首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)風險案例
時間：2023-07-05 15:57:45
序論：速發(fā)表網(wǎng)結合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)風險案例范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
[摘要]在當前市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了較快的發(fā)展，這也使房地產(chǎn)檔案管理工作中風險因素得以增加。文中對房地產(chǎn)檔案管理中的風險因素進行了分析，并進一步對提高房地產(chǎn)檔案的風險防范對策進行了具體的闡述。
[
關鍵詞 ]房地產(chǎn)檔案；檔案管理；風險因素；對策
在當前社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案工作作為一項服務性工作，能夠利用科學的方法和手段來為國民經(jīng)濟發(fā)展過程中提供房地產(chǎn)檔案信息。而且在當前經(jīng)濟快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案在社會經(jīng)濟中的重要性越來越體現(xiàn)出來，這不僅有效的確保了房地產(chǎn)檔案管理水平的提升，而且對房地產(chǎn)檔案的管理工作提出了更高的要求。在房地產(chǎn)檔案管理工作中，由于人們存在認識上的不足之處，從而導致房地產(chǎn)檔案管理工作中存在較多的風險因素，導致房地產(chǎn)檔案不能及時、合理的進行開發(fā)利用，無法有效的滿足廣大用戶對檔案資源的需求。所以需要加強對房地產(chǎn)檔案的風險防范措施，樹立良好的房地產(chǎn)檔案風險管理意識，確保房地產(chǎn)檔案管理水平的提升。
1、房地產(chǎn)檔案管理中存在的風險因素
1.1投資風險
在當前房地產(chǎn)項目實際操作過程中，需要提前做好檔案的備份工作，以便于能夠對突發(fā)性事件進行有效的防范。但由于前期回報具有未知性，這也使前期的投資具有較大的風險。因此需要做好投資幅度的有效控制工作。特別是在當前檔案管理信息化的新形勢下，在檔案前期的管理工作中需要投入大量的資金進行設備的購置，同時還要聘請專業(yè)人員，對相關檔案人員進行培訓，這都需要支出大量的費用，在房地產(chǎn)檔案管理工作中，這些前期的資金投入具有較大的風險存在。
1.2檔案信息化風險
當前我國房地產(chǎn)檔案管理工作加快了信息化建設的進程，這給房地產(chǎn)檔案工作帶來較大的便利，但也導致網(wǎng)絡信息的風險較高。房地產(chǎn)檔案網(wǎng)絡信息安全受到較大的威脅。而且在檔案信息化管理工作中，需要對大量的數(shù)字信息進行儲存，這就對系統(tǒng)的穩(wěn)定性和設備的安全性提出了較高的要求，一旦設備出現(xiàn)損壞情況，則會導致大量的數(shù)據(jù)被破壞，給房地產(chǎn)檔案管理工作帶來巨大的損失，所以需要做好數(shù)據(jù)的拷貝和更新工作。而且在房地產(chǎn)檔案具體操作過程中也存在較大的風險，一旦出現(xiàn)錯誤操作，則會導致嚴重的經(jīng)濟損失發(fā)生。
1.3突發(fā)風險
當前我國房地產(chǎn)檔案中許多寶貴的歷史材料還是以紙質的形式地蠔保存的，這就需要在檔案管理工作中要做好防火、防潮、防蟲等措施。這些紙質的歷史材料其抗風險能力較低，一旦發(fā)生自然災害，則會發(fā)生不或挽回的損失。
1.4知識產(chǎn)權風險
在房地產(chǎn)檔案信息化建設過程中，其主要目的是在網(wǎng)絡中建立數(shù)字信息資源的共享，但當前我國還沒有完善的地網(wǎng)絡信息制度，相關的法律法規(guī)也不健全，這就導致房地產(chǎn)檔案數(shù)字信息在實際應用中存在在較大的風險。而且在保護知識產(chǎn)權和檔案信息資源共享之間存在著相互矛盾的地方，這使檔案管理工作知識產(chǎn)權風險得以提高。
1.5技術風險
房地產(chǎn)檔案技術風險主要來自于兩個方面即技術引進和技術應用。在新技術引進過程中，不僅需要一定時間進行磨合，而且所帶來的效果也很難達到預期的設想，存在較大的風險。特別是在當前科學技術快速發(fā)展的新形勢下，信息技術越來越復雜，而檔案工作人員自身技術水平并沒有得到有效的提升，這就使其在技術操作中存在較多的風險性，對房地產(chǎn)檔案信息的完整性和安全性帶來較大的影響。
1.6人才風險
在當前網(wǎng)絡環(huán)境下，房地產(chǎn)檔案管理工作對于復合型人才需求量較大，而且在房地產(chǎn)檔案管理工作的任何一個環(huán)節(jié)，人才都發(fā)揮著極其重要的作用。但當前我國房地產(chǎn)檔案行業(yè)發(fā)展過程中，專業(yè)型的復合人才較為缺乏，這也給房地產(chǎn)檔案信息化建設帶來了較大的人才風險。
2、提高房地產(chǎn)檔案風險防范的對策
2.1樹立房地產(chǎn)檔案風險意識和加強檔案風險教育
隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案數(shù)目逐漸增加，對檔案的合理管理是具有重要意義的，房地產(chǎn)檔案中隱藏的風險問題是不容忽視的。只有樹立了房地產(chǎn)檔案風險意識，才能有效地規(guī)避和轉移房地產(chǎn)檔案管理中的各種風險。在面對不可抗力風險時，要大力宣傳，提早樹立防范意識，如今數(shù)字信息化技術作為全新的管理模式，雖實現(xiàn)無紙化，解決了一定的風險問題，但也產(chǎn)生信息化安全性的風險。管理部門要積極宣傳教育，采取有效措施，積極應對各種風險。
倘若只顧及房地產(chǎn)檔案的眼前利益而忽視其風險隱患，這種缺乏遠瞻性的做法只會導致管理上的盲目跟從。在應對突發(fā)性風險時，缺乏及時有效的解決策略，最終造成了無法挽回的損失，汶川地震中正是因為缺乏了這種風險意識，許多房地產(chǎn)檔案資料毀于一旦，使得財產(chǎn)損失的評估和理賠工作難以進展，所以樹立房地產(chǎn)檔案風險意識和加強檔案風險教育是亟不可待的。
2.2進行房地產(chǎn)檔案風險評估
在提出應對房地產(chǎn)檔案風險的管理措施前，應首先進行風險評估，房地產(chǎn)檔案風險評估是聘請相關專家在房地產(chǎn)檔案使用和管理過程中對可能出現(xiàn)的風險因素進行預測，得出一定的概率。管理部門再比較所得概率，并結合當?shù)氐膶嶋H情況進行風險分析，最終提出解決方案。
2.3強化房地產(chǎn)檔案風險管理
管理部門應充分研究房地產(chǎn)檔案風險，利用多種形式，做好對《檔案法》、《城市房地產(chǎn)檔案管理方法》等法律法規(guī)的學習與宣傳，實現(xiàn)依法治檔，做好風險防范，對房地產(chǎn)檔案中的資金風險、技術風險和知識產(chǎn)權風險進行控制，嚴懲查處違法違規(guī)行為，積極實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理工作的法制化。同時，結合地方和企業(yè)的實際請況，制定房地產(chǎn)建設規(guī)劃，避免重復投資。隨著科學的發(fā)展，不斷改進的技術可以有效地降低技術風險。對于檔案信息的保存，應采取一式三份進行保管，一份封存，一份查閱，一份異地保管，這樣可以有效減少突發(fā)性風險的損失。
3、結束語
在我國現(xiàn)代化建設過程中，房地產(chǎn)作為其中非常重要的一項內容，做好房地產(chǎn)檔案管理工作，可以有效的為房地產(chǎn)的發(fā)展提供重析信息資源，更好的推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。當前我國房地產(chǎn)檔案管理中存在較多的風險因素，這就需要房地產(chǎn)檔案管理部門需要樹立良好的風險意識，強化風險教育工作，能夠有效的識別和分析各種風險因素，養(yǎng)成良好的風險防范意識，對風險進行有效的評估，并制定切實可行的風險防范對策，從而更好的推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
參考文獻
“營改增”是供給側結構性改革的重要舉措，也是深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已經(jīng)取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點，覆蓋面更廣，意義更大。房地產(chǎn)和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點的重要內容，從以往經(jīng)驗看，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)均是欠稅、發(fā)票問題最為突出的領域。隨著“營改增”試點工作的不斷深入，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的欠稅、發(fā)票虛開、虛抵的涉稅風險，將日漸成為國稅系統(tǒng)日管和執(zhí)法風險的重要內容。
一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風險的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點
房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動的生產(chǎn)活動。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設是由建筑安裝業(yè)來完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點。
房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營范圍廣，流動性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復雜多變，建設周期長，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點。
（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風險
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實行進項抵扣制，從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業(yè)稅的核算模式更加復雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風險，將成為國稅機關的重要研究課題。
第一，偷稅、欠稅風險高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結算方式：一是預付款的形式；二是進度款的形式。在這兩種結算方式下，稅款征收都會出現(xiàn)不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業(yè)甚至會出現(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。
第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領用、開具、保管、認證等的要求比營業(yè)稅發(fā)票更加嚴格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風險，并有可能擔負刑責。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。
二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風險產(chǎn)生的原因分析
