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(1) 已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。
(2) 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
(3) 按提供的預售商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期。
(4) 已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
上述四個條件是發(fā)展商預售商品房最起碼的要求,隨著房地產業(yè)的進一步發(fā)展,上海、廣東等地已經在此基礎上提高了商品房預售的準入門檻。以上海為例,1997年6月1日實施,2000年9月20日修正的《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條規(guī)定,商品房預售應當符合下列條件:
① 土地使用權以出讓方式取得,已經支付全部的土地使用權出讓金;
② 土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書;
③ 取得商品房的建設工程規(guī)劃許可證;
④ 取得商品房的建設工程施工許可證;
⑤ 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規(guī)定標準;
⑥ 已經確定商品房的竣工交付日期,并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃;
⑦ 已經與上海市從事房地產項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(以下簡稱監(jiān)管機構)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議
一、市政府《關于同意調整商品房預售應達到工程進度標準的批復》（滬府〔2000〕60號）規(guī)定的商品房預售應達到的標準（即新標準）為：七層以下（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封項；八層以上（含八層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）。
二、2000年6月20日前取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，在2000年12月31日前申請商品房預售的，仍按調整前的工程進度標準（商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格）執(zhí)行；在2001年1月1日后，申請商品房預售，執(zhí)行新標準。
三、2000年6月21日后取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，申請商品房預售的，均須執(zhí)行新標準。
四、市區(qū)（縣）房地產管理部門應嚴格按照新標準核發(fā)商品房預售許可證。
1．2000年6月20日前已實際開工，但未取得《建設工程施工許可證》的項目，申請商品房預售的，執(zhí)行新標準。
2．2000年6月20日前已取得《建設工程施工許可證》，但2000年12月31日前未達到“商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格”標準的，不得核發(fā)預售許可證。
3．按新標準核發(fā)預售許可證的商品房項目，實行受理發(fā)證和現(xiàn)場鑒證分離，市區(qū)（縣）房地產管理部門不再對工程進度進行現(xiàn)場勘查；工程進度由企業(yè)委托有資質的房地產測繪機構現(xiàn)場鑒證，并由測繪機構出具鑒證結果書面報告。
4．按新標準核發(fā)預售許可證的商品房項目，在房地產測繪機構對工程進度現(xiàn)場鑒證的同時，企業(yè)還應委托該測繪機構對房屋的暫測面積進行測量，作為商品房預售合同的面積依據(jù)。
五、按新標準申請商品房預售須提交的材料，仍按《關于加強商品房預售管理若干問題的通知》（滬房地開〔1997〕935號）規(guī)定辦理，其中第6點“建筑工程質量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明”，改為“房地產測繪機構出具的工程進度現(xiàn)場鑒證報告”；第12點“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表”，改為“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表（含暫測面積測繪成果報告）。
六、房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售的，應如實提交相關材料。凡提供虛假材料的，取得商品房預售許可證，一經發(fā)現(xiàn)，由房地產管理部門予以糾正，收回已核發(fā)的商品房預售許可證；已經發(fā)生預售的，視作無證預售，按《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第（四）項規(guī)定處罰。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區(qū)域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區(qū)域購買必須經土地統(tǒng)征和整理中心批準后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房價標準為基數(shù)，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規(guī)建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）04-0278-01
隨著我國經濟社會的快速發(fā)展，購買商品房已經成了關乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時候存在著諸多爭議，爭議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗收的標準、竣工驗收備案表的性質和地位、專業(yè)驗收是否屬于交付條件等問題上。
（一）關于驗收合格的爭議與見解
