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時(shí)間：2023-06-06 09:01:09
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房地產(chǎn)市場(chǎng)；健康發(fā)展；建議
中圖分類(lèi)號(hào)：
F2
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是用于從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，包括房屋的銷(xiāo)售、租用、抵押、典當(dāng)?shù)?；從廣義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，交換具有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的場(chǎng)所，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)是指全社會(huì)所有房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。從空間意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)供給與需求雙方交換房地產(chǎn)商品的場(chǎng)所；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指全社會(huì)從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系的總和。具體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換過(guò)程的統(tǒng)一，是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)三者相連接的紐帶，是使房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值和價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)程。
2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性。東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度以及自身的均衡程度上都有需要改進(jìn)的地方。其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序狀況是東、中、西部三個(gè)地區(qū)中最好的。房地產(chǎn)投資占GDP的比重過(guò)大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過(guò)高，是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率還有提升的空間。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置效率還沒(méi)達(dá)到最優(yōu)，有進(jìn)一步提升的空間。東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率優(yōu)于中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率，高于我國(guó)整體水平；中、西部?jī)蓚€(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率均低于我國(guó)整體水平；西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率是三個(gè)地區(qū)中最低的；東部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率評(píng)價(jià)的優(yōu)秀率要高于中部地區(qū)。資金投入過(guò)剩是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率沒(méi)能達(dá)到最優(yōu)的主要原因。
（3）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模合理程度較低。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際與合理規(guī)模之間的偏差較大，市場(chǎng)規(guī)模的合理程度有待提升。東、中、西部三個(gè)地區(qū)中，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的合理程度是最高的，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的合理程度是最低的。未來(lái)能夠提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模合理度偏低的主要原因。
（4）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度需進(jìn)一步提升。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況有待改善，中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度要高于東部和西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度最低。市場(chǎng)秩序狀況不佳是降低東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的主要原因，市場(chǎng)資源配置效率不高和市場(chǎng)規(guī)模合理度較低是導(dǎo)致西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康指數(shù)評(píng)價(jià)排位靠后的主要原因，市場(chǎng)規(guī)模的合理程度偏低是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議
市場(chǎng)秩序的優(yōu)劣、市場(chǎng)資源配置效率的高低和市場(chǎng)規(guī)模的合理與否對(duì)一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度具有重要影響，現(xiàn)對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出以下建議：
（1）控制房地產(chǎn)投資占GDP的比重，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，合理比例的房地產(chǎn)投資有利于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在GDP中所占比例過(guò)高，則會(huì)造成供給過(guò)剩。從前文的研究可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率己經(jīng)高于當(dāng)?shù)氐腉DP增長(zhǎng)率，這會(huì)造成投資過(guò)度，從而形成房地產(chǎn)泡沫。對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，將有利于抑制投入過(guò)剩和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成，進(jìn)而提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度。政府部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格審核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)投資額進(jìn)行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率。
政府部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源所有量進(jìn)行審核，根據(jù)審核結(jié)果制定相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資源投放調(diào)控措施，科學(xué)地配置資源，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源投入冗余，以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模合理度。
土地供給面積對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，隨著城市化步伐的加快，未來(lái)可供開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越少，其整體逐漸較少的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。為了使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)獲得可供開(kāi)發(fā)的土地，現(xiàn)階段應(yīng)該節(jié)約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模。
消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)能力決定市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求直接影響市場(chǎng)規(guī)模，而居民的收入水平是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力的直接體現(xiàn)，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和發(fā)展空間，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的主要因素之一。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)超規(guī)模發(fā)展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)超規(guī)模發(fā)展的現(xiàn)象。
1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)有利于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長(zhǎng)沙等大中城市都在200公里以上，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，交通上是劣勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面卻是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。我縣有近19萬(wàn)人在外務(wù)工，這部分人在商品房銷(xiāo)售時(shí)占了相當(dāng)?shù)谋戎?，換句話(huà)說(shuō)，這部分人當(dāng)中相當(dāng)一部分掙錢(qián)回來(lái)后不可能到大中城市購(gòu)房，而選擇在縣城購(gòu)房。因此，從某種意義上說(shuō)，修水縣城容易形成一個(gè)邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場(chǎng)帶來(lái)了一定的發(fā)展空間。
2、政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場(chǎng)的發(fā)展
2002年以來(lái)，縣委、縣政府把開(kāi)發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關(guān)政策上給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴(yán)格控制個(gè)人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)的投放方向和投放總量，按照市場(chǎng)的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以?xún)?nèi)，所有用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個(gè)透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關(guān)系的平衡與穩(wěn)定。
3、相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
一是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，可享受縣城居民同等待遇，購(gòu)買(mǎi)商品房的相關(guān)費(fèi)稅實(shí)行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動(dòng)建設(shè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)費(fèi)實(shí)行規(guī)費(fèi)包干優(yōu)惠制度，如建設(shè)規(guī)費(fèi)控制在每平方米15元以?xún)?nèi)；三是鼓勵(lì)干部職工到新城購(gòu)買(mǎi)商品房，凡到新城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬(wàn)元的補(bǔ)貼，這在很大程度上刺激了干部購(gòu)房的欲望，同時(shí)也帶動(dòng)了二手房的交易，從而激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
4、縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
從2002年開(kāi)始，縣委、縣政府已著手實(shí)施開(kāi)發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套也進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益性配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。2005年全縣25個(gè)行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格的飚升。
5、城市化進(jìn)程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國(guó)人均住房水平低5平方米。近年來(lái)，由于我縣的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口不斷增加，對(duì)住房的需求量也不斷增長(zhǎng)。目前縣城居住了近12萬(wàn)人，住房需求量缺口較大。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，價(jià)格上漲過(guò)快。近三年來(lái)，我縣的商品房開(kāi)發(fā)量基本每年控制在20萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷(xiāo)售與現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格差達(dá)120元/㎡。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在著不規(guī)范行為。從目前開(kāi)發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)外，其余開(kāi)發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。
3、城部結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、四線(xiàn)及老虎洞地段，合資合作建房、無(wú)規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒(méi)有質(zhì)監(jiān)，無(wú)須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致其銷(xiāo)售價(jià)格比合法開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)格低得多，從而嚴(yán)重憂(yōu)亂了我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
