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時(shí)間：2023-07-31 09:21:41
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前言
近年來房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高人民生活水平、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)交易活動(dòng)不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，也具有廣泛的社會(huì)影響。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范直接關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)樽≌侨罕姲簿訕窐I(yè)的基礎(chǔ)，先安居才能樂業(yè)。而隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)種種不規(guī)范的行為也逐漸顯現(xiàn)，如炒房、囤房、投機(jī)等行為愈演愈烈，造成房?jī)r(jià)虛高、貧富分化等一系列社會(huì)問題，嚴(yán)重危害國(guó)家和群眾利益。今后我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，交易活動(dòng)會(huì)更加繁榮。因此，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范化將是發(fā)展的必然趨勢(shì)。
一、深化法制建設(shè)
建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、工商行政管理總局于2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，明確要求加大對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中違法違規(guī)行為的整治力度，并落實(shí)主管部門的相關(guān)責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)又一支柱產(chǎn)業(yè)，從興起至今，短短十幾年時(shí)間創(chuàng)造出可觀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并在改善群眾居住條件、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)方面做出突出貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展也使市場(chǎng)交易秩序呈現(xiàn)多方面的問題，例如炒房團(tuán)肆意購房，哄抬房?jī)r(jià)；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場(chǎng)中炒賣房號(hào)、囤積房源等行為早已引發(fā)強(qiáng)烈的社會(huì)反響。盡管房地產(chǎn)業(yè)興起以來，我國(guó)已建立起系統(tǒng)的法律法規(guī)，基本形成房地產(chǎn)交易的法制體系，但現(xiàn)有法律法規(guī)仍有待完善。
縱觀十幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以看到，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中不規(guī)范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設(shè)又具有滯后性。所以各地房地產(chǎn)交易管理部門雖多次進(jìn)行查處治理，但由于缺少細(xì)化的法律法規(guī)，治理工作常面臨困境。因此，我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的法律法規(guī)，出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，使法律法規(guī)易于操作、覆蓋全面、具備較強(qiáng)的懲治力度，從而增加違法違規(guī)成本，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的投機(jī)炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護(hù)群眾的切身利益。
二、加大治理力度
住宅商品化以來，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但同時(shí)也飽受詬病，其原因之一就是市場(chǎng)中各種不規(guī)范行為的存在。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業(yè)“洗牌”，轉(zhuǎn)型時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律法規(guī)、行為準(zhǔn)則正在形成，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范化是必然趨勢(shì)。近幾年政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制不合理的購房需求，治理投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易。而且宏觀調(diào)控的力度也在不斷增強(qiáng)，如二手房交易管理、產(chǎn)權(quán)登記管理都較原先更加嚴(yán)格。因此，我國(guó)應(yīng)加大治理力度，通過規(guī)范管理、行業(yè)巡查、專項(xiàng)治理等手段，使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更加規(guī)范。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)規(guī)范預(yù)售、銷售管理。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對(duì)商品房銷售信息進(jìn)行嚴(yán)格審核，全面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)中的預(yù)售和銷售樓盤信息，對(duì)違法建設(shè)開發(fā)、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的企業(yè)給予嚴(yán)肅處罰。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的巡查。隨著我國(guó)二手房交易市場(chǎng)的日益火爆，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的違規(guī)操作也不容忽視。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)持續(xù)進(jìn)行行業(yè)巡查，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位的經(jīng)營(yíng)管理。最后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)積極與相關(guān)部門聯(lián)合起來，針對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售許可、預(yù)售與銷售、廣告、展銷、預(yù)售與銷售合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面開展專項(xiàng)治理活動(dòng)，加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，治理聯(lián)動(dòng)。
三、規(guī)范市場(chǎng)行為
在加大治理力度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)努力提高管理的技術(shù)水平，對(duì)交易行為形成嚴(yán)格的約束。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的違法違規(guī)行為不僅容易瞄準(zhǔn)法律漏洞，更善于從技術(shù)層面弄虛作假，例如不法分子對(duì)產(chǎn)權(quán)證作假，管理部門如果不能提高防范技術(shù)，很有可能給不法分子帶來可乘之機(jī)。所以房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)推行產(chǎn)權(quán)證加密措施，交易現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，從源頭治理各種不規(guī)范行為。特別是伴隨房地產(chǎn)交易活動(dòng)的繁榮，對(duì)交易登記資料的管理也應(yīng)邁入數(shù)字化軌道，將交易活動(dòng)產(chǎn)生的大量信息錄入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，以便于管理人員和權(quán)利人隨時(shí)查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發(fā)生。同時(shí)，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)開展廣泛的社會(huì)宣傳，如借助電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，向社會(huì)公眾宣傳規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的舉措，制作專題節(jié)目，引導(dǎo)群眾重視防范虛假交易，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
市場(chǎng)行為的規(guī)范與從業(yè)人員素質(zhì)密不可分。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的從業(yè)人員應(yīng)具備良好的綜合素質(zhì)，善于領(lǐng)會(huì)法律法規(guī)和政策的精神實(shí)質(zhì)，時(shí)刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀(jì)守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業(yè)務(wù)辦理過程中，從業(yè)人員要審慎對(duì)待手中的權(quán)力，以服務(wù)群眾為根本，仔細(xì)檢查各項(xiàng)交易行為是否合法合規(guī)，切實(shí)維護(hù)廣大群眾的利益。
四、強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管
隨著法律法規(guī)的逐步健全，治理工作的深入，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)積極推進(jìn)監(jiān)督管理體制的創(chuàng)新，將監(jiān)督檢查、網(wǎng)絡(luò)信息公開、社會(huì)公眾監(jiān)督手段綜合于一體，充分發(fā)揮內(nèi)外聯(lián)合監(jiān)督的優(yōu)勢(shì)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)巡查，以及重點(diǎn)樓盤銷售的執(zhí)法監(jiān)督，及時(shí)查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級(jí)管理人員積極落實(shí)崗位責(zé)任制，運(yùn)用多種預(yù)防手段，嚴(yán)格對(duì)交易環(huán)節(jié)的監(jiān)督制約。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)建立統(tǒng)一的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，作為社會(huì)信息公開的平臺(tái)，將房地產(chǎn)交易生成的資料信息錄入系統(tǒng)，便于權(quán)利人隨時(shí)查閱信息。同時(shí)對(duì)于相關(guān)主管部門提出的處理意見、仲裁結(jié)果、違法違規(guī)單位查處等也應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)向社會(huì)公開，使社會(huì)各界增強(qiáng)法律意識(shí)。最后，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)充分發(fā)揮公眾力量，鼓勵(lì)社會(huì)公眾參與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的違法違規(guī)行為立即舉報(bào)，并將處理結(jié)果向社會(huì)反饋，從而形成良好的監(jiān)督氛圍。
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會(huì)生活的諸多方面。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，作為支持房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)行為，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)果，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有有力的推動(dòng)作用，在一定的科學(xué)技術(shù)水平和有效資源條件下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度主要取決于投資總量及其增長(zhǎng)率的大小。長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展速度在東、中、西部各個(gè)區(qū)域表現(xiàn)出顯著的差異性，房地產(chǎn)投資主要集中于東部地區(qū)，造成東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱甚至部分城市出現(xiàn)投資泡沫，這不利于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資卻往往不足，嚴(yán)重阻礙中西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的重要性，研究如何促進(jìn)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成為當(dāng)前政府和理論界學(xué)者非常關(guān)注的問題。
