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時(shí)間：2023-05-26 08:59:53
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房地產(chǎn)投資信托基金 (簡(jiǎn)稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時(shí)又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
本文將結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情,對(duì)我國(guó)未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡(jiǎn)要的分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景
房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤(rùn)將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)。繼美國(guó)之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國(guó)家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國(guó)紛紛建立了REITs公司的市場(chǎng),而中國(guó)的香港和臺(tái)灣地區(qū)的REITs市場(chǎng)也在快速發(fā)展過程之中。
我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間,最早是在建國(guó)以前,一戰(zhàn)后,中國(guó)各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價(jià)格也一落千丈,從而使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國(guó)的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國(guó)發(fā)展起來。我國(guó)的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢(shì)
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢(shì),這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。
2.REITs具有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動(dòng)起來。投資者可以通過金融市場(chǎng)自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。同時(shí),這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨著物價(jià)的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)升值得很快,但在同時(shí),以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價(jià)值也會(huì)隨之上升,因而RETIs的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
1.國(guó)外的REITs立法模式
目前國(guó)外對(duì)REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國(guó)的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對(duì)REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國(guó)和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國(guó)的規(guī)定十分相似,但亞洲各國(guó)和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。
首先,美國(guó)由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對(duì)這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時(shí)候不斷的出臺(tái)新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對(duì)REITs的規(guī)制。而亞洲各國(guó)和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國(guó)家的優(yōu)勢(shì),可以借鑒美國(guó)發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國(guó)等英美法系國(guó)家,主要依靠判例法或者單個(gè)的法案對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國(guó)則屬于大陸法系國(guó)家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
2.我國(guó)發(fā)展REITs的路徑選擇
我國(guó)應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),借鑒亞洲其他國(guó)家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。
首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國(guó)目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時(shí),統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時(shí)候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對(duì)于我國(guó)現(xiàn)在的情況,對(duì)于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。
在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)持股的機(jī)構(gòu)投資者主要有六大類：證券投資基金、QFII（合格境外機(jī)構(gòu)投資者）、信托公司、社?；?、券商、保險(xiǎn)公司、銀行、財(cái)務(wù)公司和企業(yè)年金（吳先聰，2013）。然而，房地產(chǎn)屬于另類投資領(lǐng)域，參照金融時(shí)報(bào)2013年國(guó)際另類投資報(bào)告對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的劃分，應(yīng)主要為養(yǎng)老基金（也稱雇主養(yǎng)老金）、保險(xiǎn)和基金等。鑒于另類資產(chǎn)配置的1/3集中于房地產(chǎn)投資，本文將著重分析我國(guó)與國(guó)際雇主養(yǎng)老金對(duì)應(yīng)的企業(yè)年金、保險(xiǎn)以及基金（包含社?；穑┎糠?。企業(yè)型境外房地產(chǎn)投資者以萬科、綠地、SOHO等大型房企為代表，大多采用獲取商業(yè)用地或住宅用地、新建房產(chǎn)出租或出售的“建—租—售”模式，或者采用收購(gòu)已建成房地產(chǎn)、先以出租獲取租金回報(bào)、若干年后再出售的“購(gòu)—持—租”模式，此類投資者可歸結(jié)為“開發(fā)管理型”。相比之下，機(jī)構(gòu)投資者中具備房地產(chǎn)獨(dú)立開發(fā)與后續(xù)管理能力的大多采用“購(gòu)—持—租”直接投資模式，也可以采用通過投資不動(dòng)產(chǎn)股票、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、PE（私募股權(quán)）等間接投資模式，這類模式可以歸為“財(cái)務(wù)回報(bào)型”投資者。
二、投資動(dòng)機(jī)
從外部投資環(huán)境來看，房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期存在顯著的相關(guān)性。2008年金融危機(jī)后，歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)估值處于相對(duì)低谷，但2014年初以來美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示復(fù)蘇前景明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)如建筑許可數(shù)增加等，均顯示出美國(guó)地產(chǎn)緩慢復(fù)蘇趨勢(shì)將得以延續(xù)。在此背景下，盡管我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者擁有大量長(zhǎng)期低成本資金，然而國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，再加上人民幣對(duì)外升值等因素，于是紛紛將目光投向了境外房地產(chǎn)，對(duì)美國(guó)和歐盟的房地產(chǎn)直接投資在2010年及2012年后出現(xiàn)了顯著的增長(zhǎng)。然而，最終決定機(jī)構(gòu)投資者境外房地產(chǎn)投資熱情的仍然是內(nèi)在因素，即國(guó)內(nèi)監(jiān)管政策對(duì)機(jī)構(gòu)投資者全球資產(chǎn)配置的逐步松綁。首先，在我國(guó)，與國(guó)外雇主養(yǎng)老金相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)充性養(yǎng)老金是企業(yè)年金，但目前企業(yè)年金僅限于境內(nèi)投資，且不能直接投資于房地產(chǎn)，僅可以通過信托產(chǎn)品、特定資產(chǎn)管理計(jì)劃等間接投資境內(nèi)房地產(chǎn)1。其次，保險(xiǎn)資金投資范圍不斷拓寬，從2013年以來從單一貨幣類擴(kuò)大到貨幣類、固定收益類、權(quán)益類以及另類投資，增加了股權(quán)、房地產(chǎn)及無擔(dān)保企業(yè)債等投資形式，并允許開展境外投資2。在基金方面，外界普遍認(rèn)為中國(guó)華安投資有限公司（SAFE）、中國(guó)投資有限責(zé)任公司（下稱中投）、全國(guó)社會(huì)保障基金（下稱社?；穑橹袊?guó)三大基金，并且資金總規(guī)模在2012年底位居全球之首，占全球基金總量近1/3。但相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家基金而言，中國(guó)基金成立歷史較短，投資經(jīng)驗(yàn)仍有待豐富。
三種基金中，盡管政策規(guī)定社?；?0%可投資境外市場(chǎng)，但僅限于股票及債權(quán)，不包括房地產(chǎn)相關(guān)投資3；SAFE和中投已經(jīng)開始介入境外房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資。因此，能夠投資境外房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者主要是保險(xiǎn)、SAFE和中投，尤其保險(xiǎn)資金將成為中國(guó)資本境外房地產(chǎn)投資的生力軍。保險(xiǎn)資金境外房地產(chǎn)投資潛力巨大，原因有三：第一，保險(xiǎn)資金可用于境外投資的金額高達(dá)數(shù)千億美元。據(jù)2012年保險(xiǎn)資金境外投資管理辦法規(guī)定，保險(xiǎn)公司可將不高于本公司上季末總資產(chǎn)15%的部分投資于非自用性房地產(chǎn)，同時(shí)境外投資總額不超過上年末總資產(chǎn)的15%即可。如果再與發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)資金資產(chǎn)配置情況對(duì)照，世邦魏理仕2013年研究報(bào)告認(rèn)為在可用于境外投資的1800億美元中將有約144億美元資金投向房地產(chǎn)。第二，房地產(chǎn)投資始終是發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)資金投資組合中不可或缺的一種選擇，而境外房地產(chǎn)投資能夠分散保險(xiǎn)房地產(chǎn)投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。境外房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，法律完備、制度成熟、投資者相對(duì)理性，故而全球資產(chǎn)配置能較大程度規(guī)避新興市場(chǎng)的制度性缺陷和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（段國(guó)圣，2013）。第三，保險(xiǎn)資金特點(diǎn)與境外商用及辦公物業(yè)的收益特點(diǎn)不謀而合。保險(xiǎn)業(yè)資金體量大、成本低、償付周期長(zhǎng)，而國(guó)外成熟商用及辦公物業(yè)呈現(xiàn)出流動(dòng)性較差、增值空間較大、現(xiàn)金收益較穩(wěn)定的特點(diǎn)。鑒于目前國(guó)內(nèi)可投資的優(yōu)質(zhì)物業(yè)相對(duì)稀缺，而境外國(guó)際級(jí)城市、核心地段的高端辦公樓物業(yè)擁有相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金收益，因此境外寫字樓物業(yè)或?qū)⒊蔀橹袊?guó)保險(xiǎn)資金全球資產(chǎn)配置的選擇重點(diǎn)。
