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篇1

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-00-01

前言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，總供給與總需求并不始終保持平衡，無論是超額供給還是超額需求都會(huì)打破市場(chǎng)平衡，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多問題。而非均衡理論則主要針對(duì)上述現(xiàn)象，在市場(chǎng)不均衡條件下研究如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。本文以非均衡理論為基礎(chǔ)，通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特點(diǎn)進(jìn)行分析，以建立房地產(chǎn)市場(chǎng)供求模型的方法對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況進(jìn)行了具體分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特點(diǎn)

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主要特點(diǎn)表現(xiàn)為如下方面：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度壟斷性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性從根本上說是土地的壟斷性。由于我國(guó)土地使用權(quán)主要由各級(jí)政府通過招投標(biāo)方式移交給具有較高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的土地開發(fā)商，長(zhǎng)期的政企合作關(guān)系為房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷提供了有利契機(jī)。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有時(shí)期性。所謂時(shí)期性具體是指在不同時(shí)段內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化具有不同的規(guī)律。主要由于房?jī)r(jià)、房源數(shù)量均會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生相應(yīng)的波動(dòng)。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性。由于現(xiàn)階段我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品均具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、開發(fā)價(jià)值高等特點(diǎn)。生產(chǎn)周期長(zhǎng)將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)性和滯后性。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要特點(diǎn)則主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、多樣性和層次性。所謂區(qū)域性指房地產(chǎn)產(chǎn)品不能同其他產(chǎn)品一樣進(jìn)行空間上的移動(dòng)，人們對(duì)住房位置的選擇也具有明顯個(gè)人偏好。多樣性指根據(jù)人們不同的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品在類型、戶型、房型上呈現(xiàn)多樣性。層次性則主要指根據(jù)人們具體經(jīng)濟(jì)收入情況，房地產(chǎn)產(chǎn)品也被劃分為中、高、低檔，人們可根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)不同房產(chǎn)進(jìn)行選擇。

二、模型建立與變量說明

1.有效供求計(jì)算與非均衡估計(jì)

基于分均衡理論下的定量分析方法可以分為雙曲線聚合方程、最小原則性方程以及CES指數(shù)聚合方程等。由于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求具有較高的聚合性，因此本文以雙曲線聚合方程作為主要研究方法。基于雙曲線聚合的非均衡理論：將某種產(chǎn)品的市場(chǎng)分成若干個(gè)微觀市場(chǎng)，在各微觀市場(chǎng)中，該種產(chǎn)品在上市初期均處于過度飽和，即過度供給狀態(tài)，此時(shí)增加各微觀市場(chǎng)產(chǎn)品需求，產(chǎn)品市場(chǎng)則出現(xiàn)供給量（S-Q）/S減弱的變化。同理，若產(chǎn)品微觀市場(chǎng)需求量達(dá)到飽和，此時(shí)增加供給量，則出現(xiàn)產(chǎn)品需求量（D-Q）/D減弱的變化。上述兩種變化的關(guān)系可用雙曲線聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示產(chǎn)品供給總量，D表示產(chǎn)品需求總量，Q則表示市場(chǎng)成交量，r為產(chǎn)品供求市場(chǎng)摩擦系數(shù)。根據(jù)此非均衡理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況進(jìn)行分析可知，影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化因素很多，例如在供給方面主要受房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)既有價(jià)格以及房地產(chǎn)投資與開發(fā)的成本等因素影響；在需求方面則主要受居民收水平、房地產(chǎn)產(chǎn)品面積、國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策以及銀行信貸水平和利率等因素影響。綜合相關(guān)因素，建立非均衡理論下的房地產(chǎn)供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理論中雙曲線聚合方程可知，式中D為房地產(chǎn)需求總量，S為房地產(chǎn)供給總量，Q為房地產(chǎn)成交量。此外，本文選取Y（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）、P（商品房銷售價(jià)格）以及I（商品房投資完成額）作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡主要因素。μ1、μ2為模型計(jì)算的隨機(jī)誤差，r為摩擦系數(shù)，其他希臘字母代表相關(guān)參數(shù)。

2.非均衡方向上房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的確定

為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化進(jìn)行有效分析并對(duì)市場(chǎng)供求變化的非均衡程度進(jìn)行合理反映，引入房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可知，2002-2005年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡度Z在0值上下波動(dòng)，這說明該段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化處于基本平衡狀態(tài)。而2006-2011年Z值基本達(dá)到了0.3（Z值最大不超過1），這表明盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供給量，但由于受市場(chǎng)成交量Q以及人民收入水平等多方面的影響，使得既有房地產(chǎn)價(jià)格高于人們經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，為人們帶來了購房難題。雖然在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到了較大影響，但在國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策后，房地產(chǎn)的價(jià)格則又開始升高。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格升高使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況始終處于供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀；另一方面，由于受經(jīng)濟(jì)水平、國(guó)家政策以及房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出供大于求的市場(chǎng)變化規(guī)律。

結(jié)論

本文通過對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特點(diǎn)進(jìn)行分析，以非均衡理論作為研究方法，利用雙曲線聚合方程建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求模型。通過分析可知，盡管國(guó)家自2006年來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體取向是抑制房?jī)r(jià)快速上漲、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，但總體效果并不明顯。因此，國(guó)家還需要通過強(qiáng)化市場(chǎng)總量供給管理，增加有效供給；構(gòu)建多層次市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系，積極培育結(jié)構(gòu)合理的消費(fèi)梯度市場(chǎng)，以有效滿足多層次住房需求；設(shè)立分區(qū)域調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)不同對(duì)象實(shí)施差別化調(diào)控政策等方式，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度并規(guī)范市場(chǎng)秩序，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

篇2

地產(chǎn)商品的非流動(dòng)性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品的非流動(dòng)性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國(guó)城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢(shì)容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價(jià)位限量供給——高價(jià)位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場(chǎng)比運(yùn)作其它市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)其它市場(chǎng)商品的限量高價(jià)供給要求具備的資源條件相對(duì)較低。適當(dāng)?shù)膬r(jià)格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。住房空置，無疑是社會(huì)有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。

對(duì)產(chǎn)品的高價(jià)值性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

這里所指的房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢(shì)加上較強(qiáng)體力勞動(dòng)的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價(jià)值性。房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國(guó)家大致為（36—60個(gè)月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價(jià)值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)位運(yùn)行時(shí)，一旦出現(xiàn)波動(dòng)，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價(jià)格的上漲與跌落波動(dòng)的時(shí)間是緩慢和長(zhǎng)期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的高價(jià)炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價(jià)無市”。

房地產(chǎn)商品投資的長(zhǎng)期性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的此消彼長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價(jià)格的變動(dòng)，建設(shè)用地的供給量，土地價(jià)格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期更長(zhǎng)，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長(zhǎng)三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均價(jià)，30—60年的使用年限折衷計(jì)算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。