二、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)投資是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)周期本身也是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，其周期循環(huán)直接受房地產(chǎn)投資影響。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，回收慢，其投資規(guī)模受生產(chǎn)發(fā)展水平制約，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈相同趨勢(shì)變動(dòng)；大體上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相協(xié)調(diào)，但也呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資自身的不同特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。在處于協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)時(shí)，房地產(chǎn)投資是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的關(guān)鍵要素；但若不能實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資也可能是導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)由繁榮走向低迷的導(dǎo)火線，甚至可能導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)都處于蕭條狀態(tài)。房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響的傳導(dǎo)途徑主要有兩條：在投資未形成現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)物業(yè)前，如果投資分配量超過國(guó)民收入增長(zhǎng)速度，形成投資資金膨脹會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失衡，引發(fā)投資泡沫。形成現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)物業(yè)之后，通過房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不同類型的房地產(chǎn)物業(yè)用于不同產(chǎn)業(yè)部門，直接影響各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)能力和彼此之間的平衡發(fā)展。過分偏重于消費(fèi)型物業(yè)，如賓館、飯店等，會(huì)在一定程度上影響住宅或其他生產(chǎn)型物業(yè)的建設(shè)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)的不均衡發(fā)展。
長(zhǎng)期以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依靠投資拉動(dòng)，投資既是擴(kuò)大再生產(chǎn)的主要手段，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接動(dòng)力。而房地產(chǎn)投資既代表現(xiàn)狀需求，也代表未來供給，其投資規(guī)模決定社會(huì)總需求和總供給的平衡態(tài)勢(shì)。投資規(guī)模過大，超越國(guó)力，造成社會(huì)總需求超過總供給，使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)，拉長(zhǎng)投資周期、增加投資成本，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集約增長(zhǎng)；投資規(guī)模過小，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，社會(huì)供給不足影響供求總量平衡，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模應(yīng)以國(guó)家綜合國(guó)力，包括入力、財(cái)力和物力為基礎(chǔ)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，以提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益為前提，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，進(jìn)行各方面的綜合平衡。可以說房地產(chǎn)投資對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
三、對(duì)策與建議
合理的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，人們收入水平提高，購買力增強(qiáng)，房子又是人賴以生存的基礎(chǔ)和生活提升的重要標(biāo)志，人們對(duì)住房的有效需求勢(shì)必也會(huì)加大，這是一種良性循環(huán)。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時(shí)有效回報(bào)，對(duì)市場(chǎng)失去信心，就會(huì)制約經(jīng)濟(jì)。根據(jù)本文的研究結(jié)論，提出以下對(duì)策建議：
（一）建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)觀，作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想。
作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是由多種因素決定的，作為政府和企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間觀、空間觀和系統(tǒng)觀。首先，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段，不同的市場(chǎng)狀況，制定不同的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。其次，在宏觀層面上，把房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)地協(xié)調(diào)起來，分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素和有利條件，探尋房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展道路。再次，要深刻認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、人口是一個(gè)有機(jī)整體，只有協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)各要素的關(guān)系，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）要合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長(zhǎng)速度
以穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用會(huì)在某個(gè)時(shí)期出現(xiàn)衰減，從而引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行政策引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模的適度發(fā)展，使其在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，盡可能不引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
（三）加強(qiáng)法制建設(shè)，建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的法律法規(guī)體系
加快建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，解決有法可依的問題。目前我國(guó)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的法律法規(guī)體系不夠完善，許多規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的法規(guī)還未形成；已出臺(tái)的法律法規(guī)的梳理工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)已不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行要求的法律法規(guī)應(yīng)及時(shí)廢止。要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理職能。法律法規(guī)要有效地發(fā)揮對(duì)規(guī)范人們行為的硬約束作用，建立強(qiáng)有力的執(zhí)法體系，提高其執(zhí)法地位和執(zhí)法水平，同時(shí)解決有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的執(zhí)法工作。
1 房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜述
1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成
房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權(quán)人和非所有權(quán)人（主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產(chǎn)的所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)進(jìn)行交易（主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬等過程中出現(xiàn)的各種關(guān)系的法律法規(guī)的總稱。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)民法通則》；（2）針對(duì)性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等；（3）相關(guān)性的法律法規(guī)，主要包括有《擔(dān)保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。
1.2 房地產(chǎn)法實(shí)施應(yīng)遵循的基本原則
（1）堅(jiān)持國(guó)家土地的公有原則；我國(guó)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度是以公有制經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，并且公有制經(jīng)濟(jì)在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)體系。土地是國(guó)家的資產(chǎn)，也是國(guó)家的資源。我國(guó)實(shí)施的是土地所有制，除部分土地由相關(guān)法律規(guī)定屬國(guó)家之外，其余土地均屬勞動(dòng)群眾所有。同時(shí)，國(guó)家因需要有權(quán)依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅(jiān)持國(guó)家土地的有償使用原則；國(guó)家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)可以通過土地使用權(quán)的聯(lián)營(yíng)和人股的形式與其他的個(gè)人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。對(duì)于根據(jù)法律取得的建設(shè)用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的土地除外。
（3）堅(jiān)持合理利用土地和珍惜土地以及保護(hù)耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護(hù)耕地已經(jīng)成為了我國(guó)的基本國(guó)策。對(duì)于各級(jí)人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴(yán)格控制、開發(fā)、管理和保護(hù)土地資源，并要采取一定的措施，嚴(yán)禁個(gè)人或者集體組織非法占用土地。要對(duì)土地實(shí)施特殊的保護(hù)制度，根據(jù)相關(guān)法律堅(jiān)持實(shí)施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田的保護(hù)制度。