三、投資模式
在境外房地產(chǎn)投資方式上主要有兩種：設(shè)立新的外國(guó)公司并作為投資媒介；或者通過注資、并購(gòu)或以債權(quán)及提供擔(dān)保等方式，獲得現(xiàn)有外國(guó)公司的所有權(quán)或控制權(quán)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高度區(qū)域化行業(yè)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大多是“offmarketdeal（在交易市場(chǎng)外進(jìn)行的買賣）”，項(xiàng)目獲取需要很強(qiáng)的地方關(guān)系、與工會(huì)和環(huán)境組織協(xié)調(diào)能力、區(qū)域市場(chǎng)把控能力等，因此直接投資比較傾向于收購(gòu)當(dāng)?shù)刂行推髽I(yè)或與當(dāng)?shù)胤科?、中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。采用股權(quán)式合資經(jīng)營(yíng)形式，不僅有利于爭(zhēng)取當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款，也確保了項(xiàng)目進(jìn)度與預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。境外房地產(chǎn)投資商業(yè)模式分為直接投資和間接投資。直接投資主要有“建—租—售”的置地開發(fā)模式與“購(gòu)—持—租”的收購(gòu)管理模式，其中收購(gòu)已開發(fā)的境外物業(yè)較為常見。在資產(chǎn)標(biāo)的選擇上，一種是“抄底”，在房?jī)r(jià)下跌較多的地區(qū)收購(gòu)、打包、銷售或上市；另一種是改造銷售，買現(xiàn)成樓盤做開發(fā)，比如把酒店、寫字樓改裝成高檔住宅銷售。歐洲、美國(guó)和澳洲等國(guó)際級(jí)門戶城市的最佳地段、最優(yōu)質(zhì)建筑、擁有優(yōu)質(zhì)租客的核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)因投資回報(bào)最有保障，來自全球投資者的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。直接投資模式比較適用于如SAFE和中投這樣具有獨(dú)立房地產(chǎn)投資能力的機(jī)構(gòu)投資者，以及擁有專業(yè)房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。此外，直接投資的后續(xù)管理問題也是機(jī)構(gòu)投資者面臨的巨大挑戰(zhàn)。
因而，對(duì)于大規(guī)模有境外房地產(chǎn)投資需求的保險(xiǎn)資金而言，比較適用直接與間接投資組合模式，因其可增強(qiáng)投資流動(dòng)性、降低投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資回報(bào)。境外房地產(chǎn)間接投資工具主要包括不動(dòng)產(chǎn)股票、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和住房抵押貸款支持證券（RMBS）等。其中REITs作為房地產(chǎn)市場(chǎng)股權(quán)投資的成熟產(chǎn)品，其核心收益就是租金收入以及市場(chǎng)對(duì)持有物業(yè)價(jià)值的重估。REITs具有非關(guān)聯(lián)性、高流動(dòng)性和高回報(bào)率的特點(diǎn)，這與保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者具有的強(qiáng)外部性、成本滯后性、資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)相吻合（王磊磊等，2014），為機(jī)構(gòu)投資者境外房地產(chǎn)投資構(gòu)建了難得的操作平臺(tái)，并且可以作為對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資商品化尚未成熟的提早實(shí)踐。REITs投資具體可通過共同基金間接持有REITs、購(gòu)買REITs股票，或者作為L(zhǎng)P參與有限合伙制REITs。除投資REITs外，險(xiǎn)資還可以作為L(zhǎng)P注資全球資產(chǎn)配置的境內(nèi)外房地產(chǎn)專項(xiàng)基金，如此分散投資的風(fēng)險(xiǎn)要比直接投資單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目小很多。目前已有不少海外房地產(chǎn)基金瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資者，希望進(jìn)行長(zhǎng)期合作來投資基金所在地的房地產(chǎn)。在國(guó)內(nèi)發(fā)展實(shí)踐中，中金公司、平安信托等已推出投資美國(guó)房地產(chǎn)的私募基金，鵬華、諾安、廣發(fā)等公募基金以美國(guó)REITs為主要投資對(duì)象，并且業(yè)績(jī)領(lǐng)跑國(guó)內(nèi)QDII基金。
四、投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資信托基金 (簡(jiǎn)稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時(shí)又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
本文將結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情,對(duì)我國(guó)未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡(jiǎn)要的分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景
房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤(rùn)將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)。繼美國(guó)之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國(guó)家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國(guó)紛紛建立了REITs公司的市場(chǎng),而中國(guó)的香港和臺(tái)灣地區(qū)的REITs市場(chǎng)也在快速發(fā)展過程之中。
我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間,最早是在建國(guó)以前,一戰(zhàn)后,中國(guó)各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價(jià)格也一落千丈,從而使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國(guó)的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國(guó)發(fā)展起來。我國(guó)的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢(shì)
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢(shì),這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。
2.REITs具有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動(dòng)起來。投資者可以通過金融市場(chǎng)自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。同時(shí),這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨著物價(jià)的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)升值得很快,但在同時(shí),以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價(jià)值也會(huì)隨之上升,因而RETIs的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
1.國(guó)外的REITs立法模式
目前國(guó)外對(duì)REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國(guó)的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對(duì)REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國(guó)和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國(guó)的規(guī)定十分相似,但亞洲各國(guó)和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。
首先,美國(guó)由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對(duì)這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時(shí)候不斷的出臺(tái)新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對(duì)REITs的規(guī)制。而亞洲各國(guó)和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國(guó)家的優(yōu)勢(shì),可以借鑒美國(guó)發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國(guó)等英美法系國(guó)家,主要依靠判例法或者單個(gè)的法案對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國(guó)則屬于大陸法系國(guó)家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
2.我國(guó)發(fā)展REITs的路徑選擇
我國(guó)應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),借鑒亞洲其他國(guó)家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。
首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國(guó)目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時(shí),統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時(shí)候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對(duì)于我國(guó)現(xiàn)在的情況,對(duì)于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。
其次,制定REITs專項(xiàng)法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對(duì)所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì)。
再次,制定REITs專項(xiàng)法也符合我國(guó)法律體系的完整性。我國(guó)作為大陸法系國(guó)家,成文法在我國(guó)的法律體系中占有不可動(dòng)搖的地位,制定REITs專項(xiàng)法則繼續(xù)保持了成文法的優(yōu)勢(shì),符合我國(guó)大陸法系的完整性。同時(shí),制定REITs專項(xiàng)法也可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
基于上文的分析,我國(guó)發(fā)展REITs應(yīng)當(dāng)采取制定REITs專項(xiàng)法的統(tǒng)一立法模式,這樣既能發(fā)揮我國(guó)作為后發(fā)展國(guó)家的優(yōu)勢(shì),充分利用我國(guó)發(fā)展REITs的有利條件,又能克服目前我國(guó)法律體系中存在的各種局限,最大程度的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)與信托業(yè)的合作。
參考文獻(xiàn):
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[5]羅剛強(qiáng),王琴.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的現(xiàn)狀、障礙及路徑選擇.北方經(jīng)濟(jì),2006,(7).
[6]尹乃春.我國(guó)推行REITs的法律問題探析.貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào),2005,(2).
