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篇1

房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債不僅高而且資金的回收時(shí)間長加上投資規(guī)模的巨大，這些因素的稍微變化就會可能對房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成很大的影響。及早察覺風(fēng)險(xiǎn)的信號，并且及時(shí)對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行有力地分析，同時(shí)采取行之有效地防范與補(bǔ)救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產(chǎn)商在現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)動蕩不安的大環(huán)境中所必需的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的原因是不同的，不同的企業(yè)具有不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但最后表現(xiàn)結(jié)果就是現(xiàn)金流短缺，不能支付應(yīng)付賬款和償還到期債務(wù)，其形成原因歸根到底來自于兩個(gè)方面：企業(yè)的微觀因素和宏觀因素。這兩個(gè)方面的原因?qū)е铝似髽I(yè)突發(fā)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和周期性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。本文將結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)屬性，從宏觀方面和微觀方面對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。

1.1宏觀方面分析

1.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)周期因素

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，發(fā)展趨勢也受到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期與國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期相同，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)周期也可以劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個(gè)階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展比較好的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)同樣發(fā)展勢頭趨好，樓市表現(xiàn)趨向于活躍，房價(jià)上漲，成交量不斷放大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票一片紅，呈現(xiàn)上漲的趨勢，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況比較好，危機(jī)發(fā)生概率很小。

1.1.2金融環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

金融環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要表現(xiàn)在放貸規(guī)模的變動和利率的變動。我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率相對于其他行業(yè)明顯偏高，債務(wù)融資在房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產(chǎn)公司的利息支付負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響企業(yè)正常經(jīng)營，加大了現(xiàn)金流出量，同時(shí)也會抑制房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)需求，加重了投資者的還貸壓力。

1.1.3土地成本風(fēng)險(xiǎn)

土地價(jià)格在房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營成本中占有非常大的比重，若房地產(chǎn)公司不能很好的利用土地資源，將嚴(yán)重影響其資產(chǎn)有效地周轉(zhuǎn)，加大資金的機(jī)會成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權(quán)和交易權(quán)受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價(jià)格易受到土地市場上供求關(guān)系的影響，可是這又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備成本。

1.1.4市場供求風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場主要是由城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)收入增長形成的消費(fèi)需求來主導(dǎo)，房價(jià)上漲主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)的供求關(guān)系。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指將商品兌換成現(xiàn)金時(shí)因折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。因此當(dāng)房地產(chǎn)上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價(jià)而蒙受損失。

1.2微觀方面分析

1.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)和籌資方式的不合理而引發(fā)的企業(yè)到期不能償還本金和利息或企業(yè)未能取得預(yù)期計(jì)劃的收益的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)在降價(jià)跑量的同時(shí)，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業(yè)在年內(nèi)均有數(shù)十億的融資大單。從上市的房地產(chǎn)公司50強(qiáng)來看，房地產(chǎn)公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產(chǎn)企業(yè)被迫出賣自己的股權(quán)以求繼續(xù)生存，即使能夠發(fā)行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。

1.2.2營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要包含以下三個(gè)方面。首先是產(chǎn)品銷售過程所帶來的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：若公司的房地產(chǎn)企業(yè)將其自身商品定位不當(dāng)，就不能適應(yīng)市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流就會受到影響，由營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)而轉(zhuǎn)變成公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會加大。其次是生產(chǎn)建造過程帶來的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：如果生產(chǎn)建造過程中出現(xiàn)安全事故或是原材料價(jià)格上漲等不利因素，這也會嚴(yán)重影響企業(yè)今后的經(jīng)營。最后是企業(yè)日常經(jīng)營管理帶來的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)房屋建造時(shí)間長，使房地產(chǎn)企業(yè)無法如期交房，造成業(yè)主的集體退房或是惹上官司就會使房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅度下降，嚴(yán)重影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2.3投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風(fēng)險(xiǎn)，資金投資使用的好壞將會直接影響到投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。它也是一種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資的長周期性同樣給企業(yè)帶來了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通常用來指企業(yè)投資的預(yù)定收益率的不確定性。

參考文獻(xiàn)

篇2

房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會市場的穩(wěn)定有重要影響。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，資金是保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前，在宏觀政策的調(diào)控下，房價(jià)依然堅(jiān)挺，并沒有合理回歸，表明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在較大風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵所在，資金管理的缺失，將導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。因此，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，減少風(fēng)險(xiǎn)的存在，還需要各方共同努力，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀分析

分析房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀，主要是從房地產(chǎn)資金的三個(gè)環(huán)節(jié)（籌措、使用、回籠）來進(jìn)行分析，探究在各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問題。

（一）資金籌措

資金籌措作為房地產(chǎn)資金鏈的起始環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)資金鏈中占據(jù)著重要的地位，對整個(gè)房地產(chǎn)的資金鏈的正常運(yùn)行有重要影響。第一，一個(gè)企業(yè)投身于房地產(chǎn)行業(yè)，必須要籌措資金，有雄厚的資金支持；第二，籌措資金是其他環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，若該環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將直接影響后兩個(gè)環(huán)節(jié)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在資金籌措環(huán)節(jié)中，主要存在的問題表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

1、銀行信貸比重大，依賴程度高

據(jù)調(diào)查資料顯示，當(dāng)前，我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源形式主要是分為貸款、定金、預(yù)收款、外資以及個(gè)人按揭貸款等，雖然形式看上去呈現(xiàn)多樣化，但是數(shù)據(jù)顯示，在這些資金來源中，外資籌資所占的比重很小，大部分主要集中在貸款，也就是說籌措資金的主要方式是銀行貸款，對銀行貸款的依賴程度比較高，這其中可能會存在風(fēng)險(xiǎn)。

2、較高的資產(chǎn)負(fù)債率

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，還普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高的現(xiàn)象，有些房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過了國際常規(guī)水平，甚至有些企業(yè)超過了行業(yè)的警戒線。這都說明這些企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并且經(jīng)營利潤不能達(dá)到負(fù)債的水平，再加上企業(yè)的固定資產(chǎn)不能變現(xiàn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，面臨著相當(dāng)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展受到影響。

3、較高的流動負(fù)債率

我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著較高的流動負(fù)債率，據(jù)多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在很長的一段時(shí)間內(nèi)，流動負(fù)債率均高于70%，這也導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈一直比較緊張，對房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)較高的流動負(fù)債率與房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)是分不開的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)普遍選擇流動負(fù)債來為企業(yè)的發(fā)展籌資。

（二）資金使用

這是資金鏈的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是連接資金籌措和資金回籠的橋梁，合理使用資金是保證房地產(chǎn)資金鏈安全運(yùn)行的關(guān)鍵所在，對保證企業(yè)的正常發(fā)展有重要作用。在資金使用過程中存在的問題有：

1、投資開發(fā)中的支出較多

在房地產(chǎn)企業(yè)中，投資開發(fā)費(fèi)用主要包括設(shè)備、土建、配套等支出，據(jù)2012年數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資增長16.7%，依舊是房地產(chǎn)企業(yè)主要的費(fèi)用支出。設(shè)備和土建的費(fèi)用一般來說還比較固定，但是配套以及其他一些費(fèi)用種類比較繁多，在市場中存在不一樣的收費(fèi)情況，存在著很大的隨意性，這種不規(guī)則的變動給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。

2、不合理的土地購置

土地購置資金投入在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)支出中，占據(jù)著第二的位置，較高的土地購置資金投入也在一定程度上加劇了資金鏈的緊張情況。如果合理配置土地，那么將大大緩解資金鏈的緊張運(yùn)行狀況。雖然政府出臺了相關(guān)的限制政策，土地購置不合理的現(xiàn)象有所減少，但并沒有消失，如北京的萬柳地塊的地王。不合理的土地購置會浪費(fèi)大量的資金，加劇資金的緊張形勢，還會造成土地資源的閑置浪費(fèi)。

3、速動比率較低

受行業(yè)特征和經(jīng)營模式影響，企業(yè)的流動資產(chǎn)所占的比重較大，但在存貨中比重較大的是開發(fā)成本，原材料所占比重較小，速動比率較低，低于安全值，造成企業(yè)的營運(yùn)資金持有量處于一個(gè)較低的水平，企業(yè)面臨的還貸壓力較大。

（三）資金回籠

1、銷售市場遇冷

在房地產(chǎn)企業(yè)中，回籠的資金主要來源是銷售收入，而當(dāng)前受宏觀調(diào)控政策以及消費(fèi)者消費(fèi)觀念的影響，銷售市場并不完全向好，也會存在銷售遇冷的淡季。銷售市場遇冷，大量的房子無法轉(zhuǎn)化成資金，回籠資金的周期變長，拉大了資金鏈，一定程度上也造成了資金鏈的緊張局面。

2、現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)增長

前面也提到房地產(chǎn)的資金投入絕大部分放在了投資開發(fā)上，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長，很容易導(dǎo)致資金出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難問題，從而影響資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈處于緊張情況下，現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)更加困難。以浙江廣廈集團(tuán)為例，在08年至11年，存貨占流動資產(chǎn)的80%，而開發(fā)成本占到了存貨的80%。

二、資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）拓寬籌資渠道

針對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資過度依賴銀行貸款，容易引發(fā)并存的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資時(shí)可以拓寬籌資渠道，適當(dāng)將間接融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y。在間接融資中，存在好多中間環(huán)節(jié)，成本較高，收益較低，穩(wěn)定性較差，因此，可以通過發(fā)行股票、債券等方式進(jìn)行融資。

（二）應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿

針對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高的現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施降低負(fù)債所占的比重，應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，在資金使用上，提高資金的使用率，融資時(shí)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。

（三）負(fù)債率的制定要科學(xué)、合理

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期時(shí)間長，資金被長期占用的情況，可以選擇使用權(quán)益資金進(jìn)行替代；同時(shí)，在負(fù)債上，企業(yè)可以減少流動負(fù)債率，增加非流動負(fù)債率，以此來增加償債能力。例如：在土地的出讓金上，可以考慮把短期貸款改成長期貸款，這樣就可以減少短期付貸的壓力。

（四）合理使用土地資源

企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的發(fā)展規(guī)劃，合理購置和使用土地資源，避免過量購置土地資源，造成土地資源的閑置浪費(fèi)；同時(shí)還可以避免資金的過度支出，減少資金的緊張局面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須加強(qiáng)成本預(yù)算，使各項(xiàng)工程支標(biāo)準(zhǔn)化出，提高資金的利用率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

單一的產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前的市場發(fā)展中越來越處于不利的境地，必須加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，綜合發(fā)展多種類型的產(chǎn)品，以滿足不同層次的需求。就像房地產(chǎn)大亨易小迪所說的那樣，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)了多元化的發(fā)展局面，因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以轉(zhuǎn)向城中村市場等，拓寬市場發(fā)展的潛力。

（二）土地購置回歸理性

在遭遇資金鏈緊張的形勢下，不少企業(yè)紛紛加強(qiáng)土地資源購置的管理，盡量避免不合理的土地購置，以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金。據(jù)資料顯示，2012年，用于房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積下降19.5%，這也反映出土地購置回歸理性，資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)的緊張局面可以得到緩解。

（三）不斷增強(qiáng)房企的核心競爭力

在未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，不斷增強(qiáng)核心競爭力成為房企發(fā)展的重要趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)將會不斷加大科技投入，加強(qiáng)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如：環(huán)保型產(chǎn)品的研發(fā)，不斷淘汰落后產(chǎn)品，大力推動建筑材料的集約化生產(chǎn)，提高科技水平和科技含量，以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展中，資金鏈?zhǔn)亲顬殛P(guān)鍵的部分，是保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。但是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中存在的問題和面臨的風(fēng)險(xiǎn)使得資金鏈的安全性和可靠性受到很大影響。因此，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)管理，從資金鏈的三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，確保資金鏈的穩(wěn)定。同時(shí)，為了適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型，提高核心競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]許文薇，蔡芝璐.房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理及發(fā)展趨勢研究―――以浙江省房地產(chǎn)上市公司為例[J].金融與保險(xiǎn)，2013（105）

[3]鄭軍.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的思考[J].沿海企業(yè)與科技，2013（13）

篇3

商業(yè)銀行在經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的過程中，遭受市場因素、政策因素等外部因素的變動的影響以及自身經(jīng)營管理不善或決策失誤等內(nèi)部因素的變化，導(dǎo)致其房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)遭受損失，甚至商業(yè)銀行自身價(jià)值貶值。這種信貸風(fēng)險(xiǎn)既有借款人無法償還本息帶來的實(shí)際損失，也有借款人信譽(yù)下降或者償還能力降低帶來的潛在損失。

（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)

1.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸周期長

我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款一般為3-5年，個(gè)人住房抵押貸款期限則長達(dá)10-30年，房地產(chǎn)信貸資金使用時(shí)間長決定了信貸風(fēng)險(xiǎn)周期長的特點(diǎn)。

2.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸專用性

房地產(chǎn)信貸的使用上具有針對性和專有性，專門為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營使用；地產(chǎn)信貸資金必須在有關(guān)部門的監(jiān)督管理之下進(jìn)行專款專用。

3.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)影響范圍大

房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額動輒幾億、十幾億，更有甚者達(dá)數(shù)十億元，一旦貸款項(xiàng)目發(fā)生變故或企業(yè)違約，不僅會嚴(yán)重影響銀行的流動性和盈利性，還會影響借款企業(yè)的信譽(yù)。若房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能及時(shí)完工，影響業(yè)主入住，還會造成惡劣的社會影響。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（一）我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)展情況

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模也逐漸壯大。1998年之后，隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)快速增長。1998年到2010年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款量從2680億元猛增至9.35萬億元，十二年間增長了34.89倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于各項(xiàng)貸款的平均增長速度；同期，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款總額的比重也從1998年的3.12%增加到2010年的20.5%，年平均增幅高達(dá)44.8%，明顯高于其他各項(xiàng)貸款年平均增幅。

（二）商業(yè)銀行信貸資金在房地產(chǎn)業(yè)的循環(huán)流程

房地產(chǎn)信貸資金在房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)到銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)都起著重要作用，房地產(chǎn)信貸資金在房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)流程如下圖所示：

（三）我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

1.房地產(chǎn)市場資金過度依賴于商業(yè)銀行

我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，企業(yè)自籌資金占比維持在25%-35%左右，呈逐年增長趨勢；國內(nèi)貸款約15%-25%；其他資金來源大部分是屬于住房消費(fèi)者的預(yù)交房款，在這部分預(yù)交款中有50%-60%來源于商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款?？傮w估算下來，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中大約有40%-50%來自于商業(yè)銀行，占比較大。如果考慮到定金及預(yù)收款中可能存在的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款，自籌資金中可能存在的信托和理財(cái)融資，則銀行融資占全部開發(fā)資金的比重會更高。

圖2 2000年-2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源發(fā)展趨勢圖（附后）

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68987億元，同比增長3.2%，增速比1-6月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款13111億元，增長14.7%；利用外資245億元，下降9.2%；自籌資金28078億元，增長11.6%；其他資金27553億元，下降8.1%。在其他資金中，定金及預(yù)收款16567億元，下降10.2%；個(gè)人按揭貸款7651億元，下降3.7%。①（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

圖3 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速

我國金融市場發(fā)展不成熟，使得我國的房地產(chǎn)直接融資渠道不暢通，我國房地產(chǎn)市場資金主要來源于商業(yè)銀行的信貸支持，而其它資金來源占比較小。房地產(chǎn)市場資金需求對商業(yè)銀行貸款的過度依賴，使得房地產(chǎn)市場的融資風(fēng)險(xiǎn)主要聚集于商業(yè)銀行。

2.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增大

在房地產(chǎn)市場利潤的誘導(dǎo)下，近十年我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長，但企業(yè)的資質(zhì)良莠不齊。房地產(chǎn)開發(fā)商會面臨以下問題：房屋銷售不利使得資金回籠較慢，在直接融資渠道缺乏和銀行融資難度加大的情況下，資金緊張；個(gè)別開發(fā)商閑置土地被收回、項(xiàng)目儲備減少、預(yù)期收益減少；房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格下跌，財(cái)務(wù)成本、管理成本增加，獲利減少。

為了解決上述問題，某些開發(fā)商就會鋌而走險(xiǎn)，通過銷售資金回籠后挪用其他項(xiàng)目；辦理無真實(shí)借款人的虛假按揭貸款等方式，挪用、騙取銀行貸款，致使銀行貸款出現(xiàn)展期、逾期，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行情況決定了商業(yè)銀行不良貸款率的高低。通過近幾年國家財(cái)政政策和央行貨幣政策的雙重管制，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度稍有降溫，但仍有一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至是央企的資產(chǎn)負(fù)債率處80%以上的高位。

三、防范商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）努力拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道

國際上發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要分為以下三種：證券市場直接融資、房地產(chǎn)投資信托基金 （Real Estate Investment Trusts，簡稱 REITs）和商業(yè)銀行住房抵押貸款保險(xiǎn)體系。上述多渠道、分散化的融資模式在很大程度上分散了商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

針對我國房地產(chǎn)市場和金融市場的實(shí)際情況，大力豐富房地產(chǎn)金融市場中的金融資產(chǎn)和金融工具，努力為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展不同的融資渠道，對于有條件的房地產(chǎn)企業(yè)要適當(dāng)鼓勵(lì)其直接融資，擴(kuò)大直接融資的比例。在嚴(yán)控相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)衍生產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)加大對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等相關(guān)金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新的扶持力度，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資的創(chuàng)新途徑，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性。

