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時間：2023-07-07 09:20:42
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)用戶分析范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
運(yùn)用傳統(tǒng)手段對市場進(jìn)行分析時，我們大多利用二元矩陣方法來分析所挑選的目標(biāo)市場，然而，此種方法并不適合對具有多個影響因素的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，雖然我們在研究多因素問題時也具有許多研究方法，但是，對于某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平來說，則需要利用多個指標(biāo)對其進(jìn)行綜合性描述。由于描述時大多涉及模糊概念，很難利用傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)模型對其進(jìn)行分析，因此，本文采用模糊聚類分析法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，進(jìn)而對市場實(shí)行歸類。
一、模糊聚類分析法的使用步驟
一般情況下，依照某個規(guī)律以及要求，通過對事物所具有的實(shí)際數(shù)量關(guān)系進(jìn)行分析，進(jìn)而對事物實(shí)現(xiàn)分類的方法，我們稱為聚類分析法，而將聚類分析法應(yīng)用于那些模糊的事物中時，該類方法又被叫做模糊聚類分析法。
通過利用模糊聚類分析法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，我們將樓盤整體分成了4大類，研究結(jié)果表明，雖然東逸華庭所具有的其他物質(zhì)條件比較普通，然而，它的居住環(huán)境以及性價(jià)比卻是最高的；對于上善若水、南奧花園和海倫堡這三個樓盤來說，其戶型和其他配套設(shè)施都相對較好，因此，這三個樓盤的價(jià)格都相對較高；無論居住環(huán)境、戶型、其他配套設(shè)施還是物業(yè)管理水平，新月明華和喜盈雅境都比其他六個樓盤低，因此，其價(jià)格也相對較低；金海岸以及祈?；▓@的綜合指標(biāo)在所有樓盤中均為最高，是二次置業(yè)過程中的首選。
四、結(jié)語
通過上面的敘述我們了解了模糊聚類分析法的有關(guān)概念以及應(yīng)用，由于房地產(chǎn)市場大多受到多個因素的影響，并且每一種影響因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我們可以利用模糊聚類分析法對其進(jìn)行分析，明確目標(biāo)客戶，對具有不同需求的客戶進(jìn)行物業(yè)的開發(fā)。綜上所述，采用模糊聚類分析法有利于房地產(chǎn)行業(yè)為自身客戶的實(shí)際置業(yè)以及開發(fā)商的開發(fā)提供十分重要的具有參考價(jià)值的資料。
1.關(guān)于房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
為了更好的探討房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的作用與實(shí)踐和讓讀者對房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報(bào)告有一個深刻的認(rèn)識，以下將分別對房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報(bào)告作概要說明。
1.1房地產(chǎn)市場分析軟件
當(dāng)前市場上流行的房地產(chǎn)分析軟件主要包含如下一些功能模塊：專題地圖分析模塊、地塊分析模塊、宏觀經(jīng)濟(jì)分析模塊、區(qū)域市場分析模塊以及市場分析報(bào)告生成模塊，以下分別對房地產(chǎn)分析軟件中的各功能模塊進(jìn)行介紹說明。
（1）專題地圖分析模塊
用戶使用該模塊可以實(shí)現(xiàn)樓盤各項(xiàng)指標(biāo)（建筑面積、房屋數(shù)量、房屋價(jià)格等）的專題地圖表示，其功能效果圖如圖1所示。
（2）地塊分析模塊
用戶使用該模塊可以利用房地產(chǎn)分析軟件提供的各種選擇工具和查詢功能，查詢地塊附近的施工項(xiàng)目,并可以查看樓盤的詳細(xì)情況，包括樓盤的基本信息、房屋戶型和裝修信息、周邊配套設(shè)施信息以及對開發(fā)商的具體描述信息等。
（3）宏觀經(jīng)濟(jì)分析模塊
用戶使用該模塊可以對宏觀經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)（樓盤投資額、樓盤竣工面積、空置面積）進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)和分析，而且該模塊可以將用戶選擇的各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以圖表的形式展現(xiàn)給用戶，其功能效果圖如圖2所示。
（4）區(qū)域市場分析模塊
用戶使用該模塊可以對規(guī)定區(qū)域內(nèi)樓盤的各項(xiàng)指標(biāo)（樓盤戶型套型、房屋的裝修級別、樓盤建筑類型、樓盤的供給規(guī)模以及樓盤的銷售狀況）進(jìn)行分析，并將分析結(jié)果以圖表的形式呈現(xiàn)給用戶，其功能效果圖如圖3所示。
（5）市場分析報(bào)告生成模塊
用戶使用市場分析報(bào)告生成模塊可以根據(jù)房地產(chǎn)市場分析軟件提供的各功能模塊對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場分析的各項(xiàng)結(jié)果自動生成市場分析報(bào)告電子文檔，并以圖文并茂的形式為用戶呈現(xiàn)出市場分析的各項(xiàng)成果。
1.2房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
為了使讀者對房地產(chǎn)市場分析報(bào)告有一個全面的認(rèn)識，以下將分別從房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的概念、房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的組成以及房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的功能對房地產(chǎn)市場分析報(bào)告作概要說明。
（1）房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的概念
顧名思義，所謂的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告就是通過對房地產(chǎn)的市場信息進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的收集、分析、加工、整理之后生成的一種書面報(bào)告。
（2）房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的組成
按照相關(guān)的規(guī)格要求說明，一份規(guī)范的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告通常由以下五個部分組成：一是關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的系統(tǒng)分析；二是為有效應(yīng)對近期的市場風(fēng)險(xiǎn)所采取的主要的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防策略；三是當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題以及問題成因分析；四是對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的科學(xué)判斷和預(yù)測；五是結(jié)合房地產(chǎn)市場未來發(fā)展形式的預(yù)測結(jié)果提出下一步的政策和建議及相關(guān)問題的主要應(yīng)對措施。
（3）房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的功能
第一、一份科學(xué)全面的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告通過對當(dāng)前市場的狀況作系統(tǒng)全面的總結(jié)和分析，可以科學(xué)的揭示房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律以及市場的波動規(guī)律，有效預(yù)見房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及市場風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而達(dá)到降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的目的。
第二、一份科學(xué)全面的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告還可以為房地產(chǎn)市場的相關(guān)參與者提供市場動態(tài)信息、調(diào)整市場行為、把握市場發(fā)展機(jī)遇提供重要的參考依據(jù)。
2.房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的作用
房地產(chǎn)市場分析軟件作為一個能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的樓盤信息、建筑面積信息、樓盤交易信息等一系列市場因素?cái)?shù)據(jù)的選擇和統(tǒng)計(jì)分析，最終以圖文并茂的形式為用戶呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析結(jié)果的集成化信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中發(fā)揮著非常重要的作用。
2.1有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的科學(xué)性
房地產(chǎn)市場分析軟件采用的是服務(wù)器/瀏覽器模式，用戶可以通過客戶端實(shí)現(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)市場信息有關(guān)數(shù)據(jù)的錄入、導(dǎo)出和采集，通過這三種方式來有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中所需要的各種信息數(shù)據(jù)的動態(tài)更新，同時該軟件提供的錯誤信息糾錯機(jī)制，充分保證了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中所需要的各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性，進(jìn)而可以有效提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的科學(xué)性。
2.2有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的全面性
房地產(chǎn)市場分析軟件作為一個集成化的信息系統(tǒng)，可以為全面的為房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的編制提供其所需的包括樓盤土地信息、樓盤區(qū)域信息、樓盤交易信息、地塊信息、專題地圖、宏觀經(jīng)濟(jì)信息等在內(nèi)的各種信息，并能將這些信息通過科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析，最后以圖表的形式為用戶提供房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的編制所需要的全部信息，從而有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的全面性。
2.3實(shí)現(xiàn)了生成房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的智能化
為了更好的將房地產(chǎn)市場分析軟件應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中，多數(shù)的房地產(chǎn)市場分析軟件中都設(shè)計(jì)和提供了自動生成房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的功能模塊。這就實(shí)現(xiàn)了生成房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的智能化，從而大大提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告編制的效率，同時也有效避免了人為編制房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中容易出現(xiàn)的各種錯誤，有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的精確度。
3.房地產(chǎn)市場分析軟件應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的實(shí)踐方案
