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篇1

二、房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)程管理的核心與本質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營(yíng)。當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)模式，以爭(zhēng)得未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過(guò)程中當(dāng)然不會(huì)遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是知識(shí)管理中個(gè)人隱性知識(shí)到組織顯性知識(shí)的轉(zhuǎn)化過(guò)程。對(duì)于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率、促進(jìn)集團(tuán)知識(shí)沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來(lái)自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶(hù)訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶(hù)的回訪與返工等日?；顒?dòng)中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過(guò)客戶(hù)投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對(duì)任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿(mǎn)意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行測(cè)量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過(guò)對(duì)各地區(qū)公司在流程績(jī)效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問(wèn)題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場(chǎng)反應(yīng)能力、快速?zèng)Q策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿(mǎn)足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時(shí)，采購(gòu)管理、合同管理、銷(xiāo)售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿(mǎn)足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展趨勢(shì)。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級(jí)城市向二級(jí)城市、三級(jí)城市快速鋪開(kāi)，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級(jí)為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地，土地儲(chǔ)備競(jìng)賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見(jiàn)不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個(gè)角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤(rùn)。也就是說(shuō)，企業(yè)如何通過(guò)資源的整合和最大化利用，來(lái)體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個(gè)國(guó)家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們?cè)诮蚪驑?lè)道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時(shí)，也應(yīng)該同樣注意到每個(gè)門(mén)店的裝修、每個(gè)員工的穿著以及每個(gè)客戶(hù)接待的過(guò)程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，甚至通過(guò)把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開(kāi)這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對(duì)外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對(duì)房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析

拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購(gòu)房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購(gòu)房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析

幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，結(jié)合政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在周期轉(zhuǎn)換過(guò)程中做出的決策，我們可以預(yù)測(cè)到未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷(xiāo)售增幅高于期房銷(xiāo)售

篇2

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買(mǎi)者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶(hù)區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶(hù)區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷(xiāo)售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買(mǎi)土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷(xiāo)售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶(hù)就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減?。唤ㄔ熨M(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減??；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

篇3

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，其在經(jīng)濟(jì)方面的管理成效已成為國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中是極為主要的構(gòu)成部分之一，其良好地改善了人居環(huán)境，提高了人們的日常生活水平，這對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō)起到了一定的促進(jìn)作用[1]。但現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理方面仍存在著許多不同程度的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文就我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理上存在的問(wèn)題展開(kāi)探討，以期為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作提供強(qiáng)有力的參考依據(jù)。

1.我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)時(shí)存在的問(wèn)題

1.1機(jī)制缺乏完整性，管理只注重形式

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理工作中，房地產(chǎn)屬于極為重要的關(guān)鍵性?xún)?nèi)容，尤其是國(guó)家在短時(shí)間內(nèi)密集推行了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實(shí)到實(shí)際管理工作中，而其余政策不具備較強(qiáng)的可操作性，所以執(zhí)行過(guò)程中存在著較大爭(zhēng)議。制定與頒布實(shí)施細(xì)則明顯落后于實(shí)施原則的頒布與制定，這說(shuō)明我國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作存在著巨大差異。一些地區(qū)實(shí)施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)督職責(zé)、管理職責(zé)和調(diào)控職責(zé)進(jìn)行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國(guó)推行的一系列房地產(chǎn)政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過(guò)渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優(yōu)點(diǎn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為我國(guó)地方財(cái)政的主要來(lái)源以及地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是地方政府拉高房?jī)r(jià)和推高地價(jià)的根本原因[2]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和公權(quán)力之間的相互協(xié)作，很容易產(chǎn)生權(quán)錢(qián)交易和內(nèi)部交易現(xiàn)象，使得宏觀經(jīng)濟(jì)在操作與管理工作上缺乏真實(shí)性、規(guī)范性和秩序性，同時(shí)加劇了經(jīng)濟(jì)管理難度，僅注重國(guó)家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實(shí)的重要性，最終導(dǎo)致效用無(wú)法全面發(fā)揮出來(lái)。

1.2目標(biāo)缺乏明確性，政策連續(xù)穩(wěn)定能力不足

維持市場(chǎng)供需平衡，嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快增漲一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要管理目標(biāo)，但由于我國(guó)正處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)發(fā)展階段，還沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的重要性，也沒(méi)有制定長(zhǎng)期規(guī)劃意識(shí)，部分地方甚至對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理存在片面性認(rèn)識(shí)或錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使得政策目標(biāo)出現(xiàn)前瞻性不足、短期性嚴(yán)重情況，而政策上的失誤也給一些投機(jī)者帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序擾，例如住房產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)適用房以及房地產(chǎn)稅收等多項(xiàng)政策的推行均為經(jīng)濟(jì)管理不明確的結(jié)果。除此之外，我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作正處于被動(dòng)狀態(tài)，只重視日常事務(wù)的管理，忽略了長(zhǎng)期規(guī)劃的重要性，加上沒(méi)有做好事前預(yù)防工作，導(dǎo)致事后需要調(diào)控問(wèn)題越來(lái)越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。

