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時(shí)間：2023-06-02 09:03:51
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第二條 凡在本省境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產(chǎn)的法人和自然人，必須遵守本辦法。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指，在依法獲得使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行房屋（包括其它地面建筑物）的建設(shè)，或按土地出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資，然后將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的行為。
第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，依法納稅，不得損害社會(huì)公共利益。
城市規(guī)劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共設(shè)施和城市環(huán)境保護(hù)等要求，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都必須遵照?qǐng)?zhí)行。
第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)管理由縣級(jí)以上政府的房地產(chǎn)或建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的由縣級(jí)以上政府的土地管理部門(mén)依法對(duì)其監(jiān)督檢查和按規(guī)定辦理登記手續(xù)。
第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立與經(jīng)營(yíng)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備下列條件：
（一）有企業(yè)名稱、法人代表、組織機(jī)構(gòu)、組織章程和辦公地點(diǎn)；
（二）有與經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)責(zé)任相適應(yīng)的注冊(cè)資本或自有流動(dòng)資金和專職技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理人員，能獨(dú)立承擔(dān)民事法律責(zé)任；
（三）中華人民共和國(guó)境外的法人和自然人，必須在本省境內(nèi)已獲得（或預(yù)約）一定數(shù)量可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)。
第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序：
（一）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上政府建設(shè)主管部門(mén)審查后報(bào)請(qǐng)省建委審核批準(zhǔn)。中外合資、合作和外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)或投資報(bào)告由所在地縣級(jí)以上政府計(jì)劃與對(duì)外經(jīng)貿(mào)主管部門(mén)審查后，報(bào)請(qǐng)省計(jì)委會(huì)同省經(jīng)貿(mào)委審批，省建委、省土地局參與項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告的會(huì)審；其合同或設(shè)立外資企業(yè)申請(qǐng)書(shū)、章程報(bào)省經(jīng)貿(mào)委審批后頒發(fā)給企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑政府審批機(jī)關(guān)頒發(fā)的批準(zhǔn)文件，在30日內(nèi)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在銀行開(kāi)戶和到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記后，方準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
（三）新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須向其所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)審查，經(jīng)審查合格的由省建委發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。
第七條 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，注冊(cè)資本或自有流動(dòng)資金應(yīng)不低于建設(shè)部頒發(fā)的《城市綜合開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的相應(yīng)等級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低限額。
中外合資、合作和外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本和到位時(shí)限，審批機(jī)關(guān)應(yīng)依照國(guó)家規(guī)定，根據(jù)項(xiàng)目投資總額、建設(shè)時(shí)限等情況在企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)中予以明確。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)規(guī)定的時(shí)限到位注冊(cè)資本。開(kāi)發(fā)企業(yè)有續(xù)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)比照上述規(guī)定相應(yīng)地追加注冊(cè)資本。
注冊(cè)資本未全部到位的，不得把企業(yè)經(jīng)營(yíng)盈利部分用于追加注冊(cè)資本。
第八條 縣級(jí)以上工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本到位情況依法進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上政府的建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)年檢，年檢辦法由省建委確定。
建設(shè)主管部門(mén)根據(jù)其自有資金、技術(shù)力量、年開(kāi)發(fā)規(guī)模等方面實(shí)際達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)重新核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。
第十條 用于商業(yè)性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的土地必須通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)。但在未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價(jià)之前，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第十一條有償有期使用的土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可從政府的土地使用權(quán)一級(jí)出讓市場(chǎng)受讓取得；也可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)依法接受他人轉(zhuǎn)讓取得。
第十二條所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須按照土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同中有關(guān)土地用途、規(guī)劃要求、環(huán)境保護(hù)的規(guī)定使用土地。如要改變合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求，必須事先向土地所在地縣級(jí)以上政府土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，由土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃部門(mén)審核批準(zhǔn)后，補(bǔ)交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。
第十三條國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)，經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)提出審核意見(jiàn)后，按審批權(quán)限由各級(jí)政府的計(jì)劃主管部門(mén)審批。
第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋必須具備下列條件：
（一）已領(lǐng)有擬預(yù)售房屋用地的土地使用權(quán)證或用地許可證，地價(jià)款已付清；
（二）施工圖紙經(jīng)審核批準(zhǔn)并領(lǐng)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（三）工程施工進(jìn)度和交付使用日期已經(jīng)確定，基礎(chǔ)工程已完工。
第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的房屋應(yīng)按售房合同約定的時(shí)間提供給購(gòu)房者使用，逾期提供的應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
第十六條中外合資、合作、外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按項(xiàng)目審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)項(xiàng)目文件所確定的比例向境外銷售其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。
第十七條開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須按規(guī)定繳納稅費(fèi)。
第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有下列原因之一的應(yīng)宣告終止，并向工商行政管理部門(mén)辦理注銷登記：
（一）領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，滿一年未開(kāi)工建設(shè)的，或者中途停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)滿一年的；
（二）領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后滿三個(gè)月未獲得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或超過(guò)規(guī)定時(shí)限未申請(qǐng)資質(zhì)年檢的；
（三）無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而申請(qǐng)解散的；
（四）依法宣告破產(chǎn)的；
（五）被依法撤銷、取締的。
第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理
第十九條房地產(chǎn)市場(chǎng)分三級(jí)管理。政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)為一級(jí)市場(chǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法銷售、出租其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)為二級(jí)市場(chǎng)；除上述以外的法人、自然人之間依法轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押房地產(chǎn)為三級(jí)市場(chǎng)。
第二十條一級(jí)市場(chǎng)為政府壟斷，由政府的土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)，建設(shè)、計(jì)劃、財(cái)政、城市規(guī)劃等主管部門(mén)根據(jù)各自的職能參與管理。
第二十一條 二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)由政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)牽頭，土地、工商、物價(jià)、稅收等部門(mén)根據(jù)各自的職能參與管理和監(jiān)督。
第二十二條 縣、市（區(qū)）設(shè)立房地產(chǎn)交易管理所（以下簡(jiǎn)稱交易所），具體負(fù)責(zé)對(duì)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的日常管理工作。交易所歸口當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)。
同級(jí)政府的土地、工商、稅收、物價(jià)等管理部門(mén)在交易所內(nèi)集中設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，按照本部門(mén)的職能參與對(duì)房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)督與檢查，履行本部門(mén)的有關(guān)管理職責(zé)。
第二十三條 交易所的主要職責(zé)：
（一）運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段，對(duì)從事房地產(chǎn)交易的法人和自然人在交易合同監(jiān)證、價(jià)格評(píng)估、質(zhì)量等級(jí)鑒定、征收各種稅費(fèi)，出具交易證明文件，以及調(diào)解糾紛等方面實(shí)行管理和服務(wù)；
（二）為供需雙方提供信息，以及進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律咨詢。
第二十四條 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行分類管理：
（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)出售、出租價(jià)格，應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)審核；
（二）其余的房地產(chǎn)買賣、出租價(jià)格以國(guó)家指導(dǎo)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)定價(jià)為主。
第二十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)推向二級(jí)市場(chǎng)出售、出租時(shí)，應(yīng)在開(kāi)始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產(chǎn)所處的地理位置、使用功能、數(shù)量、價(jià)格、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、交付使用的時(shí)間和有關(guān)合法證件等資料，送交所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)送來(lái)擬出售、出租房地產(chǎn)的資料進(jìn)行審核，對(duì)尚不具備本辦法規(guī)定的出售、出租條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)有權(quán)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內(nèi)將其意見(jiàn)以書(shū)面形式送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)；在十日后沒(méi)有提出意見(jiàn)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)即可開(kāi)始出售、出租其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。