努力構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)融資體系，逐步轉(zhuǎn)變銀行貸款的較為單一的融資途徑，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的多元化、規(guī)范化和規(guī)?；罱K實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的共同持續(xù)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理

按照信貸業(yè)務(wù)操作的運(yùn)作流程基本可分為業(yè)務(wù)調(diào)查、項(xiàng)目評估、項(xiàng)目審查、貸后管理等四個(gè)基本流程。根據(jù)銀行當(dāng)前信貸人員崗位設(shè)置情況，涉及基本崗位有：客戶經(jīng)理、審查人、評估人、集體審議人員、信貸審批人、業(yè)務(wù)簽批人、押品價(jià)值評估人員、監(jiān)督人員等。他們分別處在信貸業(yè)務(wù)流程中各道風(fēng)險(xiǎn)防線上，按照信貸政策制度履行各自崗位職責(zé)，行使不同的風(fēng)險(xiǎn)管理職能。

1.業(yè)務(wù)調(diào)查環(huán)節(jié)流程

該環(huán)節(jié)存在外部欺詐和內(nèi)部欺詐風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在業(yè)務(wù)操作中也蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。對于客戶提供的虛假資料，應(yīng)當(dāng)提高信貸人員的審核標(biāo)準(zhǔn)。銀行客戶經(jīng)理為了牟取利益，參與資料的造假，對于這種內(nèi)部欺詐的行為，應(yīng)當(dāng)實(shí)行客戶經(jīng)理崗位責(zé)任制，改進(jìn)激勵(lì)制度，加強(qiáng)后續(xù)環(huán)節(jié)的檢查和內(nèi)部審計(jì)，明確各級責(zé)任。對于業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn)，采取雙人核保核押，加強(qiáng)崗位培訓(xùn)。

2.項(xiàng)目評估流程

授信審批部受理信貸業(yè)務(wù)后，由審查人對其進(jìn)行初審，需要對于抵押物要進(jìn)行價(jià)值評估；出具評估報(bào)告，為信貸決策提供參考與依據(jù)。該環(huán)節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)類別為業(yè)務(wù)操作，控制措施為制定項(xiàng)目貸款評估細(xì)則，考核評估質(zhì)量，多層核查與復(fù)核。

3.項(xiàng)目審查環(huán)節(jié)流程

該環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)類別主要為內(nèi)部欺詐及業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制。措施審查人結(jié)合評估報(bào)告提出審查意見；對不需要進(jìn)行評估的項(xiàng)目貸款，審查人直接根據(jù)前臺業(yè)務(wù)部門提供的調(diào)查報(bào)告提出審查意見（必要時(shí)進(jìn)行押品價(jià)值評估）。審查完成后按規(guī)定提交集體審議，審議（審查）后交部門負(fù)責(zé)人，部門負(fù)責(zé)人核查后報(bào)一級（直屬）分行行長按照業(yè)務(wù)雙簽的原則進(jìn)行簽批。

4.貸款發(fā)放環(huán)節(jié)流程

篇4

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的速度逐年加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資數(shù)額大、投資周期長、變現(xiàn)能力差的特性決定了房地產(chǎn)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)[1]。投資過程中既有金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有如政策變化等無形風(fēng)險(xiǎn)，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)[2]。目前國內(nèi)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還不夠深入，定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法，也很少有系統(tǒng)的定量研究方法的應(yīng)用。

針對上述情況，本文結(jié)合了風(fēng)險(xiǎn)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的施工建設(shè)具體實(shí)踐，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對象，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對本項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了深入研究，以期為加強(qiáng)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供科學(xué)依據(jù)。

二、項(xiàng)目概況及施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識別

a市天和苑項(xiàng)目定位為cld概念，也就是中央居住區(qū)，是復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，即融合商業(yè)、商務(wù)、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。從項(xiàng)目選址上講，本項(xiàng)目四面臨街，地處城市中心，具備極強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，且周邊已經(jīng)形成若干有規(guī)模的市場，具備成為a市新的商業(yè)和居住中心的地位。本項(xiàng)目規(guī)模較大，共分五期進(jìn)行開發(fā)，每期開發(fā)約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內(nèi)。項(xiàng)目建設(shè)采用滾動開發(fā)模式，以銷售資金支持后續(xù)開發(fā)，保證資金使用的效率。本項(xiàng)目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業(yè)銷售額11760萬元，商業(yè)銷售額25360萬元。

a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)階段是指開發(fā)項(xiàng)目從正式開工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的過程，其主要任務(wù)是在施工過程中，通過加強(qiáng)管理、采取措施，確保開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證項(xiàng)目能按時(shí)、按質(zhì)地推向市場，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風(fēng)險(xiǎn)因素難以預(yù)測，主要的風(fēng)險(xiǎn)因素有工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，詳見表1。

表1 項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素表

風(fēng)險(xiǎn)因素 類型 風(fēng)險(xiǎn)

管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰

決策是否征求各方面的意見

是否對經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析

技術(shù) 施工方法風(fēng)險(xiǎn) 安排施工組織、采用的施工方法不合理

新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn) 因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來的工期、成本和質(zhì)量損失

工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時(shí)提供圖紙；臨時(shí)增加工程量；未能按時(shí)支付工程款，建設(shè)管理和質(zhì)量監(jiān)督部門拖延審批時(shí)間，不可抗力等

項(xiàng)目承包商造成的工期延誤 承包商技術(shù)水平不夠無法完成任務(wù)；承包商設(shè)備不齊備；原料供應(yīng)不足等

無法識別的風(fēng)險(xiǎn) 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會因素造成的延誤等

質(zhì)量 質(zhì)量 影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、施工方法和環(huán)境

三、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)評估

在上述風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上，本文將運(yùn)用綜合評價(jià)法對項(xiàng)目建設(shè)前期階段中識別出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評價(jià)，其具體過程是：（1）討論專家確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)；（2）確定權(quán)重即風(fēng)險(xiǎn)的等級值e，可以按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率分為五個(gè)重要等級，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)和相應(yīng)的等級值相乘，求出該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的得分；（4）將風(fēng)險(xiǎn)得分相加，求出此風(fēng)險(xiǎn)因素的總分，即風(fēng)險(xiǎn)度，它表示一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

按照綜合評價(jià)法的步驟，通過對a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，聯(lián)系了a市具有一定影響力的房地產(chǎn)專家、該項(xiàng)目的經(jīng)理、項(xiàng)目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產(chǎn)

目建設(shè)階段各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重和打出相應(yīng)的等級值，形成了風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)表，詳見表2。

表2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)表

主要風(fēng)險(xiǎn)因素 權(quán)重 風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性 wc 排

序

很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大

0.8 很大1.0

征地拆遷風(fēng)險(xiǎn) 0.1 √ 0.08 3

突發(fā)事故 0.05 √ 0.02 8

安全事故 0.1 √ 0.02 7

質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn) 0.15 √ 0.06 5

工期拖延 0.2 √ 0.16 1

施工索賠 0.1 √ 0.06 4

設(shè)計(jì)變更 0.15 √ 0.09 2

施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6

合計(jì) 0.52

由風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)表可以看出，該項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風(fēng)險(xiǎn)。通過對上述風(fēng)險(xiǎn)因素排序可知，項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；次要風(fēng)險(xiǎn)為征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)、施工索賠風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；非重要風(fēng)險(xiǎn)為施工方案不合理風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)。

四、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

通過上述分析，a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)依次是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，其主要的應(yīng)對控制措施如下：

（1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)控制

首先，采用合同手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。即嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；找準(zhǔn)專業(yè)監(jiān)理單位，在委托監(jiān)理合同要明確工期條款，明確監(jiān)理公司對各施工單位拖延工期也要承擔(dān)責(zé)任[4]。然后，及時(shí)有效地與人溝通，督促承包商在非關(guān)鍵路徑上的工序同時(shí)施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對供貨商，保證供貨的質(zhì)量、合格等，要確保供貨商提供的產(chǎn)品滿足設(shè)計(jì)文件所確定的各項(xiàng)技術(shù)要求，以及后續(xù)服務(wù)保障問題；完善風(fēng)險(xiǎn)控制過程；強(qiáng)調(diào)供方資源風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控[5]。最后，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平，做到事前有計(jì)劃、事中有控制、事后分析。

（2）設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)控制

主要是通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，具體措施主要有：加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)圖的審查和最后的驗(yàn)收制度建設(shè)；采用監(jiān)理制度，并在施工的整個(gè)過程中，處理好工程部與監(jiān)理單位、施工單位的關(guān)系；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度，設(shè)計(jì)變更必需經(jīng)過業(yè)主和原來的設(shè)計(jì)單位的共同同意，并且要由原設(shè)計(jì)單位制作正規(guī)的設(shè)計(jì)變更計(jì)劃，簽字確認(rèn)[6]。

五、結(jié)語

本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，從風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對本項(xiàng)目的施工建設(shè)階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性，其風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，為了完善相關(guān)的研究分析，并使之指導(dǎo)于實(shí)踐，還需要進(jìn)一步的努力。

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篇5

亞太實(shí)業(yè)原系由中國寰島（集團(tuán)）公司、中國銀行?？谛磐凶稍児竞徒煌ㄣy行海南分行等單位共同發(fā)起，成立時(shí)名為海南寰島實(shí)業(yè)股份有限公司，主營業(yè)務(wù)為房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。2010年2月公司名稱變更為海南亞太實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“亞太實(shí)業(yè)”），現(xiàn)主營業(yè)務(wù)為房產(chǎn)開發(fā)與銷售。1997年1月，經(jīng)中國證監(jiān)會批準(zhǔn)，發(fā)行社會公眾股3100萬股，1997年2月28日，公司股票正式在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000691。2015年6月下旬，亞太董事長和多名高管紛紛“因個(gè)人原因”離職。2015年11月，亞太實(shí)業(yè)收到了行政處罰告知書。2016年5月4日，亞太實(shí)業(yè)更名為ST亞太。

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見造假手段

（一）提前確認(rèn)收入

我企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號準(zhǔn)則對收入確認(rèn)條件做出如下規(guī)定：1.企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2.企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4.相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；5.相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

在房地產(chǎn)行業(yè)，提前確認(rèn)收入的現(xiàn)象非常普遍，企業(yè)往往會提前確認(rèn)以下幾類銷售收入：1.在存有重大不確定性時(shí)確定收入；2.完工百分比法的不適當(dāng)運(yùn)用；3.在仍需提供未來服務(wù)時(shí)確認(rèn)；4.提前開具銷售發(fā)票，以美化業(yè)績。

（二）延遲確認(rèn)收入

由于我國房地產(chǎn)銷售通常采用預(yù)售制，預(yù)收賬款成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中一個(gè)十分重要的科目。房地產(chǎn)企業(yè)通常會將預(yù)收售房款長期掛賬，以達(dá)到延遲確認(rèn)收入的目的。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行盈余管理，會人為地推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入調(diào)整當(dāng)期利潤的目的。

（三）虛構(gòu)利潤

我國房地產(chǎn)銷售模式采用預(yù)售制，通常情況下房屋結(jié)構(gòu)封頂即可對外進(jìn)行預(yù)售。因此，房地產(chǎn)企業(yè)賬面上的預(yù)收賬款余額通常會顯著高于其賬面已完工開發(fā)產(chǎn)品的金額。

為了進(jìn)行利潤調(diào)節(jié)，企業(yè)通常會將已竣工房屋按照存貨計(jì)入，即企業(yè)將已售房屋記作未售，這會導(dǎo)致預(yù)收款余額大幅低于其已竣工房屋金額，且少結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)費(fèi)用。同時(shí)存貨價(jià)值增加，銷售成本降低，經(jīng)營利潤增加。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)以負(fù)數(shù)在“應(yīng)交稅金”項(xiàng)下掛賬的預(yù)繳稅款對應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目很可能已實(shí)現(xiàn)銷售收入，但企業(yè)為減少費(fèi)用，未將其結(jié)轉(zhuǎn)至“營業(yè)稅金及附加”等成本費(fèi)用項(xiàng)目。

二、亞太實(shí)業(yè)造假手段剖析

（一）虛構(gòu)收入

亞太實(shí)業(yè)主要利用其控股子公司蘭州同創(chuàng)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“同創(chuàng)嘉業(yè)”）來虛構(gòu)收入。據(jù)核實(shí)，同創(chuàng)嘉業(yè)在2010至2014年五年中均存在提前或延遲確認(rèn)銷售收入的情形。證監(jiān)會對同創(chuàng)嘉業(yè)永登亞太玫瑰園項(xiàng)目已完工住房（486套）和商鋪銷售收入確認(rèn)進(jìn)行逐一審核，發(fā)現(xiàn)其中有215套住房和6間商鋪均存在提前或延遲確認(rèn)銷售收入的情形。同創(chuàng)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按披露的會計(jì)政策和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》確認(rèn)收入，導(dǎo)致亞太實(shí)業(yè)2010、11、12年和14年分別虛增營業(yè)收入約971萬元、4122萬元、1123萬元、2120萬元，分別占其當(dāng)期營業(yè)收入的100%，100%，21.78%，59.53%，2013年虛減營業(yè)收入989萬元。

（二）虛構(gòu)利潤

2012年，亞太實(shí)業(yè)參股企業(yè)濟(jì)南固锝電子器件有限公司（以下簡稱“濟(jì)南固锝”）根據(jù)其客戶臺灣敦南科技股份有限公司向其出具的《扣款通知單》，將535萬元質(zhì)量索賠款確認(rèn)為營業(yè)外支出。2013年10月，濟(jì)南固锝鑒于該筆質(zhì)量索賠款尚未實(shí)際支付，且具體賠償金額無法合理確定，認(rèn)為2012年確認(rèn)營業(yè)外支出時(shí)會計(jì)估計(jì)不準(zhǔn)確，沖減了2013年?duì)I業(yè)外支出535萬元。2013年12月31日，濟(jì)南固锝?jīng)_回2013年10月份所做憑證，并在下一個(gè)憑證中沖減當(dāng)期營業(yè)成本530萬元，對應(yīng)將產(chǎn)成品調(diào)增530萬元，同時(shí)增加未分配利潤5.51萬元。此會計(jì)處理方式導(dǎo)致濟(jì)南固锝在2012年凈利潤虛減535萬元、2013年凈利潤虛增535萬元。其中，上市公司亞太實(shí)業(yè)持有濟(jì)南固锝48%權(quán)益，虛增利潤257萬元。

（三）虛假計(jì)提資產(chǎn)減值

亞太實(shí)業(yè)在2013年未對其所持有的濟(jì)南固得長期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致2013年凈利潤虛增2，377，904.37元，占當(dāng)期利潤的比例高達(dá)90.54%。

此外，亞太實(shí)業(yè)2007年投資的北京藍(lán)景麗家明光家具建材有限公司無實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營。自2008年起便無法取得該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，但亞太實(shí)業(yè)卻在2009年對該股權(quán)投資計(jì)提了7000萬元的減值準(zhǔn)備。2011年12月北京藍(lán)景麗家明光家具建材有限公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照，公司卻繼續(xù)對該股權(quán)投資計(jì)提2989萬元的減值準(zhǔn)備。

（四）虛構(gòu)資本公積

亞太實(shí)業(yè)為已破產(chǎn)終結(jié)的控股子公司天津綠源生態(tài)能源提供了兩筆連帶擔(dān)保責(zé)任貸款，一筆是交通銀行天津市分行的銀行借款19，800，000.00元，另一筆是中國農(nóng)業(yè)銀行天津分行金信支行的銀行借款44，800，000.00元，兩筆借款均已己逾期且涉及司法律訴訟。最終由母公司蘭州亞太代為歸還的負(fù)債金額為2844萬元。此筆債務(wù)被亞太實(shí)業(yè)計(jì)入其他應(yīng)收款并計(jì)入資本公積，屬于重大會計(jì)差錯(cuò)。

三、結(jié)語

亞太實(shí)業(yè)2010～2012年財(cái)務(wù)報(bào)表由國富浩華會計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見審計(jì)報(bào)告，2013～2014年財(cái)務(wù)報(bào)表由瑞華會計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見審計(jì)報(bào)告。雖然亞太實(shí)業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告均被出具無保留意見審計(jì)意見，但東窗事發(fā)后仍難逃被處罰的命運(yùn)。證監(jiān)會依據(jù)《證券法》相關(guān)條例，對亞太實(shí)業(yè)給予警告并處以60萬元罰款，對亞太實(shí)業(yè)總經(jīng)理龔成輝給予警告，并處以30萬元罰款，對其他涉事人員分別處以3至30萬元不等的罰款。根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，深圳證券交易所對亞太實(shí)行“其他風(fēng)險(xiǎn)警示”的特別處理。公司股票自2016年5月4日起實(shí)行其他風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡稱由“亞太實(shí)業(yè)”變更為“ST亞太”。

本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)常見造假手段進(jìn)行了分析，從而對亞太實(shí)業(yè)的造假手段有更全面和深入的了解。近年來，上市公司造假案層出不窮，深入了解其造假手段對完善資本市場具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

篇6

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要經(jīng)營特點(diǎn)

