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時間：2023-06-26 10:18:27
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)評估檔案管理范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
一、該公司基本情況
____信達資產(chǎn)評估有限公司原為____信達資產(chǎn)評估事務(wù)所，20__年因經(jīng)營規(guī)模的擴大變更為____信達資產(chǎn)評估有限公司。該公司是經(jīng)湖北省財政廳、建設(shè)廳、國土資源廳（土地局）批準(zhǔn)，工商行政管理部門核準(zhǔn)登記成立的經(jīng)濟鑒證類專業(yè)性中介服務(wù)機構(gòu)。公司位于__*市朝陽中路文貿(mào)樂園南側(cè)，法定代表人為__*，公司注冊資本：貳佰萬元，營業(yè)執(zhí)照號：42030020__164，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營范圍：資產(chǎn)評估；房地產(chǎn)價格評估；土地價格評估；房地產(chǎn)咨詢、中介；舊車價格評估；車輛損失評估；保險公估；工程造價咨詢；資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
__*信達的執(zhí)業(yè)資格眾多。目前擁有《房地產(chǎn)估價資格證書》、《資產(chǎn)評估資格證書》、《土地評估機構(gòu)資質(zhì)證書》、《工程造價咨詢單位資質(zhì)證書》及我市唯一的《湖北省涉案物品價格評估機構(gòu)資格證》等資格證書，成為__地區(qū)各種評估（咨詢、審計）資質(zhì)最全的專業(yè)社會中介服務(wù)機構(gòu)。
二、公司的優(yōu)勢
1、規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制。__*信達資產(chǎn)評估有限公司原為__*信達資產(chǎn)評估事務(wù)所，20__年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要[文秘站網(wǎng)-找文章，到文秘站網(wǎng)]正式變更為____信達資產(chǎn)評估有限公司，公司在承繼原__*信達良好管理經(jīng)驗的同時，以企業(yè)組織形式變更為契機，嚴(yán)格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產(chǎn)評估及造價咨詢工作人員自律守則、人事管理制度、財務(wù)管理制度、檔案管理制度、評估人員考核考評制度、客戶回訪制度、評估(咨詢)報告書三級復(fù)核制度以及評估（咨詢）工作風(fēng)險控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報告的質(zhì)量。
2、人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚。__*信達聚集了一大批執(zhí)業(yè)評估師和各類技術(shù)專家?，F(xiàn)有注冊房地產(chǎn)估價師9名、注冊土地估價師10名、注冊資產(chǎn)評估師8名、注冊造價工程師8名、注冊會計師1名、研究員級高級工程師1名，高級經(jīng)濟師2名，以及各類精通機械設(shè)備、電子技術(shù)、土建安裝、財務(wù)管理等技術(shù)人才16人,員工均為大學(xué)以上學(xué)歷，其中碩士研究生3人。同時還長期聘用一批經(jīng)驗豐富的高、中級專業(yè)技術(shù)人員，形成了以高、中級職稱人員為主，其他人員為輔的良好的人員結(jié)構(gòu)層次。目前在__地區(qū)，__*信達各種評估資質(zhì)最全、人員綜合素質(zhì)最高的專業(yè)評估機構(gòu)，在行業(yè)中享有較高的聲譽。
3、公司內(nèi)學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，工作質(zhì)量高。公司評估師____于20__年4月成為首批__市房地產(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會的委員，雄厚的技術(shù)實力和合理的知識結(jié)構(gòu)為__信達的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)提供了強大的技術(shù)保障。
公司定期組織員工分析宏觀經(jīng)濟走勢，及時搜集有關(guān)行業(yè)信息，對信息進行甄別處理，調(diào)整相關(guān)評估數(shù)據(jù)，20__年底，針對目前房地產(chǎn)估價行業(yè)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，影響評估精度的問題
，我公司通過對房地產(chǎn)市場進行專項調(diào)研，組織人員搜集資料，通過對有關(guān)數(shù)據(jù)進行篩選、量化，建立了房地產(chǎn)行業(yè)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并隨時根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢及我市房地產(chǎn)市場的變化進行更新，成為我市首家擁有較為完善的專業(yè)數(shù)據(jù)支持的估價公司，這將極大的提高公司的報告質(zhì)量和公司的核心競爭力。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴大，公司也加強了硬件的投入，目前已接通了寬帶網(wǎng)，建立了公司局域網(wǎng)，擁有計算機、打印機、復(fù)印機等電子設(shè)備共計20余臺套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶交付報告的時間；同時還提高了報告質(zhì)量。
4、誠信為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)評估屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是公司的宗旨。作為一個專業(yè)性中介機構(gòu)，公司在從業(yè)過程中始終堅持誠信為本、竭誠為客戶服務(wù)。公司要求業(yè)務(wù)人員時刻替客戶著想，幫助客戶做好評估前的基礎(chǔ)工作，評估中與客戶密切合作，想方設(shè)法維護客戶的利益。公司業(yè)務(wù)人員敬業(yè)精神強，業(yè)務(wù)嫻熟，講究時效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進入工作狀態(tài)，大量應(yīng)用現(xiàn)代化手段，高速高效高質(zhì)完成評估任務(wù)。
三、與我行合作情況
該公司自成立起就與我行建立了良好的合作關(guān)系。同時一批金融、法律、管理、工程技術(shù)等業(yè)界著名的專家、學(xué)者保持著密切的聯(lián)系。與各級國有資產(chǎn)行政管理部門經(jīng)常溝通。在為客戶提供全面評估服務(wù)的基礎(chǔ)上，可勝任大量復(fù)雜具體的協(xié)調(diào)工作，使評估工作少走彎路，使客戶在盡可能短的時間內(nèi)正式獲得評估成果。該公司20__年是我行簽約單位，目前在我行存款為____萬元。
綜上所述，該公司依法合規(guī)經(jīng)營，具有規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制流程、、人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚等優(yōu)勢，同時與我行有著良好合作關(guān)系，因此我部同意推薦該公司為我行合作單位。
一、該公司基本情況
××××信達資產(chǎn)評估有限公司原為××××信達資產(chǎn)評估事務(wù)所，20****年因經(jīng)營規(guī)模的擴大變更為××××信達資產(chǎn)評估有限公司。該公司是經(jīng)湖北省財政廳、建設(shè)廳、國土資源廳（土地局）批準(zhǔn)，工商行政管理部門核準(zhǔn)登記成立的經(jīng)濟鑒證類專業(yè)性中介服務(wù)機構(gòu)。公司位于×××市朝陽中路文貿(mào)樂園南側(cè)，法定代表人為×××，公司注冊資本：貳佰萬元，營業(yè)執(zhí)照號：，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營范圍：資產(chǎn)評估；房地產(chǎn)價格評估；土地價格評估；房地產(chǎn)咨詢、中介；舊車價格評估；車輛損失評估；保險公估；工程造價咨詢；資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
××××信達的執(zhí)業(yè)資格眾多。目前擁有《房地產(chǎn)估價資格證書》《資產(chǎn)評估資格證書》《土地評估機構(gòu)資質(zhì)證書》《工程造價咨詢單位資質(zhì)證書》及我市唯一的《湖北省涉案物品價格評估機構(gòu)資格證》等資格證書，成為××地區(qū)各種評估（咨詢、審計）資質(zhì)最全的專業(yè)社會中介服務(wù)機構(gòu)。
二、公司的優(yōu)勢
1．規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制。××××信達資產(chǎn)評估有限公司原為××××信達資產(chǎn)評估事務(wù)所，20****年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要正式變更為××××信達資產(chǎn)評估有限公司，公司在承繼原××××信達良好管理經(jīng)驗的同時，以企業(yè)組織形式變更為契機，嚴(yán)格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產(chǎn)評估及造價咨詢工作人員自律守則、人事管理制度、財務(wù)管理制度、檔案管理制度、評估人員考核考評制度、客戶回訪制度、評估(咨詢)報告書三級復(fù)核制度以及評估（咨詢）工作風(fēng)險控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報告的質(zhì)量。
2．人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚?！痢痢痢列胚_聚集了一大批執(zhí)業(yè)評估師和各類技術(shù)專家?，F(xiàn)有注冊房地產(chǎn)估價師9名、注冊土地估價師10名、注冊資產(chǎn)評估師8名、注冊造價工程師8名、注冊會計師1名、研究員級高級工程師1名，高級經(jīng)濟師2名，以及各類精通機械設(shè)備、電子技術(shù)、土建安裝、財務(wù)管理等技術(shù)人才16人,員工均為大學(xué)以上學(xué)歷，其中碩士研究生3人。同時還長期聘用一批經(jīng)驗豐富的高、中級專業(yè)技術(shù)人員，形成了以高、中級職稱人員為主，其他人員為輔的良好的人員結(jié)構(gòu)層次。目前在××地區(qū)，××××信達各種評估資質(zhì)最全、人員綜合素質(zhì)最高的專業(yè)評估機構(gòu)，在行業(yè)中享有較高的聲譽。
3．公司內(nèi)學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，工作質(zhì)量高。公司評估師××××于20****年4月成為首批××市房地產(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會的委員，雄厚的技術(shù)實力和合理的知識結(jié)構(gòu)為××信達的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)提供了強大的技術(shù)保障。
公司定期組織員工分析宏觀經(jīng)濟走勢，及時搜集有關(guān)行業(yè)信息，對信息進行甄別處理，調(diào)整相關(guān)評估數(shù)據(jù)，20****年底，針對目前房地產(chǎn)估價行業(yè)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，影響評估精度的問題，我公司通過對房地產(chǎn)市場進行專項調(diào)研，組織人員搜集資料，通過對有關(guān)數(shù)據(jù)進行篩選、量化，建立了房地產(chǎn)行業(yè)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并隨時根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢及我市房地產(chǎn)市場的變化進行更新，成為我市首家擁有較為完善的專業(yè)數(shù)據(jù)支持的估價公司，這將極大的提高公司的報告質(zhì)量和公司的核心競爭力。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴大，公司也加強了硬件的投入，目前已接通了寬帶網(wǎng)，建立了公司局域網(wǎng)，擁有計算機、打印機、復(fù)印機等電子設(shè)備共計20余臺套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶交付報告的時間；同時還提高了報告質(zhì)量。
4．誠信為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)評估屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是公司的宗旨。作為一個專業(yè)性中介機構(gòu)，公司在從業(yè)過程中始終堅持誠信為本、竭誠為客戶服務(wù)。公司要求業(yè)務(wù)人員時刻替客戶著想，幫助客戶做好評估前的基礎(chǔ)工作，評估中與客戶密切合作，想方設(shè)法維護客戶的利益。公司業(yè)務(wù)人員敬業(yè)精神強，業(yè)務(wù)嫻熟，講究時效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進入工作狀態(tài)，大量應(yīng)用現(xiàn)代化手段，高速高效高質(zhì)完成評估任務(wù)。
三、與我行合作情況
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價在整個房地產(chǎn)市場中扮演著越來越重要的角色，從房地產(chǎn)的開發(fā)到房地產(chǎn)買賣交易、租賃抵押以及對房地產(chǎn)的拆遷、征用、糾紛等一系列經(jīng)濟活動中起著不容輕視的作用。其估價行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實時性、地域性，并受國家政策、規(guī)章制度的影響，因此，房地產(chǎn)估價具有較大的風(fēng)險性，并且將對社會各方面產(chǎn)生影響。要想規(guī)避這些風(fēng)險，避免其對社會的綜合發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要我們從根本上重視房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，找出房地產(chǎn)估價風(fēng)險的成因，進而討論出降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的對策。
一、造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的原因
由于房地產(chǎn)估價行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實時性、地域性，并受國家相關(guān)政策、法律法規(guī)的影響，且房地產(chǎn)估價與其自身的真正價值存在著的偏差，所以房地產(chǎn)估價風(fēng)險的成因是復(fù)雜多樣的，本文主要從主觀和客觀兩大方面進行重點分析。
1.造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主觀原因
首先，由于評估單位自身缺乏科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)營管理模式，沒有職責(zé)明確的管理結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的管理人，且其內(nèi)部沒有形成嚴(yán)格的管理制度，對評估對象的資料信息等收集不全面，導(dǎo)致在審核的過程中敷衍了事，對房地產(chǎn)的估價行為趨于形式化，致使對評估對象缺乏規(guī)范的評估結(jié)果、評估報告。評估單位一系列不規(guī)范、不負責(zé)的工作程序?qū)檎麄€房地產(chǎn)估價行為帶來多方面的風(fēng)險隱患，是造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要原因。
其次，從事房地產(chǎn)估價的估價員自身的綜合素質(zhì)以及職業(yè)修養(yǎng)的欠缺，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價風(fēng)險的又一重要原因。由于房地產(chǎn)估價的過程中，涉及的領(lǐng)域較廣、評估目的不一，加上評估對象復(fù)雜，因此，對評估對象的價值標(biāo)準(zhǔn)和評估手段就應(yīng)各有側(cè)重。這就要求從事該項工作的評估員不但要具有較強的專業(yè)知識、靈敏的邏輯思維以及隨機應(yīng)變的能力，還應(yīng)對相關(guān)的政策、法規(guī)有一定的基礎(chǔ)及把控能力。然而，由于受到政策水平和知識結(jié)構(gòu)的限制，我國房地產(chǎn)估價單位的從業(yè)人員對房地產(chǎn)估價的工作水平普遍較低，導(dǎo)致在房地產(chǎn)估價工作的整個過程中不可避免的出現(xiàn)各種不同程度的錯誤，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價風(fēng)險的又一重要原因。
2.造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的客觀原因
我國房地產(chǎn)估價行業(yè)目前正處于由政府控制向市場經(jīng)營的轉(zhuǎn)型階段，這種轉(zhuǎn)型階段的特點在一定程度上影響了剛剛起步的房地產(chǎn)評估事業(yè)的發(fā)展，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)評估事業(yè)面臨失范的風(fēng)險，例如：抗風(fēng)險能力較低、規(guī)模較小、政府干預(yù)力度大、行業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟秩序不健全等。這將對房地產(chǎn)估價市場造成較大的行業(yè)波動，并以不同層次、不同力度給房地產(chǎn)的估價帶來風(fēng)險。另外，在房地產(chǎn)估價的過程中，評估標(biāo)的物的價值是通過對評估主體的信息進行鑒定、收集以及分析，以此對其進行價值判斷。然而，在房地產(chǎn)估價的實際工作中，常常會出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評估主體在對信息進行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯誤，進而產(chǎn)生評估標(biāo)的物的價值與實際價值不符的現(xiàn)象，也就是我們所說的房地產(chǎn)估價的結(jié)果與其自身的真正價值存在著偏差，為房地產(chǎn)估價帶來嚴(yán)重的風(fēng)險。
二、降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的對策
如前所述，房地產(chǎn)估價具有一定的技術(shù)性和專業(yè)性，其估價的過程是一項復(fù)雜的工作，所以，評估主體的估計價格不可避免地會與實際交易的價格存在著差異，為房地產(chǎn)的估價工作帶來一定的風(fēng)險。但是，造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的一系列成因并不可怕，關(guān)鍵是我們?nèi)绾慰创@些成因，從而找出相應(yīng)的對策，將房地產(chǎn)估價的風(fēng)險降到最低。對此，筆者根據(jù)以上對房地產(chǎn)估價風(fēng)險主客觀原因的分析，提出以下降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的相應(yīng)措施。
1.建立健全評估單位的管理機制，提高估價員自身的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，加之目前我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)正處于特殊的轉(zhuǎn)型時期，整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展還不是十分穩(wěn)定，評估單位在管理機制等方面還不健全，對相關(guān)人員的錄用沒有統(tǒng)一的規(guī)定。導(dǎo)致多數(shù)從事房地產(chǎn)估價工作的估價員沒有相關(guān)的資質(zhì)證明和專業(yè)本領(lǐng)，也并未經(jīng)過嚴(yán)格、系統(tǒng)的培訓(xùn)考核而直接上崗，從而不能很好勝任房地產(chǎn)估價的本職工作，在工作的過程中常常會出現(xiàn)不同層次、不同程度的錯誤，加大了房地產(chǎn)估價風(fēng)險。所以，國家及有關(guān)部門必須高度重視這一現(xiàn)象，建立健全房地產(chǎn)評估單位的管理機制，同時對評估單位實行資質(zhì)管理，對房地產(chǎn)估價員及從事相關(guān)工作的工作人員實行嚴(yán)格的房地產(chǎn)估價工作準(zhǔn)入制度，并對估價員統(tǒng)一實行行業(yè)規(guī)范管理。從根本上全面提高估價員自身的綜合素質(zhì)，即從根本上規(guī)避房地產(chǎn)估價風(fēng)險。
2.在房地產(chǎn)估價的實際工作中，增強其信息的透明度
在造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的客觀原因中，我們提到“在房地產(chǎn)估價的實際工作中，常常會出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評估主體在對信息進行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯誤，進而產(chǎn)生評估標(biāo)的物的價值與實際價值不符的現(xiàn)象”。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是因為房地產(chǎn)信息的透明度不夠，這里所指信息主要包括房地產(chǎn)項目開發(fā)備案管理信息、施工許可管理信息、商品房預(yù)售管理信息、房屋租賃管理信息、房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)信用檔案管理信息等政府公開的信息。要想從客觀上規(guī)避房地產(chǎn)估價風(fēng)險，就必須將這些分散于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、權(quán)屬登記、租賃備案等相關(guān)市場信息進行有機整合，并將房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科學(xué)、客觀的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價活動提供可靠的參照信息和合理依據(jù)，進而降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險。
結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展促進了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，在其快速發(fā)展的過程中難免出現(xiàn)各種問題。房地產(chǎn)估價在整個房地產(chǎn)市場中扮演著重要的角色，同時又存在著一定的風(fēng)險。需要我們辯證地看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向，積極尋找房地產(chǎn)估價風(fēng)險的成因，運用科學(xué)合理的手段、方法規(guī)避房地產(chǎn)估價風(fēng)險，使之促進房地產(chǎn)行業(yè)良好、健康的發(fā)展。
參考文獻
[1]胡芬芬.房地產(chǎn)估價方法的研究與應(yīng)用[D].南昌：南昌大學(xué)，2012.
