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時(shí)間：2022-02-10 07:25:17
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可持續(xù)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要議題，對(duì)企業(yè)發(fā)展策略制定有直接的影響，企業(yè)投資項(xiàng)目決策中宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析應(yīng)當(dāng)從可持續(xù)發(fā)展的角度入手，發(fā)揮宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)對(duì)投資項(xiàng)目決策的重要性，從而保證企業(yè)健康發(fā)展。
1可持續(xù)發(fā)展理論內(nèi)容
可持續(xù)發(fā)展理論要求企業(yè)注重發(fā)展模式的科學(xué)性，合理分配資源，保證企業(yè)獲取持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們開始思索規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，力圖建設(shè)自然－社會(huì)－經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的運(yùn)行規(guī)則，在發(fā)展中保護(hù)現(xiàn)有資源，可持續(xù)發(fā)展理論也延續(xù)到企業(yè)投資項(xiàng)目決策中。從理論方面來看，可持續(xù)理論包含三個(gè)方面的內(nèi)容:首先是要滿足人們的需要，注重生產(chǎn)力提升，通過科學(xué)決策來維持企業(yè)快速、健康和穩(wěn)定發(fā)展，將企業(yè)未來發(fā)展納入到滿足人們需求的高度上。
2企業(yè)投資中經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析
企業(yè)投資項(xiàng)目決策時(shí)企業(yè)發(fā)展的核心，利用科學(xué)的決策方法將定量方法和定性方法相結(jié)合，針對(duì)投資項(xiàng)目的特殊性制定可執(zhí)行的方案，對(duì)方案中的參數(shù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析和估算，選定最優(yōu)的決策方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。投資項(xiàng)目決策中宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析注重對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析，在宏觀背景下來統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的可執(zhí)行性和經(jīng)濟(jì)性，保證項(xiàng)目決策的可持續(xù)性發(fā)展。企業(yè)投資項(xiàng)目分為微觀和宏觀兩個(gè)方面進(jìn)行分析，微觀性是指在企業(yè)方面展開項(xiàng)目分析和評(píng)價(jià)，從經(jīng)濟(jì)收益的角度出發(fā)分析投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)性，保證投資項(xiàng)目可以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。投資項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)分析應(yīng)當(dāng)從更加寬泛的角度出發(fā)，把社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益納入到項(xiàng)目決策可行性，確定項(xiàng)目投資對(duì)社會(huì)的影響。投資項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)分析從社會(huì)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目背景、內(nèi)容、目標(biāo)進(jìn)行綜合性評(píng)價(jià)，同時(shí)要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)，確定項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)帶來正面作用，從而兼顧資源消耗和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮。再者投資項(xiàng)目決策經(jīng)濟(jì)分析要包含直接效益和間接經(jīng)濟(jì)效益，重點(diǎn)從環(huán)境破壞和資源利用來評(píng)估項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展性，從全局的角度出發(fā)分析項(xiàng)目的決策方案，把人類的可持續(xù)性放在首位。
3企業(yè)投資項(xiàng)目決策中宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析實(shí)施
3．1注意事項(xiàng)分析
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，企業(yè)管理和決策要基于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提背景下，因此投資項(xiàng)目決策要注重發(fā)展目標(biāo)的設(shè)置，在長期發(fā)展、穩(wěn)固前進(jìn)及高效推進(jìn)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目決策的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，將項(xiàng)目中每一個(gè)目標(biāo)參數(shù)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)企業(yè)項(xiàng)目投資決策要根據(jù)實(shí)際情況來制定相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)模式，根據(jù)市場動(dòng)態(tài)發(fā)展來制定執(zhí)行方案。宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目決策具有科學(xué)的指導(dǎo)意義，深入分析市場信息可以了解企業(yè)在行內(nèi)的定位，并預(yù)測(cè)項(xiàng)目實(shí)施的可行性，統(tǒng)計(jì)信息顯示了當(dāng)前宏觀市場環(huán)境的現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)中各個(gè)因素對(duì)企業(yè)項(xiàng)目投資的整體性影響。
3．2實(shí)施建議
宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目影響體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的指導(dǎo)作用上，企業(yè)要保持可持續(xù)發(fā)展，就需要對(duì)企業(yè)管理工作進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，尤其是投資項(xiàng)目關(guān)系到企業(yè)未來發(fā)展，這需要企業(yè)強(qiáng)化宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的觀念，從社會(huì)的角度出發(fā)來進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)測(cè)和判斷，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是在一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡基礎(chǔ)之上，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析的確定性的基礎(chǔ)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)市場動(dòng)態(tài)發(fā)展的綜合分析，充分的利用所以運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等相關(guān)的科學(xué)依據(jù)，為企業(yè)的決策，在最大程度上降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)概率，逐漸優(yōu)化企業(yè)發(fā)展模式，在可持續(xù)發(fā)展指導(dǎo)理念下參與經(jīng)濟(jì)市場競爭，為企業(yè)發(fā)展注入強(qiáng)有力的驅(qū)動(dòng)力。
3．3大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下宏觀統(tǒng)計(jì)分析
當(dāng)前社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，在這樣的宏觀背景下，企業(yè)要重視數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)，其投資項(xiàng)目決策要依賴于宏觀環(huán)境大數(shù)據(jù)，企業(yè)加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析應(yīng)當(dāng)從信息網(wǎng)絡(luò)和硬件設(shè)施建設(shè)入手，聯(lián)合各部門的數(shù)據(jù)信息平臺(tái)，把大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為有規(guī)律的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從海量的數(shù)據(jù)中完成對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的整理和分析。企業(yè)投資項(xiàng)目決策要從生產(chǎn)效率、勞動(dòng)報(bào)酬、資本回報(bào)、能源消耗及科技創(chuàng)新等方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，做好能源消耗方案規(guī)劃。再者投資項(xiàng)目決策要重視科技環(huán)境的統(tǒng)計(jì)，增強(qiáng)項(xiàng)目創(chuàng)新性可操作性，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，提升項(xiàng)目的創(chuàng)新性，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)間的輻射帶動(dòng)能力，推動(dòng)綠色項(xiàng)目的發(fā)展。
4結(jié)語
綜上所述，可持續(xù)發(fā)展背景下企業(yè)投資項(xiàng)目決策要重視度宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)分析，強(qiáng)化對(duì)行業(yè)信息和市場信息的了解，從而制定相應(yīng)的戰(zhàn)略決策方案，協(xié)調(diào)企業(yè)利益和社會(huì)利益，保證企業(yè)投資項(xiàng)目符合可持續(xù)發(fā)展的要求，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目健康發(fā)展。
作者:宮來金 單位:池州學(xué)院數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)學(xué)院
參考文獻(xiàn):
［1］梁證嘉．從可持續(xù)發(fā)展看企業(yè)投資項(xiàng)目決策中的宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析［J］．經(jīng)營管理者，2015(25)
【關(guān)鍵詞】
層次分析法；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；分析
對(duì)于任何企業(yè)而言，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應(yīng)的利益，進(jìn)而才能夠?yàn)槠髽I(yè)不斷充分自身的財(cái)富積累來促進(jìn)自身的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在此過程中，需要對(duì)財(cái)務(wù)的可行性進(jìn)行分析，進(jìn)而來實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)生成，而進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)決策時(shí)，基于影響因素較多且復(fù)雜，則需要在深入研究相關(guān)資料信息的同時(shí)，針對(duì)財(cái)務(wù)決策指標(biāo)與方法所存在的局限性進(jìn)行分析。而要想實(shí)現(xiàn)綜合性評(píng)價(jià)，則需兼顧多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，以從不同角度下進(jìn)行深入分析，明確各指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)系以提升決策結(jié)果的科學(xué)性。
1房地產(chǎn)投資特點(diǎn)
主要表現(xiàn)在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以相應(yīng)投資金額也就相對(duì)較大，一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目難以單純憑借個(gè)人或是單個(gè)企業(yè)就能夠?qū)崿F(xiàn)的；另一方面，在整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，投資收回期較長，通常至少要3~5年，甚至更長，所以在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大，需要謹(jǐn)慎投資，在進(jìn)行投資之前實(shí)現(xiàn)科學(xué)分析以確保投資的成功性。②流動(dòng)性差，但卻可在某種程度上應(yīng)對(duì)通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動(dòng)性較差，在此過程中要想套現(xiàn)，對(duì)于投資者而言則會(huì)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失；但從長遠(yuǎn)角度看，這一投資則具備了保值的特點(diǎn)，在市場通膨影響下，房地產(chǎn)投資則能夠?qū)崿F(xiàn)有效應(yīng)對(duì)。③易受政策影響且投資風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會(huì)對(duì)相應(yīng)投資帶來很大影響；同時(shí)該項(xiàng)投資因投資金額大且投資回收周期長等特點(diǎn)，致使其受到諸多因素的影響，進(jìn)而促使該項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。
2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析
2.1常用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作的開展而言，相應(yīng)評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性則要依賴于項(xiàng)目評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性，以及所選取指標(biāo)的科學(xué)合理性，而其中財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的運(yùn)用，則能夠通過對(duì)比分析來明確項(xiàng)目的可行性，在實(shí)際運(yùn)用這一指標(biāo)的過程中，因結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)的不同使得相應(yīng)分類不同，具體而言，基于時(shí)間價(jià)值因素下，可分為動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)；基于指標(biāo)性質(zhì)角度下，則非為時(shí)間性、價(jià)值性以及比率這三類指標(biāo)；而基于財(cái)務(wù)效益角度下，則分為反應(yīng)盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標(biāo)。具體常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：基于項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)下，以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目未來獲取收益的方式為劃分標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經(jīng)營型以及混合型。而基于房地長項(xiàng)目本身能夠作為商品進(jìn)行交易，進(jìn)而使得項(xiàng)目資金流呈現(xiàn)出了自身的特點(diǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析的過程中，相應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法則具備了自身的特點(diǎn)。在進(jìn)行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。
2.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)現(xiàn)存不足之處①在評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的具體選擇上，存在武斷的現(xiàn)象，致使評(píng)價(jià)結(jié)果有失科學(xué)性。在當(dāng)前進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的過程中，所選取的指標(biāo)較多，且進(jìn)行可行性研究時(shí)，相應(yīng)評(píng)價(jià)依據(jù)一般會(huì)受到評(píng)價(jià)者主觀因素的影響，同時(shí)也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項(xiàng)目具備實(shí)踐的可行性。因此，要求要合理選用評(píng)價(jià)指標(biāo)，在計(jì)算出理論數(shù)值的基礎(chǔ)上，要針對(duì)這些理論上的計(jì)算結(jié)果本身所存在的局限性進(jìn)行分析，以確保其具備實(shí)踐指導(dǎo)意義，進(jìn)而才能夠以客觀且科學(xué)的可行性評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)來保證實(shí)現(xiàn)成功投資。②對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個(gè)投資項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)與歸宿都是為了實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化，以實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)，但是，在實(shí)際進(jìn)行投資項(xiàng)目分析的過程中，由于對(duì)于互斥性投資項(xiàng)目并未進(jìn)行深入對(duì)比分析，致使所做出的投資決策有失科學(xué)性。③尚未實(shí)現(xiàn)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)的有效運(yùn)用?；诓煌?cái)務(wù)指標(biāo)所呈遞出的信息不同，所以以財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用來生成決策的過程中，因選取指標(biāo)的不同使得相應(yīng)評(píng)價(jià)結(jié)果有失準(zhǔn)確性，而由于缺乏綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，難以為財(cái)務(wù)決策評(píng)價(jià)提供完善的評(píng)價(jià)模型。
3基于層次分析法下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析模式的構(gòu)建
3.1層次分析法概述（1）相關(guān)原理。在針對(duì)復(fù)雜性問題進(jìn)行分析的過程中，如果采用定量模型進(jìn)行分析，其會(huì)因相應(yīng)定性因素較多，在實(shí)際選用的過程中會(huì)受到?jīng)Q策者主觀因素的影響，比如個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)驗(yàn)等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)層次下相應(yīng)因素的分析，并結(jié)合決策者自身的傾向，運(yùn)用邏輯思維來實(shí)現(xiàn)定量表示，為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的生成奠定基礎(chǔ)。（2）該分析方法的形狀、思路以及特點(diǎn)。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結(jié)構(gòu)較為相似，而不同之處在于層次結(jié)構(gòu)本身包含了樹形結(jié)構(gòu)這一形式；②在分析思路上，運(yùn)用層次分析法則是在進(jìn)行分析的過程中，明確各因素間的關(guān)聯(lián)性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)層次的有序生成，然后結(jié)合對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的判斷，以定量形式來表現(xiàn)出每一層次下的重要因素；在此基礎(chǔ)上，以數(shù)學(xué)方式來進(jìn)行權(quán)值表示并進(jìn)行結(jié)果的排序，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)問題的分析與解決；③層次分析法所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為靈活、簡潔且實(shí)用。
3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評(píng)價(jià)模型的搭建①要在明確問題的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)層次化結(jié)構(gòu)的搭建，然后，實(shí)現(xiàn)判斷矩陣的搭建，并運(yùn)用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行計(jì)算后來排除次序，一般以近似的方法，實(shí)現(xiàn)對(duì)矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進(jìn)行層次分析過程匯總，要想實(shí)現(xiàn)決策判斷的定量化，以實(shí)現(xiàn)數(shù)值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規(guī)范幾何法來進(jìn)行計(jì)算，并實(shí)現(xiàn)對(duì)矩陣一致性的判斷；③實(shí)現(xiàn)層次的總排序。
3.3綜合評(píng)價(jià)模型的搭建①對(duì)項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結(jié)構(gòu)的搭建，然后，以此為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)對(duì)層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，相應(yīng)分析模型如圖1所示。②要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行層次單排序與層次總排序，并要對(duì)相應(yīng)判斷矩陣的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。③進(jìn)行結(jié)果分析。當(dāng)一致性滿足要求時(shí)，則根據(jù)單排序與總排序的結(jié)果來實(shí)現(xiàn)對(duì)問題的定量分析，進(jìn)而通過對(duì)比后來實(shí)現(xiàn)投資最佳方案的制定，以科學(xué)決策的生成來保證實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
4總結(jié)
綜上，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，基于該投資項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo)，則就需要以科學(xué)投資方案的生成為基礎(chǔ)。而基于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析下，以層次分析法來實(shí)現(xiàn)綜合評(píng)價(jià)模型的搭建，能夠以完善指標(biāo)體系為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)科學(xué)的分析與計(jì)算，進(jìn)而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應(yīng)計(jì)算結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)對(duì)問題的分析，為房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)科學(xué)投資方案的生成提供了保障，進(jìn)而在規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)投資效益的獲取以促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
[1]江斌.基于層次分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)問題研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2011.