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2、國(guó)內(nèi)信托產(chǎn)品與國(guó)外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的差別。我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金法目前還是個(gè)空白,這導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)有投資基金全部屬于證券投資基金。因此,我國(guó)證券市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品差別很大,我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還無法通過投資組合來有效分散投資風(fēng)險(xiǎn),只是一種不成熟的、初級(jí)的、過度的金融產(chǎn)品。
二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨的問題
目前,我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨以下一些問題:
1、金融市場(chǎng)不成熟。發(fā)達(dá)國(guó)家有具有發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng),而中國(guó)的金融市場(chǎng)仍然不成熟。房地產(chǎn)投資信托基金需要在短期內(nèi)以私募方式形成規(guī)模巨大的資金。顯然目前中國(guó)的金融市場(chǎng)還無法做到這一點(diǎn)。另外,國(guó)內(nèi)封閉式私募基金的流動(dòng)性差,難以進(jìn)行多項(xiàng)目投資,這就不利于發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)分散功能。
2、法律制度不夠完善。各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策法規(guī)以及具體實(shí)施細(xì)則,在我國(guó)的現(xiàn)有的法律制度環(huán)境下還是一個(gè)空白。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何運(yùn)作、享受的稅收優(yōu)惠,相關(guān)的稅收財(cái)務(wù)和證券交易的法律法規(guī)遲遲未出臺(tái),這些都是房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展的瓶頸。
3、專業(yè)人才缺乏。美國(guó)的成熟房地產(chǎn)投資信托與其吸收和利用人才有很大的關(guān)系。吸收優(yōu)秀的復(fù)合型人才,這對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展起到了重要作用。而我國(guó)目前房地產(chǎn)投資信托的專業(yè)人才比較缺乏。
4、難獲得稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)之所以盛行,是因?yàn)槠涞玫搅硕愂諆?yōu)惠。然而,在中國(guó)現(xiàn)行稅收上,存在雙重征稅的問題。依照我國(guó)現(xiàn)行公司法,房地產(chǎn)投資信托要先交納公司稅,投資者還要納所得稅,重復(fù)征稅,使得房地產(chǎn)投資信托的資金回報(bào)優(yōu)勢(shì)不明顯。我國(guó)現(xiàn)有的稅收政策嚴(yán)重制約著中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的對(duì)策建議
1、加大房地產(chǎn)投資信托的法律和監(jiān)管力度。完善的法律環(huán)境是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)健康發(fā)展的保證。因此,盡快制定符合我國(guó)國(guó)情的《房地產(chǎn)投資信托基金法》,同時(shí)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),在投資基金法基礎(chǔ)上,制定《投資者保護(hù)法》、《中外合作基金管理辦法》等相關(guān)法律。房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展離不開有力的監(jiān)管。既要加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制又要增強(qiáng)信托行業(yè)自律機(jī)制,還要引入委托人和受益人監(jiān)督機(jī)制。因?yàn)橥顿Y公司與資產(chǎn)管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶利益,所以引進(jìn)委托人和受益人對(duì)受托人的監(jiān)督是必要的。
2、積極借鑒國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)的金融相對(duì)不發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模巨大、稅制稅法改革的滯后等經(jīng)濟(jì)金融現(xiàn)狀,決定了我國(guó)不能照搬其他國(guó)家的現(xiàn)有模式,因此,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展需要充分借鑒國(guó)際房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)的國(guó)情,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范和金融創(chuàng)新。
3、建立、健全政府支持體系。房地產(chǎn)投資信托主體需要政府出面組建,這不僅提高了房地產(chǎn)信托投資的信用等級(jí),又為房地產(chǎn)投資信托交易提供了制度保證。政府還應(yīng)制定相關(guān)支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產(chǎn)投資信托被雙重征稅,降低房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的融資成本。最后,政府應(yīng)加強(qiáng)資信評(píng)估機(jī)構(gòu)建設(shè),重點(diǎn)扶持或者專項(xiàng)建設(shè)確立一批權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)。
2、國(guó)內(nèi)信托產(chǎn)品與國(guó)外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的差別。我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金法目前還是個(gè)空白，這導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)有投資基金全部屬于證券投資基金。因此，我國(guó)證券市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品差別很大，我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還無法通過投資組合來有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，只是一種不成熟的、初級(jí)的、過度的金融產(chǎn)品。
二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨的問題
目前，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨以下一些問題：
1、金融市場(chǎng)不成熟。發(fā)達(dá)國(guó)家有具有發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，而中國(guó)的金融市場(chǎng)仍然不成熟。房地產(chǎn)投資信托基金需要在短期內(nèi)以私募方式形成規(guī)模巨大的資金。顯然目前中國(guó)的金融市場(chǎng)還無法做到這一點(diǎn)。另外，國(guó)內(nèi)封閉式私募基金的流動(dòng)性差，難以進(jìn)行多項(xiàng)目投資，這就不利于發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)分散功能。
2、法律制度不夠完善。各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策法規(guī)以及具體實(shí)施細(xì)則，在我國(guó)的現(xiàn)有的法律制度環(huán)境下還是一個(gè)空白。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何運(yùn)作、享受的稅收優(yōu)惠，相關(guān)的稅收財(cái)務(wù)和證券交易的法律法規(guī)遲遲未出臺(tái)，這些都是房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展的瓶頸。
3、專業(yè)人才缺乏。美國(guó)的成熟房地產(chǎn)投資信托與其吸收和利用人才有很大的關(guān)系。吸收優(yōu)秀的復(fù)合型人才，這對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展起到了重要作用。而我國(guó)目前房地產(chǎn)投資信托的專業(yè)人才比較缺乏。
4、難獲得稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)之所以盛行，是因?yàn)槠涞玫搅硕愂諆?yōu)惠。然而，在中國(guó)現(xiàn)行稅收上，存在雙重征稅的問題。依照我國(guó)現(xiàn)行公司法，房地產(chǎn)投資信托要先交納公司稅，投資者還要納所得稅，重復(fù)征稅，使得房地產(chǎn)投資信托的資金回報(bào)優(yōu)勢(shì)不明顯。我國(guó)現(xiàn)有的稅收政策嚴(yán)重制約著中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的對(duì)策建議
1、加大房地產(chǎn)投資信托的法律和監(jiān)管力度。完善的法律環(huán)境是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)健康發(fā)展的保證。因此，盡快制定符合我國(guó)國(guó)情的《房地產(chǎn)投資信托基金法》，同時(shí)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，在投資基金法基礎(chǔ)上，制定《投資者保護(hù)法》、《中外合作基金管理辦法》等相關(guān)法律。房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展離不開有力的監(jiān)管。既要加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制又要增強(qiáng)信托行業(yè)自律機(jī)制，還要引入委托人和受益人監(jiān)督機(jī)制。因?yàn)橥顿Y公司與資產(chǎn)管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶利益，所以引進(jìn)委托人和受益人對(duì)受托人的監(jiān)督是必要的。
2、積極借鑒國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)的金融相對(duì)不發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模巨大、稅制稅法改革的滯后等經(jīng)濟(jì)金融現(xiàn)狀，決定了我國(guó)不能照搬其他國(guó)家的現(xiàn)有模式，因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展需要充分借鑒國(guó)際房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范和金融創(chuàng)新。
3、建立、健全政府支持體系。房地產(chǎn)投資信托主體需要政府出面組建，這不僅提高了房地產(chǎn)信托投資的信用等級(jí)，又為房地產(chǎn)投資信托交易提供了制度保證。政府還應(yīng)制定相關(guān)支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產(chǎn)投資信托被雙重征稅，降低房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的融資成本。最后，政府應(yīng)加強(qiáng)資信評(píng)估機(jī)構(gòu)建設(shè)，重點(diǎn)扶持或者專項(xiàng)建設(shè)確立一批權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)。
另一方面，雖然今年股市成為上市房企的重要融資渠道之一，但是在全國(guó)幾萬家房企中，上市房企畢竟還是占少數(shù)，許多沒有上市的中小房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找適合自己的融資渠道。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，當(dāng)股市瘋狂過后，房地產(chǎn)基金作為融資渠道之一必將進(jìn)入一個(gè)快速的發(fā)展階段。
股市地價(jià)共瘋狂
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上市地產(chǎn)公司利用資本市場(chǎng)的增發(fā)、配股等渠道，已從股市融資超過1500億元。
上市房企從股票市場(chǎng)的融資屬于直接融資。比起從銀行貸款，直接融資的成本很低，可以降低企業(yè)的負(fù)債率。
現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)都有70％～80％的負(fù)債率，這個(gè)負(fù)債率是比較高的。而對(duì)于上市的地產(chǎn)公司而言，從資本市場(chǎng)直接融資，無疑是相對(duì)安全的融資手段。
在公司債破冰之后，上市房企又競(jìng)相公告計(jì)劃發(fā)行公司債。目前，已有金地、保利、北辰實(shí)業(yè)、萬科、中糧地產(chǎn)、新湖等6家公司宣布計(jì)劃發(fā)行公司債。據(jù)統(tǒng)計(jì)，它們的債券融資金額的上限合計(jì)達(dá)到了157億元。
去年7月上市的保利地產(chǎn)，上市時(shí)只募得20億元。但在今年7月份的增發(fā)中，保利地產(chǎn)募集的資金達(dá)到了68億元。10月底，保利地產(chǎn)又公告計(jì)劃發(fā)行不超過43億元人民幣的公司債券。
這些手握大筆資金的上市公司又在全國(guó)跑馬圈地，不斷增加自己的土地儲(chǔ)備。擁有大筆資金的上市房企在拍地上都出手大方，往往經(jīng)過數(shù)十輪的激烈競(jìng)拍后，以底價(jià)的數(shù)倍成交。這種情形在全國(guó)都在上演。
至今，保持著國(guó)內(nèi)單宗土地最高紀(jì)錄頭銜的就是北辰實(shí)業(yè)與北京城開聯(lián)合體在7月斥資92億元拍下的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。在付出了這么一大筆土地出讓金后，10月，北辰實(shí)業(yè)緊接著便公告稱計(jì)劃發(fā)行不超過17億元的公司債，用于償還商業(yè)銀行貸款和補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。
今年，像北辰實(shí)業(yè)這樣從股市直接融資，在土地市場(chǎng)高價(jià)拍地，然后將所拍到的地裝入公司增加籌碼，再融資的現(xiàn)象屢見不鮮。
我國(guó)目前配置土地資源的辦法采用的是“招拍掛”的方式。完全由市場(chǎng)來決定地價(jià)的結(jié)果是導(dǎo)致各地地價(jià)飛漲，“地王”頻頻出現(xiàn)，甚至多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過周邊商品房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。所謂“羊毛出在羊身上”，地價(jià)的快速上漲必將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快。一至三季度累計(jì)平均上漲12.8%，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。