（4）堅(jiān)持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則；房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)要遵循環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則，同時(shí)實(shí)施配套建設(shè)、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。
（5）堅(jiān)持城鎮(zhèn)住房的商品化原則；為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國(guó)家要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，加大對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結(jié)合的原則；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤(rùn)的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，不能讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)放任自流，也不能管得太死。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以宏觀調(diào)控為指引，由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)才是最科學(xué)的管理方法。
2 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)
2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)中的行為界限
作為政府部門，其主要職責(zé)就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)?；馊谫Y風(fēng)險(xiǎn)比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場(chǎng)體系中明確定位目標(biāo)，并實(shí)行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當(dāng)性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當(dāng)性主要體現(xiàn)在金融服務(wù)強(qiáng)烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運(yùn)行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)警制度和價(jià)格監(jiān)管制度，并采取多種預(yù)防和控制措施來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)還要明確市場(chǎng)機(jī)制與政府監(jiān)管之間的關(guān)系，融資市場(chǎng)化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，通過價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建立起多元的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度
在我國(guó)的房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實(shí)地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進(jìn)一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時(shí)，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場(chǎng)體系多層次、組織機(jī)構(gòu)多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會(huì)因不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場(chǎng)，因此還需要依法構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機(jī)制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺(tái)，信用平臺(tái)的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價(jià)的科學(xué)化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。
2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度
目前，我國(guó)雖然已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的金融法律法規(guī)，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強(qiáng)對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)并且復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時(shí)要獨(dú)立司法、嚴(yán)格執(zhí)法。法律制度的實(shí)施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。
3 針對(duì)預(yù)售商品房的相關(guān)法律法規(guī)
在《城市商品房的預(yù)售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預(yù)售人的基本義務(wù)就是要進(jìn)行商品房的預(yù)售登記。實(shí)行商品房的預(yù)售登記不但能夠預(yù)防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護(hù)商品房購房者的相關(guān)合法權(quán)益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動(dòng)上和思想上對(duì)預(yù)售合同引起足夠的重視，要積極地到相關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在進(jìn)行商品房預(yù)售登記后就能讓預(yù)售合同產(chǎn)生相應(yīng)的公示效力，減少不必要的商品房預(yù)售糾紛，同時(shí)也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產(chǎn)商品房的預(yù)售過程中，還要設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機(jī)構(gòu)一定的報(bào)酬，并且等到商品房竣工、驗(yàn)收合格之后，將商品房預(yù)售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項(xiàng)的供給得到保障，還有保證商品房預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)款不人為地流失，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)順利進(jìn)行，也保障了購房者的合法權(quán)益。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權(quán)益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關(guān)鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]王俊安.招標(biāo)投標(biāo)與合同管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2002
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：
1.融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國(guó)家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)，但是短時(shí)間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。
2.對(duì)房地產(chǎn)融資的限制因素太多
融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實(shí)質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。
3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國(guó)金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國(guó)房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。
4.相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展
目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
二、房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析
我國(guó)房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對(duì)癥下藥，逐步完善，真正實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具
與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對(duì)個(gè)人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實(shí)際情況而專門設(shè)計(jì)適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。
2.房地產(chǎn)金融體系效率不高
金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國(guó)金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對(duì)象進(jìn)行投資。因此，我國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。
3.房地產(chǎn)金融體系還不健全
當(dāng)前我國(guó)證券市場(chǎng)的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機(jī)制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運(yùn)用。此外，由于我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且又給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場(chǎng)的改革力度，真正落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進(jìn)資本市場(chǎng)開放和穩(wěn)定發(fā)展。
4.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善
由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在市場(chǎng)博弈過程中處于不利地位。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實(shí)行監(jiān)督，有利于改變消費(fèi)者的不利地位，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。
參考文獻(xiàn):
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從結(jié)構(gòu)上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源（主要包括國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會(huì)集資、個(gè)人資金、無償捐贈(zèng)的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金）三個(gè)項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目占到總資金的95%以上。2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來源42274億元，占43.8%，其中個(gè)人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個(gè)人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數(shù)據(jù)可以看出目前我國(guó)房地產(chǎn)融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個(gè)人按揭貸款比重達(dá)到40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對(duì)銀行貸款的過于依賴，使得銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006到2013年間我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來致命打擊，而且對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識(shí)到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)服務(wù)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險(xiǎn)較高