4、拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的不平衡帶來(lái)的影響。按照2001年出臺(tái)的《城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法》的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評(píng)估地價(jià)的56%進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是不能按時(shí)完成拆遷給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。如A2、B4等地塊沒(méi)有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進(jìn)行出讓?zhuān)鹊降貕K拍賣(mài)掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門(mén)再去拆遷，買(mǎi)者要等數(shù)月才可以進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣(mài)樓花”相以的“賣(mài)地花”，等于要求開(kāi)發(fā)商用現(xiàn)金對(duì)預(yù)期甚至下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，加大了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了投資者進(jìn)行了土地競(jìng)投的興趣，也增加了拆遷成本。同時(shí)，因拆遷進(jìn)度的原因影響了每年計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的控制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度，新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難，主要原因是因?yàn)椴疬w安置工作不能及時(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法順利開(kāi)展。
三、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的幾點(diǎn)建議
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量增長(zhǎng)連續(xù)12個(gè)月維持下行
2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)去年4季度的下行態(tài)勢(shì)，在未來(lái)收入預(yù)期顯著下降，以及資產(chǎn)價(jià)格暴跌帶來(lái)負(fù)的財(cái)富效應(yīng)背景下，民眾購(gòu)房意愿普遍下降。1－9月商品房屋銷(xiāo)售面積同比負(fù)增長(zhǎng)14.9％。商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房等各種主要類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售面積均同比下降。商品房屋空置面積迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。
購(gòu)房者“觀望”態(tài)勢(shì)從珠三角區(qū)域已經(jīng)逐步蔓延到全國(guó)范圍。40個(gè)重點(diǎn)城市中有15個(gè)城市商品房屋銷(xiāo)售面積比去年減少30％以上，北京、深圳、寧波等城市商品房屋銷(xiāo)售面積甚至同比下降50％左右。
(二)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)絕對(duì)下降
2008年1－9月，70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅逐月快速回落，環(huán)比價(jià)格小幅波動(dòng)。房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅由2007年3季度的4.36％降為4季度的2.62％，繼而又降為2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月為0.1％，8月和9月則為-0.1％。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅由2007年3季度的4.77％降為4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月為0.1％，8月則為一0.1％，9月為-0.3％；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅由2007年3季度的5.19％降為4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度則為-0.1％，7月為0.1％，8月則不升不降，9月為0.3％。
2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，7月和8月這些城市住房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降。其中，珠三角地區(qū)主要城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格比年初分別下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格比年初下降了15％；廣州、惠州商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格均比年初下降5％左右。此外，長(zhǎng)三角地區(qū)中的上海住房?jī)r(jià)格上半年保持小幅上漲，7月和8月則開(kāi)始絕對(duì)下降，杭州和寧波住宅價(jià)格出現(xiàn)下降。前8個(gè)月，東北地區(qū)中的沈陽(yáng)、黃河中游地區(qū)中的鄭州和包頭、長(zhǎng)江中游地區(qū)中的南昌、大西南地區(qū)中的重慶、成都、遵義等城市的商品住宅或二手住宅價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降。北京住房?jī)r(jià)格仍保持小幅上漲。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)下降
2008年1－9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)26.5％，增幅比去年同期減少3.8個(gè)百分點(diǎn)，而上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅比去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明7－9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)快速下降。
今年1－8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積增幅比去年同期減少12.5個(gè)百分點(diǎn)；前8個(gè)月商品房新開(kāi)工面積、施工面積增幅分別比去年同期減少8.5個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)。從不同物業(yè)類(lèi)型看，商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房1季度的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅均同比增加，2季度以后多數(shù)指標(biāo)則出現(xiàn)同比下降。國(guó)房景氣指數(shù)自去年11月份以來(lái)連續(xù)10個(gè)月持續(xù)下降。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一，2007年，與房屋需求相關(guān)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的比重之和占到了42％、銀行貸款占比為17％，二者之和占到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的60％。
2008年1－8月，受從緊貨幣政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，銀行貸款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8個(gè)月，受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)減緩的影響，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的增幅均逐月下降。個(gè)人按揭貸款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月負(fù)增長(zhǎng)10.1％，1－8月增幅同比減少了80個(gè)百分點(diǎn)。
二、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的幾點(diǎn)判斷
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一次尚未見(jiàn)底、可能持續(xù)2－3年的衰退
嚴(yán)格地說(shuō)，“市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)”已經(jīng)不能反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的局勢(shì)。人們已經(jīng)清楚地看到了“國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及收入增長(zhǎng)下行周期”的到來(lái)，開(kāi)始顯著地、大幅地減少住房、汽車(chē)等耐用品的支出。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏最終由宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)所決定。例如，超常的外部需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)偏熱、外匯儲(chǔ)備猛增和流動(dòng)性過(guò)剩等宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，決定了近年、特別是2007年包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，以及整個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的全面暴漲。同樣，始自2007年4季度的宏觀經(jīng)濟(jì)下行，疊加一系列房地產(chǎn)政策帶來(lái)的不確定性影響，決定了本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整。
從長(zhǎng)期的、經(jīng)濟(jì)周期階段分析角度看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005－2007年期間處于繁榮期，即周期的頂部區(qū)域。其特征是量、價(jià)的持續(xù)上行，市場(chǎng)中投機(jī)者活躍，房地產(chǎn)商利潤(rùn)率較高。進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)銷(xiāo)售量急劇下降，但房?jī)r(jià)還保持相對(duì)穩(wěn)定、市場(chǎng)上新增樓盤(pán)逐漸減少的特征，這實(shí)際上標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)已從周期的繁榮階段進(jìn)入到衰退階段。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1998年才開(kāi)始初步形成，人們還沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，缺乏對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期特征的認(rèn)識(shí)，因此還很難判斷這到一個(gè)衰退期有多長(zhǎng)，底部有多深。另外，房地產(chǎn)周期與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，而后者的發(fā)展趨勢(shì)又決定于國(guó)內(nèi)外多種因素的變化，目前前景還不十分明朗，這也增加了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行判斷的難度。
(二)房地產(chǎn)價(jià)格較大幅度普跌將難以避免
第一，8月份數(shù)據(jù)表明，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.1％，即環(huán)比價(jià)格指數(shù)在100以下，已經(jīng)出現(xiàn)絕對(duì)下降。這是多年以來(lái)的第一次，很可能是具有標(biāo)志性意義的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
第二，許多開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略是“明穩(wěn)暗降”，即表面上保持價(jià)格不變，實(shí)際上通過(guò)各種優(yōu)惠措施，如送裝修、送車(chē)位、減免物業(yè)管理費(fèi)甚至買(mǎi)房送車(chē)等刺激購(gòu)房，其價(jià)格實(shí)際上已早開(kāi)始下調(diào)而不是穩(wěn)定。由于在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)體系下這種價(jià)格下降并不能反映出來(lái)，因此現(xiàn)在關(guān)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很可能低估了房?jī)r(jià)實(shí)際下降的幅度，而且滯后了一段時(shí)間。
第三，據(jù)我們對(duì)寧波、武漢的調(diào)查判斷，隨著臨近年底各項(xiàng)結(jié)算壓力的
顯現(xiàn)，如支付建筑商工程款、支付銀行到期貸款本息和支付各項(xiàng)相關(guān)稅款，一些本來(lái)資金鏈就十分脆弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括部分較大的企業(yè))在流動(dòng)性方面將面臨更嚴(yán)重的考驗(yàn)。對(duì)當(dāng)前同比房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升，實(shí)際上還是“翹尾”因素在起作用，這種情況不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。
第四，根據(jù)我們對(duì)國(guó)外本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中“量?jī)r(jià)關(guān)系”的研究借鑒，我們認(rèn)為，在銷(xiāo)售量大幅下滑的背景下，房?jī)r(jià)必將會(huì)對(duì)銷(xiāo)售量的劇烈變動(dòng)做出反應(yīng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較大幅度(即較最高價(jià)出現(xiàn)10％以上的跌幅)的普跌恐難以避免。
美、英兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“交易量”與“價(jià)格”時(shí)間序列關(guān)系呈現(xiàn)以下兩點(diǎn)特征：其一，房屋銷(xiāo)售量和價(jià)格指數(shù)(年度環(huán)比)變化趨勢(shì)基本一致，二者的相關(guān)系數(shù)達(dá)到了0.88；其二，銷(xiāo)售量的變動(dòng)領(lǐng)先于價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)，當(dāng)銷(xiāo)售量開(kāi)始下降后，同比價(jià)格指數(shù)仍在100以上，持續(xù)膠著一段時(shí)期之后，價(jià)格指數(shù)才開(kāi)始出現(xiàn)下降。也就是說(shuō)，價(jià)格變動(dòng)滯后于交易量變動(dòng)。在本輪全球性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，美英兩國(guó)市場(chǎng)價(jià)格下行滯后于交易量下行的時(shí)間長(zhǎng)度有些差別。美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)跌到100以下的時(shí)間，滯后交易量變動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6個(gè)季度，英國(guó)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)滯后期則為2－4個(gè)季度之間。
事實(shí)上，8月份數(shù)據(jù)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)絕對(duì)下降(價(jià)格指數(shù)在100以下)。也就是說(shuō)，本輪衰退中，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下降相對(duì)交易量變動(dòng)(指數(shù)在100以下)的滯后期約為3個(gè)季度。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將顯著下滑
應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅降速度比預(yù)計(jì)得還要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月進(jìn)一步下降到18.9％。我們認(rèn)為，由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，“建設(shè)慣性”可能使得房地產(chǎn)投資在2008年保持20％以上的增長(zhǎng)速度。但是房地產(chǎn)業(yè)投資意愿下降的影響仍將會(huì)在年底或2009年初顯現(xiàn)，明年呈負(fù)增長(zhǎng)的概率很大。據(jù)我們最近在武漢調(diào)查，由于前景不明，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)新開(kāi)工項(xiàng)目都采取建到正負(fù)零就停下來(lái)的策略。
