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時(shí)間：2023-07-07 09:20:47
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房地產(chǎn)抵押是商業(yè)銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估既是商業(yè)銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據(jù)，也是維護(hù)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性和有效性就顯得尤為重要。
一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏有效監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估現(xiàn)象普遍存在
現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估程序是先由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后再由商業(yè)銀行評(píng)估審查確定的。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的當(dāng)事人之一。
我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作已有近20年的歷史，隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)隊(duì)伍得到了迅速發(fā)展，估價(jià)技術(shù)漸趨成熟，有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，也產(chǎn)生了許多諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)操守偏離等問(wèn)題。特別是一些地方政府的產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)為自身利益指定有著利益關(guān)聯(lián)的評(píng)估機(jī)構(gòu)為抵押登記評(píng)估的專門(mén)機(jī)構(gòu)，這種非市場(chǎng)行為必然擾亂市場(chǎng)的正常運(yùn)行，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管和制約，滋生道德風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。
現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的委托方大多數(shù)是抵押人，評(píng)估機(jī)構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；某些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評(píng)估價(jià)值，形成房地產(chǎn)價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。
另外，我國(guó)雖已形成了一支具有一定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，但是沒(méi)有能力從事抵押評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師混跡其中。專業(yè)能力上的缺陷致使評(píng)估報(bào)告往往格式簡(jiǎn)單、方法單一，不作認(rèn)真細(xì)致和全面的分析，評(píng)估參數(shù)的選取是閉門(mén)造車所得，缺少市場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離合理的市場(chǎng)價(jià)值。
（二）商業(yè)銀行過(guò)分推崇和迷信外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估意見(jiàn)
目前，商業(yè)銀行基本上都建立了抵押品評(píng)估價(jià)值的內(nèi)部評(píng)估審定程序，一定程度上改變了過(guò)去被動(dòng)接受外部評(píng)估結(jié)果的狀況。由于迄今為止，我國(guó)還沒(méi)有建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論與方法體系，加之商業(yè)銀行缺乏既懂金融又有房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估人員，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單地依照評(píng)估值打個(gè)折扣。
另外，由于有較大的業(yè)務(wù)營(yíng)銷壓力，加上商業(yè)銀行也是特殊的企業(yè)，而銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，需要基層銀行向社會(huì)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)信貸客戶?？?jī)效的顯性和風(fēng)險(xiǎn)的隱性使得基層機(jī)構(gòu)在委托評(píng)估時(shí)，更多情況下，其立場(chǎng)已實(shí)質(zhì)站在客戶一邊。內(nèi)部評(píng)估難以在業(yè)務(wù)營(yíng)銷和基層機(jī)構(gòu)的壓力而獨(dú)善其身。
（三）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論滯后，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估缺乏針對(duì)性
房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)際操作中，房地產(chǎn)估價(jià)師只是對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并將其提供給銀行信貸部門(mén)。這不是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是清算條件下的市場(chǎng)價(jià)值。由于沒(méi)有抵押貸款價(jià)值作為參照，銀行無(wú)法確定最適宜的、風(fēng)險(xiǎn)最小的貸款成數(shù)。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數(shù)，這種盲目確定貸款成數(shù)的做法，一方面如果貸款成數(shù)過(guò)低，則有可能降低消費(fèi)者本來(lái)可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤(rùn)空間；另一方面如果隨意提高貸款成數(shù)，又會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
二、解決房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估存在問(wèn)題的對(duì)策
（一）合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，為防范房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)提供基本保障
在政府和房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管的同時(shí)，商業(yè)銀行要對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)能力、評(píng)估結(jié)果、執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行遴選和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)那些道德水平低、服務(wù)質(zhì)量差的評(píng)估機(jī)構(gòu)，要中止和它們的業(yè)務(wù)合作，將它們列入“黑名單”，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)列入“黑名單”的評(píng)估機(jī)構(gòu)要進(jìn)行全行業(yè)的業(yè)務(wù)制裁。
（二）建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)估體系，從內(nèi)部強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理和控制
無(wú)論外部評(píng)估機(jī)構(gòu)提供怎樣的評(píng)估結(jié)果，商業(yè)銀行貸款最終發(fā)放的依據(jù)是內(nèi)部評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)外部評(píng)估結(jié)果的審查，建立獨(dú)立于營(yíng)銷和信貸審批部門(mén)的內(nèi)部評(píng)估部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估做到獨(dú)立自主；在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估審查人員；加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部評(píng)估人員的培訓(xùn)教育和崗位規(guī)范，提高內(nèi)部評(píng)估人員的履崗能力。內(nèi)部評(píng)估人員要認(rèn)真審核外部評(píng)估報(bào)告，將外部評(píng)估結(jié)果中的“水分”擠出，以便準(zhǔn)確確定貸款發(fā)放額度。
（三）商業(yè)銀行要制定房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理提供依據(jù)
我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則。在評(píng)估假設(shè)、評(píng)估方法、評(píng)估目的等方面，外部評(píng)估與內(nèi)部評(píng)估都存在差異。因此，商業(yè)銀行要根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，制定出內(nèi)部的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型，選取合適的評(píng)估方法，確定參數(shù)范圍，充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險(xiǎn)因素，盡量使內(nèi)部確認(rèn)的抵押價(jià)值反映房地產(chǎn)在變現(xiàn)時(shí)的清償價(jià)值，有效發(fā)揮房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)抵押只是風(fēng)險(xiǎn)緩釋的一種措施，具有違約風(fēng)險(xiǎn)，并且在價(jià)值評(píng)估方面存在諸多困難，因此商業(yè)銀行要強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押管理，謹(jǐn)慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制抵押率，定期對(duì)存量房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行重估，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒(méi)有按照職業(yè)崗位去開(kāi)發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無(wú)法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國(guó)高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會(huì)上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無(wú)業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說(shuō)明，我們的高職教育還沒(méi)有很好地適應(yīng)社會(huì)實(shí)際需要。
因此，我們借鑒德國(guó)職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過(guò)程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過(guò)程的教學(xué)過(guò)程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對(duì)接。
本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理的基本理論知識(shí)和專業(yè)操作技能，熟悉國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事行政、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問(wèn)等工作的高級(jí)技能型人才。具體來(lái)說(shuō)，該專業(yè)培養(yǎng)出來(lái)的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、定位、競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。
