首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)風(fēng)險案例
時間：2023-07-05 15:57:45
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)風(fēng)險案例范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
[摘要]在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了較快的發(fā)展，這也使房地產(chǎn)檔案管理工作中風(fēng)險因素得以增加。文中對房地產(chǎn)檔案管理中的風(fēng)險因素進(jìn)行了分析，并進(jìn)一步對提高房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險防范對策進(jìn)行了具體的闡述。
[
關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)檔案；檔案管理；風(fēng)險因素；對策
在當(dāng)前社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案工作作為一項(xiàng)服務(wù)性工作，能夠利用科學(xué)的方法和手段來為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中提供房地產(chǎn)檔案信息。而且在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案在社會經(jīng)濟(jì)中的重要性越來越體現(xiàn)出來，這不僅有效的確保了房地產(chǎn)檔案管理水平的提升，而且對房地產(chǎn)檔案的管理工作提出了更高的要求。在房地產(chǎn)檔案管理工作中，由于人們存在認(rèn)識上的不足之處，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案管理工作中存在較多的風(fēng)險因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案不能及時、合理的進(jìn)行開發(fā)利用，無法有效的滿足廣大用戶對檔案資源的需求。所以需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險防范措施，樹立良好的房地產(chǎn)檔案風(fēng)險管理意識，確保房地產(chǎn)檔案管理水平的提升。
1、房地產(chǎn)檔案管理中存在的風(fēng)險因素
1.1投資風(fēng)險
在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際操作過程中，需要提前做好檔案的備份工作，以便于能夠?qū)ν话l(fā)性事件進(jìn)行有效的防范。但由于前期回報具有未知性，這也使前期的投資具有較大的風(fēng)險。因此需要做好投資幅度的有效控制工作。特別是在當(dāng)前檔案管理信息化的新形勢下，在檔案前期的管理工作中需要投入大量的資金進(jìn)行設(shè)備的購置，同時還要聘請專業(yè)人員，對相關(guān)檔案人員進(jìn)行培訓(xùn)，這都需要支出大量的費(fèi)用，在房地產(chǎn)檔案管理工作中，這些前期的資金投入具有較大的風(fēng)險存在。
1.2檔案信息化風(fēng)險
當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案管理工作加快了信息化建設(shè)的進(jìn)程，這給房地產(chǎn)檔案工作帶來較大的便利，但也導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)信息的風(fēng)險較高。房地產(chǎn)檔案網(wǎng)絡(luò)信息安全受到較大的威脅。而且在檔案信息化管理工作中，需要對大量的數(shù)字信息進(jìn)行儲存，這就對系統(tǒng)的穩(wěn)定性和設(shè)備的安全性提出了較高的要求，一旦設(shè)備出現(xiàn)損壞情況，則會導(dǎo)致大量的數(shù)據(jù)被破壞，給房地產(chǎn)檔案管理工作帶來巨大的損失，所以需要做好數(shù)據(jù)的拷貝和更新工作。而且在房地產(chǎn)檔案具體操作過程中也存在較大的風(fēng)險，一旦出現(xiàn)錯誤操作，則會導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生。
1.3突發(fā)風(fēng)險
當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案中許多寶貴的歷史材料還是以紙質(zhì)的形式地蠔保存的，這就需要在檔案管理工作中要做好防火、防潮、防蟲等措施。這些紙質(zhì)的歷史材料其抗風(fēng)險能力較低，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，則會發(fā)生不或挽回的損失。
1.4知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
在房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)過程中，其主要目的是在網(wǎng)絡(luò)中建立數(shù)字信息資源的共享，但當(dāng)前我國還沒有完善的地網(wǎng)絡(luò)信息制度，相關(guān)的法律法規(guī)也不健全，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案數(shù)字信息在實(shí)際應(yīng)用中存在在較大的風(fēng)險。而且在保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)和檔案信息資源共享之間存在著相互矛盾的地方，這使檔案管理工作知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險得以提高。
1.5技術(shù)風(fēng)險
房地產(chǎn)檔案技術(shù)風(fēng)險主要來自于兩個方面即技術(shù)引進(jìn)和技術(shù)應(yīng)用。在新技術(shù)引進(jìn)過程中，不僅需要一定時間進(jìn)行磨合，而且所帶來的效果也很難達(dá)到預(yù)期的設(shè)想，存在較大的風(fēng)險。特別是在當(dāng)前科學(xué)技術(shù)快速發(fā)展的新形勢下，信息技術(shù)越來越復(fù)雜，而檔案工作人員自身技術(shù)水平并沒有得到有效的提升，這就使其在技術(shù)操作中存在較多的風(fēng)險性，對房地產(chǎn)檔案信息的完整性和安全性帶來較大的影響。
1.6人才風(fēng)險
在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，房地產(chǎn)檔案管理工作對于復(fù)合型人才需求量較大，而且在房地產(chǎn)檔案管理工作的任何一個環(huán)節(jié)，人才都發(fā)揮著極其重要的作用。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案行業(yè)發(fā)展過程中，專業(yè)型的復(fù)合人才較為缺乏，這也給房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)帶來了較大的人才風(fēng)險。
2、提高房地產(chǎn)檔案風(fēng)險防范的對策
2.1樹立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識和加強(qiáng)檔案風(fēng)險教育
隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案數(shù)目逐漸增加，對檔案的合理管理是具有重要意義的，房地產(chǎn)檔案中隱藏的風(fēng)險問題是不容忽視的。只有樹立了房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識，才能有效地規(guī)避和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)檔案管理中的各種風(fēng)險。在面對不可抗力風(fēng)險時，要大力宣傳，提早樹立防范意識，如今數(shù)字信息化技術(shù)作為全新的管理模式，雖實(shí)現(xiàn)無紙化，解決了一定的風(fēng)險問題，但也產(chǎn)生信息化安全性的風(fēng)險。管理部門要積極宣傳教育，采取有效措施，積極應(yīng)對各種風(fēng)險。
倘若只顧及房地產(chǎn)檔案的眼前利益而忽視其風(fēng)險隱患，這種缺乏遠(yuǎn)瞻性的做法只會導(dǎo)致管理上的盲目跟從。在應(yīng)對突發(fā)性風(fēng)險時，缺乏及時有效的解決策略，最終造成了無法挽回的損失，汶川地震中正是因?yàn)槿狈α诉@種風(fēng)險意識，許多房地產(chǎn)檔案資料毀于一旦，使得財(cái)產(chǎn)損失的評估和理賠工作難以進(jìn)展，所以樹立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識和加強(qiáng)檔案風(fēng)險教育是亟不可待的。
2.2進(jìn)行房地產(chǎn)檔案風(fēng)險評估
在提出應(yīng)對房地產(chǎn)檔案風(fēng)險的管理措施前，應(yīng)首先進(jìn)行風(fēng)險評估，房地產(chǎn)檔案風(fēng)險評估是聘請相關(guān)專家在房地產(chǎn)檔案使用和管理過程中對可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，得出一定的概率。管理部門再比較所得概率，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行風(fēng)險分析，最終提出解決方案。
2.3強(qiáng)化房地產(chǎn)檔案風(fēng)險管理
管理部門應(yīng)充分研究房地產(chǎn)檔案風(fēng)險，利用多種形式，做好對《檔案法》、《城市房地產(chǎn)檔案管理方法》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)與宣傳，實(shí)現(xiàn)依法治檔，做好風(fēng)險防范，對房地產(chǎn)檔案中的資金風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險進(jìn)行控制，嚴(yán)懲查處違法違規(guī)行為，積極實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理工作的法制化。同時，結(jié)合地方和企業(yè)的實(shí)際請況，制定房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃，避免重復(fù)投資。隨著科學(xué)的發(fā)展，不斷改進(jìn)的技術(shù)可以有效地降低技術(shù)風(fēng)險。對于檔案信息的保存，應(yīng)采取一式三份進(jìn)行保管，一份封存，一份查閱，一份異地保管，這樣可以有效減少突發(fā)性風(fēng)險的損失。
3、結(jié)束語
在我國現(xiàn)代化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)作為其中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，做好房地產(chǎn)檔案管理工作，可以有效的為房地產(chǎn)的發(fā)展提供重析信息資源，更好的推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案管理中存在較多的風(fēng)險因素，這就需要房地產(chǎn)檔案管理部門需要樹立良好的風(fēng)險意識，強(qiáng)化風(fēng)險教育工作，能夠有效的識別和分析各種風(fēng)險因素，養(yǎng)成良好的風(fēng)險防范意識，對風(fēng)險進(jìn)行有效的評估，并制定切實(shí)可行的風(fēng)險防范對策，從而更好的推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
“營改增”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，也是深化財(cái)稅體制改革的重頭戲，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。房地產(chǎn)和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點(diǎn)的重要內(nèi)容，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)均是欠稅、發(fā)票問題最為突出的領(lǐng)域。隨著“營改增”試點(diǎn)工作的不斷深入，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的欠稅、發(fā)票虛開、虛抵的涉稅風(fēng)險，將日漸成為國稅系統(tǒng)日管和執(zhí)法風(fēng)險的重要內(nèi)容。
一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風(fēng)險的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動的生產(chǎn)活動。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑安裝業(yè)來完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營范圍廣，流動性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復(fù)雜多變，建設(shè)周期長，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點(diǎn)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財(cái)務(wù)制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制，從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業(yè)稅的核算模式更加復(fù)雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險，將成為國稅機(jī)關(guān)的重要研究課題。
第一，偷稅、欠稅風(fēng)險高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預(yù)付款的形式；二是進(jìn)度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會出現(xiàn)不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進(jìn)項(xiàng)相對較多，項(xiàng)目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項(xiàng)增加，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅減少，項(xiàng)目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。