1.3體系缺乏完善性，法律法規(guī)不健全

制定與房地產(chǎn)相符的法律法規(guī)，并加以完善是確保市場(chǎng)良好運(yùn)作的關(guān)鍵性因素。由于我國(guó)房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過(guò)渡階段，使得與房地產(chǎn)有關(guān)的所有法律法規(guī)都無(wú)法建立健全。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)管理工作中，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段、建設(shè)階段、交易階段與后期管理階段的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上建立一個(gè)完整、有效的體系，但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，其建立法律法規(guī)的進(jìn)度在不同程度上均無(wú)法滿(mǎn)足發(fā)展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理仍憑借著行政權(quán)威執(zhí)行，絕大多數(shù)文件均由國(guó)務(wù)院頒發(fā)，不具備普遍適用性、嚴(yán)肅性與穩(wěn)定性等多種法律特征。盡管在規(guī)定范圍內(nèi)已初步建立了與之相適應(yīng)的法律法規(guī)，但仍缺乏完整的配套條例與實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是地方房地產(chǎn)出現(xiàn)執(zhí)法不嚴(yán)、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環(huán)。

2.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效性對(duì)策

2.1建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)在實(shí)行經(jīng)濟(jì)管理工作中存在著許多不同程度的問(wèn)題，僅憑借行政命令做出相應(yīng)調(diào)控，根本無(wú)法有效解決問(wèn)題，所以必須對(duì)房地產(chǎn)原有管理體制進(jìn)行全面改革，才能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)管理的不良局面。同時(shí)要充分了解和掌握政府經(jīng)濟(jì)管理職能，適當(dāng)調(diào)整與政府部門(mén)相關(guān)的所有管理職能，高度重視市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)效能全面發(fā)揮的前提下，按照市場(chǎng)實(shí)際變化情況做出相應(yīng)干預(yù)，以建立合理科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，最終營(yíng)造出一個(gè)和諧的社會(huì)環(huán)境與法制環(huán)境。明確中央房地產(chǎn)管理和地方房地產(chǎn)管理之間的關(guān)系，合理規(guī)劃職責(zé)范圍，將工作落實(shí)到各責(zé)任主體，順利完成與房地產(chǎn)有關(guān)的所有監(jiān)督工作[4]。根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行差異化調(diào)控，防止因一刀切而引發(fā)負(fù)面影響。革新財(cái)稅系統(tǒng)，制止土地財(cái)政，以減少地方財(cái)政收入，避免房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)。強(qiáng)化政策的落實(shí)性與積極性，打擊官商相結(jié)合的違法行為，消除房地產(chǎn)存在的各種不良?xì)夥?，使我?guó)房地產(chǎn)行業(yè)邁向健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展道路。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、財(cái)政、建設(shè)、稅收和國(guó)土資源等多個(gè)部門(mén)均要由中央進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，提高溝通水平，增強(qiáng)配合力度，使相互之間的行動(dòng)更具協(xié)調(diào)性，最終實(shí)現(xiàn)合理科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理。

2.2制定合理的長(zhǎng)期規(guī)劃方案

目前，我國(guó)正對(duì)房地產(chǎn)體制實(shí)施進(jìn)一步深入改革，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與結(jié)構(gòu)均要做出重大調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展。而房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展對(duì)于提高人居條件以及日常生活水平來(lái)說(shuō)具有至關(guān)重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國(guó)經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全方位轉(zhuǎn)型。在充分了解和掌握我國(guó)基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，理順整個(gè)經(jīng)濟(jì)管理工作的所有思緒，只有達(dá)到短期效應(yīng)，才能制定出一套合理科學(xué)的長(zhǎng)期規(guī)劃方案，有效滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化建設(shè)需求以及人居條件需要，實(shí)現(xiàn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。詳細(xì)調(diào)查與研究我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展情況，以確保所制定的長(zhǎng)期規(guī)劃方案能貫徹落實(shí)到各個(gè)區(qū)域，使房地產(chǎn)邁向可持續(xù)發(fā)展道路，防止發(fā)生漲則緊、跌則松現(xiàn)象[5]。