筆者認(rèn)為為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的各項(xiàng)職能，需要有一套科學(xué)的實(shí)踐方案作支撐，以下就對房地產(chǎn)市場分析軟件應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的實(shí)踐方案的具體操作流程作詳細(xì)的說明。
第一、確定市場分析報(bào)告的研究目的。明確最終生成的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告是為決策方案的選擇服務(wù)，還是僅僅為一般的市場研究服務(wù)，是為解決某一具體的市場問題服務(wù)，還是為更好的發(fā)掘市場機(jī)會服務(wù)等。
第二、充分結(jié)合房地產(chǎn)市場分析軟件所提供的各種功能模塊來確定最后生成的市場分析報(bào)告所研究的范圍以及所要解決的問題。
第三、根據(jù)房地產(chǎn)市場分析軟件的數(shù)據(jù)處理方法，確定分析報(bào)告所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法以及數(shù)據(jù)處理過程中數(shù)據(jù)分析方法的選擇。
第四、通過房地產(chǎn)市場分析軟件完成市場分析報(bào)告所需數(shù)據(jù)的收集、處理與分析。
第五、應(yīng)用房地產(chǎn)市場分析軟生成房地產(chǎn)市場分報(bào)告的功能模塊來自動生成附有市場分析結(jié)論和建議的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。
結(jié)論：將房地產(chǎn)市場分析軟件有效的應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中，可以有效提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的科學(xué)性、全面性和精確度，進(jìn)而可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的各項(xiàng)職能，對進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮和發(fā)展具有非常重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
近20年來，房地產(chǎn)作為必不可少的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的推動作用。然而，在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷手段必然會被一種低成本，高效率的營銷手段所代替。電子商務(wù)技術(shù)與房地產(chǎn)營銷相結(jié)合，更好的解決當(dāng)前房地產(chǎn)所面臨的問題，成為了信息化發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)電子商務(wù)也隨之逐漸受到了人們的關(guān)注與青睞。
1、房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀
早在1995年初，美國就有大約100個網(wǎng)站進(jìn)行商品房銷售，同年底就達(dá)到了4000多個。1996年底，從事商品房銷售的網(wǎng)站達(dá)到8000多個，2000年時已經(jīng)超過了1萬個。顯然，房地產(chǎn)電子商務(wù)的推廣在短短的5年內(nèi)頗有成效，銷售平臺廣闊，有很大的發(fā)展空間。
我國的房地產(chǎn)電子商務(wù)起步較晚。2011年4月，易居中國首創(chuàng)了房地產(chǎn)電子商務(wù)模式――新浪樂居房地產(chǎn)電子商務(wù)頻道正式上線，萬科，保利，招商，華潤，綠城，新地，碧桂園等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛進(jìn)軍電子商務(wù)領(lǐng)域。有數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)電子商務(wù)網(wǎng)站用戶在2011年11月就已經(jīng)達(dá)到了219萬人，2012年3月達(dá)187萬人的月度用戶覆蓋。從2011年11月至2012年6月，用戶規(guī)模平均月環(huán)比增速達(dá)到23.3%，房地產(chǎn)電子商務(wù)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢。
據(jù)易居購房企業(yè)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月8日，新浪樂居房地產(chǎn)電子商務(wù)共實(shí)現(xiàn)了8.1萬套房源，900億成交額，在線處理購房訂單27萬，月均活躍用戶90萬。房地產(chǎn)電子商務(wù)的消費(fèi)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，在當(dāng)今的商品銷售中占據(jù)了舉足輕重的地位。
2、房地產(chǎn)電子商務(wù)的優(yōu)點(diǎn)
（1）網(wǎng)絡(luò)交易的公平公開性。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易，具有較低的透明度。消費(fèi)者通過營銷人員的介紹來判斷房產(chǎn)的優(yōu)劣，這極大的抑制了房產(chǎn)本身的特性和消費(fèi)者的主觀意識。改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)的交易模式，采用消費(fèi)者，開發(fā)商，材料供應(yīng)商，政府以及銀行等多領(lǐng)域的共同參與的新型模式，使消費(fèi)者利用網(wǎng)上強(qiáng)大的信息聯(lián)通優(yōu)勢對房產(chǎn)信息本身具有較為系統(tǒng)的認(rèn)識，同時又可以進(jìn)行不同角度的比較和評估，把房子的定價(jià)權(quán)徹底交給客戶。用公開透明的信息建立健康的定價(jià)機(jī)制，避免了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的中間機(jī)構(gòu)壟斷信息牟取利益，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)交易無法比擬的公平公開性。
（2）豐富的推廣手段和強(qiáng)大的廣告宣傳效應(yīng)。網(wǎng)絡(luò)購物已經(jīng)成為了消費(fèi)者青睞的購物方式，采用網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行購物的消費(fèi)群體日益增多。利用網(wǎng)絡(luò)高效率的搜索引擎，網(wǎng)絡(luò)廣告，網(wǎng)站資源合作，E-mail營銷等，可以不受時間和空間控制的對產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。同時，VR360度旋轉(zhuǎn)影像瀏覽技術(shù)，三維動畫模擬，效果圖展示等構(gòu)成了網(wǎng)上樓盤的銷售系統(tǒng)，為消費(fèi)者營造身臨其境的真實(shí)感覺。
（3）低成本高效率的個性化服務(wù)。房地產(chǎn)電子商務(wù)，帶給消費(fèi)者的不僅僅是更加豐富的交易機(jī)會，還是信息的綜合服務(wù)平臺。交易前啟用自動調(diào)價(jià)系統(tǒng)和智慧議價(jià)系統(tǒng)，具有專人的現(xiàn)場視頻講解，電話咨詢等服務(wù)；交易后提供網(wǎng)上裝修顧問，物業(yè)管理顧問等服務(wù)，更適合多元化的市場需求。隨著消費(fèi)用戶的增多，信息庫的完善，為完成交易所消耗的成本逐漸降到最低。異地看房，購房等活動也變得輕松快捷。
3、房地產(chǎn)電子商務(wù)所面臨主要問題
（1）監(jiān)督機(jī)制不健全。目前，制約我國房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展的首要問題就是監(jiān)督機(jī)制的不健全。據(jù)易居中國的問卷調(diào)查顯示，53.8%的用戶認(rèn)為房地產(chǎn)電子商務(wù)應(yīng)引入第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)督交易全過程。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其單間價(jià)值巨大，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，使得消費(fèi)者對產(chǎn)品交易的安全性十分關(guān)注。
（2）巨額資金的支付問題。雖然中國銀行，工商銀商等5家銀行與房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺已達(dá)成了網(wǎng)絡(luò)對接，消費(fèi)者可以選擇在網(wǎng)上支付或按揭支付。但由于房地產(chǎn)單件的交易額巨大，消費(fèi)者無法完全接受和認(rèn)可，線上支付的方式并不成熟。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的支付方式相融合，線上交付定金，線下交易剩余金額的方式成為了房地產(chǎn)電子商務(wù)交易的主要方式。
（3）不完善的法律體系。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，16.7%的采訪者認(rèn)為有關(guān)法律不完善，實(shí)行條件尚不成熟，不足以全面實(shí)行房地產(chǎn)電子商務(wù)。消費(fèi)者網(wǎng)上購房本就屬于低頻率交易，產(chǎn)品的安全性顯得尤為重要。截止目前，我國還沒有出臺具體的有關(guān)網(wǎng)絡(luò)犯罪的法律法規(guī)，這給房地產(chǎn)電子商務(wù)的運(yùn)營帶來了一定的誠信危機(jī)。
4、房地產(chǎn)電子商務(wù)的可行性分析
在信息網(wǎng)絡(luò)平臺的運(yùn)營過程中，會產(chǎn)生各種各樣的成本。包括：網(wǎng)絡(luò)建設(shè)成本，信息傳遞成本和信息搜集，處理和制作成本。隨著網(wǎng)絡(luò)的長期使用，網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和信息傳遞的邊際成本幾乎為零，信息網(wǎng)絡(luò)的平均成本則隨著用戶人數(shù)的增加而明顯遞減，但網(wǎng)絡(luò)的收益卻隨著用戶人數(shù)的增加而同比例增加。也就是說，網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模越大，總收益和邊際收益也越大。
在房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺的運(yùn)行過程中，總收益逐漸上升，隨時用戶人數(shù)的不斷增多，信息的不斷擴(kuò)充和完善，每多賣出一套房產(chǎn)的邊際收益逐漸增加，且用戶人數(shù)越多，增加的程度越大。
實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)電子商務(wù)的正常運(yùn)營雖然需要經(jīng)歷一定的時間，但只要優(yōu)勢出現(xiàn)并達(dá)到一定的程度，情況就會自行強(qiáng)化，出現(xiàn)強(qiáng)者更強(qiáng)的壟斷局面。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺建立完成并由各方共同維護(hù)，所有的信息和渠道都得以保障的時候，占領(lǐng)的市場份額就越大，各方獲利也就會多。因此，房地產(chǎn)電子商務(wù)探索的道路雖然坎坷，但是未來是值得期待的。
5、房地產(chǎn)電子商務(wù)的前景展望
綜上，電子商務(wù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用具備一定的技術(shù)支持，營銷經(jīng)驗(yàn)和消費(fèi)群體。無論是房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺本身的價(jià)值還是通過房地產(chǎn)電子商務(wù)所獲得的利潤，都將會取得前所未有的成功。在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展日新月異的今天，房地產(chǎn)業(yè)也不能墨守成規(guī)，亙古不變。改變傳統(tǒng)的交易模式，實(shí)行全產(chǎn)業(yè)鏈布局的房地產(chǎn)電子商務(wù)，是一種歷史性的創(chuàng)新，更是一種革命性的突破，符合科技發(fā)展的一般規(guī)律。
參考文獻(xiàn)
[1]趙哲峰.基于電子商務(wù)環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)模式探討[J].現(xiàn)代營銷（學(xué)苑版），2013，（6）：26
[2]胡洪杰.電子商務(wù)環(huán)境下房地產(chǎn)營銷的基本策略[J].中國商貿(mào)，2013，（9）：26-27
