評估基本方法的關(guān)注,使公允價值計量屬性得到真正的應(yīng)用,同時也會使更多的企業(yè)意識到資產(chǎn)評估的重要性,促成企業(yè)主體與資產(chǎn)評估機構(gòu)的良性互動與深度合作。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估；價值類型；評估方法；方法選擇
Key words: asset appraisal; value type; appraisal method; choice of method
中圖分類號：F22 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）03-0167-01
1資產(chǎn)評估價值類型、作用
關(guān)于價值類型的種類，我國現(xiàn)行評估準(zhǔn)則采用了國際評估準(zhǔn)則的觀點。即將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。
由于價值類型是價值質(zhì)的規(guī)定，因此在資產(chǎn)評估中起著重要作用，具體表現(xiàn)在：①價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值屬性不同，評估結(jié)果也就不同。因此，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值與其本身的內(nèi)在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產(chǎn)在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現(xiàn)在價值量上存在很大差異性，理所當(dāng)然地產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。②資產(chǎn)價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產(chǎn)評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價值取得，必然通過具體評估方法進(jìn)行科學(xué)估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現(xiàn)值法或者重置成本法替代，當(dāng)估算資產(chǎn)未來價值即在用價值時，應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法而不能用重置成本或者市場價值進(jìn)行替代。③明確資產(chǎn)評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產(chǎn)評估結(jié)果是在特定的假設(shè)條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產(chǎn)評估師在評估報告當(dāng)中明確評估資產(chǎn)價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產(chǎn)在不同價值屬性下的價值，從而不產(chǎn)生誤解，同時也規(guī)避了評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險和責(zé)任。
2影響資產(chǎn)價值類型的因素
實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：①評估目的或者特定行為；②市場條件；③資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。以上因素構(gòu)成一個有機整體從而影響或者決定資產(chǎn)價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產(chǎn)特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。例如：資產(chǎn)在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。一般情況下，由于委托方資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產(chǎn)特定目的不同引起的資產(chǎn)價值屬性不同產(chǎn)生的。在具體評估實際當(dāng)中，如果委托方明確了資產(chǎn)價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告對資產(chǎn)在某一價值類型下價值做出結(jié)論。如果委托方未明示委估資產(chǎn)的價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的在特定評估目的下對資產(chǎn)不同價值類型下價值進(jìn)行評估，根據(jù)特定評估目的確定最恰當(dāng)?shù)膬r值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產(chǎn)進(jìn)行評估，并做出最終結(jié)論。不同評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型或者價值屬性，體現(xiàn)在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結(jié)果。在具體評估實踐中，評估師可以根據(jù)委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進(jìn)行分析，選擇參照物進(jìn)行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值。
3資產(chǎn)評估方法的選擇
3.1 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型適應(yīng)。資產(chǎn)價值類型是由資產(chǎn)的特定的評估目的決定。一般認(rèn)為，在某一特定的評估目的必然有其相適應(yīng)的價值類型或者價值屬性，資產(chǎn)價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現(xiàn)了資產(chǎn)不同價值屬性或者價值類型。
3.2 資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)，往往要求不同的評估方法與之適應(yīng)。例如：在持續(xù)經(jīng)營條件下，對于企業(yè)整體資產(chǎn)一般情況下要求采用收益現(xiàn)值法，非持續(xù)經(jīng)營時，才考慮成本加和法，以此體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價值最大化原則，對于無形資產(chǎn)一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現(xiàn)值法，對于有形資產(chǎn)特別房地產(chǎn)、機器設(shè)備由于交易性案例較多，因此應(yīng)首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現(xiàn)行成本價值。
3.3 評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評估時點，以及一個相對較短的時間內(nèi)，某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會遇到困難，當(dāng)然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。
3.4 在選擇和運用某一方法評估資產(chǎn)的價值時，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。
4結(jié)語
總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應(yīng)考慮各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。
參考文獻(xiàn)：
按照我國頒布的《企業(yè)價值資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》中，企業(yè)的價值資產(chǎn)評估需要根據(jù)評估的目的、價值類型和資料情況等選擇適宜的價值評估方法。對于當(dāng)前的企業(yè)會計要素的評估方法有成本法、可變現(xiàn)凈值法和公允價值法等。第一，成本法主要是指重建或者重置評估資產(chǎn)，投資者在投資某項資產(chǎn)時，愿意支付的價格不會超過該項資產(chǎn)的構(gòu)建成本，被評估的資產(chǎn)會處于一種使用的狀態(tài)，具備一定的可利用歷史資料，成本法的應(yīng)用能夠滿足評估價值類型的要求[1]。第二，可變現(xiàn)凈值法，在可變現(xiàn)凈值下，資產(chǎn)會按照正常對外銷售收到的現(xiàn)金或者是等價的條件用于相關(guān)稅費后的金額計量。第三，公允價值計量法，在公允價值計量的條件下，當(dāng)處于一種公平交易的環(huán)境中，交易的雙方在熟悉情況的前提下進(jìn)行資產(chǎn)交換金額計量。一般的企業(yè)在進(jìn)行會計計量的過程中，會采用成本法、可變現(xiàn)凈值法和公允價值計量法等，要始終保證會計要素金額能夠獲得可靠計量。
二、資產(chǎn)計量在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定
目前企業(yè)的資產(chǎn)價值評估主要采用市場法、成本法和收益法三種方法。第一，市場法。這種評估方法主要是借鑒評估企業(yè)近期的一些市場交易價格，按照該種價格評估企業(yè)價值的一種評估方法，但是市場法一般沒有能夠比較的交易案例而很難被采用。第二，收益法是將企業(yè)未來預(yù)期收益折合成現(xiàn)金，來評估企業(yè)資產(chǎn)價值的一種方法。第三，成本法。成本法的計算需要將企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)值扣除所有損耗之后去除負(fù)債后的一種評估方法[2]。
在企業(yè)的會計準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中，這兩者應(yīng)用的計量方法都是相通的，但是其本質(zhì)是有很大的不同，會計準(zhǔn)則中的成本法計量資產(chǎn)是遵循會計中的謹(jǐn)慎性原則，計量依據(jù)也是相對比較充分，但是在實際的計量過程中，不能體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的真正價值，會影響到會計工作的相關(guān)決策。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的成本法是計量資產(chǎn)在現(xiàn)在市場上購買的成本，能夠體現(xiàn)資產(chǎn)在評估時的價值，但是獲得相關(guān)資產(chǎn)市場價格的難度相對比較大。
三、會計準(zhǔn)則中運用評估技術(shù)的問題
在會計準(zhǔn)則中會引入公允價值法、現(xiàn)值凈值法和成本重置法等計量方法，這些計量方法能夠反映企業(yè)資產(chǎn)的真實狀況，也會改善會計報表質(zhì)量，需要通過加強企業(yè)外部的審計工作，防止一些濫用會計制度的現(xiàn)象[3]。在當(dāng)前新會計制度的改革，企業(yè)會計評估技術(shù)的應(yīng)用對企業(yè)的會計人員和審計人員的職業(yè)判斷能力提出更高要求，需要充分保證評估技術(shù)的客觀真實，保證結(jié)果的一致性。
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)價值評估是現(xiàn)代房地產(chǎn)管理、投資、開發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等的一項基礎(chǔ)性工作。而收益法是房地產(chǎn)價值評估的基本方法之一，在收益法基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)價值評估與投資項目評估常用到資本化率這個與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的參數(shù)作為評估工具。
收益法在房地產(chǎn)評估中的公式一般為：
純收益每年均不變，且持續(xù)無限年：V=A/r
純收益每年均不變，且持續(xù)有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r