2.3完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

建立與房地產(chǎn)相適應(yīng)的法律法規(guī)，并加以完善，這樣才能保證整個(gè)市場(chǎng)的日常運(yùn)行活動(dòng)正常。房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立，可有效規(guī)范所有市場(chǎng)運(yùn)行，活動(dòng)，使經(jīng)濟(jì)管理工作更加合法化與合理化。利用法律對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理效能進(jìn)行全面約束，防止政府出現(xiàn)過(guò)多行政干預(yù)行為，嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序。此外，房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立于完善還可以有效制定宏觀調(diào)控方案，并貫徹落實(shí)到實(shí)際工作中，有利于政策嚴(yán)肅性、層次性與穩(wěn)定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)和違法必究的基本原則。

3.結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，政府與地方政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作，對(duì)于管理過(guò)程中存在的問(wèn)題要積極采取有效性措施進(jìn)行處理，并建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，制定合理科學(xué)的長(zhǎng)期規(guī)劃方案，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，最終獲得最大化經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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篇5

《稅收籌劃規(guī)律》一書(shū)是蔡昌教授多年從事稅收籌劃研究和實(shí)踐操作的結(jié)晶，該書(shū)總結(jié)了有關(guān)稅收籌劃實(shí)務(wù)運(yùn)作的規(guī)律、技術(shù)與技巧。書(shū)中對(duì)企業(yè)如何開(kāi)展稅收籌劃進(jìn)行了規(guī)律性的探索，把歸納演繹的研究范式引入稅收籌劃的研究和實(shí)踐操作，極大地豐富了稅收籌劃的理論架構(gòu)，總結(jié)了稅收籌劃在微觀層面的實(shí)務(wù)操作技術(shù),能夠有效地指導(dǎo)企業(yè)的財(cái)稅管理活動(dòng)。是國(guó)內(nèi)第一本總結(jié)稅收籌劃運(yùn)作規(guī)律的務(wù)實(shí)性書(shū)籍,可以幫助讀者快速掌握稅收籌劃規(guī)律、28種操作技術(shù)，達(dá)到移植智慧思維，創(chuàng)造非凡成功的效果。

作為稅收籌劃領(lǐng)域的后起之秀，蔡昌教授對(duì)稅收籌劃有獨(dú)特的見(jiàn)解?！吨袊?guó)稅務(wù)報(bào)》稱(chēng)其為“用第三種眼光看稅收籌劃”：“稅收籌劃是企業(yè)管理的當(dāng)然構(gòu)成內(nèi)容，不能離開(kāi)企業(yè)的整體戰(zhàn)略來(lái)談籌劃，籌劃應(yīng)服從企業(yè)的整體戰(zhàn)略。成功的籌劃離不開(kāi)理論的指導(dǎo)，理論必須與企業(yè)的實(shí)際問(wèn)題結(jié)合，在共性中尋求每個(gè)企業(yè)的個(gè)性方案，我們把這種認(rèn)識(shí)稱(chēng)為用第三種眼光看籌劃?！?/p>

蔡昌教授認(rèn)為：“稅收籌劃是致用之學(xué)，其實(shí)踐性很強(qiáng)，歸納和研究稅收籌劃規(guī)律是一種捷徑，可以起到舉一反三的作用。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化和日趨復(fù)雜，稅收籌劃運(yùn)作逐步深入到企業(yè)的多個(gè)層面，籌劃方案的系統(tǒng)性、技巧性要求越來(lái)越高。許多好的籌劃方案源自于一種靈感，大氣磅礴，渾然天成，看不到一絲雕琢的痕跡?！?/p>

本書(shū)并不拘泥于稅制結(jié)構(gòu)和稅收政策的細(xì)節(jié)，而是把稅收籌劃放到一個(gè)更為開(kāi)闊的空間里，從更普遍的意義上探討了稅收籌劃的運(yùn)作規(guī)律及其實(shí)踐應(yīng)用的范式，從更深層次上提供了一個(gè)理解稅收籌劃與企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)權(quán)重組、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)定價(jià)之間彼此影響的分析框架，視角獨(dú)特而新穎，帶給大家一種清風(fēng)撲面的感覺(jué)。

[經(jīng)典案例]:

空調(diào)房屋捆綁銷(xiāo)售

卓達(dá)房地產(chǎn)公司開(kāi)展“購(gòu)房屋，送空調(diào)”促銷(xiāo)活動(dòng)，但這種銷(xiāo)售模式無(wú)形中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。假設(shè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格為30萬(wàn)元，空調(diào)價(jià)格為8000元。銷(xiāo)售房屋，房地產(chǎn)公司要按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，30萬(wàn)元的房屋銷(xiāo)售收入要繳納1.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。贈(zèng)送的空調(diào)視同銷(xiāo)售，繳納增值稅，征收率為4%，8000元空調(diào)要繳納320元的增值稅。同時(shí)，房地產(chǎn)公司還要為得到空調(diào)的個(gè)人代扣代繳1600元個(gè)人所得稅。因此，采用這種促銷(xiāo)方式，房地產(chǎn)公司每出售一套房子就要多繳納稅金1920元。