一、房地產(chǎn)登記管理和信息化
房地產(chǎn)交易是人們生活中的一件大事，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的登記和管理關(guān)系到房地產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)登記管理部門承擔(dān)著商品房預(yù)售登記備案、房地產(chǎn)租賃登記備案、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶審核、房地產(chǎn)抵押登記等管理職能和房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)置換、房地產(chǎn)信息收集等服務(wù)職能。
信息化是當(dāng)今世界和社會發(fā)展的大趨勢，是一個國家、地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展綜合實力和競爭力的重要體現(xiàn)，對人類社會政治、經(jīng)濟、軍事各領(lǐng)域都產(chǎn)生了重要而深刻的影響。隨著計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的逐步成熟，各行各業(yè)紛紛借助信息化的力量促進自身發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為最古老的行業(yè)之一概莫能外。建設(shè)和加快房地產(chǎn)登記管理的信息化建設(shè)，是提高行政效能，促進職能轉(zhuǎn)變的需要，也是落實科學(xué)發(fā)展觀，滿足社會和人民群眾需求的必然選擇。房地產(chǎn)登記管理信息化建設(shè)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，通過物理平臺、業(yè)務(wù)平臺和信息平臺的建設(shè)，加快房地產(chǎn)登記管理部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管理及相關(guān)決策的效率，提升對行業(yè)內(nèi)各企業(yè)、消費者的服務(wù)質(zhì)量，是當(dāng)下房地產(chǎn)登記管理的發(fā)展方向。本文立足房地產(chǎn)登記管理部門的組織機構(gòu)和行業(yè)管理職責(zé)，針對當(dāng)前房地產(chǎn)登記管理現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)登記管理的信息化建設(shè)進行了研究和設(shè)計。
房地產(chǎn)登記管理信息系統(tǒng)的建設(shè)，包括權(quán)屬登記系統(tǒng)、測繪管理系統(tǒng)、項目管理系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等的建設(shè)，是數(shù)據(jù)共享、信息、互動管理的平臺，對確保房地產(chǎn)的持續(xù)、健康、有序發(fā)展有著重要的輔助作用。具體建設(shè)過程中，可以從網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、信息系統(tǒng)建設(shè)兩方面著手，分步推進實施。
二、房地產(chǎn)登記管理網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)
房地產(chǎn)登記管理的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)可分為房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和電話網(wǎng)三個部分。房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)通過路由器連接，電話網(wǎng)與房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)通過內(nèi)部服務(wù)器（內(nèi)插語音卡，上連電話線）連接。其中，房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)用于房地產(chǎn)登記管理的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)，互聯(lián)網(wǎng)和于房地產(chǎn)信息的與公示，電話網(wǎng)用于業(yè)務(wù)信息的語音查詢。由于涉及的部門多、數(shù)據(jù)量大，需要較大資金投入。
三、房地產(chǎn)登記管理信息系統(tǒng)的建設(shè)
1.基礎(chǔ)共享系統(tǒng)。主要是指通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)及樓盤信息的管理，是實施房地產(chǎn)登記管理的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，建立房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介等企業(yè)的資質(zhì)和信用檔案數(shù)據(jù)庫；在樓盤管理中，以幢為單位，對轄區(qū)內(nèi)所有在建、在售項目的房屋以樓盤表的形式建立完整的房屋資料數(shù)據(jù)庫，通過授權(quán)使擁有權(quán)限人員維護和管理樓盤表資料庫中的不同內(nèi)容。通過兩個數(shù)據(jù)庫的建設(shè)和共享，為整個房地產(chǎn)登記管理提供基礎(chǔ)信息。
2.商品房銷售管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)的設(shè)計目的，一方面是實現(xiàn)對申報、審核、公示等商品房預(yù)（銷）售許可的管理，另一方面是實現(xiàn)對網(wǎng)上銷售認(rèn)證、網(wǎng)上送審、合同備案、銷售信息公示與查詢等預(yù)（銷）售合同聯(lián)網(wǎng)備案的管理。
3.產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)。這是房地產(chǎn)登記管理的核心，可以從三個層面設(shè)計和建設(shè)。
（1）房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記一體化管理系統(tǒng)。按照房地產(chǎn)登記管理的業(yè)務(wù)流程和分工需求，通過分別建設(shè)產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)交易登記、房地產(chǎn)抵押登記、注銷登記、查封登記、檔案等管理模塊和查詢、統(tǒng)計、分析等功能模塊，實現(xiàn)房地產(chǎn)登記管理“主營業(yè)務(wù)”的全程信息化操作，加快業(yè)務(wù)辦理效率，促進規(guī)范化、科學(xué)化管理。
（2）房地產(chǎn)登記檔案電子化管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記檔案是房地產(chǎn)登記的原始憑證和歷史反映，通過電子化、信息化實現(xiàn)檔案效益的最大化是該系統(tǒng)的建設(shè)目的同。根據(jù)檔案的形成、保管和使用的不同階段，在具體設(shè)計中可以通過數(shù)碼檔案采集、歷史歸集入庫、數(shù)碼檔案存貯與管理、業(yè)務(wù)查檔和多媒體應(yīng)用展示等模塊實現(xiàn)。
（3）房屋權(quán)屬綜合查詢系統(tǒng)。為實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的社會服務(wù)和應(yīng)用功能，可以通過網(wǎng)絡(luò)、電話、觸摸屏、IC卡等途徑，向社會和群眾提供房地產(chǎn)登記管理的辦事進度和權(quán)證相關(guān)信息。
4.房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析系統(tǒng)。這是房地產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的發(fā)展方向之一，利用商品房預(yù)（銷）售管理系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)生成的動態(tài)數(shù)據(jù)進行整理，統(tǒng)一歸并到分析庫中；利用分析庫中整理好的數(shù)據(jù)進行歸并、挖掘、分析，生成各種監(jiān)測報告，監(jiān)測內(nèi)容要重點反映各區(qū)位、用途、套型、建筑結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、實際價格以及銀行貸款、消費結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵指標(biāo)；對同地段、同質(zhì)樓盤的價格變化情況進行監(jiān)測，為實施科學(xué)高效的房地產(chǎn)登記管理提供客觀、準(zhǔn)確、及時的數(shù)據(jù)參考。
5.房地產(chǎn)價格評估管理系統(tǒng)。在房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析系統(tǒng)的輔助下，通過評估業(yè)務(wù)流程網(wǎng)絡(luò)審批、評估價格計算、統(tǒng)計分析報表、評估成果與產(chǎn)權(quán)交易接口、評估成果與資質(zhì)信用檔案接口等模塊，實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的科學(xué)、合理、準(zhǔn)確評估，為房地產(chǎn)交易提供參考。
6.房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。在房地產(chǎn)登記管理的基礎(chǔ)上建設(shè)房地產(chǎn)綜合信息服務(wù)平臺，集行業(yè)業(yè)務(wù)管理與信息服務(wù)于一體，為行業(yè)內(nèi)各類型企業(yè)和群眾提供統(tǒng)一的入口。通過該系統(tǒng)可實現(xiàn)對房地產(chǎn)政策法規(guī)、行業(yè)動態(tài)、政務(wù)信息、信用檔案、辦事指南等的實時查詢和互動交流，收集和整理社會的意見反饋，為有針對性地房地產(chǎn)登記管理工作提供依據(jù)。
四、房地產(chǎn)登記管理信息化存在的問題
1.系統(tǒng)維護和數(shù)據(jù)更新較慢。數(shù)據(jù)更新是系統(tǒng)的生命力所在，功能簡化落后的系統(tǒng)更難以適應(yīng)迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)需求。作為房地產(chǎn)登記管理部門，在信息化建設(shè)中既要重視網(wǎng)絡(luò)和系統(tǒng)的建設(shè)，更要根據(jù)發(fā)展需要適時調(diào)整維護好系統(tǒng)模塊，并建立高效的信息采集制度，確保數(shù)據(jù)的及時性和準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮好房地產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的作用。
2.數(shù)據(jù)甄別難度較大。任何一個信息系統(tǒng)，其功能的實現(xiàn)都有賴于信息數(shù)據(jù)的真實準(zhǔn)確。房地產(chǎn)行業(yè)受房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員素質(zhì)影響，存在著信息繁多、聲音嘈雜的實際，如果不能做好數(shù)據(jù)的甄別工作，房地產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的權(quán)威性就會受到質(zhì)疑，也就失去了信息化的意義。
五、房地產(chǎn)登記管理信息化建設(shè)的建議
第二條為了加強城市房屋拆遷管理，保障建設(shè)項目的順利實施，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《*省城市房屋拆遷管理條例》、《*市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法(試行)》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際制定本辦法。
第三條在本區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第四條拆遷人必須依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
第五條本辦法所稱拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位，本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
第六條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。
計劃、規(guī)劃、*、國土資源、供電、財稅、工商、價格等部門及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)各負其責(zé)，配合房屋拆遷管理部門做好城市房屋拆遷管理工作。
第二章拆遷管理
第七條區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織房屋拆遷、建設(shè)、規(guī)劃、計劃、國土資源等行政管理部門，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應(yīng)等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃和年度計劃。拆遷年度計劃由區(qū)
人民政府報區(qū)人大常委會和市人民政府備案。
第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第九條申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的單位，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；
(四)拆遷計劃和拆遷方案；
(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明；
前款第(四)項規(guī)定的拆遷方案應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房和臨時周轉(zhuǎn)用房作出安排。第(五)項規(guī)定的拆遷補償安置資金按照拆遷預(yù)算的80％確認(rèn)，專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補足。
第十條區(qū)房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查符合條件的，報市房屋拆遷管理部門頒發(fā)房屋拆遷許可證。
第十一條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內(nèi)，將建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項予以公告。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十三條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間，不得進行下列活動：
(一)新建、擴建、改建房屋；
(二)改變房屋和土地用途；
(三)租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知計劃、規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、房管、工商等有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限最長不得超過一年。
第十四條拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，在公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)就補償方式、貨幣補償金額及其支付期限、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬遷補助費和臨時安置補助費、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款，訂立拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)妥善處理與房屋承租人的租賃關(guān)系。
拆遷有關(guān)部門代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議并經(jīng)公證機關(guān)公證后辦理證據(jù)保全。
拆遷補償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應(yīng)當(dāng)自協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)將協(xié)議報區(qū)房屋拆遷管理部門備案。
第十五條拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
第十六條拆遷當(dāng)事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限和過渡期限等事項，達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由市房屋拆遷管理部門裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由市人民政府裁決。
當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復(fù)議和訴訟期間如拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復(fù)議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，報市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者報市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
第十八條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第十九條對拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地，應(yīng)當(dāng)盡可能保留。不能保留的，應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市和區(qū)的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十條尚未完成拆遷補償、安置的建設(shè)項目確需轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)提供本辦法第九條第一款第(五)項規(guī)定的拆遷補償安置資金證明，并經(jīng)市房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)予以公告。
受讓人不能履行原拆遷補償安置協(xié)議的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二十一條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。
