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委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問，住該單位。
委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區(qū)新外大街10號。
被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業(yè)，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.
委托人申偉，北京市大正律師事務(wù)所律師。
委托人向鋒，北京市大正律師事務(wù)所律師。
原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區(qū)雅寶路8號太亞大廈。
負(fù)責(zé)人孟慶斌，行長。
委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。
上訴人北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新協(xié)公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協(xié)公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協(xié)公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協(xié)公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費(fèi)、公證費(fèi)2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經(jīng)審理后確認(rèn)，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的北京市外銷商品房預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議，符合法律規(guī)定，且進(jìn)行了公證，該契約及補(bǔ)充協(xié)議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協(xié)公司仍未履行交付房屋的義務(wù)，現(xiàn)徐承雷請求依法解除雙方契約及補(bǔ)充契約，應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關(guān)費(fèi)用的訴訟請求，予以支持。據(jù)此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產(chǎn)美元貸款利率計付，上述之利息應(yīng)扣除原告徐承雷已以的被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費(fèi)、其他雜費(fèi)人民幣13428元、公證費(fèi)815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協(xié)公司不服，以原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、程序違反法律規(guī)定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續(xù)履行1998年12月所簽協(xié)議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。
經(jīng)審理查明，徐承雷與新協(xié)公司于1995年10月9日經(jīng)長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協(xié)公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預(yù)售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內(nèi)付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應(yīng)付230386美元。該契約第5條約定：新協(xié)公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協(xié)公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權(quán)向新協(xié)公司追索違約金。逾期超過90日新協(xié)公司未交付房屋的，徐承雷有權(quán)終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達(dá)新協(xié)公司之日起生效。新協(xié)公司除在契約終止后30日內(nèi)向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。雙方訂立的《補(bǔ)充協(xié)議》第4條約定，新協(xié)公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災(zāi)害；施工中異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規(guī)定；其他非新協(xié)公司所能控制的因素等原因致新協(xié)公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權(quán)在第91天起14日內(nèi)以書面形式通知新協(xié)公司解除預(yù)售契約。如徐承雷在規(guī)定期限內(nèi)沒有行使此項(xiàng)權(quán)利，則應(yīng)被視為同意繼續(xù)履行預(yù)售契約，但新協(xié)公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協(xié)議支付新協(xié)公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協(xié)公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協(xié)公司作為合同擔(dān)保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產(chǎn)向北京市分行〔抵押權(quán)人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔(dān)保人之擔(dān)保數(shù)額為本合同項(xiàng)下貸款本金和由本金所產(chǎn)生的利息（包括違約加息）及其他相關(guān)費(fèi)用。擔(dān)保期限從貸款發(fā)生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項(xiàng)下之擔(dān)保為不可撤銷擔(dān)保。抵押人確認(rèn)若擔(dān)保人按本合同有關(guān)規(guī)定，代抵押人還清對抵押權(quán)人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權(quán)人將抵押人名下抵押物業(yè)及其相應(yīng)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協(xié)公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協(xié)公司未予答復(fù)，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達(dá)成協(xié)議，徐承雷同意繼續(xù)履行與新協(xié)公司簽訂之預(yù)售契約及其補(bǔ)充協(xié)議，同時約定新協(xié)公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補(bǔ)償?shù)?。同?2月5日，雙方依協(xié)議履行，新協(xié)公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業(yè)管理費(fèi)之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協(xié)公司向徐承雷發(fā)出入住通知，因徐承雷認(rèn)為房屋未達(dá)到入住條件，未辦理手續(xù)。徐承雷于1997年11月15日致函新協(xié)公司要求驗(yàn)收交房，新協(xié)公司未答復(fù)。1998年12月7日，雙方經(jīng)協(xié)商再次達(dá)成協(xié)議：新協(xié)公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協(xié)公司的原因致使徐承雷辦理入住手續(xù)遲延，新協(xié)公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協(xié)公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)；如徐承雷需出租房屋時，新協(xié)公司免費(fèi)為其招租，并同意按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)對B1501房屋尚存在問題部分進(jìn)行免費(fèi)維修。協(xié)議簽訂后，新協(xié)公司認(rèn)為此次協(xié)議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達(dá)成協(xié)議的給付期限有重復(fù)部分，應(yīng)減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項(xiàng)。徐承雷對此不予認(rèn)可，并于1999年5月10日致函新協(xié)公司，以新協(xié)公司不履行1998年協(xié)議為由，要求解除售房契約及補(bǔ)充協(xié)議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協(xié)公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現(xiàn)尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費(fèi)815.28美元、律師費(fèi)11237元人民幣，其他雜費(fèi)2191元人民幣。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、售房契約、補(bǔ)充協(xié)議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協(xié)議書、1998年12月7日協(xié)議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為，徐承雷與新協(xié)公司簽訂的《外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)視為有效。新協(xié)公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協(xié)議，并已按約履行。此后因交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)雙方仍存在分歧，雖然新協(xié)公司曾向徐承雷發(fā)出入住通知，但雙方未履行交房驗(yàn)收手續(xù)。后經(jīng)徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協(xié)公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補(bǔ)充協(xié)議，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。原審法院依事實(shí)判決解除雙方契約及協(xié)議，新協(xié)公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協(xié)公司上訴要求繼續(xù)履行與徐承雷簽訂的1998年12月協(xié)議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