（一）周期長、資金占用量大的行業(yè)特點，容易產(chǎn)生偷、欠稅風險
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實踐中，建設資金大都由施工方墊資，并且建設方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認為，只要建設方不支付工程款就不需要結算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業(yè)通常在工程項目全部結束后才與施工企業(yè)結算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關規(guī)定，應該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。
（二）財務制度不規(guī)范，法律意識淡薄
在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報計稅依據(jù)真實性不高的問題，有相當部分建筑業(yè)納稅人財務制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務部門的財務報表和申報表存在虛報現(xiàn)象，申報表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營實際存在較大出入。
（三）管理部門之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞
稅務機關與建委、財政、監(jiān)察等部門的協(xié)作和配合不夠全面，對當?shù)亟ㄖ椖康脑敿毿畔⑷狈涣?，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項目的承包權通常是采用招標、競標的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質等條件進行審核，但是稅務機關卻不能加入競招標的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進程，從而難以對建筑企業(yè)的項目工程進行源頭管控。
三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風險的相關建議
（一）加強涉稅政策宣傳培訓，提升企業(yè)納稅遵從度
針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關增值稅相關涉稅法律法規(guī)欠缺的實際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡、電視、廣播等“動態(tài)”載體相結合的方式，對“營改增”政策和相關稅收的法律法規(guī)知識進行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發(fā)票的領用和使用的相關規(guī)定以及實際工作中遇到的各種“營改增”問題進行逐一講解，引導納稅人自覺落實相關政策，不斷提高納稅遵從度。
（二）嚴把發(fā)票領用關，加強企業(yè)日常監(jiān)管
針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開隱患較高的實際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應上，堅持從嚴管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況嚴格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當”，避免在試點期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門，積極加強對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具情況進行摸底，對使用過程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實堵住發(fā)票“虛開”的口子。
（三）嚴把專票證認證審核關，強化注銷環(huán)節(jié)的審查
充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風險企業(yè)，積極開展涉稅檢查。結合納稅人實際業(yè)務、賬務處理、申報情況等不定期抽查進項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時核對其生產(chǎn)經(jīng)營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴防“虛抵”風險。同時，稅源管理部門要加強對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關工作，對票貨不符、賬實不符、關聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開”“虛抵”的情況進行重點審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關口。
（四）加強部門間的合作，堵塞征管漏洞
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關部門的信息交流，定期開展數(shù)據(jù)信息交換，努力實現(xiàn)相關各方能夠實時掌握稅源動態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導致管理弱化的問題，切實堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風險。
（作者單位為青島科技大學）
參考文獻
[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務師，2013（12）.
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設或者直接購買物業(yè)的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。
所有權物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權轉移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權,所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
資金周轉速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內實現(xiàn),資金周轉速度相對較慢。
收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。
流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產(chǎn)公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢鹊氐拈L遠發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷
內容摘要:伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場進入成熟期和調整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。
關鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設或者直接購買物業(yè)的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。
所有權物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權轉移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權,所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。
資金周轉速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內實現(xiàn),資金周轉速度相對較慢。
收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。
流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
公司財務主管除了管理公司財務工作以外，還應該著眼公司經(jīng)營管理的全過程，在制定發(fā)展戰(zhàn)略、分析評估風險和決策等環(huán)節(jié)扮演好關鍵的助手和參謀角色。作為房地產(chǎn)公司財務主管，要扮演好這個角色，必須具備精深的專業(yè)知識、行業(yè)知識和良好職業(yè)素養(yǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司財務主管在具備基本的職業(yè)素養(yǎng)的基礎上還應該牢牢樹立四種意識，即全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風險意識。
一、全局意識
“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時?！狈康禺a(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，資金、人才、資源高度集中。房地產(chǎn)公司財務主管必須從公司的整體戰(zhàn)略出發(fā)，要有全局意識，絕不能單從財務數(shù)據(jù)出發(fā)考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當好公司領導的助手、參謀。
怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強政治理論、行業(yè)政策和上級文件精神的學習，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強與公司內其他部門、其他單位財務部門的協(xié)作與配合。相關業(yè)務部門需要了解、協(xié)助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財務部門業(yè)務往來時，要提前通知對方，并做好相關準備工作。加強與其他部門主管的交流和學習，取長補短，精誠團結，共同把公司的各項工作做好。最后，要有淡泊名利、獻身工作的高尚品格。當個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風亮節(jié)，勇于犧牲。
二、投融資意識
公司以盈利為目的。財務戰(zhàn)略以持續(xù)盈利、財富不斷增長為目標，房地產(chǎn)公司亦然。投資是盈利的前提、基礎，融資為投資提供資金保證。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)公司財務主管，必須樹牢投融資意識，要科學地判斷投資方案是否可行、是否能夠達到預期的盈利目標，必須保證投資規(guī)模與公司發(fā)展需要相適應的資金需求，在風險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。
怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強財經(jīng)知識學習，要隨時掌握行業(yè)動態(tài)，把握房地產(chǎn)經(jīng)營的特點、規(guī)律。其次，要加強同行之間的交流和學習，吸取同行的投融資經(jīng)驗和教訓。第三，樹立市場經(jīng)濟意識和開拓意識，以效率和效益為評判標準科學選擇和確定投融資項目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎上，積極創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策?？傊顿Y必須有回報！融資要控制成本。具有強烈的投融資意識是一個合格的房地產(chǎn)公司財務主管必備的基本素質。
三、法規(guī)意識
任何公司都必須合法經(jīng)營，這是基本準則。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經(jīng)濟法律和政策規(guī)定，這些法規(guī)是公司經(jīng)營管理的重要依據(jù)。在經(jīng)濟運行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務處理問題，和《稅法》密切相關。公司對外發(fā)生經(jīng)濟行為，均要簽訂書面合同。房地產(chǎn)公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財務主管，必須樹牢法規(guī)意識，依據(jù)法律合理減低稅金，降低經(jīng)營成本，提高資金使用效率，降低經(jīng)營風險，切實維護公司合法權益。如果缺乏相應的法規(guī)意識，處理不當，會經(jīng)常導致公司不可挽回的重大損失。
怎樣樹牢法規(guī)意識？首先，除了加強相關法規(guī)、政策的學習以外，作為財務主管還要嚴格遵守會計法律法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計準則制度，確保財務報告合法合規(guī)、真實完整。第二，要經(jīng)常收集同行業(yè)反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領導的財務參謀，要提醒、影響領導重視經(jīng)濟法規(guī)在日常業(yè)務流程中的管控。第四，要引導相關業(yè)務部門遵守法規(guī)，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發(fā)生。
四、風險意識
公司必須建立辨認、分析和管理風險的機制，以了解公司所面臨的來自內部和外部的各種不同風險。房地產(chǎn)公司面臨的主要風險有商業(yè)機密泄密風險、資金風險、稅收風險等。財務信息是公司經(jīng)營的重要資源，有的財務信息本身就是商業(yè)機密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財務信息的安全尤為重要，財務主管一定要樹牢信息保密意識。房地產(chǎn)公司涉及投融資規(guī)模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續(xù)發(fā)展。稅收風險是房地產(chǎn)公司的最大風險之一。房地產(chǎn)公司是地產(chǎn)稅務稽查部門每年稽查的重點，正確處理房地產(chǎn)涉及的稅務問題可以大大減少不必要的稅收風險。
怎樣樹牢風險意識？首先，財務主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強識假防偽能力，學會應用法律武器，維護合法權益。同時，要加強對全體財務人員的教育管理，切實提高所屬人員防范風險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學、有效、嚴格的財務內部控制制度，嚴格按規(guī)章辦事，充分發(fā)揮監(jiān)督檢查的作用，重大投資方案應當采取集體決策。第三，要充分利用現(xiàn)代管理軟件，正確分析和預測房地產(chǎn)公司面臨的各種信息泄密風險、資金風險、稅務風險。最后，要親自參與制定完備的應對各種風險的預案，并經(jīng)常對照檢查和演練。
綜上所述，當好房地產(chǎn)公司財務主管，必須加強學習，提高能力，嚴格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風險意識。
參考文獻：
公司財務主管除了管理公司財務工作以外，還應該著眼公司經(jīng)營管理的全過程，在制定發(fā)展戰(zhàn)略、分析評估風險和決策等環(huán)節(jié)扮演好關鍵的助手和參謀角色。作為房地產(chǎn)公司財務主管，要扮演好這個角色，必須具備精深的專業(yè)知識、行業(yè)知識和良好職業(yè)素養(yǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司財務主管在具備基本的職業(yè)素養(yǎng)的基礎上還應該牢牢樹立四種意識，即全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風險意識。
一、全局意識
“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時。”房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，資金、人才、資源高度集中。房地產(chǎn)公司財務主管必須從公司的整體戰(zhàn)略出發(fā)，要有全局意識，絕不能單從財務數(shù)據(jù)出發(fā)考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當好公司領導的助手、參謀。
怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強政治理論、行業(yè)政策和上級文件精神的學習，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強與公司內其他部門、其他單位財務部門的協(xié)作與配合。相關業(yè)務部門需要了解、協(xié)助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財務部門業(yè)務往來時，要提前通知對方，并做好相關準備工作。加強與其他部門主管的交流和學習，取長補短，精誠團結，共同把公司的各項工作做好。最后，要有淡泊名利、獻身工作的高尚品格。當個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風亮節(jié)，勇于犧牲。
二、投融資意識
公司以盈利為目的。財務戰(zhàn)略以持續(xù)盈利、財富不斷增長為目標，房地產(chǎn)公司亦然。投資是盈利的前提、基礎，融資為投資提供資金保證。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)公司財務主管，必須樹牢投融資意識，要科學地判斷投資方案是否可行、是否能夠達到預期的盈利目標，必須保證投資規(guī)模與公司發(fā)展需要相適應的資金需求，在風險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。
怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強財經(jīng)知識學習，要隨時掌握行業(yè)動態(tài)，把握房地產(chǎn)經(jīng)營的特點、規(guī)律。其次，要加強同行之間的交流和學習，吸取同行的投融資經(jīng)驗和教訓。第三，樹立市場經(jīng)濟意識和開拓意識，以效率和效益為評判標準科學選擇和確定投融資項目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎上，積極創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策?？傊顿Y必須有回報！融資要控制成本。具有強烈的投融資意識是一個合格的房地產(chǎn)公司財務主管必備的基本素質。
三、法規(guī)意識
任何公司都必須合法經(jīng)營，這是基本準則。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經(jīng)濟法律和政策規(guī)定，這些法規(guī)是公司經(jīng)營管理的重要依據(jù)。在經(jīng)濟運行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務處理問題，和《稅法》密切相關。公司對外發(fā)生經(jīng)濟行為，均要簽訂書面合同。房地產(chǎn)公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財務主管，必須樹牢法規(guī)意識，依據(jù)法律合理減低稅金，降低經(jīng)營成本，提高資金使用效率，降低經(jīng)營風險，切實維護公司合法權益。如果缺乏相應的法規(guī)意識，處理不當，會經(jīng)常導致公司不可挽回的重大損失。
怎樣樹牢法規(guī)意識？首先，除了加強相關法規(guī)、政策的學習以外，作為財務主管還要嚴格遵守會計法律法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計準則制度，確保財務報告合法合規(guī)、真實完整。第二，要經(jīng)常收集同行業(yè)反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領導的財務參謀，要提醒、影響領導重視經(jīng)濟法規(guī)在日常業(yè)務流程中的管控。第四，要引導相關業(yè)務部門遵守法規(guī)，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發(fā)生。
四、風險意識
公司必須建立辨認、分析和管理風險的機制，以了解公司所面臨的來自內部和外部的各種不同風險。房地產(chǎn)公司面臨的主要風險有商業(yè)機密泄密風險、資金風險、稅收風險等。財務信息是公司經(jīng)營的重要資源，有的財務信息本身就是商業(yè)機密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財務信息的安全尤為重要，財務主管一定要樹牢信息保密意識。房地產(chǎn)公司涉及投融資規(guī)模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續(xù)發(fā)展。稅收風險是房地產(chǎn)公司的最大風險之一。房地產(chǎn)公司是地產(chǎn)稅務稽查部門每年稽查的重點，正確處理房地產(chǎn)涉及的稅務問題可以大大減少不必要的稅收風險。
怎樣樹牢風險意識？首先，財務主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強識假防偽能力，學會應用法律武器，維護合法權益。同時，要加強對全體財務人員的教育管理，切實提高所屬人員防范風險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學、有效、嚴格的財務內部控制制度，嚴格按規(guī)章辦事，充分發(fā)揮監(jiān)督檢查的作用，重大投資方案應當采取集體決策。第三，要充分利用現(xiàn)代管理軟件，正確分析和預測房地產(chǎn)公司面臨的各種信息泄密風險、資金風險、稅務風險。最后，要親自參與制定完備的應對各種風險的預案，并經(jīng)常對照檢查和演練。
綜上所述，當好房地產(chǎn)公司財務主管，必須加強學習，提高能力，嚴格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風險意識。
參考文獻：
收益法與成本法、市場法是價值評估的三種基本方法。而收益法對評估收益性房地產(chǎn)的價值，具有顯著優(yōu)勢，也更加符合報告使用者的心理需求，因而成為評估收益性房地產(chǎn)價值的主要方法。
一、收益法簡介
收益法理論依據(jù)為效用價值論，即房地產(chǎn)價值在于未來該房地產(chǎn)所帶來的收益，因而可通過折現(xiàn)未來收益的現(xiàn)值之和求取該房地產(chǎn)的價值。其基本計算公式為：
其中：V-收益價格（元，元/O）；
Ai-未來第i年的凈收益（元，元/O）；