商品房交付實踐中，是否驗收合格具備交付條件應該根據(jù)有關的法規(guī)。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”?！督ㄔO工程質量管理條例》第十六條的規(guī)定：“建設方收到建設工程竣工報告后，應當組織施工方、設計方、監(jiān)理方進行竣工驗收?！督ㄖā泛汀督ㄔO工程質量管理條例》作為調整工程建設活動的特別法，已經明確規(guī)定：建設工程具備了竣工驗收條件，經建設、施工、勘察、設計、監(jiān)理五家單位驗收合格即竣工質量驗收合格后，可以交付使用。另外，《房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關的規(guī)定。其中，《房地產管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任?！?/p>
以上“驗收合格”作為交付條件的法規(guī)和合同依據(jù)，對其作為交付條件的事實本身已無爭議。但是對判定“驗收合格”的標準本身卻存在爭議。爭議的主要表現(xiàn)是對于“驗收合格”的概念與內容理解不同，只是列舉說明了相關建設、監(jiān)理、施工等單位應當完成這些工作之后，才能夠認為作為交付條件的“驗收合格”工作已經完成，現(xiàn)有法律法規(guī)對于是否“驗收合格”并沒有明確的界定。
針對爭議，筆者認為“驗收合格”應是指房子竣工驗收合格，即緊密相關的勘察、設計、施工、監(jiān)理、建設等五家單位驗收合格。因此，開發(fā)商將這幾個單位驗收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實踐中也認可了五家單位竣工驗收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當事人自行作出約定也是可行的。
（二）關于《竣工驗收備案表》的爭議與見解
建設工程竣工驗收備案是指建設單位在建設工程竣工驗收后，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。其法律依據(jù)，一是《建設工程質量管理條例》，該法第四十九條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！倍恰斗课萁ㄖ褪姓A設施工程竣工驗收備案管理辦法》，該法第四條規(guī)定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案?！边@兩個法律里面產生的文件就是《竣工驗收備案表》。
在上述兩個法規(guī)規(guī)定中，并不能看出竣工驗收備案與商品房交付條件的關系，對于未辦理或者未獲得《竣工驗收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構成，以及條件是否完備等問題在此規(guī)定中并沒有涉及并明確界定，這也是對《竣工驗收備案表》的性質與地位存在爭議的主要方面好需要完善的內容。
1.成本構成的不可分割性。商品房的開發(fā)從決策立項到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個階段。第一階段從立項、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規(guī)劃設計、基礎設施配套建設到建筑施工前的各項稅費都是以開發(fā)項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標準分配的，這一階段成本通常稱為前期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標或發(fā)包開始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國家法規(guī)不允許房地產開發(fā)企業(yè)從事工程施工，這就需要將建設工程招標或發(fā)包出去，所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分攤的前期開發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構成了商品房直接開發(fā)成本。當然在整個開發(fā)期間還會發(fā)生人員工資、辦公費、籌資費等間接開發(fā)成本，也要按適當標準分配到建設工程中去。但不論是直接開發(fā)成本，還是間接開發(fā)成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。
2.成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個建設工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。從單個樓層或戶型看，售價明顯不與成本配比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。
3.商品房價格的不確定性。商品房的建設在工藝上與一般建設工程是相同的。不過，一般建設工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現(xiàn)。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。
二、商品房成本結轉的方法
財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨立的產品按時確認收入的實現(xiàn)和進行成本的結轉。但現(xiàn)行成本結轉方法又都是按獨立產品作為計量單位結轉的。所以現(xiàn)行成本結轉方法不能適應商品房開發(fā)與銷售這一特殊業(yè)務的經濟內容，使房地產企業(yè)的成本結轉處于無序狀況，歸納起來大致有三種情況。
1.有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經營成果會嚴重失真。
第三條 出售商品房及有償轉讓開發(fā)土地，應貫徹“優(yōu)質優(yōu)價、分等定價”的原則，根據(jù)房地產市場的需求，在預算成本基礎上，區(qū)別住宅質量、結構、層次、朝向和所處地段及基礎設施完善程度等因素，核定商品房和開發(fā)土地的價格。
用僑匯或外幣購買商品房和支付土地轉讓費的，其價格標準另行制定。
第四條 商品房成本按以下因素構成：
（一）征地拆遷、安置補償費；
（二）勘測設計費；
（三）建筑安裝工程費；
（四）市政基礎設施工程費；
（五）公用建筑配套設施費用；
（六）企業(yè)管理費，一級公司為預算成本額的3％，二級公司為2.5％，三、四級公司為2％；
（七）銀行利息；
（八）按規(guī)定應繳納的各種稅費（不包括所得稅）；
（九）不可預見費（按市建設銀行核準的實際預提支出核定，最高不應超過4％）。
第五條 土地開發(fā)各個項目的開支標準，應按國家規(guī)定執(zhí)行，其成本按以下因素構成。
（一）舊城區(qū)開發(fā)成本構成：
1.征地拆遷安置補償費；
2.三通一平費；
3.企業(yè)管理費（計算標準與本辦法第四條第六款同）；
