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時間：2023-06-25 09:22:22
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項目教學法是一種以學生為本的教學法，打破了傳統(tǒng)的“以課堂為中心、以教師為中心、以教材為中心”的教學模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨ぷ魅蝿諡橹行慕M織課程內(nèi)容，讓學生在完成具體項目的過程中來構建理論知識，并發(fā)展職業(yè)能力（包括專業(yè)能力、方法能力和社會能力）?！斗康禺a(chǎn)市場調(diào)研》是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門主干專業(yè)課，我們綜合分析了人才培養(yǎng)目標的要求以及該課程的性質(zhì)、內(nèi)容、職業(yè)能力要求等因素，確定了采用小組工作方式的項目教學法是最適合該課程的教學方法。
一、《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程采用項目教學法的教學方案
（一）課程教學理念與思路
1.課程要與項目相融合
首先要對該課程進行項目化改造，即對原有學科課程體系中的《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程進行改良并轉(zhuǎn)換成項目課程，以項目為中心選擇、組織該課程的內(nèi)容，并通過完成項目的形式進行學習，用以整合、應用學科知識。學生采取小組工作方式完成一個項目的任務即完成這門課程的學習。
2.項目教學要貼合學生實際學情
教師在設計項目時應注意項目的難易程度，要適合學生現(xiàn)有的學力基礎和知識結構，讓項目中涉及的知識點有一個階梯式的漸進過程，學生“跳一跳”就能夠得著，通過努力可以自主或合作完成項目，同時習得相應的知識與技能。
3.學程要與做程相結合
項目教學并非單一的做程，而是做程與學程的有機結合，是實踐技能操作與理論知識學習一體化的過程。體現(xiàn)在兩個方面：（1）體現(xiàn)在教學內(nèi)容的組織與安排上。教師在組織教學內(nèi)容時應按照項目活動展開的順序編排工作任務，然后將所需要的相關理論知識穿插于各任務環(huán)節(jié)之中，以有利于學生邊完成任務、邊學習理論。（2）體現(xiàn)在課堂教學的實施過程中。教師可以在學生完成工作任務的過程中，通過適時創(chuàng)設問題情境、提出問題，通過個人閱讀與思考、小組或全班討論等不同方式，讓學生在解決問題的過程中，掌握相應理論知識和技能，實現(xiàn)做中學、學中做、做中教，體現(xiàn)做學教一體的教學思想。
（二）課程目標
1.專業(yè)能力目標
學生通過本課程的學習應具備房地產(chǎn)市場調(diào)研的準備（包括調(diào)研方法的選擇、問卷設計、調(diào)研計劃與方案的制定等）、房地產(chǎn)一手資料和二手資料收集、房地產(chǎn)市場調(diào)研的結果分析、調(diào)研報告撰寫等的工作能力和職業(yè)技能。
2.知識目標
了解房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容和步驟；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研方法和技巧；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設計和使用方法；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研計劃與方案的內(nèi)容、原則；明確房地產(chǎn)市場調(diào)研資料收集的途徑；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析、統(tǒng)計方法；掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的要求、基本要素及撰寫規(guī)范。
3.其它能力目標
方法能力（包括獨立學習、獲取新知識技能的能力，制定工作計劃、工作過程的自我控制和管理以及工作評價的能力）；社會能力（包括小組工作中的人際溝通能力、團隊合作能力、勞動組織能力等）。
（三）職業(yè)能力訓練項目設計
1.訓練項目設計
為實現(xiàn)本課程的學習目標，所選取的訓練項目為：廣州市各類房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括大型住宅小區(qū)、城市綜合體、商圈物業(yè)、大型商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等）的全面市場調(diào)研。其選取依據(jù)是綜合考慮如下因素：（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)調(diào)研策劃公司的實際市場調(diào)研工作崗位及其職責；（2）學校的地理位置；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)目標；（4）學生對訓練項目及其結果有較強的興趣；（5）項目通過學生主動的探索和學習是有能力完成的。
2.訓練方式
學生每6～8人一組（由學生自由組合產(chǎn)生實訓小組并選出小組長），由小組長負責組織、協(xié)調(diào)，共同完成訓練項目的任務。
（四）課程時間安排
1.課堂教學時間安排
課堂教學時間為40學時（安排14周，每周3學時），為教師與學生面對面的時間。用于確定項目任務、案例引導、過程指導和監(jiān)督、項目成果展示（包括階段成果展示和最終成果展示）、總結評價等。
2.課堂時間的延伸與擴展
傳統(tǒng)教學局限于課堂45分鐘，而項目教學法在工作計劃時間（14周）內(nèi)給學生一個自由任意馳騁的時間區(qū)域，課堂內(nèi)、課外自習和節(jié)假日均可作為學習時間。房地產(chǎn)項目的實地調(diào)研一般安排在課外時間進行。
（五）課程展示成果
每個房地產(chǎn)市場調(diào)研項目完成后，需展示如下調(diào)研成果：（1）調(diào)研計劃與方案（包括調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進度和經(jīng)費預算等）；（2）調(diào)研問卷；（3）正式調(diào)研報告；（4）調(diào)研匯報PPT；（5）視頻文件（可以是學生現(xiàn)場錄制、用現(xiàn)場照片制作或現(xiàn)成的視頻材料）。前三項用Word文檔，需提交電子文檔和紙質(zhì)打印件；第四項只提交電子文檔；第五項是附加成果（可以讓部分學生展示個性），為選做項，可不做。
二、項目教學法在《房地產(chǎn)市場調(diào)研》課程中的實施過程
項目教學法是在老師的指導下，將一個相對獨立的項目交由學生自己處理，信息的收集、方案的設計、項目實施及最終評價，都由學生自己負責，學生通過該項目的進行，實現(xiàn)理論與實踐一體化的學習。項目教學法的實施一般按如下步驟（即5個教學階段）進行：確定項目任務、制定計劃、實施計劃、檢查評估、歸檔或結果應用。
（一）確定各小組適當?shù)捻椖空{(diào)研任務
項目教學法實施的第一個階段是由教師提出若干個項目任務設想，然后與學生一起討論，最終確定每個小組的項目目標和任務（一個小組承擔一個獨立項目的調(diào)研，項目不重復）。項目教學的關鍵是設計和制定項目的工作任務，具體項目的確定需要注意以下幾個問題：
1.項目任務的逼真性
教師事先要對學生畢業(yè)后可能就業(yè)的企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)等）進行深入調(diào)研，選取真實企業(yè)的有關房地產(chǎn)市場調(diào)研工作任務作為該門課程的項目任務，盡量模擬企業(yè)真實的項目，以縮短學校教學與實際工作的距離。
2.調(diào)研項目實地調(diào)查公共交通的便利性
盡量利用學校所在地周邊的資源作為調(diào)研項目地，如我們的教學地點在琶洲校區(qū)，調(diào)研項目定為“廣州琶洲國際會展中心物業(yè)全面市場調(diào)研”；盡量選擇途經(jīng)學校的公交車或地鐵易到達的項目地，以減少學生實地調(diào)研的交通成本。
3.項目工作量的適中性
要根據(jù)工作計劃時間和項目的難易程度估計工作量，師生共同商討并明確調(diào)研任務，如“海珠區(qū)寫字樓物業(yè)全面市場調(diào)研”項目，因海珠區(qū)可能有數(shù)十個寫字樓物業(yè)，學生感覺這個項目工作量太大了，難以勝任。這時，教師與學生商定其調(diào)研任務為：全面收集海珠區(qū)寫字樓物業(yè)的基本信息（可用“一覽表”的形式展現(xiàn)），然后選擇3～4個典型寫字樓物業(yè)進行重點調(diào)研分析，這樣的工作量就適中了。
4.項目選題時尊重學生的自主性和興趣
可按順序采取“抽簽”、“備選”、“自選”的方式：首先每個小組通過抽簽方式得到一個題目；若不滿意，可在教師提供的備選題目中再選擇；若還沒選到滿意的題目，則由學生參考老師所提供的題目類型、內(nèi)容、難易程度等情況自擬題目，經(jīng)老師認可后確定。讓學生做主、做感興趣的工作，以調(diào)動學生的主動性和積極性。
（二）制定項目工作計劃
這個階段是由學生制定項目工作計劃與方案，確定工作步驟和程序、調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進度和經(jīng)費預算等，并最終得到教師的認可。學生在拿到項目后，要閱讀教材，查閱相關資料，根據(jù)在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中扮演的角色（應該是代表房地產(chǎn)市場調(diào)研公司或咨詢公司，是為客戶提供市場調(diào)研專業(yè)服務的受托方）制訂計劃。若學生不明確自己扮演的角色，工作計劃就會出錯，例如教師在審閱某個小組的工作計劃時發(fā)現(xiàn)其經(jīng)費預算僅為數(shù)百元，學生解釋說他們完成這個項目預計只需花費幾百元，這種角色錯誤需要教師及時糾正。教師在這個階段只是作為指導者和糾錯者，學生才是計劃的制訂者。計劃制訂好后，小組成員要通過討論確定最終計劃。
（三）實施項目工作計劃