R-資本化率（%）；
n-未來可獲收益的年限（年）。
二、收益法在房地產(chǎn)評估應用中存在的問題
（一）收益法適用的范圍
中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291―1999）（以下簡稱《房地產(chǎn)估價規(guī)范》）規(guī)定“收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”。收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的評估，例如商場、寫字樓、公寓、旅館等；排除如政府機關、公園、廣場等不以盈利為目的的公益性房地產(chǎn)。收益法是以房地產(chǎn)的預期收益為基礎，因而它不僅適用于有現(xiàn)實收益的房地產(chǎn)，而且適用于沒有現(xiàn)實收益、卻有預期收益的房地產(chǎn)，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地產(chǎn)，雖然沒有現(xiàn)實收益，但可以用同一供求圈內、類似房地產(chǎn)的客觀收益作為估價對象的可比租金實例，采用市場比較法來求取估價對象的客觀收入。
（二）房地產(chǎn)的凈收益的確定
房地產(chǎn)的凈收益是房地產(chǎn)的客觀收入減去相關費用后的凈額?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》界定“出租型房地產(chǎn)，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金”。房地產(chǎn)的客觀收入應在市場上同一供求圈內收集類似租賃案例，根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況，綜合考慮市場因素、區(qū)域因素、個別因素等因素，采用市場比較法確定，對有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金；此外，房地產(chǎn)收入還包括押金的利息收入；同時，要考慮空置率和租金損失。房地產(chǎn)成本費用是指與房地產(chǎn)收入相關的預計應發(fā)生的經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、稅金和損失。
（三）折舊費用的扣除問題
就房地產(chǎn)單項資產(chǎn)評估而言，其現(xiàn)金流出中是沒有折舊的，或者說折舊只是會計核算中的配比原則下的一種會計處理方式，并不因為企業(yè)計提了折舊，就造成了現(xiàn)金流出。因此，收益法評估房地產(chǎn)價值時是不考慮折舊的。
（四）確定資本化率相對困難
資本化率是將房地產(chǎn)的未來預期凈收益折算成現(xiàn)值的比率，也稱折現(xiàn)率、還原利率。一般來說，資本化率應包含無風險報酬率和風險報酬率。無風險報酬率是指資產(chǎn)在沒有風險和沒有通貨膨脹情況下的平均獲利水平；風險報酬率則是冒風險取得報酬與資產(chǎn)的比率。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)資本化率以市場提取法、安全利率加風險調整值法、復合投資收益率法和投資收益率排序插入法確定。
⑴市場提取法：搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。在評估工作中，如果可以搜集到3個以上類似房地產(chǎn)的租賃和產(chǎn)權交易資料，則可以直接采用市場比較進行評估確定折現(xiàn)率。當然，在市場法提取資本化率計算過程中，除需對可比案例的區(qū)域因素以及面積、樓層、裝修、物業(yè)類型等個別因素外，還需十分注意租期、付款方式、押金數(shù)額等因素的影響。
⑵安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測，估價對象的用途及新舊程度等確定。由于風險調整值一般根據(jù)經(jīng)驗判斷，主觀隨意性大，不同人員的取值范圍可能會跨度較大。
⑶復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率。但是抵押貸款收益率與自有資本收益率以及兩者的權重均不容易確定。
⑷投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。這要求估價人員對資本市場具有豐富的經(jīng)驗，并充分了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，才能求出適當?shù)馁Y本化率。
三、加強收益法在房地產(chǎn)評估過程中應用的具體策略
（一）建立健全房地產(chǎn)估價的標準體系
應進一步完善和提高我國房地產(chǎn)估價理論和方法，組織行業(yè)專家抓緊修訂新版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及相關理論教材；同時，制訂房地產(chǎn)估價相關資料及參數(shù)的數(shù)據(jù)庫，利用網(wǎng)絡平臺，規(guī)范相關參數(shù)取值范圍，防止參數(shù)取值畸高或畸低。政府有關部門在不侵害公民隱私權的前提下，應在一定的范圍內公開房地產(chǎn)租賃、產(chǎn)權交易等相關數(shù)據(jù)，方便估價人員采用。
（二）合理確定有關參數(shù)
應用收益法評估房地產(chǎn)價值，估價結果主要取決于凈收益、資本化率和收益年限等3個關鍵因子。上述3個因子的取值只要稍微變動，估價結果就會有顯著的變化，因此，估價人員在評估過程，應恪盡職守，嚴格遵守相關估價規(guī)程，科學計算，不得隨意調整參數(shù)。
（三）加強估價人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓
近年來，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍，迅速發(fā)展起來，在人們消費理念轉變的情況下，房地產(chǎn)業(yè)進入微利時代，因此，加強成本控制，成為房地產(chǎn)業(yè)贏得市場競爭的重要條件。項目投資決策是在分析房地產(chǎn)業(yè)利潤和風險比值的基礎上，對房地產(chǎn)企業(yè)投資方向、投資方式、投資數(shù)量做出的回應。在現(xiàn)代動態(tài)化市場經(jīng)濟環(huán)境下，必須對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目進行全面而科學的分析，以促使房地產(chǎn)業(yè)獲得市場競爭中的一席之位。
一、項目投資決策的原則
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展以及宏觀調控政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產(chǎn)業(yè)必須合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，充分利用技術經(jīng)濟分析方法，對投資項目進行全面性的經(jīng)濟利益分析和風險價值評估。房地產(chǎn)業(yè)在項目投資決策中，必須遵守這么幾個原則：
其一，目標原則。經(jīng)濟效益是任何企業(yè)發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)業(yè)投資決策必須以企業(yè)經(jīng)濟效益為目的，以一定的目標為指導，規(guī)范項目投資決策行為。投資決策目標必須適應于企業(yè)發(fā)展要求和企業(yè)實際，依據(jù)企業(yè)基礎制定確定目標方向；投資決策的目標必須具有精確性，即為，投資項目內部的各項信息必須在目標之內，且每項經(jīng)濟目標都必須量化，以此實現(xiàn)對投資決策項目的指導作用。
其二，動態(tài)原則。房地產(chǎn)業(yè)的市場變化較為頻繁，企業(yè)間的競爭格外激烈，這就要求投資決策以市場動態(tài)變化為基礎，根據(jù)市場發(fā)展走向和人們的消費需求，來制定自身的投資決策，同時，根據(jù)市場變更因素，積極調整投資決策。
其三，可行原則。房地產(chǎn)市場將風險性和利潤性緊緊凝結在一起。房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經(jīng)濟分析法，對投資項目的經(jīng)濟利益和風險程度進行計算分析，確保能夠進行項目施工，并獲得投資效益。
二、項目投資決策的過程性
投資決策主要對投資項目的經(jīng)濟性和風險性進行分析，通過利益比較，決定投資方向和投資規(guī)模。具體來看，投資決策主要包括以下幾個過程：
1、分析投資決策的影響因素
影響投資決算的因素眾多，尤其在現(xiàn)代消費市場不斷擴大的情況下，消費者的需求越來越制約投資決策的方向，而就經(jīng)濟因素來看，主要表現(xiàn)在資金來源、籌資方式以及一些影響房地產(chǎn)業(yè)項目投資的主要因素，因此，在決策過程中，必須確定房地產(chǎn)建設項目的資金來源，通過比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當?shù)姆绞?，對主要影響因素進行處理。
2、進行投資估算
投資估算對項目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標準。編制房地產(chǎn)建設項目投資估算時，要依據(jù)相關性的標準，依據(jù)編制期內的價格，進行編制，并將市場價格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設提供有效支持。
3、進行經(jīng)濟分析
經(jīng)濟分析即為對影響投資決策的各個因素以量化形式進行分析，其包括決策變量、目標約束、方案約束、資源約束等內容，通過對各項內容的綜合分析，做出房地產(chǎn)投資是否可行的決策。由于影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟利益的因素眾多，在進行經(jīng)濟分析中，主要面向投資項目的經(jīng)濟效益以及風險性，并通過對投資來源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來確定投資方案的可行性和實用性。
三、工程實例
某房地產(chǎn)開發(fā)公司具有多個開發(fā)項目：豪華住宅、普通住宅、商業(yè)樓、寫字樓、廠房，在建設區(qū)具有不同的地段，假設為5個。投資決策，必須以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益為前提，對各個項目的風險性和利益性進行分析，進而確定開發(fā)方向。
1、變量選擇
案例中，房地產(chǎn)類型以及地段都是影響房地產(chǎn)業(yè)投資決策的變量因素，假設房地產(chǎn)類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據(jù)變量對其進行分析，當變量值為0時，則不選擇此方案，當為1時，則采用此方案。
2、項目投資來源分析
項目投資來源眾多，本房地產(chǎn)業(yè)通過經(jīng)濟分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預售收入三種方式。在項目投資中，計劃總投資為3000×104元，三項資金進而分別為800萬元以1380萬元及620萬元，根據(jù)計劃投資目標，對企業(yè)投資項目進行目標分析，并以此決定采用何種方案。
3、方案選擇
由于在一個地段只能投資建設一個項目，且一個項目職能對應一個地段，因此，因此5個項目和5個地段存在對應關系，由此可建立約束方案。
