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時(shí)間：2023-07-03 09:41:33
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1引言
隨著二十世紀(jì)初物業(yè)管理的出現(xiàn)，大大提高了地產(chǎn)行業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量。高校物業(yè)管理工作也加快步伐向城市物業(yè)管理學(xué)習(xí)相關(guān)的管理服務(wù)技能與經(jīng)驗(yàn)。高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括教學(xué)區(qū)、宿舍區(qū)建筑的保養(yǎng)與維護(hù)，各區(qū)域的生衛(wèi)清潔工作，園林植物的綠化及養(yǎng)護(hù)，校園道路交通的管理與疏導(dǎo)，停車場(chǎng)管理，校園區(qū)域內(nèi)的安防管理等等。本文收集了最常見的高校物業(yè)管理問題并有針對(duì)性的提出具體解決方案。
2高校物業(yè)面臨的主要問題
2.1高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)高校后勤部門來(lái)負(fù)責(zé)管理，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力
伴隨城市化步伐的加快，物業(yè)管理產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)。但高校作為社會(huì)的一部分但是又有其特殊性，在發(fā)展的歷程中受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響很深，高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)的高校后勤部門來(lái)負(fù)責(zé)管理，管理范圍較之前傳統(tǒng)后勤而言沒有擴(kuò)展，提高，與城市物業(yè)管理企業(yè)相比起步晚，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，這一系列的問題都造成了高校物業(yè)管理落后。
2.2專業(yè)化程度低
目前絕大多數(shù)高校都還設(shè)傳統(tǒng)的后勤部門，并沒有設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司，模式還是沿用原來(lái)后勤的管理模式，像一般的物業(yè)管理企業(yè)都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊(duì)伍，現(xiàn)在許多的高校物業(yè)管理僅僅是建立了宿舍管理中心和后勤服務(wù)中心（主要對(duì)學(xué)院食堂、宿舍進(jìn)行管理），物管人員數(shù)量少、素質(zhì)低，意識(shí)落后，沒能形成專業(yè)化的隊(duì)伍，缺乏對(duì)相關(guān)人員的專業(yè)培訓(xùn)，管理人員的專業(yè)技術(shù)水平急需提高。
2.3管理不規(guī)范、服務(wù)意識(shí)差
高校的物業(yè)管理隊(duì)伍多是由本校后勤人員組建，從構(gòu)成、管理模式、制度等方面都與物業(yè)管理市場(chǎng)取得相關(guān)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有較大的差距。在高校物業(yè)管理中，通常教學(xué)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生由教務(wù)處進(jìn)行管理，學(xué)生生活區(qū)由后勤部門來(lái)負(fù)責(zé)。區(qū)域劃分明確，但是部門之間缺乏溝通和交流。分部門管理會(huì)給整體的高校物業(yè)管理帶來(lái)難度，另外管理不夠成熟、規(guī)范，對(duì)人的服務(wù)意識(shí)也很欠缺。
2.4管理制度不夠規(guī)范、健全
物業(yè)管理公司一般下設(shè)：綜合部（負(fù)責(zé)收費(fèi)，物資采購(gòu)，部門計(jì)劃編制、制度設(shè)立等）、工程部（負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，保養(yǎng)等）、保潔部（負(fù)責(zé)物業(yè)的綠化維護(hù)和衛(wèi)生保潔）和保安部（負(fù)責(zé)物業(yè)及物資，業(yè)主的安全保障工作）?，F(xiàn)在高校物業(yè)管理沒有下設(shè)以上部門，且各個(gè)部門沒有制定相應(yīng)的管理制度，沒有規(guī)范自己部門人員的行為，制定相應(yīng)工作準(zhǔn)則。
2.5專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)力度小
物業(yè)管理中四個(gè)部門中的物管費(fèi)用收取，財(cái)務(wù)做賬，設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)，公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔、綠植的種植與保養(yǎng)、秩序維護(hù)等工作技術(shù)性都很強(qiáng)，物業(yè)管理人員不僅需要具備相關(guān)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，還需具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)、設(shè)施設(shè)備維修、綠化及保潔、客戶管理、客戶心理學(xué)等多方面的能力和素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)還是以原高校后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、技能缺乏，而高校物業(yè)管理部門對(duì)人員培訓(xùn)力度小，進(jìn)一步加劇了城市物業(yè)管理與高校物業(yè)管理之間的差距。
2.6硬件軟件方面均投入不足
由于高校的物業(yè)和城市物業(yè)管理相比，物業(yè)的使用率高，導(dǎo)致了設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)難度大；日常檢修，維護(hù)頻率高；綠化保潔難度大，這些都需要加大投入人力和物力來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。另外高校建設(shè)規(guī)模及建筑物檔次也在提高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如：多媒體教室的設(shè)備保管，特殊實(shí)訓(xùn)室的日常保潔與物資管理，消防設(shè)施布置與維護(hù)都需要加強(qiáng)。目前大多數(shù)高校的物業(yè)設(shè)施設(shè)備陳舊、過時(shí)，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代高校物業(yè)管理的需求，而高校的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要是靠學(xué)校的行政撥款，投入不足的問題日顯突出。
2.7物業(yè)管理服務(wù)范圍有待擴(kuò)展
高校教學(xué)區(qū)域的教室大多還在依靠上課班級(jí)的同學(xué)來(lái)負(fù)責(zé)管理，沒有形成整體管理、服務(wù)的格局。學(xué)生宿舍區(qū)面臨的主要問題還是偷盜現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，宿舍的進(jìn)出門制度、宿舍區(qū)綜合治理許多工作不到位。面向高校師生員工的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍還有待擴(kuò)展，物業(yè)服務(wù)功能不夠完善。
3高校物業(yè)管理發(fā)展的建議及對(duì)策
高校物業(yè)作為高校教學(xué)質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證，需要按照國(guó)家的相關(guān)政策和物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合不同高校各自的特點(diǎn)和實(shí)際，加強(qiáng)改革力度，使高校物業(yè)管理形成“專業(yè)化”、“正規(guī)化”、“全方位”的服務(wù)管理格局。需做好以下方面的工作：
3.1高校物業(yè)管理必須走創(chuàng)新之路
隨著人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了翻天覆地的變化，城市房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展著，隨著科技技術(shù)的創(chuàng)新發(fā)展加速了科技成果的轉(zhuǎn)化，新發(fā)明、新創(chuàng)造、新材料、新技術(shù)不斷的產(chǎn)生并進(jìn)行更新?lián)Q代。新設(shè)計(jì)以及智能化、數(shù)字化設(shè)備也更多的應(yīng)用在高校樓房建設(shè)、學(xué)生宿舍區(qū)、教師住宅小區(qū)中。當(dāng)前人們對(duì)于環(huán)境保護(hù)的訴求，都迫使高校物業(yè)管理必須不斷尋求創(chuàng)新，找新路。
高校還可以依托自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，例如大多數(shù)高?，F(xiàn)在都開設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)，我們可以利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行教學(xué)改革將一些課程融入到日常的物業(yè)管理中去，一方面可以提升物業(yè)管理，加強(qiáng)高校物業(yè)管理隊(duì)伍的整體水平，另一方面可以加強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力，把所學(xué)的知識(shí)，直接在校內(nèi)得以運(yùn)用，這也為學(xué)生將來(lái)就業(yè)打下一定的基礎(chǔ)。
3.2提升管理質(zhì)量和服務(wù)的水平
目前社會(huì)上有影響的品牌物業(yè)企業(yè)都在積極擴(kuò)大市場(chǎng)份額，高校物業(yè)必須努力提高自身管理水平，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，同時(shí)抓住高校后勤發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，促進(jìn)自身的發(fā)展。按照城市物業(yè)管理的內(nèi)容來(lái)對(duì)照提升高校物業(yè)的管理和服務(wù)水平，需要時(shí)可以引進(jìn)第三方管理企業(yè)來(lái)對(duì)學(xué)校進(jìn)行管理，為廣大師生提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3.3實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)
物業(yè)管理的各個(gè)部門都應(yīng)該制定各自相應(yīng)的工作程序和標(biāo)準(zhǔn)，讓員工了解自己的工作內(nèi)容和職責(zé)并制定各個(gè)工作崗位相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格執(zhí)行。通過規(guī)范化的管理，提升員工素質(zhì)，在對(duì)客戶的服務(wù)中要使用敬語(yǔ)，不使用禁語(yǔ)；工作時(shí)需著工作服，佩戴工牌；服務(wù)態(tài)度溫和，保持微笑服務(wù)等等方面做具體要求，從而不斷提升物業(yè)管理水準(zhǔn)。
3.4加強(qiáng)制度建設(shè)。
高校物業(yè)管理部門應(yīng)該制定相應(yīng)的制度，還應(yīng)該為保證各項(xiàng)制度的有效執(zhí)行建立相應(yīng)的檢查、監(jiān)督體系。實(shí)時(shí)公開各項(xiàng)費(fèi)用、管理情況，工作做到公開透明，引入師生監(jiān)督機(jī)制，從而促進(jìn)學(xué)校各項(xiàng)事務(wù)的良性發(fā)展。
3.5加大專業(yè)培訓(xùn)力度，提升從業(yè)人員素質(zhì)
根據(jù)各個(gè)部門的崗位職責(zé)分類，從物業(yè)管理的各個(gè)階段分別對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)技能訓(xùn)練、客戶接待、禮儀等方面的培訓(xùn)。例如對(duì)保衛(wèi)人員在上崗之前可進(jìn)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練、對(duì)各種可能出現(xiàn)的緊急情況制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并進(jìn)行演練、并及時(shí)的對(duì)培訓(xùn)成果進(jìn)行考核等。對(duì)教學(xué)實(shí)施、設(shè)備管理人員進(jìn)行計(jì)算機(jī)維修、保養(yǎng)，多媒體的安裝等知識(shí)與技能的培訓(xùn)等等，形成自行培訓(xùn)的體制，不斷提高服務(wù)質(zhì)量及從業(yè)人員水平。
3.6加大硬件投入力度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化
大力改善高校物業(yè)的硬件條件，逐步使高校物業(yè)向自動(dòng)化、智能化轉(zhuǎn)變。在教學(xué)樓、實(shí)訓(xùn)樓、圖書館、宿舍樓等安裝自動(dòng)感煙、感溫的安防裝置、電子門卡、電子停車系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等等。加大相關(guān)工具的資金投入，如小區(qū)綠化方面的割草機(jī)、撒播機(jī)等。真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化、智能化。
3.7做好教工住宅區(qū)的管理服務(wù)
在完善相關(guān)制度、提高專業(yè)人員素質(zhì)和硬件設(shè)施投入后，高校物業(yè)還應(yīng)做好具有高校特色的服務(wù)項(xiàng)目，如教學(xué)后勤保障服務(wù)、文化建設(shè)、學(xué)校相關(guān)宣傳活動(dòng)等等，隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行不斷優(yōu)化和調(diào)整。通過完善校園周邊服務(wù)，通過招投標(biāo)出租門面，承包食堂等廣開資金來(lái)源，從而促使高校物業(yè)管理進(jìn)入良性循環(huán)。
4結(jié)語(yǔ)
高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀已不能滿足教學(xué)、科研的發(fā)展及社會(huì)進(jìn)步給廣大師生員工帶來(lái)的日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。高校物業(yè)管理必須用理性的目光審視取得的成果，用積極的態(tài)度應(yīng)對(duì)目前的壓力，以改革要有新突破、發(fā)展要有新思路為指導(dǎo)思想，轉(zhuǎn)換觀念、調(diào)整思路，才能使得高校物業(yè)管理進(jìn)入良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
參考文獻(xiàn)：
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一、建立物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系