信息的非對(duì)稱性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的非對(duì)稱性決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，受到信息傳遞的非完全性、非對(duì)稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對(duì)主動(dòng)，有助于房地產(chǎn)商品的高價(jià)開盤和連續(xù)高價(jià)開盤。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，逐期連續(xù)的高價(jià)開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對(duì)稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性?！胺康禺a(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房?jī)r(jià)上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房?jī)r(jià)，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房?jī)r(jià)的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)體系，公開市場(chǎng)信息，做好三方公正。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的連帶性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)金融鏈風(fēng)險(xiǎn)

沒有個(gè)人住房貸款的充足支持，或者個(gè)人住房貸款的利率較高，個(gè)人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國(guó)金融體系中的個(gè)人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國(guó)住房供給全面市場(chǎng)化配置體系形成?！?998年以來，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟動(dòng)以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國(guó)住房貸款出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，2000年個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%?！弊》抠J款制度實(shí)施的根本目的是支持我國(guó)的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保護(hù)——住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時(shí)炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價(jià)運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的連帶風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長(zhǎng)、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長(zhǎng)期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國(guó)住房交易會(huì)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們?cè)谔幚碛嘘P(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問題時(shí)，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。

當(dāng)今社會(huì)條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房?jī)r(jià)上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視?，F(xiàn)代城市的建設(shè)與國(guó)家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。

篇3

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,也是個(gè)人和集體通過一系列的活動(dòng),特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng),同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過程.可見,房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng).與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷既有其特點(diǎn),同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用.

現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié).市場(chǎng)營(yíng)銷作為一門獨(dú)立的學(xué)科,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家是從20世紀(jì)50年代開始趨于成熟,在我國(guó)則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用.

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種商務(wù)和管理活動(dòng),因此,必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),以便為有效管理和組織市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)服務(wù).作為整個(gè)市場(chǎng)體系的組成部分,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下主要特點(diǎn).

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是權(quán)益交易市場(chǎng).由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)益.交易的對(duì)象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán),使用權(quán),收益權(quán)和處分權(quán)),也可以是部分所有權(quán).不同權(quán)益的交易,形成市場(chǎng)上不同性質(zhì)的交易行為.

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng).由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)都只能在特定的地點(diǎn)進(jìn)行,從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的特征.這一特征要求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)為主.例如市場(chǎng)調(diào)查,目標(biāo)市場(chǎng),產(chǎn)品定位,銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)進(jìn)行.

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng).房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品具有差異性,如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素,則各項(xiàng)房地產(chǎn)商品各不相同,但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的,所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)特征明顯的市場(chǎng).

二,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念

企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念直接影響企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的組織和管理,在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,市場(chǎng)營(yíng)銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導(dǎo)思想.

(一)生產(chǎn)觀點(diǎn)

20世紀(jì)20年代以前,資本主義經(jīng)濟(jì)雖然得到了高度發(fā)展,但社會(huì)生產(chǎn)的增長(zhǎng)速度仍然落后于消費(fèi)增長(zhǎng)的速度,社會(huì)產(chǎn)品供應(yīng)不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場(chǎng)需求處于被動(dòng)的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個(gè)的著眼點(diǎn)就放在生產(chǎn)上面,"我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么",企業(yè)的普遍思想是"生產(chǎn)觀點(diǎn)".

(二)推銷觀點(diǎn)

20世紀(jì)20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇,資本主義經(jīng)濟(jì)由于大批軍品生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)運(yùn)用于民品,社會(huì)生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場(chǎng)商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競(jìng)爭(zhēng)開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用"推銷觀點(diǎn)"指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng).其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時(shí)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)雖然增加了推銷活動(dòng),但其仍然是一種"以產(chǎn)定銷"的觀念,即"我生產(chǎn)了什么,就推銷什么".

(三)市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)

第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀(jì)50年代以后,商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,廣大消費(fèi)者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場(chǎng)商品進(jìn)一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),許多企業(yè)家開始認(rèn)識(shí)到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的需求,在市場(chǎng)上占有較大的份額,關(guān)系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用"市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)"代替"推銷觀點(diǎn)".

用市場(chǎng)營(yíng)銷的觀點(diǎn)組織房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng),最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解潛在的市場(chǎng)和需求,以及消費(fèi)者和可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好,并運(yùn)用合適的產(chǎn)品,定價(jià),銷售渠道,促銷和服務(wù)等方法來滿足消費(fèi)者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商應(yīng)本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),做不到這一點(diǎn),市場(chǎng)營(yíng)銷工作就可能是浪費(fèi)金錢和時(shí)間.

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)組織房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng),才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝.

三,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已不再是單純的推銷工作,而是企業(yè)以滿足市場(chǎng)需求為中心的整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng),要從研究市場(chǎng)人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷涵蓋面廣,包含豐富的內(nèi)容.概括起來,包括以下方面.

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析

1.市場(chǎng)需求分析.通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè),了解房地產(chǎn)市場(chǎng)近期或未來需求是什么.

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析.分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨哪些宏觀環(huán)境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的高價(jià)值財(cái)產(chǎn),受環(huán)境的影響大,因此,環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要內(nèi)容.

(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

在研究和分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,作出經(jīng)營(yíng)決策,包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模,投資方向,投資地區(qū)和地點(diǎn)以及投資方式.

在進(jìn)行上述決策之前,必須選定適當(dāng)?shù)念櫩腿?任何企業(yè)都不可能面向所有的市場(chǎng),滿足所有顧客的需求.而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時(shí)期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業(yè)必須明確"我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應(yīng)的服務(wù)"

企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí),首先必須解決這個(gè)問題,從現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的角度而言,即目標(biāo)市場(chǎng)選擇――我是準(zhǔn)備面向普通老百姓開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用的住宅,還是高級(jí)別墅,或者是高檔酒店.

確定目標(biāo)市場(chǎng)時(shí),至少需要考慮兩個(gè)基本問題:一是這個(gè)顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個(gè)顧客群中,供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,特別是具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手要盡量少.

(三)項(xiàng)目決策

項(xiàng)目決策是在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上,根據(jù)選定的地段和項(xiàng)目,決定能夠滿足市場(chǎng)需要的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略.具體包括以下幾種.

1.產(chǎn)品策略.確定和開發(fā)滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品.適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品是同適當(dāng)?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的.當(dāng)目標(biāo)市場(chǎng)選定以后,必須設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)可以滿足顧客群的適銷對(duì)路的房地產(chǎn)商品或相應(yīng)的服務(wù).

2.價(jià)格策略.根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的情況,制定房地產(chǎn)價(jià)格,受國(guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)價(jià)格的確定應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定.

3.銷售渠道選擇.選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑,房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各有特點(diǎn),要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營(yíng)方式.

(四)促進(jìn)銷售

確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手段,如房地產(chǎn)廣告,房地產(chǎn)交易會(huì)等,提供售前咨詢服務(wù),吸引租客或買家,促成房地產(chǎn)交易.

(五)信息反饋和物業(yè)管理

提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理,并搜集反饋信息,擴(kuò)大顧客群.

以上幾個(gè)方面,是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的主要內(nèi)容.在上述市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中,每個(gè)環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇.

四,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本過程

根據(jù)上述房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容和現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的觀念,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本過程,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本過程可以概括如下.