摘要：近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然不斷向前，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險性也
在不斷地提升，作為銀行收益的主要來源之一，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢在必行。本文以 XX 銀行 XX 分
行房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為研究對象，參照國內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對其現(xiàn)狀和存在主要問題做出了簡單的評析，并根據(jù)存在問題提出相應(yīng)的解
決措施。
關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開發(fā)貸款；風(fēng)險防范；有效措施
1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平
在我國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范研究主要側(cè)重于信
貸風(fēng)險的分類、識別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開始
時間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）
從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的策略、 劉曉維 （2007）
分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險等。②
實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住
房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要來自信用
風(fēng)險，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個人信用風(fēng)險的評
估中等。
2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險的理論分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)
房地產(chǎn)自身周期長、資金需求大的開發(fā)特性，決定其僅依靠
開發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金
需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)
展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是
實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發(fā)展。
（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類
房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指
所有與房地產(chǎn)活動有關(guān)的金融活動。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指
一些特定的具體金融形式。
房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金
融。政策性的是指與國家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活
動。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融
兩類。
3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀
（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營情況
XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級分行，最近
幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級銀行所
下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營管理、提升業(yè)務(wù)量和
銀行績效。XX 銀行 XX 分行努力增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款投
放，并希望由此達(dá)到上級所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述
2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款額為 11.27
億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額
的 7.3%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸
款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開發(fā)貸款 10.07 億元，為中長期貸
款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長期貸款。所有貸款中 1.1
億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶情況
至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶共五家，
共計為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。
各客戶情況說明如下：
①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶信用評級 AA-，授信金額 1.4 億
元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬元，貸款日期
為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。
②A 山莊項(xiàng)目，客戶信用評級 A，授信金額 9.5 億元，貸款
種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1
月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。
③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶信用評級 A，授信金額 4.3 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬元，貸款日期為
11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。
④C 大廈項(xiàng)目，客戶信用評級 AA，授信金額 4 億元，貸款
種類為保函，貸款金額 2000 萬元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保
方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三
年）。
⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶信用評級 A+，授信金額 2.1 億元，
貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為
12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)
①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶較少，
現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山
莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營風(fēng)險。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶，現(xiàn)有客戶
中無 AAA 評級的客戶，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸
款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。
4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險分析
（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險計量
目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款不良率為 0，但
仍存在極大的風(fēng)險。①就風(fēng)險的分類而言，XX 分行的房地產(chǎn)開
發(fā)貸款主要為關(guān)注類類貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)
目工程出現(xiàn)問題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。
②從計提減值的準(zhǔn)備來說，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行
公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢。
（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險考察
從市場風(fēng)險、信用風(fēng)險和操作風(fēng)險三點(diǎn)，對 XX 銀行 XX 分
行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險考進(jìn)行察。①目前我國房地產(chǎn)市場為政府
主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。
②我國房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在
諸多問題，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在信用風(fēng)險。③銀行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重
大損失。
（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險原因分析
①貸款的評估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險防范意
識薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④
銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國家現(xiàn)行房地產(chǎn)融