質(zhì)量體系定義是：為實(shí)施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源，實(shí)施質(zhì)量管理是質(zhì)量體系的核心，質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)是組織結(jié)構(gòu)、程序過程和資源的集合體，四者缺一不可。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量可細(xì)分為技術(shù)質(zhì)量和功能質(zhì)量，技術(shù)質(zhì)量是指提供給業(yè)主什么服務(wù)，功能質(zhì)量是指如何提供服務(wù)。物業(yè)企業(yè)引進(jìn)實(shí)施質(zhì)量體系，可以提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，改善企業(yè)內(nèi)部管理使企業(yè)全部管理活動(dòng)做到有章可行，有章必行，使服務(wù)質(zhì)量有更可靠的保證，以確保企業(yè)方針目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)成效的提高。高校物業(yè)管理公司制定自己的質(zhì)量體系時(shí)，要從自身實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)公司的規(guī)模，特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象等具體情況，以及自己的發(fā)展方向和戰(zhàn)略來(lái)制定而不是盲從別人的質(zhì)量管理體系。目前廣州，上海等地不少物業(yè)管理企業(yè)都通過了ISO9000管理體系認(rèn)證，ISO9000管理體系提供的是一個(gè)企業(yè)如何通過質(zhì)量體系因素控制，達(dá)到既定的管理方針和目標(biāo)，以及持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法。雖然高校物業(yè)管理有其特殊性，但I(xiàn)SO管理體系對(duì)其服務(wù)質(zhì)量管理工作具有指導(dǎo)性作用。ISO標(biāo)準(zhǔn)是一系統(tǒng)性的標(biāo)準(zhǔn)，涉及的范圍、內(nèi)容廣泛，且強(qiáng)調(diào)對(duì)各部門的職責(zé)權(quán)限進(jìn)行明確劃分、計(jì)劃和協(xié)調(diào)，使企業(yè)能有效地、有秩序地開展各項(xiàng)活動(dòng)，保證工作順利進(jìn)行。高校物業(yè)管理企業(yè)在根據(jù)自身特征情況制定各項(xiàng)規(guī)范之外，導(dǎo)入ISO質(zhì)量體系，必將提高員工素質(zhì)，提高企業(yè)聲譽(yù)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
二、建立流程管理
流程的定義：業(yè)務(wù)流程是一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)流程。其特點(diǎn)包括：1、目標(biāo)性；2、內(nèi)在性；3、整體性；4、動(dòng)態(tài)性；5、層次性；6、結(jié)構(gòu)性。流程管理不等于管理的全部，它和質(zhì)量管理，瓶頸管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，優(yōu)異的流程管理能夠有力推動(dòng)企業(yè)取得成功，流程和質(zhì)量體系目標(biāo)是統(tǒng)一的。它們相互融合促進(jìn)發(fā)展。質(zhì)量體系強(qiáng)調(diào)“做了的一定要寫，寫了的一定要做”，能夠起到一種很好的管理規(guī)范作用。在建立流程或優(yōu)化流程以后，需要將流程落實(shí)下去進(jìn)行規(guī)范的運(yùn)作，同時(shí)管理規(guī)范平穩(wěn)運(yùn)作了一段時(shí)間以后，可能已經(jīng)不再適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)展的需要，又需要系統(tǒng)地來(lái)梳理一下流程，看看是否有一些盲區(qū)或者管理的空白，需要建立流程，還有哪些流程需要進(jìn)行繼續(xù)的改進(jìn)。質(zhì)量體質(zhì)與流程管理相互穿插，持續(xù)進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的臺(tái)階式提升。
三、執(zhí)行規(guī)范化服務(wù)要注意幾個(gè)方面
1、說(shuō)到、做到、記錄：①科學(xué)的質(zhì)量體系要求正確識(shí)別所有的質(zhì)量活動(dòng)并制定緊密的可操作的控制程序或規(guī)定，對(duì)所提出的質(zhì)量體系要考慮是否符合所選定的標(biāo)準(zhǔn)，是否符合企業(yè)的實(shí)際，可操作性如何，員工是否能正確理解；②對(duì)于服務(wù)質(zhì)量規(guī)范除要求全體員工嚴(yán)格遵照文件執(zhí)行外，對(duì)文件要按照規(guī)定的修改程序進(jìn)行修改和完善，只有所有規(guī)范有效執(zhí)行才能使科學(xué)的質(zhì)量體系發(fā)揮功效，給企業(yè)帶來(lái)利益；③做到的各項(xiàng)工作要有記錄，我們?nèi)粘９ぷ髦谐３Ｓ锌陬^聯(lián)絡(luò)，隨意性的弊病，沒有工作情況的記錄，給各項(xiàng)工作的規(guī)范提高帶來(lái)了困難。
2、工作規(guī)范流程的編寫：工作規(guī)程是專業(yè)化的操作程序文件，因此工作規(guī)程的編寫不但要以程序和規(guī)范文件作為依據(jù)，更要考慮管理人員在操作工作中的實(shí)用性。首先要收集現(xiàn)有的運(yùn)作文件資料，查閱有關(guān)技術(shù)資料，提出通用的規(guī)程文件格式樣本，其次在編寫中應(yīng)使文件具有層次性，內(nèi)容與過程的描述應(yīng)盡量與實(shí)際作業(yè)相吻合，最后，試用對(duì)照程序文件和流程，不斷修改不完善的內(nèi)容，并補(bǔ)充或合并，使各工作規(guī)程之間更具系統(tǒng)性、統(tǒng)一性、操作性。
高校物業(yè)管理有其特殊的教育屬性，我們?cè)谥贫ǜ黜?xiàng)工作規(guī)范和流程時(shí)要充分認(rèn)識(shí)到這一特性，在“三服務(wù)兩育人”的前提下，在培養(yǎng)大學(xué)生良好的社會(huì)公德和生活習(xí)慣方面要考慮到對(duì)學(xué)生綜合素質(zhì)的培養(yǎng)和提高。
四、設(shè)想和嘗試
高校物業(yè)服務(wù)應(yīng)該緊密圍繞服務(wù)教學(xué)科研、服務(wù)師生這個(gè)原則，在制定工作規(guī)范和流程時(shí)，盡量不影響師生的日常工作學(xué)習(xí)，對(duì)此我們有了些初步的設(shè)想并做了嘗試：
1、學(xué)校的水電設(shè)備管理規(guī)定的制定
學(xué)校水電設(shè)備是否運(yùn)行正常，是否有事故隱患，直接關(guān)系到學(xué)校正常的教學(xué)科研秩序，要全面地制定設(shè)備運(yùn)行情況的臺(tái)帳和各項(xiàng)檢查、維修、保養(yǎng)規(guī)范和操作流程，最大限度地預(yù)防設(shè)備事故發(fā)生，杜絕人為事故，延長(zhǎng)設(shè)備使用年限。
工作要點(diǎn)：按要求實(shí)施保養(yǎng)和維護(hù)。
管理目標(biāo)：設(shè)備得到正確使用、保養(yǎng)和維護(hù)，各項(xiàng)記錄齊全，水電工通曉各類設(shè)備的保養(yǎng)周期、操作流程、安全操作要求。
檢查方法：檢查的依據(jù)是年度、月度設(shè)備維護(hù)計(jì)劃以及相關(guān)文件，標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)施、設(shè)備使用說(shuō)明。
2、服務(wù)過程質(zhì)量規(guī)范
在綠化、清衛(wèi)、維修服務(wù)的時(shí)間安排上要充分考慮師生的上課作息時(shí)間，以盡量不影響師生科研學(xué)習(xí)為指導(dǎo)，在服務(wù)態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務(wù)，儀態(tài)端正。
工作要點(diǎn)：每項(xiàng)服務(wù)都有標(biāo)準(zhǔn)，注意把握各類服務(wù)人員與服務(wù)對(duì)象接觸的禮儀溝通和服務(wù)過程。
在謀求社會(huì)和科學(xué)不斷發(fā)展目標(biāo)的指引下，社會(huì)各個(gè)生產(chǎn)部門對(duì)高素質(zhì)人才的需求越來(lái)越迫切。高校作為學(xué)生生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，其物業(yè)管理工作的好壞直接影響著成長(zhǎng)于其中的學(xué)子的身心發(fā)展。面對(duì)不斷暴露出來(lái)的高校物業(yè)管理企業(yè)中所存在的問題，我們必須加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化管理，以保障能有更多的高素質(zhì)人才向社會(huì)輸入。
1 高校物業(yè)管理的地位不斷提升
隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，各色各樣的物資生產(chǎn)部門和服務(wù)部門如雨后春筍般涌出，社會(huì)生產(chǎn)和服務(wù)市場(chǎng)變得越來(lái)越豐富多彩，人們?cè)谏a(chǎn)資料和人才等方面的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。為了有效地提升企業(yè)的生產(chǎn)效率和服務(wù)質(zhì)量，以能夠在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，人們絞盡腦汁。物業(yè)管理作為一種自改革開放以來(lái)才被引入祖國(guó)內(nèi)地的新型管理模式，在這樣的時(shí)代背景下，開始逐漸為人們所認(rèn)知。物業(yè)管理模式所展現(xiàn)出來(lái)的優(yōu)勢(shì)，也開始為其他產(chǎn)業(yè)所借鑒。高校物業(yè)管理企業(yè)也正是在這種環(huán)境條件下應(yīng)運(yùn)而生的。隨著社會(huì)各生產(chǎn)部門對(duì)人才的需求量不斷增長(zhǎng)，高校人才培養(yǎng)的擔(dān)子也越來(lái)越重，為了讓學(xué)生能夠更好更快的成長(zhǎng)為高素質(zhì)的人才，高校在物業(yè)管理方面下足了功夫。對(duì)學(xué)生日常生活和學(xué)習(xí)的場(chǎng)所的優(yōu)化管理，為學(xué)生構(gòu)造出了一個(gè)安全舒適的環(huán)境，有效的提升了學(xué)生學(xué)習(xí)和生活的效率和質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)了促進(jìn)學(xué)生成才的目標(biāo)。
2 高校物業(yè)管理工作中所存在的問題
2.1 物業(yè)管理模式顯得混亂
現(xiàn)代高校規(guī)模龐大，所包含的教學(xué)設(shè)施和服務(wù)機(jī)構(gòu)也多種多樣，因此高校的物業(yè)管理工作，往往由專門的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)完成。一些高校的物業(yè)管理企業(yè)，雖然在名義上是作為一家企業(yè)來(lái)對(duì)其所負(fù)責(zé)的高校的物業(yè)進(jìn)行管理，但該企業(yè)對(duì)于高校而言，只是其管理體制當(dāng)中的一個(gè)小單元。在企業(yè)對(duì)高校物業(yè)管理過程中，高校也希望自己能夠參與到該項(xiàng)工作來(lái)，更有的高校管理階層希望自己能夠在高校物業(yè)管理工作過程中起到主導(dǎo)地位，有權(quán)利對(duì)高校物業(yè)管理的各方面內(nèi)容進(jìn)行調(diào)配和管理。而有些高校物業(yè)管理企業(yè)卻希望自身能夠以獨(dú)立的姿態(tài)來(lái)進(jìn)行高校物業(yè)管理，希望自己能夠擺脫學(xué)校的依賴，成為職能健全并極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。在這兩種不同想法的相互碰撞下，一些高校的物業(yè)管理模式也逐漸呈現(xiàn)出混亂的狀態(tài)。這不僅使在高校物業(yè)管理過程中，出現(xiàn)服務(wù)工作和管理工作不能合理有效搭接的現(xiàn)象，影響高校設(shè)施設(shè)備職能的正常發(fā)揮，也讓高校和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中的矛盾不斷加深，影響學(xué)校和企業(yè)相互間的利益。
2.2 高校物業(yè)管理體制內(nèi)部存在的矛盾
在高校辦學(xué)規(guī)模和設(shè)施設(shè)備不斷增加的背景下，高校的物業(yè)結(jié)構(gòu)形式也變得越來(lái)越復(fù)雜，其中所存在的問題和所要注意的要點(diǎn)也越來(lái)越多，高校物業(yè)管理工作也因此成為一項(xiàng)繁瑣的工作。一些高校的物業(yè)管理體制在建設(shè)的過程中，由于在職員職權(quán)、待遇，以及在學(xué)生教師收費(fèi)、監(jiān)管等方面的問題，給高校物業(yè)管理體制的健康形成構(gòu)成了隱患。特別是在高校物業(yè)管理人才的引入工作方面，盡管高校人事管理部門在管理工作人員的任用過程中向來(lái)都注重人員自身的知識(shí)和道德修養(yǎng)，但由于高校與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾，高校對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)技術(shù)人才的引入工作沒有給予足夠的重視，導(dǎo)致許多在知識(shí)技能和道德品質(zhì)不合乎要求的工作人員混入高校物業(yè)管理體制當(dāng)中來(lái)，給原本由于經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)方面的缺陷而導(dǎo)致功能和結(jié)構(gòu)發(fā)面比較薄弱的高校物業(yè)管理體制，造成了不利的影響。由此導(dǎo)致了在許多高校的物業(yè)管理過程中當(dāng)中，存在著管理方式陳舊老套、管理成效不夠顯著、服務(wù)質(zhì)量低下、師生投訴的方面不斷增多等問題，不利于良好高校環(huán)境目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.3 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高
高校物業(yè)管理工作作為一項(xiàng)服務(wù)事業(yè)，必須有效提升其服務(wù)的質(zhì)量，才能滿足師生的合理需求，實(shí)現(xiàn)營(yíng)造出學(xué)生健康、安全成才氛圍的目標(biāo)。盡管物業(yè)管理在改革開放以來(lái)已經(jīng)在我國(guó)得到了快速的發(fā)展，但在高校物業(yè)管理工作方面，仍舊缺乏相應(yīng)的技術(shù)人才和知識(shí)經(jīng)驗(yàn)。一些高校的物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)水平、服務(wù)理念和企業(yè)文化等方面尚有欠缺，對(duì)高校物業(yè)管理工作中所遇到的問題的認(rèn)識(shí)不足，在自身發(fā)展和改革方向上也沒有比較明確的方案和計(jì)劃，同時(shí)在對(duì)提升服務(wù)水平和管理技術(shù)方面的物資投入不到位，管理人員在技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上已不能滿足日臻復(fù)雜的物業(yè)管理形勢(shì)，使企業(yè)在物業(yè)管理效率和質(zhì)量方面久久得不到提升。