1.分析市場(chǎng)機(jī)會(huì).

2.研究和選擇目標(biāo)市場(chǎng).結(jié)合市場(chǎng)情況和企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì),通過可行性研究分析,作出投資決策.

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中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)含義

學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)并沒有確切的定義，許多學(xué)者將“房地產(chǎn)市場(chǎng)周期”及“房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)”混為一談，但是二者之間存在著很大區(qū)別。簡(jiǎn)單來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)包含多種形式，周期波動(dòng)只是其中一種。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)廣義的含義是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)量表現(xiàn)出依時(shí)間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等方面的波動(dòng)形成的整體運(yùn)行狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)根源

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的根本原因。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)需求會(huì)不斷上升，這是由房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位所決定的；而另一方面，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，盡管土地供給和房屋供給都會(huì)不斷增加，但是二者在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上總是存在差異，這就使得一定長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在波動(dòng)。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給在短期內(nèi)保持相對(duì)不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)持續(xù)出上升趨勢(shì)，而此時(shí)土地的供應(yīng)量不變，房地產(chǎn)生產(chǎn)過程較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無法在短期內(nèi)增加供給，從而使得在相對(duì)較長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中，基本保持不變的房地產(chǎn)供給將無法在短期內(nèi)滿足不斷上升的房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

三、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的對(duì)策

1.明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展與其市場(chǎng)繁榮，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高了居民的生活水平。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)是必要的。過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要追求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而忽視了社會(huì)的需求，因此，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。

2.加大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)控

供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的根源，因此調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給平衡才能從根本上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度波動(dòng)。針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)，應(yīng)通過抑制投資和投機(jī)需求、限制被動(dòng)需求、打擊虛假需求三種措施來調(diào)整需求和供給之間不平衡關(guān)系。

3.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

中國(guó)保障性住房制度訂立及建造過程中存在一些問題，出現(xiàn)了資格審查不嚴(yán)，保障對(duì)象錯(cuò)位；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，戶型不合理；區(qū)位不合適，交通不便利等現(xiàn)象，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。在保障性住房制度完善方面，應(yīng)加大保障性住房建設(shè)考核力度，盤活空置房進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商參與保障房建設(shè)，完善保障性住房的準(zhǔn)入和退出制度。

4.健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是個(gè)完全動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)變化過程，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整周期實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤能更早的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題。首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)設(shè)立合理的警戒線，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)間與手段提供依據(jù)。其次，應(yīng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，政府或房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行周密的分析，進(jìn)而預(yù)測(cè)供應(yīng)量，促進(jìn)供給與需求平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)必須注重其長(zhǎng)效性，從監(jiān)測(cè)制度、信息及動(dòng)態(tài)等方面加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

5.完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策

能有效抑制中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的宏觀調(diào)控政策有許多因素，主要包括土地供應(yīng)政策研究、金融政策研究和稅收政策等方面。

（1）完善土地政策

中國(guó)土地政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系中重要組成部分，它以優(yōu)化土地資源配置、保護(hù)土地資源為最終目標(biāo)，通過經(jīng)濟(jì)、法律及行政手段，以保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。為了使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，土地供應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步定量化、結(jié)構(gòu)化與目標(biāo)化。根據(jù)土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生的三方面影響，應(yīng)加強(qiáng)城市存量用地挖潛供應(yīng)，增加保障性住房土地供應(yīng)比例，完善城市土地節(jié)約集約利用考核評(píng)價(jià)。

（2）完善金融政策

房地產(chǎn)金融是指，貫穿房地產(chǎn)全過程，隨著中國(guó)房地產(chǎn)金融政策體系的建立和完善，中央銀行在貨幣政策上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，運(yùn)用金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。金融政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的影響體現(xiàn)在市場(chǎng)供給與需求平衡關(guān)系上，通過供給與需求的調(diào)整來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。首先，房地產(chǎn)金融政策通過調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量以及利率水平等方面來影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。其次，金融政策對(duì)住房需求市場(chǎng)針對(duì)性漸強(qiáng)，2011年1月國(guó)務(wù)院對(duì)貸款購買第二套住房進(jìn)行了限制，規(guī)定貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。從以上國(guó)家出臺(tái)的金融政策來看，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的控制地位越來越重要，影響程度越來越強(qiáng)。

（3）完善稅收政策

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伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并且推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)面向社會(huì)的注意窗口，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的重要手段。只有正確合理的市場(chǎng)營(yíng)銷手段才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。市場(chǎng)營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)獲取經(jīng)濟(jì)利益的有效途徑，市場(chǎng)營(yíng)銷決定了房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

（一）市場(chǎng)調(diào)研不足且缺乏真實(shí)性

開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重要依據(jù)就是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，獲取第一手資料。當(dāng)前，有些企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)視力度不夠，市場(chǎng)調(diào)研不足，缺乏真實(shí)有效性。致使企業(yè)在制定營(yíng)銷策略時(shí)，僅僅是理論性的判斷，沒有實(shí)際生活調(diào)研數(shù)據(jù)作為依據(jù)。忽略了社會(huì)需求的狀況，導(dǎo)致理論與實(shí)際出現(xiàn)了偏差，使制定的市場(chǎng)營(yíng)銷策略失去了時(shí)效性，制約了市場(chǎng)營(yíng)銷策略的效果，影響了企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。

（二）目標(biāo)市場(chǎng)的定位模糊

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平出現(xiàn)了兩級(jí)分化的情況，導(dǎo)致了在收入和思想意識(shí)形態(tài)的差異，使社會(huì)的整體消費(fèi)人群之間存在著對(duì)產(chǎn)品需求的差異，需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不相同。當(dāng)前，有些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了這一特點(diǎn)，將房地產(chǎn)建設(shè)成高端大氣的高檔小區(qū)，使得中低收入人群無法承受高檔的房?jī)r(jià)。這種目標(biāo)市場(chǎng)定位的模糊狀態(tài)，影響了整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（三）市場(chǎng)營(yíng)銷渠道陳舊

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響渠道采用的是以電視營(yíng)銷和平面廣告設(shè)計(jì)為主。隨著網(wǎng)絡(luò)的興起，大中規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道比較廣泛，獲得的經(jīng)濟(jì)效益更好，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的發(fā)展，使得受益低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少了在營(yíng)銷方面投入的資金。

（四）價(jià)格營(yíng)銷策略單一

價(jià)格營(yíng)銷包括市場(chǎng)定價(jià)和調(diào)價(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)都采用了降低價(jià)格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，沒有合理的調(diào)節(jié)機(jī)制制約。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至是盲從的進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，促使價(jià)格營(yíng)銷策略的單一性。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析