由于房地產(chǎn)投資占全社會(huì)總投資的比重較大，將會(huì)拖曳整個(gè)固定資產(chǎn)投資增幅的進(jìn)一步下降，增加宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑的風(fēng)險(xiǎn)。如果2009年住宅開(kāi)發(fā)投資增速下降到0－20％之間，大約導(dǎo)致全社會(huì)總投資增速下降5－8個(gè)百分點(diǎn)。加上制造業(yè)投資增速的回落，明年初全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增速也將在20％以下。
(四)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑不會(huì)對(duì)金融體系造成嚴(yán)重?fù)p害
從直接原因分析，當(dāng)前美國(guó)的金融體系危機(jī)是由房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)的，因此人們高度關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)金融體系的影響。從各方面情況看，我們認(rèn)為，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入衰退并還將繼續(xù)走低，但因房地產(chǎn)貸款在整個(gè)貸款余額中比例較小，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)一直控制較嚴(yán)，居民儲(chǔ)蓄率較高，這與美國(guó)購(gòu)房零首付、家庭高負(fù)債、超前消費(fèi)的情況完全不同，因此并不會(huì)對(duì)金融體系造成嚴(yán)重?fù)p害。在我們調(diào)查中，一些金融界人士指出相關(guān)房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量還是比較好的，不良率很低，因此具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。即使房?jī)r(jià)再進(jìn)一步走低至30％的幅度，銀行依然可以承受。
三、端正對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
一是不宜再反復(fù)抑制房地產(chǎn)投資。住宅本身是耐用消費(fèi)品，在購(gòu)置時(shí)被納入投資統(tǒng)計(jì)，而且將在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折舊作為“虛擬房租”被計(jì)人每年的消費(fèi)統(tǒng)計(jì)。此外，伴隨購(gòu)房還會(huì)發(fā)生一系列的消費(fèi)支出。應(yīng)該說(shuō)，如果沒(méi)有住宅投資，會(huì)更深刻、更長(zhǎng)期地抑制我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)。
二是不宜把“住房保障”泛化為普遍的“社會(huì)福利”。住房保障是社會(huì)保障體系的一個(gè)組成部分，因而與社會(huì)保障一樣，不能將之泛化為一種普遍化的、多數(shù)人分享的福利。目前的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、以及現(xiàn)實(shí)中繁衍出的“定向兩限房”，均是變相福利房，是在向“廣大的中等收入者”進(jìn)行資產(chǎn)補(bǔ)貼，實(shí)際上偏離了對(duì)低收入者救助的本質(zhì)含義。此外，含補(bǔ)貼的物品將永遠(yuǎn)供不應(yīng)求。政策性住房供給比例的過(guò)分?jǐn)U大，只會(huì)帶來(lái)對(duì)市場(chǎng)正常需求的抑制，進(jìn)而帶來(lái)對(duì)市場(chǎng)的破壞。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在全社會(huì)鋪開(kāi)，建議嚴(yán)格限制其轉(zhuǎn)讓、出租經(jīng)營(yíng)等行為。
三是正確認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源。一方面從長(zhǎng)期看，稀缺而供給剛性更強(qiáng)的土地價(jià)格注定會(huì)伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而持續(xù)上漲，而且其上漲速度會(huì)快于供給彈性較大的要素報(bào)酬(如勞動(dòng)報(bào)酬)的上漲速度；另一方面，在我國(guó)現(xiàn)行城鄉(xiāng)土地配置制度，“政府總量控制農(nóng)地征用規(guī)模+部分領(lǐng)域?qū)嵭姓信茠臁钡沫h(huán)境下，土地?zé)o法完全根據(jù)收益進(jìn)行有效配置，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生進(jìn)一步的推動(dòng)作用。這個(gè)問(wèn)題的破解需要決策層統(tǒng)一認(rèn)識(shí)和下決心。
四、幾點(diǎn)對(duì)策建議
當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)可定位為力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)一個(gè)溫和的周期，減弱市場(chǎng)震蕩的幅度和蕭條階段的長(zhǎng)度。但由于我國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次真正市場(chǎng)意義上的房地產(chǎn)周期，缺乏經(jīng)驗(yàn)和借鑒，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素又非常復(fù)雜，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)還很難正確把握。在這種情況下，僅提出以下建議供參考：
第一，當(dāng)前應(yīng)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的監(jiān)測(cè)和監(jiān)控，完善各種調(diào)控政策預(yù)案。
第二，要明確提出防止高保障傾向，同時(shí)盡早確定住房保障范圍。如果政策明確了，將有利于提高政策和市場(chǎng)的透明度，穩(wěn)定購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期，這對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)至關(guān)重要。
第三，對(duì)地方政府提出的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，我們傾向于采取默認(rèn)甚至鼓勵(lì)的態(tài)度，同時(shí)應(yīng)進(jìn)一步密切觀察其效果。
一、銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題
1、信息不透明
在銅仁這樣的小城市里，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)意識(shí)的落后更使得信息不透明成為司空見(jiàn)慣的事，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尤為明顯?？梢哉f(shuō)沒(méi)有哪一家房地產(chǎn)公司能為購(gòu)房者提供真實(shí)有用的信息?？疹^承諾、價(jià)格差距大、質(zhì)量差異等已見(jiàn)怪不怪，比如在金灘河邊同期購(gòu)房的人會(huì)出現(xiàn)性?xún)r(jià)比幾乎差不多的房屋其中一套價(jià)格可能比周?chē)娜速F上五、六萬(wàn)；冷不防說(shuō)是建花園的樓下成了一停車(chē)場(chǎng)；春韻天城的某些住宅建成后消費(fèi)者才看到房子的光線(xiàn)通風(fēng)都有問(wèn)題；御風(fēng)錦江號(hào)稱(chēng)是銅仁頂級(jí)住宅，消費(fèi)者入住后才發(fā)現(xiàn)毛病百出，電梯質(zhì)量差、相應(yīng)設(shè)施不配套、綠化大面積縮水、甚至連墻體、地平都出問(wèn)題，說(shuō)是一百三平米的房子怎么看怎么窄；而有的樓盤(pán)甚至簽合同六年不見(jiàn)房子。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，人們看到的只是假山花草，對(duì)房子的結(jié)構(gòu)質(zhì)量相關(guān)的法律制度知之有限，許多時(shí)候是入住了問(wèn)題才慢慢凸顯，而處于弱勢(shì)一方的消費(fèi)者對(duì)此根本無(wú)能為力，房地產(chǎn)信息的相對(duì)封閉除了侵略購(gòu)房者的物質(zhì)利益，許多時(shí)候更是傷害他們一身的幸福。
2、價(jià)格漲得太快
全國(guó)普通百姓最頭疼的問(wèn)題還是房子價(jià)格問(wèn)題，銅仁也不例外，相對(duì)人們的收入來(lái)講，這幾年房子價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。
3、房開(kāi)商規(guī)模小，從業(yè)人員大部分素質(zhì)低
目前銅仁的房開(kāi)商多數(shù)規(guī)模偏小，從業(yè)人員大部分素質(zhì)低。房開(kāi)商都是想得一個(gè)算一個(gè)，只考慮到目前的利益，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的意識(shí)也沒(méi)有做大做強(qiáng)的意識(shí)，這些自身的弱點(diǎn)使得銅仁的樓盤(pán)普遍品質(zhì)不高，沒(méi)有影響力的樓盤(pán)也沒(méi)有在市民中有影響力的房開(kāi)企業(yè)。
4、物業(yè)管理不規(guī)范
盡管預(yù)售時(shí)房開(kāi)商欺騙購(gòu)買(mǎi)者，對(duì)物業(yè)管理吹得天花亂墜，事實(shí)上目前銅仁市的物業(yè)管理大部分是開(kāi)發(fā)商自建自管，普遍存在制度不健全，公共維修基金管理不明，物業(yè)管理費(fèi)使用不清，從業(yè)人員素質(zhì)不高，管理隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)化水平低，服務(wù)意識(shí)差等，這一系列的問(wèn)題使得銅仁多數(shù)業(yè)主與物業(yè)管理之間矛盾重重。
5、市區(qū)建設(shè)規(guī)劃差
銅仁城市規(guī)劃工作總體上已滯后于城市的迅速發(fā)展，重復(fù)建設(shè)明顯，商品房都是成遍的建，尤其是金灘片區(qū)密密麻麻的鋼筋水泥，沒(méi)有一點(diǎn)特色沒(méi)有一點(diǎn)新意沒(méi)有一點(diǎn)生命的綠色，剛建好就已落伍。就算銷(xiāo)售廣告是全封閉小區(qū)，往往其小區(qū)規(guī)劃意識(shí)差，缺乏綠化、草坪、優(yōu)美的環(huán)境 和休閑廣場(chǎng)。
6、中介業(yè)混亂，沒(méi)有影響力企業(yè)
在銅仁的許多路牌上總是貼滿(mǎn)了出租出售房屋的標(biāo)語(yǔ)廣告，這個(gè)剛貼上去，馬上又被另一個(gè)覆蓋，其注腳都是某某中介所或某某中介公司，其形式極為不規(guī)范。唯有2003注冊(cè)成立的銅仁信德評(píng)估經(jīng)紀(jì)測(cè)繪公司算是正規(guī)的，但其在銅仁的名氣似乎不大。
二、銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議
第一，政府做好監(jiān)管工作。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，政府做好監(jiān)管工作是有必要的。目前銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于上升階段市場(chǎng)也不是很規(guī)范，房開(kāi)商偷工減料、隱瞞信息、空頭承諾、爛尾樓等一系列問(wèn)題都是市場(chǎng)混亂的表現(xiàn)。這個(gè)時(shí)候光靠房開(kāi)商的自覺(jué)是不夠的，必須得政府的監(jiān)管。從房開(kāi)商資質(zhì)的審批到房屋竣工的質(zhì)檢甚至房屋價(jià)格都得嚴(yán)格把關(guān)。
第二，做好城市基礎(chǔ)設(shè)施及小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。
目前銅仁政府在竭力打造“梵天凈土，桃源銅仁”的新型旅游城市形象，其基礎(chǔ)就是梵凈山的原始風(fēng)光和銅仁錦江的水景文化。其建筑風(fēng)格和城市居住環(huán)境也應(yīng)該是自然山水園林，從東部發(fā)達(dá)城市來(lái)旅游的也就是看其不飾雕琢的樸實(shí)的自然人居環(huán)境。政府無(wú)論是在城市交通道路、運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)、中小學(xué)校的投入和建設(shè)中或是在城市綜合建設(shè)的規(guī)劃中都要把這種精神體現(xiàn)進(jìn)去。另一方面，每一塊宗地出讓時(shí)都提出綠化率、容積率和建筑密度的要求，在住宅風(fēng)格上也必須要求突出地域特色和城市品位，符合“梵天凈土，桃源銅仁”的新形象。目前銅仁政府對(duì)濱江大道和公交車(chē)站臺(tái)的設(shè)計(jì)和修建就非常恰當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)了這種樸實(shí)的自然的人居環(huán)境的精神。
第三，加強(qiáng)商品房售后的物業(yè)管理。
政府監(jiān)管成立正規(guī)的小區(qū)物業(yè)管理公司，并加大物業(yè)監(jiān)管力度，充分發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高整體管理水平。
第四，建立信息公開(kāi)披露制度。
房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間是強(qiáng)者和弱者的關(guān)系，房地產(chǎn)商是不會(huì)自覺(jué)把信息傳遞給消費(fèi)者，要解決這些問(wèn)題就必須得由政府用強(qiáng)制手段約束房地產(chǎn)商。政府可以下達(dá)規(guī)范性文件強(qiáng)制房地產(chǎn)商披露信息。要求房地產(chǎn)商設(shè)立可售房源信息公示欄，公示可售房源的面積、價(jià)格和銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)，信息設(shè)立信息查詢(xún)處，并配套政府的監(jiān)管等。
第五，做好土地出讓管理。
住宅價(jià)格最重要的一部分是土地價(jià)格，所以在土地價(jià)格上政府不但要控制地價(jià)下限，還應(yīng)考慮控制地價(jià)上限。同時(shí)堅(jiān)決制止房開(kāi)商囤積土地。
第六，規(guī)范中介業(yè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍發(fā)展離不開(kāi)中介服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，市場(chǎng)不集中，無(wú)論是新舊房的交易轉(zhuǎn)賣(mài)，還是各種交易手續(xù)的辦理，價(jià)格的評(píng)估，貸款的辦理都是離不開(kāi)房地產(chǎn)交易的專(zhuān)業(yè)人士。由于銅仁房地產(chǎn)發(fā)展較落后，中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展是很混亂的，為了解決這些問(wèn)題，政府首先得扶持規(guī)范的房地產(chǎn)中介公司，打擊那些渾水摸魚(yú)的不正當(dāng)中介，培養(yǎng)房地產(chǎn)中介專(zhuān)業(yè)人才，鼓勵(lì)從業(yè)人員考證，并執(zhí)行中介準(zhǔn)入制度。
第七，提高消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力。
無(wú)論房子修得有多漂亮，建設(shè)有多好，但如果沒(méi)有消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)一切都是空中樓閣。要解決這個(gè)問(wèn)題得從以下兩個(gè)方面作手。首先，提高人們的收入，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。目前銅仁西電東送水電工程的投入使用，旅游資源的大力度開(kāi)發(fā)，其地方收入大幅度提高，以后一方面增強(qiáng)其后續(xù)發(fā)展，另一方面從各種途徑發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，增加人們的收入。其次，增加城市人口數(shù)量。一方面利用城市的自然資源做好城市優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境吸引外來(lái)人口；另一方面，加強(qiáng)城市化人口建設(shè)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題可以歸納為3個(gè)方面：
（一）房地產(chǎn)成為一種投機(jī)工具，使得房地產(chǎn)需求過(guò)度
