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時(shí)間：2023-06-25 09:22:22
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項(xiàng)目教學(xué)法是一種以學(xué)生為本的教學(xué)法，打破了傳統(tǒng)的“以課堂為中心、以教師為中心、以教材為中心”的教學(xué)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨ぷ魅蝿?wù)為中心組織課程內(nèi)容，讓學(xué)生在完成具體項(xiàng)目的過(guò)程中來(lái)構(gòu)建理論知識(shí)，并發(fā)展職業(yè)能力（包括專業(yè)能力、方法能力和社會(huì)能力）?！斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的一門(mén)主干專業(yè)課，我們綜合分析了人才培養(yǎng)目標(biāo)的要求以及該課程的性質(zhì)、內(nèi)容、職業(yè)能力要求等因素，確定了采用小組工作方式的項(xiàng)目教學(xué)法是最適合該課程的教學(xué)方法。
一、《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》課程采用項(xiàng)目教學(xué)法的教學(xué)方案
（一）課程教學(xué)理念與思路
1.課程要與項(xiàng)目相融合
首先要對(duì)該課程進(jìn)行項(xiàng)目化改造，即對(duì)原有學(xué)科課程體系中的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》課程進(jìn)行改良并轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目課程，以項(xiàng)目為中心選擇、組織該課程的內(nèi)容，并通過(guò)完成項(xiàng)目的形式進(jìn)行學(xué)習(xí)，用以整合、應(yīng)用學(xué)科知識(shí)。學(xué)生采取小組工作方式完成一個(gè)項(xiàng)目的任務(wù)即完成這門(mén)課程的學(xué)習(xí)。
2.項(xiàng)目教學(xué)要貼合學(xué)生實(shí)際學(xué)情
教師在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目的難易程度，要適合學(xué)生現(xiàn)有的學(xué)力基礎(chǔ)和知識(shí)結(jié)構(gòu)，讓項(xiàng)目中涉及的知識(shí)點(diǎn)有一個(gè)階梯式的漸進(jìn)過(guò)程，學(xué)生“跳一跳”就能夠得著，通過(guò)努力可以自主或合作完成項(xiàng)目，同時(shí)習(xí)得相應(yīng)的知識(shí)與技能。
3.學(xué)程要與做程相結(jié)合
項(xiàng)目教學(xué)并非單一的做程，而是做程與學(xué)程的有機(jī)結(jié)合，是實(shí)踐技能操作與理論知識(shí)學(xué)習(xí)一體化的過(guò)程。體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）體現(xiàn)在教學(xué)內(nèi)容的組織與安排上。教師在組織教學(xué)內(nèi)容時(shí)應(yīng)按照項(xiàng)目活動(dòng)展開(kāi)的順序編排工作任務(wù)，然后將所需要的相關(guān)理論知識(shí)穿插于各任務(wù)環(huán)節(jié)之中，以有利于學(xué)生邊完成任務(wù)、邊學(xué)習(xí)理論。（2）體現(xiàn)在課堂教學(xué)的實(shí)施過(guò)程中。教師可以在學(xué)生完成工作任務(wù)的過(guò)程中，通過(guò)適時(shí)創(chuàng)設(shè)問(wèn)題情境、提出問(wèn)題，通過(guò)個(gè)人閱讀與思考、小組或全班討論等不同方式，讓學(xué)生在解決問(wèn)題的過(guò)程中，掌握相應(yīng)理論知識(shí)和技能，實(shí)現(xiàn)做中學(xué)、學(xué)中做、做中教，體現(xiàn)做學(xué)教一體的教學(xué)思想。
（二）課程目標(biāo)
1.專業(yè)能力目標(biāo)
學(xué)生通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)應(yīng)具備房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)備（包括調(diào)研方法的選擇、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、調(diào)研計(jì)劃與方案的制定等）、房地產(chǎn)一手資料和二手資料收集、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果分析、調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)等的工作能力和職業(yè)技能。
2.知識(shí)目標(biāo)
了解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容和步驟；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法和技巧；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)和使用方法；明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃與方案的內(nèi)容、原則；明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料收集的途徑；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析、統(tǒng)計(jì)方法；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的要求、基本要素及撰寫(xiě)規(guī)范。
3.其它能力目標(biāo)
方法能力（包括獨(dú)立學(xué)習(xí)、獲取新知識(shí)技能的能力，制定工作計(jì)劃、工作過(guò)程的自我控制和管理以及工作評(píng)價(jià)的能力）；社會(huì)能力（包括小組工作中的人際溝通能力、團(tuán)隊(duì)合作能力、勞動(dòng)組織能力等）。
（三）職業(yè)能力訓(xùn)練項(xiàng)目設(shè)計(jì)
1.訓(xùn)練項(xiàng)目設(shè)計(jì)
為實(shí)現(xiàn)本課程的學(xué)習(xí)目標(biāo)，所選取的訓(xùn)練項(xiàng)目為：廣州市各類房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括大型住宅小區(qū)、城市綜合體、商圈物業(yè)、大型商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)等）的全面市場(chǎng)調(diào)研。其選取依據(jù)是綜合考慮如下因素：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)調(diào)研策劃公司的實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研工作崗位及其職責(zé)；（2）學(xué)校的地理位置；（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)；（4）學(xué)生對(duì)訓(xùn)練項(xiàng)目及其結(jié)果有較強(qiáng)的興趣；（5）項(xiàng)目通過(guò)學(xué)生主動(dòng)的探索和學(xué)習(xí)是有能力完成的。
2.訓(xùn)練方式
學(xué)生每6～8人一組（由學(xué)生自由組合產(chǎn)生實(shí)訓(xùn)小組并選出小組長(zhǎng)），由小組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)，共同完成訓(xùn)練項(xiàng)目的任務(wù)。
（四）課程時(shí)間安排
1.課堂教學(xué)時(shí)間安排
課堂教學(xué)時(shí)間為40學(xué)時(shí)（安排14周，每周3學(xué)時(shí)），為教師與學(xué)生面對(duì)面的時(shí)間。用于確定項(xiàng)目任務(wù)、案例引導(dǎo)、過(guò)程指導(dǎo)和監(jiān)督、項(xiàng)目成果展示（包括階段成果展示和最終成果展示）、總結(jié)評(píng)價(jià)等。
2.課堂時(shí)間的延伸與擴(kuò)展
傳統(tǒng)教學(xué)局限于課堂45分鐘，而項(xiàng)目教學(xué)法在工作計(jì)劃時(shí)間（14周）內(nèi)給學(xué)生一個(gè)自由任意馳騁的時(shí)間區(qū)域，課堂內(nèi)、課外自習(xí)和節(jié)假日均可作為學(xué)習(xí)時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研一般安排在課外時(shí)間進(jìn)行。
（五）課程展示成果
每個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目完成后，需展示如下調(diào)研成果：（1）調(diào)研計(jì)劃與方案（包括調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進(jìn)度和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等）；（2）調(diào)研問(wèn)卷；（3）正式調(diào)研報(bào)告；（4）調(diào)研匯報(bào)PPT；（5）視頻文件（可以是學(xué)生現(xiàn)場(chǎng)錄制、用現(xiàn)場(chǎng)照片制作或現(xiàn)成的視頻材料）。前三項(xiàng)用Word文檔，需提交電子文檔和紙質(zhì)打印件；第四項(xiàng)只提交電子文檔；第五項(xiàng)是附加成果（可以讓部分學(xué)生展示個(gè)性），為選做項(xiàng)，可不做。
二、項(xiàng)目教學(xué)法在《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》課程中的實(shí)施過(guò)程
項(xiàng)目教學(xué)法是在老師的指導(dǎo)下，將一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目交由學(xué)生自己處理，信息的收集、方案的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施及最終評(píng)價(jià)，都由學(xué)生自己負(fù)責(zé)，學(xué)生通過(guò)該項(xiàng)目的進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐一體化的學(xué)習(xí)。項(xiàng)目教學(xué)法的實(shí)施一般按如下步驟（即5個(gè)教學(xué)階段）進(jìn)行：確定項(xiàng)目任務(wù)、制定計(jì)劃、實(shí)施計(jì)劃、檢查評(píng)估、歸檔或結(jié)果應(yīng)用。
（一）確定各小組適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目調(diào)研任務(wù)
項(xiàng)目教學(xué)法實(shí)施的第一個(gè)階段是由教師提出若干個(gè)項(xiàng)目任務(wù)設(shè)想，然后與學(xué)生一起討論，最終確定每個(gè)小組的項(xiàng)目目標(biāo)和任務(wù)（一個(gè)小組承擔(dān)一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目的調(diào)研，項(xiàng)目不重復(fù)）。項(xiàng)目教學(xué)的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)和制定項(xiàng)目的工作任務(wù)，具體項(xiàng)目的確定需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
1.項(xiàng)目任務(wù)的逼真性
教師事先要對(duì)學(xué)生畢業(yè)后可能就業(yè)的企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)等）進(jìn)行深入調(diào)研，選取真實(shí)企業(yè)的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作任務(wù)作為該門(mén)課程的項(xiàng)目任務(wù)，盡量模擬企業(yè)真實(shí)的項(xiàng)目，以縮短學(xué)校教學(xué)與實(shí)際工作的距離。
2.調(diào)研項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查公共交通的便利性
盡量利用學(xué)校所在地周邊的資源作為調(diào)研項(xiàng)目地，如我們的教學(xué)地點(diǎn)在琶洲校區(qū)，調(diào)研項(xiàng)目定為“廣州琶洲國(guó)際會(huì)展中心物業(yè)全面市場(chǎng)調(diào)研”；盡量選擇途經(jīng)學(xué)校的公交車或地鐵易到達(dá)的項(xiàng)目地，以減少學(xué)生實(shí)地調(diào)研的交通成本。
3.項(xiàng)目工作量的適中性
要根據(jù)工作計(jì)劃時(shí)間和項(xiàng)目的難易程度估計(jì)工作量，師生共同商討并明確調(diào)研任務(wù)，如“海珠區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)全面市場(chǎng)調(diào)研”項(xiàng)目，因海珠區(qū)可能有數(shù)十個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)，學(xué)生感覺(jué)這個(gè)項(xiàng)目工作量太大了，難以勝任。這時(shí)，教師與學(xué)生商定其調(diào)研任務(wù)為：全面收集海珠區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的基本信息（可用“一覽表”的形式展現(xiàn)），然后選擇3～4個(gè)典型寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研分析，這樣的工作量就適中了。
4.項(xiàng)目選題時(shí)尊重學(xué)生的自主性和興趣
可按順序采取“抽簽”、“備選”、“自選”的方式：首先每個(gè)小組通過(guò)抽簽方式得到一個(gè)題目；若不滿意，可在教師提供的備選題目中再選擇；若還沒(méi)選到滿意的題目，則由學(xué)生參考老師所提供的題目類型、內(nèi)容、難易程度等情況自擬題目，經(jīng)老師認(rèn)可后確定。讓學(xué)生做主、做感興趣的工作，以調(diào)動(dòng)學(xué)生的主動(dòng)性和積極性。
（二）制定項(xiàng)目工作計(jì)劃
這個(gè)階段是由學(xué)生制定項(xiàng)目工作計(jì)劃與方案，確定工作步驟和程序、調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容和范圍、調(diào)研方法、調(diào)研進(jìn)度和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等，并最終得到教師的認(rèn)可。學(xué)生在拿到項(xiàng)目后，要閱讀教材，查閱相關(guān)資料，根據(jù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中扮演的角色（應(yīng)該是代表房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研公司或咨詢公司，是為客戶提供市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)服務(wù)的受托方）制訂計(jì)劃。若學(xué)生不明確自己扮演的角色，工作計(jì)劃就會(huì)出錯(cuò)，例如教師在審閱某個(gè)小組的工作計(jì)劃時(shí)發(fā)現(xiàn)其經(jīng)費(fèi)預(yù)算僅為數(shù)百元，學(xué)生解釋說(shuō)他們完成這個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)只需花費(fèi)幾百元，這種角色錯(cuò)誤需要教師及時(shí)糾正。教師在這個(gè)階段只是作為指導(dǎo)者和糾錯(cuò)者，學(xué)生才是計(jì)劃的制訂者。計(jì)劃制訂好后，小組成員要通過(guò)討論確定最終計(jì)劃。
（三）實(shí)施項(xiàng)目工作計(jì)劃
這個(gè)階段是學(xué)生確定各自在小組中的分工以及小組成員合作的形式，然后按照已確立的工作步驟和程序進(jìn)行工作。實(shí)施計(jì)劃的過(guò)程中應(yīng)把重點(diǎn)放在對(duì)知識(shí)的學(xué)習(xí)上，而不是最終的結(jié)果上。教師作為學(xué)生學(xué)習(xí)的參與者、指導(dǎo)者和組織者應(yīng)向?qū)W生提供解決問(wèn)題的方法、途徑，培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的能力，充分活躍學(xué)生的思維，展示學(xué)生的智慧。當(dāng)學(xué)生遇到困難時(shí)，教師可以向?qū)W生推薦相關(guān)的書(shū)籍、資料、網(wǎng)站，讓學(xué)生自己去尋找問(wèn)題的答案，同時(shí)指導(dǎo)學(xué)生通過(guò)討論、交流等方式解決問(wèn)題。對(duì)一些學(xué)生不熟悉的重點(diǎn)難點(diǎn)內(nèi)容，教師可帶領(lǐng)學(xué)生邊講邊練，“在做中學(xué)”。例如在“設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷”時(shí)，學(xué)生對(duì)問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、使用方法和技巧不熟悉，教師要先講解并用案例示范，再帶領(lǐng)大家練習(xí)，使學(xué)生掌握基本知識(shí)和方法后，再實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃。