據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理薄弱，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。企業(yè)管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，更多的關(guān)注如何解決風(fēng)險(xiǎn)，而不是如何防范風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急措施。內(nèi)部管理薄弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到嚴(yán)重影響，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信用，信用風(fēng)險(xiǎn)較高是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因之一。
3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善
目前我國(guó)于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能形成科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大程度上制約著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國(guó)只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對(duì)融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實(shí)際中無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，沒有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)是對(duì)資金調(diào)節(jié)的主要手段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我國(guó)由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國(guó)各地實(shí)行的“限購”政策，對(duì)需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過程中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無法有效的得到平衡。
4.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模等情況對(duì)需求資金進(jìn)行計(jì)算，然后對(duì)比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財(cái)務(wù)，投資，熟悉資本市場(chǎng)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒有進(jìn)行這些評(píng)估與計(jì)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。
四、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策分析
1.構(gòu)建多元化的融資渠道
黨的十六屆三中全會(huì)中首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構(gòu)建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。首先大力推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。該融資方式在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了較好的發(fā)展，而我國(guó)目前仍處于起步階段，因此我國(guó)可以可以通過學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的房地產(chǎn)信托模式，并結(jié)合我國(guó)的具體情況，逐漸建立適合我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資模式；其次，大力推進(jìn)融資租賃業(yè)務(wù)。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，融資租賃業(yè)務(wù)是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)不但可以拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問題，而且還為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資創(chuàng)造了條件；最后，加快發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是首先通過發(fā)行受益憑證在資本市場(chǎng)上募集資金，然后再投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種資金籌集方法。房地產(chǎn)投資基金可以有效的減輕我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕對(duì)銀行貸款的依賴性，拓寬資金來源。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理
企業(yè)內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，有效化解風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此。由于目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，主要包括完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立，提高管理人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高企業(yè)信用等級(jí)，從而使企業(yè)有能力擴(kuò)大融資來源。
3.完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況，因此我們必須借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)法律狀況，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況，完善我國(guó)現(xiàn)階段的相關(guān)法律法規(guī)。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍以及違約后果，從而進(jìn)一步約束我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度,在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循,但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解,這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大,同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱,致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂,會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式,單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作,擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次,法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯,在實(shí)際工作中,董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化,往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次,法律意識(shí)薄弱,部分人員法律意識(shí)薄弱,有法不依,投機(jī)取巧,執(zhí)法不嚴(yán),姑息將就,拉人情給面子的現(xiàn)象普遍,管理松弛,造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高,人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題
近幾年來。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí).導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重,缺乏前瞻性。同時(shí),政策目標(biāo)的模糊不清.短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致,甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng),不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī),干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者,我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置,忙于具體的事務(wù)管理和救火中,缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃,事后調(diào)控居多,造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1.相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看,完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國(guó)。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系,但是在我國(guó)目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求,導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次,我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理.很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的,或是以國(guó)家部委辦的名義的,如國(guó)11條、新國(guó)四條等,缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立,但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備,造成房地產(chǎn)市場(chǎng).特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán),陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位,使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2.機(jī)制不完善,管理流于形式
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年,政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊,政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳,許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場(chǎng),執(zhí)行不到位,甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng),存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位.導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段,房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源,也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作,極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易.導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破,我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大,國(guó)家宏觀政策也注定流于形式,難發(fā)揮有效作用。加上,在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政.協(xié)調(diào)不足,各自決策,決策相互脫節(jié),也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議
1.完善相關(guān)法律法規(guī)體系