房產(chǎn)管理部門在實(shí)施信息化管理過程中，需要整理大量的房產(chǎn)信息檔案資料、對房地產(chǎn)開發(fā)商房屋買賣進(jìn)行監(jiān)管、精簡房地產(chǎn)辦公業(yè)務(wù)流程等。在房地產(chǎn)檔案管理過程中，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立電子檔案管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠快速的查詢房產(chǎn)檔案信息、降低產(chǎn)權(quán)檔案變更率、有效的整合大量房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，極大的提高了房產(chǎn)檔案管理水，為房地產(chǎn)業(yè)又好又快的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
1 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念
1.1 可擴(kuò)展性
計(jì)算機(jī)技術(shù)具有發(fā)展速度快、硬件設(shè)備更新快等特點(diǎn)。將計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)檔案管理中可以極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，增添更多的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、刺激住房需求，因此，設(shè)計(jì)科學(xué)的房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，在設(shè)計(jì)過程中要充分考慮電子檔案管理系統(tǒng)的可擴(kuò)展性。
1.2 統(tǒng)一性
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，建立電子檔案管系統(tǒng)需要處理大量的數(shù)據(jù)信息和各種業(yè)務(wù)。房屋的數(shù)據(jù)信息是交易辦證、產(chǎn)權(quán)管理的重要依據(jù)，電子檔案管理系統(tǒng)通過統(tǒng)一的測繪數(shù)據(jù)管理，采用接口入庫的方式，統(tǒng)一房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，有效的避免了一房多買的現(xiàn)象發(fā)生，防止企業(yè)利用虛假信息欺騙購房者。建立房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)后，房屋產(chǎn)權(quán)所有者對于房屋信息的修改變得方便快捷，只要在其企業(yè)相關(guān)部門登記修改，即可實(shí)現(xiàn)各個子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)一。采用統(tǒng)一性的理念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)，有利于開放系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要進(jìn)行更深層次的應(yīng)用開發(fā)。
1.3 安全性
房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)過程中需要充分考慮房地產(chǎn)商、購房者、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全性需求，阻止外部的非法訪問和入侵。系統(tǒng)可以根據(jù)需要設(shè)置身份認(rèn)證和管理權(quán)限。在系統(tǒng)授權(quán)數(shù)據(jù)信息資源的基礎(chǔ)上，確保用戶能夠快速游覽房屋信息，不同的用戶對應(yīng)不同應(yīng)用層次，有效的阻止非法訪問和非法入侵。
2 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)構(gòu)架
2.1 網(wǎng)絡(luò)硬件層
為了滿足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展需求，適應(yīng)系統(tǒng)技術(shù)的發(fā)展，方便Internet應(yīng)用下面將以多層B/S體系為例對網(wǎng)絡(luò)硬件層進(jìn)行介紹。網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用層包括各種硬件結(jié)構(gòu)與實(shí)體，實(shí)體泛指數(shù)據(jù)信息的存儲、傳輸、處理等各類硬件產(chǎn)品。例如：硬盤、U盤、數(shù)據(jù)線等。
2.2 數(shù)據(jù)服務(wù)層
數(shù)據(jù)服務(wù)層包括圖形數(shù)據(jù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)等各種房屋信息數(shù)據(jù)的定義、維護(hù)與更新。數(shù)據(jù)服務(wù)層能夠有效的處理房產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)過程中的多種數(shù)據(jù)請求，通過管理數(shù)據(jù)信息來完成相關(guān)業(yè)務(wù)操作。
2.3 業(yè)務(wù)邏輯層
業(yè)務(wù)邏輯層是房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)中的核心層，該層也是用戶服務(wù)連接數(shù)據(jù)服務(wù)的橋梁。業(yè)務(wù)邏輯層接收用戶發(fā)來的請求，并通過容器管理對請求進(jìn)行相應(yīng)的處理，業(yè)務(wù)邏輯層還可以與數(shù)據(jù)服務(wù)層相互交數(shù)據(jù)，通過系統(tǒng)將數(shù)據(jù)反饋給用戶。將計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)檔案管理中，形成完整的房地產(chǎn)檔案管理業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)主要功能為數(shù)據(jù)的匯總、提取、修訂和校驗(yàn)。
2.4 表現(xiàn)層
表現(xiàn)層具有較大的開放性，它主要是面對廣大普通用戶，用戶通過游覽器登陸相關(guān)網(wǎng)站，根據(jù)網(wǎng)站上的界面提示訪問所需要的數(shù)據(jù)信息資源，確保用戶界面的適用性和數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)一性。
3 房地產(chǎn)電子檔案管理信息系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)
3.1 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)
數(shù)據(jù)庫信息設(shè)計(jì)需要建立以下六種信息表：第一，權(quán)限信息表。權(quán)限信息表在系統(tǒng)中顯示不同用戶的操作權(quán)限；第二，用戶信息表。用戶信息表主要是對用戶的基本信息進(jìn)行存儲，如編號、姓名和用戶權(quán)限等；第三，房地產(chǎn)權(quán)屬基本信息表。房地產(chǎn)權(quán)屬基本信息表主要是管理房屋權(quán)屬信息；第四，街道坐落表。街道坐落表是儲存房屋周圍的街道地址、交通狀況等信息；第五，抵押信息表。抵押信息表主要用于儲存抵押類型、受理時間、受理人等基本抵押信息；第六，查封登記表。查封登記表是用來記錄房屋權(quán)屬查封的基本信息。圖1為房地產(chǎn)工程信息系統(tǒng)圖。
3.2 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)功能
建立房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，它可以實(shí)現(xiàn)全方位的信息共享，方便了解房產(chǎn)業(yè)務(wù)以及相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)信息，并將數(shù)據(jù)信息劃分為相互關(guān)聯(lián)但又獨(dú)立存在的各個子系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門可以根據(jù)業(yè)務(wù)需求，選擇不同的子系統(tǒng)功能。例如：測繪管理系統(tǒng)是測繪部門將采集的實(shí)測、預(yù)測數(shù)據(jù)信息存儲在系統(tǒng)中，系統(tǒng)會根據(jù)業(yè)務(wù)需要將生成任務(wù)；遠(yuǎn)程合同備案系統(tǒng)用于開發(fā)商遠(yuǎn)程房屋買賣管理和合同樣本管理等，該系統(tǒng)可以根據(jù)房產(chǎn)審批的預(yù)售樓盤情況，控制開發(fā)商預(yù)售權(quán)限；企業(yè)建立專門的房產(chǎn)網(wǎng)站，用戶只需要通過網(wǎng)站窗口就可以查詢房屋信息、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的收費(fèi)信息、辦理備案申請等。
4 結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)的建立有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文闡述了可擴(kuò)展性、統(tǒng)一性、安全性等房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念，探討了房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)構(gòu)架的網(wǎng)絡(luò)硬件層、數(shù)據(jù)服務(wù)層、業(yè)務(wù)邏輯層和表現(xiàn)層，分析了房地產(chǎn)電子檔案管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)和子系統(tǒng)功能，為房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)提供參考。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙東.天津市大港區(qū)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].2012.
5月，易居（中國）控股有限公司（NYSE：EJ，下稱“易居中國”）旗下核心企業(yè)、房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克而瑞信息集團(tuán)宣布推出克而瑞房價(jià)系統(tǒng)，旨在打造獨(dú)立第三方房價(jià)指導(dǎo)平臺，為市場交易提供價(jià)格指導(dǎo)。到6月中旬，該網(wǎng)站已覆蓋了12個城市，預(yù)計(jì)很快將擴(kuò)展到全國60個大中型城市。用戶既可以在PC端通過克而瑞房價(jià)網(wǎng)站和新浪樂居門戶網(wǎng)站使用價(jià)格分析功能，還可以下載“口袋樂居”APP在移動互聯(lián)網(wǎng)端實(shí)時為心儀的房屋進(jìn)行價(jià)格分析。
“克爾瑞做了十幾年，所有的項(xiàng)目都是針對B端客戶，也就是服務(wù)于開發(fā)商。此次克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)的上線，意味著克爾瑞走向了C端，面向普通客戶?！币拙又袊戮种飨苄萌绱吮硎?。
掘金移動互聯(lián)
易居中國一向以“中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者和整合者”自居，是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，主要業(yè)務(wù)有一手房營銷、房地產(chǎn)信息及咨詢業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)及家居互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)及品牌家居電子商務(wù)、二手房中介經(jīng)紀(jì)、旅游地產(chǎn)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)顧問、房地產(chǎn)廣告?zhèn)髅胶屯顿Y管理等。其最新財(cái)報(bào)顯示，今年第一季度新房銷售金額達(dá)到391億元，新房業(yè)務(wù)收入的同比增幅超過了170%。同時，線上房地產(chǎn)廣告和電子商務(wù)業(yè)務(wù)也顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，增幅接近90%。
嘗到了房地產(chǎn)O2O甜頭的易居中國于4月宣布推出“口袋樂居”、“口袋經(jīng)紀(jì)人”、“口袋家居—裝修錢管家”等三款房產(chǎn)家居類移動客戶端APP產(chǎn)品，一個月后克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)上線，公司的產(chǎn)業(yè)鏈整合觸角伸向了移動互聯(lián)網(wǎng)。值得注意的是，此次應(yīng)用的“克而瑞房價(jià)”系統(tǒng)中的“房產(chǎn)價(jià)格分析”系統(tǒng)模塊，對于房屋價(jià)格的估價(jià)可以精準(zhǔn)計(jì)算到戶。
說起房地產(chǎn)營銷，周忻總會給員工講這樣一個案例：中國有一家房地產(chǎn)企業(yè)，有專門的團(tuán)隊(duì)天天給客戶打電話賣房子。有一天，杭州市市長正在召開全市房地產(chǎn)企業(yè)會議，突然接到一個電話，詢問是否有需要購買他們的房子，這家企業(yè)就是龍湖地產(chǎn)。周忻認(rèn)為，作為房地產(chǎn)服務(wù)商的易居中國，更應(yīng)該向龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)，做好精準(zhǔn)的營銷，而前文所述三款A(yù)PP的推出也正是基于把營銷做到每個人的目的。
