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時間：2023-06-06 09:01:13
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一、相關(guān)概述
在新的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現(xiàn)出來，已經(jīng)能夠影響到房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。我國房地產(chǎn)在進行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導致房地產(chǎn)行業(yè)融資風險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風險和管理風險較大。
結(jié)合管理實踐，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當積極拓展自身融資渠道，構(gòu)建更為合理科學的融資渠道和資金管理體系，積極構(gòu)建和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，并完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，強化房地產(chǎn)行業(yè)信貸監(jiān)管機制，依靠融資渠道的科學化、合理化推進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
融資指的是企業(yè)貨幣資金的融通，企業(yè)管理者在金融市場中進行資金貸放或者資金籌集的經(jīng)濟活動。從狹義角度上講，融資又是指企業(yè)進行資金籌集的過程。企業(yè)管理者應(yīng)當積極結(jié)合自身的資金狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及企業(yè)未來發(fā)展的實際需求，在科學合理預測判斷的基礎(chǔ)上從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人或者企業(yè)的投資者進行資金籌集，對資金進行有效組織，以此來確保企業(yè)資金的運作需求，滿足企業(yè)的日常管理活動。一般來講，企業(yè)進行資金籌集活動應(yīng)當按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業(yè)進行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業(yè)擴張、企業(yè)償還債務(wù)以及其他混合型的目標等。
二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析
當前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資活動還存在著一些缺陷，盡管商業(yè)銀行信貸這一傳統(tǒng)的融資活動在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了重大的貢獻，但是其弊端也日益顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)行業(yè)的實際融資渠道依舊比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)在進行融資活動時主要還是圍繞商業(yè)銀行貸款、預收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發(fā)揮實際作用，這在很大程度上導致我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一。我國房地產(chǎn)在進行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導致房地產(chǎn)行業(yè)融資風險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風險和管理風險較大。對于銀行貸款的依賴過重，一旦發(fā)生財務(wù)危機很難化解。
不僅如此，房地產(chǎn)融資體系中，缺少多層次的房地產(chǎn)金融體系。專業(yè)性的房地產(chǎn)投資機構(gòu)、抵押貸款機構(gòu)、保障機構(gòu)以及擔保機構(gòu)等比較缺乏，規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融體系依舊需要進一步改進，同時缺少配套的房地產(chǎn)金融體系中介服務(wù)配套機構(gòu)，房地產(chǎn)金融二級市場需要進一步發(fā)展。房地產(chǎn)融資瓶頸需要進一步破解，對于房地產(chǎn)金融體系中存在的系統(tǒng)性風險應(yīng)當有效防范，減少因為資金瓶頸影響企業(yè)的順利發(fā)展。
三、拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的內(nèi)容分析
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，獲得及時充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產(chǎn)項目順利開展運行的前提和保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須重視的重要內(nèi)容。
企業(yè)自籌資金，是房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業(yè)股本金或者股東借款的方式來實現(xiàn)的。但是在房地產(chǎn)價值不斷升高，資金周期不斷延長，企業(yè)投資規(guī)模不斷擴大的情況下僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金難以有效滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。
預售資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)預售所獲得的資金，它是當前房地產(chǎn)市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產(chǎn)環(huán)境以及區(qū)位等相關(guān)條件都比較好的情況下，依靠房地產(chǎn)預售能夠有效籌集到必要的房地產(chǎn)建設(shè)資金。
商業(yè)銀行貸款是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)最為重要也是最主要的融資方式和手段，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中七成以上都是源自于商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)合作融資也是房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內(nèi)資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進的管理經(jīng)驗或者管理技術(shù)，進行資金優(yōu)勢的互相補充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。從這個角度上講，合作融資是我國房地產(chǎn)行業(yè)最為可行的一種融資方式。
信托融資指的是信托公司對于盈利前景比較好的房地產(chǎn)投資項目或者房地產(chǎn)企業(yè)進行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實施信托融資具有較強的優(yōu)勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低財務(wù)費用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負債率的前提下可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。同時信托公司還可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身的具體項目以及實際的運營需求設(shè)計個性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優(yōu)勢，同時又具有較強的靈活性，在房地產(chǎn)企業(yè)困難時信托融資是比較好的選擇。房地產(chǎn)債券是房地產(chǎn)企業(yè)債券的一個組成部分，但是在實際管理中很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都比較困難。
房地產(chǎn)證券化是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要方向，房地產(chǎn)證券化能夠進一步推動房地產(chǎn)經(jīng)營實現(xiàn)專業(yè)化，同時促進資源合理配置，是房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊資本利用，擴大企業(yè)規(guī)模，有效化解風險，并進一步降低企業(yè)的融資成本。企業(yè)的投資者也可以分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，推動房地產(chǎn)企業(yè)從原先的國有制向著股份制方向發(fā)展，對于改善資本結(jié)構(gòu)具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以依靠企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓或者項目收購來優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)規(guī)模效益，擴大企業(yè)規(guī)模，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目標。
另外，房地產(chǎn)私募投資基金也是房地產(chǎn)行業(yè)進行融資的另一種方式，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，當前發(fā)展比較順利，屬于專業(yè)基金管理公司進行專業(yè)化募集資金并進行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對象發(fā)行私募股權(quán)基金來籌集資金，以股權(quán)的形式進行房地產(chǎn)投資的融資形式。一般情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)新興的一種融資形式。
參考文獻：
1、投資風險產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)的投資風險可以大致分為外部風險和內(nèi)部風險兩大類。其中，外部風險又包括：宏觀經(jīng)濟風險、財政利率風險、市場風險等。外部風險包括：經(jīng)營風險、財務(wù)風險。造成房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因是：首先，房地產(chǎn)企業(yè)對市場中的信息掌握不全面，在開發(fā)房地產(chǎn)的時候沒有精確定位，對消費者的需求沒有進行充分的調(diào)研。比如在一些大城市，由于農(nóng)民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時候廉租房的建設(shè)才能滿足人們的需求，但是由于開發(fā)商把握信息不準確，一味地投資高端商品房和高級別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢的突變。在市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟形勢千變?nèi)f化，由此引發(fā)了很多經(jīng)濟風險，房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟中的重要環(huán)節(jié)，自然受到宏觀形勢的嚴重影響。比如市場的供求關(guān)系，建筑原材料價格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價格和供求關(guān)系大，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也就越大，但是由于宏觀形勢的突變，在這一年，建筑材料和供需發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但是房價還是按照原來的價格出售，自然無人問津，導致投資風險的產(chǎn)生。
2、房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避措施要想在房地產(chǎn)投資活動中有效的規(guī)避風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展，除了一些無可避免的風險之外，更要加強對風險的規(guī)避。首先要充分地對市場進行調(diào)查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當?shù)貙⑼顿Y力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規(guī)避風險。
二、房地產(chǎn)融資活動中風險產(chǎn)生的原因和應(yīng)對措施
