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時(shí)間：2023-07-28 09:19:31
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（一）項(xiàng)目投資。項(xiàng)目投資屬于資本性支出，是企業(yè)對(duì)廠房、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行新建、擴(kuò)建或者購置的一種長(zhǎng)期投資行為。一般來說，項(xiàng)目投資決策程序包括：選擇投資項(xiàng)目――進(jìn)行投資方案的財(cái)務(wù)審核――做出投資決策――執(zhí)行投資方案――投資的控制。而現(xiàn)金流量則是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目是否可行時(shí)必須事先計(jì)算的一個(gè)基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)。現(xiàn)金流量估計(jì)的準(zhǔn)確程度直接決定項(xiàng)目投資決策的結(jié)果。
（二）現(xiàn)金流量的構(gòu)成。（1）初始現(xiàn)金流量。初始現(xiàn)金流量是指開始投資時(shí)發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括固定資產(chǎn)的投資、流動(dòng)資產(chǎn)的投資、其他投資費(fèi)用以及原有固定資產(chǎn)的變價(jià)收入。初始現(xiàn)金流量可理解為項(xiàng)目的初始投資支出。（2）營業(yè)現(xiàn)金流量。營業(yè)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目投入使用后，在其壽命周期內(nèi)由于生產(chǎn)經(jīng)營所帶來的現(xiàn)金流人和流出的數(shù)量。這種現(xiàn)金流量一般以年為單位進(jìn)行計(jì)算。這里現(xiàn)金流入一般是指營業(yè)現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金流出是指營業(yè)現(xiàn)金支出和交納的稅金。如果一個(gè)投資項(xiàng)目的每年銷售收入等于營業(yè)現(xiàn)金收入，付現(xiàn)成本（指不包括折舊的成本）等于營業(yè)現(xiàn)金支出，那么，年?duì)I業(yè)現(xiàn)金凈流量可用下列公式計(jì)算：每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=每年?duì)I業(yè)收入-付現(xiàn)成本一所得稅?；颍?每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=凈利潤+折舊。
（三）終結(jié)現(xiàn)金流量。終結(jié)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目完結(jié)時(shí)所發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括：固定資產(chǎn)的殘值收入或變價(jià)收入、原有墊支在各種流動(dòng)資產(chǎn)上的資金的收回、停止使用的土地的變價(jià)收入等。
三、項(xiàng)目投資決策方法
隨著投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)理論的發(fā)展和逐步完善，以及資金時(shí)間價(jià)值理論的提出，各行業(yè)對(duì)具體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的使用偏好也發(fā)生了明顯的變化。20世紀(jì)50年代以前，90%以上的公司采用非貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量指標(biāo)，但是，后來人們?nèi)找姘l(fā)現(xiàn)其局限性，于是，建立在資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)上的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)逐漸得到了廣泛的應(yīng)用。因此，本文主要分析在項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中占主導(dǎo)地位之一的凈現(xiàn)值指標(biāo)及其相關(guān)指標(biāo)。
（一）凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）。凈現(xiàn)值是將投資項(xiàng)目投產(chǎn)后的現(xiàn)金流量，按照固定的貼現(xiàn)率折算到項(xiàng)目建設(shè)的當(dāng)年，以確定折現(xiàn)后的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，然后相減得到該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。根據(jù)凈現(xiàn)值的正負(fù)，來確定該項(xiàng)目是否可行。
凈現(xiàn)值指標(biāo)具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現(xiàn)值指標(biāo)用來衡量項(xiàng)目的投資效益，能直接揭示投資項(xiàng)目對(duì)財(cái)富絕對(duì)額的增加，使投資決策分析與價(jià)值最大化的經(jīng)營目標(biāo)相一致，因此視為最重要的一項(xiàng)指標(biāo)。
盡管凈現(xiàn)值指標(biāo)應(yīng)用廣泛，但是該指標(biāo)反映一個(gè)項(xiàng)目按現(xiàn)金流量計(jì)量的凈收益現(xiàn)值，它是個(gè)金額的絕對(duì)值，只能反映單獨(dú)的投資方案是否可行，如果在比較投資額不同的多項(xiàng)方案時(shí)，則有一定的局限性，無法比較。
（二）凈現(xiàn)值率指標(biāo)（NPVR）。凈現(xiàn)值率（NPVR）又稱凈現(xiàn)值比、凈現(xiàn)值指數(shù)，是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與原始投資現(xiàn)值的比率，也可理解為單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值。
如果凈現(xiàn)值率>0，表明投資方案的凈現(xiàn)值>0，方案予以采納；如果凈現(xiàn)值率
在對(duì)獨(dú)立方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，使用凈現(xiàn)值指標(biāo)與使用凈現(xiàn)值率指標(biāo)得出的結(jié)論是一致的。當(dāng)NPV>0時(shí)NPVR >0；NPV
四、實(shí)踐應(yīng)用中決策指標(biāo)的運(yùn)用
假設(shè)，某公司有甲、乙兩個(gè)投資方案，現(xiàn)需要判斷這兩個(gè)方案的優(yōu)劣。項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。
甲方案：購置一批運(yùn)輸車輛，需投資50萬元，馬上可投入生產(chǎn)，該車輛可用5年，期滿無凈殘值，投產(chǎn)后每年可獲凈利潤分別為： 14萬元、12萬元、11萬元、9萬元、6萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
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中圖分類號(hào)：F407.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-9255（2014）04-0037-06
能源項(xiàng)目具有投資金額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)難度高、投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，決定能源項(xiàng)目投資效益的第一步就是對(duì)能源項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估。目前，有多種價(jià)值評(píng)估和投資決策分析方法，包括以貼現(xiàn)現(xiàn)金流法為主的傳統(tǒng)投資決策方法和實(shí)物期權(quán)方法，每一種方法都有其自身的假設(shè)條件和應(yīng)用效果，為了科學(xué)合理的評(píng)價(jià)能源項(xiàng)目，有必要對(duì)各種方法進(jìn)行綜述分析和比較研究。
一、能源項(xiàng)目的傳統(tǒng)投資決策方法
（一）傳統(tǒng)決策方法
能源項(xiàng)目的傳統(tǒng)投資決策方法主要是貼現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF），通過考慮整個(gè)生命周期的能源開發(fā)項(xiàng)目的各種利益和成本現(xiàn)金流量的計(jì)算方法，并對(duì)這些發(fā)生在不同時(shí)間點(diǎn)的成本和效益轉(zhuǎn)換在同一時(shí)間比較資金的使用時(shí)間。DCF評(píng)價(jià)方法主要有凈現(xiàn)值（NPV）法、內(nèi)涵報(bào)酬率（IRR）法、效益費(fèi)用比率法。
1.凈現(xiàn)值（NPV）法
凈現(xiàn)值法是指某一能源項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期中每年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量按一定的貼現(xiàn)率計(jì)算，得到凈現(xiàn)值，以此作為投資決策的依據(jù)。計(jì)算公式如下：
其中，NPV代表該能源資源項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，CIt為該能源項(xiàng)目在第t年產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，COt為該能源項(xiàng)目在第t年產(chǎn)生現(xiàn)金流出，r為貼現(xiàn)率，n為該能源項(xiàng)目壽命周期。判斷依據(jù)：只有當(dāng)NPV>0時(shí)，該能源項(xiàng)目才能進(jìn)行投資開發(fā)。
2.內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）法
內(nèi)含報(bào)酬率法是使某一能源項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率，它能反映項(xiàng)目為其所占有資金所能提供的盈利率。計(jì)算公式為：
其中，IRR為內(nèi)含報(bào)酬率，CIt為該能源項(xiàng)目在第t年產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，COt為該能源項(xiàng)目在第t年產(chǎn)生現(xiàn)金流出，r為貼現(xiàn)率，n為該能源項(xiàng)目壽命周期。判斷依據(jù)：設(shè)投資者要求獲得的基準(zhǔn)收益率為i0，則只有當(dāng)IRR≥i0時(shí)，該能源項(xiàng)目才能進(jìn)行投資開發(fā)。
3.效益費(fèi)用比率法
效益費(fèi)用比率法是指某一能源項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)所產(chǎn)生的效益現(xiàn)值之和與費(fèi)用現(xiàn)值之和的比值，記為CI/CO。計(jì)算公式為：
CIt為該能源項(xiàng)目在第t年產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，COt為該能源項(xiàng)目在第t年產(chǎn)生現(xiàn)金流出，r為貼現(xiàn)率，n為該能源項(xiàng)目壽命周期。判斷依據(jù)：當(dāng)CI/CO>1時(shí)，能源資源開發(fā)項(xiàng)目才具有經(jīng)濟(jì)可行性。
（二）傳統(tǒng)投資決策方法的缺陷
以貼現(xiàn)現(xiàn)金流法為主的傳統(tǒng)投資決策方法的最大優(yōu)點(diǎn)是它考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，能動(dòng)態(tài)反映能源項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但是它也有著天生的缺陷和不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.沒有考慮不確定性與投資價(jià)值的關(guān)系
能源項(xiàng)目具有較大的不確定性，其投資和發(fā)展面臨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，利用凈現(xiàn)值法對(duì)能源項(xiàng)目投資決策的計(jì)算步驟是：首先，確定項(xiàng)目開發(fā)周期中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量；然后，根據(jù)能源項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小確定貼現(xiàn)率；最后，計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，判斷是否進(jìn)行投資。由于預(yù)測(cè)能源項(xiàng)目長(zhǎng)期的現(xiàn)金流很難，且能源項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量容易受能源價(jià)格、市場(chǎng)利率、通貨膨脹率、匯率、國家政策等不確定性因素的影響，因此，當(dāng)能源項(xiàng)目面臨未來的不確定性越大，凈現(xiàn)值法則越不可靠。
2.確定貼現(xiàn)率具有主觀性
凈現(xiàn)值法中最重要的就是確定貼現(xiàn)率，貼現(xiàn)率是受到企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹率等因素影響，反映了項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)，貼現(xiàn)率的高低會(huì)影響投資者對(duì)能源項(xiàng)目的投資決策。然而，能源項(xiàng)目折現(xiàn)率往往是管理者依據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)而確定的數(shù)值，反映著管理者的預(yù)期，具有較強(qiáng)的主觀性。
3.容易忽視具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略意義的項(xiàng)目
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，能源項(xiàng)目的投資建設(shè)事關(guān)國家能源戰(zhàn)略布局，是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、人民安居樂業(yè)的物質(zhì)保障。若僅以貼現(xiàn)現(xiàn)金流法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)因凈現(xiàn)值為負(fù)或內(nèi)含報(bào)酬率低于基準(zhǔn)收益率而否定該項(xiàng)目投資，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)、人民生活、企業(yè)經(jīng)營帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)損失。因此，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策時(shí)應(yīng)注意考慮項(xiàng)目具有的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略價(jià)值。
4.忽略了投資者的柔性管理
在能源項(xiàng)目具有的不確定性越大的情況下，投資者的積極主動(dòng)管理就顯得越重要。在項(xiàng)目投資實(shí)施的過程中，投資者可根據(jù)能源項(xiàng)目的自身情況和市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)項(xiàng)目做出相應(yīng)調(diào)整，即柔性管理。而傳統(tǒng)投資決策方法是假設(shè)未來的管理均在項(xiàng)目開始投資時(shí)就已確定，從而忽略了投資者的柔性管理。
5.忽視了項(xiàng)目投資決策的不可逆性和可延遲。
傳統(tǒng)的投資決策方法的一個(gè)重要假設(shè)是資本投資具有可逆性，認(rèn)為市場(chǎng)條件沒有預(yù)料的好，可以很容易撤出項(xiàng)目，收回初始投資。而現(xiàn)實(shí)中的投資項(xiàng)目一般流動(dòng)性差，存在沉沒成本，特別是能源項(xiàng)目，一旦投入，就不容易撤出。例如，最初的能源勘探成本將無法收回，成為沉沒成本，而已建設(shè)的一些工程或購置的特種設(shè)備也無法按原價(jià)進(jìn)行出售。
二、實(shí)物期權(quán)法的特點(diǎn)