下載“口袋樂居”，用戶可以通過手機(jī)隨時查看房源實(shí)時更新的售賣信息、線下看房團(tuán)、購房優(yōu)惠、樓盤優(yōu)惠以及本地導(dǎo)購等資訊。這款A(yù)PP應(yīng)用還匯總了克爾瑞房價(jià)、稅費(fèi)計(jì)算、房貸計(jì)算等房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)中所涉及的各類實(shí)用工具；針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作需要設(shè)計(jì)的“口袋經(jīng)紀(jì)人”提供了二手房、查看二手房和房源管理等工具，幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人快速搶占房源，精準(zhǔn)計(jì)算房價(jià)；“口袋家居—裝修錢管家”則是有裝修需求消費(fèi)者的百寶箱，用戶可以通過該軟件進(jìn)行裝修的預(yù)算和記賬管理。三款A(yù)PP推出一個月下載量達(dá)到70萬用戶。據(jù)樂居的數(shù)據(jù)，截至2013年3月底，通過移動設(shè)備（手機(jī)、平板電腦等）訪問樂居和家居網(wǎng)站的用戶超過了300萬個。
易居中國CTO崔興龍介紹，對于企業(yè)而言，三款A(yù)PP的推出是用戶信息搜集積累的過程。移動終端后臺可以通過用戶瀏覽的樓盤、計(jì)算的房價(jià)等數(shù)據(jù)，基本定位出用戶的位置、購房人群性質(zhì)、購房價(jià)格范疇等信息?！斑@個產(chǎn)品的核心訴求就結(jié)合用戶的行為、地點(diǎn)、時間和取向，形成整體的營銷思路。有了平臺的支撐又掌握精準(zhǔn)的用戶信息，就能夠把營銷做到最有購房需求的人群身上?！贝夼d龍如是說。
難尋商業(yè)模式
當(dāng)然，垂涎于房地產(chǎn)移動互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)的企業(yè)不止易居中國一家。早在去年，北京房地產(chǎn)中介最大份額占據(jù)者鏈家地產(chǎn)與IBM合作研發(fā)了SE銷售管理系統(tǒng)——掌上鏈家。傳統(tǒng)媒體樓市傳媒董事長蔡鴻巖也不斷創(chuàng)新，他單獨(dú)成立研發(fā)團(tuán)隊(duì)推出了移動互聯(lián)終端“i樓市”。據(jù)介紹，iPad版“i樓市”針對的是B端用戶，其主要功能就是為房企制作電子樓書，向用戶展示地圖找房、動態(tài)顯示樓盤位置信息以及通過三維戶型來模擬現(xiàn)場看房等；手機(jī)版則定位C端用戶，為他們提供全國各地樓盤和社區(qū)信息。
易居中國高級副總裁賀寅宇總結(jié)：“今年是房地產(chǎn)移動互聯(lián)網(wǎng)的爆發(fā)年?！钡珶o論如何紅火，至少現(xiàn)在還沒有幾個人知道移動互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域能否運(yùn)作出成熟的商業(yè)模式。蔡鴻巖透露，在樓市傳媒所做的移動互聯(lián)探索中，B端用戶目前是“i樓市”的主要收入來源。據(jù)了解，去年來自這部分的凈利潤為106萬元。有業(yè)內(nèi)人士指出盡管“i樓市”自稱已經(jīng)找到在移動平臺上的收費(fèi)模式，但來自于電子樓書的這部分收入以及手機(jī)客戶端廣告客戶展示，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)廣告制作相比，并沒有本質(zhì)的創(chuàng)新，只是由以前的紙質(zhì)樓書變成電子樓書并放到了移動平臺上，而其移動平臺本身還沒有創(chuàng)造出獨(dú)特的營利模式。
對于靠移動互聯(lián)終端盈利，易居中國現(xiàn)階段似乎并不抱有希望。周忻說：“移動互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在最重要的是做成一個平臺，讓用戶大量地使用，只有用的人多了，養(yǎng)成使用習(xí)慣后，我們才可能發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值?！碑?dāng)然，崔興龍所稱的APP營銷目前也沒能轉(zhuǎn)換成真金白銀。
第三方房價(jià)指導(dǎo)
在口袋樂居中自然嵌入了一個叫作“克爾瑞房價(jià)”的入口，這也是周忻心中2013年的重頭戲。這款產(chǎn)品基于克爾瑞龐大的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，按月全國288個城市的純商品房價(jià)格指標(biāo)。精確到個位數(shù)的這個價(jià)格不是賣家給出的售價(jià)，也不是中介公司的掛牌價(jià)，而是“克爾瑞房價(jià)”網(wǎng)站給出來的評估參考價(jià)——單套房源客觀的“一房一價(jià)”。
負(fù)責(zé)預(yù)測的系統(tǒng)被克爾瑞機(jī)構(gòu)命名為中國房地產(chǎn)價(jià)格分析系統(tǒng)（CRPS）。首先CRPS系統(tǒng)根據(jù)從二手房交易網(wǎng)站、中介門店以及網(wǎng)簽系統(tǒng)收集到的成交數(shù)據(jù)和小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，測算出小區(qū)單價(jià)。之后，根據(jù)小區(qū)樓棟總情況、單個樓棟在小區(qū)的位置環(huán)境、房源所處樓層、戶型、朝向、采光、裝修程度和年限、面積等指標(biāo)進(jìn)行綜合測評計(jì)算，得出具體房源的參考價(jià)格。
除二手房外，新房價(jià)格也同樣能被估算。克爾瑞信息集團(tuán)北京房價(jià)測評中心首席分析師牟增彬介紹：“一手房價(jià)格分析系統(tǒng)采取因素調(diào)整法，通過計(jì)算機(jī)超過100個一手項(xiàng)目的模擬計(jì)算和十年以上經(jīng)驗(yàn)的定價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)值綜合權(quán)重反復(fù)比對，得出最終定價(jià)權(quán)重?！?/p>
克爾瑞研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告稱，克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)從宏觀上可以把握房價(jià)的走勢，從而判斷房地產(chǎn)市場的健康狀況；從微觀上對于具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從價(jià)格影響因素出發(fā)，采取價(jià)格測算方式評估其價(jià)值，從而對房地產(chǎn)的交易起到指導(dǎo)性作用。然而，購房人的需求在一定程度上對克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)提出了要求——數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及客觀公正的第三方立場。
克爾瑞（中國）信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱對此回應(yīng)：“房價(jià)參考價(jià)的相對精準(zhǔn)性建立在數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)之上，可以確保區(qū)域的行情判斷誤差在10%以內(nèi)，而美國知名房產(chǎn)估價(jià)網(wǎng)站Zillow的誤差在8%左右?！?/p>
第四維度
之所以有做第三方房屋指導(dǎo)價(jià)格的想法，周忻的靈感正是來源于Zillow。這是一家為用戶免費(fèi)提供各類房地產(chǎn)信息查詢服務(wù)的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，于2011年在納斯達(dá)克上市。據(jù)周忻介紹：“這家公司在短短四五年的時間內(nèi)做了四件事情：第一件是買了一張谷歌地圖；第二件是把全美國在互聯(lián)網(wǎng)上所有房產(chǎn)參數(shù)，詳細(xì)到房子的幾弄幾號、經(jīng)過多少交易統(tǒng)計(jì)得十分清楚，放在一套系統(tǒng)中；第三件是做了一個估價(jià)系統(tǒng)，與克爾瑞房價(jià)體系評估原理一樣，將這個體系放在互聯(lián)網(wǎng)上，引來很多人的關(guān)注；第四件就是將經(jīng)紀(jì)人頭像、聯(lián)系方式、貸款公司聯(lián)系方式與這個網(wǎng)站綁定，為他們嫁接客戶資源。”今年一季度，Zillow的營收同比增長71%，達(dá)到3，900萬美元，其中來自付費(fèi)業(yè)務(wù)的收入是3，100萬美元，展示廣告業(yè)務(wù)營收為790萬美元。
這是周忻眼中“非常簡單的商業(yè)模式”，讓他看得眼饞，于是經(jīng)過三年的前期準(zhǔn)備，克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)終于上線。但同APP一樣，作為產(chǎn)品的克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)現(xiàn)階段的意義并不在于給企業(yè)帶來多大的經(jīng)濟(jì)效益，而是幫助面向開發(fā)商的克爾瑞數(shù)據(jù)從B端走向C端。
周忻認(rèn)為，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)有四個維度，分別為新浪樂居模式的房地產(chǎn)資訊維度、以安居客為代表的房源維度、以易居電商為代表的支付交易維度，而克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)則成為了房價(jià)維度的代表產(chǎn)品。這也意味著，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中被視為專業(yè)門檻的營銷定價(jià)如今被全面解構(gòu)，行業(yè)由智力密集型向勞動密集型轉(zhuǎn)變的趨勢可能會因此加劇。
靠用戶積累掙錢
顯而易見，克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)是周忻繼房產(chǎn)O2O——易居購房網(wǎng)之后的又一次重大創(chuàng)新戰(zhàn)略。但這一戰(zhàn)略之際，房產(chǎn)行業(yè)形勢正在微妙變化。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，盡管易居中國總營業(yè)額仍以7.35億元領(lǐng)先于同行，但是公司賴以起家的業(yè)務(wù)上正在被競爭對手拉開差距。比如，世聯(lián)地產(chǎn)（SZ 002285）一季度銷售額達(dá)到576億元，易居中國則為391億元；在利潤方面，世聯(lián)地產(chǎn)為2，500萬元，易居中國為2，646萬元，獲利能力已然接近。而世聯(lián)地產(chǎn)的目標(biāo)則是到2015年，市場占有率從去年的3.28%上升到7%。
［中圖分類號］F293 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01
1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究
依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。
房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型
2.1 模型基本說明
該模型不是直線供應(yīng)鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型,決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補(bǔ)充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
2.2 模型的四個基本流程
模型包括4個基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運(yùn)作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度,銷售方式等。
土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。
工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制,竣工驗(yàn)收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強(qiáng),也比較容易控制。
運(yùn)營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項(xiàng)目的管理經(jīng)營上,所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。
3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究
隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn),去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。