第二十六條 開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)買者或承租者應(yīng)簽訂買賣或租賃房地產(chǎn)的合同，并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所監(jiān)證后才能生效。合同應(yīng)確定房地產(chǎn)處所的位置、數(shù)量、價(jià)格、付款方式、交付使用時(shí)間、違約責(zé)任等。
第二十七條 開(kāi)發(fā)公司和用戶雙方應(yīng)持房地產(chǎn)買賣或租賃合同、交易所開(kāi)具的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移或租賃登記手續(xù)。
第二十八條 符合下列條件之一的土地使用權(quán)可以進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。
（一）土地使用權(quán)為國(guó)有土地使用權(quán)有償有期出讓，并按出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資的；
（二）依法接受他人轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)的；
（三）劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金，并由土地管理部門(mén)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，地上的建筑物、附著物也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第二十九條 領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的城鎮(zhèn)房屋，可以進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權(quán)為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權(quán)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，其占有的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。
第三十條法人、自然人在三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)可自行選擇對(duì)象，也可在政府指定的交易場(chǎng)所內(nèi)公開(kāi)掛牌來(lái)選擇對(duì)象。
第三十一條 實(shí)施房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)委托當(dāng)?shù)亟灰姿鶎?duì)擬轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格、租金或抵押值的評(píng)估，并以評(píng)估值為基準(zhǔn)，協(xié)商確定實(shí)際成交價(jià)格、租金或抵押值。
當(dāng)事人雙方協(xié)商確定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或出租租金低于評(píng)估價(jià)格或租金的，政府有優(yōu)先購(gòu)買或承租權(quán)。
第三十二條 參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押合同，并經(jīng)交易所監(jiān)證后才能生效。
第三十三條 在三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法繳納稅費(fèi)。繳納稅費(fèi)時(shí)，業(yè)主報(bào)價(jià)比評(píng)估值低10％的，按評(píng)估值來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的稅費(fèi)，其它則按實(shí)際成交價(jià)來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的稅費(fèi)。
房地產(chǎn)贈(zèng)與應(yīng)按規(guī)定收取有關(guān)稅費(fèi)，但贈(zèng)與房地產(chǎn)給公益事業(yè)的除外。
第三十四條 房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押成立后，當(dāng)事人雙方應(yīng)持雙方簽訂的合同，交易所開(kāi)具的房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的證明和稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的納稅憑證分別到土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)，依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)。
第四章 法律責(zé)任
第三十五條 中外合資、合作和外商獨(dú)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，注冊(cè)資本未按規(guī)定到位的，由工商管理部門(mén)給予警告；警告滿六個(gè)月注冊(cè)資本仍未按規(guī)定到位的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由當(dāng)?shù)卣疅o(wú)償收回土地（包括地上建筑物）；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規(guī)劃和土地管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區(qū)）人民政府處以罰款，直至無(wú)償收回土地。
第三十八條 未經(jīng)交易所監(jiān)證私下進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)不給予辦理土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)；受讓人、承租人和抵押權(quán)益不受法律保護(hù)；轉(zhuǎn)讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門(mén)視情況依法予以處罰。
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）11-0137-01
一、項(xiàng)目施工管理的原則
工作項(xiàng)目是管理的主要部分，施工管理過(guò)程中，一定不能缺少不能違背的相應(yīng)的原則，具體如下：
1.1 質(zhì)量第一，效益為重，統(tǒng)籌推進(jìn)原則
對(duì)項(xiàng)目施工管理而言，工程質(zhì)量是第一個(gè)需要考慮的因素，必須在人、財(cái)、技術(shù)等方面增加投資，從而確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；效益為重，必須杜絕僅僅對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度予以重視，但完全忽略成本、市場(chǎng)的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)，另一方面，必須嚴(yán)格預(yù)算，盡可能做到投入最小化，產(chǎn)生最大化；統(tǒng)籌推進(jìn)工程建設(shè)，制定全面的推進(jìn)方案，優(yōu)化作業(yè)流程，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)、原料、工藝，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度相匹配。
1.2 科學(xué)合理原則
就工管而言，整個(gè)過(guò)程并不簡(jiǎn)單，實(shí)踐管理時(shí)，必須適時(shí)解放思想，引入新理念，適時(shí)融入切實(shí)管理的管理方式，強(qiáng)化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻(xiàn)智獻(xiàn)策，爭(zhēng)取做到科學(xué)、合理地進(jìn)行項(xiàng)目施工管理。
1.3 標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化原則
我們知道，不管是何種事物，內(nèi)因的作用十分重大，難以預(yù)測(cè)。因此，進(jìn)一步增強(qiáng)內(nèi)部管理，是不可或缺的手段之一。采取項(xiàng)目經(jīng)理制、成本核算制，大范圍實(shí)施全面質(zhì)管體策略，進(jìn)一步建立健全工管規(guī)章制度，且在工程實(shí)踐中大范圍推廣實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)管理標(biāo)準(zhǔn)，施工規(guī)范。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理不足之處
2.1 市場(chǎng)定位模糊
投資比較盲目，決策時(shí)間短促，市場(chǎng)定位只是走過(guò)場(chǎng)，無(wú)法按照實(shí)際情況全面調(diào)研，信息采集與剖析不科學(xué)，只是按照經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研判。為了達(dá)到某種分析目的，對(duì)部分十分重要的數(shù)據(jù)作出迎合性處理，造成建成的項(xiàng)目與市場(chǎng)定位不相符。
2.2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)粗淺
項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段十分重要，其對(duì)項(xiàng)目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。因?yàn)榉N種因素疊加，在這兩個(gè)重要的階段，我們的管理比較粗淺，優(yōu)化深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，造成出現(xiàn)了許多問(wèn)題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實(shí)際銷售，或是一味的強(qiáng)調(diào)小戶型，導(dǎo)致進(jìn)一步增加了公攤成本；設(shè)計(jì)文件無(wú)法及時(shí)供應(yīng)，且時(shí)常進(jìn)行變更，等等。
2.3 大部分房屋存在質(zhì)量不佳問(wèn)題
就建成房屋來(lái)看，材料、設(shè)備、施工管理等諸多方面，都與法定標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。如，房屋表面出現(xiàn)漏水；排氣孔出現(xiàn)堵塞；地面漏水嚴(yán)重，等等。嚴(yán)重的項(xiàng)目，發(fā)生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
三、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度
為了提高對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開(kāi)工前，就要進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和管理，保證整個(gè)工程的順利開(kāi)展。在工程開(kāi)工前，要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場(chǎng)的調(diào)查工作，預(yù)測(cè)工程的風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)考察的實(shí)際情況，進(jìn)行相應(yīng)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計(jì)算和測(cè)量，保證設(shè)計(jì)圖紙能夠真實(shí)的反映工程的實(shí)際情況。
3.1 對(duì)建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進(jìn)行嚴(yán)格的管理
建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要對(duì)建筑材料的來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，要有準(zhǔn)確的采購(gòu)信息；其次，我們要對(duì)建筑材料的質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對(duì)建筑材料的使用進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，避免不恰當(dāng)?shù)氖褂谩Ｍ瑫r(shí)，我們要也對(duì)工程的質(zhì)量控制進(jìn)行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊(duì)的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。
3.2 施工過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理
房地產(chǎn)工程相對(duì)來(lái)講要比價(jià)復(fù)雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對(duì)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實(shí)加強(qiáng)工程質(zhì)量。在對(duì)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理時(shí)，要確保每一個(gè)環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進(jìn)行接下來(lái)的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進(jìn)，否則嚴(yán)禁進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時(shí)要對(duì)施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門(mén)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全天候的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，并積極解決。
3.3 加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全控制與進(jìn)度