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營(yíng)貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。一方面，金融業(yè)的介入和支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要保障。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。沒有金融機(jī)構(gòu)的參與和支持，舍棄財(cái)務(wù)杠桿的巨大作用，對(duì)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說是不可想象的。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融機(jī)構(gòu)貸款的最佳抵押品和投資品。當(dāng)今，世界各國(guó)的金融機(jī)構(gòu)，都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)的比例一般占四分之一。
1.房地產(chǎn)金融概念、特點(diǎn)和職能
1.1房地產(chǎn)金融的概念及特點(diǎn)
房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)和金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期性、金融債權(quán)的可靠性以及金融債權(quán)的流動(dòng)性較弱的特點(diǎn)。
1.2房地產(chǎn)金融的職能
首先是籌資的職能。即金融機(jī)構(gòu)通過動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。
其次是融資的職能。即金融機(jī)構(gòu)通過金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)。
最后是運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能。當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2.我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題
2.1融資渠道單一，以銀行貸款為主
由于我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展比較晚，融資體系不完善，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)過程中的買地、開發(fā)、建設(shè)、出售中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要巨額資金，為保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。
據(jù)資料顯示2006～2011年間，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)項(xiàng)目61%的資金是來自于商業(yè)銀行的貸款，包括購房者的個(gè)人按揭貸款、建設(shè)單位貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。
2.2房地產(chǎn)金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足
房地產(chǎn)金融主要包括項(xiàng)目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點(diǎn)，要求金融機(jī)構(gòu)在工作實(shí)踐中，不斷開發(fā)新產(chǎn)品來滿足用戶需求。雖然目前我國(guó)的住房貸款有組合貸款、儲(chǔ)蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現(xiàn)在人們收入的提高，金融機(jī)構(gòu)只有不斷開發(fā)符合時(shí)代潮流的新產(chǎn)品才能滿足人們多樣化的需求。
2.3政策法規(guī)不完善，影響融資渠道拓展
從整體上來看，目前針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目金融方面，我國(guó)尚未形成一套科學(xué)完善的法律體系，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，實(shí)際操作存在困難，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，會(huì)出現(xiàn)一些新興的融資工具，如果沒有相應(yīng)的制度來規(guī)范這些金融工具，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)就會(huì)很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是依靠市場(chǎng)手段來調(diào)節(jié)的，但我國(guó)現(xiàn)在仍然靠政府干預(yù)來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如目前的“限購政策”，限制了一部分購房意愿，導(dǎo)致一部分社會(huì)閑置資金無法進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這樣并不符合市場(chǎng)規(guī)律。
2.4房地產(chǎn)金融監(jiān)管不力
商業(yè)銀行作為金融類企業(yè)，也是以盈利為目的的，利益的驅(qū)使下往往會(huì)導(dǎo)致部門銀行或者銀行內(nèi)部分員工重視利益而輕視風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)控都不夠。
2.5房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率持續(xù)處于高位
從2011年我國(guó)部分上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況，可以看出大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%～90%之間，ST興業(yè)的負(fù)債率則高達(dá)968%，企業(yè)的高負(fù)債率增加了其運(yùn)行成本。同時(shí)，一旦運(yùn)行出現(xiàn)問題，其影響會(huì)波及銀行、建材等多個(gè)行業(yè)，不利于經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。
3.完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的對(duì)策建議
3.1拓展融資渠道，降低對(duì)銀行的依賴程度
在美國(guó)等擁有完善發(fā)達(dá)資本市場(chǎng)的國(guó)家，有不動(dòng)產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供資金支持。銀行貸款只占美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來源的15%，而將近75%的資金來源于資本市場(chǎng)上的社會(huì)公眾投資。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、對(duì)銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會(huì)大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多帶來的經(jīng)濟(jì)利益。
目前改善我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一的問題，一方面，要積極發(fā)展債券市場(chǎng)。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場(chǎng)在資本市場(chǎng)中占據(jù)重要位置，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，政府應(yīng)積極改革債券發(fā)行的審批制度使債券二級(jí)流通市場(chǎng)得以完善。另一方面，股票市場(chǎng)應(yīng)改變現(xiàn)行的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的封殺，通過完善分紅、少數(shù)股東權(quán)利制度等安排來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的“圈資”行為。
3.2建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系
除了傳統(tǒng)的四大融資方式外，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)不同收入、年齡、心理者的不同需求來創(chuàng)新更能滿足其要求的金融產(chǎn)品，并形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵(lì)機(jī)制和建立專業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)。金融系統(tǒng)應(yīng)為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創(chuàng)新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現(xiàn)有住房金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行深度挖掘，實(shí)施創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。
3.3完善政策法規(guī)體系
為確保房地產(chǎn)金融業(yè)的有秩序發(fā)展，完善相關(guān)的法律法規(guī)勢(shì)在必行。首先，將房地產(chǎn)金融方面的法律條款放入基礎(chǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》等；其次，根據(jù)房地產(chǎn)金融業(yè)的特殊性，針對(duì)性地制定專門的政策法規(guī)對(duì)其運(yùn)行進(jìn)行規(guī)范，如開發(fā)商項(xiàng)目資金管理?xiàng)l例；最后，完善房地產(chǎn)融資模式的具體操作法規(guī)也是極其重要的。
一、我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展過程中存在的主要問題
我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展時(shí)間只有二十多年，依舊處于幼年期，因此同國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)信托相比較依然存在著不少的問題，綜合來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：
（一）房地產(chǎn)信托資金運(yùn)作結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)較大
縱觀我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展，許多房地產(chǎn)信托資金布置結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，資金投入普遍存在著單一集中化的現(xiàn)象，這種單一集中化主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托資金主要集中于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字樓、商鋪等高價(jià)位房上，而對(duì)于那些安保性的安居性工程則投入較少，資金流動(dòng)性很差，這樣就在無形中增大了房地產(chǎn)信托資金兌付風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目本身出現(xiàn)問題，后果將不堪設(shè)想。
（二）信托產(chǎn)品較為單一
主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的資金籌集功能當(dāng)前被無線放大，房地產(chǎn)信托公司被加上了一個(gè)類似于銀行的角色，甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)信托作為自己向銀行貸款的跳板，也就是說從房地產(chǎn)信托這里籌集到的資金來滿足銀行對(duì)自己進(jìn)行貸款的要求，這樣房地產(chǎn)信托的整合社會(huì)資金和分散風(fēng)險(xiǎn)的作用就無形中被弱化，無形中增加了房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）信托產(chǎn)品信息的透明度不夠
由于我的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)依舊處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此各方面的相關(guān)的法律制度依舊不夠完善，這使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息透明度依舊缺乏，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)相關(guān)的信息一般都不及時(shí)，而且的信息往往不是委托人真正想了解的，這就使得委托人在信息了解方面總是處于被動(dòng)地位，信息透明度不夠也嚴(yán)重限制了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)信托業(yè)相關(guān)制度依舊不健全，專業(yè)性的人才依舊缺乏