中圖分類號(hào)：TB
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.27.098
1建筑工程項(xiàng)目回避投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方式分析
隨著我國建筑工程投資項(xiàng)目的不斷擴(kuò)大，有關(guān)人員從不斷地實(shí)踐中得出了一定的應(yīng)對(duì)項(xiàng)目工程投資風(fēng)險(xiǎn)的主要策略，主要包括回避投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等等。
1.1回避建筑工程項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)的局限性
回避建筑工程項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施之一。在實(shí)際建筑項(xiàng)目建設(shè)的過程中，建設(shè)部門就可以通過建筑工程投資的大小對(duì)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)算，采用回避風(fēng)險(xiǎn)的方式可以使自己免受風(fēng)險(xiǎn)的損失。風(fēng)險(xiǎn)回避具有一定的局限性，僅僅使用在一定情形下對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。風(fēng)險(xiǎn)回避能夠有效地消除風(fēng)險(xiǎn)源，避免在建筑項(xiàng)目進(jìn)行的過程中出現(xiàn)不必要的損失，但是在項(xiàng)目投資的過程中存在著較大的局限性，其主要表現(xiàn)為：
（1）建筑工程項(xiàng)目在回避投資風(fēng)險(xiǎn)的過程中，只能在應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的過程中，完全確定了損失的大小才具有一定的作用，但是風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的不確定性，在工程項(xiàng)目投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和衡量十分困難。
（2）建筑工程回避投資風(fēng)險(xiǎn)大多數(shù)都是放棄某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，正所謂風(fēng)險(xiǎn)和利益息息相關(guān)，建筑工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)放棄項(xiàng)目的投資，即便投資風(fēng)險(xiǎn)降為零，卻也失去了獲得收益的機(jī)會(huì)。
（3）在建筑工程項(xiàng)目投資的過程中，風(fēng)險(xiǎn)的存在形式各不相同，主要包括社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)很難回避，比如社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，或者是由于自然因素導(dǎo)致的災(zāi)難等等。雖然建筑工程項(xiàng)目回避投資風(fēng)險(xiǎn)具有降低風(fēng)險(xiǎn)的能力，但是在管理過程中受其自身因素的影響，不宜大量采用回避投資風(fēng)險(xiǎn)的方式。
1.2回避建筑工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的措施
為了能夠做到準(zhǔn)確的回避風(fēng)險(xiǎn)就必須充分認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)存在的可能性大小以及可能帶來的損失情況。
項(xiàng)目施工進(jìn)行中如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)過大，同時(shí)保險(xiǎn)公司也拒絕對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行承保項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就需要適當(dāng)?shù)目紤]放棄該項(xiàng)目。
當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)行一段時(shí)間后，受到多種因素的影響，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小發(fā)生了一定的改變，就應(yīng)該由相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門或單位重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的大小，如果此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)的大小遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了預(yù)期情況，甚至無法控制風(fēng)險(xiǎn)的變化、亦或是控制風(fēng)險(xiǎn)的成本過大，此時(shí)項(xiàng)目決策者就應(yīng)該及時(shí)的做出決定，停止項(xiàng)目的運(yùn)行，以此來避免更大損失的發(fā)生。
如果建筑工程項(xiàng)目前期投入的資金較大，如果停止或放棄項(xiàng)目會(huì)造成公司損失巨大，就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。每個(gè)公司都有自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，也許自己的風(fēng)險(xiǎn)問題正是其他公司能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)情況，如此一來既能降低工程損失，又能確保工程正常進(jìn)行。
2建筑工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)減輕的應(yīng)對(duì)策略分析
與風(fēng)險(xiǎn)回避措施相比，采用有關(guān)措施減輕項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)更具有積極性的意義，風(fēng)險(xiǎn)減輕主要是在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在不想放棄工程項(xiàng)目的前提下，通過降低風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失情況，縮小風(fēng)險(xiǎn)，降低損失大小，采用各種技術(shù)方案和施工方案，以此來解決風(fēng)險(xiǎn)的措施。
2.1預(yù)防建筑工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的措施
預(yù)防建筑工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要就是采用各種各樣的措施杜絕項(xiàng)目建設(shè)中可能早層的損失，降低風(fēng)險(xiǎn)的方式和回避風(fēng)險(xiǎn)的主要區(qū)別就是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的可能性永遠(yuǎn)不能為零，但是回避風(fēng)險(xiǎn)后風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性為零。在工程項(xiàng)目于進(jìn)行的過程中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防十分重要。
建筑工程投資決策階段，為了應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，投資決策者必須建立一支具有高水平、高能力、經(jīng)驗(yàn)豐富的投資管理隊(duì)伍，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷地健全和完善企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，將風(fēng)險(xiǎn)管理的措施貫徹落實(shí)到實(shí)際工作中來。
在預(yù)防階段，投資商應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下幾方面進(jìn)行考察和分析，首先應(yīng)實(shí)際去工程地點(diǎn)進(jìn)行走訪調(diào)查，對(duì)城市規(guī)劃的方案、工程所在地的通訊情況、熱力情況以及市政情況進(jìn)行了解，認(rèn)清到底的自然屬性和地下埋藏物的情況。在了解當(dāng)?shù)貙?shí)際情況后妥善的處理拆遷、征地以及后期的安置補(bǔ)償事項(xiàng)。同時(shí)還應(yīng)該增強(qiáng)自身的合同一式，在簽訂合同的過程中嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真，避免合同內(nèi)容存在模棱兩可的現(xiàn)象。在建筑工程項(xiàng)目建設(shè)階段，風(fēng)險(xiǎn)防范部門應(yīng)該采用系統(tǒng)的管理方式，提高工作人員的安全責(zé)任意識(shí)，對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地監(jiān)控和考察，避免出現(xiàn)質(zhì)量欠缺的現(xiàn)象，定期做好現(xiàn)場施工日志，收集施工場地資料，便于后期的跟蹤。
2.2建筑工程項(xiàng)目抑制投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)用
抑制投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是降低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后果的重要部分，在實(shí)際工作中，完全的沒有風(fēng)險(xiǎn)是不可能的，因此在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)控制中，只能采用不同的措施來抑制風(fēng)險(xiǎn)，工程投資者必須清楚地認(rèn)識(shí)預(yù)防措施和減少風(fēng)險(xiǎn)損失的重要性，降低風(fēng)險(xiǎn)損失程度，將其合理的應(yīng)用于風(fēng)險(xiǎn)控制中。
3建筑工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的應(yīng)對(duì)策略分析
項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并沒有降低風(fēng)險(xiǎn)的大小，而是通過轉(zhuǎn)移的方式，降低投資者的損失。
3.1項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的概念
建筑工程項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要是指投資者有意識(shí)的將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到與其有經(jīng)濟(jì)關(guān)系的另一部分進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，以此來降低投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是投資者降低投資風(fēng)險(xiǎn)和損失的一種常用方式，采用該種方式降低風(fēng)險(xiǎn)的程度取決于風(fēng)險(xiǎn)的危害程度和可能性。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移能夠有效地消除一定的風(fēng)險(xiǎn)。和風(fēng)險(xiǎn)回避不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并沒有終止工程建設(shè)而是在正常運(yùn)行中轉(zhuǎn)嫁損失。
3.2建筑工程項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)的方式
建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式主要有合同轉(zhuǎn)移、投資保險(xiǎn)以及項(xiàng)目資金證券化等形式。就合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移而言主要是通過投資人利用合同中的條款按內(nèi)容，對(duì)合同內(nèi)涉及到的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)以及法律責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，將其主要承擔(dān)方轉(zhuǎn)移為對(duì)方，在建筑工程投資建設(shè)的過程中可以采用材料供銷合同以及承包合同等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
建筑工程項(xiàng)目資金爭取那話就是將項(xiàng)目過程中直接投入的資金進(jìn)行轉(zhuǎn)化為有價(jià)值的證券形式，將投資者和標(biāo)的之間的直接無權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變成為有價(jià)證券的投資變?yōu)橛谐袚?dān)形式的債權(quán)和債務(wù)的關(guān)系，將建筑工程的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券資金中來。在建筑項(xiàng)目投資建設(shè)的過程中進(jìn)行股票的發(fā)行以及債券等資金方式進(jìn)行籌建，通過證券以及股票的方式使每個(gè)投資人都是項(xiàng)目建設(shè)的股東，股東在享受利益的同時(shí)也在承擔(dān)著項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，從而將一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，按照投資比例的大小轉(zhuǎn)移到其他股東之上。債券的使用在發(fā)行之后，到期就可以及時(shí)兌換，但是在持有期內(nèi)就可以利用利率的變化化解掉投資的風(fēng)險(xiǎn)，特別是股票的轉(zhuǎn)讓，在很大程度上加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，股票的發(fā)行者就可以在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的過程中及時(shí)的拋售自己持股的股票，將股票份額轉(zhuǎn)移給其他投資者。
保險(xiǎn)是一種最簡單的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式，投資者可以通過購買保險(xiǎn)的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，主要是對(duì)建筑工程產(chǎn)品以及與建筑工程項(xiàng)目有關(guān)的責(zé)任人和受益人購買保險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)一些自然災(zāi)害以及意外事故的情況下由保險(xiǎn)公司對(duì)工程投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。
4結(jié)束語
建筑工程項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略就是如何對(duì)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行改善、降低，通過人為的方式對(duì)建筑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和判斷，從而設(shè)計(jì)符合工程實(shí)際情況的方法減少發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率，在制定相應(yīng)對(duì)策的過程中將風(fēng)險(xiǎn)的影響情況以及其他因素綜合考慮，選擇損失最小的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，確定風(fēng)險(xiǎn)情況后可以將其與安全指標(biāo)進(jìn)行比較，確認(rèn)出建筑項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)，清楚地認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小，制定合理的應(yīng)對(duì)措施。
參考文獻(xiàn)
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二、國有企業(yè)股權(quán)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)
我國早期國有企業(yè)股權(quán)投資的主要目的,是為了提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流給國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向下難以從傳統(tǒng)金融部門取得融資的高新技術(shù)創(chuàng)新型企業(yè)。這一融資過程并不以風(fēng)險(xiǎn)收益為目的,而是以財(cái)政投入為基礎(chǔ),設(shè)立股權(quán)投資機(jī)構(gòu)的方式更多是為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)扶持與資源配置。這一過程中,為保證國有資本投向的合規(guī)性,借鑒財(cái)政資金投入的審批模式,更多強(qiáng)調(diào)創(chuàng)業(yè)資本投入的層級(jí)審批與多頭監(jiān)管。雖然近十年來各地的國有股權(quán)投資企業(yè)分別以不同形式來積極推進(jìn)投審流程、評(píng)估體系甚至組織架構(gòu)變革,然而國有股權(quán)投資企業(yè)責(zé)權(quán)利不匹配問題仍然沒能很好解決。股權(quán)投資市場的高度市場化的基本特征,和我國國有企業(yè)低效率、低風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的基本特征之間的基本矛盾仍然存在。因此,在法制環(huán)境建設(shè)方面,應(yīng)考慮到股權(quán)投資行業(yè)新的競爭環(huán)境對(duì)于國有企業(yè)的市場化要求,在制度建設(shè)上應(yīng)保障國有股權(quán)投資企業(yè)在股權(quán)投資市場作為市場普通參與者應(yīng)享有的權(quán)利。不僅需要一定程度上解決國有股權(quán)投資企業(yè)的設(shè)立限制、投資限制以及運(yùn)作流程限制,為國有股權(quán)投資企業(yè)營造公平合理的規(guī)制環(huán)境,更需要考慮到國有股權(quán)投資企業(yè)在資本市場中所發(fā)揮的引導(dǎo)作用,在確保國有股權(quán)投資企業(yè)獲得平等法律保障的基礎(chǔ)上,更應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼、稅收減免等角度進(jìn)行政策扶持。在國有資產(chǎn)監(jiān)管方面,應(yīng)考慮到股權(quán)投資行業(yè)的特殊性。股權(quán)行業(yè)的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)大、失敗率高、收益退出周期較長,對(duì)于國有股權(quán)投資企業(yè)的監(jiān)管,應(yīng)遵循股權(quán)投資行業(yè)的長收益周期。圍繞項(xiàng)目生命周期,針對(duì)資產(chǎn)組合整體進(jìn)行監(jiān)管,將創(chuàng)投資本經(jīng)理人的風(fēng)險(xiǎn)要求和收益要求長期化、組合化。改變?cè)许?xiàng)目分階段的監(jiān)管模式,提升國有股權(quán)投資企業(yè)業(yè)績考核的靈活性與機(jī)動(dòng)性,增強(qiáng)國有股權(quán)投資企業(yè)相對(duì)其他市場參與者的競爭活力。