1、融資風險產(chǎn)生的原因我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進行融資的有上市公司、銀行貸款、預售款以及企業(yè)墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控和政策的影響，進而對房地產(chǎn)的融資造成了巨大風險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產(chǎn)的融資已經(jīng)沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據(jù)全額的21%。同時，由于很多小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信用較差的現(xiàn)象，進而影響其融資。其次缺乏穩(wěn)定的資金來源，由于受到資產(chǎn)負債和期限配比和結(jié)構(gòu)配比要求的限制，房地產(chǎn)的融資通常都是短期的，很多商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供貸款也是短期的，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期通產(chǎn)較長，所以短期的資金來源不利于房地產(chǎn)的企業(yè)的長期發(fā)展。從銀行的角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現(xiàn)象，流動風險增加。
2、房地產(chǎn)融資風險的應(yīng)對措施首先，要拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業(yè)務(wù)相結(jié)合，因此，對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該加緊業(yè)務(wù)拓展，促進直接融資和間接融資的緊密結(jié)合，進而形成較為合理的融資結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產(chǎn)融資實行政策上的放松，比如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，放寬房地產(chǎn)行業(yè)股票融資限制，鼓勵中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)板市場的發(fā)展以及放寬對私募性質(zhì)股權(quán)投資基金的審批限制等等。其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)債券市場，保證房地產(chǎn)資金的長期來源。發(fā)行房地產(chǎn)債權(quán)進行融資的方式，是目前相對穩(wěn)定的一種長期融資方式，相比之下，風險有所降低，同時，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)長期資金的來源?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期需要長期穩(wěn)定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，同時，在政府對銀行的嚴格把控下，限制對房地產(chǎn)行業(yè)貸款以及限制其預售額等等都會給房地產(chǎn)的融資造成極大的影響，因此房地產(chǎn)的中長期的債權(quán)就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金來源，保證了房地長在發(fā)展過程中的資金需要。
房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟社會的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務(wù)風險，防止財務(wù)風險造成損失。財務(wù)風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務(wù)風險指的是企業(yè)資金運環(huán)節(jié)，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對企業(yè)的長期發(fā)展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務(wù)風險屬于狹義概念，指的是因為企業(yè)內(nèi)部財務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務(wù)杠桿效果下降的風險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財務(wù)風險
第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個收回成本過長比較較長的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財務(wù)管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會顯著降低企業(yè)經(jīng)營利潤。企業(yè)需要應(yīng)對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監(jiān)督管理，在簡單投資以及工程設(shè)計后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達到預期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關(guān)系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現(xiàn)于銀行對房地產(chǎn)項目的評估環(huán)節(jié)，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險的成因
第一，經(jīng)濟周期以及市場環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟以及市場環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國民經(jīng)濟周期而波動。例如近年來全球經(jīng)濟發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財務(wù)風險。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會對房地產(chǎn)帶來間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學的資本結(jié)構(gòu)，往往會將影響到經(jīng)營收益，并且增加行業(yè)財務(wù)風險。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來自于外部的金融機構(gòu)貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率居高不下，債務(wù)資金比例過高，一旦實際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無法支付到期利息的財務(wù)風險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導致現(xiàn)金流的風險較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財務(wù)風險無法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風險。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項目費用成本。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險控制措施
第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財務(wù)風險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強對股票、債券以及房屋預售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進一步加強企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價值從而降低財務(wù)風險。第二，加強內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督控制。財務(wù)管理可以說是企業(yè)經(jīng)營的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當從空間以及時間這兩個維度動態(tài)監(jiān)測成本，通過約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機制，從而更好地加強內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級管理人員帶頭，并且財務(wù)部門作為核心的內(nèi)控小組，對財務(wù)工作定期進行監(jiān)督與考核，不斷完善財務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計與開發(fā)方面，預先進行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過成立財務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標嚴格進行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務(wù)風險的控制水平。第三，做好市場調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務(wù)控制風險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場調(diào)研小組，招聘或者是聘請專業(yè)人才進行充分的市場調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風險。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場承受能力，從而更好應(yīng)對行業(yè)變化過程當中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機制。財務(wù)風險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預算管理機制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預算制度，需要合理設(shè)置預算管理控制機構(gòu)，通過組建權(quán)利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過程，確保房地產(chǎn)項目根據(jù)成本控制的目標施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過程成本管理，在項目啟動之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標，項目開發(fā)過程當中嚴格根據(jù)目標來監(jiān)督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務(wù)風險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，并且為我國經(jīng)濟社會的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻。
作者:史功路 單位:西京學院
參考文獻：
(一)流入房地產(chǎn)行業(yè)民間資本的規(guī)模
調(diào)查顯示,民間融資占樣本房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重不斷上升。2006、2007、2008年和2009年1季度,日照市20家主要房地產(chǎn)企業(yè)資金融入民間資金額分別為9.31、12.71、13.46和10.31億元,分別占其資金來源總額的21.37%、22.88%、26.05%和27.01%。
(二)融資期限短于全部民間融資
2006、2007、2008和2009年1季度,日照市全部民間融資加權(quán)平均期限分別為152、183、186和198天;而同期流入房地產(chǎn)業(yè)民間融資的加權(quán)平均期限分別122、126、147和156天,分別比同期全部民間融資平均期限短30、57、39和42天。
(三)流入房地產(chǎn)行業(yè)民間資本的利率狀況
從調(diào)查結(jié)果來看,流入日照市房地產(chǎn)行業(yè)的民間資本的利率水平低于整體民間融資利率,但呈逐漸上升趨勢。2006、2007、2008和2009年1季度,全市流入房地產(chǎn)業(yè)民間融資的加權(quán)平均年利率分別為17.68%、18.36%、19.13%和19.28%,分別低于同期全部民間融資加權(quán)平均利率0.93、0.89、1.23和1.28個百分點。
(四)融資方式多以現(xiàn)金為主,且多簽有書面合同
2006、2007、2008和2009年1季度,日照市房地產(chǎn)業(yè)以現(xiàn)金方式流入的民間資金分別有1241、1011、1264和1130筆,占比均達到99%以上。同期,全市房地產(chǎn)業(yè)融入民間資金簽訂合同的分別為1215、986、1248和1124筆,分別占97.20%、97.33%、98.50%和99.38%。
(五)民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的主要形式
一是保值存款型民間資本流入。據(jù)調(diào)查,房地產(chǎn)開發(fā)商為解決臨時性資金缺口進行的民間融資活動,是民間資金進入房地產(chǎn)業(yè)的主要形式之一。一般單筆金額較大,資金回報率在10%―20%之間,以項目建成預售或獲得銀行貸款為還款保證。據(jù)調(diào)查,全市流入房地產(chǎn)行業(yè)的民間融資中約有60%以上采取了這一形式。