施工項(xiàng)目的進(jìn)度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進(jìn)度有關(guān)，包括工作隊(duì)組、部門(mén)和單位之間的關(guān)系?？刂婆c施工項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程有關(guān)，比較施工計(jì)劃進(jìn)度與施工實(shí)際進(jìn)度。以便出現(xiàn)偏差時(shí)，能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項(xiàng)目的分進(jìn)度目標(biāo)和總進(jìn)度目標(biāo)，并編制合理的進(jìn)度計(jì)劃?？刂剖┕ろ?xiàng)目的進(jìn)度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟(jì)措施等，并編制施工的總進(jìn)度計(jì)劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項(xiàng)目的任務(wù)。安全管理是為了落實(shí)安全責(zé)任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等目標(biāo)責(zé)任。通過(guò)建立與完善施工項(xiàng)目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開(kāi)展各項(xiàng)安全管理活動(dòng)。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，以明確工作人員的安全責(zé)任，使工作人員積極檢查和落實(shí)安全責(zé)任的情況。施工項(xiàng)目通過(guò)審查監(jiān)察部門(mén)的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況，作為補(bǔ)償、分配的原始資料。
3.4 工程項(xiàng)目竣工后要加強(qiáng)質(zhì)量管理
工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗(yàn)工程質(zhì)量問(wèn)題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。工程竣工后，要根據(jù)國(guó)家的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量的驗(yàn)收和認(rèn)定，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)改正，保證整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，對(duì)整個(gè)工程的質(zhì)量信息進(jìn)行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。
四、工程實(shí)例分析
某住宅小區(qū)是近幾年開(kāi)發(fā)完成的高檔樓盤(pán)之一，項(xiàng)目占地面積5.6萬(wàn)m2，總建筑面積17.4萬(wàn)m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤(pán)在2010年10月進(jìn)行了質(zhì)量竣工驗(yàn)收，合同約定交房時(shí)間為2010年12月31日。該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)施工過(guò)程中就高度重視建筑質(zhì)量，層層把關(guān)，從嚴(yán)控制，請(qǐng)知名的一級(jí)資質(zhì)勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，規(guī)范初步設(shè)計(jì)，嚴(yán)格施工圖設(shè)計(jì)與審查；在施工過(guò)程嚴(yán)格施工程序，推廣使用“跳倉(cāng)法”，加強(qiáng)材料檢測(cè)要求，提高養(yǎng)護(hù)水平，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，特別是在混凝土結(jié)構(gòu)與磚墻連接部位嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行掛網(wǎng)、拉結(jié)筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內(nèi)外墻體加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收時(shí)對(duì)存在的極少的質(zhì)量瑕疵進(jìn)行及時(shí)的整改。樓盤(pán)在交房前，開(kāi)發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進(jìn)行了全面的檢查，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求再次及時(shí)完善、整改到位。
五、結(jié)語(yǔ)
在現(xiàn)時(shí)代這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中發(fā)展、壯大，企業(yè)就必須提高自已的核心競(jìng)爭(zhēng)力。提高建筑工程項(xiàng)目施工管理水平是施工企業(yè)的必經(jīng)的途徑之一。為此，施工企業(yè)在建筑工程項(xiàng)目施工管理中要遵循一定的原則，通過(guò)提高人的素質(zhì)、能力和積極性，采用先進(jìn)的管理理論和方法，科學(xué)管理，加強(qiáng)制度建設(shè)，對(duì)提高建筑工程項(xiàng)目施工管理水平以及施工企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著不可或缺的作用。
引言
工程建設(shè)項(xiàng)目前期管理對(duì)于工程實(shí)施的整個(gè)過(guò)程來(lái)說(shuō)都具有十分重要的意義，在任何工程建設(shè)起始階段都應(yīng)當(dāng)注重前期管理工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不例外。給排水工程是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)，只有做好給排水工程前期管理工作，控制給排水工程的質(zhì)量，才能有效防止房地產(chǎn)給排水工程中各種常見(jiàn)問(wèn)題，建設(shè)一個(gè)良好的城市人居環(huán)境。給排水工程前期控制工作關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、投資和預(yù)期效果，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，就必須認(rèn)識(shí)到給排水系統(tǒng)的重要性，重視給排水工程前期控制工作，設(shè)計(jì)好及排水系統(tǒng)，使設(shè)計(jì)出的房產(chǎn)更加符合社會(huì)需要。
一、給排水工程概述
（一）給排水工程簡(jiǎn)介
給水排水工程涵蓋的范圍十分之大，是一門(mén)應(yīng)用很廣泛的學(xué)科，它擔(dān)負(fù)著解決我國(guó)水危機(jī)的重?fù)?dān)，包含了水資源可持續(xù)利用和保護(hù)、水的社會(huì)循環(huán)、水的生態(tài)功能、節(jié)水工作、水質(zhì)及其相關(guān)的高新技術(shù)等多方面內(nèi)容，其中水的社會(huì)循環(huán)為其研究?jī)?nèi)容。城市水的輸送、凈化及水資源保護(hù)與利用有關(guān)的理論與技術(shù)同樣是給排水工程研究的主要內(nèi)容，它與城市、城鎮(zhèn)建設(shè)事業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、環(huán)保和人民生活有著緊密的關(guān)聯(lián)。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的給排水工程
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)用到的主要是生活、生產(chǎn)和消防給排水系統(tǒng)，其中生活給排水系統(tǒng)的水源主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、盥洗、洗滌等生活上的用水，它對(duì)水質(zhì)的要求非常高，必須嚴(yán)格符合國(guó)家規(guī)定的飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，否則將會(huì)給人民的生命安全帶來(lái)很大的威脅。若房產(chǎn)是做廠房而用，那么這里的給排水系統(tǒng)要運(yùn)用到生產(chǎn)給水系統(tǒng)，生產(chǎn)給水系統(tǒng)種類繁多，主要用于生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、鍋爐用水等，對(duì)水質(zhì)、水量、水壓以及安全方面的要求也有很大差異。不論是用于居民住宅還是廠房生產(chǎn)，消防給排水系統(tǒng)都是不可或缺的，層數(shù)較多的民用建筑、大型公共建筑及某些生產(chǎn)車間都需要用到消防設(shè)備用水，此類系統(tǒng)對(duì)水質(zhì)的要求不高，但必須按建筑防火規(guī)范保證有足夠的水量與水壓。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分考慮到各方面的需要，設(shè)計(jì)出合理的給排水系統(tǒng)。
二、 給排水工程前期管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性
房產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣，取決于物業(yè)設(shè)計(jì)的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，如果沒(méi)有做好前期的設(shè)計(jì)管理工作，定會(huì)遺留下很多問(wèn)題，使將來(lái)的物業(yè)管理困難重重，處于十分被動(dòng)的境地，住戶的利益也會(huì)受到很大的損害。給排水工程前期管理工作必須慎重，稍有不慎便會(huì)出現(xiàn)樓道滲水、洗手間排水不暢等一系列問(wèn)題，工程建設(shè)不同于科學(xué)實(shí)驗(yàn)，不能有失敗，只有做好給排水系統(tǒng)前期規(guī)劃工作，事前避免質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，重視事前控制，才能真正做到防患于未然，使設(shè)計(jì)出的房產(chǎn)更加符合要求。
給排水系統(tǒng)前期管理的重要性決定了設(shè)計(jì)者必須對(duì)房地產(chǎn)排水系統(tǒng)有十分深入的了解，讓給排水系統(tǒng)集功能性和裝飾性于一身，尋求創(chuàng)新，在設(shè)計(jì)過(guò)程中用新辦法、新材料、新產(chǎn)品進(jìn)行大膽的嘗試，用符合節(jié)能省地建設(shè)新理念設(shè)計(jì)出宜居的房產(chǎn)。隨著建筑房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給排水工程在建筑工程中將占有越來(lái)越重要的地位，所涉及到的領(lǐng)域也將更加廣泛，在全面掌握工程建設(shè)基礎(chǔ)的同時(shí)，我們要更加注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給排水工程的前期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展。
三、做好排水工程前期管理工作的措施
（一）前期質(zhì)量管理必須做到位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目給排水工程決策、設(shè)計(jì)及施工事前質(zhì)量控制，實(shí)地考察開(kāi)發(fā)地區(qū)的周邊環(huán)境，審核設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)理念是否符合現(xiàn)實(shí)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況實(shí)現(xiàn)給排水系統(tǒng)的共享，把握質(zhì)量控制管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，各個(gè)擊破，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，其中前期的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審等在工程建設(shè)中占據(jù)重要位置，這一環(huán)節(jié)如有疏忽則很可能導(dǎo)致投資的失敗，房企必須對(duì)此環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。
（二）注意審查給排水、消防平面圖和系統(tǒng)圖
在進(jìn)行給排水系統(tǒng)前期管理之時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先檢查設(shè)計(jì)是否合理，是否符合相關(guān)規(guī)范或有關(guān)技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等多方面的因素，設(shè)計(jì)必須符合消防、環(huán)保等當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)的正式及“非正式”的規(guī)定，設(shè)計(jì)出符合要求的管道設(shè)置，并要求給排水、消防管線穿梁時(shí)對(duì)房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)安全無(wú)威脅，系統(tǒng)圖必須符合消防安全需求。圖紙是給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)的開(kāi)端，在前期管理中應(yīng)當(dāng)檢查圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是否符合規(guī)范，這里可以結(jié)合實(shí)際合理增設(shè)小區(qū)室外給水、消防系統(tǒng)閥門(mén)和水表，以便形成多個(gè)獨(dú)立小網(wǎng)絡(luò)式防火墻并實(shí)現(xiàn)水表水量的平衡。注意生產(chǎn)、生活、消防用水系統(tǒng)之間的水循環(huán)，實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)利用，為生態(tài)文明建設(shè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
（三）給排水工程的前期安全檢查
在進(jìn)行前期檢查時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查施工技術(shù)方案，關(guān)注組織技術(shù)措施和質(zhì)量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現(xiàn)場(chǎng)及法規(guī)的要求，突出“安全施工”的原則，保證給排水工程符合安全、環(huán)保、消防的要求，營(yíng)造出一種和諧、安全的施工氛圍，注意相關(guān)專業(yè)工程分包情況，以便有針對(duì)性的加強(qiáng)安全預(yù)控力度，確保房產(chǎn)工程的安全。
參考文獻(xiàn)：
[1]石勇;住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)[D];西安科技大學(xué);2003年
摘 要：隨著我國(guó)人民生活水平的不斷提升和建筑市場(chǎng)日益變化，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在著更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)也不斷加大，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在著一定的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、不確定性強(qiáng)等特點(diǎn)，因此我們應(yīng)深入了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，并探尋完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理體系的具體途徑。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；財(cái)務(wù)管理；構(gòu)造