由于我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展時(shí)間依舊短暫，因此從制度假設(shè)上來說依然存在著很大的缺陷，制度的不健全也使得我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)中不時(shí)出現(xiàn)各類違法事件，給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展造成了很大的危害，同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)中依然缺少真正專業(yè)性的人才，這和我國(guó)高校這類專業(yè)人才培養(yǎng)制度不無關(guān)系，人才培養(yǎng)制度不合理較為單一化導(dǎo)致了我國(guó)缺少真正房地產(chǎn)信托的人才，這種專業(yè)人才的匱乏也在一定程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的快速發(fā)展。
二、完善我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的對(duì)策
通過對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)所存在的問題的分析，在今后應(yīng)該著重從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的完善，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展：
（一）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托相關(guān)的法律法規(guī)體系
應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律法規(guī)依然不健全，存在著相當(dāng)大的法律漏洞，這是制約我國(guó)房地產(chǎn)信托可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)主要因素。因此，在今后，國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律體系，從法律層面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托給予法律上的指導(dǎo)，除了應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)空白之外，還應(yīng)該著重對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托現(xiàn)行的相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行不斷的完善，例如對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的《信托法》進(jìn)行進(jìn)一步的補(bǔ)充修訂，有效借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)一步使得整個(gè)房地產(chǎn)信托運(yùn)行有法可依，有法必依，從法律層面對(duì)房地產(chǎn)信托給予保障，建立起適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托法律系統(tǒng)。
（二）規(guī)范房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系
面對(duì)我國(guó)當(dāng)前不少房地產(chǎn)信托面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)的這一事實(shí)，應(yīng)該成立專門的針對(duì)房地產(chǎn)信托公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估并給予科學(xué)建議，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)信托公司的具體業(yè)務(wù)進(jìn)行定期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這樣才能真正的有效降低房地產(chǎn)信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)委托人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司自身的風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)和能力，通過各種有效途徑來加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立，有效降低各種風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度
各房地產(chǎn)信托公司應(yīng)該首先明確自身市場(chǎng)定位，在這個(gè)基礎(chǔ)上要因地制宜的為委托人開發(fā)出各類具有個(gè)性化的信托產(chǎn)品，同時(shí)還要進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)的需求，要將這兩個(gè)方面很好地結(jié)合在一起，有效改變我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單一的現(xiàn)狀。
（四）矮矮墩墩采取有效措施提高房地產(chǎn)信托專業(yè)性人才的培養(yǎng)制度
房地產(chǎn)信托市場(chǎng)應(yīng)進(jìn)一步改進(jìn)現(xiàn)有的人才培養(yǎng)制度，努力發(fā)掘?qū)I(yè)性人才，同時(shí)要和高校進(jìn)行積極的聯(lián)合，努力改變高?，F(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)模式和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托專業(yè)型人才和高端人才的培養(yǎng)質(zhì)量，有效提高房地產(chǎn)信托的整體業(yè)務(wù)水平和管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)信托更好的發(fā)展。
總之，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的出現(xiàn)符合歷史潮流，它的出現(xiàn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在今后能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，有效推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型都提供了一個(gè)很好的契機(jī)和條件。在當(dāng)前條件下，我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)只有進(jìn)一步改善自身存在的種種問題，不斷改革，真正建立起適合我國(guó)國(guó)情但是又朝著世界房地產(chǎn)信托發(fā)展方向發(fā)展的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，努力改變我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，只有這樣，才能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)的整體可持續(xù)發(fā)展，有效推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀
自我國(guó)從1992年確立了建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)之后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷高速發(fā)展，人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量也在不斷提高。上世紀(jì)90年代末期，面對(duì)亞洲金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)出于擴(kuò)大內(nèi)需的考慮，開放了商品房交易市場(chǎng)，自此之后，我國(guó)居民對(duì)商品房的需求連年上升，對(duì)住房貸款的需求也在不斷增加，近年來，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源中占據(jù)很大的比重，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中有超過22%的融資是通過銀行貸款實(shí)現(xiàn)的，另有48%是通過預(yù)收定金和房款來實(shí)現(xiàn)的，但是其中一半以上的資金間接來自于銀行。近年來國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制銀行貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然取得了一定的效果，但是實(shí)際上，隨著近幾年來進(jìn)軍房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，當(dāng)中大多數(shù)依靠銀行貸款，使得從銀行流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金有增無減，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，而銀行的資金卻有限，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款獲得所需資金就越來越困難。
國(guó)家為了避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的社會(huì)問題，在最近幾年提高了企業(yè)發(fā)行公司債券的門檻，并且對(duì)發(fā)行資質(zhì)和發(fā)行數(shù)量有著嚴(yán)格的限制，另一方面而言，債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，融資成本也比較高，在上述因素的共同影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)都不選擇發(fā)行債券進(jìn)行融資。
企業(yè)通過證券交易所公開上市發(fā)行股票向社會(huì)公眾募集資金是一種重要而又有效的企業(yè)融資手段，任何一個(gè)成功的房地產(chǎn)企業(yè)，都必須要成為上市公司。但是近年來，我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展并不完善，存在許多問題尚未得到有效解決，因此政府加強(qiáng)了對(duì)證券市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)于不符合要求的企業(yè)不允許上市發(fā)行股票，將很多企業(yè)排除在外。房地產(chǎn)企業(yè)本身有著一定的特殊性，資產(chǎn)負(fù)債率較其他行業(yè)較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，我國(guó)政府出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市更是嚴(yán)加控制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市發(fā)行股票進(jìn)行融資。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資體系不健全
一方面，由于我國(guó)傳統(tǒng)文化的影響，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率非常高，但是投資卻很少；另一方面，我國(guó)金融和證券交易市場(chǎng)并不健全，無法滿足投資者的需要，導(dǎo)致許多人的資金無法得到有效的利用，只能存入銀行。而銀行雖然也可以對(duì)外提供貸款業(yè)務(wù)，但其主要的職責(zé)是保證儲(chǔ)戶的利益不受損失，因此其放貸規(guī)模有限，而且限制條件頗多。而利用金融和證券交易市場(chǎng)，可以將資金的需求方和供給方直接聯(lián)系起來，省去了銀行這一環(huán)節(jié)。但是目前我國(guó)并沒有專門為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融咨詢和服務(wù)的機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資擔(dān)保機(jī)制也不健全，因此無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全
目前我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度并不完善，缺乏合理的融資計(jì)劃，過分追求短期的利益而損害了長(zhǎng)期的利益。許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目的進(jìn)行擴(kuò)張，大量的吸引資金，使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也非常高，房地產(chǎn)企業(yè)不斷地在負(fù)債經(jīng)營(yíng)――償還債務(wù)――再負(fù)債經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)當(dāng)中徘徊，難以積累更多的自有資金進(jìn)行發(fā)展。
（三）相關(guān)法律法規(guī)不夠健全
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，與房地產(chǎn)市場(chǎng)融資相關(guān)的法律法規(guī)并不是特別完善，多數(shù)法律法規(guī)是地方性法規(guī)和政府部門規(guī)章，有的僅僅是通知文件，缺乏權(quán)威性，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的融資過程中，現(xiàn)有的一些法律法規(guī)存在相互沖突或者規(guī)定不清楚的地方，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資創(chuàng)新制造了阻礙，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。