第二十二條區(qū)房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關(guān)批準(zhǔn)文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，拆遷補償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的檔案資料。
第三章補償安置
第二十三條拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行
產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。中堂、川堂、臺門并入住宅房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或給予貨幣補償。層高超過1.8米的車庫、架空層按同類結(jié)構(gòu)房屋貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的一半給予經(jīng)濟補償。拆遷范圍公布后，新建、改建、擴建的房屋及附屬物不予補償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償，但最高不得超過同類房屋補償費的30％。
第二十四條貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。
第二十五條被拆遷房屋實行貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定。房地產(chǎn)市場評估價格由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷房屋所在區(qū)域的貨幣補償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、面積、成新、層次、容積率等因素評估確定。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被拆遷人房屋的裝修給予單獨評估。
房地產(chǎn)評估機構(gòu)在確定被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格前，應(yīng)當(dāng)聽取被拆遷人的意見。
評估所需費用由拆遷人承擔(dān)。
第二十六條被拆遷房屋的貨幣補償基準(zhǔn)價，區(qū)房屋拆遷管理部門應(yīng)會同價格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定，并由區(qū)人民政府審核后報市人民政府批準(zhǔn)，在每年3月底前公布。
第二十七條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)、信譽等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單后十日內(nèi)作出選擇。評估機構(gòu)由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。被拆遷人未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇的，由房屋拆遷管理部門確定。拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實向評估機構(gòu)提供評估所必須的資料，并協(xié)助評估機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格實行公示制。
房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督，公示時間不少于十日。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后十個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。
第二十八條被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。被拆遷人需購買的，應(yīng)在簽訂拆遷協(xié)議時提出書面申請，并在接到開發(fā)商通知取得商品房預(yù)售證之日起二十日內(nèi)與其簽訂購房預(yù)售合同。
第二十九條被拆遷房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價。
拆遷住宅房屋，安置用房為多層建筑的，被拆遷人可以在被拆遷房屋原建筑面積120%以內(nèi)自由選擇安置用房套數(shù)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
安置用房為高層建筑的，應(yīng)允許被拆遷人在被拆遷房屋原建筑面積140%以內(nèi)自由選擇安置用房套數(shù)進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價時，拆遷人應(yīng)根據(jù)安置用房公攤建筑面積情況給予被拆遷人一定的價格優(yōu)惠，安置用房公攤建筑面積小于20%的，每平方米優(yōu)惠100元；安置用房公攤建筑面積大于20%的，每平方米優(yōu)惠150元。
拆遷位于104復(fù)線區(qū)域以內(nèi)的房屋，異地安置到104復(fù)線以外區(qū)域的，可按被拆遷房屋建筑面積再增加10%的安置面積。當(dāng)戶總安置面積已超過被拆遷房屋建筑面積，而實際增加的安置面積還不足允許增加值的上限時，不另行安置，也不作補償。
拆遷用于居住的平房（不含灶平、車庫、坑平等附屬建筑物）和二層樓房的安置面積,經(jīng)被拆遷人申請可按被拆房屋建筑面積分別再增加30%、15%安置面積。戶總安置面積未達到50平方米的，應(yīng)該安置A型房屋。拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋用于拆遷安置，安置用房建筑面積按照國家和省有關(guān)規(guī)定丈量計算。
安置房套型為A型50-70平方米、B型70-90平方米、C型90-110平方米、D型110-130平方米、E型130-144平方米（指建筑面積），拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷開始時公布安置區(qū)域，被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議時應(yīng)確定安置房套型、套數(shù)和安置地點；戶安置房超過一套的，采用各套型面積數(shù)的中間值（60、80、100、120、137）計算總安置套數(shù)，戶總安置面積應(yīng)符合本條規(guī)定的限額。
安置用房的價格以安置用房所在區(qū)域的貨幣補償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋的層次、朝向等因素評估確定。
按照本章規(guī)定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按規(guī)定容積率（住宅1.3）占有的土地，不再補償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，以土地使用權(quán)證登記面積為準(zhǔn)，其面積超過被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地面積的，超過部分的土地，原以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)，合同有約定的，按照合同約定補償，合同未約定的，按照土地有償使用合同期限的余期、土地用途、開發(fā)建設(shè)成本等因素予以補償；原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按每平方米110元予以經(jīng)濟補償。
第三十條被拆遷房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)按被拆遷房屋建筑面積給予被拆遷人一定的獎勵，每平方米獎勵標(biāo)準(zhǔn)為房屋評估單價的8%，裝飾、零星項目、附屬物等補償費用不作為計算獎勵的依據(jù)。
第三十一條被拆遷人屬于生活特殊困難人員，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于36平方米（在*城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的合并計算），并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于36平方米的成套房作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
前款所稱的生活特殊困難人員，是指按照有關(guān)規(guī)定享受最低生活保障待遇的當(dāng)?shù)爻鞘芯用瘢槐徊疬w住宅用房每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。
第三十二條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
第三十三條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)法律的規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的，房屋承租人享有按照房改政策購房的權(quán)利。房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人應(yīng)當(dāng)對其按被拆遷人予以補償、安置。
房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償安置方式，安置房實行外遷安置。房屋租賃人確需繼續(xù)承租的，安置用房由原房屋承租人優(yōu)先承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。
第三十五條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。
選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房實行外遷安置，房屋仍由房管部門代管；選擇貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
第三十六條被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。認(rèn)定房屋用途以規(guī)劃、國土資源部門提供的合法有效文件作為依據(jù)。
房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，按照本條前款規(guī)定調(diào)查確認(rèn)。
房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門申請變更登記。
l990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請，按改變后的用途認(rèn)定，由產(chǎn)權(quán)登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。
改變房屋用途的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)在變更登記前依法補交土地收益金。
第三十七條1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后未經(jīng)規(guī)劃、國土資源部門同意改變房屋用途，并具有商業(yè)營業(yè)功能的臨街底層房屋，按照改變用途前的房屋性質(zhì)補償安置?？紤]到改變房屋用途的臨街底層房屋具有商業(yè)功能，同時符合下列條件的，拆遷人應(yīng)給予一定的補償。
（一）持有工商部門核發(fā)的有效營業(yè)執(zhí)照和完稅憑證，且自批準(zhǔn)拆遷前24個月已在拆遷區(qū)域臨街（巷）店面連續(xù)營業(yè)。
（二）營業(yè)執(zhí)照核定的經(jīng)營地點與被拆房屋座落位置相同，被拆房屋依法屬于被拆遷人所有。
被拆遷房屋位于老城區(qū)(貨幣補償基準(zhǔn)價分區(qū)圖A區(qū))內(nèi)符合上述條件的房屋，拆遷人應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的商業(yè)價值給予一定的經(jīng)濟補償；被拆遷人在房屋拆遷后3年內(nèi)在本區(qū)購買商業(yè)用房或營業(yè)攤位的,拆遷人應(yīng)根據(jù)被拆遷人提供的購房合同和完稅憑證再給予相當(dāng)于經(jīng)濟補償30%的經(jīng)濟補助。拆遷老城區(qū)外符合上述條件的房屋予以一次性經(jīng)濟補償。區(qū)政府每年根據(jù)拆遷計劃和各街道的商業(yè)功能公布具體的經(jīng)濟補償標(biāo)準(zhǔn)。
臨時用房、違章建筑、應(yīng)拆未拆房屋及附屬建筑改成商業(yè)用房的，不予補償安置。
第三十八條拆遷非住宅用房，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)其房屋性質(zhì)給予補償。
拆遷國有產(chǎn)權(quán)的學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、影劇院、居委會等用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予貨幣補償。確需重建的，根據(jù)城市規(guī)劃的總體要求，由拆遷人按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建。
第三十九條拆遷工業(yè)企業(yè)房屋補償安置辦法另行公布。
第四十條城市房屋拆遷涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人在搬遷期限內(nèi)按規(guī)定自行遷移。
第四十一條被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)自取得房屋拆遷許可證之日起二十四個月內(nèi)將被拆遷人安置完畢。被拆遷人自行過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)從其搬遷之月起到被安置后的四個月內(nèi)支付其臨時安置補助費。拆遷人逾期提供安置用房的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照原標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付臨時安置補助費。被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人不支付臨時安置補助費；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在得到安置用房的四個月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。
第四十二條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付住宅房屋的被拆遷人搬家補助費。搬家補助費按被拆房屋的建筑面積每平方米4元的標(biāo)準(zhǔn)一次性發(fā)給，搬遷補助費每戶不低于600元。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)再次支付搬家補助費。
第四十三條被拆遷人接到拆遷通知后，在規(guī)定期限內(nèi)訂立拆遷補償安置協(xié)議，并在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)提前搬遷騰房，經(jīng)拆遷人驗收合格，拆遷人應(yīng)按被拆遷房屋面積給予適當(dāng)?shù)莫剟?。逾時簽訂拆遷協(xié)議或逾期搬遷騰房的，相應(yīng)獎勵一律取消。
被拆遷人在搬遷期間，憑拆遷協(xié)議書，其所在工作單位應(yīng)準(zhǔn)其公假7天。
第四十四條被拆遷人必須將被拆遷房屋完整地移交給拆遷人，不得拆除門窗、樓板、玻璃等構(gòu)件和損壞房屋結(jié)構(gòu)，違者照價賠償。
第四十五條*區(qū)城市住宅房屋拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價、貨幣補償基準(zhǔn)價分區(qū)圖、*城區(qū)主要路線商業(yè)用房貨幣補償基準(zhǔn)價、住宅房屋重置價、室內(nèi)裝飾及附屬物拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、住宅房屋結(jié)構(gòu)等級評定標(biāo)準(zhǔn)、臨時安置補助費、拆遷獎勵等按
拆遷當(dāng)年*區(qū)公布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第四章罰則
第四十六條建設(shè)單位未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷、拆遷人違反本辦法規(guī)定以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，按有關(guān)規(guī)定給予處罰。
中圖分類號： F253.3文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、引言
近年來，在城鎮(zhèn)住房制度改革及相關(guān)政策的推動下，住房消費得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍，房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，對于提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，但同時，由于各種原因?qū)е路績r一路飆升，買房成為大多數(shù)老百姓最發(fā)愁的事，房地產(chǎn)價格的計價單位——房屋面積的重要性也日趨加強，由此產(chǎn)生的糾紛也層出不窮。房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)的各種管理服務(wù)，同樣也為城市其他方面的管理服務(wù)，其重要性也越來越突出，其獲取的空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，在房產(chǎn)管理中的作用越來越明顯。
二、主要作用
1、在房屋登記中的作用
房產(chǎn)測繪成果中房屋建筑面積、地理位置、房屋界限范圍、房地產(chǎn)平面圖等均是房屋登記簿記載的重要內(nèi)容，對房屋的基本狀況起到證明作用，能夠保證房屋登記簿公示信息的準(zhǔn)確、規(guī)范。
房產(chǎn)測繪的外業(yè)工作，包括房產(chǎn)平面圖（分幅、分丘、分戶等）測繪以及房產(chǎn)調(diào)查。房產(chǎn)平面圖測繪，實際是對房屋權(quán)利范圍的測繪，通過實地測量房屋坐標(biāo)，四至關(guān)系、相關(guān)地形物等，反映房屋的實際地理位置和相鄰關(guān)系，確保房產(chǎn)地址的唯一性。房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容有坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度（層數(shù)）、房屋用途、用地性質(zhì)等，為房屋登記提供可靠的第一手資料。
2、在房產(chǎn)交易中的作用