二是預先預售型民間資本流入。在項目開工取得預售資格條件下,以公開的形式,收取部分購房戶定金,承諾在同期價格上給予一定優(yōu)惠,并在樓層、戶型上有優(yōu)先選擇權(quán)。據(jù)對日照市20家主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示,60%的購房者愿意主動選擇這種購房方式,房地產(chǎn)開發(fā)商對其價格優(yōu)惠一般在5%―10%之間。
三是賒購鏈條型民間資本流入。房地產(chǎn)開發(fā)商在開工后,采取賒購建材的方式占用民間資金,以緩解自身的資金壓力,這也是當前民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)的途徑之一。從調(diào)查的全市20家主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況來看,多數(shù)企業(yè)的建筑安裝材料中約有30%―40%是以賒購方式購入的。
二、民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的效應(yīng)分析
(一)正面效應(yīng)
1. 充實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源。2008年上半年,國家實行從緊貨幣政策,各家金融機構(gòu)普遍壓縮對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸規(guī)模; 2008年下半年以來,國際金融危機不斷蔓延、經(jīng)濟下行風險不斷加大,房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進一步增加,部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至面臨資金鏈斷裂的風險。在銀行貸款跟進受阻的形勢下,民間資本的流入對保持房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和社會經(jīng)濟穩(wěn)定起到了重要作用。
2. 促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。民間資本流入房地產(chǎn)業(yè),充實和拓展了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源,房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資帶動了固定資產(chǎn)投資的增長,進而對經(jīng)濟發(fā)展起到一定的拉動作用。
(二)負面效應(yīng)
1. 增加民事糾紛及社會不穩(wěn)定因素。民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)具有“無序”特征,存在市場不規(guī)范、法律無法保障等缺陷,容易引發(fā)各種融資糾紛及社會不穩(wěn)定因素。
2. 引發(fā)銀行信貸風險。流入房地產(chǎn)業(yè)的民間資本一部分來源于銀行個人消費貸款或抵押貸款,是部分具備貸款條件的個人將獲得的貸款以個人資金投向房地產(chǎn)。此外,部分房地產(chǎn)項目開發(fā)商自有資金少,依靠民間資本前期投入,后期由銀行貸款陸續(xù)跟進,容易出現(xiàn)民間融資風險捆綁銀行貸款、民間融資風險轉(zhuǎn)嫁為銀行貸款風險的現(xiàn)象。
3. 推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。民間資本流入房地產(chǎn)一般是在土地招投標、工程建設(shè)等前期階段,這一階段的成本投入對商品房價格決定起關(guān)鍵作用。一方面民間資本對開發(fā)商高價參與土地招標提供了資金支持;另一方面開發(fā)商借入的民間資本成本較高,兩者對土地交易價和商品房成交價的不斷上漲起到了推波助瀾的作用。2008年,在金融危機肆虐、全國房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入低迷的背景下,日照市商品房價格仍然逆勢上行,全年商品房成交均價為每平米3354元,同比增加187元,增長5.9%。
三、對策建議
(一)加強對民間融資的法律約束,合理引導其規(guī)范發(fā)展
民間融資一般都在私下進行,金融監(jiān)管難以涉及,這使得大量資金長期在體外循環(huán),游離于常規(guī)的金融監(jiān)管之外,缺乏必要的法律約束。因此,建議盡快出臺規(guī)范民間融資發(fā)展的法律法規(guī),對民間融資的資金投向、借款方式、期限、利率水平、爭議的處理及收益的稅收調(diào)節(jié)等方面作出明確的規(guī)定,使民間借貸有法可依,走上規(guī)范化軌道。同時,建立民間融資監(jiān)測及風險預警制度,定期采集民間融資的有關(guān)數(shù)據(jù),加強對民間融資主體、規(guī)模及利率水平的管理,以及時掌握民間融資的利率、投向、規(guī)模等變化情況,為制定政策提供依據(jù),提高宏觀調(diào)控的政策效果。
(二)加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管,提前做好風險防范
人民銀行、銀監(jiān)部門和地方政府職能部門應(yīng)加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管力度,保證其嚴格執(zhí)行住房貸款相關(guān)貨幣政策規(guī)定,確保在房屋封頂后發(fā)放按揭貸款。一方面,減少信息不對稱對購房者的影響,降低購房者的風險。另一方面,對自有資金少、應(yīng)收賬款多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行要限制對其發(fā)放貸款。要把城市商業(yè)銀行、城市信用社等地方性金融機構(gòu)作為監(jiān)管和調(diào)控重點,進一步完善房地產(chǎn)信貸風險監(jiān)測預警指標體系,加強對房地產(chǎn)企業(yè)及所屬產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的風險監(jiān)測,完善房地產(chǎn)信貸管理,防止房地產(chǎn)行業(yè)風險向抗風險能力較弱的地方性金融機構(gòu)轉(zhuǎn)移。
(三)構(gòu)建民間資本投資渠道,分散房地產(chǎn)融資風險,防止房地產(chǎn)泡沫
所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險形成的原因
（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系
雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認識到財務(wù)風險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風險的形成。
（二）對財務(wù)預算不夠重視
房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經(jīng)濟效益等作出詳細的財務(wù)預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風險。
（三）資本結(jié)構(gòu)不科學
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟效益被抵消，并且隨著企業(yè)負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。
（四）融資渠道單一
我國的企業(yè)在進行經(jīng)濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務(wù)風險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范對策
（一）完善部門和制度建設(shè)
思想上的重視對行動有直接的指導，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學習有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領(lǐng)導重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟活動的順利進行。再次，建立財務(wù)風險預警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學會風險發(fā)生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發(fā)生的幾率降到最低。
（二）加強財務(wù)預算工作
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預算存在很多的不確定因素，財務(wù)預算對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)預算工作，以財務(wù)預算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項目的可行性、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預算范圍之中，提高財務(wù)預算的全面性。在進行資金預算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預算體系。
（三）建立科學的資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)主要由負債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負債規(guī)模和合理的負債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務(wù)風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負債率就越高，如果資產(chǎn)的負債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。
（四）明確戰(zhàn)略目標
融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務(wù)風險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標，對企業(yè)財務(wù)認真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風險。
三、總結(jié)：
房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進了財務(wù)風險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風險管理，在制度上健全風險管理和財務(wù)預警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
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1 引言
隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，十年來房地產(chǎn)行業(yè)不斷成長，人們對住房的需求造成了房價的過快增長，同時房價過快增長給人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快導致房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風險，這對于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行指導，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產(chǎn)市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：
2.1 金融政策
當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國家利用利率政策對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，主要是通過調(diào)節(jié)存款準備金率，影響金融機構(gòu)的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應(yīng)量。國家通過調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2.2 房產(chǎn)稅的征收
征收房產(chǎn)稅是當前西方國家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產(chǎn)的購買量，導致居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。
2.3 限購令的出臺
限購令是當前我國為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們?yōu)榱送顿Y導致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護百姓的利益有著重要的作用。
2.4 一些具體行業(yè)政策
為了加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴格的控制。當前我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調(diào)控，但是對于當前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導致國家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措施，當前的房地產(chǎn)市場還需要進一步加強控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護大多數(shù)居民的利益。
3 房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風險