一個(gè)完整的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目主要包括：土地的建設(shè)與開發(fā)、房屋的建設(shè)與經(jīng)營、普通房屋與商品房的售后服務(wù)等各種各樣的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要具有計(jì)劃性、復(fù)雜性、商品性、資金投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大等主要經(jīng)營特點(diǎn)。主要的經(jīng)營方式分為：其一是定向開發(fā)，是指與購買方簽訂提前預(yù)售合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)；其二是投標(biāo)開發(fā)，通過對某一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)，然后取得該房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行商品房建設(shè)與銷售并從中獲取利潤；其三為自行開發(fā)，在取得當(dāng)?shù)卣拈_發(fā)使用許可后，在所屬土地規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行房屋的開發(fā)與銷售。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以經(jīng)營、開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，通過對土地進(jìn)行開發(fā)使用，房屋的建設(shè)規(guī)劃與銷售，使企業(yè)能夠從中獲取效益。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也隨之繁榮，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭變得日趨嚴(yán)重，與此同時(shí)，由于物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行成本也在不斷的增加，這些原因都造成了企業(yè)效益的減少。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資核算與建筑造價(jià)成本的核算，更好的控制開發(fā)成本，降低投資成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤的增加。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需運(yùn)作資金較為巨大，其流轉(zhuǎn)時(shí)間也較長，因此，企業(yè)的會計(jì)核算工作適當(dāng)，也能夠更好的降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少財(cái)務(wù)方面的各種問題產(chǎn)生，進(jìn)而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中會計(jì)核算方面的不足

（一）會計(jì)核算的具體操作難度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊性與復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算存在很大難度。不但如此，在對土地與房屋進(jìn)行開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的工程任務(wù)，因此，其相關(guān)的經(jīng)營活動也顯得更加復(fù)雜，這些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算方法具有自身的主要特點(diǎn)和方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)售商品房時(shí)，一般都并未完工，這時(shí)的商品房收益確認(rèn)并不符合會計(jì)準(zhǔn)則中的確定條件。與此同時(shí)，會計(jì)準(zhǔn)則中還要求房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)人員必須準(zhǔn)確地將房地產(chǎn)企業(yè)的商品房進(jìn)行分類，這些具體核算工作都在很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算確認(rèn)收益的難度。

（二）費(fèi)用資本化缺少規(guī)范性

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要投入的資金量也較大，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會通過貸款等方式進(jìn)行資金的籌集和房屋的銷售，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資金回籠較慢且時(shí)間較長。在我國新會計(jì)準(zhǔn)則中，對貸款費(fèi)用資本化范圍雖然進(jìn)行了擴(kuò)大，但卻對貸款費(fèi)用資本化的條件進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定了。相關(guān)規(guī)定針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款費(fèi)用應(yīng)在滿足資本支出時(shí)開始且在借款費(fèi)用發(fā)生時(shí)還應(yīng)滿足開發(fā)建設(shè)活動已經(jīng)開始這些基本條件，只有這樣才可以進(jìn)行資本化運(yùn)作。從以上可以看出，這些規(guī)定都為房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用資本化確定造成了很大的困難，并在對長期尚未進(jìn)行開發(fā)的土地中所包括的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化。

（三）成本與收入不成正比

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的會計(jì)核算還存在企業(yè)成本與收入不相匹配的問題。其一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，從進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)開始到資金收益的收回，大約需要的時(shí)間在四年左右。一般的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)前期所投入的資金，都按當(dāng)期費(fèi)用進(jìn)行核算，如果該項(xiàng)目尚未完工，那么即使商品房業(yè)已經(jīng)全部預(yù)售完成，其預(yù)售價(jià)款也不能當(dāng)作收入來進(jìn)行確定；其二，在整個(gè)的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本是主要經(jīng)營載體，然而在進(jìn)行商品房銷售時(shí)，商品房的售價(jià)依據(jù)房屋的樓層或戶型的不同而定價(jià)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在開始時(shí)會支出較多的成本費(fèi)用，然而其獲取的收入?yún)s很少，這使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本與收入不成正比。

（四）信息披露不準(zhǔn)確

根據(jù)新會計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)做為現(xiàn)金流量表的主要編制主體，與此同時(shí)，也是投資的主體，但是真正進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作工作卻是屬項(xiàng)目部工作范圍，因此，造成了實(shí)際與投資活動過程中可能會產(chǎn)生現(xiàn)金流量的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，很多時(shí)其現(xiàn)金的流入與流出很難同步進(jìn)行，這也造成了會計(jì)核算過程中對現(xiàn)金流量的反映嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)開發(fā)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)問題，比如：質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)、政策方面的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)以及土地方面的風(fēng)險(xiǎn)等。與此同時(shí)，我國也頒布了相關(guān)的法律條文，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)問題方面的披露，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行提取保證金的行為，但必須披露其具體采用的核算方法。但就目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算，其有關(guān)的質(zhì)量保證金方面問題并沒有真正的得到披露。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中會計(jì)核算方面的對策

（一）對會計(jì)科目進(jìn)行合理設(shè)置

在優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的會計(jì)核算時(shí)應(yīng)先對其會計(jì)科目及明細(xì)進(jìn)行合理化設(shè)置，對其開發(fā)項(xiàng)目的成本核算要依據(jù)其實(shí)際情況進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依照會計(jì)法相關(guān)規(guī)定設(shè)置：資產(chǎn)類、負(fù)債類、所有者權(quán)益類、成本類及損益類相關(guān)科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對會計(jì)科目的合理設(shè)置，不僅能夠得到關(guān)于會計(jì)核算過程中所需的相關(guān)資料，還能對會計(jì)核算工作的準(zhǔn)確進(jìn)行提供依據(jù)，充分發(fā)揮出會計(jì)核算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的主要作用。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入核算，主要分為兩個(gè)方面。其是一規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)取得的商品房收入即是房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售收入，其主要有轉(zhuǎn)讓土地取得的收入和銷售商品房的收入等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對商品房的開發(fā)，還包括沒有與購買方簽訂的購買商品房合同以及已經(jīng)簽訂的商品房銷售合同。其二是確定銷售標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都是確定房地產(chǎn)企業(yè)主要核算銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)。因此，我國的會計(jì)準(zhǔn)則中對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)，明確規(guī)定為包括：商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和無法對出售的商品進(jìn)行控制等條件。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)成本與收入的核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的核算，更好的完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算。房產(chǎn)地企業(yè)可以通過進(jìn)行計(jì)劃銷售價(jià)格的方式，來加強(qiáng)成本與收入的分配核算。比如已經(jīng)進(jìn)行開發(fā)的樓房，如果呈現(xiàn)出可以銷售的狀態(tài)，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就可以依據(jù)其所需建設(shè)成本、市場的具體需求、具體地理位置及朝向等具體因素確定出該房產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià)格定位，并以此來作為衡量開發(fā)項(xiàng)目的成本銷售衡量標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，還可以通過采用實(shí)際售價(jià)成本率法和計(jì)劃售價(jià)成本率法來對實(shí)現(xiàn)成本收入進(jìn)行分配。

（四）提高信息披露透明度

提高房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露透明度，具體應(yīng)從兩個(gè)方面加強(qiáng)，其一，在披露房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的信息過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對企業(yè)土地儲備量的披露。土地的成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中占據(jù)了較大的比重，房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的土地儲備量也在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展程度。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息的使用者很難了解到企業(yè)土地使用權(quán)總額，對企業(yè)發(fā)展情況分析更加難以確定，所以，因當(dāng)提高對房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備量及其成本的相關(guān)信息加大披露力度。其二，還應(yīng)該加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)金流量的披露，對企業(yè)現(xiàn)金流量的披露主要包括對生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中所形成的全部現(xiàn)金流量披露。

參考文獻(xiàn)：

[1]石善女.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算[J].中國新技術(shù)，2011（4）

篇7

【關(guān)鍵詞】

負(fù)債經(jīng)營；負(fù)債結(jié)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

前言

在激烈的市場競爭條件下，市場只有不斷發(fā)展，產(chǎn)品的開發(fā)，以獲得更多的利益。然而，新市場開發(fā)需要一個(gè)很長的周期，還會浪費(fèi)大量資源。因此，需要大量的資金。在解決資金問題，負(fù)債經(jīng)營已成為最有效的方法。擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，市場份額增加，容易形成品牌效應(yīng)和優(yōu)勢，領(lǐng)先的市場地位。但是，債務(wù)資本的有償使用，使債務(wù)管理往往伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營決策中要把握最好的時(shí)間和債務(wù)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的最佳營運(yùn)負(fù)債，充分掌握企業(yè)的償債能力，為了防止和減少債務(wù)管理給企業(yè)可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。本文通過分析負(fù)債經(jīng)營的利弊關(guān)系，企業(yè)的自身情況和外部因素等進(jìn)行了一定的分析。

1.北辰實(shí)業(yè)有限公司負(fù)債經(jīng)營概述

1.1 負(fù)債經(jīng)營的概述

負(fù)債經(jīng)營也被稱為杠桿債務(wù)管理，除了公司自己的資產(chǎn)。為了維持企業(yè)，規(guī)模等的正常運(yùn)行，以及現(xiàn)金流缺口，通過銀行貸款來籌集資金，發(fā)行債券，融資租賃和商業(yè)信用模式，運(yùn)作模式和使用的資金從事生產(chǎn)經(jīng)營。

1.1.1 企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢

（1）彌補(bǔ)資金短缺問題。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，只靠控股企業(yè)內(nèi)部資金，第一時(shí)間不允許，其次難以適應(yīng)發(fā)展需要的數(shù)量。因此，負(fù)債經(jīng)營可以使用更多的資本實(shí)力，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高企業(yè)的效率和競爭力，提高企業(yè)的利潤水平。

（2）有效降低資金成本。對于投資者來說，債券收益率是相對固定的，除了破產(chǎn)清算破產(chǎn)，正常情況下可以恢復(fù)由于股權(quán)，主要風(fēng)險(xiǎn)投資小，風(fēng)險(xiǎn)低，和債務(wù)融資的成本比股權(quán)資本成本較低。

（3）債務(wù)管理可以從“減稅”的效果，由于債務(wù)管理債務(wù)利息稅已經(jīng)支付的利益，企業(yè)可以獲得收入減少的稅收優(yōu)惠從加納。當(dāng)一定量的資金總額一定比例的債務(wù)管理，可以有效地減少的加權(quán)平均資本成本。

（4）能夠帶來財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的“杠桿效應(yīng)”是指所有者收入的債務(wù)管理的影響。在整個(gè)公司股票資本利得率的計(jì)算公式是：EFL=（EPS/EPS）/（EBIT/EBIT）=EBIT/（EBITI），（DFL，EPS，EPS，EBIT，EPIT，I分別為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，每股收益變動量，每股收益，稅息前利潤變化量，稅息前利息和支付的利息。）更大的財(cái)務(wù)杠桿，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是很高的。當(dāng)然，公式中的錯(cuò)誤的固定收入稅前收入大于或至少等于利息收入，如利息和稅金小于利率之前，不能用公式來衡量金融風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)公式也反映出，金融風(fēng)險(xiǎn)更大，股本回報(bào)率加速增長的機(jī)會更多。

（5）企業(yè)債可以基于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為債權(quán)人的監(jiān)督。債權(quán)人金和保護(hù)他們的資本增值循環(huán)，將重點(diǎn)放在業(yè)務(wù)操作，這幾乎是到了企業(yè)管理人員的監(jiān)督

1.1.2 企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的劣勢

首先，負(fù)債經(jīng)營，增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會增加，為求達(dá)到相應(yīng)的平衡，這就要求企業(yè)支付利息也要相應(yīng)的高。而企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿利益擴(kuò)張，必須給企業(yè)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)可能無法償還債務(wù)，法律責(zé)任業(yè)務(wù)到期還本。即使反應(yīng)良好，但由于高額利息，股東擁有的權(quán)益將被抵消，導(dǎo)致收入減少，無法獲得期望的回報(bào)率。因?yàn)樽约旱墓芾韱栴}其次，雙方工作責(zé)任簽訂固定利率貸款協(xié)議或合同，如果在責(zé)任期內(nèi)，按照操作或資金供給和宏觀調(diào)控的利率低的國家的需求，企業(yè)仍然按照合同支付的利率將蒙受巨大損失，嚴(yán)重制約了企業(yè)長期的發(fā)展。過度負(fù)債增加資金風(fēng)險(xiǎn)。如果不是正確的比例越高，公司的債務(wù)，債權(quán)人也可以在貸款債務(wù)，就會認(rèn)為是由于收入不能得到報(bào)酬，其風(fēng)險(xiǎn)收益并承擔(dān)一成比例的。因此，債權(quán)人將提出一些條件，對債務(wù)人或須支付高額利息，或不考慮貸款，因?yàn)閾?dān)心的風(fēng)險(xiǎn)太大，將無法得到應(yīng)有的借款。所有的一切，將是企業(yè)融資困難，并導(dǎo)致重新融資能力降低。對于金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取正確的態(tài)度，積極的預(yù)防，改造和消除。

1.2 北辰實(shí)業(yè)有限公司概況

北辰實(shí)業(yè)有限公司成立于1990年的8月8日。企業(yè)主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)、會展、物業(yè)管理和零售業(yè)務(wù)。目前，北辰實(shí)業(yè)有限公司，持股公司的子公司，超過20個(gè)，員工多達(dá)8000名，總資產(chǎn)291億元。北辰集團(tuán)秉承“一流品牌房地產(chǎn)展覽會”的經(jīng)營理念，并取得了舉世矚目的成就。北辰房地產(chǎn)是率先通過ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證的城市，在北京的房地產(chǎn)行業(yè)，參與大型小區(qū)、寫字樓、公寓、別墅和其他形式的房地產(chǎn)開發(fā)。在家里綠色奧運(yùn)媒體村的北京奧運(yùn)會。長島推出，碧海方舟，長河玉墅，香山清琴豪華住宅項(xiàng)目獲得了許多獎(jiǎng)項(xiàng)。新北辰時(shí)代建筑，作為一個(gè)全面的商業(yè)智能建筑，地標(biāo)在北部的資本。第一個(gè)競標(biāo)項(xiàng)目已經(jīng)開始在春天。2007年7月北京北辰曼聯(lián)和城市發(fā)展和瑞富集團(tuán)有限公司的構(gòu)成，92億元參加長沙凱弗新三角洲土地，8月份的11.5億元參加北京朝陽區(qū)“兩限房”開發(fā)權(quán)。循序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)發(fā)展的規(guī)劃和發(fā)展建立在北京。

2.北辰實(shí)業(yè)有限公司負(fù)債經(jīng)營存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)不合理

北辰實(shí)業(yè)有限公司總資產(chǎn)為291億元，總資產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模評價(jià)的分析是非常重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通常小企業(yè)不超過100億元的總資產(chǎn)，從100到300億元之間，中型企業(yè)，總資產(chǎn)超過300億元但不超過我們通常認(rèn)為是大型企業(yè)。公司目前投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象，隨著房地產(chǎn)企業(yè)相比，公司的凈資產(chǎn)規(guī)模小，負(fù)債率偏高。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策觀的不斷深入，公司的發(fā)展速度，房地產(chǎn)銷售明顯下降，庫存壓力上升，所以公司的地位是由資金困難限制在短期內(nèi)改善是比較困難的，對于投資發(fā)展計(jì)劃的下一階段有不利因素。

2.2 負(fù)債經(jīng)營規(guī)模過度

北辰實(shí)業(yè)所有者權(quán)益比率2013年較2012年下降了2.35%，說明所有者權(quán)益比重有所下降，負(fù)債在資產(chǎn)中比重加大，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。2013年產(chǎn)權(quán)比率為1.94，比上一年度提高了0.19，對北辰工業(yè)的所有者權(quán)益需要承擔(dān)公司債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)更大，公司的長期償債能力減弱。公司目前經(jīng)營基金的長期債務(wù)削弱了整體的能力2013長期負(fù)債與營運(yùn)資金比率降低，北辰實(shí)業(yè)公司的長期償債能力仍有待提高，公司目前承擔(dān)的長期債務(wù)較重，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。從償債能力上看，公司的投資經(jīng)營活動面臨著各種金融風(fēng)險(xiǎn)。截止2013年12月31日，公司長期帶息債務(wù)金額為58.56億元（浮動利率合同）和31.77億元（固定利率合同），銀行借款占負(fù)債總額的44%。雖然資本市場的日趨完善，借不同的渠道和方式，北辰實(shí)業(yè)有限公司募集資金使用更多的銀行貸款的方式。

2.3 企業(yè)營運(yùn)能力不足

北辰實(shí)業(yè)有限公司，公司近三年的44.84%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，分別為48.12%和34.6%，與北辰實(shí)業(yè)股份平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是28%。在應(yīng)收賬款閃占有的金額少，因此具有較低的壞賬損失的可能性，應(yīng)收賬款后續(xù)催款的成本是比較小的，應(yīng)收賬款的管理是不錯(cuò)的。營運(yùn)能力是指企業(yè)的經(jīng)營能力，能為各種資產(chǎn)的企業(yè)盈利，為企業(yè)的經(jīng)營管理能力缺乏是不足以賺取利潤，所以沒有足夠的錢還清債務(wù)，所以沒有足夠的錢來償還債務(wù)，所以你還需要繼續(xù)借錢支付，所以企業(yè)負(fù)債規(guī)模越來越來越大。

2.4 企業(yè)樓盤變現(xiàn)能力低

企業(yè)樓盤變現(xiàn)能力低，就會有大量的樓盤賣不出去，把這些樓盤賣掉才能有收益、有利潤，太多的樓盤過剩，所以盈利能力無法提高，導(dǎo)致償債能力不足，最終導(dǎo)致負(fù)債規(guī)模過大。