本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀
在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門(mén)課程獨(dú)立的知識(shí)體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T(mén)課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過(guò)程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識(shí)去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過(guò)程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)課程的相關(guān)知識(shí)。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開(kāi)發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。
本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開(kāi)發(fā)
（一）開(kāi)發(fā)依據(jù)
本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。
從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動(dòng)手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開(kāi)發(fā)了以該流程“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。
（二）訓(xùn)練目標(biāo)
該流程“工作過(guò)程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場(chǎng)景。通過(guò)真實(shí)工作場(chǎng)景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。
在訓(xùn)練過(guò)程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識(shí)，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于
（三）訓(xùn)練內(nèi)容
與課堂教學(xué)知識(shí)點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門(mén)專業(yè)課程之間相對(duì)獨(dú)立的理論知識(shí)體系打破，將各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動(dòng)手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手操作能力。
以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開(kāi)的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售流程“工作過(guò)程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對(duì)應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過(guò)程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過(guò)程”的所有環(huán)節(jié)。
（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案、撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書(shū)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。
（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等典型工作。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。
（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)等典型工作。
（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。
以“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動(dòng)的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動(dòng)的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識(shí)點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。
遏制房?jī)r(jià)的過(guò)陜上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大保障性住房建設(shè)，保證居民住有所居，使更多居民能夠買得起房，租得起房。政府已經(jīng)在多個(gè)場(chǎng)合明確了這個(gè)調(diào)控目標(biāo)，而且這一目標(biāo)是延續(xù)的。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，政策的目標(biāo)并不是房?jī)r(jià)再次大起大落，而是房地產(chǎn)價(jià)格漲幅逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸。政策的目標(biāo)也不是限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而是解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。我們從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)一個(gè)被限制的產(chǎn)業(yè)，國(guó)家需要刺激其產(chǎn)量的。終歸，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有利于國(guó)計(jì)民生，需要持續(xù)健康發(fā)展的行業(yè)。
在政策的軌跡上，陳聰認(rèn)為未來(lái)政府會(huì)堅(jiān)定執(zhí)行政策，而不是再一次政策大動(dòng)蕩、大轉(zhuǎn)向，不會(huì)放松，不會(huì)大幅加碼。而政策出臺(tái)也以一次性強(qiáng)力政策，隨之以強(qiáng)力執(zhí)行為主，避免出現(xiàn)2007年政策反復(fù)加碼，市場(chǎng)預(yù)期波折的情況。因?yàn)檎呀?jīng)看到了預(yù)期紊亂之害，看到了政策反復(fù)加碼(而不是一次性出臺(tái))的副作用，也看到了政策大轉(zhuǎn)向的副作用。主要是將使得購(gòu)房人等待下一個(gè)政策出臺(tái)，從而累積過(guò)量的自住需求，一朝釋放，房?jī)r(jià)容易大幅上漲。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)對(duì)未來(lái)預(yù)期不清，觸發(fā)價(jià)格暴漲暴跌。真正的自住需求往往不能夠在暴漲暴跌中獲得自己需要的房產(chǎn)，暴漲暴跌反而催生了市場(chǎng)投機(jī)的風(fēng)氣。
本輪調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)就是繼續(xù)收緊開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈，給開(kāi)發(fā)企業(yè)“抽去杠桿”包括土地款支付更加嚴(yán)格，預(yù)收款的監(jiān)管，收緊房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等。陳聰認(rèn)為，對(duì)于一些一二線城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出不在于施工，而在于買地。因此這種去杠桿化不會(huì)極大影響這些企業(yè)的資金。
因此，資金鏈狀況的演變主要仍取決于開(kāi)發(fā)商的主觀意識(shí)。在不虛耗現(xiàn)金流的行業(yè)共識(shí)之下，當(dāng)前收緊資金鏈的行為不會(huì)危害行業(yè)的生存。然而這樣的政策意義卻很大，因?yàn)樗鼘⒅苯記Q定了價(jià)格和銷量的走勢(shì)。如果沒(méi)有收緊資金鏈的政策，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)如此重視銷售段現(xiàn)金回流。在壓抑需求的信貸政策前，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)提價(jià)，恐怕未來(lái)的業(yè)績(jī)水平也難有保證。
8月11～13日，萬(wàn)科三日累計(jì)漲幅11％，帶領(lǐng)行業(yè)指數(shù)繼續(xù)上漲6.5％。各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上半年銷售業(yè)績(jī)，讓市場(chǎng)看到了兩點(diǎn)：1、旺盛的需求仍然存在；2、市場(chǎng)對(duì)降價(jià)的預(yù)期并不十分悲觀。這些先于市場(chǎng)降價(jià)，降幅幅度10～15％，就基本可以完成快速銷售。短期來(lái)看，中小戶型占比較高的萬(wàn)科，在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)、資金回籠上，拔得頭籌。瑞銀證券認(rèn)為，萬(wàn)科具有一如既往的良好執(zhí)行能力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的5～7月，萬(wàn)科的銷售面積甚至較去年同期提高了6.9％。由于采取了“以活躍成交為目的”的主推90平方米以下戶型的推盤(pán)策略，萬(wàn)科的銷售金額和面積在A股上市房企中排名居首。
低估值成主要吸引力
公募基金一度“避之不及”的地產(chǎn)股近日展開(kāi)超跌反彈，在部分基金經(jīng)理看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)預(yù)期成為該板塊反彈契機(jī)。值得注意的是，不少基金公司再度將地產(chǎn)股放回投研團(tuán)隊(duì)的“股票池”，部分基金公司已對(duì)地產(chǎn)股進(jìn)行選擇性“回補(bǔ)”。
東莞證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，8月9～13日，房地產(chǎn)板塊資金流人多達(dá)430.44億元，凈流入54.65億元。或許這個(gè)凈流人的數(shù)字看起來(lái)并不是很大，但是在當(dāng)周成交量大幅萎縮的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)中，該數(shù)據(jù)依舊讓房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不俗。
8月16日，房地產(chǎn)板塊再度流入資金90.71億元，凈流人13.90億元。17日房地產(chǎn)板塊的資金凈流人現(xiàn)象繼續(xù)上演。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日房地產(chǎn)板塊資金流人高達(dá)108.36億元，而當(dāng)日流出資金只有7873億元，凈流人資金達(dá)到約29.62億元。
值得注意的是，如果說(shuō)上述資金流向監(jiān)測(cè)更多地表明是市場(chǎng)游資甚至私募對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)變，近期公募基金對(duì)于房地產(chǎn)板塊似乎也已經(jīng)改變了之前的悲觀態(tài)度。數(shù)據(jù)目前已經(jīng)披露中報(bào)的房地產(chǎn)上市公司前十大股東名單發(fā)現(xiàn)，公募基金的身影顯著增加。僅以中國(guó)寶安為例，中報(bào)顯示華夏系三只基金共計(jì)持股8377.18萬(wàn)股，另外還有4只基金位列其中。
雖然市場(chǎng)反彈以來(lái)地產(chǎn)股的走勢(shì)一直被各種調(diào)控的利空消息所壓制，廣發(fā)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)估值底部已經(jīng)形成，未來(lái)板塊的整體趨勢(shì)將是向上的。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明指出，2009年9月開(kāi)始新增的大量投資將在從2010年9、10月份集中釋放供應(yīng)，樓市“價(jià)跌量增”成定局。預(yù)計(jì)8月之后，隨著大量供應(yīng)量的上升，主要城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯的下降，板塊的投資機(jī)會(huì)將由“價(jià)值修復(fù)”向“價(jià)值提升”轉(zhuǎn)變。在2010年年底前調(diào)控政策不會(huì)放松，行業(yè)的調(diào)整在向有利于行業(yè)龍頭及優(yōu)勢(shì)公司持續(xù)獲得更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)前行，并將給它們帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。