（一）產(chǎn)品策略

房地產(chǎn)營(yíng)銷包括的內(nèi)容有房地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目產(chǎn)品和有關(guān)項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)施。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略要從基礎(chǔ)、核心、產(chǎn)品等方面考慮，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重點(diǎn)放在打造品牌戰(zhàn)略和特色戰(zhàn)略上。特色戰(zhàn)略就是突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體產(chǎn)品特征、周邊環(huán)境、相關(guān)的配套設(shè)施等方面的特點(diǎn)和不同與別家的優(yōu)勢(shì)，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)充分的展現(xiàn)出來，用建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)等作為搶占市場(chǎng)的依據(jù)，滿足消費(fèi)者的需求。打造房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略就是將房地產(chǎn)企業(yè)的形象鮮明化。品牌的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心，是將企業(yè)的無形資產(chǎn)變成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的附加值，將企業(yè)向多元化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，可以促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷的開展實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)。

（二）價(jià)格策略

價(jià)格策略是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略，直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展。價(jià)格關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本和利潤(rùn)，和消費(fèi)者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業(yè)利益目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。價(jià)格策略的制定要考慮企業(yè)成本利潤(rùn)核算和消費(fèi)人群的實(shí)際購買情況，運(yùn)用科學(xué)的定價(jià)方法，制定出合理的價(jià)格。

（三）促銷策略

促銷策略就是運(yùn)用合理的傳遞方法將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的知名度擴(kuò)大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員直接與樓盤消費(fèi)人員進(jìn)行有效的溝通、接洽，建立良性的關(guān)系，用產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量說話，加強(qiáng)消費(fèi)者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質(zhì)的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產(chǎn)的各種廣告，樹立的品牌形象，進(jìn)行中的營(yíng)業(yè)推廣技術(shù)等，運(yùn)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售和服務(wù)質(zhì)量中進(jìn)行的促銷活動(dòng)。將人員促銷和非人員促銷結(jié)合在一起，就形成了促銷策略。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新發(fā)展

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略和組成營(yíng)銷策略就無法滿足經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展和壯大，為了在社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)只有改變已有的思想理念，創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策略，使房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展下去。

（一）人文營(yíng)銷

由于現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，影響著消費(fèi)水平的發(fā)展，所以消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，這就要求房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量要具備人文理念。在進(jìn)行市場(chǎng)銷售時(shí)，將產(chǎn)品的項(xiàng)目特點(diǎn)和服務(wù)的人文理念充分的體現(xiàn)出來，將項(xiàng)目營(yíng)銷變環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵。

（二）社會(huì)營(yíng)銷

社會(huì)營(yíng)銷是從社會(huì)發(fā)展的角度出發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是社生產(chǎn)力的重要組成部分。以經(jīng)濟(jì)實(shí)體的形式，獲取社會(huì)群眾的經(jīng)濟(jì)利益。在做房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略時(shí)，以品牌形象承擔(dān)社會(huì)應(yīng)盡的職責(zé)，與人們?nèi)罕姼愫藐P(guān)系，建立口碑式營(yíng)銷，樹立社會(huì)良好形象，獲取經(jīng)濟(jì)利益。

（三）知識(shí)營(yíng)銷

篇6

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康現(xiàn)狀描述

“健康”原本用來形容人的身體和精神方面的良好狀態(tài)，是人生最寶貴的財(cái)富。同樣的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，良好的市場(chǎng)機(jī)制和穩(wěn)定的外部環(huán)境對(duì)其發(fā)展至關(guān)重要。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的最新增長(zhǎng)點(diǎn)，它為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。此外在開發(fā)投資上，房地產(chǎn)業(yè)的投資潛力也是很大的，目前在投資結(jié)構(gòu)當(dāng)中，價(jià)格走勢(shì)逐漸趨于穩(wěn)定?？傮w來說，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況良好。但需要注意的是，一些不利因素仍然存在，如果處理不當(dāng)，很可能會(huì)影響到原本良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。具體來看，影響我國(guó)房地產(chǎn)健康的狀況的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①城市化發(fā)展水平。隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的逐步加快，越來越多的人口涌進(jìn)城市，居民對(duì)住房的需求也越來越大。同時(shí)，隨著我國(guó)居民消費(fèi)水平的進(jìn)一步提高，他們對(duì)住房質(zhì)量和房產(chǎn)服務(wù)水平的要求也更為嚴(yán)格。②流動(dòng)人口的增加。隨著我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量的大幅增加，相應(yīng)地對(duì)住宅的需求量也進(jìn)一步激增，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況產(chǎn)生了一定影響。③城市改造。在改造環(huán)節(jié)，通過對(duì)舊城建造，原有的城區(qū)住房結(jié)構(gòu)也發(fā)生了相應(yīng)改變，居民住房面積進(jìn)一步擴(kuò)大，也在影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況。④改革與市場(chǎng)發(fā)展。在深化改革的過程中，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑行業(yè)發(fā)展的逐步穩(wěn)定，勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)造成影響。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)健康是相對(duì)而言的，受我國(guó)地區(qū)發(fā)展水平的限制，各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況差別明顯，同時(shí)還處于一個(gè)不斷變化發(fā)展的體系當(dāng)中，隨著市場(chǎng)的發(fā)展各階段都呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，通過對(duì)比不同地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的情況，結(jié)合影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素來看，房地產(chǎn)健康就是指在一定時(shí)期內(nèi)，通過綜合各個(gè)影響因素，如房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、整體結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展方向等，進(jìn)行整體性的把握，通過協(xié)調(diào)和調(diào)整各因素間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?？偠灾?，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須能夠容納足夠數(shù)量的競(jìng)爭(zhēng)主體，通過競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

首先，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，健康是一種和諧穩(wěn)定的理想狀態(tài)，根據(jù)健康程度，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況分為健康和不健康，而健康狀態(tài)又可以分為基本健康和非常健康；不健康狀態(tài)又可以分為輕度不健康、重度不健康以及嚴(yán)重不健康。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)處于嚴(yán)重不健康狀態(tài)，再加上處理措施不當(dāng)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)陷入市場(chǎng)危機(jī)，對(duì)今后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成不良影響。此外還要注意，絕對(duì)健康狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來說是不存在的。其次，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)顯著特征，即實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，既能保證當(dāng)前形勢(shì)下的市場(chǎng)需求，又能把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，合理規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧，正確處理資源、人口和環(huán)境的關(guān)系，為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，因此各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)存在一定程度的差異。針對(duì)不同地區(qū)的發(fā)展情況和未來趨勢(shì)，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展策略要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并根據(jù)實(shí)際需求不斷補(bǔ)充和完善。因此，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須具備良好的外部基礎(chǔ)，即穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境和運(yùn)行機(jī)制，房產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的重要標(biāo)志，評(píng)價(jià)指標(biāo)主要由經(jīng)濟(jì)、人民生活、環(huán)境三方面組成。只有適應(yīng)了這三方面發(fā)展的需求，才能建立起和諧穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康概念的特征

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的內(nèi)涵，筆者分析了房地產(chǎn)健康的基本特征，具體來說，可以分為以下四點(diǎn)：

3.1 系統(tǒng)性：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素眾多，既有外部原因，如城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策變化以及土地供應(yīng)情況等；又有內(nèi)部原因，如開發(fā)商的整體實(shí)力和購房者的心理等。同時(shí)這些因素相互獨(dú)立，彼此影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系是一個(gè)綜合的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，在分析時(shí)，要考慮全面，分清主次，抓好重點(diǎn)，將它們置于一個(gè)完整的系統(tǒng)當(dāng)中。

