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時(shí)間：2023-05-29 09:02:21
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一、房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)征收范圍及有關(guān)規(guī)定
凡在安遠(yuǎn)縣行政區(qū)劃內(nèi)征用土地，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，從事建筑安裝工程業(yè)務(wù)等行為，應(yīng)分別按下列不同情形繳納稅費(fèi)。
（一）境內(nèi)征用、占用耕地用于建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定的稅額一次性繳納耕地占用稅。
（二）境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、贈與、交換、抵債、作價(jià)投資、入股），承受土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。
（三）境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)（指建筑物或構(gòu)筑物、其他土地附著物）的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅（轉(zhuǎn)讓方為企業(yè)）和個(gè)人所得稅（轉(zhuǎn)讓方為個(gè)人）。
（四）境內(nèi)從事建筑、安裝、修繕、裝飾及其它工程作業(yè)的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅（企業(yè)）和個(gè)人所得稅（個(gè)人）。
（五）縣城、鎮(zhèn)（含鄉(xiāng)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)公民、法人和其他組織擁有土地使用權(quán)，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金和土地登記費(fèi)，出讓土地使用權(quán)的應(yīng)按規(guī)定繳納土地登記費(fèi)，改變土地用途或容積率的還應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。
（六）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金，出讓方要按規(guī)定補(bǔ)繳契稅。
（七）縣城、鎮(zhèn)（含鄉(xiāng)、村、工礦區(qū)）范圍內(nèi)公民，法人和其他組織將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和其他有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、契稅和房產(chǎn)交易的相關(guān)費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)業(yè)計(jì)征稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
(一)屬地稅部門征收的
1、建筑業(yè)
按下列稅目和標(biāo)準(zhǔn)繳納稅款：
（1）營業(yè)稅（建筑業(yè)）：按工程造價(jià)的3％申報(bào)繳納；
（2）所得稅：經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實(shí)行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按工程造價(jià)的3％（裝飾工程4％）申報(bào)納稅；
（3）城建稅；工程項(xiàng)目在縣城、建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的5％申報(bào)納稅；在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的1％申報(bào)納稅；
（4）教育費(fèi)附加：按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的3％申報(bào)納稅；
（5）印花稅：按合同金額的萬分之三申報(bào)繳納；
（6）縣外建筑公司除按上述規(guī)定向我縣主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅（建筑業(yè)）、城建稅、印花稅及教育費(fèi)附加外，應(yīng)按下列規(guī)定繳納所得稅:在工程開工前持《外出經(jīng)營稅收管理證明》（簡稱《外經(jīng)證》）向我縣主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)驗(yàn)登記的納稅人，必須按季提供所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按完工進(jìn)度或完成的工作量等據(jù)以計(jì)算繳納所得稅的完稅證明并經(jīng)縣地稅局審批同意后，才可按規(guī)定在其機(jī)構(gòu)所在地繳納所得稅，對未按規(guī)定持《外經(jīng)證》向我縣主管地稅機(jī)關(guān)申請報(bào)驗(yàn)登記，或未按時(shí)提供所得稅完稅證明的，以及雖提供《外經(jīng)證》,在我縣經(jīng)營累計(jì)超過180天,但不能同時(shí)符合下列三項(xiàng)條件的：①合法取得《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》；②按國家規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)帳簿且在經(jīng)營地屬非獨(dú)立核算單位；③未實(shí)行承包或掛靠經(jīng)營,每月按工程完工進(jìn)度或完成的工作量的3%繳納所得稅，由我縣主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。
2、銷售不動產(chǎn)（含房屋轉(zhuǎn)讓）
按下列稅目和標(biāo)準(zhǔn)繳納稅款：
（1）營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：按不動產(chǎn)銷售額（或差額）的5%申報(bào)繳納；
（2）所得稅：經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實(shí)行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按不動產(chǎn)銷售額的4.95%申報(bào)繳納(個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的按1.5%征收)。
（3）土地增值稅：銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，按銷售額的1%預(yù)征；銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及別墅、度假村的，按銷售額的3%預(yù)征，其中店面按銷售額的5%預(yù)征。
（4）城建稅：不動產(chǎn)在縣城、建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的5%申報(bào)繳納，在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的1%申報(bào)繳納；
（5）印花稅：按不動產(chǎn)銷售額的萬分之五申報(bào)繳納。
（6）教育費(fèi)附加：按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的3%申報(bào)繳納。
3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
按如下稅目和標(biāo)準(zhǔn)繳納稅款：
（1）營業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)）：按轉(zhuǎn)讓額（或差額）的5%申報(bào)繳納；
（2）所得稅：2002年1月1日前設(shè)立的企業(yè)，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實(shí)行查帳征收；不符合查帳征收條件的企業(yè)和個(gè)人，按轉(zhuǎn)讓額的4.95%申報(bào)納稅；
（3）土地增值稅：單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按土地增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)征收；
（4）城建稅：轉(zhuǎn)讓的土地在縣城，建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的5%申報(bào)納稅；在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的1%申報(bào)繳納；
（5）教育費(fèi)附加：按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的3%申報(bào)繳納。
（6）印花稅：按轉(zhuǎn)讓額的萬分之五申報(bào)繳納；