我國(guó)政府的政策也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資現(xiàn)狀產(chǎn)生了重大的影響。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸業(yè)務(wù)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資設(shè)立了較高的門檻，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款必須滿足國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四證齊全，缺一不可，并且最低要有30%的自有資金。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料顯示，自2010年以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取資金的速度開始放慢，能夠獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量上極為有限，而且授信額度也非常有限，總額度不超過500億元人民幣。中國(guó)人民銀行在最近幾年當(dāng)中連續(xù)多次提高了銀行存款準(zhǔn)備金率，限制了銀行的放貸規(guī)模，也就縮小了房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進(jìn)行融資的渠道。
（四）對(duì)外資的限制過多
我國(guó)改革開放的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，適當(dāng)?shù)囊M(jìn)外資不會(huì)動(dòng)搖我國(guó)的社會(huì)主義制度，反而能夠促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。而目前我國(guó)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制還是較多，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于引進(jìn)外資也較為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決對(duì)策
（一）拓寬融資渠道并設(shè)立專門的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)
在我國(guó)當(dāng)前的金融機(jī)構(gòu)體系當(dāng)中，并沒有與發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資相適應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，因此，為了發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，解決其融資困難問題，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)一批對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著足夠了解、懂得專業(yè)技術(shù)的專業(yè)金融人才，建設(shè)一部分專業(yè)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，專門面向房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供資金支持，這樣才能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的信用建設(shè)，并健全自身的財(cái)務(wù)制度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的誠(chéng)信意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，及時(shí)主動(dòng)的向出資方提供真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)信息，幫助出資人加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的了解，耐心地向銀行等信貸機(jī)構(gòu)講解企業(yè)的情況以及相關(guān)的技術(shù)知識(shí)，誠(chéng)實(shí)守信經(jīng)營(yíng)，及時(shí)償還到期債務(wù)，不拖欠，不賴賬，樹立良好的企業(yè)形象。一方面能為銀行等信貸機(jī)構(gòu)降低了解企業(yè)的成本，同時(shí)也為企業(yè)自身創(chuàng)造了良好的融資渠道。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)
房地產(chǎn)企業(yè)的融資要想獲得良好的環(huán)境，首先就必須完善相關(guān)法律法規(guī)，這樣才能夠從根源上解決問題。一個(gè)成熟穩(wěn)定的金融市場(chǎng)需要完善的法律法規(guī)去支撐，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)融資工具發(fā)展創(chuàng)造條件，最小化房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但是在現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)融資法律建設(shè)尚不完善，加之房地產(chǎn)融資市場(chǎng)不穩(wěn)定，很大程度阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資，不能滿足我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。所以我們要多方面加快完善房地產(chǎn)金融立法，一方面是完善現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資法律法規(guī)，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)融資法律法規(guī)不健全的地方進(jìn)行改善，使之與現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)展相符合，比如對(duì)《證券法》、《擔(dān)保法》等進(jìn)行修正。另一方面是出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，比如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《產(chǎn)業(yè)基金法》等法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)融資法律法規(guī)的完善，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
（四）積極引進(jìn)外商投資
適當(dāng)?shù)囊M(jìn)外商投資能夠有效的拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)從政策層面放寬對(duì)外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極的拓寬自身的融資渠道，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，作為資金密集型行業(yè)，籌集資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。但是由于受到各種因素的限制，比如融資結(jié)構(gòu)單一、自有資金嚴(yán)重不足、金融危機(jī)影響、法律法規(guī)不健全等諸多問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資往往伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些融資問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出有效的風(fēng)險(xiǎn)防范建議措施，提出房地產(chǎn)企業(yè)可以改善房地產(chǎn)融資制度及環(huán)境，完善法律法規(guī)建設(shè)、拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多元化、買殼上市來部分緩解我國(guó)房地產(chǎn)融資困境、拓寬房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金、依靠?jī)?nèi)源，利用自有資金融資、進(jìn)行理性融資、企業(yè)要提高自身競(jìng)爭(zhēng)力等措施，才能有效防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)采取以上措施后，相信可以在一定程度上解決企業(yè)融資難的現(xiàn)象，提高企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)在未來的房地產(chǎn)行業(yè)的更加具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展提供保障，也可以為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出一定的貢獻(xiàn)。
引言： 目前中國(guó)是全世界公認(rèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大國(guó)，自改革開放以來，伴隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于促進(jìn)國(guó)民消費(fèi)、刺激擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻(xiàn)，同時(shí)也帶動(dòng)了建筑建材業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位和機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。盡管房地產(chǎn)行業(yè)給社會(huì)帶來了如此多的益處，但是目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還存在著嚴(yán)重的問題。比如，新型城鎮(zhèn)化將導(dǎo)入大量就業(yè)人口到城鎮(zhèn)，無疑，房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益。但專家表示，房?jī)r(jià)太高使得人口“進(jìn)不來”，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展。另一方面，“人口進(jìn)不來”又阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以及存在的問題
受我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展及種種政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)近幾年得到較快發(fā)展，人民居住水平明顯改善，但是快速發(fā)展的同時(shí)也存在著一些問題。？
1、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)區(qū)域性失衡。
房地產(chǎn)投資大量集中在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是大城市，而中、西部及小城鎮(zhèn)投資不足。？
2、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。
主要表現(xiàn)為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫字樓等，而供中低收入階層居住的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房嚴(yán)重不足。一方面，高收人者投機(jī)炒房，低收人者卻無力購房；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，但空購率也在不斷提高，出現(xiàn)了所謂“二元結(jié)構(gòu)”，一旦矛盾集中爆發(fā)，后果不堪設(shè)想。？
3、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)起落過大，不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，近年來房地產(chǎn)投資同固定資產(chǎn)投資一樣，大起大落。
4、炒房團(tuán)體日益壯大。
炒房是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機(jī)囤積房源，轉(zhuǎn)手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的產(chǎn)物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團(tuán)（炒房者）利用其資金、信息等優(yōu)勢(shì)操縱市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的集中表現(xiàn)，它們影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。炒房團(tuán)的危害：其一，抬高了勞動(dòng)力成本，削弱了國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。其二，進(jìn)一步加劇社會(huì)貧富差距。其三，透支社會(huì)財(cái)富、抑制社會(huì)有效需求。其四，削弱整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。其五，扭曲了整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其六，不利于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的融合。