李少明看好在本輪行業(yè)調(diào)整中持續(xù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、億城、保利、首開(kāi)、金融街、濱江、環(huán)球、冠城等等公司，更看好重新納入增長(zhǎng)通道的萬(wàn)科，價(jià)值嚴(yán)重低估的億城、招商地產(chǎn)和泛海等等公司。正所謂資金從來(lái)不會(huì)盲目追逐。在資金持續(xù)凈流入以及公募基金態(tài)度的悄然轉(zhuǎn)變背后，房地產(chǎn)板塊目前處于歷史低位的估值水平或許才是這一切背后的原因所在。
關(guān)鍵詞：上市；房地產(chǎn)公司；轉(zhuǎn)型探索
一、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索的行業(yè)背景
1、房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”
1998 年7 月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開(kāi)啟以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革，也開(kāi)啟了商品房市場(chǎng)的“黃金時(shí)代”。1998至2010年的12 年間我國(guó)商品房投資額年均復(fù)合增速24.11%，商品房銷售額年均復(fù)合增速28.87%，商品房年銷售面積年均復(fù)合增速19.64%，并步入年均銷售面積“10 億平米”時(shí)代。
2010 年4 月，由于之前房?jī)r(jià)連續(xù)10 個(gè)月上漲且漲幅逐漸擴(kuò)大，全國(guó)70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲近15%，政府出臺(tái)了被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策的新“國(guó)十條”（《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》），正式拉開(kāi)了限購(gòu)、限貸的序幕，行業(yè)投機(jī)氛圍得到遏制，行業(yè)也正式告別高速增長(zhǎng)，從2010年到2013年房地產(chǎn)年銷售面積復(fù)合增速接近為0，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始步入“白銀時(shí)代”。
2、房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時(shí)代”的主要特征
（1）行業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)，高增長(zhǎng)不再，集中度低，并購(gòu)整合是行業(yè)主題。房地產(chǎn)行業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上充分競(jìng)爭(zhēng)，集中度較低，而傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不可能維持高速增長(zhǎng)，行業(yè)步入成熟期，發(fā)展更加平穩(wěn)，未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)更多的來(lái)自行業(yè)內(nèi)外的并購(gòu)重組。
（2）房地產(chǎn)金融屬性下降，商品屬性為主。在市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期前景的擔(dān)憂下，房?jī)r(jià)上漲的空間將大大減少，又由于政府對(duì)房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為的調(diào)控，房地產(chǎn)作為抵抗通脹、獲取資本利得的金融屬性將逐漸下降，其作為住宅、商業(yè)辦公用房的商品屬性將成為主流。
（3）房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)基本面的背離減小。進(jìn)入白銀時(shí)代后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)將主要取決于居民收入的增長(zhǎng)，而居民收入的增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，因此未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)基本面的背離將逐步減小。由于地產(chǎn)商品屬性的增加，需求更多來(lái)自剛性的住宅需求。
二、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索的基本情況
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后，房地產(chǎn)類上市公司面臨的行業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生了如下變化：第一，國(guó)家對(duì)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，政策支持力度減弱；第二，行業(yè)面臨越來(lái)越激烈的充分競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)高增長(zhǎng)不再，增量的長(zhǎng)期空間受限；第三，行業(yè)毛利率的下行，使得高于社會(huì)平均利潤(rùn)率水平的行業(yè)吸引力逐漸消失，且收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配；第四，行業(yè)估值受到嚴(yán)重壓制，為維護(hù)上市平臺(tái)價(jià)值，市值管理需求不斷增強(qiáng)。
為更好的應(yīng)對(duì)上述局勢(shì)，房地產(chǎn)類上市公司紛紛采取了包括轉(zhuǎn)型探索等多種方式，以更好的適應(yīng)宏觀調(diào)控和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化。
這里需要指出的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬重資產(chǎn)行業(yè)1，龐大的資產(chǎn)存量決定了大多數(shù)房地產(chǎn)類上市公司的轉(zhuǎn)型難度很大，不可能一蹴而就。這一點(diǎn)從統(tǒng)計(jì)資料中也可以看出來(lái)，目前提及轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)類上市公司也只是進(jìn)行相關(guān)探索，真正通過(guò)資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)類上市企業(yè)還不多，這也是本文所稱轉(zhuǎn)型探索的原因所在。
1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索主要涉及方向
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截止2014年9月，在申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)136家A股上市房企中，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)外轉(zhuǎn)型探索的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)量的30%；這41家探索產(chǎn)業(yè)外轉(zhuǎn)型房企，平均市值規(guī)模82.85億元，總市值約3396.9億，占行業(yè)總市值比30.35%。
上述產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索，主要涉及方向：大醫(yī)療（含養(yǎng)老）、大互聯(lián)網(wǎng)（含計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)彩票等）、能源煤礦（石油、頁(yè)巖氣、金礦等）、金融、軍工/智能（工業(yè)機(jī)器人）、材料（主要是石墨烯）、影視傳媒（包含影視、傳媒、動(dòng)漫、手游等）、環(huán)保。
上述轉(zhuǎn)型探索根據(jù)進(jìn)展情況又可以分為兩大類，一類是已經(jīng)明確了方向并進(jìn)行了資產(chǎn)重組，比如萬(wàn)好萬(wàn)家、天倫置業(yè)等，另一類是宣布了轉(zhuǎn)型方向還沒(méi)有具體動(dòng)作的，比如陽(yáng)光城、廣宇集團(tuán)等。
2、醫(yī)療、能源和互聯(lián)網(wǎng)成為上市房企轉(zhuǎn)型探索的主要方向
從目前已明確表示進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探索的41家上市房地產(chǎn)公司來(lái)看，醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、能源是三大主要轉(zhuǎn)型的方向。主要原因是醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)以及能源行業(yè)盈利能力相對(duì)較強(qiáng)，且市場(chǎng)估值更高，有利于上市公司市值管理。
從市值看，占比最大的是探索向醫(yī)療、金融以及能源礦產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，對(duì)應(yīng)市值占比達(dá)到21%。而提出向互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，數(shù)量雖有7家（占總數(shù)的17%），但其對(duì)應(yīng)的市值僅占13.8%，體現(xiàn)了數(shù)量多而市值少的特點(diǎn)。主要原因是互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)普遍規(guī)模較小，進(jìn)入門(mén)檻較低，較為適合市值較小的上市公司投資；而醫(yī)療、金融及能源礦產(chǎn)屬于資金投入較大的行業(yè)，這對(duì)進(jìn)入該行業(yè)的上市公司自身的資產(chǎn)規(guī)模要求較高，因此市值較大的企業(yè)選擇進(jìn)入這些行業(yè)的優(yōu)勢(shì)也相應(yīng)較大。
三、上市地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型探索對(duì)市值的影響
從目前提出轉(zhuǎn)型探索的公司市值的平均漲幅來(lái)看，轉(zhuǎn)型方向?yàn)椴牧?、影?傳媒、能源礦產(chǎn)的漲幅水平較高，年初以來(lái)2分別漲幅為62.75%、56.96%以及48.54%。
圖1轉(zhuǎn)型方向?yàn)椴牧?、影?傳媒的漲幅領(lǐng)先
從漲幅的相對(duì)值來(lái)看，剔除大盤(pán)影響后，除轉(zhuǎn)型為環(huán)保的企業(yè)外，轉(zhuǎn)型為其余7大方向的房企漲幅均高于大盤(pán)。從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，轉(zhuǎn)型為材料、影視/傳媒、能源礦產(chǎn)等方向的平均相對(duì)漲幅均超過(guò)40%。
四、小結(jié)
隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨進(jìn)入白熱化，行業(yè)的增長(zhǎng)空間受限，毛利率下行，此種背景下眾多上市房企（主要為中小市值的房企）紛紛開(kāi)始了轉(zhuǎn)型探索，尋找適合各自的發(fā)展新方向，這也是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)使然。從轉(zhuǎn)型的方向來(lái)看，醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)以及能源礦產(chǎn)成為最受房企青睞的行業(yè)，這從改善上市公司盈利能力、提升上市公司估值水平等方面來(lái)看具有一定的合理性。
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型將成為相當(dāng)一部分中小市值的房地產(chǎn)公司面臨的必然選擇，本文中所述上市房企的轉(zhuǎn)型探索，無(wú)疑將成為摸著石頭過(guò)河的很好嘗試。大浪淘沙，新一輪洗牌后，繼續(xù)留在房地產(chǎn)行業(yè)的必然是盈利能力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯的企業(yè)。同樣，我們也認(rèn)為，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)熔爐多年的磨練，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化調(diào)整的當(dāng)下，從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)的上市公司，也將成為另一個(gè)行業(yè)發(fā)展的先鋒。（作者單位：南京高科股份有限公司）