3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)
按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段,通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。
供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值,特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預(yù)測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。
3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者
全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期,從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工,合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源,判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn),分配價(jià)值活動,傳遞需求信息,制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。
開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià),從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭,與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。
參考文獻(xiàn):
1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究
依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。
房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型 1 模型基本說明
該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2 模型的四個基本流程
模型包括4個基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度，銷售方式等。
土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。
工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強(qiáng)，也比較容易控制。
運(yùn)營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項(xiàng)目的管理經(jīng)營上，所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。
3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究
隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn)，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)
按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段，通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。 轉(zhuǎn)貼于
供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值，特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預(yù)測、識別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。
2 做全程供應(yīng)鏈的管理者
全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期，從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工，合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源，判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn)，分配價(jià)值活動，傳遞需求信息，制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。
開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭，與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。
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0 引言
隨著網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的健全和網(wǎng)絡(luò)知識的普及，新經(jīng)濟(jì)下的網(wǎng)絡(luò)銷售正悄然來臨，它的手段主要有：① 網(wǎng)上房展；② 網(wǎng)上房地產(chǎn)競拍；③ 網(wǎng)上房地產(chǎn)市場調(diào)查；④ 網(wǎng)上公關(guān)宣傳：一是互聯(lián)網(wǎng)廣播，它是基于Web技術(shù)的互聯(lián)網(wǎng)收音機(jī)，可用來宣傳房地產(chǎn)網(wǎng)站及公司服務(wù)；二是網(wǎng)上廣告；⑤ 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，即網(wǎng)上房地產(chǎn)論壇。網(wǎng)絡(luò)銷售利用了網(wǎng)絡(luò)媒體傳播的新觀念和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)，使客戶及商家享受到電子商務(wù)的便利與快捷。今天房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售已成為在傳統(tǒng)銷售模式的一種必要的補(bǔ)充與發(fā)展，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)與世界接軌的重要途徑。
1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及發(fā)展動態(tài)分析
目前，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)網(wǎng)站信息量小且質(zhì)量不高，而上網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要為房地產(chǎn)中介企業(yè)，其獲得信息的來源有限，尚不能滿足消費(fèi)者的需要[1]。大多數(shù)網(wǎng)站仍然以旗幟廣告、彈出廣告等強(qiáng)迫式廣告為主，一些企業(yè)更是利用網(wǎng)絡(luò)傳遞虛假廣告信息，互聯(lián)網(wǎng)的互動特質(zhì)還未在網(wǎng)絡(luò)廣告中得到充分利用，導(dǎo)致顧客對網(wǎng)絡(luò)上的廣告煩不勝煩，對于購房更是顧慮重重。而我國政府在這方面的還存在很多法律空白，房地產(chǎn)的網(wǎng)上交易的還缺乏完善的安全保障和法律保障。
而在國外，將網(wǎng)絡(luò)廣告與網(wǎng)絡(luò)趣味性互動游戲相結(jié)合逐漸成為一種趨勢。因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)游戲式廣告最能體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)廣告的交互性。通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系了國外的一些朋友，了解到加拿大的房地產(chǎn)業(yè)在銷售過程中已經(jīng)完全依賴互聯(lián)網(wǎng)，諸如微軟公司MSN網(wǎng)站等許多著名的門戶網(wǎng)站都有專門的房地產(chǎn)網(wǎng)頁，提供有關(guān)信息，有些還可以幫助網(wǎng)友免費(fèi)評估其房地產(chǎn)價(jià)值。[2]與國外相比，中國仍處于初步發(fā)展階段，因此，靈活運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)就顯得迫切重要了，而在網(wǎng)絡(luò)銷售中將網(wǎng)絡(luò)廣告與網(wǎng)絡(luò)趣味性互動游戲相結(jié)合這一手段達(dá)到影響效應(yīng)勢必成為一種趨勢。
2 研究意義
其一，本方案采用網(wǎng)絡(luò)廣告與網(wǎng)絡(luò)趣味性互動游戲相結(jié)合的形式，避免了旗幟廣告、彈出廣告等強(qiáng)迫式廣告導(dǎo)致的消費(fèi)者對網(wǎng)絡(luò)廣告形成的抵觸情緒，而網(wǎng)絡(luò)廣告的根本特性之一就在于交互性?；硬粌H是互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)勢，而且可以吸引受眾親身投入其中，加深對所廣告產(chǎn)品或服務(wù)的全面了解，加強(qiáng)對所廣告品牌的熟悉度和忠誠度。
其二，對于用戶而言，不僅趣味性互動游戲給用戶帶來了娛樂性，用戶還能夠了解到現(xiàn)實(shí)中的實(shí)時的房地產(chǎn)信息，包括各小區(qū)的周邊環(huán)境、交通便利條件、地段經(jīng)濟(jì)等情況。不僅如此，用戶能夠在游戲過程中深入了解到小區(qū)的整體布局、綠化環(huán)境、公共配套設(shè)施等情況。
其三，對于房地產(chǎn)商而言，趣味性互動游戲中引入了現(xiàn)實(shí)中樓房的銷售信息，讓用戶在玩樂的不知不覺中了解這些信息，達(dá)到一種意想不到的廣告影響效應(yīng)。另外，趣味性互動游戲的基本素材源于現(xiàn)實(shí)中的樓盤和小區(qū)數(shù)據(jù)，讓更多的人了解這些信息，為房地產(chǎn)商的推銷工作提供了便利。
3 網(wǎng)站中購房游戲的設(shè)計(jì)
幾點(diǎn)說明：
1）網(wǎng)站主頁，以Google地圖數(shù)據(jù)制作而成的底圖，顯示各種類型的小區(qū)（包括新樓盤、二手房小區(qū)）的位置，主頁右邊的信息欄，列出了這些小區(qū)的各種信息，包括：小區(qū)的公共配套設(shè)施、綠化環(huán)境情況、交通便利條件、地段房價(jià)情況等，網(wǎng)站還根據(jù)這些基本情況，給每個小區(qū)賦予不同的權(quán)值，設(shè)置出了各小區(qū)的“房屋平均售價(jià)”。
2）用戶注冊后，需要在某一“小區(qū)”中租用或購買“房子”，才能具有在這個小區(qū)“工作”的權(quán)利，并把這一“小區(qū)”設(shè)置為自己的游戲場景。由于剛開始游戲時，用戶只擁有系統(tǒng)給予的少量的虛擬財(cái)富，用戶只能租用“二手房”。
3）網(wǎng)站還將設(shè)置一個評分系統(tǒng)評定用戶“房子”的精美指數(shù)，“房子”的周邊環(huán)境、地段經(jīng)濟(jì)、交通便利條件、內(nèi)部裝飾、陽臺視覺等對其精美指數(shù)都有影響。指數(shù)越高，用戶在“家”休息時的虛擬心情值恢復(fù)得越快，從而提高“工作效率”。
4）用戶每天的工作時間有限，工作時間到了以后必須回到“家”中休息一定的時間，使自己“體力”恢復(fù)，時間長短與自己的“房子”設(shè)計(jì)以及“心情值”密切相關(guān)。
5）用戶的“工作地點(diǎn)”包括：該“小區(qū)”中的物業(yè)管理處、家政服務(wù)中心、超市商店、餐廳、KTV歌廳、游戲城、酒吧、網(wǎng)吧、健身房等。但剛開始時，用戶只擁有一些基本的“技能”，只能在“餐廳”做服務(wù)員。“工作”過程中，用戶的經(jīng)驗(yàn)值就會增加，可以用經(jīng)驗(yàn)值換取更多的“技能”，進(jìn)行更多更高級的“工作”。
6）用戶“出租”或“出售”房子的“價(jià)格”由用戶自行設(shè)置，但每個“房子”都有不同的上限標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)由“房子”的精美指數(shù)及其地段位置控制。
7）每個用戶“租用”房子達(dá)一定的時間就可以不許向主人交付“租金”，超過一定的上限時就可以把這個“房子”據(jù)為己有，所以“出租”房子的用戶要經(jīng)?；厝タ纯辞闆r，將不交付“租金”的用戶趕出“房子”。
4 網(wǎng)站架構(gòu)及方法
5 結(jié)語
雖然這是一個娛樂網(wǎng)站，但用戶在玩樂的過程中能夠了解到現(xiàn)實(shí)的小區(qū)情況及住房信息，包括小區(qū)的樓房構(gòu)造、交通便利條件、公共配套設(shè)施、綠化環(huán)境情況，房子的面積、樓層高度、規(guī)格布局、環(huán)境因素、地段經(jīng)濟(jì)條件等等，給用戶在以后買房起來一種引導(dǎo)的作用。同時也為房地產(chǎn)營銷工作提供了一種方式，達(dá)到了意想不到的廣告影響效應(yīng)。
參考文獻(xiàn)：
[1]夏寧寧，淺論房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式創(chuàng)新，化學(xué)工程與裝備，2008（1）.