其七，不利于發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和企業(yè)家創(chuàng)業(yè)精神的發(fā)揚(yáng)。其八，促使地方政府產(chǎn)生房地產(chǎn)依賴癥。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度存在的問題？
近幾年來。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都集中在盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。自2003年以來，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控工作從未停歇過，每年都會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策力圖調(diào)控房?jī)r(jià)。但是數(shù)年來，為何中國(guó)多數(shù)城市目前的房?jī)r(jià)是屢調(diào)屢漲，越調(diào)越高，下面就簡(jiǎn)要列舉目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度存在的一些問題：
1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關(guān)政策
近些年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房?jī)r(jià)過快上漲為目的，然而缺乏一些相應(yīng)的合理規(guī)劃，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目光。在國(guó)家政策方面，存在短期政策手段與長(zhǎng)期規(guī)劃相背離現(xiàn)象，為投機(jī)倒把者留下漏洞。
2、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全？
從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。？
3、機(jī)制不完善，管理流于形式？
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了十幾個(gè)年頭。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議？
（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐？
我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。？
（二）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系？
要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要有效遏制投資投機(jī)性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系？
當(dāng)前實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)。建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干
1前言
近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財(cái)政收入，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題
2.1對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，缺乏相關(guān)政策
近些年，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，政府有效控制房?jī)r(jià)的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃認(rèn)識(shí)模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。再加上.對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，使得短期的政策和長(zhǎng)期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動(dòng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場(chǎng)正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，對(duì)事后的調(diào)控較多。
2.2管理機(jī)制不健全，管理力度不足
我國(guó)房地產(chǎn)是我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的難點(diǎn)和重點(diǎn)。雖然近些年國(guó)家政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強(qiáng)，致使其執(zhí)行效果不佳。同時(shí)，相關(guān)實(shí)施細(xì)則的制定與頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施細(xì)則的制定與頒布，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進(jìn)行兩級(jí)監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責(zé)調(diào)控不到位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點(diǎn) ，這成為了地方財(cái)政收入的主要來源，也成為了地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實(shí)到位。
2.3缺乏健全的法律法規(guī)
從全世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國(guó)國(guó)內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國(guó)還沒有一個(gè)完善的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律。事實(shí)表明，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。
另一方面，目前對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國(guó)務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實(shí)施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場(chǎng)有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行下去，必然會(huì)形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)沒有真正落實(shí)，那么將會(huì)直接降低法律的效力。
3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的相關(guān)對(duì)策
3.1制定合理的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐
在充分了解我國(guó)的特殊基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計(jì)劃，從而進(jìn)一步滿足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。
3.2建立健全管理機(jī)制
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題難以單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的不足。政府應(yīng)明確在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)履行的經(jīng)濟(jì)管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化給予適度、適當(dāng)干預(yù)，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運(yùn)行的合理管理機(jī)制，以為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會(huì)環(huán)境。對(duì)于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時(shí)，還要在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)
法律法規(guī)的完善是—個(gè)循序漸進(jìn)的過程，需要具備一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。現(xiàn)階段，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，建立健全具有中國(guó)特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢(shì)在必行，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國(guó)應(yīng)以法律法規(guī)體系來有效制約政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過度的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成不利影響；其次，運(yùn)用法律法規(guī)體系保障我國(guó)房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀調(diào)控體系的構(gòu)建，不斷對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺(tái)與此相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，將房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、中介機(jī)構(gòu)管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時(shí)，提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策規(guī)范的嚴(yán)肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
4 對(duì)“國(guó)五條”操作細(xì)則的一點(diǎn)看法
筆者以為，地方政府對(duì)于“國(guó)五條”沒有選擇的權(quán)力，只有落實(shí)的責(zé)任和義務(wù)。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關(guān)聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權(quán)，很有可能不是為了控制房?jī)r(jià)，而是為了土地財(cái)政。從這個(gè)角度而言，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真審視各地細(xì)則，甚至有必要啟動(dòng)約談和問責(zé)程序，以維護(hù)宏觀調(diào)控的公信力。一方面，應(yīng)該對(duì)那些沒有按期公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的地方，即沒有按期出臺(tái)細(xì)則的地方，進(jìn)行公示或者點(diǎn)名批評(píng)，以促使所有地方盡快出臺(tái)各自操作細(xì)則。另一方面，對(duì)各地細(xì)則進(jìn)行檢查，凡是不符合要求者，理應(yīng)責(zé)令去完善，讓細(xì)則具有可操作性。當(dāng)然，必須由國(guó)家部門制定的細(xì)則，應(yīng)該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人所得稅的問題反應(yīng)最強(qiáng)烈，從地方出臺(tái)的細(xì)則看，基本上遵循國(guó)家的口徑，因?yàn)閲?guó)家的細(xì)則沒有更多的詳細(xì)的辦法如何征個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。
5 結(jié)束語
總體說來，近幾年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和對(duì)經(jīng)濟(jì)的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。政府和企業(yè)只有充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的各種問題，在必要時(shí)采取相關(guān)有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐、建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制、進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)等。在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，起到警示的作用，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn)：