資制度存在問題。
（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款防范策略
①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對市場的調(diào)查研
究，及時調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸
款的出現(xiàn)。④培育專業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵創(chuàng)新，實(shí)行銀行
貸款業(yè)務(wù)的多元化。
（5）結(jié)論及展望
銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險，而兩者的緊
密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行
業(yè)。因此加強(qiáng)對其現(xiàn)狀和未來發(fā)展的研究，提高自身對風(fēng)險的辨
別能力是銀行長遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不
斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國銀行房信貸風(fēng)險管理必將越
來越科學(xué)、高效。
5.方案和準(zhǔn)備采用的措施
（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相
關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課
題研究思路。
（2）市場調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場
數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲?。?。
（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金
融風(fēng)險進(jìn)行探尋研究。
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[3]羅曉華.完善我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險管理[J].科技資訊，
1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。
2、商品房銷售情況：
年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：
年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：
房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。
年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點(diǎn)。
5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：
年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。
從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征：
1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。
中國消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。
2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。
由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費(fèi)增長明顯。
3.商品房建設(shè)增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年的房地產(chǎn)市場的高漲運(yùn)行，以及房價的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應(yīng)量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項(xiàng)目的成本測算，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評估與分析，得出該開發(fā)項(xiàng)目的成本估計值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動量，從而大概得出該開發(fā)項(xiàng)目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際建造過程中，同時對開發(fā)成本進(jìn)行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費(fèi)用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，開發(fā)成本測算是將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準(zhǔn)確地測算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，以該項(xiàng)目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。
1.土地成本
土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。
2.前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3.建筑安裝工程成本
建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。
4.市政公共設(shè)施費(fèi)用
市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在20%左右。
5.開發(fā)間接費(fèi)用
此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：①管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計算。②銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計算。③銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費(fèi)用。上述項(xiàng)目開發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對所有項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤最大化。
1.對征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。
2.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)的控制
對行政事業(yè)性收費(fèi)通過爭取各項(xiàng)優(yōu)惠政策來降低；勘探設(shè)計必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要與市場定位適應(yīng)，積極推行價值工程管理。
3.建筑安裝工程成本的全程控制
加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實(shí)行設(shè)計監(jiān)理制度；加強(qiáng)監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應(yīng)充足、價格相對低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。
4.管理費(fèi)用
定崗定員，精簡機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費(fèi)用；推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎懲。
5.對財務(wù)費(fèi)用的全面控制
安排合理的融資方案，籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。
6.對稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。
7.建立動態(tài)成本控制制度
房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項(xiàng)目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實(shí)施控制。
三、總結(jié)
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋,實(shí)踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開發(fā)者,只要是向社會公開銷售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J(rèn)識,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。
1.3收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實(shí)反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
[作者簡介]何風(fēng)琴（1990―），女，東華理工大學(xué)碩士研究生，研究方向?yàn)椴粍赢a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理；陳榮清（1973―），男，東華理工大學(xué)副教授，碩士研究生導(dǎo)師，研究方向?yàn)橥恋乜沙掷m(xù)利用、土地整理。（江西南昌 330013）
[基金項(xiàng)目]國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“土地整理中農(nóng)戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）
一、問題的提出
住宅商品化的推行，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速興起和發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產(chǎn)市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結(jié)，一些問題還日趨嚴(yán)峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策?？v觀我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，都是采取了“一刀切”的調(diào)控模式，沒有充分考慮到房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域差異、空間差異。這些調(diào)控模式并沒有達(dá)到預(yù)期效果。我國局部區(qū)域房價上漲仍然過快，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出，房價上漲速度遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度。房地產(chǎn)市場分類研究的研究方法、研究結(jié)論對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的制定有重要意義。