重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響力度較弱
房產(chǎn)稅針對(duì)高檔商品房，預(yù)計(jì)征收范圍較小，力度較輕。從新華網(wǎng)消息看，房產(chǎn)稅針對(duì)高檔商品房征收。目前重慶劃分普通住宅和高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 144平米（或套內(nèi)面積122平米），我們預(yù)計(jì)實(shí)際方案起征范圍在戶均200平米以上，不涉及套數(shù)，累計(jì)稅率0.5-1.5%。并且，房產(chǎn)稅的征收對(duì)評(píng)估體系、征稅體系的要求比較高，估計(jì)最終方案不會(huì)十分嚴(yán)格，預(yù)計(jì)初始只對(duì)新增住房征收，后續(xù)待評(píng)估體系完善，再逐步擴(kuò)展至舊房。
對(duì)成交量整體影響較弱，對(duì)高檔住宅房?jī)r(jià)的影響取決于最終稅率，整體來(lái)看，影響幅度很有限。從出臺(tái)時(shí)間及征收對(duì)象看，除了作為稅制改革的一環(huán)外，此次房產(chǎn)稅的出臺(tái)帶有調(diào)控的目的和作用，我們認(rèn)為其對(duì)市場(chǎng)的影響是：（1）預(yù)計(jì)對(duì)整體成交量的影響比較有限：一方面是因?yàn)榇舜握魇辗秶^小，另一方面房產(chǎn)稅對(duì)投資者的影響遠(yuǎn)大于自住者，而前期的信貸等調(diào)控手段已經(jīng)明顯的抑制投資需求，從微觀來(lái)看，下半年購(gòu)房者以自住需求居多，重慶市場(chǎng)尤其如此；（2）對(duì)高檔住宅房?jī)r(jià)會(huì)有影響，但幅度取決于最終稅率。房產(chǎn)稅作為未來(lái)現(xiàn)金流支出的增加，從理論上講會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，如果按照1%的稅率貼現(xiàn)計(jì)算，對(duì)房?jī)r(jià)的影響幅度為10-15%（貼現(xiàn)率7-10%），因此對(duì)最終實(shí)際房?jī)r(jià)升降取決于最終的稅率及市場(chǎng)本身預(yù)期的房?jī)r(jià)升幅。
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定行業(yè)發(fā)展大勢(shì)
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重要的影響。首先，貨幣政策對(duì)于行業(yè)發(fā)展關(guān)系重大。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，同時(shí)商品房的購(gòu)買也需要不少資金，因此，利率的變化、貨幣供應(yīng)量的多少等因素將影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、成交量、房?jī)r(jià)等行業(yè)發(fā)展的反方面面。另外，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的重要工具之一也受到經(jīng)濟(jì)通貨膨脹情況、人民幣匯率變化等多種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響。從貨幣政策、通貨膨脹以及人民幣匯率三方面來(lái)看，我們認(rèn)為，2011年的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展趨勢(shì)。
貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”
2010年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)確認(rèn)了2011年貨幣政策將由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言的影響主要是負(fù)面的。從需求面角度，穩(wěn)健的貨幣政策主要意味著加息周期的開(kāi)啟，從而將提高購(gòu)房者的購(gòu)房成本，減少房地產(chǎn)需求。從供給面角度，穩(wěn)健的貨幣政策意味著貨幣供給量的下降以及貸款成本的提高，因此，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)效益的提升。然而，這些影響效果的顯現(xiàn)還將取決于貨幣政策的具體實(shí)施方式、程度和速度等各方面因素，緩慢而溫和的貨幣政策轉(zhuǎn)變對(duì)于行業(yè)的影響相對(duì)較小。
通脹與治理通脹的博弈
近期，國(guó)內(nèi)CPI 出現(xiàn)了持續(xù)的快速上漲，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)代。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，資金需要尋找抗通脹的投資品種以規(guī)避貶值的損失，房地產(chǎn)投資需求因此而增加，行業(yè)發(fā)展受益。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，預(yù)計(jì)2011年通貨膨脹延續(xù)的概率偏大，由此來(lái)看，2011年房地產(chǎn)行業(yè)有望保持較好的發(fā)展。但是，在調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資需求的嚴(yán)格限制下，由通脹產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求較難轉(zhuǎn)化成有效購(gòu)買，所以，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，上述利好作用可能無(wú)法充分發(fā)揮。同時(shí)，由于高通脹的存在對(duì)民生將產(chǎn)生較大不良影響，政府將采取較為堅(jiān)決的手段管理物價(jià)水平，而這些手段有可能給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一些副作用。因此，綜合來(lái)看，通脹和治理通脹博弈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生有限制的利好的。
人民幣存在升值壓力
人民幣匯率改革將在2011 年繼續(xù)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好而國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存在不穩(wěn)定的背景下，人民幣的升值壓力仍然存在。人民幣的不斷升值趨勢(shì)以及進(jìn)一步升值的預(yù)期將加速國(guó)外資金的流入，而對(duì)于流入的外資來(lái)講，房地產(chǎn)投資是各種保值增值方式中較好的選擇，由此房地產(chǎn)需求進(jìn)一步增加。因此，2011年人民幣升值預(yù)期將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展起到助推作用。
2011年行業(yè)基本面判斷
房?jī)r(jià)的判斷：房?jī)r(jià)難下跌 漲幅將收窄
2011年的價(jià)格走勢(shì)。我們判斷2011 年整體房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，但漲幅將得到控制（不排除個(gè)別城市房?jī)r(jià)會(huì)階段性有所回落，但幅度和持續(xù)時(shí)間也會(huì)非常有限）。房?jī)r(jià)難以下跌，通過(guò)國(guó)外的實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展，居民收入不斷增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程尚未結(jié)束的背景下，難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況。
日本的經(jīng)驗(yàn)。日本地價(jià)與其經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、居民收入、城市化進(jìn)程具有高度的相關(guān)性。日本地價(jià)于1992年開(kāi)始下跌，與此對(duì)應(yīng)的，恰是日本經(jīng)濟(jì)從此也陷入了極度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992開(kāi)始基本處于不增長(zhǎng)的狀態(tài)，同時(shí)，日本的城市化率在1992年后也已經(jīng)達(dá)到77%的高點(diǎn)。
德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。從1958-2008 年，德國(guó)房?jī)r(jià)基本未出現(xiàn)過(guò)下降，只是漲幅隨經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，且在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期也面臨了房?jī)r(jià)增幅的劇烈變化。而房?jī)r(jià)在1995-2008年出現(xiàn)了十多年幾乎不漲的情況，也是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)回落至2%的低增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入也陷入不增長(zhǎng)的境地，同時(shí)城市化也達(dá)到高點(diǎn)，人口增長(zhǎng)帶來(lái)的影響基本消失。
中國(guó)的現(xiàn)狀。中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)仍將處于高速的增長(zhǎng)期，居民收入仍將繼續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)尚處在第三次生育高峰帶來(lái)的置業(yè)高峰（這一點(diǎn)從高校畢業(yè)生持續(xù)增加、2006年開(kāi)始結(jié)婚對(duì)數(shù)增加兩個(gè)側(cè)面看出來(lái)）、居民儲(chǔ)蓄金額處歷史新高、2009年貨幣超發(fā)的影響還未消失，中國(guó)的購(gòu)房文化短期不會(huì)改變，居民投資渠道匱乏，這些因素決定房?jī)r(jià)不具備持續(xù)下跌的可能。
未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅將收窄。首先，2011年樓市整體供應(yīng)量將明顯增加，在需求受抑制的情況下，供需將更加均衡。當(dāng)然，也有投資者擔(dān)心，供應(yīng)增大，而需求受調(diào)控，這種局面會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌？我們認(rèn)為，由于供應(yīng)的增加有明顯的區(qū)域化差異，這將化解供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的壓力。這種供應(yīng)的區(qū)域性差異是指：一線城市2010 年新開(kāi)工增加是在之前連續(xù)5 年下降的基礎(chǔ)上恢復(fù)性的增加，因此供應(yīng)仍可能不足，但由于其需求是政策調(diào)控的重點(diǎn)，最終可能實(shí)現(xiàn)新的供需均衡；二線城市2011 年供應(yīng)增加是連續(xù)數(shù)年的持續(xù)增加，但其需求又是受政策影響較小的地方，供需將是另一種均衡。其次，隨著未來(lái)城市間軌道交通的快速發(fā)展，中國(guó)正從個(gè)別超大城市向城市群發(fā)展，這將改善未來(lái)城市人口分布，熨平住房需求，對(duì)控制中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)漲幅有利。
成交量的判斷：主要城市成交量將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)
2011年的成交量走勢(shì)。2010年主要城市成交量同比下降約30%，其中有政策調(diào)控的原因，但更重要的原因是供應(yīng)不足，這一點(diǎn)從主要城市庫(kù)存去化周期仍在低位可以看出來(lái)。因此，目前，成交量的多少，不是需求決定的（現(xiàn)實(shí)情況是中國(guó)的住房需求仍非常龐大，政策一再抑制需求，也說(shuō)明了這一點(diǎn)），而是由供應(yīng)決定。供應(yīng)的增加不會(huì)對(duì)需求形成壓制，反而會(huì)促進(jìn)成交。因此，我們認(rèn)為，隨著2011年供應(yīng)的增加，成交也將增加。
投資建議
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，股價(jià)下跌過(guò)程中，主力機(jī)構(gòu)和公司法人均有一定幅度的減持，這與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度有關(guān)，也與自己2008年4月24日大小非解禁有關(guān)。那么，公司價(jià)值究竟如何?是否會(huì)受房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降影響而導(dǎo)致基本面惡化轉(zhuǎn)折?
