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時間：2022-08-28 22:11:30
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玉山環(huán)衛(wèi)綠化隊成立于2000年，現(xiàn)有員工173人，主要負責(zé)公司轄區(qū)65萬平方米的清掃保潔工作，21萬平方米的綠化養(yǎng)護工作和小區(qū)生活垃圾的回收、公廁保潔、滅害消殺等工作任務(wù)。幾年來，我們狠抓精細管理，確保優(yōu)質(zhì)運行，榮獲了山東省衛(wèi)生工作先進單位等光榮稱號。今天，各位領(lǐng)導(dǎo)蒞臨的雅苑小區(qū)是我們公司管理服務(wù)區(qū)域的一部分，總占地面積43.5萬平方米，其中保潔面積24萬平方米，綠化面積13萬平方米，綠化覆蓋率達到了35%。在小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生配套建設(shè)方面，我們設(shè)立了13個生活垃圾回收點和部分分類垃圾回收箱，建設(shè)了2座公共廁所。通過我們幾年來的精心管理，雅苑小區(qū)先后榮獲國家級示范小區(qū)、全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)、山東省花園式小區(qū)、中石化最佳綠化生活小區(qū)和東營市庭院綠化先進單位等稱號。
二、加強環(huán)境衛(wèi)生管理的基本做法和主要體會
為了不斷提高小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，我們突出工作重點，狠抓嚴細管理，主要做了以下幾方面的工作：
一是優(yōu)化運作模式，加強了對環(huán)衛(wèi)工作的監(jiān)督考核。物業(yè)管理的一個很重要的內(nèi)容就是環(huán)境衛(wèi)生的管理。物業(yè)管理是否到位，在很大程度上可以從環(huán)境衛(wèi)生管理方面體現(xiàn)出來。為此，我們堅持把環(huán)衛(wèi)工作作為強化物業(yè)管理、提高服務(wù)水平和居民滿意率的突破口，進行了積極的探索，不斷改進和優(yōu)化了運作模式。我們公司成立環(huán)衛(wèi)綠化管理專業(yè)隊后，使其與物業(yè)管理站形成了甲、乙方內(nèi)部模擬市場運作關(guān)系，明確了甲乙方的職責(zé)權(quán)限，實行了兩級監(jiān)督考核。第一是物業(yè)管理部代表公司對物業(yè)管理站進行日常工作的巡視督導(dǎo)和檢查考核，凡是應(yīng)該由物業(yè)站整改或是物業(yè)站未能及時發(fā)現(xiàn)并督促環(huán)衛(wèi)隊整改的問題，直接與物業(yè)站的浮動工資掛鉤。由于小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量狀況直接牽扯到物業(yè)站的具體利益，從而增強了物業(yè)站主動整改問題和巡視督導(dǎo)環(huán)衛(wèi)工作的主動性；第二是公司與物業(yè)站和環(huán)衛(wèi)隊三方結(jié)合，在三方共同認可的工作標準內(nèi)，制定了物業(yè)站考核環(huán)衛(wèi)綠化隊的工作流程、質(zhì)量標準等細則和辦法，物業(yè)站與環(huán)衛(wèi)隊簽訂了服務(wù)協(xié)議書。物業(yè)站專門設(shè)立了環(huán)衛(wèi)工作質(zhì)量巡視督導(dǎo)員，每天反復(fù)檢查環(huán)衛(wèi)清掃和日常保潔工作質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)并督促有關(guān)問題的整改。物業(yè)站把巡視檢查員的督導(dǎo)效果納入了內(nèi)部的管理與考核中，確保了巡視檢查工作的及時性和有效性。環(huán)衛(wèi)綠化專業(yè)化管理，進一步突出了物業(yè)站的甲方地位，強化了環(huán)衛(wèi)隊的服務(wù)意識和質(zhì)量意識，使環(huán)衛(wèi)專業(yè)隊得以專門集中精力作好環(huán)境衛(wèi)生工作，較好地發(fā)揮了專業(yè)化管理的優(yōu)勢。
二是常規(guī)工作超常抓，提高了日常保潔質(zhì)量。一般人看來，環(huán)境保潔無非是掃地、擦洗、收垃圾等極其普通的一些事情。然而，真正從事了這項工作才能明白，如果不采取一些統(tǒng)籌性的措施，就只能陷入“臟了掃，掃了臟”被動工作的怪圈。在日常的保潔中，我們采取的“統(tǒng)籌值班法”，達到了事半功倍的效果。我們對保潔區(qū)域?qū)嵭辛朔职喟桑w保潔人員每天早上7點之前對包片區(qū)域硬化帶和綠化帶集中清掃，7點之后直至晚上9點，包片人員輪流值班循環(huán)保潔。在劃片承包區(qū)域面積的大小上，我們主要堅持以保潔人員每半小時就基本可以循環(huán)保潔一遍為標準，讓保潔人員高效流動起來，確保了保潔的頻度和質(zhì)量。對于樓道的環(huán)境衛(wèi)生，我們采取了定量包干的管理辦法，通過實行“三個一”，基本實現(xiàn)了“三無”工作目標，即通過實行每天保潔一次、每周拖掃一次、每月擦洗一次，達到了樓道內(nèi)無堆積雜物、無灰塵蛛網(wǎng)、無亂貼亂劃的標準。
三是重點問題大力抓，消除了生活垃圾的二次污染。在生活垃圾的處理上，我們實行了定時定點投放袋裝化管理辦法，規(guī)定居民只能在每天早上7點半之前在就近的垃圾回收點投放生活垃圾。這項工作措施在實行的當初有一定的難度，許多居民一時改變不了多年來養(yǎng)成的衛(wèi)生習(xí)慣，亂投亂放現(xiàn)象比較嚴重。我們就采取守候、教育、感化等應(yīng)對措施，集中開展了“生活垃圾定時定點投放管理周”活動，利用宣傳欄、黑板報、致居民的一封信等多種形式加大了宣傳教育力度；同時，安排專人守在垃圾回收點前，對做不到定時定點投放垃圾的居民當面引導(dǎo)，并把他們提出來的垃圾當面收起來，及時運送到垃圾周轉(zhuǎn)站存放。時間長了，居民們也就再也不好意思隨心所欲地亂投亂放了，逐步養(yǎng)成了良好的衛(wèi)生習(xí)慣。對小區(qū)的生活垃圾，我們做到了日產(chǎn)日清，每天早上8點之前由保潔人員裝車清運，并用清潔劑清洗垃圾點，然后安排專人噴灑消殺藥，有效地減少了生活垃圾對生活環(huán)境的二次污染，減少了蚊蠅孳生。
四是特殊場所突出抓，保證了小區(qū)公廁的環(huán)境清潔。公廁作為必須的生活設(shè)施存在于小區(qū)，環(huán)境污染重，日常保潔難，一旦保潔質(zhì)量上不去，就會對附近居民的生活健康造成影響。在公廁的管理上，我們采取了定人包干的管理措施，直接向管理責(zé)任人明確工作的流程和標準，每天早晨集中沖洗清潔，全天保潔，在春夏秋三個季節(jié)每天確保噴灑消殺藥品，確保做到了“四無”，即無堵塞、無污漬、無蚊蠅、無異味，實現(xiàn)了這個易受污染的地方污染小，這種本應(yīng)臟的地方不能臟的保潔目標。在愛國衛(wèi)生運動中，我們在垃圾回收處、居民樓地下室、大門兩側(cè)等鼠害容易出沒的地方設(shè)立了毒餌站，定期檢查補充藥物。經(jīng)常組織各單位抽調(diào)人員開展環(huán)境衛(wèi)生專項治理，及時消除隨時產(chǎn)生的衛(wèi)生死角。
在環(huán)境衛(wèi)生工作中，我們邊干邊探索，邊實踐邊總結(jié)，主要的工作體會有如下幾點：
一是，提高環(huán)境衛(wèi)生水平需要齊抓共管。盡管我們實行的是環(huán)衛(wèi)綠化專業(yè)化管理模式，但我們在思想認識上和具體行動上從來沒有認為這項工作只是環(huán)衛(wèi)綠化隊一家的事。物業(yè)站的工作人員在日常的巡視檢查中，只要發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生問題，只要自己能夠處理的都要主動處理；家委會工作人員和百戶治保員在履行好本職工作的同時，自覺加強環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)管，隨時發(fā)現(xiàn)垃圾隨時處理，隨時發(fā)現(xiàn)影響衛(wèi)生的不文明行為隨時制止，大家已經(jīng)把這些工作視為自己份內(nèi)事，成為自覺的意識和行動，這也是我們公司為大家提出的明確要求和崗位考核的一項主要內(nèi)容。特別是在生活垃圾定時定點投放管理過程中，物業(yè)管理站和環(huán)衛(wèi)專業(yè)隊齊抓共管，拿出主要精力，投入大量人員，思想統(tǒng)一，目標一致，集中管理，在較短的時間內(nèi)就扭轉(zhuǎn)了局面。
二是，提高環(huán)境衛(wèi)生水平需要居民的共同參與。小區(qū)環(huán)境質(zhì)量代表了小區(qū)的文明水平，與居民的生活息息相關(guān)，需要廣大居民共同治理和維護。為了提高居民的環(huán)境衛(wèi)生意識，我們采取了強有力的宣傳引導(dǎo)措施：一方面經(jīng)常在小區(qū)宣傳欄、黑板報、“心連心”信息板上宣傳相關(guān)規(guī)定，列舉了“十大不文明現(xiàn)象”，對危害性進行了分析，并用先進的事例進行積極的正面引導(dǎo)；另一方面，我們用實際行動加強對居民的感化教育。對個別居民破壞的環(huán)境衛(wèi)生，我們及時保潔，用優(yōu)美的環(huán)境影響和感染居民，使大家自覺維護，不忍心破壞環(huán)境衛(wèi)生。環(huán)境影響人，環(huán)境熏陶人。目前，居民的環(huán)境意識顯著增強，影響小區(qū)環(huán)境的不文明行為越來越少，而破壞小區(qū)環(huán)境的不良行為已經(jīng)基本杜絕，大部分居民不但自覺愛護小區(qū)的衛(wèi)生，而且主動與不文明的行為做斗爭，環(huán)境衛(wèi)生工作有了比較扎實和深厚的群眾基礎(chǔ)。版權(quán)所有
隨著國內(nèi)卷煙市場的趨于飽和，特別是近年來全國經(jīng)濟下行壓力不斷加大，國內(nèi)煙草行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從依靠“政策紅利”、“制度紅利”、“市場紅利”的外延式發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向釋放“管理紅利”的內(nèi)涵式發(fā)展。為了有效提高煙草行業(yè)企業(yè)管理水平，國家煙草專賣局推出了《關(guān)于推進企業(yè)精益管理的意見（國煙運〔2013〕316號）》，提出了“三個需要，五個精益”的要求，即推進精益管理是“提升企業(yè)管理水平的需要，是行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的需要，是挖掘發(fā)展?jié)摿Φ男枰?，要?dǎo)入精益思想、推行精益方法、建立精益組織、形成精益流程、實現(xiàn)精益目標“五個精益”。2014年凌成興局長在行業(yè)企業(yè)管理現(xiàn)場會上做出了推進精益管理，向管理要效益、要紅利、要進步是當前煙草行業(yè)實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然選擇，是破解“三大課題”的重要抓手的重要批示。
在行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵時刻，煙草行業(yè)著眼現(xiàn)在，放眼未來，推進企業(yè)精益管理，為煙草行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展夯實了基礎(chǔ)。但是如何在財務(wù)管理工作中推行精益管理，持續(xù)提升企業(yè)精益財務(wù)管理水平，仍是廣大企業(yè)財務(wù)管理人員面臨的一道難題。
一、煙草行業(yè)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀
（一）傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念影響較深。由于傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念的深刻影響，國內(nèi)煙草行業(yè)在市場競爭中顯得機制不活，表現(xiàn)在經(jīng)營管理不善，有利于自主創(chuàng)新的技術(shù)進步機制尚未形成，市場競爭能力不強，在運行效率、運行成本、市場競爭力、管理水平等諸多方面都存在著較大的差距。市場一旦放開，保護體制一旦消失，國內(nèi)煙草行業(yè)將受到極大沖擊，失去競爭優(yōu)勢。
（二）財務(wù)人員精細管理水平有待提高。人力資源是企業(yè)最寶貴的資源，財務(wù)人員是企業(yè)精益財務(wù)管理的執(zhí)行者。但是，人崗不匹配、人浮于事會造成很大的人力資源浪費，人力資源的浪費是企業(yè)最大的浪費，這與精益管理的要求相悖。
（三）精益財務(wù)要求和新企業(yè)會計準則執(zhí)行要求。精益財務(wù)要求推行動態(tài)化的全面預(yù)算管理，通過完善全面預(yù)算指標體系，加強單項預(yù)算間的銜接，綜合分析各單位預(yù)算指標之間的內(nèi)在聯(lián)系，統(tǒng)籌好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，達到精、細、全的標準，減少無效、重復(fù)的支出。但是，與之配套的財務(wù)精益管理體系尚待加強。同時，2015年1月1日，所有納入煙草行業(yè)合并報表范圍的中國境內(nèi)企業(yè)均要執(zhí)行《新企業(yè)會計準則》，作為煙草企業(yè)財務(wù)工作人員，要充分認識市場經(jīng)濟下，企業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)，以及會計工作在企業(yè)管理活動中的重要地位，及時了解掌握國家會計政策的變化，緊密結(jié)合行業(yè)會計工作的發(fā)展，做到未雨綢繆，有針對性地采取應(yīng)對和調(diào)整措施，以順應(yīng)新形勢變革的要求。