（四）檢查評(píng)估
這個(gè)階段先由學(xué)生對(duì)自己的工作結(jié)果進(jìn)行自我評(píng)估，再由教師進(jìn)行檢查評(píng)價(jià)和評(píng)分。在學(xué)生自我評(píng)估時(shí)，各項(xiàng)目小組要進(jìn)行項(xiàng)目工作成果的匯報(bào)與展示。每個(gè)小組派出1～2名代表，介紹本組的項(xiàng)目成果、成果制作情況、遇到的困難、解決的辦法、成果的優(yōu)缺點(diǎn)、需要改進(jìn)的地方、收獲與感受等，最后自己做出評(píng)價(jià)并給出每個(gè)成員的組內(nèi)評(píng)分，供教師評(píng)分參考。接著安排小組之間相互評(píng)價(jià)，培養(yǎng)學(xué)生評(píng)價(jià)他人的能力。在教師評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)各組項(xiàng)目成果的可學(xué)習(xí)和借鑒之處予以肯定，然后再指出缺點(diǎn)及需要改進(jìn)和完善的地方。教師的鼓勵(lì)和肯定，可以刺激學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情與興趣，使學(xué)生增強(qiáng)自信，保持良好的學(xué)習(xí)狀態(tài)。教師還應(yīng)注意不僅要對(duì)項(xiàng)目活動(dòng)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)，還要對(duì)學(xué)生在項(xiàng)目工作中的表現(xiàn)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，使學(xué)生的各種能力在點(diǎn)評(píng)中得到提高。
（五）歸檔或結(jié)果應(yīng)用
各小組的項(xiàng)目工作結(jié)果應(yīng)由教師及時(shí)整理成電子檔案和紙質(zhì)檔案，便于教師進(jìn)行課后的項(xiàng)目課程教學(xué)工作總結(jié)和應(yīng)用。有了完整的課程檔案，每次重開(kāi)課前，教師可以先閱讀過(guò)去的檔案，在此基礎(chǔ)上逐步提高項(xiàng)目教學(xué)的深度和水平；檔案就是自編的教學(xué)案例，可以應(yīng)用到其它相關(guān)課程中。教師還應(yīng)鼓勵(lì)學(xué)生應(yīng)用自己的學(xué)習(xí)實(shí)踐成果，例如學(xué)生可以把自己的項(xiàng)目工作成果作為履歷材料之一用于求職，以增加就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。這樣也可以激發(fā)學(xué)生參與項(xiàng)目教學(xué)的主動(dòng)性和創(chuàng)新力。
三、結(jié)束語(yǔ)
項(xiàng)目教學(xué)法成功的關(guān)鍵在教師，教師要明確自己是學(xué)習(xí)導(dǎo)師、主持人和學(xué)習(xí)顧問(wèn)的角色定位；教師要具備設(shè)計(jì)和提供學(xué)習(xí)資源的能力、設(shè)計(jì)和策劃學(xué)習(xí)過(guò)程的能力、組織動(dòng)員學(xué)習(xí)者投入到學(xué)習(xí)過(guò)程中的能力；教師需要與房地產(chǎn)行業(yè)緊密聯(lián)系并設(shè)計(jì)出適合項(xiàng)目教學(xué)的工作任務(wù)?！斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》課程的項(xiàng)目教學(xué)，教師通過(guò)課前精心的教學(xué)方案策劃和準(zhǔn)備、課中適時(shí)的跟蹤指導(dǎo)和課后認(rèn)真的總結(jié)評(píng)價(jià)，激發(fā)了學(xué)生自主學(xué)習(xí)的熱情。學(xué)生通過(guò)完成項(xiàng)目工作任務(wù)獲得了全面、感性的實(shí)際操作技能和理論知識(shí)，體驗(yàn)到真實(shí)的職業(yè)氛圍，培養(yǎng)和強(qiáng)化了實(shí)際工作的職業(yè)核心能力，并體會(huì)到了學(xué)習(xí)的樂(lè)趣。我們將在今后的項(xiàng)目化教學(xué)實(shí)踐中不斷探索和完善。
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1 項(xiàng)目可行性研究的重要性
項(xiàng)目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求預(yù)期明確
項(xiàng)目可行性研究主要包括對(duì)行業(yè)資料的分析匯總、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會(huì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評(píng)判。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求區(qū)別對(duì)待具體的案例并給予具有針對(duì)性的、明確的、可實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤(rùn)收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開(kāi)展的重要評(píng)判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟和注意事項(xiàng)
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門(mén)人員來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開(kāi)發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開(kāi)展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開(kāi)發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開(kāi)發(fā)方案草稿。
（4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財(cái)務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì)國(guó)情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案并形成報(bào)告，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的整個(gè)周期，內(nèi)容要詳實(shí)。按照?qǐng)?bào)告篇幅的大小可將報(bào)告分為如下幾種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目概述可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)項(xiàng)目全面可行性研究報(bào)告。這三種報(bào)告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報(bào)告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析和項(xiàng)目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性的研究中也有一些普遍問(wèn)題的存在，由于可行性研究過(guò)程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對(duì)建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數(shù)據(jù)說(shuō)話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對(duì)多個(gè)方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心內(nèi)容，是決策階段項(xiàng)目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因?yàn)檫@樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益，人為的對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項(xiàng)目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實(shí)。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)量問(wèn)題、投資概算偏差大會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場(chǎng)勘查不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心問(wèn)題，技術(shù)不扎實(shí)，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目可行性研究存在的主要問(wèn)題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結(jié)合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L(zhǎng)期耐心細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計(jì)算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)是可行性報(bào)告的重要組成部分，它主要包括評(píng)價(jià)規(guī)劃、市場(chǎng)前瞻、設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
中圖分類號(hào)TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過(guò)程。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展，首先，應(yīng)依據(jù)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書(shū)。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書(shū)后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書(shū)上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請(qǐng)，根據(jù)申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對(duì)市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書(shū)并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問(wèn)題
2.1 前期設(shè)計(jì)中對(duì)場(chǎng)地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對(duì)一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，帶來(lái)的土地級(jí)差效應(yīng)會(huì)和我國(guó)提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計(jì)中對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言與眾多其它市場(chǎng)的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目定位僅考慮了開(kāi)發(fā)初期的市場(chǎng)，缺乏對(duì)目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)不小的壓力。再比如，由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來(lái)了不小的沖擊，隨著我國(guó)不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來(lái)的“買方市場(chǎng)的理性回歸”，綜上分析，這些市場(chǎng)因素和政策因素都會(huì)給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的壓力和沖擊，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問(wèn)題
由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開(kāi)發(fā)商不重視前期對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門(mén)和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向的影響。其次，一些開(kāi)發(fā)商只注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過(guò)程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，一些開(kāi)發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過(guò)大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開(kāi)發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門(mén)，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對(duì)建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對(duì)前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場(chǎng)需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對(duì)項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
3 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問(wèn)題的改進(jìn)途徑
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
除了要做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對(duì)項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在場(chǎng)地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少專門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門(mén)，勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研和策劃工作都是通過(guò)委托第三方營(yíng)銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對(duì)上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過(guò)程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4 結(jié)論
當(dāng)前，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對(duì)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)
【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
近年來(lái)，建筑行業(yè)發(fā)展很快，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不斷增多，該行業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢(shì)下，也存在泡沫現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目建成了鬼城，這說(shuō)明在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中運(yùn)營(yíng)管理存在較大問(wèn)題，例如市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、缺乏對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求的仔細(xì)研究、過(guò)分依賴政府助推地方經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理水平較低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理概述