純收益每年按一定比率增加，且為無限年：V=A/（r-s）
純收益每年按一定比率增加，且為有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）
其中：V為評估值，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益每年遞增的比例，n為年限。
從以上公式可以看出，確定一個合適的資本化率是實際估價中最重要也是最困難的問題。資本化率大于1%或小于1%將使收益價格產(chǎn)生很大波動，將會直接導(dǎo)致評估結(jié)果的巨大差異。然而，現(xiàn)在評估界在實際估價中，對資本化率的確定較為不規(guī)范，最小值（存款利率）與最大值相差懸殊，有的僅把它作為調(diào)整評估價值的工具，甚至還存在認(rèn)識上的誤區(qū)，嚴(yán)重影響收益法的使用效果。同時，房地產(chǎn)具有很強的地理位置色彩，多樣性、個別性很強，很難找到一個對任何情況均可適用的資本化率。因此，資本化率的確定，是收益法評估中十分重要的問題。
一、資本化率的內(nèi)涵、特點及決定因素
資本化是將房地產(chǎn)未來年凈收入現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為等量資本價值的過程，資本化率是這一轉(zhuǎn)化過程的回報百分率。對土地、商鋪等收益性物業(yè)來講，初始投資完成后，經(jīng)過若干時間的價值收益，在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現(xiàn)金流量表體現(xiàn)其房地產(chǎn)投資過程與結(jié)果，其中有一個反映資本價值隨時間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù)，我們稱之為資本化率。
從本質(zhì)上看，購買房地產(chǎn)可以看成是一種投資，投資所需的資本就是房地產(chǎn)價格，這筆投資將要獲得的收益就是房地產(chǎn)每年將產(chǎn)生的純收益。因此，資本化率實質(zhì)上是一種資本投資的收益率。正常情況下，投資風(fēng)險與投資收益是成正比的，風(fēng)險大，收益率就高；風(fēng)險小，收益率就低。若一筆資金存入國家銀行，風(fēng)險小、安全系數(shù)高，同時利率也很低；但若用它購買股票、債券，風(fēng)險性必然增強，安全系數(shù)下降，同時利率也會有所上升。
資本化率一般會隨所投資房地產(chǎn)的地段、性質(zhì)、用途的不同而不同，隨時間的變化而發(fā)生變化。另外，若預(yù)期未來會產(chǎn)生高通貨膨脹率，或該收益性房地產(chǎn)未來的年收入存在較大風(fēng)險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產(chǎn)未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。
在市場經(jīng)濟(jì)中，供求關(guān)系決定著價格，決定著收益價值水平，也決定著房地產(chǎn)的資本化率。而供求關(guān)系又是由以下兩個因素構(gòu)成：一方面位置競爭性、規(guī)劃特征、持有期及變化、物理特征、法律權(quán)屬問題等因素構(gòu)成供給；另一方面宏觀與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)投資方向與風(fēng)險水平、租戶利潤與偏好等因素構(gòu)成需求，供求各自對立、又互為統(tǒng)一的不斷變化決定著房地產(chǎn)資本化率的水平。在實際工作中，分析這些市場供求決定因素可以對市場可比案例進(jìn)行修正，從而調(diào)整并最終確定房地產(chǎn)資本化率。
二、資本化率的確定原則
1、不低于無風(fēng)險報酬率。在正常的資本市場和產(chǎn)權(quán)市場條件下，各種資產(chǎn)投資中政府債券和銀行存款通常被認(rèn)為是低微風(fēng)險甚至是無風(fēng)險的投資項目，而其他投資方式的不確定性及風(fēng)險性要高于政府債券和銀行存款。因此，政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風(fēng)險報酬率，是投資者進(jìn)行其他投資權(quán)衡投資報酬率時，必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風(fēng)險報酬率，就會導(dǎo)致投資者購買國債或是儲蓄，而不會去冒風(fēng)險進(jìn)行得不償失的投資。
2、行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定資本化率的依據(jù)?；鶞?zhǔn)收益率是基本建設(shè)投資管理部門為篩選建設(shè)項目，從擬建項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)方面，按行業(yè)統(tǒng)一制定的最低收益率的判別標(biāo)準(zhǔn)。只有當(dāng)擬建項目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時才可批準(zhǔn)建設(shè)。國家可以通過產(chǎn)業(yè)政策措施來調(diào)控行業(yè)基準(zhǔn)收益率，如屬于鼓勵發(fā)展的行業(yè)，國家可以有意地將行業(yè)基準(zhǔn)收益率調(diào)低，以便促使更多的建設(shè)項目上馬。因此，行業(yè)基準(zhǔn)收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當(dāng)于投資企業(yè)的收益率，而房地產(chǎn)資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。
3、資本化率與收益額相匹配。資本化率的確定和選取要與房地產(chǎn)的預(yù)期收益相匹配。如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應(yīng)有所體現(xiàn)；反之，如果預(yù)期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應(yīng)反映。投資類房地產(chǎn)收益額來源既有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時實現(xiàn)），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應(yīng)考慮租金收入對其的影響。
4、按實際情況確定。在房地產(chǎn)評估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據(jù)被評估資本化率的具體情況來確定。不同地區(qū)、類型的房地產(chǎn)適用不同的資本化率。
三、資本化率的確定方法
1、安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法。所謂安全利率，是指無風(fēng)險資本投資收益率，即：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價指數(shù)狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風(fēng)險調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的和作為該估價對象的資本化率。在實例評估中，風(fēng)險調(diào)整值被看作是一個經(jīng)驗系數(shù)。
2、收益風(fēng)險倍數(shù)法。收益風(fēng)險倍數(shù)法是在排序插入法原理的基礎(chǔ)上改進(jìn)而來的一種方法。因為投資房地產(chǎn)，其風(fēng)險高于購買國債，在對投資收益率排序時，房地產(chǎn)的投資收益率也應(yīng)該高于同期國債年利率，其詳細(xì)的計算步驟為：若以投資房地產(chǎn)的方式購買收益型房地產(chǎn)的總價款為V，其尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為A，同時以安全投資的方式購買國債，投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為B，則有：
購買國債時：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）
投資房地產(chǎn)時：V=A/r×［1-1/（1+r）］
在一般情況下，由于投資房地產(chǎn)的風(fēng)險、收益均要比購買國債大，如果兩種投資方式的投資額相等，收益期相同，那么投資房地產(chǎn)的純收益要比購買國債的本息回收額要大。假設(shè)投資房地產(chǎn)的年回收額比購買國債本息回收額高出的倍數(shù)為C，則有：A=（1+C）×B，又因為P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C稱為收益風(fēng)險倍數(shù)，利用此公式能準(zhǔn)確地計算出資本化率r。
3、實際利率調(diào)整法。實際利率調(diào)整法是在市場抽樣法的基礎(chǔ)上，選取三宗或三宗以上（一般為三宗）相類似房地產(chǎn)的價格進(jìn)行加權(quán)平均調(diào)整，并了解所調(diào)查房地產(chǎn)租金的平均水平，先求出收益無期限的資本化率r=a/v，再根據(jù)待估房地產(chǎn)收益有期限的具體情況進(jìn)行修正調(diào)整。這里所采用的是反復(fù)式逐漸迭代、趨近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反復(fù)計算，不斷趨近，直至比較滿意的精度，以此作為調(diào)整值。利用這種方法計算出來的資本化率比較精確。
4、加權(quán)平均成本法。這種方法也稱投資復(fù)合收益率法，它是依據(jù)投資中所擁有的各項資金成本在總投資額中比例的加權(quán)平均值來計算資本化率的。一般情況下，它根據(jù)投資房地產(chǎn)時銀行規(guī)定的抵押貸款率與自有資本的收益率的加權(quán)平均值來計算資本化率。這里所指的自有資本收益率，實際上是以自有資本的機會成本來衡量的，這種機會成本可視為自由資本的投資收益率，它在應(yīng)用上比較簡便。計算公式為：資本化率=自有資金占總投資額的比例×自有資金機會成本+抵押貸款額占總投資額的比例×抵押貸款率。
四、資本化率的修正
當(dāng)從可比實例獲取資本化率時，可能需要進(jìn)行修正以反映估價對象與可比實例在物質(zhì)實體方面存在的差異以及估價時點經(jīng)濟(jì)狀況方面的不同。盡管沒有修正資本化率的精確方法，但可以從已經(jīng)提到的發(fā)現(xiàn)資本化率的方法中借鑒某些資本化率的修正方法?？梢詰?yīng)用的部分有：1、房地產(chǎn)區(qū)域；2、房齡、質(zhì)量和改良物的狀況；3、改良物剩余的經(jīng)濟(jì)使用年限；4、建筑物價值與房地產(chǎn)總價值的比率；5、費用支出占房地產(chǎn)市場價值的百分率（如房地產(chǎn)稅）。
由于房地產(chǎn)所在的區(qū)域可以影響投資的相對風(fēng)險、租金價格的未來走勢以及投資者的一般動機，因此對利率和資本化率有巨大影響。建筑物房齡、質(zhì)量、狀況以及剩余的經(jīng)濟(jì)使用年限也很重要。盡管小的差異可能不值得進(jìn)行資本化的修正，但顯著的差異可能影響市場對于某一房地產(chǎn)收入流相對安全性和持續(xù)性的看法。建筑物價值與房地產(chǎn)總價值的比率影響資本回收的要求。因此，資本化率通常應(yīng)該以建筑物價值占總價值比例與估價對象相似的成交實例為基礎(chǔ)。
當(dāng)估價對象的某種費用是以其市場價值的某一百分率支付時，可能需要對市場得出的資本化率進(jìn)行修正以反映這種費用。按價計算的房地產(chǎn)稅是個很好的例子。通過將稅率與資本化率相加來估計房地產(chǎn)稅通常比將稅費作為一定金額費用支出進(jìn)行估計更為準(zhǔn)確。
總之，房地產(chǎn)評估是一門藝術(shù)和科學(xué)的結(jié)合，估價技術(shù)人員在運用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓?、科學(xué)的方法確定資本化率的同時，還需要更多豐富的經(jīng)驗和實踐，以及對市場的熟悉程度，并綜合考慮房地產(chǎn)的類型、區(qū)位收益水平等各種因素，綜合分析。這樣才能正確地估算出房地產(chǎn)本身所具有的客觀、真實、合理的價位，從而降低投資房地產(chǎn)的風(fēng)險。