由于傳統(tǒng)投資決策方法無法較好地處理柔性管理和提高能源項(xiàng)目在不確定性環(huán)境下的投資價(jià)值，實(shí)物期權(quán)理論便逐漸進(jìn)入理論界和實(shí)務(wù)界的視野。實(shí)物期權(quán)理論是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)期權(quán)的延伸，是對(duì)傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的改進(jìn)，是從一個(gè)新的視角去看待不確定性。實(shí)物期權(quán)理論本質(zhì)上是一種思維方式，它考慮標(biāo)的資產(chǎn)的凈現(xiàn)值與不確定性所隱含的期權(quán)屬性。傳統(tǒng)投資理論中，認(rèn)為不確定性會(huì)降低資產(chǎn)價(jià)值，但實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為，如果投資者能有效管理投資項(xiàng)目，則不確定性將會(huì)增加項(xiàng)目的價(jià)值。 Arrow和Fisher（1974）首次提出了實(shí)物期權(quán)思想，他們認(rèn)為在不確定環(huán)境下不可逆投資決策中延遲投資是具有價(jià)值的。[1]1977年，Myers第一次提出了“實(shí)物期權(quán)”（Real Option）一詞，他認(rèn)為柔性管理和金融期權(quán)具有一些類似的特點(diǎn)，如對(duì)一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)的看漲期權(quán)是賦予企業(yè)擁有按約定價(jià)格購買標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利而非義務(wù)；同時(shí)，看跌期權(quán)是賦予企業(yè)擁有按約定價(jià)格出售資產(chǎn)的權(quán)利。[2]期權(quán)價(jià)值的核心就是其權(quán)利和義務(wù)的不對(duì)稱。如同金融期權(quán)一樣，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析時(shí)，利用實(shí)物期權(quán)理論擴(kuò)大收益和限制損失。但與金融期權(quán)相比，實(shí)物期權(quán)和金融期權(quán)的差別主要表現(xiàn)在以下4個(gè)方面：
（1）非獨(dú)占性。金融期權(quán)具有所有權(quán)的獨(dú)占性，而實(shí)物期權(quán)則不同。雖然有些實(shí)物期權(quán)也具有獨(dú)占性，但在多數(shù)情況下，項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)可能被多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者所擁有，即實(shí)物期權(quán)可以被多個(gè)投資者擁有，也意味著實(shí)物期權(quán)具有競(jìng)爭(zhēng)性。（2）非交易性。期權(quán)的交易性包括兩方面，即標(biāo)的資產(chǎn)的交易性和期權(quán)本身的交易性。對(duì)于金融期權(quán)來講，由于標(biāo)的資產(chǎn)和期權(quán)都在是市場(chǎng)上公開交易的，具有一個(gè)比較有效的市場(chǎng)。而實(shí)物期權(quán)則不同，其標(biāo)的資產(chǎn)幾乎不存在交易市場(chǎng)，此外，實(shí)物期權(quán)本身也不能單獨(dú)進(jìn)行交易。（3）先占性。由于實(shí)物期權(quán)的非獨(dú)占性或競(jìng)爭(zhēng)性，率先執(zhí)行實(shí)物期權(quán)往往可以獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)，取得戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)物期權(quán)的最大價(jià)值。（4）先后相關(guān)性。對(duì)于金融期權(quán)來說，期權(quán)到期時(shí)的價(jià)值完全取決于標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和執(zhí)行價(jià)格，與其他因素?zé)o關(guān)。而在多數(shù)情況下，企業(yè)或項(xiàng)目開發(fā)所擁有的各種實(shí)物期權(quán)之間存在先后相關(guān)性，即一個(gè)實(shí)物期權(quán)的執(zhí)行價(jià)值不僅取決于當(dāng)時(shí)自身的特征，而且還與其它尚未執(zhí)行的實(shí)物期權(quán)有關(guān)，即實(shí)物期權(quán)具有復(fù)合性。[3]
三、實(shí)物期權(quán)的類型及計(jì)算方法
（一）實(shí)物期權(quán)的類型
實(shí)物期權(quán)理論經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展和實(shí)踐，已形成較為完善的理論體系。實(shí)物期權(quán)的總價(jià)值（ENPV）是實(shí)物資產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值（NPV）與實(shí)物期權(quán)的價(jià)值（OP）之和，即：ENPV=NPV+OP。能源項(xiàng)目所隱含的實(shí)物期權(quán)大致可以分為如下幾種：
1.延遲期權(quán)
當(dāng)項(xiàng)目的外部和內(nèi)部環(huán)境出現(xiàn)較多問題，決策者認(rèn)為該項(xiàng)目的前景不容樂觀時(shí)，決策者有權(quán)推遲投資，以獲得更多的市場(chǎng)信息和技能，直到外部和內(nèi)部問題減少到?jīng)Q策者可以控制時(shí)再進(jìn)行投資，從而降低項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)，這項(xiàng)權(quán)利就是延遲期權(quán)。例如，當(dāng)能源價(jià)格未來趨勢(shì)不明確，投資決策者有權(quán)決定推遲能源開發(fā)。只有當(dāng)能源價(jià)格上升幅度足夠大，決策者才會(huì)投資；如果能源價(jià)格發(fā)生持續(xù)下跌，將會(huì)放棄投資項(xiàng)目。因此，未來能源開采項(xiàng)目具有的投資機(jī)會(huì)價(jià)值為max（V-I1，0）其中，V類似于期權(quán)到期的市場(chǎng)價(jià)格，表示項(xiàng)目預(yù)期的現(xiàn)金流現(xiàn)值，I1類似于期權(quán)到期時(shí)的執(zhí)行價(jià)格，表示項(xiàng)目投資支出。其投資條件為：V>I1，即只有當(dāng)項(xiàng)目預(yù)期的現(xiàn)金流現(xiàn)值V大于投資支出時(shí)，投資才具有價(jià)值。
2.擴(kuò)張投資期權(quán)
能源項(xiàng)目投資者擁有根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展和市場(chǎng)情況來決定在未來增加投資、擴(kuò)大規(guī)模的權(quán)利。擴(kuò)張投資期權(quán)具有重要的戰(zhàn)略性意義，例如，當(dāng)能源價(jià)格或其他市場(chǎng)條件優(yōu)于預(yù)期，則投資者可以通過再增加成本IE來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模（x%），這類似于支付執(zhí)行價(jià)格IE，得到初始規(guī)模額外的x%的擴(kuò)張期權(quán)，其價(jià)值為V+max（xV-IE，0）。
3.收縮投資期權(quán)
收縮投資期權(quán)是與擴(kuò)張投資期權(quán)相對(duì)應(yīng)的實(shí)物期權(quán)，即項(xiàng)目投資者有權(quán)在未來時(shí)間內(nèi)減小項(xiàng)目的投資規(guī)模，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。如投資能源項(xiàng)目后，能源市場(chǎng)條件變得比預(yù)期的差，則投資者可以將生產(chǎn)規(guī)模減小c%，類似于看跌期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是項(xiàng)目初始規(guī)模c%的那一部分，執(zhí)行價(jià)格為潛在的執(zhí)行成本（IC），價(jià)值為max（IC-cV，0）。
4.放棄期權(quán)
在未來時(shí)間內(nèi)，如果項(xiàng)目的收益不足以彌補(bǔ)投入的成本或市場(chǎng)條件變壞的情況下，投資者有權(quán)放棄對(duì)項(xiàng)目的繼續(xù)投資，以控制繼續(xù)投資的可能損失。例如，當(dāng)投資能源項(xiàng)目后，由于能源價(jià)格非常低或其他原因，投資者可以向放棄投資，以清算價(jià)值為執(zhí)行價(jià)格的放棄期權(quán)。該期權(quán)可以看作是投資項(xiàng)目的現(xiàn)值為V，執(zhí)行價(jià)格為清算價(jià)格或最優(yōu)轉(zhuǎn)換用途的價(jià)值（A）的美式看跌期權(quán)。該期權(quán)可以使管理者得到的價(jià)值為max（V，A）。
5.增長(zhǎng)期權(quán)
項(xiàng)目投資者通過初始投資獲得成功后，獲得未來成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而擁有在未來一段時(shí)間進(jìn)行新的投資機(jī)會(huì)的權(quán)利。例如，由于技術(shù)進(jìn)步，在能源開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)了新的資源或新的副產(chǎn)品，這是基于投資者做出最初的投資，否則不能獲得發(fā)現(xiàn)新資源或新的副產(chǎn)品的機(jī)會(huì)。
6.轉(zhuǎn)換期權(quán)
項(xiàng)目投資者擁有根據(jù)市場(chǎng)情況轉(zhuǎn)換項(xiàng)目的投入要素或產(chǎn)出品的權(quán)利。以石油冶煉為例，若把石油冶煉設(shè)備設(shè)計(jì)為可以選擇使用多種能源（例如燃料油、煤氣或電力），而且還可以將原油轉(zhuǎn)化為多種產(chǎn)品（例如汽油、油或聚酯），則投資者可根據(jù)其投入要素和產(chǎn)出品的價(jià)格波動(dòng)，選擇在未來將投入轉(zhuǎn)化為最便宜的投入，或?qū)a(chǎn)出轉(zhuǎn)換為將來最有利可圖的產(chǎn)出品。
7.復(fù)合期權(quán)
能源項(xiàng)目投資的每一階段并非相互獨(dú)立的，而是具有先后相關(guān)性。每一階段的投資都賦予投資者擁有對(duì)后續(xù)投資的一個(gè)期權(quán)，其價(jià)值是以后階段的價(jià)值，其成本是進(jìn)入下一階段所必須的投資成本支出。
（二）實(shí)物期權(quán)的計(jì)算
1.假設(shè)前提
（1）資本市場(chǎng)是完善的，沒有交易成本。即能源投資市場(chǎng)是充分自由且有效的情況下，項(xiàng)目中所嵌套的期權(quán)的獲取或是放棄不會(huì)產(chǎn)生成本。該假設(shè)基礎(chǔ)是建立在無套利原則之上的。（2）能源價(jià)格服從幾何布朗運(yùn)動(dòng)。設(shè)任意一種能源價(jià)格p，在風(fēng)險(xiǎn)中性環(huán)境下有以下隨機(jī)過程：
其中，σP為能源價(jià)格變動(dòng)的瞬時(shí)標(biāo)準(zhǔn)差，dZP為維納過程增量，并服從N（0，1）分布。（3）無風(fēng)險(xiǎn)利率r為確定的常數(shù)。（4）標(biāo)的資產(chǎn)不分紅。 2.實(shí)物期權(quán)的計(jì)算方法
實(shí)物期權(quán)價(jià)值主要有三種計(jì)算方法：偏微分方程式法、模擬方法與二叉樹法。
（1）偏微分方程式法
偏微分方程式法是指以偏微分方程和其邊界條件為基礎(chǔ)對(duì)期權(quán)價(jià)值進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)的一種數(shù)學(xué)方程，它將連續(xù)變化的期權(quán)價(jià)值與可參考證券的市場(chǎng)價(jià)格變化聯(lián)系在一起。最具代表性的是Black-Scholes公式：
其中，
C為看漲期權(quán)的價(jià)值；S0為標(biāo)的資產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格；K為看漲期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格；r為無風(fēng)險(xiǎn)收益率；σ為標(biāo)的資產(chǎn)收益率的方差；T為期權(quán)合約的有效期；N（d1）、N（d2）分別為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布隨機(jī)變量小于d1、d2的概率。
（2）模擬方法
模擬方法是將資產(chǎn)價(jià)格從當(dāng)前價(jià)格到未來期權(quán)到期日之間可能的價(jià)格變化路徑給列示出來，確定每種路徑終點(diǎn)的最優(yōu)策略，并計(jì)算其收益。然后將這些收益值進(jìn)行平均，再將平均值貼現(xiàn)到現(xiàn)在得到期權(quán)的現(xiàn)值。最常用的是Monte Carlo模擬方法，它能夠處理實(shí)物期權(quán)應(yīng)用中很多方面的問題，包括復(fù)雜的決策規(guī)則以及期權(quán)價(jià)值與標(biāo)的資產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系，而且模擬分析由新增加的不確定性因素所帶來的計(jì)算量比其他數(shù)值方法小。
（3）二叉樹期權(quán)定價(jià)模型
在一個(gè)多階段的二叉樹模型中，假設(shè)在每個(gè)時(shí)間點(diǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格都有兩種變化可能（上升或下降）。t=0時(shí)，資產(chǎn)具有初始價(jià)值S0，在一個(gè)較短時(shí)間段內(nèi)t=1時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格上升為Su概率為p，價(jià)格下降到Sd概率為1-p；在t=2時(shí)，資產(chǎn)的價(jià)值可能為Suu、Sud、Sdd，以此類推。
在二叉樹期權(quán)定價(jià)模型中，可根據(jù)到期日的結(jié)果分布，沿著二叉樹倒推出實(shí)物期權(quán)在t=0時(shí)的價(jià)值。
四、實(shí)物期權(quán)在能源項(xiàng)目中的研究與應(yīng)用
實(shí)物期權(quán)方法最早應(yīng)用于石油、天然氣、銅礦等自然資源領(lǐng)域，隨后在企業(yè)價(jià)值評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)投資、企業(yè)并購與破產(chǎn)及研發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)等領(lǐng)域也得到廣泛應(yīng)用。本文主要論述實(shí)物期權(quán)方法在能源投資項(xiàng)目的研究與應(yīng)用。
國外學(xué)者對(duì)實(shí)物期權(quán)方法的研究和應(yīng)用都較早，并取得了一定的研究成果。Tourinho（1979）首次運(yùn)用期權(quán)定價(jià)技術(shù)對(duì)油氣儲(chǔ)量?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。[4]Brennan、Schwartz（1985）首次將資產(chǎn)定價(jià)方法與實(shí)物期權(quán)分析方法聯(lián)系起來，在充分考慮礦山經(jīng)營靈活性的基礎(chǔ)上，從礦山最優(yōu)化開采的角度建立了礦山投資價(jià)值評(píng)估方法，但該方法由于其微分方程過于復(fù)雜，無法獲得解析解。[5]Paddock、Siegel和Smith（1988）在Brennan和Schwartz的研究基礎(chǔ)上提出了在石油勘探開發(fā)領(lǐng)域應(yīng)用期權(quán)估價(jià)法的經(jīng)典模型，將此方法應(yīng)用于評(píng)價(jià)對(duì)油氣資源何時(shí)開發(fā)，是最早的實(shí)物期權(quán)在油氣投資決策中應(yīng)用研究。[6]隨后，F(xiàn)rimpong和Whitinng（1997）從礦產(chǎn)資源開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究角度出發(fā)，建立了礦山價(jià)值的評(píng)估方法。[7]Kemma（1993）以殼牌公司為研究對(duì)象，對(duì)期權(quán)估價(jià)法在實(shí)踐操作方面進(jìn)行了研究，這是首次在公司決策應(yīng)用的嘗試。Pickles、Smith（1993）利用二叉樹模型對(duì)石油資產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行了研究。Beliossi（1996）以Lasmo公司為例，對(duì)Paddock，Siegel和Smith（1988）模型進(jìn)行了擴(kuò)展，提出了評(píng)價(jià)油氣公司價(jià)值的方法。Amram和Kulatilaka（1999）闡述了實(shí)物期權(quán)在四步解決過程：構(gòu)造應(yīng)用框架；期權(quán)定價(jià)模型的實(shí)現(xiàn)；結(jié)果的檢查；必要時(shí)進(jìn)行再設(shè)計(jì)。這四個(gè)步驟使得實(shí)物期權(quán)理論具有很強(qiáng)的實(shí)踐性。[8]Dias、Antonio（2004）研究運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法在油田開發(fā)時(shí)的投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī)。[9]Cortazar、Gravet和Urzua（2008）擴(kuò)展了Brennan和Schwartz模型，利用LSM模擬方法進(jìn)行求解，該模型考慮了便利收益的隨機(jī)變動(dòng)，實(shí)證研究主要集中在礦產(chǎn)品價(jià)格和便利收益的隨機(jī)變動(dòng)行為上。[10]