很多商家經(jīng)常采取“買(mǎi)一送一”或“買(mǎi)二百送三十”等方式銷(xiāo)售商品，在選擇促銷(xiāo)方式時(shí)，很少考慮到不同促銷(xiāo)方式之間稅負(fù)的差別，往往是到該繳稅時(shí)才發(fā)覺(jué)稅負(fù)重，于是一些企業(yè)以偷逃稅方式降低稅負(fù)，面臨嚴(yán)重的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)通曉各種促銷(xiāo)方式的利弊，事先進(jìn)行籌劃，采取規(guī)避措施，就有可能達(dá)到既促銷(xiāo)，又不加重稅負(fù)的目的。

篇6

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了怪圈，其根源來(lái)自二方面。國(guó)內(nèi)方面，以權(quán)力剝削為龍頭的武力財(cái)力剝削混存所引發(fā)的分配不公造成了貧富懸殊，進(jìn)而使產(chǎn)、消不平衡，加之套用凱恩斯理論使投資越來(lái)越大于消費(fèi)，從而加劇了產(chǎn)、消不平衡。這是主要原因，而非純經(jīng)濟(jì)因素引發(fā)的社會(huì)矛盾經(jīng)濟(jì)問(wèn)題則是各種原因中占絕對(duì)多數(shù)的重要因。國(guó)際方面，因人民幣升值，游資逐利進(jìn)入中國(guó)，以炒作方式推動(dòng)股價(jià)、樓價(jià)從而帶動(dòng)物價(jià)全面上漲，從中獲取成倍的差價(jià)利潤(rùn)以掠奪巨額中國(guó)資源財(cái)富；借中國(guó)加入WTO和迷信國(guó)外權(quán)威之機(jī)，在全球推行其經(jīng)濟(jì)理論經(jīng)濟(jì)法規(guī)，以企控制中國(guó)經(jīng)濟(jì)靈魂；控制搶奪中國(guó)市場(chǎng)，擠壓中國(guó)出口。所以，要奪取當(dāng)前這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利，必須具有同時(shí)打贏國(guó)內(nèi)國(guó)外二場(chǎng)硬仗的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。

一、國(guó)際如何對(duì)中國(guó)發(fā)動(dòng)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)

戰(zhàn)爭(zhēng)是一種強(qiáng)弱沖突不平衡的結(jié)果，找準(zhǔn)對(duì)方弱點(diǎn)開(kāi)戰(zhàn)是戰(zhàn)爭(zhēng)的導(dǎo)火線。如：不能診斷中國(guó)特色經(jīng)濟(jì)毛病，卻用外國(guó)經(jīng)濟(jì)理論治理國(guó)內(nèi)特色經(jīng)濟(jì)；加入WTO，政府政策法規(guī)受制于國(guó)際，獨(dú)立性或者說(shuō)中國(guó)特色越來(lái)越不能發(fā)揮能動(dòng)性，又不適應(yīng)不熟悉國(guó)際規(guī)則；其關(guān)鍵點(diǎn)在抄搬國(guó)外管理理論被動(dòng)適用國(guó)際規(guī)則；其危險(xiǎn)點(diǎn)在于短時(shí)間內(nèi)大量變現(xiàn)庫(kù)存資源，國(guó)民財(cái)富以貨幣形式?jīng)Q堤般外流。