這個階段是學生確定各自在小組中的分工以及小組成員合作的形式，然后按照已確立的工作步驟和程序進行工作。實施計劃的過程中應把重點放在對知識的學習上，而不是最終的結果上。教師作為學生學習的參與者、指導者和組織者應向?qū)W生提供解決問題的方法、途徑，培養(yǎng)學生自主學習的能力，充分活躍學生的思維，展示學生的智慧。當學生遇到困難時，教師可以向?qū)W生推薦相關的書籍、資料、網(wǎng)站，讓學生自己去尋找問題的答案，同時指導學生通過討論、交流等方式解決問題。對一些學生不熟悉的重點難點內(nèi)容，教師可帶領學生邊講邊練，“在做中學”。例如在“設計調(diào)研問卷”時，學生對問卷的設計、使用方法和技巧不熟悉，教師要先講解并用案例示范，再帶領大家練習，使學生掌握基本知識和方法后，再實施項目計劃。
（四）檢查評估
這個階段先由學生對自己的工作結果進行自我評估，再由教師進行檢查評價和評分。在學生自我評估時，各項目小組要進行項目工作成果的匯報與展示。每個小組派出1～2名代表，介紹本組的項目成果、成果制作情況、遇到的困難、解決的辦法、成果的優(yōu)缺點、需要改進的地方、收獲與感受等，最后自己做出評價并給出每個成員的組內(nèi)評分，供教師評分參考。接著安排小組之間相互評價，培養(yǎng)學生評價他人的能力。在教師評價時，應首先對各組項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定，然后再指出缺點及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定，可以刺激學生的學習熱情與興趣，使學生增強自信，保持良好的學習狀態(tài)。教師還應注意不僅要對項目活動成果進行評價，還要對學生在項目工作中的表現(xiàn)情況進行評價，使學生的各種能力在點評中得到提高。
（五）歸檔或結果應用
各小組的項目工作結果應由教師及時整理成電子檔案和紙質(zhì)檔案，便于教師進行課后的項目課程教學工作總結和應用。有了完整的課程檔案，每次重開課前，教師可以先閱讀過去的檔案，在此基礎上逐步提高項目教學的深度和水平；檔案就是自編的教學案例，可以應用到其它相關課程中。教師還應鼓勵學生應用自己的學習實踐成果，例如學生可以把自己的項目工作成果作為履歷材料之一用于求職，以增加就業(yè)競爭力。這樣也可以激發(fā)學生參與項目教學的主動性和創(chuàng)新力。
三、結束語
項目教學法成功的關鍵在教師，教師要明確自己是學習導師、主持人和學習顧問的角色定位；教師要具備設計和提供學習資源的能力、設計和策劃學習過程的能力、組織動員學習者投入到學習過程中的能力；教師需要與房地產(chǎn)行業(yè)緊密聯(lián)系并設計出適合項目教學的工作任務?！斗康禺a(chǎn)市場調(diào)研》課程的項目教學，教師通過課前精心的教學方案策劃和準備、課中適時的跟蹤指導和課后認真的總結評價，激發(fā)了學生自主學習的熱情。學生通過完成項目工作任務獲得了全面、感性的實際操作技能和理論知識，體驗到真實的職業(yè)氛圍，培養(yǎng)和強化了實際工作的職業(yè)核心能力，并體會到了學習的樂趣。我們將在今后的項目化教學實踐中不斷探索和完善。
參考文獻：
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1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學的預估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經(jīng)費。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標準法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。
（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學分析方法，結合財務情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產(chǎn)項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負責項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業(yè)主的需求，對建設方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟指標不客觀，經(jīng)濟、財務評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負責經(jīng)濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數(shù)據(jù)不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L期耐心細致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
（2）建立精確科學的指標評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設計草案、經(jīng)濟效益預期等。
（3）政策引導規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產(chǎn)項目前期設計的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設計工作而言，設計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術性以及較為合理的經(jīng)濟性，前期設計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進行而打好基礎。
房地產(chǎn)項目前期設計工作的開展，首先，應依據(jù)我國國民經(jīng)濟基礎以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進行房地產(chǎn)項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設計指標，報送規(guī)劃設計書并領取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產(chǎn)項目開發(fā)設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進行規(guī)劃和設計時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項目前期設計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結構不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規(guī)劃設計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設計體制下，建筑行業(yè)細化的職能分工，也使得建筑設計師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環(huán)境建設中主導基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業(yè)的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設計。
3 針對房地產(chǎn)項目設計前期問題的改進途徑
房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經(jīng)濟和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。
除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設施、水文地質(zhì)以及相關的配套設施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設計規(guī)劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調(diào)研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經(jīng)驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結論
當前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻
【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A
近年來，建筑行業(yè)發(fā)展很快，房地產(chǎn)項目開發(fā)不斷增多，該行業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢下，也存在泡沫現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)項目建成了鬼城，這說明在項目開發(fā)的過程中運營管理存在較大問題，例如市場定位不準確、缺乏對項目開發(fā)需求的仔細研究、過分依賴政府助推地方經(jīng)濟等。房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理水平較低，會導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理概述
房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，在對項目進行開發(fā)的過程中，需要加強運行管理，這關系著企業(yè)的經(jīng)濟效益，也關系著企業(yè)未來的發(fā)展。房地產(chǎn)項目運營管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時間周期也比較長，容易受到較多風險因素的影響。房地產(chǎn)運營管理多是指計劃管理工作，各部門是按照預期的目標完成工作，需要完成最初制定的項目關鍵節(jié)點，缺乏過程管理，計劃經(jīng)理在運行管理中起不到任何實質(zhì)性作用，尤其是在跨部門協(xié)調(diào)工作中，缺乏實權，職權被架空，失去了計劃管理的作用，也降低了經(jīng)營管理的效果。運營管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項目進度、完成質(zhì)量、成本等方面著手管理，實現(xiàn)精細化管理，做好企業(yè)資金的運作，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。管理人員還要對計劃管理的流程進行改進與優(yōu)化，使房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理的作用發(fā)揮到極致，保證項目開發(fā)順利完成。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)中運行管理存在的問題