3.改進(jìn)北辰實(shí)業(yè)有限公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

3.1 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

公司應(yīng)該充分準(zhǔn)備，由于國家利率調(diào)整增加企業(yè)發(fā)展融資的成本風(fēng)險(xiǎn)。固定利率是用來控制施工成本是可以解決的問題，同時(shí)也擴(kuò)大了公司的融資手段，提高企業(yè)自身的資產(chǎn)。現(xiàn)在北辰是從商業(yè)銀行貸款融資為主要手段，公司應(yīng)該逐步減少對銀行貸款的依賴，通過引進(jìn)國外投資和其他適當(dāng)?shù)氖侄蝸硖岣吖镜墓芾硭剑瑥亩行Ю史乐关?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的長期發(fā)展。北辰工業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)營公司的綜合優(yōu)勢，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)，投資和管理為核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)，形成和發(fā)展房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)投資和金融服務(wù)業(yè)，優(yōu)勢互補(bǔ)，產(chǎn)業(yè)互動相結(jié)合，維護(hù)和提高公司的競爭優(yōu)勢。該公司可能的股票資產(chǎn)和增量升級，常見的形式，以一個(gè)合理的質(zhì)量，能滿足的需求的完整產(chǎn)品線的不同需求投資房地產(chǎn)。采用增量逐步實(shí)現(xiàn)驅(qū)動股票，擴(kuò)大投資規(guī)模，高利潤提高總資產(chǎn)報(bào)酬率。公司可以根據(jù)需要，加快北京的商業(yè)和公共銷售力量近90000平方米的建筑，適用于大客戶的整體銷售，以緩解國家宏觀調(diào)控為公司實(shí)現(xiàn)總投資管理目標(biāo)控制和當(dāng)?shù)匾?guī)則的影響。在新的投資保障房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅項(xiàng)目和高檔住宅項(xiàng)目的銷售毛利率的同時(shí)，對新投資的穩(wěn)定性，該投資性房地產(chǎn)的擴(kuò)張，投資回報(bào)。在回到借貸公司的前提下，加強(qiáng)包括利用股權(quán)融資，兼并和收購，房地產(chǎn)信托基金和對外合作讓頭發(fā)的方法如擴(kuò)張資本，通過科學(xué)有效的資本運(yùn)營模式來實(shí)現(xiàn)公司的跨越式發(fā)展可以優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)。此外，公司還可以采取提高資金使用效率的可行措施。

3.2 制定合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃

財(cái)務(wù)規(guī)劃，這是商業(yè)計(jì)劃的重要組成部分，是財(cái)務(wù)管理的主要依據(jù)。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，因此，應(yīng)該制定一個(gè)計(jì)劃的金融負(fù)債。根據(jù)一定的資產(chǎn)，它是必要的和可能的安排適當(dāng)?shù)呢?zé)任。這就要求在進(jìn)行投資決策時(shí)，應(yīng)盡量選擇投資少、見效快，高回報(bào)的項(xiàng)目，這樣才能保證資金周轉(zhuǎn)。在做好這些的同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)根據(jù)債務(wù)狀況做出還款計(jì)劃。沒有定期償還債務(wù)，還會影響企業(yè)的信譽(yù)。因此，加快發(fā)展的管理職責(zé)，加強(qiáng)管理，加速資金周轉(zhuǎn)，減少使用縮短生產(chǎn)周期，增加銷售的資金量，減少應(yīng)收賬款，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，在同一時(shí)間，必須制定一個(gè)還款計(jì)劃。企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，應(yīng)充分考慮短期和長期償債能力的企業(yè)。對償付能力的指標(biāo)是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的警戒線，企業(yè)債券是安全的，如超過警戒線，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會增加，使企業(yè)破產(chǎn)。

因?yàn)檫@兩個(gè)指標(biāo)太高會造成資金的浪費(fèi)，低流動性，負(fù)債的比例做的。當(dāng)然，為了加強(qiáng)企業(yè)自身管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念和制度，提高管理效率，無論哪個(gè)階段，對于企業(yè)的長期發(fā)展是關(guān)鍵。首先，國家政府不能滿足國有企業(yè)所有的資金，企業(yè)的需求，改善資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，除了通過其他渠道的方式吸收資金，加強(qiáng)內(nèi)部管理，是其強(qiáng)勁的盈利能力，資本積累是內(nèi)生的。資產(chǎn)重組，債轉(zhuǎn)股等方法對高負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率不僅僅擁有單一的解決方法。從根本上說，只有作為自治的國有企業(yè)，自籌資金在市場經(jīng)濟(jì)中的主體，資本市場充分競爭完成優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。適用于個(gè)別企業(yè)，是最好的，企業(yè)應(yīng)盡量選擇自己企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

3.3 加強(qiáng)資金管理

加強(qiáng)資金回收率。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金的回收，提高回收率，企業(yè)的應(yīng)收賬款。企業(yè)應(yīng)根據(jù)客戶和標(biāo)準(zhǔn)條件下具有不同的信用，良好的信譽(yù)，隨著企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，可以使用寬松的信貸政策；在一般情況下，應(yīng)采取審慎的信貸政策。信用不良企業(yè)應(yīng)該使用現(xiàn)金銷售或其他更艱難的條件下，為了避免壞賬的增加。在應(yīng)收賬款的催收工作，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)準(zhǔn)備一份清單，賬齡分析、應(yīng)收賬款賬戶定期，經(jīng)常采取相應(yīng)的措施，如提醒信函，電話，面對面，訴諸法律手段，提高企業(yè)的應(yīng)收賬款的催收。建立應(yīng)收賬款催收責(zé)任制度。收賬責(zé)任激勵(lì)銷售人員，加快收集。

3.4 建立健全的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制

北辰實(shí)業(yè)目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期較長，往往會使大量的營運(yùn)資金被占用，可以通過前沿公司的現(xiàn)金流的分析發(fā)現(xiàn)，效率低，嚴(yán)重影響了公司的經(jīng)營盈利能力。所以公司應(yīng)該擴(kuò)大對資本的控制，通過制定合理的資金使用計(jì)劃，保證資金盈余管理的需要。要加強(qiáng)財(cái)政收支管理和監(jiān)督，有效、合理的分配調(diào)度資金，確保后期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)和市場對貨幣的需求。回收應(yīng)收賬款的改進(jìn)和提高他們的支付能力，嚴(yán)格控制成本以提高安全性和資本投資的合理性，加強(qiáng)資本運(yùn)作和管理能力。

4.結(jié)語

任何一個(gè)企業(yè)在追求利益和按需借貸，根據(jù)自己的能力，適度的公司債務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)最大化股東財(cái)富的目的是有益的。在企業(yè)的債務(wù)前，應(yīng)根據(jù)制定的資本自身的經(jīng)營情況，未來的盈利能力和企業(yè)的償債能力合理的負(fù)債規(guī)模，不要盲目借貸，不能超越其償付能力的債務(wù)。我們應(yīng)該考慮生產(chǎn)和管理，在這種情況的管理水平，風(fēng)險(xiǎn)承受能力和行業(yè)的特點(diǎn)，確定合適的融資組合，建立適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)規(guī)模和合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，爭取資金和風(fēng)險(xiǎn)程度最低，成本是最低，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。只有這樣，企業(yè)的債務(wù)管理，以在激烈的市場競爭中化險(xiǎn)為夷。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙之先.負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及其控制[J].財(cái)會研究，2006，（08）

[2]丁國安.負(fù)債經(jīng)營及其風(fēng)險(xiǎn)防范[J].財(cái)會研究，2000，（07）

篇8

一、引言

受國家宏觀調(diào)控政策和人口紅利逐漸減少的影響，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平變化較大，住宅房地產(chǎn)的高盈利時(shí)代正在面臨逐漸消退的威脅，而商業(yè)地產(chǎn)由于擁有較高的物業(yè)升值空間和投資回報(bào)率，加之受政策調(diào)控的影響較少存在穩(wěn)定的預(yù)期，出現(xiàn)了較住宅房地產(chǎn)更快的增長。然而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一段時(shí)期的高速擴(kuò)張后分化比較明顯，招商難、空置率高、運(yùn)營困難的現(xiàn)象開始大量出現(xiàn)，不同開發(fā)商之間以及不同區(qū)域之間的運(yùn)營的差異與收益出現(xiàn)了較大的差距，大量商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店的威脅，行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

二、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）招商退租風(fēng)險(xiǎn)

首先是招商風(fēng)險(xiǎn)。近些年來，商品市場的競爭尤其是同質(zhì)化的競爭愈演愈烈，這使得一部分大品牌尤其是具有國際背景的品牌廠商對開設(shè)店鋪的選擇尤為謹(jǐn)慎。為了規(guī)避過度競爭獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益，他們不僅對競爭環(huán)境非常敏感，而且對商場的環(huán)境也提出了很高的要求。如果商場的硬件設(shè)施達(dá)不到要求或者周圍的環(huán)境不利于開店，即使對其減免租金他們也不愿在商場開店。

其次是客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。一定數(shù)量承租客戶的穩(wěn)定存在是商業(yè)地產(chǎn)健康經(jīng)營的前提條件，而一旦客戶縮減規(guī)?；蛘呤浅纷?，必然會對項(xiàng)目的招商工作產(chǎn)生直接影響，而其中影響較大的是客戶主力店的撤租。一般來說客戶的店鋪分為重點(diǎn)店鋪、次重點(diǎn)店鋪和一般店鋪，為了取得更好的商業(yè)效果，客戶會把把主力店鋪安排在繁華的購物中心。主力店因?yàn)槠淞己玫男蜗蠛头€(wěn)定的客流會對整個(gè)商場客戶的經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，一旦主力店縮減規(guī)模甚至撤店關(guān)門，不但會直接減少商場方的不如，同時(shí)也會對其他租戶產(chǎn)生消極影響，帶來一系列連鎖式的隱患。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

和住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)地產(chǎn)不存在產(chǎn)品銷售過程，企業(yè)的收入主要來源于經(jīng)營期間收取的租金，此外還包括物業(yè)的升值收益。這種收入來源結(jié)構(gòu)的不利方面，是較多的增加了經(jīng)營成本的支出，并因此帶來了與住宅地產(chǎn)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)屬于自持項(xiàng)目，雖然自持項(xiàng)目具有回報(bào)期較長和物業(yè)升值的優(yōu)勢，但這類項(xiàng)目的養(yǎng)商期也長達(dá)2～3年，投資回報(bào)節(jié)點(diǎn)較晚；同時(shí)物業(yè)升值預(yù)期也不穩(wěn)定，完全取決于項(xiàng)目經(jīng)營情況。若前期經(jīng)營績效較好，必然有利于物業(yè)升值空間的拓展，反之有可能會因?yàn)榻?jīng)營不善壓縮升值空間，甚至因?yàn)檫^度負(fù)債導(dǎo)致物業(yè)市值大幅縮水。二是租金估值風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)項(xiàng)目比住宅項(xiàng)目要復(fù)雜許多，作為其收入主要來源的租金影響因素也很多，中間存在較多的不確定性，這就為地產(chǎn)項(xiàng)目租金估值造成了很大困難。例如對于前期入住的品牌店，為了取得外在的影響可能會給予其一定的租金折扣，或者是租金返還、補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施。這些行為有可能導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目方最初幾年的財(cái)務(wù)收入受到影響。三是成本預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，同時(shí)附設(shè)有多種多樣的機(jī)械設(shè)施，這無疑增加了經(jīng)營期間的日常開支，同時(shí)還要承擔(dān)物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。除此之外還可能出現(xiàn)租戶因意外事件而提出索賠的現(xiàn)象，這對開發(fā)商在成本預(yù)算及控制方面提出了較高的要求。

（三）營銷和商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商場的出租方和承租方之間既存在租賃和服務(wù)的關(guān)系，也存在著管理和戰(zhàn)略伙伴的關(guān)系。因而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然表現(xiàn)形式不同，但不管是傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目還是商家自持項(xiàng)目，仰或是售后回租項(xiàng)目，都有一個(gè)共同的、最顯著的特征，那就是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通商鋪的最顯著特征。在同一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，往往存在著不同的銷售商，并且經(jīng)營者眾多的不同品牌的商品。若要讓這些不同的商品和品牌為商場帶來更多的外在效應(yīng)，就需要對這些商鋪進(jìn)行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的業(yè)態(tài)配比和業(yè)態(tài)組合，并通過商場的統(tǒng)籌管理和多樣化的策劃活動營造適宜的商業(yè)氛圍。如若不然，則無法發(fā)揮商場的“磁場”做用，無法吸引人流并將人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)作為有統(tǒng)一標(biāo)識的商業(yè)場所形成的一個(gè)相對密封的商業(yè)項(xiàng)目，雖然其中的商戶具有獨(dú)立性，但在顧客眼中就是一個(gè)完整的商業(yè)組織。這種情況下如果顧客對某個(gè)商品或某項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)生了不滿的情緒，他就有可能把這種不滿情緒擴(kuò)展至整個(gè)商場。此外，如果因?yàn)榻?jīng)營不善出現(xiàn)大面積店鋪撤租的現(xiàn)象，那么由此導(dǎo)致的空置率上升肯定會降低消費(fèi)者光顧的意愿。

（四）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

一是治安風(fēng)險(xiǎn)。治安風(fēng)險(xiǎn)主要指在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造成物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，業(yè)主多要求物業(yè)公司對此承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)，約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力。二是安全風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行物業(yè)綠化、消殺時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識，警示行人注意和繞行，以避免造成使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害。另外，還要注意對地面的及時(shí)清潔，注意室內(nèi)外的防滑工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過后應(yīng)及時(shí)檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。三是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。隨著消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)能力的提高，他們光顧商業(yè)地產(chǎn)的目的已經(jīng)不僅局限于購物上，還需要得到更多的心理方面的滿足和享受。這就要求物業(yè)方面必須維持商場一個(gè)良好的形象，為租戶提供更好的服鍘

三、應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）以人才為根本大力提高核心競爭力

首先是要采取措施提個(gè)自身核心競爭力。一是全面提升開發(fā)商的運(yùn)營能力，在此基礎(chǔ)上提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力、成本控制能力和營銷管理能力。作為開發(fā)商不僅要研究地產(chǎn)開發(fā)方面的知識，同時(shí)還要把握零售行業(yè)的特點(diǎn)和運(yùn)營規(guī)律。二是注重選拔商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才。長期以來許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司聘用的人員多為行政和經(jīng)營人才，而有關(guān)城市規(guī)劃、項(xiàng)目管理、消費(fèi)心理、項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)管理等方面的人才則十分缺乏。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提高核心競爭力，必須吸引多方面的人才加入企業(yè)，注意將“商”和“地產(chǎn)”密切融合起來。

（二）根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)有效拓展融資渠道

一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一系列規(guī)則和措施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，通過實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息的實(shí)時(shí)監(jiān)測，構(gòu)建全面、有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從根本上防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。二是不斷拓寬融資渠道。一般而言商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要是銀行貸款，外加一部分自有資金。銀行貸款順利與否受到的外在影響較多，自有資金多往往數(shù)量有限。這種情況下就需要拓展新的融資渠道，其中一個(gè)有效的選擇就是通過發(fā)行股票實(shí)現(xiàn)上市融資，在獲得充足資金的同時(shí)提高了單方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)力。

（三）鼓勵(lì)多業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與發(fā)展

隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，網(wǎng)店的數(shù)量持續(xù)增長并形成了海量的規(guī)模，并以低廉的成本與實(shí)體店形成激烈的競爭。商業(yè)地產(chǎn)要在這場競爭中取得優(yōu)勢，除了引進(jìn)全球優(yōu)秀的零售商進(jìn)駐，更重要的是引進(jìn)和培養(yǎng)國內(nèi)具有地域特色的零售商，和他們一起努力豐富項(xiàng)目的文化和精神的內(nèi)涵。隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者群體結(jié)構(gòu)的變化，價(jià)錢和品牌等因素已不是影響以年輕群體為主的消費(fèi)者購買意愿的主要因素，而那些小眾化、個(gè)性化、特立獨(dú)行式的商品和服務(wù)反而受到熱烈追捧。基于此，商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)應(yīng)該更多地引入具有多元化新興業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，不斷滿足顧客日益多元化的購買意愿。同時(shí)要因勢利導(dǎo)推動線上線下共同發(fā)展，通過創(chuàng)新在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級中實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。

（四）建立和豐富品牌資源儲備

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與租戶（品牌商）之間是一種對立統(tǒng)一的關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)利益面前雙方既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。為了提高開發(fā)商在招商談判中的地位，應(yīng)該有計(jì)劃地做好品牌資源儲備工作。項(xiàng)目建設(shè)前的工作重點(diǎn)，是做好業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，了解品牌方的基本需求；進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)期間后，需要參照業(yè)態(tài)比例的結(jié)構(gòu)與租戶主動溝通，注意做到以主力店輔助一定比例一般租戶，為不同級別的品牌方設(shè)定不同的儲備數(shù)量；進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營期后，在具備了一定數(shù)量的品牌儲備后，適當(dāng)發(fā)展自有品牌，特別是主力店的品牌，以求更高程度上保持場內(nèi)經(jīng)營的穩(wěn)定性。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