房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要加強(qiáng)運(yùn)行管理，這關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也關(guān)系著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的范圍比較廣，部門(mén)跨度比較大，時(shí)間周期也比較長(zhǎng)，容易受到較多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理多是指計(jì)劃管理工作，各部門(mén)是按照預(yù)期的目標(biāo)完成工作，需要完成最初制定的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，缺乏過(guò)程管理，計(jì)劃經(jīng)理在運(yùn)行管理中起不到任何實(shí)質(zhì)性作用，尤其是在跨部門(mén)協(xié)調(diào)工作中，缺乏實(shí)權(quán)，職權(quán)被架空，失去了計(jì)劃管理的作用，也降低了經(jīng)營(yíng)管理的效果。運(yùn)營(yíng)管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項(xiàng)目進(jìn)度、完成質(zhì)量、成本等方面著手管理，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，做好企業(yè)資金的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。管理人員還要對(duì)計(jì)劃管理的流程進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的作用發(fā)揮到極致，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利完成。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中運(yùn)行管理存在的問(wèn)題
1. 決策階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首先是從決策階段開(kāi)始的，只有保證決策的正確性，才能提高運(yùn)行管理的整體水平，企業(yè)出現(xiàn)重大決策性失誤會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，會(huì)影響后期建設(shè)、投資等階段的工作，導(dǎo)致整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理失敗。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理開(kāi)始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設(shè)的項(xiàng)目當(dāng)中，做好市場(chǎng)定位與銷售，保證企業(yè)的盈利水平，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證運(yùn)行管理的效果。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，導(dǎo)致市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確，出現(xiàn)了決策失誤，給運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)較大難度，企業(yè)存在盲目投資的現(xiàn)象，這給企業(yè)帶來(lái)了不可挽回的損失。
2. 設(shè)計(jì)階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這一階段是項(xiàng)目造價(jià)的基礎(chǔ)階段，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模、機(jī)械的投入、材料的購(gòu)置等內(nèi)容，制定成本管理制度，做好費(fèi)用管理工作。設(shè)計(jì)階段也是運(yùn)行管理的重要階段，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、忽視了人員數(shù)量投入、機(jī)械投入、材料投入等內(nèi)容，則會(huì)降低設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只考慮工程建設(shè)規(guī)模，忽視了資源投入情況，缺乏對(duì)影響運(yùn)營(yíng)的管理因素的全面考慮，這樣做出的設(shè)計(jì)方案自然缺乏實(shí)際效用。
3. 建設(shè)階段
建設(shè)階段會(huì)有大量的生產(chǎn)要素投入，需要考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，大量的人力、物力、財(cái)力資源投入，需要控制資源消耗問(wèn)題，這也考驗(yàn)了運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項(xiàng)目建設(shè)投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，需要保證項(xiàng)目建設(shè)資源的優(yōu)化組合、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合并不重視，人員調(diào)配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)，這在建設(shè)階段造成了資源與資金的較大浪費(fèi)，不利于成本控制，給企業(yè)帶來(lái)了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
4. 項(xiàng)目銷售與使用階段
項(xiàng)目銷售階段關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的運(yùn)行管理就是為了提高經(jīng)濟(jì)效益，保證銷售工作順利進(jìn)行，按時(shí)回籠資金，彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失，保證企業(yè)有較高的盈利水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有在一個(gè)項(xiàng)目順利完成后，才能進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以，運(yùn)行管理對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的工作，管理水平較低，則會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售與投入使用的時(shí)間，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。項(xiàng)目銷售與使用階段會(huì)受到較多因素的影響，比如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等，想要做好運(yùn)行管理也是一件非常難的工作。為了保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售工作的順利進(jìn)行，首先應(yīng)該保證決策定位的正確性，然后就是做好營(yíng)銷，可以依靠商業(yè)廣告或者微信營(yíng)銷等，但是這并不能保證營(yíng)銷效果一定好。很多房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為，只要銷售階段各項(xiàng)工作順利完成，就可以保證運(yùn)營(yíng)管理的效果，運(yùn)行管理是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)綜合性工作，不是保證一個(gè)階段工作順利完成就能實(shí)現(xiàn)的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會(huì)增加運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
三、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的措施
1. 做好市場(chǎng)定位與調(diào)研工作
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證運(yùn)行管理效果，首先應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研工作，保證市場(chǎng)定位的正確性，還能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中蘊(yùn)藏的商機(jī)，為企業(yè)贏得更多的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)調(diào)研還能為企業(yè)管理者提供運(yùn)營(yíng)管理的思路與方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，所以，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的過(guò)程中，也應(yīng)從這幾點(diǎn)出發(fā)，首先，了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，找到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳場(chǎng)地，以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐，做好市場(chǎng)研究，保C開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較高的價(jià)值，這樣才能保證企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)系，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，能看到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)的價(jià)值，保證運(yùn)營(yíng)管理工作順利進(jìn)行。其次，了解市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的是為了銷售，只有銷售順利進(jìn)行，才能保證企業(yè)很快回籠資金，企業(yè)只有了解市場(chǎng)需求，才能保證盈利。如果企業(yè)不重視市場(chǎng)需求的調(diào)查，做再多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也是浪費(fèi)資源。在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于飽和或者過(guò)剩的狀態(tài)，則需要及時(shí)停止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，尋求其他市場(chǎng)。最后，了解當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模，人口規(guī)模越多，市場(chǎng)需求則越大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也越大，人口規(guī)模是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中很重要的影響因素。在調(diào)查與分析的過(guò)程中，不能忽視的是流動(dòng)人口，流動(dòng)人口越多，說(shuō)明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市都聚集了大量的流動(dòng)人口，這些人也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要客戶群，只有具有較大的人口規(guī)模，才能使運(yùn)營(yíng)管理發(fā)揮出實(shí)效。
2. 制定科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
企業(yè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理的執(zhí)行者，管理的水平與企業(yè)自身情況有著較大關(guān)系，為了優(yōu)化運(yùn)行管理工作，應(yīng)準(zhǔn)確定位企業(yè)自身，了解自身開(kāi)發(fā)實(shí)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平會(huì)受到企業(yè)資金、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)能力水平等因素的影響，根據(jù)企業(yè)自身做好市場(chǎng)定位，才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效果。有的企業(yè)明明自身實(shí)力不足，還是選擇難度、風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，最后給企業(yè)帶來(lái)了較大的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)營(yíng)管理有利于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可以將企業(yè)帶出發(fā)展困境，保證企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盈利水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行管理很大程度上應(yīng)依靠企業(yè)制定的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并使運(yùn)行管理與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相一致，如果二者背道而馳，肯定會(huì)使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)停滯不前的情況，制定出科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，才能促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定地發(fā)展。
3. 把握計(jì)劃管理中的關(guān)鍵點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企業(yè)自身發(fā)展情況有密切關(guān)系，在制定項(xiàng)目管理策略時(shí)，應(yīng)做好目標(biāo)的設(shè)定，可以在不同的項(xiàng)目中設(shè)定分層目標(biāo)，引導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，在不同的階段，還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，保證制定的目標(biāo)逐個(gè)完成。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，這說(shuō)明制定出的項(xiàng)目管理計(jì)劃還不夠具體，項(xiàng)目管理缺乏有效的措施。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況制定出相應(yīng)的計(jì)劃，保證計(jì)劃管理具有實(shí)效性，從而提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率。計(jì)劃管理還要把握各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，這對(duì)計(jì)劃管理的內(nèi)容有著較高的要求，計(jì)劃管理內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更加合理，而且計(jì)劃內(nèi)容不宜過(guò)細(xì)，否則會(huì)使決策層無(wú)法看到核心問(wèn)題，不利于對(duì)計(jì)劃管理進(jìn)行監(jiān)督，不利于發(fā)現(xiàn)計(jì)劃管理中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理工作貫徹整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，不同的部門(mén)有著不同的計(jì)劃管理工作，為了設(shè)置最佳關(guān)鍵點(diǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資源整合，保證項(xiàng)目運(yùn)行管理正常進(jìn)行及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利完成。