（作者單位：山東大學(xué)管理學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
企業(yè)資產(chǎn)分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。固定資產(chǎn)因占用大量資金、資產(chǎn)規(guī)模大，歸為重資產(chǎn)；而企業(yè)文化、管理流程、產(chǎn)品品牌、專業(yè)技術(shù)、營銷渠道、客戶管理經(jīng)驗、人力資源等這些“虛”形態(tài)的無形資產(chǎn)因占用資金較少，稱作輕資產(chǎn)，以上述無形資產(chǎn)為主要資產(chǎn)的企業(yè)就是輕資產(chǎn)企業(yè)。
輕資產(chǎn)企業(yè)一般可分為以下四類：（1）類金融型。典型企業(yè)有沃爾瑪、國美、阿里巴巴。這類企業(yè)擁有強大的經(jīng)營渠道，也是其核心資產(chǎn)，其經(jīng)營模式往往是提供一種實際或虛擬的場所，吸引其他企業(yè)在此經(jīng)營。這類企業(yè)的特點是從供應(yīng)商或用戶處積聚了大量的經(jīng)營性現(xiàn)金流量，使得企業(yè)有很強的復(fù)制能力，復(fù)制能力又產(chǎn)生了規(guī)模效應(yīng)和正反饋。（2）知識產(chǎn)權(quán)型。典型企業(yè)有微軟、默克制藥、同仁堂，可口可樂憑借配方也可歸為此類。這類企業(yè)擁有強大的知識產(chǎn)權(quán)，運用其研發(fā)能力，開發(fā)關(guān)鍵核心技術(shù)，再結(jié)合企業(yè)先進(jìn)的管理經(jīng)驗和推廣能力等產(chǎn)生核心競爭力。（3）品牌型。典型企業(yè)有耐克、橡樹國際、巨人集團(tuán)。這類企業(yè)擁有強大的品牌競爭優(yōu)勢，市場稀缺、價值巨大，利用品牌進(jìn)行市場開拓、投資和并購等。（4）互聯(lián)網(wǎng)型。典型企業(yè)有戴爾、騰訊、Facebook。這類企業(yè)的特點是輕資產(chǎn)形態(tài)、重知識運用，深技術(shù)研發(fā)，核心資產(chǎn)是互聯(lián)網(wǎng)，利用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)實時動態(tài)的管理、營銷與交易等。
二、輕資產(chǎn)企業(yè)的價值評估
以前述企業(yè)為代表，這些企業(yè)采用輕資產(chǎn)運營模式取得了顯著的商業(yè)價值，輕資產(chǎn)運營模式已成為現(xiàn)代企業(yè)流行的經(jīng)營戰(zhàn)略模式，對輕資產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價值評估成為時代的要求。
（一）評估方法的選擇。資產(chǎn)評估實務(wù)中，主要有成本法、收益法和市場法三種基本方法。運用成本法需要識別各項資產(chǎn)，而輕資產(chǎn)企業(yè)的有形資產(chǎn)很少，無形資產(chǎn)較多，識別難度較大，實際價值也難以估量，因此成本法不是最優(yōu)先考慮的方法。但需注意的是只有確信標(biāo)的企業(yè)存在有重大影響且難以識別和評估的資產(chǎn)或負(fù)債時，成本法才可能不適用，并不是所有輕資產(chǎn)企業(yè)都不適合用成本法評估。采用市場法的前提條件是存在活躍市場和可比參照物，但目前我國市場尚未達(dá)到合適的條件，因此市場法也不是首選方法。若采用市場法評估，應(yīng)盡量選用盈利類價值指標(biāo)，避免選擇資產(chǎn)類價值指標(biāo)。這是因為資產(chǎn)類價值比率一般是以資產(chǎn)的賬面價值代替市場價值，而輕資產(chǎn)企業(yè)擁有的大量無形資產(chǎn)是否擁有賬面價值往往與會計制度規(guī)定、企業(yè)的會計政策以及財務(wù)人員的具體操作密切相關(guān)，不具有可比性。實務(wù)中，輕資產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)為無形資產(chǎn)，而無形資產(chǎn)本身多采用收益途徑的評估方法，因此對于這類企業(yè)應(yīng)較多地采用收益法進(jìn)行評估，以企?I未來的盈利能力作為判斷企業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)。
（二）收益法的模型選擇。收益法的評估原理是對被評估企業(yè)的預(yù)期收益進(jìn)行資本化或折現(xiàn)，根據(jù)收益指標(biāo)的不同內(nèi)容，有以下三個模型：（1）股利現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，是指對一定期間內(nèi)企業(yè)實際支付給股東的現(xiàn)金股利進(jìn)行折現(xiàn)，得到股利的價值。由于該模型受股利支付率的影響，一般不采用。（2）股權(quán)現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，是指對一定期間內(nèi)企業(yè)能夠支付給股權(quán)投資人的現(xiàn)金流量（等于企業(yè)實體現(xiàn)金流量扣除對債權(quán)人支付后剩下的部分）進(jìn)行折現(xiàn)，得到股權(quán)價值。（3）實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，是指對企業(yè)在一定期間內(nèi)能夠支付給全部投資者的稅后現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，得到企業(yè)的最終價值。由于輕資產(chǎn)企業(yè)通常沒有負(fù)息負(fù)債，因此實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型與股權(quán)投資現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型等同，所以輕資產(chǎn)企業(yè)收益法評估一般適合選擇實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型。
（三）估值模型參數(shù)確定。實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型中的預(yù)測期、預(yù)測期收益、折現(xiàn)率這三個參數(shù)的確定是價值評估的重要環(huán)節(jié)。
1.預(yù)測期的確定。
（1）一般情況。一般來說，采用收益法進(jìn)行企業(yè)價值評估時是以企業(yè)滿足未來能夠持續(xù)經(jīng)營的會計假設(shè)為前提的，因此按照永續(xù)期計算，具體分為預(yù)測基期、詳細(xì)預(yù)測期和后續(xù)期。需要明確的是企業(yè)經(jīng)營達(dá)到相對穩(wěn)定前的時間區(qū)間是確定預(yù)測期的主要因素。預(yù)測基期，一般是以上年實際數(shù)據(jù)或修正后的上年數(shù)據(jù)作為基期數(shù)據(jù)。在確定基期數(shù)據(jù)時要關(guān)注企業(yè)歷年經(jīng)營狀況并延長關(guān)注期，尤其要考慮核心無形資產(chǎn)的周期。詳細(xì)預(yù)測期一般為5―10年，根據(jù)企業(yè)的具體經(jīng)營狀況適當(dāng)增長或縮減，在此過程中需要考慮輕資產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營優(yōu)勢。不同的輕資產(chǎn)企業(yè)其收益期和穩(wěn)定經(jīng)營期會因其產(chǎn)品、經(jīng)營模式等不同而有所不同。在詳細(xì)預(yù)測期內(nèi)，企業(yè)需要對每年的現(xiàn)金流量進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)測，并根據(jù)折現(xiàn)模型計算其對應(yīng)的折現(xiàn)價值。后續(xù)期，通常假設(shè)企業(yè)在此期間進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)，有一個穩(wěn)定的增長率，進(jìn)而可以用簡單的方法折算后續(xù)期折現(xiàn)價值。通常當(dāng)企業(yè)具有與宏觀經(jīng)濟(jì)的名義增長率相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定銷售增長率或者具有與資本成本接近的穩(wěn)定投資資本回報率時，可以判斷企業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定狀態(tài)。
（2）特殊情況。對于高新技術(shù)類的輕資產(chǎn)企業(yè)而言，由于技術(shù)更新速度快，企業(yè)壽命不確定性因素較多，不適合按照永續(xù)期計算，可以按照企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的生命周期來確定預(yù)測期間。
方法一：同行業(yè)企業(yè)平均壽命修正法。第一步，對同類企業(yè)的生存期限作數(shù)理統(tǒng)計，計算出該類企業(yè)的平均壽命。第二步，利用待評估企業(yè)的現(xiàn)金流量指標(biāo)與同類企業(yè)的現(xiàn)金流量平均值進(jìn)行比較，確定出差異的修正系數(shù)。第三步，待評估企業(yè)的壽命=同類企業(yè)平均壽命×修正系數(shù)。
方法二：企業(yè)生命周期階段加總法。企業(yè)生命周期分為初創(chuàng)期、成長期、成熟期和衰退期四個階段。第一步，通過數(shù)理統(tǒng)計計算出同類企業(yè)在各個生命階段持續(xù)時間的平均值。第二步，利用待評估企業(yè)在各個階段的現(xiàn)金流量指標(biāo)與同類企業(yè)現(xiàn)金流量平均數(shù)進(jìn)行比較，確定出各階段差異的修正系數(shù)。第三步，待評估企業(yè)的壽命=∑（同類企業(yè)各階段的平均持續(xù)時間×各階段對應(yīng)的修正系數(shù)）。一般情況下，企業(yè)的現(xiàn)金流狀況決定了其生存狀況，所以可以用企業(yè)的現(xiàn)金流量指標(biāo)作為判斷企業(yè)的生命是否可以延續(xù)的依據(jù)。上述兩種方法中涉及到的現(xiàn)金流量指標(biāo)可以利用現(xiàn)金存量充足率（自由現(xiàn)金存量/平均總資產(chǎn)）、現(xiàn)金流量回收率（自由現(xiàn)金流量/銷售收入）和現(xiàn)金凈流量增長率（本期現(xiàn)金流量凈額/前期現(xiàn)金流量凈額）這三個指標(biāo)計量。
2.預(yù)測期收益的確定。收益額是實體現(xiàn)金流量模型中最重要的指標(biāo)，在預(yù)測各期收益額時，需要注意把握以下兩方面內(nèi)容：（1）注意事項。第一，由于利潤指標(biāo)容易受會計政策變更影響或被人為操縱，所以收益指標(biāo)最好選擇現(xiàn)金流量。第二，通貨膨脹在現(xiàn)實生活中是不可避免的，所以應(yīng)充分考慮通貨膨脹因素對收益的影響。第三，妥善處理好資本性支出與經(jīng)營性支出的重分類問題。實體現(xiàn)金流量可以利用以下公式進(jìn)行計算，其中，對輕資產(chǎn)企業(yè)價值評估來說，資本性支出需要調(diào)整。實體現(xiàn)金流量=稅后凈利潤+折舊與攤銷+利息費用×（1-企業(yè)所得稅稅率）-資本性支出-營運資金增加。在實務(wù)中，企業(yè)根據(jù)會計準(zhǔn)則將品牌推廣支出、研發(fā)費用支出、人力?Y源支出等項目列為經(jīng)營性支出。然而對于輕資產(chǎn)企業(yè)價值評估來說，這些項目的處理有欠妥當(dāng)，是需要重分類的。比如：技術(shù)類企業(yè)和制藥企業(yè)的研發(fā)費用支出、消費品類企業(yè)的品牌推廣支出、技術(shù)咨詢類企業(yè)的培訓(xùn)和人力資本支出等，這些支出對企業(yè)未來若干年發(fā)展均有貢獻(xiàn)，應(yīng)該將其重分類為資本性支出，這樣能更合理地反映企業(yè)歷年的盈利水平，同時能夠清楚地反映企業(yè)為了驅(qū)動未來發(fā)展每年的投資額。第四，恰當(dāng)考慮輕資產(chǎn)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。輕資產(chǎn)企業(yè)有很多屬于高科技企業(yè)、軟件企業(yè)或其他國家鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，可以享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。在進(jìn)行這類輕資產(chǎn)企業(yè)的價值收益法評估中要謹(jǐn)慎估計相關(guān)稅收優(yōu)惠。具體包括：第一，需要關(guān)注國家對相關(guān)行業(yè)優(yōu)惠政策的期限。第二，需要關(guān)注其未來預(yù)測中可持續(xù)被認(rèn)定為高科技、軟件企業(yè)的相關(guān)投入方面的規(guī)定是否被滿足。第三，需要關(guān)注企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額加計扣除事項是否需要政府相關(guān)部門的進(jìn)一步審核和批準(zhǔn)，政府相關(guān)部門審核批準(zhǔn)的條件是否可以預(yù)測。第四，應(yīng)當(dāng)關(guān)注預(yù)測中主營業(yè)務(wù)收入、營運資金、資本性支出等主要參數(shù)與評估假設(shè)的一致性。第五，當(dāng)預(yù)測趨勢與企業(yè)歷史業(yè)績和現(xiàn)實經(jīng)營狀況存在重大差異時，評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中予以披露，并對差異產(chǎn)生的原因及其合理性進(jìn)行分析。（2）預(yù)測方法。現(xiàn)金流量的預(yù)測方法可以利用定性預(yù)測方法中的個人判斷法、集體判斷法和德爾菲法，或定量預(yù)測方法中的指數(shù)平滑法、回歸分析法、銷售百分比法、蒙特卡洛模擬等，又或者定性和定量相結(jié)合。