單位和個(gè)人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中涉及到按差額征稅或減免稅的，按規(guī)定予以減免，但納稅人必須提供合法有效憑證（上次辦證或購買時(shí)的稅收完稅證、發(fā)票或國土、房管部門開具的財(cái)政收費(fèi)收據(jù)的原件等有效證明），經(jīng)主管地稅分局審核后按規(guī)定計(jì)征稅款。不能提供合法有效憑證的，或交易價(jià)格明顯偏低的，按主管地稅分局依法核定的收入計(jì)稅。
4、凡有新的稅收政策規(guī)定的，適用新的稅收政策規(guī)定。
（二）屬財(cái)政部門征收的
1、征（占）用耕地（含水田、旱地）、果園、菜地、苗地、花圃、茶園、魚塘、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地用于非農(nóng)建設(shè)。
耕地占用稅：按欣山鎮(zhèn)5元/平方米，塘村鄉(xiāng)、雙蕪鄉(xiāng)3.6元/平方米，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)4.3元/平方米標(biāo)準(zhǔn)納稅，由征用地的建設(shè)單位和個(gè)人申報(bào)繳納。農(nóng)民在本村內(nèi)占用耕地建自用房的，減半征收。
2、銷售不動產(chǎn)（含房屋轉(zhuǎn)讓）
契稅：由受讓人按不動產(chǎn)銷售額的4%申報(bào)繳納，個(gè)人購買容積率在1.0以上，面積在144平方以下的普通住宅享受減半征收的優(yōu)惠政策。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格中超過補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。
3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
契稅：由受讓人按實(shí)際成交額的4%申報(bào)繳納。以劃撥方式取得土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方先按該土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的4%補(bǔ)繳劃撥土地契稅后，再由受讓方按該房地產(chǎn)總體轉(zhuǎn)讓價(jià)的4%繳納房地產(chǎn)交易契稅。
（三）屬國稅部門征收的
1、企業(yè)所得稅
（1）納稅人：凡2002年1月1日后按國家工商行政管理總局的有關(guān)規(guī)定，在各級工商行政管理部門新設(shè)立（開業(yè)）登記的企業(yè)，在我縣境內(nèi)取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)），均需向國稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。
（2）征收標(biāo)準(zhǔn)：能準(zhǔn)確核算經(jīng)營成果，實(shí)行查帳征收的，按應(yīng)納稅所得法定稅率征收企業(yè)所得稅。不能準(zhǔn)確核算經(jīng)營成果的，實(shí)行核定應(yīng)稅所得率征收方式。
（3）外來房地產(chǎn)企業(yè)的管理：對外來房地產(chǎn)企業(yè)來本縣開發(fā)房地產(chǎn)的，如屬于國稅部門征管的企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)的管理，對不能出示企業(yè)主管國稅機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，企業(yè)經(jīng)營所得應(yīng)就地繳納企業(yè)所得稅。如果外來房地產(chǎn)企業(yè)在本縣開發(fā)房地產(chǎn)，在連續(xù)的12個(gè)月內(nèi)經(jīng)營時(shí)間累計(jì)超過180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起30日內(nèi)，同時(shí)向經(jīng)營所在地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記，當(dāng)?shù)貒悪C(jī)關(guān)核發(fā)臨時(shí)稅務(wù)登記證及副本，加強(qiáng)控管。
2、建筑安裝工程用材料的稅收管理
一項(xiàng)建筑安裝工程完工之后，建筑安裝耗用材料單位和個(gè)人必須在工程決算編制完成之日起5日內(nèi)，及時(shí)、完整報(bào)送有關(guān)納稅資料（建筑安裝耗用材料明細(xì)表、轉(zhuǎn)讓建筑材料納稅申報(bào)表、工程決算書以及外購建筑安裝耗用材料發(fā)票等資料，以下統(tǒng)稱納稅資料）。凡未按規(guī)定報(bào)送納稅資料或拒不提供納稅資料以及提供的納稅資料不完整、不合理的，國稅機(jī)關(guān)可按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)核定其耗用材料金額，并按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。
（四）屬國土、房管部門征收
1、土地出讓金：原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，按不低于標(biāo)定地價(jià)的40%征收；出讓土地轉(zhuǎn)讓時(shí)改變土地用途或改變土地容積率的，按規(guī)定繳納土地出讓金。
2、土地使用權(quán)登記費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)按件收取，具體標(biāo)準(zhǔn)按國務(wù)院有關(guān)部門標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、房地產(chǎn)業(yè)計(jì)征稅費(fèi)價(jià)格的確定
(一)據(jù)實(shí)征收。房地產(chǎn)市場交易計(jì)稅價(jià)格為實(shí)際成交價(jià)格，含支付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
（二）核定征收。根據(jù)土地、房屋地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施及級差收益狀況，縣城土地、房屋劃分為五類區(qū)域（具體標(biāo)準(zhǔn)見附件1）；對未建賬或賬務(wù)不實(shí)的房地產(chǎn)交易行為或成交價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由的，由主管財(cái)稅部門，根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)政策，實(shí)行計(jì)稅依據(jù)下限管理。（具體標(biāo)準(zhǔn)見附件2）。
(三)建筑安裝營業(yè)稅最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。對未建帳或帳務(wù)不實(shí)建筑工程按最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)征收。建筑最低計(jì)稅價(jià)格：框架結(jié)構(gòu)400--430元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)300--330元/平方米。
（四）建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格定期調(diào)整機(jī)制。鑒于房地產(chǎn)交易價(jià)格變化較大，為適應(yīng)市場價(jià)格變化，建立依市場價(jià)格調(diào)整變化機(jī)制，每年年初由各主管部門對房地產(chǎn)交易價(jià)格開展調(diào)查，然后報(bào)縣政府辦公室備案，通過媒體進(jìn)行公告后執(zhí)行。
四、房地產(chǎn)業(yè)稅收的發(fā)票管理
（一）房地產(chǎn)稅收納稅人在收取款項(xiàng)時(shí)，必須按規(guī)定開具地稅發(fā)票，憑地稅發(fā)票收取轉(zhuǎn)讓款或銷售款。
（二）建筑業(yè)納稅人預(yù)付工程款時(shí)，必須開具地稅統(tǒng)一印制的建筑業(yè)預(yù)付工程款專用收據(jù)，待工程完工后統(tǒng)一結(jié)算，開具正式地稅發(fā)票。預(yù)收購房款必須開具地稅統(tǒng)一印制的預(yù)收款專用收據(jù)，待所有款項(xiàng)付齊后，分戶開具正式地稅發(fā)票。
五、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管流程
（一）縣財(cái)政局、地稅局、國稅局指派專人駐縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅費(fèi)征管臺帳登記監(jiān)管、辦證前完稅情況的審核等稅收監(jiān)管有關(guān)工作，并及時(shí)將財(cái)政、地稅、國稅征管部門征稅情況與國土、建設(shè)、房管部門辦證情況進(jìn)行比對。
（二）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人，由建設(shè)單位和個(gè)人攜帶有關(guān)資料先到財(cái)政、地稅、國稅派駐縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳工作人員處進(jìn)行申報(bào)登記（合伙（聯(lián)合）開發(fā)的必須注明每個(gè)合伙人名稱，以作為今后稅收管理的依據(jù)），然后憑財(cái)政、地稅、國稅管理機(jī)關(guān)公章和經(jīng)辦人簽字齊全的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收管理登記表》到國土、房管、建設(shè)部門辦理用地許可證、開發(fā)許可證和規(guī)劃許可證，無《登記表》的，國土、建設(shè)、房管等部門不予受理。