三、國有企業(yè)股權(quán)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容
1.股權(quán)投資項(xiàng)目實(shí)施過程的后評(píng)價(jià)工作
(1)項(xiàng)目立項(xiàng)階段評(píng)價(jià)。主要內(nèi)容包括:項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告、項(xiàng)目立項(xiàng)程序和項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審意見等。(2)項(xiàng)目盡調(diào)階段評(píng)價(jià)。主要內(nèi)容包括:項(xiàng)目實(shí)地考察、項(xiàng)目資料審核、項(xiàng)目投資建議書、項(xiàng)目投資決策程序和項(xiàng)目投資決議等。(3>文秘站:<)項(xiàng)目實(shí)施階段評(píng)價(jià)。主要內(nèi)容包括:項(xiàng)目合同及投資協(xié)議的簽訂、資金撥付、項(xiàng)目資料存檔、股權(quán)變更登記等。(4)項(xiàng)目運(yùn)營階段評(píng)價(jià)。主要內(nèi)容包括:項(xiàng)目投后跟蹤服務(wù)、項(xiàng)目經(jīng)營分析報(bào)告、項(xiàng)目重大事項(xiàng)報(bào)告、項(xiàng)目投資退出等。
2.股權(quán)投資項(xiàng)目投資效果的后評(píng)價(jià)工作
(1)財(cái)務(wù)效益方面的評(píng)價(jià)。股權(quán)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)首要工作就是分析研究項(xiàng)目所產(chǎn)生的營利性、清償能力以及盈虧平衡等,將全投資稅前的內(nèi)部收益率以及凈現(xiàn)值計(jì)算出來,還要將企業(yè)自有的資金稅后內(nèi)部收益率大小以及總投資收益率大小計(jì)算出來,不僅如此,還要準(zhǔn)確計(jì)算出資本金凈利潤的大小、速動(dòng)比率大小、流動(dòng)比率大小、償債備付率大小以及資產(chǎn)負(fù)債率大小,同時(shí)需要跟可研階段所設(shè)置的預(yù)期目標(biāo)完成對(duì)比分析工作,當(dāng)遇到差異較大指標(biāo)的時(shí)候需要針對(duì)其實(shí)際情況進(jìn)行具體原因的分析。(2)協(xié)同效應(yīng)方面的評(píng)價(jià)。企業(yè)投資工作實(shí)施之后,其總體的效應(yīng)超過合資前的獨(dú)資經(jīng)營所產(chǎn)生的效應(yīng),多出部分就是協(xié)同效應(yīng)。協(xié)同效應(yīng)需要重點(diǎn)評(píng)價(jià)以及分析股權(quán)投資項(xiàng)目是不是可以在企業(yè)核心業(yè)務(wù)發(fā)展過程中發(fā)揮效用,是不是可以為企業(yè)創(chuàng)造大量的經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)格按照協(xié)同效應(yīng)所產(chǎn)生的不同方面的影響,一般情況下,我們會(huì)將協(xié)同效應(yīng)進(jìn)行劃分,分別評(píng)價(jià)分析,主要包括以下四種類型:第一是經(jīng)營協(xié)同效應(yīng)分析,第二是管理協(xié)同效應(yīng)分析,第三是技術(shù)協(xié)同效應(yīng)分析,第四是財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)分析。
3.評(píng)價(jià)股權(quán)投資項(xiàng)目的影響
首先,產(chǎn)生的直接影響。主要有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容:評(píng)價(jià)企業(yè)的收入水平、評(píng)價(jià)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)影響、評(píng)價(jià)企業(yè)的市場資源類型、評(píng)價(jià)企業(yè)的品牌資源保護(hù)、評(píng)價(jià)企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)、評(píng)價(jià)企業(yè)產(chǎn)生的社會(huì)影響、評(píng)價(jià)企業(yè)的實(shí)際員工配置等。其次,產(chǎn)生的間接影響。主要評(píng)價(jià)內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:首先是評(píng)價(jià)國家經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)發(fā)展所產(chǎn)生影響等方面。其次是評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及技術(shù)進(jìn)步等方面的影響。再次是評(píng)價(jià)分析境外項(xiàng)目的影響以及分析股權(quán)投資影響雙邊關(guān)系以及經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系的影響等。
4.可持續(xù)性評(píng)價(jià)企業(yè)股權(quán)投資項(xiàng)目
在分析項(xiàng)目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,立足于以下方面完成在可預(yù)測(cè)經(jīng)營期間項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展能力的正確評(píng)價(jià):企業(yè)內(nèi)部因素、企業(yè)外部因素等。對(duì)企業(yè)目前存在以及將來需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行分析,同時(shí)還要在上述的基礎(chǔ)上完成風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因的分析以及企業(yè)解決對(duì)策的分析等內(nèi)容。其中,需要評(píng)價(jià)的重點(diǎn)設(shè)置為項(xiàng)目目標(biāo)的可持續(xù)性發(fā)展。需要的時(shí)候就應(yīng)該嚴(yán)格按照實(shí)際情況的需要提出相應(yīng)的解決建議,進(jìn)而促使項(xiàng)目可以在未來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念
風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度，是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前為止，風(fēng)險(xiǎn)的概念還沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義。
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義：項(xiàng)目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化，而項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析，也即分析項(xiàng)目在其存續(xù)的時(shí)空內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失之變化的可能性及其變化程度。項(xiàng)目的一次性使得項(xiàng)目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要大得多，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也有其自身的特點(diǎn)，主要有風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補(bǔ)償性、全面性、可測(cè)性及規(guī)律性。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程
一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，通?？梢苑譃樗膫€(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)[1]。
風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)作出全面的、綜合的分析，這四個(gè)部分是一個(gè)完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風(fēng)險(xiǎn)分析都是不完整的。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
2.1 概述
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類列表。 [2]。
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法
及篩選―監(jiān)測(cè)―診斷技術(shù)等方法。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
3.1 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，找出主要的風(fēng)險(xiǎn)源，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以便以此為依據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法、風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)量法和解析方法。
3.2 我國傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法
我國傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點(diǎn)，且具有一定的互補(bǔ)性，現(xiàn)逐一論述。
3.3 盈虧平衡分析
盈虧平衡分析就是利用投資項(xiàng)目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤三者的關(guān)系，通過測(cè)算項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點(diǎn)，來考察分析項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點(diǎn)，是指項(xiàng)目在正常生產(chǎn)條件下，項(xiàng)目的收入等于支出的那一點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目既不盈利也不虧損。如果低于這一點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項(xiàng)目就會(huì)發(fā)生虧損；反之，則會(huì)獲得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個(gè)項(xiàng)目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項(xiàng)目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度有一個(gè)量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生變化而使項(xiàng)目主要效果指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的程度。
3.5 風(fēng)險(xiǎn)概率分析
3.5.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。
3.5.2 風(fēng)險(xiǎn)概率分析的方法
風(fēng)險(xiǎn)概率分析總結(jié)起來主要有以下幾種：
（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率
（2） 利用理論概率分布確定風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率
（3） 蒙特卡羅模擬法
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
4.1 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)概述
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出處置意見和辦法。通過對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項(xiàng)目發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其危害程度，再與公認(rèn)的安全指標(biāo)相比較，就可確定項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。
4.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無其他策略來減輕時(shí)，主動(dòng)放棄或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而回避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。采取這種策略，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目資源、項(xiàng)目技術(shù)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等，從而避開項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。
4.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風(fēng)險(xiǎn)的一種重要方法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其目的不是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生時(shí)將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目以外的第三方身上。
4.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制
相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避而言，風(fēng)險(xiǎn)控制措施是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)處理手段，它是指投資主體對(duì)不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達(dá)到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。
4.5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是指開發(fā)商自己承擔(dān)由風(fēng)險(xiǎn)事故所造成的損失。當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采取風(fēng)險(xiǎn)接受的方法。風(fēng)險(xiǎn)接受是最省事的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。自愿接受風(fēng)險(xiǎn)可以是主動(dòng)的，也可以是被動(dòng)的。
第五章 結(jié)語
5.1 本文主要工作和結(jié)論
本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的全過程，包括風(fēng)險(xiǎn)投資的相關(guān)概念，風(fēng)險(xiǎn)分析過程的四個(gè)階段（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)）的特點(diǎn)和相互關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的具體方法和存在問題，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的常用方法和適用條件，并重點(diǎn)介紹了我國傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的四個(gè)策略：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)自留。
參考文獻(xiàn)
Abstract: In this paper, through calculating, the cost of YH real estate project cost analysis,
formulate the project fund plan and project financing, the investment results of the estimation. And the analysis of projectinvestment plan, project financing through financial evaluation tool. The various factors affecting the project investment benefit. The way in real estate investment is worth learning.