1. 決策階段
房地產(chǎn)項目開發(fā)首先是從決策階段開始的，只有保證決策的正確性，才能提高運行管理的整體水平，企業(yè)出現(xiàn)重大決策性失誤會帶來較大的經(jīng)濟損失，會影響后期建設、投資等階段的工作，導致整個運營管理失敗。在項目開發(fā)運行管理開始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設的項目當中，做好市場定位與銷售，保證企業(yè)的盈利水平，減少投資風險，從而保證運行管理的效果。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視前期的市場調(diào)研工作，導致市場定位不夠準確，出現(xiàn)了決策失誤，給運營管理帶來較大難度，企業(yè)存在盲目投資的現(xiàn)象，這給企業(yè)帶來了不可挽回的損失。
2. 設計階段
房地產(chǎn)項目開發(fā)前，需要進行設計工作，這一階段是項目造價的基礎階段，根據(jù)項目開發(fā)的規(guī)模、機械的投入、材料的購置等內(nèi)容，制定成本管理制度，做好費用管理工作。設計階段也是運行管理的重要階段，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視工程圖紙設計、忽視了人員數(shù)量投入、機械投入、材料投入等內(nèi)容，則會降低設計方案的質(zhì)量。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只考慮工程建設規(guī)模，忽視了資源投入情況，缺乏對影響運營的管理因素的全面考慮，這樣做出的設計方案自然缺乏實際效用。
3. 建設階段
建設階段會有大量的生產(chǎn)要素投入，需要考慮項目開發(fā)的成本，大量的人力、物力、財力資源投入，需要控制資源消耗問題，這也考驗了運營管理的實際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項目建設投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強運營管理，需要保證項目建設資源的優(yōu)化組合、開發(fā)運營的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產(chǎn)企業(yè)對生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合并不重視，人員調(diào)配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機械設備的保養(yǎng)，這在建設階段造成了資源與資金的較大浪費，不利于成本控制，給企業(yè)帶來了不必要的經(jīng)濟損失。
4. 項目銷售與使用階段
項目銷售階段關系著企業(yè)的經(jīng)營利潤，加強項目開發(fā)過程的運行管理就是為了提高經(jīng)濟效益，保證銷售工作順利進行，按時回籠資金，彌補開發(fā)過程中出現(xiàn)的經(jīng)濟損失，保證企業(yè)有較高的盈利水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有在一個項目順利完成后，才能進行下一個項目的開發(fā)，所以，運行管理對企業(yè)來說是一項重要的工作，管理水平較低，則會延長項目銷售與投入使用的時間，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。項目銷售與使用階段會受到較多因素的影響，比如當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場需求、人口規(guī)模等，想要做好運行管理也是一件非常難的工作。為了保證項目開發(fā)銷售工作的順利進行，首先應該保證決策定位的正確性，然后就是做好營銷，可以依靠商業(yè)廣告或者微信營銷等，但是這并不能保證營銷效果一定好。很多房地產(chǎn)企業(yè)錯誤地認為，只要銷售階段各項工作順利完成，就可以保證運營管理的效果，運行管理是一項動態(tài)綜合性工作，不是保證一個階段工作順利完成就能實現(xiàn)的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會增加運營的風險。
三、優(yōu)化房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理的措施
1. 做好市場定位與調(diào)研工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證運行管理效果，首先應做好市場調(diào)研工作，保證市場定位的正確性，還能發(fā)現(xiàn)市場中蘊藏的商機，為企業(yè)贏得更多的發(fā)展機遇。市場調(diào)研還能為企業(yè)管理者提供運營管理的思路與方向，房地產(chǎn)市場受到當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，所以，在項目開發(fā)運行管理的過程中，也應從這幾點出發(fā)，首先，了解市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，找到項目開發(fā)的最佳場地，以當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展為支撐，做好市場研究，保C開發(fā)項目具有較高的價值，這樣才能保證企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平有著密切的關系，做好市場調(diào)研工作，能看到項目開發(fā)的前景，預測開發(fā)的價值，保證運營管理工作順利進行。其次，了解市場需求，項目開發(fā)的目的是為了銷售，只有銷售順利進行，才能保證企業(yè)很快回籠資金，企業(yè)只有了解市場需求，才能保證盈利。如果企業(yè)不重視市場需求的調(diào)查，做再多的項目開發(fā)也是浪費資源。在市場調(diào)研的過程中，如果發(fā)現(xiàn)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于飽和或者過剩的狀態(tài)，則需要及時停止項目開發(fā)，尋求其他市場。最后，了解當?shù)厝丝谝?guī)模，人口規(guī)模越多，市場需求則越大，企業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模也越大，人口規(guī)模是房地產(chǎn)項目開發(fā)中很重要的影響因素。在調(diào)查與分析的過程中，不能忽視的是流動人口，流動人口越多，說明當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平越高，一般經(jīng)濟發(fā)達的大城市都聚集了大量的流動人口，這些人也是房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要客戶群，只有具有較大的人口規(guī)模，才能使運營管理發(fā)揮出實效。
2. 制定科學的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略
企業(yè)是房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理的執(zhí)行者，管理的水平與企業(yè)自身情況有著較大關系，為了優(yōu)化運行管理工作，應準確定位企業(yè)自身，了解自身開發(fā)實力。房地產(chǎn)項目開發(fā)水平會受到企業(yè)資金、開發(fā)團隊能力水平等因素的影響，根據(jù)企業(yè)自身做好市場定位，才能保證項目開發(fā)的效果。有的企業(yè)明明自身實力不足，還是選擇難度、風險較大的項目，最后給企業(yè)帶來了較大的經(jīng)濟損失。經(jīng)營管理有利于降低項目開發(fā)風險，可以將企業(yè)帶出發(fā)展困境，保證企業(yè)項目開發(fā)的盈利水平。房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理很大程度上應依靠企業(yè)制定的經(jīng)營戰(zhàn)略，并使運行管理與經(jīng)營戰(zhàn)略相一致，如果二者背道而馳，肯定會使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)停滯不前的情況，制定出科學的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，才能促進企業(yè)長遠、穩(wěn)定地發(fā)展。
3. 把握計劃管理中的關鍵點
房地產(chǎn)項目開發(fā)與企業(yè)自身發(fā)展情況有密切關系，在制定項目管理策略時，應做好目標的設定，可以在不同的項目中設定分層目標，引導項目開發(fā)工作順利進行。項目開發(fā)是一項系統(tǒng)的工作，在不同的階段，還要對項目進度進行監(jiān)督，保證制定的目標逐個完成。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多產(chǎn)品質(zhì)量不達標的情況，這說明制定出的項目管理計劃還不夠具體，項目管理缺乏有效的措施。在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，應結合企業(yè)發(fā)展情況制定出相應的計劃，保證計劃管理具有實效性，從而提高項目運行的效率。計劃管理還要把握各個關鍵點，這對計劃管理的內(nèi)容有著較高的要求，計劃管理內(nèi)容設置應更加合理，而且計劃內(nèi)容不宜過細，否則會使決策層無法看到核心問題，不利于對計劃管理進行監(jiān)督，不利于發(fā)現(xiàn)計劃管理中存在的問題。房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理工作貫徹整個項目開發(fā)階段，不同的部門有著不同的計劃管理工作，為了設置最佳關鍵點，應加強資源整合，保證項目運行管理正常進行及房地產(chǎn)項目開發(fā)順利完成。
4. 加強項目成本管理