在這種背景下，國(guó)際對(duì)中國(guó)發(fā)動(dòng)了經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)。首先是外資潛入中國(guó)投資、置業(yè)；第二鼓噪中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，以誤導(dǎo)中國(guó)變現(xiàn)寶藏資源來(lái)提高GDP，同時(shí)外資大量進(jìn)入中國(guó)炒熱中國(guó)經(jīng)濟(jì)；第三將股市、樓市等炒熱，借助中國(guó)國(guó)內(nèi)資本推動(dòng)股價(jià)樓價(jià)大幅走高，推高能源價(jià)格增加中國(guó)發(fā)展成本，進(jìn)而帶動(dòng)中國(guó)物價(jià)全面通脹；第四不斷施壓迫使人民幣升值，拉攏別國(guó)擠壓中國(guó)國(guó)際市場(chǎng)；第五是拋售股票、房地產(chǎn)等，套現(xiàn)走人；第六即下一步拋售人民幣使之貶值而讓美元升值。通過(guò)美元、人民幣反向升值貶值運(yùn)行一個(gè)來(lái)回，則巨大的中國(guó)財(cái)富就會(huì)白送給美國(guó)等寄生國(guó)家。譬如近期，美國(guó)持續(xù)降息，使各國(guó)對(duì)美元匯率一直上升［1］。這使中國(guó)國(guó)內(nèi)出口企業(yè)面臨困境，廣交會(huì)訂單縮減30％以上；同時(shí)，人民幣升值加快又使得熱錢(qián)大量進(jìn)入中國(guó)，流動(dòng)性過(guò)剩加劇，加大了通貨膨脹；再者，中國(guó)美元儲(chǔ)備居高不下快速增長(zhǎng)也就是加速貶值，從而美國(guó)實(shí)現(xiàn)了奈賬；最后，美國(guó)次貸危機(jī)實(shí)際上是將國(guó)民不勞而獲的結(jié)果轉(zhuǎn)移到外國(guó)，尤其是美元儲(chǔ)備高的國(guó)家。

二、經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)的性質(zhì)

美國(guó)等國(guó)家害怕中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速超越自己，又覺(jué)得軍事能力不夠，于是就專(zhuān)注經(jīng)濟(jì)侵略，其性質(zhì)為爭(zhēng)奪理論、文化、經(jīng)管、技術(shù)等的控制權(quán)，以及陰流子（資金）［2］的控制權(quán)和市場(chǎng)控制權(quán)。

（一）精神戰(zhàn)：爭(zhēng)奪思想文化經(jīng)管技術(shù)的控制權(quán)

中國(guó)搞特色社會(huì)主義，今天出現(xiàn)了所謂經(jīng)濟(jì)過(guò)熱問(wèn)題，卻又仿照資本主義經(jīng)濟(jì)理論與方法不斷加息提高準(zhǔn)備金率，在治理特色經(jīng)濟(jì)時(shí)又不搞中國(guó)特色，當(dāng)然調(diào)控?zé)o效。在沒(méi)有準(zhǔn)備好自己的經(jīng)濟(jì)理論和制度條件下加入WTO，不得不被動(dòng)適用國(guó)際經(jīng)濟(jì)法規(guī)準(zhǔn)則，從而陷中國(guó)特色經(jīng)濟(jì)于無(wú)能之中而不能自拔。如果不盡快清醒過(guò)來(lái)，建立自己的符合自然法則的經(jīng)管理論和經(jīng)濟(jì)制度，就會(huì)失去思想文化和經(jīng)濟(jì)管理的控制權(quán)。

譬如，加息提高準(zhǔn)備金率，一個(gè)處方一年就開(kāi)了十幾次，還不見(jiàn)效就不應(yīng)再模仿下去。中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題不完全由經(jīng)濟(jì)因素引起，因而凱恩斯那一套純經(jīng)濟(jì)金融手段解決不了現(xiàn)今中國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。對(duì)于這種落后的資本主義經(jīng)濟(jì)理論必須加以創(chuàng)新，免得受制于人。

（二）貨幣戰(zhàn)：爭(zhēng)奪陰流子與財(cái)富的控制權(quán)

陰流子是集能力信譽(yù)和欲望需求一身的幣符抽象物，是量子經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)。

1．在物價(jià)、匯率、股市上動(dòng)作，以無(wú)形之手掠奪他國(guó)財(cái)富搞垮他國(guó)經(jīng)濟(jì)。通過(guò)陰流子手段控制資金會(huì)取得軍事戰(zhàn)爭(zhēng)掠奪實(shí)物財(cái)富的倍乘效果。

2．境外資金潛入中國(guó)加劇流動(dòng)性過(guò)剩

這猶如暗渡陳倉(cāng)，運(yùn)兵中國(guó)作戰(zhàn)，是地道的貨幣戰(zhàn)。大量外資進(jìn)出必將削弱國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的能力。

3．境外炒作資金的動(dòng)機(jī)動(dòng)向

國(guó)外游資不是來(lái)支援中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的，是來(lái)逐利的，甚至是來(lái)掠奪中國(guó)財(cái)富，顛覆中國(guó)經(jīng)濟(jì)的。據(jù)說(shuō)通過(guò)上市國(guó)企，資產(chǎn)已外流2萬(wàn)億元啊。