二、煙草行業(yè)企業(yè)財務(wù)精益管理的對策
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。應(yīng)成立由公司局長（經(jīng)理）帶頭，各部門主要負責(zé)人為成員的精益財務(wù)管理工作推進領(lǐng)導(dǎo)小組，加強對精益財務(wù)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
（二）加大宣傳力度。由財務(wù)管理處牽頭，充分利用內(nèi)刊、內(nèi)部網(wǎng)站等媒介，在全系統(tǒng)大力宣傳精益財務(wù)管理理念，樹立過“緊日子”思想，促進各個環(huán)節(jié)降本增效、節(jié)約費用，營造推進精益財務(wù)管理的濃厚氛圍。
（三）提升財務(wù)人員技能。組織開展系列培訓(xùn)活動，切實提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)技能和綜合素質(zhì)；組織開展財務(wù)管理創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)活動，鼓勵財務(wù)人員立足本職，結(jié)合實際，圍繞財務(wù)工作中的重點和難點問題，群策群力、加強攻關(guān)，提出合理化建議，積極探索實施財務(wù)管理創(chuàng)新的有效途徑，推進財務(wù)工作創(chuàng)新發(fā)展、精益發(fā)展。
（四）建立健全管理制度。樹立“持續(xù)改善、追求卓越”的工作導(dǎo)向，階段性地對精細財務(wù)管理工作進行總結(jié)，不斷發(fā)現(xiàn)問題、改進不足，并切實加強制度建設(shè)，在財務(wù)系統(tǒng)內(nèi)逐漸形成自我改善的內(nèi)生動力，持續(xù)改進財務(wù)管理工作。
三、落實財務(wù)精益管理的具體措施
（一）實行費用、稅利“目標管理”。提前預(yù)設(shè)年度稅利最低增長比例、最低毛利率、最低單箱結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，再在銷售預(yù)測中聯(lián)動反映，提高實現(xiàn)目標稅利的準確率。對費用管控實行“三保兩壓”，保證必要的成本費用總規(guī)模，保證合理的費用率水平，保證規(guī)范必需合理的各類支出，壓縮重點控制費用，壓縮非經(jīng)營性的不合理、不合規(guī)支出。
（二）全面應(yīng)用新會計準則。2015年行業(yè)將全面實施新會計準則。組織財務(wù)人員加強對新準則的學(xué)習(xí)，認真做好新舊準則銜接相關(guān)工作，與當?shù)刎斦?、稅?wù)、審計等部門加強聯(lián)系，做好相關(guān)備案工作。在實施新準則的過程中，勤于與兄弟單位交流溝通，形成合力，攻克難關(guān)，并將使用中所涉及的共性問題及時向省局（公司）反饋，確保新準則的平穩(wěn)過渡和有效執(zhí)行。對新準則實施過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時進行總結(jié)分析，完善相關(guān)財務(wù)制度，推進財務(wù)核算規(guī)范化、精益化。
（三）完善預(yù)算定額標準體系建設(shè)。在充分考慮各分公司經(jīng)營規(guī)模、歷史水平和發(fā)展要求等要素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過認真測算，科學(xué)設(shè)置，統(tǒng)籌處理好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，加快完善全系統(tǒng)預(yù)算定額體系建設(shè)，達到“精”、“細”、“全”標準，減少無效和重復(fù)的支出。將省局重點控制的費用和物流費用作為預(yù)算管理的重點，進一步加大預(yù)算的分析、考核和通報力度，提高預(yù)算考評指標在領(lǐng)導(dǎo)班子業(yè)績考評指標中的分值和權(quán)重，不斷提升預(yù)算管控水平。
（四）推進跨行支付結(jié)算和配套銀行卡應(yīng)用工作。認真落實國家局下發(fā)的《行業(yè)跨行結(jié)算及銀行卡應(yīng)用指導(dǎo)意見》和省局有關(guān)工作部署，遵循客戶自愿、方便客戶的原則，協(xié)同營銷中心穩(wěn)步推進跨行支付結(jié)算和銀行卡應(yīng)用工作，逐步實現(xiàn)零售客戶在線、主動、實時的貨款結(jié)算，實現(xiàn)網(wǎng)上訂貨、網(wǎng)上營銷、網(wǎng)上配貨、網(wǎng)上結(jié)算“四網(wǎng)合一”，進一步提升財務(wù)服務(wù)質(zhì)量，提高零售戶滿意度。
（五）挖掘貨幣資金保值增值潛力。牢固樹立資金時間價值觀和現(xiàn)金流量觀，推動資金運動與市場變化相適應(yīng)，提高貨幣資金保值增值水平。進一步健全資金監(jiān)管制度，充分運用資金監(jiān)管軟件切實加強日常資金監(jiān)管，保證資金的安全性。進一步深化月度資金預(yù)算審批制度，加強資金預(yù)算管理，特別加強與大額資金使用部門之間的協(xié)調(diào)溝通，按需安排使用資金，減少因信息不暢造成的資金低效使用，保證資金的流動性。進一步優(yōu)化存款組合，適當提高中、長期定期存款比重，與銀行加強協(xié)商，將存款利率上浮至基準利率的1.2倍，盡可能地提高資金收益水平，保證資金的效益性。配合營銷中心協(xié)調(diào)各中煙公司均衡供貨，提高卷煙周轉(zhuǎn)次數(shù)，保持卷煙的合理庫存和數(shù)量，壓縮結(jié)算時間，防止資金無效占用，實現(xiàn)資金最大收益。
（六）加強資產(chǎn)動態(tài)監(jiān)管。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好“投資與資產(chǎn)”的關(guān)系，規(guī)范投資行為，積極優(yōu)化和配置資產(chǎn)。根據(jù)省局（公司）財務(wù)處統(tǒng)一工作部署，借助信息化手段，對資產(chǎn)的購入、調(diào)撥、維修和報廢等各個環(huán)節(jié)加強動態(tài)監(jiān)管，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高可利用資產(chǎn)的再利用率。特別是加強對車輛資產(chǎn)的處置，在高度重視車輛的安全性能和使用壽命的前提下，充分發(fā)揮車輛資產(chǎn)的使用效益。
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級
1．一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上；
(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同)；
(3)管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達標面在50％以上；
(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
(5)具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
(6)企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上；
(7)企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)
2．三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬～5萬平米；
(2)有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；
(3)企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)；
3．處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批時所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告；
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
(3)管理章程；
(4)公司法定代表人任命或聘任書；
(5)驗資證明；
(6)經(jīng)營場所證明；
(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書)；
(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
(9)其他有關(guān)資料。
2．外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨資)
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關(guān)的標準文件。3．私營企業(yè)
(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證)；
(2)業(yè)主的工作簡歷；
(3)申請資質(zhì)審批的報告；
(4)管理章程；
(5)驗資證明；
(6)經(jīng)營場所證明；
(7)擁有或委托管理物業(yè)的證
明；
(8)雇員的名冊；
(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書；
(10)其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告及申報資料齊全后，在一定時間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個星期內(nèi))審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準文件，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機構(gòu)辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記
(一)組織機構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。
(二)工商登記根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機關(guān)是工商行政管理機關(guān)。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1．物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個方面：
(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會分工，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán)，促進我國住房制度改革的深化。
(2)對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進行科學(xué)的管理與養(yǎng)護，使其物業(yè)保值、增值，延長其使用壽命，最大限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約。(3)物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對象，開展各類經(jīng)營業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。
(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。
(5)履行社會管理義務(wù)，積極開展兩個文明建設(shè)，致力于全社會的文明和進步。
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，與之應(yīng)運而生的物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機的發(fā)展勢頭。作為微利性的物業(yè)管理，較低的行業(yè)風(fēng)險和門檻吸引了社會大量的資金、人才的進入，推動了物業(yè)管理市場化的進程。但是物業(yè)管理糾紛新問題也隨之產(chǎn)生，廣大業(yè)主的合法權(quán)益沒有保障，物業(yè)管理業(yè)難以規(guī)范化、制度化，和諧小區(qū)難以形成。物業(yè)管理糾紛引起學(xué)者、國人、政府的思考，在此，筆者本著實事求是，從實踐出發(fā)，客觀地梳理概括了物業(yè)糾紛的表現(xiàn)形式并分析物業(yè)管理糾紛的成因，提出物業(yè)管理糾紛的解決對策。
一、物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式