（三）對單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的，納稅人須攜帶相關(guān)資料先到財(cái)政、地稅派駐縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳工作人員處審核，審查人員根據(jù)審核情況分別做出征稅、減免稅、不予征稅決定。凡屬征稅的,憑《應(yīng)繳稅款通知單》，到財(cái)政、地稅辦稅服務(wù)廳繳納稅款，然后憑《房地產(chǎn)完稅證明通知單》、契稅完稅證，由縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳財(cái)政、地稅人員錄入辦證系統(tǒng)，國土、房管部門據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證；經(jīng)審核屬于減免稅的，憑《辦理房地產(chǎn)免稅證明通知單》，由辦證大廳地稅、財(cái)政人員錄入辦證系統(tǒng)，國土、房管部門據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證；經(jīng)審核不屬征稅范圍的，憑《房地產(chǎn)不予征稅證明通知單》，辦證大廳地稅、財(cái)政人員錄入辦證系統(tǒng)，國土、房管部門據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
六、強(qiáng)化部門協(xié)作，健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格稅費(fèi)征管責(zé)任
（一）在縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳設(shè)立房地產(chǎn)交易稅費(fèi)征收及辦證窗口，實(shí)行財(cái)政、地稅、國稅、國土、建設(shè)、房管等部門專職辦證（辦稅）人員集中辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)，統(tǒng)一辦理有關(guān)證照和收取有關(guān)稅費(fèi)，國土、建設(shè)、房管部門不得手工制證和在縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳以外地方辦證。
（二）嚴(yán)格實(shí)行“先稅后證、以證控稅”管理制度。1、對單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的，國土、房管部門要憑財(cái)政、地稅機(jī)關(guān)出具的完稅證明（或銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票，免稅審批表）相應(yīng)給予辦理和發(fā)放《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》；2、實(shí)行聯(lián)合審核制度。辦理規(guī)劃許可證、《土地使用證》、《房產(chǎn)證》必須由建設(shè)、國土、房管、財(cái)政、地稅等部門聯(lián)合審核。3、聯(lián)合審核中發(fā)現(xiàn)應(yīng)稅未稅或應(yīng)補(bǔ)稅的，財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人依法履行一次性告知，下達(dá)相關(guān)法律催繳文書，告知納稅人在法定期限內(nèi)繳清稅款。4、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的，實(shí)行登記制度，在國土、房管、建設(shè)辦理用地許可證、開發(fā)許可證和規(guī)劃許可證之前，要求建設(shè)單位和個(gè)人先到財(cái)政、地稅、國稅機(jī)關(guān)登記，憑財(cái)政、地稅、國稅機(jī)關(guān)出具的審核證明材料給予辦理；5、建立健全稅源臺帳管理。在縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳房地產(chǎn)辦證（辦稅）窗口建立規(guī)范和統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅費(fèi)征收臺帳，國土、房管、建設(shè)、財(cái)政、國稅、地稅在同一本臺帳上進(jìn)行序時(shí)登記，互相審核、監(jiān)督。
（三）縣國土、房管、建設(shè)等部門要積極配合和協(xié)助財(cái)政、地稅、國稅等部門的征管工作，要嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度辦理證照，對財(cái)政、地稅、國稅機(jī)關(guān)要求提供的資料，不得以任何借口拒絕提供，也不得提供虛假資料，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)“未稅辦證”行為導(dǎo)致國家稅款流失的，將嚴(yán)厲追究發(fā)證單位和經(jīng)辦人的責(zé)任，并責(zé)成其10日內(nèi)追回流失稅款，對逾期無法追回的，由縣財(cái)政直接從發(fā)證單位經(jīng)費(fèi)（含責(zé)任人工資）或預(yù)算外資金扣繳稅款，直至扣足為止。對于以上單位直接代征的稅款，縣財(cái)政另給予代征手續(xù)費(fèi)。
（四）縣財(cái)政、地稅、國稅、國土、建設(shè)、房管等部門要各司其職、相互配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅費(fèi)征收管理法律法規(guī)政策宣傳，落實(shí)便民利民措施，依法征收稅費(fèi)，嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要、拖”。在稅費(fèi)征管辦證工作中，造成惡劣影響的，將嚴(yán)厲追究相關(guān)人員責(zé)任。
（五）縣財(cái)政、地稅、國稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收的稽查工作，嚴(yán)格按稅法規(guī)定征收稅款，要完善好有關(guān)代扣代繳手續(xù)，加強(qiáng)稅款的跟蹤管理，嚴(yán)格內(nèi)部監(jiān)督，每月10日前聯(lián)合組織一次對辦證和完稅情況的審核，杜絕“人情稅”和“關(guān)系稅”，對征管員擅自減免稅的，要嚴(yán)肅查處，對在房地產(chǎn)稅收征管和稽查中發(fā)現(xiàn)的各部門和工作人員的違法違規(guī)行為，要及時(shí)匯報(bào)，不得隱瞞。
（六）縣監(jiān)察、審計(jì)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅費(fèi)的監(jiān)管，嚴(yán)厲查處國家工作人員在房地產(chǎn)稅費(fèi)征收中出現(xiàn)的違法亂紀(jì)、、不征或少征稅費(fèi)行為；*部門要積極配合，指定專人協(xié)助地稅、財(cái)政部門，嚴(yán)厲查處和打擊房地產(chǎn)開發(fā)交易中的偷、逃、抗稅行為，維護(hù)稅收征管秩序；公證部門也要積極支持稅收征管工作，如實(shí)提供房地產(chǎn)的交易和公證信息。
一、明確納稅對象
本通知所指納稅對象是指*區(qū)東城、西城、南城、北城、*、何樓、萬福辦事處和*開發(fā)區(qū)轄區(qū)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。
二、規(guī)范納稅辦法
所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均按照屬地繳納原則繳納各項(xiàng)稅收。具體納稅辦法如下:(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加,按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法繳納的車船稅、個(gè)人所得稅和印花稅,按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅,按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地和規(guī)定的預(yù)繳比例及現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫,最終由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別匯算清繳。(四)市管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),按照屬地原則,分別下放給*區(qū)和*開發(fā)區(qū)管理。其上繳市級國庫的各項(xiàng)稅金,以20*年上繳數(shù)為基數(shù),由市區(qū)兩級財(cái)政進(jìn)行結(jié)算。
三、強(qiáng)化征收管理
一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
（一）難化解
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對措施，風(fēng)險(xiǎn)將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會隨著企業(yè)經(jīng)營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險(xiǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來嚴(yán)重的損害。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。