3 加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化的方法
3.1 明確高校物業(yè)管理企業(yè)的定位
高校物業(yè)管理工作是近些年來(lái)才為人們所重視的，而高校物業(yè)管理企業(yè)也因此呈現(xiàn)起步晚、資金短缺、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)不足等特點(diǎn)。許多高校的物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過程中，往往依賴于高校管理階層的扶植，其管理和服務(wù)工作都受到學(xué)校行政管理部門的監(jiān)管。高校物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)的對(duì)象是學(xué)校的師生，因此，企業(yè)可以擺脫高校管理階層的限制，發(fā)展成為獨(dú)立的、體制和職能健全的企業(yè)，使其能夠在服務(wù)功能和管理工作方面獲得更多的發(fā)展空間，讓高校物業(yè)管理工作變得更加全面、更加到位。當(dāng)然在這樣的轉(zhuǎn)變過程中，企業(yè)會(huì)更加直接的受到來(lái)自激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)所帶來(lái)的沖擊，也會(huì)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。由此可以看出，高校物業(yè)管理企業(yè)在自身定位方面的重要性。
3.2 加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的體制建設(shè)
在高校物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的過程中，為了促進(jìn)企業(yè)的健康、穩(wěn)步發(fā)展，企業(yè)往往采取與學(xué)校聯(lián)合管理的管理體制。由于企業(yè)和學(xué)校在管理方面的明顯差別，一些高校的物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)了人員分配不均、職權(quán)分配不明等問題，使一些物業(yè)管理過程中所遇到和存在的問題等不到及時(shí)的反饋和解決，使這些問題所造成的影響延長(zhǎng)，給師生和企業(yè)帶來(lái)了困擾。另外，在物業(yè)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的設(shè)置和實(shí)施上，由于工作人員自身處理問題能力的欠缺，導(dǎo)致了矛盾的出現(xiàn)。管理體制中的員工待遇問題的出現(xiàn)，也讓企業(yè)與員工之間的矛盾不斷加深。等等這些問題，都提示著我們要切實(shí)加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的體制建設(shè)，從體制角度來(lái)盡量避免這些問題的出現(xiàn)。
3.3 加強(qiáng)人力資源管理和技術(shù)創(chuàng)新
在高校物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化工作過程中，對(duì)人力資源的管理工作也是一項(xiàng)重要的工作。工作人員的知識(shí)技能水平和思想道德修養(yǎng)對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)工作的效率和質(zhì)量有著重要的影響，許多師生和員工之間的矛盾都是由于工作人員的質(zhì)量造成的。為了有效提升物業(yè)管理的質(zhì)量，使物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化，必須加強(qiáng)人力資源的管理。另一方面，應(yīng)對(duì)不斷的環(huán)境形勢(shì)和社會(huì)需求，企業(yè)在物業(yè)管理工作方面也應(yīng)該有所創(chuàng)新，特別是在管理技術(shù)方面。
4 結(jié)語(yǔ)
高校物業(yè)管理工作關(guān)乎高校人才的培養(yǎng)，高校物業(yè)管理企業(yè)作為高校物業(yè)管理工作中的主導(dǎo)，必須實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)范化，以使高校物業(yè)管理工作能夠科學(xué)合理的進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)有效促進(jìn)高校人才培養(yǎng)的目標(biāo)。
【參考文獻(xiàn)】
物業(yè)管理是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的產(chǎn)物,是社會(huì)文明、人居和諧的必需品,而物業(yè)管理蔓延惡化的糾紛,卻成為影響社會(huì)和諧的突出問題,物業(yè)管理行業(yè)本身也因此陷入發(fā)展的困境之中。物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才的匱乏和從業(yè)人員整體素質(zhì)不高,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)缺乏,管理經(jīng)驗(yàn)和能力不足,是引起物業(yè)管理糾紛的一個(gè)重要原因。
解決物業(yè)管理人才的缺乏與能力的不足,是物業(yè)管理行業(yè)需要考慮的問題,更是擔(dān)負(fù)培養(yǎng)物業(yè)管理人才的教育工作者應(yīng)當(dāng)考慮的問題。
一、物業(yè)管理人才的缺乏與人才能力的不足
物業(yè)管理在我國(guó)仍處于初級(jí)發(fā)展階段,物業(yè)管理人員有這樣幾個(gè)來(lái)源:一類是隨房管部門的企業(yè)化轉(zhuǎn)制而來(lái),一類是由房屋開發(fā)公司后續(xù)轉(zhuǎn)化而來(lái)的,這兩類人員雖然能擔(dān)當(dāng)基本的物業(yè)管理工作,但往往缺乏管理的思維意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)。除此之外,有一類是物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中向社會(huì)招聘的不具備任何物業(yè)管理知識(shí)的人員,在工作中處于邊學(xué)邊做的被動(dòng)地位。另外,還有一類是經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)的專業(yè)人員,但他們的數(shù)量有限,在實(shí)際管理中也存在能力不足的問題。即現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)人才也表現(xiàn)為“三多三少”:一是傳統(tǒng)型的房產(chǎn)管理人才多,創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少;二是勝任單一普遍崗位工作的人才多,能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少;三是初級(jí)管理人才多,高級(jí)管理人才少。物業(yè)管理企業(yè)人才匱乏和人才能力不足并存的局面,已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
作為新興行業(yè)的物業(yè)管理業(yè)正處于發(fā)展的加速期,對(duì)高素質(zhì)物業(yè)管理人才的需求量不斷增加。企業(yè)和社會(huì)都期望擁有更多的技術(shù)型和經(jīng)營(yíng)型兼?zhèn)涞膹?fù)合人才,也對(duì)高校培養(yǎng)高水平的物業(yè)管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物業(yè)管理專業(yè)的教育要主動(dòng)適應(yīng)行業(yè)的需求,深化專業(yè)建設(shè)和改革,辦出職業(yè)特色,才能滿足物業(yè)管理行業(yè)與市場(chǎng)的需要,使物業(yè)管理行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,同時(shí)物業(yè)管理專業(yè)所培養(yǎng)的人才也具有了廣闊的就業(yè)市場(chǎng)。
二、高校人才培養(yǎng)存在的問題
高等教育中的物業(yè)管理專業(yè)教育,是隨著物業(yè)管理的普及而開始的,其時(shí)間經(jīng)歷并不長(zhǎng),專業(yè)建設(shè)仍處于不斷探索和發(fā)展的階段,在物業(yè)管理理論的研究、物業(yè)管理理念的普及、物業(yè)管理人才的培養(yǎng)上,也存在許多的問題,致使物業(yè)管理專業(yè)教育中存在著如下的問題。
1、物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)不明確,定位不準(zhǔn)。在制定物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)時(shí),往往只是籠統(tǒng)地定位為培養(yǎng)具有物業(yè)管理能力的高級(jí)物業(yè)管理專門人才,但對(duì)這種能力的構(gòu)成缺少進(jìn)一步的細(xì)化說(shuō)明,致使培養(yǎng)的人才能力目標(biāo)不清晰,造成專業(yè)能力的不足。
2、物業(yè)管理理論知識(shí)學(xué)習(xí)和專業(yè)技能培養(yǎng)脫節(jié)。培養(yǎng)出的學(xué)生專業(yè)知識(shí)和技能分離,缺乏知識(shí)的運(yùn)用能力和實(shí)際動(dòng)手能力,表現(xiàn)為工作中的專業(yè)基礎(chǔ)理論不扎實(shí)和專業(yè)技能不強(qiáng),不能達(dá)到物業(yè)管理人員“一專多能”的要求。
3、物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)和課程設(shè)置缺陷。主要表現(xiàn)為課程體系不夠清晰,課程交叉重復(fù),專業(yè)基本技能內(nèi)涵不夠明確,專業(yè)特色不突出,培養(yǎng)的學(xué)生缺乏專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4、教學(xué)內(nèi)容滯后,教學(xué)方法和教學(xué)手段陳舊落后。主要表現(xiàn)為理論教學(xué)多,實(shí)踐教學(xué)少,導(dǎo)致教學(xué)效果與目標(biāo)偏離,加上教學(xué)質(zhì)量保障不力,人才培養(yǎng)質(zhì)量難以得到有效保證。
5、物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式單調(diào)。培養(yǎng)的人才既缺乏專業(yè)特色,也缺乏學(xué)校特色,更缺乏個(gè)人能力特色,專業(yè)素質(zhì)和能力培養(yǎng)不足,與物業(yè)管理行業(yè)對(duì)專業(yè)人才的期望有很大差距。
三、物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)的定位
社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的客觀需求,是進(jìn)行物業(yè)管理教育的依據(jù);物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)對(duì)人才及其技能的需要,是物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。在總的教育方針和教育目的指導(dǎo)下,結(jié)合行業(yè)用人實(shí)際和畢業(yè)生的社會(huì)定位,對(duì)物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?是進(jìn)行培養(yǎng)模式改革的前提。只有科學(xué)合理的專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)定位,才能根據(jù)培養(yǎng)目標(biāo),按照教學(xué)的基本規(guī)律,設(shè)計(jì)培養(yǎng)規(guī)格,制定培養(yǎng)方案,選擇培養(yǎng)途徑并予以實(shí)施。
通常物業(yè)管理人才教育的培養(yǎng)目標(biāo)可以定位為培養(yǎng)服務(wù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)建設(shè),具有經(jīng)濟(jì)、管理、法律和建筑工程等方面的基本理論和基礎(chǔ)知識(shí),能在房地產(chǎn)、物業(yè)管理等企事業(yè)單位從事住宅及商業(yè)物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理等經(jīng)營(yíng)管理工作的具有較高文化素養(yǎng)和較強(qiáng)實(shí)際工作能力的物業(yè)管理復(fù)合應(yīng)用型人才。
在物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)施中,更應(yīng)培養(yǎng)學(xué)生的服務(wù)與管理理念,加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范和物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)教育,注重學(xué)生專業(yè)技能的培養(yǎng)和與業(yè)主交流溝通能力的培養(yǎng);在對(duì)人才復(fù)合能力的培養(yǎng)上,強(qiáng)化圍繞物業(yè)管理和維護(hù)各種專業(yè)技術(shù)能力的培養(yǎng),使學(xué)生對(duì)物業(yè)的屬性和特點(diǎn)有較多的了解,通過對(duì)物業(yè)的精心管理,實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)主的最終目標(biāo)。
四、物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式的改革
通過對(duì)物業(yè)管理行業(yè)及其從業(yè)人員現(xiàn)狀和存在問題的分析,可以發(fā)現(xiàn)解決物業(yè)管理人才短缺和專業(yè)素質(zhì)不高問題,擺脫影響物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的人才瓶頸,是高校物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式改革的方向。
提出物業(yè)管理專業(yè)人才的復(fù)合型培養(yǎng)目標(biāo)和強(qiáng)化專業(yè)特色的要求,構(gòu)建培養(yǎng)具有管理理論和建筑工程知識(shí)的管理與技術(shù)并重的復(fù)合型物業(yè)管理人才的培養(yǎng)模式,使物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)目標(biāo)更明確,專業(yè)定位更準(zhǔn)確,專業(yè)特色更突出。為此,需要重新設(shè)計(jì)物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)方案與專業(yè)評(píng)估體系,使專業(yè)建設(shè)體現(xiàn)出物業(yè)管理的專業(yè)特色,保證教學(xué)質(zhì)量;并通過加強(qiáng)實(shí)踐環(huán)節(jié)的教育教學(xué),注重技能訓(xùn)練,讓學(xué)生具有更強(qiáng)的專業(yè)管理能力和專業(yè)技術(shù)能力,適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要,滿足社會(huì)對(duì)高端物業(yè)管理人才的需求;同樣也可以通過探索物業(yè)管理專業(yè)教改的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),為也在摸索物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)的同行提供啟示和參考,共同促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)教育的進(jìn)步與發(fā)展。