（一）工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長再度放緩

2014年11月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長7.2%，比10月和去年同期分別回落0.5和2.8個(gè)百分點(diǎn)。從趨勢上來看，2014年以來工業(yè)增速總體波動下行，近4個(gè)月平均增速較1―7月份又下了一個(gè)臺階，顯示當(dāng)前工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍處在減速換擋過程中，但11月份工業(yè)增長再度放緩在一定程度上受APEC期間停產(chǎn)、限產(chǎn)的短期擾動。從拉動工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”來看，需求依然延續(xù)疲弱態(tài)勢。一是投資繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)，受資金來源收緊等因素制約，房地產(chǎn)投資持續(xù)下行、基礎(chǔ)設(shè)施投資小幅回落、制造業(yè)投資基本持平。二是外需不確定性增強(qiáng)，11月工業(yè)品出貨值由上月的8.3%大幅回落至3.9%，對工業(yè)增長的拉動作用明顯減弱。相比之下，受新型消費(fèi)業(yè)態(tài)的強(qiáng)勁增長帶動，11月社會消費(fèi)品零售總額同比名義增速與實(shí)際增速均較上月回升。

（二）采礦業(yè)增速顯著下滑，多數(shù)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速回升

2014年11月份，采礦業(yè)增速明顯下滑、制造業(yè)繼續(xù)放緩共同拉低整體工業(yè)增速。分行業(yè)來看，受惠政策支持的鐵路、船舶、航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)等增長較快。相比之下，金屬制品、機(jī)械和設(shè)備修理業(yè)，通用設(shè)備制造業(yè)，專用設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)等中下游行業(yè)增長乏力，增速明顯低于工業(yè)平均水平。從增幅來看，41個(gè)工業(yè)大類行業(yè)中約一半行業(yè)工業(yè)增加值增速下滑。一是前期增長較快的文教、工美、體育和娛樂用品制造業(yè)，鐵路、船舶、航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，汽車制造業(yè)等出現(xiàn)回調(diào);二是黑色金屬礦采選業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)等高耗能產(chǎn)業(yè)持續(xù)去產(chǎn)能;三是受需求不振影響，部分中下游行業(yè)增速逐步放緩。從主要工業(yè)品產(chǎn)量來看，除有色金屬外，發(fā)電量、鋼材、水泥等大多數(shù)工業(yè)品產(chǎn)量增速持續(xù)下降，顯示傳統(tǒng)工業(yè)行業(yè)仍面臨需求下滑與產(chǎn)能過剩的壓力。

（三）東部地區(qū)工業(yè)增速明顯回落，中、西部地區(qū)小幅回升

2014年11月份，東、中、西部地區(qū)工業(yè)增長趨勢出現(xiàn)分化，東部地區(qū)明顯放緩，中、西部地區(qū)小幅反彈。其中，東部地區(qū)較上月明顯回落1.2個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，中、西部地區(qū)分別較上月回升0.6和0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.6%和10.8%。近期東部地區(qū)顯著調(diào)整的原因可能來自以下方面：一是APEC期間停工限產(chǎn)主要發(fā)生在京津冀等東部地區(qū)，受此沖擊，11月北京、河北工業(yè)增速大幅下滑;二是外需轉(zhuǎn)差對擁有外向型企業(yè)較多的東部地區(qū)影響更大;三是大多數(shù)東部省份在向中、西部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，努力尋求新的增長動力，但在新、舊動力轉(zhuǎn)換過程中往往會伴隨經(jīng)濟(jì)增長的較大波動。分省市來看，增長最快的是自治區(qū)、重慶、河南、江西和貴州，增長最慢的是黑龍江、上海、北京、山西和遼寧。

（四）受成本加快上升、價(jià)格持續(xù)走低“兩頭擠壓”，工業(yè)企業(yè)盈利區(qū)間持續(xù)收窄

2014年1―10月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額與主營活動利潤額累計(jì)同比增速均較1―9月繼續(xù)回落，分別由 7.9%、7.5%降至6.7%和6%。其中，利潤總額累計(jì)增速已連續(xù)3個(gè)月下滑，10月單月利潤同比增長更由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降2.1%?；诮诠I(yè)企業(yè)原材料購進(jìn)價(jià)格不斷下跌的情況，工業(yè)企業(yè)成本的快速上升可能主要來自勞動力成本增加、財(cái)務(wù)費(fèi)用上升以及由于環(huán)境約束增強(qiáng)而引致的環(huán)保支出增多等。在工業(yè)增加值增速回落的情況下，10月末產(chǎn)成品存貨累計(jì)同比增速進(jìn)一步回落，顯示當(dāng)前工業(yè)企業(yè)主動去庫存的行為仍在繼續(xù)。分行業(yè)來看，各行業(yè)利潤同比增速普遍放緩。受石油、鐵礦石等國際大宗商品價(jià)格下跌影響，上游采礦業(yè)利潤同比加速負(fù)增長;中游的非金屬礦物制品業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)等利潤增速顯著回落;下游的紡織業(yè)、家具制造業(yè)、汽車制造業(yè)等利潤增速也有所放緩。

二、國外工業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢

近期全球制造業(yè)普遍轉(zhuǎn)弱。11月份，美國、歐元區(qū)、日本等主要發(fā)達(dá)國家制造業(yè)PMI集體滑坡。但不同國家之間增長前景的分化依然明顯：美國PMI雖小幅回落，但仍在58.7的高位;歐元區(qū)、日本則分別回落至50.1與52。主要新興經(jīng)濟(jì)體中，巴西與南非制造業(yè)PMI下降，印度與俄羅斯回升。此外，近期地緣政治緊張與大宗商品價(jià)格下跌對俄羅斯等相關(guān)國家形成負(fù)面沖擊，全球經(jīng)濟(jì)不確定性有所增強(qiáng)。

（一）美國制造業(yè)PMI高位小幅回落

（1）工業(yè)生產(chǎn)活躍。10月份，美國制造業(yè)工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)104.86，同比上升4%。9月份美國產(chǎn)能利用率為78.94%，略低于上月。（2）PMI略有回落。11月份，美國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)58.7，較前月略有下降0.3。（3）失業(yè)率與上月持平。11月份，美國失業(yè)率繼續(xù)降至5.8%，與上月持平，為2008年7月以來的低點(diǎn)。（4）PPI環(huán)比繼續(xù)下降。11月份，美國PPI同比上升1%，環(huán)比下降0.6%，環(huán)比連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長。（5）貿(mào)易逆差略有縮減。10月份，美國貿(mào)易逆差為434億美元，較上月減少2億美元;其中，美國出口總額為1975.4億美元，進(jìn)口總額為2409.7億美元。

（二）歐元區(qū)PMI小幅回落

（1）工業(yè)生產(chǎn)回升。10月份，歐元區(qū)工業(yè)生產(chǎn)同比上升0.7%。四季度歐元區(qū)產(chǎn)能利用率為79.9%，比三季度下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。（2）PMI繼續(xù)下降。11月份，歐元區(qū)制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)為50.1，較上月下降0.5，但仍連續(xù)17個(gè)月高于榮枯線。（3）失業(yè)率與上月持平。10月份，歐元區(qū)失業(yè)率為11.5%，連續(xù)3個(gè)月持平。（4）PPI環(huán)比創(chuàng)一年來最大單月跌幅。10月份，歐元區(qū)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%。（5）貿(mào)易順差擴(kuò)大。9月份，歐元區(qū)對外商品貿(mào)易順差增加至184.9億歐元，較上月增加98.6億歐元。

（三）日本PMI略有下降

（1）工業(yè)產(chǎn)出回升。10月份，日本工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)由9月份97.6升至98.1;產(chǎn)能利用率指數(shù)與上月比回升0.7至100.6。（2）PMI略有下降。11月份，日本制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)略有下降至52。（3）失業(yè)率略有下降。10月份，日本失業(yè)率為3.5%，比上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。（4）PPI持續(xù)回落。11月份，日本PPI同比增長2.73%，連續(xù)5個(gè)月走低。（5）貿(mào)易逆差大幅收窄。10月份，日本商品貿(mào)易逆差收窄至7368.9億日元。其中，出口額66886.6億日元，同比上升9.6%;商品進(jìn)口74255.5億日元，同比上升3.1%。

（四）巴西PMI繼續(xù)下降，連續(xù)3月處榮枯線下

（1）工業(yè)生產(chǎn)與上月持平。10月份，巴西工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)為98.8，與上月持平。（2）PMI下降。11月份，巴西PMI降至48.7，連續(xù)3個(gè)月位于榮枯線下。（3）失業(yè)率略有下降。10月份，巴西六大城市失業(yè)率為4.9%，較前月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。（4）PPI回升。11月份，巴西PPI從上月的1.03%上升至2.12%。（5）貿(mào)易逆差擴(kuò)大。11月份，巴西出口156.5億美元，進(jìn)口180億美元，貿(mào)易逆差23.5億美元，較10月份增加11.7億美元。

（五）南非PMI下降但仍處榮枯線上

（1）工業(yè)生產(chǎn)回升。10月份，南非工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)109.8，同比上升2.14%。（2）PMI下降但仍處于榮枯線上。11月份，南非PMI為50.5，連續(xù)3個(gè)月位居榮枯線上。（3）PPI持續(xù)下降但仍處高位。10月份，南非PPI同比增速為6.7 %，連續(xù)6個(gè)月下降。（4）失業(yè)率略有回升。三季度，南非失業(yè)率達(dá)到25.4%，比二季度上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。（5）貿(mào)易逆差擴(kuò)大。10月份，南非出口890億蘭特，進(jìn)口1103億蘭特;實(shí)現(xiàn)貿(mào)易逆差213億蘭特，比上月增加183億蘭特。

（六）印度PMI繼續(xù)回升

（1）工業(yè)生產(chǎn)大幅回落。10月份，印度工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)171.7，同比下降4.25%，環(huán)比下降5.69%。（2）PMI上升。11月份，印度PMI為53.3，連續(xù)13個(gè)月于榮枯線上。（3）PPI連續(xù)下降。11月份，印度PPI同比增長已從2014年5月6.18%的高位回落至0，環(huán)比下降1.31%。（4）貿(mào)易逆差收窄。10月份，印度出口額降至260.9億美元，進(jìn)口額降至394.5億美元，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差133.6億美元，較上月減少8.9億美元。

（七）俄羅斯PMI大幅上升

（1）工業(yè)生產(chǎn)回升。10月份，俄羅斯工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)為107，環(huán)比上升0.3%。（2）PMI大幅上升。11月份，俄羅斯制造業(yè)PMI51.7，比上月上升1.4，這是PMI持續(xù)5個(gè)月位于榮枯線上。（3）PPI大幅上升。10月份，俄羅斯PPI同比增長5.1%，環(huán)比上升0.3%。（4）失業(yè)率持續(xù)上升。10月份，俄羅斯失業(yè)率5.1%，連續(xù)3個(gè)月上升。（5）貿(mào)易順差持續(xù)回落。9月份，俄羅斯出口額降至387.8億美元，進(jìn)口額增至258.3億美元，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差129.5億美元，較上月減少29億美元。

三、當(dāng)前我國工業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣判斷和趨勢分析

課題組采用IIE工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測信號圖和IIE景氣指數(shù)判斷工業(yè)經(jīng)濟(jì)的景氣程度。IIE工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測信號圖主要用于對工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)測預(yù)警;IIE景氣指數(shù)主要用于預(yù)測分析工業(yè)經(jīng)濟(jì)月度同比增速變化和工業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢的變化。

（一）11月份工業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣度明顯回落

從IIE工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測信號圖來看，2014年11月份工業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣度明顯下行。社會消費(fèi)品零售基本平穩(wěn)，但固定資產(chǎn)投資持續(xù)疲軟，M1-M0、一般貿(mào)易進(jìn)口額大幅下滑;代表生產(chǎn)活躍度的工業(yè)品出產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)均持續(xù)處在偏冷區(qū)間;代表生產(chǎn)活躍度的發(fā)電量雖在正常區(qū)間，但已接近下限;一般貿(mào)易出口額與采購經(jīng)理人指數(shù)勉強(qiáng)維持在正常區(qū)間。

（二）12月份工業(yè)經(jīng)濟(jì)或?qū)⒀永m(xù)低迷態(tài)勢

IIE景氣指數(shù)先行指數(shù)繼續(xù)小幅下行，預(yù)計(jì)2014年12月份工業(yè)經(jīng)濟(jì)明顯回升的可能性偏低，但大幅下調(diào)的概率也不大。11月份，焦炭、鋁材、乙烯、生鐵和粗鋼等產(chǎn)量數(shù)據(jù)增長態(tài)勢疲軟，乙烯產(chǎn)量2014年首度出現(xiàn)負(fù)增長;房地產(chǎn)銷售有所恢復(fù)，但投資繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢;受降息等利好因素支撐，上證綜指、深證成指大幅上升;貨幣供應(yīng)量持續(xù)吃緊;市場略有轉(zhuǎn)弱，美國制造業(yè)PMI高位小幅回調(diào)，歐元區(qū)制造業(yè)PMI震蕩下行。

房地產(chǎn)投資持續(xù)下行仍是當(dāng)前工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。雖然隨著政府放松限購限貸政策以及金融條件的改善，商品房銷售情況已經(jīng)出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但由于房地產(chǎn)銷售與投資之間存在3―6個(gè)月的時(shí)滯，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資仍難改變下行趨勢。從長期來看，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，國內(nèi)住宅市場的需求已經(jīng)到達(dá)長周期下行拐點(diǎn)，在這一環(huán)境下，即使近期房地產(chǎn)銷售改善能如期拉動相關(guān)投資企穩(wěn)恢復(fù)，但其持續(xù)時(shí)間不會太長。盡管如此，鑒于中國城市化持續(xù)推進(jìn)等長期前景，房地產(chǎn)行業(yè)未來崩盤的概率很小，通過市場整合、不斷吸收積壓庫存等實(shí)現(xiàn)理性回歸可能成為其新常態(tài)。

財(cái)政支出下降是制約工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的另一重要因素。繼2014年3―6月份財(cái)政支出大幅增加之后，受財(cái)政赤字率約束7月份財(cái)政支出增速明顯下降，10、11月份進(jìn)一步放緩，增速分別為-5.7%與0.8%。相應(yīng)地，近期基礎(chǔ)設(shè)施投資增速有所回落，國有及國有控股企業(yè)與集體企業(yè)工業(yè)生產(chǎn)增速也明顯下降。不過，這一因素有望在2015年初得到實(shí)質(zhì)性改善。一方面，財(cái)政赤字率可能會有所提升;另一方面，即使在赤字率不提升的情況下，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)財(cái)政支出也將回到與財(cái)政收入增速相當(dāng)?shù)乃健?/p>

由于近期工業(yè)品價(jià)格下行壓力不斷加大，PPI同比連續(xù)33個(gè)月負(fù)增長，市場及部分學(xué)者對通縮的擔(dān)憂再度升溫，普遍主張央行進(jìn)一步放松貨幣政策來對抗通縮。從引起PPI下行的原因來看，國內(nèi)產(chǎn)能過剩與國際大宗商品價(jià)格暴跌共同造成“內(nèi)憂外患”的局面。事實(shí)上，作為原材料凈進(jìn)口國，大宗商品價(jià)格的下跌將有利于我國企業(yè)和居民實(shí)際收入的改善，并進(jìn)而對生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生積極影響。如果產(chǎn)能過剩是PPI持續(xù)下行的主要原因，那么放松貨幣政策也許并不能有效解決去通脹問題，標(biāo)本兼治淘汰落后產(chǎn)能，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級或是更具針對性的選擇。

2014年12月9―11日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)作了全面系統(tǒng)闡述，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。新常態(tài)的本質(zhì)或可理解為：以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動力，以更加市場化的方式驅(qū)動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對于工業(yè)經(jīng)濟(jì)而言，有以下幾點(diǎn)需要特別注意：一是會議強(qiáng)調(diào)優(yōu)化空間布局，并確定明年重點(diǎn)實(shí)施“一帶一路、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶三大戰(zhàn)略”，這將給相關(guān)地區(qū)的工業(yè)生產(chǎn)帶來新的發(fā)展機(jī)遇;二是會議提出“生產(chǎn)小型化、智能化、專業(yè)化將成為產(chǎn)業(yè)組織新特征”，基于此，通過轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)盈利模式來實(shí)現(xiàn)動力機(jī)制轉(zhuǎn)變應(yīng)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長的關(guān)鍵所在;三是會議強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)供給能力大幅超出需求”，“企業(yè)兼并重組、生產(chǎn)相對集中不可避免”，意味著未來淘汰落后產(chǎn)能的任務(wù)更重，方式也將更多元化;四是會議強(qiáng)調(diào)“環(huán)境承載能力達(dá)到或接近上限”，未來工業(yè)企業(yè)節(jié)能減排的壓力將進(jìn)一步加大，對工業(yè)增長形成挑戰(zhàn)。

總體來看，短期工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長可能延續(xù)低迷態(tài)勢。但考慮到未來財(cái)政支出增加、受近期流動性改善支持企業(yè)信貸條件有望好轉(zhuǎn)、環(huán)境向好的可能性較大、改革紅利逐步釋放等積極因素，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速可能在明年上半年有所回升并逐步穩(wěn)定下來。

（執(zhí)筆人：黃群慧、張其仔、原磊、陳鳳仙、王秀麗、張航燕）

開局良好運(yùn)轉(zhuǎn)順暢

國家發(fā)展改革委政務(wù)服務(wù)大廳正式運(yùn)行

【本刊訊】 國家發(fā)展改革委政務(wù)服務(wù)大廳2014年12月1日開門試運(yùn)行以來，各項(xiàng)工作開局良好，進(jìn)展順利，得到了社會各界的普遍關(guān)注和全國發(fā)展改革系統(tǒng)的積極響應(yīng)，將于2015年1月1日正式運(yùn)行。