由于實(shí)際利率是負(fù)值，使得大眾的儲(chǔ)蓄意愿不斷下降。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲使得投機(jī)資金不斷涌入，以期望獲得超額回報(bào)。事實(shí)的確如此，在過(guò)去的十多年里，伴隨著持續(xù)的高通貨膨脹率，大宗商品包括鐵礦石、原油和橡膠以及人力資源價(jià)格 （ 新勞動(dòng)法） 等生產(chǎn)資料價(jià)格的不斷上漲，保值增值成為大眾理財(cái)?shù)幕拘枨蟆?/p>
（二）地方政府對(duì)土地財(cái)政的畸形依賴(lài)
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫地方政府有重大責(zé)任。全國(guó)所有的城市都對(duì)土地財(cái)政存在嚴(yán)重依賴(lài)。一方面是由于各個(gè)城市的稅源基本固定，尤其是新增加的工商業(yè)企業(yè)在短期內(nèi)無(wú)法給地方政府交稅，導(dǎo)致地方政府的工業(yè)和商業(yè)稅收在較短的時(shí)間內(nèi)無(wú)法增加。另一方面，工業(yè)企業(yè)所交的稅收與房地產(chǎn)的稅收相比，后者的優(yōu)勢(shì)是地方官員為追求城市化以及 GDP 的快速增長(zhǎng)而獲得政績(jī)所特別垂青的，這導(dǎo)致地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)無(wú)以替代。
需要指出的是，低房?jī)r(jià)未必會(huì)使得地方政府的土地稅收減少，因?yàn)榭偸杖?= 出讓單位土地的使用權(quán)所獲得的收入 × 出讓土地面積，只要在單位土地上盡可能節(jié)約高效地建造更多住房，地方政府獲得的土地收入/稅收不會(huì)減少。
（三）中央政府的兩難選擇
中央政府在房?jī)r(jià)不斷上漲使得普通百姓幾乎無(wú)力承受時(shí)的反應(yīng)是打壓房?jī)r(jià)，但如果把房?jī)r(jià)打壓下來(lái)，就不得不面臨泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。
先前的房貸市場(chǎng)的過(guò)度寬松政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷繁榮，也更加急劇地催生了泡沫，使得危機(jī)越發(fā)明顯，這是中央政府抑制房?jī)r(jià)的根本原因。但由于擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅對(duì)金融體系的毀滅性打擊，中央政府并不敢也不愿讓房?jī)r(jià)急劇下降。因?yàn)榧眲∠陆档姆績(jī)r(jià)會(huì)讓投機(jī)者加速拋出房屋，加速房?jī)r(jià)的下降，使得真正的房地產(chǎn)需求者觀望而不買(mǎi)，結(jié)果是房?jī)r(jià)一瀉千里，銀行壞賬瞬間增加，銀行無(wú)法給整個(gè)工商業(yè)體系提供必要的金融服務(wù)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)停滯，陷入衰退，失業(yè)增加，甚至社會(huì)動(dòng)蕩。而重建大眾對(duì)房市的信心無(wú)疑是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在這樣的情況下，地方政府和金融體系被房地產(chǎn)綁架，動(dòng)彈不得，中央政府的調(diào)控政策陷入兩難選擇。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的原因分析
運(yùn)用一般均衡原理，從總需求和總供給的平衡入手可以得到房地產(chǎn)價(jià)格上漲的結(jié)果，但其原因卻是政府對(duì)土地的壟斷、開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售壟斷以及投機(jī)。
從總需求來(lái)說(shuō)，中央政府推出的限購(gòu)令嚴(yán)重的打擊了房地產(chǎn)的需求，使得房地產(chǎn)的銷(xiāo)售在最近半年來(lái)陷入低谷。嚴(yán)格的第 2 套或者第 3 套房以及異地買(mǎi)房的貸款條件限制，事實(shí)上對(duì)房?jī)r(jià)的下降起到了預(yù)期的作用。但對(duì)擁有足夠投機(jī)資金的不需要貸款的人群沒(méi)有約束力，反而使得低收入階層和剛性購(gòu)房者增加了負(fù)擔(dān)，并且使得投機(jī)客擁有絕佳的新一輪的投機(jī)機(jī)會(huì)，如果房?jī)r(jià)不是理性的充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)來(lái)決定的話(huà)。
［中圖分類(lèi)號(hào)］F832 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2012）26-0041-02
1 房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、銀行信貸與金融穩(wěn)定的關(guān)系1.1 房地產(chǎn)價(jià)格變化的沖擊響應(yīng)分析
從微觀角度上講, 房地產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)上的需求和供給確定的。通常需求可以分為消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求。由于房地產(chǎn)屬于高價(jià)值、長(zhǎng)使用壽命的耐用品,大多數(shù)人這些需求的滿(mǎn)足,一方面取決于個(gè)人可支配收入的高低,另一方面也取決于銀行信貸的支持程度。從房地產(chǎn)供應(yīng)的角度來(lái)看,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大規(guī)模的資金投入,銀行的信貸支持是重要的影響變量。此外,一國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意味著該國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能力的擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,既增加了可投入房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的資源,也拉動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)商品的需求。
基于以上分析,本文選取全國(guó)主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額和本地國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值作為房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要影響變量,構(gòu)造房地產(chǎn)價(jià)格決定函數(shù),通過(guò)建立VAR模型,利用脈沖響應(yīng)函數(shù)評(píng)估相應(yīng)變量受到?jīng)_擊后的響應(yīng)。實(shí)證研究選取上述變量的2002年1季度至2010年3季度的季度數(shù)據(jù)。
脈沖響應(yīng)函數(shù)刻畫(huà)的是在擾動(dòng)項(xiàng)上加一個(gè)一次性的沖擊對(duì)于內(nèi)生變量當(dāng)前值和未來(lái)值所帶來(lái)的影響。它的優(yōu)點(diǎn)在于不需要考慮變量的外生性和內(nèi)生性,每一個(gè)模型含有相同的滯后結(jié)構(gòu)。在VAR模型中,對(duì)第i個(gè)變量的沖擊不僅直接影響第i個(gè)變量,并且通過(guò)VAR模型的動(dòng)態(tài)(滯后)結(jié)構(gòu)傳導(dǎo)給所有的其他內(nèi)生變量。
（1）房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊引起銀行信貸的脈沖響應(yīng)。給房地產(chǎn)價(jià)格正的一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊,銀行信貸在第一期沒(méi)有反應(yīng),從第二期開(kāi)始有一個(gè)同向的變動(dòng),并且逐漸增大,第五期達(dá)到最大值之后開(kāi)始下降,長(zhǎng)期影響趨于平穩(wěn)。給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)正的沖擊,會(huì)給銀行信貸帶來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)期的同向沖擊,即房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張有一個(gè)長(zhǎng)期的促進(jìn)作用。這種結(jié)果表明房?jī)r(jià)上漲對(duì)銀行信貸的拉動(dòng)往往存在一個(gè)滯后期,兩者是非同步變化的關(guān)系。這與國(guó)內(nèi)外的主要研究結(jié)果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中國(guó)香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù),實(shí)證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、GDP等變量之間的長(zhǎng)期均衡與短期波動(dòng)關(guān)系,研究表明長(zhǎng)期和短期的因果關(guān)系是從房地產(chǎn)價(jià)格到銀行信貸,并不存在從銀行信貸到房地產(chǎn)價(jià)格的因果關(guān)系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之間全國(guó)的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析,結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格是銀行信貸擴(kuò)張的Granger成因,銀行信貸擴(kuò)張并不是我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上升的根源。
（2）房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊引起國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的脈沖響應(yīng)。給房地產(chǎn)價(jià)格正的一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊,對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)產(chǎn)生一個(gè)正的比較小的影響,而短期內(nèi)會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生小幅的波動(dòng),但隨著時(shí)間的延長(zhǎng),波動(dòng)趨勢(shì)逐漸減弱,并最終在第5期變?yōu)檎蛴绊憽?/p>
我們可以發(fā)現(xiàn),給房地產(chǎn)價(jià)格以正的沖擊,對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸和GDP的影響均為正。需要注意的是,如果給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)負(fù)的沖擊,對(duì)銀行信貸和GDP會(huì)有一個(gè)負(fù)的影響。如日本在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅以后,整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)迅速由熱變冷,無(wú)論股市還是銀行,都很無(wú)情地拋棄昔日的寵兒最終被迫中斷房地產(chǎn)資金循環(huán)。房地產(chǎn)破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了大量的呆賬和壞賬,金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回利息,而且實(shí)際上房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價(jià)格即使實(shí)行抵押權(quán)也無(wú)法全部收回貸款,使得日本銀行因大量不良貸款而陷于經(jīng)營(yíng)困境,也使日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了將近10年的衰退期。針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象,表面看是得到需求高增長(zhǎng)的支撐,可能短期內(nèi)會(huì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但實(shí)際這種現(xiàn)象是由于房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扭曲造成的,這種趨勢(shì)最終將難以維持,到時(shí)必然造成住房消費(fèi)和投資增長(zhǎng)的急劇下降,將會(huì)對(duì)金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成極大的危害。
1.2 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的傳導(dǎo)途徑與金融穩(wěn)定
銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供的開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)提供的購(gòu)房貸款,都是以房地產(chǎn)的價(jià)值作為抵押,因此,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)將通過(guò)以下途徑影響銀行信貸供給機(jī)制：一是通過(guò)直接影響房地產(chǎn)抵押物價(jià)值,進(jìn)而影響銀行的貸款供給；二是通過(guò)對(duì)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和銀行資本金產(chǎn)生影響,進(jìn)而影響到銀行的貸款供給能力。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上漲時(shí),銀行更愿意以簡(jiǎn)便的條款提供更多的與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款,從而導(dǎo)致信貸擴(kuò)張；而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí),銀行會(huì)減少對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的供給,尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌所導(dǎo)致的不良貸款增加到使銀行資本金發(fā)生緊縮時(shí),則會(huì)引發(fā)全面的信貸緊縮。由此可以推斷,銀行房地產(chǎn)貸款將具有與房?jī)r(jià)類(lèi)似的變動(dòng)趨勢(shì),并且房?jī)r(jià)變動(dòng)在先銀行信貸變動(dòng)在后。在我國(guó)這種以銀行為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)業(yè)融資形式相對(duì)單一,房地產(chǎn)金融的重?fù)?dān)幾乎全壓在銀行身上。房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),從而使房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)貸款渠道向銀行傳遞,銀行通過(guò)信貸規(guī)模的緊縮和金融加速器的作用,將使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域傳導(dǎo)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域擴(kuò)散的另外一個(gè)傳導(dǎo)渠道,來(lái)自企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的投資和部分非相關(guān)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)。近幾年來(lái),房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重大多數(shù)年份在20%左右,如果再加上與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資,整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將會(huì)更高。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的重要原因在于,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和過(guò)高的獲利空間,誘使眾多不相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),并在短期內(nèi)投入了大量社會(huì)資源。眾多企業(yè)的這種跨行業(yè)經(jīng)營(yíng),在房地產(chǎn)業(yè)處于下降周期時(shí),將通過(guò)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部不同部門(mén)間資金鏈條的傳導(dǎo)和集團(tuán)外部上下游企業(yè)間的供求關(guān)系傳導(dǎo),使房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)迅速傳遞到集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部和外部,威脅整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行,并最終通過(guò)反向乘數(shù)效應(yīng)放大房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的景氣傳導(dǎo)效應(yīng),降低區(qū)域金融和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定能力。