高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國(guó)教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容,也是后勤改革的關(guān)鍵因素。1999年開始,我國(guó)高校全面推行后勤服務(wù)社會(huì)化改革,按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來(lái)通過逐步向社會(huì)開放后勤市場(chǎng)、積極引進(jìn)社會(huì)資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學(xué)校投入等方式,不僅在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,而且使高校后勤逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化,從而為學(xué)校實(shí)施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。
1 高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
高校后勤物業(yè)管理的范圍，一般是指學(xué)校的各種住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研樓等以及其它相關(guān)的附屬設(shè)施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設(shè)備管理等學(xué)校后勤項(xiàng)目。高校的后勤物業(yè)管理簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是物業(yè)運(yùn)營(yíng)人對(duì)以上設(shè)施的管理,為學(xué)校的正常工作提供全面、高效、周到的服務(wù)。目前我國(guó)高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會(huì)化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競(jìng)爭(zhēng),社會(huì)物業(yè)與校內(nèi)后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理。
高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來(lái)說(shuō),是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來(lái),從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡。在這個(gè)過渡時(shí)期,高校后勤物業(yè)管理既具有機(jī)遇也面對(duì)挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務(wù)的對(duì)象也限于高校內(nèi)部，并且和高校有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機(jī)構(gòu)一般是后勤集團(tuán)下屬分公司,但又受學(xué)校管理部門的指揮,近年來(lái),雖然不少高校正在進(jìn)行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內(nèi)部也實(shí)施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機(jī)制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場(chǎng)不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想，運(yùn)營(yíng)模式并沒有完全建立?，F(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計(jì)劃管理體制，部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學(xué)校分離出來(lái),在社會(huì)上也已經(jīng)以獨(dú)立的企業(yè)在運(yùn)行，但是,企業(yè)卻沒有獨(dú)立法人資格,仍然和學(xué)校存在附屬關(guān)系；同時(shí),企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,分配關(guān)系還有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、行政管理的色彩等。
2 我國(guó)高校后勤物業(yè)管理中存在的問題
2.1 管理服務(wù)觀念不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要
高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容，其目的是逐步向社會(huì)開放后勤市場(chǎng)和挖掘后勤內(nèi)部潛力，不斷提高后勤服務(wù)質(zhì)量，逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認(rèn)為高校實(shí)行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會(huì)。同時(shí)物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變，員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個(gè)人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領(lǐng)導(dǎo)者要關(guān)心、引導(dǎo)員工,使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念，管理服務(wù)觀念要適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需要。
2. 2 管理體制和管理形式不規(guī)范
我國(guó)許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨(dú)立法人資格,企業(yè)運(yùn)行仍然采用舊有的模式和體制,導(dǎo)致各方法律關(guān)系不夠清晰；產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學(xué)校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系無(wú)法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責(zé)任,雙方合法權(quán)益都難以保障,從而法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，管理體制不規(guī)范。同時(shí)部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范，物業(yè)管理的職能仍然還在由一個(gè)科或幾個(gè)科來(lái)完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式；盡管有的學(xué)校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。
2.3 管理制度不夠健全
高校后勤物業(yè)管理制度可分為：綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊(cè)等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，管理制度不夠健全規(guī)范。
2.4 隊(duì)伍專業(yè)化水平不高
高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識(shí),還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面知識(shí)。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，人員結(jié)構(gòu)不合理，管理、技術(shù)人員少，綜合素質(zhì)水平不高，同時(shí)非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能相對(duì)缺乏，缺少專業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn)，因此高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍專業(yè)化水平總體不高。
2.5 服務(wù)水平和質(zhì)量不高
由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨(dú)立的企業(yè)，只是學(xué)校的一個(gè)組成部分，學(xué)校每年撥付一定的費(fèi)用給物業(yè)管理部門，學(xué)校師生是物業(yè)服務(wù)的接受者但卻不是物業(yè)費(fèi)用的直接支付者，所以很難要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)水平和質(zhì)量不高。一是主動(dòng)服務(wù)不夠，存在服務(wù)不及時(shí)、不到位情況，有些工作經(jīng)常要拖很長(zhǎng)時(shí)間才能解決；二是校內(nèi)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠；三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場(chǎng)所的服務(wù)，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環(huán)境管理不到位，對(duì)亂貼亂畫缺乏有效的措施，對(duì)影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務(wù)意識(shí)還不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，存在著和學(xué)校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。
3 高校后勤物業(yè)管理的幾點(diǎn)策略
3.1 創(chuàng)新管理體制 加強(qiáng)規(guī)范服務(wù)
高校物業(yè)管理的體制應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌,按照《高校物業(yè)管理辦法》, 轉(zhuǎn)換機(jī)制,理順關(guān)系,切實(shí)建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是要從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,并將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強(qiáng)其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運(yùn)營(yíng)上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進(jìn)入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)服務(wù)實(shí)體,必須進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng);同時(shí)要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新,堅(jiān)持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運(yùn)行機(jī)制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營(yíng)成本,建立健全“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當(dāng)然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運(yùn)作模式,要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。
3.2 加強(qiáng)人才培養(yǎng) 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)
提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來(lái)的,素質(zhì)不高,難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔(dān)起管理和服務(wù)職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng)，選撥綜合素質(zhì)較高的人才,充實(shí)管理隊(duì)伍;另一方面要對(duì)現(xiàn)有員工進(jìn)行培養(yǎng)，通過培訓(xùn)、進(jìn)修等方式來(lái)增強(qiáng)人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。通過加強(qiáng)物業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，把每個(gè)員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人員，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。員工的技術(shù)培訓(xùn)可依據(jù)崗位職責(zé)分別進(jìn)行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。培訓(xùn)中要制定計(jì)劃，制定培訓(xùn)大綱，組織編寫教材，進(jìn)行專業(yè)講授，示范訓(xùn)練，進(jìn)行實(shí)踐考試。建立一支既懂技術(shù)又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊(duì)伍。
3.3 堅(jiān)持以人為本 提高服務(wù)質(zhì)量
1高校物業(yè)管理中存在的問題
高校物業(yè)管理一般采用非營(yíng)利性的方式進(jìn)行，它不以營(yíng)利為最終目標(biāo)，經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要依賴于學(xué)校的撥款，而且管理的范圍較為廣，涉及的人員較多，管理的事物較為復(fù)雜。雖然高校物業(yè)管理成立了專門的部門，有了專業(yè)的管理隊(duì)伍，但是在傳統(tǒng)思維下，高校物業(yè)管理還存在著一定的問題：
1.1服務(wù)意識(shí)較差