4.銀行利息；
5.按規(guī)定應繳納的各種稅費（不包括所得稅）；
6.不可預見費（計算標準與本辦法第四條第九款同）。
（二）新區(qū)開發(fā)成本構成，除本條第一款的六項外，還應加上市政基礎設施工程和公用建筑配套設施費用。
第六條 銷售給私人的住宅按優(yōu)惠價格照顧，可在計算售價時，減去免交的各種稅費部分。
凡私人轉讓商品房，應按《廣州市房屋交易暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。
第七條 計算利潤方法：
（一）開發(fā)公司有償轉讓已開發(fā)的土地，應按開發(fā)土地項目的預算成本，加上不超過預算成本10％的利潤收費。
（二）開發(fā)公司出售商品房，按本辦法第四條規(guī)定項目預算成本，加上不超過預算成本8％的利潤計算售價。
（三）對不負責土地開發(fā)，只建設出售商品房的，按本辦法第四條規(guī)定項目預算成本，加上不超過預算成本6％的利潤計算售價。
第八條 市建設銀行應協(xié)助建設單位對建設項目進行經濟概算、預算和決算的審核。
第九條 銷售商品房及有償轉讓開發(fā)土地價格的審批程序：
開發(fā)公司有償轉讓開發(fā)土地和出售、預售商品房，應于轉讓、售出前一個月，按本辦法有關規(guī)定核實成本，確定售價、填寫“商品房售價計算表”，并提供房地產成本構成的有關資料送市建設銀行審核后，分別報市城鄉(xiāng)建委、市物價局聯(lián)合審查批準。審批時間不應超過三十天。對逾期未批復的，視為默認，可按申報價格執(zhí)行，但應報市城鄉(xiāng)建委備案。
第十條 開發(fā)公司有償轉讓土地和出售、預售商品房均須簽訂合同，并應經市公證機關公證。
預售商品房，應在商品房建設正式動工后，才能預售。
第十一條 開發(fā)公司出售商品房時，應持售價的批文以及有關證明，按本市房屋交易和產權登記的有關規(guī)定，到房管部門辦理手續(xù)。
第十二條 對違反本辦法者，市建設銀行有予辦理有關款項的支付手續(xù)，市房管局不予辦理有關房地產權證書手續(xù)，物價部門按違反物價政策處理。
第十三條 凡中央、省直屬單位和本市所屬單位在本市轄區(qū)內經營房地產的開發(fā)公司，均須執(zhí)行本辦法。
根據(jù)最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設者是否符合國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》確定的房地產開發(fā)企業(yè)設立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設者是否房地產開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發(fā)企業(yè)建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發(fā)企業(yè)建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關。對此處所謂的“房地產開發(fā)企業(yè)”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發(fā)企業(yè)。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發(fā)現(xiàn)其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預售的初衷：允許房地產開發(fā)商預售商品房是為了房地產開發(fā)企業(yè)能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產為期房?；诖?，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關規(guī)定調整，其結果是區(qū)分預售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發(fā)經營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規(guī)劃設計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發(fā)主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發(fā)經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定的內容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責任分配給房地產開發(fā)商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應
為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
根據(jù)最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設者是否符合國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》確定的房地產開發(fā)企業(yè)設立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設者是否房地產開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發(fā)企業(yè)建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發(fā)企業(yè)建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關。對此處所謂的“房地產開發(fā)企業(yè)”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發(fā)企業(yè)。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發(fā)現(xiàn)其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預售的初衷：允許房地產開發(fā)商預售商品房是為了房地產開發(fā)企業(yè)能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產為期房?；诖?，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關規(guī)定調整，其結果是區(qū)分預售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發(fā)經營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規(guī)劃設計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發(fā)主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發(fā)經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定的內容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責任分配給房地產開發(fā)商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