3.2 動(dòng)態(tài)性：房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)并不是一成不變的，因此在評(píng)價(jià)過程中，必須根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)作出相關(guān)調(diào)整。并在此過程中，不斷補(bǔ)充和完整房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3.3 區(qū)域性：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受區(qū)域性影響很大，不同地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值和發(fā)展情況存在明顯差異。同樣的，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系建設(shè)也具有區(qū)域性特點(diǎn)，一些東部沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)往往起步較早，基礎(chǔ)雄厚。

3.4 相對(duì)性：對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，所謂健康與否，是就評(píng)價(jià)的對(duì)象來說的，并不絕對(duì)。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系而言，研究對(duì)象必須統(tǒng)一固定，前后一致，否則會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果。

4 構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康體系的反思和對(duì)策

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著產(chǎn)權(quán)不明晰、融資渠道單一以及保障性住房分配不合理等種種問題，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前形勢(shì)，筆者從以下幾個(gè)方面提出了建設(shè)性意見：

4.1 走出“土地財(cái)政”困境，改革土地稅收政策。土地是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的根本所在，是進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，不可避免的會(huì)涉及到土地產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商在實(shí)施開發(fā)時(shí)，常因房地產(chǎn)資源的分配和產(chǎn)權(quán)歸屬問題引發(fā)糾紛。中國(guó)的人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)決定著當(dāng)前住房高增長(zhǎng)的需求，但由于土地財(cái)政的普遍存在，由土地帶來的稅收占地方預(yù)算收入的比重過大，造成了國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)不合理，抑制民間投資，不利于市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，土地財(cái)政還造成了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)過高，嚴(yán)重威脅著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。為了構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康體系，必須從根源上解決房?jī)r(jià)過高和增長(zhǎng)過快問題，即調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，推動(dòng)稅收結(jié)構(gòu)多元化，盡快開征物業(yè)稅。

4.2 調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立健全住房保障體系。保障性住房是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題一項(xiàng)重要舉措，住房保障的落實(shí)有助于社會(huì)和諧，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)保障性住房制度自建立發(fā)展至今，已然取得了不少的成績(jī)，但由于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展階段及漸進(jìn)式體制改革的路徑限制，在制度建設(shè)方面還非常不完善。

2008年以前，我國(guó)保障性住房的建設(shè)總體上呈現(xiàn)“類型少、供應(yīng)量少、覆蓋面小、供求矛盾大”的特點(diǎn)，保障性住房不僅在融資上相當(dāng)困難，而且一些配套支持發(fā)展嚴(yán)重滯后，再加上地價(jià)上漲和地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴，保障性住房土地供應(yīng)也難以保證，保障性住房機(jī)構(gòu)建設(shè)落后，分配不合理等一系列問題，使得我國(guó)保障性住房建設(shè)一直飽受詬病。2008年以后，保障性住房這一重要供給，到目前擴(kuò)充了大量的公共租賃住房、限價(jià)商品房以及各類棚戶區(qū)改造的多方面供應(yīng)體系。

4.3 完善預(yù)售制度，拓展融資渠道。我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在著諸多問題。首先，預(yù)售制度使得房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的門檻過低，刺激了非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖動(dòng)；其次，商品房質(zhì)量無法得到切實(shí)保證，商品房預(yù)售制度導(dǎo)致開發(fā)商和購房者嚴(yán)重信息不對(duì)稱，消費(fèi)者對(duì)于所購房屋綜合信息的掌握處于絕對(duì)劣勢(shì)地位，消費(fèi)者在商品房質(zhì)量達(dá)不到預(yù)先要求的情況下也不得不違心接受；第三，有些開發(fā)商利用商品房預(yù)售變相進(jìn)行非法集資活動(dòng)，例如通過收取定金、誠(chéng)意金或認(rèn)購等方式損害消費(fèi)者利益。以上存在的這些問題都是由于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在缺陷所致。雖然商品房預(yù)售制度存在很多弊端，但是驟然取消期房預(yù)售制度，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過大的沖擊，在目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一和房?jī)r(jià)居高不下的情況下，必須要通過軟著陸才能保障消費(fèi)者的權(quán)益，避免金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展。因此本文認(rèn)為商品房預(yù)售制度的廢除還不合時(shí)宜，必須改革完善現(xiàn)行商品房預(yù)售制度，充分發(fā)揮政府職能，進(jìn)一步完善預(yù)售監(jiān)管措施，加強(qiáng)監(jiān)管。也是商品房銷售方式實(shí)現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)型，平穩(wěn)過渡的必要手段。

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篇7

改革開放30多年，房地產(chǎn)不僅成為重要的生產(chǎn)和生活資產(chǎn)，而且是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分。其中，新建商品房和存量住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的主要部分，也是反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康、平穩(wěn)發(fā)展的晴雨表。在實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策之前，由于城市人口增長(zhǎng)過快，普通商品房供不應(yīng)求，投資投機(jī)需求得不到抑制等問題存在情況下，商品房和存量房呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)呈現(xiàn)虛假繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展像一匹脫韁的野馬快速前行。買賣雙方出現(xiàn)較多的沖突和矛盾，房地產(chǎn)管理部門不能有效的進(jìn)行管理，只能被動(dòng)的解決出現(xiàn)的問題。究其原因，主要是發(fā)展速度不符合國(guó)情，管理部門只做促發(fā)展的工作，忽視重要的監(jiān)管職責(zé)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展，建立對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度是唯一正確的方法。只有管理部門高度重視此項(xiàng)工作并積極開展監(jiān)管工作，才能從根本上消除影響新建商品房建設(shè)、流通過程中出現(xiàn)的問題，消除存量住房信息虛假，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)開展業(yè)務(wù)等行為。以實(shí)際行動(dòng)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)平安發(fā)展中存在的障礙，使得監(jiān)管工作成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的堅(jiān)定捍衛(wèi)者。

二、監(jiān)管是依法治市場(chǎng)的具體體現(xiàn)