因此，像這樣從股市瘋狂融資，再高價(jià)拍地，再融資的惡性循環(huán)是不理性也是不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的。
信托基金將受寵
然而，像今年這樣股市與房市同時(shí)瘋狂上漲的情況并不多見。
上海易居房地產(chǎn)研究院的楊紅旭說：“今年股市與房市同時(shí)上漲，這種漲速和漲幅將很難再現(xiàn)，而且這種情況也是不理性的。如果明年股市不像今年這樣火爆的話，上市房企的融資的速度和規(guī)模肯定會(huì)慢一些?！?/p>
戴德梁行市場(chǎng)研究部的助理董事王晨對(duì)記者說：“今年上市房企利用了股市牛市的時(shí)機(jī)。但是從股市大量融資也只是今年房地產(chǎn)業(yè)其中的一個(gè)表象特征，并不是所有的開發(fā)商都有這個(gè)能力，許多中小開發(fā)商仍然難以享受到這一輪牛市帶來的利益?！?/p>
王晨認(rèn)為：“資金密集型決定了房地產(chǎn)企業(yè)一定要去尋找資金支持。如果股市作為融資渠道的效果減弱時(shí)，他們還是會(huì)尋找其它的融資方式?！?/p>
而在融資渠道上，與上市房企股市融資形成對(duì)比的就是信托基金的模式。
目前，國(guó)家不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控措施，緊縮信貸，要求房地產(chǎn)業(yè)回歸理性。因此，在股市的瘋狂過后，房地產(chǎn)投資信托基金這種融資模式很可能因此獲得一個(gè)更好的發(fā)展機(jī)遇。
對(duì)于股市與基金的區(qū)別，王晨表示：“兩者完全不一樣。股市是資本運(yùn)作，將錢投到公司中去。而房地產(chǎn)投資基金則是對(duì)一個(gè)實(shí)體進(jìn)行投資，比如優(yōu)質(zhì)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)性的收益。”
楊紅旭認(rèn)為：“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段?！爆F(xiàn)在不論上市房企，還是沒有上市的房企，都逐漸與信托基金合作，拓寬企業(yè)的融資渠道。
今年10月，大型開發(fā)商上海復(fù)地就與北歐金融集團(tuán)SEB旗下的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)SEB Immobilien-Investment GmbH合作，雙方共同出資2億美元，合作投資開發(fā)中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這是復(fù)地在股市以外的又一個(gè)融資渠道。
而沒有上市的陽光100則多次運(yùn)用信托基金融資。去年，陽光100就先后與美國(guó)房地產(chǎn)投資基金華平集團(tuán)和湖南信托合作。華平集團(tuán)斥資4500萬美元投資成都陽光100國(guó)際新城。湖南信托合作則籌資2億元，用于陽光100的項(xiàng)目流動(dòng)資金。今年9月，陽光100集團(tuán)又與杭州工商信托發(fā)行“陽光100集團(tuán)無錫項(xiàng)目結(jié)構(gòu)化股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。計(jì)劃募集4億元資金投入陽光100在無錫的項(xiàng)目。
用益信托分析師李分析：“房地產(chǎn)投資基金將是房地產(chǎn)金融的一個(gè)很好的補(bǔ)充，它可以使房企不過于依賴銀行貸款。但是如果房地產(chǎn)投資基金要成為重要的融資渠道之一，就需要確定一個(gè)很好的運(yùn)作理念。相關(guān)部門也正在嘗試哪一種模式更適合中國(guó)的國(guó)情?！?/p>
一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸，近期由于國(guó)家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時(shí)代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國(guó)，是指從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是指通過非公開方式，面向少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。
我國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個(gè)合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評(píng)價(jià)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而做出是否投資的決策。目前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主，也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)種類及風(fēng)險(xiǎn)管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對(duì)象可簡(jiǎn)單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等。由于投資對(duì)象的特性不同，在投資策略上會(huì)有差異，但在投資項(xiàng)目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個(gè)項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位后，該開發(fā)項(xiàng)目70%～80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對(duì)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷，盡量減少信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只有在投資決策階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。
房地產(chǎn)項(xiàng)目按開發(fā)過程分為以下四個(gè)階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個(gè)階段，分別對(duì)房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司主要對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估?；鸸疽⒔?jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，對(duì)城市化、城市圈進(jìn)行深入研究，著眼于存在長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)的區(qū)域，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究，評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類型風(fēng)險(xiǎn)等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜?、四線城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時(shí)要重視投資項(xiàng)目可行性研究，減少投資項(xiàng)目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。
第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。
針對(duì)此階段的風(fēng)險(xiǎn)，基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對(duì)置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早，投資期限較長(zhǎng)，期間如果國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況，落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，基金投入項(xiàng)目后何時(shí)可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)，積極同當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房地產(chǎn)交易中心等部門溝通，及時(shí)了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系，了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請(qǐng)的難易程度，對(duì)項(xiàng)目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司在投資階段要綜合評(píng)判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)接受度等進(jìn)行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終，并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。
第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長(zhǎng)短，預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠，擬定項(xiàng)目快銷、慢銷的營(yíng)銷策略，同開發(fā)商達(dá)成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時(shí)間要求，操盤過程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對(duì)前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對(duì)稱引起的，這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。
其一，對(duì)被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，預(yù)先識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇交易對(duì)手?；鸸究山⒑献鏖_發(fā)商檔案，針對(duì)開發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長(zhǎng)開發(fā)商、機(jī)會(huì)型開發(fā)商，針對(duì)不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺(tái)。著重考察交易對(duì)手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個(gè)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二，調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰，識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)?；鸸緫?yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會(huì)影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會(huì)影響基金交易；項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況?；鸸疽罁?jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，評(píng)判是否投資。
其三，了解、評(píng)估開發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理?；鸸踞槍?duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資，則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控?；鸸驹谕顿Y項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會(huì)執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達(dá)成一致，方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。
其四，被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷，如土地未完成動(dòng)拆、土地抵押物價(jià)值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，選擇是否放棄項(xiàng)目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類型對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于投資人清晰認(rèn)識(shí)到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對(duì)策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊，它將會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化資源配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合?？梢灶A(yù)見在未來的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會(huì)繼續(xù)提升，同時(shí)還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn)，希望通過對(duì)私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國(guó)的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。
【參考文獻(xiàn)】
中圖分類號(hào)：F830.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-2265(2009)01-0048-03
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，通過合同約定投資政策，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)作出投資決策。基金資產(chǎn)由專業(yè)受托機(jī)構(gòu)管理，主要投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，或從房地產(chǎn)的采購(gòu)、發(fā)展、管理維護(hù)、銷售過程中取得租金或銷售收入，或?yàn)閭€(gè)人和機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)抵押貸款取得利息收入。并將投資收益中的絕大部分以派息形式按比例分配給投資者的一種房地產(chǎn)類的集合投資計(jì)劃產(chǎn)品。
REITs在二十世紀(jì)60年代產(chǎn)生在美國(guó)。二十世紀(jì)80年代后得到迅猛發(fā)展。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的統(tǒng)計(jì)。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金已占全球同類產(chǎn)品的90％，其運(yùn)行模式對(duì)全球房地產(chǎn)證券化產(chǎn)生了深刻的影響。近年來，歐洲、亞洲、美洲等18個(gè)國(guó)家和地區(qū)都制定了專門的立法，加入到發(fā)展REITs的行列中。因此，應(yīng)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金。