第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用、開具、保管、認(rèn)證等的要求比營業(yè)稅發(fā)票更加嚴(yán)格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點(diǎn)后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風(fēng)險，并有可能擔(dān)負(fù)刑責(zé)。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。
二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析
（一）周期長、資金占用量大的行業(yè)特點(diǎn)，容易產(chǎn)生偷、欠稅風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實(shí)踐中，建設(shè)資金大都由施工方墊資，并且建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認(rèn)為，只要建設(shè)方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業(yè)通常在工程項(xiàng)目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。
（二）財(cái)務(wù)制度不規(guī)范，法律意識淡薄
在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報計(jì)稅依據(jù)真實(shí)性不高的問題，有相當(dāng)部分建筑業(yè)納稅人財(cái)務(wù)制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務(wù)部門的財(cái)務(wù)報表和申報表存在虛報現(xiàn)象，申報表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營實(shí)際存在較大出入。
（三）管理部門之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞
稅務(wù)機(jī)關(guān)與建委、財(cái)政、監(jiān)察等部門的協(xié)作和配合不夠全面，對當(dāng)?shù)亟ㄖ?xiàng)目的詳細(xì)信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項(xiàng)目的承包權(quán)通常是采用招標(biāo)、競標(biāo)的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質(zhì)等條件進(jìn)行審核，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不能加入競招標(biāo)的過程，不能從源頭掌握建筑工程項(xiàng)目的具體施工計(jì)劃進(jìn)程，從而難以對建筑企業(yè)的項(xiàng)目工程進(jìn)行源頭管控。
三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險的相關(guān)建議
（一）加強(qiáng)涉稅政策宣傳培訓(xùn)，提升企業(yè)納稅遵從度
針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關(guān)增值稅相關(guān)涉稅法律法規(guī)欠缺的實(shí)際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等“動態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對“營改增”政策和相關(guān)稅收的法律法規(guī)知識進(jìn)行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發(fā)票的領(lǐng)用和使用的相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際工作中遇到的各種“營改增”問題進(jìn)行逐一講解，引導(dǎo)納稅人自覺落實(shí)相關(guān)政策，不斷提高納稅遵從度。
（二）嚴(yán)把發(fā)票領(lǐng)用關(guān)，加強(qiáng)企業(yè)日常監(jiān)管
針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開隱患較高的實(shí)際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)上，堅(jiān)持從嚴(yán)管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況嚴(yán)格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當(dāng)”，避免在試點(diǎn)期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門，積極加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具情況進(jìn)行摸底，對使用過程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實(shí)堵住發(fā)票“虛開”的口子。
（三）嚴(yán)把專票證認(rèn)證審核關(guān)，強(qiáng)化注銷環(huán)節(jié)的審查
充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風(fēng)險企業(yè)，積極開展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實(shí)際業(yè)務(wù)、賬務(wù)處理、申報情況等不定期抽查進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時核對其生產(chǎn)經(jīng)營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴(yán)防“虛抵”風(fēng)險。同時，稅源管理部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關(guān)工作，對票貨不符、賬實(shí)不符、關(guān)聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開”“虛抵”的情況進(jìn)行重點(diǎn)審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關(guān)口。
（四）加強(qiáng)部門間的合作，堵塞征管漏洞
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關(guān)部門的信息交流，定期開展數(shù)據(jù)信息交換，努力實(shí)現(xiàn)相關(guān)各方能夠?qū)崟r掌握稅源動態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導(dǎo)致管理弱化的問題，切實(shí)堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險。
（作者單位為青島科技大學(xué)）
參考文獻(xiàn)
[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務(wù)師，2013（12）.
不同收益模式的概念與特點(diǎn)
從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計(jì)建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。
所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。
收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。
流動性風(fēng)險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風(fēng)險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風(fēng)險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風(fēng)險更小。
市場風(fēng)險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風(fēng)險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風(fēng)險。
品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產(chǎn)公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內(nèi)地的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷
內(nèi)容摘要:伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢。本文認(rèn)為混合型收益模式從長遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。
關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港
不同收益模式的概念與特點(diǎn)
從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設(shè)計(jì)建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。
所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。
收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。
流動性風(fēng)險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中遇到資金短缺等流動性風(fēng)險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風(fēng)險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風(fēng)險更小。
市場風(fēng)險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風(fēng)險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風(fēng)險。
品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
公司財(cái)務(wù)主管除了管理公司財(cái)務(wù)工作以外，還應(yīng)該著眼公司經(jīng)營管理的全過程，在制定發(fā)展戰(zhàn)略、分析評估風(fēng)險和決策等環(huán)節(jié)扮演好關(guān)鍵的助手和參謀角色。作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，要扮演好這個角色，必須具備精深的專業(yè)知識、行業(yè)知識和良好職業(yè)素養(yǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管在具備基本的職業(yè)素養(yǎng)的基礎(chǔ)上還應(yīng)該牢牢樹立四種意識，即全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風(fēng)險意識。
一、全局意識
“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時?！狈康禺a(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，資金、人才、資源高度集中。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必須從公司的整體戰(zhàn)略出發(fā)，要有全局意識，絕不能單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出發(fā)考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當(dāng)好公司領(lǐng)導(dǎo)的助手、參謀。
怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強(qiáng)政治理論、行業(yè)政策和上級文件精神的學(xué)習(xí)，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關(guān)系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強(qiáng)與公司內(nèi)其他部門、其他單位財(cái)務(wù)部門的協(xié)作與配合。相關(guān)業(yè)務(wù)部門需要了解、協(xié)助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財(cái)務(wù)部門業(yè)務(wù)往來時，要提前通知對方，并做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)與其他部門主管的交流和學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，精誠團(tuán)結(jié)，共同把公司的各項(xiàng)工作做好。最后，要有淡泊名利、獻(xiàn)身工作的高尚品格。當(dāng)個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風(fēng)亮節(jié)，勇于犧牲。
二、投融資意識
公司以盈利為目的。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以持續(xù)盈利、財(cái)富不斷增長為目標(biāo)，房地產(chǎn)公司亦然。投資是盈利的前提、基礎(chǔ)，融資為投資提供資金保證。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須樹牢投融資意識，要科學(xué)地判斷投資方案是否可行、是否能夠達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)，必須保證投資規(guī)模與公司發(fā)展需要相適應(yīng)的資金需求，在風(fēng)險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。
怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強(qiáng)財(cái)經(jīng)知識學(xué)習(xí)，要隨時掌握行業(yè)動態(tài)，把握房地產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)、規(guī)律。其次，要加強(qiáng)同行之間的交流和學(xué)習(xí)，吸取同行的投融資經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。第三，樹立市場經(jīng)濟(jì)意識和開拓意識，以效率和效益為評判標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)選擇和確定投融資項(xiàng)目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎(chǔ)上，積極創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策?？傊?，投資必須有回報！融資要控制成本。具有強(qiáng)烈的投融資意識是一個合格的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必備的基本素質(zhì)。