Keywords: cost, financing, financial evaluation
中圖分類號(hào)：D412.67 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
Author brief introduction: Wang Yong, male (1982 November) graduated from USTC ,currently in Tongling nonferrous metals company, AnhuiTongling city 244000
一、YH項(xiàng)目概況
該項(xiàng)目擬建建筑面積17.067萬平方米，其中住宅面積13萬平方米，配套公建面積2.067萬平方米，商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑面積2萬平方米。
規(guī)劃總戶數(shù)2012戶，其中高層560套，多層1452套。需要拆遷戶數(shù)1273戶，總?cè)丝跒?671人。規(guī)劃中公建配套要求：一是配套建設(shè)相應(yīng)的給水、排水、電力、電信、燃?xì)?、有線電視、環(huán)衛(wèi)、消防等市政設(shè)施，其中排水采用雨污分流制，所有管線全部采用地下敷設(shè)方式；二是按照《人民防空工程建設(shè)與維護(hù)管理規(guī)定》配建人防設(shè)施；三是結(jié)合公共綠地，按300平方米/千人配置公共體育設(shè)施用地。
二、項(xiàng)目投資估算
整個(gè)改造項(xiàng)目投資總預(yù)算為44478萬元。其中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 10209萬元，地質(zhì)災(zāi)害治理費(fèi)用2545萬元，建筑安裝工程費(fèi)用19290.36萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 4269萬元，政府性規(guī)費(fèi)2637.78萬元。
投資估算計(jì)算清單：
（一）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及契稅9500萬元
政府全部返還，因此可以不計(jì)。
（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)用： 10209萬元
1、舊房拆遷補(bǔ)償：8809萬元
（1）披屋：18333.87×150元/㎡=275萬元
（2）辦公用房：42671.22×2000元/㎡=8534萬元
2、附屬物拆遷補(bǔ)償：100萬元
3、搬家及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：800萬元
4、評(píng)估費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、搬家提前獎(jiǎng)勵(lì)及其他補(bǔ)償：500萬元
（三）地質(zhì)災(zāi)害治理費(fèi)用：2545萬元
1、采空區(qū)充填：1375萬元
（1）充填鉆孔：4500×500元/米=225萬元
（2）采空區(qū)充填：1150萬元
2、鉆孔及注漿：1170萬元
（1）鉆孔：5000米×500元/米=250萬元
（2）注漿：2萬方×460元/萬方=920萬元
（四）前期工程費(fèi)：
17.076萬㎡×70元/㎡=1195.32萬元
1、規(guī)劃費(fèi)：17.076×5元/㎡=115萬元
2、設(shè)計(jì)費(fèi)：17.076×25元/㎡=426.9萬元
3、水文和地質(zhì)勘查費(fèi)：17.076×10元/㎡=170.76萬元
4、場地平整費(fèi)：17.076×20元/㎡=3415.2萬元
5、臨時(shí)接水接電費(fèi)：17.076×5元/㎡=85.38萬元
6、其他：17.076×5元/㎡=85.38萬元
（五）建安工程費(fèi)：
等于下列各項(xiàng)之和19290.36萬元
1、樁基工程：17.076×150元/㎡=2561.4萬元
2、主體結(jié)構(gòu)工程：10851.45萬元
（1）多層主體結(jié)構(gòu)：100333×520元/㎡=5217.3萬元
（2）高層主體結(jié)構(gòu)：70426.9×800元/㎡=5634.15萬元
3、室外工程（擋土墻和邊坡治理等）：
17.076萬㎡×120元/㎡=2049.12萬元
4、材料及價(jià)差：17.076萬㎡×10元/㎡=170.076萬元
5、電梯及消防設(shè)施：70426.9×180元/㎡=1267.67萬元
6、鋁合金節(jié)能門窗：17.076萬㎡×80元/㎡=1366.08萬元
7、外墻涂料：17.076萬㎡×30元/㎡=512.28萬元
8、工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：17.076萬㎡×15元/㎡=256.14萬元
9、其他：17.076萬㎡×15元/㎡=256.14萬元
（六）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：
17.076萬㎡×250元/㎡=4269萬元
1、供水：17.076萬㎡×50元/㎡=853.8萬元
2、供電：17.076萬㎡×80元/㎡=1366.08萬元
3、供氣：17.076萬㎡×30元/㎡=512.28萬元
4、道路：17.076萬㎡×50元/㎡=853.8萬元
5、綠化：17.076萬㎡×30元/㎡=512.28萬元
6、其他：17.076萬㎡×10元/㎡=170.76萬元
（七）政府性規(guī)費(fèi)：共計(jì)2637.78萬元
1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：1340萬元
2、墻改基金：136.61萬元
3、散裝水泥建設(shè)基金：25.614萬元
4、勞?；穑?41.52萬元
5、人防結(jié)建費(fèi)：614.736萬元
6、白蟻防治費(fèi)：42.69萬元
7、房產(chǎn)交易費(fèi)：51.23萬元
8、其他：85.38萬元
二至七項(xiàng)之和 40146.08萬元
（八）不可預(yù)見費(fèi)：40146.08×2%=802.92萬元
（九）管理費(fèi)用：40146.08×3%=1204.38萬元
（十）財(cái)務(wù)費(fèi)用：1890萬元
（十一）銷售費(fèi)用：435萬元
項(xiàng)目總投資：除去土地出讓返還費(fèi)后為44479萬元。
三、項(xiàng)目資金計(jì)劃和成本控制
根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際工程進(jìn)度安排，有必要將總投資目標(biāo)按照使用時(shí)間進(jìn)行分解，確定分目標(biāo)。
項(xiàng)目的投資總是分階段支出，資金應(yīng)用是否合理與資金時(shí)間的安排有著密切關(guān)系。為了編制資金使用計(jì)劃，并據(jù)此籌措資金，盡可能的減少資金的占用和利息支付。
按時(shí)間進(jìn)度的分目標(biāo)制定資金使用計(jì)劃如下圖表：
在制定詳細(xì)的資金計(jì)劃以后，我們可以在項(xiàng)目的實(shí)施過程中對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，定期對(duì)形成的實(shí)際投資和計(jì)劃投資進(jìn)行比較，公式為
投資偏差=已完工程實(shí)際投資—已完工程計(jì)劃投資
正值表示投資超支，負(fù)值表示投資節(jié)約。根據(jù)計(jì)算出來的偏差，進(jìn)行原因的綜合分析，然后分析每種原因?qū)ν顿Y的影響程度，從而制定相應(yīng)的對(duì)策。一般來說，產(chǎn)生偏差的原因有以下幾種：
1、客觀原因：包括人工費(fèi)漲價(jià)、材料漲價(jià)、自然地基、交通原因、社會(huì)原因、法規(guī)變化等。
2、甲方原因：投資規(guī)劃不當(dāng)、組織不完善、建設(shè)手續(xù)不健全、未及時(shí)協(xié)調(diào)、前期地質(zhì)勘查有誤等。
3、設(shè)計(jì)原因：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或者缺陷、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)變更、圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)、結(jié)構(gòu)發(fā)生變更等。
4、施工原因：施工組織設(shè)計(jì)不合理、質(zhì)量事故、進(jìn)度安排不當(dāng)?shù)取?/p>
因此我們?cè)诔杀究刂品矫妫凑战?jīng)濟(jì)性原則、全面性原則、節(jié)約相結(jié)合原則，在費(fèi)用控制預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，通過合理科學(xué)可行的措施，實(shí)現(xiàn)由階段目標(biāo)糾正和控制投資偏差，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的目標(biāo)。
在經(jīng)濟(jì)上通過偏差分析和未完工程預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)潛在的問題，及時(shí)采取預(yù)防措施控制投資。在技術(shù)層面上，對(duì)不同的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)比較，得到對(duì)控制總投資最有利的方案并實(shí)施。
四、資金籌措方案
本項(xiàng)目投資估算為44479萬元。本項(xiàng)目籌集資金方案如下。
1、自有資金
公司經(jīng)過多年資本運(yùn)作，已經(jīng)具備了一定的資產(chǎn)實(shí)力，在本項(xiàng)目上能夠在前兩年提供將1.5個(gè)億的資金。
2、銀行貸款
根據(jù)市政府的政策文件和會(huì)議紀(jì)要，由徽商銀行和工商銀行共同為該項(xiàng)目提供6500萬元的貸款。因此，銀行貸款可以得到充分的保證，這點(diǎn)將對(duì)建設(shè)期內(nèi)的工程緩解資金壓力起到重要保障。
3、收入
根據(jù)計(jì)劃，保障房在建設(shè)期第一年可以具備回遷安置，多余房屋可以同時(shí)進(jìn)行預(yù)售，收入的資金可以用來彌補(bǔ)建設(shè)期內(nèi)投資。根據(jù)相關(guān)政策，高層建筑必須等到建設(shè)期主體結(jié)構(gòu)形象進(jìn)度達(dá)到1/4方可預(yù)售。因此，從第三年開始，銷售資金開始逐步回籠。
五、銷售收入構(gòu)成
YH項(xiàng)目中銷售收入來源包括回遷安置之外的多層樓房銷售、高層住宅的銷售及其它公建項(xiàng)目的銷售、出租等收入來源，由于公建項(xiàng)目優(yōu)先服務(wù)于回遷安置，因此主要考慮住宅的銷售，其他暫不考慮。
根據(jù)相關(guān)政策，結(jié)合TL市相同地段樓盤價(jià)格綜合考慮，在保證合理成本回收需要和市場平均售價(jià)范圍基礎(chǔ)上，考慮市場狀況和競爭狀況等諸多因素，參考競爭對(duì)手的售價(jià)情況。采用市場分析測(cè)算法。按照同類項(xiàng)目價(jià)格權(quán)重比較初步制定平均價(jià)格如下：
高層住宅均價(jià)：5800元/㎡ 多層住宅均價(jià)：6000元/㎡
1、項(xiàng)目銷售收入估算
收入包括三個(gè)部分，一是由于回遷安置中，住戶要求的回遷住宅面積大于拆遷房屋面積支付的差價(jià)補(bǔ)償，具體實(shí)施辦法見拆遷條款；二是多層住宅在滿足拆遷安置要求后，多余出來的少量住房用來售賣；三是四組團(tuán)的高層全部用來售賣所得到的收入。
（1）銷售收入估算：51966.4萬元
1、住宅差價(jià)根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，回遷面積共89110平米
差價(jià)為55587.1×（1450-1251.25×90%）=1800萬元
2、合理超面積
（3671×20-55587.1）×1450=2585萬元
3、多層住宅銷售收入
（100333-89110）×6000=6733.8萬元
4、高層住宅銷售收入
70426.9×5800=40847.6萬元
（2）銷售稅金及其附加：51966.4×5.55%=2884.14萬元
（3）銷售凈額為：54850.54萬元
2、項(xiàng)目投資成果估算
（1）收入凈額為：54850.54萬元
（2）投資估算為：44479萬元
（3）投資成果估算：54850.54-44479=10371.54萬元
可以看出，如果沒有政府批準(zhǔn)對(duì)9500萬元土地出讓費(fèi)減免返還，那么該項(xiàng)目收支基本平衡。倘若商品房銷售率不高，那么該項(xiàng)目面臨虧損。
六、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
一、財(cái)務(wù)盈利能力分析
財(cái)務(wù)盈利能力是在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上，計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、來分析項(xiàng)目可行性的過程，由于項(xiàng)目還沒有發(fā)生，發(fā)生金額來源于投資估算和同類工程項(xiàng)目的投資-面積比率得出。
（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）即項(xiàng)目在建設(shè)期和投產(chǎn)期內(nèi)現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和的收益率。
公式如下：
計(jì)算公式：
=0
式中：
CI為第i年的現(xiàn)金流入
CO為第i年的現(xiàn)金流出
ai 為第i年的貼現(xiàn)系數(shù)
n 為建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限的總和
irr 為內(nèi)部收益率
決策：若項(xiàng)目IRR≧行業(yè)基準(zhǔn)I，那么說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。
若項(xiàng)目IRR
取行業(yè)基準(zhǔn)利率為10%，那么項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率測(cè)算可得21%，因此項(xiàng)目是可行的。
（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率設(shè)定的折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。
凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。
NPV=未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值-未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值
CFAT是當(dāng)年流入-流出的實(shí)際金額
決策：當(dāng)NPV≧0時(shí)，說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行
當(dāng)NPV
本項(xiàng)目在稅前的投資估算凈現(xiàn)值為7778.68萬。說明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。
（3）投資收益
項(xiàng)目的銷售收入約為54850.54萬元，總投資約為44479萬元（不包括政府劃撥土地費(fèi)用），項(xiàng)目總利潤為10371.54萬元。扣除所得稅后的凈利潤為7778.68萬元。投資回報(bào)率為23.3%。從投資回報(bào)率上看，該項(xiàng)目投資回報(bào)一般，比同類項(xiàng)目偏低。從行業(yè)角度看，利潤在正常范圍內(nèi)。