3.折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率的作用是將企業(yè)的未來收益和風(fēng)險折算到同一個時點上，使各期收益和風(fēng)險在時間維度上具備可比性。折現(xiàn)率的確定需要注意以下幾點：（1）采用復(fù)利計算方式來反映貨幣的時間價值。（2）現(xiàn)金流量的預(yù)測過程中若考慮了通貨膨脹因素帶來的影響，那么折現(xiàn)率確定時也需要考慮通貨膨脹情況。（3）收益與風(fēng)險正相關(guān)，要想獲取高收益就必須承擔(dān)高風(fēng)險，此時反映風(fēng)險的折現(xiàn)率就越高。（4）折現(xiàn)率與收益額之間要保持匹配，由于企業(yè)的未來收益是不斷變動的，因此折現(xiàn)率的測算也應(yīng)當(dāng)是動態(tài)變化的。（5）若采用股權(quán)現(xiàn)金流量模型，則折現(xiàn)率要求是股權(quán)資本成本。利用資本定價模型，并結(jié)合輕資產(chǎn)企業(yè)的特點，股權(quán)資本成本=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率+輕資產(chǎn)企業(yè)本身特有的行業(yè)風(fēng)險調(diào)整系數(shù)。若采用實體現(xiàn)金流量模型，則要求以加權(quán)平均資本成本（WACC）作為折現(xiàn)率。WACC=股本占融資總額的百分比×股本成本+債務(wù)占融資總額的百分比×債務(wù)成本×（1-企業(yè)所得稅稅率）。需要注意的是，計算個別資金占全部資金的比重時，理論上可以選用賬面價值、市場價值、目標(biāo)價值來計算，但在價值評估實務(wù)中，必須選擇市場價值指標(biāo)。若輕資產(chǎn)企業(yè)沒有負(fù)息負(fù)債，也并不代表其目前的資本結(jié)構(gòu)就是行業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。如果有證據(jù)證明其目前的資本結(jié)構(gòu)不是行業(yè)最優(yōu)，完全可以利用行業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)估算的WACC作為折現(xiàn)率。另外，若輕資產(chǎn)企業(yè)沒有負(fù)息負(fù)債，則其WACC可以用下面的替代公式計算得出：WACC=Rc（營運資金/全部資產(chǎn)）+Rf（固定資產(chǎn)/全部資產(chǎn)）+Ri（無形資產(chǎn)/全部資產(chǎn)）。其中：Rc、Rf、Ri分別為營運資金、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的投資回報率。
（四）實體現(xiàn)金流量模型的應(yīng)用。上文提到，企業(yè)的現(xiàn)金流量是不斷變化的，那么根據(jù)現(xiàn)金流量的不同情況，實體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型可以分為以下幾個：
1.預(yù)測期為永續(xù)期。（1）零增長模型。實體價值=每期實體現(xiàn)金流量/WACC。本模型適用于收益率和資本結(jié)構(gòu)均處于穩(wěn)定狀態(tài)的企業(yè)。（2）永續(xù)增長模型。實體價值=下期實體現(xiàn)金流量/（WACC-永續(xù)增長率）。本模型適用于收益率穩(wěn)定增長，資本結(jié)構(gòu)處于穩(wěn)定狀態(tài)的企業(yè)。（3）兩階段模型。實體價值=詳細(xì)預(yù)測期實體現(xiàn)金流量現(xiàn)值+后續(xù)期價值的現(xiàn)值。假設(shè)詳細(xì)預(yù)測期為n，則：實體價值=實體現(xiàn)金流量t /（1+WACC）n+實體現(xiàn)金流量n+1÷（WACC-永續(xù)增長率）/（1+WACC）n。本模型適用于詳細(xì)預(yù)測期內(nèi)未進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)，但若干年后進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)的企業(yè)。
2.預(yù)測期為有限期。當(dāng)企業(yè)壽命有限時（假設(shè)為n），則：實體價值=實體現(xiàn)金流量t /（1+WACC）n。本模型適用于企業(yè)壽命有限的高新科技類企業(yè)。
2015年5月15日，九鼎投資以41.50億元競價拍得中江集團(tuán)100%股權(quán)。并通過中江集團(tuán)間接持有上市公司中江地產(chǎn)（600053.SH）72.37%的股權(quán)，從而實際控制中江地產(chǎn)。作為新三板第一市值公司，九鼎投資此次41億鯨吞中江集團(tuán)，無疑再次引起了資本市場側(cè)目，也成為了新三板公司借殼控股主板上市公司首例。
在此次收購中，收購人以 41.49592 億元的價格競得中江集團(tuán) 100% 股權(quán)， 從而間接 控制中江地產(chǎn) 72.37% 的股份，即 313，737，309 股，每股價格為 13.23 元.根據(jù)中江地產(chǎn)2014 年度利潤分配方案， 中江地產(chǎn)以 2014年期末總股本 433，540，800 股為基數(shù) ，每 10 股派 0.6 元（ 含稅） 。截 至本要約收購 報告書簽署之日， 上述利潤分配方案 已實施完畢， 本次要約收購價格相應(yīng)調(diào)整為 13.17 元/ 股。
中江集團(tuán)在多次掛牌轉(zhuǎn)讓未果的情況下，九鼎投資以如此之高的溢價競價拍中中江集團(tuán)，背后一定有其深層次的戰(zhàn)略意義。由于中江集團(tuán)屬非上市公司，旗下子公司中江地產(chǎn)是A股市上市公司，其財務(wù)報表較容易獲得，故本文主要使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型對中江地產(chǎn)進(jìn)行估值分析，并且與收購價格進(jìn)行比較進(jìn)而評估其并購決策，并且淺析該收購背后的原因。
現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型估值分析
（1）根據(jù)中江地產(chǎn)財務(wù)資料，確定詳細(xì)預(yù)測期為5年，2016年～2020年。之后5年公司銷售增長率按照固定比例下降至宏觀經(jīng)濟(jì)增長率水平，即7%。后續(xù)期銷售增長率一直維持在7%的固定水平。
（2）根據(jù)中江地產(chǎn)財務(wù)資料，確定詳細(xì)預(yù)測期銷售增長率。本文中選取2010年至2014年五年間銷售增長率的平均值作為詳細(xì)預(yù)測期的增長率，即22%。
（3）確定實體現(xiàn)金流量中各項目占銷售收入的比例。
在估計各項現(xiàn)金流過程中，假設(shè)資產(chǎn)負(fù)債表各項目與銷售收入的比值保持不變。
首先，估計資本支出占銷售收入的比例，選取預(yù)測期前三年的數(shù)據(jù)為參考，算出數(shù)值為0.20%。
其次，估計折舊與攤銷占銷售收入的比例，選取預(yù)測期前三年的數(shù)據(jù)為參考，算出數(shù)值為1.25%。
再次，估計營運資本占銷售收入的比例，選取預(yù)測期前三年的數(shù)據(jù)為參考。
算出數(shù)值為-216%。
由銷售收入引起的營運資本增加額不可能負(fù)值，所以本文中在計算現(xiàn)金流量過程中不考慮營運資本支出的增加。
最后，估計稅后經(jīng)營利潤占銷售收入的比例，選取預(yù)測期前三年的數(shù)據(jù)為參考，算出數(shù)值為6%。
（4）估算折現(xiàn)率
近十年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)行業(yè)投資呈現(xiàn)多元化、區(qū)域投資不平衡趨勢，再加上企業(yè)之間的競爭和商業(yè)保密等因素，行業(yè)信息不對稱較為嚴(yán)重，外部人員很難獲得企業(yè)的最低要求報酬率。由于這部分非本文重點，僅在此做粗略估計。
首先，查閱房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)基準(zhǔn)收益率專家測算結(jié)果（股東權(quán)益必要報酬率）為13%。
其次，估算債務(wù)資本成本。根據(jù)中江地產(chǎn)財報可以看出，其借款總額中長期借款占絕大部分。本文選取央行公布的長期貸款基準(zhǔn)利率，在此基礎(chǔ)按照商業(yè)貸款利率上浮20%，作為中江地產(chǎn)的債務(wù)資本成本。根據(jù)2015年10月24日，中央人民銀行公布的最新長期貸款基準(zhǔn)利率，五年以上長期貸款利率為4.9%，則商業(yè)貸款利率為6.9%，以此作為債務(wù)資本成本。
最后，算出2015年中江地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)2015年中江地產(chǎn)財報，負(fù)債總額為2，193，423，406.47元，股東權(quán)益總額為793，021，604.05元，總資產(chǎn)為2，986，445，010.52元。所以，可測算出債務(wù)比重為73.45%，權(quán)益比重為26.55%。
由上節(jié)公式可得：
加權(quán)資本成本=股權(quán)資本成本×+債券資本成本××（1-t）=13%×26.55%+6.9%×73.45%=8.52%
（5）估算公司價值
第一階段，假設(shè)2016～20120年，公司以22%的速度高速增長。現(xiàn)金流量折現(xiàn)情況如下：
第一階段現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和=497553217.9元
第二階段，假設(shè)公司2021～20125年，公司的銷售增長率從22%開始每年以3%的速度下降，現(xiàn)金流量折現(xiàn)情況如下：
第二階段現(xiàn)金流量之和=737704116.9元
第三階段，后續(xù)期公司以宏觀經(jīng)濟(jì)增長率7%的速度穩(wěn)定增長，現(xiàn)金流量折現(xiàn)情況如下：
后續(xù)期現(xiàn)金流量現(xiàn)值=CF（1+g）/（r-g） ×（P/F，8.52%，10）
=151336710.6（1+7%）/（8.52%-7%） ×（1+8.52）^10
=4703126163元
最后，將三階段現(xiàn)金流量加總得公司內(nèi)在價值。
公司內(nèi)在價值=497553217.9+737704116.9+4703126163=5938383498元
所以，經(jīng)估算我們可以得出中江地產(chǎn)公司價值約為59億元。
四、本次并購的戰(zhàn)略性意義
2015年1月21日，江西國資委將其所持有的中江集團(tuán)100%股權(quán)在江西省產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為25.47億元，對應(yīng)上市公司中江地產(chǎn)72.37%的股權(quán)，價格為18.4億元。而中江地產(chǎn)當(dāng)時市值約為50億元，轉(zhuǎn)讓價款相當(dāng)于市值的50%。然后截止至終止期，仍然沒有受讓人接盤。