國內(nèi)學(xué)者對(duì)實(shí)物期權(quán)的研究始于20世紀(jì)90年代末。陳小悅、楊潛林（1998）最先引入實(shí)物期權(quán)的概念，將期權(quán)定價(jià)理論引入實(shí)物投資領(lǐng)域，介紹了實(shí)物期權(quán)的基本分類 ， 并使用離散模型和連續(xù)模型對(duì)實(shí)物期權(quán)進(jìn)行估值。[11]柳興邦（2002）引入實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行油氣勘 探經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并對(duì)凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行了比較，認(rèn)為實(shí)物期權(quán)方法更適合油氣勘探經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。[12]張能福、蔡嗣經(jīng)（2002）對(duì)礦山投資項(xiàng)目中的投資時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格波動(dòng)大等不確定性進(jìn)行了分析，認(rèn)為這些不確定因素常常導(dǎo)致現(xiàn)金流量法低估礦業(yè)工程的投資價(jià)值，運(yùn)用期權(quán)定價(jià)理論評(píng)估礦業(yè)工程投資機(jī)會(huì)是合理的。[13]高世葵、黃大忠（2004）綜述分析了油氣勘探項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，包括傳統(tǒng)方法和實(shí)物期權(quán)法，并用實(shí)物期權(quán)評(píng)估了石油勘探項(xiàng)目的不確定性所帶來的投資機(jī)會(huì)柔性管理的期權(quán)價(jià)值。[14]張磊、胡城翠（2007）對(duì)煤炭資源實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，驗(yàn)證實(shí)物期權(quán)方法比傳統(tǒng)的煤炭資源開發(fā)投資評(píng)價(jià)方法更能提高煤炭資源資產(chǎn)的價(jià)值。[15]黃生權(quán)、陳曉紅（2006）根據(jù)礦業(yè)投資項(xiàng)目的投資特征 ，分析了礦產(chǎn)品價(jià)格和成本的隨機(jī)性，運(yùn)用實(shí)物期權(quán)理論，建立了礦業(yè)投資最佳時(shí)機(jī)決策模型，并運(yùn)用實(shí)例驗(yàn)證了模型的有效性。[16]王曉麗（2010）通過采用GARCH（1，1）模型對(duì)B-S期權(quán)定價(jià)模型中的波動(dòng)率參數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，可以更精確地對(duì)期權(quán)進(jìn)行定價(jià)，從而更好地服務(wù)于企業(yè)的并購決策。[17]李松青（2010）認(rèn)為以DCF法為主的各種礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法對(duì)礦業(yè)活動(dòng)的不確定性考慮不周，不能科學(xué)的對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，實(shí)物期權(quán)理論可以研究礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估問題。[18]張雪梅、戴桂鋒（2013）根據(jù)實(shí)物期權(quán)理論對(duì)傳統(tǒng)凈現(xiàn)值定價(jià)模型進(jìn)行了修正，提出了延遲期權(quán)定價(jià)模型，并結(jié)合礦業(yè)投資價(jià)值評(píng)估闡述了該模型的應(yīng)用價(jià)值和方法。[19]
五、結(jié)語
本文在論述有關(guān)能源項(xiàng)目投資決策方法的基礎(chǔ)上，分析和比較了傳統(tǒng)評(píng)估方法和實(shí)物期權(quán)法，現(xiàn)將當(dāng)前評(píng)估方法的特點(diǎn)及其未來發(fā)展的趨勢(shì)總結(jié)如下： （1）傳統(tǒng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法未考慮項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)性、高投入性以及不可逆性，忽略了項(xiàng)目投資的靈活性價(jià)值。傳統(tǒng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法低估了能源投資項(xiàng)目的價(jià)值，對(duì)投資項(xiàng)目不能科學(xué)合理的評(píng)價(jià)，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。以凈現(xiàn)值為代表的傳統(tǒng)決策方法對(duì)于不確定性較高的項(xiàng)目的投資決策缺乏科學(xué)性、合理性以及有效性。
（2）能源項(xiàng)目投資隱藏著多種期權(quán)性質(zhì)，這些期權(quán)并非相互獨(dú)立、互無關(guān)聯(lián)而是相互影響、相互作用，不同期權(quán)之間構(gòu)成了復(fù)合期權(quán)。在運(yùn)用實(shí)物期權(quán)理論進(jìn)行能源項(xiàng)目投資決策分析時(shí)，關(guān)鍵在于發(fā)現(xiàn)和挖掘出項(xiàng)目中所隱藏的期權(quán)，只有正確判斷其隱含的期權(quán)性質(zhì)，才能對(duì)項(xiàng)目投資決策做出正確的評(píng)估。
（3）實(shí)物期權(quán)的理論研究已逐漸趨于成熟，其運(yùn)用范圍也逐漸得到擴(kuò)大，一些學(xué)者將實(shí)物期權(quán)的思想方法運(yùn)用到投資決策、自然資源價(jià)值評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)并購、股票定價(jià)等方面。
總之，實(shí)物期權(quán)的柔性操作策略所具有的價(jià)值，正逐漸被學(xué)者和投資者所重視、研究和應(yīng)用，相信實(shí)物期權(quán)方法在投資決策、價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)定價(jià)等方面將發(fā)揮越來越重要的作用。
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在戰(zhàn)略性投資決策分析時(shí)，人們往往根據(jù)對(duì)未來環(huán)境的預(yù)測(cè)，采用凈現(xiàn)值法(NPV)進(jìn)行投資決策分析，從而忽略了經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)投資項(xiàng)目的影響，忽視管理者在未來信息基礎(chǔ)上的選擇權(quán)，導(dǎo)致現(xiàn)金流量低估，也就是低估了投資方案的價(jià)值，使其做出的投資決策不能反映項(xiàng)目的本來面目，甚至得出相反的結(jié)論而喪失商機(jī)。
1實(shí)際選擇權(quán)的提出
在戰(zhàn)略性投資決策中，投資者在利用戰(zhàn)略分析和以凈現(xiàn)值法(NPV)為代表的貼現(xiàn)的分析方法分析時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)分析結(jié)果不一致，這時(shí)投資者一般會(huì)遵循戰(zhàn)略分析所得出的結(jié)果進(jìn)行決策，其關(guān)鍵因素就是實(shí)際選擇權(quán)。
實(shí)際選擇權(quán)(RealOption)最初是由美國麻省理工學(xué)院教授StewartC．Myres在1977年提出的。它最早應(yīng)用于石油、天然氣、采銅等原料開采業(yè)。實(shí)際選擇權(quán)也叫管理選擇權(quán)(ManageriNOption)，其中，“實(shí)際”是相對(duì)于金融選擇權(quán)(即證券市場(chǎng)上的金融期權(quán))提出的，它作用在企業(yè)所面臨的不斷變化的實(shí)物市場(chǎng)的整個(gè)過程中，這個(gè)實(shí)物市場(chǎng)是進(jìn)行各種產(chǎn)品和勞務(wù)買賣的市場(chǎng)?！斑x擇權(quán)”是指靈活調(diào)整的權(quán)利，也就是根據(jù)不同情況在若干個(gè)方案中做出選擇的權(quán)利。這樣，實(shí)際選擇權(quán)一詞的涵義就是企業(yè)在投資管理過程中，管理者在內(nèi)外環(huán)境發(fā)生變化時(shí)所做出相應(yīng)靈活性調(diào)整決策的權(quán)利。
例如，一個(gè)石油公司可以支付某油礦所在地政府一定數(shù)額的費(fèi)用，來購買以后5年的石油開發(fā)許可證。這時(shí)公司就購買了一個(gè)實(shí)際選擇權(quán)：在以后5年內(nèi)的任何時(shí)候都可以行使下一步投資的權(quán)利，如石油儲(chǔ)量的勘探、當(dāng)油價(jià)上漲時(shí)立即投資進(jìn)行石油開發(fā)等權(quán)利。當(dāng)然，這一權(quán)利在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利的情況下也可以放棄。
論文摘要：由于戰(zhàn)略性決策是處在一個(gè)動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，以凈現(xiàn)值法(NPV)為代表的貼現(xiàn)的決策分析方法往往低估了投資方案的價(jià)值，從而不能使決策者做出有利于企業(yè)價(jià)值增加的決策。將一個(gè)動(dòng)態(tài)因素即實(shí)際選擇權(quán)引入投資決策分析中，以動(dòng)態(tài)的思路進(jìn)行評(píng)價(jià)，以便得出合理有效的分析結(jié)果，來指導(dǎo)投資決策。
論文關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略投資決策；實(shí)際選擇權(quán)；投資方案價(jià)值
在戰(zhàn)略性投資決策分析時(shí)，人們往往根據(jù)對(duì)未來環(huán)境的預(yù)測(cè)，采用凈現(xiàn)值法(NPV)進(jìn)行投資決策分析，從而忽略了經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)投資項(xiàng)目的影響，忽視管理者在未來信息基礎(chǔ)上的選擇權(quán)，導(dǎo)致現(xiàn)金流量低估，也就是低估了投資方案的價(jià)值，使其做出的投資決策不能反映項(xiàng)目的本來面目，甚至得出相反的結(jié)論而喪失商機(jī)。
1實(shí)際選擇權(quán)的提出
在戰(zhàn)略性投資決策中，投資者在利用戰(zhàn)略分析和以凈現(xiàn)值法(NPV)為代表的貼現(xiàn)的分析方法分析時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)分析結(jié)果不一致，這時(shí)投資者一般會(huì)遵循戰(zhàn)略分析所得出的結(jié)果進(jìn)行決策，其關(guān)鍵因素就是實(shí)際選擇權(quán)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)。本文主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評(píng)價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評(píng)價(jià)的意義
（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平
許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、完工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制
面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評(píng)價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。
（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評(píng)價(jià)對(duì)象與目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評(píng)價(jià)的核心是對(duì)前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的目的是通過對(duì)前期決策成果及其與實(shí)施效果的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對(duì)策建議。
三、投資決策后評(píng)價(jià)層級(jí)體系
投資決策后評(píng)價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對(duì)項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評(píng)價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評(píng)價(jià)決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對(duì)擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要。科學(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營）效果，對(duì)比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對(duì)整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對(duì)失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評(píng)價(jià)主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評(píng)價(jià)。
1.投資環(huán)境與市場(chǎng)分析合理性及偏差分析
回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對(duì)比，評(píng)價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場(chǎng)走勢(shì)研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對(duì)投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對(duì)未來項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場(chǎng)研究。
2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析
項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對(duì)投資方向的確定，通過市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶的分析，對(duì)產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評(píng)價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對(duì)項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營進(jìn)行全面定位。第二，對(duì)比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對(duì)比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評(píng)價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對(duì)比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評(píng)價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對(duì)比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評(píng)價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評(píng)價(jià)具體產(chǎn)生的市場(chǎng)效果。評(píng)價(jià)經(jīng)營定位，先對(duì)比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評(píng)價(jià)具體經(jīng)營策略市場(chǎng)效果。
如果定位與市場(chǎng)效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場(chǎng)效果偏差很大，無論是比市場(chǎng)效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。
3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析