監(jiān)管工作是按照現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策規(guī)定，根據(jù)工作特點(diǎn)制定具體的工作流程和要求，組織具備一定政策水平和專業(yè)知識(shí)的人員對(duì)監(jiān)管相對(duì)單位開展的專項(xiàng)監(jiān)督工作。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管內(nèi)容包括：售樓處公示資料、銷售房屋的公示信息、銷售人員的公示信息、銷售中介機(jī)構(gòu)公示資料、公開發(fā)放的與銷售項(xiàng)目有關(guān)資料。對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管內(nèi)容包括：店面公示資料、持證經(jīng)紀(jì)人員公示信息、居間合同示范文本公示及使用、信息平臺(tái)。為保證開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)公示內(nèi)容真實(shí)、有效并符合新建商品房銷售、存量房交易、租賃和有關(guān)信息規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作尤其重要。天津市區(qū)縣房管局監(jiān)管隊(duì)伍要在設(shè)定時(shí)間內(nèi)對(duì)全部在售新建商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店公示內(nèi)容進(jìn)行周期性檢查。在檢查過程中確保一般性問題隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)糾正。對(duì)違反政策規(guī)定的問題均下達(dá)責(zé)令整改通知書，對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查至整改完畢。對(duì)嚴(yán)重違反政策損害購房人利益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)執(zhí)法機(jī)關(guān)依法查處，同時(shí)關(guān)閉商品房銷售合同、存量房交易合同網(wǎng)絡(luò)打印功能。監(jiān)管工作具有長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性，而監(jiān)管對(duì)象處于不斷變化的情況中，違法違規(guī)現(xiàn)象隨時(shí)發(fā)生，使得監(jiān)管工作要不斷適應(yīng)變化的環(huán)境，堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管的傳統(tǒng)，不斷把法治的理念及時(shí)傳達(dá)到監(jiān)管對(duì)象，使其時(shí)刻尊法、守法，按照各項(xiàng)規(guī)定從事相關(guān)工作，真正實(shí)現(xiàn)依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)。

三、監(jiān)管是改進(jìn)管理模式的有效途徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門在日常管理中，較為注重制定政策、程序和研究問題的解決方法，注重事物發(fā)展的過程，在意形成的結(jié)論是否可控。較為忽視事物形成的原因調(diào)查，忽視運(yùn)用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)分析構(gòu)成事物組成成分準(zhǔn)入要求合規(guī)性的審查，使得管理的措施、辦法、解決問題的效率呈現(xiàn)明顯滯后性。在商品房銷售、房地產(chǎn)中介、房屋租賃等方面出現(xiàn)許多違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平、公正、公開、依法等原則的典型案例，使得相關(guān)管理部門疲于應(yīng)對(duì)，在不能及時(shí)解決出現(xiàn)的問題情況下，使得、投訴、聚眾維權(quán)等事件高居不下。解決這些問題的有效途徑在于從根本上轉(zhuǎn)變管理方式，由注重事中、事后管理變?yōu)樽⒅厥虑?、事中、事后全程管理，建立體制機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度成為唯一選擇。通過管理部門將必要的人力、物力及相關(guān)資源配置前移，最大限度實(shí)現(xiàn)用無形的手調(diào)控，處理、化解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的各類問題。用監(jiān)管的方式形成管控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為始終處于市場(chǎng)管理部門法眼內(nèi)。監(jiān)管部門通過不斷改進(jìn)監(jiān)管工作，公開監(jiān)管規(guī)范、程序、標(biāo)準(zhǔn)及處罰辦法，形成透明度高的工作模式。同時(shí)，要使開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)清楚，出現(xiàn)違法、違規(guī)行為必將受到處罰、信譽(yù)受損的結(jié)果，真正實(shí)現(xiàn)監(jiān)管工作在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展中的正能量。

四、監(jiān)管是實(shí)現(xiàn)源頭治理的重要手段

篇8

【關(guān)鍵詞】

菏澤市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)策建議

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)理論

（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)就是指土地、建筑物及固著在其上的不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。通俗地講即指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。

房地產(chǎn)由于其自身的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)，包括實(shí)物，權(quán)益和區(qū)位三要素。房地產(chǎn)的范圍包括土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

市場(chǎng)一般狹義上指商品交換的場(chǎng)所；廣義上可以理解為商品交換關(guān)系的總和。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下的定義是指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)?，F(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃等交易活動(dòng)。

二、菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

菏澤市位于魯西南，與江蘇、河南、安徽三省接壤。總面積12238.6平方公里，人口875萬。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年遞增，但是增長(zhǎng)速度在2010年達(dá)到71.1%的最高點(diǎn)后開始放緩，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為16.9%。商品房的施工面積也呈逐年遞增的趨勢(shì)，但增速同樣是在2010年后放緩，但在去年回升了17個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積和房屋銷售面積發(fā)展趨勢(shì)類似，都是在2012年進(jìn)入低谷，但在2013年有所好轉(zhuǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，可知住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重最大，但近三年所占比重開始下降，與之相對(duì)應(yīng)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重在逐漸上升。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈上升趨勢(shì)，但增長(zhǎng)速度在減緩，但在2013年情況有所好轉(zhuǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資所占的比例越來越大，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化。

三、菏澤市房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品需求不足

現(xiàn)階段，菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模相對(duì)過大，菏澤市城市人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，外輸人口明顯多于輸入。整個(gè)市場(chǎng)剛性需求不足。首先，從人口數(shù)量上看（圖1），2007年至2013年菏澤市人口一直呈上升，增長(zhǎng)速度在2009年達(dá)到最快后開始放緩，近三年菏澤市人口保持平穩(wěn)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，本地居民的剛性需求經(jīng)過前幾年的努力基本已經(jīng)得到滿足。其次，從年齡結(jié)構(gòu)上看，少兒比重略有上升。2013年，全市014歲少年兒童占總?cè)丝诘谋戎貫?0.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增長(zhǎng)較快。2013年，全市65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到11.0%，比2010年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。全市65歲及以上老年人口達(dá)到92.0萬人，比2010年增加11.6萬人，年均增加3.9萬人。而20002010年間，65歲及以上老年人口年均僅增加1.7萬人，老年人口增長(zhǎng)明顯加快。由于少兒和老年人缺乏房屋購買能力，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有不利影響，

（二）房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入不協(xié)調(diào)

2013年菏澤市市在崗職工年人均工資35450元，比上年增加3239元，增長(zhǎng)10.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增長(zhǎng)11.0%；農(nóng)民人均純收入9309元，比上年增加1122元，增長(zhǎng)13.7%。但是菏澤仍舊是一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，2013年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村人均純收入僅為全省平均水平的75.1%和87.7%，制約了居民的房屋購買能力。目前商品房的價(jià)格已超過了中低收入者的實(shí)際購買力，中低收入人群無法得到有效的需求。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)模式單一

菏澤市大多數(shù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)模式單一，缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)能力。近幾年，許多只有資金而沒有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)能力偏低，開發(fā)模式單一，大多數(shù)資金是用于投資住宅地產(chǎn)的開發(fā)。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國(guó)家對(duì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的支持以及消費(fèi)者消費(fèi)需求的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)所占份額將會(huì)相應(yīng)的擴(kuò)大，而目前菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)中同型產(chǎn)品較多，可供購房者選擇的其他業(yè)態(tài)形式的產(chǎn)品很少。

四、對(duì)菏澤市發(fā)地產(chǎn)發(fā)展的建議

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

依法整頓地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地開發(fā)的方法，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和進(jìn)度，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)。加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建設(shè)成本。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析，建立房地產(chǎn)預(yù)警體質(zhì)和信息系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房。