自今年5月起九鼎投資以遠(yuǎn)高于掛牌價格的41.5億元獲得中江集團(tuán)的100%控股權(quán)，從而成為首個間接獲得A股融資平臺的新三板公司。收購價格最終定在41.5億元，這一價格雖然遠(yuǎn)高于國資委的掛牌價格，但是低于當(dāng)時中江地產(chǎn)的市值50億元和本文估算的內(nèi)在價值59億元。由此可見，此次收購是相當(dāng)成功的。
本次并購具有十分深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義：首先，此次重組對于處理僵尸企業(yè)、長期虧損的低效無效國有資產(chǎn)、提高國有資本配置和運行效率無疑具有重大意義。
其次，九鼎投資收購母公司而實際控制上市公司的方式，巧妙的避開了證監(jiān)會對于并購方的嚴(yán)格審查以及在二級市場舉牌收購的漫長周期和巨額成本，而這些時間和成本遠(yuǎn)高于收購溢價。最后，九鼎投資將PE資產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中江地產(chǎn)，使其形成了"地產(chǎn)+PE"的雙主業(yè)模式，未來發(fā)展空間巨大。
關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)評估；會計；公允價值
Key words： asset evaluation；accounting；fair value
中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）09-0154-02
1 資產(chǎn)評估方法運用于會計公允價值的可能性
2006年新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中將公允價值定義為：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。定義中強調(diào)了交易性質(zhì)是“公平交易”，所謂公平交易是指假設(shè)在計量日前的一段期間內(nèi)，市場中該項資產(chǎn)或負(fù)債的市場活動是常規(guī)性的、經(jīng)常發(fā)生的；而不是被迫的交易。同時，企業(yè)會計準(zhǔn)則明確提出：企業(yè)會計確認(rèn)、計量和報告應(yīng)當(dāng)以持續(xù)經(jīng)營為前提，這些都說明清算等非持續(xù)經(jīng)營的交易不適用于公允價值計量。
資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是資產(chǎn)的公允價值。姜楠教授指出“資產(chǎn)評估中的公允價值是指一種相對合理的評估價值，它是一種相對于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評估價值。”可以看出，資產(chǎn)評估中的公允價值是與一定的資產(chǎn)的狀況、市場條件相匹配的價值，是公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)等條件下的公允價值，而不單單是持續(xù)經(jīng)營或持續(xù)使用假設(shè)條件下的公允價值。由此可以看出，資產(chǎn)評估中的公允價值要比會計中的公允價值的內(nèi)涵豐富得多，會計中的公允價值僅是資產(chǎn)評估中的一種情況。
資產(chǎn)評估學(xué)中根據(jù)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)、以及評估結(jié)論的適用范圍，將資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值?！秶H評估準(zhǔn)則》中將市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制。這個定義與會計學(xué)中公允價值的定義極為相似，都體現(xiàn)了交易的性質(zhì)是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強迫”的。
通過對以上三個概念的比較，我們可以看出，資產(chǎn)評估中的公允價值與會計中的公允價值有一定區(qū)別，但是資產(chǎn)評估中的市場價值卻與會計中的公允價值極為相似。而“資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是公允價值，市場價值是公允價值最基本的表現(xiàn)形式”，因此，我們可以將資產(chǎn)評估運用于會計中公允價值的計量，為公允價值計量的準(zhǔn)確性提供支撐。
2 資產(chǎn)評估方法在會計公允價值中的運用
新企業(yè)會計準(zhǔn)則按照市場活躍程度將公允價值的運用劃分為三個級次：第一級次是資產(chǎn)或負(fù)債存在活躍市場的，應(yīng)以市場中的交易價格作為公允價值；第二級次是資產(chǎn)本身不存在活躍市場，但類似資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)以類似資產(chǎn)的交易價格為基礎(chǔ)確定公允價值；第三級次是對于不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價值。
在這三個級次里，前兩個級次可以采用交易價格作為公允價值，相對來說比較簡單，會計人員容易操作，但由于我國市場不發(fā)達(dá)，沒有形成完善的體系，因此交易價格很難取得；第三個級次要采用估值來確定公允價值，這就要對資產(chǎn)狀況以及市場條件都要有一定的了解，但由于會計人員不具備應(yīng)有的專業(yè)知識，或所需耗費的人力、物力較多，而不太現(xiàn)實。因此應(yīng)當(dāng)利用更為專業(yè)的評估人員的專業(yè)知識，來解決公允價值計價的問題。
資產(chǎn)評估中的市場法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產(chǎn)的價值。市場法分為直接比較法和間接比較法。
直接比較法：評估對象價值=參照物成交價格*修正系數(shù)
間接比較法：評估對象價值=參照物成交價值*（評估對象分值/參照物分值）
這兩種方法正好對應(yīng)公允價值計量中的第一個級次和第二個級次。
資產(chǎn)評估本身就是運用專業(yè)的方法對特定資產(chǎn)進(jìn)行估值的，當(dāng)不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易的資產(chǎn)時，可運用資產(chǎn)評估中的成本法和收益法進(jìn)行評估。
成本法：資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值。
收益法：P=■■。
其中：P為評估值；i為年序號；Ri為未來第i年的預(yù)期收益；r為折現(xiàn)率；n為收益年限。
這正好對應(yīng)公允價值計量中的第三個級次。
可以看出資產(chǎn)評估的方法確實可以運用到會計公允價值計量中。會計與資產(chǎn)評估實際上是相輔相成、相互利用的，會計報表、財務(wù)數(shù)據(jù)為資產(chǎn)評估提供必要的數(shù)據(jù)支撐，資產(chǎn)評估的結(jié)果又可以運用于會計公允價值計量中。
3 資產(chǎn)評估方法應(yīng)用于會計公允價值計量的難點
3.1 資產(chǎn)評估公允價值與會計公允價值易混淆 資產(chǎn)評估與會計畢竟屬于不同的學(xué)科，在很多方面的理解都不一致。資產(chǎn)評估中的公允價值的內(nèi)涵要比會計中的公允價值的內(nèi)涵豐富得多，資產(chǎn)評估中的公允價值是廣義上的公允價值，是泛指公平、公正地反映資產(chǎn)的價值，而會計上的公允價值是一個狹義的公允價值，是在公平交易的市場買賣雙方自愿發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為的金額計量。
會計人員和評估人員如果沒有對市場、資產(chǎn)等因素進(jìn)行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當(dāng)?shù)脑u估結(jié)果運用到公允價值計量中來。
3.2 會計人員專業(yè)水平達(dá)不到要求 新準(zhǔn)則中引入公允價值計量模式，對會計人員的專業(yè)性要求更高。公允價值計量中估值必須運用到資產(chǎn)評估，但會計人員很少接受過專業(yè)的資產(chǎn)評估培訓(xùn)，對資產(chǎn)評估不太了解，不能很好地運用。如果企業(yè)遇到類似的問題就咨詢中介公司，費用會相當(dāng)昂貴。
3.3 資產(chǎn)評估方法本身具有局限性 理論上來說，資產(chǎn)評估的三種方法確定的評估值應(yīng)該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產(chǎn)過去的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價值，市場法是用資產(chǎn)現(xiàn)在市場的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價值，收益法是用資產(chǎn)未來估計的數(shù)據(jù)來確定資產(chǎn)現(xiàn)在的價值。但往往這三種方法得出的結(jié)果卻相差甚遠(yuǎn)，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導(dǎo)致其前提條件和數(shù)據(jù)來源也各有不同。運用成本法要確定資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)實體性貶值、資產(chǎn)功能性貶值和資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值，因素較多，不易操作，而且對人的主觀判斷要求較高；市場法要求活躍的市場，但由于我國市場不健全，很多數(shù)據(jù)沒有辦法獲取，因此給評估帶來很多困難；收益法要確定預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評估方法本身就具有很大的局限性。
參考文獻(xiàn)：
一、會計中公允價值的含義
會計中的公允價值是一個狹義的概念。國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）和美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）2006年的《財務(wù)會計準(zhǔn)則公告第157號———公允價值計量》中關(guān)于公允價值的定義。公允價值是指在計量日進(jìn)行的正常交易中，市場參與者出售某一項資產(chǎn)所能收到的價格或轉(zhuǎn)移某一項負(fù)債所愿意支付的價格。
我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則———基本準(zhǔn)則》第四十二條定義：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。公允價格并不是交易發(fā)生時的實際交易價格，而是根據(jù)市場價格信息進(jìn)行重新計量的價值。由于在一個公平交易的市場上有供求者，也有需求求者，人們根據(jù)自己掌握的信息和需求競價，從而使資產(chǎn)和負(fù)債的計量更能反映當(dāng)時的真實情況以及資產(chǎn)和負(fù)債價值的變化。
二、資產(chǎn)評估中公允價值的含義
與會計中的公允價值不同，資產(chǎn)評估中的公允價值是一個廣義的概念。資產(chǎn)評估作為一項非常重要的社會中介活動，它具備一項重要功能：為資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人提供合理資產(chǎn)價值咨詢意見。資產(chǎn)評估對象的所有者和資產(chǎn)評估有關(guān)的其他當(dāng)事人所需要的是注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估的客觀依據(jù)對被評估對象進(jìn)行客觀、公平、公正的分析判斷后估算出的合理價值。
確切地來講，在繼續(xù)使用假設(shè)下，評估師需要對被評估資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益進(jìn)行估計，從而估算出被評估資產(chǎn)的價值。在非繼續(xù)使用假設(shè)下，需要對被評估資產(chǎn)強制出售或快速變現(xiàn)的價格進(jìn)行估計，從而估算出被評估資產(chǎn)的價值。評估人員在進(jìn)行這些估算時，既要考慮市場價格因素，又要考慮評估當(dāng)事人的接受程度。因此，這樣估算出來的資產(chǎn)價值只能是一個評估各方當(dāng)事人都可以接受的價值，即公允價值。