（二）多變性
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動中，由于隨時(shí)面臨來自各個(gè)方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）可控性
雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理的重視，例如通過加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以第一時(shí)間采取控制策略，避免風(fēng)險(xiǎn)損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.稅法改變后沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時(shí)間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務(wù)上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。
三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對策
（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
1.推出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評分評級機(jī)制。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然會帶來損失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險(xiǎn)可控，不會對房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開展情況，對潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測和分析。這樣一來，就可以為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。2.做好日常稅務(wù)活動的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識。例如，定期核對應(yīng)收賬款，及時(shí)處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時(shí)采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。
（二）營造良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境
1.提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對企業(yè)經(jīng)營活動順利開展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識和豐富的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同中雙方的責(zé)任、付款時(shí)間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)活動中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，會計(jì)核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會計(jì)核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計(jì)量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。
主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對于一個(gè)企業(yè)來說，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1.營業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納的營業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營業(yè)稅。
3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡瀼貦?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺籌劃
第二條本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。
第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。
第二章收入的稅務(wù)處理
第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:
（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第三章成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
第十一條企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
第十三條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。
第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。
第十六條企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。
（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
第二十三條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
第四章計(jì)稅成本的核算
第二十五條計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。
第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。
（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。
（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。
（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。
成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。
（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。
第二十八條企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。
（二）對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
（二）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。
（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。
（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。
第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理
第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
二、申請減免稅應(yīng)提供的資料
（一）個(gè)人銷售購買的普通住宅
1.房屋買賣協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
2.房主居民身份證（護(hù)照）原件和復(fù)印件；
3.購房發(fā)票原件和復(fù)印件；
4.減免稅申請審批表一式三份；
5.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（二）個(gè)人銷售自建自用單門獨(dú)院的私房
1.房屋買賣協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
2.房產(chǎn)證原件和復(fù)印件；
3.土地使用權(quán)證原件和復(fù)印件；
4.房主居民身份證（護(hù)照）原件和復(fù)印件；
5.減免稅申請審批表一式三份；
6.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（三）銷售積壓空置商品住房
1.房屋買賣協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件和復(fù)印件；
3.工程交（竣）工驗(yàn)收證明書原件和復(fù)印件二份；
4.買方身份證明原件和復(fù)印件〔法人提供營業(yè)執(zhí)照副本，自然人提供居民身份證件（護(hù)照）〕；
5.減免稅申請審批表一式三份；
6.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（四）企業(yè)、行政事業(yè)單位銷售房改房（包括集資建房）
1.房改主管部門的批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件；