4. 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，相關(guān)管理人員應(yīng)重視成本管理，加強(qiáng)對(duì)決策、設(shè)計(jì)、銷售等環(huán)節(jié)的成本控制，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，做好資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，提高資源的利用率，加強(qiáng)對(duì)成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)管理。根據(jù)預(yù)算管理的內(nèi)容以及成本總控目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量進(jìn)行管理與控制，加強(qiáng)責(zé)任成本與動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控，避免在建設(shè)階段出現(xiàn)資源與資金浪費(fèi)的情況。加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，應(yīng)做到成本可知、成本可控，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門(mén)的監(jiān)督與控制，提高T工的節(jié)約意識(shí)，這樣才能從根本上降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)與其經(jīng)營(yíng)管理水平有著較大關(guān)系。為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及變化對(duì)管理制度進(jìn)行調(diào)整，保證資源利用率達(dá)到最大化以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最高。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在著較多問(wèn)題，只有使企業(yè)各個(gè)部門(mén)明確自身的責(zé)任與工作內(nèi)容，采取科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方法，對(duì)管理策略進(jìn)行優(yōu)化與完善，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 蘇彬彬.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制和管理的研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（13）：145.
中圖分類號(hào)：G423.07
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是開(kāi)發(fā)企業(yè)搜集市場(chǎng)信息輔助開(kāi)發(fā)決策的重要手段，同時(shí)也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本理論和方法，未來(lái)從事相關(guān)工作時(shí)理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。
1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述
情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國(guó)古語(yǔ)“紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過(guò)程中認(rèn)為知識(shí)寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過(guò)參與活動(dòng)的過(guò)程去了解知識(shí)產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程。同時(shí)，知識(shí)也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問(wèn)題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開(kāi)設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：
2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)
通過(guò)在學(xué)習(xí)過(guò)程中綜合運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)與分析、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識(shí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開(kāi)展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、咨詢等相關(guān)活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。
2.2 課程教學(xué)內(nèi)容
課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫(xiě)、實(shí)用方法、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、資料收集、計(jì)劃與方案、市場(chǎng)調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報(bào)告撰寫(xiě)。
2.3 課時(shí)安排
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個(gè)課時(shí)，實(shí)踐操作部分共24課時(shí)，合計(jì)57課時(shí)。
3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問(wèn)題：
3.1 不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研提綱撰寫(xiě)、計(jì)劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫(xiě)作的相關(guān)知識(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，而具體在操作過(guò)程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計(jì)軟件等相關(guān)知識(shí)，學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識(shí)積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中尚未開(kāi)設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析時(shí)會(huì)比較吃力。
3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”
實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來(lái)源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開(kāi)展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計(jì)。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的了解僅限于書(shū)本，教授的市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對(duì)知識(shí)掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒(méi)有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫(xiě)過(guò)程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計(jì)劃梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施的全過(guò)程，卻沒(méi)有首先對(duì)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出。
3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范程度低
由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動(dòng)策劃需要使用市場(chǎng)調(diào)研，但當(dāng)時(shí)尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研程序，如采用問(wèn)卷調(diào)查方法時(shí)，將調(diào)研者主觀判斷帶人問(wèn)卷設(shè)計(jì)中，問(wèn)卷選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問(wèn)卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。
3.4 課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息
房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時(shí)安排、教學(xué)計(jì)劃等方面的原因，未提前預(yù)留時(shí)間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對(duì)性和實(shí)用性。
4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)的思考
為了能夠規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，建議在以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：
4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)
建議在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過(guò)上述兩門(mén)課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等統(tǒng)計(jì)和財(cái)務(wù)分析的相關(guān)知識(shí)，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。
4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育
學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，讓學(xué)生參與知識(shí)的獲得過(guò)程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開(kāi)發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)和公司營(yíng)銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營(yíng)銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。
第二，由班級(jí)同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場(chǎng)調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績(jī)作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬(wàn)元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對(duì)土地購(gòu)買決策、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略決策所需的市場(chǎng)調(diào)研分析。請(qǐng)同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研方案并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對(duì)應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。
第三，各小組調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)完成后，將打印裝訂成冊(cè)，邀請(qǐng)項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個(gè)同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對(duì)應(yīng)的課程作品成績(jī)，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績(jī)。
4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法
第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對(duì)教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時(shí)調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的行為。
第二，通過(guò)安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。
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一、房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目概況
盤(pán)錦市規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝跒?32萬(wàn)人， 建設(shè)區(qū)域主要分布在向海大道、305國(guó)道以及中華路兩側(cè)。房?jī)r(jià)近幾年來(lái)漲幅較大， 這與市場(chǎng)需求有著直接的關(guān)系。由于2008年下半年受次貸危機(jī)的影響， 房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)， 房地產(chǎn)景氣指數(shù)大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區(qū)域分布、項(xiàng)目類型、價(jià)格分布和消費(fèi)人群和四個(gè)方面對(duì)盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究。
1、區(qū)域分布分析
2010-2011年間，盤(pán)錦市在售項(xiàng)目有58個(gè)，其中，興隆臺(tái)區(qū)26個(gè)，雙臺(tái)子區(qū)7個(gè)，大洼縣18個(gè)，盤(pán)山縣7個(gè)。其中，大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在興隆臺(tái)區(qū)和大洼縣，兩個(gè)區(qū)域占到了整個(gè)盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)的76%，而雙臺(tái)子區(qū)和盤(pán)山縣僅占24%。由房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，我們知道，一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口集聚程度是吸引房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)分布，來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布。
2、項(xiàng)目類型
從對(duì)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研結(jié)果來(lái)看，大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是綜合性地產(chǎn)，項(xiàng)目規(guī)模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項(xiàng)用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項(xiàng)目較多集中于大洼縣和盤(pán)山縣與興隆臺(tái)相鄰的地區(qū)；酒店式公寓多聚集在市中心商業(yè)中心區(qū)。
3、價(jià)格分布
總體來(lái)說(shuō)，2010—2011年度盤(pán)錦市房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在3000—6000元/平方米區(qū)間內(nèi)。從區(qū)域分布來(lái)說(shuō)，興隆臺(tái)區(qū)的房?jī)r(jià)最高，其次分別為雙臺(tái)子區(qū)、大洼縣和盤(pán)山縣；從項(xiàng)目類型上看，商鋪?lái)?xiàng)目單價(jià)最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。
由于興隆臺(tái)在盤(pán)錦市獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集于此。興隆臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要集中在4000— 6000元/平方米區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)最高的是紅星國(guó)際廣場(chǎng)的商鋪，價(jià)格高達(dá)12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項(xiàng)目最多。通過(guò)對(duì)興隆臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格差異不明顯，住宅類項(xiàng)目的均價(jià)為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價(jià)為6000元/平方米，商鋪類的均價(jià)為10000元/平方米。這一方面說(shuō)明當(dāng)前興隆臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品訴求較為單一，產(chǎn)品特色不突出；另一方面也說(shuō)明興隆臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)發(fā)展不均衡，產(chǎn)品價(jià)位單一，有極大的調(diào)整空間。