目前的高校管理部門剛剛完成了從行政部門到企業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的身份轉(zhuǎn)變，在原有運(yùn)營(yíng)體制的影響下，高校后勤部門還不適應(yīng)物業(yè)服務(wù)的身份特征，還存在著較強(qiáng)的“管”的思維，還不具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。高校物業(yè)還需要有效樹立以人為本的服務(wù)理念，還需要從廣大教師和學(xué)生的實(shí)際需要出發(fā)，主動(dòng)為學(xué)校的教學(xué)工作提供服務(wù)保障。然而，高校物業(yè)人員多從后勤管理人員轉(zhuǎn)變而來(lái)，本身就缺乏服務(wù)意識(shí)，誤認(rèn)為全校師生要適應(yīng)物業(yè)部門提供的服務(wù)，而非根據(jù)師生的需要提供服務(wù)。
1.2人員素質(zhì)較差
高校工作的重心往往在教學(xué)科研上，對(duì)后勤工作重視程度相對(duì)較低，對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理工作的要求主要是維持正常的運(yùn)營(yíng)。因此，物業(yè)工作人員大多是由學(xué)校的工勤人員轉(zhuǎn)型而來(lái)，學(xué)校很少聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理人員來(lái)開展學(xué)校的物業(yè)工作。學(xué)校對(duì)物業(yè)管理人員也缺少有效的培訓(xùn)，崗位流動(dòng)性差，專業(yè)技術(shù)人員與普及雜工比例不合理，物業(yè)人員的工資待遇水平相較教職工隊(duì)伍差距較大，無(wú)法形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等問題，使高校的物業(yè)管理水平長(zhǎng)期得不到提高，人員素質(zhì)嚴(yán)重制約了高校物業(yè)發(fā)展。
1.3經(jīng)費(fèi)保障不到位
我國(guó)高校物業(yè)經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要由學(xué)校財(cái)務(wù)撥付供給。由于各種復(fù)雜的原因，物業(yè)經(jīng)費(fèi)常常拔付不到位，不及時(shí)。由于高校物業(yè)管理范圍十分廣泛，工作量巨大，小修小補(bǔ)等臨時(shí)性開支頻繁，致使現(xiàn)有財(cái)務(wù)制度常常不能滿足物業(yè)管理需要。這主要表現(xiàn)為兩方面：高校物業(yè)管理投入巨大，隨著學(xué)校使用年限的增加，各種物業(yè)設(shè)施設(shè)備需要逐年更換，學(xué)校財(cái)務(wù)制度常常不符合物業(yè)的需求。另一方面，突發(fā)性和臨時(shí)性的維修支出隨著高校的擴(kuò)招，這些預(yù)算外的項(xiàng)目常常使現(xiàn)有運(yùn)轉(zhuǎn)形式難以滿足需要。
1.4與相關(guān)部門溝通不及時(shí)
高校的物業(yè)管理部門不是獨(dú)立的運(yùn)作系統(tǒng)，需要與學(xué)校的教學(xué)部門、行政部門和學(xué)生管理部門進(jìn)行必要的溝通，例如，物業(yè)要提供學(xué)校大型活動(dòng)所需要的場(chǎng)地，需要根據(jù)學(xué)校的招生、休假制度安排學(xué)生的食宿問題。這些工作都需要學(xué)校相關(guān)部門的積極配合，需要形成共同協(xié)作的管理運(yùn)行機(jī)制，但是，我國(guó)高校物業(yè)管理部門與學(xué)校行政和教學(xué)部門顯然缺乏有效的溝通，常常導(dǎo)致物業(yè)資源配置不合理，物業(yè)成本較高等問題。
2解決高校物業(yè)管理問題的有效對(duì)策
2.1樹立牢固的服務(wù)意識(shí)
提高高校物業(yè)的管理水平，必須首先轉(zhuǎn)變高校物業(yè)管理者的管理理念，要在以人為本的基礎(chǔ)上，樹立為全校師生服務(wù)的意識(shí)，要采用有效的手段將服務(wù)思想根植于物業(yè)管理人員的內(nèi)心。①定期開展物業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作，讓物業(yè)管理人員增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，學(xué)習(xí)高校環(huán)境下的專業(yè)服務(wù)技能。②建立以學(xué)生和教師滿意度為基本內(nèi)容的服務(wù)考核評(píng)價(jià)體系，使物業(yè)管理人員認(rèn)識(shí)到服務(wù)學(xué)生和教師的重要性，從而指明物業(yè)人員的工作方向。③建立優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)工作機(jī)制，使物業(yè)人員有危機(jī)意識(shí)，從而帶動(dòng)物業(yè)人員不斷的提升服務(wù)能力和水平。
2.2優(yōu)化物業(yè)經(jīng)費(fèi)配置
物業(yè)經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)當(dāng)建立節(jié)約靈活的配給機(jī)制，高校應(yīng)當(dāng)既要保證物業(yè)經(jīng)費(fèi)的供給到位，又要建立必要的審核體系，監(jiān)督物業(yè)經(jīng)費(fèi)的使用情況。①高校要拓寬物業(yè)經(jīng)費(fèi)的來(lái)源渠道，允許物業(yè)以企業(yè)化方式提供多種基礎(chǔ)以外的服務(wù)項(xiàng)目。②建立物業(yè)部門的專用小額款項(xiàng)使用賬號(hào)，允許物業(yè)部門以靈活的形式掌握一定數(shù)額的資金用于緊急情況。③完善物業(yè)資金監(jiān)管辦法，建立必要的審查和財(cái)務(wù)公開制度，使高校物業(yè)在更加陽(yáng)光的狀態(tài)下運(yùn)行，這樣既保證了物業(yè)經(jīng)費(fèi)的充足，又節(jié)約了物業(yè)經(jīng)費(fèi)。
2.3提升物業(yè)技術(shù)水平
現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，可以使高校物業(yè)大規(guī)模使用機(jī)器來(lái)代替人工服務(wù)。這不僅可以大力節(jié)約人工成本，而且可以使服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化。例如，在校園安全保衛(wèi)方面，可以加裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)。在后勤服務(wù)方面可以在校園內(nèi)布推廣使用一卡通。還可以在校園住宿、餐飲和水電節(jié)約等方面使有更為先進(jìn)的節(jié)能設(shè)備，從而有效降低物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和使用成本?，F(xiàn)代科技的推廣使用，不僅帶動(dòng)了物業(yè)管理方法的革命，而且可以更有效的滿足師生需求，是高校物業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)和方向。
3結(jié)論
高校物業(yè)管理的實(shí)際情況千差萬(wàn)別，采用現(xiàn)代化的管理方法，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)人員培訓(xùn)可以有效提升物業(yè)管理水平。高校應(yīng)當(dāng)有效消除傳統(tǒng)管理理念、人員素質(zhì)低、經(jīng)費(fèi)不足等問題給高校物業(yè)管理帶來(lái)的影響。
參考文獻(xiàn)
前言：
最近幾年，高校規(guī)模不斷擴(kuò)大，專業(yè)課程逐漸增多，高校物業(yè)管理也逐步發(fā)展起來(lái)，它對(duì)構(gòu)建和諧、健康的校園文化環(huán)境，提高校園管理水平起到了關(guān)鍵作用。但是，高校物業(yè)管理所處的環(huán)境是學(xué)術(shù)和人文氛圍濃厚的大學(xué)校園中，它不同于社會(huì)物業(yè)有著自己獨(dú)特的功能，這就決定了高校物業(yè)的特殊性，高校物業(yè)應(yīng)為在校師生創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和安全的管理為宗旨，以高校為依托，和高校共同發(fā)展，更好地為培養(yǎng)人才服務(wù)。自改革開放以來(lái)，物業(yè)管理模式從零到逐步興起，在高校內(nèi)的服務(wù)范圍由單一到范圍廣泛，在一些發(fā)展程度較高地區(qū)的高校，物業(yè)管理的管理制度比較先進(jìn)，管理方式比較超前，其管理服務(wù)有了自己的規(guī)模，并且有一定的專業(yè)化水平[1]。總體來(lái)說(shuō)高校物業(yè)管理的改革方向是有利于高校發(fā)展的，能夠保持與時(shí)俱進(jìn)，但同時(shí)也要深刻認(rèn)識(shí)到高校物業(yè)重教育、重服務(wù)的特殊性，與社會(huì)物業(yè)劃清界限。因此，高校的物業(yè)管理要有自己的奮斗目標(biāo)，走創(chuàng)新發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)之路，并在這條道路上倡導(dǎo)專業(yè)化管理，保證管理的服務(wù)質(zhì)量。
一、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
就目前形勢(shì)看，高校物業(yè)管理受社會(huì)影響非常大，其落后于其他社會(huì)物業(yè)管理，并且很少有人對(duì)物業(yè)管理的研究與發(fā)展做出相應(yīng)的實(shí)踐證明。在大的方面講，很多高校的樓宇管理比較落后還不能真正達(dá)到物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)，因此分析高校的現(xiàn)狀，找出其存在的問題是推進(jìn)高校物業(yè)的前提條件。
（一）管理觀念保守，水平不足，管理體制沒有理順
目前，高校物業(yè)管理大多是采取以行政管理的方式，由于已經(jīng)習(xí)慣了傳統(tǒng)的管理模式，盡管近幾年許多學(xué)校進(jìn)行了一些改革，但在管理層次上沒有大的突破。高校中的很多人已經(jīng)形成了固有的生活方式，物業(yè)管理無(wú)法將無(wú)償?shù)姆?wù)變成有償，直接影響決策者處理問題的信心和保障服務(wù)質(zhì)量的力度。另外，各高校在引入社會(huì)參與程度上有很大差異，導(dǎo)致高校物業(yè)管理出現(xiàn)了不平衡性。涉及部門多管理比較分散，遇事互相推諉，責(zé)任分不清，沒有健全的管理體制和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)管理工作很難做到位，從而導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)的服務(wù)較差[2]。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，高校物業(yè)管理獨(dú)立化是個(gè)大方向，但由于制度體制落后，大部分高校仍然不能將物業(yè)管理從高校中分離出去。
（二）缺乏高素質(zhì)的專業(yè)型物業(yè)管理人才
目前高校物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)大部分來(lái)自學(xué)校后勤，他們常年在學(xué)校后勤工作，參與后勤事務(wù)與服務(wù)，積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠應(yīng)對(duì)平時(shí)的事務(wù)。但是文化素質(zhì)和自身修養(yǎng)普遍不高，無(wú)法跟上時(shí)展的腳步，缺乏與物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)也沒有參加過系統(tǒng)培訓(xùn)，當(dāng)遇到棘手的問題時(shí)難以保證服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。他們的服務(wù)意識(shí)相對(duì)淡薄，不能對(duì)新型專業(yè)所需做出及時(shí)反饋。高校物業(yè)要懂得查漏補(bǔ)缺，發(fā)揚(yáng)自己先進(jìn)的文化傳統(tǒng)并吸收超前的管理體制，自身素質(zhì)太弱，空有服務(wù)熱情沒有實(shí)際解決問題的能力和專業(yè)技術(shù)，無(wú)法達(dá)到讓師生滿意的優(yōu)質(zhì)化服務(wù)。因此，員工能力不足是高校物業(yè)管理普遍存在的問題，有了過硬的專業(yè)知識(shí)才能應(yīng)付突如其來(lái)的問題，就不會(huì)出現(xiàn)太大的紕漏進(jìn)而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。
（三）物業(yè)管理雙方責(zé)權(quán)不清晰
高校物業(yè)管理存在職責(zé)權(quán)限不清，管理過程有隨意性強(qiáng)、盲目性大的現(xiàn)象。物業(yè)員工沒有搞清自身的工作范疇，沒有堅(jiān)持自己的權(quán)利，也沒有明確自己的義務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)運(yùn)作化程度低，達(dá)不到現(xiàn)代企業(yè)的需求。另外，在校師生對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)有些片面，還沒有真正認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的內(nèi)涵，容易對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生過分要求。總之，兩者不能形成統(tǒng)一，權(quán)利與義務(wù)不能完全分清。
二、高校物業(yè)管理的發(fā)展分析
高校物業(yè)管理是城市物業(yè)管理的組成部分，它應(yīng)該跟上城市的發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)變得更完善，發(fā)展趨勢(shì)要跟上社會(huì)頂尖物業(yè)管理的腳步。
（一）完善高校物業(yè)管理制度，建立新的管理模式
合理的規(guī)章制度是高校物業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的前提和保障。物業(yè)管理要履行安全、高效、節(jié)能的原則，其中安全是首要任務(wù)，比如水電設(shè)施安全，電梯、校車的運(yùn)行安全，建筑內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施安全檢查等，一定要避免出現(xiàn)管理漏洞，做到事務(wù)細(xì)化、責(zé)任到人。完善的體質(zhì)是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，要逐步采用科學(xué)的市場(chǎng)運(yùn)作原理，讓更多的人明白物業(yè)管理的內(nèi)涵，努力把物業(yè)管理面向社會(huì)，推行企業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)管理，整體提高物業(yè)管理水平，做到以人文本，緊跟新時(shí)展潮流，為在校師生營(yíng)造一個(gè)環(huán)境舒適，安全有保障的空間。
（二）高校物業(yè)管理要走專業(yè)化和規(guī)范化
目前，高校的發(fā)展突飛猛進(jìn)，各種學(xué)科專業(yè)隨之增設(shè)，進(jìn)而高校物業(yè)管理也要增加相應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目，高校內(nèi)辦公教學(xué)用的設(shè)備、設(shè)施變得先進(jìn)，沒有經(jīng)過專業(yè)化培養(yǎng)的人員很難對(duì)其進(jìn)行維護(hù)，維護(hù)效果也不盡如人意。所以，要提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平就要引進(jìn)一批高素質(zhì)的專業(yè)化人員。物業(yè)管理規(guī)范化的前提是遵守國(guó)家各項(xiàng)規(guī)章制度，要依法經(jīng)營(yíng)，同國(guó)家頒布的條例相吻合，使高校物業(yè)管理有法可依，在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠和平協(xié)商。高校物業(yè)管理要有一套完整規(guī)范的管理制度，吸收采納先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)保障物業(yè)管理高質(zhì)量且平穩(wěn)運(yùn)作[3]。