三、資產(chǎn)評估與會計中“公允價值”的相同之處
（一）公允價值計量對象相同.資產(chǎn)和負(fù)債都為資產(chǎn)評估和會計的公允價值計量對象。會計中的公允價值是資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值，即包括資產(chǎn)中的公允價值，也包括負(fù)債中的公允價值。資產(chǎn)評估中的公允價值同樣包括資產(chǎn)和負(fù)債的內(nèi)容，如企業(yè)整體價值評估中也包括負(fù)債的評估。
（二）交易主體相同。對交易主體的規(guī)定都相同，包括自愿買方和自愿賣方。自愿買方指具有購買動機且沒有被強迫進(jìn)行購買的一方當(dāng)事人。該購買者會根據(jù)現(xiàn)行市場的真實狀況和現(xiàn)行市場的期望值進(jìn)行購買。自愿賣方是指不足準(zhǔn)備以任何價格急于成交的出售者或被強迫出售的一方當(dāng)事人，也不會因期望獲得被現(xiàn)行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產(chǎn)。
（三）二者都為時點價值。市場價值反映評估基準(zhǔn)日的市場真實情況和條件，對評估基準(zhǔn)日以前及以后的市場情況和條件都未做出反映，公允價值反映的也是資產(chǎn)或者負(fù)債某一特定日期的價值。因此，在符合持續(xù)經(jīng)營和會計準(zhǔn)則計量屬性規(guī)定的條件下，會計的公允價值一般而言等同于資產(chǎn)評估價值中的市場價值。
四、資產(chǎn)評估與會計中“公允價值”的不同之處
（一）前提假設(shè)不同。會計的公允價值是建立在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)基礎(chǔ)之上的一種資產(chǎn)計量屬性，其作用是客觀地反映企業(yè)持續(xù)經(jīng)營資產(chǎn)的實際價值。而資產(chǎn)評估的公允價值是行為目標(biāo)和價值目標(biāo)，其作用在于明確資產(chǎn)評估的行為方向和工作目標(biāo)。資產(chǎn)評估是在交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、繼續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)等假設(shè)前提下進(jìn)行的評估活動。資產(chǎn)評估中的公允價值的內(nèi)在意義和外延比會計中公允價值的內(nèi)在意義和外延寬得多。
（二）市場條件不同。會計中的公允價值產(chǎn)生的市場條件是公平市場，而資產(chǎn)評估中的公允價值包括正常市場條件下和非正常市場條件下的公允價值。由于資產(chǎn)評估要面對各種各樣的資產(chǎn)及市場條件，因此資產(chǎn)評估對處于正常市場條件下和非正常市場條件下的資產(chǎn)都要評估，但不論評估什么樣的資產(chǎn)和什么市場條件下的資產(chǎn)，估算出與資產(chǎn)自身條件和市場條件相一致的合理價值都是資產(chǎn)評估最為重要的任務(wù)。會計中的公允價值僅是資產(chǎn)評估中的公允價值的一部分，即正常市場條件下的公允價值的實現(xiàn)值。對資產(chǎn)評估來講，只要評估結(jié)果與被評估資產(chǎn)的實際情況相吻合，且符合交易各方的正當(dāng)權(quán)益，此評估結(jié)果可以被認(rèn)為是公允價值。
（三）性質(zhì)不同
會計中的公允價值和資產(chǎn)評估中的公允價值性質(zhì)是不同的。資產(chǎn)評估中的公允價值表明注冊資產(chǎn)評估師做出的評估報告客觀公正，也經(jīng)得起市場和各方交易者的考驗。會計中的公允價值是一種計量屬性和一種計量方式，其在本質(zhì)和性質(zhì)上都有較大的差異和區(qū)別。
（四）表現(xiàn)形式不同。
會計中公允價值是歷史成本、可實現(xiàn)凈值、現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價和未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性的組合。公允價值在時間上沒有特定的導(dǎo)向，可以包括過去和現(xiàn)在，也可以包括未來。確切地講，歷史成本可以被稱為過去時點的公允價值，現(xiàn)行成本和現(xiàn)行市價被稱為現(xiàn)在的公允價值，而可實現(xiàn)凈值和未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值則是根據(jù)未來現(xiàn)金流量估計的公允價值。資產(chǎn)評估中的公允價值表現(xiàn)形式和會計不同，評估中的公允價值包括市場價值和非市場價值。市場價值是交易假設(shè)條件下與資產(chǎn)最佳用途對應(yīng)的價值，以資產(chǎn)交易為假設(shè)前提，并不要求交易必須實現(xiàn)。最佳用途是指該項資產(chǎn)可能用途，能實現(xiàn)該被評估資產(chǎn)最大的價值。市場價值以外的價值是則是指投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值。
參考文獻(xiàn)：
[1]全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組，資產(chǎn)評估.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009
一、資產(chǎn)評估價值類型定義與會計公允價值概念的相關(guān)性
資產(chǎn)評估學(xué)中關(guān)于價值類型的分類，以評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，以及資產(chǎn)評估使用范圍分為市場價值和非市場價值。根據(jù)國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)評估概念定義為：“資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時的交換價值。資產(chǎn)的交換是在一個適當(dāng)?shù)氖袌錾系墓_的交易，在自愿的購買者和出售者之間進(jìn)行的，而且買賣雙方都是精明、謹(jǐn)慎、沒有人強迫的?！薄秶H評估準(zhǔn)則》指出，“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，對在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額?！敝性u協(xié)價值類型評估準(zhǔn)則項目負(fù)責(zé)人姜楠教授認(rèn)為，“資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。”
在2006年新頒布的會計準(zhǔn)則，《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，會計計量屬性增加了公允價值計量，其中對公允價值概念定義為，“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。”國際會計準(zhǔn)則委員會在《國際會計準(zhǔn)則第32號――金融工具:披露和列報》中，將公允價值定義為:“公允價值，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務(wù)所使用的金額?！庇鴷嫓?zhǔn)則委員會在《財務(wù)報告準(zhǔn)則第7號――購買會計中的公允價值》中，對公允價值的定義是:“公允價值，指熟悉情況、自愿的雙方在一項公平交易而不是在強迫或清算拍賣交易中，交換一項資產(chǎn)或一項負(fù)債所使用的金額。”加拿大特許會計師協(xié)會在其《手冊》中對公允價值的定義是:“公允價值指沒有受到強制的、熟悉情況的自愿雙方，在一項公平交易中商定的對價的金額。”
通過以上對兩個概念的闡述，可以看到資產(chǎn)評估學(xué)中市場價值定義和會計學(xué)中公允價值揭示的價值內(nèi)涵具有相似性，都明確了價值的前提為交易的自主性、非脅迫性，交易的公平性、透明性，交易雙方對特定交易對象的知曉程度的一致性，體現(xiàn)了資產(chǎn)評估對資產(chǎn)價值的估算與會計學(xué)對資產(chǎn)會計計量價值確定的相近性。
二、資產(chǎn)評估目的與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)會計公允價值計量的相關(guān)性
資產(chǎn)評估實務(wù)中，資產(chǎn)評估行為所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為主要包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、債務(wù)重組、股份改制等，資產(chǎn)評估行為為特定的經(jīng)濟(jì)行為出具公允的價值參考依據(jù)，而會計活動要對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為做出相應(yīng)的記錄，根據(jù)新的會計準(zhǔn)則，不同的資產(chǎn)、不同的經(jīng)濟(jì)行為要求以公允價值計量，其正與資產(chǎn)評估的評估目的相吻合。
在新頒布的會計準(zhǔn)則中，涉及公允價值計量的會計準(zhǔn)則具體包括長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、非貨幣易、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并等18項具體會計準(zhǔn)則，而其中涉及公允價值計量同時與資產(chǎn)評估目的直接相關(guān)的，包括長期股權(quán)投資中以非現(xiàn)金資產(chǎn)取得長期股權(quán)投資、非貨幣性資產(chǎn)交換中符合商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)行為、債務(wù)重組中以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)等。在國際資產(chǎn)評估領(lǐng)域中，早就有一類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估，其特為會計期末資產(chǎn)公允價值的計量提供參考依據(jù)。雖然會計準(zhǔn)則中沒有明確使用資產(chǎn)評估師的結(jié)果作為資產(chǎn)公允價值的計量依據(jù)，但專業(yè)而獨立的資產(chǎn)評估師出具的價值意見無疑具有很好的參考價值，比如投資性房地產(chǎn)關(guān)于使用公允價值計量的處理、資產(chǎn)減值關(guān)于期末資產(chǎn)減值的測算、尤其是對于上市公司以及公用型企業(yè)來說公允價值的計量采用評估結(jié)果更具有公信力。
資產(chǎn)評估目的與會計資產(chǎn)價值計量與處理都同企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為密不可分，兩者之間也有極強的相關(guān)關(guān)系，資產(chǎn)評估可以為會計計量提供專業(yè)的價值參考依據(jù)，會計信息采用評估結(jié)果可以更好地體現(xiàn)資產(chǎn)的價值。
三、資產(chǎn)評估評估方法與會計公允價值確認(rèn)方法的相關(guān)性
資產(chǎn)評估基本方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法、市場法，《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》中對三種方法的概念進(jìn)行了清晰的闡述，“收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路；市場法，是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路；資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路?！?/p>
資產(chǎn)評估基本方法與新會計準(zhǔn)則中對公允價值的計量方法是一致的，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第20號――企業(yè)合并》應(yīng)用指南中有關(guān)購買方對取得的被購買方各項資產(chǎn)、負(fù)債的公允價值計量，充分體現(xiàn)了評估方法與會計方法的一致性，如有活躍市場的投資性資產(chǎn)以活躍市場價格確定公允價值、長期應(yīng)收款項以適當(dāng)利率折現(xiàn)后確定公允價值、產(chǎn)成品以其估計售價減去估計銷售費用、相關(guān)稅費等確定公允價值，這正是資產(chǎn)評估三種方法在會計公允價值計量中的應(yīng)用。