房地產(chǎn)的金融風險主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)在進行投資之后未能得到預期的經(jīng)濟收益，造成金融機構(gòu)的損失。當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的金融風險對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當前房地產(chǎn)金融風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
3.1 房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過于單一
當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種相互依存的關(guān)系。但是這也一定程度上導致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經(jīng)營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風險。
3.2 房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)不完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當?shù)姆绞教Ц叻績r。當前我國的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項目逐漸增加，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項目相比我國的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競爭力，導致我國的房地產(chǎn)金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗，但是也增加了我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風險。
3.3 房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序有待于完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經(jīng)濟利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國家經(jīng)濟政策的調(diào)整，國家逐漸重視一些經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。
4 如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
4.1 增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道
當前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，維護商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
4.2 健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范
房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步完善當前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對當前外商進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進一步加強相應(yīng)的法律制度建設(shè)，對與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題進行及時解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律法
規(guī)，并學習和借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
4.3 對個人住房貸款進行嚴格的控制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規(guī)范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風險的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。
4.4 完善抵押貸款擔保
合理的抵押擔保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險，因此進一步完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機構(gòu)的貸款，但是隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風險，再加上一些開發(fā)商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構(gòu)經(jīng)濟損失。
完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構(gòu)房地產(chǎn)風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規(guī)范性，導致房地產(chǎn)金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關(guān)的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風險。
5 結(jié)語
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當前由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進一步加強國家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險不僅僅對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時對于一些金融機構(gòu)的發(fā)展造成嚴重的經(jīng)濟損失和風險，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風險。
參考文獻：
[1]沈艷兵.金融危機下我國房地產(chǎn)金融風險分析[J].消費導刊.2009（02）.
房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應(yīng)變能力差等特點,并且很容易受到國內(nèi)外的競價發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來,由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求,到2000年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年,我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點使其在發(fā)展中隱藏了很大的風險,我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務(wù)風險,并在不斷的發(fā)展中學會有效合理的控制財務(wù)風險。
二、當前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質(zhì)就會存在諸多的內(nèi)部和外部風險,都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個方面:
1.負債率高
通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉(zhuǎn),在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高。
2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運用少
根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導致對銀行依賴性大,使得很多風險都壓在銀行身上。同時,主要是運用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內(nèi)銀行身上,不利于分散風險。
3.財務(wù)涉及面廣,管理較難
企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務(wù)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)關(guān)系較為復雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多,這些也就使得財務(wù)管理上復雜程度較高。
三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風險的有效措施
1.構(gòu)建正確的風險評價體系
首先需要有科學正確的風險評價指標,要能夠準確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)風險水平,把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當?shù)膶ζ滹L險及時預防和提出相對應(yīng)的措施,這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上樹立一個標準,使得財務(wù)評估工作更加具有針對性、目的性。
2.開發(fā)多渠道的融資方式
只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風險,會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理,其次要擴大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃,在保持公司原有負債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財務(wù)管理的費用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價值來降低財務(wù)面臨的風險。
3.要完善財務(wù)管理策略,加強內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系
作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務(wù)成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理,約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組,對財務(wù)進行定期的考核和監(jiān)督,實現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計上,對成本進行預先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實際成本更接近,減少誤差。也要成立一個專門的財務(wù)監(jiān)督小組,在各個環(huán)節(jié)按制度和目標嚴格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財務(wù)風險控制的保障。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動量較大，其資金的流動主要依賴于融資。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式關(guān)系著企業(yè)的融資成本，合理的融資方式可以有效的規(guī)避風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟收益。但是我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式基本依靠銀行貸款，將所有風險全部集中于銀行。針對這種現(xiàn)象，銀行加強了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強對融資的管理，拓寬融資渠道可以促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的相關(guān)概述
（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的背景
隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國政府加強了對土地的調(diào)控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉(zhuǎn)讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業(yè)，將依靠關(guān)系而獲得發(fā)展的企業(yè)淘汰于市場的發(fā)展中，但是卻提高了房地產(chǎn)企業(yè)的購買成本。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，我國政府提高了商業(yè)貸款的利率，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，另外，隨著商業(yè)銀行的不斷發(fā)展和銀行的風險意識不斷加強，其加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行來進行融資已經(jīng)難以滿足企業(yè)的需求，致使房地產(chǎn)企業(yè)需要謀求新的融資方式。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和具體方式
房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是指企業(yè)資金的來源。目前，房地產(chǎn)的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、非金融機構(gòu)貸款、企業(yè)資金、外商資金和民間資金等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問題