房產(chǎn)測繪成果主要是為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理服務(wù)的。隨著社會經(jīng)濟活動的發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場的活躍，房產(chǎn)價格的計價單位——房屋面積的重要性也日趨加強。房產(chǎn)測繪成果一般用于登記發(fā)證，通過了多道審核把關(guān)，具有權(quán)威性和公正性，所以目前全國普遍把用于登記的房產(chǎn)測繪成果用于房地產(chǎn)交易，大多數(shù)情況是把房屋登記面積作為商品房銷售的結(jié)算面積，還有許多地方因為房屋預(yù)售的需要，開發(fā)公司委托房產(chǎn)測繪機構(gòu)進行商品房面積預(yù)測算。這樣，雖然擴展了房產(chǎn)測繪行業(yè)的業(yè)務(wù)，但由于面積糾紛產(chǎn)生的房地產(chǎn)交易風(fēng)險也有一部分轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)測繪機構(gòu)身上，對房產(chǎn)測繪機構(gòu)的技術(shù)水平、質(zhì)量體系、管理架構(gòu)等提出了更高的要求。
3、財政稅收經(jīng)濟作用
房產(chǎn)測繪的成果包括房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)、資料、質(zhì)量以及使用和被利用的現(xiàn)狀。目前我國計算房屋價值的主要指標(biāo)是房屋的單價，特別是商品房，房屋的總價值就通過房屋面積乘以單價計算得出；另外，房地產(chǎn)測繪還提供房屋的界線范圍、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、建筑層數(shù)等數(shù)據(jù)。所以房產(chǎn)測繪成果是房地產(chǎn)價格評估，房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動、交易活動的主要數(shù)據(jù)，也是抵押保險服務(wù)不可缺少的依據(jù)。
4、社會服務(wù)、決策參謀功能
城市的規(guī)劃建設(shè)和管理是政府的一項重要工作，要作好這項工作，就必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品，在數(shù)量，規(guī)格上都較其他測繪成果產(chǎn)品豐富。眾多的房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過分類、統(tǒng)計、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料。如果一個城市或地區(qū)的房屋總量、房屋層次分布、人均建筑面積、住宅建設(shè)狀況以及各種用途房屋的比例等等，這些資料不僅能滿足房產(chǎn)管理的需要，也同時給城市的整體建設(shè)布局、住房制度改革、舊城區(qū)拆遷改造、危舊房屋的改造等政府決策提供依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保、綠化等提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息，房產(chǎn)測繪成果具有廣泛的社會服務(wù)前景。
5、在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中（測繪技術(shù)方面）的作用
房產(chǎn)測繪是城市大比例尺測繪的一種。雖然其方法手段與其他測量并無多大區(qū)別，但它不同于通常大比例尺的工程測量、地形測量。它具有更多的信息源，量大、涉及面廣、內(nèi)容繁多，圖標(biāo)復(fù)雜，因此它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)測繪的主要對象是房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過測繪數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖，房產(chǎn)測繪對房屋進行定位、定性、定界、定量（即測定房屋的地理位置、調(diào)查房屋的權(quán)屬性質(zhì)、測定房屋的范圍和權(quán)界、測算房屋的建筑面積），采集大量的有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況、利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，按照統(tǒng)一的編碼規(guī)則和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進行分類和排序，有機地結(jié)合起來，運用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計算機通訊技術(shù)、GIS技術(shù)、大型數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)、Internet技術(shù)，建立房產(chǎn)管理的信息系統(tǒng)，就可實現(xiàn)房地產(chǎn)的科學(xué)化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化管理。房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)租賃管理、物業(yè)管理、房屋安全管理、商品房銷售管理、房地產(chǎn)交易管理，產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)契稅征收、城市規(guī)劃管理等提供依據(jù)。房產(chǎn)測繪成果是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的重要依據(jù)和數(shù)據(jù)來源。
6、解決房產(chǎn)糾紛，保護產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的作用
房產(chǎn)測繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核后，方可用于房地產(chǎn)管理。房地產(chǎn)測繪成果是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料。當(dāng)房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)發(fā)生爭議時，就可以通過城市房屋產(chǎn)籍檔案中的房產(chǎn)測繪圖，明晰產(chǎn)權(quán)界線，測算產(chǎn)權(quán)面積，有效保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
三、其他作用
1、房產(chǎn)測繪質(zhì)量直接影響房產(chǎn)登記公信力
《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利及其他事項在房屋登記簿上予以記載的行為，即登記行為是公示公信行為，房產(chǎn)登記在很大程度上實行的是實質(zhì)性審查制度，這就要求登記機構(gòu)在進行房屋登記時，房屋建筑面積等各種要素要準(zhǔn)確無誤，以確保房產(chǎn)登記的公信力。在實行以房屋建筑面積作為房產(chǎn)登記面積條件下，一旦出現(xiàn)面積登記錯誤，會給權(quán)利人利益造成損失，并且這種錯誤將長期存在，難以發(fā)現(xiàn)。因此提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量，保證房產(chǎn)面積測算等各種數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、真實、可靠，不僅是對權(quán)利人利益的保障，也是對房產(chǎn)登記公信力的保證。
2、房產(chǎn)測繪技術(shù)可提高登記機構(gòu)工作效率
利用房產(chǎn)測繪成果即房產(chǎn)分幅圖、分丘、分戶平面圖、房產(chǎn)樓盤圖和房屋編碼，并以量化的形式具體表述出房屋的基本信息，不僅直觀地反映權(quán)屬登記時的權(quán)利狀態(tài)，而且還便于房屋登記簿的記載和管理。所以房產(chǎn)測繪獲得的基礎(chǔ)信息，也是我們提高房地產(chǎn)市場管理、檔案管理乃至登記信息查詢等管理水平的重要工作。
結(jié)束語
隨著人們法律意識的不斷增強，房屋登記工作對房產(chǎn)測繪要求也越來越高，建筑技術(shù)的進步及設(shè)計理念的發(fā)展使得建筑物造型越來越獨特，測繪變得更加復(fù)雜，預(yù)測繪的實行也給測繪機構(gòu)帶來新的挑戰(zhàn)，這一切都使測繪作用增強，難度加大。
參考文獻
［1］《房產(chǎn)測量規(guī)范》，GB/T 17986.1-2000
［2］《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，JGJ278-2012
一、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險分析
1、信用風(fēng)險。住房抵押貸款期限較長，一般都在20年左右，在這期間銀行對借款人的各種情況度難以預(yù)料，潛在的信用風(fēng)險隨時可能觸發(fā)。雖然當(dāng)貸款人違反合同時，銀行可出售其抵押品，但是抵押品拍賣所得的額度也可能低于貸款余額，這樣就會使銀行遭受資產(chǎn)減值，與此同時，銀行也需要面對急劇變化的流動資金，需要重新安排資金使用計劃，而市場可能發(fā)生利率變化等因素，對銀行也會產(chǎn)生不良影響。
2、流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指基金管理流動資金的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在2個方面：第一，目前我國的住房貸款主要由公積金和定期存款兩方面，定期存款屬于銀行短期存款，而住房抵押貸款是長期貸款。這種長期貸款短期存款的行為，會降低銀行資產(chǎn)的流動性，即可流動資產(chǎn)的總量，進而影響銀行的支付能力。而銀行將主要精力致力于進行住房抵押貸款也會有一些不良后果：首先就是會失去在金融市場上更具有良好前景的投資機會，增加因為機會成本損失而帶來損失，其次就是當(dāng)儲戶集體存款，或債權(quán)人要求借款人支付債務(wù)時，就會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難等情況，這就會直接會導(dǎo)致銀行的無法正常運營甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
3、抵押物風(fēng)險。抵押風(fēng)險主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險預(yù)計抵押物的價格波動風(fēng)險。抵押品管理風(fēng)險主要表現(xiàn)在：借款人欺詐行為，這包括借款人的虛擬物抵押或借款人進行重復(fù)抵押，以及舊合同抵押等，同時由于借款人的欺詐行為，導(dǎo)致借款人違約的時候，在處理抵押物的時候，往往會產(chǎn)生高昂的處理費用，給貸款人造成很大的損失，進而會誘發(fā)抵押貸款的無法正常完成；再者就是房地產(chǎn)交易市場自身的風(fēng)險，目前，在我國通過拍賣房產(chǎn)貸款的收益來償還貸款，在實踐中還有很多阻力與困難，因為抵押物本來就有一定的市場價格風(fēng)險，同時也有一定的人為風(fēng)險。
4、利率風(fēng)險。利率風(fēng)險是指不確定的利率水平的變化對銀行資產(chǎn)價值產(chǎn)生的風(fēng)險，這是由于由其業(yè)務(wù)的短存長貸的資本結(jié)構(gòu)決定的，例如：如果利率上升，借款人的貸款金額就會增多，進而導(dǎo)致借款期限增長，其影響也相對會增大，因為金額的增多會引起每月還款金額的增加，從而直接增加借款人的還款壓力，當(dāng)借款人無力還貸的時候，隨之也就會使銀行的風(fēng)險增加。
二、我國的商業(yè)銀行按揭貸款的對策研究
1、信貸風(fēng)險控制。首先是加強抵對押貸款項目的資格審查，這就需要包括開發(fā)商審資格信息的審查和對項目樓盤的審查；再者就是要提高對借款人資格和償付能力的審查門檻，即抵押人應(yīng)當(dāng)具有完全的民事行為能力，同時也要有對抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)，公司應(yīng)該有的獨立核算、自負盈虧的能力，并具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)力。同時，銀行應(yīng)該也要求企業(yè)提供資產(chǎn)證明、財務(wù)報告以及其他的相關(guān)信息，比如審查抵押信用狀況等；三是要完善貸款手續(xù)，“完善程序”與“簡化程序”并不是矛盾的，即應(yīng)該要完善必要的個人住房抵押貸款、抵押登記等保險手續(xù)，同時也要加強貸款合同及檔案管理；四是建立完善我國居民的信用度體系的建立。
2、流動性風(fēng)險控制。住房公積金制度是我國為保證居民住房而采取的一項重要的金融制度。但目前仍尚存在覆蓋率低、基金建設(shè)不全等現(xiàn)象。想要解決這些問題，就需要國家進一步完善住房公積金制度，有效地滿足消費者的實現(xiàn)住房融資需求，降低銀行的流動性風(fēng)險，確保能對風(fēng)險進行有效的控制。
3、 抵押物風(fēng)險的控制。針對上面講到的抵押物風(fēng)險，筆者認(rèn)為，我們應(yīng)該從以下幾方面做起：第一，積極培育和發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場，第二，要規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)行為，這就需要政府行政部門要加強評估機構(gòu)的管理，同時銀行加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，保證抵押估價真實有效的，三是加強抵押品的審查。金融機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格做好抵押管理，并要求借款人提供的抵押財產(chǎn)所有權(quán)證書或證明的財產(chǎn)權(quán)利的法律文件。從而達到規(guī)范抵押貸款活動，對那些未經(jīng)批準(zhǔn)的抵押貸款和重復(fù)抵押等非法行為無法藏身。
4、利率風(fēng)險的控制。利率的變化是人為無法控制的，但是我們可以采取創(chuàng)新性措施，例如開發(fā)一個可調(diào)整的利率抵押貸款，即利率可以根據(jù)市場利率的變化而變化，同時也可以做周期性的調(diào)整。二是發(fā)展一個固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同還貸期限，貸款利率抵押貸款固定。在現(xiàn)有的模式，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果銀行能夠通過一個固定利率貸款的資金來源和匹配（如發(fā)行固定利率債券），可以避免相應(yīng)利率錯配和流動性風(fēng)險。此外，還應(yīng)加強以下幾個方面：例如建立完善的住房抵押貸款相關(guān)的法律和規(guī)定，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，相關(guān)的貸款、交易會越來越多，所以我國現(xiàn)在迫切需要一個健全和嚴(yán)格的法律體系，來保證住房抵押貸款的健康運作和有序發(fā)展。
參考文獻：
拆遷方面的投訴有所下降。截至9月，接待城鎮(zhèn)房屋拆遷方面的投拆56人／次，比去年同期下降了78.5，其中庫爾勒地區(qū)投拆45人／次，比去年同期下降了81.36，各縣投拆11人／次，比去年同期下降了98.26；接到自治區(qū)轉(zhuǎn)辦3件(含建設(shè)部轉(zhuǎn)辦函1件)，州局轉(zhuǎn)辦3件（含國家局轉(zhuǎn)辦函1件）；全州建設(shè)行業(yè)向我局提出拆遷方面的行政復(fù)議申請3件，其中庫爾勒市規(guī)劃局1件、焉耆縣建設(shè)局2件，正在復(fù)議階段；沒有發(fā)生行政應(yīng)訴案件。
清欠工作取得了初步進展。我州拖欠工程項目共184個，拖欠工程款21269萬元，至今年9月，已清償工程款12788萬元，清償率60.13，其中，結(jié)清項目45個，新疆七星建工集團、新疆巴音公司等10家本地施工企業(yè)在網(wǎng)上進行了消欠。全州拖欠施工企業(yè)勞保統(tǒng)籌費632.14萬元，已還款147.41萬元，占總拖欠額的23.25，其中若羌縣、焉耆縣已全部還清。全州受理網(wǎng)外拖欠民工工資投訴279起，涉及農(nóng)民工4134人，清償農(nóng)民工工資1217.12萬元。
加大了對違規(guī)行為的查處力度。以巴建辦[20__]54號《關(guān)于對庫爾勒成渝集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和庫爾勒金城房屋拆遷有限責(zé)任公司違規(guī)實施房屋拆遷情況的通報》和巴建辦[20__]55號《關(guān)于對庫爾勒市建設(shè)局勢市違規(guī)拆遷情況的通報》對這兩家公司違規(guī)實施房屋拆遷和違規(guī)拆遷行為進行了通報批評并罰款。
二、有形建筑市場建設(shè)、管理與招投標(biāo)管理工作情況
根據(jù)國家和自治區(qū)的政策要求，我局將建設(shè)工程交易中心與招標(biāo)辦分離，實行了機構(gòu)脫鉤、人員脫鉤、職能脫鉤，中心轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)機構(gòu)。同時完善各項制度，并將各項管理制度匯編成冊，向社會各界公布，其中廉政制度和工作程序在交易中心大廳內(nèi)對外公布，接受監(jiān)督。從政府、石油、鐵路、施工企業(yè)等部門聘請了12名行風(fēng)監(jiān)督人員，對有形建筑市場進行監(jiān)督。按《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，各行政主管部門的人員和不具備資格的人員不得進入專家網(wǎng)，不得參加評標(biāo)。據(jù)此，我們重新調(diào)整了評標(biāo)專家網(wǎng)。目前，全州僅在巴州建設(shè)工程交易中心建立了一個合法的專家網(wǎng)。
20__年全州房屋建筑和市政工程應(yīng)招標(biāo)項目184項，實際招標(biāo)項目184項，建筑面積78.93萬平方米，總投資約5.45億元，全部進行了招標(biāo)。沒有發(fā)現(xiàn)各級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門干涉業(yè)主正當(dāng)行為、給招標(biāo)辦打招呼、批條子、指定隊伍等利用職權(quán)干預(yù)和插手招標(biāo)投標(biāo)工作的現(xiàn)象。
招標(biāo)投標(biāo)管理工作已步入 備案管理階段。凡需公開招標(biāo)的項目必須在公眾媒體上，如在州級報刊上信息，加大了公開競爭的透明度。完善了評標(biāo)定標(biāo)制度，嚴(yán)格執(zhí)行自治區(qū)建設(shè)廳統(tǒng)一的計算機評標(biāo)系統(tǒng)，防止了評標(biāo)中的“傾向分、人情分”。實行在開標(biāo)前30分鐘隨機抽取評標(biāo)專家的方法，并在統(tǒng)一地點統(tǒng)一接送，防止了投標(biāo)企業(yè)私下與評標(biāo)專家串通的行為。實行了評標(biāo)監(jiān)察公證監(jiān)督制度，每一項目的評標(biāo)全過程均由紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)和公證部門派人進行監(jiān)督和公證，防止了評標(biāo)過程中出現(xiàn)腐敗行為。