2 研究結(jié)論與政策建議
2.1 研究結(jié)論
由上述研究我們可知,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲拉動(dòng)了銀行貸款規(guī)模的擴(kuò)張,在我國(guó)這種以銀行金融為主導(dǎo)的國(guó)家,銀行將可能承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的全部風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)又促使其他領(lǐng)域的企業(yè)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),一方面,某種程度上將形成對(duì)其他行業(yè)的資源擠占效應(yīng),制約其他行業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新；另一方面,將使房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)外部?jī)煞N渠道迅速向其他行業(yè)擴(kuò)散,威脅整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。在這種情形下,房?jī)r(jià)一旦下跌,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)以更快的速度向整個(gè)行業(yè)擴(kuò)散,造成更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。1997年金融危機(jī)期間,亞洲各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明,房?jī)r(jià)一旦下跌將使銀行出現(xiàn)大規(guī)模的不良貸款,由此形成的信貸和經(jīng)濟(jì)緊縮將威脅社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)發(fā)展的全局問(wèn)題而不是局部問(wèn)題。
我國(guó)部分大城市的房?jī)r(jià)已處在不正常的高位,盡管由于國(guó)情的差異不能和國(guó)外某一指標(biāo)單純對(duì)比,但我國(guó)房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的警戒水平,不能不說(shuō)是一個(gè)潛在的不穩(wěn)定因素,而且歷史證明雖然各國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件差異巨大,但泡沫經(jīng)濟(jì)的生成和破滅卻無(wú)一例外地具有很強(qiáng)的相似性,對(duì)高房?jī)r(jià)可能帶來(lái)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)影響,政府應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí),進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度,把過(guò)高的房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定下來(lái)。
2.2 政策建議
2.2.1 政府應(yīng)繼續(xù)保持宏觀調(diào)控力度,降低房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期
逐步改變地方政府依靠土地財(cái)政為轄區(qū)內(nèi)大型建設(shè)項(xiàng)目籌資的做法,修正現(xiàn)有單純價(jià)高者得的土地轉(zhuǎn)讓制度,綜合考慮開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目方案、開(kāi)發(fā)周期、擬售房?jī)r(jià)格等相關(guān)因素；限制房地產(chǎn)業(yè)形式繁多的“峰會(huì)”、“發(fā)展論壇”、“住宅博覽會(huì)”等存在價(jià)格合謀嫌疑的信息溝通渠道；減少新聞媒體推出的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)版等影響市場(chǎng)預(yù)期的信息操縱行為。
2.2.2 政府應(yīng)繼續(xù)限制居民投機(jī)性的住房需求
住房作為一種居民生活必需品應(yīng)還原其基本職能,鼓勵(lì)自住性購(gòu)買(mǎi),限制投資和投機(jī)性炒作房地產(chǎn)的行為。對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)買(mǎi),政府相關(guān)部門(mén)已經(jīng)大幅提高首付比例,嚴(yán)格控制銀行住房貸款、提高貸款利率,下一步還可以繼續(xù)保持這些調(diào)控政策。
近年來(lái)，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益轉(zhuǎn)好和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍, 大量外資不斷涌入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè), 并呈逐漸膨脹之勢(shì)。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為外商直接投資的第二大行業(yè)。2006年一季度，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)匯12.49億美元，增長(zhǎng)211.4%。外資已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者，其影響和作用不可忽視。
一、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成因
1.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)政策的不完善和監(jiān)管不力
我國(guó)目前對(duì)產(chǎn)業(yè)基金沒(méi)有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無(wú)法以法律的形式對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則做出明確的規(guī)定，房地產(chǎn)基金處于無(wú)法可依的狀態(tài), 這為國(guó)外投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)提供了便利條件。另一方面，我國(guó)各級(jí)政府和部門(mén)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力。例如，2004年11月我國(guó)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，將普通住宅作為鼓勵(lì)類(lèi)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄, 將土地成片開(kāi)發(fā)、高檔賓館、別墅和高檔寫(xiě)字樓等作為限制類(lèi)項(xiàng)目。
2.人民幣升值預(yù)期
近幾年，由于我國(guó)對(duì)外貿(mào)易規(guī)模增長(zhǎng)迅速和進(jìn)出口順差不斷擴(kuò)大，使得我國(guó)成為貿(mào)易摩擦的“眾矢之的”。美國(guó)、日本等國(guó)家把本國(guó)的貿(mào)易逆差和失業(yè)歸罪于我國(guó)的外匯制度和貨幣政策，不斷對(duì)人民幣升值進(jìn)行施壓。因此，我國(guó)一直承受著較大的貨幣升值壓力, 這給國(guó)際資本進(jìn)入我國(guó)提供了較好的獲利預(yù)期。對(duì)人民幣升值的預(yù)期使得國(guó)際資本源源不斷地進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3.我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)較高的市場(chǎng)利潤(rùn)
近年來(lái), 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和穩(wěn)定開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了極大的發(fā)展空間。同時(shí), 按照國(guó)家計(jì)劃2020年達(dá)到小康水平, 人均住房面積達(dá)35平方米的基本目標(biāo)測(cè)算, 到2020年我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)平均每年增長(zhǎng)速度至少應(yīng)在7%～10%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶來(lái)了較高的市場(chǎng)利潤(rùn), 在資本逐利本質(zhì)的驅(qū)動(dòng)下，海外資本大量流入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，并且集中投入熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)。
二、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
1.有利的一面
(1)彌補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足, 帶來(lái)了先進(jìn)的房地產(chǎn)金融運(yùn)作理念
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資模式過(guò)于單一，資金來(lái)源渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80%，而其他融資渠道如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占比例十分小。因此，海外投資者的紛紛進(jìn)入, 尤其是具有金融投資性質(zhì)的海外投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入, 不僅帶來(lái)了大量的資金，彌補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金不足的問(wèn)題, 也帶來(lái)了許多新的房地產(chǎn)金融理念和金融工具，有利于豐富和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。
(2)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高競(jìng)爭(zhēng)能力
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一塊巨大的蛋糕，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。但是多數(shù)企業(yè)規(guī)模不大，資金實(shí)力較弱，管理體制陳舊，營(yíng)銷(xiāo)手段落后，企業(yè)活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。而各方面實(shí)力雄厚的海外房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)入無(wú)疑進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，直接影響和沖擊國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的利益分配。中小開(kāi)發(fā)企業(yè)則面臨著更加嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力，必然會(huì)加快企業(yè)間的并購(gòu)重組，同時(shí)不斷改進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、強(qiáng)化創(chuàng)新及管理理論，降低開(kāi)發(fā)成本、提高產(chǎn)品品質(zhì)，生產(chǎn)出更高水平的、更適合消費(fèi)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平。
(3)提供了高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿(mǎn)足了消費(fèi)者的需要
隨著國(guó)民收入的不斷增加和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的品質(zhì)要求也越來(lái)越高，不僅關(guān)注住宅或辦公的面積大小，也開(kāi)始強(qiáng)調(diào)環(huán)保節(jié)能以及人性化設(shè)計(jì)等要求。由于海外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多具備雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的技術(shù)和開(kāi)發(fā)理念、成熟的管理體系，能夠在房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)做到更加科學(xué)合理，更富有人性化，從而能為國(guó)內(nèi)消費(fèi)者提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿(mǎn)足人們對(duì)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制約了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的有效性, 增大了調(diào)控難度
改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)政府長(zhǎng)期實(shí)行招商引資的政策，使得外資在外匯、信貸、土地和產(chǎn)業(yè)政策等方面具有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì), 并且能夠有效逃避宏觀政策的制約。而國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒(méi)有同等的優(yōu)惠政策，還經(jīng)常受到國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的約束，例如當(dāng)前房地產(chǎn)“銀根緊縮”的信貸政策就加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。這樣一來(lái)，許多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了自身發(fā)展的需要紛紛尋求外資的合作，通過(guò)與外資的相互融資, 逃避?chē)?guó)家產(chǎn)業(yè)政策的限制和約束。因此，這就在一定程度上抵消了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果，增大了調(diào)控難度。
(2)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng), 助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲
外資在投資市場(chǎng)中對(duì)國(guó)內(nèi)投資者的心理影響非常大。以股票市場(chǎng)為例，2002年以后，我國(guó)股票市場(chǎng)開(kāi)始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占流通市值的4%，但這4%的外資對(duì)我國(guó)股票市場(chǎng)的投資理念和投資行為產(chǎn)生了巨大影響。因此，外資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng), 也將推動(dòng)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的比例不斷增加, 形成較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“標(biāo)桿效應(yīng)”, 促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。另外, 外資對(duì)高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作, 也會(huì)由于交易活躍和利潤(rùn)率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資, 造成中低檔住宅市場(chǎng)供求失衡, 從而進(jìn)一步抬高其市場(chǎng)價(jià)格。