三、法規(guī)意識
任何公司都必須合法經(jīng)營，這是基本準(zhǔn)則。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經(jīng)濟(jì)法律和政策規(guī)定，這些法規(guī)是公司經(jīng)營管理的重要依據(jù)。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務(wù)處理問題，和《稅法》密切相關(guān)。公司對外發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為，均要簽訂書面合同。房地產(chǎn)公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財(cái)務(wù)主管，必須樹牢法規(guī)意識，依據(jù)法律合理減低稅金，降低經(jīng)營成本，提高資金使用效率，降低經(jīng)營風(fēng)險，切實(shí)維護(hù)公司合法權(quán)益。如果缺乏相應(yīng)的法規(guī)意識，處理不當(dāng)，會經(jīng)常導(dǎo)致公司不可挽回的重大損失。
怎樣樹牢法規(guī)意識？首先，除了加強(qiáng)相關(guān)法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)以外，作為財(cái)務(wù)主管還要嚴(yán)格遵守會計(jì)法律法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計(jì)準(zhǔn)則制度，確保財(cái)務(wù)報告合法合規(guī)、真實(shí)完整。第二，要經(jīng)常收集同行業(yè)反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)參謀，要提醒、影響領(lǐng)導(dǎo)重視經(jīng)濟(jì)法規(guī)在日常業(yè)務(wù)流程中的管控。第四，要引導(dǎo)相關(guān)業(yè)務(wù)部門遵守法規(guī)，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發(fā)生。
四、風(fēng)險意識
公司必須建立辨認(rèn)、分析和管理風(fēng)險的機(jī)制，以了解公司所面臨的來自內(nèi)部和外部的各種不同風(fēng)險。房地產(chǎn)公司面臨的主要風(fēng)險有商業(yè)機(jī)密泄密風(fēng)險、資金風(fēng)險、稅收風(fēng)險等。財(cái)務(wù)信息是公司經(jīng)營的重要資源，有的財(cái)務(wù)信息本身就是商業(yè)機(jī)密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財(cái)務(wù)信息的安全尤為重要，財(cái)務(wù)主管一定要樹牢信息保密意識。房地產(chǎn)公司涉及投融資規(guī)模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續(xù)發(fā)展。稅收風(fēng)險是房地產(chǎn)公司的最大風(fēng)險之一。房地產(chǎn)公司是地產(chǎn)稅務(wù)稽查部門每年稽查的重點(diǎn)，正確處理房地產(chǎn)涉及的稅務(wù)問題可以大大減少不必要的稅收風(fēng)險。
怎樣樹牢風(fēng)險意識？首先，財(cái)務(wù)主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強(qiáng)識假防偽能力，學(xué)會應(yīng)用法律武器，維護(hù)合法權(quán)益。同時，要加強(qiáng)對全體財(cái)務(wù)人員的教育管理，切實(shí)提高所屬人員防范風(fēng)險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學(xué)、有效、嚴(yán)格的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，嚴(yán)格按規(guī)章辦事，充分發(fā)揮監(jiān)督檢查的作用，重大投資方案應(yīng)當(dāng)采取集體決策。第三，要充分利用現(xiàn)代管理軟件，正確分析和預(yù)測房地產(chǎn)公司面臨的各種信息泄密風(fēng)險、資金風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險。最后，要親自參與制定完備的應(yīng)對各種風(fēng)險的預(yù)案，并經(jīng)常對照檢查和演練。
綜上所述，當(dāng)好房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高能力，嚴(yán)格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風(fēng)險意識。
參考文獻(xiàn)：
公司財(cái)務(wù)主管除了管理公司財(cái)務(wù)工作以外，還應(yīng)該著眼公司經(jīng)營管理的全過程，在制定發(fā)展戰(zhàn)略、分析評估風(fēng)險和決策等環(huán)節(jié)扮演好關(guān)鍵的助手和參謀角色。作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，要扮演好這個角色，必須具備精深的專業(yè)知識、行業(yè)知識和良好職業(yè)素養(yǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管在具備基本的職業(yè)素養(yǎng)的基礎(chǔ)上還應(yīng)該牢牢樹立四種意識，即全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風(fēng)險意識。
一、全局意識
“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時。”房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，資金、人才、資源高度集中。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必須從公司的整體戰(zhàn)略出發(fā)，要有全局意識，絕不能單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出發(fā)考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當(dāng)好公司領(lǐng)導(dǎo)的助手、參謀。
怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強(qiáng)政治理論、行業(yè)政策和上級文件精神的學(xué)習(xí)，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關(guān)系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強(qiáng)與公司內(nèi)其他部門、其他單位財(cái)務(wù)部門的協(xié)作與配合。相關(guān)業(yè)務(wù)部門需要了解、協(xié)助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財(cái)務(wù)部門業(yè)務(wù)往來時，要提前通知對方，并做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)與其他部門主管的交流和學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，精誠團(tuán)結(jié)，共同把公司的各項(xiàng)工作做好。最后，要有淡泊名利、獻(xiàn)身工作的高尚品格。當(dāng)個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風(fēng)亮節(jié)，勇于犧牲。
二、投融資意識
公司以盈利為目的。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以持續(xù)盈利、財(cái)富不斷增長為目標(biāo)，房地產(chǎn)公司亦然。投資是盈利的前提、基礎(chǔ)，融資為投資提供資金保證。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須樹牢投融資意識，要科學(xué)地判斷投資方案是否可行、是否能夠達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)，必須保證投資規(guī)模與公司發(fā)展需要相適應(yīng)的資金需求，在風(fēng)險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。
怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強(qiáng)財(cái)經(jīng)知識學(xué)習(xí)，要隨時掌握行業(yè)動態(tài)，把握房地產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)、規(guī)律。其次，要加強(qiáng)同行之間的交流和學(xué)習(xí)，吸取同行的投融資經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。第三，樹立市場經(jīng)濟(jì)意識和開拓意識，以效率和效益為評判標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)選擇和確定投融資項(xiàng)目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎(chǔ)上，積極創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策?？傊顿Y必須有回報！融資要控制成本。具有強(qiáng)烈的投融資意識是一個合格的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必備的基本素質(zhì)。
三、法規(guī)意識
任何公司都必須合法經(jīng)營，這是基本準(zhǔn)則。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經(jīng)濟(jì)法律和政策規(guī)定，這些法規(guī)是公司經(jīng)營管理的重要依據(jù)。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務(wù)處理問題，和《稅法》密切相關(guān)。公司對外發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為，均要簽訂書面合同。房地產(chǎn)公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財(cái)務(wù)主管，必須樹牢法規(guī)意識，依據(jù)法律合理減低稅金，降低經(jīng)營成本，提高資金使用效率，降低經(jīng)營風(fēng)險，切實(shí)維護(hù)公司合法權(quán)益。如果缺乏相應(yīng)的法規(guī)意識，處理不當(dāng)，會經(jīng)常導(dǎo)致公司不可挽回的重大損失。
怎樣樹牢法規(guī)意識？首先，除了加強(qiáng)相關(guān)法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)以外，作為財(cái)務(wù)主管還要嚴(yán)格遵守會計(jì)法律法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計(jì)準(zhǔn)則制度，確保財(cái)務(wù)報告合法合規(guī)、真實(shí)完整。第二，要經(jīng)常收集同行業(yè)反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)參謀，要提醒、影響領(lǐng)導(dǎo)重視經(jīng)濟(jì)法規(guī)在日常業(yè)務(wù)流程中的管控。第四，要引導(dǎo)相關(guān)業(yè)務(wù)部門遵守法規(guī)，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發(fā)生。
四、風(fēng)險意識
公司必須建立辨認(rèn)、分析和管理風(fēng)險的機(jī)制，以了解公司所面臨的來自內(nèi)部和外部的各種不同風(fēng)險。房地產(chǎn)公司面臨的主要風(fēng)險有商業(yè)機(jī)密泄密風(fēng)險、資金風(fēng)險、稅收風(fēng)險等。財(cái)務(wù)信息是公司經(jīng)營的重要資源，有的財(cái)務(wù)信息本身就是商業(yè)機(jī)密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財(cái)務(wù)信息的安全尤為重要，財(cái)務(wù)主管一定要樹牢信息保密意識。房地產(chǎn)公司涉及投融資規(guī)模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續(xù)發(fā)展。稅收風(fēng)險是房地產(chǎn)公司的最大風(fēng)險之一。房地產(chǎn)公司是地產(chǎn)稅務(wù)稽查部門每年稽查的重點(diǎn)，正確處理房地產(chǎn)涉及的稅務(wù)問題可以大大減少不必要的稅收風(fēng)險。
怎樣樹牢風(fēng)險意識？首先，財(cái)務(wù)主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強(qiáng)識假防偽能力，學(xué)會應(yīng)用法律武器，維護(hù)合法權(quán)益。同時，要加強(qiáng)對全體財(cái)務(wù)人員的教育管理，切實(shí)提高所屬人員防范風(fēng)險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學(xué)、有效、嚴(yán)格的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，嚴(yán)格按規(guī)章辦事，充分發(fā)揮監(jiān)督檢查的作用，重大投資方案應(yīng)當(dāng)采取集體決策。第三，要充分利用現(xiàn)代管理軟件，正確分析和預(yù)測房地產(chǎn)公司面臨的各種信息泄密風(fēng)險、資金風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險。最后，要親自參與制定完備的應(yīng)對各種風(fēng)險的預(yù)案，并經(jīng)常對照檢查和演練。
綜上所述，當(dāng)好房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高能力，嚴(yán)格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風(fēng)險意識。