凈產(chǎn)值、收益率、投資回收期是房地產(chǎn)項目開發(fā)中經(jīng)常用的經(jīng)濟評價指標，無論三者如何作用，在經(jīng)濟評價中，主要考慮標準差和期望值兩個因素。標準差即為我們常說的風險，期望值是理想狀態(tài)的估計均值?，F(xiàn)行的投資決策目標體系由三個指標的期望值和風險組成，如凈現(xiàn)值期望——凈現(xiàn)值風險。在選擇投資方案時，要求對每種關系進行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現(xiàn)值期望值大于0，平均凈現(xiàn)值要不大于3千萬；平均內部收益率期望不小于42%，其風險要小于5%；平均投資回收期限要控制在5年之內，且平均投資回收期風險要在兩年內。
在投資決策中，往往對三個指標優(yōu)劣性進行分析，并劃分出優(yōu)先等級，這就要求根據(jù)項目實際情況，對各種指標期望和風險進行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個方案中，要求凈現(xiàn)值期望不小于零，其風險不大于4千萬；內部收益期望要大于23%，其風險不大于6%；投資回報期期望在7年以上，其風險控制在兩年半，由此，該房地產(chǎn)企業(yè)將三個等級順序為凈現(xiàn)值、內部收益率和投資回報期。
4、資源分析
在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財力投入，這些因素也影響著投資決策的開展。每一個房地產(chǎn)業(yè)的人員和財力都是有限的，在方案開發(fā)過程中，必須將現(xiàn)存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產(chǎn)業(yè)融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個項目與地段中，通過比較獲得指標值和資源利用情況比值為1，這說明此方案可行。
在5個地段和五種開發(fā)項目中，通過凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發(fā)現(xiàn)本企業(yè)進行此項目開發(fā)，滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項指標，進而說明了投資決策方法的可行性。
結語：
近年來，在市場經(jīng)濟的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈。市場動態(tài)發(fā)展中的經(jīng)濟因素，如消費者需求、資源因素、人力投入成本、市場價格等，制約著房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)的方向，這就要求房地產(chǎn)業(yè)把握住市場發(fā)展規(guī)律，堅持目標原則、動態(tài)原則和可行原則，充分運用投資決策方法，分析建設項目的可行性和風險性，進而在確定經(jīng)濟收益的前提下，選擇良好的投資方案。
參考文獻：
[1]彭慶生.淺談房地產(chǎn)企業(yè)全過程工程造價控制[J].科技與企業(yè)，2011（08）
一、舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)過程中出現(xiàn)的財務損失
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)也進入到了快速發(fā)展的階段。由于08年的金融危機，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴重的挑戰(zhàn)，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)得住這次考驗。隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的收緊，保障性住房、經(jīng)濟適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)支撐不了巨大的成本壓力和償還債務的壓力，以至于一些企業(yè)資金鏈斷裂企業(yè)不得不選擇破產(chǎn)。在進行房屋開發(fā)的過程中很多地方都可以風險，有的只是造成了一點損失，有些是造成重大的財產(chǎn)經(jīng)濟損失，甚至一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)了。
二、 總結上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易出現(xiàn)財務風險的環(huán)節(jié)
經(jīng)過對上述企業(yè)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營各個環(huán)節(jié)都會有財務風險出現(xiàn)，我對通過對資金運動的先后順序，把整個資金運動過程分為籌資、投資、使用（營運）、和收回（銷售）等環(huán)節(jié)。通過對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程及資金的運動過程進行分析，我們可以把財務風險具體總結成：
（一）籌資環(huán)節(jié)具有財務風險。籌資環(huán)節(jié)分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業(yè)有大量的債務，企業(yè)在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業(yè)無法再另外，如上述企業(yè)中、江蘇香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、由于已經(jīng)有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現(xiàn)企業(yè)被申請破產(chǎn)的風險。
（二）投資環(huán)節(jié)具有財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，在投資開發(fā)初期就需要大量資金去購買土地。現(xiàn)在大多數(shù)國有土地的出售都是用拍賣的方式進行出售，企業(yè)也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權，這是一筆很大的投資。如果企業(yè)的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產(chǎn)有限公司、商丘市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司那樣造成不必要的財務損失。如果企業(yè)的建筑質量不合格，出現(xiàn)質量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財務損失的風險。
（三）營運環(huán)節(jié)具有財務風險。營運環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)在取得土地后進行后期開發(fā)進行的營運活動。在這個階段需要解決材料供應的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應時，資金鏈斷裂，仍可能有被的風險，要求履行合同的風險，甚至供應商會停止供貨，使工程進度受到影響，進而產(chǎn)生更大的財務風險。在這個環(huán)節(jié)中有20%的企業(yè)出現(xiàn)了財務風險。因此，在這個階段也要加強財務管理。
三、 分析在上述環(huán)節(jié)中出現(xiàn)財務風險的原因
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發(fā)到房屋銷售需要經(jīng)歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業(yè)要有要加強財務管理合理利用資金。但是，并不是每個企業(yè)都能利用好每一筆資金。
（一）企業(yè)自身的原因
1、 缺乏財務預算管理。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，當然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應該是財務人員應該做的，財務人員應該加強財務預算，對資金利用做出長期的規(guī)劃，盡量在投資初期要制定好預算，這樣可以為企業(yè)制定長期的戰(zhàn)略目標做出規(guī)劃，也可以合理的安排資金。
2、缺乏現(xiàn)金流管理。曾有人說現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可見現(xiàn)金流對企業(yè)的發(fā)展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，企業(yè)的經(jīng)營情況將會出現(xiàn)很大問題，甚至有不少企業(yè)因為資金流斷裂而導致企業(yè)破產(chǎn)情況的發(fā)生。因此，企業(yè)應該加強現(xiàn)金流的管理，制定合理資金使用計劃，保證企業(yè)的日常經(jīng)營活動對資金的需要。
3、經(jīng)營管理不嚴。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作繁瑣復雜，從競拍到土地，對土地的整理費，圖紙設計，基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用。如果控制不嚴，將會加大公司的費用，進而減少公司利潤，甚至會有出現(xiàn)虧損的風險。
（二）客觀原因
企業(yè)的發(fā)展離不開社會環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其發(fā)展也會受到社會環(huán)境的影響，比如08年的金融危機，使一些房地產(chǎn)企業(yè)的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進而影響到了資金回籠，使企業(yè)可用資金減少，就有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在房地產(chǎn)開發(fā)周期內，利率的變化也會對公司的財務產(chǎn)生影響。國家宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業(yè)將會承擔更多的納稅義務，利潤流出較多企業(yè)的留存將會減少。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的防范措施
財務風險是企業(yè)在財務管理過程中必須要面對的一個現(xiàn)實問題。財務風險是客觀存在的，企業(yè)管理者應該加強財務管理，采取有效措施來降低風險的發(fā)生幾率。風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。非系統(tǒng)風險是可以完全消除的，但是系統(tǒng)風險是無法完全消除的，只有通過建立資產(chǎn)組合來分散風險而不能消除風險。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強財務管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統(tǒng)風險的發(fā)生。對待非系統(tǒng)風險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統(tǒng)風險我們可以采取主動和被動的措施相結合的方法來降低損失。
（一） 主動防御措施