現(xiàn)如今我國房價非常不穩(wěn)定，房價大趨勢是震蕩上漲，特別是07年、09年房價猛漲，雖然后續(xù)有回落，但是房價依舊是呈上升趨勢。針對這一問題，國家也不斷加強保障性住房的開發(fā)建設工作力度，提出有關廉租房、公租房、經濟適用房建設、限價商品房的一些政策。限價商品房能夠為購房居民減少購房負擔，也是解決民生問題重要環(huán)節(jié)，也是住房保障的重要著力點。但是，由于我國市場環(huán)境比較復雜，限價商品房依舊存在很多問題，政府也是針對這一問題不斷的進行完善。
一、限價商品房的政策實踐情況及問題
（一）我國各地限價商品房的政策對比
我國房價飆升重點在07年、09年，特別是中大型城市，限價商品房政策也最先在中大城市實施。限價商品房明確了銷售對象、戶型面積以及銷售價格等規(guī)定，各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)的情況在的政策實施過程中也有一定差別。限價商品房更多是作為保障性住房，其主要的消費群體是收入中低等的家庭，對申請保障家庭有年收入的申請標準，再有就是對一些外來務工人員也納入了保障對象。限價商品房大多數(shù)都是以中小戶型為主，面積最大不會超過100平方米，對于拆遷房，更多的是采取對接的方式。限價商品房價格是實行政府指導價，由于各地的房價不同，其限價商品房的指導價也不相同，一般的售價是在同地點、同類型房價的70%左右，同時也考慮土地成本、建設成本以及利潤進行綜合考慮，進而確定限價商品房的售價。
（二）限價商品房政策實施中的幾個問題
1、限價商品房門檻高
限價商品房的實質是一種保障性住房，其銷售對象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭?，F(xiàn)如今許多限價商品房都設立較高的購買門檻，關系到需求者的人口結構到家庭收入比例以及家庭總資產等多項考量。以西安為例，目前的準入標準為：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，兩人及單身家庭分別乘以系數(shù)1.1和1.2；人均住房面積小于17平方米，這就造成群眾實際購買能力與銀行按揭標準不匹配。還有一些城市對有購房需求者的戶籍、婚姻狀況、具體年齡進行門檻設置，其很多阻礙性非常大。還有個別城市改變限價商品房的性質，由于限價商品房的房價相對較低，其購買力強，許多城市把限價商品房作為一種福利，把限價商品房演變成一種內部員工特供房。
2、限價商品房的定價機制不合理
限價商品房的定價是基于同地點、同類型商品房價格的70%左右定價考慮。由于現(xiàn)如今房價相對比較虛高，把限價商品房的定價依托于周邊房價欠缺合理性，但是炒房的現(xiàn)象依舊存在，使得房價虛高是事實。如果周邊房價過高，就會導致限價商品房的價格就不會很低，限價商品房的價格過高，會為中低等收入家庭造成較大的負擔，讓許多中低等家庭承受不起過高的房價。以西安三環(huán)為例，普通商品房銷售均價在5500元左右，限價商品房銷售均價在4800元左右，差價較小，由于購買資格準入門檻較高，市民需提供的資料證明較多，花費時間精力較多，導致好多市民不愿意申請限價商品房。
3、配套不全的影響
限價商品房位置相對較偏，多數(shù)都在城鄉(xiāng)結合部周圍，特別是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限價商品房都在郊區(qū)。周邊配套不全，例如商場、醫(yī)院、圖書館等，而且交通不便，有的項目市政配套不到位，這也成為了制約限價商品房銷售的主要因素。
二、完善限價商品房政策的策略及建議
（一）降低購房門檻，完善管理體系
限價商品房應該真正的做到利國利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理機制。政府應該落實限價商品房的真正作用、目的，保證購房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一個收入、財產、不動產等審查制度，對于限價商品房的準入機制和退出機制進行完善。限價商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的購買者。就西安市目前對申請人或家庭成員離異、涉及房產處置且未再婚的，申請條件是離異時間應滿3年，這個規(guī)定使離異后面臨無房確實需要住房的人員是無法購買的。建議有關部門對限價房的政策根據(jù)本地區(qū)的不同時期的具體情況進行及時的調整，使限價房這一惠民政策真正落實到需要住房的中低收入家庭頭上。
（二）合理定制限價商品房價格
限價商品房的定價要做到定價相對比較合理的范圍之內，不能讓中低等家庭望塵莫及，就算買不起也不能想不起，價格要讓中低等家庭接受，真正的讓人們感覺到限價商品房相比普通商業(yè)房更加優(yōu)惠。而且政府應該健全土地市場機制，對于限價商品房的各個環(huán)節(jié)進行合理定價，對限價商品房的定價不以周邊房價為標準，政府應該以房產自身造價為依據(jù)，在保證不虧損的情況下，獲得一些利潤。在滿足限價商品房保障對象的前提下，剩余房源可用于住房困難職工較多的企事業(yè)單位，也可用于棚戶區(qū)改造、省市重點項目、公益性項目和市政基礎設施項目的拆遷安置。
（三）健全配套設施
針對配套設施不完善的問題，政府應加強限價商品房周邊交通建設，例如開通公交車、地鐵、輕軌等線路。加強公共交通的便利性，保證交通線路的多樣性，保證居民出行便捷性。在限價商品房周邊安排配套設施的建設，特別是大型購物商場、大型超市、醫(yī)院等設施，并且一些基礎設施要健全，保證基礎設施能夠滿足居民的日常需求。
三、結束語
限價商品房是帶有保障性的房產，為許多中低等家庭提供住房的機會。雖然限價商品房的政策還不夠完善，但是隨著社會的發(fā)展，一些問題必將會被國家、政府解決，到時限價商品房的經濟性、適用性更加能夠凸顯出來。