參考文獻(xiàn)：
收益法與成本法、市場法是價值評估的三種基本方法。而收益法對評估收益性房地產(chǎn)的價值，具有顯著優(yōu)勢，也更加符合報告使用者的心理需求，因而成為評估收益性房地產(chǎn)價值的主要方法。
一、收益法簡介
收益法理論依據(jù)為效用價值論，即房地產(chǎn)價值在于未來該房地產(chǎn)所帶來的收益，因而可通過折現(xiàn)未來收益的現(xiàn)值之和求取該房地產(chǎn)的價值。其基本計(jì)算公式為：
其中：V-收益價格（元，元/O）；
Ai-未來第i年的凈收益（元，元/O）；
R-資本化率（%）；
n-未來可獲收益的年限（年）。
二、收益法在房地產(chǎn)評估應(yīng)用中存在的問題
（一）收益法適用的范圍
中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291―1999）（以下簡稱《房地產(chǎn)估價規(guī)范》）規(guī)定“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的評估，例如商場、寫字樓、公寓、旅館等；排除如政府機(jī)關(guān)、公園、廣場等不以盈利為目的的公益性房地產(chǎn)。收益法是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因而它不僅適用于有現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)，而且適用于沒有現(xiàn)實(shí)收益、卻有預(yù)期收益的房地產(chǎn)，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地產(chǎn)，雖然沒有現(xiàn)實(shí)收益，但可以用同一供求圈內(nèi)、類似房地產(chǎn)的客觀收益作為估價對象的可比租金實(shí)例，采用市場比較法來求取估價對象的客觀收入。
（二）房地產(chǎn)的凈收益的確定
房地產(chǎn)的凈收益是房地產(chǎn)的客觀收入減去相關(guān)費(fèi)用后的凈額。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》界定“出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金”。房地產(chǎn)的客觀收入應(yīng)在市場上同一供求圈內(nèi)收集類似租賃案例，根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，綜合考慮市場因素、區(qū)域因素、個別因素等因素，采用市場比較法確定，對有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金；此外，房地產(chǎn)收入還包括押金的利息收入；同時，要考慮空置率和租金損失。房地產(chǎn)成本費(fèi)用是指與房地產(chǎn)收入相關(guān)的預(yù)計(jì)應(yīng)發(fā)生的經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、稅金和損失。
（三）折舊費(fèi)用的扣除問題
就房地產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)評估而言，其現(xiàn)金流出中是沒有折舊的，或者說折舊只是會計(jì)核算中的配比原則下的一種會計(jì)處理方式，并不因?yàn)槠髽I(yè)計(jì)提了折舊，就造成了現(xiàn)金流出。因此，收益法評估房地產(chǎn)價值時是不考慮折舊的。
（四）確定資本化率相對困難
資本化率是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值的比率，也稱折現(xiàn)率、還原利率。一般來說，資本化率應(yīng)包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率。無風(fēng)險報酬率是指資產(chǎn)在沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹情況下的平均獲利水平；風(fēng)險報酬率則是冒風(fēng)險取得報酬與資產(chǎn)的比率。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)資本化率以市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法和投資收益率排序插入法確定。
⑴市場提取法：搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。在評估工作中，如果可以搜集到3個以上類似房地產(chǎn)的租賃和產(chǎn)權(quán)交易資料，則可以直接采用市場比較進(jìn)行評估確定折現(xiàn)率。當(dāng)然，在市場法提取資本化率計(jì)算過程中，除需對可比案例的區(qū)域因素以及面積、樓層、裝修、物業(yè)類型等個別因素外，還需十分注意租期、付款方式、押金數(shù)額等因素的影響。
⑵安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測，估價對象的用途及新舊程度等確定。由于風(fēng)險調(diào)整值一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，主觀隨意性大，不同人員的取值范圍可能會跨度較大。
⑶復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。但是抵押貸款收益率與自有資本收益率以及兩者的權(quán)重均不容易確定。
⑷投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。這要求估價人員對資本市場具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并充分了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，才能求出適當(dāng)?shù)馁Y本化率。
三、加強(qiáng)收益法在房地產(chǎn)評估過程中應(yīng)用的具體策略
（一）建立健全房地產(chǎn)估價的標(biāo)準(zhǔn)體系
應(yīng)進(jìn)一步完善和提高我國房地產(chǎn)估價理論和方法，組織行業(yè)專家抓緊修訂新版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及相關(guān)理論教材；同時，制訂房地產(chǎn)估價相關(guān)資料及參數(shù)的數(shù)據(jù)庫，利用網(wǎng)絡(luò)平臺，規(guī)范相關(guān)參數(shù)取值范圍，防止參數(shù)取值畸高或畸低。政府有關(guān)部門在不侵害公民隱私權(quán)的前提下，應(yīng)在一定的范圍內(nèi)公開房地產(chǎn)租賃、產(chǎn)權(quán)交易等相關(guān)數(shù)據(jù)，方便估價人員采用。
（二）合理確定有關(guān)參數(shù)
應(yīng)用收益法評估房地產(chǎn)價值，估價結(jié)果主要取決于凈收益、資本化率和收益年限等3個關(guān)鍵因子。上述3個因子的取值只要稍微變動，估價結(jié)果就會有顯著的變化，因此，估價人員在評估過程，應(yīng)恪盡職守，嚴(yán)格遵守相關(guān)估價規(guī)程，科學(xué)計(jì)算，不得隨意調(diào)整參數(shù)。
（三）加強(qiáng)估價人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)
近年來，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍，迅速發(fā)展起來，在人們消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時代，因此，加強(qiáng)成本控制，成為房地產(chǎn)業(yè)贏得市場競爭的重要條件。項(xiàng)目投資決策是在分析房地產(chǎn)業(yè)利潤和風(fēng)險比值的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)投資方向、投資方式、投資數(shù)量做出的回應(yīng)。在現(xiàn)代動態(tài)化市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必須對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面而科學(xué)的分析，以促使房地產(chǎn)業(yè)獲得市場競爭中的一席之位。
一、項(xiàng)目投資決策的原則
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產(chǎn)業(yè)必須合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，充分利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面性的經(jīng)濟(jì)利益分析和風(fēng)險價值評估。房地產(chǎn)業(yè)在項(xiàng)目投資決策中，必須遵守這么幾個原則：
其一，目標(biāo)原則。經(jīng)濟(jì)效益是任何企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)投資決策必須以企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目的，以一定的目標(biāo)為指導(dǎo)，規(guī)范項(xiàng)目投資決策行為。投資決策目標(biāo)必須適應(yīng)于企業(yè)發(fā)展要求和企業(yè)實(shí)際，依據(jù)企業(yè)基礎(chǔ)制定確定目標(biāo)方向；投資決策的目標(biāo)必須具有精確性，即為，投資項(xiàng)目內(nèi)部的各項(xiàng)信息必須在目標(biāo)之內(nèi)，且每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)都必須量化，以此實(shí)現(xiàn)對投資決策項(xiàng)目的指導(dǎo)作用。
其二，動態(tài)原則。房地產(chǎn)業(yè)的市場變化較為頻繁，企業(yè)間的競爭格外激烈，這就要求投資決策以市場動態(tài)變化為基礎(chǔ)，根據(jù)市場發(fā)展走向和人們的消費(fèi)需求，來制定自身的投資決策，同時，根據(jù)市場變更因素，積極調(diào)整投資決策。
其三，可行原則。房地產(chǎn)市場將風(fēng)險性和利潤性緊緊凝結(jié)在一起。房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經(jīng)濟(jì)分析法，對投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險程度進(jìn)行計(jì)算分析，確保能夠進(jìn)行項(xiàng)目施工，并獲得投資效益。
二、項(xiàng)目投資決策的過程性
投資決策主要對投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險性進(jìn)行分析，通過利益比較，決定投資方向和投資規(guī)模。具體來看，投資決策主要包括以下幾個過程：
1、分析投資決策的影響因素
影響投資決算的因素眾多，尤其在現(xiàn)代消費(fèi)市場不斷擴(kuò)大的情況下，消費(fèi)者的需求越來越制約投資決策的方向，而就經(jīng)濟(jì)因素來看，主要表現(xiàn)在資金來源、籌資方式以及一些影響房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的主要因素，因此，在決策過程中，必須確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金來源，通過比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當(dāng)?shù)姆绞?，對主要影響因素進(jìn)行處理。
2、進(jìn)行投資估算
投資估算對項(xiàng)目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。編制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資估算時，要依據(jù)相關(guān)性的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)編制期內(nèi)的價格，進(jìn)行編制，并將市場價格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設(shè)提供有效支持。
3、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析
經(jīng)濟(jì)分析即為對影響投資決策的各個因素以量化形式進(jìn)行分析，其包括決策變量、目標(biāo)約束、方案約束、資源約束等內(nèi)容，通過對各項(xiàng)內(nèi)容的綜合分析，做出房地產(chǎn)投資是否可行的決策。由于影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的因素眾多，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析中，主要面向投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及風(fēng)險性，并通過對投資來源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來確定投資方案的可行性和實(shí)用性。
三、工程實(shí)例
某房地產(chǎn)開發(fā)公司具有多個開發(fā)項(xiàng)目：豪華住宅、普通住宅、商業(yè)樓、寫字樓、廠房，在建設(shè)區(qū)具有不同的地段，假設(shè)為5個。投資決策，必須以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為前提，對各個項(xiàng)目的風(fēng)險性和利益性進(jìn)行分析，進(jìn)而確定開發(fā)方向。
1、變量選擇
案例中，房地產(chǎn)類型以及地段都是影響房地產(chǎn)業(yè)投資決策的變量因素，假設(shè)房地產(chǎn)類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據(jù)變量對其進(jìn)行分析，當(dāng)變量值為0時，則不選擇此方案，當(dāng)為1時，則采用此方案。
2、項(xiàng)目投資來源分析
項(xiàng)目投資來源眾多，本房地產(chǎn)業(yè)通過經(jīng)濟(jì)分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預(yù)售收入三種方式。在項(xiàng)目投資中，計(jì)劃總投資為3000×104元，三項(xiàng)資金進(jìn)而分別為800萬元以1380萬元及620萬元，根據(jù)計(jì)劃投資目標(biāo)，對企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)分析，并以此決定采用何種方案。
3、方案選擇
由于在一個地段只能投資建設(shè)一個項(xiàng)目，且一個項(xiàng)目職能對應(yīng)一個地段，因此，因此5個項(xiàng)目和5個地段存在對應(yīng)關(guān)系，由此可建立約束方案。