一、國(guó)際房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)
(一)美國(guó)的REITs
美國(guó)的REITs通常是以基金形式出現(xiàn)的。REITs成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。值得注意的是，該類證券一般需經(jīng)過信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃。保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商品投資的收支等事宜。投資者通過證券商購(gòu)買REITs證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。美國(guó)的REITs具有以下明顯特點(diǎn)：
1、稅收優(yōu)惠。美國(guó)1960年稅法規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的大部分以紅利方式分配給投資者，則該部分盈利無需繳納公司所得稅，而只由投資者繳納個(gè)人所得稅，這就避免了對(duì)REITs和投資者的重復(fù)征稅，進(jìn)而提高了對(duì)投資者的回報(bào)。
2、分散化投資有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，增加收入來源。REITs所進(jìn)行的投資是分散了的房地產(chǎn)組合投資。而且還可以投資于其他的REITs，覆蓋不同地區(qū)、不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不但有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。還有利于增加收入來源，給投資者滿意的回報(bào)。
3、投資起點(diǎn)金額較低，且具有較高的流動(dòng)性。REITs的出現(xiàn)，使得在證券市場(chǎng)上投資房地產(chǎn)成為可能，大大降低了投資者的門檻，小型投資者也可以投資房地產(chǎn)了。而且REITs作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，在證券交易所上市，變現(xiàn)十分方便，大大提高了房地產(chǎn)的流動(dòng)性。
4、實(shí)行專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理。REITs會(huì)雇傭投資專家進(jìn)行投資決策，或者雇傭?qū)I(yè)的管理團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理，投資者無須親自管理即可獲得比較穩(wěn)定的收益。
5、與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低。REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益與股票、債券等其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，可以為資產(chǎn)組合提供一種很好的風(fēng)險(xiǎn)分散途徑。
(二)歐洲的REITs
1969年，荷蘭確立了類似于REITs的“BI”(fisome beleggings instelling)制度，從而成為歐洲最早發(fā)展REITs的國(guó)家。在荷蘭，BI是一個(gè)純粹的稅收機(jī)制。為了得到過境稅的優(yōu)惠對(duì)待。BI必須符合荷蘭中央銀行提出的一系列要求，具體包括最低股份資本數(shù)額、公司設(shè)立地點(diǎn)等方面。而依據(jù)BI的組織結(jié)構(gòu)是否為上市公司這一標(biāo)準(zhǔn)。不同類型的BI還分別適用于不同的法律限制。屬于上市公司形態(tài)的BI，其受益憑證必須在荷蘭規(guī)定的股票交易所交易。作為股東的荷蘭公司直接或間接持有股份總額最多不得超過上市BI總份額的45％；單個(gè)投資者持有的上市BI的股份不得超過其總額的25％。而對(duì)于非上市公司組織形態(tài)的BI，公司股東(本國(guó)或外國(guó))持有股份比例最高不得超過總額的25％。
投資收益方面，荷蘭法律對(duì)BI并沒有設(shè)定嚴(yán)格限制，只要是來自投資活動(dòng)的收益，均可用于分配。在收益分配標(biāo)準(zhǔn)上，如果應(yīng)納稅收益在公司的財(cái)政年度最后八個(gè)月內(nèi)進(jìn)行分配。BI在公司層面上就可免繳企業(yè)稅。在投資規(guī)制上，BI可以投資于任何形式的被動(dòng)投資，但不能進(jìn)行主動(dòng)的投資開發(fā)活動(dòng)。在融資比例上，BI最多能借人的資金不得超過其不動(dòng)產(chǎn)賬面價(jià)值的60％，以及其他投資的20％。BI在管理方式上相對(duì)自由，一個(gè)合格的BI可以使用內(nèi)部管理方式，也可使用外部管理方式。由此可見，BI比美國(guó)REITs工具受到更多限制，具體體現(xiàn)在公司住所、最低資本要求、融資比例、開發(fā)限制以及轉(zhuǎn)化成本等方面。
雖然存在上述限制，BI在荷蘭還是取得了巨大的成功。從1990到2002年，BI的年度平均回報(bào)率達(dá)到了8％。有學(xué)者認(rèn)為，BI在荷蘭的成功不能全部歸結(jié)于荷蘭的稅收透明機(jī)制，而應(yīng)歸功于所有BI投資幾乎都集中于國(guó)內(nèi)財(cái)產(chǎn)這一事實(shí)。實(shí)際上。作為一種以房地產(chǎn)產(chǎn)品為投資對(duì)象的投資工具，BI的成功在很大程度上與這一時(shí)期荷蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展不可分割。
(三)亞洲的REITs
以具有典型性代表的新加坡為例。新加坡的REITs市場(chǎng)起步不久，但在短短的時(shí)間內(nèi)已取得不俗的成績(jī)，并已積累了較為成熟的運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)。通過研究新加坡目前已有的REITs的運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)。可以看出它們主要通過以下三大策略來保證REITs基金的穩(wěn)定收益及資產(chǎn)增值。
1、積極的收購(gòu)擴(kuò)張策略。收購(gòu)擴(kuò)張策略是指通過積極尋求和收購(gòu)符合REITs的投資戰(zhàn)略及其資產(chǎn)要求的有增值潛力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，擴(kuò)大其REITs的總資產(chǎn)規(guī)模，以提高總收入來源。這種收購(gòu)擴(kuò)張的目的在于通過收益增長(zhǎng)、未來潛在的收入和資本增值來提高REITs股份持有者的回報(bào)，并且促進(jìn)REITs資產(chǎn)的多樣化、分散投資，以及提高REITs資產(chǎn)的質(zhì)量。
2、有效的資產(chǎn)管理策略。這些措施包括：改善物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量，通過對(duì)物業(yè)的翻新和改良提高資產(chǎn)的質(zhì)量和吸引力，進(jìn)而提高租金水平，增加資產(chǎn)的收益回報(bào)；最小化成本支出，在不降低服務(wù)水平的前提下，盡可能地壓縮運(yùn)營(yíng)支出成本，同時(shí)REITs管理者還可以通過擴(kuò)大資產(chǎn)的規(guī)模以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)及攤薄固定成本的目的；有效的租戶管理，包括吸引新的租戶，及時(shí)了解和跟蹤現(xiàn)有租戶是否有擴(kuò)租需要，以及所有租戶的綜合管理。
3、謹(jǐn)慎的資本與風(fēng)險(xiǎn)管理策略。資本和風(fēng)險(xiǎn)管理策略主要包括兩個(gè)方面，一是允許REITs有一個(gè)合理的負(fù)債比例。以滿足為保證分散化組合投資及未來收購(gòu)的融資需求。二是為最優(yōu)化REITs股份持有者的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，可采用合適的利率和貨幣對(duì)沖策略。
二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的
制約因素
2008年12月13日。國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，其中房地產(chǎn)投資信托基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)得到了明確。盡管在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金已是大勢(shì)所趨，但是目前至少還存在四個(gè)制約因素：
(一)稅收優(yōu)惠政策缺失
REITs在美國(guó)發(fā)展最為成熟，其中一個(gè)重要的原因是美國(guó)對(duì)REITs的稅收政策。同樣，新加坡也積極鼓勵(lì)外國(guó)公司將境外的房地產(chǎn)透過新加坡REITs的架構(gòu)在新加坡上市，并提供稅務(wù)優(yōu)惠。目前，我國(guó)還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái)，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、租賃稅等的征收，會(huì)在很大程度上削弱REITs的競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)存在信息不對(duì)稱問題
在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)投資信托基金通過購(gòu)買股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)。很有可能引致被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)相當(dāng)多的企業(yè)還沒有真正建立現(xiàn)代企業(yè)制度，多數(shù)企業(yè)面臨著法人治理結(jié)構(gòu)低效運(yùn)作等諸多問題。我國(guó)目前有2萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。多數(shù)都是運(yùn)作不規(guī)范的小型企業(yè)，該類問題就更為突出。在基金投資房地產(chǎn)企業(yè)后，利益很有可能受到原有股東的侵占。
(三)相關(guān)監(jiān)管法規(guī)不完善
REITs由于其運(yùn)作流程設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，本身不可以直接經(jīng)營(yíng)管理所屬的資產(chǎn)，要委托專門的管理機(jī)構(gòu)管理，具有雙重關(guān)系，這樣進(jìn)一步加大了信息不對(duì)稱的程度，而且，由于REITs的投資領(lǐng)域被要求限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，其透明度遠(yuǎn)不如證券市場(chǎng)，其價(jià)值的確定、財(cái)務(wù)狀況等難以被真正了解。這些都對(duì)監(jiān)管提出了更高的要求。需要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系，以保證REITs的健康運(yùn)行。
(四)專業(yè)人才缺乏
目前我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱，復(fù)合型人才缺少。人才的培養(yǎng)是個(gè)較為緩慢的過程，在發(fā)展初期，國(guó)內(nèi)企業(yè)應(yīng)該多與國(guó)外企業(yè)合作，借助其管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，并培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)改善自身的報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制，大力引進(jìn)國(guó)外人才。
三、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
(一)確立我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式
基于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金可采用兩種模式：
1、由“信托計(jì)劃”向REITs轉(zhuǎn)化。由于REITs是一種集合資金投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃較為符合REITs產(chǎn)品要求的結(jié)構(gòu)。信托計(jì)劃模式發(fā)展REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在于從結(jié)構(gòu)上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能，在保證REITs的投資和收入分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)信托憑證持有人的利益?？梢韵扔尚磐泄久嫦蛲顿Y者發(fā)行REITs，并承擔(dān)托管責(zé)任，按照REITs的要求，委托專業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)營(yíng)。
2、由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REITs。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REITs，就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REITs，通過向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來募集資金，之后該REITs就可以利用所募集到的資金去購(gòu)買房地產(chǎn)。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)公司模式發(fā)展REITs策略是最具有法律操作性的。依據(jù)現(xiàn)有法律如《公司法》，由房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資公司，明確投資目標(biāo)(持有、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)以私募形式籌集房地產(chǎn)投資基金(或公司股份)，并進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理運(yùn)作，待相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)后，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣夹问交鸩?zhēng)取上市交易。
(二)設(shè)計(jì)合理的房地產(chǎn)投資信托基金稅收制度
在國(guó)外，80％的房地產(chǎn)投資靠稅收驅(qū)動(dòng)，20％靠投資理念驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的推動(dòng)作用，因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)行稅收優(yōu)惠，以鼓勵(lì)其發(fā)展。
(三)加快房地產(chǎn)投資信托基金組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)