篇10

為了促進(jìn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營行為、規(guī)避經(jīng)營過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)資本市場的公平有序，財(cái)政部、證監(jiān)會、審計(jì)署、銀監(jiān)會、保監(jiān)會五部委于2008年出臺了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》(以下簡稱《基本規(guī)范》)。2010年，五部委又出臺了相應(yīng)的《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》(以下簡稱《配套指引》)。雖然目前我國有關(guān)企業(yè)內(nèi)部控制的法律法規(guī)內(nèi)容比較完善，但是由于施行時(shí)間尚短，很多條款的執(zhí)行和完善還處在摸索階段，必然存在一些問題。尤其對在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中處于重要地位的銷售與收款環(huán)節(jié)，其內(nèi)控的完善日益受到企業(yè)的廣泛關(guān)注。

一、企業(yè)銷售與收款的內(nèi)部控制要求

(一)企業(yè)銷售與收款的內(nèi)部控制要求

《基本規(guī)范》主要從企業(yè)整體層面的角度，從內(nèi)控的五要素出發(fā)，規(guī)范企業(yè)的行為。而《配套指引》則從企業(yè)具體業(yè)務(wù)層面的角度，對企業(yè)具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的內(nèi)控設(shè)計(jì)和執(zhí)行提出了具體要求?！杜涮字敢返膬?nèi)容包含了18項(xiàng)《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》(以下簡稱《應(yīng)用指引》)。其中，《應(yīng)用指引》第九條主要是針對銷售業(yè)務(wù)的指引，對銷售業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)(包括銷售與收款等相關(guān)活動)的內(nèi)部控制作了具體規(guī)定。

(二)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)流程

企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)流程如下圖所示:《應(yīng)用指引》第二章主要從銷售業(yè)務(wù)流程各個(gè)步驟，具體說明了銷售業(yè)務(wù)的內(nèi)控點(diǎn):第五條從銷售計(jì)劃管理、客戶開發(fā)與信用管理兩方面，說明企業(yè)應(yīng)確定合理的銷售定價(jià)和信用政策，并根據(jù)不同的客戶，巧妙利用銷售折扣、折讓等銷售策略。同時(shí)針對客戶建立信用保證制度和健全信用檔案。第六條從銷售合同的角度，說明了簽訂合同前后注意的事項(xiàng)。簽訂合同前，針對客戶信用、銷售價(jià)格和結(jié)算方式等與客戶洽談，銷售合同的擬定和審核必須有相關(guān)專家參與。第七、八條以銷售發(fā)貨為控制點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)相關(guān)部門審核后的銷售合同和銷售通知安排發(fā)貨，并確?？蛻裟馨踩皶r(shí)地收到貨物。同時(shí)，應(yīng)重視銷售退回的管理，并記錄銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，開具真實(shí)的銷售發(fā)票和填制相應(yīng)憑證。第十、十二條側(cè)重于應(yīng)收賬款的管理。企業(yè)應(yīng)重視應(yīng)收賬款收回和壞賬管理，對無法收回的應(yīng)收賬款，應(yīng)分析其原因和明確責(zé)任人。

二、企業(yè)銷售與收款內(nèi)部控制存在的問題及原因

(一)內(nèi)控環(huán)境薄弱

控制環(huán)境位于內(nèi)控五要素“金字塔”的底端，發(fā)揮著基石作用。然而，很多企業(yè)都忽略了內(nèi)控環(huán)境的重要性，主要體現(xiàn)在:1.缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識，由于利益驅(qū)使而進(jìn)行財(cái)務(wù)造假財(cái)務(wù)造假手段有很多種，其中通過銷售與收款環(huán)節(jié)虛增營業(yè)收人是常見的一種手段。例如，“萬福生科”的虛假銷售，其本質(zhì)就是利用假公司名義將產(chǎn)品進(jìn)行自我銷售。為了讓虛假的收人數(shù)據(jù)看起來合情合理，“萬福生科”私刻假公章、捏造銷售合同、編造銀行單據(jù)、虛開發(fā)票和進(jìn)行假收人納稅申報(bào)。2.不重視人才培養(yǎng)很多企業(yè)為了節(jié)省人工成本，低價(jià)聘請專業(yè)能力弱的員工，而且不對員工進(jìn)行專業(yè)和道德培訓(xùn)，導(dǎo)致員工不能高效完成工作，甚至私吞企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。銷售收人被私吞，在制造業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生得較為頻繁，通常是銷售人員單獨(dú)或聯(lián)合客戶、財(cái)務(wù)部和倉管部的員工，將銷售收人放人自己的口袋。例如，在2013年7月，“紅寶麗”在收回貨款時(shí)，發(fā)現(xiàn)一張假的銀行承兌匯票。該公司在對該票據(jù)及其他銀行承兌匯票進(jìn)行鑒別時(shí)，發(fā)現(xiàn)還有其他假票據(jù)，合計(jì)金額達(dá)6896萬元。經(jīng)過追查后發(fā)現(xiàn)，假票據(jù)都是由公司內(nèi)部的一位業(yè)務(wù)員提供，該業(yè)務(wù)員以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格，為客戶提供虛假商品信息，騙取客戶回款。然后，私刻公章、財(cái)務(wù)章，偽造假銀行承兌匯票上交紅寶麗公司。

(二)缺乏風(fēng)險(xiǎn)評估程序與有效的監(jiān)督

銷售作為企業(yè)直接面對市場的一個(gè)環(huán)節(jié)，不僅有內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)還有外部風(fēng)險(xiǎn)。其中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)有，營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、組織和授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、信息處理風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)等;外部風(fēng)險(xiǎn)有市場風(fēng)險(xiǎn)和賒銷信用風(fēng)險(xiǎn)等。如果企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度之前，未深人地對每個(gè)環(huán)節(jié)作風(fēng)險(xiǎn)評估，在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制的關(guān)鍵點(diǎn)時(shí)，就會抓不準(zhǔn)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從而機(jī)械地根據(jù)基本規(guī)范的要求，建立一套形式上的內(nèi)控制度?！薄@就使內(nèi)部控制并沒有起到實(shí)質(zhì)性的作用，既浪費(fèi)了人力又浪費(fèi)了物力。如果企業(yè)在制定內(nèi)控程序之前就作好了全面評估，也根據(jù)評估結(jié)果制定了一套完善的內(nèi)控制度，但是在執(zhí)行過程中未得到有效的監(jiān)督，使內(nèi)控缺陷發(fā)現(xiàn)不了也得不到完善，那么其內(nèi)控在很大程度上也相當(dāng)于虛設(shè)。工作人員在實(shí)際工作中如果沒有人監(jiān)督，很容易或舞弊。例如，銷售人員沒有主管監(jiān)督，可能會翹班;導(dǎo)購人員沒有領(lǐng)班監(jiān)督，會私吞贈品;分銷機(jī)構(gòu)沒有總部的監(jiān)督，會胡亂定價(jià)私吞收人;管理層沒有治理層的監(jiān)督，會編造虛假的財(cái)務(wù)信息等。

(三)應(yīng)收賬款管理制度不完善

如今，賒銷已成為一些企業(yè)主流的銷售方式，它在加快產(chǎn)品流轉(zhuǎn)速度的同時(shí)，也帶來了一系列的資金收款問題。所以，在賒銷之前，企業(yè)要考察客戶的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流狀況以及以往的還款信用程度，這個(gè)步驟對欠款能否收回至關(guān)重要。目前，很多企業(yè)對信用管理的內(nèi)控存在很大漏洞，存在賬齡過長的應(yīng)收賬款。2014年3月19日，證券時(shí)報(bào)網(wǎng)了一組應(yīng)收賬款的數(shù)據(jù):截至2014年3月19日，已公布年報(bào)的573家公司年報(bào)數(shù)據(jù)中，2013年末存在應(yīng)收賬款的公司就有494家，應(yīng)收賬款金額達(dá)2450億元。其中，賬齡為3-5年的應(yīng)收賬款122億元，賬齡大于5年的應(yīng)收賬款42.5億元，而且有5家公司的賬齡大于5年的應(yīng)收賬款就已經(jīng)過億。由上述數(shù)據(jù)可見，我國企業(yè)普遍存在應(yīng)收賬款收回困難問題，使賬面存在大量的呆賬壞賬。這種情況的發(fā)生，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在開展賒銷活動之前，對客戶的信用考察執(zhí)行不到位。很多企業(yè)未專門設(shè)立一個(gè)部門對客戶進(jìn)行專業(yè)的信用管理和分析，僅僅靠銷售人員提交的資料來判定賒銷額，而沒有對資料的真實(shí)性進(jìn)行審核，銷售人員可能會出于業(yè)績壓力或個(gè)人利益私自篡改客戶的信息資料。還有些企業(yè)為了搶占市場，對賒銷資格的檢查不嚴(yán)格，忽視了新客戶的償債能力是否真實(shí)和達(dá)標(biāo)，并對長期合作的老客戶的信用檢查逐漸懈怠，一旦對方資金周轉(zhuǎn)不順，公司將難以收回貨款。izi應(yīng)收賬款管理的另一方面就是應(yīng)收賬款催收。有些企業(yè)只重視銷售而不重視應(yīng)收賬款收回，導(dǎo)致銷售人員無回款指標(biāo)壓力，只將精力放在銷售上;還有些企業(yè)雖重視回款，但實(shí)施了不恰當(dāng)?shù)拇呤罩贫?。例如，未進(jìn)行賬齡分析，使企業(yè)向客戶催收離到期日還遠(yuǎn)的貨款、催收前未與客戶核對賬目導(dǎo)致催收的金額不正確、財(cái)務(wù)部門與銷售部門缺乏有效溝通，使銷售人員不知道催收金額是否人庫，從而導(dǎo)致重復(fù)催收等。

三、對企業(yè)加強(qiáng)銷售與收款內(nèi)部控制的建議

(一)營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境

1.領(lǐng)導(dǎo)層要始終保持高度重視領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)充分認(rèn)識到誠信對企業(yè)發(fā)展的重要性，通過虛假財(cái)務(wù)信息換來的企業(yè)利益，只會落得企業(yè)經(jīng)營崩盤和信任瓦解的下場。另一方面，領(lǐng)導(dǎo)是企業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，領(lǐng)導(dǎo)層對內(nèi)控環(huán)境重視，下級員工才會重視。2.設(shè)計(jì)科學(xué)合理的治理結(jié)構(gòu)一是建立獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事獨(dú)立于公司股東和管理層，它的存在不僅可以約束公司控股股東侵犯中小股東利益的行為，而且可以強(qiáng)化對管理層的監(jiān)督。二是完善監(jiān)事會制度。監(jiān)事會制度的存在，是為了監(jiān)督公司的業(yè)務(wù)執(zhí)行狀況和其他重大事務(wù)。有效行使監(jiān)督權(quán)，可以保護(hù)大小股東利益和債權(quán)人利益，防止董事會按個(gè)人意愿辦事。總之，權(quán)力、經(jīng)營、監(jiān)督這“三架馬車”并駕齊驅(qū)，才能體現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理體制的科學(xué)性。3.重視人員的培養(yǎng)和監(jiān)督一是企業(yè)在招聘員工時(shí)，必須對員工的綜合素養(yǎng)進(jìn)行嚴(yán)格考核，并定期對員下講行專業(yè)技能與職業(yè)道德培訓(xùn)。二是建立考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制，監(jiān)督員工的工作，對工作負(fù)責(zé)和不負(fù)責(zé)的員工分別給予獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰?！?二)建立全面的風(fēng)險(xiǎn)評估程序在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制活動之前，企業(yè)必須實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)評估程序。企業(yè)可先設(shè)定銷售與收款的目標(biāo)，然后識別影響該目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的相關(guān)事項(xiàng)，綜合考慮該事項(xiàng)發(fā)生的概率大小及影響程度，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。企業(yè)在銷售與收款環(huán)節(jié)，應(yīng)識別的風(fēng)險(xiǎn)是:外部競爭者和市場變化給企業(yè)造成的影響;客戶管理不善，存貨商品保管不當(dāng)、周轉(zhuǎn)不暢，價(jià)格管理混亂;現(xiàn)金收人未及時(shí)人賬，信用管理薄弱，存在大量呆賬壞賬;組織設(shè)置不科學(xué)，職責(zé)分工不明確，信息溝通不順暢，授權(quán)管理不完善;管理層舞弊與欺詐，基層員工欺詐、私吞財(cái)產(chǎn)。

(三)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制活動

1.不相容的崗位分離企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，分別設(shè)立銷售、發(fā)貨、收款、信用審核崗位，并詳細(xì)規(guī)定好每個(gè)崗位的權(quán)利和義務(wù)，做到崗位之間互相分離與制約。根據(jù)《配套指引》的要求，受理銷售訂單、與客戶簽約、執(zhí)行信用部門審核后的客戶信用政策和貨款催收等，由銷售部門負(fù)責(zé);審核銷售單、根據(jù)審核后的銷售單安排產(chǎn)品出庫和運(yùn)輸，由發(fā)貨部門負(fù)責(zé);記錄銷售業(yè)務(wù)、收取貨款、管理發(fā)票、監(jiān)督應(yīng)收款項(xiàng)的回收情況并做好賬齡分析，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé);制定信用政策、對新增客戶進(jìn)行詳細(xì)了解后決定信用額度、對長期合作的老客戶保持時(shí)刻的關(guān)注、批準(zhǔn)授權(quán)額度申請等，由信用部門負(fù)責(zé)。2.加強(qiáng)銷售管理一是制定合理的銷售策略。根據(jù)不斷變化的商業(yè)環(huán)境，深人市場調(diào)研，明確自己的客戶群，并制定符合自身特點(diǎn)的策略。同時(shí)，企業(yè)還可通過銷售折讓和銷售返利等促銷政策，讓客戶關(guān)注自己的產(chǎn)品。二是規(guī)范銷售合同的簽訂。企業(yè)在與新老客戶訂立合同前，要對合同條款是否合法、合同的賒銷金額是否超過客戶信用額度、合同的銷售價(jià)格是否符合企業(yè)銷售政策等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審批，尤其對超過信用額度的合同要進(jìn)行特殊授權(quán)。3.加強(qiáng)收款管理一是對現(xiàn)銷業(yè)務(wù)，應(yīng)嚴(yán)格控制款項(xiàng)的收取，銷售人員簽訂合同后，必須由財(cái)務(wù)人員款項(xiàng)收取并及時(shí)人賬;對賒銷業(yè)務(wù)，應(yīng)收賬款的人賬，必須有經(jīng)過審核的銷售單等與銷售有關(guān)的單據(jù)作為原始憑證，并且要對應(yīng)收賬款進(jìn)行賬齡分析，對逾期賬款保持高度重視。二是為了防止應(yīng)收賬款賬齡過長出現(xiàn)呆賬、死賬，應(yīng)建立呆賬預(yù)防機(jī)制，由銷售人員負(fù)責(zé)催收應(yīng)收款項(xiàng)，實(shí)行銷售與收款責(zé)任一體制。同時(shí)，將銷售人員的銷售績效、獎(jiǎng)金與銷售回款的情況緊密掛鉤，并進(jìn)行嚴(yán)格考核，促使銷售人員謹(jǐn)慎銷售，提高欠款回收的幾率。三是可實(shí)施優(yōu)惠性的收賬政策。例如，對主動在合同期限內(nèi)償還貨款的客戶提高其信用額度，而對達(dá)到信用期限仍未歸還貨款的客戶，降低其信用額度并加強(qiáng)催收頻率，情況嚴(yán)重時(shí)還可以尋求法律的幫助。

四、結(jié)論

銷售與收款環(huán)節(jié)是企業(yè)進(jìn)行正常經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)，其中銷量的多少決定了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，收款則增加了企業(yè)的資金流人，企業(yè)可利用這些資金進(jìn)行投資和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。目前，在競爭愈發(fā)激烈的市場中，企業(yè)對自身的利潤水平和資金周轉(zhuǎn)提出了更高的要求，而銷售與收款內(nèi)控的完善與否，直接關(guān)系到企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)效率。因此，制定一套有效的銷售與收款的內(nèi)部控制制度，需與企業(yè)發(fā)展實(shí)際相聯(lián)系，并從內(nèi)部控制的“五要素”出發(fā)，不斷對其進(jìn)行完善，為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。.

參考文獻(xiàn):

[1]曲明.銷售業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)及管控措施[月.財(cái)務(wù)與會計(jì)(理財(cái)版),2011(4):19-21.

[2〕許江波.銷售與收款內(nèi)部控制—理論•實(shí)務(wù)•案例[M].大連:大連出版社，2011.