在項目開發(fā)階段，相關管理人員應重視成本管理，加強對決策、設計、銷售等環(huán)節(jié)的成本控制，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，做好資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)精細化管理，提高資源的利用率，加強對成本目標的動態(tài)管理。根據(jù)預算管理的內(nèi)容以及成本總控目標，對企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量進行管理與控制，加強責任成本與動態(tài)成本的監(jiān)控，避免在建設階段出現(xiàn)資源與資金浪費的情況。加強項目成本管理，應做到成本可知、成本可控，加強對各個部門的監(jiān)督與控制，提高T工的節(jié)約意識，這樣才能從根本上降低項目開發(fā)成本，保證項目開發(fā)的利潤。
四、結束語
綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)的利潤與其經(jīng)營管理水平有著較大關系。為了保證企業(yè)的經(jīng)濟效益，應加強項目開發(fā)過程中的動態(tài)管理，根據(jù)市場環(huán)境以及變化對管理制度進行調(diào)整，保證資源利用率達到最大化以及項目開發(fā)利潤最高。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中存在著較多問題，只有使企業(yè)各個部門明確自身的責任與工作內(nèi)容，采取科學的經(jīng)營管理方法，對管理策略進行優(yōu)化與完善，才能推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。
參考文獻：
[1] 蘇彬彬.房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理的研究[J].財經(jīng)界（學術版），2016（13）：145.
中圖分類號：G423.07
文獻標識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產(chǎn)市場調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場研究公司的主要業(yè)務內(nèi)容之一。開設房地產(chǎn)市場調(diào)研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產(chǎn)市場項目調(diào)研實戰(zhàn)”，是達成以上目標的關鍵。
1 情境認知學習理論概述
情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發(fā)展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應環(huán)境的紐帶，幫助我們建構解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達到適應環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調(diào)知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。
2 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質(zhì)、教學內(nèi)容等相關安排如下：
2.1 課程性質(zhì)、目的和任務
通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經(jīng)濟學、統(tǒng)計與分析、計算機數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學生掌握房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項目市場調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。
2.2 課程教學內(nèi)容
課程教學內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的概論、內(nèi)容細分、調(diào)研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調(diào)研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產(chǎn)市場調(diào)研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學過程存在的問題
房地產(chǎn)市場調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場調(diào)研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：
3.1 不同學科知識綜合運用程度高
房地產(chǎn)市場調(diào)研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產(chǎn)市場調(diào)研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經(jīng)濟分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數(shù)等相關課程，致使學習房地產(chǎn)市場調(diào)研分析時會比較吃力。
3.2 實訓項目缺少“真題真做”
實訓項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對市場調(diào)研知識的了解僅限于書本，教授的市場調(diào)研知識難以和具體項目聯(lián)系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經(jīng)歷體驗，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產(chǎn)市場調(diào)研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作目標以及重點工作內(nèi)容進行定位，導致實施調(diào)研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。
3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研規(guī)范程度低
由于學生在學習房地產(chǎn)市場調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動策劃需要使用市場調(diào)研，但當時尚未系統(tǒng)學習市場調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產(chǎn)項目的特性，導致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。
3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場實時信息
房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產(chǎn)領域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產(chǎn)市場實時動態(tài)資料，導致結果缺乏針對性和實用性。
4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學的思考
為了能夠規(guī)避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場調(diào)研課程中采用以下教學方法：
4.1 夯實專業(yè)基礎知識
建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設置中增設統(tǒng)計學、財務分析等支撐房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統(tǒng)計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。
4.2 結合某一房地產(chǎn)項目的決策需求開展實地調(diào)研的情境教育
學生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學生赴項目實地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進班級同學在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、工程進度、營銷安排進度等方面內(nèi)容的基本認知。
第二，由班級同學分組組建虛擬房地產(chǎn)市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進行任務和招標，招標內(nèi)容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調(diào)研分析。請同學們根據(jù)項目實際情況撰寫市場調(diào)研方案并進行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據(jù)工作內(nèi)容分工進行分配。
第三，各小組調(diào)研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調(diào)研知識的掌握程度。學期結束后根據(jù)每個同學獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分數(shù)給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規(guī)范學生學習方法
第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規(guī)矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學習房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學生將了解到近期的房地產(chǎn)相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質(zhì)量。
參考文獻：
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【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學改革【J】.中國大學教學，2012，（7）29.