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772-（2015）05-0039-01
收稿日期：2015-02-06
作者簡(jiǎn)介：朱利亞（1974-)，女，河北贊皇人，本科，會(huì)計(jì)師。研究方向：財(cái)務(wù)管理。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的人開(kāi)始重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的情況，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量變大，使得房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果不注重對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理，就可能限制房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了很大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目得到了開(kāi)發(fā)和建設(shè)。但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理周期加長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在著很多不確定因素，使得房地產(chǎn)投資存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠降低經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員也提出了更高的要求，希望他們可以以專業(yè)的角度來(lái)使風(fēng)險(xiǎn)得到分散和降低。
2.財(cái)務(wù)管理難度提高
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出復(fù)雜的關(guān)系，增加了財(cái)務(wù)管理的難度。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不僅包括了開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資人、債權(quán)人、內(nèi)部職工等，還包括的上級(jí)管理部門(mén)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位等，房地產(chǎn)企業(yè)與這些單位都有著資金上的往來(lái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度加大。唯有正確處理好企業(yè)自身與各個(gè)單位的關(guān)系，才能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)工作順利進(jìn)行。
二、完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
如今房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是資金缺乏合理監(jiān)管，籌集資金困難很多，流動(dòng)資金緊缺，成本管理制度不夠完善造成房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況讓人擔(dān)憂。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有不確定性、復(fù)雜性、周期長(zhǎng)等特性，給財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了很大的困難，為了能夠更好地保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金安全，降低財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)積極完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
1.拓寬籌資渠道
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要大量的資金投入，使得財(cái)務(wù)人員具有很重的籌資任務(wù)。為了能夠保障資金來(lái)源和可靠性和資金的穩(wěn)定性、快速性，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)多個(gè)籌資渠道的開(kāi)發(fā)，使企業(yè)能夠具備多元化的籌資渠道，從而使資金能夠快速到位，完成籌資任務(wù)。首先，企業(yè)應(yīng)發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，例如商業(yè)匯票、銀行承兌匯票等結(jié)算方式；其次，企業(yè)應(yīng)積極尋找進(jìn)入資本市場(chǎng)的最佳途徑，例如發(fā)行債券等方式進(jìn)行籌資，最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)施并購(gòu)、重組等措施，加大自身在市場(chǎng)中的份額，既能夠使企業(yè)更加壯大，也能夠成功籌集資金。
2.采用現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理制度
在新形勢(shì)下，企業(yè)如果想得到良好的發(fā)展，就需要采用現(xiàn)代化的管理制度，使企業(yè)的內(nèi)部管理能夠符合時(shí)展的需求，才能夠更好地完善財(cái)務(wù)管理體系。并且，隨著時(shí)代的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)職能也向著多元化方向發(fā)展，不僅限于企業(yè)的核算，也向著評(píng)價(jià)與咨詢的方向擴(kuò)展。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷增大和內(nèi)部管理層級(jí)增多，公司內(nèi)部審計(jì)工作也逐步向著經(jīng)營(yíng)管理方向滲透，不僅局限于財(cái)務(wù)管理方面，還滲透在公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面中。
3.進(jìn)行動(dòng)態(tài)性財(cái)務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)不應(yīng)只局限于一個(gè)項(xiàng)目中，而應(yīng)從全局的角度來(lái)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)行分析，從而進(jìn)行歸類總結(jié)。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)從紛繁復(fù)雜的資料中對(duì)有用的信息進(jìn)行提取，使投資者能夠進(jìn)行科學(xué)的投資決策，并且，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部建立動(dòng)態(tài)的管理模式，使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)相互連接，使其能夠在財(cái)務(wù)管理人員的監(jiān)督下進(jìn)行，從而能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的真實(shí)性和有效性。
三、結(jié)語(yǔ)
在新形勢(shì)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，探索更多創(chuàng)新管理理念和方法，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠順利開(kāi)展，使企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)降低。在本文中，我們對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并探索了完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的具體措施，希望能夠與業(yè)內(nèi)同仁共同努力、共同進(jìn)步，為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃、快速和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供良好的保障。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號(hào)：O213.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。如何更好的管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為重要的工作，不但關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，同時(shí)決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)內(nèi)影響力及發(fā)展前景。
一、結(jié)合“通服大廈”項(xiàng)目上，分別談?wù)勴?xiàng)目建設(shè)中建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位的重要性、建議及措施。
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位工程管理的任務(wù)實(shí)際是將土地資源結(jié)合使用功能及營(yíng)銷理念進(jìn)行轉(zhuǎn)化，將使用功能及營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)。再根據(jù)設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)。在定標(biāo)后對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品、施工產(chǎn)品進(jìn)行確定。這樣才能保證最終施工出來(lái)的產(chǎn)品符合我的使用功能及營(yíng)銷意圖，同時(shí)控制其施工質(zhì)量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設(shè)計(jì)施工單位，不同的建設(shè)單位會(huì)產(chǎn)出兩個(gè)完全不同的項(xiàng)目，這中間包含了太多建設(shè)單位的企業(yè)文化，技術(shù)水平，甚至于對(duì)于美學(xué)、環(huán)保的理念。所以說(shuō)，建設(shè)單位是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂所在，作為建設(shè)單位的管理者提高自己的業(yè)務(wù)水平是重中之重。建設(shè)單位前期要進(jìn)行細(xì)致的可行性研究， 否則對(duì)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策混亂，為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶了隱患。設(shè)計(jì)單位在沒(méi)有明確設(shè)計(jì)要求的情況下提交的設(shè)計(jì)方案，隨后極易發(fā)生改變結(jié)構(gòu)和使用功能，導(dǎo)致產(chǎn)生質(zhì)量隱患。要提高質(zhì)量意識(shí)，不能過(guò)分追求市場(chǎng)效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結(jié)構(gòu)和使用功能。
以“通服大廈”為例，在項(xiàng)目建設(shè)初期，作為建設(shè)單位我們做了大量的調(diào)研工作，進(jìn)行項(xiàng)目定位，功能定位，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算，制定完善詳細(xì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做好準(zhǔn)備。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中勘察單位、設(shè)計(jì)單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中勘察單位、設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理和質(zhì)量控制起到先決作用?？辈靻挝弧⒃O(shè)計(jì)單位作為建設(shè)單位工程技術(shù)的主要支持單位，不僅要熟悉國(guó)家相關(guān)規(guī)范還必須具備一定的綜合實(shí)力。設(shè)計(jì)單位的核心手段是技術(shù)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作絕大部分是由設(shè)計(jì)單位完成，首先作為建設(shè)單位選定到優(yōu)秀的勘察單位、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作，充分體現(xiàn)建設(shè)單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，設(shè)計(jì)水平的體現(xiàn)往往是具體設(shè)計(jì)師個(gè)人水平的體現(xiàn)，能夠有一個(gè)高水平的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人非常重要。因?yàn)槭芄芾砟Ｊ降挠绊?，再有名的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師的水平也有高低，在這方面建設(shè)單位因在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)充分細(xì)致的表述自己的要求。其次現(xiàn)在許多設(shè)計(jì)人員長(zhǎng)期坐辦公室，對(duì)當(dāng)今市場(chǎng)上的新材料、新技術(shù)以及現(xiàn)場(chǎng)地的實(shí)際情況，并不是非常了解，不可能根據(jù)不同的樓盤(pán)定位選擇最為恰當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以，作為房是產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主體，建設(shè)單位的必須將所需要設(shè)計(jì)的檔次、樓盤(pán)的定位，技術(shù)的定位，成本上的要求等信息全部詳細(xì)的告知設(shè)計(jì)單位及具體的設(shè)計(jì)人員，并經(jīng)過(guò)充分的細(xì)致的溝通，才能提交出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)文件，這是一個(gè)優(yōu)良工程的精髓所在。由于前期定位不細(xì)，與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)交流的不足，這些設(shè)計(jì)上的缺陷必將注定了后期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中工程管理和質(zhì)量控制出現(xiàn)問(wèn)題。