因房地產(chǎn)商品的不可移動性，關(guān)于房地產(chǎn)市場區(qū)域差異研究較多，主要是集中在從房地產(chǎn)市場發(fā)展單方面指標(biāo)的差異分析、東中西部地區(qū)差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統(tǒng)計分析方法研究區(qū)域差異性。如90年代張二勛就認(rèn)為房地產(chǎn)市場的研究需要強(qiáng)調(diào)空間和區(qū)域差異，陳浮、王良?。?000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標(biāo)分析了中國東部、中部、西部三大地區(qū)的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產(chǎn)市場差異，鄭大川（2008）在行政區(qū)域劃分基礎(chǔ)上運(yùn)用聚類分析方法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了區(qū)域分類的探索，把全國房地產(chǎn)市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規(guī)模、人均發(fā)展水平以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進(jìn)行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數(shù)測度中國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異。
上述學(xué)者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內(nèi)容上側(cè)重單項(xiàng)指標(biāo)的比較，不能系統(tǒng)地建立房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)體系進(jìn)而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展綜合指標(biāo)方面對這種差異性進(jìn)行嘗試分析和探索。
二、江西省房地產(chǎn)市場發(fā)育現(xiàn)狀分析
本文數(shù)據(jù)來源于江西省2014年年鑒數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況、房地產(chǎn)市場供需方面、房地產(chǎn)信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)等四個方面分析了房地產(chǎn)市場發(fā)育狀態(tài)。以下利用的人均指標(biāo)均采用市域地區(qū)人口數(shù)。
本文參照全國同類研究，采用人均指標(biāo)來對比各地市房地產(chǎn)投資狀況差異。
從圖中可以看出，人均房地產(chǎn)開發(fā)投資差異較明顯。人均房地產(chǎn)開發(fā)投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮(zhèn)市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發(fā)投資與其良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有關(guān)系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額差距最大，達(dá)到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數(shù)第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。
新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領(lǐng)先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產(chǎn)供給方面差異較大。
從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產(chǎn)市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉(xiāng)市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。
11個地市國內(nèi)貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉(xiāng)市國內(nèi)貸款比例相對較大，達(dá)到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強(qiáng)。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達(dá)到54.92%，國內(nèi)貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產(chǎn)開發(fā)資金主要靠企業(yè)自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮(zhèn)市、撫州市、贛州市、國內(nèi)貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規(guī)模較小。
南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達(dá)到24.49%，景德鎮(zhèn)市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉(xiāng)市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。
以上分析主要是從房地產(chǎn)市場發(fā)育單項(xiàng)指標(biāo)分析了11地市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和其差異性，為了更全面的體現(xiàn)這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。
三、江西省房地產(chǎn)市場區(qū)域差異綜合分析
（一）聚類分析原理與方法
聚類分析是用來對所研究對象進(jìn)行分類的方法，通過簡化變量個數(shù)，以便針對性地進(jìn)行研究。聚類分析的前提假設(shè)是研究的變量之間存在一定的相似關(guān)系。假設(shè)所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統(tǒng)聚類法和非系統(tǒng)聚類法。而系統(tǒng)聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產(chǎn)生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因?yàn)閷Α白罱钡牟煌x。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。
（二）聚類分析指標(biāo)的選定
在對不同區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類時，需要對房地產(chǎn)市場的各個主要方面選取不同指標(biāo)，如在市場規(guī)模、供求關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)展階段以及資金來源各方面中選取主要指標(biāo)進(jìn)行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區(qū)域房地產(chǎn)市場的差異特性和共同性。
聚類分析指標(biāo)的選擇應(yīng)該科學(xué)合理規(guī)范，所選取的指標(biāo)基本上能反映房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況，同時具有數(shù)據(jù)獲取的可行性，本文擬選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速、房屋施工面積、人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人均房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源占房地產(chǎn)開發(fā)總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標(biāo)。該11個指標(biāo)包含在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，能夠較為全面地反映房地產(chǎn)市場差異。
（三）分類結(jié)果及分析
在聚類之前，為消除指標(biāo)的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，spss默認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化方法就是z-score標(biāo)準(zhǔn)化。這種方法基于原始數(shù)據(jù)的均值（mean）和標(biāo)準(zhǔn)差（standard deviation）進(jìn)行數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化。將A的原始值x使用z-score標(biāo)準(zhǔn)化到x'。z-score標(biāo)準(zhǔn)化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數(shù)據(jù)的情況。新數(shù)據(jù)=（原數(shù)據(jù)-均值）/標(biāo)準(zhǔn)差，然后再利用SPSS19.0統(tǒng)計軟件對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：
為了結(jié)果的準(zhǔn)確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結(jié)果。
通過對十一地市聚類分析的結(jié)果可以看出，全省的房地產(chǎn)市場可以劃分為四大類：省會發(fā)達(dá)區(qū)只有南昌一個省會城市；贛南較發(fā)達(dá)區(qū)包括贛州市；贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市；贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)包括新余市。
根據(jù)分類指標(biāo)對分類區(qū)域進(jìn)行差異分析，結(jié)合各地市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。
1.省會發(fā)達(dá)區(qū)
省會發(fā)達(dá)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平較高，多項(xiàng)指標(biāo)均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速、人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標(biāo)都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供較為堅實(shí)的基礎(chǔ)，2004-2013年南昌市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠(yuǎn)高于其他地市。各項(xiàng)指標(biāo)的遙遙領(lǐng)先使得南昌市房地產(chǎn)市場較其他地市都發(fā)達(dá)。