雙臺(tái)子區(qū)作為盤(pán)錦市的老城區(qū)，近年來(lái)雖然較興隆臺(tái)區(qū)而言發(fā)展較慢，但是由于基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為完善，以及市民對(duì)老城區(qū)的深厚感情，雙臺(tái)子區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較為活躍，價(jià)格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項(xiàng)目，配備一定比例的臨街商網(wǎng)。
大洼縣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，加之與興隆臺(tái)區(qū)的距離很近，尤其是田家鎮(zhèn)毗鄰興隆臺(tái)區(qū)，土地成本較低，對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，聚集了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。大洼縣的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在2000—7000元/平方米之間，既有低價(jià)位的普通住宅，又有高品質(zhì)的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。
相對(duì)于其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，盤(pán)山縣的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，價(jià)格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。
4、消費(fèi)人群
據(jù)調(diào)查，盤(pán)錦房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者主體仍然是盤(pán)錦本地人，不過(guò)，近年來(lái)，隨著盤(pán)錦經(jīng)濟(jì)水平的提高，大項(xiàng)目的引進(jìn)，越來(lái)越多的外來(lái)務(wù)工者定居在盤(pán)錦市，構(gòu)成了盤(pán)錦房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)不可忽視的重要部分。值得注意的是，當(dāng)前盤(pán)錦房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)投資者，以倒賣房地產(chǎn)來(lái)取得高額價(jià)差。
從年齡結(jié)構(gòu)上看，25—50歲仍然是購(gòu)房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業(yè)，另一方面是中年一代改善型置業(yè)。從所調(diào)查的項(xiàng)目樣本來(lái)看，兩者在購(gòu)房人群中所占比重基本持平。
從職業(yè)構(gòu)成上看，2010—2011年度，盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者主要有公務(wù)員、教師、企業(yè)管理者、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)員、銷售員、農(nóng)民、自由職業(yè)者等。
二、盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
從盤(pán)錦市的實(shí)際情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于上升發(fā)展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺(tái)和雙臺(tái)子老城區(qū)，現(xiàn)有的主要消費(fèi)人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來(lái)， 建筑成本增加，房?jī)r(jià)一直呈上升趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內(nèi)， 初步預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間。但目前來(lái)講， 受大環(huán)境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重， 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買方和賣方高度博弈狀態(tài)之中。
三、盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展對(duì)策建議
針對(duì)上文對(duì)盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研和市場(chǎng)形勢(shì)分析，為能更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)買方和賣方較量的焦灼狀態(tài)，這里僅從可持續(xù)發(fā)展的角度提出盤(pán)錦市房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議：
1、大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑
盤(pán)錦市的房地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大趨勢(shì)是息息相關(guān)的，它要求突破以往因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致對(duì)自然資源的無(wú)限索取，以及無(wú)節(jié)制對(duì)能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的能源消耗問(wèn)題，大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的綠化率，以創(chuàng)建良好的人居環(huán)境。
2、完善保障性住房供給體系
實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”一直以來(lái)是我國(guó)各級(jí)政府執(zhí)政者的執(zhí)政目標(biāo)。盤(pán)錦市近年來(lái)在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時(shí)我們也必須看到，社會(huì)保障性住房還未普遍推行，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)還不平衡，廉租屋政策發(fā)展遲緩，住房保障體系的建設(shè)還有待進(jìn)一步的完善。因此，政府可以通過(guò)建立住房保障基金，從各種渠道、調(diào)動(dòng)各種財(cái)政資源，增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋建設(shè)的投資；通過(guò)稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來(lái)提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價(jià)格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的中低價(jià)房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂(lè)業(yè)”。
3、科學(xué)合理增加土地供給
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1前言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程,它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要不足，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開(kāi)展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的開(kāi)展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)的管理工作，推動(dòng)論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。
3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題
3.1項(xiàng)目方案的確定，作為開(kāi)發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開(kāi)發(fā)商往往沒(méi)有按照規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。
3.2由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多,有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問(wèn)題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
3.3項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中,糾紛不斷。
3.4物業(yè)服務(wù)管理,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過(guò)程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。
3.5從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理措施
4.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織模式管理
建立建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)、財(cái)務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運(yùn)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)崗位，甚至每一個(gè)員工，因此需要建立一個(gè)科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門(mén)組織機(jī)構(gòu)來(lái)指揮協(xié)調(diào)整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實(shí)過(guò)程。這項(xiàng)工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門(mén)之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實(shí)職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;
(一)開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作
(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來(lái)源和特征進(jìn)行分類
1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理
(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查
項(xiàng)目定位
(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料
1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項(xiàng)目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類
1.能夠記錄周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查表
(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶購(gòu)買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營(yíng) 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷售過(guò)程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷售情況進(jìn)行匯總
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪問(wèn)法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類的知識(shí)2.信息分類的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)
1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫(xiě)方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的原則
2.市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)
2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研計(jì)劃
3.能夠組織策劃員開(kāi)展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)
查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃
(一)制定市場(chǎng)
2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)
細(xì)分計(jì)劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位
1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃
2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況
3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析
1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)
4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見(jiàn)表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫(xiě)物業(yè)管理合同書(shū)
(三)營(yíng)銷準(zhǔn)備
1.銷售策劃的程序2.銷售計(jì)劃的編制方法客戶意見(jiàn)表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書(shū)的編寫(xiě)格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識(shí)
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識(shí)
1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t
3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法
3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)方法2.文案撰寫(xiě)格式與方法
一、房 地
1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市
場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行
1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析
市場(chǎng)
二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位
(二)項(xiàng)目規(guī)劃
2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)
1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算
(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與
動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)
評(píng)估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.能夠編制商業(yè)建議書(shū)
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計(jì)劃書(shū)3.能夠撰寫(xiě)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告
4.能夠撰寫(xiě)可行性報(bào)告
(一)營(yíng)銷價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略
1.能夠編寫(xiě)項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書(shū)
(二)制定銷售
2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用
四、房 地推廣計(jì)劃
3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整