凈產(chǎn)值、收益率、投資回收期是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中經(jīng)常用的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，無論三者如何作用，在經(jīng)濟(jì)評價中，主要考慮標(biāo)準(zhǔn)差和期望值兩個因素。標(biāo)準(zhǔn)差即為我們常說的風(fēng)險，期望值是理想狀態(tài)的估計(jì)均值?，F(xiàn)行的投資決策目標(biāo)體系由三個指標(biāo)的期望值和風(fēng)險組成，如凈現(xiàn)值期望——凈現(xiàn)值風(fēng)險。在選擇投資方案時，要求對每種關(guān)系進(jìn)行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現(xiàn)值期望值大于0，平均凈現(xiàn)值要不大于3千萬；平均內(nèi)部收益率期望不小于42%，其風(fēng)險要小于5%；平均投資回收期限要控制在5年之內(nèi)，且平均投資回收期風(fēng)險要在兩年內(nèi)。
在投資決策中，往往對三個指標(biāo)優(yōu)劣性進(jìn)行分析，并劃分出優(yōu)先等級，這就要求根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對各種指標(biāo)期望和風(fēng)險進(jìn)行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個方案中，要求凈現(xiàn)值期望不小于零，其風(fēng)險不大于4千萬；內(nèi)部收益期望要大于23%，其風(fēng)險不大于6%；投資回報期期望在7年以上，其風(fēng)險控制在兩年半，由此，該房地產(chǎn)企業(yè)將三個等級順序?yàn)閮衄F(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回報期。
4、資源分析
在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財(cái)力投入，這些因素也影響著投資決策的開展。每一個房地產(chǎn)業(yè)的人員和財(cái)力都是有限的，在方案開發(fā)過程中，必須將現(xiàn)存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產(chǎn)業(yè)融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個項(xiàng)目與地段中，通過比較獲得指標(biāo)值和資源利用情況比值為1，這說明此方案可行。
在5個地段和五種開發(fā)項(xiàng)目中，通過凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發(fā)現(xiàn)本企業(yè)進(jìn)行此項(xiàng)目開發(fā)，滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)而說明了投資決策方法的可行性。
結(jié)語：
近年來，在市場經(jīng)濟(jì)的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈。市場動態(tài)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)因素，如消費(fèi)者需求、資源因素、人力投入成本、市場價格等，制約著房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的方向，這就要求房地產(chǎn)業(yè)把握住市場發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持目標(biāo)原則、動態(tài)原則和可行原則，充分運(yùn)用投資決策方法，分析建設(shè)項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險性，進(jìn)而在確定經(jīng)濟(jì)收益的前提下，選擇良好的投資方案。
參考文獻(xiàn)：
[1]彭慶生.淺談房地產(chǎn)企業(yè)全過程工程造價控制[J].科技與企業(yè)，2011（08）
一、舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)損失
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入到了快速發(fā)展的階段。由于08年的金融危機(jī)，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)得住這次考驗(yàn)。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的收緊，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)支撐不了巨大的成本壓力和償還債務(wù)的壓力，以至于一些企業(yè)資金鏈斷裂企業(yè)不得不選擇破產(chǎn)。在進(jìn)行房屋開發(fā)的過程中很多地方都可以風(fēng)險，有的只是造成了一點(diǎn)損失，有些是造成重大的財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)損失，甚至一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)了。
二、 總結(jié)上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險的環(huán)節(jié)
經(jīng)過對上述企業(yè)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營各個環(huán)節(jié)都會有財(cái)務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)，我對通過對資金運(yùn)動的先后順序，把整個資金運(yùn)動過程分為籌資、投資、使用（營運(yùn)）、和收回（銷售）等環(huán)節(jié)。通過對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程及資金的運(yùn)動過程進(jìn)行分析，我們可以把財(cái)務(wù)風(fēng)險具體總結(jié)成：
（一）籌資環(huán)節(jié)具有財(cái)務(wù)風(fēng)險。籌資環(huán)節(jié)分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業(yè)有大量的債務(wù)，企業(yè)在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業(yè)無法再另外，如上述企業(yè)中、江蘇香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、由于已經(jīng)有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權(quán)人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現(xiàn)企業(yè)被申請破產(chǎn)的風(fēng)險。
（二）投資環(huán)節(jié)具有財(cái)務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，在投資開發(fā)初期就需要大量資金去購買土地?，F(xiàn)在大多數(shù)國有土地的出售都是用拍賣的方式進(jìn)行出售，企業(yè)也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費(fèi)超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權(quán)，這是一筆很大的投資。如果企業(yè)的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風(fēng)險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產(chǎn)有限公司、商丘市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司那樣造成不必要的財(cái)務(wù)損失。如果企業(yè)的建筑質(zhì)量不合格，出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險。
（三）營運(yùn)環(huán)節(jié)具有財(cái)務(wù)風(fēng)險。營運(yùn)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)在取得土地后進(jìn)行后期開發(fā)進(jìn)行的營運(yùn)活動。在這個階段需要解決材料供應(yīng)的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應(yīng)時，資金鏈斷裂，仍可能有被的風(fēng)險，要求履行合同的風(fēng)險，甚至供應(yīng)商會停止供貨，使工程進(jìn)度受到影響，進(jìn)而產(chǎn)生更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。在這個環(huán)節(jié)中有20%的企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險。因此，在這個階段也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。
三、 分析在上述環(huán)節(jié)中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險的原因
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發(fā)到房屋銷售需要經(jīng)歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業(yè)要有要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理合理利用資金。但是，并不是每個企業(yè)都能利用好每一筆資金。
（一）企業(yè)自身的原因
1、 缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，當(dāng)然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應(yīng)該是財(cái)務(wù)人員應(yīng)該做的，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算，對資金利用做出長期的規(guī)劃，盡量在投資初期要制定好預(yù)算，這樣可以為企業(yè)制定長期的戰(zhàn)略目標(biāo)做出規(guī)劃，也可以合理的安排資金。
2、缺乏現(xiàn)金流管理。曾有人說現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可見現(xiàn)金流對企業(yè)的發(fā)展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，企業(yè)的經(jīng)營情況將會出現(xiàn)很大問題，甚至有不少企業(yè)因?yàn)橘Y金流斷裂而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)情況的發(fā)生。因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理資金使用計(jì)劃，保證企業(yè)的日常經(jīng)營活動對資金的需要。
3、經(jīng)營管理不嚴(yán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作繁瑣復(fù)雜，從競拍到土地，對土地的整理費(fèi)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等一系列成本費(fèi)用。如果控制不嚴(yán)，將會加大公司的費(fèi)用，進(jìn)而減少公司利潤，甚至?xí)谐霈F(xiàn)虧損的風(fēng)險。
（二）客觀原因
企業(yè)的發(fā)展離不開社會環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其發(fā)展也會受到社會環(huán)境的影響，比如08年的金融危機(jī)，使一些房地產(chǎn)企業(yè)的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進(jìn)而影響到了資金回籠，使企業(yè)可用資金減少，就有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)，利率的變化也會對公司的財(cái)務(wù)產(chǎn)生影響。國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業(yè)將會承擔(dān)更多的納稅義務(wù)，利潤流出較多企業(yè)的留存將會減少。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理的防范措施
財(cái)務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過程中必須要面對的一個現(xiàn)實(shí)問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，企業(yè)管理者應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，采取有效措施來降低風(fēng)險的發(fā)生幾率。風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。非系統(tǒng)風(fēng)險是可以完全消除的，但是系統(tǒng)風(fēng)險是無法完全消除的，只有通過建立資產(chǎn)組合來分散風(fēng)險而不能消除風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生。對待非系統(tǒng)風(fēng)險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統(tǒng)風(fēng)險我們可以采取主動和被動的措施相結(jié)合的方法來降低損失。
（一） 主動防御措施
1、建立財(cái)務(wù)預(yù)算體系。房地產(chǎn)企業(yè)開房屋開發(fā)周期長，資金占用量大，在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業(yè)應(yīng)該對整個項(xiàng)目資金作出預(yù)算，對企業(yè)缺乏的資金應(yīng)該選擇合適的籌資方式，應(yīng)在股權(quán)籌資、向銀行借款、發(fā)行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業(yè)的籌資方式。對企業(yè)的收入與支出、經(jīng)營的成果與費(fèi)用的分配做出計(jì)劃。