首先，我們來客觀的總結(jié)并分析當前物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式。近年來，物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，愈演愈烈，類型多樣，主要存在如下爭議：
1．物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因為由拖欠物業(yè)管理費，以此作為“維護”自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。
2．業(yè)主委員會更替、業(yè)主或業(yè)委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會對各自合法性的認同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛；前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進不來，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。
3．業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司業(yè)主糾正違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過方式解決糾紛。
4．因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用場地的停車收費等歸屬產(chǎn)生爭議。
5．因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費用承擔，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過程中發(fā)生的糾紛等。
6．業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車、電動車、機動車被盜，有的屬物業(yè)專門安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無專人看管，業(yè)主物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。
7．前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付過程中引發(fā)的爭議，主要有開發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭議；開發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問題引發(fā)的爭議等。
二、物業(yè)管理糾紛的成因分析
1、物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)不夠完善和細化。
在司法實踐中，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對該領(lǐng)域的調(diào)整相對滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足，是此類糾紛頻發(fā)并難以處理的一個主要原因。目前國務(wù)院物業(yè)管理條例規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間責(zé)、權(quán)、利不清，不僅容易誘發(fā)糾紛，而且糾紛產(chǎn)生后往往處理難度較大。最根本的是，物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)――建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國法律中尚未得到充分適用，導(dǎo)致了物業(yè)管理中機制、規(guī)范、意識方面的多重問題。前不久，剛剛通過的《中華人民共和國物權(quán)法》在一定程度上解決了這一問題，但從立法到法律真正得到準確、具體的適用還有很長的路要走。
2、物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量參差不齊，人員素質(zhì)偏低。
一些物業(yè)管理公司經(jīng)營不規(guī)范，管理服務(wù)流于形式，沒有真正的物業(yè)管理質(zhì)量標準，采用“業(yè)主提出、隨即跟進”的方法，而不是以“預(yù)防在先、主動服務(wù)”的理念提供物業(yè)管理、服務(wù)。物業(yè)管理公司如果沒有內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管措施，以及對工作人員物業(yè)服務(wù)的懲罰、獎勵模式，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量就很難得以保證。
應(yīng)當指出，物業(yè)管理行業(yè)有其特殊性，工作人員綜合素質(zhì)要求較高，但是筆者發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)管理公司的工作人員存在下述問題：物業(yè)經(jīng)理學(xué)歷偏低，多數(shù)為半路改行從事物業(yè)管理工作，未取得物業(yè)管理師職業(yè)資格證書，且常常以物業(yè)管理者自居；還有，保安、保潔、車輛管理人員年齡偏低，形象欠佳，很多來自農(nóng)村剩余勞動力，根本沒有樹立長遠為業(yè)主服務(wù)的心態(tài)，一旦自身出現(xiàn)好的機會就立即辭職，甚至不辭而別；工程維修人員服務(wù)積極性不高，工作拖拖拉拉，給業(yè)主的感覺總是慢半拍，未能真正樹立為業(yè)主服務(wù)的理念，有時，物業(yè)管理公司的工程維修人員與本公司客戶服務(wù)人員之間還由于設(shè)施維修等問題產(chǎn)生敵對心態(tài)。試問，這樣的物業(yè)管理公司如何提供讓業(yè)主放心的物業(yè)服務(wù)、管理?
3、有些業(yè)主單方要求物業(yè)管理公司超出范圍提供物業(yè)服務(wù)，也是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因。
從法律意義上看，物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理范圍、標準應(yīng)當嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同以及法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行，超出范圍的服務(wù)、管理物業(yè)管理公司有權(quán)拒絕。如：開發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售階段的遺留問題，業(yè)主之間由于噪音、通行、衛(wèi)生、滲漏等相鄰關(guān)系引起的問題，等等。這些問題并非物業(yè)管理公司的工作范圍，除非雙方合同中有明確的約定。廣大業(yè)主忽略物業(yè)服務(wù)合同條款中物業(yè)管理公司公共區(qū)域管理限制的約定，一旦發(fā)現(xiàn)自身利益受到侵害或無法滿足，即將矛頭指向物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司不可能為了個別業(yè)主的利益，去損害其他業(yè)主的權(quán)益。于是有的業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司，并導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛。
4、物業(yè)管理公司提供服務(wù)質(zhì)量嚴重不合格或不實收費。
近年來我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)公司亂收費現(xiàn)象嚴重，諸如：入伙前的亂收費，物業(yè)管理服務(wù)中的重復(fù)收費，裝修監(jiān)管中的亂收費，有償服務(wù)的亂收費；而且提供的服務(wù)不夠完善以及管理也不夠規(guī)范，諸如：小區(qū)的治安管理未盡謹慎義務(wù)，安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的監(jiān)控和使用不符合正常規(guī)范使用，小區(qū)配套的公共設(shè)施設(shè)備維護不當，以及綠化、清潔等服務(wù)不到位，甚至致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損。最終導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司的不滿，物業(yè)公司與業(yè)主就此產(chǎn)生矛盾糾紛。
三、物業(yè)管理糾紛的解決對策
既然物業(yè)管理糾紛層出不窮，那么研究物業(yè)管理糾紛解決對策就是刻不容緩的：
1、完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提高物業(yè)管理規(guī)范的可操作性。首先，我國目前已經(jīng)在立法層面通過物權(quán)法將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融
入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中，這為審判實踐提供了更為可靠的法律依據(jù)。但是，物權(quán)法對于物業(yè)管理的規(guī)制畢竟是較為原則的，法律在現(xiàn)實生活中要發(fā)揮預(yù)設(shè)的作用，仍然需要審判機關(guān)通過法律適用加以實現(xiàn)，通過裁判對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容加以更為生動具體的定義和說明，進一步明確和規(guī)范物業(yè)管理法律關(guān)系中各主體的權(quán)利和義務(wù)，對于明確和規(guī)范業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的運作方法發(fā)揮導(dǎo)向作用。其次，要明確業(yè)主委員會的法律地位，以發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛中的作用。在我國，業(yè)主委員會不能作為訴訟主體，然而，實踐中業(yè)主委員會作為業(yè)主和業(yè)主大會的代表機構(gòu)，在糾紛的解決中卻起著至關(guān)重要的作用。世界上一些發(fā)達國家和地區(qū)如法國、新加坡和我國香港地區(qū)都承認由全體業(yè)主組成的團體具有法人資格的訴訟地位。為了加強業(yè)主組織在物業(yè)管理中的地位和作用，應(yīng)該由法律明確規(guī)定業(yè)主大會可以在依法成立并登記后取得法人資格，而賦予其相應(yīng)的訴訟地位，代表業(yè)主大會對物業(yè)進行管理。從而加強業(yè)主通過司法途徑解決物業(yè)管理糾紛的信心。
2、嚴把物業(yè)管理企業(yè)的準入門檻，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理。設(shè)立物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，專業(yè)化服務(wù)能力，擁有一定的專業(yè)技術(shù)人員。建立對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理約束機制，對于服務(wù)能力差，業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，可責(zé)令其停業(yè)整頓。通過多種形式、多種渠道督促物業(yè)管理企業(yè)加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。嚴格物業(yè)管理從業(yè)人員行業(yè)準入制度，實施物業(yè)管理師制度保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須是具有相當?shù)膶W(xué)歷和工作經(jīng)歷，掌握相關(guān)的專業(yè)知識、技術(shù)和能力，有能力承擔有關(guān)專業(yè)管理工作的高素質(zhì)人才。物業(yè)管理從業(yè)人員的規(guī)范化、專業(yè)化無疑將推動物業(yè)管理行為的規(guī)范化專業(yè)化。因此，實施物業(yè)管理服務(wù)人員職業(yè)化，打造一支精英型的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍是解決此類問題的唯一出路。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度，強化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，將資質(zhì)等級與收費標準掛鉤，建立“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務(wù)收費體系，加快物業(yè)管理誠信體系建設(shè)等。時機成熟可以促成物業(yè)管理企業(yè)進行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，降低管理成本，增強服務(wù)水平。