預(yù)收賬款支撐未來(lái)兩年業(yè)績(jī)
受房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及我國(guó)貨幣緊縮政策影響，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度有所下降，主要表現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的毛利率下降、地價(jià)下跌導(dǎo)致存貨減值風(fēng)險(xiǎn)和貨幣緊縮導(dǎo)致的資金緊張等方面。而房地產(chǎn)行業(yè)類公司資金緊張已成普遍現(xiàn)實(shí)，貨幣資金是否充足，很大程度上決定了行業(yè)內(nèi)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
浙江廣廈資產(chǎn)重組后，有效地提升了資產(chǎn)質(zhì)量，毛利率不降反升，公司2007年末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流達(dá)18億元，貨幣資金長(zhǎng)期保持在10億元左右，現(xiàn)金流充沛。
引人注意的是，公司預(yù)收賬款持續(xù)大幅上升，僅2008年一季度預(yù)收賬款就達(dá)54億元之多，對(duì)公司未來(lái)兩年業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)形成有力支撐。
從圖1中可清晰看出，公司預(yù)收賬款自資產(chǎn)重組以來(lái)持續(xù)大幅上升，由2006年末的6億元上升至2008年一季度的54億元，這表明公司資產(chǎn)質(zhì)量得到了極大提高。從圖1中，還可以看出公司的資產(chǎn)負(fù)債率很高，這也是業(yè)界比較擔(dān)憂的。但是如果除去預(yù)收賬款，公司的資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)際只有37％左右，所以不必?fù)?dān)憂資產(chǎn)負(fù)債率的問(wèn)題。
另一方面，公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示存貨也大幅增加，2007年末存貨達(dá)69.5億元。由于房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降，很可能造成房?jī)r(jià)和地價(jià)的下降，所以此時(shí)的存貨具有很大的減值風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)詳細(xì)查看公司存貨，可發(fā)現(xiàn)其中只有2216萬(wàn)元為長(zhǎng)期閑置土地存貨，并且已經(jīng)全額計(jì)提完畢。其余大部分為在建項(xiàng)目和產(chǎn)品項(xiàng)目，主要是蘇浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，公司目前巨額的預(yù)收賬款也可表明它房產(chǎn)后期減值風(fēng)險(xiǎn)小，并且銷售緊俏。
總體來(lái)說(shuō)，公司雖有巨額的存貨，但實(shí)際的減值風(fēng)險(xiǎn)很小。
資產(chǎn)重組見(jiàn)效明顯
股權(quán)分置改革之前，浙江廣廈主營(yíng)收入自2003年到2006年基本維持在6億元至7億元左右，沒(méi)有增長(zhǎng)，而且凈利潤(rùn)只有1000多萬(wàn)元。在2005年和2006年期間，由于公司投資的金信信托存在被托管和資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)，公司全額計(jì)提了這筆投資的減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致2005、2006年業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅虧損，當(dāng)然主因還是主營(yíng)利潤(rùn)沒(méi)有大幅增長(zhǎng)。
股權(quán)分置改革后，公司實(shí)施了資產(chǎn)重組，通過(guò)定向增發(fā)購(gòu)買大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出售低效資產(chǎn)，改善資產(chǎn)質(zhì)量，提升盈利能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。主要包括通和置業(yè)開(kāi)發(fā)的都市楓林、南岸花城和戈雅公寓、天都實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的天都城項(xiàng)目。同時(shí)，公司作價(jià)4181.56萬(wàn)元將所持有的廣廈教育90％的股權(quán)轉(zhuǎn)給廣廈控股，作價(jià)24772.14萬(wàn)元將持有的英川水電85％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中華水電，英川水電股權(quán)的轉(zhuǎn)讓收益將在2008年實(shí)現(xiàn)。
通過(guò)資產(chǎn)重組，公司在江浙滬地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，不僅增強(qiáng)了在這一地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也使“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)江浙滬地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目”的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃更加清晰，并且公司置入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已陸續(xù)在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生效益。從主營(yíng)數(shù)據(jù)分析，公司2007年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入277782.21萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)228％；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)18266.69萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)盈利的大幅增長(zhǎng)，毛利率也有所回升。無(wú)憂價(jià)值網(wǎng)綜合評(píng)級(jí)顯示(共分為Aa，A，B，C四級(jí))，公司基本面排名由2007年末的947位快速上升至177位，基本面評(píng)級(jí)為A級(jí)：公司市場(chǎng)面排名由2007年末的855位快速上升至154位，市場(chǎng)面評(píng)級(jí)為A級(jí)。公司資產(chǎn)重組后資產(chǎn)質(zhì)量大幅提升，盈利能力增強(qiáng)，基本面改善，資產(chǎn)重組見(jiàn)效明顯。
高成長(zhǎng)與低估值
根據(jù)無(wú)憂價(jià)值網(wǎng)盈利預(yù)測(cè)平臺(tái)，預(yù)測(cè)浙江廣廈2008年至2010年每股收益分別為0.72元、1，16元、1.03元，預(yù)測(cè)復(fù)合增長(zhǎng)率分別為213％、125％和112％，預(yù)測(cè)市盈率分別為7.9倍、4.9倍和5.5倍。預(yù)測(cè)市盈率顯示目前股價(jià)被嚴(yán)重低估。根據(jù)公司當(dāng)前運(yùn)營(yíng)狀況的行業(yè)綜合估值，公司中樞價(jià)值為9.4元，估值區(qū)間為4.2－13.2元，投資價(jià)值排名由2007年末的1160位快速上升至131位，投資價(jià)值評(píng)級(jí)為Aa級(jí)。
3月樓市再現(xiàn)“小陽(yáng)春”
3月份，全國(guó)重點(diǎn)城市的新房成交量、甚至價(jià)格以及二手房交易量環(huán)比一、二月份都有顯著增長(zhǎng)，特別是3月中旬以來(lái)連續(xù)兩周出現(xiàn)的新盤(pán)井噴式高開(kāi)行情，我們認(rèn)為，未來(lái)樓市供應(yīng)或持續(xù)放量，并且價(jià)格穩(wěn)定，樓市“小陽(yáng)春”行情有望重現(xiàn)。
據(jù)北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，3月29日當(dāng)天北京單日二手房成交量為2，040套，繼2009年12月14日單日成交達(dá)到2，261套的紀(jì)錄以后，北京二手房再次單日成交量突破2,000套。截至3月29日北京二手房3月總成交量已經(jīng)達(dá)到了22，975套，全月預(yù)計(jì)有望達(dá)到26，000套。分析師指出，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)造了同期北京歷史新高。數(shù)據(jù)還顯示，3月29日，上海一手房當(dāng)日成交1，801套，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下了2007年9月以來(lái)31個(gè)月的新高，甚至超過(guò)去年樓市火爆期的高點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2010#2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)為105.47，繼續(xù)維持上行態(tài)勢(shì)。1～2月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3144億元，同比增長(zhǎng)31.1％，由于2009年初基數(shù)較低增幅較大。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速在2009年2月觸底以來(lái)連續(xù)提高，至12月國(guó)家出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策后增速略有下滑，預(yù)計(jì)2010年增速能保持在15％～19％的近年平均水平。
城市化進(jìn)程描繪廣闊前景
長(zhǎng)期來(lái)看，高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程以及人口紅利仍能支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)向好，行業(yè)供需關(guān)系決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好。2008年中國(guó)城市化率45.7％，一般經(jīng)驗(yàn)表明達(dá)到70％以上時(shí)城市化的進(jìn)程才會(huì)放慢，仍有較大的提升空間。假定2020年我國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到14.5億，城市化率55％、人均30平米測(cè)算，2020年存量住宅面積將達(dá)到240億平方米，而至2006年底，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積僅為113億平方米，這一數(shù)字意味著未來(lái)10年間房地產(chǎn)需求旺盛，供給方面，18億畝耕地紅線使得土地資源稀缺性愈發(fā)重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期也較長(zhǎng)，短期內(nèi)供給大幅度釋放的可能性很小。