（三）市場(chǎng)戰(zhàn)：用貿(mào)易壁壘、世貿(mào)規(guī)則、拉幫結(jié)派控制市場(chǎng)份額等是經(jīng)濟(jì)列強(qiáng)的慣用伎倆。應(yīng)對(duì)辦法雖然很多，但根本的一條還是基于優(yōu)質(zhì)低價(jià)開(kāi)拓市場(chǎng)占領(lǐng)市場(chǎng)。這就要求中國(guó)國(guó)民勤儉節(jié)約，增強(qiáng)國(guó)力。同時(shí)提高利用國(guó)際法的能力，保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。

(四)公關(guān)戰(zhàn)：境外資金所有者和管理經(jīng)營(yíng)者抱團(tuán)、滲透到中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)組織中去、與政府共生與官員勾結(jié)、聘用學(xué)者發(fā)表影響政府決策的言論。

三、戰(zhàn)略原理

（一）遵循531理論與問(wèn)題基礎(chǔ)論點(diǎn)發(fā)生對(duì)稱(chēng)中和反應(yīng)的原理［3］

經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般原理是問(wèn)題基礎(chǔ)論點(diǎn)（主要包括經(jīng)濟(jì)基本問(wèn)題、三大要素二個(gè)根本點(diǎn)、總矛盾等）與531理論（主指計(jì)消市產(chǎn)模式、力-消-產(chǎn)順序周期律、陰流子手段等）發(fā)生對(duì)稱(chēng)中和反應(yīng)后釋放出能量驅(qū)動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）用計(jì)消市產(chǎn)模式［4］替代國(guó)際經(jīng)濟(jì)理論擺脫其經(jīng)濟(jì)法規(guī)的控制

資本主義經(jīng)濟(jì)理論與管理方法是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的教訓(xùn)中發(fā)展起來(lái)的，產(chǎn)生得早思想落后，擺脫不了周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的命運(yùn)，但往往通過(guò)輸出、轉(zhuǎn)移國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難到新興市場(chǎng)國(guó)家而短期避免危機(jī)。由于邊際消費(fèi)傾向和謹(jǐn)慎動(dòng)機(jī)、投機(jī)動(dòng)機(jī)等作用，凱恩斯有關(guān)國(guó)民收入用于投資和消費(fèi)的矛盾論會(huì)使投資越來(lái)越多消費(fèi)越來(lái)越少，人為降低生產(chǎn)服務(wù)消費(fèi)率，是導(dǎo)致生產(chǎn)過(guò)剩進(jìn)而內(nèi)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一個(gè)機(jī)制。

我們應(yīng)實(shí)行計(jì)消市產(chǎn)模式協(xié)調(diào)好GDP規(guī)模、質(zhì)效和公平三者間關(guān)系。一是用計(jì)劃消費(fèi)統(tǒng)籌協(xié)管有關(guān)安全穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，在計(jì)劃消費(fèi)制度下實(shí)施全社會(huì)共生存福利保障；以市場(chǎng)生產(chǎn)激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)范企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，讓市場(chǎng)與生產(chǎn)全面放開(kāi)，采用超資本主義方式激勵(lì)機(jī)制。

（三）鼓勵(lì)升官發(fā)財(cái)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要人文政治環(huán)境

解放思想認(rèn)可升官發(fā)財(cái)?shù)姆e極一面，鼓勵(lì)每一位士兵當(dāng)將軍，使升官發(fā)財(cái)與法治行為結(jié)合實(shí)施。但同時(shí)必須建立多快好省建設(shè)TMS社會(huì)[5]的政績(jī)考核體系，其中生產(chǎn)服務(wù)消費(fèi)率、零失業(yè)、CIP（投資置業(yè)系數(shù)）[6]等是重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而GDP、CPI等應(yīng)改成參考指標(biāo)。在當(dāng)前，以科舉資格、競(jìng)聘崗位、契約考核、法治行作前提的升官發(fā)財(cái)作激勵(lì)力，使官員全心全意為人民消費(fèi)服務(wù)而謀劃公共項(xiàng)目建設(shè)，以已有的公共規(guī)模消費(fèi)帶動(dòng)陰流子放量使用，通過(guò)放大陰流子流量擴(kuò)大就業(yè)和個(gè)人收入，從而進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)稍微泡沫式繁榮。

除上述創(chuàng)建特色自然理論、制度外，還應(yīng)以靜制動(dòng)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)侵略，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大局使物價(jià)、人民幣和股市等慢慢爬升，時(shí)間一長(zhǎng)就會(huì)套住投機(jī)資金變其為投資。四、戰(zhàn)術(shù)技巧

戰(zhàn)術(shù)技巧的總思路是，控制物價(jià)、匯率股市，掌控足夠的資源能源；鎖定境外游資使其進(jìn)入時(shí)間拉長(zhǎng)，當(dāng)利潤(rùn)略高于利率回報(bào)時(shí)，投機(jī)就變?yōu)橥顿Y。