通過資產(chǎn)評估基本方法與會計公允價值計量方法的簡要比較，可見資產(chǎn)評估方法已經(jīng)初步在會計計量中得到了應(yīng)用，而對于資產(chǎn)期末公允價值的計量同樣可以借鑒資產(chǎn)評估方法，為財務(wù)報告使用者確信結(jié)果（信息）的合理性提供支持。
四、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則為會計公允價值計量提供了保障
新會計準(zhǔn)則中引入了公允價值的概念以對資產(chǎn)的價值進(jìn)行確認(rèn)計量，公允價值英文表述為“fair value”，如果從人文角度考慮其含義，公允價值有公正、公平之含義，資產(chǎn)的價值如果以公允價值計量，那應(yīng)該體現(xiàn)公正的價值表述，結(jié)果為公眾所認(rèn)同，尤其現(xiàn)在隨著我國資本市場的成熟與完善，上市公司的資產(chǎn)計量如果以公允價值進(jìn)行確認(rèn)，那如何保證其結(jié)果為廣大股東所認(rèn)可就成為會計計量中的難點。
而資產(chǎn)評估行業(yè)作為提供價值估值建議的專業(yè)服務(wù)行業(yè)，從其建立初始至今始終保持獨立的、專業(yè)的、客觀的行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并將這一標(biāo)準(zhǔn)貫穿于執(zhí)業(yè)過程中，體現(xiàn)于評估規(guī)范和評估結(jié)果中。
在資產(chǎn)評估報告序言部分我們可以看到，“××（評估機構(gòu)）接受××××委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對為××××（評估目的）而涉及的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估評估對象在××××年××月××日所表現(xiàn)的市場價值做出了公允反映?！?/p>
《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中明確指出，“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任”，“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論”?！顿Y產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中指出，“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)獨立進(jìn)行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關(guān)當(dāng)事方的影響，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論”，“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。注冊資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告”。《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》中指出，“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重要影響的實質(zhì)性疏漏和錯誤，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論”，“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)獲取充分信息，并進(jìn)行審慎分析，確信信息來源是可靠和適當(dāng)?shù)摹保白再Y產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論”。
資產(chǎn)評估結(jié)果的公正性保證了資產(chǎn)評估工作能夠為會計公允價值計量提供有效的參考依據(jù)，并確保評估結(jié)果為會計報告使用者所理解與認(rèn)同，更好地體現(xiàn)資產(chǎn)的價值，更好地配合會計公允價值計量工作。
綜上所述，資產(chǎn)評估與會計關(guān)于公允價值有較強的相關(guān)性，資產(chǎn)評估結(jié)果可以作為會計公允價值計量的參考依據(jù)，但為了能夠更好地為會計計量工作服務(wù)，資產(chǎn)評估行業(yè)仍然需要保持和加強以下工作：
1．嚴(yán)格執(zhí)行資產(chǎn)評估操作規(guī)范，保持工作的獨立性，確保結(jié)果的合理性、公正性；
2．繼續(xù)加強資產(chǎn)評估理論研究，完善資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，指導(dǎo)資產(chǎn)評估工作。
資產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)人員要不斷學(xué)習(xí)新的知識，進(jìn)一步提高執(zhí)業(yè)的專業(yè)水平，為更好的服務(wù)于會計計量工作，服務(wù)于國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。
參考文獻(xiàn)：
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[2]姜楠.資產(chǎn)評估.東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2004.
一、資產(chǎn)評估及價值類型
資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)進(jìn)行的一種定量研究活動。這種定量研究有很嚴(yán)苛的限制條件。如，特定目的、評估原則、相關(guān)程序、選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型等，不同的提前條件下同一資產(chǎn)的價值量會有顯著的差異。而在諸多前提條件當(dāng)中首要的是資產(chǎn)評估價值類型的選擇。
任何事物都是質(zhì)與量的辯證統(tǒng)一，要正確研究其量，首先要認(rèn)識其本質(zhì)，定性分析是定量研究的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估價值類型就是對評估對象進(jìn)行的定性分析，是在特定目的下正確判斷資產(chǎn)價值量的前提條件。價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式，即資產(chǎn)評估的價值尺度。由于資產(chǎn)所處狀態(tài)的復(fù)雜性導(dǎo)致價值尺度不止一種，即丈量資產(chǎn)價值量的尺子長短是不同的。不同的價值類型從不同的角度反應(yīng)資產(chǎn)的價值屬性。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。因此在資產(chǎn)評估中對價值類型的理解和選擇是至關(guān)重要的。
二、資產(chǎn)評估價值類型探析
由于所處的角度不同，以及對資產(chǎn)評估價值類型理解方面的差異，人們對資產(chǎn)評估的價值類型有多種分類方法，比較重要的分類有下兩種。
以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，具體包括：重置成本標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)、收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)和清算價格標(biāo)準(zhǔn)四種。此種分類方法在我國評估實踐中應(yīng)用了十多年。雖然目前在資產(chǎn)評估報告中很少再使用這些標(biāo)準(zhǔn)，但并不意味著這些估價標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過時，它對我們理解價值類型的內(nèi)涵有著不可替代的作用。
重置成本是在現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本的構(gòu)成與歷史成本一樣，只不過它是按現(xiàn)有技術(shù)條件和價格水平計算的。重置成本標(biāo)準(zhǔn)適用的前提是資產(chǎn)處于使用狀態(tài)?，F(xiàn)行市價是資產(chǎn)在公平市場上的售賣價格?，F(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)源于公平市場，適用于資產(chǎn)在市場正常變現(xiàn)的情況。收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期獲利能力的大小，按照“將本求利”的逆向思維--“以利索本”，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率將未來收益折成的現(xiàn)值。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)適用的前提條件是投資者的直接目的是為了獲得預(yù)期收益。清算價格是指資產(chǎn)在非正常市場上限制拍賣的價格，其價格一般低于現(xiàn)行市價。清算價格標(biāo)準(zhǔn)適用的前提條件是資產(chǎn)處于破產(chǎn)清算狀態(tài)。
為什么資產(chǎn)評估中會有不同的價值類型呢？要探析其原因就必需從評估評估的對象即資產(chǎn)所處的客觀狀態(tài)作為切入點尋求答案。
在社會經(jīng)濟(jì)活動中資產(chǎn)有兩種存續(xù)狀態(tài)：一種參與社會再生產(chǎn)過程當(dāng)中。社會再生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、分配、交換、消費四個環(huán)節(jié)中，各類資產(chǎn)相互繼起同時并存著；第二種狀況是資產(chǎn)暫時脫離再生產(chǎn)過程處于流通領(lǐng)域中，流通是在不同的市場中進(jìn)行著。資產(chǎn)處于再生產(chǎn)過程的不同階段以及在不同的市場流通，其各自的價值屬性是不同的。因而在資產(chǎn)評估中，選擇與評估對象所處狀態(tài)相匹配的價值類型對資產(chǎn)價值量進(jìn)行分析、評判正是資產(chǎn)評估科學(xué)性的體現(xiàn)。
社會生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、分配、交換、消費四個環(huán)節(jié)，我們分析時簡化為投入和產(chǎn)出兩個階段。資產(chǎn)處在投入和產(chǎn)出階段價值屬性是不同的，即決定資產(chǎn)價值量的基本因素不同。以企業(yè)為例，企業(yè)成立之初，處在投入階段，投資者在市場中購買各種生產(chǎn)要素，作為一般的生產(chǎn)要素，決定其價值大小的基礎(chǔ)因素是成本，但在資產(chǎn)評估活動中，評估的是資產(chǎn)的現(xiàn)時（評估基準(zhǔn)日）價值而不是資產(chǎn)購置時點的價值，因此不能運用歷史成本而要選用其重置成本才是恰當(dāng)?shù)摹ＹY產(chǎn)處在產(chǎn)出階段時，對企業(yè)而言產(chǎn)出就是利潤或收益，此時衡量一個企業(yè)的整體價值顯然不能用成本而是其收益或利潤。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論出發(fā)，資產(chǎn)的收益都是未來的預(yù)期收益，資產(chǎn)評估的價值是基準(zhǔn)日的現(xiàn)時價值，因而此時價值類型應(yīng)選擇收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。
如果資產(chǎn)暫時脫離社會再生產(chǎn)過程必然在市場當(dāng)中流通著。流通的市場有一般的要素市場和資本要素市場，不同市場中流通的資產(chǎn)價值屬性也是不同的。一般要素市場中資產(chǎn)的價值決定因素是成本，而資本市場中的資產(chǎn)其價值決定因素必然是收益，因為資本的本性是增殖。