以“通服大廈”為例，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期，經(jīng)過(guò)認(rèn)識(shí)的比對(duì)，及細(xì)致的方案評(píng)審會(huì)，最終選定一個(gè)對(duì)地塊利用最為合理，核心筒位置最穩(wěn)定，造價(jià)成本最低的方案，后期經(jīng)過(guò)進(jìn)一步優(yōu)化，將普通梁變更成寬扁梁節(jié)約層高，便于高層建筑管線排布，這是項(xiàng)目最終能獲魯班獎(jiǎng)的前提。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中施工單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中施工單位肩負(fù)的任務(wù)是把設(shè)計(jì)文件及工程技術(shù)指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品，確定一個(gè)好的施工企業(yè)也是房地產(chǎn)建設(shè)單位的水平所在，因?yàn)槭┕挝魂P(guān)系著是否能夠有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)。目前確定施工企業(yè)多以招標(biāo)形式確定，制定招標(biāo)文件就顯得非常重要，在此不展開(kāi)談，只談個(gè)人體會(huì)，不能簡(jiǎn)單的以最低價(jià)中標(biāo)，我想質(zhì)優(yōu)價(jià)高的道理大家都明白，應(yīng)綜合評(píng)定，尤其是結(jié)合施工企業(yè)的資質(zhì)，業(yè)績(jī)，具體的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)歷等綜合評(píng)定。我國(guó)目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現(xiàn)象，造成施工企業(yè)工程技術(shù)水平處于較低的狀態(tài)，但是由于這些單位本身從市場(chǎng)中來(lái)，市場(chǎng)觀念性很強(qiáng)，對(duì)于建筑材料的價(jià)格變動(dòng)、設(shè)備價(jià)格定位以及勞動(dòng)力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設(shè)單位對(duì)市場(chǎng)不是非常了解，加上不能選擇到一個(gè)好的施工企業(yè)，在建設(shè)過(guò)程中以次充好，以假亂真的現(xiàn)象就會(huì)經(jīng)常發(fā)生。建設(shè)單位自己要懂技術(shù)，才不會(huì)處于被動(dòng)的地步。同時(shí)選擇到一個(gè)優(yōu)秀施工企業(yè)之后確定一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理同樣非常重要，一個(gè)長(zhǎng)期在工地一線工作的管理者，具備的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是筆巨大的財(cái)富。施工中的分工協(xié)調(diào)，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進(jìn)度和質(zhì)量。
以“通服大廈”為例，經(jīng)過(guò)對(duì)施工單位的嚴(yán)格考察，投標(biāo)文件的認(rèn)真評(píng)定，最終確定由南通新華建筑集團(tuán)有限公司為施工單位，特別要求項(xiàng)目經(jīng)理由徐宏均擔(dān)當(dāng)。在項(xiàng)目建筑過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理長(zhǎng)期進(jìn)住工地，始終在一線進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，加上項(xiàng)目經(jīng)理具有已建設(shè)過(guò)多個(gè)國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程經(jīng)驗(yàn)，使得該項(xiàng)目能獲魯班獎(jiǎng)的成為可能。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)理單位，在此主要講施工階段的監(jiān)理，指監(jiān)理單位對(duì)工程建設(shè)各個(gè)階段進(jìn)行“五控制、兩管理、一監(jiān)督、一協(xié)調(diào)”即質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資、環(huán)保控制，合同、信息管理，文明施工達(dá)標(biāo)監(jiān)督，以及各方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)工作。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中建設(shè)單位良好地發(fā)揮監(jiān)理單位的第三方責(zé)任對(duì)項(xiàng)目管理大有幫助。目前很多情況是監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒(méi)有確實(shí)履行好監(jiān)理的職責(zé)。監(jiān)理項(xiàng)目部整體專業(yè)水平還不如開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目部自身配備人員的專業(yè)能力強(qiáng)。導(dǎo)致沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到監(jiān)理的重要性，沒(méi)有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，有時(shí)會(huì)過(guò)多地干預(yù)監(jiān)理工作，甚至認(rèn)為監(jiān)理的作用就是簽字，為了應(yīng)付政府相關(guān)部門(mén)地檢查。這樣控制環(huán)節(jié)減少，為后續(xù)的竣工驗(yàn)收及交付使用留下質(zhì)量問(wèn)題。很多情況下工程質(zhì)量延伸到使用階段，甚至?xí)葑兂缮鐣?huì)矛盾。
以“通服大廈”為例，監(jiān)理單位就發(fā)揮出了重要的作用，監(jiān)理單位在工程施工過(guò)程中以它的技能、經(jīng)驗(yàn)、管理與檢測(cè)手段為基礎(chǔ)，由監(jiān)理工程師在投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面進(jìn)行管控，保證工程建設(shè)的各項(xiàng)目標(biāo)得到最佳實(shí)現(xiàn)，最終建設(shè)成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。
二、重點(diǎn)談?wù)勛鳛榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理者的一些經(jīng)驗(yàn)及建議。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目發(fā)開(kāi)過(guò)程中扮演著社會(huì)資源的組織者、調(diào)動(dòng)者、管理者、整合者的角色。作為一位開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理者就努力做到：
加強(qiáng)項(xiàng)目前期決策階段的市場(chǎng)可行性研究工作并給予高度重視。是項(xiàng)目的靈魂所在，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設(shè)有章可循。
對(duì)項(xiàng)目決策階段的設(shè)計(jì)及前期工程管理費(fèi)用的計(jì)劃工作要重視加強(qiáng)。招標(biāo)、整合有類似業(yè)績(jī)、有資質(zhì)且與項(xiàng)目相互匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)各階段設(shè)計(jì)文件進(jìn)行評(píng)價(jià)及審核。對(duì)工程變更嚴(yán)格管控，對(duì)涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經(jīng)過(guò)慎重考慮和規(guī)定的決策程序方可進(jìn)行。
要能從項(xiàng)目整體運(yùn)作的角度上，全面考慮。俗話說(shuō)，開(kāi)工容易，收工難就是這個(gè)道理。真正重視項(xiàng)目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術(shù)支持、材料供應(yīng)，銷售租賃、物業(yè)管理等各方面的關(guān)系，由我們作為建設(shè)單位牽頭，與施工團(tuán)隊(duì)、監(jiān)理團(tuán)隊(duì)分工合作，完成項(xiàng)目最終的竣工驗(yàn)收及交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金非常重要，成本管控，資金調(diào)試也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重中之重。
三、結(jié)束語(yǔ)
總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理和質(zhì)量控制過(guò)程中，一定要嚴(yán)格按照已成熟的體系，按照開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行規(guī)范動(dòng)作，進(jìn)行全過(guò)程的質(zhì)量管理，特別是建設(shè)單位一定要與對(duì)各合作單位建立符合工程實(shí)際的各項(xiàng)制度，在執(zhí)行過(guò)程中協(xié)調(diào)一致，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少項(xiàng)目的管理難度，提高項(xiàng)目的管理質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
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一、引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的速度逐年加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資數(shù)額大、投資周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差的特性決定了房地產(chǎn)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)[1]。投資過(guò)程中既有金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有如政策變化等無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)[2]。目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還不夠深入，定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法，也很少有系統(tǒng)的定量研究方法的應(yīng)用。
針對(duì)上述情況，本文結(jié)合了風(fēng)險(xiǎn)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的施工建設(shè)具體實(shí)踐，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)本項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了深入研究，以期為加強(qiáng)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供科學(xué)依據(jù)。
二、項(xiàng)目概況及施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
a市天和苑項(xiàng)目定位為cld概念，也就是中央居住區(qū)，是復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，即融合商業(yè)、商務(wù)、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。從項(xiàng)目選址上講，本項(xiàng)目四面臨街，地處城市中心，具備極強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，且周邊已經(jīng)形成若干有規(guī)模的市場(chǎng)，具備成為a市新的商業(yè)和居住中心的地位。本項(xiàng)目規(guī)模較大，共分五期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)約15萬(wàn)平米，基本處于市場(chǎng)可消化的范圍內(nèi)。項(xiàng)目建設(shè)采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，以銷售資金支持后續(xù)開(kāi)發(fā)，保證資金使用的效率。本項(xiàng)目總的銷售額是136123萬(wàn)元，其中，住宅銷售額99003，底框商業(yè)銷售額11760萬(wàn)元，商業(yè)銷售額25360萬(wàn)元。
a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從正式開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的過(guò)程，其主要任務(wù)是在施工過(guò)程中，通過(guò)加強(qiáng)管理、采取措施，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證項(xiàng)目能按時(shí)、按質(zhì)地推向市場(chǎng)，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風(fēng)險(xiǎn)因素難以預(yù)測(cè)，主要的風(fēng)險(xiǎn)因素有工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，詳見(jiàn)表1。
表1 項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素表
風(fēng)險(xiǎn)因素 類型 風(fēng)險(xiǎn)
管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰
決策是否征求各方面的意見(jiàn)
是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析
技術(shù) 施工方法風(fēng)險(xiǎn) 安排施工組織、采用的施工方法不合理
新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn) 因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來(lái)的工期、成本和質(zhì)量損失
工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時(shí)提供圖紙；臨時(shí)增加工程量；未能按時(shí)支付工程款，建設(shè)管理和質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)拖延審批時(shí)間，不可抗力等
項(xiàng)目承包商造成的工期延誤 承包商技術(shù)水平不夠無(wú)法完成任務(wù)；承包商設(shè)備不齊備；原料供應(yīng)不足等
無(wú)法識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn) 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會(huì)因素造成的延誤等
質(zhì)量 質(zhì)量 影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、施工方法和環(huán)境
三、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
在上述風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，本文將運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前期階段中識(shí)別出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，其具體過(guò)程是：（1）討論專家確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)；（2）確定權(quán)重即風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)值e，可以按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率分為五個(gè)重要等級(jí)，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)和相應(yīng)的等級(jí)值相乘，求出該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的得分；（4）將風(fēng)險(xiǎn)得分相加，求出此風(fēng)險(xiǎn)因素的總分，即風(fēng)險(xiǎn)度，它表示一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。