（一）自主控制人民幣升值的步伐

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民帀升值是必然方向，同時(shí)國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力價(jià)值也應(yīng)升值。但這必須自己掌握控制權(quán)，做到人民幣平穩(wěn)緩升，同步提高最低工資和總體工資水平。這樣做，就是不讓逐利外資大量涌入國(guó)內(nèi)造成CPI連年高漲，不讓國(guó)民勞動(dòng)力創(chuàng)造的利潤(rùn)被外資洗走。

人民幣升值是經(jīng)濟(jì)發(fā)展勞動(dòng)力價(jià)格上漲的必然，可順應(yīng)國(guó)際要求因勢(shì)利導(dǎo)地繼續(xù)維護(hù)人民幣的穩(wěn)定并減緩升值，但決不能讓人民幣貶值美元升值的逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)。這樣，人民幣才能成功走向國(guó)際充貨行列而立于不敗之地。

（二）救市治市維護(hù)滬指在4000～8000點(diǎn)間運(yùn)行（注：本文寫(xiě)于奧運(yùn)前，現(xiàn)已錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)，參數(shù)應(yīng)修改為止跌而緩升）

股市是物質(zhì)的，準(zhǔn)確地說(shuō)是陰流子運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。股市的作用至少有三：一是通過(guò)融資形成全社會(huì)共有經(jīng)濟(jì)，是全民共生存的高級(jí)基礎(chǔ)；二是通過(guò)投資者擇行業(yè)擇股票合理配置利用資源，提高資金、資源利用率，產(chǎn)生效率利潤(rùn)；三是再分配功能，政府通過(guò)調(diào)控股市可調(diào)整貧富結(jié)構(gòu)。奧運(yùn)行情的出現(xiàn)意味著戰(zhàn)勝了國(guó)際敵對(duì)勢(shì)力，維護(hù)滬指在4000～8000點(diǎn)間小幅波動(dòng)，不給外資下抄底上套現(xiàn)的機(jī)會(huì)，使其進(jìn)退二難。股市是虛物質(zhì)的而不是影子，是可以救起的?；诠墒腥蠊δ?，政府是必須救市的。目前救市是一場(chǎng)同外國(guó)顛覆中國(guó)經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的較量。就目前來(lái)說(shuō)，空方近乎耗盡，沒(méi)多少可賣(mài)的籌碼了，中國(guó)有黨領(lǐng)導(dǎo)的十億人民，是任何力量都戰(zhàn)勝不了的，因此救市必成，如果政府想要有奧運(yùn)行情就會(huì)有。調(diào)節(jié)印花稅是調(diào)節(jié)股市活躍度、表明政府態(tài)度的一種手段，不能說(shuō)無(wú)用。但如政府調(diào)動(dòng)社保、財(cái)政等儲(chǔ)備資金的少部分入市抄底，既能托市又能贏利。

（三）穩(wěn)定樓價(jià)的重要性

樓價(jià)雖然超前上漲，但土地資源是無(wú)價(jià)之寶，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)樓價(jià)是無(wú)頂?shù)?，因此?yīng)長(zhǎng)期穩(wěn)定樓價(jià)，使其較長(zhǎng)時(shí)間在現(xiàn)價(jià)水平上下波動(dòng)，讓套現(xiàn)外資又回來(lái)投資，保衛(wèi)金融系統(tǒng)性安全。

（四）調(diào)整物價(jià)結(jié)構(gòu)控制通脹穩(wěn)定物價(jià)

控制物價(jià)上漲的同時(shí)也不讓物價(jià)大幅滑落，但應(yīng)集中精力調(diào)整物價(jià)結(jié)構(gòu)以改善人民生活，按節(jié)能減排的策略補(bǔ)償環(huán)保綠化，尋找和開(kāi)拓新能源，促進(jìn)產(chǎn)、消平衡。