（三）建立一個(gè)成熟的監(jiān)管反饋機(jī)制
一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制能夠?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行及時(shí)的反饋，設(shè)立一個(gè)反饋體系供師生提出意見和建議，物業(yè)管理人員也要對(duì)好的對(duì)策和建議積極吸收采納。除此之外還要積極吸收經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)高校成功的管理經(jīng)驗(yàn)，與同水平高校物業(yè)共同發(fā)展。
三、結(jié)語(yǔ)
總之，高校物業(yè)管理必須要有完善的管理制度，有新型的物業(yè)管理方法，管理要產(chǎn)權(quán)私有化，能夠維持和發(fā)展社會(huì)結(jié)構(gòu)并適應(yīng)社會(huì)生活過程。要走專業(yè)化和規(guī)范化，保障高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，還要有一個(gè)成熟的監(jiān)管反饋機(jī)制，把物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。這些將是高校物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化改革取得了一定的成績(jī)。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對(duì)后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。
目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)，社會(huì)很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要市場(chǎng)。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，而另一方面，社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場(chǎng)，拼命想擠進(jìn)來(lái)。
2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題
2.1難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的模式真正接軌
學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司由于在用人機(jī)制、制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的不健全，難以真正達(dá)到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。
2.2缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)水平低下
目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務(wù)意識(shí)弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。
2.3物業(yè)管理隊(duì)伍知識(shí)老化，年齡老化問題嚴(yán)重
高校物業(yè)管理者中大部分是從學(xué)校各部門分流的人員，沒有系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，而大部分值班員、保潔員來(lái)自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)。這樣必然造成管理上不去，服務(wù)不到位。
2.4高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費(fèi)用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉(zhuǎn)變，沒有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達(dá)不到師生的要求。
以上幾個(gè)方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還相差太遠(yuǎn)。
3高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作，精心嚴(yán)密的管理，細(xì)致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會(huì)其他類型物業(yè)的地方，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實(shí)現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學(xué)生相對(duì)集中、流動(dòng)性大、物業(yè)使用頻率高等特點(diǎn)，在從事高校物業(yè)管理時(shí)應(yīng)高度予以重視。4加強(qiáng)現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路
4.1引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)管理公司發(fā)展
目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場(chǎng)。為了促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤有必要有選擇地放開部分市場(chǎng)，讓社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來(lái)。通過競(jìng)爭(zhēng)、對(duì)比來(lái)提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動(dòng)力。在競(jìng)爭(zhēng)面前，學(xué)校后勤物業(yè)管理公司才會(huì)有發(fā)展，不會(huì)在后勤社會(huì)化面前被淘汰。
4.2加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平
后勤物業(yè)管理公司由學(xué)?？倓?wù)處轉(zhuǎn)型而來(lái)，人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個(gè)重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識(shí)，采取送出去或引進(jìn)來(lái)的方式，從上到下進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。與此同時(shí)在選聘員工時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，使員工朝著年輕化、知識(shí)化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，增強(qiáng)物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。
4.3健全各項(xiàng)管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識(shí)的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并狠抓制度的落實(shí)。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭(zhēng)取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。
4.4加強(qiáng)高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會(huì)上參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽(yù)去贏得市場(chǎng)。反過來(lái)，高校物業(yè)管理公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說(shuō)，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。
4.5走市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)道路，提高盈利能力
在過去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費(fèi)用由國(guó)家包下來(lái)，不重視成本，不講經(jīng)濟(jì)效益。近幾年來(lái)通過后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)服務(wù)型和有償服務(wù)型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個(gè)方面著手：
（1）提高服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，只有服務(wù)質(zhì)量上去了，有償服務(wù)才會(huì)理直氣壯。
（2）針對(duì)不同的服務(wù)對(duì)象，提供形式多樣的特色服務(wù)。如在學(xué)生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務(wù)。
（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務(wù)同市場(chǎng)接軌，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學(xué)樓和學(xué)生宿舍的服務(wù)上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場(chǎng)接軌，這樣就能有效的改善學(xué)校的物業(yè)管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。
5以人為本，共建和諧校園
一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
（1）服務(wù)理念比較滯后。在當(dāng)前的高校物業(yè)管理中，不少物業(yè)管理人員都來(lái)自于原來(lái)的后勤部門。他們一般注重于行政管理工作，而對(duì)物業(yè)管理方面的市場(chǎng)知識(shí)了解得較少，而且，他們也缺乏市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。由于重視物業(yè)管理效益，而輕視服務(wù)、管理，從而影響了高校物業(yè)管理的市場(chǎng)化、社會(huì)化。出現(xiàn)上述情況，與物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)較差有很大關(guān)系。由于物業(yè)管理人員年齡結(jié)構(gòu)老化，而且文化水平較低，因而他們不會(huì)注重改善服務(wù)質(zhì)量，這就制約了高校物業(yè)管理的發(fā)展。（2）服務(wù)價(jià)格體系有待健全。第一，從物業(yè)收費(fèi)的價(jià)格來(lái)看，當(dāng)前的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不是很科學(xué)。高校一般采用行政手段來(lái)規(guī)定服務(wù)價(jià)格，但在物業(yè)管理運(yùn)行的過程中，物業(yè)管理實(shí)體為了提高自身的經(jīng)濟(jì)利益，往往要求學(xué)校提高服務(wù)價(jià)格。由于沒有統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，高校確定服務(wù)價(jià)格的依據(jù)就不充分，其制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也就不太科學(xué)。第二，物業(yè)管理實(shí)體與高校對(duì)制定服務(wù)價(jià)格的依據(jù)有不同的看法。由于物業(yè)管理尚未從高校完全剝離出來(lái)，因此，物業(yè)管理實(shí)體往往不會(huì)履行物業(yè)管理資產(chǎn)的保值增值義務(wù)。第三，高校師生的服務(wù)意識(shí)有待轉(zhuǎn)變。不少師生認(rèn)為物業(yè)管理就是為大家服務(wù)的，不應(yīng)當(dāng)收取過高的服務(wù)費(fèi)用，這使得服務(wù)價(jià)格的上升空間很小。（3）管理體制有待完善。就當(dāng)前高校的物業(yè)管理情況來(lái)看，其管理體制仍帶有很大的行政性質(zhì)。這一方面與高校的歷史背景、身份地位有很大的關(guān)系，但另一方面也表明高校與物業(yè)尚未完全分離。在這種管理體制下，物業(yè)管理部門的職工招聘、薪資待遇等仍由高校統(tǒng)一管轄，由于不能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，因而阻礙了物業(yè)管理服務(wù)效果的改善。雖然有的高校已經(jīng)采取外包的形式，但是在人員管理上不能做到有效約束，校企雙方溝通上容易出現(xiàn)羈絆。（4）預(yù)期效果不理想。目前，不少物業(yè)管理實(shí)體的營(yíng)利能力比較低，效果并不理想。高校的物業(yè)管理費(fèi)用，絕大部分都來(lái)自于高校的行政撥款，資金來(lái)源穩(wěn)定，但是投入效果并不令人滿意。在校方自主管理的方式下，歸口部門并未整齊劃一，比如由后勤部門、保衛(wèi)部門、宿舍管理部門分別負(fù)責(zé)綠化保潔、校園治安、公寓管理等，而且，一線人員大多為臨時(shí)工，專業(yè)性欠缺并且責(zé)任心不足。而在委托給第三方物業(yè)管理公司管理的方式下，往往出現(xiàn)第三方追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視了服務(wù)質(zhì)量，這在很大程度上會(huì)破壞學(xué)校的整體形象并制約高校教育教學(xué)工作的發(fā)展。
二、高校物業(yè)管理的對(duì)策探討