2、加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理。現(xiàn)金流被視為企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，企業(yè)的經(jīng)營活動可能會出現(xiàn)問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業(yè)破產(chǎn)是因?yàn)楝F(xiàn)金流斷裂。因此企業(yè)一定要加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，制定合理的資金使用計(jì)劃，合理調(diào)度資金，確保建設(shè)項(xiàng)目施工的正常進(jìn)行。
3、加強(qiáng)經(jīng)營管理。企業(yè)要獲取利潤，必須有成本費(fèi)用的發(fā)生?，F(xiàn)在有些企業(yè)設(shè)置大量的部門，甚至一些是重復(fù)的，這將會使企業(yè)支出更多的人工成本，在土地開發(fā)初期對土地“三通一平”費(fèi)用，銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用等等應(yīng)該加強(qiáng)管理，建立監(jiān)督機(jī)制，盡量減少不必要的費(fèi)用支出。
（二） 被動防御措施
非系統(tǒng)風(fēng)險是企業(yè)無法避免的，是受市場環(huán)境、國家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等眾多因素影響。由于非系統(tǒng)因素造成的損失和一些小的財(cái)務(wù)損失企業(yè)可以采取以下措施：
案例背景：咸陽市某商住樓工程建筑面積32000平方米，工程造價4000.0萬元，該項(xiàng)目的建設(shè)單位為某印務(wù)有限責(zé)任公司（本項(xiàng)目土地所有方、開發(fā)方、施工合同的談判及履約方）；某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（開發(fā)資質(zhì)掛靠方、合同簽訂方）。
某印務(wù)有限責(zé)任公司依法享有該項(xiàng)目所在地塊的國有土地使用權(quán)（土地用途為生產(chǎn)用地），并負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的申報手續(xù)辦理、資金投入、開發(fā)建設(shè)及房屋銷售，自行承擔(dān)相關(guān)所有風(fēng)險及責(zé)任，獨(dú)立享有項(xiàng)目銷售的全部收益，對項(xiàng)目的全過程實(shí)施負(fù)全部責(zé)任。
某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為項(xiàng)目施工合同的簽訂方，在本項(xiàng)目的實(shí)施中僅向某有限責(zé)任公司提供建設(shè)開發(fā)所需的相關(guān)資質(zhì)資料。
1 房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式
自黨的以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在國家的政策扶持和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的輔助下，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)大大改善了人民群眾的居住環(huán)境，有力推動了社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。從近幾年建筑市場房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展形勢可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)建房及其合同形式大致包括五種形式：
第一，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供技術(shù)支持和資金支持，擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，在雙方的名義下共同開發(fā)，再根據(jù)雙方約定的比例分配，并對自己名下的房屋進(jìn)行銷售或使用。無論是合作開發(fā)的形式還是內(nèi)容，都充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)。在合作開發(fā)的過程中，雙方在合同的約束下共同經(jīng)營，榮辱共擔(dān)，同時也按分配比例承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。就目前來看這種合作開發(fā)的模式較為普遍。
第二，由一方當(dāng)事人提供技術(shù)、資金方面的支持，已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，以后者的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，遵照合同內(nèi)容以轉(zhuǎn)讓的方式將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資商。這種合同形式實(shí)際是在合作開發(fā)的名義下吸收開發(fā)資金、分享利益的合同，也就是說開發(fā)商為了吸收資金，以共同開發(fā)的名義向另一方借貸的合同。地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作及其可能產(chǎn)生的風(fēng)險全部由擁有土地使用權(quán)的一方承擔(dān)，給予技術(shù)和資金支持的另一開發(fā)商只享受合同中約定的利潤分成或獲取固定的房屋，并不加名合作，無需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。
第三，由具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供技術(shù)支持和資金保障，擁有土地使用權(quán)的一方出地，兩方在前者的名義下合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，開發(fā)商按照合同中的相關(guān)規(guī)定，將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給提供土地使用權(quán)的一方。從合同的實(shí)質(zhì)來分析，該合同形式其實(shí)是由單方負(fù)責(zé)、雙方合作的開發(fā)合同，也就是甲乙兩方以合作開發(fā)的名義通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合作開發(fā)建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合同。
第四，由提供資金支持的一方與擁有土地使用權(quán)的一方共同組建一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，兩方在公司的名義下合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。房屋建成后，由甲乙兩方根據(jù)合同內(nèi)容按比例分配房屋或房屋出售后的利益所得。從合同形式來看，公司性質(zhì)的合作模式與法人型的聯(lián)營體極為相似，項(xiàng)目公司在相關(guān)部門許可的經(jīng)營范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，甲乙雙方共同承擔(dān)由此產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止。從某種層面來分析，這種合作模式更有利于化解合作雙方的經(jīng)營風(fēng)險。
第五，已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益。
本案例的開發(fā)合作形式屬于第五種表現(xiàn)形式范疇，某印務(wù)有限公司不但負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，還負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報建、施工合同履約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋銷售。
2 認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)合作建房的合同效力
合同效力指的是合同所具有的法律約束力。這種約束力受法律保護(hù)，合同雙方無權(quán)以各自的意志決定其是否生效或廢止?！逗贤ā穼贤Яσ灿忻魑囊?guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力”。但是應(yīng)該注意一點(diǎn)，甲、乙雙方簽訂的合同如未經(jīng)法定程序確認(rèn)，一律視為無效合同。在法律認(rèn)定過程中，相關(guān)機(jī)構(gòu)主要根據(jù)甲乙雙方土地使用權(quán)的取得、合同內(nèi)容及其主體資格等信息進(jìn)行審核。
2.1 審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格
并不是所有民事主體都能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。1995年1月1日正式頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體資格的審核流程進(jìn)行了詳細(xì)說明。根據(jù)法規(guī)規(guī)定，只有經(jīng)工商行政管理部門認(rèn)定，持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，并有當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門備案記錄的房地產(chǎn)開發(fā)商才擁有地產(chǎn)項(xiàng)目的合法經(jīng)營權(quán)，否則視為非法經(jīng)營，雙方當(dāng)事人簽訂的合同也一并視為無效合同。
2.2 審查合同所涉及合作開發(fā)用地的取得是否合法
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，必須在合法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果土地使用權(quán)非依法取得，合同也就失去了合法的基礎(chǔ)，是不具有法律效力的，應(yīng)視為無效合同。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程中，此類現(xiàn)象屢有發(fā)生，如擁有合法的土地使用權(quán)的一方和另一方在未經(jīng)合建審批且沒有依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況下，盲目簽訂合作開發(fā)合同共同開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此類合同以及甲乙雙方約定的合同內(nèi)容并不具有法律效力，屬無效合同；另一種情況是甲乙兩方依法通過了合建審批，但未辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，在開發(fā)手續(xù)尚未健全的基礎(chǔ)上甲乙兩方通過訂立合同加名合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，此類合同同樣不具有法律效力，應(yīng)視為無效合同。合法簽訂合作開發(fā)合同的流程應(yīng)為：甲乙兩方簽訂合作開發(fā)合同，經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定并依照法定程序在土地管理部門辦理了土地使用權(quán)變更手續(xù)，根據(jù)合同內(nèi)容以兩方的名義共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方的合作開發(fā)合同可作有效認(rèn)定。
根據(jù)以上分析認(rèn)定，本案例中與施工單位簽訂施工合同的某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司不具有該項(xiàng)目地塊的土地使用權(quán)，故施工單位與其簽訂的施工合同為無效合同；而與施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來及合同履約的某印務(wù)有限公司并未和施工單位存在任何法律意義上的合同關(guān)系。在項(xiàng)目實(shí)施過程中一旦發(fā)生糾紛，極易產(chǎn)生三方扯皮現(xiàn)象，對施工方的履約及工程款的回收將造成很大的商務(wù)風(fēng)險。
另外，該項(xiàng)目雖然有國有土地使用證，但土地使用性質(zhì)為生產(chǎn)用地（土地使用期限僅剩37年），土地性質(zhì)并沒有變更為商業(yè)用地，施工前的建設(shè)用地規(guī)劃許可證未辦理，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證是取得土地使用權(quán)的前提，沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證就不可能合法取得土地使用權(quán)，而擁有土地使用權(quán)和占有該土地是建設(shè)工程施工合同履約的基礎(chǔ)，直接影響到施工合同能否實(shí)際履行，最終影響到能否實(shí)現(xiàn)合同的根本目的，沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證的施工合同應(yīng)該也是無效合同。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，以該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返換或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！彪m當(dāng)事人不能以合同無效而逃避自己的責(zé)任，但在項(xiàng)目實(shí)施過程中一旦發(fā)生糾紛，施工方也將承擔(dān)一定的責(zé)任，對施工方的履約及工程款的回收將造成很大的商務(wù)風(fēng)險。
在項(xiàng)目的施工過程中，某印務(wù)有限責(zé)任公司因內(nèi)部資金問題不能如期支付施工單位的工程進(jìn)度款而導(dǎo)致停工，施工企業(yè)提請?jiān)V訟后該施工合同被認(rèn)定為無效合同，施工方也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。從本案例中施工企業(yè)應(yīng)吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，要從每個項(xiàng)目的投標(biāo)伊始，針對項(xiàng)目的合法性、合作方的合法性審查上引起足夠的重視，從根本上規(guī)避潛在的商務(wù)風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
[1]許滌平.論工程合同管理中風(fēng)險評估及應(yīng)對[J].價值工程，2012（10）.