(3)加大了國(guó)際收支失衡和人民幣升值壓力, 增加了金融體系風(fēng)險(xiǎn)
只要國(guó)際資本對(duì)人民幣升值預(yù)期的存在，它們進(jìn)入我國(guó)投資的勢(shì)頭就不會(huì)減弱，而且會(huì)更加強(qiáng)勁。而隨著境外資本特別是國(guó)際游資的不斷增加, 將進(jìn)一步拉大我國(guó)國(guó)際收支差額，加劇各國(guó)對(duì)人民幣升值的壓力。一旦對(duì)人民幣升值預(yù)期消失, 大量投機(jī)性資金就會(huì)迅速撤離樓市, 匯出國(guó)外, 這樣一來(lái)不僅會(huì)對(duì)以銀行貸款為主要融資渠道的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)造成致命打擊，也會(huì)嚴(yán)重危及到我國(guó)金融體系的安全，影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
三、對(duì)策建議
1.要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制的必要性
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)性高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》，183個(gè)成員中，有137個(gè)成員對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制，其中既有發(fā)展中國(guó)家也有發(fā)達(dá)國(guó)家，既有貨幣可兌換國(guó)家也有不可自由兌換的國(guó)家。而我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，人多地少，土地資源十分稀缺是基本國(guó)情，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又正處于初級(jí)階段，市場(chǎng)比較脆弱，法制還不健全。因此，加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)的管制，不僅符合國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家保證和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通行做法，更是維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全防止國(guó)民財(cái)富外流的需要。
2.改革現(xiàn)行的外匯管理體制, 建立靈活的市場(chǎng)匯率機(jī)制
穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)匯率制度改革，降低結(jié)匯的強(qiáng)制性, 擴(kuò)大售匯的自主性, 形成相對(duì)中立的外匯管理政策框架, 并采取較為靈活的浮動(dòng)匯率機(jī)制。對(duì)人民幣進(jìn)行小幅升值是目前解決人民幣升值問(wèn)題的最佳方案。因?yàn)檫@樣一方面可以增加國(guó)際游資的投機(jī)成本，另一方面也弱化了人民幣大幅升值的預(yù)期，從而在一定程度上抑制境外投機(jī)性資本投機(jī)“人民幣匯率”的意圖。
3.綜合運(yùn)用稅收、信貸等手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資
在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié), 對(duì)于非居民購(gòu)房, 要以自用為基本原則，而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套住宅和短期內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的境外非居民, 應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的管制措施, 加大稅收征收力度，提高其投機(jī)成本；針對(duì)外資產(chǎn)業(yè)基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn), 應(yīng)及時(shí)制定針對(duì)外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策, 提高營(yíng)業(yè)稅和收入所得稅的比例。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理, 提高境外投資者購(gòu)買(mǎi)住房按揭貸款的比例, 禁止境內(nèi)銀行為境外非居民個(gè)人和機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房提供按揭購(gòu)房貸款及外匯抵押人民幣購(gòu)房貸款。
4.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系
當(dāng)前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和管理手段仍相當(dāng)落后，為防止外資大量流入房地產(chǎn)而引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)對(duì)外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警。例如，針對(duì)目前外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)底數(shù)不清等問(wèn)題，要加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，建立外資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動(dòng)，防止外資對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動(dòng)和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以便及時(shí)掌握市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，制定有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施。
參考文獻(xiàn):
[1]溫建東馬昀:房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外資“設(shè)限”的思考[J].中國(guó)外匯，2006（9）
1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
“1991年至2010年，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格整體上呈上升趨勢(shì)。從1991年~2002年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度還能保持一致。但從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資平均以27．1％的速度增長(zhǎng)，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)平均投資增速25．8％。②在房地產(chǎn)需求方面，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將為961.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.83%，增幅同比增加0.14個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方面，預(yù)計(jì)2011年房?jī)r(jià)漲幅將回落，但總體水平趨穩(wěn)，全年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到5711.51元/平方米。同比增長(zhǎng)12.77%，增幅同比增加4.31個(gè)百分點(diǎn)。 2010年1-8月，中國(guó)住宅投資增速仍高達(dá)33.9%，大多一線(xiàn)城市仍未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，而已公布調(diào)控目標(biāo)的近40個(gè)城市則多數(shù)將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定在增長(zhǎng)10%左右。房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)不但會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成巨大的壓力，同時(shí)還可能引發(fā)一系列關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定的民生問(wèn)題。因此確定房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素并準(zhǔn)確衡量其作用強(qiáng)度是十分必要的。
2011年3月全國(guó)代表性城市住宅價(jià)格指數(shù)
城市 環(huán)比漲跌 同比漲跌 樣本平均價(jià)格（元/平）
北京 0.55% 11.99% 22893
上海 -0.02% 9.56% 23586
廣州 0.14% 14.32% 15123
南京 0.37% 10.25% 12329
武漢 0.69% ------ 7283
蘭州 0.53% ------ 6083
1.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題
1.1.1 人多地少的國(guó)情限制“中國(guó)有13億人口，國(guó)土面積雖然也很大，但人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1／3。其中，人均耕地面積僅為世界人均占有量的1／3。所以人均占有土地就很小了，人們住房壓力變大，住房問(wèn)題就會(huì)變得非常嚴(yán)峻。
1.1.2 中國(guó)的人口的繼續(xù)增長(zhǎng)估計(jì)不到15．5億～16億停不下來(lái)。在這種人口的增長(zhǎng)過(guò)程中，城市人口必然增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就要增加。它帶動(dòng)了重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)。而消費(fèi)升級(jí)又帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然這也要房地產(chǎn)作支撐。
2 研究房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的原因
分析房?jī)r(jià)上漲的原因：房?jī)r(jià)居高不下的原因是多種因素綜合產(chǎn)生的結(jié)果。從理論上講，房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格由供給和需求共同決定，但房地產(chǎn)又有其特殊性，它既是投資品，又是消費(fèi)品。研究房地產(chǎn)價(jià)格的變化，就是要研究引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲跌變化的多種因素，以及對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度。
2.1 土地因素。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入增加，增強(qiáng)了人民的實(shí)際購(gòu)房能力，使得人民更加注重自己的生活質(zhì)量，對(duì)房子的要求也會(huì)提高。GDP是各級(jí)政府的主要考核指標(biāo)，地方各級(jí)政府從利益出發(fā)也不愿意降低土地價(jià)格，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策減少了對(duì)房地產(chǎn)的部分需求，但更多的使土地價(jià)格上漲得更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，且繼續(xù)維持上漲，這構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的主要成本。
2.2 需求因素。
近幾年來(lái)，由于住房分配貨幣化的推動(dòng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、政府一系列配套政策的出臺(tái)，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，以及隨著8O后結(jié)婚的來(lái)臨，使住房的被動(dòng)性需求增加，個(gè)人購(gòu)房比例大幅度提高，中等收入者逐漸成為購(gòu)房主體，形成住房消費(fèi)的。在短時(shí)間內(nèi)的集中釋放，造成供不應(yīng)求的局面推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格飛速的上漲。
2.3 外商直接投資大量進(jìn)入房地產(chǎn)。
由于中國(guó)外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)外投資者預(yù)期人民幣將要升值，預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)回報(bào)率將上升，這吸引了國(guó)外投資者把資金投入到中國(guó)房地產(chǎn)，外商直接投資的不斷進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而拉高了房地產(chǎn)價(jià)格。
3 解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格不合理的對(duì)策
房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身，也和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系重大，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。一定程度上波及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。所以國(guó)家需要采取一定的有效措施來(lái)緩和這種緊張的局勢(shì)。
3.1 調(diào)控政策以實(shí)現(xiàn)提高住宅有效供給
3.1.1 鼓勵(lì)住宅小高層化的趨勢(shì)深化技術(shù)和資本對(duì)土地的替代程度，提高土地利用效率，從而解決地價(jià)升高對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的推動(dòng)作用，同時(shí)也緩和住宅用地供給和土地資源稀缺這一根本矛盾。在穩(wěn)步增加住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量的同時(shí)，應(yīng)注意優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，加快存量地的盤(pán)活，以緩解住宅開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)不足的壓力。
3.1.2 謹(jǐn)慎調(diào)整利率水平 由于前面所述的原因，目前我國(guó)對(duì)住宅的投資和投機(jī)性需求的抑制不應(yīng)通過(guò)提高利率水平來(lái)實(shí)現(xiàn)，應(yīng)著眼于尋求一系列非利率的信貸手段來(lái)如進(jìn)一步提高購(gòu)買(mǎi)多套住宅的首付等措施，增加投資或投機(jī)者的成本，壓縮其預(yù)期的利潤(rùn)空間，在此基礎(chǔ)上，維持或小幅上調(diào)現(xiàn)有利率水平，以保證住宅開(kāi)發(fā)投資資金的供給。
3.2 支持和保護(hù)合理的消費(fèi)型住宅需求
3.2.1 加強(qiáng)規(guī)范房屋拆遷管理 抑制被動(dòng)需求不合理的增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)危舊房改造以解決困難群眾住房問(wèn)題為目的，由此帶來(lái)的住房需求是合理的，應(yīng)當(dāng)從政策上加以扶持。要嚴(yán)格控制房屋拆遷面積，保證交通、水利、城市重大公共設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，以及重大社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目外，一律停止拆遷，集中力量解決拆遷問(wèn)題。對(duì)此，政府要加大投入，通過(guò)對(duì)低收人群體發(fā)放住房補(bǔ)貼，提供經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租房等措施，保護(hù)公眾的權(quán)利。