一、房地產(chǎn)市場項目概況
盤錦市規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝跒?32萬人， 建設區(qū)域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側(cè)。房價近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關系。由于2008年下半年受次貸危機的影響， 房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)， 房地產(chǎn)景氣指數(shù)大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區(qū)域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產(chǎn)市場進行調(diào)查研究。
1、區(qū)域分布分析
2010-2011年間，盤錦市在售項目有58個，其中，興隆臺區(qū)26個，雙臺子區(qū)7個，大洼縣18個，盤山縣7個。其中，大多數(shù)的房地產(chǎn)項目集中在興隆臺區(qū)和大洼縣，兩個區(qū)域占到了整個盤錦市房地產(chǎn)市場的76%，而雙臺子區(qū)和盤山縣僅占24%。由房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，我們知道，一方面，經(jīng)濟發(fā)展水平和人口集聚程度是吸引房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，另一方面，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導房地產(chǎn)項目的地區(qū)分布，來調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展和人口分布。
2、項目類型
從對整個區(qū)域房地產(chǎn)項目的調(diào)研結果來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)項目是綜合性地產(chǎn)，項目規(guī)模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產(chǎn)項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區(qū)；酒店式公寓多聚集在市中心商業(yè)中心區(qū)。
3、價格分布
總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產(chǎn)項目價格集中在3000—6000元/平方米區(qū)間內(nèi)。從區(qū)域分布來說，興隆臺區(qū)的房價最高，其次分別為雙臺子區(qū)、大洼縣和盤山縣；從項目類型上看，商鋪項目單價最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。
由于興隆臺在盤錦市獨特的區(qū)位優(yōu)勢，使得大多數(shù)的房地產(chǎn)項目聚集于此。興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區(qū)間內(nèi)，房價最高的是紅星國際廣場的商鋪，價格高達12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產(chǎn)項目的價格分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，各個項目的價格差異不明顯，住宅類項目的均價為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米，商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當前興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品訴求較為單一，產(chǎn)品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產(chǎn)市場產(chǎn)發(fā)展不均衡，產(chǎn)品價位單一，有極大的調(diào)整空間。
雙臺子區(qū)作為盤錦市的老城區(qū)，近年來雖然較興隆臺區(qū)而言發(fā)展較慢，但是由于基礎設施相對較為完善，以及市民對老城區(qū)的深厚感情，雙臺子區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展也較為活躍，價格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項目，配備一定比例的臨街商網(wǎng)。
大洼縣產(chǎn)業(yè)基礎較好，加之與興隆臺區(qū)的距離很近，尤其是田家鎮(zhèn)毗鄰興隆臺區(qū)，土地成本較低，對發(fā)展房地產(chǎn)有著得天獨厚的優(yōu)勢，聚集了大量的房地產(chǎn)項目。大洼縣的房地產(chǎn)項目價格在2000—7000元/平方米之間，既有低價位的普通住宅，又有高品質(zhì)的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。
相對于其他區(qū)域來說，盤山縣的房地產(chǎn)項目較少，價格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。
4、消費人群
據(jù)調(diào)查，盤錦房地產(chǎn)市場的消費者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經(jīng)濟水平的提高，大項目的引進，越來越多的外來務工者定居在盤錦市，構成了盤錦房地產(chǎn)消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當前盤錦房地產(chǎn)市場有相當比例的房地產(chǎn)投資者，以倒賣房地產(chǎn)來取得高額價差。
從年齡結構上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業(yè)，另一方面是中年一代改善型置業(yè)。從所調(diào)查的項目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。
從職業(yè)構成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產(chǎn)市場消費者主要有公務員、教師、企業(yè)管理者、財務人員、技術員、銷售員、農(nóng)民、自由職業(yè)者等。
二、盤錦市房地產(chǎn)市場分析
從盤錦市的實際情況看，房地產(chǎn)市場還處于上升發(fā)展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區(qū)，現(xiàn)有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價一直呈上升趨勢。隨著經(jīng)濟發(fā)展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內(nèi)， 初步預計房價還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環(huán)境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現(xiàn)象嚴重， 房地產(chǎn)市場處于買方和賣方高度博弈狀態(tài)之中。
三、盤錦市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展對策建議
針對上文對盤錦市房地產(chǎn)市場的調(diào)研和市場形勢分析，為能更好地指導房地產(chǎn)項目發(fā)展，擺脫房地產(chǎn)市場買方和賣方較量的焦灼狀態(tài)，這里僅從可持續(xù)發(fā)展的角度提出盤錦市房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議：
1、大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑
盤錦市的房地產(chǎn)發(fā)展與當前國際、國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展大趨勢是息息相關的，它要求突破以往因經(jīng)濟發(fā)展而導致對自然資源的無限索取，以及無節(jié)制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設的能源消耗問題，大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產(chǎn)項目的綠化率，以創(chuàng)建良好的人居環(huán)境。
2、完善保障性住房供給體系
實現(xiàn)“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執(zhí)政者的執(zhí)政目標。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經(jīng)濟適用房建設還不平衡，廉租屋政策發(fā)展遲緩，住房保障體系的建設還有待進一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調(diào)動各種財政資源，增加對經(jīng)濟適用房和廉租屋建設的投資；通過稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業(yè)”。
3、科學合理增加土地供給
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
一個房地產(chǎn)項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產(chǎn)項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規(guī)劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監(jiān)理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。
2房地產(chǎn)項目管理的意義
房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項目管理一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要不足，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，推動論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。
3房地產(chǎn)項目管理存在的問題
3.1項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。
3.2由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經(jīng)濟分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術、經(jīng)濟是否可行,進行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。
3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。
3.4物業(yè)服務管理,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務,物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。
3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
4房地產(chǎn)工程項目管理措施
4.1建設工程項目組織模式管理