2.房改資金專戶存儲的開戶銀行、帳號和相應(yīng)時(shí)期銀行對帳單原件和復(fù)印件；
3.分戶收款明細(xì)表（列明買主名稱、分期收款的金額和時(shí)間）；
4.買主身份證復(fù)印件；
5.減免稅申請審批表一式三份；
6.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（五）建設(shè)單位銷售經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）
1.省級房改主管部門的批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件；
2.房屋買賣協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件和復(fù)印件二份；
4.工程交（竣）工驗(yàn)收證明書原件和復(fù)印件二份；
5.建筑安裝工程合同原件和復(fù)印件二份；
6.工程結(jié)算表原件和復(fù)印件二份；
7.回收資金專戶存儲的開戶銀行、帳號和相應(yīng)時(shí)期銀行對帳單原件和復(fù)印件；
8.分戶收款明細(xì)表（列明買主名稱、分期收款的金額和時(shí)間）；
9.減免稅申請審批表一式三份；
10.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
申請人應(yīng)提供的資料因遺失等原因無法找到的，可以提供相關(guān)證明，經(jīng)市、縣地稅局稅政科（股）鑒定蓋章后，視同原件資料對待。
三、減免稅審批權(quán)限
（一）個(gè)人銷售購買的普通住宅。普通住宅項(xiàng)目經(jīng)省地稅局確認(rèn)后，減免稅由市、縣地稅局審批，已在房地產(chǎn)交易場所派駐稅務(wù)機(jī)構(gòu)的市、縣，經(jīng)市、縣地稅局稅政科（股）審核后由派駐的稅務(wù)機(jī)構(gòu)直接辦理減免稅審批手續(xù)。
（二）個(gè)人銷售自建自用單門獨(dú)院的私房，減免稅由市、縣地稅局審批，已在房地產(chǎn)交易場所派駐稅務(wù)機(jī)構(gòu)的市縣，經(jīng)市、縣地稅局稅政科（股）審核后由派駐的稅務(wù)機(jī)構(gòu)直接辦理減免稅審批手續(xù)。
（三）銷售空置商品住房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用住房，減免稅按稅收管理體制報(bào)省地稅局審批。
四、減免稅審批程序和要求
（一）納稅人按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出減免稅申請，對報(bào)送資料符合要求的，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須當(dāng)場受理，并開具《減免稅申請受理通知書》，不符合條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人一次性說明原因和需要補(bǔ)充的資料。
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人減免稅申請后，應(yīng)對有關(guān)資料和表格進(jìn)行核實(shí)，檢查填寫內(nèi)容是否準(zhǔn)確，有無缺漏項(xiàng)目，初審無誤后按稅收管理體制逐級報(bào)上級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。
（三）上級稅務(wù)機(jī)關(guān)接到下級稅務(wù)機(jī)關(guān)減免稅報(bào)告后，要按照審批權(quán)限規(guī)定及時(shí)核報(bào)或?qū)徟?。減免稅審批機(jī)關(guān)按規(guī)定程序?qū)彶榕鷾?zhǔn)后，應(yīng)制作《批準(zhǔn)減免稅通知書》送達(dá)申請人，并同時(shí)抄送下級稅務(wù)機(jī)關(guān)。
（四）提高處置積壓房地產(chǎn)減免稅審批效率?；鶎佣悇?wù)機(jī)關(guān)（稅務(wù)所或稅務(wù)分局）初審，市、縣和省級稅務(wù)機(jī)關(guān)核報(bào)或?qū)徟掷m(xù)原則上分別在7個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。
五、申訴和罰則
（一）有下列情形之一的，納稅人可以向上級稅務(wù)機(jī)關(guān)申訴：
1.納稅人符合減免稅規(guī)定條件，申請資料真實(shí)、完整，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予受理且不說明正當(dāng)理由的；
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)因納稅人申請資料不全等原因不予受理，納稅人按要求補(bǔ)充資料后仍不受理且無正當(dāng)理由的；
3.稅務(wù)機(jī)關(guān)受理減免稅申請后，超過規(guī)定時(shí)間未辦完核報(bào)或?qū)徟掷m(xù)的。
納稅人向上級稅務(wù)機(jī)關(guān)申訴，應(yīng)填寫《納稅人申訴呈報(bào)表》或者當(dāng)面口述申訴原因和內(nèi)容。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在納稅人申訴之日起7個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。
（二）上級稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人申訴后，經(jīng)調(diào)查確屬稅務(wù)機(jī)關(guān)原因不予受理或造成延誤的，應(yīng)書面責(zé)令下級稅務(wù)機(jī)關(guān)改正。未受理的必須當(dāng)天受理，超過時(shí)間未辦完核報(bào)手續(xù)的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)辦。3個(gè)工作日內(nèi)仍不上報(bào)的，上級稅務(wù)機(jī)關(guān)視為已經(jīng)同意，憑《減免稅申請受理通知書》和有關(guān)資料直接辦理核報(bào)或?qū)徟掷m(xù)。對在受理、核報(bào)和審批工作中出現(xiàn)違規(guī)行為負(fù)有直接責(zé)任的人員，必須調(diào)離現(xiàn)有工作崗位。
（三）納稅人以隱瞞、欺騙等手段騙取減稅免稅的，按偷稅論處，并停止其申請減免稅的權(quán)利。其他單位和個(gè)人出具偽證，致使納稅人騙取減稅免稅的，按有關(guān)規(guī)定追究其行政、法律責(zé)任。
六、本規(guī)定由省地方稅務(wù)局解釋。未盡事宜按海南省地方稅務(wù)局《關(guān)于加強(qiáng)地方“九稅二費(fèi)”減免稅管理的通知》（瓊地稅發(fā)〔1999〕120號）執(zhí)行。
七、本規(guī)定自之日起實(shí)施。
附件：
一、減免稅申請受理通知書（略）
二、減免稅申請審批表（三類）（略）
房地產(chǎn)包括土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有等環(huán)節(jié)提供的建筑安裝、銷售不動產(chǎn)等業(yè)務(wù)。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。銷售不動產(chǎn)包括：新建房屋銷售、二手房交易。房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過各部門間涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對，加強(qiáng)行業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化的一種管理手段。
**城區(qū)系指**市中心城區(qū)建成區(qū)范圍，包括東寶區(qū)、掇刀區(qū)和**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相關(guān)區(qū)域。
任何單位或個(gè)人在**城區(qū)開展房地產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)持用地許可證、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同、不動產(chǎn)銷售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關(guān)資料向稅務(wù)、土地、房管、建委、規(guī)劃管理部門申請辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)。
二、建立**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理信息建設(shè)系統(tǒng)平臺
以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)平臺為基礎(chǔ)，依托現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理?xiàng)l件，整合國土、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)等部門基礎(chǔ)信息與管理流程，改造升級形成新的軟件控管平臺。各部門以軟件控管平臺為把手，始終堅(jiān)持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴(yán)格履行各崗位工作職責(zé)，增強(qiáng)信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節(jié)點(diǎn)終端環(huán)節(jié)的應(yīng)用管理工作，實(shí)現(xiàn)軟件操作環(huán)環(huán)相扣、實(shí)際管理步步相連。