摘要：構建了“剛性需求吸收”和“土地擠出”的變量，建立了保障性住房對商品房價格影響的VAR模型。滯后4階的自回歸結果和脈沖響應結果顯示：土地擠出量對商品房價格確有正向影響；剛性需求吸收量對商品房價格確有負向影響；二者都與商品房價格存在Granger因果關系；在短期內，剛性需求吸收對商品房價的平抑作用更顯著；長遠來看，土地擠占對商品房價格的提升作用比剛性需求吸收導致的抑制作用更持久。
關鍵詞：保障性住房；商品房價格；土地擠出；剛性需求吸收；VAR模型
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1001-8409（2013）10-0001-04
Research on the Influence on Commercial
Housing Price from Affordable Housing
— Based on the Perspective of Supply and Demand Combination
LUO Xiaoling， MA Shichange， WANG Wei
（School of Business， Central South University， Changsha 410083）
Abstract： This paper builds the proxy variable of ‘rigid demand absorption’ and ‘land extrusion’，and builds a VAR model. The autoregression results with 4order lag and the impulse response. The result shows that： land extrusion can truly raise the price of commercial housing； rigid demand absorption can truly reduce the price of commercial housing； both of them are the Granger relationships； in the short time， the effect from rigid demand absorption is severer than that from land extrusion， but in the long run， the effect from land extrusion is severer than that from rigid demand absorption instead.
Key words： affordable housing； commercial housing price； land extrusion； rigid demand absorption； VAR model.
住有所居是人類生存的必要條件，享有住宅是一項基本人權。然而，自2004年開始我國商品性住房價格出現(xiàn)持續(xù)上漲，伴隨著收入分配機制尚未及時改革，擁有住房成為了普通家庭尤其是中低收入家庭所面臨的最大困難。在這樣的背景下，2007年8月7日國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號），標志著保障性安居工程正式啟動。
保障性住房是與商品性住房相對應的概念，指的是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。然而，旨在改善人民群眾居住條件、實現(xiàn)“居者有其屋”目標的保障性住房，卻在理論界和實務界引發(fā)了到底會平抑商品房價格還是會拉高商品房價格的爭論。
1兩種理論爭辯
在關于保障性住房的建設如何影響商品性住房價格的爭論中，形成了“剛性需求吸收論”和“土地擠出論”兩種理論觀點。
“剛性需求吸收論”認為，保障性住房的建設和受保障對象覆蓋范圍的擴大必然會吸納一部分住房的剛性需求，而這將導致市場對商品性住房需求的降低，進而造成商品房價格的下跌。持有這一觀點的學者比較多。國外學者多關注于保障性住房建設對住房需求的影響進而研究房價和房租問題，Cutts針對人們對住房補貼政策的質疑，研究認為可降低各級別的住房補貼標準，用同樣的預算擴大住房保障的覆蓋面[1]；Anne補充了Cutts的研究，通過分析法國住房補貼政策，發(fā)現(xiàn)政府發(fā)放的補貼間接地使房租有所提高[2]；Levitt對接受了住房券補貼的家庭進行了長達5年的觀測，評估了住房券對低收入家庭的改善作用[3]；國內研究方面，王先柱、趙奉軍實證認為保障性住房的興建能拉低商品房價格[4]；高波進一步分析了保障性住房建設對商品房價格產生的內在機制，認為保障性住房之所以能夠抑制商品房價格，源于其分流了商品房市場的需求[5]；王斌、高戈構造了SVAR模型，實證檢驗發(fā)現(xiàn)保障性住房的建設對商品房價格上漲有明顯的抑制作用[6]；陳濤、何宜慶仿真研究了城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對商品房價格抑制效應[7]；曲曉燕從需求轉移的角度，建立模型預測了我國未來5年的商品房供需缺口，認為我國大規(guī)模興建保障性住房可以對商品房價格產生抑制作用[8]。
“土地擠出論”則認為，在土地資源稀缺和地方土地財政制度的約束下，建設保障房會形成對地方政府儲備土地的占用，原本計劃建設商品房的土地將不得不被轉為保障房用地，土地擠占將導致商品房土地成本的上漲和商品房供給的減少，進而會推高商品房價格。持有這種觀點的學者也比較多：Struyk認為住房補貼政策會導致房價一定程度的上漲，住房補貼所起到的作用會被上漲的房價對沖[9]；Lee從擠出效應的角度，利用韓國房地產面板數(shù)據(jù)建立VAR模型，發(fā)現(xiàn)政府進行的保障房投資和私人房產投資存在Granger因果關系的相互擠出效應[10]；張越松、連宇利用多元回歸模型分析商品房價格的影響因素，認為如果政府在建設保障性住房中不考慮保障房市場與商品房市場之間的界線，制定的政策會達不到預期的效果[11]；任超群、張娟鋒構建了基于面板數(shù)據(jù)的誤差修正模型，實證結果顯示，土地供應量對住房供應量和房價有長期穩(wěn)定的影響作用，限制土地供應將導致住房供應量減少，引起房價上漲[12]。近期更有知名房地產開發(fā)商任志強公開支持這一觀點，認為試圖利用保障性住房來抑制商品房價格只會是幻想[13]，原因就在于土地的擠占導致商品房的供給量減少。
實際上，“剛性需求吸收論”是從商品性住房需求的角度出發(fā)的，認為需求的分流會導致價格的降低；而“土地擠出論”是從商品性住房供給的角度出發(fā)的，認為供給的減少會導致價格的升高。商品性住房的價格是由供給和需求共同決定的，因此，僅從某一方面去考察商品性住房的價格問題顯然是片面的，所得出的結論也是不具說服力的。本文將結合供給和需求兩個方面，全面客觀地研究保障性住房建設對商品房價格的影響作用。
2模型建立
21變量選取