（五）將盲目的流動(dòng)性過(guò)剩轉(zhuǎn)化為有計(jì)劃的社會(huì)基礎(chǔ)投資

隨著人民幣升值美元貶值減息，涌入中國(guó)市場(chǎng)逐利的外資越來(lái)越多，勢(shì)必加劇中國(guó)的通貨膨脹，因而應(yīng)減緩人民幣升值停止加息轉(zhuǎn)而緩慢減息。為控制CPI，對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩做到收放自如，勢(shì)必提高準(zhǔn)備金率。央行提高準(zhǔn)備金率回籠的貨幣不能擱置倉(cāng)庫(kù)，否則就是將人們的能力信譽(yù)束縛廢棄，就是打包欲望壓縮消費(fèi)。因而，我們應(yīng)將回籠的資金投資到社會(huì)公共設(shè)施和改善人民生活福利的基礎(chǔ)建設(shè)上；投放到自由民間資本不感興趣的利潤(rùn)洼地，用于回補(bǔ)經(jīng)濟(jì)過(guò)冷的行業(yè)；用以增強(qiáng)國(guó)家計(jì)劃消費(fèi)和調(diào)控貧富差距的力量。這樣不僅不會(huì)收縮生產(chǎn)與消費(fèi)，反而能收縮自由資本的盲目流動(dòng)性并保持GDP規(guī)模朝著改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人民生活的方向穩(wěn)步增長(zhǎng)。如此，國(guó)際眼紅中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并企圖限制中國(guó)經(jīng)濟(jì)超越他們的國(guó)家就會(huì)成徒然。

（六）劃分生產(chǎn)幣與消費(fèi)幣

為保障生產(chǎn)為消費(fèi)服務(wù)，使生產(chǎn)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理匹配，應(yīng)將國(guó)內(nèi)貨幣劃分為生產(chǎn)金和消費(fèi)金二種，并使消費(fèi)金經(jīng)消費(fèi)市場(chǎng)后將消費(fèi)信息載入生產(chǎn)市場(chǎng)。這樣做，就是要防止流動(dòng)性資金，特別是境外炒作資金擾亂產(chǎn)、消結(jié)構(gòu)，進(jìn)而累積生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩而消費(fèi)結(jié)構(gòu)性不足的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（七）基于抑制貧富差距疏通產(chǎn)-消通道［7］的思路

由于富人是少數(shù)，生活再奢侈，消費(fèi)總量也有限；窮人雖多卻又消費(fèi)不起，再多窮人的勤儉生活，消費(fèi)總量也同樣有限。因此，消費(fèi)規(guī)模落后生產(chǎn)規(guī)模，二者比例嚴(yán)重失衡，或消費(fèi)不足或結(jié)構(gòu)性失衡在現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策下是必然的。在分工合作的社會(huì)關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)條件下，勞動(dòng)成果的儲(chǔ)備基本是富人權(quán)利，天天勞動(dòng)仍衣食難保是窮人無(wú)法自控的事。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)，分配不公就越加惡化，貧富差距就越大，消費(fèi)結(jié)構(gòu)與生產(chǎn)結(jié)構(gòu)就越加不平衡，勞動(dòng)者尤其失業(yè)者經(jīng)濟(jì)自控力就越差。結(jié)果是，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，分配越不公，需求者未掌握必要的生活資源，不需求者卻難以處理多余的生活資源，從而產(chǎn)-消通道不暢，經(jīng)濟(jì)危機(jī)就越來(lái)越近。由此可知，貧富懸殊是問(wèn)題的關(guān)鍵。只有基于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)適當(dāng)分離的原則建立公平分配機(jī)制，抑制貧富差距疏通產(chǎn)-消通道，才不會(huì)給敵方乘虛而入搞垮中國(guó)經(jīng)濟(jì)的機(jī)會(huì)。

（八）不斷加工資降利潤(rùn)，出口價(jià)不隨人民幣升值而變高

提高產(chǎn)品的人力成本降低產(chǎn)品利潤(rùn)即加薪降利，不給游資獲取勞動(dòng)人民血汗的空間。以按勞按需分配相結(jié)合原則提高低保、退休工資、勞動(dòng)者工資以疏通產(chǎn)-消通道。產(chǎn)品按原美元估價(jià)換算成人民幣出口，出口產(chǎn)品價(jià)格不隨人民幣升值而升高，保持出口旺盛。

（九）圍追堵截境外炒作游資

誘入外資為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)是對(duì)外開(kāi)放的重要目的，但須以技術(shù)、行政手段監(jiān)控游資動(dòng)向，鎖定法治投機(jī)炒作顛覆我經(jīng)濟(jì)的外資，盡可能掌握這些資金的監(jiān)管權(quán)，使其轉(zhuǎn)而為中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)長(zhǎng)期服務(wù)，在若干年后讓其取得合理回報(bào)退出。立法治理境內(nèi)外利益攸關(guān)者抱團(tuán)公關(guān)，不給其炒作獲取超企業(yè)平均利潤(rùn)的差價(jià)機(jī)會(huì)；要以行政、法律手段限制資源無(wú)限變現(xiàn)、控制土地過(guò)快開(kāi)發(fā)，不給游資通過(guò)市場(chǎng)掠奪天然資源、國(guó)家?guī)齑娴臋C(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)

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