國土、房產(chǎn)、規(guī)劃等權(quán)屬許可證照管理部門負(fù)責(zé)提供建設(shè)系統(tǒng)的各自開放接口和控制模塊所需的讀取寫入權(quán)限，并按平臺內(nèi)容需求及時(shí)錄入相關(guān)涉稅信息。
房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)寫入接口和建設(shè)平臺所需數(shù)據(jù)的明細(xì)列表，并按平臺內(nèi)容需求及時(shí)補(bǔ)充相應(yīng)信息。同時(shí)，負(fù)責(zé)制定信息平臺管理制度，做好軟件的養(yǎng)護(hù)、管理工作，及時(shí)聯(lián)系解決平臺運(yùn)行中遇到的各類技術(shù)問題。
稅務(wù)部門負(fù)責(zé)提供核心征管軟件數(shù)據(jù)導(dǎo)入與讀取接口和信息需求明細(xì)列表，并將相應(yīng)稅款征收數(shù)據(jù)反饋至信息平臺。地稅、國稅部分共享信息平臺，國稅部門為終端用戶。
房地產(chǎn)稅收一體化管理各部門要明確信息交換、協(xié)調(diào)配合專人，以及相關(guān)人員工作職責(zé)，建立信息共享機(jī)制，定期召開協(xié)調(diào)會，研究解決存在的問題和不足，建立完備的共享數(shù)據(jù)庫信息平臺，完善房地產(chǎn)稅收及“一體化”管理機(jī)制。
三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，確保**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落到實(shí)處
為加強(qiáng)**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理，市政府成立由常務(wù)副市長任組長，市地稅局、國稅局、發(fā)改委、財(cái)政局、建委、國土局、房管局、規(guī)劃局及東寶區(qū)、掇刀區(qū)政府分管負(fù)責(zé)人為成員的城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)**城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，具體負(fù)責(zé)土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有諸環(huán)節(jié)稅收管理。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立綜合信息傳遞機(jī)制，共同抓好房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收控管。
國土部門應(yīng)加強(qiáng)土地登記管理，及時(shí)向稅務(wù)部門提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)的地價(jià)資料。包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、價(jià)格、等級、用途、面積等。對于通過征用或者出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)將有關(guān)信息傳遞給稅務(wù)部門。
房管部門應(yīng)加強(qiáng)房屋權(quán)屬登記管理，做好市場平均交易價(jià)格公布工作，及時(shí)向稅務(wù)部門傳遞房屋轉(zhuǎn)移登記、商品房屋預(yù)售、商品房屋銷售許可證信息。包括房屋權(quán)屬雙方的名稱、房屋位置、價(jià)格用途、面積等。
發(fā)展改革委應(yīng)作好房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批工作，并及時(shí)將立項(xiàng)信息傳遞給稅務(wù)部門。
規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)將規(guī)劃許可證、容積率等規(guī)劃信息傳遞給稅務(wù)部門。
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管
房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題
1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善
據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會的變化和需求，尤其是我國財(cái)產(chǎn)評估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)
一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。
3、財(cái)務(wù)管理比較混亂
在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤；與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。
4、房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目難以管理
房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國家稅款的大量流失。
5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)
一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施
1、完善相關(guān)稅收政策
我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機(jī)構(gòu)的評估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識
一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動，對促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明，達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?，實(shí)現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。
3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度
為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。
4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化
在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。
5、提高稅務(wù)征管能力
一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。
【參考文獻(xiàn)】
[1]趙晉林：當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.
1引言
我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房價(jià)的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)
2.1國家政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房價(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
2.3法律風(fēng)險(xiǎn)
我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。
4加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)
在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢地位。
4.3正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識
房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識和素質(zhì)。
5結(jié)語
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問股份有限公司
Abstrict:Real estate reform is the process of related everyone mutually fight for their own benefits.This text passes establishment model combine as to it's carry on analysis the real estate tax system's reform wants some problems for noticing currently ,for example the worth valuation of house property and control the cost of collects tax etc., and put forward some suggestions.