進一步完善了評標(biāo)方法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在實行自治區(qū)統(tǒng)一的評標(biāo)方法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由業(yè)主根據(jù)本項目的實際情況選擇相應(yīng)的評標(biāo)方法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。另外，對于不符合招標(biāo)資格的建設(shè)單位，實行了委托招投標(biāo)。
三、城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作情況
目前，自治州共有取得資質(zhì)的拆遷公司11家，外地進入巴州的拆遷企業(yè)2家，這些企業(yè)在全州各縣市承擔(dān)拆遷任務(wù)。今年以來，我局進一步加大了對城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的管理，集中力量開展了專項治理活動。20__年自治州城鎮(zhèn)房屋拆遷專項治理工作是為了糾正城鎮(zhèn)房屋拆遷中侵害群眾利益的問題，嚴(yán)格拆遷審批，規(guī)范拆遷程序，整頓規(guī)范房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房屋拆遷資格單位行為，認(rèn)真處理好改革、發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系，使巴州城鎮(zhèn)房屋拆遷工作健康有序的發(fā)展，切實維護、保護好人民群眾的合法權(quán)益。按照下發(fā)的《自治州城市房屋拆遷專項治理工作實施方案》，20__年6月20日至20__年6月28日由州人民政府副州長艾爾肯·吐爾遜同志任組長，巴州建設(shè)局、監(jiān)察局抽調(diào)人員共9人組成了聯(lián)合檢查組，對八縣一市進行了為期7天的檢查。
從檢查的情況來看，近年來，尤其是20__年以來，各縣（市）城市房屋拆遷行政主管部門通過認(rèn)真學(xué)習(xí)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和〈新疆維吾爾自治區(qū)實施《城市房屋拆遷管理條例》細則〉，逐步建立了行為規(guī)范、辦事有序、公開透明的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作機制。在推動城市建設(shè)和維護社會穩(wěn)定上，各縣（市）拆遷管理部門都做了大量的工作，較好地完成了城鎮(zhèn)房屋拆遷工作任務(wù)。20__年全州共發(fā)放拆遷許可證26個，建筑面積9.73萬平方米，實際完成城鎮(zhèn)房屋拆遷面積8.04萬平方米。各縣（市）均設(shè)置了專門機構(gòu)，人員設(shè)備配備到位，如和靜縣還成立了由分管副縣長擔(dān)任主任、主要管理部門領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副主任的拆遷辦公室。房屋拆遷管理工作實現(xiàn)了政企分開，管理部門與各拆遷公司、拆遷估價機構(gòu)脫鉤。嚴(yán)格了拆遷工作程序，對拆遷資金不到位的項目，堅決不予發(fā)放《房屋拆遷許可證》，基本杜絕了群眾集體上訪案件的現(xiàn)象。焉耆縣房屋拆遷管理部門建立了“房屋拆遷許可”前的聽證制度和包括拆遷人、金融機構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方共同參與的拆遷補償資金監(jiān)管制度，也是我州八縣一市中房屋拆遷補償資金到位最好縣（市）之一。
但檢查中也發(fā)現(xiàn)，拆遷工作中的違規(guī)現(xiàn)象依然存在，因此而引發(fā)的上別群眾到自治區(qū)、州政府等有關(guān)部門投訴的事件尚未完全杜絕。主要原因是各縣（市）房屋拆遷管理部門還存在著有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的問題，在某些方面還較為突出，如不執(zhí)行法定程序發(fā)放《房屋拆遷許可證》，拆遷隊伍中個別工作人員缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識，政策宣傳不到位，工作方法簡單等。
五、物業(yè)企業(yè)管理情況
截止20__年9月底，我州已成立物業(yè)管理公司53家，已領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的51家（按企業(yè)性質(zhì)分，全民3家，集體2家，有限責(zé)任公司46家），注冊資金共計4228萬元，其中庫爾勒地區(qū)41家，占全州物業(yè)管理企業(yè)80.39，注冊資金3470萬元，占全州注冊資金總額的82.07。除和碩縣外其他縣有物業(yè)管理企業(yè)10家，占全州物業(yè)管理企業(yè)19.6，注冊資金共計758萬元，占全州注冊資金總額的17.93。在51家物業(yè)管理企業(yè)中，二級資質(zhì)企業(yè)4家（庫爾勒城建物業(yè)管理公司、庫爾勒物業(yè)管理公司、庫爾勒恒友物業(yè)管理公司、庫爾勒康達物業(yè)管理公司），注冊資金共計1220萬元，三級資質(zhì)企業(yè)47家(暫定資質(zhì)的12家)，注冊資金共計3008萬元。
目前全州共有受托管理物業(yè)小區(qū)（項目）175個，其中商業(yè)開發(fā)小區(qū)54個，共有近5萬住戶、15萬余人，物業(yè)管理總面積560萬平方米，占全州房屋總面積的30％，占住宅總面積的52％。現(xiàn)有物業(yè)管理從業(yè)人員1139人，其中管理人員330人；從業(yè)人員中經(jīng)過培訓(xùn)持有上崗證人員360人。有35個小區(qū)（組團）成立了業(yè)主委員會。現(xiàn)物業(yè)公司經(jīng)營狀況全部處于虧損，據(jù)不完全統(tǒng)計，各公司虧損共計近200萬元。
六、政務(wù)公開情況
根據(jù)州人民政府《關(guān)于組建自治州行政服務(wù)大廳的通知》精神，我局于20__年8月30日正式進入自治州行政服務(wù)中心。三年來，我局先后進入行政服務(wù)中心人員兩名，行政許可項目13項。今年我局加大了政務(wù)公開工作力度，于20__年8月17日召開了局辦公會，會議研究決定，將人民政府公布確認(rèn)的建設(shè)局系統(tǒng)行政許可項目17項、待批項目15項，共計32項（分項后約48項）統(tǒng)一進入自治州行政審批服務(wù)中心建設(shè)局窗口辦理。按照“一門受理、抄報相關(guān)、內(nèi)部運作、各負其責(zé)、限時辦理”的工作原則，我局對進入自治州行政審批服務(wù)中心建設(shè)局窗口辦理的項目，通過網(wǎng)絡(luò)將我局及各科室、局屬有執(zhí)法權(quán)限的單位和部門的職責(zé)以及辦事稱序向社會進行了公示。
七、存在的問題
（一）建筑業(yè)管理
1、有形建筑市場法律地位不明確。20__年后，水利、公路、化工石油 、鐵路等專業(yè)工程的交易逐步從有形建筑市場內(nèi)退出。目前的有形建筑市場只是房屋建筑和市政建設(shè)工程的“有形建筑市場”，而且個別專業(yè)管理部門的房屋建筑工程也不進場交易。
2、工程款拖欠嚴(yán)重。累計約4.82億元的欠款制約了建筑企業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)無法進行技術(shù)改造和設(shè)備更新，不能進行正常的人才培養(yǎng)。
3、招標(biāo)投標(biāo)仍存在不規(guī)范的現(xiàn)象和行為。個別建設(shè)單位規(guī)避招標(biāo)和在招投標(biāo)中明招暗定，還有少部分建設(shè)單位與投標(biāo)人進行串標(biāo)或投標(biāo)人之間互相進行陪標(biāo)。同時在評標(biāo)過程中，各縣由于具備資格的評標(biāo)專家少，仍存在有領(lǐng)導(dǎo)和公務(wù)員參加評標(biāo)的現(xiàn)象。
4、各縣市、各部門清欠工作進展不平衡，個別地方和單位的領(lǐng)導(dǎo)缺乏對清欠工作的正確認(rèn)識，等、靠、要的思想比較嚴(yán)重，清欠措施不到位。
5、政府拖欠項目清償難度大。由于過去個別地方和單位超規(guī)模建設(shè)，舉債發(fā)展，形成了比較嚴(yán)重的財政拖欠。
6、一些承發(fā)包雙方都不在當(dāng)?shù)氐墓こ添椖侩y以協(xié)調(diào)解決，特別是還款協(xié)議和工程結(jié)算難以落實，影響了整體清欠工作。
（二）拆遷工作
1、編制拆遷規(guī)劃和年度計劃方案工作還需進一步落實。各縣（市）按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》（〔20__〕46號）精神，提出了城鎮(zhèn)房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度拆遷計劃方案，但未按規(guī)定報自治區(qū)審批。
2、房屋拆遷管理部門機構(gòu)設(shè)置不健全，還存在著相當(dāng)嚴(yán)重的違反法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的現(xiàn)象。一是超委托范圍實施房屋拆遷管理。如庫爾勒市建設(shè)局超范圍委托庫爾勒市房屋拆遷辦公室（股級）從事城市房屋拆遷的監(jiān)察、房屋拆遷許可證的審批、拆遷裁決、延期拆遷的審批、受理強制拆遷的申請等事項。二是除焉耆、尉犁縣外，其它縣市未向社會公示當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的具備條件的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和具備房屋拆遷資格的單位。三是拆遷管理不規(guī)范。執(zhí)法中程序?qū)彶椴坏轿坏默F(xiàn)象還較為普遍。如未按法定程序發(fā)放拆遷許可證，《房屋拆遷許可證》填寫不規(guī)范，在發(fā)放《房屋拆遷許可證》后未及時通知相關(guān)部門等，特別是庫爾勒市發(fā)放《房屋拆遷許可證》隨意性很大。四是房屋拆遷公告的必備內(nèi)容不完善，如拆遷范圍、拆遷、搬遷時間描述不清，沒有告知拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行的活動及對房屋拆遷有異議的申訴、申辯的權(quán)利及其它義務(wù)。五是對拆遷人、拆遷單位、拆遷評估機構(gòu)及人員的監(jiān)督管理不到位，未建立拆遷單位、拆遷評估機構(gòu)檔案，拆遷檔案管理不規(guī)范，資料收集不完整、不準(zhǔn)確。六是被拆遷房屋實行貨幣補償?shù)?，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償?shù)慕痤~，在實際工作中很難運作。七是拆遷單位工作程序不規(guī)范，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。對積極配合房屋拆遷的被拆遷人給予的補償金少，而對“釘子戶”給予的補償金多，對其他被拆遷戶形成了一定的誤導(dǎo)，造成了今后拆遷工作難的問題。八是部分拆遷公司及拆遷人在實施房屋拆遷時，采取停水、斷電、停氣和無證拆遷行為，有待進一步規(guī)范和治理。九是調(diào)解拆遷措施不得力。各縣（市）對久托不決的拆遷遺留問題，重視程度還不夠，如有些拆遷戶房屋已拆除，但《房屋所有權(quán)證》未收回，沒有嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，及時由房地產(chǎn)行政主管部門登報向社會公告作廢；有些縣（市）存在對已簽訂拆遷補償協(xié)議的，補償安置不到位，有拖欠現(xiàn)象；有些縣（市）存在房屋拆遷管理部門指定房屋評估機構(gòu)和房屋拆遷單位的現(xiàn)象。
（三）物業(yè)企業(yè)管理工作
1、對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管不到位。一是物業(yè)管理專業(yè)人員以及具有中級職稱的人數(shù)不符合規(guī)定要求；二是物業(yè)服務(wù)合同簽訂不規(guī)范，沒有參考建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；三是制度不健全，檔案管理混亂，資料裝訂不規(guī)范；四是信用檔案建立的不完善，如企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、驗資證明、物業(yè)管理專業(yè)人員以及具有中級職稱人員的職稱、身份證、圖片均未掃描。
2、不能按照《自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》提供物業(yè)服務(wù)。一是對房屋共用部位的檢修記錄和保養(yǎng)記錄建立的不完善；二是沒有對房屋共用部位（門、窗、玻璃等）建立巡查記錄；三是物業(yè)服務(wù)合同到期后沒有按規(guī)定續(xù)簽；四是小區(qū)內(nèi)有私搭亂建的現(xiàn)象；五是小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境較差、車輛管理不規(guī)范，亂停、亂放現(xiàn)象依然存在，業(yè)主怨氣很大。
3、物業(yè)管理企業(yè)有亂收費現(xiàn)象。一是部分物業(yè)公司繼續(xù)收取已明令取消的收費項目。對違反規(guī)定收取的公用面積維修養(yǎng)護費，城建、杏花、成渝物業(yè)公司已全部退還完畢；、家園、恒友、玫瑰物業(yè)公司正在處理和退還。二是部分物業(yè)企業(yè)擅自提高水、電、垃圾清運費收費標(biāo)準(zhǔn)。
4、業(yè)主委員會未能發(fā)揮作用。我州共有受委托管理的物業(yè)小區(qū)（組團）185個，其中屬商業(yè)開發(fā)小區(qū)（組團）100個。成立業(yè)主委員會已備案的35個，占總數(shù)的18.92％。目前存在的主要問題：一是部分業(yè)主自身法律意識淡薄，不能明確自己的主人地位和相應(yīng)的權(quán)利，該提出問題的不能提出，該維護的權(quán)利不能維護，客觀上放縱了物業(yè)管理公司的違約行為及侵權(quán)行為。二是有的業(yè)主缺乏社會責(zé)任感，不愿擔(dān)任業(yè)主委員會委員，認(rèn)為擔(dān)任業(yè)主委員會委員既沒有報酬，又浪費時間，是個費力不討好差事，不愿意牽頭。三是少數(shù)業(yè)主委員會委員既是小區(qū)的業(yè)主，又是物業(yè)公司的工作人員，不能代表業(yè)主利益。
5、對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管不到位。一是物業(yè)管理專業(yè)人員以及具有中級職稱的人數(shù)不符合規(guī)定要求；二是物業(yè)服務(wù)合同簽訂不規(guī)范，沒有參考建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；三是制度不健全，檔案管理混亂，資料裝訂不規(guī)范；四是信用檔案建立的不完善，如企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、驗資證明、物業(yè)管理專業(yè)人員以及具有中級職稱人員的職稱、身份證、圖片均未掃描。
6、不能按照《自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》提供物業(yè)服務(wù)。一是對房屋共用部位的檢修記錄和保養(yǎng)記錄建立的不完善；二是沒有對房屋共用部位（門、窗、玻璃等）建立巡查記錄；三是物業(yè)服務(wù)合同到期沒有按規(guī)定續(xù)簽合同；四是小區(qū)內(nèi)有私搭亂建的現(xiàn)象；五是小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境較差、車輛管理不規(guī)范，亂停、亂放現(xiàn)象依然存在，業(yè)主怨氣很大。
七、根據(jù)檢查出的問題提出如下措施
1、加強學(xué)習(xí) 教育，提高認(rèn)識。各縣（市）應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》精神，要從講政治的高度，充分認(rèn)識做好城市房屋拆遷工作的重要性，統(tǒng)一思想認(rèn)識，改進工作作風(fēng)，把各項工作任務(wù)落到實處。
2、做好法律法規(guī)政策宣傳工作。各縣（市）應(yīng)加大《城市房屋拆遷管理條例》和《新疆維吾爾自治區(qū)〈實施城市房屋拆遷管理條例〉細則》的有關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強對從業(yè)人員的教育和對群眾的引導(dǎo)。
3、建立城鎮(zhèn)房屋拆遷管理制度，增加拆遷工作透明度，完善拆遷公示制度、服務(wù)制度、群眾舉報投訴上訪接待制度、監(jiān)督檢查制度、拆遷誠信制度，切實維護人民群眾的利益。
4、進一步整頓和規(guī)范拆遷評估市場。對房地產(chǎn)評估機構(gòu)損害當(dāng)事人利益或有明顯違規(guī)行為的，要依照法定程序，呈報其審批機關(guān)建議取消其評估資格或吊銷房地產(chǎn)評估資質(zhì)，對負有直接責(zé)任的房地產(chǎn)估價師，要依法注銷房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)資格。
5、加大執(zhí)法監(jiān)察力度。對違法違規(guī)拆遷、擅自降低補償安置標(biāo)準(zhǔn)、不及時解決被拆遷人合理要求的拆遷單位，采取不批準(zhǔn)新的拆遷項目，停業(yè)整頓、依法吊銷拆遷單位資格證書等措施；對不依法行政，違反法定程序濫發(fā)《房屋拆遷許可證》，濫用強制手段直接侵害被拆遷人合法權(quán)益，不認(rèn)真解決拆遷投訴的管理部門，責(zé)成依法依紀(jì)嚴(yán)肅查處。
6、建立健全房屋拆遷檔案。各縣（市）應(yīng)建立規(guī)范的受理投訴工作程序，設(shè)立投訴受理文卷檔案，確保拆遷檔案資料的完整。
7、加強物業(yè)管理行政執(zhí)法人員的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。各縣（市）行政主管部門，要認(rèn)真組織做好《物業(yè)管理條例》的學(xué)習(xí)、宣傳工作，切實提高依法行政水平。
8、做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織建設(shè)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主決策機構(gòu)的建立和運作。對已成立業(yè)主委員會的35個物業(yè)小區(qū)充實人員，對不負責(zé)任的委員予以調(diào)換，健全規(guī)章制度，促使其履行業(yè)主委員會義務(wù)。對尚未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，各縣（市）房地產(chǎn)主管部門要切實做好工作，指導(dǎo)成立業(yè)主大會。