（4）投資回收期
投資回收期是指項(xiàng)目的收益補(bǔ)償全部投資所需要的時(shí)間，主要用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)清償能力。投資回收期有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資回收期兩種。
動(dòng)態(tài)投資回收期=（第一次累計(jì)凈現(xiàn)值大于零的年份-1）+|上年末累計(jì)凈現(xiàn)值|/當(dāng)年凈現(xiàn)值
投資項(xiàng)目的投資期越短越好，而且要小于項(xiàng)目壽命期和基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目是可以接受的。
本項(xiàng)目的投資回收期估算為1.6年，投資回收時(shí)間較短，對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)有利。
二、償債能力分析
根據(jù)資金需求表，第一年的借款3648.1萬元，第二年的借款為2851.9萬元，到第三年，前期的銷售收入已經(jīng)可以彌補(bǔ)建設(shè)投資。因此，項(xiàng)目從銀行借款的償還期限絕對(duì)值只有兩年，償還能力很強(qiáng)。
三、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析
1、 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析
是項(xiàng)目在銷售收入減去相關(guān)費(fèi)用之后與總投資相等時(shí)候的平衡點(diǎn)，對(duì)盈虧平橫分析點(diǎn)的分析可以幫助我們知道銷售達(dá)到什么程度可以開始盈利。
本項(xiàng)目中，在成本和其他因素不變的情況下，由測(cè)算可知，除了回遷之外的少量多層假設(shè)全部售罄，高層的銷售面積必須達(dá)到52545㎡，銷售率為74.6%時(shí)，項(xiàng)目剛好保本。
另一方面，假設(shè)在成本和其他因素不變的情況下，并且高層和多層房屋銷售率達(dá)到100%，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為4327元/㎡。
由此可見該項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售率具有一定優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不過實(shí)施過程中仍然需要注意風(fēng)險(xiǎn)控制。
2、敏感性分析
我們對(duì)項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本進(jìn)行敏感性分析，
經(jīng)過測(cè)算可以看出：
銷售售價(jià)和成本對(duì)利潤值的敏感度較高，5%的變化可以引起利潤20%以上的波動(dòng)。而且售價(jià)的變動(dòng)比成本變動(dòng)所帶來的利潤變化更大一些。因此要特別重視售價(jià)和成本的變動(dòng)帶來的影響，保證銷售價(jià)格和銷售率、積極節(jié)約成本，爭取更大效益。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]劉寧 《房地產(chǎn)投資分析》大連理工大學(xué)出版社2009.3，20~35
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中圖分類號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年8月10日
長期投資決策是財(cái)務(wù)管理中一項(xiàng)重要的投資管理內(nèi)容，也是管理會(huì)計(jì)中決策的主要組成部分，是企業(yè)高級(jí)管理人員應(yīng)具備的決策能力之一，投資決策的正確與否關(guān)系到企業(yè)生死存亡，是企業(yè)穩(wěn)定、長期發(fā)展的基礎(chǔ)。其中，項(xiàng)目投資是企業(yè)發(fā)展中的重大投資行為，需要正確的決策行為。
一、項(xiàng)目投資決策的內(nèi)涵
企業(yè)將財(cái)力投放于一定的對(duì)象，以期望在未來獲得收益的行為叫做投資，投資根據(jù)其回收期的長短分為長期投資和短期投資，一般回收期以1年為標(biāo)準(zhǔn)分類。常見的長期投資包括對(duì)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期有價(jià)證券的投資。文章將要闡述的長期投資是常見的內(nèi)部投資中對(duì)固定資產(chǎn)的投資，即項(xiàng)目投資，這是一種以特定建設(shè)項(xiàng)目為投資對(duì)象的長期投資行為。分為新建項(xiàng)目和更新項(xiàng)目兩種情況。
從投資內(nèi)容上看，項(xiàng)目投資每個(gè)項(xiàng)目至少有一項(xiàng)是形成固定資產(chǎn)的投資，簡單說就是項(xiàng)目投資有可能是單純的只涉及固定資產(chǎn)的投資，也可能是完整工業(yè)項(xiàng)目的投資，即既涉及固定資產(chǎn)的投資，也涉及其他流動(dòng)資產(chǎn)的投資。項(xiàng)目投資還存在投資數(shù)額大、影響時(shí)間長、發(fā)生頻率低、變現(xiàn)能力差等特征。
二、項(xiàng)目投資決策的計(jì)算
（一）項(xiàng)目計(jì)算期和現(xiàn)金流量。對(duì)于項(xiàng)目投資決策的具體計(jì)算涉及到幾個(gè)相關(guān)概念，即項(xiàng)目的時(shí)間因素和現(xiàn)金流量，簡單做一下介紹：從項(xiàng)目投資的建設(shè)起點(diǎn)到完工投產(chǎn)這一時(shí)間段為項(xiàng)目建設(shè)期，從完工投產(chǎn)日到項(xiàng)目終結(jié)點(diǎn)這一時(shí)間段為項(xiàng)目運(yùn)營期，建設(shè)期和運(yùn)營期是整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期，即從項(xiàng)目投資建設(shè)起點(diǎn)到最終的項(xiàng)目終結(jié)點(diǎn)。
投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算很多指標(biāo)都離不開現(xiàn)金流量，根據(jù)會(huì)計(jì)知識(shí)中的現(xiàn)金流量介紹，凈現(xiàn)金流量（NCF）為現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差?，F(xiàn)金流入量是指其他條件不變時(shí)能使現(xiàn)金存量增加的變動(dòng)量；現(xiàn)金流出量是指其他條件不變時(shí)能使現(xiàn)金存量減少的變動(dòng)量。
（二）投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)。項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)有很多，根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的內(nèi)容。其中最常見的分類標(biāo)準(zhǔn)是“是否考慮時(shí)間價(jià)值”，可以分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)又稱非折現(xiàn)指標(biāo)，是指不考慮時(shí)間價(jià)值的決策指標(biāo)，包括投資回收期和投資利潤率兩個(gè)具體指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)又稱折現(xiàn)指標(biāo)，是指在決策時(shí)計(jì)算中考慮時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率幾個(gè)重要指標(biāo)。
（三）投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算。在財(cái)務(wù)管理中，資金時(shí)間價(jià)值是進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)的基本前提，關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)運(yùn)算已在《資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)運(yùn)算解讀》中詳細(xì)闡述，這一基本信息在文章中不再細(xì)述。文章主要分析動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法在具體案例中的應(yīng)用。
1、凈現(xiàn)值法的計(jì)算。凈現(xiàn)值（NPV）是指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)每年凈現(xiàn)金流量按折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。
其中，NCF是指凈現(xiàn)金流量，i為折現(xiàn)率，n是整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期期數(shù)。
對(duì)于單一方案，當(dāng)NPVR0，該方案可行；對(duì)于互斥方案，在NPVR0的項(xiàng)目即可行方案中選擇凈現(xiàn)值最大的。
2、獲利指數(shù)法的計(jì)算。獲利指數(shù)（PI）又稱現(xiàn)值指數(shù)，是項(xiàng)目未來收益的現(xiàn)值之和與其投資的現(xiàn)值之和的比值。
其中，NCF是指凈現(xiàn)金流量，i為折現(xiàn)率，s是建設(shè)期，（P/F，i，t）是第t期的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，n是整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期期數(shù)。
對(duì)于單一方案，當(dāng)PI≥1，該方案可行；對(duì)于互斥方案，在PIR1的項(xiàng)目即可行方案中選擇獲利指數(shù)最大的，并綜合考慮其他方法。
3、比較分析。兩種方法都是動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，都考慮了時(shí)間價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)性，考慮計(jì)算期的全部現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)值是絕對(duì)值指標(biāo)，可以直接相加，并且存在這樣的關(guān)系（NPVR是凈現(xiàn)值率，文章不做比較分析）：
NPV>0時(shí)，NPVR>0，PI>1
NPV=0時(shí)，NPVR=0，PI=1
NPV
凈現(xiàn)值是絕對(duì)值指標(biāo)，可以直接相加，常常用于投資額相同和項(xiàng)目計(jì)算期相同的多方案間的比較。獲利指數(shù)是相對(duì)值指標(biāo)，動(dòng)態(tài)反映項(xiàng)目的投入與總產(chǎn)出的關(guān)系，投資額不同的方案之間也可以比較。但是，在企業(yè)實(shí)際操作中，凈現(xiàn)值法作為主指標(biāo)，在考慮企業(yè)相應(yīng)實(shí)際情況（如資金、運(yùn)行）下以凈現(xiàn)值法為決策標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于互斥方案，由于兩者計(jì)算實(shí)質(zhì)不同，凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法的決策結(jié)果不一定相同。
三、項(xiàng)目投資決策案例分析
一般情況下，采用相同的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目信息，對(duì)于單一方案，兩種方法決策結(jié)果是一樣的，但對(duì)于項(xiàng)目投資的互斥方案，決策結(jié)果不一定相同，應(yīng)以凈現(xiàn)值為準(zhǔn)。例如：甲企業(yè)擬進(jìn)行固定資產(chǎn)的投資，根據(jù)投資規(guī)模和預(yù)計(jì)收益不同，該項(xiàng)目有兩種投資方案，假設(shè)該企業(yè)不存在資金不足的問題，建設(shè)期為0。資本成本率假定為12%。各方案有關(guān)數(shù)據(jù)資料如表1所示。（表1）
（一）對(duì)于A方案
NPV=-100+80×（P/F，12%，1）+48×（P/F，12%，2）+30×（P/F，12%，3）=31.05（萬元）
PI=131.05/100=1.31
從計(jì)算結(jié)果可以看出，NPV>0，該方案可行；PI>1，該方案可行。對(duì)于單一方案，凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法得出的結(jié)論是一致的。
（二）對(duì)于B方案
NPV=-200+150×（P/F，12%，1）+100×（P/F，12%，2）+65×（P/F，12%，3）=51.95（萬元）
PI=251.95/200=1.25
從計(jì)算結(jié)果可以看出，NPV>0，該方案可行；PI>1，該方案可行。對(duì)于單一方案，凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法得出的結(jié)論是一致的。
（三）決策選擇比較分析。從案例可知，兩方案投資計(jì)算期相同，投資金額不同。根據(jù)凈現(xiàn)值法，B方案的凈現(xiàn)值大于A方案的凈現(xiàn)值，則在互斥方案中選擇B方案。根據(jù)獲利指數(shù)法，A方案獲利指數(shù)大于B方案獲利指數(shù)，從該方法中看，A方案優(yōu)于B方案。兩種方法做出的決策結(jié)果不同。B方案投資金額是A方案投資金額的兩倍，如果企業(yè)投資兩個(gè)A方案，則兩個(gè)A方案的凈現(xiàn)值大于B方案的凈現(xiàn)值。由于兩方案投資金額不同，根據(jù)凈現(xiàn)值法得出的結(jié)論有待通過凈現(xiàn)值率加以驗(yàn)證，B方案投資金額是A方案投資金額的兩倍，相應(yīng)凈現(xiàn)值也是該方案差不多兩倍的關(guān)系，如果企業(yè)存在閑置資金，不存在資金受限問題的話，可以選擇B方案獲取更多的利潤和現(xiàn)金流，因?yàn)槠髽I(yè)以追求利潤為目的，很多企業(yè)將利潤最大作為企業(yè)管理目標(biāo)。在A與B兩個(gè)方案中，根據(jù)凈現(xiàn)值法做出決策。
獲利指數(shù)說明投資企業(yè)回收現(xiàn)金流的能力高低，不能反映實(shí)際投資收益，對(duì)于互斥方案的選擇，當(dāng)凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法出現(xiàn)決策結(jié)果不一致時(shí)，應(yīng)以凈現(xiàn)值法為準(zhǔn)。
長期投資決策行為是財(cái)務(wù)管理和管理會(huì)計(jì)中管理人員應(yīng)熟練掌握的決策和投資能力，對(duì)于對(duì)內(nèi)投資常見的是項(xiàng)目投資，其投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)有很多，各種指標(biāo)都有利弊，文章只對(duì)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法做出比較分析，并認(rèn)為在兩種方法出現(xiàn)決策結(jié)果不一致時(shí)應(yīng)以凈現(xiàn)值法為準(zhǔn)。