建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運行是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協(xié)調(diào)整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎。
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設計資料
1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總
相 關 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項目總投資構成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關經(jīng)營稅費內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數(shù)
細分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產(chǎn)項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設計工作進行指導
4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)
務和物業(yè)管管理資料準備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設計的概念2.規(guī)劃設計要則
3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務評價概述2.總成本的構成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預測
(三)商務環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行
1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位
(二)項目規(guī)劃
2.能夠提出項目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設計任務書
1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算
(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓
4.能夠提出營銷組織構架建議
(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業(yè)管理成本構成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關 知 識
1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標
6.財務評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項目 市
3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預測
6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項目概念設計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃
五、房 地
產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項目資本結構知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
引言
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當今社會經(jīng)濟系統(tǒng)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)項目管理的開發(fā)商是管理主體，是整個房地產(chǎn)項目的組織者，對房地產(chǎn)項目開展完整項目管理。房地產(chǎn)項目管理的重點是協(xié)調(diào)好時間、性能指標與經(jīng)費之間的關系，確保房地產(chǎn)建設項目能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)項目管理在房地產(chǎn)項目建設中起到非常重要的作用。
1 分析當前我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題
1.1 忽略市場調(diào)查，決策存在缺陷
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各地高樓大廈拔地而起，可見，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。在實際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到項目之后，急于實現(xiàn)經(jīng)濟效益，縮短工期，壓縮成本，并沒有對市場進行細致的調(diào)查，就大概的確定了實施方案。他們只注重能夠從中賺取的利潤，而一昧的效仿別人，并沒有進行深入的思考，因此沒有自己的特色，也不結合實際情況。導致產(chǎn)品對消費者來說，沒有吸引力，所以在后期的市場競爭中就處于劣勢。而且，因為沒有經(jīng)過嚴密的市場調(diào)查，在方案確定的時候也很可能會出現(xiàn)失誤，給企業(yè)帶來一定的風險。
其實，不論是一個工程還是一件事，一個好的開始都直接影響進程及最終的結果。所以，項目方案的確定是一個至關重要的環(huán)節(jié)，尤其是前期的市場調(diào)研，要打有準備的“仗”，將眼光放的長遠一點，不要急于眼前看到的利益。因為沒有周全的項目可行性研究報告，很多決策只是匆忙拍板，導致工程建設項目很不科學。
1.2 重施工，設計未能因地制宜
在我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項目的施工時期的投資控制，對投入合理的資金能取得適用而又經(jīng)濟的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒有考慮到。重視項目的施工而忽略其設計在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。根據(jù)一般的慣例來看，施工項目的質(zhì)量、投資與進度，在房地產(chǎn)施工項目中占有重要地位，但由于施工圖紙已完成，投資的控制是在已經(jīng)獲得的投資基礎上來開展，對工程項目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱，而且施工監(jiān)理本身就為控制咨詢單位。因此，由于房地產(chǎn)開發(fā)商重視施工，輕視設計，導致設計不能夠從實際出發(fā)，很難滿足消費者的基本需求；換句話說，有些房地產(chǎn)開發(fā)商只是將設計的美觀度來判斷設計的優(yōu)劣，并未充分結合施工的具體樓盤來對其展開設計。
2 關于解決當前我國房地產(chǎn)項目管理問題的對策
綜合以上對房地產(chǎn)項目管理中存在的問題的分析，提出以下解決措施。
2.1 加強工程項目投資前期的可行性研究
從以上分析可以得知，房地產(chǎn)無論是在設計階段還是決策階段出現(xiàn)的很多問題一般是因為先前的房地產(chǎn)市場調(diào)查不夠充分，房地產(chǎn)可行性方面的研究工作還不到位導致的。比如設計階段，因為沒有更好的對市場環(huán)境進行調(diào)查（如：消費者的需求以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對消費者需求的影響），所以導致決策失誤，致使項目管理在企業(yè)中寸步難行。因此，對于房地產(chǎn)項目的管理，我們要充分重視房地產(chǎn)項目建設的可行性分析，也就是在房地產(chǎn)正式開發(fā)之前投入一定的人力、物力、財力展開全方位的可行性研究，切實做好房地產(chǎn)開發(fā)市場的前期調(diào)研工作，確保房地產(chǎn)項目管理確實可行。龍湖地產(chǎn)的啟動會制度就很好解決了這個問題，他對前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計、工程管控、成本管控、營銷策略都進行了詳細的剖析，并指出了項目操作的風險點及措施，值得同行好好學習。
除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段所開展的可行性研究中，房地產(chǎn)開發(fā)商應該積極引導相關的專業(yè)人員或咨詢單位對房地產(chǎn)項目的技術可行性、經(jīng)濟、項目規(guī)劃方案的合理性等相關事項提出具體指導意見，通過這種方式來提升房地產(chǎn)開發(fā)商的工程項目決策的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。
2.2 強化對設計階段投資方面的控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的重點是工程項目的最初的設計階段（尤其是方案階段），應該堅決克服只是重視施工，而輕視設計的傳統(tǒng)觀念。對當前的房地產(chǎn)銷售市場來講，項目設計比較新穎，并能滿足廣大購房者基本需要的開發(fā)項目，就能獲得成功。不僅可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在較短的時間內(nèi)回收資金，還能有效解決資金鏈的連續(xù)性問題，提升企業(yè)的社會效益，為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎。購房難是當前絕大多數(shù)購房者需要面對的問題，當前的買房也成為了生活中的大事，甚至買房會涉及到兩代甚至三代人的事。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商應該充分考慮買房者的實際生活需要。
2.3 重視項目收尾階段的管理工作
由于房地產(chǎn)項目比較多，人物也比較重，因此建設管理部門往往比較重視開工階段而忽略了工程的收尾階段。然而，工程收尾階段在整個工程中是占據(jù)著主要位置，因此開發(fā)商應該牽頭成立由多個部門成立工程項目收尾管理機構，和工程項目現(xiàn)場的管理人員，展開相關的分工協(xié)作，一同來完成工程項目收尾階段的工作。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從工程項目實施的早期階段，并積極通過理清工程項目和參與各方的基本關系，有效降低收尾期間的工作量。從工程項目實踐的角度出發(fā)，工程項目的承包單位在到施工階段的時候，應該根據(jù)工程項目施工的具體特點，采取統(tǒng)一的規(guī)劃，分為不同的步驟來進行實施，并根據(jù)具體的施工進度來展開招標。與此同時，還應該進一步明確應該由總承包商來完成的工作，需要交由總承包商來進行完成，如果是總承包商的管理方向出現(xiàn)分化的話，就可以將其提供給開發(fā)商來為其服務，也就是更加注重自我管理。要做到切實有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)商的工程分包項目，對工程項目的整體開發(fā)商包含的具體工程要進一步的細化，對各自合同的基本條件繼續(xù)深化，有利于工程項目的開發(fā)商和監(jiān)理單位實現(xiàn)有機協(xié)調(diào)，有效規(guī)避不必要的風險。
2.4 提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員的基本素養(yǎng)