1、建立財務預算體系。房地產(chǎn)企業(yè)開房屋開發(fā)周期長，資金占用量大，在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業(yè)應該對整個項目資金作出預算，對企業(yè)缺乏的資金應該選擇合適的籌資方式，應在股權籌資、向銀行借款、發(fā)行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業(yè)的籌資方式。對企業(yè)的收入與支出、經(jīng)營的成果與費用的分配做出計劃。
2、加強對現(xiàn)金流的管理?，F(xiàn)金流被視為企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，企業(yè)的經(jīng)營活動可能會出現(xiàn)問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業(yè)破產(chǎn)是因為現(xiàn)金流斷裂。因此企業(yè)一定要加強現(xiàn)金流的管理，制定合理的資金使用計劃，合理調度資金，確保建設項目施工的正常進行。
3、加強經(jīng)營管理。企業(yè)要獲取利潤，必須有成本費用的發(fā)生。現(xiàn)在有些企業(yè)設置大量的部門，甚至一些是重復的，這將會使企業(yè)支出更多的人工成本，在土地開發(fā)初期對土地“三通一平”費用，銷售費用，管理費用等等應該加強管理，建立監(jiān)督機制，盡量減少不必要的費用支出。
（二） 被動防御措施
非系統(tǒng)風險是企業(yè)無法避免的，是受市場環(huán)境、國家政策、經(jīng)濟發(fā)展水平等眾多因素影響。由于非系統(tǒng)因素造成的損失和一些小的財務損失企業(yè)可以采取以下措施：
案例背景：咸陽市某商住樓工程建筑面積32000平方米，工程造價4000.0萬元，該項目的建設單位為某印務有限責任公司（本項目土地所有方、開發(fā)方、施工合同的談判及履約方）；某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（開發(fā)資質掛靠方、合同簽訂方）。
某印務有限責任公司依法享有該項目所在地塊的國有土地使用權（土地用途為生產(chǎn)用地），并負責本項目的申報手續(xù)辦理、資金投入、開發(fā)建設及房屋銷售，自行承擔相關所有風險及責任，獨立享有項目銷售的全部收益，對項目的全過程實施負全部責任。
某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司為項目施工合同的簽訂方，在本項目的實施中僅向某有限責任公司提供建設開發(fā)所需的相關資質資料。
1 房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式
自黨的以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目在國家的政策扶持和現(xiàn)代科學技術的輔助下，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。地產(chǎn)項目的開發(fā)建設大大改善了人民群眾的居住環(huán)境，有力推動了社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。從近幾年建筑市場房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展形勢可以看出，房地產(chǎn)合作開發(fā)建房及其合同形式大致包括五種形式：
第一，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供技術支持和資金支持，擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，在雙方的名義下共同開發(fā)，再根據(jù)雙方約定的比例分配，并對自己名下的房屋進行銷售或使用。無論是合作開發(fā)的形式還是內容，都充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點。在合作開發(fā)的過程中，雙方在合同的約束下共同經(jīng)營，榮辱共擔，同時也按分配比例承擔經(jīng)營風險。就目前來看這種合作開發(fā)的模式較為普遍。
第二，由一方當事人提供技術、資金方面的支持，已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，以后者的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。項目建成后，遵照合同內容以轉讓的方式將房屋及其占用范圍內的土地使用權轉讓給投資商。這種合同形式實際是在合作開發(fā)的名義下吸收開發(fā)資金、分享利益的合同，也就是說開發(fā)商為了吸收資金，以共同開發(fā)的名義向另一方借貸的合同。地產(chǎn)項目的經(jīng)營運作及其可能產(chǎn)生的風險全部由擁有土地使用權的一方承擔，給予技術和資金支持的另一開發(fā)商只享受合同中約定的利潤分成或獲取固定的房屋，并不加名合作，無需承擔經(jīng)營風險。
第三，由具有一定資質的房地產(chǎn)開發(fā)商提供技術支持和資金保障，擁有土地使用權的一方出地，兩方在前者的名義下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。項目建成后，開發(fā)商按照合同中的相關規(guī)定，將房屋所有權及土地使用權轉移給提供土地使用權的一方。從合同的實質來分析，該合同形式其實是由單方負責、雙方合作的開發(fā)合同，也就是甲乙兩方以合作開發(fā)的名義通過轉讓土地使用權合作開發(fā)建設地產(chǎn)項目的合同。
第四，由提供資金支持的一方與擁有土地使用權的一方共同組建一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，兩方在公司的名義下合作開發(fā)建設房地產(chǎn)項目。房屋建成后，由甲乙兩方根據(jù)合同內容按比例分配房屋或房屋出售后的利益所得。從合同形式來看，公司性質的合作模式與法人型的聯(lián)營體極為相似，項目公司在相關部門許可的經(jīng)營范圍內進行開發(fā)和建設，甲乙雙方共同承擔由此產(chǎn)生的經(jīng)營風險，完成項目公司使命后即告終止。從某種層面來分析，這種合作模式更有利于化解合作雙方的經(jīng)營風險。
第五，已擁有土地使用權的當事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質證書以獲取利益。
本案例的開發(fā)合作形式屬于第五種表現(xiàn)形式范疇，某印務有限公司不但負責開發(fā)經(jīng)營所需資金，還負責辦理合作項目的立項、批地、報建、施工合同履約，辦理房屋產(chǎn)權證，房屋銷售。
2 認定房地產(chǎn)開發(fā)合作建房的合同效力
合同效力指的是合同所具有的法律約束力。這種約束力受法律保護，合同雙方無權以各自的意志決定其是否生效或廢止?！逗贤ā穼贤Яσ灿忻魑囊?guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力”。但是應該注意一點，甲、乙雙方簽訂的合同如未經(jīng)法定程序確認，一律視為無效合同。在法律認定過程中，相關機構主要根據(jù)甲乙雙方土地使用權的取得、合同內容及其主體資格等信息進行審核。
2.1 審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格
并不是所有民事主體都能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。1995年1月1日正式頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體資格的審核流程進行了詳細說明。根據(jù)法規(guī)規(guī)定，只有經(jīng)工商行政管理部門認定，持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，并有當?shù)亟ㄔO管理部門備案記錄的房地產(chǎn)開發(fā)商才擁有地產(chǎn)項目的合法經(jīng)營權，否則視為非法經(jīng)營，雙方當事人簽訂的合同也一并視為無效合同。
2.2 審查合同所涉及合作開發(fā)用地的取得是否合法
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，必須在合法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設房地產(chǎn)項目，如果土地使用權非依法取得，合同也就失去了合法的基礎，是不具有法律效力的，應視為無效合同。在房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設過程中，此類現(xiàn)象屢有發(fā)生，如擁有合法的土地使用權的一方和另一方在未經(jīng)合建審批且沒有依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)的情況下，盲目簽訂合作開發(fā)合同共同開發(fā)地產(chǎn)項目，根據(jù)相關規(guī)定，此類合同以及甲乙雙方約定的合同內容并不具有法律效力，屬無效合同；另一種情況是甲乙兩方依法通過了合建審批，但未辦理土地使用權變更手續(xù)，在開發(fā)手續(xù)尚未健全的基礎上甲乙兩方通過訂立合同加名合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，此類合同同樣不具有法律效力，應視為無效合同。合法簽訂合作開發(fā)合同的流程應為：甲乙兩方簽訂合作開發(fā)合同，經(jīng)規(guī)劃部門認定并依照法定程序在土地管理部門辦理了土地使用權變更手續(xù)，根據(jù)合同內容以兩方的名義共同開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方的合作開發(fā)合同可作有效認定。
根據(jù)以上分析認定，本案例中與施工單位簽訂施工合同的某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司不具有該項目地塊的土地使用權，故施工單位與其簽訂的施工合同為無效合同；而與施工單位進行經(jīng)濟往來及合同履約的某印務有限公司并未和施工單位存在任何法律意義上的合同關系。在項目實施過程中一旦發(fā)生糾紛，極易產(chǎn)生三方扯皮現(xiàn)象，對施工方的履約及工程款的回收將造成很大的商務風險。
另外，該項目雖然有國有土地使用證，但土地使用性質為生產(chǎn)用地（土地使用期限僅剩37年），土地性質并沒有變更為商業(yè)用地，施工前的建設用地規(guī)劃許可證未辦理，取得建設用地規(guī)劃許可證是取得土地使用權的前提，沒有取得建設用地規(guī)劃許可證就不可能合法取得土地使用權，而擁有土地使用權和占有該土地是建設工程施工合同履約的基礎，直接影響到施工合同能否實際履行，最終影響到能否實現(xiàn)合同的根本目的，沒有取得建設規(guī)劃許可證的施工合同應該也是無效合同。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，以該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返換或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！彪m當事人不能以合同無效而逃避自己的責任，但在項目實施過程中一旦發(fā)生糾紛，施工方也將承擔一定的責任，對施工方的履約及工程款的回收將造成很大的商務風險。
在項目的施工過程中，某印務有限責任公司因內部資金問題不能如期支付施工單位的工程進度款而導致停工，施工企業(yè)提請訴訟后該施工合同被認定為無效合同，施工方也應承擔一定的責任。從本案例中施工企業(yè)應吸取經(jīng)驗和教訓，要從每個項目的投標伊始，針對項目的合法性、合作方的合法性審查上引起足夠的重視，從根本上規(guī)避潛在的商務風險。
參考文獻：
[1]許滌平.論工程合同管理中風險評估及應對[J].價值工程，2012（10）.