Keyword: Real estate taxreformsuggestion
自國家實(shí)行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強(qiáng)勁，2000－2003年間房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期GDP的增長速度。2004年全國房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當(dāng)年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對量增長較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說明我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在許多不合理的方面。
中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國內(nèi)目前對房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的新型不動產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過程，房地產(chǎn)改革能否達(dá)到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對比和策略選擇。
一、模型分析
博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟(jì)人前提出發(fā)，各博弈參與方都會考慮自身的目標(biāo)和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，積級推動房地產(chǎn)稅制改革，通過稅收調(diào)節(jié)，對納稅人的利益進(jìn)行合理分配，對穩(wěn)定市場物價(jià)，防范房地產(chǎn)開發(fā)潛存的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場，抑制過高房價(jià)，減輕了居民的購房負(fù)擔(dān)，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實(shí)施抑制房產(chǎn)開發(fā)商操縱、炒作價(jià)格，壓縮了他們的利潤空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強(qiáng)勢地位，他對納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進(jìn)行合作。消費(fèi)者作為房價(jià)的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當(dāng)房價(jià)超過一定程度就會產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇，如個(gè)人集資買地合伙建房，或放棄購買意愿，使開發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長期閑置，造成資源浪費(fèi)。
（一）模型假設(shè)
政府出于經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房價(jià)的過度攀升，緩解購房負(fù)擔(dān)，為了簡化分析，我們假設(shè)政府與消費(fèi)者為改革博弈中的推動方，推動方的策略是檢查或不檢查，而檢查會促使納稅人依法納稅，但也會產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時(shí)局相機(jī)選擇納稅或不納稅策略。
如果推動方采取檢查策略。在改革初期，開發(fā)商依法納稅，政府財(cái)政收入增加，同時(shí)房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)消費(fèi)者走出購房困境，有利于整個(gè)社會穩(wěn)定。假設(shè)此時(shí)推動方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對納稅人進(jìn)行征稅，使其利潤減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當(dāng)這種行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對其進(jìn)行罰款，金額為F，則開發(fā)商福利損失為T+F；通過對接受方進(jìn)行懲罰可以彌補(bǔ)推動方部分損失，彌補(bǔ)的這部分損失為M，想當(dāng)然M＞T。
如果推動方采取不檢查策略，當(dāng)接受方選擇納稅時(shí)，其福利損失為T，推動方的收益為R，檢查成本為0；當(dāng)接受方選擇不納稅時(shí)，其福利損失為0。
（二）博弈分析
在完全信息條件下，博弈雙方知道對方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。
現(xiàn)設(shè)推動方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1- p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1- p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：
二、結(jié)論及建議
如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過程是一個(gè)改革的推動方和接受方競合博弈的過程，要想使改革達(dá)到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財(cái)力、物力、人力，同時(shí)對違反新稅制的行為處以嚴(yán)厲懲罰。近年來學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)稅改革的爭論如火如荼，全體改革的實(shí)施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，搞好各項(xiàng)配套改革措施，尤其要注意以下幾個(gè)問題：
1、建立公告、公示制度
上述博弈分析的前提是市場信息透明，而事實(shí)房地產(chǎn)從開發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對稱的問題。比如，政府部門對開發(fā)商的利潤和開發(fā)商手中的土地儲備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應(yīng)當(dāng)從消除信息不對稱的角度對房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個(gè)集土地供應(yīng)信息、住宅開發(fā)信息、市場交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺，并定期向社會公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。
2、建立完善的價(jià)格評估制度
房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對不動產(chǎn)價(jià)值的評估。如果采用單個(gè)不動產(chǎn)評估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費(fèi)時(shí)間，我們可以借鑒美國的整體評估（mass appraisal）方法，這是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行評估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計(jì)算機(jī)數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專業(yè)人員，我國這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。
3、控制稅收征管成本
房地產(chǎn)的征稅包括評估與征管，針對征管工作，美國各級政府征稅不是由稅務(wù)人員上門征收，而是由納稅人通過銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門。目前我國已經(jīng)廣泛實(shí)行銀行存款實(shí)名制，銀行也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個(gè)人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門征稅效率，降低稅收征管成本。
4、征收房地產(chǎn)稅要遵循“納稅受益”原則