2.贛南較發(fā)達(dá)區(qū)
贛南較發(fā)達(dá)區(qū)贛州市房地產(chǎn)市場發(fā)展雖然沒有省會發(fā)達(dá)區(qū)南昌的迅速，很多指標(biāo)僅次于省會發(fā)達(dá)區(qū)南昌市，2004 -2013年贛州市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源等指標(biāo)都僅次于省會發(fā)達(dá)區(qū)，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標(biāo)都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規(guī)模最大，2013年達(dá)到847.80萬人，其人均指標(biāo)處于全省較低位置。
3.贛東贛中潛力區(qū)
贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市，贛東贛中潛力區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的大部分指標(biāo)均低于省會發(fā)達(dá)區(qū)和贛南較發(fā)達(dá)區(qū)，且指標(biāo)間相差較大，但由于這些城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前，各地市旅游開發(fā)較快，人均收入也在不斷提高，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿o限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優(yōu)秀旅游城市等稱號，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供良好的社會環(huán)境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)交叉點(diǎn)，是長江中游區(qū)域中心港口城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展在贛東贛中潛力區(qū)中較發(fā)達(dá)，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區(qū)中均達(dá)到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮(zhèn)市是江西省重要的旅游與工業(yè)城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區(qū)中最大，僅次于南昌市。進(jìn)入21世紀(jì)以來，上饒市市場經(jīng)濟(jì)體制框架基本形成，進(jìn)入工業(yè)快速增長時期，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產(chǎn)開發(fā)資金利用金融工具的水平全省最高，房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區(qū)房屋銷售均價水平較一致，均遠(yuǎn)低于省會發(fā)達(dá)區(qū)南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。
4.贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)
贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)的新余市大多數(shù)房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)在江西省都處于較低位置，新余市人口規(guī)模較小，是房地產(chǎn)市場發(fā)展限制性因素，但同時也是其人均指標(biāo)在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業(yè)城市，城市化率達(dá)到56.6%。2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發(fā)投資額只有24.73億元?？梢?，新余市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直以來較少，但其人均房地產(chǎn)投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。
四、小結(jié)
本文通過利用房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)，采用聚類分析方法，把江西省房地產(chǎn)市場劃分為四個區(qū)域，即省會發(fā)達(dá)區(qū)、贛南較發(fā)達(dá)區(qū)、贛東贛中潛力區(qū)、贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)，并且從房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)供給需求、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四方面詳細(xì)分析了四個區(qū)域的市場發(fā)育差異性。這種差異性的分析結(jié)果為江西省針對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展實(shí)行分區(qū)調(diào)控提供政策參考。
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一、房地產(chǎn)統(tǒng)計體制與方法制度現(xiàn)狀
房地產(chǎn)統(tǒng)計制度方法是一個復(fù)雜的體系，它主要包括統(tǒng)計調(diào)查體系、統(tǒng)計指標(biāo)體系和統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)體系。
1、統(tǒng)計調(diào)查。我國房地產(chǎn)調(diào)查體系中主要存在兩大調(diào)查系統(tǒng)：一是由國家統(tǒng)計局及其調(diào)查總隊(duì)所組成的政府綜合統(tǒng)計系統(tǒng)；二是由建設(shè)部和地方政府建設(shè)主管部門所組成的部門統(tǒng)計系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)統(tǒng)計調(diào)查主要采取。即房地產(chǎn)統(tǒng)計的組織部門（政府統(tǒng)計部門和建設(shè)部門）通過向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)統(tǒng)計報表，由房地產(chǎn)企業(yè)自行填報，上報給基層統(tǒng)計部門，然后逐級匯總、上報。房地產(chǎn)報表方式為年度報表和定期報表中的季報、月報。
2、統(tǒng)計指標(biāo)。我國目前尚無系統(tǒng)明確完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)側(cè)重于從投資角度的統(tǒng)計，即：《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表制度》（某年統(tǒng)計年報和定報）和建設(shè)部制定的《房地產(chǎn)統(tǒng)計報表制度》，并且每年的指標(biāo)數(shù)量都有差異。
3、統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。為了便于對統(tǒng)計數(shù)據(jù)和各種有關(guān)信息進(jìn)行分類研究，國家統(tǒng)計局對某些重要的復(fù)雜的統(tǒng)計分組體系，制定、和實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，形成統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。將己有的和應(yīng)有的各項(xiàng)統(tǒng)計分類標(biāo)準(zhǔn)，按其內(nèi)在聯(lián)系組成的整體所形成的體系，就是統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)體系，使各項(xiàng)統(tǒng)計分類標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，相互銜接，減少重復(fù)，防止矛盾，避免人力、物力、財力的浪費(fèi)。另外，統(tǒng)計口徑的規(guī)定在統(tǒng)計工作中也有一定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計制度、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)編碼。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)方法制度存在問題
（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系有待融合完善。目前，政府統(tǒng)計部門執(zhí)行國家統(tǒng)計局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計報表制度，建設(shè)部門執(zhí)行建設(shè)部制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計報表制度。統(tǒng)計制度不一易造成數(shù)出多門，統(tǒng)計資源浪費(fèi)。國家局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計報表制度，主要是反映房地產(chǎn)增量市場運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資情況統(tǒng)計，而反映土地市場、存量市場、經(jīng)營管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)出租等指標(biāo)基本沒有。而這需要融合完善。
（二）按注冊地統(tǒng)計易漏統(tǒng)瞞報或重統(tǒng)多報?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計制度規(guī)定:“跨地區(qū)進(jìn)行開發(fā)活動并在開發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開發(fā)活動所在地統(tǒng)計范圍;未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計。”目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)、跨省開發(fā)投資現(xiàn)象很常見，如果不在開發(fā)地注冊，易出現(xiàn)漏統(tǒng)瞞報。如果在開發(fā)地注冊，則，易出現(xiàn)重統(tǒng)多報。
（三）月報制度負(fù)擔(dān)過重。目前縣級一下基層統(tǒng)計人員固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計、建筑業(yè)統(tǒng)計集于一身，同時，上報時間集中、指標(biāo)較多，表間邏輯關(guān)系復(fù)雜，基層統(tǒng)計人員顧此失彼，疲于應(yīng)付。