3.2.2 注重調(diào)控住房各類(lèi)型需求將抑制投機(jī)性需求作為短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)的主要手段。在住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，可以有針對(duì)性地提高住宅轉(zhuǎn)讓稅率，例如韓國(guó)規(guī)定，對(duì)擁有3套以上住宅的居民戶(hù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60％ 的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅：另外在住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的地區(qū)，實(shí)施禁止住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。逐步建立住宅實(shí)際交易價(jià)格申報(bào)制度進(jìn)一步改善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)合理開(kāi)征物業(yè)稅，逐步建立有效調(diào)控住宅實(shí)際需求的稅收機(jī)制。
3.3 完善住宅市場(chǎng)制度建設(shè) 強(qiáng)化住宅市場(chǎng)秩序管理，為各種政策的有效實(shí)施提供有力保障加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為。還可以開(kāi)征物業(yè)稅。不難看出物業(yè)稅的開(kāi)征，可以讓投機(jī)者增加保有成本，迫使這些投機(jī)者離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)的供需情況趨于真實(shí)，從而發(fā)揮供需規(guī)律的作用機(jī)制。建立住宅市場(chǎng)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房住宅信用檔案信息的查詢(xún)，逐漸形成失信懲戒機(jī)制。
大多數(shù)實(shí)體企業(yè)都在從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而主業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力卻并沒(méi)有走向世界，應(yīng)采用正確科學(xué)的思想作為指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)正確發(fā)展。中央政府在制訂稅收、貨幣政策時(shí)， 理應(yīng)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)作重要的考量因素。我國(guó)傳統(tǒng)居住文化對(duì)國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生根深蒂固的影響，老百姓希望改善居住條件的愿望也是非常迫切的，這是真實(shí)的自住需求，房地產(chǎn)行業(yè)仍有相當(dāng)大的潛力，堅(jiān)持大力和穩(wěn)健地發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)價(jià)格隨著老百姓收入的增長(zhǎng)而適當(dāng)增長(zhǎng)。
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二、放寬住房貸款限制。按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，具體按金融機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、放寬公積金貸款條件。凡符合貸款條件的職工，20*年12月1日至2009年6月30日(以購(gòu)房合同備案時(shí)間為準(zhǔn)，不含拆遷安置房)在*城規(guī)劃區(qū)購(gòu)買(mǎi)普通商品住房（144㎡以下，下同），夫妻雙方足額繳存住房公積金半年以上，或夫妻一方足額繳存公積金1年以上的，均可按規(guī)定申請(qǐng)住房公積金貸款，可不受價(jià)格和二次購(gòu)房貸款限制。
四、調(diào)整住房公積金貸款首付比例和貸款額度。公積金貸款首付比例下調(diào)10%（即購(gòu)買(mǎi)新建商品房的首付比例由原30%降至20%，購(gòu)買(mǎi)二手房的首付比例由原40%降至30%），夫妻雙方都符合公積金貸款條件的，貸款最高限額上調(diào)為16萬(wàn)元，夫妻一方符合條件的貸款最高限額上調(diào)為12萬(wàn)元，鼓勵(lì)商業(yè)銀行為使用住房公積金貸款的職工提供組合貸款。
五、在*城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，對(duì)城鎮(zhèn)居民20*年12月1日至2009年6月30日期間購(gòu)買(mǎi)普通商品住房（含二手房），在2009年12月31日前辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，免征印花稅，屬于首次購(gòu)買(mǎi)的縣財(cái)政按所繳納契稅給予90%的一次性補(bǔ)貼；非首次購(gòu)買(mǎi)的縣財(cái)政按所繳納契稅給予50%的一次性補(bǔ)貼。
鼓勵(lì)在舊城改造中推進(jìn)房屋拆遷貨幣化安置，被拆遷人貨幣補(bǔ)償后在*城規(guī)劃區(qū)異地購(gòu)買(mǎi)商品房的，享受被拆遷房屋等額面積的契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠。購(gòu)買(mǎi)住房?jī)赡暌陨显俎D(zhuǎn)讓的，緩征營(yíng)業(yè)稅及附加稅。對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房的，暫免征收土地增值稅。
六、鼓勵(lì)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚。農(nóng)村居民在20*年12月1日至2009年6月30日期間，凡在*城規(guī)劃區(qū)購(gòu)買(mǎi)普通商品住房（含二手房）的，除享受本意見(jiàn)有關(guān)政策優(yōu)惠外，在2009年12月31日前辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，免征印花稅，縣財(cái)政按所繳納契稅給予全額補(bǔ)貼。
凡在上述期間購(gòu)買(mǎi)成套商品住房或一間以上商業(yè)用房的，其本人、配偶、父母和未達(dá)法定婚年子女均可以申請(qǐng)辦理*城非農(nóng)戶(hù)口，其義務(wù)教育階段子女可以就近入學(xué)，享受義務(wù)教育，戶(hù)口未遷入*城的，其未成年子女可以按照學(xué)區(qū)劃片，就近借讀入學(xué)；符合條件的可享受城鎮(zhèn)居民低保待遇，醫(yī)療、就業(yè)等社會(huì)保障方面享受城鎮(zhèn)居民同等待遇。
七、鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)住房。自20*年12月1日起至2009年6月30日期間，對(duì)一次購(gòu)買(mǎi)五套以上商品住房并一次性付款的，除享受前述各項(xiàng)優(yōu)惠政策外，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金按50%收取。
八、加快保障性住房建設(shè)，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，完善廉租住房制度，適度購(gòu)買(mǎi)部分小戶(hù)型住房用于廉租住房配租，逐步解決城區(qū)低保和住房困難家庭的住房問(wèn)題。
九、對(duì)在20*年12月1日至2009年6月30日期間內(nèi)，通過(guò)招拍掛方式取得商住用地，企業(yè)應(yīng)交的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金和散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)征收；在此期間開(kāi)工建設(shè)的商品房項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)按現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)減半收取。
十、根據(jù)市場(chǎng)供求情況，科學(xué)安排土地出讓規(guī)模，著力優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理安排土地分塊出讓?zhuān)m時(shí)推出適合當(dāng)前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目用地，推出一批商業(yè)、市場(chǎng)、休閑服務(wù)業(yè)、辦公、酒店等非住宅項(xiàng)目用地。合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊規(guī)劃容積率，促進(jìn)節(jié)約集約用地。在符合城市景觀和規(guī)劃要求的前提下，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需要，適當(dāng)調(diào)整房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；在建項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，可以對(duì)房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作必要調(diào)整。
十一、根據(jù)土地基準(zhǔn)價(jià)格和市場(chǎng)變化情況，合理確定土地出讓起始價(jià)和出讓底價(jià)。土地競(jìng)買(mǎi)保證金可根據(jù)地塊位置不同，按現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)下調(diào)。
十二、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目廣告管理和商品房合同管理，規(guī)范商品房?jī)r(jià)格。改進(jìn)商品房預(yù)售管理方式，實(shí)行以幢為單位辦理預(yù)售申請(qǐng)。各相關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步完善商品房綜合驗(yàn)收制度，提高服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)做好房屋竣工驗(yàn)收工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)信息引導(dǎo)，健全市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，完善統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。
房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題由來(lái)已久，從1998年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、高速發(fā)展，并引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)，到2002年學(xué)術(shù)界討論房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始盛行，至2004年底，關(guān)于泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的爭(zhēng)論達(dá)到高峰，之后，房地產(chǎn)泡沫說(shuō)成為時(shí)下流行語(yǔ)。自2007年下半年以來(lái)，由于國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，尤其2007年8月7日國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）的出臺(tái)，之后相關(guān)的政策跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”論，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫即將破滅，于是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫是不是不久破滅的爭(zhēng)論開(kāi)始。筆者認(rèn)為現(xiàn)在不是要討論房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是不是即將破滅？而是認(rèn)清房地產(chǎn)泡沫的危害性，怎樣在未完全刺破泡沫之前，積極主動(dòng)的抑制其惡性發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因
房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一般是指由于投機(jī)等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格水平而無(wú)節(jié)制地持續(xù)上揚(yáng)，其上漲幅度較為嚴(yán)重地脫離了基礎(chǔ)價(jià)格。[1]房地產(chǎn)泡沫的形成是多種因素綜合作用的結(jié)果，主要因素概括為以下幾個(gè)方面：
1.土地的稀缺性，直接導(dǎo)致地價(jià)飛漲。我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，且土地權(quán)益是虛擬資本的一種，容易成為謀利手段反復(fù)轉(zhuǎn)手?？梢哉f(shuō)，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。
2.非理性投機(jī)需求和信息不對(duì)稱(chēng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)攀升。投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過(guò)快，個(gè)別地方出現(xiàn)“炒房團(tuán)”，少數(shù)開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，通過(guò)囤積土地、囤積房源、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。人們對(duì)未來(lái)收益預(yù)期容易高估，使得房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)際價(jià)值，更進(jìn)一步推動(dòng)了泡沫的形成。
3.地方政府的“投機(jī)主義”傾向，房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)。在與中央政府的博弈中，地方政府是“經(jīng)濟(jì)人”，為了地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和個(gè)人政績(jī)的考察，行為扭曲產(chǎn)生了逆向的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，降低了宏觀調(diào)控對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的積極作用。[1]由于地方政府的擴(kuò)大城市經(jīng)營(yíng)，把土地當(dāng)作第二財(cái)政，盲目追求地方GDP增長(zhǎng)指標(biāo)，在城市化過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場(chǎng)，投資出現(xiàn)過(guò)度增長(zhǎng)現(xiàn)象，地產(chǎn)泡沫不斷堆積。
4.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的非理性擴(kuò)張，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資熱度。由于房地產(chǎn)的高回報(bào)，銀行在發(fā)放貸款過(guò)程中違反相關(guān)規(guī)定，愿意向開(kāi)方商發(fā)放大量貸款，導(dǎo)致大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資熱度。信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生和膨脹埋下了隱患。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的危害性
1.增加生活生產(chǎn)耗費(fèi)，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，廣大居民收入水平隨之提高，但相對(duì)于高房?jī)r(jià)而言提高幅度有限。高房?jī)r(jià)使得居民不得不壓縮在其他方面的消費(fèi)支出，從而使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)畸形，同時(shí)會(huì)嚴(yán)重抑制其它消費(fèi)需求對(duì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用。顯然，房地產(chǎn)泡沫雖然可以在短時(shí)間內(nèi)拉動(dòng)建材、鋼鐵等行業(yè)的發(fā)展，但負(fù)面影響不容忽視，長(zhǎng)期積累勢(shì)必影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)秩序，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。[2]