9、積極穩(wěn)妥地推行物業(yè)招投標(biāo)機制，引導(dǎo)扶植規(guī)?；?jīng)營，推進物業(yè)管理市場化進程，改變“誰開發(fā)，誰管理”的壟斷經(jīng)營局面。促使建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相分離，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為獨立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人，實施專業(yè)化管理。加強建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作。建設(shè)單位要按照建設(shè)規(guī)劃要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)。做好相關(guān)資料的移交等。對違犯規(guī)劃建設(shè)等有關(guān)規(guī)定的要督促建設(shè)單位予以補齊后移交。消除建設(shè)單位和管理單位互相推諉的問題。按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，引導(dǎo)業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)物業(yè)管理活動的特點，降低招投標(biāo)成本，減輕業(yè)主負擔(dān)。指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動，豐富居民的業(yè)余生活，促進居民的身心健康，推動形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會風(fēng)尚，促進社區(qū)精神文明建設(shè)。
10、引導(dǎo)各物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整心態(tài)，正確認(rèn)識自己的社會角色，找準(zhǔn)位置，要使每位員工都清楚地意識到我們是提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，而不是單純管理物業(yè)管理單位，更不是管理為主的部門。我們所提供的服務(wù)只有得到業(yè)主的認(rèn)可，企業(yè)才能生存與發(fā)展，而管理職能也是通過執(zhí)行委托管理合同來體現(xiàn)，要尊重業(yè)主，幫助業(yè)主，為他們提供更好的工作生活的環(huán)境和空間。同時，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強合同意識，通過合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用等事項，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護雙方的合法權(quán)益。我們將積極協(xié)調(diào)各有關(guān)部門（特別是電力、自來水、供暖）實行代收費用的有償服務(wù)，努力降低管理成本。
中圖分類號：F293.2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）08-0-02
一、引言
我國土地估價涉及的經(jīng)濟領(lǐng)域比較廣泛，如土地使用權(quán)的一級出讓、二級市場轉(zhuǎn)讓、征收、拍賣處置、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、承包經(jīng)營、股份制改組、合并、分割、破產(chǎn)清算、清產(chǎn)核資及投資決策等領(lǐng)。土地估價過程中某些失誤而帶來的估價風(fēng)險，可能會影響機構(gòu)的未來生存與發(fā)展，而且估價風(fēng)險的承擔(dān)者不僅是估價機構(gòu)和估價師，還可能會涉及政府和土地的利益相關(guān)者，涉及面較廣。
基于此，本文從評估實踐角度，分析引起估價風(fēng)險的外部及內(nèi)部原因，提出一些實用性較強的風(fēng)險防范對策，供同行人士參考。
二、土地估價風(fēng)險來源及形成原因
土地估價風(fēng)險主要是指土地估價機構(gòu)出具的估價對象評估值嚴(yán)重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關(guān)者造成重大經(jīng)濟損失，并由此引起土地估價機構(gòu)及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險。按其來源，一般可分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險兩類。
（一）外部風(fēng)險
外部風(fēng)險是土地評估機構(gòu)和土地估價師不能直接控制的，但又可能導(dǎo)致估價結(jié)果發(fā)生重大偏差或錯誤的風(fēng)險，主要包括法律法規(guī)欠缺、行業(yè)評估準(zhǔn)則制定工作滯后、土地市場非完全競爭、經(jīng)濟和政策變化等方面。業(yè)界對于評估外部風(fēng)險的研究比較多，在此只就經(jīng)濟、政策變化帶來的風(fēng)險進行重點分析。
經(jīng)濟形勢變化會對土地市場價格產(chǎn)生較大的影響。若經(jīng)濟形勢在短期內(nèi)變動較大，將會使土地估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生較大偏離，可能會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，甚至直接給某一經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟上的巨大損失。
土地市場價格除了受經(jīng)濟形勢變化的影響，還會受政策變化的影響，而且政策變化也是難以預(yù)期的，任何一項政策的變動都必然會對土地和房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生深遠的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價格，如果估價師對市場現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準(zhǔn)，將會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外，政策變動會考驗估價師對政策的解讀能力及技術(shù)實力。
（二）內(nèi)部風(fēng)險
內(nèi)部風(fēng)險是土地估價機構(gòu)和估價師能夠防范的風(fēng)險，取決于企業(yè)內(nèi)部管理制度和報告質(zhì)量監(jiān)控流程的完善程度，以及土地估價師的專業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平的高低。從評估實踐角度來看，內(nèi)部風(fēng)險的形成原因主要有以下幾方面：
1.超越專業(yè)勝任能力承接土地估價業(yè)務(wù)而帶來的風(fēng)險
根據(jù)《美國評估準(zhǔn)則》（USPAP）“專業(yè)勝任能力規(guī)則”：在承報評估業(yè)務(wù)前或形成評估業(yè)務(wù)協(xié)議前，評估師應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)明確所要解決的問題，具有能夠勝任該項業(yè)務(wù)的相應(yīng)專業(yè)知識和經(jīng)驗或采用一些替代措施①。
我們可以借鑒《美國評估準(zhǔn)則》上的規(guī)定，反思以往在承接業(yè)務(wù)中存在的一些問題。一般來說，不同的土地估價機構(gòu)主攻的業(yè)務(wù)領(lǐng)域各有不同，估價師的專業(yè)背景差異也較大，并非所有業(yè)務(wù)類型都有能力處理，如果缺乏與某些項目相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng)驗可能會導(dǎo)致不恰當(dāng)或不正確的估價結(jié)果。因此，土地估價機構(gòu)和土地估價師應(yīng)在充分了解估價項目實際情況及評估技術(shù)要求的基礎(chǔ)上，分析自身可支配的外部和內(nèi)部技術(shù)資源，再決定是否承接該項業(yè)務(wù)，以避免因超越自身專業(yè)勝任能力承接業(yè)務(wù)而帶來不必要的風(fēng)險。
2.評估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險
評估技術(shù)失誤主要體現(xiàn)在評估參數(shù)取值不當(dāng)，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內(nèi)容不完善等方面。
（1）評估參數(shù)取值不當(dāng)帶來的風(fēng)險
目前，行業(yè)內(nèi)對于某些重要的評估參數(shù)，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)報酬率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、土地價格指數(shù)等沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估價機構(gòu)和估價師對上述評估參數(shù)取值尚存在較大分岐。
（2）估價方法選取錯誤帶來的風(fēng)險
土地估價師未能執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合土地的合法性、規(guī)劃用途、估價目的及業(yè)務(wù)需求等合理選取估價方法，或者部分估價師為迎合客戶的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法，而選取不合適的方法，以達到高評或低估的目的，從而帶來風(fēng)險。
（3）土地估價報告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險
土地估價報告描述不完善，未對估價對象的評估設(shè)定條件和既有瑕疵在假設(shè)前提條件部分進行充分的說明，未列出影響自身權(quán)益的保護性條款等，也可能會給估價機構(gòu)和估價師帶來意想不到的風(fēng)險。
3.欠缺評估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險
土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準(zhǔn)地價修正法、成本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料。因此，進行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料是估價結(jié)論是否準(zhǔn)確的重要保障。
4.土地既有的瑕疵及權(quán)屬資料不完整帶來的風(fēng)險
部分用地由于歷史原因會存在一些瑕疵，比如因城市規(guī)劃調(diào)整，原批準(zhǔn)用途已不適合現(xiàn)時的發(fā)展方向；用地報批手續(xù)不完善；未辦理國有土地使用權(quán)證；規(guī)劃報建手續(xù)未完成，經(jīng)濟指標(biāo)尚不明確；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補償；地上有停建工程等問題。估價師如果與委托方的溝通不到位，對用地的歷史背景和既有瑕疵了解不足，對影響地價水平的各項因素考慮不周全，或者未能選擇最合適的估價方法和技術(shù)思路，都可能會導(dǎo)致估價風(fēng)險的發(fā)生。
5.委托方提供虛假材料帶來的風(fēng)險
土地評估涉及的資料比較多，諸如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關(guān)補充協(xié)議、繳納出讓金的發(fā)票、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑功能指標(biāo)明細表》、《建設(shè)工程審核書》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關(guān)政府批文及項目可行性研究報告等，估價師應(yīng)盡量要求委托方提供上述資料的原件并進行認(rèn)真的核對，在確認(rèn)復(fù)印件與原件相符后，要求委托方在復(fù)印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關(guān)鍵指標(biāo)上弄虛作假，誤導(dǎo)估價師作出錯誤的價值判斷。
三、土地估價的風(fēng)險防范及質(zhì)量控制對策
土地估價機構(gòu)和土地估價師經(jīng)常接觸紛繁復(fù)雜的估價事務(wù)，應(yīng)注重內(nèi)外兼修，提高對經(jīng)濟及政策環(huán)境變化的判斷分析能力，加強對外合作交流，提升機構(gòu)的美譽度和影響力，從而增強企業(yè)抵御外部風(fēng)險的能力；通過加強企業(yè)內(nèi)部管理，加大信息化建設(shè)力度，樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，建立專家顧問團隊作強大的技術(shù)后盾，建立評估風(fēng)險保險制度等方式，從內(nèi)部控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險的發(fā)生。結(jié)合評估實踐經(jīng)驗，以下對部分實用性較強的風(fēng)險防范對策進行重點分析。
（一）加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系
土地估價是一項技術(shù)性相當(dāng)強的工作，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，估價機構(gòu)應(yīng)加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系，以便估價師了解行業(yè)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀，及時更新自己的知識結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)社會和行業(yè)發(fā)展的需要。
（二）注重企業(yè)宣傳，提升機構(gòu)的美譽度和影響力
土地估價機構(gòu)由于歷史定位、行業(yè)敏感性較強等原因，往往不注重企業(yè)宣傳。土地估價機構(gòu)作為社會經(jīng)濟中的一分子，不僅要學(xué)會適時地進行企業(yè)宣傳，還應(yīng)追求自身效益和社會效益的有機結(jié)合，提高企業(yè)對社會和行業(yè)發(fā)展的貢獻度以及在社會和行業(yè)中的美譽度，使企業(yè)擁有持久的生命力。
（三）加強機構(gòu)內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度
1.建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度
土地估價機構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價業(yè)務(wù)承接流程，由資深估價師對業(yè)務(wù)進行甄選和把關(guān)，并根據(jù)各估價師的實際能力和經(jīng)驗分配相應(yīng)的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。
另外，土地估價行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，機構(gòu)和估價師的責(zé)任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關(guān)者的異議進行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。
2.建立健全的質(zhì)量控制體系
土地估價機構(gòu)應(yīng)重視質(zhì)量監(jiān)控和管理體系的建設(shè)，建立一套完整詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，如項目負責(zé)制度、評估工作流程、評估項目審核制度、風(fēng)險評估制度等，最大限度地保護本機構(gòu)和估價師的利益，并把執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最小限度。
其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質(zhì)量控制體系里最關(guān)鍵的部分。
規(guī)范的評估工作流程主要包括對評估前期準(zhǔn)備工作、現(xiàn)場勘察、資料收集、具體評估測算過程和出具評估報告等工作環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，從評估工作的各個環(huán)節(jié)上對風(fēng)險進行有效把控。
評估項目審核制度是保證估價報告質(zhì)量的關(guān)鍵性措施。根據(jù)行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，估價機構(gòu)應(yīng)制定嚴(yán)格的土地估價報告三審制度，明確各級審核權(quán)限、各級審核人、審核內(nèi)容范圍及審核標(biāo)準(zhǔn)，提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質(zhì)量。
土地估價報告審核流程設(shè)置模式如下：
一級審核：負責(zé)撰寫報告的土地估價師自審；
二級審核：高級估價師或項目經(jīng)理二核；
三級審核：總估價師三審。
3.加大信息化建設(shè)力度，提升企業(yè)競爭力
土地估價行業(yè)對各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高，為實現(xiàn)企業(yè)管理的科學(xué)化和精細化，應(yīng)增加辦公自動化平臺和信息數(shù)據(jù)庫的資金投入，建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺，提高工作效率，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享，提倡無紙化綠色辦公，提升企業(yè)的競爭力。
（四）樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)
土地估價機構(gòu)應(yīng)加強對估價師的日常管理、培訓(xùn)和監(jiān)督，樹立其執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，要求估價師獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，為客戶保守商業(yè)秘密，并以違法違規(guī)的估價機構(gòu)和估價師其人其事為反面教材對估價師進行教育，對拒收客戶紅包的估價師進行表彰。另外，還可以通過組織估價師參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)、外聘專家進行專項技術(shù)培訓(xùn)、內(nèi)部舉辦技術(shù)研討會等多種形式，提升估價師的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。
（五）建立專家顧問團隊，解決各種評估難題
土地估價機構(gòu)可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，通過與大專院校合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會溝通聯(lián)系、外聘、內(nèi)部培養(yǎng)等多種方式，建立一支較為穩(wěn)定的、專業(yè)背景多樣化的專家顧問團隊作為強大的技術(shù)后盾，并定期或不定期地舉辦技術(shù)研討會，提升估價師的專業(yè)素養(yǎng)，并解決日常工作中遇到的各種評估難題。
注釋：
①引自《美國評估準(zhǔn)則》第12頁之“專業(yè)勝任能力規(guī)則”。
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[3]鄒曉云，著.土地估價基礎(chǔ)[M].北京：地質(zhì)出版社，2010年第1版：73.