（一）過于依賴銀行融資
在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資渠道單一，過分依賴于商業(yè)銀行的貸款，不利于企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。我國房地產(chǎn)的主要融資方式是流動資金貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。但是對于商業(yè)銀行而言，對高風險和高收益的房地產(chǎn)行業(yè)進行貸款，會增加銀行收益的風險，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的融資占據(jù)較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔的風險和獲得收益不成比例，不利于商業(yè)銀行的穩(wěn)定發(fā)展。因此，銀行在加強貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（二）資金回籠困難
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在高速的發(fā)展之中，但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，房產(chǎn)的空置面積在不斷增加，根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)超過10%的國際房產(chǎn)空置警戒線。其主要原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商注重于高檔房產(chǎn)的開發(fā)，忽略了房產(chǎn)開發(fā)的均衡性，致使房地產(chǎn)的資金回籠困難。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的過程中，存在捂盤銷售的現(xiàn)象，開發(fā)商將房產(chǎn)分批銷售，目的在于給消費者造成房產(chǎn)緊張的假象，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商刻意提高房產(chǎn)價格，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的難度，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。
（三）存在墊資現(xiàn)象
在我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，常常存在墊資承包的現(xiàn)象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發(fā)建設(shè)款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業(yè)的活動資本，但是會將風險從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到建筑商。這種風險的轉(zhuǎn)移，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對策
（一）創(chuàng)新融資方式
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款來保證企業(yè)資金鏈的合理運營，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多樣化發(fā)展，進而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實際情況，創(chuàng)新融資方式，以便可以促進企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式的對策主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、進行資產(chǎn)證券融資
在房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展中，將房地產(chǎn)資金以證券的方式進行融資可以使群眾參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險加大，特別在房地產(chǎn)建筑的初期，需要企業(yè)不斷的注入資金來保證房地產(chǎn)的正常開發(fā)。在這種情況下，企業(yè)通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進行融資，并且制約條件較少，有助于企業(yè)在短時間內(nèi)籌集資金。
2、以上市的方式進行融資
在房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展中，企業(yè)通過上市的方式進行融資，可以利用增發(fā)、轉(zhuǎn)債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的正常運營。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?？梢匝杆贁U張。同時，企業(yè)通過上市可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的發(fā)展風險，還可以通過上市來提高企業(yè)的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。
3、以信托的方式進行融資
在房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新中，信托融資的方式可以拓寬企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業(yè)銀行的貸款審批嚴格，手續(xù)繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經(jīng)過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調(diào)整靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托融資來調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的多樣化需求。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式之一。
4、以投資基金的方式進行融資
在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新發(fā)展中，企業(yè)通過投資基金組織的形式可以有效的進行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風險，豐富企業(yè)的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進而可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。
（二）加強對資金鏈的管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理中，存在資金回籠困難和墊資等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，進而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的措施，加強對資金鏈的管理，以便促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對資金進行合理的規(guī)劃，對資金的運營和風險進行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規(guī)避風險。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業(yè)資金來源的渠道。最后，企業(yè)要加強對員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，充分調(diào)動員工的積極性，以便可以保證企業(yè)始終擁有創(chuàng)新的動力。
（三）加強政府的宏觀調(diào)控
在企業(yè)的發(fā)展中，中小企業(yè)面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現(xiàn)象，企業(yè)要制定合理的方案，調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)。另外，政府要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以便促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。首先，政府要加強對中小企業(yè)的保護措施，保證其可以穩(wěn)定的運營，防止大企業(yè)將市場壟斷而影響中小企業(yè)的發(fā)展。其次，政府要加強對企業(yè)的運營調(diào)控，促進大型企業(yè)與中小企業(yè)的合作，以便可以使中小企業(yè)獲得生存的機會。最后，政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，增加中小企業(yè)的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業(yè)資金鏈的合理運營。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，只有政府加強宏觀調(diào)控，才可以保證房地產(chǎn)市場資源配置的合理性。
四、結(jié)束語
在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業(yè)融資渠道的單一性、企業(yè)對資金鏈缺乏有效的管理和市場機制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強對資金鏈的管理，以期我國房地產(chǎn)行業(yè)可以得到高速的發(fā)展。
參考文獻：
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[2]王京芳，陳.房地產(chǎn)投資信托基金的風險評價與控制[J].科技和產(chǎn)業(yè)，2013
近幾年來，我國一些地區(qū)商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發(fā)與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產(chǎn)泡沫已成為擺在學術(shù)界、政府部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務(wù)、法律等宏觀調(diào)控措施和加大經(jīng)濟適用房建設(shè)等手段穩(wěn)定房價、以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產(chǎn)泡沫依然存在。與此同時，政策和經(jīng)濟環(huán)境的變化使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了新的要求。為避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，應(yīng)充分關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體及資金鏈情況
我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金流動關(guān)系的主體之間所構(gòu)成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)資金鏈的參與主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國土資源管理部門、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系的行為主體、權(quán)益資本提供者、債務(wù)資本提供者、投機性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發(fā)和銷售有直接資金關(guān)系的各類主體。上述各主體在房地產(chǎn)資金循環(huán)過程中的關(guān)系如圖1所示。
圖1 房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈構(gòu)成示意圖
從圖1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發(fā)和銷售、承擔較大風險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權(quán)益資金提供者和除銀行外其他債務(wù)資金提供者的數(shù)量和資金提供方式對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購房人的數(shù)量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機性購房人的數(shù)量和投機熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)資金鏈中出現(xiàn)的問題