（四）企業(yè)統(tǒng)計不堪重負(fù)。由于國家報表按專業(yè)多頭向下布置，統(tǒng)計局投資處、人口社會處，調(diào)查隊(duì)生產(chǎn)價格處、企業(yè)監(jiān)測處，房地產(chǎn)管理局等五個部門給企業(yè)(指房開企業(yè))布置調(diào)查任務(wù)，統(tǒng)計報表多達(dá)八種，多數(shù)指標(biāo)重復(fù)。同時，計量單位、報表軟件不同，所以企業(yè)統(tǒng)計人員工作量不堪重負(fù)。
三、規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計的建議
（一）政府統(tǒng)計與部門統(tǒng)計建立統(tǒng)一的統(tǒng)計指標(biāo)體系。一是實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)計與部門統(tǒng)計的“對接”。國家局與住建部門應(yīng)共同協(xié)商制定統(tǒng)一的統(tǒng)計指標(biāo)體系，共同布置統(tǒng)計工作，由統(tǒng)計部門進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，確保數(shù)出一門。二是建立政府統(tǒng)計與部門統(tǒng)計統(tǒng)計信息的共享機(jī)制，杜絕重復(fù)交叉，提高效率。三是在政府統(tǒng)計與部門統(tǒng)計建立的統(tǒng)一指標(biāo)體系下各司其職，各盡其責(zé)，各抒所長，相互支持，各得其所。
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
當(dāng)前受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗之地；如果當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_發(fā)項(xiàng)目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開發(fā)工程的過程中將其中的項(xiàng)目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的狀況分析
目前，受我國政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項(xiàng)目，降低開發(fā)成本，提升各個環(huán)節(jié)的管理的效益，這對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)長期的工程，具有開發(fā)周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風(fēng)險較多等特點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商對于其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c(diǎn)，是否能夠符合房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于對項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)較少，還沒有能夠形成科學(xué)有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)過程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理集中到房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產(chǎn)生的一些不必要的費(fèi)用。
當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對于項(xiàng)目決策以及設(shè)計開發(fā)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，每一個環(huán)節(jié)都涉及到工程造價，優(yōu)化項(xiàng)目管理都顯得意義較為重大。項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一個方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
二、提升房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項(xiàng)目管理的規(guī)避風(fēng)險的措施
在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，往往隱含著一些隱性的風(fēng)險，如何規(guī)避這些風(fēng)險就成為了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中應(yīng)該積極的回避風(fēng)險，這種風(fēng)險就是建立在前期的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的論證上面，將房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程準(zhǔn)備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險降到最低。對于規(guī)避風(fēng)險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉(zhuǎn)移相關(guān)的風(fēng)險，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風(fēng)險，都由施工方來承擔(dān)責(zé)任，這樣的話對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是有利的。
（二）、加強(qiáng)對于項(xiàng)目成本的控制管理
房地產(chǎn)開發(fā)過程中相對比較受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是項(xiàng)目的成本造價，該項(xiàng)目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對于項(xiàng)目的成本管理必須加強(qiáng)在房地產(chǎn)施工的全過程中，對于全部的過程進(jìn)行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計招標(biāo)的階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工驗(yàn)收的階段，在這些階段中進(jìn)行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項(xiàng)目管理的質(zhì)量
質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，只有不斷的完善工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程中的效益的提升。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要完善對于項(xiàng)目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點(diǎn)放到如何降低房地產(chǎn)施工造價上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的效益提升到最高的層次。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進(jìn)行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開發(fā)商對于施工風(fēng)險規(guī)避的因素、同時還有就是將房地產(chǎn)的開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的質(zhì)量做進(jìn)一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升。
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1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵、特征及分類
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵和特征
房地產(chǎn)開發(fā)貸款指由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放，用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有以下特征。
1.1.1 資金額度大，風(fēng)險較高。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)都需要大量資金，單個企業(yè)授信額度較大，銷售易受經(jīng)濟(jì)周期和政策環(huán)境影響，影響貸款發(fā)放及后期管理過程中出現(xiàn)問題，存在較高的信用風(fēng)險。
1.1.2 還款周期長，風(fēng)險因素多變。房地產(chǎn)項(xiàng)目從做出決策到上市銷售，開發(fā)周期較長，導(dǎo)致開發(fā)貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發(fā)生變化的可能性加大，直接導(dǎo)致房屋建設(shè)成本和銷售情況的不確定性增加。
1.1.3 抵押物單一，價值不穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押物主要包括抵押土地使用權(quán)和抵押在建項(xiàng)目，二者價值并不穩(wěn)定，當(dāng)房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。
1.1.4 環(huán)節(jié)較多，鏈條效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)可分為土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環(huán)環(huán)相扣，每個環(huán)節(jié)都包含政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)貸款分類
1.2.1 信用風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模也逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險成為商業(yè)銀行風(fēng)險的重要組成。開發(fā)商違約的主要原因是地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，資金回籠速度和規(guī)模沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。受現(xiàn)行房地產(chǎn)限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產(chǎn)稅預(yù)期的影響，很多開發(fā)商存在在建或已建成項(xiàng)目銷售困難問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款可能無法到期歸還并發(fā)生延期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，造成信用風(fēng)險。