（一）個人住房貸款發(fā)展特征
我國個人住房貸款整體上屬于上升過程。在20世紀(jì)90年代以前，并未在住房信貸上有過多側(cè)重。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設(shè)銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個人信貸業(yè)務(wù)。較1997年，1999年個人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀(jì)，開啟了一個新篇章。2003年個人房貸首次突破1萬億，在06年與08年又分別突破2萬億與3萬億元。至2009年，我國個人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長了約185倍。
我國個人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點：
第一，額度高?？紤]政策、房產(chǎn)抵押等因素，對比于其它貸款，個人住房貸款具有更高的額度，為購買力有限的居民提供便利的同時，也相應(yīng)隱藏了部分隱患。
第二，周期長。這一特點與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個因素都有關(guān)系。我國個人住房貸款年限從幾年到30年不等，無固定年限，居民可根據(jù)自己需求選擇。
第三，分散交廣。住房方面，我國申請貸款居民較多，每筆申請金額與申請年限都有所不同，早就的龐大的信息基數(shù)。而個人信譽又因人而異，所以該類貸款對銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。
（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀評價
在政府與市場的雙向引導(dǎo)下，個人房貸呈蓬勃發(fā)展的姿態(tài)，二十年來，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發(fā)展下，必定會存在一些相應(yīng)的隱患。房地產(chǎn)是一個較為典型的資金密集型行業(yè)，因可將產(chǎn)權(quán)作為抵押物，相對安全且收益較高，銀行對其更是青睞有加，資金變會不斷的流入其中。此行業(yè)也能帶動臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業(yè)的發(fā)展，可謂是牽一發(fā)而動全身。住房貸款高速發(fā)展所帶來的風(fēng)險，若我們不能加以重視，必將出現(xiàn)重大的危機。
二、我國個人住房貸款中的相應(yīng)風(fēng)險
（一）銀行自身存在的風(fēng)險
房貸人群基數(shù)較大，對商業(yè)銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒有對申請者的經(jīng)濟實力仔細審查，亦沒有制止部分申請人對申請資料的弄虛作假行為。為了增加業(yè)績爭取市場，些許并不具備或是還款能力較低的申請者都被大開綠燈，這對銀行后期的經(jīng)營埋下了風(fēng)險。另一方面，銀行缺乏有效的評估措施，致使評估額度與應(yīng)得差異較大。
（二）借款人方面的風(fēng)險
借款人沒有提供真實有效申請資料，大多單位也會幫助申請人提供虛假證明，這對信貸評估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機行為，購房時利用信息不及時對等這些手段，會導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫增加過快。貸款年限長，申請人自身家庭、健康等因素都會或多或少影響個人支付能力。利率的變動也會使貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象。
（三）借款契約存在的風(fēng)險
合同與貸款擔(dān)保都會存在相應(yīng)的風(fēng)險，簽訂協(xié)議時，由于協(xié)議中并未存在應(yīng)有的解釋或存有漏洞而導(dǎo)致后期糾紛；擔(dān)保面中，個人房貸是一個長期的還款方式，企業(yè)的擔(dān)保并不會長期有效的保證申請人的權(quán)益。
（四）對資金流動的影響
房產(chǎn)的高速發(fā)展，使個人信貸急速上升。其在銀行貸款項中的比例過高，則會使得一段時間內(nèi)，銀行資金鏈緊張，倘若購房人未能有效及時的對貸款項進行償還，進一步則會使得銀行資金鏈斷裂，從而引發(fā)更加嚴(yán)重的資金問題危機。目前，我國相當(dāng)一部分地區(qū)已經(jīng)存在了這些隱患，必須引起我們對其的重視。
三、我國個人住房貸款的風(fēng)險防范
無論是什么貸款都存在一定的風(fēng)險，需要我們采取合理的方式方法進行防范和應(yīng)對。對于我們所討論的個人住房貸款也不例外，我們提出幾個措施加以防范。
（一）積極推進個人信用制度建設(shè)
我們利用信息技術(shù)將個人信用記錄和信用評估集中起來，以此建立全國性的信用檔案管理系統(tǒng)，?y行可以比較便捷的審查借款人是否有可靠的資金來源，是否存在其他債務(wù)、抵押物等一系列的相關(guān)信息，這一系統(tǒng)可以讓銀行更加客觀的來判斷客戶信用度，由此針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。目前來看，我國的個人信用評分模型基本開發(fā)完成。該模型是基于全國統(tǒng)一的個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，采用數(shù)據(jù)挖掘和統(tǒng)計分析方法，以及綜合的考察個人信用行為特征，以得到借款人在還款意愿和還款能力方面的個人信用分值。據(jù)中科院虛擬經(jīng)濟與數(shù)據(jù)科學(xué)研究中心副主任介紹，該評分系統(tǒng)的分值范圍在0～1000分之間，分?jǐn)?shù)越高，說明受評者的信用風(fēng)險越低；分?jǐn)?shù)越低，說明受評者的信用風(fēng)險越高。此系統(tǒng)是依托中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫它可以給授信決策和貸后管理提供了一種新工具。
（二）健全抵押物處置制度
應(yīng)積極的培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場，可以做到有效實施抵押貸款并讓它能夠發(fā)揮其真正的效用。此外還必須培育和發(fā)展有關(guān)的中介機構(gòu)與資產(chǎn)拍賣市場，定制房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問題。我們還應(yīng)健全對房屋使用者的安置制度，規(guī)范市場房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，從而保證對抵押物的估價是真實有效的。并且確定出準(zhǔn)確合理的抵押率。
（三）盡量減弱個人住房貸款的流動性風(fēng)險
商業(yè)銀行采用市場化的手段來轉(zhuǎn)移流動性風(fēng)險，積極推進資產(chǎn)證券化市場發(fā)展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)建出來之后，再轉(zhuǎn)售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分?jǐn)?shù)流動性風(fēng)險。
（四）加強立法以防范法律風(fēng)險
（二）總體目標(biāo)。到2011年，初步建立起適應(yīng)我區(qū)建設(shè)發(fā)展要求的科技應(yīng)用、創(chuàng)新和管理服務(wù)體系，建設(shè)科技人才隊伍不斷擴大，科技投入穩(wěn)定增加，科技在城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展中的支撐和引領(lǐng)作用明顯增強。
——建成比較完備的信息化平臺。到2011年，基本建成電子政務(wù)、基礎(chǔ)地理、行業(yè)監(jiān)管、城鄉(xiāng)規(guī)劃、“數(shù)字城管”等五大平臺。
——“四新”等實用技術(shù)在建設(shè)領(lǐng)域得到較廣應(yīng)用。完成推廣應(yīng)用先進實用技術(shù)、工藝、材料、設(shè)備18項以上。
——建設(shè)企業(yè)自主創(chuàng)新能力得到較大提升。創(chuàng)建省級以上技術(shù)中心1家以上，取得國家級工法3項以上、省級工法10項以上。
——建設(shè)行業(yè)發(fā)展中有明顯地方特點和急需技術(shù)研發(fā)與創(chuàng)新全面開展，重點研究突破2項以上技術(shù)難題。
二、推進建設(shè)科技進步的重要意義
科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，是加快建設(shè)工作轉(zhuǎn)型升級的根本動力，也是推動建設(shè)事業(yè)科學(xué)發(fā)展的重要推動力。建設(shè)事業(yè)是多學(xué)科、多領(lǐng)域、多層次科技創(chuàng)新和成果的集合，科學(xué)技術(shù)在城鄉(xiāng)建設(shè)中發(fā)揮著重要的橋梁、先導(dǎo)和引領(lǐng)作用。近年來，全區(qū)建設(shè)系統(tǒng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把“四新技術(shù)”的推廣應(yīng)用作為工作重點，重視科技人才隊伍建設(shè)，加快建設(shè)信息化進程，推動企業(yè)自主創(chuàng)新，較好地發(fā)揮了科技進步在促進建設(shè)事業(yè)發(fā)展方面的積極作用。但從總體上看，我區(qū)對建設(shè)科技工作重視不夠，科技工作基礎(chǔ)弱、底子薄、發(fā)展不平衡，整個行業(yè)科技貢獻率低，科技的落后已阻礙了建設(shè)事業(yè)的發(fā)展和進步，必須把推進科技進步和創(chuàng)新作為事關(guān)建設(shè)事業(yè)長遠發(fā)展的重大戰(zhàn)略，真抓實干，奮起直追，切實依靠科技進步，加快轉(zhuǎn)型升級，推動建設(shè)事業(yè)科學(xué)發(fā)展。
三、推進建設(shè)科技進步的工作重點
今后三年，要根據(jù)市局科技進步“525”行動計劃的統(tǒng)一部署，重點做好*建設(shè)系統(tǒng)科技進步三大類25項工作：
（一）推進5大信息化平臺建設(shè)，提高建設(shè)行業(yè)信息化水平
1、政務(wù)信息化平臺。
一是加快建設(shè)系統(tǒng)網(wǎng)站建設(shè)。完善*建設(shè)網(wǎng)，實施與政府信息公開網(wǎng)站的有效整合，提高網(wǎng)站信息量與及時性。繼續(xù)辦好城管、房管、公積金、建筑業(yè)、自來水、城建檔案等專業(yè)網(wǎng)站。（責(zé)任單位：局辦公室、相關(guān)單位）
二是建立辦公自動化（OA）系統(tǒng)（包括移動辦公系統(tǒng)）?；緦崿F(xiàn)局機關(guān)辦公自動化、文檔數(shù)字化以及行政管理網(wǎng)絡(luò)化。支持有條件的下屬單位開展辦公自動化（OA）系統(tǒng)建設(shè)。（責(zé)任單位：局辦公室、相關(guān)單位）
三是建設(shè)行政許可事項網(wǎng)上審批系統(tǒng)，實現(xiàn)審批業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、及時將行政政策、行政服務(wù)和行政審批程序向社會公布，為公眾提供公開透明、高效便捷的服務(wù)。（責(zé)任單位：區(qū)行政服務(wù)中心城建窗口）
四是建設(shè)城建檔案管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)館藏重要紙質(zhì)檔案信息資源存儲數(shù)字化、管理自動化。（責(zé)任單位：區(qū)城建檔案館）
2、基礎(chǔ)地理信息化平臺。
一是基礎(chǔ)地理空間數(shù)據(jù)中心建設(shè)。加快地理空間框架建設(shè)步伐，處理、整合測繪基準(zhǔn)與大地測量成果數(shù)據(jù)，建立基礎(chǔ)地理空間信息數(shù)據(jù)庫。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
二是基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)建設(shè)。將基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)作為建設(shè)系統(tǒng)信息化建設(shè)最基礎(chǔ)的支撐平臺，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)數(shù)據(jù)加工、入庫、提取、更新等功能，實現(xiàn)基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理、更新與對外提供服務(wù)。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
三是地理信息公共服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)。以網(wǎng)絡(luò)設(shè)施和計算機存儲設(shè)施為支撐，以基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，整合政務(wù)各部門及社會各界多種與地理空間位置有關(guān)的信息資源，開發(fā)利用地理信息公用服務(wù)系統(tǒng)。（責(zé)任單位：局城建科）
四是配合做好全市GPS連續(xù)運行參考站綜合服務(wù)系統(tǒng)（TZCORS）。以高精度實時定位的RTK（實時動態(tài)測量）技術(shù)為核心，運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、建設(shè)10個GPS參站網(wǎng)子系統(tǒng)、數(shù)據(jù)管理和監(jiān)控中心子系統(tǒng)、數(shù)據(jù)通信傳輸子系統(tǒng)和數(shù)據(jù)子系統(tǒng)。配合市局建立全市衛(wèi)星定位基礎(chǔ)服務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)城市空間位置信息實時發(fā)送，為“數(shù)字*”構(gòu)建基礎(chǔ)地理信息空間框架。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