3、加強物業(yè)管理知識的宣傳。要加強對《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決問題。
4、積極推動小區(qū)業(yè)主委員會的建立及有序運作。政府職能部門、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合協(xié)調(diào)，及時推動組建業(yè)主委員會，并為其有序運作，發(fā)揮職能作用提供便利和保障。通過普法等途徑使廣大業(yè)主明了業(yè)主委員的作用、權(quán)利和義務(wù)。教育廣大業(yè)主通過業(yè)主委員會來維護自己的權(quán)益，而不是簡單的拒交物業(yè)費。在業(yè)主委員內(nèi)部建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的自行排解機制，通過和諧手段來解決糾紛，逐步建立良好的互信氛圍。
2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢。
3、看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等。
4、夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。
5、有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。按照上述要求，物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置專門的社區(qū)安全秩序服務(wù)機構(gòu)，其中公司總部設(shè)置專門的監(jiān)督管理部門，即安全管理部，管理處設(shè)置提供社區(qū)安全秩序維護服務(wù)工作的部門，并配備服務(wù)人員及設(shè)施設(shè)備，以確保社區(qū)安全秩序維護服務(wù)工作的有效實施。
從監(jiān)管部門職責(zé)角度來看，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置安全管理部，負責(zé)對全公司社區(qū)安全秩序維護工作進行督促、檢查，防止任何安全事故的發(fā)生，并在全公司各個領(lǐng)域建立健全安全秩序維護服務(wù)組織，實施安全秩序維護服務(wù)。總經(jīng)理作為全公司安全秩序維護事務(wù)負責(zé)人，根據(jù)業(yè)務(wù)開展社區(qū)安全秩序維護服務(wù)，制訂安全秩序維護服務(wù)政策、安全秩序維護服務(wù)管理制度、安全秩序維護服務(wù)目標和指標，以及各種安全生產(chǎn)、安全秩序維護、消防、應(yīng)急的規(guī)程規(guī)范，制訂各種安全操作規(guī)程和方案等安全措施，全面推行實施。同時，物業(yè)管理公司還應(yīng)貫徹以預(yù)防為主的社區(qū)安全秩序維護服務(wù)工作，加強企業(yè)對社區(qū)安全秩序維護服務(wù)工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理，不斷加強員工安全教育和宣傳，組織員工學(xué)習(xí)消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規(guī)定，時刻警惕和及時排除工作過程中的安全隱患，防范自然災(zāi)害損失和人為破壞事件的發(fā)生。根據(jù)客戶對安全秩序維護服務(wù)要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護服務(wù)管理體系，不斷調(diào)整、修改、完善、改進安全秩序維護服務(wù)技術(shù)措施，修訂安全秩序維護服務(wù)管理計劃，并在各級監(jiān)督實施，使公司的安全秩序管理跟上時代步伐，適應(yīng)變化著的新環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期組織安全秩序維護服務(wù)工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時采取措施，解決出現(xiàn)的各種問題。
對重大安全隱患不惜人力、財力和物力限期整改，對于特殊原因一時難以徹底解決的安全隱患，制訂相應(yīng)的強化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內(nèi)容如下：
1、指導(dǎo)管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害)工作。
2、負責(zé)管理處安全、消防工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查、評估、指導(dǎo)。
3、負責(zé)本部門體系文件的編制與修訂，并對執(zhí)行情況進行督導(dǎo)。
4、負責(zé)制訂安全秩序維護人員專業(yè)技能培訓(xùn)計劃，并組織考核。
5、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)安全方面事故／案件的調(diào)查、分析。
6、負責(zé)管理處安全秩序維護人員人數(shù)變動情況的統(tǒng)計、分析。
7、負責(zé)受理護衛(wèi)員投訴、意見、建議。
8、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)游泳池安全管理工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查。
9、協(xié)助管理處進行安全崗位編制設(shè)置。
1O、協(xié)助顧問管理部做好項目考察工作。
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）15-0128-01
1 物業(yè)管理的行業(yè)特征及其對企業(yè)財務(wù)管理工作的要求
1.1 綜合性強
物業(yè)管理雖然屬于服務(wù)業(yè)，但它還存在一些明顯區(qū)別于一般服務(wù)行業(yè)的特征，其中之一便是該項服務(wù)提供的是二十四小時、全方位、多層次的過程性的產(chǎn)品。物業(yè)管理不僅是勞動密集型，而且是服務(wù)、管理密集型的行業(yè)，具有很強的綜合性。再加上企業(yè)決策者已經(jīng)意識到財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營活動中具有重要的戰(zhàn)略意義，現(xiàn)代物業(yè)的財務(wù)管理工作，在管理手段上采用財務(wù)預(yù)算、財務(wù)動態(tài)分析方法，以加強預(yù)算控制；在管理方法上，采用普及計算機的應(yīng)用和分析，實行數(shù)字化管理，從而增強財務(wù)管理的綜合性。
1.2 滲透面廣
物業(yè)管理工作是既要服務(wù)社區(qū)，又要服務(wù)的個人群體，這種服務(wù)時刻都需要財務(wù)管理的支持，從提供辦公場所、支付人員工資到對小區(qū)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、清潔保潔、綠化養(yǎng)護等一系列活動，從按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費，到開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)，直接或間接地影響到企業(yè)資金的流動與循環(huán)，從而影響整個企業(yè)的利益。所以說財務(wù)管理工作滲透到物業(yè)管理的方方面面，一定要有一個強有力的財務(wù)管理工作才能為物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)提供條件。
1.3 敏感性強
物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理工作過程中，費用測算屬于一項非常重要的內(nèi)容，由于服務(wù)費用的測算沒有一個統(tǒng)一的角度和平臺，所以物業(yè)服務(wù)所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價不那么容易。因此市場競爭的大環(huán)境就要求企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)善于對企業(yè)合理調(diào)節(jié)企業(yè)資源和客戶要求，密切關(guān)注市場情況的變化，增強防范風(fēng)險的能力，增加應(yīng)變環(huán)境的靈敏度，及時向企業(yè)管理者提供重要的財務(wù)信息，使決策者作出正確的選擇，并對企業(yè)經(jīng)營進行指導(dǎo)和控制。
2 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀
2.1 會計基礎(chǔ)工作不完善
會計核算工作是開展財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，會計基礎(chǔ)不完善會嚴重制約財務(wù)管理的順利開展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會計核算體系。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會計制度作為指導(dǎo)性的規(guī)定，過于寬泛，而目前缺乏關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)會計制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會計核算工作中就沒法吸取行業(yè)會計制度的經(jīng)驗，加之物業(yè)管理的對象多樣化，在會計明細科目的設(shè)置上靈活性很高，科目設(shè)置容易混亂，達不到會計科目設(shè)置的分類要求，從而降低物業(yè)管理公司會計信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內(nèi)部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經(jīng)營規(guī)模不大，日常業(yè)務(wù)和會計核算簡單，沒有建立內(nèi)控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內(nèi)控制度的建設(shè)，卻在實際執(zhí)行中缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗的財務(wù)人員，使內(nèi)控管理有心無力。
2.2 財務(wù)人員素質(zhì)有待提高
專業(yè)技能素質(zhì)方面，許多物業(yè)管理公司認為日常業(yè)務(wù)和會計核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財務(wù)人員的專業(yè)技能素質(zhì)方面要求不高，這樣便會引進一些沒有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過財會理論和專業(yè)知識的人員，勉為其難的做好財務(wù)管理工作。有些房地產(chǎn)附屬的物業(yè)管理企業(yè)會將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進財務(wù)部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認識不足等問題，從而導(dǎo)致專業(yè)技能素質(zhì)較為欠缺。
職業(yè)道德素質(zhì)方面，財務(wù)人員接受的相關(guān)方面的教育本來就少，加之企業(yè)在人員招聘時，對于職業(yè)道德素質(zhì)方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察?？傊?，由于上述在財務(wù)人員選拔上的問題，致使公司會計從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技能素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理工作的要求。
2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一
企業(yè)營運資金的管理是反映公司財務(wù)管理能力的重要方面，營運資金管理對企業(yè)具有極其重要的意義，但是當前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時間過長、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運轉(zhuǎn)周期長，滯留資金多，嚴重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)損失的現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了營運資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產(chǎn)做擔保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營發(fā)展的需求。
3 提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平的措施
3.1 提高管理者的理財意識，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光