2.長(zhǎng)期泡沫膨脹，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。有資料表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買(mǎi)單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。[3]
3.影響和諧社會(huì)建設(shè)，一旦泡沫破裂易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。房?jī)r(jià)高漲，老百姓要幾十年甚至幾代人才能供得起一套房，房地產(chǎn)已成了窮人和富人的分水嶺，并由此引發(fā)一系列社會(huì)矛盾。古今中外，安居才能樂(lè)業(yè)，如果居民連住的權(quán)利都沒(méi)有得到保障，和諧社會(huì)又從何談起？更為值得關(guān)注的是：一旦泡沫破裂，那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)崩潰，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰又必然會(huì)直接帶來(lái)銀行業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)等連鎖反應(yīng)，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿(mǎn)，社會(huì)可能動(dòng)蕩不安，易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的抑制措施
基于房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，至少在部分大中城市客觀存在，且其危害性極大，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，充分體現(xiàn)我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的理念，筆者認(rèn)為抑制房地產(chǎn)泡沫，刻不容緩，建議從以下幾個(gè)方面著手：
1.完善國(guó)家土地制度建設(shè)。按國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）精神，中央政府要加大對(duì)地方政府權(quán)力的約束，在控制拆遷、放量土地中做好監(jiān)督工作，增強(qiáng)供應(yīng)信息的透明度和穩(wěn)定性，防止更高層次的政府設(shè)租和相關(guān)利益集團(tuán)尋租。進(jìn)一步完善招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，特別通過(guò)土地價(jià)格的標(biāo)底的確定和建立土地拍賣(mài)后評(píng)估制度，合理確定土地價(jià)格，防止出現(xiàn)暗箱操縱現(xiàn)象。鑒于土地收益是地方稅收的重要來(lái)源，中央可考慮在國(guó)家土地統(tǒng)一規(guī)劃下，提高地方土地收益，切斷地方行為扭曲的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因。[1]
2.建立符合我國(guó)國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式?！拔覈?guó)人口眾多，土地、能源、資源緊張，而城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活改善帶來(lái)了較大的住房需求，這就決定了我國(guó)不能占用大量土地、消耗大量鋼材、淡水和能源建設(shè)住宅，消費(fèi)模式不能維持現(xiàn)狀?！雹俦仨毩⒆阌谖覈?guó)人多地少的國(guó)情思考住宅建設(shè)模式問(wèn)題，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)90平方米以下住房占70% 以上的目標(biāo)，考慮大多數(shù)群眾實(shí)際居住水平和改善住房需求的支付能力，要引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，積極發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民適度、梯次消費(fèi)。
3.控制投機(jī)行為，遏制投機(jī)購(gòu)房需求。我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)印花稅和個(gè)人所得稅，對(duì)居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。稅收制度上的缺陷造成了投機(jī)者的“炒房”、“囤房”和開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)”行為，掩蓋和擾亂了市場(chǎng)供求關(guān)系，一定程度上人為制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)虛高價(jià)格。針對(duì)商品房投機(jī)炒作，對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房、商品房?jī)赡暌詢(xún)?nèi)轉(zhuǎn)手交易的，除了按照央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）的規(guī)定進(jìn)一步提高第二套購(gòu)房門(mén)檻的，擠出部分投資和改善購(gòu)房需求，還應(yīng)研討稅收政策，嚴(yán)格商品房出售收入個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等的征收，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，降低房地產(chǎn)的投資價(jià)值，抑制囤積房產(chǎn)、投機(jī)炒作現(xiàn)象。
4.中央政府切實(shí)加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督，避免地方政府的“投機(jī)主義”傾向。中央政府要從土地合理開(kāi)發(fā)利用、城市可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境資源優(yōu)化配置的角度，加大對(duì)對(duì)地方政府的監(jiān)督，同時(shí)在對(duì)政府的績(jī)效考核中不能單獨(dú)強(qiáng)調(diào)GDP指標(biāo)，還要考慮服務(wù)型政府的社會(huì)責(zé)任，綜合考慮，形成制度化的考核干部機(jī)制，直接與領(lǐng)導(dǎo)干部的任免升遷掛鉤。這樣可以避免政府“機(jī)會(huì)主義”引致的地方投資沖動(dòng)，并從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，避免因地方利益和中央利益沖突而弱化中央宏觀調(diào)控力度。
5.嚴(yán)防金融風(fēng)險(xiǎn)，合理引導(dǎo)資金流向。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，合理引導(dǎo)資金流向，從源頭上控制投機(jī)資本。首先，嚴(yán)格控制信貸引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)熱。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得“四證”②的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。其次，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款（尤其對(duì)二次以上購(gòu)房貸款）管理。嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款，銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。
作者單位：鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院
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①摘自建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾2007年1月23日在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上的報(bào)告。
②建設(shè)項(xiàng)目“四證”是指土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
參考文獻(xiàn)：
土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要素。近年各地房?jī)r(jià)快速上漲,除城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、居民收入持續(xù)增加、流動(dòng)性充裕等刺激住房需求不斷增加的背景外,土地供應(yīng)不足成為地價(jià)房?jī)r(jià)上漲的根本因素。在土地財(cái)政巨額“快錢(qián)”的吸引下,地方政府無(wú)一例外地采取“饑渴型供地”,眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)唯一的土地供應(yīng)方展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,加劇房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,刺激開(kāi)發(fā)商囤地居奇。
一、近年住宅用地價(jià)格上漲幅度明顯高于其他用地價(jià)格上漲幅度和住房?jī)r(jià)格上漲幅度,相對(duì)住房需求的增長(zhǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住房供地總量明顯偏少,不可避免地提高了地價(jià)以及房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期
從地價(jià)變化來(lái)看,2003年以來(lái),居民住宅用地價(jià)格上漲幅度持續(xù)高于其他用地價(jià)格上漲和商品住宅價(jià)格上漲的幅度。2003年,居民住宅用地價(jià)格漲幅超過(guò)兩位數(shù)字達(dá)到12.4%,遠(yuǎn)高于同期土地交易價(jià)格8.3%和商品住宅價(jià)格5.7%的漲幅。在2004―2008年的5年中,除2006年外,各年居民住宅用地價(jià)格上漲幅度均達(dá)到兩位數(shù)字,均高于同期其他土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格的漲幅。居民住宅用地價(jià)格的變化顯示了住宅用地需求增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用地的供給增長(zhǎng)。
從全國(guó)供地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看,2003年,招拍掛開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)就出現(xiàn)較大幅度下降,2004―2009年6年中有4年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為負(fù)增長(zhǎng)。2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為3.19億平方米,僅相當(dāng)于2002年的購(gòu)地水平。而2009年的商品房銷(xiāo)售面積總量大約是2002年商品房銷(xiāo)售面積的3.3倍。顯然,相對(duì)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)變化,近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的供地總量明顯偏少。來(lái)自土地增量市場(chǎng)供給的從緊,不可避免地提高了地價(jià)以及房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
二、“饑渴型供地”的直接條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)的絕對(duì)壟斷,背后則是地方政府“土地財(cái)政”的根本動(dòng)機(jī)
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征,是要素市場(chǎng)化不足與產(chǎn)品過(guò)度市場(chǎng)化并存。土地招拍掛以來(lái),土地要素供給由地方政府絕對(duì)壟斷,土地供應(yīng)量很大程度是非市場(chǎng)化的,地價(jià)則由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定。各地土地儲(chǔ)備中心的職責(zé)并不是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求變化來(lái)確定土地的供應(yīng)總量,而是“以最小的土地供應(yīng)量來(lái)完成政府下達(dá)的收益指標(biāo)”。2004―2009年,國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)累計(jì)供應(yīng)房地產(chǎn)用地44.07萬(wàn)公頃,而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為22.6萬(wàn)公頃,近半數(shù)土地并沒(méi)有形成市場(chǎng)的有效供給。土地要素的市場(chǎng)化明顯不足,一方面導(dǎo)致土地成為腐敗的高發(fā)環(huán)節(jié),另一方面土地供應(yīng)不足推動(dòng)了地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲。
地方政府的“饑渴型供地”源自對(duì)土地財(cái)政的高度依賴(lài)。自1994年實(shí)行分稅制后,土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入全部劃歸地方所有,2006年12月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》,明確了國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的范圍,要求加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入征收管理,將土地出讓收支納入地方基金預(yù)算,實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理?，F(xiàn)行體制下,土地出讓金收入對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)超過(guò)了三分之一,有的地方甚至達(dá)到50―60%,土地出讓收入已經(jīng)成為了地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。許多基層政府的財(cái)政只是“吃飯財(cái)政”,所有城市建設(shè)資金以及“三農(nóng)”教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社保等民生領(lǐng)域需要財(cái)政真金白銀的支持都不得不來(lái)自土地收益,即所謂“經(jīng)營(yíng)城市就等于經(jīng)營(yíng)土地”。
“土地財(cái)政”是推高地價(jià)房?jī)r(jià)的制度性原因。由于招拍掛的核心是“價(jià)高者得”,2004年實(shí)行該制度以來(lái)全國(guó)土地收入猛增。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù),1999年以來(lái),我國(guó)土地出讓總收入已達(dá)6.9萬(wàn)億元人民幣,其中多數(shù)為2004年土地出讓實(shí)行招拍掛以來(lái)所獲得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2006年全國(guó)土地出讓收入達(dá)7000億元,2007年土地出讓收入超過(guò)1.2億元,2008年土地出讓收入為9600多億元,2009年土地出讓總收入為1.59萬(wàn)億元。
三、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的多元土地市場(chǎng)體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展
造成地價(jià)節(jié)節(jié)攀升、土地閑置的原因不在于土地招拍掛制度,而是我國(guó)現(xiàn)有土地供應(yīng)方的絕對(duì)壟斷。因此,應(yīng)逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的多元土地市場(chǎng)體系,打破土地供應(yīng)絕對(duì)壟斷的現(xiàn)狀。
建議按照集體土地與國(guó)有土地同性同權(quán)同價(jià)的原則,從部分城市“城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)始試點(diǎn),在用途管制和符合規(guī)劃條件下,允許城鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押;允許村民集體自行建設(shè)各類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地相同的市場(chǎng)化出讓制度,包括協(xié)議出讓和招拍掛出讓方式。