篇11

公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)一般是系統(tǒng)性（制度性）風(fēng)險(xiǎn)，為降低這些系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失，實(shí)務(wù)界， 財(cái)務(wù)管理要做到‘四到位’，一是垂直領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)務(wù)人員統(tǒng)一受集團(tuán)財(cái)務(wù)部垂直領(lǐng)導(dǎo)；二是網(wǎng)絡(luò)管理，實(shí)施ERP；三是制度建設(shè)，建立內(nèi)部控制系統(tǒng)；四是監(jiān)督嚴(yán)密，實(shí)施內(nèi)審、一年度審計(jì)、個(gè)案審計(jì)、離任審計(jì)和效益審計(jì)，具體有如下幾方面內(nèi)容。

1 觀點(diǎn)一：建立一個(gè)什么樣的財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)

一是要支持有力，積極參與戰(zhàn)略規(guī)劃，支持決策與管理，努力尋找創(chuàng)造價(jià)值機(jī)會，完備完善贏利模式；二是要反應(yīng)靈敏，提高對風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件、危機(jī)的敏感性和應(yīng)變能力；三是功能優(yōu)化，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)組織和功能；四是監(jiān)控嚴(yán)密，嚴(yán)格有效的內(nèi)部控制制度（包括業(yè)務(wù)流程、信用審批、投資審議和績效評價(jià)等）；五是相對獨(dú)立，保持財(cái)務(wù)組織與財(cái)務(wù)工作的獨(dú)立性；六是規(guī)范高效，合法理財(cái)，依法披露，追求效率。

公司設(shè)立后，根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，設(shè)立了健全的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)會計(jì)核算。為提高公司整體財(cái)務(wù)會計(jì)核算效率，必然少不了一個(gè)好的公司財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)。那么公司應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)什么樣的財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)，公司財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)應(yīng)包含哪些系統(tǒng)，具備哪些基礎(chǔ)要素，結(jié)合自已多年的工作經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為應(yīng)該包括以下相關(guān)內(nèi)容。

1.1 公司財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)應(yīng)具備的五個(gè)系統(tǒng)

（1）完善的計(jì)量系統(tǒng)：會計(jì)最基本的職能是計(jì)量，用貨幣進(jìn)行計(jì)量。說到計(jì)量，無非是進(jìn)、銷、存；人、財(cái)、物的投入與產(chǎn)出數(shù)量，如何計(jì)量，總得有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有一個(gè)尺度，有一個(gè)系統(tǒng)，因此公司必須首先建立精準(zhǔn)的企業(yè)計(jì)量系統(tǒng)。公司的人、財(cái)、物、收、發(fā)、存用什么度、量、衡計(jì)量、何時(shí)計(jì)量、由誰來計(jì)量、計(jì)量后如何記錄、計(jì)錄單據(jù)采用什么記錄格式、記錄數(shù)據(jù)的傳遞程序等，都是計(jì)量系統(tǒng)中不可或缺的內(nèi)容，如果這些東西沒有一個(gè)統(tǒng)一的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)量不清楚，或不能順利地將計(jì)量信息傳遞到公司財(cái)務(wù)等相關(guān)部門，財(cái)務(wù)系統(tǒng)就成了空中樓閣。因此，財(cái)務(wù)系統(tǒng)必須建立在具有完善的計(jì)量系統(tǒng)基礎(chǔ)之上，沒有完善的計(jì)量系統(tǒng)，一切財(cái)務(wù)核算只能是紙上談兵或成為騙人的把戲。

（2）完備的核算系統(tǒng)：就公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)來說，計(jì)量是進(jìn)行會計(jì)核算必不可少的一個(gè)手段。“會計(jì)核算是以貨幣為計(jì)量單位，運(yùn)用專門的會計(jì)方法，對生產(chǎn)經(jīng)營活動或者預(yù)算執(zhí)行過程及其結(jié)果進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算和分析，定期編制并提供財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告和其他一系列內(nèi)部管理所需的會計(jì)資料，為做出經(jīng)營決策和宏觀經(jīng)濟(jì)管理提供依據(jù)的一項(xiàng)會計(jì)活動”?？梢姽庥型晟频挠?jì)量系統(tǒng)是不夠的，為建立一個(gè)完善的財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)，公司必須結(jié)合國家頒布的《準(zhǔn)則》、《制度》等建立適用于本企業(yè)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)、會計(jì)、管理制度，建立財(cái)務(wù)部門能及時(shí)、全面地收集各種數(shù)據(jù)、信息的會計(jì)核算業(yè)務(wù)流程，并設(shè)立相應(yīng)的會計(jì)機(jī)構(gòu)來保證這些制度和流程得以有效運(yùn)作，從機(jī)構(gòu)、制度和流程上來保證核算系統(tǒng)的完備。

（3）建立財(cái)務(wù)控制體系：公司的主要目的是為股東創(chuàng)造比投入成本更大的回報(bào)。公司將選擇那些有預(yù)計(jì)利潤的產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)，取消或減少預(yù)計(jì)不獲利產(chǎn)品的生產(chǎn)。公司獲利主要有兩個(gè)手段，提高產(chǎn)出價(jià)值和減少支出成本。如何提高價(jià)值、減少支出，達(dá)到公司的預(yù)期目標(biāo)，應(yīng)采用事前有預(yù)算，事中有跟蹤控制，事后有總結(jié)的方式。為此，企業(yè)必須建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)控制體系，從事前的預(yù)算，選擇和落實(shí)措施、分解指標(biāo)、落實(shí)責(zé)任單位和責(zé)任人，到事中的跟蹤檢查，檢查措施落實(shí)、產(chǎn)量、質(zhì)量、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)加以制止，以確保預(yù)算完成，最后事后進(jìn)行總結(jié)提高，為今后財(cái)務(wù)控制水平提高提供依據(jù)與方法，這樣就形成了一個(gè)完整的財(cái)務(wù)控制體系。

（4）選擇財(cái)務(wù)管理體制：一般公司都有一個(gè)完整和龐大組織系統(tǒng)，企業(yè)所有的業(yè)務(wù)僅依靠財(cái)務(wù)部門進(jìn)行記錄、核算與控制是不可行的，特別是現(xiàn)在企業(yè)集團(tuán)規(guī)模越來越龐大，業(yè)務(wù)愈加復(fù)雜，企業(yè)管理難度顯著加大，公司應(yīng)選擇好自己的財(cái)務(wù)管理體制，制定出適合企業(yè)特征的各部門財(cái)務(wù)責(zé)任、財(cái)務(wù)權(quán)限以及財(cái)務(wù)利益，選擇采用集權(quán)管理還是分權(quán)管理，集權(quán)集到什么程度，分權(quán)分到什么程度，集權(quán)不是收權(quán)，分權(quán)也不是棄權(quán)，如何進(jìn)行監(jiān)督控制，這些都是財(cái)務(wù)管理體制必須解決與明確的事務(wù)，只有建立了明確清晰的財(cái)務(wù)管理體制，公司財(cái)務(wù)平臺才能完善。

（5）財(cái)務(wù)信息披露系統(tǒng)：財(cái)務(wù)產(chǎn)品是一種信息，一種非常有用且重要的商品。既然是商品就得進(jìn)行交流，必須建立一個(gè)交流平臺，財(cái)務(wù)信息披露系統(tǒng)就是這么樣一個(gè)信息交流平臺。當(dāng)然，作為所有者、經(jīng)營者、債權(quán)人及其他利益相關(guān)者，對信息的需求是不同的，大家都希望向外披露的是有利于自己的財(cái)務(wù)信息，對已不利的信息盡量不披露或少披露，為了使各企業(yè)信息披露能全面、規(guī)范，保護(hù)各方面的利益不受侵害，國家制定了許多《準(zhǔn)則》、《規(guī)則》、《制度》等，公司應(yīng)依據(jù)國家法規(guī)并結(jié)合公司利益的要求，在不觸犯國家法規(guī)的前題下，建立適合公司的信息披露系統(tǒng)，既要充分披露企業(yè)信息，又能有效、合理地保護(hù)企業(yè)利益不受侵犯。

1.2 建立公司財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)

除了應(yīng)具備以上幾個(gè)系統(tǒng)外，還應(yīng)配備以下基礎(chǔ)構(gòu)件：

（1）人—配備合格的財(cái)會人員：人是萬靈之源，任何事務(wù)，人都是第一要素，公司財(cái)務(wù)也不另外，公司財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)不能缺少熟悉財(cái)務(wù)專業(yè)知識的專門人才，這也是國家制定的《企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作規(guī)范》所規(guī)定的基本要求之一。選任財(cái)務(wù)人員除了基本的業(yè)務(wù)要求外，還應(yīng)具有相當(dāng)?shù)牡赖滤仞B(yǎng)，因其除與金錢相關(guān)的工作外，其所適及的相關(guān)信息還是企業(yè)的核心機(jī)密之一。

（2）組織—設(shè)立精準(zhǔn)的部門或崗位：建立公司財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)，就應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)部門或?qū)ｉT崗位，準(zhǔn)確制定部門職能，在部門中設(shè)置相應(yīng)的財(cái)務(wù)崗位。所制定的崗位責(zé)職，部門職能應(yīng)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需求，并且能夠達(dá)到覆蓋公司的全部業(yè)務(wù)，不能留有死角的目的。

（3）制度—建立完整的財(cái)務(wù)會計(jì)制度和其他相應(yīng)的管理制度：建立一套完整的財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)制度和其他相應(yīng)的管理制度是確保財(cái)務(wù)體系能正常運(yùn)行的關(guān)鍵，任何公司都應(yīng)相信制度的力量，不要認(rèn)為自覺和僥幸可以蒙混過關(guān)，制度既是各項(xiàng)工作準(zhǔn)繩，也是責(zé)任劃分標(biāo)準(zhǔn)，還是監(jiān)督的依據(jù)，沒有這一要素財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)難以完整。

（4）職能—?jiǎng)澐趾侠淼臅?jì)、財(cái)務(wù)、控制與審計(jì)職能：公司財(cái)務(wù)包括核算、財(cái)務(wù)、管理、控制、審計(jì)監(jiān)督等許多內(nèi)容，這些內(nèi)容應(yīng)為相互牽制，不能由一個(gè)人或部門擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)明確的劃分各項(xiàng)工作職能，設(shè)定各職能范圍、義務(wù)、權(quán)利，各負(fù)其責(zé)，應(yīng)在一線設(shè)立雙人、雙職、雙責(zé)，相互牽制，相互促進(jìn)。

（5）技術(shù)—配備相應(yīng)的電腦與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)：除了具有業(yè)務(wù)專業(yè)技術(shù)外，當(dāng)今世界不會IT技術(shù)，幾乎是寸步難行，財(cái)務(wù)也不例外，公司財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)應(yīng)包括相應(yīng)IT設(shè)備和技術(shù)，建立一個(gè)好的公司財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)，應(yīng)配備相應(yīng)的電腦了網(wǎng)絡(luò)及管理軟件。

（6）文化—普及先進(jìn)的公司的哲學(xué)、理念與價(jià)值觀：制度和流程能規(guī)范公司及其職員的很多行為，但再好的制度也得由人來執(zhí)行，制度是死的，人是活的，制度執(zhí)行出現(xiàn)偏差是常有的事，據(jù)有人統(tǒng)計(jì)后得出結(jié)論，再好的制度也只能規(guī)范公司行為的30%，那么其他70%靠什么來規(guī)范，靠公司的文化—公司的哲學(xué)、理念和價(jià)值觀。財(cái)務(wù)管理也不例外，需要融合公司的先進(jìn)文化，運(yùn)用公司的先進(jìn)文化來激發(fā)工作積極性、增強(qiáng)主動性與責(zé)任心，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員的工作。

2 觀點(diǎn)二：風(fēng)險(xiǎn)還在

進(jìn)入2013年，公司開展了“全額購機(jī)”模式新的業(yè)務(wù)，因?yàn)檠a(bǔ)貼額或者說補(bǔ)貼比例較大的機(jī)具（比如目前浙江的插秧機(jī)、烘干機(jī)有80%的補(bǔ)貼）、價(jià)值較大的機(jī)具，農(nóng)戶在原有“差額購機(jī)”模式下只需交納20%的自籌款就可以提機(jī)。如果要求全額購機(jī)，農(nóng)戶會有困難，會影響銷售，對公司就提出墊資要求，產(chǎn)生了應(yīng)收款，擴(kuò)大了進(jìn)而導(dǎo)致應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模加大。由于補(bǔ)貼款由財(cái)政局直接付款至農(nóng)戶個(gè)人卡中，農(nóng)戶是否付款具有一定的不確定性，因此，風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了。同時(shí)2013年仍面臨歐洲經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)低迷，美國財(cái)政懸崖，東亞自由貿(mào)易區(qū)準(zhǔn)備建立和俄羅斯經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型等國際經(jīng)濟(jì)總體趨勢勢，公司也仍將面臨這些風(fēng)險(xiǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)存在。

國際四大會計(jì)師事務(wù)所之一的安永4日《2010全球企業(yè)十大業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)》報(bào)告，報(bào)告顯示，這十大業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括監(jiān)管與合規(guī)、獲取信貸、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩或二次探底衰退、人才管理、新興市場、成本消減、非傳統(tǒng)市場進(jìn)入者、嚴(yán)厲環(huán)保舉措、社會認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)責(zé)任、進(jìn)行聯(lián)盟與并購交易。我將企業(yè)面臨的十大風(fēng)險(xiǎn)歸類為四大類風(fēng)險(xiǎn)：戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)是主要風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩或二次探底衰退，新興市場，嚴(yán)厲環(huán)保措施，新（非傳統(tǒng)）的市場進(jìn)入者，進(jìn)行聯(lián)盟與并購交易；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，包括成本削減，人才管理；合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，包括監(jiān)管與合規(guī)，社會認(rèn)同及企業(yè)社會責(zé)任；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括獲取信貸。

“金融危機(jī)帶來的第一波沖擊已消退，但隨著全球經(jīng)濟(jì)走出衰退，來自于不同行業(yè)的企業(yè)仍面臨諸多現(xiàn)存的及新興的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。”安永企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理部合伙人梅放在接受記者采訪時(shí)表示：繼2008年排名第一之后，監(jiān)管與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)今年重登榜首，大多數(shù)行業(yè)對此表示擔(dān)憂，而企業(yè)目前的一大擔(dān)憂就是圍繞監(jiān)管問題的不確定性使得企業(yè)退出做出決策和業(yè)務(wù)規(guī)劃。

至于對中國企業(yè)的啟示，梅放稱，隨著中國法律法規(guī)的進(jìn)一步健全，對企業(yè)規(guī)范經(jīng)營提出了更嚴(yán)格的要求。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢下，全球監(jiān)管要求也會日趨復(fù)雜，中國企業(yè)要“走出去”，就必須充分了解國際金融監(jiān)管環(huán)境。

梅放同時(shí)對記者表示，目前宏觀調(diào)控可能會對中國企業(yè)信貸產(chǎn)生影響，這就需要企業(yè)考慮拓寬融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要改善運(yùn)營資本管理?！笆苄刨J影響最大的行業(yè)包括資產(chǎn)管理公司、政府公共機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)等?！?/p>

值得關(guān)注的是，嚴(yán)厲的環(huán)保舉措再次進(jìn)入十大業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)行列?！霸诋?dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，環(huán)境問題并非企業(yè)的首要議題，但環(huán)保監(jiān)管將會越來越嚴(yán)格，并受到公眾的關(guān)注，這就可能會增加企業(yè)的成本。”梅放稱。不過，他同時(shí)指出，環(huán)保措施在可能帶來風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也有可能帶來機(jī)遇，因此，企業(yè)需要及早應(yīng)對?！叭绻髽I(yè)能夠鼓勵(lì)客戶養(yǎng)成更多的節(jié)約能源的習(xí)慣，對于企業(yè)而言更多的是機(jī)遇，而非風(fēng)險(xiǎn)。而受這方面影響最大的行業(yè)包括汽車業(yè)、政府公共機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)等?！?/p>

位列《2010全球企業(yè)十大業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)》報(bào)告第十位的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是進(jìn)行并購聯(lián)盟與并購交易。報(bào)告稱，由于融資成本昂貴，過去一年來并購交易明顯減少，但是，全球金融危機(jī)之后的救援性合并，以及可能推動新交易的監(jiān)管變化依然會是熱點(diǎn)話題。由于信息的不對稱，企業(yè)的任何并購交易都應(yīng)該以盡職調(diào)查后的結(jié)果為準(zhǔn)，盡職調(diào)查是一個(gè)信息博弈取舍的過程，而比并購本身更為重要的是并購整合。公司上市三年來以超募資金進(jìn)行并購擴(kuò)張，連鎖網(wǎng)點(diǎn)以橋頭堡方式出現(xiàn)還需要一定的培育期，因此，管理績效提升還難見效率，相反公司卻受到了管理及成本費(fèi)用的急速上升拖累等。

此外，梅放還對記者表示，中國企業(yè)在國內(nèi)和國際市場上面臨諸多挑戰(zhàn)，要捍衛(wèi)市場地位，加強(qiáng)國際競爭力，重大風(fēng)險(xiǎn)的防范能力將是成功的重要因素。

3 觀點(diǎn)三：財(cái)務(wù)角度下的風(fēng)險(xiǎn)管理

設(shè)計(jì)盈利模式是從利潤表，包括績效度量；安排現(xiàn)金流量從現(xiàn)金流量表，包括現(xiàn)金流和頭寸；資產(chǎn)負(fù)債表包括風(fēng)險(xiǎn)性和收益性，從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)能看出經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從資本結(jié)構(gòu)能看出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)是對稱和平衡的，如果資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重的不對稱和不平衡現(xiàn)象，就說明企業(yè)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，為持續(xù)提高企業(yè)價(jià)值，我們就需要合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