房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)，經(jīng)營管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益，而在整個投資活動中，收益與風(fēng)險是同時存在的，風(fēng)險是影響房地產(chǎn)投資收益的最重要因素。從房地產(chǎn)投資的角度來講，風(fēng)險可以定義為獲取預(yù)期收益的可能性大小。房地產(chǎn)投資風(fēng)險，就是指在房地產(chǎn)投資活動中存在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際的開發(fā)經(jīng)營利潤可能與預(yù)期的利潤發(fā)生偏離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性大小。進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個變化因素及其對投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說對房地產(chǎn)投資評價結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測定項(xiàng)目的風(fēng)險性。認(rèn)識房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，明確導(dǎo)致投資效果變化的因素，并進(jìn)行控制，從而有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險損失。
上面介紹了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，下面我們利用數(shù)學(xué)模型來刻畫這種風(fēng)險與收益。
定義：設(shè)R是房地產(chǎn)投資收益率，由于未來的不確定性，可能出現(xiàn)好幾種收益情況，經(jīng)過長期經(jīng)驗(yàn)總結(jié)假如有種收益可能，那么平均收益率為ER=ΣNi=1PiRi=R，實(shí)際收益率偏離平均收益率的風(fēng)險為σ2=E(R-R)2
，利用期望與方差來分析收益和風(fēng)險的方法就是R-σ決策法。
房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)周期比較長的投資，可移動性比較差，變現(xiàn)能力也很差，雖然得到的收益較高，但風(fēng)險相對也很大，這樣作為一個有經(jīng)濟(jì)頭腦的房地產(chǎn)投資商，決策在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的應(yīng)用就顯得很重要，除了能夠定性與定量結(jié)合地看待這些風(fēng)險因素，還要有良好的決策辦法。比如，他不可能只投資于一個項(xiàng)目，而是要進(jìn)行多項(xiàng)目投資組合，這就是一種很好的決策。下面我們從數(shù)學(xué)模型定量分析地來看待這個問題。
假設(shè)房地產(chǎn)投資商投資了n個項(xiàng)目，此組合記位P,那么組合的預(yù)期收益為：
ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1
xiRi
組合的風(fēng)險為：
σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2
=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
其中xi代表投資于每種資產(chǎn)的比例。下面我們以兩種資產(chǎn)為例來說明問題：
案例1：某房地產(chǎn)投資商把資金投資于兩種不同類型地房地產(chǎn)A和B，當(dāng)確定每項(xiàng)投資報酬率的發(fā)生概率之后，就可以進(jìn)行風(fēng)險分析，如圖：
the return of the investment item
項(xiàng)目A項(xiàng)目B
報酬率發(fā)生概率報酬率發(fā)生概率
30%30%25%20%
20%40%15%50%
10%30%10%30%
The data of investment item
內(nèi)容項(xiàng)目A項(xiàng)目B
ERi20%14.5%
σ2i0.0060.00125
σi7.75%3.5%
xi50%50%
計(jì)算組合預(yù)期收益率和方差
ERP=XAERA+XBERB
=20%×50%+14.5%×50%
=17.25%
σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB
=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB
ρAB=1,σ2P=0.00316
ρAB=0,σ2P=0.00181
ρAB=-1,σ2P=0.00045
通過上面案例分析我們可以得出這樣的結(jié)論：（1）當(dāng)每項(xiàng)房地產(chǎn)的投資率確定后，組合預(yù)期收益率是確定的。
（2）兩項(xiàng)資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)越小，風(fēng)險越小，當(dāng)兩種房地產(chǎn)完全負(fù)相關(guān)時，風(fēng)險達(dá)到最小值。
這就給我們一個比較好的決策，選取投資組合時，要選取收益率呈反方向變動的資產(chǎn)，比如在房地產(chǎn)投資時，我們可以選A為寫字樓，B為工業(yè)廠房，當(dāng)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)繁榮時，寫字樓的回報率上升，但工業(yè)通用廠房租售不利，回報率下降；而商貿(mào)經(jīng)濟(jì)蕭條時，基礎(chǔ)工業(yè)加強(qiáng)，寫字樓回報率下降，通用廠房回報率上升，這樣組合到一起可以降低投資風(fēng)險。其實(shí)質(zhì)，就是要體現(xiàn)一種對沖思想，在股票市場上，我們賣出一份股票，相應(yīng)要買入一份股票看漲期權(quán)，這樣可以降低股票價格上漲帶來的風(fēng)險。那想到，當(dāng)組合資產(chǎn)確定時，如何選取投資比例可以把風(fēng)險降到最低？實(shí)質(zhì)這是一個簡單的線性規(guī)劃問題。
考慮以下優(yōu)化模型：
minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12
通過一階條件σP/x=0，可得：
x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)
對于一般情況，可以利用拉格朗日函數(shù)求解：
min12X1ΦX
s.t.I1 X=1
L=12XΦX+λ(I1X-1)
L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0
得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I
X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)
minσ2P=1/(I1Φ-1I)
其中Φ是方差與協(xié)方差矩陣。
由于不論預(yù)期收益水平如何，上面是可以達(dá)到風(fēng)險最小化，但是，對于理性投資者，風(fēng)險最小組合并不一定是最佳投資組合，因?yàn)樯形磳⑹找婕{入分析范圍?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)投資商總是在收益和風(fēng)險的不斷權(quán)衡中確定或調(diào)整自己的投資策略。投資商總是在滿足一定收益水平情況下使得風(fēng)險最小化，這就要考慮下面的優(yōu)化模型：
minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
Σni=1xiRi≥R0
Σni=1xi=1
xi≥0,i=1,2…n
二、市場指數(shù)模型與投資分散化
前面我們從投資組合的內(nèi)部討論了不同房地產(chǎn)投資額如何分配可以降低風(fēng)險，即從微觀角度進(jìn)行分析。下面我們從風(fēng)險整體來考慮，總風(fēng)險是怎樣形成的？它由兩部分組成：系統(tǒng)風(fēng)險與非系統(tǒng)風(fēng)險。由整個社會經(jīng)濟(jì)體系大環(huán)境的變動，如社會經(jīng)濟(jì)衰退，通貨膨脹率增加，利率變動，政局不穩(wěn)定，戰(zhàn)爭發(fā)生等等，使房地產(chǎn)收益率變得捉摸不定所產(chǎn)生的風(fēng)險，稱為系統(tǒng)風(fēng)險（市場風(fēng)險）。另一部分風(fēng)險來自于房地產(chǎn)投資內(nèi)部，如投資決策的失誤，債臺高筑，勞資糾紛等等這些稱為非系統(tǒng)風(fēng)險（非市場風(fēng)險）。如圖：
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險用來度量。這種度量是一種相對性度量方法，如同人的身材有高有矮，為了對身材的高度有個度量，我們可以選定某A的高度是1，然后將其他人與A相比較，如果張先生是1.4，表示張的身高較A要高，反之則矮。但是為了度量房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險，究竟選哪一家公司的風(fēng)險為基準(zhǔn)呢？在相互競爭的市場中很難選出這樣的房地產(chǎn)投資公司，于是人們便想到選用市場中眾多公司的平均風(fēng)險作為基準(zhǔn)，所有房地產(chǎn)投資公司都與市場平均風(fēng)險來作比較，那市場平均風(fēng)險如何獲得呢？我們用σ2m表示市場平均風(fēng)險。市場組合中包含了所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。下面我們建立市場收益率指數(shù)模型，我們知道，影響投資風(fēng)險大小的關(guān)鍵指標(biāo)之一是資產(chǎn)之間的協(xié)方差或相關(guān)系數(shù)。市場指數(shù)模型不直接考慮資產(chǎn)與資產(chǎn)之間的相關(guān)性，而是考慮資產(chǎn)與市場組合M之間的相關(guān)關(guān)系。一種資產(chǎn)與市場組合之間的相關(guān)關(guān)系常用該資產(chǎn)的貝塔值來衡量，記為βι。通過用每一種資產(chǎn)與市場組合的關(guān)系來替代資產(chǎn)組合相互之間的關(guān)系，資產(chǎn)的收益便可分割為兩部分：一是與市場相關(guān)的部分，二是與市場無關(guān)的部分，于是，資產(chǎn)的收益率可以表述為：Ri=αi+βiRm+εi
上式中，αi是無風(fēng)險下的收益，Rm是市場組合的收益率，βi是一個常數(shù)，它是測度資產(chǎn)i的收益率對市場指數(shù)收益率的敏感性指標(biāo)；εi為隨即誤差項(xiàng)。關(guān)于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi與市場指數(shù)無關(guān)，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）資產(chǎn)i和j的隨機(jī)誤差項(xiàng)不相關(guān)，即Eεiεj=0。
若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市場組合的收益方差，則資產(chǎn)i的預(yù)期收益率為：
Ri=ERi=αi+βiRm
資產(chǎn)i的收益方差為：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi
可見，任何資產(chǎn)的風(fēng)險都可以由兩部分來解釋：其一是β2iσ2m代表資產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險，其二是σ2εi代表資產(chǎn)的非系統(tǒng)風(fēng)險。另外，資產(chǎn)i與市場組合的協(xié)方差是：
σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，
即βi=σim/σ2m
資產(chǎn)i與j之間的協(xié)方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m
因此，資產(chǎn)之間的相關(guān)性可以通過它們分別與市場組合的相關(guān)性體現(xiàn)出來。
對于資產(chǎn)組合，道理亦然。考察一個由n種風(fēng)險資產(chǎn)構(gòu)成的組合P,其投資比例是x1,x2,……xn。組合的預(yù)期收益率是：
RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm
其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是組合P的β值
它等于各個資產(chǎn)β值的加權(quán)平均值。
組合的收益方差為：
σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij
=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP
同單個資產(chǎn)的情況相仿，任意一個房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險也是分為兩部分。眾所周知，分散化投資可以降低風(fēng)險，市場指數(shù)模型將投資風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險與非系統(tǒng)風(fēng)險，分散化投資對這兩部分風(fēng)險的影響是不同的。
（1）系統(tǒng)風(fēng)險：根據(jù)市場指數(shù)模型，β值是衡量系統(tǒng)風(fēng)險的尺度。由于投資組合的β值等于各資產(chǎn)β值的加權(quán)平均值，所以投資的分散化導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險平均化。換言之，系統(tǒng)風(fēng)險不能通過資產(chǎn)的組合而加以分散。
（2）非系統(tǒng)風(fēng)險：分散化投資對于非系統(tǒng)風(fēng)險具有重大意義?？紤]一個由n種資產(chǎn)構(gòu)成的等比例投資組合，其非系統(tǒng)風(fēng)險是：
σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n
σ2εi=1nA
其中，A可看作各資產(chǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險的平均值，而組合的非系統(tǒng)風(fēng)險只有這個水平的1n，因此，只要組合里包含足夠數(shù)量的資產(chǎn)，其非系統(tǒng)風(fēng)險便會變得很小。當(dāng)n∞時，
limn∞1nA=0非系統(tǒng)風(fēng)險被消除或忽略不計(jì)。
總之，凡是能夠通過分散投資予以消除的風(fēng)險是非系統(tǒng)風(fēng)險,當(dāng)房地產(chǎn)投資者通過適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)組合把風(fēng)險降到一定程度時就再也降不下去了。如圖：
三、分離定理
房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)巨大的工程，一般投資商沒有那么多現(xiàn)金要通過一部分貸款實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投資，當(dāng)然如果此房地產(chǎn)投資商很有錢，即使做出了項(xiàng)目投資資金預(yù)算，還會剩余好多，當(dāng)然可以存入銀行，或者購買國債，不管是哪種方式都屬于無風(fēng)險投資，因此理性的投資行為通常情況下是無風(fēng)險資產(chǎn)與風(fēng)險資產(chǎn)的組合。下面我們建立無風(fēng)險資產(chǎn)與風(fēng)險資產(chǎn)的數(shù)學(xué)模型。