按照綜合評(píng)價(jià)法的步驟，通過(guò)對(duì)a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，聯(lián)系了a市具有一定影響力的房地產(chǎn)專家、該項(xiàng)目的經(jīng)理、項(xiàng)目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產(chǎn)
目建設(shè)階段各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重和打出相應(yīng)的等級(jí)值，形成了風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表，詳見(jiàn)表2。
表2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表
主要風(fēng)險(xiǎn)因素 權(quán)重 風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性 wc 排
序
很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大
0.8 很大1.0
征地拆遷風(fēng)險(xiǎn) 0.1 √ 0.08 3
突發(fā)事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn) 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索賠 0.1 √ 0.06 4
設(shè)計(jì)變更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合計(jì) 0.52
由風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表可以看出，該項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)因素排序可知，項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；次要風(fēng)險(xiǎn)為征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)、施工索賠風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；非重要風(fēng)險(xiǎn)為施工方案不合理風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)。
四、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制
通過(guò)上述分析，a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)依次是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，其主要的應(yīng)對(duì)控制措施如下：
（1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)控制
首先，采用合同手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。即嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；找準(zhǔn)專業(yè)監(jiān)理單位，在委托監(jiān)理合同要明確工期條款，明確監(jiān)理公司對(duì)各施工單位拖延工期也要承擔(dān)責(zé)任[4]。然后，及時(shí)有效地與人溝通，督促承包商在非關(guān)鍵路徑上的工序同時(shí)施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對(duì)供貨商，保證供貨的質(zhì)量、合格等，要確保供貨商提供的產(chǎn)品滿足設(shè)計(jì)文件所確定的各項(xiàng)技術(shù)要求，以及后續(xù)服務(wù)保障問(wèn)題；完善風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程；強(qiáng)調(diào)供方資源風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控[5]。最后，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平，做到事前有計(jì)劃、事中有控制、事后分析。
（2）設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)控制
主要是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，具體措施主要有：加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)圖的審查和最后的驗(yàn)收制度建設(shè)；采用監(jiān)理制度，并在施工的整個(gè)過(guò)程中，處理好工程部與監(jiān)理單位、施工單位的關(guān)系；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度，設(shè)計(jì)變更必需經(jīng)過(guò)業(yè)主和原來(lái)的設(shè)計(jì)單位的共同同意，并且要由原設(shè)計(jì)單位制作正規(guī)的設(shè)計(jì)變更計(jì)劃，簽字確認(rèn)[6]。
五、結(jié)語(yǔ)
本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)本項(xiàng)目的施工建設(shè)階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性，其風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，為了完善相關(guān)的研究分析，并使之指導(dǎo)于實(shí)踐，還需要進(jìn)一步的努力。
參考文獻(xiàn)：
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二、建立規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)立審批和資質(zhì)審查制度。一般按如下程序進(jìn)行：
（一）由企業(yè)主管部門(mén)或股東向建委或房地產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)；
（二）經(jīng)建委或房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)后，持批文到工商行政管理部門(mén)辦理公司（機(jī)構(gòu)）名稱核準(zhǔn)手續(xù)；
（三）經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)名稱后，持核準(zhǔn)名稱文件到建委或房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)資質(zhì)審查；
（四）經(jīng)審查合格發(fā)給資質(zhì)證書(shū)，持資質(zhì)證書(shū)到工商行政管理部門(mén)辦理工商登記等手續(xù)。
三、考慮到我省已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的實(shí)際需要，今后一段時(shí)期，除確實(shí)資金雄厚和承擔(dān)政府指定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外，不宜再批準(zhǔn)設(shè)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。已有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐，向股份制和有限責(zé)任公司過(guò)渡。并積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司兼并、收購(gòu)中小型開(kāi)發(fā)公司，培育和發(fā)展一批大型房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，在我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中起主導(dǎo)和骨干作用。
一個(gè)部門(mén)或企業(yè)原已設(shè)立有多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的，在深化企業(yè)改革中，要積極創(chuàng)造條件，組建大型集團(tuán)企業(yè)，形成資金、人才和管理優(yōu)勢(shì)。
對(duì)設(shè)立后多年沒(méi)有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)公司，要取消其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，以后需要開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)再重新申請(qǐng)。
四、設(shè)立物業(yè)管理公司，一般要有比較明確的可管物業(yè)，并不少于5萬(wàn)平方米。達(dá)不到要求的，市、縣建委或房地產(chǎn)管理局要做說(shuō)服工作，盡可能動(dòng)員開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將其移交給已有的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理。一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)超過(guò)5萬(wàn)平方米的，原則上也只準(zhǔn)許設(shè)立一家物業(yè)管理公司，促使其形成規(guī)模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。
五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)交易活動(dòng)比較活躍的市、縣，可發(fā)展快一些。但也要充分考慮市場(chǎng)的需要和實(shí)際容量，避免出現(xiàn)失控和造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。一些部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，容易造成壟斷性經(jīng)營(yíng)（服務(wù)）的，應(yīng)予限制。同時(shí)，為促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)加快向?qū)I(yè)化、社會(huì)化方向發(fā)展，一個(gè)部門(mén)或企業(yè)一般不宜申請(qǐng)?jiān)O(shè)立兩個(gè)以上（含兩個(gè)）業(yè)務(wù)相同的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的機(jī)構(gòu)只銷售自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房的，不需要申請(qǐng)房地產(chǎn)資格。
六、各級(jí)建委和房地產(chǎn)管理局對(duì)物業(yè)管理崗位人員、房地產(chǎn)估價(jià)員和經(jīng)紀(jì)員的培訓(xùn)和考試發(fā)證工作，也要從各地實(shí)際需要出發(fā)，基本滿足市場(chǎng)需要后可暫停一段時(shí)間，把培訓(xùn)的重點(diǎn)放在已有專業(yè)人員的提高上來(lái)。通過(guò)對(duì)各類房地產(chǎn)專業(yè)人員培訓(xùn)的控制，達(dá)到調(diào)控物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)保持適度發(fā)展的目的。
1、前言
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)不可或缺的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)，房屋建筑質(zhì)量的優(yōu)劣，對(duì)廣大業(yè)主的切身利益以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著直接的影響。所以，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)者，不但要將“質(zhì)量第一”的重要理念切實(shí)的樹(shù)立起來(lái)，還應(yīng)當(dāng)以戰(zhàn)略性的眼光研究及探索技術(shù)管理策略。從總體上來(lái)看，目標(biāo)控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的管理核心，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初期直至項(xiàng)目的完成，只有借助于合理科學(xué)的項(xiàng)目控制和項(xiàng)目策劃，才能夠真正的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)以及費(fèi)用目標(biāo)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)要想真正的做大做強(qiáng)，把么就必須將內(nèi)部管理加強(qiáng)，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加外部競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中所存在的諸多問(wèn)題
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤為重要的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展中，仍然存在著一系列開(kāi)發(fā)管理問(wèn)題，主要包括：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期調(diào)研不充足。我國(guó)國(guó)內(nèi)當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前，往往不能切實(shí)的做到深入的調(diào)研，使得項(xiàng)目論證和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的可靠信息支撐嚴(yán)重缺乏，進(jìn)而造成許多問(wèn)題的出現(xiàn)，比如成本偏高、戶型單一等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)極大的負(fù)面性影響，對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益產(chǎn)生直接損害；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的相關(guān)體制不完善。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商始終對(duì)傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式照搬全收，理性的思考和理性的理解缺乏，無(wú)法有效的配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利的加以開(kāi)展。事中管理和事前管理無(wú)法緊密的聯(lián)系起來(lái)，造成項(xiàng)目資金及施工進(jìn)度等方面的失控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)明顯的與預(yù)期的價(jià)值及目標(biāo)偏離；（3）設(shè)計(jì)及監(jiān)理等制度缺乏規(guī)范性。目前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在嚴(yán)重的脫節(jié)問(wèn)題，使得大量的問(wèn)題出現(xiàn)在施工過(guò)程中，不僅導(dǎo)致了管理的混亂，而且對(duì)施工工期產(chǎn)生嚴(yán)重影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行及發(fā)展的規(guī)范性產(chǎn)生了極大的威脅。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理的有效途徑