隨著物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；?，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹立起現(xiàn)財理念，科學(xué)定位市場，擁有長遠的經(jīng)營謀略，形成規(guī)模效益，重視財務(wù)管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀中存在的會計基礎(chǔ)工作不完善、財務(wù)人員素質(zhì)不高，有很大一部分原因也是因為觀念上對財務(wù)管理的重要性沒有足夠的認識。所以管理者應(yīng)該提升理財意識，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長遠發(fā)展。
3.2 建立健全企業(yè)會計核算制度和內(nèi)部控制體系
對于無以往經(jīng)驗可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參考一般會計準則，結(jié)合自身經(jīng)營特點和需要，制定適合本企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度并根據(jù)經(jīng)營和客戶要求不斷完善和細化。在制度方面，完善管理機構(gòu)的設(shè)置，明確財務(wù)人員的職責(zé)分工和工作流程，加強內(nèi)部控制。培養(yǎng)成本管理意識，重視財務(wù)分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
3.3 加強對財務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)
在財務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴格把關(guān)，也就是在招聘中堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進入財務(wù)管理部門，對于已經(jīng)在崗卻財會專業(yè)能力不足的員工，給予學(xué)費和考試費等方面的支持，支持其接受相關(guān)的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對財務(wù)人員開展定期或不定期的、有針對性的會計、稅務(wù)的培訓(xùn)，對內(nèi)部分工的財務(wù)人員開展階段性的集中學(xué)習(xí)，并安排必要的考試，從而保證學(xué)習(xí)效果，以此提升財管人員專業(yè)理論知識和實務(wù)技能。同時注意引進財會專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲備。最后，通過培訓(xùn)加強財務(wù)管理人員對自身職位和工作的重要性的認識，讓他們意識到自己不只是一個機械處理賬務(wù)的單據(jù)傳遞員，更是一個能夠通過財務(wù)數(shù)據(jù)分析輔助項目經(jīng)理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題的有價值的員工。加強職業(yè)道德教育，注重對員工職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)和考察，促進財務(wù)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。
3.4 拓寬資金籌集渠道，加強資金運作管理
作為物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)活動的重要內(nèi)容，應(yīng)該重點關(guān)注融資，努力開創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內(nèi)部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經(jīng)營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時，企業(yè)應(yīng)積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況和盈利能力。
在資金管理方面，要有計劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務(wù)項目上，使資金使用更透明?？茖W(xué)地篩選投資項目，進行中、短期投資，防范投資風(fēng)險，同時加強對項目投資實施過程的監(jiān)督和控制。
4 結(jié)束語
物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作開展的雖然有些滯后，但是通過認清現(xiàn)狀、提高重視程度，完善財務(wù)管理制度，提高財務(wù)員工的素質(zhì)、拓寬融資渠道和資金管理，其財務(wù)管理水平還是有很大提升空間的。
參考文獻
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)23005801
1物業(yè)管理概述
物業(yè)概念的提出以及物業(yè)管理,在我國的發(fā)展已有二十多年的歷史,它走過了一個從借鑒吸收到創(chuàng)新發(fā)展的艱苦過程。物業(yè)管理作為一個新型服務(wù)行業(yè),得到了蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理的意識,逐漸被廣大業(yè)主所接受,物業(yè)管理的模式,逐步被廣大業(yè)主所認同,各種形式的物業(yè)公司應(yīng)運而生。
物業(yè)管理并不是以前意義上的房地產(chǎn)行政管理,它是集管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體的企業(yè)法人,它的最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益同步增長。它是依照國家的法規(guī)政策,運用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和先進的管理手段,對小區(qū)的物業(yè)進行管理,為小區(qū)的業(yè)主提供有償服務(wù),使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。
2物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容
2.1常規(guī)性的公共管理服務(wù)
房屋主體公共部位的維護,公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng),公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔,物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培,物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護衛(wèi),消防設(shè)施的保護,道路車輛的管理等。
2.2針對性的專項管理服務(wù)
為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等),開展商業(yè)服務(wù),組織文教、體衛(wèi)、娛樂活動,金融保險業(yè)務(wù),中介服務(wù)等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求,隨時提供委托性的特約服務(wù)等。
3對物業(yè)管理的一些誤區(qū)
3.1物業(yè)管理公司≠開發(fā)商、建房單位
物業(yè)管理公司可能是開發(fā)商的下屬單位,但這不等同于開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序,履行嚴格的申報審批手續(xù)。具體說,它必須:按照國家法規(guī)政策規(guī)定的條件,向工商、稅務(wù)管理部門申請營業(yè)執(zhí)照,取得法人證書;向建設(shè)部門申請企業(yè)資質(zhì)證書;向房管局、物價局申請,取得收費許可證書;向培訓(xùn)單位申請對經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn),取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司,不是物業(yè)管理公司,有的單位對房產(chǎn)實行的行政管理,也說成是物業(yè)管理,這是盜用物業(yè)管理公司的名義,違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國家的法規(guī)。
3.2責(zé)任誤區(qū)
現(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多,究其原因,就是分不清各自的職責(zé),導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業(yè)管理公司,對物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言,甚至由此拒交物業(yè)管理費用,這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場丟失,究竟由誰承擔賠償責(zé)任?依法按理而論,即使交了停車費,也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一,物業(yè)管理公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務(wù);其二,停車場是為用戶提供的停車設(shè)施,而不是提供的車輛保險、保管業(yè)務(wù);其三,收費是因為用戶占用了全體業(yè)主共有的土地、場地、設(shè)施,這種收費恰恰體現(xiàn)了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原則。
3.3“管家”誤區(qū)
一個時期以來,許多物業(yè)管理公司在對員工進行培訓(xùn)教育時,常以“管家”自喻;面對廣大業(yè)主,也常以“管家”的面孔出現(xiàn),混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別,顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置,如果不在認識上澄清,不在于理論上糾誤,勢必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系,成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。
4物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的地位
4.1物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)
物業(yè)管理的范圍是一個個相對獨立的小區(qū)、大廈,城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。據(jù)統(tǒng)計,目前常州市物業(yè)管理面積占城市總面積60%左右。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域,規(guī)范地管理起來,提升了城市品位,在創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城市等活動中,起到了直接的積極作用。
4.2物業(yè)管理是城市管理的延伸
物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位,通過物業(yè)管理模式,將城市管理中分散的管理職能集中起來,由企業(yè)實行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔或協(xié)助政府完成,許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護綠、保護環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動,填補了政府對公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白,完善和發(fā)展了城市管理功能。
4.3物業(yè)管理是城市管理的縮影
物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面:住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個舒適的居家環(huán)境;高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間;商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理,都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活?？梢哉f,物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標志,沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。