我國的房地產(chǎn)項目管理的基本方法與管理的理論方面和先進國家相比還存在較大的差距，是因為當前我國很多房地產(chǎn)項目管理公司內(nèi)部的專業(yè)性的人員比較少，項目管理人員的素質(zhì)普遍較低，對房地產(chǎn)項目管理的基本性質(zhì)、基本任務與基本機制方面的認識還不夠充分，項目管理方面存在一定的局限性。因此導致了要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理的國際化、現(xiàn)代化，房地產(chǎn)項目管理人員需要具有現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)。尤其是項目經(jīng)理，其管理理念、管理藝術與領導藝術方面要做到與時俱進，深刻領會項目管理中以人為本的重要意義。對規(guī)模相對較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講，應該學會掌握與使用先進的管理工具，實現(xiàn)工程項目方面的管理。假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養(yǎng)，實現(xiàn)工程項目的現(xiàn)代化管理是比較困難的。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理人員，還應隨社會不斷進步以及相關管理技術的持續(xù)發(fā)展，通過接受培訓來提升管理素養(yǎng)。換句話說，具有高素養(yǎng)的工程項目管理，能決定其帶出合格管理隊伍，具備高的項目管理隊伍，能讓工程項目管理工作在健康良好的環(huán)境中開展，能提升企業(yè)在市場上的核心競爭力。
3 結束語
本文針對房地產(chǎn)項目管理存在問題進行分析說明，就如何更進一步實現(xiàn)有效的項目管理，提出了具體解決思路，以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由于目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個蓬勃發(fā)展階段，很多人也都看到了其發(fā)展前景，所以越來越多的這類企業(yè)已出現(xiàn)在市場上，競爭相當激烈，要在這樣一個大環(huán)境中生存并走在前端，就要有一個好的項目管理系統(tǒng)，建立完善的管理流程，提高項目管理的質(zhì)量和效率，方可實現(xiàn)企業(yè)管理目標。
一、引言
隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進步，眾多行業(yè)已經(jīng)進入成熟階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國近些年來發(fā)展速度較快、發(fā)展勢頭較好的行業(yè)，為我國經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設進度的推進起到了關鍵性作用。但是隨著我國經(jīng)濟建設進入新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須意識到其發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)階段，供給側(cè)改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了風險同時也帶來了極大的機遇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強企業(yè)內(nèi)部控制，提升對資金風險的分析和控制能力，促進房地產(chǎn)企業(yè)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時獲得新的利潤增長點。資金風險的控制和分析主要包括對外界因素造成的實際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施來提升控制能力，屏蔽相關風險。
二、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金風險
（一）初期投資風險――房地產(chǎn)項目開發(fā)階段面臨的資金風險
房地產(chǎn)行業(yè)屬于復合型行業(yè)，企業(yè)需要實現(xiàn)資金融通、投資項目選擇、房地產(chǎn)項目設計、房地產(chǎn)項目建筑和房產(chǎn)出售或出租等業(yè)務內(nèi)容，同時由于其所需資金數(shù)量極大，因此屬于傳統(tǒng)的資金密集型企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在項目選擇初期就面臨著極高的投資風險即在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段出現(xiàn)一定的資金風險。房地產(chǎn)項目在開發(fā)前期需要對項目所在地和宏觀經(jīng)濟政策等進行全面衡量和把控，通過數(shù)量模型分析等方式定性定量的對投資收益進行預判。同時對如何進行房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃及后期出售價位確定等都需要在項目投資初期進行詳細規(guī)劃。但是，在投資初期由于宏觀經(jīng)濟的不確定性、政策的變動性及來自同行業(yè)競爭者的壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)的初期投資風險仍然巨大。
（二）中期建設風險――房地產(chǎn)項目施工建設階段面臨的資金風險
房地產(chǎn)行業(yè)主要通過房地產(chǎn)項目建設的方式生產(chǎn)出該行業(yè)特有的商品――房屋，因此建設施工階段實質(zhì)上是一個典型的生產(chǎn)過程。在這個生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著來自方方面面的資金風險。在房地產(chǎn)企業(yè)外部，面臨著原材料產(chǎn)品價格波動帶來的資金風險，原材料價格上漲意味著企業(yè)未來所需采購原材料成本增加，企業(yè)成本增加，可能造成企業(yè)的利潤減少甚至虧損；原材料價格下降意味著企業(yè)如果當期庫存較多，則企業(yè)從長遠角度看，企業(yè)成本超過同行業(yè)其他企業(yè)，也會造成企業(yè)的利潤減少甚至虧損。在房地產(chǎn)內(nèi)部，對于所融通的閑置資金的投資方式安排會直接影響到企業(yè)整體的盈利水平和風險狀況，在建設施工過程中企業(yè)面臨的資金風險對房地產(chǎn)項目能否順利落地起到了重要作用。
（三）后期處置風險――房地產(chǎn)項目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風險
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設完工之后，就進入到房地產(chǎn)企業(yè)項目后期處置階段。在這一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會采用出售的方式進行處置，少部分企業(yè)采取長期出租或自用的方式進行處置。不同置方式也給企業(yè)帶來了不同的風險。而處置實質(zhì)上是給企業(yè)帶來最大資金風險的方式。處置過程需要企業(yè)具有強大的營銷能力和營銷策略，營銷策略的制定及政府政策的引導都會影響到房地產(chǎn)項目的處置時間和資金回收的速度。
三、控制房地產(chǎn)資金風險的方法和策略
（一）提升前期調(diào)研效果，增強投資策略的準確性和可靠性
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期需要對行業(yè)環(huán)境進行全面評估，除此之外還需要對項目所在區(qū)位等進行全面宏觀了解以最終完成項目投資初期的評價，實現(xiàn)提升前期調(diào)研效果，增強投資策略準確性和可靠性的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要牢牢把握政府政策導向，對于大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的地區(qū)可以加大投資力度，對于嚴格控制開發(fā)購房的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時就需要保持謹慎的態(tài)度，嚴格控制企業(yè)可能面臨的資金風險。其次，在制定投資策略時可以通過經(jīng)濟數(shù)學模型的構建進行定量分析，提升決策的準確性和可靠性。準確的經(jīng)濟預測模型和風險控制模型可以從收益和風險兩個維度對項目進行評價，最終決定是否對項目進行可靠投資。
（二）善用金融工具、加強監(jiān)督管理，降低在建設施工過程中的資金風險
隨著我國金融市場的不斷完善和開放，其在各行各業(yè)的資金融通、風險規(guī)避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用當前金融市場上具有的一定作用來降低自身在建設施工過程中存在的資金風險。首先，企業(yè)可以通過宏觀預測方式推測未來原材料的價格漲跌情況，之后通過使用期權、期貨、套期保值等方式來進行風險的置換或者規(guī)避，實現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和有效運營。其次，企業(yè)需要在建設施工過程中加強對項目施工內(nèi)容的監(jiān)督管理，通過完善的內(nèi)部控制避免不合規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也可以避免資金的浪費，提升資金的使用效率，促進資金有效周轉(zhuǎn)，降低建設施工過程中的資金風險。
（三）完善營銷策略，提升營銷能力，降低處置階段的資金風險
房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略應該具有較強的可操作性和可識別性，同時營銷策略的制定也需要符合國家政策的基本規(guī)劃，切不可通過虛假營銷等方式進行房地產(chǎn)項目處置，不合理的營銷策略會增大企業(yè)的法律合規(guī)風險，使得企業(yè)面臨行政處罰甚至凍結資金等資金風險。而企業(yè)只有結合市場情況和社會現(xiàn)狀制定的營銷策略，才能被目標人群所接受，也只有通過強有力的營銷能力和品牌能力，才能在最合適的周期內(nèi)完成房地產(chǎn)項目的變現(xiàn)和處置。
四、結語
隨著國家供給側(cè)改革戰(zhàn)略的不斷深化和實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也進入了改革的關鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)必須對企業(yè)項目選擇、項目建設和項目處置等環(huán)節(jié)進行全面控制，促使企業(yè)有效把控資金風險，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有效增長，實現(xiàn)企業(yè)的二次騰飛。
一、引言
發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進入成熟期。而我國的房地產(chǎn)市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開始，我國房地產(chǎn)每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進行房地產(chǎn)項目銷售的開發(fā)商越來越多，中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬科就一直采用銷售的模式。實現(xiàn)銷售的項目，開發(fā)商和銷售商的立場不同，專業(yè)知識和能力不同，對項目的定價就會有不同的意見，雙方會產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開發(fā)商和銷售商的利益，針對實行銷售的房地產(chǎn)項目提出其定價原則和方法。
二、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品準確定價的重要性及主要策略和方法