房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務(wù)，地方政府通過房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，使納稅人直接體會納稅受益，降低納稅人對交納房地產(chǎn)稅的抵觸，有利于改革的順利實(shí)施。
參考資料：
1.易加元稅費(fèi)改革中競合博弈分析及其治理 稅務(wù)研究 2006.3
2.丁成日改革和發(fā)展中國房地產(chǎn)稅：理論問題與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)財(cái)政與稅務(wù)20063
3.王誠堯房地產(chǎn)稅收要進(jìn)行區(qū)別征稅的重大制度改革財(cái)政與稅務(wù)20063
4.郭松山黃紹華我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析稅務(wù)研究20055
5.中國不動產(chǎn)稅收政策研究中國大地出版社2005
目前我市房地產(chǎn)稅收征管格局是，市區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)）范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中涉及的契稅、土地增值稅和非專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位及個(gè)人銷售房地產(chǎn)涉及買賣雙方的各項(xiàng)稅收均由市局第二直屬分局負(fù)責(zé)征管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅及附加、印花稅、企業(yè)所得稅由各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征管。從年4月契稅由委托代征恢復(fù)為自征以來，市局嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的要求，加強(qiáng)部門配合，嚴(yán)格執(zhí)法。契稅、土地增值稅大幅增長，年入庫契稅4737萬，較年增長4倍。同時(shí)，在房產(chǎn)交易中心設(shè)立征收窗口，與房管部門聯(lián)合辦公，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)，極大地方便了二手房交易業(yè)主繳稅、辦證。由此看出，目前我局房地產(chǎn)稅收一體化征管格局初步形成，并取得了較大成效。但由于房地產(chǎn)稅收涉及環(huán)節(jié)多、稅種多、控管難度大，我們離總局、省局就一體化管理工作總體目標(biāo)和要求還有差距。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)稅收征管工作中存在問題
1、契稅征管基礎(chǔ)工作不夠扎實(shí)
契稅征管是房地產(chǎn)稅收管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，取得土地或房屋權(quán)屬是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的首要環(huán)節(jié)，及時(shí)掌握該環(huán)節(jié)的交易雙方信息，有利于控管銷售方營業(yè)稅、土地增值稅和購買方契稅稅源和將來轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅清算時(shí)土地成本支出等扣除金額。尤其是掌握了買方取得土地或房屋權(quán)屬的有關(guān)信息后，可以進(jìn)一步跟蹤了解下一步房產(chǎn)開發(fā)信息，獲取預(yù)期稅源情況?，F(xiàn)行契稅“先稅后證”管理辦法很好地從源頭上控管了契稅收入，但由于契稅申報(bào)不規(guī)范，致使不能及時(shí)掌握契稅稅源和銷售方營業(yè)稅、土地增值稅等稅種的稅源狀況。
2、征管信息利用率不高
房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及稅種多。目前，我市房地產(chǎn)稅收一體化的征管格局決定了不同環(huán)節(jié)，不同稅種的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不同。不同稅種的納稅人、計(jì)稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但稅收征管所依據(jù)基礎(chǔ)信息大致相同。要提高各稅種稅源監(jiān)控力度，各征收機(jī)關(guān)必需充分掌握各稅種征管中的基礎(chǔ)信息，并加強(qiáng)信息傳遞，實(shí)現(xiàn)信息共享。如：開發(fā)商到第二直局代購房人申報(bào)買方契稅時(shí)，第二直局就應(yīng)將對應(yīng)的開發(fā)商銷售不動產(chǎn)情況及時(shí)傳遞給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，便于及時(shí)核查開發(fā)商營業(yè)稅、城建稅是否申報(bào)，以加強(qiáng)控管。目前，在征管過程中，第二直局與市區(qū)三家主管局之間就各自掌握的征管信息傳遞不夠，沒有形成對房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收征管合力，稅源監(jiān)控不太理想。
3、信息化建設(shè)有待提高
如前所述，信息共享對于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的重要意義。人工、紙質(zhì)的傳遞固然能實(shí)現(xiàn)信息共享，但由于房地產(chǎn)稅收征管過程中生成的信息量大，要確保信息收集完整和傳遞迅速，需要系統(tǒng)的征管軟件做支撐。目前，契稅征管軟件主要功能是開具稅票，查詢功能尚不具備，不能對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行有效整理。另外，由于目前市局還未實(shí)現(xiàn)征管數(shù)據(jù)大集中，短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收信息網(wǎng)上傳遞、共享還有一定難度。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的對策
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)一級市場契稅征管房地產(chǎn)一級市場契稅征管在房地產(chǎn)稅收一體化管理中具有舉足輕重的作用。加強(qiáng)契稅征管要做好兩方面的工作：首先是規(guī)范契稅申報(bào)工作，重點(diǎn)是要求納稅人按契稅條例規(guī)定必需在房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之日起10日內(nèi)，向契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，以此加強(qiáng)契稅源控管。其次是通過契稅申報(bào)資料收集房屋、土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握交易房屋、土地使用權(quán)屬的單位或個(gè)人名稱，土地座落位置、價(jià)格、用途、面積等信息。如果是權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，要掌握賣方銷售不動產(chǎn)涉及的營業(yè)稅、城建稅等稅源狀況。同時(shí)，對取得權(quán)屬一方要跟蹤了解其下一步的開發(fā)計(jì)劃。另外，簽于我市前幾年契稅征管中的遺留問題，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)主動到市國土部門了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息，清理契稅稅源。
2、建立健全機(jī)制，確保信息共享
我市房地產(chǎn)稅收主要由第二直屬分局和三個(gè)區(qū)局負(fù)責(zé)征管。要實(shí)現(xiàn)對該行業(yè)稅收的有效控管，必須發(fā)揮二分局與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)各自優(yōu)勢，整合征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情況下，有必要建立第二分局與三個(gè)區(qū)局之間的信息傳遞機(jī)制。不久前，市局已下發(fā)了文件，就信息傳遞內(nèi)容、時(shí)間等內(nèi)容做了要求。原創(chuàng)文秘材料，盡在文秘知音網(wǎng)絡(luò).com網(wǎng)。但還需進(jìn)一步明確責(zé)任，尤其是要具體到人，每個(gè)單位要指定專人負(fù)責(zé)信息傳遞和接受工作。把信息傳遞工作納入單位的目標(biāo)考核內(nèi)容。其次可定期召開四家信息交流會，溝通情況，交流經(jīng)驗(yàn)，集中大家智慧，為加強(qiáng)稅收征管出謀劃策。