（1）“土地擠出量”的度量。國家每年用于住房建設的用地面積是有總量規(guī)劃的，《經濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定“保障性住房建設用地應當納入當?shù)啬甓韧恋毓媱潯！币簿褪钦f，國家對保障性住房用地和商品房用地實施總量控制，保障房用地的增加勢必會造成商品房用地的減少。因此，“當年我國所劃撥的保障性住房用地面積（HA）”可以表示保障性住房對商品房用地的擠占，也就是“土地擠出量”的度量指標。
（2）“剛性需求擠出量”的度量。剛性需求，經濟學上定義為彈性為零的需求。住房市場上并不存在彈性完全為零的需求，“住房的剛性需求”可通過住房需求的收入彈性和價格彈性來考察，且“剛性”的概念是相對的。筆者將住房市場中的剛性需求定義為“收入彈性較大而價格彈性較小的需求”。
保障性住房包括廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房（公租房）三種形式。其中，廉租房和公租房的目標人群收入非常低，即使不為其提供保障性住房，他們也沒有購買商品房的收入能力，因此廉租房和公租房的建設不會對商品房市場的剛性需求產生沖擊；經濟適用房的購房人群是所有保障性住房目標人群中收入要求最高的，具備一定的住房消費能力且具有較迫切的住房需求。由于符合經濟適用房的入住要求，住戶會放棄購買商品房轉而購買經濟適用房，也就是說，商品性住房市場的剛性需求被經濟適用房所轉移。因此，“經濟適用房銷售量（HS）”可被視為保障性住房所吸納的商品房市場剛性需求，即為“剛性需求吸收量”的度量指標。
（3）因變量的選取。本文選取住宅銷售價格指數(shù)（P）作為商品性住房市場價格的衡量指標。
（4） 控制變量的選取。除了保障性住房建設因素外，還有一些其他影響商品房價格的因素。因此，為了準確全面地研究保障性住房建設對商品房價格的影響作用，引入控制變量。借鑒已有學者的研究成果[6，14]，本文選擇“國內生產總值（GDP）”、“人均可支配收入（DI）”、“消費物價指數(shù)（CPI）”和“貨幣供應量（M2）”四個指標作為模型的控制變量。
22數(shù)據(jù)的選取與預處理
本文選取1998年第一季度至2011年第四季度的季度數(shù)據(jù)作為數(shù)據(jù)樣本。其中，住宅銷售價格指數(shù)來自WIND數(shù)據(jù)庫；保障性住房建設面積、經濟適用房銷售套數(shù)、國內生產總值、人均可支配收入、消費價格指數(shù)均來自國家統(tǒng)計局；貨幣供應量M2數(shù)據(jù)來自中國人民銀行。
然后，對季度數(shù)據(jù)樣本進行季節(jié)調整。本文采用X-11法進行處理，消除數(shù)據(jù)中潛在的季節(jié)要素和不規(guī)則要素。同時為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差性，使所研究經濟的變量處于接近的數(shù)量級，對數(shù)據(jù)進行取對數(shù)處理。處理后的數(shù)據(jù)表示為LNP、LNHA、LNHS、LNGDP、LNDI、LNM2。由于CPI數(shù)值較小，不作對數(shù)處理。
23VAR模型的建立
向量自回歸（VAR）是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質建立模型，把系統(tǒng)中每一個內生變量作為系統(tǒng)中所有內生變量的滯后值的函數(shù)來構造模型，將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型。對于本文所研究的問題構建VAR模型如下：
Yt=l+ni=1Ai·Yt-i+ε（1）
其中，Yt=[LNPt，LNHAt，LNHSt，LNGDPt，LNDIt，CPIt，LNM2t]T，代表了各自變量和因變量的即期值；i為滯后階數(shù)，Ai為相應的系數(shù)矩陣，ε=[ε1，ε2，ε3，ε4，ε5，ε6，ε7]T為回歸方程的隨機擾動項，是常數(shù)項矩陣。
3實證研究
31模型滯后階數(shù)的確定
在選擇滯后階數(shù)時，滯后階數(shù)越大越能完整地反映模型的動態(tài)特征，但待估參數(shù)也會越多，因而模型的自由度減少，會影響參數(shù)的有效性。因此，在進行滯后階數(shù)的選擇時，既要保證滯后項的長度，又要保證有足夠的自由度。滯后階數(shù)的選取可以依據(jù)LR統(tǒng)計量法、AIC統(tǒng)計量法和SC準則等予以確定。計算各統(tǒng)計量，得到滯后階數(shù)的檢驗結果（見表1）。
根據(jù)一般的AIC和SC判斷準則來看，由于AIC和SC并不是同時取值最小，所以采用LR檢驗對其進行取舍較合適。表1結果顯示，該VAR模型的滯后階數(shù)應取4階。
32VAR模型的求解
經過以上步驟，可以對向量自回歸模型進行自回歸分析，結果見表2。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以確定每一滯后項的回歸系數(shù)，如P-LNP即表示住宅銷售價格指數(shù)對自身進行的回歸結果?；诖耍梢缘玫交貧w方程，由于方程形式較為復雜，本文將其參數(shù)以表格的形式匯總（見表3）。表1滯后長度檢驗結果
滯后階數(shù)LogLLRFPEAICSCHQ01964577NA744e-13-8062029-7786475-7958337157326376253377666e-19-2201122-1980679*-2118168262979617698026555e-19-2233175-1819844-2077636368947056348344521e-19-2278598-1672379-2050474479363067978214*122e-19-2513322-1714215-2212612592750496266459237e-20*-2874489*-1882495-2501195*表2自回歸結果
P-LNPP-LNGDPP-LNDIP-CPIP-LNM2P-LNHAP-LNHS滯后1階（-1）1357952-00960070092618000346001587090012268-0030389（021012）（011554）（011244）（000340）（038817）（004236）（002589）[646286][-083097][082373][101771][040886][028959][-117379]滯后2階（-2）-045068301774800013151-0003043-0349743003489-0066928（034148）（013178）（011920）（000438）（049797）（005767）（003379）[-131979][134681][011033][-069488][-070233][-060494][198060]滯后3階（-3）-0608869-0060193-0160972000212201763040105314-0042917（029455）（011647）（010530）（000420）（045511）（004640）（003060）[-206711][-051682][-152868][050529][038739][-226975][-140242]滯后4階（-4）0287472-00628660139952-000010600107090086912-0017257（016664）（009989）（009987）（000311）（039883）（004853）（002489）[172512][-062938][140139][-003404][002685][179084][069328]表3VAR模型求解結果