RP=xRf+(1-x)RA
σ2P=(1-x)2σ2A
把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P
得到RP=RA-RfσA
σP+Rf
上面的式子代表一條直線，斜率表示單位風(fēng)險報酬率，截距表示無風(fēng)險報酬率。 越接近1表示投資于無風(fēng)險資產(chǎn)的比重越高，越接近0表示投資于風(fēng)險資產(chǎn)組合的比例越高。究竟選取什么樣的比例與個人偏好有關(guān)。數(shù)學(xué)模型中用無差異曲線代表個人偏好，無差異曲線與上述直線的交點(diǎn)即為投資者的投資組合。
那我們?nèi)绾未_定風(fēng)險投資組合A呢？看風(fēng)險投資組合A的數(shù)學(xué)模型：
RP=Σni=1xiRi
σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij
（前面已經(jīng)提到過）我們通過具體例子來分析風(fēng)險投資組合A的數(shù)學(xué)模型的曲線圖。假設(shè)取全體實(shí)數(shù)，
RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2
σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2
當(dāng)ρ12=0時，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲線中，只有雙曲線才具
limx∞RPσP
=(R1-R2)x+R2
(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22
=R1-R2
σ21+σ22
有這一特性，因?yàn)殡p曲線有漸近線，而上述極限正是一條漸近線的斜率。在實(shí)際中0≤x≤1是雙曲線上的一段。那么對于風(fēng)險組合的一般數(shù)學(xué)模型可以證明它的有效邊界是雙曲線。（此證明比較繁瑣略過）代表投資于風(fēng)險資產(chǎn)與無風(fēng)險資產(chǎn)組合的收益-方差直線與上面雙曲線的切點(diǎn)即為A點(diǎn)。
如圖：
結(jié)論：無風(fēng)險資產(chǎn)和風(fēng)險資產(chǎn)組合的有效邊界是切線段FA.如果房地產(chǎn)投資商要借款，借款利率等于無風(fēng)險存款利率，那么其有效邊界是將切線向A點(diǎn)方向延伸出去的直線。
RP=xRf+(1-x)RA
當(dāng)x＜0時，表示從銀行借款，借款利率是Rf
RA=xRA+(1-x)RA
Rf＜RARA＜RP
分離定理：設(shè)F是無風(fēng)險資產(chǎn)（或無風(fēng)險存款），S1,S2……Sn是風(fēng)險資產(chǎn)，A是切點(diǎn)組合，它對應(yīng)的投資比例向量是（xA1,xA2…xAn），則每一個房地產(chǎn)投資商投資于F,S1…Sn的最優(yōu)組合是：
其中：（1）不同的投資者將有不同的y，這與投資者個人偏好有關(guān)；
（2）不同的投資者有共同的切點(diǎn)組合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），這與投資者個人偏好無關(guān)，已經(jīng)從個人偏好中分離出來。只要他打算投資風(fēng)險證券，比例就相同。
房地產(chǎn)投資商如果想選擇F,S1…Sn的最優(yōu)組合投資，他將在這條有效邊界上選擇投資方案。因此，他首先將他打算投資的總資金C按比例分成yC和(1-y)C兩份。
前面我們應(yīng)用現(xiàn)資組合理論，建立數(shù)學(xué)模型通過定量分析法形象認(rèn)識到了系統(tǒng)與非系統(tǒng)風(fēng)險對房地產(chǎn)投資收益不同側(cè)面的影響，并結(jié)合模型學(xué)會如何進(jìn)行最優(yōu)投資組合達(dá)到分散風(fēng)險的目的。當(dāng)然房地產(chǎn)是一個相當(dāng)復(fù)雜的投資產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)實(shí)中不可能僅通過這樣一種簡單的風(fēng)險分析法就可以避免甚至消除風(fēng)險，而是要引入多種方法，從不同角度仔細(xì)全面地進(jìn)行分析度量，并最終做出決策?，F(xiàn)在用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，比較好的方法還有蒙特卡羅法，層次分析法，凈現(xiàn)值分析法，內(nèi)部收益率分析法等等。其中蒙特卡羅法是一種基于概率統(tǒng)計(jì)理論的計(jì)算機(jī)仿真模擬法，實(shí)質(zhì)是一種隨機(jī)模擬被房地產(chǎn)業(yè)界廣泛應(yīng)用。它的基本思想是：首先建立一個概率空間或隨機(jī)過程，在這個概率空間里選取一個隨機(jī)變θ(ω),ω∈Ω，使它的數(shù)學(xué)期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求問題的解，然后取θ(ω)子樣的平均值作為的近似值。
四、結(jié)束語
中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間相對較短，發(fā)展到今天，這個新興的資金密集型行業(yè)，在國家一系列產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控下，需要更加多元化的融資體系來保證這個行業(yè)的健康發(fā)展。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司融資模式主要靠銀行的信貸體系的支撐，同時也將房地產(chǎn)的高風(fēng)險向銀行信貸體系傳導(dǎo)，導(dǎo)致了銀行的壞帳及高額的資金沉淀，使銀行資金失去了高度的流動性。
1 資本市場融資的局限
在我國資本市場的體系相對發(fā)展不健全還比較初級的階段，對房地產(chǎn)企業(yè)來說獲得資本市場的融資渠道僅限于股市融資，債券市場對絕大多數(shù)中國房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)閉的。即使是股市融資，對中國的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于企業(yè)自身的良莠不齊，上市融資也是相對較少的個別國有大型地產(chǎn)公司。中國證監(jiān)會統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2002年，地產(chǎn)企業(yè)只占當(dāng)年融資額的8％，因而股市不是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。
2 單一銀行體系信貸融資的局限
資本市場的嚴(yán)格限制，地產(chǎn)企業(yè)只好向資金雄厚的銀行申請資金融通。采用銀行貸款的方式進(jìn)行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)高度依存，將導(dǎo)致風(fēng)險向銀行體系傳導(dǎo)，產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。同時，由于市場的催化作用，地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例的嚴(yán)重不足，使得銀行成了實(shí)際的資金的投資方，進(jìn)一步惡化了房地產(chǎn)市場的資金狀況，加大了市場供給的泡沫程度。為了避免這種隱患，我國銀行體系加強(qiáng)了自身風(fēng)險問題的監(jiān)管，中國人民銀行于2003年6月13日出臺了新的房產(chǎn)信貸政策，收緊了對地產(chǎn)行業(yè)及個貸投機(jī)行為銀根。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要選擇另外新的融資渠道，以解決龐大的資金問題。
二、房地產(chǎn)投融資渠道的新選擇
房地產(chǎn)投資信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括兩個內(nèi)容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：首先，信托財(cái)產(chǎn)和信托性質(zhì)不同。前者的信托財(cái)產(chǎn)是資金，后者的信托財(cái)產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，例如房地產(chǎn)抵押權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)等等。因此，前者是信托種類中的資金信托，只是因?yàn)橥顿Y方向?yàn)榉康禺a(chǎn)，所以才列入REIT的范圍。后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質(zhì)按信托財(cái)產(chǎn)分類的屬性。其次，信托的當(dāng)事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人。后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個（不排除委托人到證券市場上購買受益證券，成為受益人的情況）。再次，投資目標(biāo)的確定性不同。雖然兩者的投資目標(biāo)均為房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項(xiàng)目。而前者投資的項(xiàng)目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項(xiàng)目。最后，信托機(jī)構(gòu)的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)。后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。
?根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入；抵押型，主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益；混合型，顧名思義，此類REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
早期的REIT主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。
REIT的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側(cè)重于資金信托型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。
1 美國模式
美國的REIT通常是以基金的形式出現(xiàn)的，?REIT成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機(jī)構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商品投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。在美國，REIT證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動、房地產(chǎn)的狀況、財(cái)產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法Regulation D(Rules501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務(wù)。
2 日本模式
日本的房地產(chǎn)運(yùn)作流程是：房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司；投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理；信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費(fèi)；房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi)；信托公司向投資者發(fā)放紅利；信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
三、REIT的辨證分析。
REIT較之傳統(tǒng)的融資方式具有明顯的優(yōu)勢：1、具有流通性與變現(xiàn)性；2、專業(yè)化經(jīng)營；3、資本積累；4、投資風(fēng)險分散；5、導(dǎo)正房地產(chǎn)市場的機(jī)能。
對于REIT的特點(diǎn)，我們應(yīng)辨正的分析，看到其優(yōu)點(diǎn)的同時，也不可否認(rèn)其缺陷：
1 募集資金失敗的風(fēng)險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機(jī)構(gòu)，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負(fù)擔(dān)作業(yè)上的費(fèi)用，投資者也將承擔(dān)機(jī)會成本的損失。
2 關(guān)系的風(fēng)險。REIT的營運(yùn)是將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的房地產(chǎn)投資，并非直接從事于房地產(chǎn)買賣，因此缺乏對房地產(chǎn)自主處分及經(jīng)營的權(quán)利，尤其當(dāng)REIT經(jīng)營者經(jīng)營不善或從事關(guān)系人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經(jīng)理人外，只能于公開市場拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價格將受到經(jīng)理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔(dān)風(fēng)險。
3 易受房地產(chǎn)市場與利率市場波動的影響。REIT的投資組合，大多數(shù)從事于房地產(chǎn)投資，因此房地產(chǎn)市場的景氣將直接影響REIT證券的價格。其次，REIT的受益憑證一般于集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格受到證券市場景氣好壞影響，所以REIT證券價格同時受到此兩市場波動的影響。
三、中國發(fā)展模式的醒思
從我國的信托投資發(fā)展來看，我國的信托投資方式主要有三種模式：1、權(quán)益融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或直接所有者。2、債務(wù)融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資，或者通過購房者向信托公司貸款買房從而實(shí)現(xiàn)融資。3、混合型融資，是上述兩種方法的混合使用，是在以上大體上分辨之下，發(fā)展了經(jīng)營性權(quán)益融資，非經(jīng)營性權(quán)益融資，直接債務(wù)融資，間接債務(wù)融資，混合融資模式，財(cái)產(chǎn)信托融資模式等一系列的融資方式。