3.1策劃設(shè)計(jì)階段
應(yīng)當(dāng)從策劃設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目嚴(yán)格抓起，細(xì)致的考察，調(diào)研市場(chǎng)，比較多個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)可行性；其次，設(shè)計(jì)施工圖。房屋建筑產(chǎn)品的質(zhì)量最初是從設(shè)計(jì)抓起，選擇良好的設(shè)計(jì)方案是至關(guān)重要的，對(duì)節(jié)能節(jié)地、住宅戶型、空間利用、內(nèi)部功能以及結(jié)構(gòu)體系等均需要有相應(yīng)的創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)新設(shè)計(jì)。應(yīng)當(dāng)在充分的確保結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，切實(shí)的達(dá)到以下要求：（1）房屋建筑的公攤率盡可能要小，動(dòng)靜分區(qū)，合理開(kāi)間，居住舒適；（2）應(yīng)當(dāng)保證建筑風(fēng)格與建筑造型具備藝術(shù)感，靈活恰當(dāng)?shù)奶幚砦萆w形式和墻體立面形狀，能夠給人帶來(lái)美的享受，使所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具備良好的觀瞻價(jià)值及使用價(jià)值；（3）按照費(fèi)用控制要求，對(duì)限額設(shè)計(jì)加以實(shí)施，將工程開(kāi)發(fā)的成本降低。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理所涉及到的方面非常廣泛，與其互相協(xié)作的單位非常之多，供氣、供電、供水、市政園林和郵電通訊等均會(huì)有所涉及，這便需要將各個(gè)相關(guān)方的關(guān)系協(xié)調(diào)好。通常塔樓的公攤率相對(duì)較小，采光較為均勻，戶型布置合理，而南北通透性則比較差。房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)幾乎決定了一半以上的建筑工程造價(jià)，因此，必須將策劃設(shè)計(jì)時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作做好。
3.2項(xiàng)目施工階段
施工階段至關(guān)重要的三大控制就是進(jìn)度管理、投資管理以及質(zhì)量管理。首先，技術(shù)質(zhì)量管理是將房地產(chǎn)質(zhì)量提高的重點(diǎn)及中心環(huán)節(jié)，主要包括現(xiàn)場(chǎng)施工與施工技術(shù)等內(nèi)容。對(duì)于施工技術(shù)質(zhì)量的管理，具體包括監(jiān)理隊(duì)伍的選擇及施工隊(duì)伍的選擇，施工設(shè)備、施工配件和施工材料的購(gòu)置，后勤服務(wù)及動(dòng)力供應(yīng)等諸多方面，對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量與施工質(zhì)量有著直接的影響。為了促進(jìn)房產(chǎn)質(zhì)量的提高，必須擇取人員綜合素質(zhì)高、等級(jí)資質(zhì)合格、施工技術(shù)質(zhì)量好、現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的建設(shè)企業(yè)，選擇業(yè)績(jī)優(yōu)良、責(zé)任心強(qiáng)以及人員配備合理的監(jiān)理單位。在各種構(gòu)建和建筑材料的色澤、品種、規(guī)格、性能方面，均全面的確保與設(shè)計(jì)要求完全相符，完全能夠滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求，同時(shí)具備出廠合格證書(shū)，并且投入使用之前，必須進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)檢；其次，現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)質(zhì)量管理是促進(jìn)房產(chǎn)質(zhì)量提高的核心，在此過(guò)程中需要將以下幾點(diǎn)把握好：（1）必須將施工隊(duì)伍的責(zé)任意思和質(zhì)量意識(shí)加以強(qiáng)化，借助于培訓(xùn)和思想教育，幫助全體人員均將“質(zhì)量第一”的重要理念樹(shù)立起來(lái)；（2）不斷的將施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)加強(qiáng)。施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)有著多樣化的形式，可以在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)基本知識(shí)加以普及，也可以聘任專業(yè)人員組織施工人員進(jìn)行先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)技術(shù)的學(xué)習(xí)；（3）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)質(zhì)量管理。詳細(xì)的來(lái)講，就是應(yīng)當(dāng)將材料關(guān)、抽驗(yàn)關(guān)、施工關(guān)以及記錄關(guān)嚴(yán)格把好，從而為施工質(zhì)量提供可靠的保障。
3.3竣工交付階段
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金借貸涉及額度很大，少則幾百萬(wàn)，多則幾十億，如何維持借貸雙方的合法權(quán)利，必須要通過(guò)借貸合同作為法律約定。公證處可辦理各類法律行為公證，借助公證處管理借貸合同可降低雙方的風(fēng)險(xiǎn)損失。
一、商業(yè)借貸合同的風(fēng)險(xiǎn)性
合同本質(zhì)上是雙方的紙面協(xié)議，用文字條款把合作事項(xiàng)逐一標(biāo)明，合作雙方簽字后生效。就借貸合同來(lái)說(shuō)，其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是“違約”，有兩種情況：一是貸款方無(wú)法定期向借款方償還資金，甚至沒(méi)有能力償還，這對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)是很嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失；二是借款方無(wú)法向貸款方提供資金幫助，或者未按合同規(guī)定額度給予幫助，導(dǎo)致借款方生產(chǎn)鏈、營(yíng)銷鏈中斷；分析這一風(fēng)險(xiǎn)的原因，大部分是由于借貸關(guān)系缺乏公證保護(hù)，前期沒(méi)有對(duì)借貸雙方進(jìn)行綜合公證與考核。
二、借貸合同公證管理的作用
社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境正處于良好局勢(shì)，各個(gè)行業(yè)正不斷地調(diào)整營(yíng)運(yùn)對(duì)策，擬定切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)管理方案。房地產(chǎn)是從事土地資源開(kāi)發(fā)與利用的行業(yè)，大部分項(xiàng)目集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與利用，進(jìn)而銷售商品房屋以賺取豐厚的利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸合同公證管理的主要作用：
（一）保障利益。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)選擇銀行借貸或其他方式籌集資金，為新項(xiàng)目建設(shè)提供充分的資金保障，進(jìn)而滿足了項(xiàng)目建造中的資金需求。為了避免各種風(fēng)險(xiǎn)損失，借貸雙方會(huì)選擇公證機(jī)構(gòu)作為鑒證，強(qiáng)化借貸合同公證管理是極為關(guān)鍵的。公證機(jī)關(guān)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸合同的制定、審核、修改等流程，降低了借貸合同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，保障了借貸款雙方的經(jīng)濟(jì)利益。
（二）處理糾紛。我國(guó)公證機(jī)關(guān)是按照法律規(guī)定設(shè)立的公證機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格遵循法律前提下執(zhí)行公證職能，其能夠?yàn)楦黝惡贤?xiàng)目提供法律方面的幫助，為合同雙方建立良好的合作機(jī)制，在合同期內(nèi)推動(dòng)借貸雙方履行各自的職責(zé)。例如，若借貸關(guān)系中的某一方無(wú)法執(zhí)行合同條款，公證機(jī)關(guān)可以按照法律規(guī)定不予公證，并且把有關(guān)情況匯報(bào)給工商部門(mén)進(jìn)一步處理，從而規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序。
（三）依法經(jīng)營(yíng)。從某種程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸合同參與公證管理，也是在宣傳法律對(duì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)的調(diào)控作用，“依法經(jīng)營(yíng)”才是企業(yè)長(zhǎng)期創(chuàng)造收益的根本保障。當(dāng)前，國(guó)家正對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“限購(gòu)”措施，這極大地限制了開(kāi)發(fā)商“拿地”。部分開(kāi)發(fā)商為了賺取市場(chǎng)利潤(rùn)，而盲目地籌集資金、違規(guī)經(jīng)營(yíng)，破壞了房地產(chǎn)行業(yè)的良好秩序。公證機(jī)關(guān)參與借貸合同的審查，減少了違法經(jīng)營(yíng)行為。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸合同公證管理研究
借貸合同是針對(duì)“借款、貸款”行為的法律約束，簽訂借貸合同后按照協(xié)議履行各自職責(zé)。盡管借貸合同簽訂之后，雙方利益在法律上受到了保護(hù)，但進(jìn)入合同履行期卻面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸資金的額度較大，必須要在法律規(guī)范內(nèi)執(zhí)行借貸責(zé)任，公證處參與借貸合同管理有效提升了合同的法律效力。借貸合同公證管理措施：
（一）公證程序規(guī)則。（1）公證處依事實(shí)、法律、規(guī)章等要求，獨(dú)立辦理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸合同相關(guān)的公證事務(wù)。公證事項(xiàng)由當(dāng)事人住所地、法律行為或事實(shí)發(fā)生地，不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，這些都是借貸合同管理需要遵循的基本原則。（2）公民、法人申請(qǐng)公證，應(yīng)向公證處提出并提供相關(guān)的材料，如屬公證處業(yè)務(wù)范圍，公證處應(yīng)受理。公證承辦人通過(guò)詢問(wèn)當(dāng)事人，調(diào)取書(shū)證等方法對(duì)提供材料進(jìn)行核實(shí)，審查，屬真實(shí)、合法、充分，應(yīng)擬出審批報(bào)告，送領(lǐng)導(dǎo)審批。（3）公證處應(yīng)及時(shí)辦理各類公證，從當(dāng)事人提供材料齊全時(shí)起十天內(nèi)辦結(jié)（不含寄送副本），最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月，公證書(shū)由當(dāng)事人到公證處領(lǐng)取。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸合同必須要雙方同時(shí)到場(chǎng)，按照合同規(guī)定確認(rèn)無(wú)誤后簽字生效。
（二）貸款人公證。根據(jù)我國(guó)公證機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)商業(yè)借貸合同管理必須從貸款方開(kāi)始公證。在借款合同中，貸款人不得利用優(yōu)勢(shì)地位預(yù)先在本金中扣除利息，不得將借款人的營(yíng)業(yè)秘密泄露于第三方，否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款人的權(quán)利主要有：有權(quán)請(qǐng)求返還本金和利息，對(duì)借款使用情況的監(jiān)督檢查權(quán)，貸款人可以按照約定監(jiān)督檢查貸款的使用情況。此外，具有停止發(fā)放借款、提前收回借款和解除合同權(quán)。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。
（三）借款人公證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為借款方，其應(yīng)當(dāng)受到公證處的綜合考察，以免借款資質(zhì)不足而影響到公證效率。首先，按照約定用途使用借款。合同對(duì)借款有約定用途的，房地產(chǎn)項(xiàng)目借款人須按照約定用途使用借款，接受貸款人對(duì)貸款使用情況實(shí)施的監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期歸還借款本金和利息。當(dāng)借款為無(wú)償時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須按期歸還借款本金；當(dāng)借款為有償時(shí)，借款人除須歸還借款本金外，還必須按約定支付利息。
四、結(jié)語(yǔ)
借貸合同是針對(duì)某項(xiàng)貸款行為編制的合約，其可以是個(gè)人與個(gè)人、個(gè)人與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)等多種主體組合方式，并且貸款人按照約定的利息支付給借款人作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。公證處對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借貸合同進(jìn)行公證管理，大大減小了資金借貸過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，全面提高了開(kāi)發(fā)商及公證處的辦事效率，這些都為房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了多項(xiàng)幫助。
參考文獻(xiàn)
[1] 周軍.商業(yè)借貸合同編制存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].商業(yè)時(shí)代，2011，15（3）.