對(duì)比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析
評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對(duì)比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。
由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對(duì)比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評(píng)價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對(duì)不確定分析的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對(duì)不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機(jī)制合理性
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開展投資決策后評(píng)價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對(duì)決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請(qǐng)、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評(píng)價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評(píng)價(jià)的方法與評(píng)價(jià)體系
投資決策后評(píng)價(jià)既可以采用各種定性的評(píng)價(jià)方法，也可采用各種定量的評(píng)價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過對(duì)這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評(píng)價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問題，以及對(duì)未來工作提出建議。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）31-0012-02
引言
投資決策是指投資者運(yùn)用一套完整的理論、方法，通過一系列的程序，對(duì)于預(yù)設(shè)方案的可行性和優(yōu)劣進(jìn)行論證的過程。決策方法作為一種工具，在投資決策中處于核心的地位，運(yùn)用不恰當(dāng)?shù)臎Q策方法，會(huì)給企業(yè)的投資項(xiàng)目帶來毀滅性的打擊，投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展是至關(guān)重要的，因此企業(yè)在運(yùn)用決策方法上應(yīng)謹(jǐn)慎。隨著理論和科技的進(jìn)步，決策方法的研究呈現(xiàn)出多元化，如靜態(tài)現(xiàn)金流量分析法、現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法、期權(quán)評(píng)價(jià)法、EVA價(jià)值評(píng)價(jià)法等，這些方法的誕生，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是革命性的，企業(yè)在運(yùn)用以上的決策分析方法時(shí)，一定要充分了解各種方法的特點(diǎn)和適用范圍，只有這樣，才能做出科學(xué)的決策規(guī)劃。
一、投資決策分析的輔助工作
1.財(cái)務(wù)信息的支撐。任何的投資決策分析方法都是基于財(cái)務(wù)信息，特別是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，投資的決策分析需要對(duì)大量的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理，例如，要采用凈現(xiàn)值法，需要有完善的收入、支出數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)信息的制作是企業(yè)的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作，因此，要做好決策分析工作，需要保證財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的規(guī)范性，確保財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確、完整。
2.配備具備勝任能力的財(cái)務(wù)人員。投資決策分析工作的具體執(zhí)行人員就是財(cái)務(wù)人員，其素質(zhì)的高低直接決定著決策分析結(jié)果的質(zhì)量，特別是，采用復(fù)雜的決策分析方法，這對(duì)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求。因此，企業(yè)在人員配備方面要給予大力支持。
二、投資決策分析的方法
（一）靜態(tài)分析法
目前比較常用的靜態(tài)現(xiàn)金流量分析法有回收期法和會(huì)計(jì)收益率法，這兩種方法原理簡(jiǎn)單，但是也存在很多缺陷?；厥掌诜ㄊ侵竿顿Y引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資支出相等所需的時(shí)間。它反映了投資的風(fēng)險(xiǎn)問題，因?yàn)槲磥淼牟淮_定性隨著時(shí)間逐漸增強(qiáng)，所以，回收期越長(zhǎng)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，反之，風(fēng)險(xiǎn)越小。這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，工作量小，只需估測(cè)未來項(xiàng)目持續(xù)期間的現(xiàn)金量即可，同時(shí)給人的印象非常直觀。但是，它的弊端也是顯而易見的：第一，回收期法最大的不足就是沒有考慮時(shí)間價(jià)值，在財(cái)務(wù)管理中，時(shí)間價(jià)值的概念是非常重要的，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，明天的一元錢和今天的一元錢是不等值的，所以，將不同時(shí)期的現(xiàn)金流量加總并不合適，違背了經(jīng)濟(jì)原則。第二，在回收期法的指引下，投資者只關(guān)注回收期內(nèi)的現(xiàn)金流量，造成投資者“鼠目寸光”，忽略了回收期后的價(jià)值，容易使投資者放棄期間長(zhǎng)、價(jià)值大的項(xiàng)目。會(huì)計(jì)收益率法體現(xiàn)了收益和成本的配比思想，它的計(jì)算公式是年均凈利潤/原始投資額，年均凈利潤是會(huì)計(jì)利潤，這種方法理解起來非常容易，就是投入的一元錢所帶來的未來回報(bào)，比較符合人們的心理預(yù)期，計(jì)算簡(jiǎn)潔，哪個(gè)項(xiàng)目的收益率高，選擇哪個(gè)項(xiàng)目。這種方法的缺點(diǎn)主要在于：第一，會(huì)計(jì)收益率看似是收益和成本的配比，其實(shí)并不是，和回收期法一樣，未來期間的會(huì)計(jì)利潤的時(shí)間價(jià)值和原始投資的是不同的，所以，這種配比是假象。第二，會(huì)計(jì)利潤是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果，受到會(huì)計(jì)政策的影響，如果會(huì)計(jì)政策不符合實(shí)際情況，那么評(píng)價(jià)結(jié)果是不科學(xué)的。
以上的兩種方法，計(jì)算簡(jiǎn)單，容易理解，在過去受到中國企業(yè)的一致好評(píng)，因?yàn)?，在?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)要素單一，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)非常小。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，使企業(yè)不得不轉(zhuǎn)變觀念。從以上分析，可以看出，這兩種方法缺陷太多，不太適合目前的市場(chǎng)環(huán)境，但是可以作為一項(xiàng)輔助決策。對(duì)于一些中小企業(yè)和投資小、風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目，這兩種方法還是有一定的適用性。
（二）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是目前大、中型企業(yè)運(yùn)用最廣泛的方法，對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義是非常重大的。這種方法在科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性等方面都遠(yuǎn)優(yōu)越于靜態(tài)現(xiàn)金流量法。它最大的進(jìn)步就是引入的了貨幣的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，將不同期間的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為投資初期的價(jià)值?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法主要包括凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值系數(shù)法、內(nèi)在回報(bào)率法。凈現(xiàn)值法是指投資引起的未來現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值和流出量的折現(xiàn)值的差額，對(duì)于單一項(xiàng)目，凈現(xiàn)值大于零，項(xiàng)目可行;對(duì)于互斥項(xiàng)目，凈現(xiàn)值大的方案優(yōu)于凈現(xiàn)值小的方案。這種方法考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，并且，因?yàn)榭紤]整個(gè)期間的現(xiàn)金流量，一改回收期法的短期效用的缺點(diǎn)，使用現(xiàn)金流量而非會(huì)計(jì)利潤，擺脫了會(huì)計(jì)政策的干擾。它的不足之處在于：第一，折現(xiàn)率的確定困難，也帶有主觀性。第二，因?yàn)閮衄F(xiàn)值法得出的結(jié)果是總量，不具有可比性，所以對(duì)于不同投資額、不同期限的項(xiàng)目時(shí)有問題的?，F(xiàn)值系數(shù)法很好地解決了不同投資額的項(xiàng)目的評(píng)價(jià)難題?，F(xiàn)值系數(shù)法本質(zhì)上和凈現(xiàn)值法是等同的，現(xiàn)值系數(shù)是指現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值的比值，比值大于1，項(xiàng)目可行，比值越大，項(xiàng)目越符合要求。遺憾的是，現(xiàn)值系數(shù)還是沒有解決不同期限的項(xiàng)目評(píng)價(jià)問題。內(nèi)在回報(bào)率法與這兩種方法最大的不同在于，內(nèi)在回報(bào)率不需要事先確定折現(xiàn)率，內(nèi)在回報(bào)率是指使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，當(dāng)內(nèi)在回報(bào)率大于投資者要求的投資回報(bào)率時(shí)，才能為投資者創(chuàng)造財(cái)富，反之，項(xiàng)目不可行，內(nèi)在回報(bào)率和投資回報(bào)率的思想相似，所以易于被投資者所接受。不難看出，內(nèi)部回報(bào)率不受項(xiàng)目投資額和期限的限制，但是結(jié)算過程比較繁瑣。
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法在大型企業(yè)里運(yùn)用廣泛，這是因?yàn)?，雖然它科學(xué)性強(qiáng)，但是，使用成本也是非常大的，所使用的數(shù)據(jù)需要嚴(yán)格處理，同時(shí)對(duì)執(zhí)行者的專業(yè)能力和素質(zhì)的要求也非常高，因此需要付出較高的數(shù)據(jù)成本和人力成本，這都是中小企業(yè)無法承擔(dān)的。
（三）期權(quán)評(píng)價(jià)法
傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法存在以下假設(shè)：第一，對(duì)于未來的現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)是完全正確的，即，未來的現(xiàn)金流量完全按照預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)，不會(huì)發(fā)生變動(dòng)。第二，項(xiàng)目的投資只能發(fā)生在特定的時(shí)間段，不能推遲。第三，項(xiàng)目必須按照預(yù)先的設(shè)定持續(xù)到期限終止，不能提起退出。根據(jù)目前的市場(chǎng)環(huán)境來看，以上的假設(shè)只是一個(gè)理想狀態(tài)，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流量會(huì)發(fā)生波動(dòng)，項(xiàng)目是否推遲或提前終止，投資者是可以根據(jù)實(shí)際情況作出決策的。正是由于以上的種種弊端，期權(quán)評(píng)價(jià)應(yīng)允而生。
實(shí)物期權(quán)是指隱含在項(xiàng)目投資當(dāng)中的具有期權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，大量的研究已經(jīng)證明了實(shí)物期權(quán)是由價(jià)值的。按照實(shí)物期權(quán)的思想，未來具有很大不確定性，結(jié)果可能為好，也可能為差，投資者的投資時(shí)間并不一定是確定的，如果好結(jié)果的概率較大，那么未來收益實(shí)現(xiàn)的概率就非常大，這樣的等待是有價(jià)值的，反之，如果壞結(jié)果的概率大，投資者可以及時(shí)放棄，避免過多的損失。常見的實(shí)物期權(quán)有擴(kuò)張期權(quán)、時(shí)機(jī)選擇期權(quán)、放棄期權(quán)。我們以擴(kuò)張期權(quán)為例，擴(kuò)張期權(quán)是指如果項(xiàng)目在未來有進(jìn)一步擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，投資者在現(xiàn)階段投資，該投資相當(dāng)于購買了擴(kuò)張期權(quán)。當(dāng)未來效益良好時(shí)，可以行使權(quán)利，獲得收益，未來效益較差時(shí)，可以放棄該權(quán)利。擴(kuò)張期權(quán)和股票期權(quán)十分相似，未來擴(kuò)張的價(jià)值可視為股票的未來價(jià)格，進(jìn)一步擴(kuò)張需要的投資可視為股票的執(zhí)行價(jià)格。對(duì)于擴(kuò)張期權(quán)的估測(cè)，可借助于布萊克-休斯模型來解決。
實(shí)物期權(quán)評(píng)價(jià)法的運(yùn)用是有一定難度的，其本身的分析相對(duì)復(fù)雜，并且評(píng)價(jià)過程含有許多主管判斷，只有高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員才能駕馭。在發(fā)達(dá)國家，期權(quán)的思想早已深入人心，但是，在中國運(yùn)用并不廣泛，對(duì)于中國企業(yè)來說，是個(gè)努力方向。
（四）EVA價(jià)值評(píng)價(jià)法
經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）是指從稅后經(jīng)營業(yè)利潤中扣除債務(wù)和股權(quán)的資本成本后的剩余利潤。它是一種評(píng)價(jià)盈利能力和業(yè)績(jī)的方法。經(jīng)濟(jì)增加值與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)利潤有很大的區(qū)別，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)利潤只是時(shí)候經(jīng)營利潤扣除債務(wù)的資本成本的結(jié)果，只要會(huì)計(jì)利潤大于零，那么企業(yè)的收入就能覆蓋所有資金的使用成本，就會(huì)給投資者帶來價(jià)值。但是，這是個(gè)假象，人們都忽略了股權(quán)資金的成本，股權(quán)資本并不是免費(fèi)的，也需要得到補(bǔ)償，只有股權(quán)資本得到補(bǔ)償后的剩余收益，才是股東真正的收益，否則的話，經(jīng)營者就會(huì)不重視投資資本的使用，造成投資的浪費(fèi)，損害投資者的利益。EVA價(jià)值評(píng)價(jià)法正是糾正了傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)利潤對(duì)股東收益的歪解。從這個(gè)角度來說，EVA價(jià)值評(píng)價(jià)法是科學(xué)的。
EVA價(jià)值法的運(yùn)用并不困難，只是需要對(duì)傳統(tǒng)的報(bào)表做一下調(diào)整，在國外廣受歡迎，像西門子、索尼、可口可樂等世界知名公司都在使用EVA價(jià)值評(píng)價(jià)法，可見其的作用巨大。EVA引入中國后，在中國也引起了反響，可見，對(duì)于中國企業(yè)，EVA價(jià)值評(píng)價(jià)法還是非常適用的。
結(jié)束語