房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)，經(jīng)營管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益，而在整個投資活動中，收益與風險是同時存在的，風險是影響房地產(chǎn)投資收益的最重要因素。從房地產(chǎn)投資的角度來講，風險可以定義為獲取預期收益的可能性大小。房地產(chǎn)投資風險，就是指在房地產(chǎn)投資活動中存在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際的開發(fā)經(jīng)營利潤可能與預期的利潤發(fā)生偏離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性大小。進行房地產(chǎn)投資風險分析，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個變化因素及其對投資效益的影響進行分析，或者說對房地產(chǎn)投資評價結果的可靠性進行檢驗，從而測定項目的風險性。認識房地產(chǎn)投資的風險，明確導致投資效果變化的因素，并進行控制，從而有助于房地產(chǎn)投資效益的提高，減少或避免不必要的風險損失。
上面介紹了房地產(chǎn)投資風險，下面我們利用數(shù)學模型來刻畫這種風險與收益。
定義：設R是房地產(chǎn)投資收益率，由于未來的不確定性，可能出現(xiàn)好幾種收益情況，經(jīng)過長期經(jīng)驗總結假如有種收益可能，那么平均收益率為ER=ΣNi=1PiRi=R，實際收益率偏離平均收益率的風險為σ2=E(R-R)2
，利用期望與方差來分析收益和風險的方法就是R-σ決策法。
房地產(chǎn)投資是一項周期比較長的投資，可移動性比較差，變現(xiàn)能力也很差，雖然得到的收益較高，但風險相對也很大，這樣作為一個有經(jīng)濟頭腦的房地產(chǎn)投資商，決策在房地產(chǎn)投資領域的應用就顯得很重要，除了能夠定性與定量結合地看待這些風險因素，還要有良好的決策辦法。比如，他不可能只投資于一個項目，而是要進行多項目投資組合，這就是一種很好的決策。下面我們從數(shù)學模型定量分析地來看待這個問題。
假設房地產(chǎn)投資商投資了n個項目，此組合記位P,那么組合的預期收益為：
ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1
xiRi
組合的風險為：
σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2
=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
其中xi代表投資于每種資產(chǎn)的比例。下面我們以兩種資產(chǎn)為例來說明問題：
案例1：某房地產(chǎn)投資商把資金投資于兩種不同類型地房地產(chǎn)A和B，當確定每項投資報酬率的發(fā)生概率之后，就可以進行風險分析，如圖：
the return of the investment item
項目A項目B
報酬率發(fā)生概率報酬率發(fā)生概率
30%30%25%20%
20%40%15%50%
10%30%10%30%
The data of investment item
內容項目A項目B
ERi20%14.5%
σ2i0.0060.00125
σi7.75%3.5%
xi50%50%
計算組合預期收益率和方差
ERP=XAERA+XBERB
=20%×50%+14.5%×50%
=17.25%
σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB
=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB
ρAB=1,σ2P=0.00316
ρAB=0,σ2P=0.00181
ρAB=-1,σ2P=0.00045
通過上面案例分析我們可以得出這樣的結論：（1）當每項房地產(chǎn)的投資率確定后，組合預期收益率是確定的。
（2）兩項資產(chǎn)的相關系數(shù)越小，風險越小，當兩種房地產(chǎn)完全負相關時，風險達到最小值。
這就給我們一個比較好的決策，選取投資組合時，要選取收益率呈反方向變動的資產(chǎn)，比如在房地產(chǎn)投資時，我們可以選A為寫字樓，B為工業(yè)廠房，當商貿經(jīng)濟繁榮時，寫字樓的回報率上升，但工業(yè)通用廠房租售不利，回報率下降；而商貿經(jīng)濟蕭條時，基礎工業(yè)加強，寫字樓回報率下降，通用廠房回報率上升，這樣組合到一起可以降低投資風險。其實質，就是要體現(xiàn)一種對沖思想，在股票市場上，我們賣出一份股票，相應要買入一份股票看漲期權，這樣可以降低股票價格上漲帶來的風險。那想到，當組合資產(chǎn)確定時，如何選取投資比例可以把風險降到最低？實質這是一個簡單的線性規(guī)劃問題。
考慮以下優(yōu)化模型：
minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12
通過一階條件σP/x=0，可得：
x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)
對于一般情況，可以利用拉格朗日函數(shù)求解：
min12X1ΦX
s.t.I1 X=1
L=12XΦX+λ(I1X-1)
L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0
得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I
X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)
minσ2P=1/(I1Φ-1I)
其中Φ是方差與協(xié)方差矩陣。
由于不論預期收益水平如何，上面是可以達到風險最小化，但是，對于理性投資者，風險最小組合并不一定是最佳投資組合，因為尚未將收益納入分析范圍?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)投資商總是在收益和風險的不斷權衡中確定或調整自己的投資策略。投資商總是在滿足一定收益水平情況下使得風險最小化，這就要考慮下面的優(yōu)化模型：
minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj
Σni=1xiRi≥R0
Σni=1xi=1
xi≥0,i=1,2…n
二、市場指數(shù)模型與投資分散化
前面我們從投資組合的內部討論了不同房地產(chǎn)投資額如何分配可以降低風險，即從微觀角度進行分析。下面我們從風險整體來考慮，總風險是怎樣形成的？它由兩部分組成：系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險。由整個社會經(jīng)濟體系大環(huán)境的變動，如社會經(jīng)濟衰退，通貨膨脹率增加，利率變動，政局不穩(wěn)定，戰(zhàn)爭發(fā)生等等，使房地產(chǎn)收益率變得捉摸不定所產(chǎn)生的風險，稱為系統(tǒng)風險（市場風險）。另一部分風險來自于房地產(chǎn)投資內部，如投資決策的失誤，債臺高筑，勞資糾紛等等這些稱為非系統(tǒng)風險（非市場風險）。如圖：
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險用來度量。這種度量是一種相對性度量方法，如同人的身材有高有矮，為了對身材的高度有個度量，我們可以選定某A的高度是1，然后將其他人與A相比較，如果張先生是1.4，表示張的身高較A要高，反之則矮。但是為了度量房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險，究竟選哪一家公司的風險為基準呢？在相互競爭的市場中很難選出這樣的房地產(chǎn)投資公司，于是人們便想到選用市場中眾多公司的平均風險作為基準，所有房地產(chǎn)投資公司都與市場平均風險來作比較，那市場平均風險如何獲得呢？我們用σ2m表示市場平均風險。市場組合中包含了所有房地產(chǎn)投資項目。下面我們建立市場收益率指數(shù)模型，我們知道，影響投資風險大小的關鍵指標之一是資產(chǎn)之間的協(xié)方差或相關系數(shù)。市場指數(shù)模型不直接考慮資產(chǎn)與資產(chǎn)之間的相關性，而是考慮資產(chǎn)與市場組合M之間的相關關系。一種資產(chǎn)與市場組合之間的相關關系常用該資產(chǎn)的貝塔值來衡量，記為βι。通過用每一種資產(chǎn)與市場組合的關系來替代資產(chǎn)組合相互之間的關系，資產(chǎn)的收益便可分割為兩部分：一是與市場相關的部分，二是與市場無關的部分，于是，資產(chǎn)的收益率可以表述為：Ri=αi+βiRm+εi
上式中，αi是無風險下的收益，Rm是市場組合的收益率，βi是一個常數(shù)，它是測度資產(chǎn)i的收益率對市場指數(shù)收益率的敏感性指標；εi為隨即誤差項。關于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi與市場指數(shù)無關，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）資產(chǎn)i和j的隨機誤差項不相關，即Eεiεj=0。
若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市場組合的收益方差，則資產(chǎn)i的預期收益率為：
Ri=ERi=αi+βiRm
資產(chǎn)i的收益方差為：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi
可見，任何資產(chǎn)的風險都可以由兩部分來解釋：其一是β2iσ2m代表資產(chǎn)的系統(tǒng)風險，其二是σ2εi代表資產(chǎn)的非系統(tǒng)風險。另外，資產(chǎn)i與市場組合的協(xié)方差是：
σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，
即βi=σim/σ2m
資產(chǎn)i與j之間的協(xié)方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m
因此，資產(chǎn)之間的相關性可以通過它們分別與市場組合的相關性體現(xiàn)出來。
對于資產(chǎn)組合，道理亦然。考察一個由n種風險資產(chǎn)構成的組合P,其投資比例是x1,x2,……xn。組合的預期收益率是：
RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm
其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是組合P的β值
它等于各個資產(chǎn)β值的加權平均值。
組合的收益方差為：
σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij
=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP
同單個資產(chǎn)的情況相仿，任意一個房地產(chǎn)投資組合的風險也是分為兩部分。眾所周知，分散化投資可以降低風險，市場指數(shù)模型將投資風險分為系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險，分散化投資對這兩部分風險的影響是不同的。
（1）系統(tǒng)風險：根據(jù)市場指數(shù)模型，β值是衡量系統(tǒng)風險的尺度。由于投資組合的β值等于各資產(chǎn)β值的加權平均值，所以投資的分散化導致系統(tǒng)風險平均化。換言之，系統(tǒng)風險不能通過資產(chǎn)的組合而加以分散。
（2）非系統(tǒng)風險：分散化投資對于非系統(tǒng)風險具有重大意義。考慮一個由n種資產(chǎn)構成的等比例投資組合，其非系統(tǒng)風險是：
σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n
σ2εi=1nA
其中，A可看作各資產(chǎn)非系統(tǒng)風險的平均值，而組合的非系統(tǒng)風險只有這個水平的1n，因此，只要組合里包含足夠數(shù)量的資產(chǎn)，其非系統(tǒng)風險便會變得很小。當n∞時，
limn∞1nA=0非系統(tǒng)風險被消除或忽略不計。
總之，凡是能夠通過分散投資予以消除的風險是非系統(tǒng)風險,當房地產(chǎn)投資者通過適當?shù)馁Y產(chǎn)組合把風險降到一定程度時就再也降不下去了。如圖：
三、分離定理
房地產(chǎn)投資是一項巨大的工程，一般投資商沒有那么多現(xiàn)金要通過一部分貸款實現(xiàn)項目的投資，當然如果此房地產(chǎn)投資商很有錢，即使做出了項目投資資金預算，還會剩余好多，當然可以存入銀行，或者購買國債，不管是哪種方式都屬于無風險投資，因此理性的投資行為通常情況下是無風險資產(chǎn)與風險資產(chǎn)的組合。下面我們建立無風險資產(chǎn)與風險資產(chǎn)的數(shù)學模型。
RP=xRf+(1-x)RA
σ2P=(1-x)2σ2A
把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P
得到RP=RA-RfσA
σP+Rf
上面的式子代表一條直線，斜率表示單位風險報酬率，截距表示無風險報酬率。 越接近1表示投資于無風險資產(chǎn)的比重越高，越接近0表示投資于風險資產(chǎn)組合的比例越高。究竟選取什么樣的比例與個人偏好有關。數(shù)學模型中用無差異曲線代表個人偏好，無差異曲線與上述直線的交點即為投資者的投資組合。