房地產(chǎn)投資信托基金必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)。包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)的金融體制，我國(guó)應(yīng)建立多元化投資機(jī)構(gòu)體系，由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目開立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并組建監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。
(四)建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)
區(qū)域經(jīng)濟(jì)，主要是指在一定范圍內(nèi)，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到宏觀和微觀等多方面條件的影響，以此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展實(shí)體。區(qū)域經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)具備綜合發(fā)展的地理概念，而房地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)區(qū)域是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分，因此房地產(chǎn)投資和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展有一定的關(guān)聯(lián)。
1房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
（1）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響。中國(guó)自從改革開放以來，房地產(chǎn)投資極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮。隨著房地產(chǎn)投資工作的不斷提升，逐漸大于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率，巨額的經(jīng)濟(jì)利益逐漸促使更多的企業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，最終促使房地產(chǎn)的價(jià)格的提升。以上就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)投資總量的影響下出現(xiàn)的情況。當(dāng)房地產(chǎn)投資分配量逐漸超過了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例失衡，投資過量就會(huì)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫[1]。
（2）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)變化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。當(dāng)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，就會(huì)影響到不同產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展和有效性，例如酒店、商場(chǎng)等。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，依賴于房地產(chǎn)投資得到增加，促使其固定投資得到提升，當(dāng)房地產(chǎn)投資工作出現(xiàn)變化，就會(huì)影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)的提升。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)環(huán)境下，會(huì)促使房地產(chǎn)投資發(fā)生變化，反過來會(huì)促使國(guó)家經(jīng)濟(jì)得到快速地發(fā)展。
2區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的要求
（1）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)以開拓融資渠道。以往房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展工作，主要是依賴于政府投資?，F(xiàn)階段，國(guó)家在進(jìn)行民間融資的過程中，主要是為了民間投資的能力，促使民間的富余資金應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為資金的密集型發(fā)展，融資成果和企業(yè)發(fā)展之間存在著聯(lián)系。但在實(shí)際發(fā)展中，民間融資存在一定的要求，需要經(jīng)過時(shí)間的審核之后才能發(fā)揮其作用。為了有效地避免這些問題，可以有效地發(fā)揮政府與民間投資之間的共同點(diǎn)。當(dāng)民間投資者獲取了政府許可，則可以有效地促使民間投資工作順利進(jìn)行[2]。
（2）理性的房地產(chǎn)投資可以改善區(qū)域住房供需結(jié)構(gòu)。中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)逐漸進(jìn)入到快速發(fā)展的階段，短期的房地產(chǎn)投資工作在宏觀政策的影響下，有效地控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效地發(fā)展。隨著居民收入的不斷增加，住房工作的有效保障促使其逐漸得到了完善。隨著房地產(chǎn)投資的逐漸理性化，住房?jī)r(jià)格也有所控制，住房的供給情況得到改變。為了促使房地場(chǎng)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的完善，需要依據(jù)政府的相關(guān)政策進(jìn)行建設(shè)，在完善的規(guī)定下，正確地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化工作，促使住房政策得到落實(shí)。
（3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的超前環(huán)保意識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)工作，對(duì)于周圍環(huán)境有一定的影響。很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取更多的利益，不惜犧牲環(huán)境。房地產(chǎn)商以犧牲環(huán)境來獲取高額利潤(rùn)，但國(guó)家卻在未來實(shí)際發(fā)展的過程中，要付出較多的環(huán)境治理費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)際發(fā)展的過程中，需要建立完善的環(huán)境保護(hù)觀念，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工作進(jìn)行有效低規(guī)劃，防止房地產(chǎn)工作破壞生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)用地，對(duì)廢地進(jìn)行開發(fā)利用，對(duì)后期的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效地監(jiān)控，以此確保其工作的有效性。除此之外，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展促使城市人口逐漸增多，雨后春筍般的建筑物出現(xiàn)在城市中，環(huán)境污染的問題隨之出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建造的過程中有責(zé)任、有義務(wù)對(duì)開發(fā)區(qū)域進(jìn)行明確地規(guī)劃，將環(huán)境綠化和生活廢物等處理工作融入其中。在實(shí)際建設(shè)的過程中，為居住者提供有效的公共活動(dòng)空間，與此同時(shí)，房地產(chǎn)還要與政府進(jìn)行合作，依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于環(huán)境的污染問題進(jìn)行有效地管理，從源頭上解決問題。
3房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展
區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，主要是受到部分經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部影響和部分外界條件的作用下，進(jìn)行的一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)動(dòng)。同時(shí)，不同區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，很容易對(duì)國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。從長(zhǎng)期的社會(huì)市場(chǎng)發(fā)展形式來看，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。在實(shí)際發(fā)展的過程中，經(jīng)濟(jì)管理者和建設(shè)者依據(jù)相關(guān)的案例及經(jīng)驗(yàn)提出了可持續(xù)發(fā)展的理論，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展不但要滿足人們的發(fā)展需求，還要?jiǎng)?chuàng)造不危害后代人生活所需的物質(zhì)資源和社會(huì)環(huán)境?？沙掷m(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略提出以后就得到了社會(huì)各界的關(guān)注和支持，有效地改變了傳統(tǒng)意義上的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效益提出了更好的要求?？沙掷m(xù)發(fā)展的最終目的，就是確保經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)情況下，不犧牲環(huán)境保護(hù)，它是一種以最小的自然環(huán)境犧牲獲取最大利益的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式[3]。當(dāng)然，可持續(xù)發(fā)展主要是考慮到多樣化的影響因素。對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，在進(jìn)行投資的過程中，相關(guān)的土地資源是不可再生的，而資金又是投資工作中最重要的組成部分，因此說房地產(chǎn)投資主要是將兩者有效地結(jié)合到一起。在以往的房地產(chǎn)投資過程中，人們過多地考慮房地產(chǎn)投資工作所帶來的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)發(fā)展，以及對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響意義，卻忽略了其對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響性。房地產(chǎn)投資工作在實(shí)施的過程中，雖然在短時(shí)間內(nèi)獲取了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但忽視了可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。相對(duì)于生態(tài)環(huán)境而言，房地產(chǎn)投資主要是依據(jù)大量的土地資源和空間資源進(jìn)行的工作，而房地產(chǎn)投資若是應(yīng)用這些資源一定會(huì)影響其他行業(yè)的發(fā)展，因此在實(shí)際發(fā)展的過程中，需要協(xié)調(diào)好各個(gè)方面的工作。經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展也將成為房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依據(jù)，若是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)投資工作的發(fā)展，超過了這個(gè)區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)的需求量，那么就會(huì)造成這個(gè)區(qū)域的資金積壓，促使其投資工作無法引導(dǎo)區(qū)域進(jìn)行經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。若是在投資過程中出現(xiàn)問題，不但影響投資項(xiàng)目，還會(huì)影響金融行業(yè)的有序發(fā)展。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定位，也在一定情況上影響著房地產(chǎn)的投資工作。
4結(jié)束語
綜上所述，從現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)展情況來看，依據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位，能夠有效地管理調(diào)控房地產(chǎn)投資工作。只有因地制宜，從實(shí)際出發(fā)，房地產(chǎn)投資工作才能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相互協(xié)調(diào)及發(fā)展。
作者:蘇彬彬 單位:昆明滇池置業(yè)有限責(zé)任公司
參考文獻(xiàn)：
1.我國(guó)房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.1政策風(fēng)險(xiǎn)
政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國(guó)的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。
1.2供求風(fēng)險(xiǎn)
在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。諸如，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中發(fā)生了通貨膨脹或者通貨緊縮的現(xiàn)象，人們的購(gòu)買力就會(huì)相應(yīng)變化，目標(biāo)人群也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，這樣就會(huì)存在供求的風(fēng)險(xiǎn)。
1.3土地風(fēng)險(xiǎn)
在整地拆遷這個(gè)過程中，也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這主要包括以下幾個(gè)方面：
1.3.1安土重遷觀念的影響
我國(guó)的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。
1.3.2投機(jī)主義的影響
隨著我國(guó)的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。
1.3.3極端行為的影響
在進(jìn)行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。
1.4建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購(gòu)、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：
1.4.1進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)