綜上所述：資產(chǎn)評估涉及的資產(chǎn)對象本身的復(fù)雜性決定了資產(chǎn)評估的價值類型的多樣性。評估對象處在投入狀態(tài)時一般應(yīng)選擇重置成本標(biāo)準(zhǔn)；評估對象處在產(chǎn)出狀態(tài)時應(yīng)選擇收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)；如果持續(xù)經(jīng)營中斷，資產(chǎn)退出生產(chǎn)過程進(jìn)入市場流通，正常退出的資產(chǎn)在正常市場中變現(xiàn)應(yīng)選擇現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)；被迫退出的資產(chǎn)在非正常市場中變現(xiàn)選擇清算價格標(biāo)準(zhǔn)。若評估對象暫時脫離社會再生產(chǎn)過程在市場上流通著，處在一般要素市場中的資產(chǎn)應(yīng)選擇重置成本標(biāo)準(zhǔn)；處在資本市場中的資產(chǎn)應(yīng)選擇收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。
以資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)將資產(chǎn)評估價值類型劃分為市場價值和市場以外的價值。
市場價值。我國《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中把市場價值的定義為“自愿的買方和賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額?！笔袌鰞r值的核心要點指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值的實質(zhì)上是對被評估資產(chǎn)的狀態(tài)、交易環(huán)境和條件的假設(shè)，這種假設(shè)也可以稱為市場價值的約束條件。在滿足市場價值約束條件的前提下資產(chǎn)評估所得出的評估結(jié)論即是市場價值。
市場價值以外的價值。市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值，凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值不是一種具體的資產(chǎn)評估價值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。在評估實務(wù)中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有： 在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值等。
其中，“在用價值”是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況?！巴顿Y價值”是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。從上述列舉中我們可以看出市場價值與市場價值以外價值類型的根本區(qū)別在于，市場價值適用于公開市場中的任何市場主體；市場價值以外的價值都是具有特殊性的，是針對特定資產(chǎn)主體的價值。
一般而言，屬于市場價值性質(zhì)的資產(chǎn)評估結(jié)果主要適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場價值以外的價值性質(zhì)的評估結(jié)果，既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時也適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場價值以外的價值只對特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的，即局部市場認(rèn)同?？傊?，評估中的市場價值和市場價值以外的價值的市場認(rèn)同范圍基本上限定了兩種價值類型評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。
統(tǒng)計分類理論表明：每一具體分類僅僅是就所分類的條件進(jìn)行約束和限定，其他條件的變化并不影響所選擇分類標(biāo)準(zhǔn)本身的科學(xué)性。上述價值類型的兩種分類方法并不沖突，只是分類時切入的角度不同。按估價標(biāo)準(zhǔn)分類方法測重于關(guān)注評估對象所處社會再生產(chǎn)過程中不同階段所具有不同的價值屬性；市場價值與市場價值以外的價值分類方法則更多地關(guān)注資產(chǎn)交易時的市場限制條件。
三、價值類型在資產(chǎn)評估中的作用
在資產(chǎn)評估實務(wù)中明確價值類型有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切涵義。價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值量內(nèi)涵的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值類型不同，結(jié)果也不一樣?！秶H評估準(zhǔn)則》中指出：“專業(yè)評估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的‘價值’概念。而應(yīng)對所涉及的特定價值類型進(jìn)行詳細(xì)描述?！?“價值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相適應(yīng)，價值定義的改變會使各種資產(chǎn)所具有的價值產(chǎn)生實質(zhì)性的影響?！币虼?，每一個資產(chǎn)評估價值都是有條件的特定價值，并不是資產(chǎn)本身的客觀價值和內(nèi)在價值。在評估工作中，評估師首先要明確價值類型的涵義，即在正確定性的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行科學(xué)定量評估。唯有此才可以在評估報告中更清楚地表達(dá)評估結(jié)果的確切內(nèi)涵。
關(guān)鍵詞：
資產(chǎn)評估；資產(chǎn)管理；有效性；研究
資產(chǎn)構(gòu)建思想的創(chuàng)新性以及構(gòu)建原則的科學(xué)性主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，資產(chǎn)評估體系中，重視對無形資產(chǎn)的評估結(jié)構(gòu)的建設(shè)工作；第二，實現(xiàn)對總資產(chǎn)的價值評估，并為資產(chǎn)評估體系在資產(chǎn)管理中的有效性研究提供資料。
一、提升無形資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)的地位
1.體現(xiàn)創(chuàng)新性
目前，資產(chǎn)評估體系在各方面的努力下，正在不斷得到完善和提升，尤其是有形資產(chǎn)的評估體系構(gòu)建，更是在不斷發(fā)展。與此同時，無形資產(chǎn)的評估體系也得到了延伸發(fā)展。將無形資產(chǎn)的評估作為資產(chǎn)評估指標(biāo)的組成部分，充分顯示其資產(chǎn)評估體系在整個資產(chǎn)管理中的有效性，并推動了資產(chǎn)管理科學(xué)化和系統(tǒng)化的進(jìn)程。對無形資產(chǎn)評估指標(biāo)結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新性思想，對資產(chǎn)評估的指標(biāo)體系的元素進(jìn)行研究和分析，利用綜合分析的方式，并科學(xué)的排列指標(biāo)，來彰顯無形資產(chǎn)評估體系構(gòu)建所具有的作用性，進(jìn)而對資產(chǎn)評估體系的有效性進(jìn)行提升。
2.建立新原則
對無形資產(chǎn)評估體系建立新的原則，就是把無形資產(chǎn)的評估體系作為資產(chǎn)評估體系的主體，從而強調(diào)無形資產(chǎn)評估體系的地位的資產(chǎn)評估體系更具有科學(xué)性和全面性。要充分的利用無形資產(chǎn)評估的有效性，并不斷地延伸評估主體的指向性，這就是資產(chǎn)評估體系構(gòu)建的新形式。
二、運用資產(chǎn)價值評估的主體性
1.明確與創(chuàng)新
明確資產(chǎn)價值評估體系，對總資產(chǎn)的評估進(jìn)行創(chuàng)新。要想實現(xiàn)資產(chǎn)價值評估體系的科學(xué)合理構(gòu)建，就需要從資產(chǎn)管理的總體出發(fā)、大局出發(fā)，科學(xué)探討和研究評估過程和評估目的。要細(xì)致的分析資產(chǎn)評估對人才培養(yǎng)所具有的作用，研究評估的價值和意義，總結(jié)資產(chǎn)評估所具有的作用。在這一過程當(dāng)中，要明確價值、目的明確、目標(biāo)明確、范圍明確。這樣就能不斷的強化資產(chǎn)評估體系。
2.注重社會效益評估
資產(chǎn)價值體系新原則的構(gòu)建，要求的就是創(chuàng)新性，注重對總資產(chǎn)評估價值的社會價值的研究，并社會價值評估納入到評價體系構(gòu)建整體當(dāng)中，并以此來增強資產(chǎn)評估體系的社會作用。根據(jù)資產(chǎn)價值評估體系的社會性原則，對總體資產(chǎn)進(jìn)行社會價值評估，這樣就為資產(chǎn)管理的投資方向和發(fā)展方向起了引導(dǎo)作用。對于一個注重社會效益的事業(yè)單位，對其價值的主要評價標(biāo)準(zhǔn)就是社會效益，因此社會效益的評估十分重要。根據(jù)社會評價的結(jié)果，可以對資產(chǎn)管理的優(yōu)勢和劣勢有一個全面的了解，這樣可以為后期資產(chǎn)投入提供方向，全面體現(xiàn)資產(chǎn)評估體系所具有的價值。這是資產(chǎn)評估體系的創(chuàng)新性原則對資產(chǎn)評估體系的推動作用，并且也利于資產(chǎn)管理形成清晰的發(fā)展思路和科學(xué)的對未來的規(guī)劃。
3.重視無形資產(chǎn)價值評估的作用
對于無形資產(chǎn)的價值評估主要針對的對象是軟件資源，其評價的主體主要是教師隊伍、軟件程序設(shè)計組、科研隊伍建設(shè)，對這各個方面的資源展開全面而又系統(tǒng)的評價。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的軟件資源的評估中，主要是評估任務(wù)有三方面：首先，對教師隊伍的教學(xué)水平、能力水平和科研水平已經(jīng)應(yīng)用軟件的能力進(jìn)行科學(xué)評估，對教師隊伍對人才的培養(yǎng)和社會價值的貢獻(xiàn)進(jìn)行全面的評價；其次，對教師隊伍的教學(xué)研究水平進(jìn)行評價，對軟件開發(fā)和研究能力以及軟件開發(fā)和研究環(huán)境進(jìn)行整體的評價，這樣可以總體體現(xiàn)資源的整體發(fā)展情況。最后，對軟件教學(xué)資源的利用和開發(fā)進(jìn)行評價。通過這三個方面對無形資產(chǎn)的評估體系進(jìn)行構(gòu)建，對人才培養(yǎng)應(yīng)用性價值進(jìn)行全面的評價具有很大的指導(dǎo)性作用。
4.進(jìn)行階段評估
應(yīng)該對資產(chǎn)價值利用情況進(jìn)行階段性的評估，為接下來一段時間的資產(chǎn)管理和發(fā)展方向提供一定的依據(jù)。由于，資產(chǎn)進(jìn)行階段性的評估是一個十分龐大的工程，所以，要確定具體的指標(biāo)、評估對象、評估標(biāo)準(zhǔn)等等，以提高資產(chǎn)價值評估體系在資產(chǎn)管理中的有效性。
三、有形資產(chǎn)評估是重要組成部分
要以資產(chǎn)評估額目的為主要出發(fā)點，為有形資產(chǎn)的評估的準(zhǔn)確性和科學(xué)性提供保障；要對有形資產(chǎn)的發(fā)展價值以及其人才培養(yǎng)的貢獻(xiàn)進(jìn)行評價；要形成明確科學(xué)的有形資產(chǎn)權(quán)屬，提升有形資產(chǎn)權(quán)屬所具有的目標(biāo)性；最后，要利用階段性的方式進(jìn)行資產(chǎn)評估，提升資產(chǎn)評估體系在資產(chǎn)管理中的有效性。
四、結(jié)語
本文主要分為三個部分。分別從提升無形資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)的地位、運用資產(chǎn)價值評估的主體性、有形資產(chǎn)評估是重要組成部分，這三個方面來研究資產(chǎn)評估體系在資產(chǎn)管理中的有效性。
作者：佘楊 單位：湖南醫(yī)藥學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
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