我國部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊局面的產(chǎn)生既與國家宏觀調(diào)控政策有關(guān)，也與我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關(guān)。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應(yīng)以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關(guān)注我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題，并提出針對性的調(diào)控措施或解決措施。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現(xiàn)以下一些問題：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風險能力不強。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進入，由于融資能力和開發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時有發(fā)生，融資成本和風險迅速升高；部分企業(yè)開發(fā)的商品房質(zhì)量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風險，進而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金供應(yīng)形勢和對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險水平的評估結(jié)果。
2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風險控制機制。近年來我國在房地產(chǎn)開發(fā)籌資方面一直表現(xiàn)出銀行貸款所占比重較大、資金來源復雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風險分析與管理能力較弱，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。
表12006年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源
資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，2007
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)負擔過重，極易受到系統(tǒng)風險的影響。從1997年到2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經(jīng)濟波動或其他原因?qū)е滤_發(fā)房屋銷售不理想，將直接導致大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或接近破產(chǎn)邊緣。
4.銀行在房地產(chǎn)資金鏈中承擔風險過大。銀行不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環(huán)節(jié)的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現(xiàn)的審查執(zhí)行不嚴、假按揭、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不正常現(xiàn)象，使銀行成為了直接承擔房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)風險的最大潛在受害者。
5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴等直接導致金融領(lǐng)域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風險發(fā)生的可能，當宏觀形勢或行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。
6.房地產(chǎn)行業(yè)預警系統(tǒng)仍沒有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導作用，房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設(shè)部就提出建立房地產(chǎn)行業(yè)預警系統(tǒng)，并已經(jīng)在部分城市進行了試點。但目前為止，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發(fā)的數(shù)量，預計到2008年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達到30平方米。根據(jù)對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經(jīng)驗還表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經(jīng)濟發(fā)展水平上看，我國將很快進入房地產(chǎn)銷售趨淡的時代，如果不在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度上加以適當控制，勢必造成供過于求的局面，從而導致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷售，進而走向破產(chǎn)。同時，這種風險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。
7.與發(fā)達國家建立在完善的資本市場條件下的資產(chǎn)證券化等融資模式不同的是，我國金融機構(gòu)的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構(gòu)。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產(chǎn)抵押的證券實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的利益。
8.“炒房”行為使房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險出現(xiàn)了向部分市場參與者集聚的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風險的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，投機性“炒房者”將最先成為風險的承擔者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉(zhuǎn)讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。
9.為應(yīng)對資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應(yīng)對性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務(wù)負擔加重，還貸風險進一步加大。
10.部分房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調(diào)控目標的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關(guān)系改變問題；對新建樓盤戶型結(jié)構(gòu)的限制既無理論和實際依據(jù)，也難以實現(xiàn)調(diào)控目標問題等。
11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關(guān)系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務(wù)負擔的加重。
三、基于我國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的宏觀調(diào)控政策研究
為避免由于政策和經(jīng)營環(huán)境變化造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進而導致行業(yè)的“大起大落”，在未來的宏觀調(diào)控中應(yīng)采取如下措施：
1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應(yīng)進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，以解決房地產(chǎn)開發(fā)中的盲目投資問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購買者的風險。
2.盡快建立房地產(chǎn)預警系統(tǒng)并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設(shè)規(guī)模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性。
3.建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。
4.將房地產(chǎn)開發(fā)申請與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開發(fā)房屋銷售情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取負債經(jīng)營方式盲目建設(shè)，造成資產(chǎn)負債比率過高，企業(yè)經(jīng)營風險加大的現(xiàn)象。
5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應(yīng)的同時，使普通投資者能分離房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的回報。
6.通過提高囤積住房的留置成本、調(diào)整住房交易相關(guān)稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉(zhuǎn)化為住房有效供給，促使房地產(chǎn)領(lǐng)域真實供需平衡的實現(xiàn)；通過簡化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。
7.通過土地供給政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和盲目開發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風險的發(fā)生。
8.調(diào)整政府與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利益機制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調(diào)整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數(shù)、土地升值系數(shù)、開發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權(quán)的因素加以考慮。
除此之外，政府宏觀調(diào)控部門還應(yīng)該改變對房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)房屋戶型結(jié)構(gòu)的限制政策，轉(zhuǎn)而通過對現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、對房屋需求結(jié)構(gòu)的預測等方法來引導商品房開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；加強對與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款人的整體風險情況和還債能力的考察，避免還貸風險向少數(shù)群體的累積。
總之，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因為風險的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動蕩，國家應(yīng)在規(guī)范競爭秩序、進行供給調(diào)控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業(yè)預警系統(tǒng)等方式來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)，達到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
一、引言
房地產(chǎn)金融主要是依托房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)展的金融服務(wù)，主要是針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)流通、購買消費等價值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開展的各種資金融通活動。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有金融產(chǎn)品的屬性，因而這也決定了房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)勢必有著天然的聯(lián)系，特別是對我國來說，隨著房地產(chǎn)項目投資的不斷攀升，以及房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的整體擴大，更加促進了金融行業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，以金融機構(gòu)的金融服務(wù)來吸引外部資金，以金融產(chǎn)品集聚的資金來為房地產(chǎn)開發(fā)提供資本金保障，成為房地產(chǎn)行業(yè)運作發(fā)展的重要模式。但作為金融市場中的新生力量，房地產(chǎn)金融在運作過程中也存在著不少的問題，需要重點研究解決。
二、房地產(chǎn)金融的主要特點分析