由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長(zhǎng)工期不但會(huì)帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。
1.4.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購(gòu)買率下降。
2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施
2.1科學(xué)決策
為了預(yù)防房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析。調(diào)查分析不但要涉及到政策的政策因素，還需要對(duì)房地產(chǎn)的供求狀況以及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行必要的調(diào)查。在對(duì)國(guó)家和社會(huì)雙重因素的把握之下，需要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)方面的信息進(jìn)行收集并建立必要的分析系統(tǒng)，其中要包括類似項(xiàng)目開發(fā)方案與收益狀況、周邊配套設(shè)施建設(shè)狀況、政府規(guī)劃情況、產(chǎn)業(yè)布局等，這樣才能在把握大局的情況下，進(jìn)行細(xì)致分析，才能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
2.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)施工的周期比較長(zhǎng)，其間很可能會(huì)遇到各種各樣的特殊情況，為了規(guī)避損失，在訂立合同的時(shí)候，需要對(duì)相關(guān)的責(zé)任進(jìn)行明確。諸如，如果工程的工期超過合同規(guī)定期限的話，那么施工企業(yè)要負(fù)擔(dān)這部分責(zé)任，這樣就能減少開發(fā)商的損失，起到很好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的效果。除了合同措施之外，還可以進(jìn)行保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的保險(xiǎn)行業(yè)也逐漸完善起來，為了防止建筑工程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以將保險(xiǎn)費(fèi)作為一部分預(yù)防性支出，一旦發(fā)生突況，就能降低風(fēng)險(xiǎn)。
2.3多元投資
投資的目的就是為了獲得效益，每個(gè)行業(yè)的投資都有著自己的特點(diǎn)，有的行業(yè)投資效益比較低，但是相對(duì)安全，有的行業(yè)的投資效益比較高，但是也面臨著高風(fēng)險(xiǎn)。投資者在進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)該采用多元的投資方式，這樣能夠增加防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。
2.4加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管
工程質(zhì)量的好壞對(duì)于房地產(chǎn)投資來說至關(guān)重要，如果其質(zhì)量不合格，將很難配合營(yíng)銷策略、預(yù)售策略的展開，對(duì)于房地產(chǎn)的效益有著直接的影響。為此，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)管。這不但需要開發(fā)商、監(jiān)理方的作用，還需要施工方嚴(yán)格要求自身。只有在施工的設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段都能進(jìn)行良好的監(jiān)控，才能保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，進(jìn)而減少質(zhì)量問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
2.5創(chuàng)新營(yíng)銷
為了有效地降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)上都在營(yíng)銷方面進(jìn)行了創(chuàng)新。現(xiàn)在分期付款、預(yù)租預(yù)售等方式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)銷售的主要模式。這樣的銷售模式不但將大量的資金回籠有效地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，還將房地產(chǎn)開發(fā)與金融服務(wù)聯(lián)系在一起，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.總結(jié)
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)投資比較熱，本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出了相應(yīng)的防范措施，旨在能夠更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的發(fā)展，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向科學(xué)化、理想化。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，從獲得土地、施工建設(shè)到銷售階段，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資在一定程度上決定了一個(gè)企業(yè)的發(fā)展甚至生死存亡。由于我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，加上2003年以來政府相繼出臺(tái)的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨許多問題，中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題尤其突出。
本文從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀出發(fā)，在分析其中的問題和成因的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)融資模式與融資渠道，重點(diǎn)探討房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展前景，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)開拓融資渠道、規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提出建議。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
（一）主要融資模式
在不同的金融體系格局下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式與融資渠道也千差萬別。按照金融中介與金融市場(chǎng)在金融體系總所占地位的不同，可以分為兩種格局：一是以美國(guó)、英國(guó)為代表的“市場(chǎng)主導(dǎo)型”，即資本市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)；二是以德國(guó)、日本為典型的“銀行主導(dǎo)型”，即銀行在金融體系中占據(jù)主導(dǎo)地位［1］。按照這種劃分，“市場(chǎng)主導(dǎo)型”的國(guó)家企業(yè)融資以直接融資為主，比如發(fā)行股票、債券等，“銀行主導(dǎo)型”國(guó)家以間接融資為主，主要是銀行貸款。具體的主要融資方式見圖1-1。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金［2］。
來源：各年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》
由以上圖表可以看出，國(guó)內(nèi)貸款是除了自籌資金外最大的一項(xiàng)資金來源，并且事實(shí)上所占比例要比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更高。
就融資渠道而言，我國(guó)目前存在融資渠道單一、各融資渠道發(fā)展不完善等問題。具體每種方式分析如下：
1.銀行貸款。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式是銀行貸款。中國(guó)人民銀行的《2010年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2010年全年，主要金融機(jī)構(gòu)發(fā)放地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長(zhǎng)24.7%；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長(zhǎng)23%。
但是，過于依賴銀行貸款，也存在著許多問題。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)所貸款數(shù)額巨大，一旦出現(xiàn)不良貸款，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)極大。根據(jù)中國(guó)人民銀行相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)四大行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良貸款率是個(gè)人住房抵押貸款不良貸款率的幾倍，有的相對(duì)偏高，達(dá)到10%以上。其次，2003年以來相繼出臺(tái)的宏觀政策，都在提高信貸門檻，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤其是那些資金實(shí)力不足的中小企業(yè)是個(gè)融資的巨大挑戰(zhàn)。
2.上市融資。企業(yè)上市對(duì)現(xiàn)代企業(yè)來說，有諸多好處，比如拓展融資渠道、提高公司知名度、沒有定期還本付息的壓力等等。但對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得上市融資的資格并不容易。證監(jiān)會(huì)《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》中對(duì)IPO的發(fā)行資格做了許多規(guī)定，如獨(dú)立性、主體資格、財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)等等。不過，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過買（借）殼上市、海外上市等其他途徑進(jìn)行股票融資。尤其是在香港上市，已經(jīng)成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)日益重要的融資渠道?？傮w而言，雖然這一融資方式有很大前景，但在我國(guó)現(xiàn)行體制下還有很多限制。今年的上市融資發(fā)展受到約束可以從表1-2看出。
表1-2近三年房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)融資額對(duì)比表
注：2010年截止11月9日單位：億元 來源：WIND數(shù)據(jù)
3.債券融資。目前國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格．并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險(xiǎn)比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當(dāng)少。
4.房地產(chǎn)信托。雖然房地產(chǎn)信托對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著“救命稻草”般的作用，但是2010年10月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，房地產(chǎn)信托被迫全面叫停。但必須指出的是，房地產(chǎn)信托在信托業(yè)務(wù)中的比例確實(shí)越來越高了。2010年前三季度在資金信托中分別有10.64%、11.35%、13.41%投向了房地產(chǎn)。這一次對(duì)房地產(chǎn)信托的“清理”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資是一個(gè)不小的打擊。
5.海外房產(chǎn)基金。海外房地產(chǎn)投資基金看好以上海為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)［3］。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入，如果控制好風(fēng)險(xiǎn)，可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資體系尚未建立起來，主要面臨的問題一是融資渠道過窄，一方面過分依賴于銀行貸款增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面股票、債券、信托市場(chǎng)發(fā)育不完全，正處于起步階段；二是沒有建立起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的立法、監(jiān)管和信用體系，一方面沒有相應(yīng)的法律配套，只有各種通知、辦法等，另一方面專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位問題嚴(yán)重。
（三）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的原因分析
1.計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留思想的產(chǎn)物。我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下的嚴(yán)格控制、保守的思想還占據(jù)上風(fēng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期一步一步發(fā)展起來的，在這一過程中，由于許多改革仍然帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維模式。在對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)融資問題上，限制其融資渠道，以便更方便實(shí)行監(jiān)管。融資渠道窄，則當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控時(shí)就能更好地控制這一個(gè)或幾個(gè)融資渠道。這種管理模式極大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化的步伐。
2.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)欠缺。由于我國(guó)主要銀行是國(guó)有控股的，因此缺乏私人銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)的范疇，其市場(chǎng)前景也比較看好，因此，很多銀行都存在急功近利的思想，希望能夠多多發(fā)放貸款以贏得巨額利潤(rùn)。各家銀行為了搶占市場(chǎng)份額，在激勵(lì)機(jī)制的作用下，一些銀行的分支機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商貸款降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，或者是放松貸款審查標(biāo)準(zhǔn)，這樣就進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴性，同時(shí)也使得銀行自身惰于金融產(chǎn)品創(chuàng)新［4］，進(jìn)入一個(gè)融資渠道狹窄的惡性循環(huán)。
二、國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道借鑒