（二）促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展

切實(shí)引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)注重產(chǎn)品的開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，鼓勵(lì)企業(yè)豐富業(yè)態(tài)形式，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)形式的發(fā)展。特別是旅游業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有升溫作用，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與繁榮。菏澤市發(fā)展旅游業(yè)過程中規(guī)劃不夠合理，對(duì)環(huán)境的破壞嚴(yán)重等問題制約了菏澤市旅游地產(chǎn)的開發(fā)與繁榮。因此，菏澤市發(fā)展旅游地產(chǎn)首先要做好的就是旅游業(yè)的合理規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)工作，要科學(xué)規(guī)劃與布局旅游景點(diǎn)，規(guī)劃要嚴(yán)格按照最大限度的利用旅游資源及完善的環(huán)境保護(hù)措施相結(jié)合的原則，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)與旅游業(yè)之間密切的聯(lián)系。

（三）擴(kuò)大房地產(chǎn)投資融資渠道

菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的融資渠道單一，亟需建立完善的融資法律法規(guī)是政府的職責(zé)，融資法律法規(guī)的實(shí)施有助于建立多元化的融資體系。發(fā)行股票是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行融資的一種有效途徑，因此菏澤市要借助于法律法規(guī)建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉金娥.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因分析[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，02：6267

[3]劉麗.廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度實(shí)證分析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010，08：4243

篇9

針對(duì)這樣的情況，今年總理的報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”的目標(biāo)。可以說，這個(gè)目標(biāo)的提出對(duì)未來的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。從這個(gè)目標(biāo)的內(nèi)涵來看，未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是要建立一個(gè)滿足絕大多數(shù)民眾住房需求的住房消費(fèi)市場(chǎng)，而不是一個(gè)少數(shù)人投資的市場(chǎng)。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)的時(shí)候，政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在這方面有一定的認(rèn)識(shí)，但所出臺(tái)的政策的效果還是十分有限。但總理在今年的政府工作報(bào)告中把中國(guó)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展確定在消費(fèi)意義上來，這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有十分重要的意義。

總理政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策的新意之一，就是強(qiáng)調(diào)了未來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)要放在面向廣大群眾的普通商品住房上。這一點(diǎn)與上述住房消費(fèi)模式的改變有關(guān)。因?yàn)?，要形成具有中?guó)特色的住房消費(fèi)模式，就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。出于這點(diǎn)考慮，就應(yīng)該將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)放在面向廣大群眾的普通商品房上，這既是對(duì)2006年《國(guó)六條》細(xì)則的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，也是向市場(chǎng)發(fā)出了明確的政策信號(hào)。對(duì)應(yīng)于國(guó)六條細(xì)則兩個(gè)70％指標(biāo)(90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型)，就是以中低檔住房為主，這已經(jīng)明確不允許有人借政策彈性把90平方米以下的住房建造成高檔住房?？梢哉f，這點(diǎn)是中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基點(diǎn)，是任何人或房地產(chǎn)企業(yè)都不可改變的原則。

同時(shí)，報(bào)告也表明，普通商品房的生產(chǎn)還表現(xiàn)在建立起完全由政府負(fù)責(zé)的廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房的住房保障體系上。目前市場(chǎng)流行的住房保障體系的思路，是要建立大量的廉租屋來解決城市居民的住房問題，我對(duì)此持保留意見。因?yàn)椋?“大量的廉租屋”到底量應(yīng)該是多少，它解決的住房對(duì)象應(yīng)該是哪些人，這些問題應(yīng)該首先明確。按照發(fā)達(dá)市場(chǎng)體系的情況來看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力的殘疾人、老人等的住房問題，而且美國(guó)的這個(gè)比重不會(huì)超過總?cè)丝诘?％-4％。但在中國(guó)，即使把這個(gè)比重上升到10％，也仍然還有許多民眾的住房需要通過其它方式來解決。

還有，通過經(jīng)濟(jì)適用房是否能夠解決廣大民眾的住房問題。在這里，我先不討論這種經(jīng)濟(jì)適用房的合理性與否。我們先假定這種經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)合理的制度安排，如北京三年要拿出“兩個(gè)一千萬”來建經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平方米之間，取中位數(shù)每套70平方米，那么兩千萬平方米住房相當(dāng)于30萬套住房。30萬套經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)擁有1700萬人口(600萬戶，以2006年統(tǒng)計(jì)數(shù))的北京來說，同樣是杯水車薪，所占總居民戶口的比重只是5％(這還不包括新增人口)?？上攵本┗ㄟ@樣大的力氣來建造經(jīng)濟(jì)適用房所能夠滿足的人口也僅是5％，那么其它城市要通過這種方式來化解居民的住房問題更是不可能。大家也可以看到，1998年至2005年北京建成經(jīng)濟(jì)適用房1773萬平方米，但實(shí)際上解決了多大比例的居民住房問題，早就一目了然。

篇10

關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)調(diào)查；市場(chǎng)預(yù)測(cè)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷地實(shí)現(xiàn)突破增長(zhǎng)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險(xiǎn)以及問題，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)一般都是利用調(diào)查與預(yù)測(cè)的方式來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的再發(fā)展，同時(shí)能夠有效地體現(xiàn)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利益。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)解析

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為賣方市場(chǎng)的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅是在價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，而且是在非價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，這也是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷強(qiáng)化的主要原因。市場(chǎng)的營(yíng)銷信息對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場(chǎng)的調(diào)查以及預(yù)測(cè)就成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷過程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計(jì)劃有制度的市場(chǎng)營(yíng)銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場(chǎng)調(diào)查以及預(yù)測(cè)手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營(yíng)銷模式，同時(shí)能夠幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的位置。

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的過程中主要包括以下三個(gè)環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進(jìn)行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及發(fā)展的機(jī)遇，這個(gè)時(shí)候就需要確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計(jì)劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計(jì)調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對(duì)于調(diào)查的方式、人員等進(jìn)行計(jì)劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對(duì)調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個(gè)階段的任務(wù)主要是收集資料，同時(shí)要對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查過程中最重要的，因此在這個(gè)環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對(duì)前兩個(gè)環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)本次的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時(shí)將結(jié)論進(jìn)行記錄，為營(yíng)銷策略做出明確的建議。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)介紹。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們?cè)谶M(jìn)行預(yù)測(cè)的時(shí)候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測(cè)的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各方面因素整合分析，對(duì)一個(gè)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測(cè)的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測(cè)方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測(cè)的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測(cè)結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評(píng)價(jià)研究對(duì)象的數(shù)量特點(diǎn)以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢(shì)分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢(shì)變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點(diǎn)就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點(diǎn)，同時(shí)可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個(gè)數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計(jì)方法中的常用統(tǒng)計(jì)方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。

（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測(cè)方面的解析性統(tǒng)計(jì)分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進(jìn)行的，通過對(duì)調(diào)查預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的規(guī)律進(jìn)行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測(cè)的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進(jìn)行整合。在了解了整個(gè)調(diào)查的數(shù)列中自變量對(duì)因果變量的影響意義來預(yù)測(cè)整個(gè)調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時(shí)數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對(duì)一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對(duì)比較穩(wěn)定的方差來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)。在預(yù)測(cè)的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進(jìn)行多元統(tǒng)計(jì)，整個(gè)的多元統(tǒng)計(jì)可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)中我們一般選擇類聚的形式來進(jìn)行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動(dòng)態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計(jì)算機(jī)中的SPSS軟件對(duì)調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測(cè)方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實(shí)現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷變化做出科學(xué)的估計(jì)和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)模型是一個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)用，同時(shí)比較準(zhǔn)確、客觀真實(shí)，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測(cè)中有比較客觀的優(yōu)勢(shì)。