發(fā)達(dá)國(guó)家城市化的過(guò)程表明，世界城市化進(jìn)程有一個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)，即城市化率超過(guò)30％，城市化進(jìn)入加速期，突破50％之后，進(jìn)入大城市化階段。2008年末中國(guó)城市化率達(dá)到45.71％，按照每年1％左右的城市化率，即將突破50％，按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)意味著中國(guó)的人口將由小城市向大城市集中(這也是目前中國(guó)正在發(fā)生的現(xiàn)象)，但由于中國(guó)人口基數(shù)巨大，地域廣闊，我們認(rèn)為中國(guó)除了幾個(gè)超級(jí)大城市繼續(xù)膨脹外，一些二三線重點(diǎn)城市也將急速擴(kuò)大升格為大城市。城市化的水平必然影響到房?jī)r(jià)的變化，二三線城市的房?jī)r(jià)有望緊跟一線城市上漲，中西部地區(qū)中心城市的房地產(chǎn)將可能具有更大的提升潛力和安全邊際。
上市公司書(shū)寫(xiě)繁華業(yè)績(jī)
截至3月22日我們對(duì)已經(jīng)公布年報(bào)的55家上市房地產(chǎn)企業(yè)2009年報(bào)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，這些上市公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1896.6億元，同比增長(zhǎng)23％；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額為383.04億元，同比增長(zhǎng)44.2％，共實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額為295.36億元，同比增長(zhǎng)46.2％。期末貨幣資金余額為1494.97億元，同比增長(zhǎng)117.4％，占同期營(yíng)業(yè)收入比重為78.8％，銷售好轉(zhuǎn)及企業(yè)放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度加大去庫(kù)存力度共同作用的結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表質(zhì)量的顯著改善，企業(yè)資金情況大為好轉(zhuǎn)期末預(yù)收賬款余額約1308.37億元，占同期營(yíng)業(yè)收入比重為69％，未來(lái)可結(jié)轉(zhuǎn)資源大幅增加，2010年業(yè)績(jī)的保障程度比較高，主要原因在于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷。從已經(jīng)公布年報(bào)的情況來(lái)看，受益于國(guó)家刺激政策2009年度房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)情況要好于上市公司整體水平。
美麗的估值優(yōu)勢(shì)
受國(guó)家密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性擔(dān)憂加大，2009年12月初地產(chǎn)股在達(dá)到階段高點(diǎn)后掉頭向下，12月和1月均大幅下滑，至2010年2月才暫時(shí)有企穩(wěn)的跡象，并在3月出現(xiàn)局部反彈。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年初至3月22日申萬(wàn)分類房地產(chǎn)板塊成分股指數(shù)下跌4.77％。同期滬深300指數(shù)下跌8.44％，地產(chǎn)股在2、3月跑贏大盤(pán)。
受國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激政策及各級(jí)政府對(duì)行業(yè)發(fā)展的支持，房地產(chǎn)行業(yè)在2009年走出了超越大盤(pán)的行情，但2009年底政策調(diào)控突襲地產(chǎn)股，房地產(chǎn)股價(jià)迅速下滑，從而將房地產(chǎn)行業(yè)的估值水平與市場(chǎng)平均水平間的差距再次拉開(kāi)，房地產(chǎn)板塊估值橫向來(lái)看略低于平均水平。從縱向歷史水平比較，目前房地產(chǎn)板塊PE、PB處于較低的底部，向下空間有限，而從兩者與A股平均水平比較而言，房地產(chǎn)板塊相對(duì)溢價(jià)均在歷史平均水平之下，主要因?yàn)?009年底以來(lái)房地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤(pán)大幅調(diào)整，估值優(yōu)勢(shì)凸顯。從幾個(gè)重點(diǎn)公司的情況來(lái)看，目前的相對(duì)估值水平均處在歷史相對(duì)低位，具備一定的估值優(yōu)勢(shì)。
機(jī)構(gòu)輕裝上陣
隨著我國(guó)資本市場(chǎng)越來(lái)越成熟，機(jī)構(gòu)投資者的力量在A股的影響越來(lái)越大，房地產(chǎn)股歷來(lái)都是機(jī)構(gòu)資金關(guān)注的重點(diǎn)行業(yè)，同時(shí)由于其強(qiáng)周期性的特點(diǎn)，機(jī)構(gòu)持倉(cāng)地產(chǎn)股的比例也隨著經(jīng)濟(jì)周期及政策調(diào)整調(diào)控力度的不同而波動(dòng)，但從近幾年的情況來(lái)看，機(jī)構(gòu)持倉(cāng)的水平均在一定的方位內(nèi)波動(dòng)，簡(jiǎn)單測(cè)算目前機(jī)構(gòu)持有地產(chǎn)股的倉(cāng)位基本已降至2008年底水平(即大盤(pán)1664點(diǎn)時(shí)的位置)，未來(lái)大幅減倉(cāng)的動(dòng)力不足，不致導(dǎo)致地產(chǎn)股再度大幅下降，同時(shí)前期題材股股價(jià)趨高，調(diào)倉(cāng)換股的概率加大，地產(chǎn)股可能是很好的加倉(cāng)標(biāo)的。
四條主線把握投資機(jī)會(huì)
另外，部分保險(xiǎn)公司出于辦公自用目的，也會(huì)投資不動(dòng)產(chǎn)。在老齡化帶來(lái)商業(yè)保險(xiǎn)新機(jī)遇的背景下，險(xiǎn)資需要打通養(yǎng)老上下游（養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)），投資不動(dòng)產(chǎn)是大趨勢(shì)。近年來(lái)，相繼有泰康人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽介入養(yǎng)老地產(chǎn)投資。例如，2009年11月，泰康人壽首期投資40億元在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目。
近年來(lái)，出于財(cái)務(wù)投資的考慮，境內(nèi)險(xiǎn)資紛紛增持地產(chǎn)股。2013年底，生命和安邦人壽競(jìng)相舉牌金地集團(tuán)，分別成為金地第一和第二大股東；2014年，安邦保險(xiǎn)增持金融街，并成為萬(wàn)科的第二大股東；2015年4月，平安成為碧桂園第二大股東；近期，前海人壽兩次增持萬(wàn)科，成為后者第二大股東。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，133家A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。
接下來(lái)，本文先從房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，指出盡管行業(yè)長(zhǎng)周期下行，但這給龍頭房企做大做強(qiáng)帶來(lái)了難得的趨勢(shì)型機(jī)會(huì)。首先，行業(yè)下行、產(chǎn)業(yè)資本和中小房企退出，給龍頭房企做大（規(guī)模經(jīng)濟(jì)）、獲得存量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源帶來(lái)了機(jī)會(huì)；其次，盡管行業(yè)下行，但增量機(jī)會(huì)（傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）屬于龍頭房企，特別是在一線城市；最后，在倒逼轉(zhuǎn)型大環(huán)境下，龍頭房企紛紛探索轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，估值抬升是必然的。因此，在當(dāng)前估值與盈利不匹配、股市下行后反彈、房企轉(zhuǎn)型大規(guī)模開(kāi)啟的時(shí)候，也是險(xiǎn)資增持龍頭房企股票的絕佳時(shí)機(jī)。
二、從行業(yè)判斷說(shuō)起：長(zhǎng)周期下行和產(chǎn)業(yè)資本退出
險(xiǎn)資大規(guī)模增持房企股票，發(fā)軔于2013年底。值得注意的是，該時(shí)點(diǎn)是我國(guó)人口紅利衰減、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向供應(yīng)過(guò)剩（整體庫(kù)存消化需要5-7年）、新房開(kāi)發(fā)空間見(jiàn)頂（2013年，城鎮(zhèn)戶均住房擁有首次超過(guò)1套/戶）、行業(yè)長(zhǎng)周期下行開(kāi)啟、產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)始退出的時(shí)點(diǎn)。自那以后，秉承“看未來(lái)”和“講故事”規(guī)則的資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不看好，行業(yè)估值被“踩在地上”。去年7月份（新一輪上漲行情開(kāi)啟）到目前，在主板28個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)估值基本排在倒數(shù)4-5位，上市房企估值水平被資本市場(chǎng)持續(xù)打壓。
過(guò)去10多年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率相對(duì)較高，不少上市企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心歷年的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2009年底，在滬深港三地上市公司中，有345家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。
2012年后，隨著行業(yè)供求關(guān)系開(kāi)始向供應(yīng)過(guò)剩一端傾斜，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速，房企開(kāi)始了快速發(fā)展10多年后的第一次轉(zhuǎn)型，也就是當(dāng)時(shí)被資本市場(chǎng)熱炒的“房地產(chǎn)+X”。當(dāng)時(shí)，房企轉(zhuǎn)型的方向是在部分堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的同時(shí)，向礦業(yè)、環(huán)保、新能源等方向；同時(shí)，不具備競(jìng)爭(zhēng)能力、涉房（主業(yè)非房地產(chǎn)）上市公司開(kāi)始退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。2014年，行業(yè)供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題逐步嚴(yán)重，行業(yè)下行趨勢(shì)明確，產(chǎn)業(yè)資本和中小房企開(kāi)始退出。截至2014年，滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出。
三、再說(shuō)未來(lái)房企機(jī)會(huì)：行業(yè)下行和整合利于龍頭房企
事實(shí)上，即便行業(yè)整體下行，但近年來(lái)行業(yè)整體發(fā)展更有利于龍頭房企。增量機(jī)會(huì)有限、產(chǎn)品間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高了進(jìn)入和經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻和要求，對(duì)房企在操盤(pán)能力、融資能力、成本控制、適銷對(duì)路等負(fù)面的要求空前提高。目前，全國(guó)13.6萬(wàn)家房企（約每1萬(wàn)人就有1個(gè)房企）中的大部分被淘汰是必然的，其占用的土地資源必然要被重新利用，而這恰恰給資金、資源、品牌、成本控制和經(jīng)營(yíng)實(shí)力更強(qiáng)的龍頭房企帶來(lái)了機(jī)會(huì)。