1.2.2 市場風(fēng)險。我國房地產(chǎn)價格的影響因素復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)通常按周邊樓盤銷售價或者當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強(qiáng)，均衡的房價不能準(zhǔn)確預(yù)測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應(yīng)社會的真實(shí)需求，消費(fèi)者對房價走勢的預(yù)期一旦發(fā)生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風(fēng)險。
1.2.3 銀行操作風(fēng)險。受利潤驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管和控制，極易產(chǎn)生操作風(fēng)險。銀行操作風(fēng)險主要包括以下幾項(xiàng)：①違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標(biāo)，不按照工程進(jìn)度合理放款；②信貸資金無法執(zhí)行封閉運(yùn)作，難以監(jiān)控；③抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。
1.2.4 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營決策失誤，造成實(shí)際收入或利潤沒有達(dá)到預(yù)期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風(fēng)險。地產(chǎn)開發(fā)受到籌資方式、設(shè)計定位、成本估算、政策干預(yù)等因素的影響，某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個開發(fā)項(xiàng)目會產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問題。
2 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險成因分析
我國市場經(jīng)濟(jì)體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價機(jī)制尚未確立，并沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化。由于房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的形成也受到眾多因素印象。
2.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成內(nèi)部因素
2.1.1 貸款發(fā)放監(jiān)管機(jī)制不足。商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能嚴(yán)格遵照合同條款，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作中，運(yùn)用資金的范圍超過了當(dāng)期的收益預(yù)期。商業(yè)銀行放使企業(yè)對借貸資金的用途超過了其未來收入的現(xiàn)值，造成在比較充裕的時間段內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。
2.1.2 短期利益高引發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模擴(kuò)大。存款、貸款和中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行對下屬機(jī)構(gòu)、客戶經(jīng)理和前臺操作人員進(jìn)行考核和評定的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業(yè)務(wù)，使得相關(guān)操作人員傾向于大規(guī)模發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至存在違規(guī)方法貸款，重規(guī)模、輕質(zhì)量的現(xiàn)象。
2.1.3 風(fēng)險計量技術(shù)落后。我國商業(yè)銀行的風(fēng)險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風(fēng)險的審核，尚無法準(zhǔn)確衡量整個組合的風(fēng)險特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險，對房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經(jīng)營機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗(yàn)平衡的結(jié)果。
2.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成外部因素
2.2.1 多方資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)軍地產(chǎn)市場，投機(jī)性經(jīng)營增加，推動地產(chǎn)投資過熱。作為主要的資金來源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也不斷擴(kuò)大，易導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模膨脹，更多的資源向房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)集中，而將各類風(fēng)險推向商業(yè)銀行。
2.2.2 行政干預(yù)導(dǎo)致貸款風(fēng)險加劇。土地出讓金成為多數(shù)地方政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)的重要資金來源，地方政府傾向于干預(yù)商業(yè)銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國有商業(yè)銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔(dān)保的長期貸款，政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險約束，容易推動貸款資金過度擴(kuò)張。
2.2.3 國家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國家相繼出臺了一系列引導(dǎo)和限制類調(diào)控政策。任何一項(xiàng)政策效果都需要經(jīng)過一段時間的實(shí)際操作才能顯現(xiàn)，過于密集的政策出臺不但不能很好的實(shí)現(xiàn)政策意圖，還有可能造成意料不到的負(fù)面影響。
3 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范建議
3.1 建立持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策。相關(guān)政策的出臺盡管有助于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱、房價過高現(xiàn)象進(jìn)一步發(fā)展，但同時卻加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，商業(yè)銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，不能只靠一時的緊縮貸款發(fā)放、限購等政策，要從源頭上進(jìn)行調(diào)控，改變地方政府的土地財政發(fā)展模式，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，增加有效需求，在根本上減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
3.2 嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的流程。在發(fā)放貸款前，商業(yè)銀行就要根據(jù)這個特點(diǎn)對申請貸款的企業(yè)進(jìn)行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進(jìn)行驗(yàn)證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內(nèi)容包括：①要對項(xiàng)目開發(fā)的合法、合規(guī)及可行性進(jìn)行審查；②自籌資金達(dá)到一定比例后，才能發(fā)放貸款，按照項(xiàng)目進(jìn)度分批發(fā)放；③對商品房的預(yù)售過程進(jìn)行深入的監(jiān)管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發(fā)商隱瞞銷售事實(shí)，只要預(yù)售收入達(dá)到約定的還款點(diǎn)，就要要求開發(fā)商及時足額的償還貸款。
3.3 加大信用風(fēng)險度量量化模型的應(yīng)用。我國商業(yè)銀行信貸管理手段比較落后，對開發(fā)貸款項(xiàng)目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學(xué)、完備的信用風(fēng)險指標(biāo)度量體系。同時，也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化、信貸環(huán)境的變化、商業(yè)銀行信貸資金的流動性以及監(jiān)管制度要求的變化等，對房地產(chǎn)開發(fā)貸項(xiàng)目的量化指標(biāo)及時的動態(tài)調(diào)整。缺少有效的信貸風(fēng)險度量工具，這就使得銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險控制很難實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。所以，商業(yè)銀行要加大信用風(fēng)險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)、適用性強(qiáng)的信用風(fēng)險度量與預(yù)測模型提供數(shù)據(jù)和技術(shù)支持。
4 結(jié)語
在我國，不能簡單地將房地產(chǎn)視為一個行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈帶動效應(yīng)、資金聚集效應(yīng)和產(chǎn)品的特殊性，在我國經(jīng)濟(jì)社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產(chǎn)及其開發(fā)貸款特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的形成原因，理解關(guān)鍵控制點(diǎn)，有助于商業(yè)銀行制定有效的應(yīng)對措施和控制方法，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。
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中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、前言