3 結(jié)語

數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)中已經(jīng)有了很長(zhǎng)一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)不斷地提高，因此在整個(gè)過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測(cè)的更新來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展，因此對(duì)于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。

參考文獻(xiàn)

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篇11

市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 政府宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國(guó)工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問題。直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)等一系列問題。面對(duì)這些僅靠市場(chǎng)機(jī)制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。對(duì)于如何有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和政府宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用也就成為了熱點(diǎn)研究問題。

研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場(chǎng)和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。

(一)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究

趙傳偉(2006)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面的運(yùn)行機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制來分析，他認(rèn)為企業(yè)和個(gè)人追求利益最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說明了其運(yùn)行的不規(guī)范性。此外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，其商品的價(jià)格也不能反映商品的真實(shí)信息，這必然導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不正常。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控機(jī)制分析，作者提出正是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)存在著以上的不足，因此需要政府對(duì)此加以宏觀調(diào)控。而我國(guó)由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果并不理想。因此作者提出需要在市場(chǎng)機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心問題，對(duì)于很多開發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價(jià)格只能由供求決定的說法，他認(rèn)為是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際的。他提出房地產(chǎn)商品價(jià)格與一般商品價(jià)格一樣，都是由成本+利潤(rùn)構(gòu)成的，而之所以我國(guó)的利率機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場(chǎng)化的水平。國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)機(jī)制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國(guó)家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房?jī)r(jià)格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條，用市場(chǎng)機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費(fèi)；成立房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)管理局，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議?？梢?，從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場(chǎng)和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，但是對(duì)二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中如何作用的機(jī)理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用來制定對(duì)策。

(二)從政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究

目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個(gè)方面對(duì)政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(yáng)(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格管制，計(jì)劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。迫切需要政府通過宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房?jī)r(jià)失效，土地儲(chǔ)備制度調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)以及開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽?。趙傳波(2009)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在整體供給過剩與價(jià)格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個(gè)供給壟斷價(jià)格而不是均衡價(jià)格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過程中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和樂觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實(shí)際上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升．造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。

綜上所述，目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)需要，本文將在對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機(jī)理分析之后，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，分析市場(chǎng)失靈的具體表現(xiàn)以及我國(guó)政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議。

二、市場(chǎng)在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個(gè)前提條件之上的，一是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，二是價(jià)格反映真實(shí)商品信息。若兩個(gè)條件有其一不能滿足，則市場(chǎng)機(jī)制在配鼴資源時(shí)會(huì)出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”。

(一)市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場(chǎng)這只“看不見的手”就通過價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場(chǎng)機(jī)制包括價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中．市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制有其自身

的特點(diǎn)。

1．供求機(jī)制。供求機(jī)制是通過供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過于求時(shí)，供給商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，此時(shí)為買方市場(chǎng)，價(jià)格下跌；反之．當(dāng)供小于求時(shí)，買方競(jìng)爭(zhēng)激烈，為賣方市場(chǎng)．價(jià)格上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其特殊性。供求機(jī)制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機(jī)制的作用范圍有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來彌補(bǔ)。此外。就算是同一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長(zhǎng)時(shí)間完成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不像其他商品市場(chǎng)，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，在需求變化后，不能及時(shí)調(diào)整供給以符合市場(chǎng)需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅可以通過提高增量房地產(chǎn)的供給來滿足市場(chǎng)需求。還可以通過改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來滿足需求。

2．價(jià)格機(jī)制。價(jià)格機(jī)制是通過房地產(chǎn)價(jià)格圍繞其價(jià)值波動(dòng)的變化來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，若房屋銷售價(jià)格上漲。則會(huì)使社會(huì)有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價(jià)格下跌．則會(huì)增加社會(huì)有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比價(jià)的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是其動(dòng)力機(jī)制，包括爭(zhēng)奪土地、市場(chǎng)、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單單是供給商之間的競(jìng)爭(zhēng)，買方之間的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價(jià)值，買方會(huì)因此競(jìng)相提價(jià)，從而使得其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會(huì)在價(jià)格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開競(jìng)爭(zhēng)。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”的表現(xiàn)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，二是市場(chǎng)信息不對(duì)稱，三是房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對(duì)每個(gè)問題逐一詳述：

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這從近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。直接的后果是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個(gè)方面：一是我國(guó)改革開放以來，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長(zhǎng)?？陀^上對(duì)房地產(chǎn)的需求加大；二是我國(guó)城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長(zhǎng)的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱指的是交易一方對(duì)交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)防信息不對(duì)稱的成本費(fèi)用高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場(chǎng)更為明顯。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱已造成了諸多問題，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)鏈條中，只有消費(fèi)者是信息不對(duì)稱的受害者．而開發(fā)商則無疑占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)地位，我國(guó)市場(chǎng)管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。

3．房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)追求利益最大化本無可厚非，但是我國(guó)房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場(chǎng)提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價(jià)格，并且因此給消費(fèi)者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實(shí)情況來看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(zhǎng)(見圖2)，房屋空置率過高同時(shí)價(jià)格又不斷飆升，本身就說明了我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中的不規(guī)范性。

4．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的問題之一，表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對(duì)來說占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的責(zé)任

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用的兩個(gè)前提條件方面均存在不足．存在“市場(chǎng)失靈”，需要政府從社會(huì)收益最大化的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府主要是通過土地出讓管理、財(cái)政稅收政策、對(duì)信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平性。

1．土地出讓管理機(jī)制。由于我國(guó)土地是國(guó)家所有的，私人沒有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及價(jià)格的漲落來調(diào)節(jié)土地的出讓計(jì)劃。通過變動(dòng)土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

2．財(cái)政稅收機(jī)制。財(cái)政稅收機(jī)制是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一，政府通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的課稅對(duì)象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求和有效供給，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動(dòng)．實(shí)現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置。

3．信貸政策機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機(jī)制可以從金融調(diào)控的視角對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模的管理以及利率的變動(dòng)．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。

4．住房保障機(jī)制。我國(guó)中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機(jī)制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中經(jīng)適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問題．我國(guó)政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱問題是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題，用土地出讓管理措施來調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強(qiáng)。更重要的是我國(guó)是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國(guó)財(cái)政體制的原因，地方“土地財(cái)

政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)針對(duì)性不強(qiáng)。

2．財(cái)政政策分析。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺(tái)了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對(duì)個(gè)人購房不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等，這些政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達(dá)到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購房首付比例等。如2010年4月15日對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對(duì)房?jī)r(jià)過高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。

4．住房保障政策分析。1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無論是經(jīng)濟(jì)適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對(duì)經(jīng)適房的價(jià)格管制使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿投資低利潤(rùn)的經(jīng)適房，而是投向高利潤(rùn)的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機(jī)制的缺乏，政策未能得到有效實(shí)施。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議