房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目開發(fā)的主要目的是將開發(fā)出的項目產(chǎn)品以合理的價格盡快銷售出去，從而實現(xiàn)開發(fā)收益和利潤。要實現(xiàn)這個目標，就必須根據(jù)項目的特點、品質(zhì)以及項目在市場中的競爭地位對產(chǎn)品準確定價，以使項目產(chǎn)品具有較高的性價比。只有這樣，項目產(chǎn)品才具有競爭優(yōu)勢，才能得到客戶的認同，以實現(xiàn)項目的順利銷售。如果房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定價過高，超過項目的市場價值，則對客戶不能形成較強的購買吸引力，項目產(chǎn)品有可能滯銷；如果項目產(chǎn)品定價過低，雖然能實現(xiàn)較快銷售，但開發(fā)商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。
根據(jù)市場營銷理論和價格決策理論，房地產(chǎn)項目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導向定價法；（3）需求導向定價法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數(shù)定價等[2]。并且，在項目的不同銷售階段，即開盤階段、持續(xù)銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。
房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及多個主體，也存在多個相關利益方。從大的方面來講，主要有開發(fā)商，消費者和政府三方。從開發(fā)商利益集團來看，涉及到開發(fā)商本身，設計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費者、開發(fā)商四個利益主體的角度對房地產(chǎn)項目的定價期望進行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)商品的定價權應由政府還是開發(fā)商掌握進行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經(jīng)濟的角度出發(fā)，對于實行銷售的房地產(chǎn)項目而言，房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定價最直接的利益相關方是銷售商。房地產(chǎn)項目要實現(xiàn)準確定價，離不開銷售商的工作。
三、實行銷售的房地產(chǎn)項目定價面臨的矛盾和沖突
對于實行銷售的房地產(chǎn)項目，在項目產(chǎn)品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權沖突以及價格與銷售進度的矛盾。
（一）開發(fā)商與商在項目產(chǎn)品定價上的沖突
目前，房地產(chǎn)銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對產(chǎn)品定價就會有不同的意見。
1.固定比例傭金合約介紹
房地產(chǎn)開發(fā)商將一個房地產(chǎn)項目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對市場的敏感性，將項目產(chǎn)品以盡量高的價格在盡量短的時間內(nèi)銷售出去。
目前房地產(chǎn)銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發(fā)商按照實現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。
2.開發(fā)商與銷售商的利益沖突
在固定比例傭金模式下，開發(fā)商與銷售商在產(chǎn)品定價方面存在利益沖突。項目產(chǎn)品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬元進行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項目產(chǎn)品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項目銷售，便于其在較短時間完成項目的銷售后離場。
但對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發(fā)商享有。由于至項目銷售時，項目的開發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)品定價方面傾向于高定價，對于產(chǎn)品以較高價格銷售有很高的積極性。
由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項目產(chǎn)品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。
（二）項目產(chǎn)品定價權與對市場變化敏感性的矛盾
房地產(chǎn)項目實行銷售的話，開發(fā)商和銷售商對于項目產(chǎn)品的定價都要發(fā)表意見，影響項目產(chǎn)品的定價。
目前，在房地產(chǎn)銷售中，一般的情況是銷售商提出項目產(chǎn)品定價的建議方案，開發(fā)商對銷售商提出的定價建議方案進行審核。如果開發(fā)商認可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進行項目產(chǎn)品的定價；如果開發(fā)商不認可銷售商提出的方案，則對其進行調(diào)整或者另外自行定價?？傮w來講，項目產(chǎn)品的最終定價權掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中。
正常情況下，銷售商在銷售方面比開發(fā)商更具有專業(yè)知識優(yōu)勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強的敏感性，比開發(fā)商更能準確把握市場的變化。另外，項目委托給銷售商進行銷售后，開發(fā)商直接面對、接觸客戶和市場的機會就大大減少，主要由銷售商承擔；所以，銷售商對于項目產(chǎn)品在市場中的地位和優(yōu)劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實施項目的產(chǎn)品定價，其定出的價格應該更能符合市場的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場中的競爭地位，也就更有利于項目產(chǎn)品的銷售。
但是，由于銷售商與開發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項目產(chǎn)品定價稍低于其應有的市場價值，以利于盡快完成項目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項目產(chǎn)品定價權交給銷售商，就會發(fā)生道德風險問題，銷售商就不會站在開發(fā)商的角度來考慮問題，項目的產(chǎn)品定價就會偏低，損害開發(fā)商的利益。
雖然理論上銷售商對于項目產(chǎn)品定價的能力更強，能進行更精準的市場定價。但是，定價權交給銷售商，又會產(chǎn)生道德風險，損害開發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷售合約必須處理好這一矛盾。
（三）項目產(chǎn)品定價高低與銷售進度的矛盾
根據(jù)需求定律，社會對產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價格負相關。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價格越高，其需求越??；價格越低，需求越大。
對于房地產(chǎn)項目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價較高，就會影響到項目的銷售進度。由于提高項目定價，社會對項目的有效需求下降，導致一定時期內(nèi)項目的銷售量降低，項目的銷售速度相應減慢，結果導致項目的銷售周期延長。
房地產(chǎn)開發(fā)商在考慮項目靜態(tài)收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言也是很重要的。開發(fā)商可以利用收回的資金進行其他項目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開發(fā)商的資金機會成本。更有甚者，開發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項目借款的償還；那么，這種情況下，對開發(fā)商而言，按時（下轉(zhuǎn)第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關系到開發(fā)商的企業(yè)存亡。
因此，開發(fā)商要處理好利潤與資金鏈和機會成本的關系，處理好定價高低與銷售進度的矛盾。
四、做好實行銷售項目產(chǎn)品定價的建議
房地產(chǎn)項目實行銷售后，要想利用業(yè)務外包享受到專業(yè)分工帶來的好處，做好項目產(chǎn)品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進項目產(chǎn)品的銷售。
（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動銷售商的積極性
銷售商在產(chǎn)品定價方面存在道德風險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發(fā)商不一致，對于提高項目產(chǎn)品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內(nèi)銷售的，開發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對于售價提高的貢獻度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項目產(chǎn)品定價時的道德風險行為出現(xiàn)。
（二）開發(fā)商多做市場調(diào)研，提高對市場變化的把控度
由于道德風險問題，開發(fā)商本能地對于銷售商提出的項目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發(fā)商本身對于房地產(chǎn)市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發(fā)商在委托銷售的同時，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場營銷人才，多做市場調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項目產(chǎn)品進行精準定價。
（三）根據(jù)開發(fā)商的資金鏈情況，確定項目的定價策略
房地產(chǎn)項目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發(fā)商的資金狀況。如果開發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業(yè)的資金鏈運轉(zhuǎn)，則應采取低位定價策略；如開發(fā)商資金較充裕，又沒有其他的投資項目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。
對于實行銷售的房地產(chǎn)項目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發(fā)商設計好銷售合約，并且自己多關注市場變化，同時根據(jù)自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關系，充分調(diào)動銷售商的工作積極性，促進項目的銷售。
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