對(duì)于投資決策，對(duì)于每一個(gè)投資者和經(jīng)營者都是非常重要，“一著不慎，全盤皆輸”的悲劇也有發(fā)生。因此選擇正確的決策方法對(duì)于投資者是一個(gè)安全的保障。目前，投資決策方法的種類有許多，有傳統(tǒng)的，有現(xiàn)代的，有國外的。靜態(tài)分析法是傳統(tǒng)的分析方法，最大的有點(diǎn)就是簡(jiǎn)單，但是簡(jiǎn)單的背后隱藏著缺陷，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法杖，這種傳統(tǒng)的靜態(tài)分析方法已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)的需要，但是仍然可以作為輔助的分析方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法、期權(quán)評(píng)價(jià)法、EVA價(jià)值評(píng)級(jí)法這三種方法較傳統(tǒng)的方法都是巨大的進(jìn)步，也已經(jīng)成為了主流。中國企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的較大，這種方法在科學(xué)性方面有較大的提高，但是局限性也有很多。期權(quán)價(jià)值評(píng)級(jí)法和EVA價(jià)值評(píng)價(jià)法的理念非常先進(jìn)，在國外非常流行，中國企業(yè)應(yīng)該朝這方面努力。
中圖分類號(hào)：f83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a
一、引言
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本目標(biāo)是在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，正確地選擇投資項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最大化。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的不確定性因素影響甚為敏感，而且房地產(chǎn)企業(yè)投資及開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也激劇增大，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策則更能體現(xiàn)其重要性。
房地產(chǎn)投資決策是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學(xué)性將直接影響開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)業(yè)日臻成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，決策者越來越重視對(duì)投資決策方法的分析與研究。
現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)方法的發(fā)展可以分為三個(gè)主要階段：第一階段是以凈現(xiàn)值（npv）法為代表的傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法；第二階段是以加強(qiáng)傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法對(duì)不確定性因素的分析能力為目標(biāo)的不確定性因素分析法；第三階段是以black & scholes（1973）的期權(quán)定價(jià)理論為基礎(chǔ)的實(shí)物期權(quán)評(píng)價(jià)方法。不可否認(rèn)的是前兩個(gè)階段的分析方法其本身存在著一定的缺陷，為此提出在房地產(chǎn)投資決策時(shí)采用實(shí)物期權(quán)分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值，是一種更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法。
二、實(shí)物期權(quán)投資決策法
1、實(shí)物期權(quán)理論概念。期權(quán)是一種特殊的合約協(xié)議，它賦予持有者在某給定日期或該日期之前的任何時(shí)間以預(yù)定價(jià)格購進(jìn)或出售一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)理論最為核心的觀點(diǎn)是，期權(quán)持有者擁有選擇買或賣的權(quán)利，而并非必須履行的義務(wù)。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。金融期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如貨幣、債券、股票等；實(shí)物期權(quán)是以各種實(shí)物資產(chǎn)為標(biāo)的物的期權(quán)，如土地、技術(shù)、項(xiàng)目等。自從著名的black-scholes期權(quán)定價(jià)公式解決了金融期權(quán)的定價(jià)問題以來，期權(quán)定價(jià)理論獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。針對(duì)傳統(tǒng)投資決策中的凈現(xiàn)值法本身固有的缺陷，麻省理工學(xué)院的myers教授于1977年最早提出了期權(quán)定價(jià)理論可以用來指導(dǎo)投資者對(duì)實(shí)物投資項(xiàng)目的決策，正式提出了實(shí)物期權(quán)的概念。他指出，一個(gè)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤，是來自于對(duì)目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不確定性極強(qiáng)的行業(yè)，其面臨著來自內(nèi)部及外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境隨時(shí)發(fā)生波動(dòng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都具有多階段性，因此決策者需要在每一階段結(jié)束后對(duì)其后續(xù)的工作方案進(jìn)行修訂，這就充分體現(xiàn)了管理上的靈活性。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目從獲得土地開始就需要不斷地投入巨額資金，即使市場(chǎng)情況出現(xiàn)了不利的趨向，但已投入的巨額資金已無法收回，成為沉沒成本，這就造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不可逆性。以上提到的不確定性、管理靈活性和不可逆性恰好是實(shí)物期權(quán)的典型特征，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資評(píng)價(jià)中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法是可行而且準(zhǔn)確的。
2、實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。實(shí)物期權(quán)理論突破了傳統(tǒng)決策分析方法的束縛，它是在保留傳統(tǒng)方法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，并對(duì)房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值進(jìn)行了充分的考慮，是一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值等于該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值加上該項(xiàng)目所包含的實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，即：
項(xiàng)目?jī)r(jià)值=擴(kuò)展的npv（enpv）=靜態(tài)npv+期權(quán)價(jià)值
3、實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型。實(shí)物期權(quán)定價(jià)的基本思想來源于金融期權(quán)的定價(jià)理論，即著名的b-s模型和隨機(jī)過程理論。實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型為：
c＝v（o）×n（d1）-i×e-rt×n（d2），其中：
d1＝
在上述定價(jià)模型中，v（o）為投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流；i為投資項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用；t為項(xiàng)目投資的最后決策時(shí)間；?滓為項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)率，即項(xiàng)目?jī)r(jià)值的變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)差；r為無風(fēng)險(xiǎn)利率；c為項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。
三、實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法應(yīng)用實(shí)例
某房地產(chǎn)公司于2004年在某城市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，共分兩期，并且均為多階段投資。該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見表1、表2，整體項(xiàng)目只有在進(jìn)行完一期投資后，方可進(jìn)行二期項(xiàng)目。根據(jù)市場(chǎng)取貼現(xiàn)率r=15%。（表1、表2）
根據(jù)傳統(tǒng)npv法：npv=∑（ci -co ） （1+i ） 。式中：其中，ci 、co 則分別代表第t年投資項(xiàng)目所帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量。
以2004年末為項(xiàng)目初期考察點(diǎn)，計(jì)算一期項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，可得npv1=-35.3 （萬元）<0。由凈現(xiàn)值法的理論，表明公司不應(yīng)該投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。但決策者可能會(huì)考慮到：如果投資項(xiàng)目的一期，則可以獲得項(xiàng)目的第二期投資機(jī)會(huì)。于是，以2006年末為二期期初的考察點(diǎn)，根據(jù)npv公式可計(jì)算第二期的凈現(xiàn)值npv2＝26.1＞0萬元。說明二期項(xiàng)目在單獨(dú)決策時(shí)，項(xiàng)目是可行的。綜合項(xiàng)目的一二期作總體決策，將現(xiàn)金流折現(xiàn)到2004年末，總體項(xiàng)目的整體收益為：npv＝-35.3＋26.2/1.152＝-15.5<0（萬元）。結(jié)果很明顯，根據(jù)凈現(xiàn)值法的理論，表明同時(shí)考慮兩期的總體項(xiàng)目也是不適合投資的。
可是，由于傳統(tǒng)的投資決策方法忽略了不確定性以及柔性管理的價(jià)值，可能低估項(xiàng)目的價(jià)值。接著，采取實(shí)物期權(quán)法對(duì)該項(xiàng)目再進(jìn)行投資決策分析。由于投資項(xiàng)目的具體情況比較清晰，所以項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、投入資本、時(shí)間等都較容易確定，無風(fēng)險(xiǎn)利率常取同期政府債券利率，投資項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)率是一個(gè)比較難以準(zhǔn)確計(jì)量的參數(shù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特點(diǎn)：不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大等，一般可估計(jì)為?滓＝30%。
在上述凈現(xiàn)值方法計(jì)算中，因方法本身的局限性，所以忽略了兩期項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的不確定性價(jià)值，即未來項(xiàng)目期權(quán)的價(jià)值。隨市場(chǎng)的變化，一、二期相關(guān)聯(lián)項(xiàng)目投資的價(jià)值其有較強(qiáng)的不確定性，假設(shè)其波動(dòng)率為＝30%。用實(shí)物期權(quán)理論觀點(diǎn)來分析，兩年后是否投資、投資規(guī)?？梢暿袌?chǎng)具體情況而定。因此，若現(xiàn)在投資第一期項(xiàng)目，除得到兩年現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量之外，還有獲得第二期項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，這個(gè)投資機(jī)會(huì)（實(shí)物期權(quán)）價(jià)值多少應(yīng)當(dāng)被考慮。
為此，用實(shí)物期權(quán)分析方法來分析這一投資項(xiàng)目，以2006年末為當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)（2004年末），這樣一個(gè)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值等同于一個(gè)期限為2年，約定價(jià)格（投資金額）為：i＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（萬元）。
標(biāo)的資產(chǎn)（是指一項(xiàng)實(shí)物期權(quán)賦予期權(quán)購買者有權(quán)買入或賣出的某項(xiàng)資產(chǎn)）當(dāng)前價(jià)格（項(xiàng)目的流入現(xiàn)值）為：v（o）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（萬元）。
d1＝ =-0.142
d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567
據(jù)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布變量的概率分布函數(shù)n （x）計(jì)算：
n（d1）=n（-0.142）=0.4443
n（d2）=n（-0.567）=0.2877
增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值e＝v（o）×n（k1）-i×e-rt×n（k2）=75.9萬元，即此投資機(jī)會(huì)的價(jià)值為75.9萬元。增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值現(xiàn)值為：75.9/1.152=57.4（萬元）。為此，該房地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)展凈現(xiàn)值應(yīng)為：enpv=-15.5+57.4=41.9萬元>0。表明從整體戰(zhàn)略考慮，應(yīng)當(dāng)投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。該房地產(chǎn)公司據(jù)此進(jìn)行了投資，最后的投資結(jié)果也證明公司當(dāng)初的投資決策是正確的。
四、結(jié)論
實(shí)物期權(quán)投資決策分析法不是對(duì)傳統(tǒng)決策分析方法的簡(jiǎn)單否定，而是在保留傳統(tǒng)決策分析方法合理內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)不確定性因素及其相應(yīng)環(huán)境變化做出積極響應(yīng)，并充分考慮房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值的一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。與傳統(tǒng)的投資決策評(píng)價(jià)方法相比，實(shí)物期權(quán)理論能更好地解決房地產(chǎn)投資決策中所面臨的不確定性問題，并挖掘這些不確定性所具有的潛在價(jià)值。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性在不斷提高，實(shí)物期權(quán)理論將會(huì)在房地產(chǎn)投資決策中具有更好的應(yīng)用價(jià)值。-
（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
[1]camerer，c f.does strategy research need game theory.strategy management journal，1991.12.
[2]black f，scholes m.the pricing of options and corporate liabilities[j].journal of political economy，1973.81.
[3]myers s.finance theory and financial strategy[j].inter-faces，1984.14.