關(guān)鍵詞 ：供應(yīng)鏈 房地產(chǎn)開發(fā) 競爭力 市場
供應(yīng)鏈?zhǔn)钱?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的一種管理方面的思想，強(qiáng)調(diào)各個企業(yè)之間要相互交流與合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。實(shí)踐證明，供應(yīng)鏈的企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了非常重要的作用，可以減少企業(yè)的生產(chǎn)成本、提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的效率，提高企業(yè)在市場中的競爭力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是一個非常復(fù)雜的生產(chǎn)過程，在開發(fā)中所消耗的時間非常長，投入的成本也非常大，涉及到多個行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，環(huán)節(jié)非常多，各環(huán)節(jié)之間聯(lián)系也較為緊密，無論是哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都要對其進(jìn)行處理，若處理的不夠及時和恰當(dāng)，就會損耗更多的成本。當(dāng)前，可以把供應(yīng)鏈管理方面的理論應(yīng)用到相關(guān)的實(shí)踐過程中，建設(shè)一個以企業(yè)盈利為目的，加強(qiáng)各企業(yè)之間合作與交流的管理系統(tǒng)，盡量減少企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部的消耗，讓每個參與的企業(yè)都能獲得應(yīng)得利潤，不斷地完善房地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)，減少開發(fā)過程中所付出的成本，進(jìn)一步提高企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力。
一、供應(yīng)鏈應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中作用和問題
從供應(yīng)鏈方面來分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行和經(jīng)營的相關(guān)模式，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)開發(fā)作為企業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容，通過加強(qiáng)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的交流與合作，把內(nèi)部的資源不斷地進(jìn)行開發(fā)和整合，以提高整體的開發(fā)質(zhì)量，加快開發(fā)的速度和完善開發(fā)的過程，降低企業(yè)開發(fā)中的成本，進(jìn)一步提高開發(fā)的質(zhì)量和水平。但目前很多企業(yè)僅僅把供應(yīng)鏈方面的理論進(jìn)行少數(shù)的修改然后直接的對其進(jìn)行套用，因?yàn)楦鱾€行業(yè)發(fā)展的模式各不相同，所以在套用的過程中中難免會出現(xiàn)不同種類問題，使得這一模式在進(jìn)行套用后很難順利施行。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和制造業(yè)之間最大的不同，主要體現(xiàn)在合作關(guān)系以及生產(chǎn)的方式上，從事制造方面的企業(yè)具有固定供應(yīng)鏈模式，不能直接應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中。所以，想要使房地產(chǎn)行業(yè)得到又快又好的發(fā)展，就要同時考慮制造企業(yè)方面的固定模式，對兩個行業(yè)之間的差異進(jìn)行深入的分析，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要對其進(jìn)行適當(dāng)改造，使其更為完善、更加適合房地產(chǎn)行業(yè)的使用，實(shí)現(xiàn)對制造業(yè)應(yīng)用流程方面的再次改造。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式的過程中存在很多的問題，具體問題如下：
（一）沒有形成整體的效益觀念系統(tǒng)。長期以來，企業(yè)為了增加所獲得的利潤，很多房地產(chǎn)企業(yè)著眼于降低企業(yè)的生產(chǎn)成本而忽視了對市場的研究，也未對所生產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位以及精心包裝等，雖然減少了企業(yè)在成本中的支出，仍然很容易造成企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品不符合市場中的需求。
（二）在控制成本的問題上只是讓企業(yè)的相關(guān)部門對其進(jìn)行負(fù)責(zé)，沒有形成全員共同控制成本的相關(guān)意識。企業(yè)付出的成本是由企業(yè)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的各種要素構(gòu)成，因此企業(yè)中的各個工作環(huán)節(jié)都要有控制成本方面的意識，要充分的認(rèn)識到控制成本不僅是企業(yè)要注意問題，是公司中各個部門、各個工作人員都應(yīng)當(dāng)注意的問題，在工作的過程中，每個員工都要注意節(jié)約企業(yè)的生產(chǎn)成本，把節(jié)約成本應(yīng)用到具體的工作環(huán)節(jié)中。
（三）在沖擊市場的過程中缺乏相關(guān)的動力和積極性，企業(yè)所利用的外部資源非常少，與其他企業(yè)之間的交流合作非常少。很多企業(yè)人認(rèn)為自己擁有的就是資源，自己未擁有的就不是資源，在這一問題上企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的認(rèn)識程度不夠高，應(yīng)當(dāng)充分的利用各個已有或者未有的資源，對實(shí)際中的可利用資源進(jìn)行合理運(yùn)用，對虛擬的可利用資源也加以利用，把實(shí)有資源與虛擬資源結(jié)合起來，擴(kuò)展資源的利用范圍。
（四）信息技術(shù)體系建設(shè)的不夠成熟。企業(yè)在電子商務(wù)系統(tǒng)建設(shè)以及對客戶關(guān)系的管理方面投入非常少，這兩方面的系統(tǒng)還不夠完善。與此同時，房地產(chǎn)本身的開發(fā)需要有大量的資金來對其進(jìn)行支持，建立的相關(guān)信息體系很難在短時期之內(nèi)看到明顯的效果。因此，如何平衡的兩者之間的資金分配是當(dāng)前重點(diǎn)的工作內(nèi)容，這也是當(dāng)前信息產(chǎn)業(yè)體系建立的不夠成熟的主要原因。
二、如何在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式
從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作和戰(zhàn)略伙伴類型多樣，最重要的是涉及從事設(shè)計(jì)工作的設(shè)計(jì)商、從事承包建設(shè)的承建商、從事產(chǎn)品供應(yīng)的供應(yīng)商、從事工作的商以及相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)。
伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的快發(fā)展，以市場為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體制日漸成熟，在生產(chǎn)中對資源的需求量越來越大，企業(yè)在市場中面臨的競爭也越來越大，企業(yè)要想提高自身在市場中的競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，不斷地對資源進(jìn)行整合、發(fā)掘，充分發(fā)揮供應(yīng)鏈模式的重要作用，通過與其他的企業(yè)進(jìn)行交流和合作，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，進(jìn)一步提高自身在市場中的競爭力。
（一）在房地產(chǎn)行業(yè)中建設(shè)相關(guān)的供應(yīng)管理模式，減少生產(chǎn)的成本，提高企業(yè)在市場中的競爭力
結(jié)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)流程，從商品性質(zhì)房屋的建設(shè)完成到用戶對房屋支付相應(yīng)的費(fèi)用，整個過程都要經(jīng)過三個主要階段，也就是商品房的生產(chǎn)方面的準(zhǔn)備、商品房的生產(chǎn)過程以及商品房的銷售過程三個過程。供應(yīng)商對生產(chǎn)的成本進(jìn)行相關(guān)的管理，開發(fā)商對不同階段所消耗的成本進(jìn)行大致的分析，對不同階段的成本采用不同的措施進(jìn)行控制。為了能夠較為方便的對成本進(jìn)行相關(guān)的分析，可以把商品生產(chǎn)分為改造前和改造后兩個主要時期，把房地產(chǎn)供應(yīng)簡單的劃分成上游企業(yè)、開發(fā)商的核心企業(yè)以及下游企業(yè)，供應(yīng)鏈模式中的成本也可以分為上游成本、供應(yīng)商的內(nèi)部成本以及下游的成本，還可以更細(xì)致地對從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)一步的進(jìn)行劃分。
在供應(yīng)商管理的模式中，相關(guān)用戶所付出的成本由上游企業(yè)成本、供應(yīng)商內(nèi)部的相關(guān)成本以及下游企業(yè)的成本三部分組成，減少用戶所用成本就需要把整個供應(yīng)鏈的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行深入的分析，對三個方面的成本加以控制。盡量使用比較少的成本來獲得最高的利潤率，通過減少成本的方式給與用戶同等價(jià)值的商品或者通過同樣得成本為用戶給予用戶更高的價(jià)值，特別增加用戶最關(guān)注的核心價(jià)值。最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)具有非常成熟和完善的產(chǎn)業(yè)鏈，使生產(chǎn)方面的項(xiàng)目更容易完成和解決，在生產(chǎn)成本中以最低的生產(chǎn)成本獲取最高的利益，把用戶最為關(guān)注的核心價(jià)值作為企業(yè)最主要的內(nèi)容進(jìn)行發(fā)展，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力。
（二）把開發(fā)商企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為發(fā)展的核心內(nèi)容，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈模式的管理
開發(fā)商也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中最重要的戰(zhàn)略伙伴之一，也是房地企業(yè)供應(yīng)鏈管理模式主要工作環(huán)節(jié)的一部分，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用。在這一重要的產(chǎn)業(yè)鏈中，開發(fā)商與其他廠商相互合作和發(fā)展，結(jié)合自身開發(fā)的實(shí)際情況，對控制中存在優(yōu)勢的資源進(jìn)行相應(yīng)的管理，并將發(fā)展過程中非核心的成分進(jìn)行整理、外包和重新組建，把房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源都應(yīng)用到企業(yè)的最核心的業(yè)務(wù)之上，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位，對供應(yīng)鏈的整體起著控制和主導(dǎo)的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想加強(qiáng)自身在市場競競爭中的地位，要充分的發(fā)揮開發(fā)商在供應(yīng)鏈中所占據(jù)的優(yōu)勢地位，制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)一個比較完善和統(tǒng)一的相關(guān)系統(tǒng)和平臺，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，建設(shè)供應(yīng)鏈中相關(guān)的具體環(huán)節(jié)，發(fā)揮每個環(huán)節(jié)的作用，獲取供應(yīng)鏈操作過程中的大量信息，并加強(qiáng)各環(huán)節(jié)之間的資源相互利用。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)供應(yīng)鏈個環(huán)節(jié)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)需對供應(yīng)鏈每個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，及時對客戶的需求信息進(jìn)行反饋，減少供應(yīng)商與客戶交流的時間，提高兩者進(jìn)行交流的效率，準(zhǔn)確獲取客戶所提供的信息并及時與之進(jìn)行交流，按照客戶的要求為客戶提供其所需要的商品或者進(jìn)行相關(guān)的改革。此外，還要加強(qiáng)供應(yīng)鏈中各個環(huán)節(jié)的分工與合作，把對供應(yīng)鏈的管理工作作為房地產(chǎn)企業(yè)工作中的主要內(nèi)容，對供應(yīng)鏈內(nèi)部的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致地分工，對資源進(jìn)行合理的分配，準(zhǔn)確的對所獲取的信息進(jìn)行傳遞，制定適合供應(yīng)鏈發(fā)展的管理方法和策略。
開發(fā)商主要通過取得相關(guān)的土地，對其進(jìn)行大量的市場分析等操作來獲得投資上的利潤。在當(dāng)今激烈的市場競爭中，開發(fā)商要不斷地與供應(yīng)鏈中各個企業(yè)進(jìn)行交流和協(xié)商，利用比較合理的價(jià)格收取相關(guān)的土地，使其自身利潤達(dá)到最大化的狀態(tài)。從事房地產(chǎn)工作的企業(yè)要結(jié)合市場和消費(fèi)者的需求情況，敢于打破傳統(tǒng)的思維模式，從供應(yīng)鏈整體管理的領(lǐng)導(dǎo)者的角度出發(fā)，把供應(yīng)鏈內(nèi)部所存在的一些競爭轉(zhuǎn)移到其他供應(yīng)鏈之中，加強(qiáng)與供應(yīng)鏈中其他企業(yè)的交流與合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。
結(jié)語
本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中的特點(diǎn)和主要存在的問題，詳細(xì)的分析了企業(yè)應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式進(jìn)行管理和進(jìn)行發(fā)展的相關(guān)手段，從供應(yīng)鏈管理方面的基本理論知識出發(fā)，把開發(fā)商作為供應(yīng)鏈系統(tǒng)的核心，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與上游企業(yè)以及下游部分企業(yè)的交流與合作，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行深入的分析和探討，說明了減少房地產(chǎn)企業(yè)成本輸出的重要性，應(yīng)把房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈系統(tǒng)整體的管理者，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)鏈管理模式中的重要作用?？偠灾?，供應(yīng)鏈管理在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用，可以最大限度的減少房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)中的所支出的成本，讓供應(yīng)鏈中的每個企業(yè)都從中獲得大量的利潤，使得房地產(chǎn)開發(fā)工作的整個流程進(jìn)行不斷地優(yōu)化，發(fā)揮供應(yīng)鏈中每個環(huán)節(jié)的作用，加強(qiáng)每個環(huán)節(jié)之間的相互交流與合作，實(shí)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)之間的資源共享，提高房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面的效率，增加房地企業(yè)在市場中的競爭力，這是提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展效率的關(guān)鍵內(nèi)容。
總而言之，對從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)要積極的對供應(yīng)鏈視角的工作模式不斷地進(jìn)行完善和利用，充分發(fā)揮其在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，促進(jìn)企業(yè)更快。更好地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]屠立輝，瞿富強(qiáng).基于供應(yīng)鏈管理的成品住房開發(fā)模式[J].中國房地產(chǎn)，2011，05:50-53.