房地產(chǎn)金融作為近年來新發(fā)展的金融業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，特點主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長
房地產(chǎn)金融與其他金融產(chǎn)品最大的不同在于金融產(chǎn)品的周期長，由于與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)較大，受到房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)建設(shè)周期長的影響，對資金的占用時間也較長，因而導致了房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品周期延伸。
（二）房地產(chǎn)金融額度一般要大一些
房地產(chǎn)項目完成投資和項目運營，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難實現(xiàn)，特別是房地S項目的土地成本、建設(shè)成本、設(shè)備安裝、配套費用、銷售以及稅費等等，成本非常大，因此對資金規(guī)模的需求較大，這決定了房地產(chǎn)金融的融資金額規(guī)模通常較大。
（三）房地產(chǎn)金融的風險相對較小一些
房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產(chǎn)本身就屬于不動產(chǎn)，具有較強的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產(chǎn)金融的風險更加可控。
三、當前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題分析
（一）間接金融比例較大容易影響房地產(chǎn)金融的均衡發(fā)展
房地產(chǎn)金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的實際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動，如果不能妥善處理好金融結(jié)構(gòu)比例問題，很容易造成金融發(fā)展失衡，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會造成嚴重的不良影響。
（二）房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新程度不夠
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新程度遠遠不夠，尤其是表現(xiàn)在金融產(chǎn)品種類方面，在房地產(chǎn)的股票類、債券類、信托類的金融產(chǎn)品方面開發(fā)不夠，尤其是對中小微型房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持不夠，造成了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的融資渠道仍然過于單調(diào)。
（三）房地產(chǎn)金融體系發(fā)展還不夠健全
實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠穩(wěn)定發(fā)展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應(yīng)該具有良好的融資平臺、運營管理以及服務(wù)咨詢等配套體系。但是目前，我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產(chǎn)金融的信貸、咨詢業(yè)務(wù)需要持續(xù)加強。
四、房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展的對策研究
（一）健全完善房地產(chǎn)金融體系
為了解決當前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的發(fā)展速度較慢，發(fā)展模式局限以及可持續(xù)不夠等問題，必須進一步完善房地產(chǎn)金融發(fā)展模式，改進提升金融體系質(zhì)量。在房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展推動上，一方面，應(yīng)該進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的征信體系建設(shè)，并加強房地產(chǎn)抵押市場的規(guī)范化建設(shè)，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。另一方面，應(yīng)該為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新各種平臺和載體，同時健全完善相關(guān)的政策扶持、引導機制，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)建良好的外部環(huán)境。特別是應(yīng)該在多元化的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)上作文章，豐富房地產(chǎn)融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產(chǎn)融資規(guī)模，確保間接性融資和直接融資結(jié)構(gòu)比例的合理化，保證房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定。
（二）充分發(fā)揮市場和政府在房地產(chǎn)金融發(fā)展方面的作用
對于房地產(chǎn)金融的發(fā)展，在市場管理上，應(yīng)該注重放寬對金融市場的條件限制，重點在建立規(guī)范金融秩序，促進房地產(chǎn)金融持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展上制定相關(guān)措施，為房地產(chǎn)金融發(fā)展營造良好的外部空間。同時，應(yīng)該進一步發(fā)揮好政府的引導作用，通過制定導向性創(chuàng)新性較強的政策，促進房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。此外，政府部門還應(yīng)該注重做好有關(guān)的監(jiān)管，特別是確保房地產(chǎn)金融市場有關(guān)信息尤其是資金來源信息的真實性，保障整個房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定有序發(fā)展。
（三）提高房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力
實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展，最根本的還是要不斷結(jié)合市場的發(fā)展變化強化房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能力。比如，可以在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面創(chuàng)新，將房地產(chǎn)債券分割成小單位面值的有價證券出售，盤活市場存量資金。在互聯(lián)網(wǎng)金融營銷方面創(chuàng)新，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺銷售、租賃房屋，提供相關(guān)的金融服務(wù)。在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式方面創(chuàng)新，在項目初期進行眾籌，引入大眾投資者，節(jié)約資金鏈壓力，降低營銷費用。在供應(yīng)鏈金融投資方面創(chuàng)新，由商業(yè)銀行牽頭，與產(chǎn)業(yè)各方共建供應(yīng)鏈金融電子商務(wù)平臺，引入市場投資者，提供更加多樣的金融投資產(chǎn)品。在房地產(chǎn)投資信托模式方面創(chuàng)新，將資金以信托計劃的名義投資于房地產(chǎn)項目，從而獲得信托收益。
（四）加強對房地產(chǎn)金融風險的控制管理
在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，必須重視金融風險所造成的風險問題，加強對風險的防范。首先，應(yīng)該注意通過完善金融市場體系，加強對資金的管理，降低信用風險等一系列的措施，對金融風險進行分散和轉(zhuǎn)移。其次，應(yīng)該加強房地產(chǎn)金融風險預警機制的建設(shè)，并充分運用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，加強對房地產(chǎn)以及金融市場有關(guān)信息數(shù)據(jù)的分析處理，防范房地產(chǎn)金融市場風險問題。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)金融無論是對金融行業(yè)還是對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有著重要的影響。鞏固房地產(chǎn)金融的發(fā)展基礎(chǔ)，強化房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)行業(yè)的保障能力，必須緊密結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，并注重房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新與質(zhì)量提升，不斷提高房地產(chǎn)金融發(fā)展的多元化水平，進而促進實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長遠穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2016年6月21日
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)的崛起和發(fā)展是當代中國經(jīng)濟的一個重要的經(jīng)濟現(xiàn)象，它影響到國民經(jīng)濟的方方面面，在整個國民經(jīng)濟體系中處于先導性、基礎(chǔ)性的地位。當前，房地產(chǎn)形勢依然嚴峻，房地產(chǎn)市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的壓力，在當前這種不利情況下，對房地產(chǎn)行業(yè)風險進行認真研究，正確認識風險，并提出積極應(yīng)對措施，具有重要意義。
二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風險
（一）政策風險。政策風險主要來自于我國相關(guān)政府部門，是政府在通過對房地產(chǎn)行業(yè)進行整體分析、研究的基礎(chǔ)上，利用政策的發(fā)放，來實行的一種宏觀調(diào)控行為，對房地產(chǎn)整個行業(yè)的走向具有至關(guān)重要的影響。同時，國家政府相關(guān)政策也是各個房地產(chǎn)開發(fā)商在進行新的投資計劃時，重點關(guān)注的一個問題。近年來國家關(guān)于改善農(nóng)村環(huán)境，實施新型城鎮(zhèn)建設(shè)政策，以及為促進經(jīng)濟發(fā)展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產(chǎn)業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機，全國各地房地產(chǎn)整體處于上升的趨勢。但從長遠來看，房地產(chǎn)行業(yè)這一良好的發(fā)展態(tài)勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產(chǎn)整體價格較高，且關(guān)乎每一個人的生活，因此房地產(chǎn)業(yè)的走向?qū)ξ覈鴩窠?jīng)濟的整體發(fā)展具有重要的影響。也正是基于此，房地產(chǎn)一直都是歷屆政府關(guān)心的重要民生問題，也是政府政策調(diào)控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產(chǎn)價格容易擾亂國民經(jīng)濟秩序，對社會的穩(wěn)定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經(jīng)濟發(fā)展。再加上世界經(jīng)濟形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據(jù)我國整體經(jīng)濟形勢，來制定相關(guān)的稅收政策、行業(yè)政策，以此來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的具體走向。
（二）市場風險。市場風險主要體現(xiàn)在市場供求關(guān)系以及行業(yè)競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現(xiàn)預期的銷售目標，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風險。在經(jīng)濟發(fā)展的推動下，人們對居住的環(huán)境在舒適性、便捷性以及品質(zhì)性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的一個主要原因，消費者的消費觀念會對房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當在同一地段出現(xiàn)幾所同類型的房源后，往往會出現(xiàn)房源滯銷的現(xiàn)象，最后導致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠遠低于預期目標。由于許多房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，而在這個過程中隨著經(jīng)濟的發(fā)展，不僅房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)展變化，人們在房地產(chǎn)方面的消費主張、需求等也會發(fā)生改變，因此如若房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開展初期缺乏對整個市場發(fā)展的預期性，則很有可能造成價格過低或產(chǎn)品滯銷，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益造成影響。