主要參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：
政府投資；合同管理；現(xiàn)狀；重點(diǎn)
合同管理作為政府投資項(xiàng)目管理的重點(diǎn)部分，始終貫穿于政府投資項(xiàng)目管理的全過程，合同管理水平直接影響政府投資項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，我們有必要做好政府投資項(xiàng)目合同管理工作，以確保政府投資項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
1政府投資項(xiàng)目合同管理的重要性
政府投資項(xiàng)目管理，是指通過對(duì)項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)、施工、交付使用等過程進(jìn)行有計(jì)劃、有組織的活動(dòng)，以充分利用人力、物力、財(cái)力，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益的過程，其工作環(huán)節(jié)主要包括簽訂合同和執(zhí)行合同兩個(gè)部分。政府投資項(xiàng)目合同管理具有以下三個(gè)方面意義：第一，合同管理滿足了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求；第二，合同管理可以維護(hù)合同當(dāng)事人合法權(quán)益；第三，合同是合同當(dāng)事人最高行為準(zhǔn)則，是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、成本和安全等目標(biāo)的載體。因此，合同管理是實(shí)施工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的前提。在政府投資項(xiàng)目管理過程中，只有通過有效的合同管理，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的總體目標(biāo)。
2政府投資項(xiàng)目合同管理的現(xiàn)狀
2.1缺乏完善的合同法律體系目前，在我國政府投資項(xiàng)目合同管理過程中，仍存在著合同法律條文不規(guī)范問題，其表現(xiàn)如下：（1）我國有一部分法律條文缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，漏洞較多，從而造成投資市場出現(xiàn)運(yùn)行不規(guī)范，合同缺乏約束力。（2）有些管理人員不遵守法律的規(guī)定，且執(zhí)法部門出現(xiàn)管理不嚴(yán)的現(xiàn)狀。（3）合同過于范本化，缺乏對(duì)具體項(xiàng)目的針對(duì)性，在合同實(shí)施操作時(shí)，出現(xiàn)難以把握的現(xiàn)象。
2.2管理人員缺乏合同管理意識(shí)管理人員缺乏合同管理意識(shí)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，合同管理體系不完善，第二，合同管理制度不健全。其主要表現(xiàn)在：（1）合同簽訂不規(guī)范，缺乏完善的合同歸口管理、分級(jí)管理和授權(quán)管理等機(jī)制；（2）管理人員對(duì)合同管理的監(jiān)督力度不夠，不了解合同管理程序、審查步驟和評(píng)估流程；（3）缺乏完善的合同管理的機(jī)構(gòu)，合同管理工作較為混亂。
2.3項(xiàng)目合同管理質(zhì)量不高由于合同管理人員并非專業(yè)人員，專業(yè)技能不過關(guān)，綜合素質(zhì)較差，導(dǎo)致合同管理水平較低。其包括以下幾點(diǎn)：（1）在項(xiàng)目合同管理中，合同條款中一些內(nèi)容含糊不清，從而引起不必要的糾紛。（2）合同中雙方為了自身的利益，不履行合同條款的一些內(nèi)容，不按照合同辦事，從而導(dǎo)致違約情況的發(fā)生，造成索賠。（3）合理管理人員忽略了對(duì)合同文本的分析，合同條款中出現(xiàn)許多漏項(xiàng)和缺陷。
3政府投資項(xiàng)目的合同管理重點(diǎn)
在政府投資項(xiàng)目合同管理過程中，一般將建設(shè)項(xiàng)目的過程分為合同簽訂和合同執(zhí)行兩個(gè)階段。
3.1簽訂階段的合同管理（1）合理選擇招標(biāo)機(jī)構(gòu)。在政府投資項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，一般是通過招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，而因目前市場上招標(biāo)機(jī)構(gòu)眾多，機(jī)構(gòu)的水平存在著較大的差異，因此，我們需要優(yōu)選出有資質(zhì)的、信譽(yù)好、能力強(qiáng)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，以確保后續(xù)招投標(biāo)工作的正常開展。同時(shí)，考慮到目前市場上有些招標(biāo)機(jī)構(gòu)為了追求業(yè)績，而不重視招標(biāo)文件編制質(zhì)量，因此，我們需要在招標(biāo)合同中設(shè)立懲罰條款。例如，在招標(biāo)合同規(guī)定中，如出現(xiàn)資料遺漏、工程量計(jì)算有誤等，應(yīng)按照一定比例來扣除費(fèi)，并承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)合同管理。在設(shè)計(jì)合同管理過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，在方案設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)采用公開招投標(biāo)方式；第二，為了防止設(shè)計(jì)單位出現(xiàn)重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的弊端，在招投標(biāo)過程中，一般按照方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段等不同階段進(jìn)行；第三，在設(shè)計(jì)合同管理工作中，應(yīng)在合同中設(shè)立限額設(shè)計(jì)條款。如在條款中要規(guī)定如果由于設(shè)計(jì)方的原因突破投資限額，設(shè)計(jì)單位需要負(fù)責(zé)修改、返工責(zé)任，并應(yīng)承擔(dān)一定的賠償。（3）加強(qiáng)施工合同管理。主要包括：合理編制招標(biāo)文件專用條款；合理編制工程量清單；合理編制招標(biāo)控制價(jià)。合理編制招標(biāo)文件專用條款。按照《合同法》第三十條規(guī)定“要確保承諾的內(nèi)容與要約的內(nèi)容的一致性。有關(guān)合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行方式、違約責(zé)任等的變更，是對(duì)要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性變更。”由此可見，在招標(biāo)文件編制時(shí)，我們應(yīng)明確施工合同中的專用條款是實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。其具體的內(nèi)容如下：預(yù)付工程款的數(shù)額、支付方式和時(shí)間；工程價(jià)款的調(diào)整方法、程序；索賠的程序、金額與支付時(shí)間；解決工程款爭議的方法及時(shí)間；竣工價(jià)款結(jié)算編制、支付方式與時(shí)間；工程質(zhì)量保證金的數(shù)額、預(yù)扣方式與時(shí)間。合理編制工程量清單。在工程量清單編制過程中，要確保編制的清晰性和準(zhǔn)確性。在清單模式下，招標(biāo)人要承擔(dān)清單編制的風(fēng)險(xiǎn)。若清單中出現(xiàn)工程量不準(zhǔn)確問題，投標(biāo)人將可能利用規(guī)則進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)。若出現(xiàn)工程量漏項(xiàng)或者工程內(nèi)容描述不清等造成承包商出錯(cuò)，就會(huì)引起工程變更和索賠。為此，我們要認(rèn)真做好工程量清單的編制工作，確保工程量的準(zhǔn)確性，同時(shí)要描述清楚清單中不缺項(xiàng)、漏項(xiàng)項(xiàng)目的特征。合理編制招標(biāo)控制價(jià)。在招標(biāo)控制價(jià)編制過程中，我們要控制價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，并非越低越好，或越高越好。
3.2執(zhí)行階段的合同管理（1）合同管理規(guī)劃的制定。合理評(píng)估簽訂合同，同時(shí)按照合同的內(nèi)容及規(guī)定的責(zé)任和、權(quán)利，制定出科學(xué)的合同管理方案，掌握好合同管理的內(nèi)容、程序和方法，以減少在合同執(zhí)行中出現(xiàn)工程索賠和變更。（2）按照合同規(guī)定和要求履行雙方的義務(wù)。在合同規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，發(fā)包方要起到模范帶頭作用，主動(dòng)地履行合同義務(wù)。另外，要履行檢查、督促承包方的義務(wù)。（3）合理處理合同糾紛、索賠問題。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于各種原因以及項(xiàng)目各方利益的不一致，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)合同糾紛問題，難免出現(xiàn)索賠情況，因此，要按照合同中的相關(guān)規(guī)定來處理合同糾紛、索賠問題，以維護(hù)各方的合法權(quán)益。（4）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證制度。在項(xiàng)目施工中經(jīng)常存在與合同約定不符的情況，所以要按合同約定的程序、時(shí)限、權(quán)限辦理現(xiàn)場簽證。（5）做好工程驗(yàn)收工作。工程竣工驗(yàn)收是合同履約情況的最終檢驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)承包方不按合同辦理的情況，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行糾正。
4結(jié)束語
總之，合同管理作為政府投資項(xiàng)目管理中的重要環(huán)節(jié)，因此，我們需要提高合同管理意識(shí)，建立完善的管理制度、提高管理人員的綜合素質(zhì)、加強(qiáng)合同管理監(jiān)督等，這樣才能不斷改進(jìn)合同管理問題，實(shí)現(xiàn)政府投資項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，投資項(xiàng)目可行性分析的應(yīng)用逐漸變得十分廣泛。但是，一些項(xiàng)目的具體分析過程還僅限于參照過去的項(xiàng)目投資計(jì)算方法，而沒有采用合理的評(píng)估手段進(jìn)行科學(xué)、合理和有效的投資評(píng)估，主要是因?yàn)轫?xiàng)目可行性分析是一個(gè)大而綜合性的系統(tǒng)工程，分析時(shí)只是采用手工方式從某一角度展開，沒有系統(tǒng)地按相關(guān)的投資項(xiàng)目可行性研究的計(jì)算分析規(guī)范進(jìn)行分析。
一、現(xiàn)行可行性分析中存在的問題
長期投資項(xiàng)目由于投資大，資源成本高，在較長時(shí)間內(nèi)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生長期的影響，加上其流動(dòng)性差，建設(shè)投資不可逆的特點(diǎn)，項(xiàng)目一經(jīng)實(shí)施，大部分或全部投資便形成了沉沒成本，無法收回，其潛在的收益和損失將難以避免。因此，在項(xiàng)目投資決策時(shí)，都需要進(jìn)行認(rèn)真地研究其技術(shù)上的先進(jìn)性和實(shí)用性、財(cái)務(wù)上的可行性、經(jīng)濟(jì)上的合理性。由于我國經(jīng)濟(jì)增長模式一直主要通過規(guī)模擴(kuò)張模式進(jìn)行的，對(duì)投資的饑渴存在一種慣性。由此而引發(fā)的在投資項(xiàng)目可行性分析過程中存在著先天性缺陷。
（一）先立項(xiàng)后論證，可行性分析先入為主。人們?cè)谶M(jìn)行可行性分析的時(shí)候，總是盡可能搜集使項(xiàng)目可行的資料。投資思維模式是許多投資項(xiàng)目存在決策程序上的先天性缺陷。出于地方利益和官本位制，項(xiàng)目投資決策程序紊亂；先立項(xiàng)再論證，導(dǎo)致可行性研究流于形式，以項(xiàng)目可行為先導(dǎo)，分析所需的資料成為項(xiàng)目可行的有力論據(jù)，片面夸大項(xiàng)目建成投入使用后的效益性和對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的積極影響，而忽略了由于所在地資源條件、能源供應(yīng)、交通運(yùn)輸能力、市場競爭、產(chǎn)品壽命周期等因素可能帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。我國許多行業(yè)由于重復(fù)建設(shè)使得許多可行性評(píng)價(jià)非常好的投資項(xiàng)目建成后便虧損，其結(jié)果可見一斑。
（二）評(píng)估分析指標(biāo)體系的缺陷。在有關(guān)教科書和新項(xiàng)目評(píng)估方法手冊(cè)中，都是以古典投資理論的基本原理為出發(fā)點(diǎn)、評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)是在有關(guān)假設(shè)的基礎(chǔ)上，基于評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)上的凈現(xiàn)值，由此延伸設(shè)計(jì)出其他指標(biāo)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但該體系本身存在著自身無法規(guī)避的缺陷。現(xiàn)行的分析指標(biāo)體系是在充分考慮項(xiàng)目壽命期的現(xiàn)金流量，并假定未來的現(xiàn)金流量是可以確定的，用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量法通過計(jì)算NPV、IRR、投資回收期等指標(biāo)來分析項(xiàng)目的可行性。但賴以計(jì)算這些指標(biāo)的數(shù)據(jù)由于未來市場環(huán)境的變化，一方面現(xiàn)金流量并不是與預(yù)期的相符；另一方面貼現(xiàn)率也會(huì)由于市場利率、物價(jià)水平、融資渠道和金融市場的發(fā)展而變化。除此之外，由于時(shí)滯性問題的存在，企業(yè)的投融資籌劃將更為重要，以往按年貼現(xiàn)計(jì)算現(xiàn)金流量的方法無法準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)有關(guān)項(xiàng)目的可行性。
（三）用不科學(xué)的假設(shè)條件計(jì)算指標(biāo)
1、技術(shù)假設(shè)。技術(shù)上的先進(jìn)性只是考慮論證時(shí)技術(shù)水平的相對(duì)先進(jìn)性，未充分考慮技術(shù)革新的速度。