2015年上半年，20家品牌房企平均銷售額335億元，而100家品牌房企中銷售額低于100億元的有68家，排名第1位的萬(wàn)科地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jī)是排在第100位的陽(yáng)光100的37倍多。同時(shí)，弱勢(shì)中大型房企業(yè)績(jī)好于預(yù)期，截至2015年6月底，20家品牌房企銷售目標(biāo)完成率均值為41.5%，超過(guò)去年上半年，而恒大最高超五成；此外，銷售金額TOP10的房地產(chǎn)企業(yè)門(mén)檻，從2011年的315億元上升到2014年的658億元，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)明顯。
因此，中小房企退出、行業(yè)整合、愈大愈強(qiáng)成為大潮流。北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，2015年截至6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗，居各行業(yè)之首，其中有20家房企出售100%股權(quán)。與此同時(shí)，恒大、保利、萬(wàn)科等大型房企正在加速收購(gòu)，這是未來(lái)獲得樓市增量機(jī)會(huì)和提高存量土地開(kāi)發(fā)溢價(jià)的主要途徑，而這種機(jī)會(huì)明顯偏向于龍頭房企。
四、然后看市場(chǎng)機(jī)會(huì)：增量市場(chǎng)和融資政策利于龍頭房企
未來(lái)，城鎮(zhèn)化不均衡推進(jìn)是常態(tài)，人口將繼續(xù)流入人口、資源、產(chǎn)業(yè)更集聚和就業(yè)機(jī)會(huì)更多的一線城市和少數(shù)二線重點(diǎn)城市。這些城市是未來(lái)樓市風(fēng)險(xiǎn)的“安全墊”、機(jī)會(huì)選擇的“安全區(qū)”。近期，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲與被人口外流和老齡化及重化工嚴(yán)重拖累跌入“冰點(diǎn)”、積重難返的東北樓市，以及三四線城市樓市“死水微瀾”對(duì)比鮮明?？梢?jiàn)，一線城市在集聚人口、資源和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面，具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)是增量樓市超額利潤(rùn)的來(lái)源，可謂“得一線城市者得天下”。
但是，一線城市高地價(jià)疊加配建保障房或公共項(xiàng)目成為常態(tài)，只有龍頭房企才有操盤(pán)和經(jīng)營(yíng)能力。因此，近年來(lái)一線城市土地基本被龍頭房企搶食，或通過(guò)聯(lián)合拿地瓜分。據(jù)德佑鏈家統(tǒng)計(jì)，今年上半年，典型20家房企有13家在一線城市拿地，拿地金額合計(jì)951億元，占全國(guó)拿地總額的53.7%，同比增加了8個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)期扎根三四線城市的典型代表――碧桂園，其官方微信7月24日公布，集團(tuán)已于7月11日宣布正式成立一線城市事業(yè)部，高調(diào)回歸一線城市。
與此同時(shí)，在政策上，國(guó)家及地方政府開(kāi)始偏向于龍頭房企，除了大型公共配套由龍頭房企以BOT、PPP模式代建外，最明顯的就是融資政策松綁偏愛(ài)龍頭房企。出于分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行信貸將會(huì)淡出，直接融資將成為未來(lái)房企融資主渠道。不管是REITs，還是近期放開(kāi)的公司債、中期票據(jù)，信用等級(jí)更高的龍頭房企無(wú)疑將是主體，這不僅有利于龍頭房企獲得更低成本的資金，而且也有利于獲得類似于險(xiǎn)資一樣的長(zhǎng)線資金。
五、最后看轉(zhuǎn)型紅利：龍頭房企將首嘗轉(zhuǎn)型“頭啖湯”
同時(shí)，筆者認(rèn)為，探索行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型，龍頭房企也將最先獲得突破和盈利，這將極大地提升估值水平。房地產(chǎn)的下游，一直被認(rèn)為是房企轉(zhuǎn)型的“藍(lán)?！?。經(jīng)過(guò)15年的高速市場(chǎng)化發(fā)展，我國(guó)已積累了220多億平方米的存量商品住房，在新增開(kāi)發(fā)空間見(jiàn)頂?shù)那闆r下，為現(xiàn)有存量住戶提供增量服務(wù)（如物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等O2O），將成為未來(lái)房企盈利主體。近年來(lái)，盡管很多房企都在探索，但盈利模式和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)并不明顯。從近期房企轉(zhuǎn)型努力來(lái)看，筆者認(rèn)為，龍頭房企將率先轉(zhuǎn)型成功。
作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭老大，萬(wàn)達(dá)持有2500萬(wàn)平方米的商業(yè)面積、數(shù)百萬(wàn)商家和上千萬(wàn)的萬(wàn)達(dá)客戶，這是其他地產(chǎn)商不具備的“沉睡資源”。借助于萬(wàn)達(dá)掌握的信息和數(shù)據(jù)，向這些客戶推送小額和消費(fèi)貸款、理財(cái)產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、影視文化消費(fèi)品等，將成為萬(wàn)達(dá)未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利點(diǎn)，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型漸行漸近。近期，萬(wàn)達(dá)高調(diào)宣傳其新四大支柱（商業(yè)、文化、金融和電子商務(wù)），并為轉(zhuǎn)型在短短半年時(shí)間內(nèi)砸下170多億元。
同樣，物業(yè)管理、垃圾處理、社區(qū)教育等公共配套，是目前存量社區(qū)亟待解決的幾大頑疾，也是業(yè)主需求的“痛點(diǎn)”和未來(lái)房企可觀的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。近期，萬(wàn)科董事會(huì)通過(guò)了《關(guān)于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展及建立事業(yè)合伙人機(jī)制的議案》，萬(wàn)科物業(yè)不僅將市場(chǎng)化輸出、物業(yè)板塊也將分拆上市，并通過(guò)合伙人的機(jī)制做大做強(qiáng)；同時(shí)，萬(wàn)科將大力發(fā)展微生物技術(shù)，探索污水處理和“垃圾圍城”下的盈利機(jī)會(huì)。另外，萬(wàn)科從物業(yè)管理入手，延伸到社區(qū)教育、社區(qū)醫(yī)療等社區(qū)服務(wù)，未來(lái)也將以版塊的形式獨(dú)立和分拆上市。
“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”是房企轉(zhuǎn)型的另一個(gè)方向，近期，龍頭房企進(jìn)入社區(qū)O2O已成潮流。近日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)恒大，攜手互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)騰訊，強(qiáng)勢(shì)入主港股企業(yè)馬斯葛，致力于攜手打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商；7月31日，由騰訊、百度和萬(wàn)達(dá)合力打造的O2O商城――飛凡電商正式上線，將109個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中的數(shù)萬(wàn)商家和消費(fèi)者帶到線上去；萬(wàn)科近期推出V-LINK，并以物業(yè)事業(yè)化分拆上市，打造物業(yè)服務(wù)、社區(qū)交流與商圈服務(wù)平臺(tái)的O2O閉環(huán)商業(yè)。
此外，龍頭房企新興業(yè)務(wù)版塊，以分拆和獨(dú)立上市的形式來(lái)轉(zhuǎn)型，也是近期房企轉(zhuǎn)型的方向之一。近期，分拆子公司獨(dú)立上市，或收購(gòu)相關(guān)領(lǐng)域非上市企業(yè)后重組上市，正在成為房企（特別是龍頭上市房企）熱衷的運(yùn)作模式。近日，萬(wàn)科以物業(yè)分拆上市為契機(jī)，建立了事業(yè)部（四個(gè)區(qū)域事業(yè)部、四個(gè)新業(yè)務(wù)事業(yè)部），除分拆物業(yè)外，養(yǎng)老和醫(yī)療、物流、酒店和度假等新業(yè)務(wù)版塊，也列入分拆上市的計(jì)劃；商業(yè)地產(chǎn)老大萬(wàn)達(dá)，旗下影院和商業(yè)地產(chǎn)已分拆上市，新四大支柱――商業(yè)、文化、金融和電子商務(wù)也將陸續(xù)分拆上市。
近年來(lái)，在資本運(yùn)作上頗為了得的恒大，旗下地產(chǎn)和健康已經(jīng)在港上市，足球、文化和礦泉也均在新三板上市。近期，在整合旗下400多個(gè)社區(qū)（5000萬(wàn)平方米物業(yè)管理面積）的基礎(chǔ)上，通過(guò)控股社區(qū)O2O馬斯葛，獲得了第三個(gè)在港融資平臺(tái)。此外，分拆上市的行業(yè)龍頭，還有中海、碧桂園、綠城等，物業(yè)管理和酒店是分拆的主體。
六、總結(jié)：當(dāng)前是險(xiǎn)資投資龍頭房企的最佳時(shí)機(jī)
1.估值（低）與盈利（高）不匹配
房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)周期下行背景下，資本市場(chǎng)估值已經(jīng)在底部了。目前，房地產(chǎn)板塊平均市凈率（PB）降到1.8，而龍頭萬(wàn)科和保利的PB分別只有1.4和1.5，隱含未來(lái)足夠悲觀的預(yù)期。但是，這與房企盈利能力不匹配。根據(jù)2014年數(shù)據(jù)，在申銀萬(wàn)國(guó)28個(gè)一級(jí)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率排名第4、銷售毛利率排名第2，銷售凈利率排名第3，營(yíng)業(yè)收入增速排名第5。因此，相對(duì)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，房地產(chǎn)行業(yè)股票被低估了。
2.轉(zhuǎn)型將提升估值中樞水平
樓市突然由熱變冷，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否延續(xù)去年的瘋狂？
回顧去年年底的成交量，北京12月份網(wǎng)上期房簽約面積約167萬(wàn)平方米，與上月相比環(huán)比增長(zhǎng)接近22%，較之去年同期水平同比增長(zhǎng)42%，成交創(chuàng)下了年內(nèi)的新高。上海一手房月度成交229萬(wàn)平方米，同比則繼續(xù)大幅上漲70%。廣州一手住宅成交92萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16%，同比增長(zhǎng)29%，成交仍然高于本年平均水平。
可以看到，在政府下令遏制房?jī)r(jià)之后，一線三地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量依然環(huán)比上升。但長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，考慮到政策作用于市場(chǎng)的滯后效應(yīng)和政策強(qiáng)度，成交量減少應(yīng)該在今年一季度有所體現(xiàn)。