（1）積極轉(zhuǎn)變服務(wù)理念。為了轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，首先，高校領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理作為高校的一個(gè)有機(jī)組成部分，其管理效果的直接影響到校園的學(xué)習(xí)環(huán)境、居住環(huán)境。良好的校園環(huán)境，顯然有益于師生在校園內(nèi)開展各種學(xué)習(xí)活動(dòng)，改善高校的學(xué)習(xí)氛圍。當(dāng)高校領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理與高校教育的緊密聯(lián)系之后，必然會(huì)注重物業(yè)管理質(zhì)量的提高。其次，培訓(xùn)當(dāng)前的物業(yè)管理員工。通過給員工講解基本的物業(yè)管理知識(shí)，使員工對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)狀有較為清晰的認(rèn)識(shí)。在認(rèn)識(shí)水平得到提高之后，他們就會(huì)自覺地改善服務(wù)效果。與此同時(shí)，高校還應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)工作。特別是要明確不同工作崗位的基本職責(zé)，使員工在恪盡職守的同時(shí)，能與其他員工有效配合，提高服務(wù)質(zhì)量。最后，積極引進(jìn)較為專業(yè)的物業(yè)管理員工。在物業(yè)管理員工年齡結(jié)構(gòu)老化的情況下，大多數(shù)員工的服務(wù)理念很難轉(zhuǎn)變。因此，補(bǔ)充新的物業(yè)管理員工就是非常必要的。在進(jìn)行完該項(xiàng)步驟之后，為了切實(shí)地提高物業(yè)管理質(zhì)量，高校也可以對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，使物業(yè)管理隊(duì)伍更加專業(yè)化，確保服務(wù)理念能適應(yīng)當(dāng)前的社會(huì)需求。（2）健全服務(wù)價(jià)格體系。針對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，高校應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)實(shí)體的溝通交流，積極探索解決該問題的途徑。從發(fā)展的眼光來(lái)看，物業(yè)管理最終是朝著市場(chǎng)化方向發(fā)展的，因此，高校應(yīng)盡量少采用行政手段規(guī)定服務(wù)價(jià)格的方法。這要求高校不僅需要考慮到自身的利益，同時(shí)也能兼顧物業(yè)實(shí)體的經(jīng)濟(jì)利益。為了較好地解決這個(gè)問題，高校可以引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓多家物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)。這能在一定程度上，使物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格處于相對(duì)科學(xué)的水平。不僅如此，在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引導(dǎo)下，物業(yè)實(shí)體或物業(yè)公司與高校對(duì)制定服務(wù)價(jià)格的依據(jù)的看法也會(huì)日趨統(tǒng)一。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，就意味著物業(yè)管理朝市場(chǎng)化方向又邁進(jìn)了一步。在此前提條件下，物業(yè)公司也會(huì)認(rèn)真履行自己的義務(wù)，從而推進(jìn)了服務(wù)價(jià)格體系的完善。除此之外，高校可以加大宣傳力度，使高校師生轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的制定，直接影響到師生的經(jīng)濟(jì)利益，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，適當(dāng)提升服務(wù)價(jià)格也是應(yīng)該的。高校師生認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行特點(diǎn)之后，就會(huì)減少因服務(wù)價(jià)格上升而產(chǎn)生的抵觸情緒。（3）完善服務(wù)管理體制。物業(yè)管理服務(wù)管理體制應(yīng)朝著市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，為了有效地達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，可以采取如下幾種方式。第一，改革原有的運(yùn)行管理機(jī)制。物業(yè)管理社會(huì)化是大勢(shì)所趨。高校要將物業(yè)管理外包給第三方企業(yè)來(lái)統(tǒng)一集中管理。第二，要加強(qiáng)內(nèi)部管理，制定一套符合自身實(shí)際情況的管理制度。雖說(shuō)將該業(yè)務(wù)外包出去，但校方仍承擔(dān)監(jiān)督管理的責(zé)任。校方要制定統(tǒng)一的管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，目的是促使物業(yè)管理朝著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，同時(shí)保證服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)公司可以根據(jù)以往物業(yè)管理上的經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合高校的現(xiàn)實(shí)情況，制定出基本的工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程，并通過引進(jìn)人員或培訓(xùn)的方式提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)技能水平。第三，加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理。通過定期的考核、評(píng)估，了解員工的工作態(tài)度、服務(wù)效果，以及高校師生的滿意度。針對(duì)其中的問題，物業(yè)公司應(yīng)積極吸取員工的合理化建議，并采取相應(yīng)的解決措施，使服務(wù)管理體制日臻完善。（4）增強(qiáng)盈利能力。當(dāng)物業(yè)管理從高校剝離出來(lái)之后，物業(yè)公司就必須注意提高自身的盈利能力。首先，應(yīng)保證服務(wù)質(zhì)量。在此前提下，高校師生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)比較滿意，物業(yè)公司自然就有提升盈利的空間。其次，拓寬資金來(lái)源。物業(yè)公司可以在高校政策許可的范圍內(nèi)，開展多種服務(wù)活動(dòng)，如維修、托管等。開展這些服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)做到既不影響正常的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)也能提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。最后，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到高校師生群體的特殊性，物業(yè)公司所制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持在合理的范圍。這不僅需要考慮到師生的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也要兼顧物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，使物業(yè)公司增加營(yíng)利能力，同時(shí)提高高校物業(yè)管理水平。
作者:劉淑君 單位:安陽(yáng)工學(xué)院
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)
一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對(duì)外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會(huì)安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等有些由政府物價(jià)部門審批，不完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個(gè)綜合的社會(huì)穩(wěn)定治理問題。
（二）高校物業(yè)管理具有育人功能
高校的活動(dòng)主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動(dòng)、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對(duì)勞動(dòng)的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動(dòng)的樸素感清。
（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的
高校后勤社會(huì)化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場(chǎng)，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場(chǎng)，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性
商住物業(yè)管理的資金來(lái)源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場(chǎng)化。全國(guó)高校后勤物業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“撥改付”模式運(yùn)作，對(duì)從事物業(yè)管理的后勤實(shí)體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個(gè)地區(qū)，各個(gè)學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場(chǎng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會(huì)平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制
商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按企業(yè)化運(yùn)行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場(chǎng)竟?fàn)?，甚至沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對(duì)社會(huì)招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)仍然是給后勤實(shí)體經(jīng)營(yíng)。
（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實(shí)行社會(huì)化方式運(yùn)作
國(guó)務(wù)院已出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各省市也出臺(tái)了住宅小區(qū)實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理的措施和時(shí)間表，但推行起來(lái)實(shí)施進(jìn)度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務(wù)模式運(yùn)作。因原來(lái)學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會(huì)化方式運(yùn)作，也會(huì)影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個(gè)人權(quán)益的保護(hù)。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析
高校的物業(yè)管理隨著社會(huì)上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，但管理方式相對(duì)滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢(shì)也應(yīng)該與社會(huì)物業(yè)管理同步。
（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離
在多年的高校后勤社會(huì)化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營(yíng)管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問題和責(zé)任相互推委，而有利益時(shí)又相互爭(zhēng)奪，解決這些問題的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)主體，是實(shí)現(xiàn)高校社會(huì)化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)責(zé)任。實(shí)現(xiàn)政企分開，是實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革的保障。
（二）物業(yè)管理的市場(chǎng)化
高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來(lái)的行政管理模式，實(shí)行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理，走市場(chǎng)化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費(fèi)層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。
（三）物業(yè)管理社會(huì)化
高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會(huì)。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場(chǎng)是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實(shí)保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開拓市場(chǎng)時(shí)要充分利用高校優(yōu)勢(shì)，利用國(guó)家給予的優(yōu)惠政策，抓住時(shí)機(jī)，大膽走向社會(huì)參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實(shí)力，為自己爭(zhēng)取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)化過程中必須實(shí)施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
（四）物業(yè)管理的專業(yè)化
社會(huì)大分工中剝離出來(lái)的物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項(xiàng)目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房?jī)?nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。
（五）物業(yè)管理的規(guī)范化
首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營(yíng)，要遵守國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊(cè)，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項(xiàng)服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。
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[2]冷壽中.論構(gòu)建新型高校后勤保障體系[J].中國(guó)院校后勤研究，2003(2).