中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、引言
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本目標(biāo)是在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，正確地選擇投資項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最大化。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的不確定性因素影響甚為敏感，而且房地產(chǎn)企業(yè)投資及開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也激劇增大，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策則更能體現(xiàn)其重要性。
房地產(chǎn)投資決策是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學(xué)性將直接影響開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)業(yè)日臻成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，決策者越來越重視對(duì)投資決策方法的分析與研究。
現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)方法的發(fā)展可以分為三個(gè)主要階段：第一階段是以凈現(xiàn)值（NPV）法為代表的傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法；第二階段是以加強(qiáng)傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法對(duì)不確定性因素的分析能力為目標(biāo)的不確定性因素分析法；第三階段是以Black & Scholes（1973）的期權(quán)定價(jià)理論為基礎(chǔ)的實(shí)物期權(quán)評(píng)價(jià)方法。不可否認(rèn)的是前兩個(gè)階段的分析方法其本身存在著一定的缺陷，為此提出在房地產(chǎn)投資決策時(shí)采用實(shí)物期權(quán)分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值，是一種更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法。
二、實(shí)物期權(quán)投資決策法
1、實(shí)物期權(quán)理論概念。期權(quán)是一種特殊的合約協(xié)議，它賦予持有者在某給定日期或該日期之前的任何時(shí)間以預(yù)定價(jià)格購進(jìn)或出售一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)理論最為核心的觀點(diǎn)是，期權(quán)持有者擁有選擇買或賣的權(quán)利，而并非必須履行的義務(wù)。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。金融期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如貨幣、債券、股票等；實(shí)物期權(quán)是以各種實(shí)物資產(chǎn)為標(biāo)的物的期權(quán)，如土地、技術(shù)、項(xiàng)目等。自從著名的Black-Scholes期權(quán)定價(jià)公式解決了金融期權(quán)的定價(jià)問題以來，期權(quán)定價(jià)理論獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。針對(duì)傳統(tǒng)投資決策中的凈現(xiàn)值法本身固有的缺陷，麻省理工學(xué)院的Myers教授于1977年最早提出了期權(quán)定價(jià)理論可以用來指導(dǎo)投資者對(duì)實(shí)物投資項(xiàng)目的決策，正式提出了實(shí)物期權(quán)的概念。他指出，一個(gè)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤，是來自于對(duì)目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不確定性極強(qiáng)的行業(yè)，其面臨著來自內(nèi)部及外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境隨時(shí)發(fā)生波動(dòng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都具有多階段性，因此決策者需要在每一階段結(jié)束后對(duì)其后續(xù)的工作方案進(jìn)行修訂，這就充分體現(xiàn)了管理上的靈活性。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目從獲得土地開始就需要不斷地投入巨額資金，即使市場(chǎng)情況出現(xiàn)了不利的趨向，但已投入的巨額資金已無法收回，成為沉沒成本，這就造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不可逆性。以上提到的不確定性、管理靈活性和不可逆性恰好是實(shí)物期權(quán)的典型特征，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資評(píng)價(jià)中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法是可行而且準(zhǔn)確的。
2、實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。實(shí)物期權(quán)理論突破了傳統(tǒng)決策分析方法的束縛，它是在保留傳統(tǒng)方法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，并對(duì)房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值進(jìn)行了充分的考慮，是一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值等于該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值加上該項(xiàng)目所包含的實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，即：
項(xiàng)目?jī)r(jià)值=擴(kuò)展的NPV（ENPV）=靜態(tài)NPV+期權(quán)價(jià)值
3、實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型。實(shí)物期權(quán)定價(jià)的基本思想來源于金融期權(quán)的定價(jià)理論，即著名的B-S模型和隨機(jī)過程理論。實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型為：
C＝V（O）×N（d1）-I×e-rT×N（d2），其中：
d1＝
在上述定價(jià)模型中，V（O）為投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流；I為投資項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用；T為項(xiàng)目投資的最后決策時(shí)間；?滓為項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)率，即項(xiàng)目?jī)r(jià)值的變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)差；r為無風(fēng)險(xiǎn)利率；C為項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。
三、實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法應(yīng)用實(shí)例
某房地產(chǎn)公司于2004年在某城市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，共分兩期，并且均為多階段投資。該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見表1、表2，整體項(xiàng)目只有在進(jìn)行完一期投資后，方可進(jìn)行二期項(xiàng)目。根據(jù)市場(chǎng)取貼現(xiàn)率R=15%。（表1、表2）
根據(jù)傳統(tǒng)NPV法：NPV=∑（CI -CO ） （1+i ） 。式中：其中，CI 、CO 則分別代表第t年投資項(xiàng)目所帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量。
以2004年末為項(xiàng)目初期考察點(diǎn)，計(jì)算一期項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，可得NPV1=-35.3 （萬元）
可是，由于傳統(tǒng)的投資決策方法忽略了不確定性以及柔性管理的價(jià)值，可能低估項(xiàng)目的價(jià)值。接著，采取實(shí)物期權(quán)法對(duì)該項(xiàng)目再進(jìn)行投資決策分析。由于投資項(xiàng)目的具體情況比較清晰，所以項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、投入資本、時(shí)間等都較容易確定，無風(fēng)險(xiǎn)利率常取同期政府債券利率，投資項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)率是一個(gè)比較難以準(zhǔn)確計(jì)量的參數(shù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特點(diǎn)：不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大等，一般可估計(jì)為?滓＝30%。
在上述凈現(xiàn)值方法計(jì)算中，因方法本身的局限性，所以忽略了兩期項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的不確定性價(jià)值，即未來項(xiàng)目期權(quán)的價(jià)值。隨市場(chǎng)的變化，一、二期相關(guān)聯(lián)項(xiàng)目投資的價(jià)值其有較強(qiáng)的不確定性，假設(shè)其波動(dòng)率為＝30%。用實(shí)物期權(quán)理論觀點(diǎn)來分析，兩年后是否投資、投資規(guī)?？梢暿袌?chǎng)具體情況而定。因此，若現(xiàn)在投資第一期項(xiàng)目，除得到兩年現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量之外，還有獲得第二期項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，這個(gè)投資機(jī)會(huì)（實(shí)物期權(quán)）價(jià)值多少應(yīng)當(dāng)被考慮。
為此，用實(shí)物期權(quán)分析方法來分析這一投資項(xiàng)目，以2006年末為當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)（2004年末），這樣一個(gè)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值等同于一個(gè)期限為2年，約定價(jià)格（投資金額）為：I＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（萬元）。
標(biāo)的資產(chǎn)（是指一項(xiàng)實(shí)物期權(quán)賦予期權(quán)購買者有權(quán)買入或賣出的某項(xiàng)資產(chǎn)）當(dāng)前價(jià)格（項(xiàng)目的流入現(xiàn)值）為：V（O）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（萬元）。
d1＝ =-0.142
d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567
據(jù)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布變量的概率分布函數(shù)N （X）計(jì)算：
N（d1）=N（-0.142）=0.4443
N（d2）=N（-0.567）=0.2877
增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值E＝V（O）×N（k1）-I×e-rT×N（k2）=75.9萬元，即此投資機(jī)會(huì)的價(jià)值為75.9萬元。增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值現(xiàn)值為：75.9/1.152=57.4（萬元）。為此，該房地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)展凈現(xiàn)值應(yīng)為：ENPV=-15.5+57.4=41.9萬元>0。表明從整體戰(zhàn)略考慮，應(yīng)當(dāng)投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。該房地產(chǎn)公司據(jù)此進(jìn)行了投資，最后的投資結(jié)果也證明公司當(dāng)初的投資決策是正確的。
四、結(jié)論
實(shí)物期權(quán)投資決策分析法不是對(duì)傳統(tǒng)決策分析方法的簡(jiǎn)單否定，而是在保留傳統(tǒng)決策分析方法合理內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)不確定性因素及其相應(yīng)環(huán)境變化做出積極響應(yīng)，并充分考慮房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值的一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。與傳統(tǒng)的投資決策評(píng)價(jià)方法相比，實(shí)物期權(quán)理論能更好地解決房地產(chǎn)投資決策中所面臨的不確定性問題，并挖掘這些不確定性所具有的潛在價(jià)值。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性在不斷提高，實(shí)物期權(quán)理論將會(huì)在房地產(chǎn)投資決策中具有更好的應(yīng)用價(jià)值。
（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
[1]Camerer，C F.Does Strategy Research Need Game Theory.Strategy Management Journal，1991.12.
[2]Black F，Scholes M.The Pricing of Options and Corporate Liabilities[J].Journal of Political Economy，1973.81.
[3]Myers S.Finance Theory and Financial Strategy[J].Inter-faces，1984.14.
山西省是中國最大的煉焦用煤炭資源基地，也會(huì)使山西省成為中國最大的焦炭生產(chǎn)基地和世界最大的焦炭出口基地。2000年世界焦炭貿(mào)易量2510萬噸，中國出口1520萬噸，占世界焦炭貿(mào)易量的60%。其中，山西焦炭出口占中國焦炭出口量的80%，占世界焦炭貿(mào)易量的48%，山西焦炭是世界焦炭行業(yè)的龍頭，其焦炭產(chǎn)量占到全國的40%，約占世界焦炭產(chǎn)量的20%，焦炭出口量占全國焦炭出口量的80%，并且天津口岸的山西焦炭?jī)r(jià)格已經(jīng)成為國際貿(mào)易的基準(zhǔn)價(jià)?？梢娊固繉?duì)于整個(gè)山西省的重要性。而進(jìn)行煤煉焦的過程中，會(huì)產(chǎn)生大量的焦?fàn)t煤氣，如何有效環(huán)保的對(duì)焦?fàn)t煤氣進(jìn)行回收利用，如何對(duì)新上項(xiàng)目的綜合價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，正是本文所要研究的重點(diǎn)。對(duì)待上新項(xiàng)目的環(huán)保性能、經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而做出準(zhǔn)確的投資決策使我們所關(guān)心的。
一、NPV評(píng)價(jià)方法
凈現(xiàn)值法（NPV）：是評(píng)價(jià)投資方案的一種方法。該方法是利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評(píng)價(jià)投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負(fù)值，投資方案就是不可接受的。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。凈現(xiàn)值法是一種比較科學(xué)也比較簡(jiǎn)便的投資方案評(píng)價(jià)方法。我們知道傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)中對(duì)于投資決策分析而言，主要是采用這種凈現(xiàn)值法，這種方法也曾經(jīng)被美國亞利桑那州立大學(xué)資本資產(chǎn)投資管理學(xué)院的DondleL.MeeDer提出并且利用這種方法用于投資決策具有嚴(yán)重局限的概念中，因?yàn)樗且酝顿Y決策在一定條件下能夠還原為前提的，也就是說項(xiàng)目的投資在市場(chǎng)條件惡化時(shí)，能夠以某種方式還原，如果不能還原，則是一個(gè)要么投資，要么永遠(yuǎn)都不投資的決策，而如果公司現(xiàn)在不進(jìn)行投資決策，那么它將永遠(yuǎn)失去投資機(jī)會(huì)。但是人們普遍認(rèn)為，凈現(xiàn)值法利用現(xiàn)值可加性原理，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行演繹計(jì)算，應(yīng)該是一種最理性、最科學(xué)的分析方法，是投資決策分析中的法寶。
但是就我們所要研究的環(huán)保類項(xiàng)目的投資決策而言,凈現(xiàn)值法只是用于靜態(tài)的投資項(xiàng)目分析,對(duì)于動(dòng)態(tài)的多投資階段的項(xiàng)目顯得有些不足,得到的評(píng)價(jià)結(jié)果勢(shì)必也是有局限性的。就焦化產(chǎn)業(yè)中的焦?fàn)t煤氣利用技術(shù)的選擇與比較中,關(guān)鍵是如何確定折現(xiàn)率,這也是一大難題,可以說,到現(xiàn)在為止,這不得不依靠我們的主觀判斷,其道理就像任意多的已知數(shù)與一個(gè)未知數(shù)相加其結(jié)果還是未知數(shù)一樣簡(jiǎn)單,在凈現(xiàn)值為零的情況下,向左向右稍微調(diào)整某個(gè)因素,凈現(xiàn)值就能變成或正或負(fù)。還有一個(gè)重要問題是焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)的產(chǎn)生過程有其特殊的局限性和特點(diǎn)。焦?fàn)t煤氣是指用幾種煙煤配成煉焦用煤,在煉焦?fàn)t氣中經(jīng)過高溫干餾后,在產(chǎn)出焦炭和焦油產(chǎn)品的同時(shí)所得到的可燃?xì)怏w,是煉焦產(chǎn)品的副產(chǎn)品。對(duì)于單一焦化企業(yè)的主營業(yè)務(wù)就是焦炭生產(chǎn)和銷售。而對(duì)那些利用焦?fàn)t煤氣生產(chǎn)其他工業(yè)產(chǎn)品是由于國家環(huán)保政策法規(guī)的要求，故其計(jì)算時(shí),當(dāng)其凈現(xiàn)值為零或者是負(fù)數(shù)時(shí),也都可以投資。但是在什么范圍內(nèi)進(jìn)行投資需要新的算法和條件,這也就是本文最終所要傳達(dá)的信息。
二、實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型