中圖分類號：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-3044（2013）13-2969-04
為了解決常規(guī)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在界面直觀性、網(wǎng)絡(luò)信息交流等上的缺陷，針對這些缺陷，引入WebGIS技術(shù)。用戶能夠在二維地圖上交互查詢數(shù)據(jù)庫信息，此外，GIS還為用戶提供了一項(xiàng)決策分析的功能?；赪ebGIS的管理信息系統(tǒng)，在開放性上得到極大的提升，用戶只需要依靠瀏覽器客戶端，就可以訪問依照身份權(quán)限管理數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)信息管理的遠(yuǎn)程交互。
1 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的基本目標(biāo)
通過WebGIS技術(shù)及其與技術(shù)的結(jié)合，在一般瀏覽器上，用戶可以通過在線網(wǎng)頁管理房地產(chǎn)資源，將房屋與房地產(chǎn)地形圖緊密關(guān)聯(lián)，通過地形圖的精確坐標(biāo)來定義房地產(chǎn)坐落，并能在圖層上經(jīng)行交互操作，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)各類信息的查詢、修改等功能，實(shí)現(xiàn)真正意義上的以圖管房，以圖管檔的圖文一體化管理目標(biāo)。令一方面，通過房地產(chǎn)GIS，可以進(jìn)行任意地理范圍房地產(chǎn)的各類統(tǒng)計(jì)分析。管理員可以在前臺進(jìn)行操作，維護(hù)系統(tǒng)的安全和信息的更新。對系統(tǒng)的功能要求[1]歸納于以下幾個方面：
1）可靠性高：系統(tǒng)允許一般用戶和管理員以不同身份的形式瀏覽前臺，后臺Web服務(wù)器、GIS服務(wù)器以及數(shù)據(jù)庫對前臺的操作指令作出相應(yīng)并傳輸真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)至前臺。系統(tǒng)在長時間工作時可連續(xù)運(yùn)行而保持穩(wěn)定狀態(tài)。
2）速度快：后臺服務(wù)器和數(shù)據(jù)庫在響應(yīng)前臺用戶操作的速度要快，速度太慢，會因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)延遲這一缺陷導(dǎo)致整個系統(tǒng)性能的下降。這里，除了保證網(wǎng)絡(luò)傳輸帶寬以外，還要在規(guī)劃好服務(wù)器和數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)，減少查詢和訪問時間。
3）安全性高：每個登錄者具有不同的操作權(quán)限；系統(tǒng)應(yīng)具有事件記錄功能，即“黑匣子”功能，對進(jìn)入退出系統(tǒng)的時間、代號以及對系統(tǒng)各種組態(tài)參數(shù)的更改等情況，應(yīng)作為事件自動記錄，以便事后查閱；系統(tǒng)按照規(guī)定的信息數(shù)據(jù)管理規(guī)則進(jìn)行自動信息刪除及轉(zhuǎn)儲，而不提供人工刪除信息的手段來保證信息的安全性。
4）操作簡單、界面友好：系統(tǒng)前臺利用一般瀏覽器展現(xiàn)，提供二維場景視圖，用戶可以簡單地通過鼠標(biāo)操作在線瀏覽二維視圖，查詢對應(yīng)的數(shù)據(jù)庫信息，并提供一系列管理操作的接口。
2 房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)
WebGIS，是利用Web技術(shù)來擴(kuò)展和完善地理信息系統(tǒng)的一項(xiàng)新技術(shù)。由于HTTP協(xié)議采用基于C/S的請求/應(yīng)答機(jī)制，具有較強(qiáng)的用戶交互能力，可以傳輸并在瀏覽器上顯示多媒體數(shù)據(jù)，而GIS中的信息主要是需要以圖形、圖像方式表現(xiàn)的空間數(shù)據(jù)，用戶通過交互操作，對空間數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢分析。這些特點(diǎn)，就使得人們完全可以利用Web來尋找他們所需要的空間數(shù)據(jù)，并且進(jìn)行各種操作。
在Web上，存在著大量的信息，這些信息多數(shù)具有空間分布特征，如分銷商數(shù)據(jù)往往有其所在位置屬性，利用地圖對這些信息進(jìn)行組織和管理，并為用戶提供基于空間的檢索服務(wù)，無疑也可以通過WebGIS實(shí)現(xiàn)。與傳統(tǒng)的地理信息系統(tǒng)相比，WebGIS[2]有其特殊之處，主要表現(xiàn)在：
1）它必須是基于網(wǎng)絡(luò)的客戶機(jī)/服務(wù)器[3]系統(tǒng)，而傳統(tǒng)的GIS大多數(shù)為獨(dú)立的單機(jī)系統(tǒng)；
2）它利用因特網(wǎng)來進(jìn)行客戶端和服務(wù)器之間的信息交換，這就意味著信息的傳遞是全球性的；
3）它是一個分布式系統(tǒng)，用戶和服務(wù)器可以分布在不同地點(diǎn)和不同的計(jì)算機(jī)平臺上。
WebGIS是網(wǎng)絡(luò)GIS的一個重要組成部分，網(wǎng)絡(luò)GIS的一些概念，如客戶機(jī)/服務(wù)器模式、分布式數(shù)據(jù)管理等，也可以應(yīng)用于WebGIS，但是在WebGIS實(shí)現(xiàn)時，還要著重考慮兩個問題，即控制網(wǎng)絡(luò)傳輸數(shù)據(jù)量以及必須通過瀏覽器與用戶進(jìn)行交互[4]。
目前已經(jīng)有多種不同的技術(shù)方法被應(yīng)用于研制實(shí)現(xiàn)WebGIS，包括CGI（Common Gateway Interface，通用網(wǎng)關(guān)接口）方法、服務(wù)器應(yīng)用程序接口（Server API）方法、插件（Plug-ins）法、Java Applet方法以及ActiveX方法等[5]。
3 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和詳細(xì)設(shè)計(jì)
基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)采用B/S結(jié)構(gòu)。服務(wù)器端平臺軟件采用中地公司自主研發(fā)的大型地理信息系統(tǒng)平臺MAPGIS的WebGIS版本：MAPGIS-IMS。MAPGIS-IMS是針對因特網(wǎng)、企業(yè)外部網(wǎng)和內(nèi)部網(wǎng)所開發(fā)的平臺[6]。
在客戶端用戶通過瀏覽器訪問基于WebGIS的儲備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的web服務(wù)器，客戶向服務(wù)器端發(fā)送操作請求，web服務(wù)器端響應(yīng)請求，web服務(wù)器提取位置信息，結(jié)合從地圖數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫里提取的相關(guān)信息，組合成直觀的圖片信息發(fā)送到客戶端，呈現(xiàn)在瀏覽器中。用戶可以根據(jù)圖上顯示的位置信息，查詢相關(guān)房地產(chǎn)坐落信息并對其進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析。
3）房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)器和GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器層分為兩部分，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)器和GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器，其中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)器是存放房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的Oracle服務(wù)器。它完成數(shù)據(jù)的定義存儲、檢索、完整性約束以及有關(guān)的數(shù)據(jù)庫管理工作，GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器是用來存放地圖數(shù)據(jù)的服務(wù)器、提供位置信息數(shù)據(jù)庫和地圖下載。該層接收到WebGIS服務(wù)器的數(shù)據(jù)請求，并將對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息處理結(jié)果、對地圖數(shù)據(jù)的處理結(jié)果交送WebGIS服務(wù)器。
基于WebGIS的儲備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的客戶端提供一系列的功能接口，供多用戶在線操作儲備房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫和地圖數(shù)據(jù)，具體而言，其功能可以分為兩個模塊：地圖控制工具模塊，查詢與管理模塊。
1）地圖控制模塊
地圖控制模塊負(fù)責(zé)對視圖中地圖的放大、縮小、平移以及選擇等操作，該模塊的功能實(shí)現(xiàn)需要Web服務(wù)器和GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器的支持，其實(shí)現(xiàn)途徑簡而言之，是用戶通過該模塊將相應(yīng)的參數(shù)，比如比例尺大小、中心位置坐標(biāo)等傳送至Web服務(wù)器，Web服務(wù)器中的地圖控制模塊將其傳送至GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器，GIS數(shù)據(jù)服務(wù)器中存儲相應(yīng)的地圖信息，得到參數(shù)后，設(shè)置顯示圖片的大小格式等，然后將其傳送給Web服務(wù)器，再傳給瀏覽器客戶端。通過這樣的方式，可以實(shí)現(xiàn)地圖的基本操作。圖2是地圖控制模塊的功能結(jié)構(gòu)圖。