與此相應(yīng)，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月12日，2010年北京樓市期房商品住宅累計(jì)成交2795套，成交面積29.9萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年12月同期，北京期房商品住宅成交套數(shù)下降了63.6%，成交面積下降了60.4%，樓市成交量出現(xiàn)重挫。
縱觀A股市場(chǎng)近期走勢(shì)，房地產(chǎn)、有色、金融板塊均有不錯(cuò)表現(xiàn)。10月下旬以來(lái)，以萬(wàn)科A為首的房地產(chǎn)板塊成為本輪股市轉(zhuǎn)暖的領(lǐng)漲板塊之一。不管是招保萬(wàn)金這樣的行業(yè)龍頭，還是深深房A、銀基發(fā)展這樣的重組型小盤(pán)股，都有強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。11月中旬，地產(chǎn)股也是不斷發(fā)力，據(jù)大智慧統(tǒng)計(jì)顯示，11月16日，房地產(chǎn)板塊增倉(cāng)0.05％，資金凈流入3.477億。主力資金凈流入明顯的股票有蘇州高新、金地集團(tuán)、中糧地產(chǎn)，其中蘇州高新主力資金增倉(cāng)1.42％。
國(guó)都證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄒文軍認(rèn)為，2009年地產(chǎn)行情在三，季度實(shí)現(xiàn)調(diào)整，目前呈現(xiàn)震蕩上浮趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在四季度銷售、投資數(shù)據(jù)持續(xù)向好的背景下，該板塊估值還有望繼續(xù)提升。不難看出，在大盤(pán)經(jīng)歷了第三季度的調(diào)整后，市場(chǎng)資金敢于涌入地產(chǎn)板塊，與行業(yè)抗通脹的特性不無(wú)關(guān)系。因?yàn)樵谕涱A(yù)期下，資金往往急于尋找避險(xiǎn)工具，能夠?qū)雇?、在通脹中獲益的行業(yè)自然成為市場(chǎng)資金關(guān)注的焦點(diǎn)。鄒文軍指出，正是得益于充裕的流動(dòng)性和通脹預(yù)期，下半年房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步向上的空間，地產(chǎn)公司未來(lái)盈利可期，這將支持地產(chǎn)股的表現(xiàn)。
多因素共同推動(dòng)
主要有4大因素共同推動(dòng)了房地產(chǎn)板塊行情。
成交量強(qiáng)力支撐
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，持續(xù)回升的樓市成交數(shù)據(jù)是市場(chǎng)看好房地產(chǎn)板塊的重要原因之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1～10月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，1～10月全國(guó)商品房銷售面積為6.64億平方米，同比增長(zhǎng)48.4％，商品房銷售額3.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)79.2％。此外，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9％，環(huán)比上漲0.7％。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，全國(guó)商品房需求仍然較旺。對(duì)此，鄒文軍表示，中長(zhǎng)期仍然看好房地產(chǎn)板塊。從基本面來(lái)看，產(chǎn)業(yè)需求旺盛，不管是自住、改善還是投資需求，目前供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足。對(duì)于房?jī)r(jià)的決定因素，鄒文軍認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)講，不同階段是不一樣的。初期商品房的價(jià)格以建造成本作為最重要要素，而發(fā)展到一定程度，就到了以市場(chǎng)決定價(jià)格的時(shí)候，目前的房?jī)r(jià)有其合理性。
政策或暫不改
而從政策面來(lái)看，鄒文軍認(rèn)為，基于房地產(chǎn)板塊與宏觀政策的緊密關(guān)系，在未來(lái)中國(guó)出口沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)的情況下，政策在大的方向上仍將會(huì)以房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內(nèi)需的主要產(chǎn)業(yè)，因此這個(gè)行業(yè)不會(huì)有太大調(diào)整，但可能會(huì)在諸如政策優(yōu)惠是否延期，利率優(yōu)惠如何調(diào)整以及契稅減免時(shí)間等方面出現(xiàn)微調(diào)。也有分析指出，1～9月個(gè)人按揭貸款占新建商品房銷售額的比重不到20％，也顯示今年樓市熱銷利用銀行信貸資金的比例并沒(méi)有大到需要政策壓制的程度。另外，加息周期遠(yuǎn)未到來(lái)，較低的基準(zhǔn)利率有望保持到明年二季度以后。
地產(chǎn)股業(yè)績(jī)不俗
近期各公司三季度業(yè)績(jī)報(bào)告紛紛，包括S深物業(yè)、陽(yáng)光城、中天城投、國(guó)興地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)均有不俗表現(xiàn)。其中s深物業(yè)三季度凈利潤(rùn)增幅超過(guò)6倍；萬(wàn)科三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.3億元，前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)29.6億元，同比分別增長(zhǎng)101.03％和29.9％；金地集團(tuán)三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.8億元，前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.69億元，同比分別增長(zhǎng)338.30％和119.30％。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為。房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流充沛，預(yù)收賬款大幅度增加使得2010年的業(yè)績(jī)確定性較高。未來(lái)房地產(chǎn)板塊整體盈利增長(zhǎng)幅度將超過(guò)A股整體增長(zhǎng)水平，因此相對(duì)于整體A股的溢價(jià)會(huì)繼續(xù)上升。
城市化方興未艾
目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性成長(zhǎng)的初期，鄒文軍認(rèn)為，城市化發(fā)展也是看好房地產(chǎn)板塊的重要原因之一。他指出，雖然城市化率的發(fā)展速度每年都有所提高，但中國(guó)城市化水平只有45％，這意味著目前城市人口占到總?cè)丝诘?5％，而以鄉(xiāng)村為主要居住地的人口占總?cè)丝?5％。按照城市化率以每年1.5％的上升速度計(jì)算的話，每年進(jìn)入中國(guó)城市的新增人口差不多有2000萬(wàn)左右，這也說(shuō)明仍需發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)用以滿足住宅需求。
板塊估值合理 可逢低買入
對(duì)于估值水平，鄒文軍指出，房地產(chǎn)板塊整體估值水平較為合理，目前房地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為全部A股的1.43倍，處于歷史低位。據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)市盈率2009年為27.12倍，為全部A股的1.23倍，而2010年市盈率也僅為20倍左右。所以，在目前政策預(yù)期不明朗，地產(chǎn)板塊股價(jià)未充分上漲的背景下，建議繼續(xù)持有，并可逢低買入。
投資思路方面，鄒文軍認(rèn)為主要有以下兩點(diǎn)：一是注重土地資源優(yōu)勢(shì)，選擇土地儲(chǔ)備比較豐富的公司；二是聚焦城市區(qū)位，可選重點(diǎn)城市的核心區(qū)，如北京、上海、深圳、杭州這些城市的龍頭企業(yè)。重點(diǎn)推薦公司主要有保利地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、合肥城建。具體見(jiàn)附表。
理論上，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是由熟悉房產(chǎn)的買賣雙方之間進(jìn)行房產(chǎn)買賣的價(jià)格。在實(shí)務(wù)中，這個(gè)價(jià)格通常是由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用評(píng)估技術(shù)分析市場(chǎng)信息后確定的。但目前，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)制尚不完善，資產(chǎn)評(píng)估師隸屬于財(cái)政部門(mén)、房地產(chǎn)評(píng)估師隸屬于建設(shè)部門(mén)，土地估價(jià)師隸屬于國(guó)土資源部門(mén)，這就造成了各部門(mén)間對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估基準(zhǔn)的不同，評(píng)估權(quán)威性不夠高等問(wèn)題。
(二)監(jiān)管機(jī)制不夠健全我國(guó)的法律沒(méi)有對(duì)會(huì)計(jì)舞弊的規(guī)范條款，缺乏對(duì)舞弊責(zé)任的明確規(guī)定，對(duì)應(yīng)的處罰機(jī)制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)整來(lái)到達(dá)舞弊的目的。我國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)包括證監(jiān)會(huì)、國(guó)家財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)信息的不公允和不公開(kāi)，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策
(一)提高投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)為提高對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)估值的準(zhǔn)確性，就必須首先明確量化房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮該地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，采取部分指標(biāo)作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產(chǎn)后，借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達(dá)到提高估值準(zhǔn)確性的目的。另外，相關(guān)機(jī)構(gòu)還需建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫(kù)。統(tǒng)一的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫(kù)能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權(quán)威完整的信息，使評(píng)估人員有了運(yùn)用估值技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估的依據(jù)，保證了結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。