盈利模式設(shè)計(jì)是一種在特殊中存在的一般戰(zhàn)略原則。比如我們對大機(jī)具做營運(yùn)規(guī)劃，我們考慮的指標(biāo)可能是市場占有率、回款率、人均業(yè)績、利潤率等，這些就是我們平時(shí)所說的績效，作為企業(yè)老板或股東首先要知道自己的錢花的有沒有效果，這很重要。所謂特殊是因?yàn)槟闾幱诖髾C(jī)具這個(gè)行業(yè)內(nèi)，大機(jī)具相對于其他行業(yè)是特殊的，而在這個(gè)大機(jī)具的戰(zhàn)略規(guī)劃中，作為老板的眼光當(dāng)然是整個(gè)消費(fèi)群體，最好是全國13億人口都是你的有效覆蓋層，這是一般，就是作為老板首先要找到能夠覆蓋更多消費(fèi)者的那個(gè)大公約數(shù)——更多人關(guān)心或者是與更多人有關(guān)的某個(gè)東西。因?yàn)槭聦?shí)是你面臨的是一個(gè)四分五裂的需求現(xiàn)實(shí)，從消費(fèi)能力上來說可能延邊下面的一個(gè)縣的消費(fèi)能力跟西部貴州的一個(gè)地市相當(dāng)，而這兩地之間的需求內(nèi)容是不盡相同的，同樣一臺大機(jī)具這兩個(gè)地方的消費(fèi)者的解釋是不一樣的。所以擺在我們面前的是兩件事情：認(rèn)識你的行業(yè)，認(rèn)識你的消費(fèi)者。這是一般和特殊，外部和內(nèi)部的關(guān)系。因?yàn)榇嬖谶@么多的差異，所以績效的實(shí)際產(chǎn)生原因或者過程是不一樣的。這里面的一些反經(jīng)驗(yàn)、常規(guī)的規(guī)律是導(dǎo)致很多企業(yè)遭遇寒流的主要原因。這兩者的最終效果實(shí)現(xiàn)都落在績效上，即你所要的績效是怎么達(dá)到的，有些什么特點(diǎn)，你的營運(yùn)戰(zhàn)略和你的要的績效之間是什么關(guān)系，當(dāng)你的戰(zhàn)略從上到下都與績效聯(lián)系在一起的時(shí)候，你其實(shí)制定的不是一個(gè)一般的營銷或者單純的銷售模式，你在制定一個(gè)盈利模式。盈利模式是一些規(guī)律的集成，需要在實(shí)踐中總結(jié)，在研究中提升、提煉。通過實(shí)踐總結(jié)，并結(jié)合一些前沿研究結(jié)果，我們總結(jié)了六條這種聯(lián)系，當(dāng)然，作為聯(lián)系會很多，這里說六點(diǎn)只是說首先被發(fā)現(xiàn)的就是這六個(gè)規(guī)律。所謂規(guī)律是站在誤區(qū)對面的，當(dāng)我們從原點(diǎn)上梳理這些規(guī)律的時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)在做走出誤區(qū)的事情了。

（1）從長期來看，影響一個(gè)企業(yè)或者一個(gè)方案績效的最重要的單個(gè)因素是相對其競爭者的產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。這里有兩個(gè)問題，就是以質(zhì)量為主要價(jià)值特征的優(yōu)勢通過什么途徑讓消費(fèi)者知道，質(zhì)量帶來的溢價(jià)是否超出了消費(fèi)者愿意接受的限度。追求質(zhì)量會帶來成本上升，需要支持成本。

（2）市場份額和獲利能力高度相關(guān)，但是這種關(guān)系并不意味著每個(gè)業(yè)務(wù)都能夠或者可能通過努力增加其市場份額，因?yàn)槲覀冊谶_(dá)到規(guī)模的道路上要克服一些阻力，比如競爭，競爭導(dǎo)致了產(chǎn)品、配件、服務(wù)頻繁的降價(jià)，這最后達(dá)成的規(guī)模只能是偽規(guī)模，規(guī)模并不能使企業(yè)獲取壟斷溢價(jià)從而達(dá)到比競爭對手更低的單位成本。

（3）較高的投資密集度對獲利能力是一種有力的拉動，但這不總是有效的。高的投資密集度在國內(nèi)往往體現(xiàn)在一些廠家對機(jī)械化的迷信，認(rèn)為投資提升自動化生產(chǎn)后將提高生產(chǎn)效率，從而提高整體回報(bào)，但事實(shí)是，很多企業(yè)做這樣的決策的時(shí)候忽略了競爭對手是否會利用其他的途徑獲取低的成本。

（4）相當(dāng)多的企業(yè)都存在這樣的現(xiàn)象，產(chǎn)生現(xiàn)金的是所謂的“狗類”和“問題類”產(chǎn)品，而不是通常認(rèn)為的“金牛類”和“明星類”產(chǎn)品。這種偏差是導(dǎo)致現(xiàn)在很多企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致失敗的主要原因，很多企業(yè)沒有在意現(xiàn)金流績效的偏離問題，造成投資與績效的偏差，因?yàn)槭袌鲈鲩L和相對份額只是影響現(xiàn)金流量績效的諸多因素中的兩個(gè)?，F(xiàn)金流績效主要受確定盈利能力的相同市場價(jià)值的因素影響，而這些市場中其戰(zhàn)略環(huán)境是相同的，即你的競爭環(huán)境是寬松的，競爭對手就不會輕易快速跟進(jìn)。

（5）垂直一體化對某些產(chǎn)品來說是一個(gè)可以獲利的策略，但是對另外一些行業(yè)或者產(chǎn)品則不是很適合。所謂垂直一體化的一個(gè)典型是在通路精耕和深度分銷中，事實(shí)上，深度分銷是需要成本的，包含內(nèi)部匹配和外部環(huán)境兩個(gè)方面。企業(yè)往往對內(nèi)部進(jìn)行了預(yù)案預(yù)算，而對于外在的環(huán)境影響沒有考量，來自外部市場上的沖擊往往是導(dǎo)致這種模式長期處于危機(jī)的根本原因之一。我們可以看到，深度分銷旨在建立自己的相對封閉的營銷壁壘，但這種作用的真正體現(xiàn)在不同價(jià)值地位的企業(yè)身上是不一樣的。深度分銷往往在那些大企業(yè)和小企業(yè)身上奏效，大企業(yè)有足夠的支撐資本實(shí)行全盤控制，有效杜絕竄貨等擾亂秩序的情況發(fā)生，而小企業(yè)市場一般相對集中，便于集中管理。那些市場分散的不能全面控制的企業(yè)往往收不到預(yù)期的效果，深度分銷不是深度移庫就是深度依賴，企業(yè)達(dá)到長期有效的想法是辦不到的。

（6）大多數(shù)有利于增加盈利率的戰(zhàn)略因素對企業(yè)的長期能力的提升也有所貢獻(xiàn)。在很多企業(yè)里面強(qiáng)調(diào)盈利就是損害長遠(yuǎn)發(fā)展得到了普遍的認(rèn)同，很顯然，那些長期價(jià)值正是由這些被詬病的當(dāng)期盈利明星提供支持的，那么眼前盈利和長遠(yuǎn)發(fā)展之間的分歧就是一個(gè)時(shí)間長短的問題了。到底是1年2年3年還是5年10年呢？這個(gè)期限與一些基本的方面有聯(lián)系，如營銷費(fèi)用、研究費(fèi)用、擴(kuò)大投資等方面，當(dāng)然對于不同的企業(yè)這些是有不同的調(diào)和方式的，問題的關(guān)鍵不在于你花不花錢，而是你花錢的目的和最終效果，以及你花錢的立場。你是單純?yōu)榱嗽黾愉N量而惡意促銷還是為了建立長久的消費(fèi)者價(jià)值認(rèn)知，這是爭論背后的主要原因?？冃г谑袌錾?，而準(zhǔn)繩在戰(zhàn)略或方案的制定者和管理者手中。養(yǎng)成大家花錢習(xí)慣的時(shí)間是從1997年開始的，市場是無邊際的，現(xiàn)在市場被無數(shù)的競爭者擠滿了，所有企業(yè)都要轉(zhuǎn)變觀念，一些基于經(jīng)驗(yàn)和看似常識的處理思路很可能導(dǎo)致致命的后果，因?yàn)榄h(huán)境變了，規(guī)則變了，規(guī)律也變了。

當(dāng)然，還有制定比較切合實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度，如：空白票據(jù)的管理、財(cái)務(wù)報(bào)銷制度、預(yù)算編制制度等；在建立崗位責(zé)任制，如：銷售人員工資和回款額掛鉤，減少壞賬的發(fā)生；在特定涉稅事項(xiàng)的處理，主要是指在政策允許范圍內(nèi)的合理處理；在簽訂商業(yè)保密書；在簽訂親人聯(lián)系表最少6個(gè)；在完善財(cái)務(wù)系統(tǒng)；在做企業(yè)預(yù)算管理；還要制定相關(guān)文件以約束隨意決策，從短期和長期效益對企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行評估，由管理層進(jìn)行決策等其他方面。

4 觀點(diǎn)四：中國規(guī)范會計(jì)體系

經(jīng)濟(jì)法包括公司法、證券法、稅法、銀行法、合同法、擔(dān)保法、會計(jì)法、注冊會計(jì)師法。首先，引導(dǎo)出信息披露準(zhǔn)則（證監(jiān)會），一是公開發(fā)行證券公司信息披露的內(nèi)容與格式準(zhǔn)則，二是公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則，三是公開發(fā)行證券公司信息披露規(guī)范問答；進(jìn)而，引導(dǎo)出會計(jì)準(zhǔn)則（財(cái)政部，會計(jì)準(zhǔn)則委員會），一是企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，基本準(zhǔn)則（1），具體準(zhǔn)則（38），應(yīng)用準(zhǔn)則（32），解釋性公告（4），二是企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范；再進(jìn)而，引導(dǎo)出CPA執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則（注冊會計(jì)師協(xié)會），一是基本準(zhǔn)則，二是具體準(zhǔn)則，三是實(shí)務(wù)公告，四是職業(yè)規(guī)范指南，由證券會，財(cái)政部，會計(jì)準(zhǔn)則委員會，注冊會計(jì)師協(xié)會分別出臺的信息披露準(zhǔn)則，會計(jì)準(zhǔn)則，CPA執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則共同形成企業(yè)基礎(chǔ)制度建設(shè)，即內(nèi)部會計(jì)制度、內(nèi)部控制制度、內(nèi)部報(bào)告制度，進(jìn)而形成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告。

5 觀點(diǎn)五：風(fēng)險(xiǎn)管理的可靠基礎(chǔ)——內(nèi)部控制制度

甫瀚咨詢公司2007年針對中國上市公司500強(qiáng)高管人員的調(diào)查顯示，內(nèi)部控制在整個(gè)企業(yè)管理各項(xiàng)職能中的地位并不突出，多數(shù)企業(yè)傾向于通過創(chuàng)新手段創(chuàng)造價(jià)值，而忽視加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理與企業(yè)增值。從直接和間接，縱向和橫向，內(nèi)部控制意識，舞弊，財(cái)務(wù)報(bào)表，信息系統(tǒng)，政策與程序，控制環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)評估，監(jiān)督，信息與溝通，控制行動去分析和解決并落實(shí)。

6 觀點(diǎn)六：企業(yè)文化與理財(cái)風(fēng)格

連鎖業(yè)主要從集體主義、團(tuán)隊(duì)精神、供應(yīng)鏈、營銷和服務(wù)方面突出，成功置于在共同愿景、共同價(jià)值觀和互助協(xié)作，到最重要的是針對團(tuán)隊(duì)回報(bào)的激勵(lì)機(jī)制建立，進(jìn)而采用穩(wěn)健、保守和實(shí)在的理財(cái)風(fēng)格；而證券業(yè)主要是個(gè)人英雄主義，成功置于在小概率事件（投機(jī)）個(gè)人判斷和價(jià)值觀方面，最后是針對個(gè)人回報(bào)的激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)而采用激進(jìn)、浮躁和虛擬的理財(cái)風(fēng)格。

7 觀點(diǎn)七：本人最重要觀點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)管理

風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)管理能建立一道保護(hù)層，一般人很少會經(jīng)受兩次同樣的災(zāi)難。預(yù)防危機(jī)有三種主要方法：一是嚴(yán)格的控制，主要針對財(cái)務(wù)紀(jì)律和會計(jì)制度，輔以強(qiáng)大的內(nèi)部和外部審計(jì)；二是采用良好的內(nèi)部管理流程，如嚴(yán)格的人員招聘程序，坦誠的績效考評，全面的培訓(xùn)；三是正直的企業(yè)文化這點(diǎn)最重要，包括誠實(shí)、透明、公平，嚴(yán)守準(zhǔn)則和規(guī)章。良好的企業(yè)文化可以醞釀更好的品牌意識、顧客意識、服務(wù)意識、學(xué)習(xí)意識、團(tuán)隊(duì)意識、企業(yè)形象、凝聚力、歡愉氛圍……這些都可以推動業(yè)務(wù)發(fā)展。

尤其制度建設(shè)至關(guān)重要，公司的一個(gè)個(gè)實(shí)例就是很好的證明。公司很重視人才，也舍得花代價(jià)培養(yǎng)新人，但遺憾的是，我們招了一批又一批新人卻總是留不住，就算留住了，其成長卻很慢。為了解決這個(gè)問題，因此，建議公司讓老員工帶新員工，即師傅帶徒弟，以為師傅經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)，有他們“傳、幫、帶”，徒弟容易熟悉業(yè)務(wù)、上手快；然而，想法看似不錯(cuò)，效果卻不盡人意，沒出2個(gè)月，公司新招的6個(gè)徒弟跑得一個(gè)不剩。對此，師傅牢騷滿腹，徒弟怨聲載道。之后，類似情況接連發(fā)生過2次。這點(diǎn)往往被人們所忽視。不能相互不信任，打小報(bào)告，這種工作非常難，提高不了質(zhì)量。因此，企業(yè)文化建設(shè)需要內(nèi)化于心、固化于制、外化于形、實(shí)化于行。

企業(yè)文化主要包括理念文化、規(guī)則文化或者說行為文化。企業(yè)文化建設(shè)關(guān)鍵是要落地生根，也就是要共理念到行為習(xí)慣。

第一步，入眼。入眼是指企業(yè)文化的認(rèn)知。梳理、凝練企業(yè)文化的核心是愿景、使命和核心價(jià)值觀，寫成體系（手冊），讓全員認(rèn)識、感知自己的企業(yè)文化。

企業(yè)文化是企業(yè)具有的，需要全體員工共同認(rèn)知的。那么如何達(dá)到共同認(rèn)知呢？首先，要氛圍營造，如企業(yè)文化手冊設(shè)計(jì)和印刷，其次是氛圍營造和策劃，還要考核，組織全員進(jìn)行企業(yè)文化考核，采取自下而上的考核。

第二步，入腦。入腦是指企業(yè)文化的認(rèn)可。通過培訓(xùn)、研討企業(yè)文化核心，讓全體員工認(rèn)可、感覺自己的企業(yè)文化。

入腦的主要步驟方法：首先是宣講與培訓(xùn)，包括為高層領(lǐng)導(dǎo)提供企業(yè)文化基本知識的宣講，為高層領(lǐng)導(dǎo)提供企業(yè)文化核心理念的培訓(xùn)，為中層領(lǐng)導(dǎo)提供企業(yè)文化基本知識的宣講，為中層領(lǐng)導(dǎo)提供企業(yè)文化核心理念的培訓(xùn)，為基層員工提供企業(yè)文化核心理念的宣講培訓(xùn)；其次是考試，可借助一些活動，如知識競賽、詩歌朗誦、看板等方式，再組織企業(yè)文化考試。

第三步，入心。入心是指企業(yè)文化的認(rèn)同，通過討論、研討企業(yè)文化核心，讓全體員工認(rèn)同、感受自己的企業(yè)文化。首先討論與研討，分專題進(jìn)行討論，分層級進(jìn)行研討；其次征文、演講等比賽；第三是故事征集；最后是成果匯報(bào)。

第四步，入行。入行是指企業(yè)文化的踐行。通過討論、公開承諾，讓理念變成行為，讓全體員工踐行、體驗(yàn)自己的企業(yè)文化。我們要匯總討論成果，形成行為規(guī)范，要匯總故事案例，形成故事集，要對照行為準(zhǔn)則、規(guī)范，修正自己的行為；要理念變?yōu)樾袨?；要長期堅(jiān)持，慢慢形成習(xí)慣。

8 觀點(diǎn)八：導(dǎo)致公司失敗的原因

傳統(tǒng)的企業(yè)文化理論概念通常以價(jià)值觀為主線做論述，即企業(yè)文化是企業(yè)價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則的總和。企業(yè)文化做為價(jià)值觀，它幫助我們確定什么是對的，什么是錯(cuò)的，什么是主要的，什么是次要的。

文化失敗實(shí)質(zhì)是價(jià)值觀出現(xiàn)問題，是制度性失敗，以下案例中的‘.’表示該問題在本案例研究中意義微不足道，‘..’表示該問題在本案例研究中意義有限，‘…’表示該問題在本案例研究中意義重大（如表1）。

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的一種主要形式，是企業(yè)維持其正常經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。公司經(jīng)營者和股東應(yīng)時(shí)刻保持應(yīng)對危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的憂患意識，通過以下方式來加強(qiáng)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力：（1）建全有力的財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)；（2）完善全面的內(nèi)部控制體系；（3）普及先進(jìn)的企業(yè)文化和理財(cái)風(fēng)格；（4）深化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)管理意識；（5）探究可能導(dǎo)致企業(yè)失敗的深層次原因?，F(xiàn)階段我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，這要求企業(yè)經(jīng)營者在復(fù)雜多變的環(huán)境中作出科學(xué)合理的決策。

參考文獻(xiàn)：