2、產(chǎn)品壽命期和產(chǎn)銷量假設(shè)。長期投資決策雖然也考慮投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命期，但更多的考慮其自然壽命期，并假定在壽命期內(nèi)產(chǎn)銷平衡，預(yù)期收入是可以實(shí)現(xiàn)的。由于投資項(xiàng)目建成后產(chǎn)銷產(chǎn)品的生命周期有限，使得產(chǎn)品的市場價(jià)值只在一定時(shí)期內(nèi)有效，投資時(shí)產(chǎn)品的有效壽命的程度決定了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命的長短和壽命期內(nèi)預(yù)期產(chǎn)銷量能否實(shí)現(xiàn)。
3、投資和現(xiàn)金流量假設(shè)。在投資可行性分析中，以假定投資都是在期初投入的，經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和流出都是發(fā)生在期末。這種假定從便于計(jì)算有關(guān)指標(biāo)的角度看是可行的，但從投資人投資管理和項(xiàng)目營運(yùn)規(guī)律看，投資人不可能將其融資所得的全部資金在期初一次性地投入建設(shè)項(xiàng)目，再加上出于對(duì)融資成本的考慮，許多投資人會(huì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行合理的融資籌劃。經(jīng)營期現(xiàn)金流入和流出也不可能同時(shí)發(fā)生在期末，二者之間存在很大的時(shí)滯性，其時(shí)滯的量度與項(xiàng)目所涉及的產(chǎn)品的特征有關(guān)。
（四）賴以決策的因素的權(quán)變性。由于我國正處于經(jīng)濟(jì)、法律、各項(xiàng)制度的不斷發(fā)展和完善階段，可行性分析中所賴以分析的政策、法律等優(yōu)惠條件都會(huì)在未來發(fā)生變化，從而使項(xiàng)目評(píng)估分析的準(zhǔn)確性難度進(jìn)一步加大。現(xiàn)行的分析方法中雖然也通過不確定性分析測(cè)算有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值的影響，但這種分析只是對(duì)未來某些因素出現(xiàn)的某種確定新的變化進(jìn)行估計(jì)，或進(jìn)一步采用概率統(tǒng)計(jì)方法測(cè)算有關(guān)因素變化的概率分布并測(cè)算期望凈現(xiàn)值。但由于各種權(quán)變性因素的存在，評(píng)估分析上的有利因素很可能會(huì)變成不利因素，可行的投資項(xiàng)目會(huì)導(dǎo)致很大的投資損失。
二、完善投資項(xiàng)目可行性分析
為了使項(xiàng)目投資決策更具科學(xué)性，降低投資決策風(fēng)險(xiǎn)，客觀上需要對(duì)現(xiàn)有的決策方法體系進(jìn)行必要的校正。
（一）引入不可行性分析觀念。作為投資方為了保證可行性研究的真實(shí)性，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，為了克服項(xiàng)目可行性分析先入為主的缺陷，在編制可行性報(bào)告的同時(shí)，應(yīng)引入不可行性分析的理念，從反面出發(fā)論證可行性研究報(bào)告所給定的建設(shè)項(xiàng)目方案，對(duì)項(xiàng)目所依賴的各方面的條件如資源狀況、投資環(huán)境、項(xiàng)目布局、項(xiàng)目和產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)壽命期等方面進(jìn)行全面的考核，盡量尋找出不利于項(xiàng)目實(shí)施的因素和不利環(huán)節(jié)以及項(xiàng)目實(shí)施障礙，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中由于各因素變動(dòng)使項(xiàng)目無法持續(xù)實(shí)施下去的可能性進(jìn)行分析，如果論證結(jié)果是反可行性研究不能成立，則更證明原來的可行性研究結(jié)論確實(shí)是可行的。如果反可行性研究能夠成立，投資項(xiàng)目最終被確認(rèn)為不可行，就要實(shí)事求是，以足夠的勇氣否定原來的可行研究結(jié)論，最大限度避免決策失誤和投資損失。
（二）充分考慮時(shí)滯因素，正確測(cè)算現(xiàn)金流量。時(shí)滯是指從項(xiàng)目開始建設(shè)到建成投產(chǎn)所經(jīng)過的時(shí)間。項(xiàng)目投資建設(shè)過程中一般會(huì)產(chǎn)生以下三種時(shí)滯：融資時(shí)滯、投資時(shí)滯、現(xiàn)金流入和流出時(shí)滯。融資時(shí)滯是指從與銀行及金融機(jī)構(gòu)簽訂融資協(xié)議到實(shí)際取得資金所經(jīng)過的時(shí)間。由于投資是逐步進(jìn)行的，因此企業(yè)不可能將所融的資金一次性地劃入自己的賬戶，出于資金成本籌劃的目的，企業(yè)將盡可能根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要分次從貸款單位取得資金。投資時(shí)滯是指項(xiàng)目開始建設(shè)到建設(shè)投產(chǎn)所經(jīng)歷的時(shí)間。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，資金的投入是根據(jù)項(xiàng)目投資預(yù)算和項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行的，具有不規(guī)則性和不連續(xù)性的特點(diǎn)。
由此看來，現(xiàn)金流量的NPV、IRR 計(jì)算中假定的投資發(fā)生在T0是無法立足的?，F(xiàn)金流入和流出時(shí)滯是指從現(xiàn)金資源投入到產(chǎn)生現(xiàn)金收益所經(jīng)歷的時(shí)間。因此，假定現(xiàn)金流入流出都發(fā)生在期末而進(jìn)行凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算缺乏可操作性。由于時(shí)滯的客觀存在，這就要求在計(jì)算NPV和IRR時(shí)根據(jù)項(xiàng)目投資和產(chǎn)品產(chǎn)銷周期正確確定貼現(xiàn)期，對(duì)產(chǎn)品投入具有連續(xù)性的，可采用連續(xù)復(fù)利的方法計(jì)算營業(yè)現(xiàn)金流量的現(xiàn)價(jià)，即用PV=FVn*e-in替代原公式PV=∑FV*（1+i）-n。
（三）做好市場調(diào)研與市場預(yù)測(cè)工作。首先，扎實(shí)搞好項(xiàng)目前期對(duì)市場和資源、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)性調(diào)研工作。在進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目市場調(diào)研的過程中，要認(rèn)真細(xì)致地做好基礎(chǔ)工作，通過資源利用模式和企業(yè)利潤來源渠道等調(diào)查，準(zhǔn)確摸清不同用戶的市場有效需求規(guī)模和潛在需求規(guī)模，為項(xiàng)目擬建規(guī)模的投資決策提供可靠的依據(jù)；其次，運(yùn)用市場調(diào)查和預(yù)測(cè)的科學(xué)方法，實(shí)現(xiàn)市場調(diào)查從定性分析到定量說明的轉(zhuǎn)變。在項(xiàng)目可行性研究及其報(bào)告的編制中，要改變重技術(shù)、輕市場的現(xiàn)象，必須高度重視市場研究及其成果的表達(dá)。具體來說，就是除了要能定性說明擬建項(xiàng)目在資源、物質(zhì)技術(shù)條件和需求方面的存在形式外，還須滿足市場預(yù)測(cè)對(duì)調(diào)查在時(shí)間跨度上的定量要求。在完成市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，要運(yùn)用專業(yè)知識(shí)、技術(shù)方法和基本經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所取得的資料加以整理，建立能反映市場規(guī)律的預(yù)測(cè)模型，用數(shù)據(jù)或圖表的形式把定性的市場分析轉(zhuǎn)化為定量的說明，以對(duì)未來項(xiàng)目的市場發(fā)展態(tài)勢(shì)做出分析預(yù)測(cè)和判斷。
（四）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)。為保證投資項(xiàng)目與所處社會(huì)環(huán)境相協(xié)調(diào)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益，就必須開展社會(huì)評(píng)價(jià)。這樣，有利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，促進(jìn)國家社會(huì)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)；有利于減少投資的短期行為和盲目建設(shè)，使投資的宏觀指導(dǎo)與調(diào)控更加科學(xué)、合理、全面；有利于吸引外資，獲得國際金融組織的貸款；有利于自然資源合理利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。在當(dāng)前的大規(guī)模投資建設(shè)中，社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)與項(xiàng)目的技術(shù)分析、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等放在同等重要的位置，并且貫穿從項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目實(shí)施直至項(xiàng)目終止的整個(gè)項(xiàng)目周期。
（五）注重投資的等侍價(jià)值，提高投資方向的準(zhǔn)確性。從項(xiàng)目可行性分析到項(xiàng)目實(shí)施需要經(jīng)過一段時(shí)間，在此期間內(nèi)，項(xiàng)目實(shí)施賴以評(píng)價(jià)可行性有關(guān)因素可能會(huì)發(fā)生變化，根據(jù)相機(jī)抉擇的原則，適當(dāng)?shù)牡却欣谔岣咄顿Y方向的正確性，有利于更為有效地利用資源。
三、總結(jié)
投資項(xiàng)目可行性分析，應(yīng)有大量的、準(zhǔn)確的、可用的信息資料作為支撐，必須采取客觀、公正、實(shí)事求是的態(tài)度；信息資料的收集與應(yīng)用一般應(yīng)達(dá)到充足性、可靠性及時(shí)效性要求；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)能充分反映項(xiàng)目可行性研究工作的成果，以滿足決策者定方案、定項(xiàng)目的要求。但是，從具體的投資項(xiàng)目出發(fā)進(jìn)行可行性分析的研究，還需要進(jìn)一步的深入探討。
（作者單位：北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并滿足國民日益提高的物質(zhì)文化和政治需求，政府通過各種社會(huì)融資方式來組建的項(xiàng)目稱之為政府投資項(xiàng)目。最近幾年，政府在橋梁道路、綠地公園及城市的地下綜合管廊等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上投入了大量的資金，這些項(xiàng)目很大程度的改善了人們的生活質(zhì)量，提高了人們的生活水平。政府投資項(xiàng)目所涉資金龐大，容易引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，其中存在不少的問題值得關(guān)注，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，建設(shè)單位更加重視的是工程的質(zhì)量和進(jìn)度及安全問題，對(duì)工程造價(jià)上的管理問題存在思慮不周的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象引起的嚴(yán)重問題是投資的失控，導(dǎo)致了資金的大量浪費(fèi)。從這個(gè)方面，我們必須意識(shí)到做好政府投資項(xiàng)目的投資控制極其重要。
一、政府投資項(xiàng)目投資控制存在的常見問題及成因分析
（一）可行性分析問題
在政府投資項(xiàng)目中廣泛存在這樣一個(gè)現(xiàn)象：許多項(xiàng)目在決定下來之前沒有進(jìn)行充分的可行性研究和調(diào)查論證，投資概算也十分地模糊，甚至于為了項(xiàng)目成立，在可行性分析中造假，使得原本不可行的項(xiàng)目變得“可行”，并且為了項(xiàng)目成立而降低項(xiàng)目的造價(jià)；其次，為了提高項(xiàng)目的可行性，調(diào)查取證統(tǒng)統(tǒng)流于表面，存在機(jī)構(gòu)為迎合業(yè)主的需求，故意的降低預(yù)算。
（二）設(shè)計(jì)問題
設(shè)計(jì)存在的問題：建設(shè)單位在前期準(zhǔn)備過程中忽視初步設(shè)計(jì)的重要性，施工圖的質(zhì)量也無法得到保障。為了節(jié)約時(shí)間，項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)被徹底忽視或者是初步設(shè)計(jì)圖與施工圖同時(shí)開始進(jìn)行，這種情形下，出現(xiàn)設(shè)計(jì)上的問題極其普遍：設(shè)計(jì)質(zhì)量差、深度低、建設(shè)規(guī)模被擴(kuò)大等，設(shè)計(jì)量過份超出初步的預(yù)算。設(shè)計(jì)部門過份專注于技術(shù)、建筑的功能和造型，在工程造價(jià)方面控制不足，導(dǎo)致工程量超額；設(shè)計(jì)人員在考慮安全方面的因素時(shí)，過分追求安全導(dǎo)致不必要的花費(fèi)。
（三）招標(biāo)不規(guī)范問題
除此之外，政府項(xiàng)目在招投標(biāo)過程中存在不規(guī)范的現(xiàn)象。在招標(biāo)過程中不按規(guī)定進(jìn)行，主體工程進(jìn)行了公開招標(biāo)，其附屬的工程，包括裝飾和配套工程等存在非公開招標(biāo)的不規(guī)范行為。招標(biāo)文件的質(zhì)量不被建設(shè)單位重視，這些情況導(dǎo)致了招標(biāo)文件的項(xiàng)目特點(diǎn)和需求被造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)忽視，項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目的要求不被考慮進(jìn)去，招標(biāo)文件針對(duì)性被忽視。承包合同的簽訂過程中，合同的文本的計(jì)價(jià)條款和招標(biāo)文件存在嚴(yán)重出入、甚至于計(jì)價(jià)與定額不同，這些容易導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛。合同中對(duì)項(xiàng)目的違約部分界定不明以至于導(dǎo)致出現(xiàn)違約現(xiàn)象后無法明確定責(zé)。
（四）監(jiān)管不嚴(yán)問題
施工現(xiàn)場對(duì)人員的監(jiān)管寬松。許多不懂專業(yè)的工作人員或者是缺乏經(jīng)驗(yàn)的工作人員在施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)施工，這往往導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量方面的問題，造成工程返工，直接增加了工程的耗費(fèi)。
（五）驗(yàn)收問題