那我們如何確定風險投資組合A呢？看風險投資組合A的數(shù)學模型：
RP=Σni=1xiRi
σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij
（前面已經(jīng)提到過）我們通過具體例子來分析風險投資組合A的數(shù)學模型的曲線圖。假設取全體實數(shù)，
RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2
σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2
當ρ12=0時，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲線中，只有雙曲線才具
limx∞RPσP
=(R1-R2)x+R2
(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22
=R1-R2
σ21+σ22
有這一特性，因為雙曲線有漸近線，而上述極限正是一條漸近線的斜率。在實際中0≤x≤1是雙曲線上的一段。那么對于風險組合的一般數(shù)學模型可以證明它的有效邊界是雙曲線。（此證明比較繁瑣略過）代表投資于風險資產(chǎn)與無風險資產(chǎn)組合的收益-方差直線與上面雙曲線的切點即為A點。
如圖：
結論：無風險資產(chǎn)和風險資產(chǎn)組合的有效邊界是切線段FA.如果房地產(chǎn)投資商要借款，借款利率等于無風險存款利率，那么其有效邊界是將切線向A點方向延伸出去的直線。
RP=xRf+(1-x)RA
當x＜0時，表示從銀行借款，借款利率是Rf
RA=xRA+(1-x)RA
Rf＜RARA＜RP
分離定理：設F是無風險資產(chǎn)（或無風險存款），S1,S2……Sn是風險資產(chǎn)，A是切點組合，它對應的投資比例向量是（xA1,xA2…xAn），則每一個房地產(chǎn)投資商投資于F,S1…Sn的最優(yōu)組合是：
其中：（1）不同的投資者將有不同的y，這與投資者個人偏好有關；
（2）不同的投資者有共同的切點組合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），這與投資者個人偏好無關，已經(jīng)從個人偏好中分離出來。只要他打算投資風險證券，比例就相同。
房地產(chǎn)投資商如果想選擇F,S1…Sn的最優(yōu)組合投資，他將在這條有效邊界上選擇投資方案。因此，他首先將他打算投資的總資金C按比例分成yC和(1-y)C兩份。
前面我們應用現(xiàn)資組合理論，建立數(shù)學模型通過定量分析法形象認識到了系統(tǒng)與非系統(tǒng)風險對房地產(chǎn)投資收益不同側面的影響，并結合模型學會如何進行最優(yōu)投資組合達到分散風險的目的。當然房地產(chǎn)是一個相當復雜的投資產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)實中不可能僅通過這樣一種簡單的風險分析法就可以避免甚至消除風險，而是要引入多種方法，從不同角度仔細全面地進行分析度量，并最終做出決策?，F(xiàn)在用于房地產(chǎn)投資風險分析，比較好的方法還有蒙特卡羅法，層次分析法，凈現(xiàn)值分析法，內部收益率分析法等等。其中蒙特卡羅法是一種基于概率統(tǒng)計理論的計算機仿真模擬法，實質是一種隨機模擬被房地產(chǎn)業(yè)界廣泛應用。它的基本思想是：首先建立一個概率空間或隨機過程，在這個概率空間里選取一個隨機變θ(ω),ω∈Ω，使它的數(shù)學期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求問題的解，然后取θ(ω)子樣的平均值作為的近似值。
四、結束語
中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間相對較短，發(fā)展到今天，這個新興的資金密集型行業(yè)，在國家一系列產(chǎn)業(yè)政策的調控下，需要更加多元化的融資體系來保證這個行業(yè)的健康發(fā)展。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司融資模式主要靠銀行的信貸體系的支撐，同時也將房地產(chǎn)的高風險向銀行信貸體系傳導，導致了銀行的壞帳及高額的資金沉淀，使銀行資金失去了高度的流動性。
1 資本市場融資的局限
在我國資本市場的體系相對發(fā)展不健全還比較初級的階段，對房地產(chǎn)企業(yè)來說獲得資本市場的融資渠道僅限于股市融資，債券市場對絕大多數(shù)中國房地產(chǎn)企業(yè)是關閉的。即使是股市融資，對中國的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于企業(yè)自身的良莠不齊，上市融資也是相對較少的個別國有大型地產(chǎn)公司。中國證監(jiān)會統(tǒng)計數(shù)字顯示2002年，地產(chǎn)企業(yè)只占當年融資額的8％，因而股市不是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。
2 單一銀行體系信貸融資的局限
資本市場的嚴格限制，地產(chǎn)企業(yè)只好向資金雄厚的銀行申請資金融通。采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)高度依存，將導致風險向銀行體系傳導，產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。同時，由于市場的催化作用，地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例的嚴重不足，使得銀行成了實際的資金的投資方，進一步惡化了房地產(chǎn)市場的資金狀況，加大了市場供給的泡沫程度。為了避免這種隱患，我國銀行體系加強了自身風險問題的監(jiān)管，中國人民銀行于2003年6月13日出臺了新的房產(chǎn)信貸政策，收緊了對地產(chǎn)行業(yè)及個貸投機行為銀根。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導致房地產(chǎn)融資成本提高，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要選擇另外新的融資渠道，以解決龐大的資金問題。
二、房地產(chǎn)投融資渠道的新選擇
房地產(chǎn)投資信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括兩個內容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：首先，信托財產(chǎn)和信托性質不同。前者的信托財產(chǎn)是資金，后者的信托財產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關權利，例如房地產(chǎn)抵押權、房地產(chǎn)租賃權等等。因此，前者是信托種類中的資金信托，只是因為投資方向為房地產(chǎn)，所以才列入REIT的范圍。后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質按信托財產(chǎn)分類的屬性。其次，信托的當事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人。后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個（不排除委托人到證券市場上購買受益證券，成為受益人的情況）。再次，投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產(chǎn)項目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項目。而前者投資的項目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項目。最后，信托機構的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)。后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。
?根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：權益型、抵押型和混合型。權益型REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入；抵押型，主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益；混合型，顧名思義，此類REIT不僅進行房地產(chǎn)權益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
早期的REIT主要為權益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權以取得經(jīng)營收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。
REIT的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側重于資金信托型REIT，而日本側重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。
1 美國模式
美國的REIT通常是以基金的形式出現(xiàn)的，?REIT成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機構則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進行業(yè)務操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關商品投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。在美國，REIT證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法Regulation D(Rules501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。
2 日本模式
日本的房地產(chǎn)運作流程是：房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司；投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理；信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費；房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉租給承租人，向承租人收取租賃費；信托公司向投資者發(fā)放紅利；信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
三、REIT的辨證分析。
REIT較之傳統(tǒng)的融資方式具有明顯的優(yōu)勢：1、具有流通性與變現(xiàn)性；2、專業(yè)化經(jīng)營；3、資本積累；4、投資風險分散；5、導正房地產(chǎn)市場的機能。
對于REIT的特點，我們應辨正的分析，看到其優(yōu)點的同時，也不可否認其缺陷：
1 募集資金失敗的風險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負擔作業(yè)上的費用，投資者也將承擔機會成本的損失。
2 關系的風險。REIT的營運是將所有權與經(jīng)營權分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的房地產(chǎn)投資，并非直接從事于房地產(chǎn)買賣，因此缺乏對房地產(chǎn)自主處分及經(jīng)營的權利，尤其當REIT經(jīng)營者經(jīng)營不善或從事關系人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經(jīng)理人外，只能于公開市場拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價格將受到經(jīng)理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔風險。
3 易受房地產(chǎn)市場與利率市場波動的影響。REIT的投資組合，大多數(shù)從事于房地產(chǎn)投資，因此房地產(chǎn)市場的景氣將直接影響REIT證券的價格。其次，REIT的受益憑證一般于集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格受到證券市場景氣好壞影響，所以REIT證券價格同時受到此兩市場波動的影響。
三、中國發(fā)展模式的醒思
從我國的信托投資發(fā)展來看，我國的信托投資方式主要有三種模式：1、權益融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權進行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或直接所有者。2、債務融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或者通過購房者向信托公司貸款買房從而實現(xiàn)融資。3、混合型融資，是上述兩種方法的混合使用，是在以上大體上分辨之下，發(fā)展了經(jīng)營性權益融資，非經(jīng)營性權益融資，直接債務融資，間接債務融資，混合融資模式，財產(chǎn)信托融資模式等一系列的融資方式。