合 營(yíng) 銷1.能夠制定營(yíng)銷目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營(yíng)銷控制實(shí)施方
(三)營(yíng)銷管理案
3.能夠組織和實(shí)施營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營(yíng)銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場(chǎng)
2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)
1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法
1.項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書(shū)的撰寫(xiě)方法2.銷售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營(yíng)銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營(yíng)銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)
五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)
6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法
1.能夠分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析
2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 市
3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案
場(chǎng) 調(diào)查 研
(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究
劃投資機(jī)會(huì)分析
5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)
6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案
二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象
2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略
項(xiàng)目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念
(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來(lái)源與運(yùn)
三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃
資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)
(一)審定營(yíng)銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)
項(xiàng)目整合營(yíng)
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營(yíng)銷推廣
的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案
1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃
五、房 地
產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)模式
(三)綜合經(jīng)營(yíng)模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃
項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的原則
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)
2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法
引言
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的開(kāi)發(fā)商是管理主體，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織者，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展完整項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)好時(shí)間、性能指標(biāo)與經(jīng)費(fèi)之間的關(guān)系，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中起到非常重要的作用。
1 分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
1.1 忽略市場(chǎng)調(diào)查，決策存在缺陷
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地高樓大廈拔地而起，可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿到項(xiàng)目之后，急于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，縮短工期，壓縮成本，并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查，就大概的確定了實(shí)施方案。他們只注重能夠從中賺取的利潤(rùn)，而一昧的效仿別人，并沒(méi)有進(jìn)行深入的思考，因此沒(méi)有自己的特色，也不結(jié)合實(shí)際情況。導(dǎo)致產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有吸引力，所以在后期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中就處于劣勢(shì)。而且，因?yàn)闆](méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，在方案確定的時(shí)候也很可能會(huì)出現(xiàn)失誤，給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)，不論是一個(gè)工程還是一件事，一個(gè)好的開(kāi)始都直接影響進(jìn)程及最終的結(jié)果。所以，項(xiàng)目方案的確定是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，尤其是前期的市場(chǎng)調(diào)研，要打有準(zhǔn)備的“仗”，將眼光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要急于眼前看到的利益。因?yàn)闆](méi)有周全的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，很多決策只是匆忙拍板，導(dǎo)致工程建設(shè)項(xiàng)目很不科學(xué)。
1.2 重施工，設(shè)計(jì)未能因地制宜
在我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項(xiàng)目的施工時(shí)期的投資控制，對(duì)投入合理的資金能取得適用而又經(jīng)濟(jì)的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒(méi)有考慮到。重視項(xiàng)目的施工而忽略其設(shè)計(jì)在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。根據(jù)一般的慣例來(lái)看，施工項(xiàng)目的質(zhì)量、投資與進(jìn)度，在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中占有重要地位，但由于施工圖紙已完成，投資的控制是在已經(jīng)獲得的投資基礎(chǔ)上來(lái)開(kāi)展，對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱，而且施工監(jiān)理本身就為控制咨詢單位。因此，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視施工，輕視設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)不能夠從實(shí)際出發(fā)，很難滿足消費(fèi)者的基本需求；換句話說(shuō)，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是將設(shè)計(jì)的美觀度來(lái)判斷設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，并未充分結(jié)合施工的具體樓盤(pán)來(lái)對(duì)其展開(kāi)設(shè)計(jì)。
2 關(guān)于解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的對(duì)策
綜合以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題的分析，提出以下解決措施。
2.1 加強(qiáng)工程項(xiàng)目投資前期的可行性研究
從以上分析可以得知，房地產(chǎn)無(wú)論是在設(shè)計(jì)階段還是決策階段出現(xiàn)的很多問(wèn)題一般是因?yàn)橄惹暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，房地產(chǎn)可行性方面的研究工作還不到位導(dǎo)致的。比如設(shè)計(jì)階段，因?yàn)闆](méi)有更好的對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查（如：消費(fèi)者的需求以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)消費(fèi)者需求的影響），所以導(dǎo)致決策失誤，致使項(xiàng)目管理在企業(yè)中寸步難行。因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，我們要充分重視房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析，也就是在房地產(chǎn)正式開(kāi)發(fā)之前投入一定的人力、物力、財(cái)力展開(kāi)全方位的可行性研究，切實(shí)做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的前期調(diào)研工作，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理確實(shí)可行。龍湖地產(chǎn)的啟動(dòng)會(huì)制度就很好解決了這個(gè)問(wèn)題，他對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管控、成本管控、營(yíng)銷策略都進(jìn)行了詳細(xì)的剖析，并指出了項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及措施，值得同行好好學(xué)習(xí)。
除此之外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段所開(kāi)展的可行性研究中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極引導(dǎo)相關(guān)的專業(yè)人員或咨詢單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃方案的合理性等相關(guān)事項(xiàng)提出具體指導(dǎo)意見(jiàn)，通過(guò)這種方式來(lái)提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程項(xiàng)目決策的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功率。
2.2 強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)階段投資方面的控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)是工程項(xiàng)目的最初的設(shè)計(jì)階段（尤其是方案階段），應(yīng)該堅(jiān)決克服只是重視施工，而輕視設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)觀念。對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來(lái)講，項(xiàng)目設(shè)計(jì)比較新穎，并能滿足廣大購(gòu)房者基本需要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就能獲得成功。不僅可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在較短的時(shí)間內(nèi)回收資金，還能有效解決資金鏈的連續(xù)性問(wèn)題，提升企業(yè)的社會(huì)效益，為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。購(gòu)房難是當(dāng)前絕大多數(shù)購(gòu)房者需要面對(duì)的問(wèn)題，當(dāng)前的買房也成為了生活中的大事，甚至買房會(huì)涉及到兩代甚至三代人的事。所以，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分考慮買房者的實(shí)際生活需要。
2.3 重視項(xiàng)目收尾階段的管理工作
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多，人物也比較重，因此建設(shè)管理部門(mén)往往比較重視開(kāi)工階段而忽略了工程的收尾階段。然而，工程收尾階段在整個(gè)工程中是占據(jù)著主要位置，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)該牽頭成立由多個(gè)部門(mén)成立工程項(xiàng)目收尾管理機(jī)構(gòu)，和工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理人員，展開(kāi)相關(guān)的分工協(xié)作，一同來(lái)完成工程項(xiàng)目收尾階段的工作。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以從工程項(xiàng)目實(shí)施的早期階段，并積極通過(guò)理清工程項(xiàng)目和參與各方的基本關(guān)系，有效降低收尾期間的工作量。從工程項(xiàng)目實(shí)踐的角度出發(fā)，工程項(xiàng)目的承包單位在到施工階段的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)工程項(xiàng)目施工的具體特點(diǎn)，采取統(tǒng)一的規(guī)劃，分為不同的步驟來(lái)進(jìn)行實(shí)施，并根據(jù)具體的施工進(jìn)度來(lái)展開(kāi)招標(biāo)。與此同時(shí)，還應(yīng)該進(jìn)一步明確應(yīng)該由總承包商來(lái)完成的工作，需要交由總承包商來(lái)進(jìn)行完成，如果是總承包商的管理方向出現(xiàn)分化的話，就可以將其提供給開(kāi)發(fā)商來(lái)為其服務(wù)，也就是更加注重自我管理。要做到切實(shí)有效的減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程分包項(xiàng)目，對(duì)工程項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)商包含的具體工程要進(jìn)一步的細(xì)化，對(duì)各自合同的基本條件繼續(xù)深化，有利于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)有機(jī)協(xié)調(diào)，有效規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理人員的基本素養(yǎng)
我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本方法與管理的理論方面和先進(jìn)國(guó)家相比還存在較大的差距，是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司內(nèi)部的專業(yè)性的人員比較少，項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)普遍較低，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本性質(zhì)、基本任務(wù)與基本機(jī)制方面的認(rèn)識(shí)還不夠充分，項(xiàng)目管理方面存在一定的局限性。因此導(dǎo)致了要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的國(guó)際化、現(xiàn)代化，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員需要具有現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)。尤其是項(xiàng)目經(jīng)理，其管理理念、管理藝術(shù)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)方面要做到與時(shí)俱進(jìn)，深刻領(lǐng)會(huì)項(xiàng)目管理中以人為本的重要意義。對(duì)規(guī)模相對(duì)較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理來(lái)講，應(yīng)該學(xué)會(huì)掌握與使用先進(jìn)的管理工具，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目方面的管理。假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的現(xiàn)代化管理是比較困難的。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理人員，還應(yīng)隨社會(huì)不斷進(jìn)步以及相關(guān)管理技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，通過(guò)接受培訓(xùn)來(lái)提升管理素養(yǎng)。換句話說(shuō)，具有高素養(yǎng)的工程項(xiàng)目管理，能決定其帶出合格管理隊(duì)伍，具備高的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，能讓工程項(xiàng)目管理工作在健康良好的環(huán)境中開(kāi)展，能提升企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