5物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用
5.1物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制
物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式,從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理,并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力,不僅理順了財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系,轉(zhuǎn)換了房屋管理機制,也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切,轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù),強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象,成為了管理的資源和主體,真正做到了“以人為本”。
5.2物業(yè)管理有利于長效管理
城市從“重建設(shè)、輕管理”進入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長效管理機制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場,將利用其專業(yè)能力,實行長效管理;對于業(yè)主,房產(chǎn)最重要的私有財產(chǎn),必然督促企業(yè)加強管理,一旦達不到要求,就會重新選聘物業(yè)管理公司,從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現(xiàn)城市長效管理的基本保證。
5.3物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設(shè)
物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一,隨著行業(yè)的發(fā)展,其功能也由關(guān)注建筑實體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒,以人為本,為業(yè)主解決各種困難,在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面,他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動,建立新型鄰里關(guān)系,營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍,與社區(qū)建設(shè)相得益彰,同時,在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。
6加強物業(yè)管理工作,提高城市管理水平
物業(yè)管理在快速發(fā)展中,暴露了一些諸如國家法規(guī)尚不健全、企業(yè)操作尚不規(guī)范、業(yè)主理念尚不成熟的問題。探索物業(yè)管理之路,是物業(yè)管理企業(yè)和廣大居民的共識,也是政府城市管理的重要職能。
6.1創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制
二、物業(yè)公司財務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問題
(一)財務(wù)管控體系比較薄弱。住宅物業(yè)由于管理能力有限，內(nèi)部財務(wù)管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領(lǐng)用沒有臺賬，臨時停車費沒有監(jiān)控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產(chǎn)與辦公用品沒有區(qū)分管理，物業(yè)費的催收不及時，部分經(jīng)營收入未能有效監(jiān)管等。以上種種內(nèi)控制度的缺乏導(dǎo)致收入不能及時入賬，支出又無法有效節(jié)省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領(lǐng)導(dǎo)認為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機構(gòu)；另一方面，由于住宅物業(yè)還處于發(fā)展初期，待遇不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗的財務(wù)人員，很多物業(yè)公司的財務(wù)人員都沒有受過系統(tǒng)的財務(wù)培訓(xùn)，更不要說內(nèi)控了。
(二)管理者缺乏現(xiàn)財觀念，不重視成本管理工作。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進一步擴大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財務(wù)管理工作，人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴重浪費，致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財觀和成本核算觀。
(三)財務(wù)管理人員能力不強。從多數(shù)物業(yè)公司的實際情況看，更多的公司為了節(jié)省人力成本，財務(wù)管理人員招聘不以財會人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標準，而以成本最低為依據(jù)選用人員，很多物業(yè)公司的財務(wù)人員都是從收款員或者其他崗位轉(zhuǎn)業(yè)過來的，有不少甚至連會計從業(yè)資格證都沒有。此外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)省用工成本，在崗位設(shè)置上不盡合理，不滿足不相容職務(wù)相分離原則，會計人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。因此，從專業(yè)角度來講，目前物業(yè)公司的財務(wù)人員的能力有待進一步加強。
(四)資金不足和籌資能力差。物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。
(五)投資回報低，盈利較難。我國物業(yè)快速發(fā)展主要是近十來年，由于目前物業(yè)費的標準比較低，不少物業(yè)公司一直處于虧損中。同時，受經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)的限制，物業(yè)公司可以選擇的其他投資項目較少，即使有合適的項目，因為物業(yè)公司缺乏強有力的管理團隊，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險。
三、提高物業(yè)公司財務(wù)管理水平的對策建議
(一)建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的《財務(wù)管理辦法》。同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標和收費員考核指標；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進行日常核對；對小區(qū)的收人進行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務(wù)管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
(二)強化成本觀念，建立財務(wù)成本分析控帶制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立“全員成本控制”觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和成本控制目標，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批愛崗敬業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍，來提高管理工作質(zhì)量和效率。
隨著我國社會主義現(xiàn)代化的飛速發(fā)展，國內(nèi)各行各業(yè)均得到了極大的進步。政治、經(jīng)濟、社會、文化、法律等諸多環(huán)境的完善，為當代國內(nèi)居民生活水平的改善和提高奠定了堅實的基礎(chǔ)。在這一時代背景的影響下，國內(nèi)居民的需求也逐漸從對最為基本物質(zhì)層面轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ω邔哟蔚木裎幕瘜用妗８叩仍盒Ｗ鳛閲鴥?nèi)素質(zhì)教育的重要人才培養(yǎng)原地，其每年均會為社會輸送大量的優(yōu)秀現(xiàn)代化人才。我國政府近年來也開始增強對地方高校的建設(shè)，不但讓當代高校在現(xiàn)有招生規(guī)模、專業(yè)設(shè)置等方面有了巨大的提升之外，還是當代高等院校的辦學(xué)質(zhì)量、校園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等得以進步。高校后勤物業(yè)管理公司作為高等院校開展校園管理、學(xué)生管理的重要組成部分，其在為學(xué)校內(nèi)部大小事情服務(wù)的同時，也還肩負著維護高校對外聲譽與印象、保障校園內(nèi)部環(huán)境的和諧與干凈、保障校園內(nèi)部各項設(shè)施的運行及資源的合理分配等。近年來，隨著高等院校招生數(shù)量和校區(qū)建設(shè)規(guī)模的不斷增加，給高校后勤物業(yè)管理公司帶來了巨大的壓力，其需要不斷結(jié)合校園多變的環(huán)境、校園內(nèi)師生更龐大的需要進行自身的改革與創(chuàng)新。然而，大多數(shù)現(xiàn)有國內(nèi)高校后勤物業(yè)管理公司均遇到了從業(yè)人員整體素質(zhì)較低、結(jié)構(gòu)不合理等問題，嚴重制約了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，積極對從業(yè)人員現(xiàn)狀開展調(diào)查，并推行有層次的人員培養(yǎng)體系、健全外部招聘機制等都變得尤為必要與關(guān)鍵。
一、高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員現(xiàn)狀分析
高等院校近年來規(guī)模的不斷增加、招生數(shù)量的不斷增加，在給高校后勤物業(yè)管理公司提供廣泛市場的同時，也逐漸凸顯出了當前該物業(yè)管理行業(yè)所存在的不足，其中最為尖銳的就是現(xiàn)有從業(yè)人員與高校逐步發(fā)展的文化，乃至高校內(nèi)部不斷新興的事物之間存在著較大的差異，從而不但制約了高校后勤物業(yè)管理公司的未來發(fā)展，而且不利于提升高校內(nèi)部的環(huán)境、優(yōu)化高校內(nèi)部的管理等。當前高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀可以從三個方面加以研究。第一，從業(yè)人員的整體教育水平不高。高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員在整體教育水平上基本處于高中水平。然而，由于高等院校的學(xué)生、教師等都生活于大學(xué)校園中，從業(yè)人員教育水平的不足極為有可能造成雙方的價值觀不一致，使在對事物的處理過程中缺乏對特殊事物的理解和關(guān)注，從而造成高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員無法滿足時下高校的發(fā)展需要和訴求。與此同時，整體教育水平不高的問題還會造成這些人員為公司創(chuàng)造業(yè)績能力的不足，以及對這些人員開展可塑教育后較難提升等問題。這些問題的存在會嚴重制約高校后勤物業(yè)管理公司未來的發(fā)展，使較多制度的實施、流程的運營等受到更多阻力，從而產(chǎn)生公司無法與時代接軌與高校發(fā)展相互接軌等問題出現(xiàn)。第二，從業(yè)人員的整體年齡水平偏大。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的平均年齡基本為45歲以上。盡管高校后勤物業(yè)管理公司的職責(zé)是為校園及師生提供更好的服務(wù)，這個年齡段的從業(yè)人員在思考問題的成熟度和對問題的掌握上擁有著較多優(yōu)勢，但是卻會由于年齡階段不同而影響與師生之間的溝通，或者是在對日常物業(yè)管理工作開展過程中缺乏對師生行為的理解，從而造成雙方之間的年齡溝壑無法逾越，引起高校后勤物業(yè)管理公司在未來生存與發(fā)展中存在較多問題。與此同時，從業(yè)人員整體年齡水平偏大還會引起勞動力效率的低下，并且由于較難接受新生事物與新技術(shù)，從而為高校后勤物業(yè)管理公司信息化模塊的建設(shè)及應(yīng)用帶來較多阻礙。第三，從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力不足。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力存在著不足，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因是由于從業(yè)人員的學(xué)習(xí)能力不足及現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司所開展的管理思路方法與方式較為落后，從而造成了高校后勤物業(yè)管理公司存在著從業(yè)人員整體創(chuàng)新能力的不足。這一問題的出現(xiàn)已經(jīng)嚴重制約了高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展，其在面對較多高校內(nèi)部的物業(yè)管理問題時，無法對其進行妥善的解決，從而造成了高校管理方與高校后勤物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)矛盾及利益的糾紛等。