變量系數(shù)LNPLNGDPLNDICPILNM2LNHALNHS滯后1階13580-0096000926000350158700123-00304滯后2階-045070177500132-00030-0349700348-00669滯后3階-06089-00602-01610000210176301053-00429滯后4階02875-0062901400-000020010700869-00173從方程中HA與HS的系數(shù)來看：土地擠出量對住宅銷售價格指數(shù)確有正向影響，因為在滯后4階的系數(shù)中其符號均為正；而經濟適用房的銷售量對房價的影響確為負，因為滯后4階的系數(shù)中其符號均為負。且從絕對數(shù)值來看，在滯后3期和4期影響上，土地擠出量對住宅銷售價格指數(shù)的影響顯然大于經濟適用房的銷售量造成的影響。
33格蘭杰因果關系檢驗
為了進一步驗證保障性住房建設對商品房市場價格產生的兩方面影響，對它們之間的關系進行Granger因果關系檢驗，結果如表4所示。
檢驗結果顯示，保障房建設用地與住宅銷售價格指數(shù)之間在95%的置信度水平下存在Granger因果關系；經濟適用房建設套數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)之間在90%的置信度下存在Granger因果關系。因此，可以認為，保障房建設用地、經濟適用房建設套數(shù)與住宅銷售價格指數(shù)存在Granger因果關系。保障房建設對商品房價格的兩方面影響的確存在。
表4Granger因果關系檢驗
Gromger因果關系ObsF-統(tǒng)計量概率LNHA 不是LNP的Granger因4828706100355LNP 不是 LNHA的Granger因04400307789LNHS不是 LNP的Granger因4823831800679LNP不是 LNHS的Granger因0584440675834脈沖響應分析
脈沖響應函數(shù)可以反映隨機擾動項一個標準差大小的沖擊對內生變量當前和未來取值的影響及其影響的路徑變化。 圖1、圖2是基于VAR模型而進行模擬的脈沖響應函數(shù)曲線，橫軸代表滯后階數(shù)，縱軸代表房地產價格指數(shù)對“土地擠出量”和“剛性需求吸收量”引起的沖擊的反應程度。
（1）土地擠出量對商品房價格的沖擊。 根據(jù)圖1的脈沖響應函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HA一個單位的正向標準差的沖擊后，在之后的1至10個季度里沖擊效應均為正，即商品房價格上升；在之后的第五個季度達到最大值，其后并一直延續(xù)該正向影響。這說明保障房擠占的住宅用地建筑面積對商品房價格有正向的影響，在建設用地總量一定的前提下，隨著用于保障性住房建設用地的增加，商品房市場價格受其沖擊而會出現(xiàn)持續(xù)上漲。
（2）剛性需求吸收量對商品房價格的沖擊。根據(jù)圖2的脈沖響應函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HS一個單位的正向標準差的沖擊后，在之后的1至10個季度里沖擊效應均為負，即商品房價格下跌；在之后的第五個季度達到最大值，而后又以較大幅度回調。這說明剛性需求吸收量對商品房市場價格有負向的影響，保障性住房的建設吸納了一部分商品房市場的剛性需求，導致了商品房價格的走低。
35兩種作用的比較分析
上述實證結果表明，保障性住房對商品房用地的擠占確實會抬高商品房價格，而保障性住房對商品房需求的吸納也確實會平抑商品房價格。進一步對這兩種完全相反的作用進行比較分析：
從表3的回歸方程估計系數(shù)來看，在滯后1期、2期內，HS對P的負向影響大于HA的正向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的前兩個季度內，剛性需求吸收對商品房價的平抑作用大于土地擠出對商品房價的拉升作用。而在滯后3期、4期內，HA對P的正向影響大于HS的負向影響，也就是說，在保障性住房投入市場之后的第三、第四個季度后，土地擠出對商品房價的拉升作用要強于剛性需求吸收對房價的平抑作用。
圖1和圖2的脈沖響應曲線顯示，在滯后3期之內，HS對P的負向沖擊強度要大于HA對P的正向沖擊；在3期之后，HA的沖擊強度穩(wěn)定在03左右，而HS的沖擊強度穩(wěn)定在-02左右，也就是說土地擠出對商品房價的拉升作用更強烈。
VAR模型結果和脈沖響應曲線都表明：在短期內，建設保障性住房對剛性需求的吸收作用更顯著，會有效地降低商品房價格；但是從長遠看，保障性住房對商品房用地的擠占所導致的房價上漲作用會更加強烈。研究結論為制定房地產調控政策提供了理論依據(jù)。
4結論
本文綜合考慮保障性住房對商品房市場造成的供給和需求兩方面的影響，通過構建VAR模型研究了保障性住房建設對商品房價格的作用，得到以下結論：
（1）保障性住房擠占了商品房建設用地，因而會抬高商品房價格。在每年住宅建設用地面積總量控制的情況下，保障性住房的建設用地由國家硬性劃撥，因而擠占了原本屬于商品房的建設用地。商品房供給的減少和土地成本的上漲會推高商品房價格。
（2）保障性住房吸收了商品房的部分剛性需求，因而會平抑商品房價格。以經濟適用房銷售量作為保障性住房對剛性需求吸收的指標，研究發(fā)現(xiàn)經濟適用房會對商品房市場的需求產生吸收作用，在分流商品房市場需求的情況下，商品房價格隨之出現(xiàn)下跌。
（3）在短期內（3個季度以內），保障性住房建設所產生的剛性需求吸收效應要強于土地擠出效應，因而短期內商品房價格會有所降低；長期來看，土地擠出導致的商品房價格上漲將強于剛性需求吸收導致的商品房價格下跌，因而長期內商品房價格是會上漲的。需要說明的是，長期內保障性住房占地導致商品房價拉高并不意味著對保障性住房工程的否定，因為房地產調控的根本目標并不在于抑制房地產價格，而是為了滿足更多的人民的住房需求，為了實現(xiàn)在國民可支配收入范圍內房地產市場的科學、可持續(xù)發(fā)展。筆者不否定而且大力支持保障性住房工程的建設，但是研究結果表明，從長遠來看，如果開工建設保障性住房是以降低商品房價格為目的，那結果將會是枉然的。