前文已經(jīng)說過兩種金融體系的格局產(chǎn)生兩種融資模式?，F(xiàn)在以美國(guó)和德國(guó)為例作簡(jiǎn)要介紹。
美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是世界上最發(fā)達(dá)的市場(chǎng)，其房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常廣泛，可以選擇銀行信貸、REITs、投資基金、股權(quán)融資、辛迪加等等，且可選擇的金融機(jī)構(gòu)較多，如商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等［5］。
德國(guó)的住房融資體系主要采用住房?jī)?chǔ)蓄銀行體系。該體系的目的是通過政府政策促進(jìn)居民積極參與住房?jī)?chǔ)蓄來實(shí)現(xiàn)建房籌資的自助、社會(huì)互助和政府資助。住房?jī)?chǔ)蓄體系由專業(yè)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行(也稱為住房?jī)?chǔ)蓄信貸社)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作［6］。這些機(jī)構(gòu)雖然性質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍不同，但承擔(dān)了德國(guó)的全部房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40％。
具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道創(chuàng)新主要有房地產(chǎn)投資信托基金（后文將重點(diǎn)介紹）、典當(dāng)融資、保險(xiǎn)資金融資、夾層融資［7］等。
房地產(chǎn)典當(dāng)，是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人即出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價(jià)將權(quán)利過渡給承典人的行為。房地產(chǎn)設(shè)典的權(quán)利為房屋所有權(quán)。比起銀行的抵押貸款，典當(dāng)以其方便、靈活、快捷的優(yōu)點(diǎn)成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)選。目前大多數(shù)業(yè)務(wù)以短期融資為主，主要滿足短期內(nèi)的資金周轉(zhuǎn)和應(yīng)急性融資需求。
保險(xiǎn)資金融資就是房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目向保險(xiǎn)資金尋求合作。保險(xiǎn)公司不但間接投資房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)信托基金、夾層融資產(chǎn)品和債券等，也會(huì)直接買入持有房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)夾層融資（Mezzanine Finance）是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，即它是介于股權(quán)和債權(quán)之間的投資形式。典型的夾層融資一般有2～7年的投資周期，按照融資結(jié)構(gòu)，融資方一般會(huì)每隔一段時(shí)間（1個(gè)月、3個(gè)月、1年等）支付一定的利息，并在到期時(shí)支付一筆費(fèi)用。
三、房地產(chǎn)投資信托基金
在這些創(chuàng)新型融資渠道中，在我國(guó)目前研究最多、最熱門、最受推崇的便是房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts或REITs）。房地產(chǎn)投資信托基金是一種新型的金融投資產(chǎn)品，是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集公眾和機(jī)構(gòu)投資者的資金，主要投資于收益型房地產(chǎn)的一種基金形式。REITs利用募集的資金購(gòu)買優(yōu)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)，建立一個(gè)相當(dāng)大的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合并進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾恚詽M足長(zhǎng)期投資的需求。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或受益單位，吸引社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；通過多角化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行投資組合，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，取得較高的收益。
（一）類型
從不同的角度觀察,房地產(chǎn)投資信托基金可以劃分成不同的類型。按照資金募集方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為私募式和公募式；按照組織形式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為公司型和契約型；按照贖回方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為封閉式和開放式；按照資金的運(yùn)用方式不同，又可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為權(quán)益型，抵押型和混合型［8］。
（二）發(fā)展史
房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是1960年美國(guó)國(guó)會(huì)根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而形成的。成立之初主要目的有兩個(gè)：一是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；二是為了讓眾多的中小投資者有機(jī)會(huì)投資房地產(chǎn)行業(yè)．以分享其利潤(rùn)。而這兩點(diǎn)恰好與中國(guó)目前的處境相似。50年的發(fā)展過程中，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托經(jīng)歷了初期的短暫繁榮、70年代受到重創(chuàng)、80年代的復(fù)蘇，90年代以來又開始迅猛發(fā)展。2001年1月1日開始生效的《房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法案》擴(kuò)大了REITs能夠提供或參與的服務(wù)種類和服務(wù)內(nèi)容，從而極大地促進(jìn)了REITs的發(fā)展。此后幾年，REITs的市值規(guī)模不斷上漲。從美國(guó)REITs的發(fā)展歷史和我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的推出具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
（三）優(yōu)點(diǎn)
1.較高的收益回報(bào)。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，由于投資的對(duì)象多為優(yōu)良的房地產(chǎn)物業(yè)，有較穩(wěn)定的租金收入，并且根據(jù)法律規(guī)定，每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。相對(duì)于其他投資，REITs的收益率更高，有資料顯示，從1978年3月至2008年3月為止，道瓊斯指數(shù)、納斯達(dá)克綜合指數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)和Wilshire5000指數(shù)的年復(fù)合收益率分別為9.84％、10.76％、12.77％和13.09％，而權(quán)益型REITs的年復(fù)合收益率高達(dá)14.06％，領(lǐng)先于其他4類指數(shù)。
2.流動(dòng)性較好。由于REITs是一種證券化產(chǎn)品，多以股票或收益憑證形式出現(xiàn)，因此具有較高的流動(dòng)性。
3.稅收優(yōu)惠。根據(jù)1960年美國(guó)的《國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定，REITs將每年盈利的90％以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，則無須繳納公司所得稅；而個(gè)人紅利分配所得也免征個(gè)人所得稅。
4.分散風(fēng)險(xiǎn)。由于REITs可投資在專門類別的房地產(chǎn)的組合，或者選擇投資在不同類別的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合，可以有效地做到降低風(fēng)險(xiǎn)。
5.專家理財(cái)。房地產(chǎn)資產(chǎn)由專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化管理，基金的管理公司或者是管理經(jīng)理都是比較專業(yè)的房地產(chǎn)從業(yè)人員，可以有效提高資金運(yùn)作效率。
基于以上五個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，REITs對(duì)于投資者來說是個(gè)很不錯(cuò)的選擇，他們?cè)诓恍枘技揞~資金的情況下，也能夠直接參與商業(yè)房地產(chǎn)的投資，因而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，REITs提供了另一種讓非流動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)重新體現(xiàn)其價(jià)值的方法，通過REITs進(jìn)行融資的可行性也較高。
（四）我國(guó)現(xiàn)狀
我國(guó)目前還沒有一只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，在香港上市的越秀、睿富表現(xiàn)也不盡如人意。由于中國(guó)審批涉及的部門多，產(chǎn)業(yè)基金上市會(huì)涉及證監(jiān)會(huì)、建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委等部門多個(gè)部門，并且涉及稅收問題。正是由于國(guó)家部委之間的協(xié)調(diào)不暢，間接導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)投資基金、私募基金和產(chǎn)業(yè)投資基金不能上到前臺(tái)。至今，信托公司發(fā)放的投資地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托、土地儲(chǔ)備信托以及路橋類投資信托因有地方債券嫌疑，國(guó)家發(fā)改委頗有意見。但是，從政府近年來連續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)已被納入到發(fā)展計(jì)劃中。從2005年的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，到2007年成立中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金專題研究小組，再到2008年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中明確提出的“支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道”，甚而出現(xiàn)了最近天津保障性住房融資欲推REITs的消息，REITs似乎呼之欲出。另外，雖然國(guó)內(nèi)的發(fā)行條件還不夠成熟，但發(fā)行人還可以考慮境外上市。REITs的發(fā)行前景就目前看，機(jī)會(huì)多于威脅。
（五）建議
REITs是我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展方向之一，與證券投資基金相比較而言，由于產(chǎn)業(yè)投資基金一頭連著貨幣市場(chǎng)，一頭連著資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，其復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于證券投資基金。因此在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的基礎(chǔ)上，結(jié)合前人研究，本文提出以下建議。
1.完善相應(yīng)的法律法規(guī)，尤其是稅收方面的法律。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以看出，完善的法律體系是REITs運(yùn)行的一項(xiàng)堅(jiān)實(shí)保障。從上世紀(jì)60年代的《房地產(chǎn)投資信托法案》、《國(guó)內(nèi)稅收法案》到如今的《房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法案》，美國(guó)的這些法律特別是稅收方面的相關(guān)規(guī)定切實(shí)保障了投資人的權(quán)益，從而也保證了REITs的健康發(fā)展。而我國(guó)目前在REITs方面的法律法規(guī)還是空白，《證券法》、《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等并沒有起到規(guī)范REITs的實(shí)質(zhì)效果。關(guān)于REITs的稅收保障更是無從談起。因此，法律制度的缺陷是目前發(fā)行REITs的最大制約因素之一，需要從這方面開始突破。
2.培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域的管理人才。房地產(chǎn)投資信托基金在國(guó)內(nèi)是一個(gè)比較新興的投融資方式，需要投資人和融資者擁有比較多的專業(yè)知識(shí)作為支撐，因此培養(yǎng)專業(yè)的該領(lǐng)域的管理人才顯得尤為重要。進(jìn)一步地，還可以引入職業(yè)資格考試制度，進(jìn)而利用這類人才引導(dǎo)REITs市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)［9］。
3.建立信用制度，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金顧名思義是建立在信用基礎(chǔ)上的，建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進(jìn)信托市場(chǎng)的誠(chéng)信，才能保證信托市場(chǎng)的健康發(fā)展?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面入手：建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評(píng)級(jí)行業(yè)等等。
4.健全信息披露制度。由于REITs類似于股票，也是一種收益憑證，因此讓投資人了解信托投資公司的收益、風(fēng)險(xiǎn)等信息是吸引投資人的關(guān)鍵。信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息，包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大事件臨時(shí)報(bào)告等，在年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況及公司治理信息，并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等［10］。
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