二、對高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)與結(jié)構(gòu)改變提出的建議
二十一世紀企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)有兩個，其一是對先進技術(shù)的掌握程度，其二是對優(yōu)秀人員的使用效果。對于高校后勤物業(yè)管理公司而言，其需要結(jié)合從業(yè)人員的現(xiàn)狀及管理過程中出現(xiàn)的問題進行思考。在本部分中作者將從三個方面對現(xiàn)存問題提出建議：第一，培養(yǎng)人員梯隊，提升從業(yè)人員教育水平。高校后勤物業(yè)管理公司應(yīng)當著力培養(yǎng)現(xiàn)有人員，開發(fā)薪酬績效考核機制，以激發(fā)現(xiàn)有員工的斗志與求學(xué)上進的熱情。在此基礎(chǔ)上可以對原有企業(yè)的晉升機制和考核機制加以轉(zhuǎn)變，以能者多勞的方式，采用較為創(chuàng)新的項目經(jīng)理人負責(zé)辦法，使每個員工都能夠根據(jù)自身的意愿和能力對某一板塊的物業(yè)管理工作負責(zé)，并組織自身的團隊參與到高校后勤物業(yè)管理公司日常工作的開展當中，從而將能夠逐步實現(xiàn)以優(yōu)帶新的教育培養(yǎng)機制。第二，科學(xué)人員安排，改善從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)。高校后勤物業(yè)管理公司應(yīng)當根據(jù)自身企業(yè)的員工年齡與薪酬配比情況開展一次較為全面的普查，并從普查結(jié)果當中對現(xiàn)有人員安排合理性進行分析。根據(jù)分析結(jié)果，適當調(diào)整不同物業(yè)管理板塊、不同企業(yè)部門的人員結(jié)構(gòu)與配比，一方面可以積極引進對校園管理較為熟悉的大學(xué)生，另一方面應(yīng)當減少年齡偏大的非專業(yè)技術(shù)人員進入企業(yè)。通過這兩種方式的使用和實踐，將能夠為改善從業(yè)人員的年齡結(jié)構(gòu)提供較大幫助。第三，組織技術(shù)比賽，提升從業(yè)人員創(chuàng)新能力。高校后勤物業(yè)管理公司還應(yīng)當積極組織專業(yè)技術(shù)競賽，逐漸將自身的物業(yè)管理服務(wù)做優(yōu)、做強，使每個員工都能夠借助不同技術(shù)比賽提升自身的專業(yè)技術(shù)能力，并對現(xiàn)有行業(yè)中的精英及其技術(shù)給予了解，從而以樹立榜樣的方式，使高校后勤物業(yè)管理公司內(nèi)部逐步形成比學(xué)趕幫、技術(shù)創(chuàng)新的良好氛圍，為現(xiàn)有從業(yè)人員專業(yè)技術(shù)能力與實踐水平的提升帶來幫助。
三、結(jié)論
通過上文的研究能夠發(fā)現(xiàn)，高校后勤物業(yè)管理公司在高等院校內(nèi)部管理及外部影響當中均發(fā)揮著重要的作用，并且還能夠借助自身在校園綠化養(yǎng)護、校園清潔、校園機電維修、校園后勤保障等多方面功能為高等院?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)及校園良好氛圍的打造奠定堅實的基礎(chǔ)。人才作為現(xiàn)代企業(yè)競爭與發(fā)展的重要基礎(chǔ)，對于高校后勤物業(yè)管理公司而言同樣至關(guān)重要。但是，根據(jù)對現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀及其中問題進行研究后發(fā)現(xiàn)，其存在著整體素質(zhì)偏低、績效考核不合理等多方面問題，嚴重影響了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，在本文中作者結(jié)合其中問題的存在提出了些許有利用改變這一現(xiàn)狀、提升高校后勤物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)與結(jié)構(gòu)的對策與建議。利用本文的研究，作者謹此希望能夠為國內(nèi)高校后勤物業(yè)管理公司的未來發(fā)展做出自身的貢獻。
參考文獻：
關(guān)鍵詞:物業(yè)；管理；發(fā)展
一、現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理之間的關(guān)系
可以說，現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理既有繼承和發(fā)揚，又有著本質(zhì)的區(qū)別。兩者的共性主要體現(xiàn)在都具有公共服務(wù)的社會性和公益性，物業(yè)管理和房屋管理提供的都是一種公共服務(wù)產(chǎn)品。兩者都包含了房屋、公用設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護與維修物業(yè)管理和傳統(tǒng)的房屋管理都包含對房屋、公用設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護與維修。從性質(zhì)上看，物業(yè)管理是從事社會服務(wù)工作的，從三次產(chǎn)業(yè)劃分角度看，物業(yè)管理隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，但它又具有自己特有的性質(zhì): 物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營行為在市場經(jīng)濟條件下，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，物業(yè)管理是一種有成本也有效益的經(jīng)濟活動。為實現(xiàn)成本與效益的平衡，業(yè)主可通過聘請委托獨立的第三者―物業(yè)管理企業(yè)來實施管理。而物業(yè)管理公司并非被動接受委托，它也會在市場上通過選擇物業(yè)對象做出是否接受委托的決定，它通常要考慮自身的經(jīng)濟利益，用市場經(jīng)營眼光看待自己的管理行為。物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體管理，是物業(yè)管理公司的基本職能，經(jīng)營是物業(yè)管理公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵，服務(wù)是物業(yè)管理公司的宗旨。總而言之，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理的主要內(nèi)容，管理和經(jīng)營始終要圍繞服務(wù)進行，但管理、經(jīng)營、服務(wù)三者相互滲透，相互補充，有機聯(lián)系，融為一體，將服務(wù)貫穿于整個物業(yè)管理和經(jīng)營過程中。
二、我國物業(yè)管理中存在的問題
1.物業(yè)管理制度不健全。
由于物業(yè)管理在我國的發(fā)展還沒有成熟，客觀條件下我國法律法規(guī)不足的制約逐步顯現(xiàn)出來。業(yè)主委員會缺乏有效的監(jiān)督機制。廣大業(yè)主的意愿得不到真正實現(xiàn)，共同利益被個別業(yè)主壓在個人利益之下，業(yè)主的共同事務(wù)隨意決定，使得其他業(yè)主利益或全體業(yè)主的共同權(quán)益受到損害。還有的是個別物業(yè)管理企業(yè)運營不規(guī)范，業(yè)主自律機制不夠完善，這樣就會造成物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)各種矛盾糾紛層出不窮。物業(yè)管理是一項復(fù)雜而有序的系統(tǒng)工程，是由項目規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、運營管理等各個環(huán)節(jié)構(gòu)成的，在相關(guān)部門及時間上跨度較大，因為各單位之間容易銜接缺乏，物業(yè)管理沒有運用合理的運營機制對早期介入、前期管理、承接驗收及招投標等方面進行及時規(guī)范，導(dǎo)致了配套設(shè)施不到位、規(guī)劃不合理、房屋質(zhì)量等問題的發(fā)生，增加了物業(yè)管理實際運作中的矛盾和糾紛。
2.物業(yè)管理者的觀念意識落后。
國外一些市場經(jīng)濟相對發(fā)達的國家，物業(yè)管理己經(jīng)發(fā)展的相對成熟。與之相比，我們在物業(yè)管理觀念方面仍然存在較大的差距。物業(yè)管理并沒有從財產(chǎn)、契約及消費角度得到社會的充分認知，這就必然導(dǎo)致了契約精神的缺失和公共權(quán)利的漠視。原有的理解偏差，又缺乏正確的指導(dǎo)，從而使得業(yè)主缺乏主動參與和守約的意識，容易造成物業(yè)管理服務(wù)主體的錯位和缺位。長期以來，我國持續(xù)實行計劃經(jīng)濟時期的福利分房以及低租養(yǎng)房帶踱，因此部分業(yè)主缺乏對現(xiàn)行物業(yè)管理運作模式的深刻理解，未能形成相應(yīng)的消費觀念以適應(yīng)當前物業(yè)管理發(fā)展局勢的需要。
3.物業(yè)管理過程中的服務(wù)觀念有待加強。
物業(yè)管理堅持在尊重業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，簽訂雙方都能認可的服務(wù)合同一的原則。但部分物業(yè)管理企業(yè)依然存在以管理者自居的現(xiàn)象，沒有準確定位自己服務(wù)業(yè)主的位置，從而逐步淡化了其服務(wù)特征。同時也有少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于過分追逐利潤，不充分考慮業(yè)主的支付意愿和消費能力，就強壓給業(yè)主過高的收費標準，為日后埋下了隱患。有些物業(yè)管理企業(yè)違背合同，不給業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)甚至偷工減料、虛增成本，收費與服務(wù)的不符引起業(yè)主強烈不滿。此外，物業(yè)管理還存在“先天不足”現(xiàn)象，由于建管銜接不好，一些在規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)階段遺留下的問題仍給物業(yè)管理企業(yè)造成困擾。
4.物業(yè)管理的核心競爭力較弱。
物業(yè)管理企業(yè)競爭力不強主要表現(xiàn)在以下幾個方面:①隊伍素質(zhì)良萎不齊。由于物業(yè)管理在我國屬于新興行業(yè)，相對缺少人才儲備，從業(yè)人員隊伍建設(shè)跟不上行業(yè)發(fā)展的需要，其中表現(xiàn)最為突出的是缺乏稱職的職業(yè)經(jīng)理人，而現(xiàn)有某些管理人員與其擔負的責(zé)任不相適應(yīng)，專業(yè)人員的技能培訓(xùn)也跟不上行業(yè)的需要。②服務(wù)理念的缺乏。其主要原因是這類物業(yè)管理企業(yè)多是從計劃經(jīng)濟體制下的傳統(tǒng)房屋管理機構(gòu)轉(zhuǎn)化過來的，他們己習(xí)慣于行政命令式的管理，缺乏為業(yè)主主動服務(wù)的理念。③缺乏長遠戰(zhàn)略眼光。部分物業(yè)管理企業(yè)滿足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公眾形象為代價，以損害業(yè)主的利益方式在短期內(nèi)獲得了利益，但是以長遠的眼光來看，卻是自掘墳?zāi)沟聂斆袨?。④欠缺專業(yè)技術(shù)能力。⑤創(chuàng)新意識不足。物管企業(yè)不能深入探索業(yè)主的潛在需求，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。⑥缺乏品牌意識。我國物業(yè)管理品牌的核心競爭力較差。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量急需提高，服務(wù)的穩(wěn)定性也有待于增強，
5.物業(yè)管理的健全進入與退出機制不科學(xué)。
在物業(yè)管理行業(yè)，國際上普遍采取市場化運作的做法，這也是我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。市場化運作是指業(yè)主與物業(yè)管理公司之間可以用招標、投標等市場化的手段，進行物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂，而物業(yè)管理公司進入或退出是由關(guān)系雙方?jīng)Q定的。然而物業(yè)管理公司進入和退出卻是實踐中的一大難題。