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關鍵詞:商品房；建筑消防設施；物業(yè)管理
目前商品房消防設施建設和管理問題非常突出，嚴重危及到廣大人民群眾的生命財產安全，必須采取切實的措施加以解決。筆者近十年一直從事建筑工程設計消防審核和日常消防監(jiān)督，就結合實踐，談談當前城鎮(zhèn)商品消防安全隱患成因和對策。
1城鎮(zhèn)商品房消防設施建設和管理存在的突出消防安全隱患
當前城鎮(zhèn)商品房消防設施建設和管理主要存在以下突出安全隱患：一是有的商品房建設完工后，居民入住幾年后還未申請消防驗收；二是有的商品房未辦理消防審核審批手續(xù)，房屋已完工并有居民入?。蝗怯械纳唐贩拷涍^消防機構審核驗收合格后，由于管理不力，造成室內消火栓箱內無栓口、水帶、水槍及無滅火器材，建筑物火災自動報警和自動噴水滅火系統(tǒng)損壞，不能正常工作和使用;
2 城鎮(zhèn)商品房存在消防安全隱患的主要因素
2.1 開發(fā)商圖贏利，重效益，嚴重忽視消防安全。
一些開發(fā)商只顧計算房屋開發(fā)成本，縮減消防設施建設等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在進行工程報審時，各類消防設施設計齊全，達到國家相關技術標準規(guī)范的規(guī)定 ，工程竣工后經消防部門驗收一通過，就把室內消火栓系統(tǒng)的水槍、水帶和建筑物配置的滅火器等拆下，轉移到新開發(fā)的商品房去應付驗收，拆東墻補西墻。一些開發(fā)商在進行成片的小區(qū)開發(fā)時，開發(fā)的建筑工程動工快、進展迅速，房屋賣出去了資金回籠了，而配套的消防水源、消防通道等小區(qū)消防基礎設施就不完善了，從而就欠下了一筆消防設施歷史帳，給開發(fā)小區(qū)自身消防安全留下了先天性的火災隱患。
2.2 物業(yè)管理機制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。
物業(yè)管理作為社會服務管理行業(yè)，在我國現(xiàn)階段管理還不規(guī)范，物業(yè)管理人員認識不到位，造成包括建筑內消防設施和建筑物外環(huán)境消防基礎設施等建筑公共消防設施日常管理和維護保養(yǎng)措施不落實，導致消防安全管理失控漏管現(xiàn)象存在。
2.3 部分建筑工程設計、施工不按照國家相關消防技術標準規(guī)范執(zhí)行。
有些設計單位急于承攬業(yè)務，以開發(fā)商為中心，開發(fā)商怎么說他就怎么干，根本不管消防設計規(guī)范的具體規(guī)定。在設計中，人為將消防設施刪掉或打規(guī)范的插邊球；一些設計單位注重建筑室內消防設施設計，而忽視建筑所在區(qū)域的消防基礎設施的規(guī)劃、設計。在消防工程施工中有些消防工程施工隊伍專業(yè)技術人員水平低，對國家消防技術標準規(guī)范不了解，不按規(guī)程和設計施工，造成技術性錯誤；有的消防工程施工單位為了達到工程中標目的，盡力壓低報價，采用不符合標準的材料施工和施工中偷工減料，致使消防設施本身成為不安全隱患；另外，工程監(jiān)理工作不規(guī)范，監(jiān)理不到位，施工現(xiàn)場無人管理，消防工程隱蔽部分施工監(jiān)督不到位或無人監(jiān)督，也是造成消防設施施工質量問題的主要因數(shù)之一。
2.4 消防監(jiān)督措施不到位，消防工程建設監(jiān)督不力，存在執(zhí)法手軟現(xiàn)象。
由于消防警力不足等原因，消防部門對建筑工程消防監(jiān)督大多限于工程設計方案、施工圖紙審核和工程竣工驗收，而平時對工程建設施工期間現(xiàn)場監(jiān)督檢查缺少，管理不落實，有些監(jiān)督人員專業(yè)技術水平不高，對一些與規(guī)范不相符合的施工把關不嚴，使消防設施建設監(jiān)督失控漏管，在工程竣工驗收時也未嚴格按照設計審核的意見驗收。
3消除城鎮(zhèn)商品房火災隱患的幾點對策
商品房消防安全隱患，嚴重危及到廣大人民群眾的生命財產安全，必須采取切實的措施加以解決，“安居”才能“樂業(yè)”，一個人一生也許只購賣一套住房，購買的住房消防設施不完善，日常消防安全管理不到位，如果發(fā)生事故，那將是“辛苦幾十年，一把火回到解放前”，后果是殘酷的，教訓是深刻的。所以，筆者認為要杜絕以上安全隱患，必須做到以下幾點：
3.1 加強物業(yè)管理，落實消防設施日常維護保養(yǎng)措施。
目前，商品房開發(fā)建設主要有幾種情況，一是沿街道建設房屋，建設完后房屋銷售給居民，后期就無管理單位及人員；二是小區(qū)開發(fā)建設，工程完工后有物業(yè)管理公司管理。對于第一種情況，應成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會成員組成防火安全委員會，負責管理居住建筑房屋消防設施和日常消防安全巡查、檢查。對于第二種情況，現(xiàn)在開發(fā)的居住房屋較多，實行物業(yè)管理公司管理，進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，要求負責對小區(qū)包括建筑消防設施、建筑區(qū)域消防基礎設施等在內的建筑公共性設施的管理、維護、保養(yǎng)，負責提供消防安全防范服務和小區(qū)日常消防安全巡查、檢查，確保各項消防設施的完整好用。
3.2 加強設計、施工隊伍管理，嚴格按照國家消防技術標準規(guī)范設計和施工。
對建筑設計人員、施工隊伍技術人員進行消防技術標準規(guī)范培訓學習，了解掌握規(guī)范和國家的相關政策法規(guī)，設計單位應當建立消防設計責任制，法定代表人負責組織本單位的消防設計管理工作，檢查審核消防設計質量，技術負責人應當把消防設計納入工程設計審核范圍，凡不符合消防技術標準的工程不應簽發(fā)和出圖紙資料。施工單位必須按照批準的消防設計圖紙施工安裝，不的得擅自改動。
3.3 加強消防監(jiān)督檢查，嚴格消防執(zhí)法。
各級公安消防機構要加強對商品房消防設施建設的執(zhí)法監(jiān)督工作，嚴格按照國家消防技術規(guī)范把好審核和驗收關，在嚴格把好商品房建筑消防基礎設施驗收關的同時，特別加強對開發(fā)小區(qū)公共消防基礎設施建設的審驗把關，保障城市消防規(guī)劃的實施和落實；杜絕一切消防執(zhí)法人員在消防設施建設上的違法違規(guī)、失職行為，為建筑工程消防設施建設營造一個良好的消防安全內環(huán)境，確保商品房屋消防設施這一建筑和區(qū)域自防自救的生命線得到保障。
4結束語
總之，當前城鎮(zhèn)商品房屋消防安全隱患整治工作雖然復雜而艱巨，只要各級各部門高度重視，采取積極有效的果斷措施，商品房屋消防安全隱患一定能逐步減少或消除，人民居住場的所消防安全狀況一定會得到很大的改觀，人民才更加“安居”與“樂業(yè)”。