3 結(jié)束語(yǔ)
本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問(wèn)題進(jìn)行分析說(shuō)明，就如何更進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)有效的項(xiàng)目管理，提出了具體解決思路，以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由于目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個(gè)蓬勃發(fā)展階段，很多人也都看到了其發(fā)展前景，所以越來(lái)越多的這類企業(yè)已出現(xiàn)在市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，要在這樣一個(gè)大環(huán)境中生存并走在前端，就要有一個(gè)好的項(xiàng)目管理系統(tǒng)，建立完善的管理流程，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，方可實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理目標(biāo)。
一、引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，眾多行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)近些年來(lái)發(fā)展速度較快、發(fā)展勢(shì)頭較好的行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)起到了關(guān)鍵性作用。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須意識(shí)到其發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)階段，供給側(cè)改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也帶來(lái)了極大的機(jī)遇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提升對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的分析和控制能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)的控制和分析主要包括對(duì)外界因素造成的實(shí)際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施來(lái)提升控制能力，屏蔽相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
（一）初期投資風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于復(fù)合型行業(yè)，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)資金融通、投資項(xiàng)目選擇、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑和房產(chǎn)出售或出租等業(yè)務(wù)內(nèi)容，同時(shí)由于其所需資金數(shù)量極大，因此屬于傳統(tǒng)的資金密集型企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇初期就面臨著極高的投資風(fēng)險(xiǎn)即在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段出現(xiàn)一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期需要對(duì)項(xiàng)目所在地和宏觀經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行全面衡量和把控，通過(guò)數(shù)量模型分析等方式定性定量的對(duì)投資收益進(jìn)行預(yù)判。同時(shí)對(duì)如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃及后期出售價(jià)位確定等都需要在項(xiàng)目投資初期進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。但是，在投資初期由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性、政策的變動(dòng)性及來(lái)自同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)的初期投資風(fēng)險(xiǎn)仍然巨大。
（二）中期建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)主要通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的方式生產(chǎn)出該行業(yè)特有的商品――房屋，因此建設(shè)施工階段實(shí)質(zhì)上是一個(gè)典型的生產(chǎn)過(guò)程。在這個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著來(lái)自方方面面的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)外部，面臨著原材料產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，原材料價(jià)格上漲意味著企業(yè)未來(lái)所需采購(gòu)原材料成本增加，企業(yè)成本增加，可能造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損；原材料價(jià)格下降意味著企業(yè)如果當(dāng)期庫(kù)存較多，則企業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，企業(yè)成本超過(guò)同行業(yè)其他企業(yè)，也會(huì)造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損。在房地產(chǎn)內(nèi)部，對(duì)于所融通的閑置資金的投資方式安排會(huì)直接影響到企業(yè)整體的盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，在建設(shè)施工過(guò)程中企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利落地起到了重要作用。
（三）后期處置風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完工之后，就進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目后期處置階段。在這一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采用出售的方式進(jìn)行處置，少部分企業(yè)采取長(zhǎng)期出租或自用的方式進(jìn)行處置。不同置方式也給企業(yè)帶來(lái)了不同的風(fēng)險(xiǎn)。而處置實(shí)質(zhì)上是給企業(yè)帶來(lái)最大資金風(fēng)險(xiǎn)的方式。處置過(guò)程需要企業(yè)具有強(qiáng)大的營(yíng)銷能力和營(yíng)銷策略，營(yíng)銷策略的制定及政府政策的引導(dǎo)都會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置時(shí)間和資金回收的速度。
三、控制房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的方法和策略
（一）提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略的準(zhǔn)確性和可靠性
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期需要對(duì)行業(yè)環(huán)境進(jìn)行全面評(píng)估，除此之外還需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位等進(jìn)行全面宏觀了解以最終完成項(xiàng)目投資初期的評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略準(zhǔn)確性和可靠性的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要牢牢把握政府政策導(dǎo)向，對(duì)于大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的地區(qū)可以加大投資力度，對(duì)于嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)購(gòu)房的地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)就需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，嚴(yán)格控制企業(yè)可能面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)。其次，在制定投資策略時(shí)可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建進(jìn)行定量分析，提升決策的準(zhǔn)確性和可靠性。準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型和風(fēng)險(xiǎn)控制模型可以從收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)維度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終決定是否對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可靠投資。
（二）善用金融工具、加強(qiáng)監(jiān)督管理，降低在建設(shè)施工過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷完善和開(kāi)放，其在各行各業(yè)的資金融通、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用當(dāng)前金融市場(chǎng)上具有的一定作用來(lái)降低自身在建設(shè)施工過(guò)程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)可以通過(guò)宏觀預(yù)測(cè)方式推測(cè)未來(lái)原材料的價(jià)格漲跌情況，之后通過(guò)使用期權(quán)、期貨、套期保值等方式來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的置換或者規(guī)避，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和有效運(yùn)營(yíng)。其次，企業(yè)需要在建設(shè)施工過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工內(nèi)容的監(jiān)督管理，通過(guò)完善的內(nèi)部控制避免不合規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也可以避免資金的浪費(fèi)，提升資金的使用效率，促進(jìn)資金有效周轉(zhuǎn)，降低建設(shè)施工過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。
（三）完善營(yíng)銷策略，提升營(yíng)銷能力，降低處置階段的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策略應(yīng)該具有較強(qiáng)的可操作性和可識(shí)別性，同時(shí)營(yíng)銷策略的制定也需要符合國(guó)家政策的基本規(guī)劃，切不可通過(guò)虛假營(yíng)銷等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目處置，不合理的營(yíng)銷策略會(huì)增大企業(yè)的法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨行政處罰甚至凍結(jié)資金等資金風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)只有結(jié)合市場(chǎng)情況和社會(huì)現(xiàn)狀制定的營(yíng)銷策略，才能被目標(biāo)人群所接受，也只有通過(guò)強(qiáng)有力的營(yíng)銷能力和品牌能力，才能在最合適的周期內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)和處置。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著國(guó)家供給側(cè)改革戰(zhàn)略的不斷深化和實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了改革的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目處置等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，促使企業(yè)有效把控資金風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有效增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的二次騰飛。
一、引言
發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進(jìn)入成熟期。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有約30年的歷史，還屬于朝陽(yáng)行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)每年的銷售額已突破5萬(wàn)億元。隨著社會(huì)分工的細(xì)化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬(wàn)科就一直采用銷售的模式。實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商和銷售商的立場(chǎng)不同，專業(yè)知識(shí)和能力不同，對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)，雙方會(huì)產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和銷售商的利益，針對(duì)實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出其定價(jià)原則和方法。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)的重要性及主要策略和方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要目的是將開(kāi)發(fā)出的項(xiàng)目產(chǎn)品以合理的價(jià)格盡快銷售出去，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益和利潤(rùn)。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、品質(zhì)以及項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位對(duì)產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)，以使項(xiàng)目產(chǎn)品具有較高的性價(jià)比。只有這樣，項(xiàng)目產(chǎn)品才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能得到客戶的認(rèn)同，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，超過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，則對(duì)客戶不能形成較強(qiáng)的購(gòu)買吸引力，項(xiàng)目產(chǎn)品有可能滯銷；如果項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)低，雖然能實(shí)現(xiàn)較快銷售，但開(kāi)發(fā)商的利益就會(huì)受到損失，該賺的錢(qián)沒(méi)賺到。