（三）融資風險、利率風險。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業(yè)的必要選擇。但是當自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題或者融資過高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不面臨較高的融資風險，這種風險的產(chǎn)生，與房地產(chǎn)企業(yè)項目本身周期長和規(guī)模大等特征具有緊密的關(guān)系，因此無論是房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資風險管控能力還是多變的市場環(huán)境，都會導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的融資風險。
利率風險主要是因為銀行或者資金出借方調(diào)整自身還款利率而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險。特別是當銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產(chǎn)企業(yè)的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產(chǎn)商品的消費決策，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理以及產(chǎn)品銷售都產(chǎn)生較大的風險。
（四）項目建設(shè)階段的風險，主要包括規(guī)劃設(shè)計風險、施工進度風險以及施工質(zhì)量風險。在項目建設(shè)階段中，規(guī)劃設(shè)計風險主要體現(xiàn)在房屋建筑面積設(shè)計不合理、戶型設(shè)計以及戶型比例不合理、小區(qū)容積率設(shè)計不合理、小區(qū)綠化率設(shè)計不合理等，當這種風險產(chǎn)生時，建筑本身所具有的美觀性、實用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產(chǎn)生這種風險的原因則主要是因為工程定位發(fā)生偏差、設(shè)計參數(shù)產(chǎn)生偏差、后者不完整以及在此基礎(chǔ)上所產(chǎn)生的設(shè)計方案優(yōu)選偏差等問題。
在項目建設(shè)階段，施工進度風險是一種常見的風險之一，導致施工進入風險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業(yè)素養(yǎng)難以滿足施工進度要求、施工質(zhì)量問題所導致的返工現(xiàn)象引發(fā)工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進度的拖延，施工成本投入勢必會持續(xù)加大，這不僅體現(xiàn)為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要付出更多的融資成本。另外，從房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售來看，施工進度風險的產(chǎn)生，也會導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的具備不可控特點的市場環(huán)境變化因素，而這很可能會擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間。
施工質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)開展工程建設(shè)項目中的生命線，這是因為施工質(zhì)量不僅影響著施工進入和房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，而且會對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象、企業(yè)文化等產(chǎn)生不容忽視的影響，繼而直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升。施工質(zhì)量風險的產(chǎn)生，與施工方案的科學性、施工材料的質(zhì)量、施工隊伍的素質(zhì)以及施工監(jiān)管單位的專業(yè)水平等具有緊密的關(guān)系，一旦施工過程產(chǎn)生質(zhì)量問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的所有戰(zhàn)略環(huán)節(jié)都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發(fā)商還是施工監(jiān)理方，都應(yīng)當將施工質(zhì)量管控放在至關(guān)重要的位置，通過做好投標方與施工方資質(zhì)驗證、施工設(shè)計、施工組織、材料商優(yōu)選、竣工驗收等工作，來確保施工質(zhì)量能夠始終處于可控范圍之內(nèi)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)風險防范措施
（一）密切關(guān)注經(jīng)濟調(diào)控政策，適時調(diào)整融資手段。政府行為對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響很大，因此在房地產(chǎn)企業(yè)對自身項目風險做出評估的過程中，應(yīng)當將現(xiàn)行政策以及政策走向作為重要的依據(jù)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)腋黜椃结樥咦龀錾钊氲难芯?，尤其是要關(guān)注與房地產(chǎn)市場具有緊密相關(guān)的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的發(fā)展動向特別是房地產(chǎn)市場中的需求動向等做出準確的判斷，而這種判斷，則能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的調(diào)整提供重要的依據(jù)，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力。在此過程中，需要做出重點注意的是國家對宏觀經(jīng)濟政策所做出的調(diào)整，這是因為宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢產(chǎn)生直接的影響，同時還對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他市場因素產(chǎn)生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產(chǎn)融資成本的變化產(chǎn)生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實現(xiàn)自身的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富自身的融資手段、合理優(yōu)化與配置自身資本結(jié)構(gòu)，從而提高自身對國家宏觀調(diào)控所具有的抗風險能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要在此方面組建專門的風險預警小組，通過研究市場經(jīng)濟環(huán)境的變化為企業(yè)的發(fā)展提供依據(jù)，從而使自身的決策能夠符合市場經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展方向，并把握住市場經(jīng)濟環(huán)境變化為自身發(fā)展所帶來的機遇。
（二）做好全面的市場調(diào)研，準確把握市場定位。市場調(diào)研工作的開展，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在進入市場之前找準切入點，并在對自身市場定位做出準確把握的基礎(chǔ)上，正確選擇項目的目標定位適應(yīng)房地產(chǎn)市場以價格和價格為主導的市場競爭體制。要想把握房地產(chǎn)項目的市場方向，就必須對房地產(chǎn)各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)進行全面了解，對房地產(chǎn)行業(yè)的政策取向進行綜合分析。對企業(yè)將要開發(fā)的項目是否屬于政府政策支持產(chǎn)業(yè)進行調(diào)查，對于政府扶植的項目，應(yīng)優(yōu)先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規(guī)等方面的優(yōu)惠；其次，還對房地產(chǎn)項目的地點、環(huán)境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體；最后，還要對項目附近樓盤的設(shè)計理念、售價、面積、開發(fā)商實力等情況進行了解，充分發(fā)揮自身企業(yè)優(yōu)勢。要想在眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢，脫穎而出，就必須充分結(jié)合企業(yè)的自身情況，憑借對房地產(chǎn)行業(yè)的深入分析和準確判斷，選擇合適的房地產(chǎn)項目，形成一套具有自身經(jīng)營特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質(zhì)的產(chǎn)品，準確定位，深入發(fā)展，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中占據(jù)一席之地。
（三）降低負債籌資風險。在財務(wù)杠桿效應(yīng)的影響下，適當?shù)呢搨軌驇椭康禺a(chǎn)企業(yè)撬動更多的資本，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)有能力開放更多的房地產(chǎn)項目，并為自身帶來更多的經(jīng)濟效益。顯然，適當?shù)呢搨軌蜃尫康禺a(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性的超前發(fā)展，這對于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負債需要被掌握在房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受的基礎(chǔ)上，如果在負債管理方面不考慮企業(yè)的承受能力，那么當負載比例過高并超過企業(yè)承受能力的時候，企業(yè)也將面臨更大甚至致命的債務(wù)風險。這也決定了，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須重視對自身的資本結(jié)構(gòu)做出優(yōu)化，并通過確保負債的合理性來實現(xiàn)自身籌資風險的降低。從具體的實施策略來看，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得貸款或者使用其他渠道進行籌資時，應(yīng)當盡量選取內(nèi)部資源抵押的方式，從而將債務(wù)風險控制在自身的可承受范圍之內(nèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也有必要對自身的融資渠道進行進一步的拓展，從而實現(xiàn)風險的分化，這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構(gòu)建起具有更大風險規(guī)避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風險進行分散。
（四）加強工程質(zhì)量管理，提高專業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理呈現(xiàn)出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現(xiàn)導致了房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現(xiàn)為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質(zhì)量管理中所面臨的實際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標注出來，可以有效提升工作人員的質(zhì)量風險防控意識，從而發(fā)揮出警示的作用，但是由于只標注問題而沒有解決問題，這讓房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質(zhì)量管理中，不僅需要發(fā)現(xiàn)問題，而且需要從制度、人事、技術(shù)等多個方面探索問題解決路徑，并構(gòu)建起完善的質(zhì)量管控體系，通過明確崗位責任制度來強化其他各項制度的落實與貫徹，從而提升工程質(zhì)量水平。另外，工程質(zhì)量管理團隊的專業(yè)水平，對于工程質(zhì)量管理工作的開展發(fā)揮著決定性的作用，因此在引導工程質(zhì)量管理團隊開展日常管理工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有必要針對質(zhì)量管理人員實際工作需求強化培訓工作，確保工程質(zhì)量管理團隊專業(yè)水平、職業(yè)道德等能夠得到不斷地提升，并適應(yīng)工程質(zhì)量管理環(huán)境與工程質(zhì)量管理要求的不斷變化，從而促使工程質(zhì)量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質(zhì)量風險的發(fā)生。