前言
高校物業(yè)是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。近年來(lái)，我國(guó)高等教育迅速發(fā)展，很多學(xué)校招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，專業(yè)不斷調(diào)整和增設(shè)，相對(duì)應(yīng)的是老校區(qū)改、擴(kuò)建和新校區(qū)的籌建，高校物業(yè)已經(jīng)成為高校改革的一個(gè)重要領(lǐng)域。物業(yè)管理模式從無(wú)到有，服務(wù)范圍由簡(jiǎn)到繁。在一些經(jīng)濟(jì)地區(qū)發(fā)達(dá)和基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，其管理服務(wù)不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專業(yè)化水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)該說(shuō)，目前高校物業(yè)管理的改革的方向是正確的。但同時(shí)也要深刻認(rèn)識(shí)到由于學(xué)校物業(yè)具有重教育、重服務(wù)的特性，因此，在不斷倡導(dǎo)專業(yè)化物業(yè)管理的進(jìn)程中，不可避免地出現(xiàn)一些復(fù)雜問題和困惑，高校的物業(yè)管理必然要走一條創(chuàng)新發(fā)展之路。
一、高校物業(yè)管理工作的概述
1.高校物業(yè)管理范疇廣泛
高校物業(yè)管理是個(gè)廣泛的服務(wù)行業(yè)，包括廣大教工、學(xué)生的所有后勤工作，覆蓋教學(xué)管理、居住、餐飲等部分事務(wù)。這些事務(wù)的具體內(nèi)容如下：首先，涉及教學(xué)管理的服務(wù)范圍有：教學(xué)樓房維護(hù)、教學(xué)設(shè)施的維護(hù)維修等。其次，涉及生活的服務(wù)范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發(fā)，學(xué)校超市等，體現(xiàn)在安全、衛(wèi)生、實(shí)用、美觀等幾個(gè)方面，例如，食堂主要包括教工學(xué)生伙食的質(zhì)量、衛(wèi)生狀況，餐飲價(jià)格等等；再次，涉及到校內(nèi)交通的服務(wù)范圍有：校內(nèi)班車的運(yùn)營(yíng)，學(xué)生交通工具的管理等。當(dāng)然還有其他重要事項(xiàng)，校園綠化，校辦工廠的運(yùn)營(yíng)等等。
2.高校物業(yè)管理的基本要求
（1）安全至上的原則。例如，教學(xué)樓、宿舍樓的維護(hù)維修必須堅(jiān)持安全第一的原則。房產(chǎn)設(shè)施包括行政辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、教工宿舍、校內(nèi)后勤房產(chǎn)等等。不論是學(xué)生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項(xiàng)放在首要位置。
（2）堅(jiān)持以人為本的原則。把方便學(xué)生、服務(wù)教師的指導(dǎo)方針貫穿于其生存和發(fā)展的全過程。物業(yè)管理的規(guī)章應(yīng)方便教職員工和學(xué)生聯(lián)系物業(yè)管理人員，使工作人員能及時(shí)處理相關(guān)事務(wù)。
（3）成本收益相統(tǒng)一的原則。在物業(yè)公司還尚未完全獨(dú)立化的前提下，物業(yè)管理既不是完全免費(fèi)的福利服務(wù)，也不是追求效益至上的市場(chǎng)服務(wù)，必須講求二者的平衡。物業(yè)管理公司管理的資產(chǎn)比較特殊，服務(wù)的對(duì)象是具有人文環(huán)境的高校。因此，物業(yè)管理要遵循教書育人的宗旨，不僅為學(xué)校師生提供高效、高質(zhì)的服務(wù)，并且還要?jiǎng)?chuàng)造平安、優(yōu)雅的校園環(huán)境。物業(yè)管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，最終努力實(shí)現(xiàn)和諧雙贏的管理效果。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)存的主要問題
高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)化改革的重點(diǎn)，也是學(xué)校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現(xiàn)在思想觀念滯后、規(guī)模效應(yīng)差、費(fèi)用偏低、職責(zé)權(quán)限不明確等方面。
1.管理體制沒有理順
我國(guó)高校物業(yè)管理存在多種模式，由于各高校在引入社會(huì)參與程度有很大的差異，因此，高校物業(yè)管理發(fā)展就體現(xiàn)了不平衡性和多元化特點(diǎn)。目前，有社會(huì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)管理型，有學(xué)校后勤主導(dǎo)性，還有二者共同管理型，但從長(zhǎng)期來(lái)看，高校物業(yè)管理獨(dú)立化是個(gè)大方向。由于制度體制落后，現(xiàn)在仍然有部分高校受傳統(tǒng)計(jì)劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業(yè)管理從學(xué)校分離出去，但其仍不具備獨(dú)立法人資格。因相關(guān)的產(chǎn)權(quán)問題沒有得到解決，所以和學(xué)校繼續(xù)存在附屬關(guān)系，在資源分配關(guān)系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業(yè)管理企業(yè)，逐步增加保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容，也實(shí)行了象征性的有償服務(wù)，并簽訂了相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面往往受到學(xué)校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事，既不執(zhí)行行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，也不考慮成本和效益，其運(yùn)行方式帶有的行政命令的特點(diǎn)。
2.物業(yè)管理方與被管理方責(zé)權(quán)不清晰
首先，物業(yè)管理作為高校后勤改革的內(nèi)容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責(zé)權(quán)限不清，因此管理過程必然出現(xiàn)隨意性強(qiáng)、盲目性大的現(xiàn)象。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)員工的思維在“事業(yè)單位”思想慣性的影響下，對(duì)自身工作范疇沒有搞清，既沒有明確自己的義務(wù)，也沒有堅(jiān)持自己的權(quán)利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴(yán)重，缺乏服務(wù)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，仍持有“到時(shí)上班，到點(diǎn)下班”的心態(tài)。由于，物業(yè)部門負(fù)盈不負(fù)虧，因而市場(chǎng)運(yùn)作化程度低，完全達(dá)不到現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求，所以，時(shí)常出現(xiàn)管理不及時(shí)、不到位，服務(wù)效率和質(zhì)量跟不上學(xué)校管理的問題。
其次，目前，仍有不少高校職工對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)比較片面，認(rèn)為物業(yè)就是環(huán)境維護(hù)、衛(wèi)生清理、簡(jiǎn)單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對(duì)有償服務(wù)等現(xiàn)代市場(chǎng)消費(fèi)觀念難以適應(yīng)，容易產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的過分要求，希望物業(yè)管理不收費(fèi)、少收費(fèi)、多做事。這些觀點(diǎn)是不正確的。
3.缺乏高素質(zhì)的物業(yè)管理人才
目前高校物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，現(xiàn)有員工有的來(lái)自本單位后勤，有的來(lái)自高校附屬企業(yè)的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長(zhǎng)期從事后勤管理和服務(wù)，有一定實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，但文化素質(zhì)普遍不高，服務(wù)水平和專業(yè)技能較低，大多缺乏專門的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)，故很難保證服務(wù)質(zhì)量。再加上長(zhǎng)期以來(lái)高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務(wù)意識(shí)相對(duì)淡薄，市場(chǎng)觀念和企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念都有待提高。
長(zhǎng)期以來(lái)，高校為了解決部分貧困學(xué)生的基本生活保障，普遍采取了學(xué)生勤工儉學(xué)的形式，由學(xué)生來(lái)負(fù)責(zé)學(xué)校的許多后勤服務(wù)工作。這樣就造成了管理松散、服務(wù)質(zhì)量差等問題。近年來(lái)，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環(huán)境應(yīng)大幅改善，加之，目前，學(xué)生的生活條件也不斷提高，這一切都對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。
4.長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短
由于物業(yè)管理體制沒有理順，高校物業(yè)資金的來(lái)源比較單一，主要是來(lái)自少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于資金來(lái)源非常有限，而且學(xué)校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊張的局面。近年來(lái)，隨著學(xué)校招生規(guī)模的不斷擴(kuò)大，學(xué)?；?xiàng)目相應(yīng)增加，投資管理的費(fèi)用也會(huì)不斷增多，成本收益可能嚴(yán)重失衡，屆時(shí)學(xué)校負(fù)擔(dān)將越來(lái)越重。因此如何緩解經(jīng)費(fèi)短缺問題也成為高校物業(yè)管理中的一個(gè)無(wú)法回避的問題。
三、完善高校物業(yè)管理的對(duì)策與建議
1.建立新的管理模式、完善新的管理體制
逐步完善管理體制是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，我國(guó)高校物業(yè)由行政事業(yè)型管理模式向企業(yè)管理轉(zhuǎn)制已成為一種發(fā)展趨勢(shì)。因此，在實(shí)踐中探索發(fā)展，努力堅(jiān)持物業(yè)管理面向社會(huì)，逐步推行企業(yè)化管理，提高其法人獨(dú)立地位的大方向。堅(jiān)持“規(guī)范、和諧、創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀和樹立“服務(wù)教學(xué)、以人為本”的管理理念，以公共教學(xué)設(shè)施和學(xué)生公寓設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)為重點(diǎn)，采取科學(xué)的市場(chǎng)運(yùn)作原理，逐步提高物業(yè)管理水平，充分發(fā)揮高校物業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行與服務(wù)育人的雙重職能，為高校師生創(chuàng)造了一個(gè)安全、舒適的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。
2.完善高校物業(yè)管理制度
規(guī)范合理的制度是高校物業(yè)健康運(yùn)行的前提和保障。物業(yè)管理的基本原則應(yīng)該是安全、節(jié)能、高效三項(xiàng)，其中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)安全、例如建筑安全檢查，水電設(shè)施安全，校車運(yùn)行安全等事項(xiàng)，務(wù)必做到事務(wù)細(xì)化、責(zé)任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結(jié)合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個(gè)有機(jī)過程，堅(jiān)決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象。再次，注重管理質(zhì)量和效率，堅(jiān)持物業(yè)管理人人有責(zé)的信念，增強(qiáng)主人翁的責(zé)任感。
3.提高和糾正認(rèn)識(shí)上的偏差
只有廣大教職工對(duì)物業(yè)有了正確認(rèn)識(shí)，并加強(qiáng)自身的自律行為，物業(yè)管理才能事半功倍。高校物業(yè)的作用非常重要，內(nèi)容也比較廣泛。全校職工、學(xué)生的教學(xué)設(shè)施、居住環(huán)境、飲食衛(wèi)生質(zhì)量、校車的合理調(diào)配、校辦工廠的運(yùn)營(yíng)等等都是物業(yè)的管理范圍。物業(yè)的職能不僅是提供基本的服務(wù)及便利，而且也涉及到個(gè)人息息相關(guān)的日常事項(xiàng)。廣大教師員工學(xué)生既要維護(hù)自身的權(quán)益也要盡到自己的義務(wù)，對(duì)于物業(yè)合理的計(jì)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。
4.堅(jiān)持低碳物業(yè)管理的原則
物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護(hù)的關(guān)系十分密切。數(shù)年前，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)就曾提出要推行綠色物業(yè)管理。根據(jù)國(guó)外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費(fèi)用是建設(shè)成本的7倍左右，而國(guó)內(nèi)則達(dá)到了12倍，其中，能耗費(fèi)用占比最大。由于大學(xué)是廣大師生聚集的場(chǎng)所，因此，物業(yè)管理與節(jié)能降耗高度相關(guān)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境優(yōu)美型校區(qū)是項(xiàng)重要舉措。通過統(tǒng)籌兼顧，信息共享，進(jìn)一步抓好管理和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，就能夠達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進(jìn)資源的循環(huán)利用和環(huán)境的改善，從而為保護(hù)環(huán)境和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)將作出積極的貢獻(xiàn)。
5.吸收高學(xué)歷的物業(yè)管理人才
物業(yè)人才應(yīng)專業(yè)化、年輕化，要逐步提高完善物業(yè)管理人員的學(xué)歷層次和知識(shí)結(jié)構(gòu)。隨著部分職業(yè)院校和高等教育院校物業(yè)管理專業(yè)的設(shè)置，物業(yè)人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業(yè)公司應(yīng)重點(diǎn)吸收建筑設(shè)計(jì)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等方面的復(fù)合型物業(yè)管理人人才，這些專業(yè)人才適應(yīng)性強(qiáng)，所學(xué)專業(yè)對(duì)高校物業(yè)管理比較對(duì)口，能大幅提升管理的水平。
6.建立一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制
沒有良好的反饋機(jī)制就不可能有良好的物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制，及時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行信息反饋，物業(yè)相關(guān)人要廣泛聽取教職員工的意見和建議，對(duì)于好的對(duì)策建議必須主動(dòng)采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，積極吸收其成功之處。
參考文獻(xiàn)：
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