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要想做好質(zhì)量管理和效益管理，就要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)能夠符合規(guī)范要求，在質(zhì)量管理和效益管理上能夠遵守建設(shè)規(guī)則，在質(zhì)量和成本核算上能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)的重要性，以及對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和效益的現(xiàn)實(shí)要求，做好房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和效益管理對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，積極做好質(zhì)量和效益管理既是企業(yè)的必要措施，同時也是企業(yè)的重要管理內(nèi)容。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的整個過程入手，確保質(zhì)量管理和效益管理取得積極效果。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)質(zhì)量和效益并重
在進(jìn)行有效的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)市場價格采取擬訂目標(biāo)利潤的辦法來推算目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本按開發(fā)成本和期間費(fèi)用進(jìn)行分類、分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到前期質(zhì)量控制和成本管理的重要性，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)從以下幾個方面做好質(zhì)量控制和成本管理。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)做好各項(xiàng)質(zhì)量管理制度的編制
考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，在前期階段，應(yīng)結(jié)合設(shè)計和施工實(shí)際，做好施工組織設(shè)計、施工方案和質(zhì)量管理等基本制度的編制，保證質(zhì)量管理得到有效控制。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)制定具體的成本管理辦法
成本管理是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體效益的關(guān)鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理有據(jù)可依。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和成本管理的統(tǒng)一
在前期階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和成本管理應(yīng)放在一起考慮，不能重視了質(zhì)量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質(zhì)量管控，所以，二者應(yīng)放在一起考慮。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計階段應(yīng)注重質(zhì)量和效益并重
項(xiàng)目設(shè)計階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理與控制成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說，設(shè)計費(fèi)只占項(xiàng)目總投資的約1％，但設(shè)計工作對工程造價的影響程度可達(dá)75％以上。優(yōu)秀的設(shè)計是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。基于這一認(rèn)識，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，要想做好質(zhì)量和效益管理，就要從設(shè)計階段入手，重點(diǎn)做好以下幾個方面工作：
1、在設(shè)計階段，應(yīng)明確質(zhì)量管理原則
為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠取得積極效果，我們應(yīng)在設(shè)計階段明確質(zhì)量管理原則，確保質(zhì)量管理能夠貫穿于整個房地產(chǎn)實(shí)施階段，保證質(zhì)量管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
2、在設(shè)計階段，應(yīng)確保設(shè)計質(zhì)量滿足實(shí)際需要
考慮到設(shè)計質(zhì)量對整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決定性作用，在設(shè)計階段，我們應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計實(shí)際，確保設(shè)計在準(zhǔn)確性和合理性方面滿足實(shí)際需要，達(dá)到提高設(shè)計質(zhì)量的目的。
3、在設(shè)計階段，應(yīng)合理選擇設(shè)計方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本
設(shè)計方案的確定，關(guān)系到整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。設(shè)計方案的合理性和科學(xué)性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)省大量建設(shè)資金。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重
在項(xiàng)目施工階段，雖然影響項(xiàng)目投資可能性小，但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金，浪費(fèi)投資可能性大，開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：
1、實(shí)行效益獎勵制度，充分調(diào)動管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。
施工階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵時期，為了保證質(zhì)量管理取得積極效果，應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理實(shí)際，積極實(shí)行效益獎勵制度，實(shí)行明確的獎懲制度，保證施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理取得積極的管控效果。
2、盡量減少設(shè)計圖變更。工程設(shè)計圖粗糙，市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等是引起設(shè)計變更的原因。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計變更的增多，將會直接導(dǎo)致工程成本的增加，在這種情況下，施工質(zhì)量也難以保證達(dá)標(biāo)。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段，應(yīng)減少設(shè)計圖的變更，使質(zhì)量和成本管理能夠在可控的范圍之內(nèi)。
3、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。
考慮到現(xiàn)場簽證的特殊性，現(xiàn)場簽證的增多，對成本控制是一個不小的考驗(yàn)。基于這一認(rèn)識，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須要嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證數(shù)量，確保工程技術(shù)管理人員能夠相互配合，保證簽證的準(zhǔn)確性和合理性。
五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在竣工結(jié)算階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重
開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級審查方式審核結(jié)算書，即監(jiān)理公司初審，項(xiàng)目部門復(fù)審，開發(fā)企業(yè)終審。這既可互相監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。 結(jié)算完成后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時做好項(xiàng)目的開發(fā)評價工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于工程量大，施工過程復(fù)雜，其竣工結(jié)算工作量也相對較大。因此，我們要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算實(shí)際，在結(jié)算過程中，重點(diǎn)做好質(zhì)量管理和成本管理，具體應(yīng)從以下幾個方面開展工作：
1、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)根據(jù)質(zhì)量要求核對工程量
為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算能夠取得積極效果，我們應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的要求，認(rèn)真核對工程量，使工程量能夠滿足工程結(jié)算需要。
2、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)重視成本核算
在竣工結(jié)算過程中，應(yīng)始終堅持成本核算理念，利用各項(xiàng)成本核算手段，對整個項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行全面核算，確保成本管理取得積極效果。
3、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行核算制度
考慮到成本核算對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性，在竣工結(jié)算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴(yán)格執(zhí)行核算制度，達(dá)到提高成本管理質(zhì)量的目的。
六、結(jié)論
通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，質(zhì)量和效益是重要的管控目標(biāo)。要想做好質(zhì)量和效益管理工作，就要從前期階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段入手，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量和效益管理取得積極效果。
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