實(shí)物期權(quán)分析法是指企業(yè)或者是個(gè)人在進(jìn)行投資決策時(shí)擁有的、能根據(jù)決策時(shí)尚不確定的因素，改變行為的權(quán)利（期權(quán)）進(jìn)行投資可行性分析的方法。麻省理工學(xué)院FaimoK.Lamalain分析：如果投資者對(duì)某個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行首輪投資后，若該項(xiàng)目盈利前景良好，將能降低投資者進(jìn)行第二輪投資的成本，而如果第一輪沒有投資，今后想再投資該項(xiàng)目或進(jìn)入該投資領(lǐng)域就要付出相當(dāng)高的成本。在進(jìn)行投資時(shí)還要考慮應(yīng)用動(dòng)態(tài)規(guī)劃中的整數(shù)規(guī)劃進(jìn)行投資時(shí)機(jī)的選取?？梢钥闯?，期權(quán)法強(qiáng)調(diào)了投資是分階段進(jìn)行的，投資資金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分資金，生產(chǎn)銷售該產(chǎn)品，同時(shí)繼續(xù)對(duì)產(chǎn)品的性能、技術(shù)進(jìn)行研發(fā)和改進(jìn)，這可以減少投資者的潛在損失，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一次性投入的情況。這種方法就是針對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)態(tài)過程，根據(jù)項(xiàng)目開始投資后，管理者能夠收集到更多的關(guān)于項(xiàng)目進(jìn)程和最終產(chǎn)品市場(chǎng)特征的信息。后繼的商業(yè)化過程是在前期的成功基礎(chǔ)上實(shí)施的，是可以選擇的;當(dāng)新的信息不斷到達(dá),項(xiàng)目投資回報(bào)率不確定性逐漸消失時(shí),管理者可通過修正最初投資策略,提高項(xiàng)目的價(jià)值和限制損失。如果項(xiàng)目成功，企業(yè)能從中獲得巨大的投資收益；如果不成功,企業(yè)至多也是損失項(xiàng)目投入的沉沒成本,相當(dāng)于期權(quán)的成本。
對(duì)于期權(quán)定價(jià)模型而言，焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)中，只有以焦?fàn)t煤氣作原料生產(chǎn)甲醇這項(xiàng)技術(shù)可以進(jìn)行下一步投資，可以利用甲醇為原料生產(chǎn)甲醛、聚甲醛、醋酸等化工產(chǎn)品。而其他的投資項(xiàng)目成為最終的消費(fèi)品。期權(quán)的投資前提是籌資的無限可能性，但是在實(shí)踐中難免有種種困難。存在很多的不確定性，也使得我們?cè)谶M(jìn)行環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目投資決策中不能夠簡(jiǎn)單的依靠一種投資決策方法。
三、灰色關(guān)聯(lián)分析評(píng)價(jià)方法
灰色理論概述與于1982年由我國學(xué)者鄧聚龍教授所提出。鄧教授認(rèn)為現(xiàn)實(shí)世界并不是清清楚楚的白色系統(tǒng)，又非一無所知的黑色系統(tǒng)，而是略知一二的灰色系統(tǒng)。灰色系統(tǒng)理論主要研究“小樣本貧信息不確定性問題”。以往用白色的思想處理問題，要找到因素間明確的映射關(guān)系，然而確定性作用原理在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)的等領(lǐng)域都沒有物理原型，雖然能知道某些因素，但很難明確全部因素，更不可能建立明確的映射關(guān)系。比如影響物價(jià)的許多因素，如心理預(yù)期、政府導(dǎo)向等是無法量化的。一些可以量化的數(shù)據(jù)又缺乏詳細(xì)的資料，因此對(duì)物價(jià)的定量預(yù)測(cè)具有一定難度，若不考慮這些因素，只將可以得到數(shù)據(jù)的因素考慮進(jìn)去，必然帶來預(yù)測(cè)結(jié)果的不準(zhǔn)確。就白色系統(tǒng)常用的回歸分析工具而言，在應(yīng)用過程中具有其缺點(diǎn)。比如：要求樣本有大容量，是正態(tài)分布，平穩(wěn)過程才能得到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，計(jì)算工作量較大，不容易分析復(fù)雜系統(tǒng)等等。而對(duì)于以上困境，灰色理論應(yīng)運(yùn)而生，它處理問題另辟蹊徑，不是找概率分布，求統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而是用生成的方法求得隨機(jī)性弱化，規(guī)律性增強(qiáng)的新數(shù)據(jù)序列。這一新的數(shù)據(jù)序列既能體現(xiàn)原數(shù)據(jù)序列的變化趨勢(shì)，又消除了其波動(dòng)性，它可以較好的解決某些參數(shù)已知，某些參數(shù)未知的系統(tǒng)問題。
在我國焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)上既有新的技術(shù)也有些不被淘汰的舊技術(shù)，當(dāng)然對(duì)于現(xiàn)在的生產(chǎn)而言，這些技術(shù)是相當(dāng)成熟的，而要將項(xiàng)目的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效結(jié)合不是件容易得事情，更何況環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目的投入需要考慮更多的因素。需要我們對(duì)項(xiàng)目的各方面進(jìn)行綜合性考慮，這就涉及了灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)評(píng)價(jià)方法。作為一種綜合評(píng)價(jià)方法，這種方法在對(duì)白黑兩種情況的考慮是相當(dāng)充分的，即使實(shí)際中技術(shù)和經(jīng)濟(jì)都存在不確定性，我們也是能進(jìn)行相應(yīng)決策分析的。就焦?fàn)t煤氣的利用上來說，可以根據(jù)項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)性參數(shù)和項(xiàng)目的技術(shù)參數(shù)來構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從而為項(xiàng)目投資決策的分析提供決策依據(jù)。
四、結(jié)論
由于本文所要研究的是環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)方法研究現(xiàn)狀，我們?cè)趯?duì)目前比較流行的幾種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行分析之后，發(fā)現(xiàn)在進(jìn)行單一的項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，如果考慮的因素不是很多，可以采用NPV方法來進(jìn)行項(xiàng)目投資的決策分析?？墒沁@種方法又不能擺脫靜態(tài)性，而實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型可以解決這個(gè)問題，使項(xiàng)目的投入具有動(dòng)態(tài)性，可以提高決策的效果。但是如果我們?cè)谶M(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，如果所要考慮的因素不僅僅是經(jīng)濟(jì)因素，那么影響我們做出最終投資決策的就不能用NPV方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)，必須借助于系統(tǒng)工程理論中的綜合評(píng)價(jià)來進(jìn)行綜合評(píng)判，從而決定我們待上項(xiàng)目的未來。
通過對(duì)三種評(píng)價(jià)方法的說明，結(jié)合文章的背景，山西的焦化產(chǎn)業(yè)環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目決策時(shí)不僅要考慮投資性指標(biāo)，還要考慮到技術(shù)投入指標(biāo)和環(huán)境保護(hù)指標(biāo)。只有將這三者考慮周全，才能做出正確的評(píng)價(jià)結(jié)果，從而有效的指導(dǎo)實(shí)際工作。這也是作者今后所要進(jìn)一步研究的重點(diǎn)，利用凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)方法對(duì)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行先評(píng)價(jià)，然后通過這一步整理好的經(jīng)濟(jì)參數(shù)與技術(shù)指標(biāo)、環(huán)境保護(hù)指標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，利用灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)分析綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)待上投資項(xiàng)目進(jìn)行最終綜合價(jià)值的評(píng)價(jià)，依據(jù)綜合價(jià)值最高原則可以選擇出優(yōu)先進(jìn)行開發(fā)的投資項(xiàng)目。這樣就實(shí)現(xiàn)了我們的決策分析。
總之，在今后的研究中，努力將技術(shù)創(chuàng)新與環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來，不光考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性、也要考慮項(xiàng)目的技術(shù)創(chuàng)新性和環(huán)境保護(hù)特性。充分利用項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的各種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行深入細(xì)致的評(píng)價(jià)工作，從而有效的指導(dǎo)實(shí)際工作。文中提到的綜合評(píng)價(jià)方法灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)理論只是綜合評(píng)價(jià)方法的一種，今后將其他的綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行再分析，通過實(shí)際案例結(jié)合數(shù)學(xué)模型來分析這種投資決策評(píng)價(jià)方法的優(yōu)越性。
參考文獻(xiàn)：
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山西省是中國最大的煉焦用煤炭資源基地，也會(huì)使山西省成為中國最大的焦炭生產(chǎn)基地和世界最大的焦炭出口基地。2000年世界焦炭貿(mào)易量2510萬噸，中國出口1520萬噸，占世界焦炭貿(mào)易量的60%。其中，山西焦炭出口占中國焦炭出口量的80%，占世界焦炭貿(mào)易量的48%，山西焦炭是世界焦炭行業(yè)的龍頭，其焦炭產(chǎn)量占到全國的40%，約占世界焦炭產(chǎn)量的20%，焦炭出口量占全國焦炭出口量的80%，并且天津口岸的山西焦炭?jī)r(jià)格已經(jīng)成為國際貿(mào)易的基準(zhǔn)價(jià)?？梢娊固繉?duì)于整個(gè)山西省的重要性。而進(jìn)行煤煉焦的過程中，會(huì)產(chǎn)生大量的焦?fàn)t煤氣，如何有效環(huán)保的對(duì)焦?fàn)t煤氣進(jìn)行回收利用，如何對(duì)新上項(xiàng)目的綜合價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，正是本文所要研究的重點(diǎn)。對(duì)待上新項(xiàng)目的環(huán)保性能、經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而做出準(zhǔn)確的投資決策使我們所關(guān)心的。
一、NPV評(píng)價(jià)方法
凈現(xiàn)值法（NPV）：是評(píng)價(jià)投資方案的一種方法。該方法是利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評(píng)價(jià)投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負(fù)值，投資方案就是不可接受的。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。凈現(xiàn)值法是一種比較科學(xué)也比較簡(jiǎn)便的投資方案評(píng)價(jià)方法。我們知道傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)中對(duì)于投資決策分析而言，主要是采用這種凈現(xiàn)值法，這種方法也曾經(jīng)被美國亞利桑那州立大學(xué)資本資產(chǎn)投資管理學(xué)院的DondleL.MeeDer提出并且利用這種方法用于投資決策具有嚴(yán)重局限的概念中，因?yàn)樗且酝顿Y決策在一定條件下能夠還原為前提的，也就是說項(xiàng)目的投資在市場(chǎng)條件惡化時(shí)，能夠以某種方式還原，如果不能還原，則是一個(gè)要么投資，要么永遠(yuǎn)都不投資的決策，而如果公司現(xiàn)在不進(jìn)行投資決策，那么它將永遠(yuǎn)失去投資機(jī)會(huì)。但是人們普遍認(rèn)為，凈現(xiàn)值法利用現(xiàn)值可加性原理，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行演繹計(jì)算，應(yīng)該是一種最理性、最科學(xué)的分析方法，是投資決策分析中的法寶。
但是就我們所要研究的環(huán)保類項(xiàng)目的投資決策而言,凈現(xiàn)值法只是用于靜態(tài)的投資項(xiàng)目分析,對(duì)于動(dòng)態(tài)的多投資階段的項(xiàng)目顯得有些不足,得到的評(píng)價(jià)結(jié)果勢(shì)必也是有局限性的。就焦化產(chǎn)業(yè)中的焦?fàn)t煤氣利用技術(shù)的選擇與比較中,關(guān)鍵是如何確定折現(xiàn)率,這也是一大難題,可以說,到現(xiàn)在為止,這不得不依靠我們的主觀判斷,其道理就像任意多的已知數(shù)與一個(gè)未知數(shù)相加其結(jié)果還是未知數(shù)一樣簡(jiǎn)單,在凈現(xiàn)值為零的情況下,向左向右稍微調(diào)整某個(gè)因素,凈現(xiàn)值就能變成或正或負(fù)。還有一個(gè)重要問題是焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)的產(chǎn)生過程有其特殊的局限性和特點(diǎn)。焦?fàn)t煤氣是指用幾種煙煤配成煉焦用煤,在煉焦?fàn)t氣中經(jīng)過高溫干餾后,在產(chǎn)出焦炭和焦油產(chǎn)品的同時(shí)所得到的可燃?xì)怏w,是煉焦產(chǎn)品的副產(chǎn)品。對(duì)于單一焦化企業(yè)的主營業(yè)務(wù)就是焦炭生產(chǎn)和銷售。而對(duì)那些利用焦?fàn)t煤氣生產(chǎn)其他工業(yè)產(chǎn)品是由于國家環(huán)保政策法規(guī)的要求，故其計(jì)算時(shí),當(dāng)其凈現(xiàn)值為零或者是負(fù)數(shù)時(shí),也都可以投資。但是在什么范圍內(nèi)進(jìn)行投資需要新的算法和條件,這也就是本文最終所要傳達(dá)的信息。
二、實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型
實(shí)物期權(quán)分析法是指企業(yè)或者是個(gè)人在進(jìn)行投資決策時(shí)擁有的、能根據(jù)決策時(shí)尚不確定的因素，改變行為的權(quán)利（期權(quán)）進(jìn)行投資可行性分析的方法。麻省理工學(xué)院FaimoK.Lamalain分析：如果投資者對(duì)某個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行首輪投資后，若該項(xiàng)目盈利前景良好，將能降低投資者進(jìn)行第二輪投資的成本，而如果第一輪沒有投資，今后想再投資該項(xiàng)目或進(jìn)入該投資領(lǐng)域就要付出相當(dāng)高的成本。在進(jìn)行投資時(shí)還要考慮應(yīng)用動(dòng)態(tài)規(guī)劃中的整數(shù)規(guī)劃進(jìn)行投資時(shí)機(jī)的選取?？梢钥闯?，期權(quán)法強(qiáng)調(diào)了投資是分階段進(jìn)行的，投資資金往往并不是一步到位，而是先投入先期部分資金，生產(chǎn)銷售該產(chǎn)品，同時(shí)繼續(xù)對(duì)產(chǎn)品的性能、技術(shù)進(jìn)行研發(fā)和改進(jìn)，這可以減少投資者的潛在損失，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一次性投入的情況。這種方法就是針對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展動(dòng)態(tài)過程，根據(jù)項(xiàng)目開始投資后，管理者能夠收集到更多的關(guān)于項(xiàng)目進(jìn)程和最終產(chǎn)品市場(chǎng)特征的信息。后繼的商業(yè)化過程是在前期的成功基礎(chǔ)上實(shí)施的，是可以選擇的;當(dāng)新的信息不斷到達(dá),項(xiàng)目投資回報(bào)率不確定性逐漸消失時(shí),管理者可通過修正最初投資策略,提高項(xiàng)目的價(jià)值和限制損失。如果項(xiàng)目成功，企業(yè)能從中獲得巨大的投資收益；如果不成功,企業(yè)至多也是損失項(xiàng)目投入的沉沒成本,相當(dāng)于期權(quán)的成本。
對(duì)于期權(quán)定價(jià)模型而言，焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)中，只有以焦?fàn)t煤氣作原料生產(chǎn)甲醇這項(xiàng)技術(shù)可以進(jìn)行下一步投資，可以利用甲醇為原料生產(chǎn)甲醛、聚甲醛、醋酸等化工產(chǎn)品。而其他的投資項(xiàng)目成為最終的消費(fèi)品。期權(quán)的投資前提是籌資的無限可能性，但是在實(shí)踐中難免有種種困難。存在很多的不確定性，也使得我們?cè)谶M(jìn)行環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目投資決策中不能夠簡(jiǎn)單的依靠一種投資決策方法。
三、灰色關(guān)聯(lián)分析評(píng)價(jià)方法
灰色理論概述與于1982年由我國學(xué)者鄧聚龍教授所提出。鄧教授認(rèn)為現(xiàn)實(shí)世界并不是清清楚楚的白色系統(tǒng)，又非一無所知的黑色系統(tǒng)，而是略知一二的灰色系統(tǒng)?；疑到y(tǒng)理論主要研究“小樣本貧信息不確定性問題”。以往用白色的思想處理問題，要找到因素間明確的映射關(guān)系，然而確定性作用原理在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)的等領(lǐng)域都沒有物理原型，雖然能知道某些因素，但很難明確全部因素，更不可能建立明確的映射關(guān)系。比如影響物價(jià)的許多因素，如心理預(yù)期、政府導(dǎo)向等是無法量化的。一些可以量化的數(shù)據(jù)又缺乏詳細(xì)的資料，因此對(duì)物價(jià)的定量預(yù)測(cè)具有一定難度，若不考慮這些因素，只將可以得到數(shù)據(jù)的因素考慮進(jìn)去，必然帶來預(yù)測(cè)結(jié)果的不準(zhǔn)確。就白色系統(tǒng)常用的回歸分析工具而言，在應(yīng)用過程中具有其缺點(diǎn)。比如：要求樣本有大容量，是正態(tài)分布，平穩(wěn)過程才能得到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，計(jì)算工作量較大，不容易分析復(fù)雜系統(tǒng)等等。而對(duì)于以上困境，灰色理論應(yīng)運(yùn)而生，它處理問題另辟蹊徑，不是找概率分布，求統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而是用生成的方法求得隨機(jī)性弱化，規(guī)律性增強(qiáng)的新數(shù)據(jù)序列。這一新的數(shù)據(jù)序列既能體現(xiàn)原數(shù)據(jù)序列的變化趨勢(shì)，又消除了其波動(dòng)性，它可以較好的解決某些參數(shù)已知，某些參數(shù)未知的系統(tǒng)問題。