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制概述
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制是對(duì)土地成本、銷售費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用以及稅金等12項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本所占的比例、構(gòu)成、彈性空間、可控性等進(jìn)行評(píng)估分析，使其更好的應(yīng)用于投資決策時(shí)的成本估算、初步設(shè)計(jì)方案成型后的成本預(yù)算以及控制目標(biāo)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)的利益。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的腳步不斷加快，人們對(duì)于購(gòu)房的需求也越來(lái)越高，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)事業(yè)也成了投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)。然而，土地資源有限，土地成本節(jié)節(jié)攀升，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本不斷提高，無(wú)形中加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。那么房地產(chǎn)企業(yè)該如何解決這一難題呢？關(guān)鍵是成本控制。
2.決策階段的成本控制
房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般由策劃設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目策劃定位，以確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向，這是投資決策前的重要內(nèi)容。投資決策階段主要是進(jìn)行可行性研究，是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，為了有效控制工程造價(jià)，必須做好以下三方面工作：第一,有針對(duì)性地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，分析目前市場(chǎng)的銷售狀況，判斷未來(lái)銷售趨勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的房子，即完成項(xiàng)目定位。第二，通過(guò)廣泛的調(diào)查研究，比較同類項(xiàng)目，進(jìn)行功能分析及多方案比較，在充分的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)后，最后確定技術(shù)先進(jìn)、功能可靠、經(jīng)濟(jì)合理的項(xiàng)目建設(shè)方案，從而計(jì)算出較為準(zhǔn)確、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本。第三，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件及可行性研究成果，科學(xué)地編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
3.設(shè)計(jì)階段的成本控制
項(xiàng)目決策以后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。雖然設(shè)計(jì)階段費(fèi)用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程費(fèi)用中很少一部分，一般在建安成本的1.5%-2%，但國(guó)內(nèi)外大量工程造價(jià)資料分析表明設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度為35%-75%左右，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端成本控制是有很大的調(diào)整空間，地產(chǎn)單位應(yīng)該在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行優(yōu)化再優(yōu)化，沒(méi)有大膽的優(yōu)化也就沒(méi)有更大的利潤(rùn)出現(xiàn)。
3.1進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇設(shè)計(jì)單位及方案
策劃設(shè)計(jì)部門(mén)根據(jù)投資估算和政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和招標(biāo)文件，由評(píng)標(biāo)專家依據(jù)科學(xué)的評(píng)標(biāo)辦法，擇優(yōu)確定中標(biāo)方案也就是確定了設(shè)計(jì)單位。中標(biāo)的方案相對(duì)于所有投標(biāo)方案而言是優(yōu)秀的，但并不一定就是理想的最終方案，而未中標(biāo)的方案也有其優(yōu)越的地方。建設(shè)單位需要對(duì)中標(biāo)與未中標(biāo)方案進(jìn)行重新整合，“去其糟粕，取其精華”，即進(jìn)行優(yōu)化。優(yōu)化后的方案不僅僅在技術(shù)上先進(jìn)可行、功能上滿足需要、使用上安全可靠，還要是經(jīng)濟(jì)上最合理的。只有這樣，才能促使設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)方案中巧妙構(gòu)思，精雕細(xì)琢，以實(shí)現(xiàn)在方案設(shè)計(jì)階段把工程造價(jià)控制在投資估算的范圍內(nèi)。
3.2推行限額設(shè)計(jì)
分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。首先，按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在保證功能的前提下，控制概算不超過(guò)投資估算——主要是對(duì)基礎(chǔ)類型和設(shè)備、材質(zhì)的控制。再按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)和概算控制施工圖設(shè)計(jì)。通過(guò)限額設(shè)計(jì)，每個(gè)專業(yè)、設(shè)計(jì)師都有一個(gè)投資限額的目標(biāo)。既保證設(shè)計(jì)在技術(shù)上先進(jìn)合理，又不突破投資限額的目標(biāo)，從而杜絕在設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，及減少設(shè)計(jì)頻繁變更給工程造價(jià)控制帶來(lái)的難度，保證工程造價(jià)得到有效控制。
3.3加強(qiáng)出圖前審核
從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷在施工前加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費(fèi)。
4.招投標(biāo)階段的成本控制
招標(biāo)工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重要環(huán)節(jié)，在開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程中招標(biāo)工作貫穿全過(guò)程，從土地的競(jìng)拍、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工總承包、專業(yè)分包、甲供材料設(shè)備到銷售、物業(yè)委托都要通過(guò)招投標(biāo)。房地產(chǎn)各階段的專業(yè)種類繁多，招投標(biāo)部門(mén)的人員很難對(duì)各專業(yè)都掌握，而且對(duì)各個(gè)階段的專業(yè)工作必然沒(méi)有專業(yè)部門(mén)熟悉，因此，在招投標(biāo)過(guò)程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門(mén)的作用和積極性，這樣就要求各專業(yè)主管部門(mén)必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，責(zé)任心強(qiáng)的人員，能積極配合招投標(biāo)部門(mén)做好工作。此階段是以項(xiàng)目的施工圖預(yù)算作為招投標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)，該過(guò)程的關(guān)鍵在于出圖時(shí)間、各部門(mén)職責(zé)范圍內(nèi)的招標(biāo)文件的審核、入圍單位的選擇、商務(wù)條件及現(xiàn)場(chǎng)情況的充分對(duì)接、商務(wù)和技術(shù)標(biāo)的分析、商務(wù)談判的技巧等。
5.施工階段造價(jià)控制
施工階段資金投入雖然較大，但成本基本定型，主要是保證工程質(zhì)量與安全，控制額外費(fèi)用的支出，及早發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)施工階段的成本控制，各房地產(chǎn)公司都非常重視，也都知道如果控制不好，最后的工程結(jié)算價(jià)會(huì)比合同價(jià)高，因而都花大力控制，以保證結(jié)算價(jià)與原合同價(jià)都不會(huì)相差太遠(yuǎn)。對(duì)于施工階段的成本控制，一般主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：
5.1控制設(shè)計(jì)變更
由于各設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)人員水平參差不齊，在施工圖的設(shè)計(jì)中，可能存在設(shè)計(jì)失誤或不完善的地方。因此，想要完全避免設(shè)計(jì)變更是不現(xiàn)實(shí)的，只有盡量控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，特別是應(yīng)該把設(shè)計(jì)的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發(fā)現(xiàn)要修改，所以開(kāi)發(fā)商要重視公司內(nèi)部的圖紙審查。
5.2工程承包企業(yè)選擇
要選擇施工工藝先進(jìn)、工期時(shí)間短、社會(huì)信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理、技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。好的工程承包企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)商縮短工期和節(jié)省工程造價(jià)方面來(lái)講是非常重要的。在此選擇上開(kāi)發(fā)商不光要選擇最合理報(bào)價(jià)單位還要權(quán)衡施工企業(yè)的自身素質(zhì)高低。
5.3監(jiān)理單位選擇
開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式，從眾多監(jiān)理單位中選出業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高、監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。好的監(jiān)理單位不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助開(kāi)發(fā)商提高經(jīng)濟(jì)效益，控制工程成本的支出。
5.4明確承包合同內(nèi)容
在簽訂承包合同時(shí)，一定要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，明確施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、影響造價(jià)和延誤工期及合同價(jià)款的結(jié)算方式等因素進(jìn)行事先約定，并以法律形式確定下來(lái)，以保證雙方按約履行。對(duì)于施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，做出預(yù)期應(yīng)對(duì)方案，避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。
5.5控制工程變更簽證
對(duì)于工程簽證，開(kāi)發(fā)商一定要加強(qiáng)管理、監(jiān)督與審核。應(yīng)在施工前認(rèn)真審圖，找出設(shè)計(jì)的問(wèn)題并及時(shí)變更，以減少返工修改的費(fèi)用和簽證的次數(shù)。對(duì)于工程中的簽證，應(yīng)分清是合同內(nèi)包干的還是必須另外簽證的，以免重復(fù)計(jì)費(fèi)。新增簽證必須先由設(shè)計(jì)部門(mén)確認(rèn)其可行性與必要性后，并由監(jiān)理、甲方現(xiàn)場(chǎng)代表及施工單位三方認(rèn)可后進(jìn)行簽證，同時(shí)也必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商成本控制部門(mén)的核實(shí)。另外，開(kāi)發(fā)商派駐現(xiàn)場(chǎng)人員必須熟悉與工程相關(guān)的所有資料，以減少簽證漏洞出現(xiàn)。
6.結(jié)算階段成本控制
結(jié)算階段的成本控制主要包括以下幾個(gè)方面：第一，結(jié)算工程必須按照設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成并且驗(yàn)收合格，如有撤銷或甩項(xiàng)應(yīng)有手續(xù)，并在結(jié)算中予以扣除。第二，準(zhǔn)確計(jì)量工程量的增減，嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)單價(jià)或簽證的價(jià)格，并注意與合同文件的對(duì)照。第三，嚴(yán)格按合同及相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定工期獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用。第四，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算的質(zhì)量。第五，正確處理索賠費(fèi)用。
7.結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，其涉及到很多方面，包含很多不定因素，開(kāi)發(fā)商如若想獲得理想的收益，就必須在施工的各個(gè)環(huán)節(jié)有效的加強(qiáng)成本控制，這樣才能保證效益、保證企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