三、我國物業(yè)管理在未來發(fā)展的著眼點分析
首先是從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度看，物業(yè)管理應(yīng)該與市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢相結(jié)合，物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，就是以經(jīng)過公開、公平、公正的市場競爭來達到買賣雙方等價交換的目的為主要特征。所以，物業(yè)管理得以生存和發(fā)展是以競爭為根本的。在物業(yè)管理市場上，正是由于眾多物業(yè)管理公司之間存在競爭，業(yè)主可以較為自由地根據(jù)實際情況對物業(yè)管理公司進行選擇。聘用和改聘對物業(yè)管理公司具有明顯的激勵約束作用。一般而講，業(yè)主主要通過考察某家物業(yè)管理公司過去的業(yè)績，決定是否聘用。因此，隨著市場競爭壓力的增大，物業(yè)管理公司越來越重視其公眾形象。政府及行業(yè)主管部門要充分引進物業(yè)管理競爭機制，要進一步推動在市場進行公開、公平競爭原則的實行，物業(yè)市場的培育和成長得以推進。
其次是從人本思想的角度考慮，加快物業(yè)管理的人員的素質(zhì)，建設(shè)高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展呈快速發(fā)展之勢。而物業(yè)管理行業(yè)隊伍與現(xiàn)實發(fā)展的需要存在明顯的不適應(yīng)。例如:由于服務(wù)理念的落后、物業(yè)管理機構(gòu)的不健全、從業(yè)人員素質(zhì)的參差不齊導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到了嚴重制約。立即加強對物業(yè)管理行業(yè)隊伍的建設(shè)，從而全面提升物業(yè)管理工作水平，這項任務(wù)迫在眉睫。對于職業(yè)經(jīng)理人隊伍的建立，隨著物業(yè)管理師注冊考試在全國展開。還應(yīng)當在物業(yè)管理過程中鼓勵物業(yè)管理專業(yè)人員提高其從業(yè)能力，并對物業(yè)管理專業(yè)人員的基本職責(zé)加以明確，在遵守相關(guān)法律法規(guī)及職業(yè)道德等方面予以要求，此外，還應(yīng)建立一支具有良好職業(yè)精神又具備熟練專業(yè)技能的員工隊伍，推動物管企業(yè)關(guān)鍵崗位和基層員工技能的專業(yè)化，從而適應(yīng)行業(yè)的快速發(fā)展。
最近幾年隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)也在不斷完善，所面臨的競爭形勢依舊十分激烈。良好的物業(yè)管理能夠?qū)φ麄€社會的發(fā)展起到推動作用，不僅能夠使得政府部門自身的工作效率得到提升，使得社會更加穩(wěn)定，同時還為社會居民提供了舒適、安全以及優(yōu)美的居住環(huán)境，不僅如此，通過物業(yè)管理工作還能夠為社會提供諸多就業(yè)崗位，有效解決就業(yè)問題，總的來說，物業(yè)管理工作對于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展以及整個社會的進步都能產(chǎn)生重要影響。但是就當前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況來說，依舊存在很多不完善的地方，需要進行研究和改善，通過頂層設(shè)計進行制度等規(guī)范的制定和完善，通過與業(yè)主進行交流爭取業(yè)主的理解和支持，對內(nèi)部職工的素質(zhì)進行提升，通過多元化的方式進行逐步完善。
一、我國物業(yè)管理現(xiàn)存問題
（一）我國物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)業(yè)機構(gòu)以及服務(wù)品種比較單一
對于我國的房地產(chǎn)發(fā)展來說，物業(yè)管理是其重要組成部分，但是因為市場上關(guān)于此行業(yè)的立法以及規(guī)范還相對較少，即使有也不夠完善，同時在不同的地域物業(yè)管理自身的發(fā)展自身也存在諸多不平衡現(xiàn)象，這樣就會使得我國的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展的過程中，往往沒有足夠合理的管理模式。物業(yè)管理行業(yè)中的服務(wù)產(chǎn)品以及相應(yīng)的規(guī)則難以滿足消費者的需求，消費者和物業(yè)管理者之間也很難做到和諧相處，在進行管理的時候物業(yè)管理行業(yè)所提供的產(chǎn)品也沒有特色和個性化，具有較高的同質(zhì)化特征，更不用提物業(yè)管理自身的文化以及品牌建設(shè)了。很多物業(yè)管理機構(gòu)往往都是依靠收取相應(yīng)的物業(yè)管理費生存，這樣就會使企業(yè)自身難以真正發(fā)展和壯大，繼而也就無法對自身的服務(wù)和產(chǎn)品進行更新與提升。
（二）物業(yè)管理對自身的責(zé)任以及認知存在偏差
當前物業(yè)管理自身發(fā)展水平在很大程度上關(guān)乎整個小區(qū)的安定、整個城市的健康發(fā)展，對于社會的進步以及社會環(huán)境會帶來較大的影響。但是就當前我國很多物業(yè)管理企業(yè)來說，在對自身責(zé)任的認知以及職責(zé)的定位方面依舊不夠清晰。所聘用的管理者自身文化素質(zhì)不夠高，自身的職業(yè)道德和職業(yè)意識也很差，以往在計劃經(jīng)濟年代房管機構(gòu)只要換個牌子就成為物業(yè)管理公司，一些社會閑散者還有老弱病殘等都被歸入該公司，這樣就會使得公司中的很多之中都沒有工作的主動性和積極性。同時在物業(yè)管理的過程中對科技的推廣力量不足，在經(jīng)一個的規(guī)模上以及模式方面不夠完善。這樣就會使得新房子在建設(shè)的時候就很難得到有效地維護，經(jīng)常會出現(xiàn)安全方面的隱患。
（三）物業(yè)公司經(jīng)常存在質(zhì)量差以及亂收費等現(xiàn)象
因為目前我國針對物業(yè)管理方面還沒有足夠完善和健全的法規(guī)制度進行約束和完善，同時也沒有相應(yīng)的機制對物業(yè)管理工作自身的工作行為進行及時的監(jiān)督，這樣就會使得物業(yè)公司有極大的可能性進行亂收費等，使得物業(yè)公司自身的行為存在較大的自主性以及隨意性，所收取的物業(yè)費的標準也完全是由自身決定，沒有統(tǒng)一的市場標準。很多物業(yè)公司為了能夠在其中獲得更多利益，就設(shè)置了多項收費的項目，繼而就會出現(xiàn)很多亂收費的現(xiàn)象。
比如有的物業(yè)管理公司會私自制定一些不公平的規(guī)章制度對業(yè)主進行約束，同時通過罰款以及押金等多種方式對業(yè)務(wù)自身進行停電、停水等方面的管理，只要業(yè)主有所不從，物業(yè)管理公司就會采取懲罰措施，甚至?xí)淞ο嗉?。另外，物業(yè)管理公司自身的服務(wù)態(tài)度比較差，在服務(wù)上還存在不規(guī)范、不到位以及不及時的現(xiàn)象，物業(yè)公司的目的主要就是進行費用收取而不是進行服務(wù)，往往通過多種多樣的項目進行亂收費，但是一旦出現(xiàn)服務(wù)或者是物業(yè)安全問題，往往就會出現(xiàn)推卸責(zé)任的狀況，這樣的狀況無疑會使得物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系難以得到真正的改善。
二、改進物業(yè)管理質(zhì)量及水平的措施
（一）構(gòu)建并積極完善物業(yè)管理機制及體系
因為地域之間在經(jīng)濟水平方面會存在較大差異，這樣就需要有經(jīng)濟基礎(chǔ)和條件的地區(qū)應(yīng)當積極構(gòu)建并努力完善相應(yīng)的物業(yè)管理機制及體系。成立相應(yīng)的業(yè)主委員會，并定期召開會議，同時還應(yīng)當在物業(yè)管理企業(yè)中聘用專業(yè)經(jīng)理實施專業(yè)化的管理。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)當對現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)進行充分的利用，同時還應(yīng)當積極爭取政府的支持和引導(dǎo)，依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定來制定合同，制定關(guān)于業(yè)主方面的相應(yīng)條例，不得對其進行私自篡改。在未來的物業(yè)管理過程中應(yīng)當依據(jù)這樣的機制、規(guī)范進行管理。
（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當完善服務(wù)理念，強化責(zé)任意識
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，物業(yè)管理是新興事物，因此與業(yè)主之間存在暫時的矛盾是必然的，但是這樣的矛盾也應(yīng)當是能夠調(diào)和和避免的，這樣就要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當先從自身做起，不斷進行自我反省，擺正自身的服務(wù)者地位，不斷提升服務(wù)意識，完善自身的服務(wù)理念，從點滴做起。如果是物業(yè)管理企業(yè)自身的責(zé)任就應(yīng)當用于承擔，不能推卸責(zé)任，同時還應(yīng)當對業(yè)主進行積極地宣傳，爭取業(yè)主對物業(yè)管理工作的支持和理解，引導(dǎo)業(yè)主對自身的工作有更進一步的了解，同時也歡迎業(yè)主對物業(yè)管理公司的不規(guī)范行為進行監(jiān)督和舉報，只有這樣才能夠使得物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量得到進一步的提升。
（三）重組物業(yè)管理企業(yè)，使得管理更加規(guī)范化
物業(yè)管理企業(yè)目前之所有沒有足夠完善的企業(yè)文化很大原因就是因為還沒有形成具有規(guī)模的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，因此也就難以有更為完善的物業(yè)管理模式，從而也就無法對不規(guī)范的物業(yè)管理行為進行約束。因此，要想有良好的物業(yè)管理隊伍就應(yīng)當有良好的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)以及完善的企業(yè)文化。這樣不僅能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的成本得到降低，同時還能夠通過規(guī)范化的管理以及規(guī)模化的運營構(gòu)建良好的企業(yè)服務(wù)品牌。從某種程度上說，合作以及重組已經(jīng)是未來發(fā)展的必由之路。通過這樣的方式在能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到有效地提升。
另外，為了進一步促進我國房地產(chǎn)事業(yè)得到健康發(fā)展，還應(yīng)當從頂層設(shè)計入手對法規(guī)以及法律體系進行逐步完善，通過管理細則、法律法規(guī)以及完善的監(jiān)督體系對物業(yè)管理企業(yè)自身做進一步的管理業(yè)約束，對物業(yè)管理公司自身的收費服務(wù)、無償服務(wù)等進行約束。相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)的職工應(yīng)當對自身的職責(zé)進行嚴格履行，通過法律途徑對企業(yè)的職責(zé)進行規(guī)范，對企業(yè)職工自身的職責(zé)和權(quán)利等進行規(guī)定，通過這樣專業(yè)化的方式才能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到進一步提升。
三、結(jié)束語
總的來說，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理質(zhì)量如何更是引起社會的廣泛關(guān)注，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展的一雙翅膀，不能拖后腿，但是就當前我國物業(yè)管理現(xiàn)狀來說，還存在很多問題，應(yīng)當對其進行逐步完善，通過頂層設(shè)計進行制度等規(guī)范的制定和完善，通過與業(yè)主進行交流爭取業(yè)主的理解和支持，對內(nèi)部職工的素質(zhì)進行提升，通過多元化的方式進行逐步完善，只有這樣才能夠真正提升物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量和水平，才能夠為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來正面促進作用。（作者單位：山西焦煤西山煤電集團公司東曲礦）
參考文獻：
[1] 張金平.物業(yè)管理存在的問題及對策研究[J].吉林大學(xué).2008（11）