工程竣工之后不能及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，或者是隱蔽的工程沒有被驗(yàn)收，使得施工單位利用時(shí)間差和工程隱蔽性辦簽證，或者是提出設(shè)計(jì)變更進(jìn)而要求加價(jià)。目前的造價(jià)管理模式為事后管理，只注重造價(jià)超額之后的控制，這樣對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值和流動(dòng)性有所忽視。
二、政府投資項(xiàng)目投資控制對(duì)策建議
（一）抓嚴(yán)投資決策階段
項(xiàng)目計(jì)劃投資的關(guān)鍵階段是投資決策階段，它在控制工程造價(jià)的過程中起著重要作用。從一般角度出發(fā)，決策階段對(duì)造價(jià)的控制對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性有著高達(dá)95%～100%的影響。綜合以上因素，首先我們應(yīng)該注意到項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作的重要性。從這些角度出發(fā)，建設(shè)單位收集好前期的每項(xiàng)工作的信息十分有必要。我們可以從多個(gè)角度入手，收集各方資料，并確認(rèn)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。在這個(gè)基礎(chǔ)上，還要將市場和技術(shù)以及區(qū)位環(huán)境納入考慮范圍，反復(fù)的研究項(xiàng)目的科學(xué)性及真實(shí)性，將這些全部納入可行性分析報(bào)告中。其次，在對(duì)可行性分析進(jìn)行評(píng)估時(shí)，技術(shù)和管理及經(jīng)濟(jì)方面的專家可以從他們的專業(yè)角度給出合理的建議，力求使得投資和效益之間形成良性關(guān)系。
（二）嚴(yán)抓設(shè)計(jì)
政府投資項(xiàng)目在施建過程中，最為關(guān)鍵的是設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)做好可以提高投資項(xiàng)目的投資控制水平。首先建設(shè)單位要端正對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的態(tài)度，設(shè)計(jì)招標(biāo)的制度要明確，要恰當(dāng)?shù)囊朐O(shè)計(jì)競爭制度并以此方式促進(jìn)設(shè)計(jì)師認(rèn)真的思考項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析，避免設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)問題。其次，還要要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的造價(jià)進(jìn)行設(shè)計(jì)，在保障安全和功能的前提下，保證總投資不被超出。最后，認(rèn)真的推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制，在建設(shè)的過程中，找到合理的人員來監(jiān)管，并邀請(qǐng)他們對(duì)設(shè)計(jì)圖發(fā)表他們的觀點(diǎn)。這不僅有利于設(shè)計(jì)圖的完善還有利于監(jiān)管的順利進(jìn)行。
（三）規(guī)范招標(biāo)
招標(biāo)的過程中，我們要注意的是招標(biāo)的程序是否規(guī)范，流程是否合理，文件是否存在漏洞。這就要求我們?cè)谡袠?biāo)前認(rèn)真擬定招標(biāo)文件，準(zhǔn)備招標(biāo)資料，招標(biāo)文件中與工程造價(jià)有關(guān)規(guī)定要全面和完善。主要材料的質(zhì)量、設(shè)備的規(guī)格和價(jià)格要得到明確。此外我們要認(rèn)真地執(zhí)行招標(biāo)法，招標(biāo)過程要做到公開透明和信息公開。
（四）規(guī)范施工
施工階段政府投資項(xiàng)目施建的最重要時(shí)期，工程的質(zhì)量很大程度是由該階段決定。項(xiàng)目的特點(diǎn)是工期長和建工范圍廣，材料的價(jià)格隨著市場行情變化，這個(gè)因素值得注意，也要求我們加強(qiáng)這方面的監(jiān)管。
三、結(jié)語
綜上所述，政府通過投資建設(shè)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)政府的權(quán)利職能，這具有重要的意義。政府項(xiàng)目投資需要加以控制以利長遠(yuǎn)發(fā)展，項(xiàng)目主體單位必須從“投資、質(zhì)量、工期、安全、廉潔”五大控制方面嚴(yán)格監(jiān)管，使得政府投資項(xiàng)目取得更好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。
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摘要：本文針對(duì)公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)和不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析等層面，構(gòu)建了公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，運(yùn)用層次分析方法(AHP)，確定了各層次指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)，應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)方法設(shè)計(jì)公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模糊綜合評(píng)價(jià)模型，在一定程度上解決了如何量化公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中大量存在的模糊性問題。
關(guān)鍵詞：層次分析法(AHP)公益性投資項(xiàng)目基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
一、引言
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(EconomicEvaluation)是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會(huì)需要，從資源最優(yōu)的角度或者從公眾利益的角度出發(fā)，用影子價(jià)格等參數(shù)調(diào)整項(xiàng)目的費(fèi)用與效益，考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)環(huán)境效益，計(jì)算投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益能力。投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，對(duì)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控，提高投資決策的科學(xué)化水平，引導(dǎo)和促進(jìn)各類資源合理配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，減少和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮投資效益，具有重要作用。國家發(fā)展改革委和建設(shè)部于2006年聯(lián)合的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)雖然增加了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容：費(fèi)用效果分析和區(qū)域經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析，但未能給出公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的整體框架和具體實(shí)施辦法。公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目作為公共部門預(yù)算支出的核心，其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的重要性也越加突出，而可持續(xù)發(fā)展理論的發(fā)展和完善對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作提出了更高的要求。目前我國公益性、基礎(chǔ)性投資問題很多，損失浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的非科學(xué)化、隨意性是重要原因。自20世紀(jì)30年代起，國外即開始了在水利和公共工程領(lǐng)域運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)方法：費(fèi)用效益分析。西方項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法大致分為兩大體系：基于影子價(jià)格的價(jià)格體系和基于項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響分析的影響體系。價(jià)格體系主要包括OECD法(L-M法)，S-VT法(WB法)以及UNIDO法(準(zhǔn)則法)；影響體系主要代表是EM法(影響方法)。這些研究方法對(duì)于構(gòu)建我國公益性、基礎(chǔ)性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有一定借鑒意義。按照投資使用方向和投資主體的活動(dòng)范圍分類，可以將投資項(xiàng)目分為競爭性投資項(xiàng)目、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目和公益性投資項(xiàng)目。競爭性投資項(xiàng)目指投資收益較高、產(chǎn)品壟斷性低、市場調(diào)節(jié)較靈敏和競爭性較強(qiáng)的行業(yè)部門的相關(guān)項(xiàng)目，主要包括工業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、咨詢業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)等?；A(chǔ)性投資項(xiàng)目指投資收益率較低、投資期限較長、有一定自然壟斷性的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施部門的投資項(xiàng)目，以及直接增強(qiáng)國力的符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目，一般包括農(nóng)林水利設(shè)施、煤礦、電站、鐵路、公路、機(jī)場、城市道路、城市公共交通、城市供熱、供水、煤氣，給排水、防洪、防震、防風(fēng)等。公益性投資項(xiàng)目則是指非營利性和具有社會(huì)效益性的投資項(xiàng)目，其主要包括文化、教育、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、公檢法等政權(quán)設(shè)施、政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、國防設(shè)施等。本文的研究對(duì)象即上述非營利性公益性、基礎(chǔ)性的投資項(xiàng)目。投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)按照評(píng)估時(shí)間及所處階段可分為項(xiàng)目前評(píng)價(jià)、中期評(píng)價(jià)和后期評(píng)價(jià)。本文著重關(guān)注項(xiàng)目前評(píng)價(jià)。與競爭性投資項(xiàng)目相比，公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目具有非私有品性；投資規(guī)模大，項(xiàng)目周期長，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多；投資收益率較低；具有較大的外部性；目標(biāo)的多重性；利益的難以計(jì)算性等特點(diǎn)。公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益主要不是體現(xiàn)在其營利性上，而是體現(xiàn)在其社會(huì)效果上。姚友勝等(2004)認(rèn)為，完善我國現(xiàn)行建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系必須引入宏觀指標(biāo)，并提出了在公共建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中引入宏觀經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)想。李春梅等(2003)結(jié)合環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，探討了公共項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的新方法：量化生態(tài)環(huán)境效益，應(yīng)用沖突協(xié)同理論，采用多目標(biāo)規(guī)劃模型，重視外部經(jīng)濟(jì)性。嚴(yán)玲等(2003)提出在水利工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用基于可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估方法。劉燕等(2004)嘗試將實(shí)物期權(quán)評(píng)價(jià)方法應(yīng)用于內(nèi)河航運(yùn)建設(shè)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與決策中。羅時(shí)磊等(2005)論述了社會(huì)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵、發(fā)展、工作性質(zhì)、評(píng)價(jià)內(nèi)容、項(xiàng)目特點(diǎn)和社會(huì)評(píng)價(jià)具體操作的關(guān)系，以及我國開展社會(huì)評(píng)價(jià)工作面臨的主要問題。我國公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要存在費(fèi)用與效益界定不清和計(jì)算方法不夠客觀；缺乏系統(tǒng)全面的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；輕視生態(tài)環(huán)境效益；缺乏區(qū)域和宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析重視不夠等問題。基于以上考慮，本文通過對(duì)公益性、基礎(chǔ)性投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的專門研究，形成了一套較為系統(tǒng)、完整的評(píng)價(jià)體系，將層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法相結(jié)合，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析中的定性問題轉(zhuǎn)化為定量化分析結(jié)果，為項(xiàng)目方案的選優(yōu)提供了科學(xué)的依據(jù)。
注：本文內(nèi)容所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。