根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和價(jià)格決策理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有[1]：（1）成本加成定價(jià)法；（2）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法；（3）需求導(dǎo)向定價(jià)法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷售過(guò)程中還可以采取多種價(jià)格營(yíng)銷策略，以吸引客戶下單。這些營(yíng)銷策略包括價(jià)格折扣、特殊房源低價(jià)促銷、非整數(shù)定價(jià)等[2]。并且，在項(xiàng)目的不同銷售階段，即開(kāi)盤(pán)階段、持續(xù)銷售階段和尾盤(pán)清理階段，還需要采用不同的定價(jià)策略和方法[3]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)主體，也存在多個(gè)相關(guān)利益方。從大的方面來(lái)講，主要有開(kāi)發(fā)商，消費(fèi)者和政府三方。從開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)來(lái)看，涉及到開(kāi)發(fā)商本身，設(shè)計(jì)、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商四個(gè)利益主體的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)期望進(jìn)行了分析[4]。李研從如何合理控制房?jī)r(jià)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)商品的定價(jià)權(quán)應(yīng)由政府還是開(kāi)發(fā)商掌握進(jìn)行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)最直接的利益相關(guān)方是銷售商。房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定價(jià)，離不開(kāi)銷售商的工作。
三、實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)面臨的矛盾和沖突
對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過(guò)程中，面臨著雙方利益沖突、定價(jià)權(quán)沖突以及價(jià)格與銷售進(jìn)度的矛盾。
（一）開(kāi)發(fā)商與商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)上的沖突
目前，房地產(chǎn)銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)有不同的意見(jiàn)。
1.固定比例傭金合約介紹
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對(duì)市場(chǎng)的敏感性，將項(xiàng)目產(chǎn)品以盡量高的價(jià)格在盡量短的時(shí)間內(nèi)銷售出去。
目前房地產(chǎn)銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開(kāi)發(fā)商按照實(shí)現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過(guò)2%）。
2.開(kāi)發(fā)商與銷售商的利益沖突
在固定比例傭金模式下，開(kāi)發(fā)商與銷售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在利益沖突。項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)的提高，并不能給銷售商帶來(lái)多大的收益。以一套市場(chǎng)價(jià)值約100萬(wàn)元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬(wàn)元進(jìn)行銷售，銷售商得到的傭金為2萬(wàn)元；如果提高售價(jià)到110萬(wàn)元，銷售商得到的傭金為2.2萬(wàn)元，售價(jià)提高部分10萬(wàn)元，銷售商只得到0.2萬(wàn)元，但為以110萬(wàn)元的價(jià)格銷售出去，銷售商要付出比以100萬(wàn)元銷售出去多得多的努力，并且銷售時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，其成本會(huì)增加。所以，在對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上，銷售商傾向于定價(jià)較低，以加快項(xiàng)目銷售，便于其在較短時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售后離場(chǎng)。
但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，提高售價(jià)所帶來(lái)的收益絕大部分由開(kāi)發(fā)商享有。由于至項(xiàng)目銷售時(shí)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價(jià)部分基本上就形成純利潤(rùn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)方面傾向于高定價(jià)，對(duì)于產(chǎn)品以較高價(jià)格銷售有很高的積極性。
由于銷售雙方的立場(chǎng)不同，考慮利益的角度不同，雙方在項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上就會(huì)有不同意見(jiàn)和看法，雙方存在沖突。
（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)與對(duì)市場(chǎng)變化敏感性的矛盾
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售的話，開(kāi)發(fā)商和銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)都要發(fā)表意見(jiàn)，影響項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)。
目前，在房地產(chǎn)銷售中，一般的情況是銷售商提出項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議方案，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售商提出的定價(jià)建議方案進(jìn)行審核。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)可銷售商提出的定價(jià)建議方案，則按該方案進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)；如果開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可銷售商提出的方案，則對(duì)其進(jìn)行調(diào)整或者另外自行定價(jià)?？傮w來(lái)講，項(xiàng)目產(chǎn)品的最終定價(jià)權(quán)掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。
正常情況下，銷售商在銷售方面比開(kāi)發(fā)商更具有專業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)。并且，銷售商長(zhǎng)期在市場(chǎng)中摸爬打滾，對(duì)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的敏感性，比開(kāi)發(fā)商更能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的變化。另外，項(xiàng)目委托給銷售商進(jìn)行銷售后，開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)、接觸客戶和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)就大大減少，主要由銷售商承擔(dān)；所以，銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)中的地位和優(yōu)劣勢(shì)了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)，其定出的價(jià)格應(yīng)該更能符合市場(chǎng)的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，也就更有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。
但是，由于銷售商與開(kāi)發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)稍低于其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，以利于盡快完成項(xiàng)目的銷售。如果在沒(méi)有其他更好約束條件的情況下，將項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)交給銷售商，就會(huì)發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，銷售商就不會(huì)站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)考慮問(wèn)題，項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)偏低，損害開(kāi)發(fā)商的利益。
雖然理論上銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的能力更強(qiáng)，能進(jìn)行更精準(zhǔn)的市場(chǎng)定價(jià)。但是，定價(jià)權(quán)交給銷售商，又會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，損害開(kāi)發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷售合約必須處理好這一矛盾。
（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)高低與銷售進(jìn)度的矛盾
根據(jù)需求定律，社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價(jià)格負(fù)相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價(jià)格越高，其需求越??；價(jià)格越低，需求越大。
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價(jià)較高，就會(huì)影響到項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。由于提高項(xiàng)目定價(jià)，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的有效需求下降，導(dǎo)致一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的銷售量降低，項(xiàng)目的銷售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售周期延長(zhǎng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在考慮項(xiàng)目靜態(tài)收益的同時(shí)，還要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。盡早收回資金，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言也是很重要的。開(kāi)發(fā)商可以利用收回的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商的資金機(jī)會(huì)成本。更有甚者，開(kāi)發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計(jì)劃的時(shí)間收回一定量的資金用于項(xiàng)目借款的償還；那么，這種情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，按時(shí)（下轉(zhuǎn)第115頁(yè)）（上接第113頁(yè)）盡早收回資金就比利潤(rùn)更重要，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的企業(yè)存亡。
因此，開(kāi)發(fā)商要處理好利潤(rùn)與資金鏈和機(jī)會(huì)成本的關(guān)系，處理好定價(jià)高低與銷售進(jìn)度的矛盾。
四、做好實(shí)行銷售項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專業(yè)分工帶來(lái)的好處，做好項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)非常重要，這樣才能最大程度上促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。
（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動(dòng)銷售商的積極性
銷售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在道德風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開(kāi)發(fā)商不一致，對(duì)于提高項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動(dòng)銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級(jí)分成利益分配合約，對(duì)于約定價(jià)格以內(nèi)銷售的，開(kāi)發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對(duì)于超過(guò)約定銷售價(jià)格一定幅度的，就超過(guò)約定價(jià)格部分，銷售商可按一個(gè)合理的比例參與利益分享；對(duì)于超過(guò)約定價(jià)格更高幅度的，銷售商按更高的比例進(jìn)行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對(duì)于售價(jià)提高的貢獻(xiàn)度來(lái)向其支付傭金，對(duì)銷售商形成很好的激勵(lì)，可以避免銷售商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)時(shí)的道德風(fēng)險(xiǎn)行為出現(xiàn)。
（二）開(kāi)發(fā)商多做市場(chǎng)調(diào)研，提高對(duì)市場(chǎng)變化的把控度
由于道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商本能地對(duì)于銷售商提出的項(xiàng)目定價(jià)建議方案心存疑慮，對(duì)銷售商定價(jià)行為不信任。但是，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開(kāi)發(fā)商在委托銷售的同時(shí)，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場(chǎng)營(yíng)銷人才，多做市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場(chǎng)把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價(jià)方面過(guò)于依賴銷售商，自身也能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定價(jià)。
（三）根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況，確定項(xiàng)目的定價(jià)策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目采取高定價(jià)還是低定價(jià)策略，很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的資金狀況。如果開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來(lái)維持企業(yè)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價(jià)策略；如開(kāi)發(fā)商資金較充裕，又沒(méi)有其他的投資項(xiàng)目需要資金投入，則可采取高定價(jià)策略，以獲取超額利潤(rùn)，而不追求快的銷售速度。
對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然存在不少?zèng)_突和矛盾，但只要開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)好銷售合約，并且自己多關(guān)注市場(chǎng)變化，同時(shí)根據(jù)自己的具體資金情況確定定價(jià)策略，就能夠較好地解決這些問(wèn)題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)銷售商的工作積極性，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。
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