五是建立和完善市政基礎(chǔ)設(shè)施管理系統(tǒng)。完成地下綜合管線探測及數(shù)據(jù)庫建設(shè)，建立地下綜合管線管理子系統(tǒng)，理順供水、排水、污水、燃氣、電子、通訊等地下綜合管線歸檔、入庫和更新機制，使網(wǎng)絡(luò)具有檔案管理、項目管理、施工許可受理及發(fā)放、質(zhì)量監(jiān)督、竣工備案等綜合管理職能。（責(zé)任單位：局城建科）
3、行業(yè)監(jiān)管信息化平臺。
一是企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。建立完善建設(shè)行業(yè)企業(yè)與從業(yè)人員信用征集機制，編制信用信息采集、維護和的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，形成包含信用調(diào)查、信用評價、信用自律、信用檔案等為主要內(nèi)容的信用管理信息系統(tǒng)。（責(zé)任單位：局房地產(chǎn)科、局建筑業(yè)科）
二是進一步完善建筑業(yè)管理信息系統(tǒng)。完善*建筑業(yè)網(wǎng)站，加快與市建筑業(yè)信息管理平臺的整合，使網(wǎng)絡(luò)具有施工許可及備案、質(zhì)量安全監(jiān)督、竣工備案等綜合管理職能，實現(xiàn)企業(yè)、人員、項目信用平臺等方面的動態(tài)管理和數(shù)據(jù)庫的共享。（責(zé)任單位：局建筑業(yè)科）
三是加快數(shù)字房地產(chǎn)建設(shè)。建立和完善集辦公自動化、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)和信用管理、數(shù)字房管、商品房預(yù)售許可和透明購房、物業(yè)維修資金和物業(yè)保修管理、住房保障管理等功能為一體的數(shù)字房地產(chǎn)系統(tǒng)，實現(xiàn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化。（責(zé)任單位：區(qū)房管局、局房地產(chǎn)科、區(qū)住房保障辦）
4、城鄉(xiāng)規(guī)劃信息化平臺。
一是規(guī)劃管理信息系統(tǒng)建設(shè)。以村鎮(zhèn)規(guī)劃業(yè)務(wù)審批為主線，按照圖文一體化的要求，制訂統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用GIS（地理信息系統(tǒng)）技術(shù)、GPS（全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)）技術(shù)、RS（遙感）技術(shù)和三維技術(shù)，以多比例尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫、規(guī)劃成果數(shù)據(jù)庫、規(guī)劃審批數(shù)據(jù)庫、地下綜合管線數(shù)據(jù)庫等為支撐，建立完善規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，提供輔助審查和決策功能，實現(xiàn)規(guī)劃管理網(wǎng)上審批，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃效能。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
二是建設(shè)*“固房”工程管理信息系統(tǒng)。在農(nóng)村農(nóng)房防災(zāi)能力普查基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對普查結(jié)果的匯總、查詢、更新，建立農(nóng)村農(nóng)房防災(zāi)信息管理系統(tǒng)；在農(nóng)村危舊房現(xiàn)狀調(diào)查基礎(chǔ)上，建立農(nóng)村危房現(xiàn)狀檔案和困難群眾危舊房改造檔案，建立農(nóng)村危舊房改造信息管理系統(tǒng)。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
5、數(shù)字城管平臺。
推廣應(yīng)用“*市區(qū)數(shù)字城管系統(tǒng)”，進一步完善數(shù)字城管應(yīng)用系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)和執(zhí)法車輛、環(huán)衛(wèi)等專用車輛GPS監(jiān)控系統(tǒng)，加快建設(shè)“數(shù)字城管”網(wǎng)上公共服務(wù)系統(tǒng)。開展數(shù)字化城市管理系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行市、縣（市、區(qū)）數(shù)據(jù)交換接口規(guī)范，形成全市一體、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、資源共享、全局互動的“數(shù)字城管”體系。（責(zé)任單位：區(qū)數(shù)字城管辦公室）
（二）推廣應(yīng)用18項“四新”等實用技術(shù)，提高建設(shè)行業(yè)科技應(yīng)用水平。
1、配合市局推廣應(yīng)用三維實景模擬城市綜合信息系統(tǒng)，運用WebGIS(基于互聯(lián)網(wǎng)的地理信息系統(tǒng))和VR（虛擬實景）等技術(shù)，提供三維實景模擬圖，實現(xiàn)環(huán)境真實再現(xiàn)，為城市規(guī)劃決策服務(wù)。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
2、城市道路快速養(yǎng)護技術(shù)（含瀝青冷拌、冷鋪、利用現(xiàn)有混凝土路面瀝青修補技術(shù)）。冷拌冷鋪施工設(shè)備基本配置齊全，實現(xiàn)建成區(qū)城市道路快速養(yǎng)護。（責(zé)任單位：區(qū)市政工程管理處）
3、推廣應(yīng)用供水水質(zhì)水壓在線動態(tài)監(jiān)測，包括水壓、余氯、PH、濁度、流量；全面推廣高、低壓變頻裝置和實現(xiàn)分時段變頻恒壓供水；實現(xiàn)生產(chǎn)自用水零排放。（責(zé)任單位：*自來水公司）
4、積極推廣第三代水處理技術(shù)。（責(zé)任單位：*自來水公司）
5、供水供氣智能抄表技術(shù)。在新建居住小區(qū)和部分現(xiàn)有居住小區(qū)推廣應(yīng)用供水供氣智能抄表技術(shù)，逐步實現(xiàn)供水供氣抄表自動化、智能化。推廣應(yīng)用自動計費、自助繳費設(shè)備。（責(zé)任單位：*自來水公司、*燃氣有限公司）
6、推廣應(yīng)用無負壓管網(wǎng)增壓穩(wěn)流給水設(shè)備，實現(xiàn)遠程監(jiān)控?？h城以上實現(xiàn)新建多層住宅免除屋頂水箱、現(xiàn)有屋頂水箱逐步取消的目標(biāo)，減少二次污染。（責(zé)任單位：*自來水公司）
7、推廣應(yīng)用中水回用技術(shù)。建成*污水處理二期中水回用工程。（責(zé)任單位：*市水處理發(fā)展有限公司）
8、推廣應(yīng)用污泥無害化處置技術(shù)。支持*四強公司加快污泥造粒制磚項目建設(shè)，基本實現(xiàn)污泥處理資源化、無害化。（責(zé)任單位：*市水處理發(fā)展有限公司）
9、推廣應(yīng)用車載GPS監(jiān)控系統(tǒng)。實現(xiàn)對環(huán)衛(wèi)、建筑渣土運輸車輛的實時衛(wèi)星跟蹤定位，提升城市管理水平。（責(zé)任單位：區(qū)數(shù)字城管辦公室）
10、推廣應(yīng)用燃氣器具防漏安全自動切斷裝置，新開用戶安裝逐步推廣。（責(zé)任單位：*燃氣有限公司）
11、推廣應(yīng)用住宅小區(qū)雨水利用、中水回用、垃圾生化處理技術(shù)。（責(zé)任單位：局房地產(chǎn)科）
12、2010年7月1日前，實現(xiàn)預(yù)拌砂漿在上建成區(qū)建設(shè)工程中全面應(yīng)用。其中，今年6月份先搞試點（責(zé)任單位：局建筑業(yè)科）
13、推廣應(yīng)用新能源開發(fā)利用技術(shù)。全面推廣12層以下住宅的太陽能與建筑一體化；推廣應(yīng)用淺層地能、水源熱泵、空氣源熱泵等可再生能源（設(shè)備）的利用；開展建筑能耗分析及建筑能效測評與標(biāo)識工作。（責(zé)任單位：局房地產(chǎn)科、局建筑業(yè)科）
14、推廣應(yīng)用綠色建材與新型建材。重點推廣自重輕、導(dǎo)熱低的新型墻體保溫節(jié)能材料（陶粒加氣混凝土砌塊、粉煤灰加氣混凝土砌塊、砂加氣混凝土砌塊等）；重點推廣塑料管道、復(fù)合管道及新型防水材料等化學(xué)建材技術(shù)。（責(zé)任單位：局建筑業(yè)科）
15、推廣應(yīng)用建設(shè)工程檢測數(shù)據(jù)自動采集和實時傳輸技術(shù)。全面實現(xiàn)樁基靜載荷試驗現(xiàn)場檢測數(shù)據(jù)實時傳輸；試塊試壓（砼、砂漿）、試件試?yán)ㄤ摻钤募颁摻罱宇^）實現(xiàn)數(shù)據(jù)自動采集、傳輸和報告自動輸出。（責(zé)任單位：區(qū)質(zhì)安站、區(qū)檢測中心）
16、推廣應(yīng)用混凝土工程和鋼筋工程節(jié)材技術(shù)。重點推廣高強高性能混凝土和自密實混凝土，超大體積混凝土防裂、防滲技術(shù)，清水飾面混凝土技術(shù)以及高強鋼筋運用和新型鋼筋連接技術(shù)（HBR400級鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼筋應(yīng)用和粗直徑鋼筋機械連接技術(shù)）。（責(zé)任單位：區(qū)質(zhì)安站）
17、推廣應(yīng)用基礎(chǔ)與地下工程施工技術(shù)。著力推廣在軟土地區(qū)應(yīng)用安全可靠、技術(shù)先進樁型（灌注樁后注漿技術(shù)和鉆孔擴底灌注樁等）；深基坑開挖與支護及監(jiān)測控制技術(shù)，重點推廣組合內(nèi)支撐支護結(jié)構(gòu)及新型復(fù)合支護結(jié)構(gòu)。（責(zé)任單位：區(qū)區(qū)質(zhì)安站）
18、推廣應(yīng)用建筑施工遠程監(jiān)控技術(shù)。全市建筑面積2萬平方米以上工程和創(chuàng)省、市標(biāo)化工程實現(xiàn)建筑施工遠程視頻監(jiān)控。（責(zé)任單位：區(qū)區(qū)質(zhì)安站）
（三）針對制約當(dāng)前建設(shè)事業(yè)發(fā)展的技術(shù)難題，開展2項課題研究。
一是開展臺風(fēng)多雨地區(qū)圍護結(jié)構(gòu)防滲漏技術(shù)研究。重點開展居住建筑外墻體、外門窗等的防滲漏技術(shù)研究，為防治建筑質(zhì)量通病提供依據(jù)。（責(zé)任單位：區(qū)質(zhì)安站、方遠集團）
二是開展高錳原水應(yīng)用課題研究。針對長潭水庫原水錳含量超標(biāo)的實際，開展除錳工藝研究。（責(zé)任單位：*自來水公司）
四、推進建設(shè)科技進步的保障措施
（一）組織推動。為加強對建設(shè)科技進步工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立*建設(shè)系統(tǒng)推進建設(shè)科技進步工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，負責(zé)協(xié)調(diào)全區(qū)建設(shè)科技進步工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在局建筑業(yè)科，負責(zé)日常工作，并牽頭制訂年度推進計劃，抓好督查落實。建立全區(qū)建設(shè)科技專家委員會，組織指導(dǎo)全行業(yè)的科技進步工作。
（二）政策拉動。要將科技進步作為企業(yè)資質(zhì)與升級、評優(yōu)評先等的重要前置條件。一是要列入規(guī)劃條件。要將推廣應(yīng)用“四新技術(shù)”列入建設(shè)工程規(guī)劃條件，從源頭上推動科技進步。二是要將推廣應(yīng)用新技術(shù)的業(yè)績列入建設(shè)企業(yè)定級、晉級、年檢、增項重要考核指標(biāo)。三是要列入各項評優(yōu)評先的重要條件。要將推廣應(yīng)用新技術(shù)的業(yè)績作為評選十強房地產(chǎn)企業(yè)、十強建筑業(yè)企業(yè)、十佳建造師、十佳科技帶頭人的重要條件。四是要將“四新”等實用技術(shù)應(yīng)用列入勘察設(shè)計市場檢點之一，應(yīng)推廣應(yīng)用未推廣的，予以通報批評。五是要將推廣應(yīng)用“四新”等技術(shù)業(yè)績作為工程招投標(biāo)資格預(yù)審的重要內(nèi)容，增加建設(shè)科技的權(quán)重。六是要爭取發(fā)改、經(jīng)濟、財政、科技等有關(guān)部門支持和聯(lián)動，制訂和實施激勵建設(shè)科技進步的政策措施，建立推進自主應(yīng)用、自主創(chuàng)新的動力機制，爭取在科技進步獎項、科技項目申報、創(chuàng)新基金爭取、墻改基金退還比例上得到更大的支持。七是要定期制訂并淘汰限制落后技術(shù)通告及推廣應(yīng)用“四新”等實用技術(shù)目錄，促進行業(yè)技術(shù)進步。各單位要抓緊清理調(diào)整好政策，建立、完善有利于推進科技進步的長效機制。
（三）企業(yè)主動。企業(yè)是科技進步的主體，要在建設(shè)系統(tǒng)科技進步中起帶頭、示范作用。一是建筑業(yè)企業(yè)要提高自主創(chuàng)新能力，創(chuàng)建省級以上技術(shù)研發(fā)中心1家以上，取得國家級工法3項、省級工法10項和各種專利8項以上。二是勘察設(shè)計企業(yè)要成為“四新”等實用技術(shù)推廣應(yīng)用的主導(dǎo)力量，在“四新”等實用技術(shù)應(yīng)用中起龍頭和推動作用。三是市政公用企業(yè)要系統(tǒng)推進科技進步，在建設(shè)系統(tǒng)科技進步中起帶頭作用；供水企業(yè)要根據(jù)“兩創(chuàng)建”（創(chuàng)建現(xiàn)代化水廠、創(chuàng)建現(xiàn)代化營業(yè)所）的標(biāo)準(zhǔn)，制訂供水行業(yè)科技進步實施細則。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要發(fā)揮在推進規(guī)模住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)用“四新”等實用技術(shù)的主體作用，全區(qū)5萬平方米以上規(guī)模住宅小區(qū)必須推廣3項以上新技術(shù)。