在我國焦?fàn)t煤氣的利用技術(shù)上既有新的技術(shù)也有些不被淘汰的舊技術(shù)，當(dāng)然對(duì)于現(xiàn)在的生產(chǎn)而言，這些技術(shù)是相當(dāng)成熟的，而要將項(xiàng)目的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效結(jié)合不是件容易得事情，更何況環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目的投入需要考慮更多的因素。需要我們對(duì)項(xiàng)目的各方面進(jìn)行綜合性考慮，這就涉及了灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)評(píng)價(jià)方法。作為一種綜合評(píng)價(jià)方法，這種方法在對(duì)白黑兩種情況的考慮是相當(dāng)充分的，即使實(shí)際中技術(shù)和經(jīng)濟(jì)都存在不確定性，我們也是能進(jìn)行相應(yīng)決策分析的。就焦?fàn)t煤氣的利用上來說，可以根據(jù)項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)性參數(shù)和項(xiàng)目的技術(shù)參數(shù)來構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從而為項(xiàng)目投資決策的分析提供決策依據(jù)。
四、結(jié)論
由于本文所要研究的是環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)方法研究現(xiàn)狀，我們?cè)趯?duì)目前比較流行的幾種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行分析之后，發(fā)現(xiàn)在進(jìn)行單一的項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，如果考慮的因素不是很多，可以采用NPV方法來進(jìn)行項(xiàng)目投資的決策分析?？墒沁@種方法又不能擺脫靜態(tài)性，而實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型可以解決這個(gè)問題，使項(xiàng)目的投入具有動(dòng)態(tài)性，可以提高決策的效果。但是如果我們?cè)谶M(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，如果所要考慮的因素不僅僅是經(jīng)濟(jì)因素，那么影響我們做出最終投資決策的就不能用NPV方法進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)，必須借助于系統(tǒng)工程理論中的綜合評(píng)價(jià)來進(jìn)行綜合評(píng)判，從而決定我們待上項(xiàng)目的未來。
通過對(duì)三種評(píng)價(jià)方法的說明，結(jié)合文章的背景，山西的焦化產(chǎn)業(yè)環(huán)保技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目決策時(shí)不僅要考慮投資性指標(biāo)，還要考慮到技術(shù)投入指標(biāo)和環(huán)境保護(hù)指標(biāo)。只有將這三者考慮周全，才能做出正確的評(píng)價(jià)結(jié)果，從而有效的指導(dǎo)實(shí)際工作。這也是作者今后所要進(jìn)一步研究的重點(diǎn)，利用凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)方法對(duì)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行先評(píng)價(jià)，然后通過這一步整理好的經(jīng)濟(jì)參數(shù)與技術(shù)指標(biāo)、環(huán)境保護(hù)指標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，利用灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)分析綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)待上投資項(xiàng)目進(jìn)行最終綜合價(jià)值的評(píng)價(jià)，依據(jù)綜合價(jià)值最高原則可以選擇出優(yōu)先進(jìn)行開發(fā)的投資項(xiàng)目。這樣就實(shí)現(xiàn)了我們的決策分析。
總之，在今后的研究中，努力將技術(shù)創(chuàng)新與環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來，不光考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性、也要考慮項(xiàng)目的技術(shù)創(chuàng)新性和環(huán)境保護(hù)特性。充分利用項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的各種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行深入細(xì)致的評(píng)價(jià)工作，從而有效的指導(dǎo)實(shí)際工作。文中提到的綜合評(píng)價(jià)方法灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)理論只是綜合評(píng)價(jià)方法的一種，今后將其他的綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行再分析，通過實(shí)際案例結(jié)合數(shù)學(xué)模型來分析這種投資決策評(píng)價(jià)方法的優(yōu)越性。
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Abstract: the investment decision is project management in the most important decision, to the long-term development of the enterprise has a direct effect. So the investment decision is particularly important, this paper introduces the meaning of investment and investment decisions, investment decisions, the importance and necessity of analysis in the process of the project investment how to do well the investment decisions.
Keywords: investment decision meaning engineering project investment importance necessity
中圖分類號(hào)： F540.34 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言
在工程項(xiàng)目建筑過程中，投資決策是十分重要的。投資項(xiàng)目的決策，是指為實(shí)現(xiàn)一定的投資目標(biāo)，在充分占有信息和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件，借助于科學(xué)的理論和方法，從若干備選投資方案中，選擇一個(gè)滿意合理的方案而進(jìn)行的分析判斷工作。對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目的科學(xué)決策，除進(jìn)行宏觀投資環(huán)境分析和微觀項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析外，還要專門分析投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，綜合考慮每個(gè)方案的優(yōu)劣，最后做出取舍。投資決策對(duì)企業(yè)的獲利能力、資金結(jié)構(gòu)、償債能力以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都有著直接影響。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，如何優(yōu)化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當(dāng)前工程項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵。
1 項(xiàng)目投資和投資決策的含義
1.1 投資的含義
廣義投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所希望的報(bào)酬?？梢允琴Y金、人力、技術(shù)或其他資源。
狹義投資是指人們?cè)谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的生產(chǎn)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。
1.2 投資決策的含義
項(xiàng)目決策是指投資者按照自己的意圖, 在調(diào)查分析研究的基礎(chǔ)上, 對(duì)投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資分配以及投資項(xiàng)目的選擇和布局等方面進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析, 決定項(xiàng)目是否必要和可行的一種選擇。
1.2.1 投資決策包含的兩個(gè)層次
投資決策分為宏觀投資決策和微觀投資決策兩個(gè)層次。
宏觀投資決策是國家及省(市、自治區(qū))，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，及國家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、財(cái)政政策，結(jié)合國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和財(cái)力、人力、物力的可能，對(duì)投資的總規(guī)模、投資方向和重點(diǎn)投資結(jié)構(gòu)和投資布局等重大課題，進(jìn)行論證、評(píng)價(jià)和決定的過程。
微觀投資決策是投資主體(國家、地方政府、企業(yè)或個(gè)人)，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行比較選擇，以及對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做出判斷和決定的過程(在西方國家稱為資本預(yù)算)。
2投資決策的重要性和必要性
2.1投資決策的重要性
投資決策是工程項(xiàng)目管理中最重要的決策，對(duì)企業(yè)的獲利能力、資金結(jié)構(gòu)、償債能力以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都有著直接影響。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，如何優(yōu)化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當(dāng)前工程項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵。
建設(shè)項(xiàng)目一般周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)大, 并且有不可逆轉(zhuǎn)性, 一旦開始運(yùn)行, 工程建起來, 設(shè)備安裝了, 即使發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤, 也很難更改, 損失很難挽回。因此, 項(xiàng)目決策是項(xiàng)目的首要環(huán)節(jié),對(duì)項(xiàng)目能否取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益起著關(guān)鍵的作用。若決策失誤, 后期實(shí)施階段不管如何努力, 也無法彌補(bǔ)損失。投資估算直接關(guān)系到下一階段即設(shè)計(jì)階段的概算、施工圖預(yù)算的編制和項(xiàng)目資金籌措方案, 對(duì)項(xiàng)目決策及成敗至關(guān)重要。投資估算要考慮充分, 估算合理, 充分估計(jì)出項(xiàng)目建設(shè)過程中及建成后的收益與風(fēng)險(xiǎn), 并提出應(yīng)對(duì)和防范措施, 也要防止高估, 盡可能做到全面、準(zhǔn)確、合理。
2.2項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)
項(xiàng)目決策之前要全面準(zhǔn)確地了解和掌握與決策分析有關(guān)的資料數(shù)據(jù), 這是項(xiàng)目決策分析的最基本的要求, 主要包括: 國民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃, 行業(yè)規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃, 國家頒布的有關(guān)的基本參數(shù)和指標(biāo), 有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程方面的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo), 市場(chǎng)、原材料、資金來源, 地區(qū)地理?xiàng)l件和經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況, 交通運(yùn)輸, 環(huán)境保護(hù)要求等, 有些資料和數(shù)據(jù)本身還會(huì)隨時(shí)發(fā)生變化, 所以要及時(shí)地獲取新的信息, 做出追蹤分析。
2.3項(xiàng)目決策分析的內(nèi)容
項(xiàng)目決策分析的內(nèi)容涉及多方面, 主要包括: 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目投資戰(zhàn)略, 資源優(yōu)化配置與資源條件評(píng)價(jià), 建設(shè)方案設(shè)計(jì),投資估算, 項(xiàng)目的融資, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià), 社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境影響評(píng)價(jià), 不確定性分析與綜合分析等。
2.4項(xiàng)目決策的耗資和對(duì)工程造價(jià)的影響
項(xiàng)目決策是一項(xiàng)復(fù)雜的活動(dòng), 雖然耗資只占工程造價(jià)的0.65%, 但是, 質(zhì)量直接影響到項(xiàng)目的成敗, 對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響度近乎于100%。
2.5發(fā)達(dá)國家和我國在項(xiàng)目決策階段的現(xiàn)狀
發(fā)達(dá)國家對(duì)項(xiàng)目決策階段和工程造價(jià)控制十分重視, 為減少風(fēng)險(xiǎn), 提高投資效益, 盡可能使項(xiàng)目建立在可靠的基礎(chǔ)上, 不惜重金聘請(qǐng)咨詢公司, 進(jìn)行一系列的調(diào)查研究, 幫助業(yè)主鑒別項(xiàng)目, 從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、組織管理等多方面進(jìn)行比較, 作出方案對(duì)比, 優(yōu)化方案。而我國長(zhǎng)期以來沒有建立, 特別是在急于求成的思想的指導(dǎo)下, 加之行政領(lǐng)導(dǎo)匆忙決策, 導(dǎo)致不少項(xiàng)目投資效益差, 資源浪費(fèi), 損失嚴(yán)重。
2.6 提高項(xiàng)目決策和投資估算的合理性的措施
⑴立投資項(xiàng)目法人投資責(zé)任制, 項(xiàng)目的決策責(zé)任應(yīng)該具體落實(shí)。
⑵用科學(xué)的方法和邏輯化的分析, 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多方案比較和優(yōu)化。
⑶項(xiàng)目決策階段確定有效的投資估算, 不能只依據(jù)專家、決策者們借鑒已完成的項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行估算, 此時(shí), 造價(jià)工程師就應(yīng)該參與項(xiàng)目的管理, 審核投資估算, 盡可能使投資估算做得全面、準(zhǔn)確、合理, 使項(xiàng)目的投資決策建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。
2 投資決策中的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
當(dāng)投資者做出投資決策時(shí)，不僅要考慮預(yù)期回報(bào)，還必須分析比較投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的大小主要取決于投資回報(bào)的波動(dòng)幅度的大小。通過恰當(dāng)?shù)耐顿Y組合，利用投資資產(chǎn)的多樣化，能夠分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的結(jié)構(gòu)包括資產(chǎn)配置和投資組合的最優(yōu)化，以此來實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)下的最佳回報(bào)。由于項(xiàng)目投資特有的時(shí)間長(zhǎng)、金額大、決策復(fù)雜、影響投資效果的因素多等特點(diǎn)，決定了投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。目前，許多投資項(xiàng)目的可行性研究不重視項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，僅局限于不確定性分析中簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)分析，甚至只憑借經(jīng)驗(yàn)和直覺主觀臆斷，對(duì)項(xiàng)目建成后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素預(yù)測(cè)不夠，為項(xiàng)目的實(shí)施留下安全隱患。因此，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好投資項(xiàng)目前期工作中可行性研究的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，不斷提高投資效益，以及實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目科學(xué)化的根本保證。
結(jié)束語
工程項(xiàng)目投資決策階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)控制的作用至關(guān)重要，由于投資決策階段影響的因素較多，因此對(duì)造價(jià)的控制應(yīng)根據(jù)業(yè)主及項(xiàng)目的各種因素綜合考慮，而不應(yīng)該將造價(jià)控制孤立起來，只有這樣才能對(duì)項(xiàng)目有準(zhǔn)確的把握和定位，進(jìn)行最適合的投資決策
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