2）查詢與管理模塊
客戶端功能模塊除了地圖控制模塊之外，還有查詢與管理模塊，該模塊主要是對系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行操作，對儲備房地產(chǎn)資源進(jìn)行規(guī)劃管理，這也是基于WebGIS的儲備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的核心功能，其功能結(jié)構(gòu)如圖3所示。
4 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)
基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)分為兩個功能模塊：地圖控制工具模塊和查詢與管理模塊。
1）地圖控制工具模塊
2）查詢與管理模塊
以按照條件查詢?yōu)槔樵児ぞ呦涮峁┐罅康牟樵儣l件，可以對符合條件的坐落進(jìn)行查詢。
①查詢條件
查詢條件包括：單位名稱（單位工具箱中），查詢工具箱和左側(cè)縮起的“更多查詢”工具欄。
②查詢效果
如果“單位名稱”選擇的是房管局，則查詢后自動跳轉(zhuǎn)到全國視圖。如果某單位中包含符合條件的坐落，則該單位的五角星變“黃”色，否則保持“紅”色。雙擊某符合條件的單位則跳入該單位視圖，此時情景與圖5一致。
5 結(jié)束語
本文設(shè)計(jì)的基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，能夠解決常規(guī)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在界面直觀性、網(wǎng)絡(luò)信息交流等上的缺陷，通過引入WebGIS技術(shù)，可以在二維地圖上交互查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫信息，也可以依照身份權(quán)限管理數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)信息管理的遠(yuǎn)程交互，提高管理效率。
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3月11日，雅虎中國宣布與中國最大的房地產(chǎn)專業(yè)門戶搜房網(wǎng)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同打造雅虎中國房地產(chǎn)頻道，為雅虎中國廣泛的用戶群體提供精品地產(chǎn)資訊和服務(wù)；
同在3月中旬，有消息稱網(wǎng)易正式開通廣東房產(chǎn)頻道，這是網(wǎng)易公司在其原有房產(chǎn)頻道的基礎(chǔ)上，全新推出的一個以“新聞、交互、服務(wù)”為宗旨的區(qū)域性房產(chǎn)頻道；
2月22日，新浪房產(chǎn)頻道主編李景峰在“2003北京地產(chǎn)創(chuàng)新行動”的會議上也表示，新浪房產(chǎn)將加大力度建設(shè)“地產(chǎn)圈”業(yè)內(nèi)頻道，將通過新浪網(wǎng)嘉賓聊天的“地產(chǎn)精英訪談”、業(yè)內(nèi)論壇、線下主題論壇、專題報(bào)道等多種形式，為北京市的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提供全面的網(wǎng)絡(luò)資訊服務(wù)。
實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)的普及，互聯(lián)網(wǎng)上的房產(chǎn)內(nèi)容已經(jīng)比比皆是，包括焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)這樣的全國性專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站和一些房地產(chǎn)主題的個人網(wǎng)站，大大小小加起來的總數(shù)也要超過二三百家之多。在這種情況下，一向側(cè)重于娛樂、體育等大眾化、年輕化內(nèi)容的門戶網(wǎng)站，為什么也要加大房地產(chǎn)頻道的建設(shè)力度呢？ 為何“炒房”？
為廣告炒房
在平面媒體上，房地產(chǎn)廣告一直擔(dān)當(dāng)媒體收入重任，往往會被那些跑房產(chǎn)線的報(bào)紙廣告業(yè)務(wù)員形象地稱為“廣告大戶”。事實(shí)也是如此，國家工商行政管理總局廣告監(jiān)管司的數(shù)字表明，從2002年開始，全國房地產(chǎn)廣告的投放量就已突破百億大關(guān)，超越雄踞霸主地位多年的藥品廣告，名列第一。
從現(xiàn)實(shí)的利益角度來看，近年來房地產(chǎn)在平面媒體的投放量不斷加大正是吸引門戶網(wǎng)站“炒房”的關(guān)鍵所在。
如搜狐首席運(yùn)營官古永鏘在并購焦點(diǎn)網(wǎng)的會上所說：“房地產(chǎn)已是國內(nèi)廣告投放量排名第一的行業(yè)，我們期望在未來的幾年中網(wǎng)絡(luò)媒體在這一領(lǐng)域可以增加市場份額?！?/p>
而從雅虎中國開通房地產(chǎn)頻道的介紹中，我們可以看出，廣告同樣是雅虎中國開通房產(chǎn)頻道的現(xiàn)實(shí)意圖。在網(wǎng)絡(luò)廣告銷售方面，雅虎中國表示將與北京鑫海恒廣告公司等一批優(yōu)秀的廣告公司合作，共同為用戶提供置業(yè)信息，開拓高端地產(chǎn)服務(wù)市場。由此來看，雅虎中國房產(chǎn)頻道要構(gòu)建的“信息交流平臺”和“便捷的渠道”正是有利于促進(jìn)廣告銷售的相關(guān)性內(nèi)容建設(shè)。
為用戶炒房
除利益層面的驅(qū)使外，用戶對房地產(chǎn)需求的升溫也是驅(qū)使門戶“炒房”的一個重要方面。
對此，搜狐古永鏘曾這樣闡述，像汽車一樣，房產(chǎn)對于一個家庭來講，是一個比較重要的決定，他們會花很多的時間去咨詢才去決定購買房產(chǎn)的行為。網(wǎng)絡(luò)非常重要，從搜索、信息的角度，以及從評論和業(yè)主之間的交流在其他媒體方面是看不到的，這點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)有一個特別的地位。
實(shí)際上，來自美國Nielsen//NetRatings于去年5月的一份調(diào)查結(jié)果，也同樣說明網(wǎng)絡(luò)在滿足用戶對房產(chǎn)需求方面的特殊性和重要性。該調(diào)查顯示，2003年3月份美國訪問房地產(chǎn)、按揭購房網(wǎng)站的用戶數(shù)超過了1200萬人，占在線活動用戶總數(shù)的接近10%。“此類網(wǎng)站已經(jīng)成為眾多美國人用來調(diào)查房產(chǎn)、搜索房地產(chǎn)公司以及計(jì)算貸款的方便的工具?！?/p>
我們知道，從網(wǎng)站廣告盈利所具備的條件來看，用戶流量即人氣、用戶是不是該類廣告主的目標(biāo)消費(fèi)群體等，都是重要的指標(biāo)。從這一點(diǎn)上看，Nielsen//NetRatings的調(diào)查結(jié)果也能說明房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告盈收的可行性。
調(diào)查顯示，在2003年3月份獲得最多單一用戶的網(wǎng)站是Realtor.com（460萬人）；第2位為Homestore.com（360萬人以上），第3位為HomeGain（約120萬人）。由此來看，房地產(chǎn)網(wǎng)站的用戶流量還是相對理想的。而根據(jù)Nielsen//NetRatings公司的分析，“在訪問房地產(chǎn)、按揭購房網(wǎng)站的用戶中，有具體購買計(jì)劃和計(jì)劃實(shí)施搬遷的人士占很高的比率”，這一點(diǎn)又能說明房地產(chǎn)網(wǎng)站所吸引的用戶正是房地產(chǎn)廣告主的目標(biāo)消費(fèi)群體。從這個意義上說，房地產(chǎn)網(wǎng)站所宣稱的為用戶炒房，其根本的歸宿還是為廣告銷售而炒房，為利益而炒房。 門戶“炒房”的現(xiàn)實(shí)問題
淺嘗階段
目前，房地產(chǎn)網(wǎng)站的供、需雙方均停留在很初級的內(nèi)容淺嘗階段。作為供應(yīng)方、提供方，房地產(chǎn)頻道所提供的大多是內(nèi)容、信息、資訊以及一些簡單購買指南、咨詢方面的內(nèi)容服務(wù)，還談不上什么具體的應(yīng)用，如網(wǎng)上看房、訂單、預(yù)約等。雖然很多網(wǎng)站都在嘗試這類活動，但其應(yīng)用還非常不成熟，尤其是在需求方對房地產(chǎn)網(wǎng)站的內(nèi)容需求也僅僅停留在獲取信息、知識等層面的時候，這種應(yīng)用即使解決了技術(shù)、安全問題，也依然難以獲得用戶的認(rèn)可和使用，其中，用戶的觀念和習(xí)慣難以轉(zhuǎn)變也是問題所在。
內(nèi)容同質(zhì)化
國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)站的競爭簡言之就是內(nèi)容上的競爭，而當(dāng)大家對房地產(chǎn)網(wǎng)站運(yùn)營還沒有看得更遠(yuǎn)、想的更有創(chuàng)意的時候，簡單的內(nèi)容就不可能為誰所獨(dú)有。這個時候，對于房地產(chǎn)網(wǎng)站的受眾而言，不管是門戶的房產(chǎn)頻道，還是專業(yè)的房產(chǎn)網(wǎng)站，其內(nèi)容大多是一樣的味道。對于面向同一區(qū)域市場的內(nèi)容、信息而言，所具有的功能、所達(dá)到的目的、具有的使用價(jià)值也沒有本質(zhì)的區(qū)別。 用戶忠誠度低
Nielsen//NetRatings的另一調(diào)查結(jié)果顯示，很多用戶對房地產(chǎn)網(wǎng)站的訪問習(xí)慣是，“通過訪問多個網(wǎng)站來比較房產(chǎn)信息”。調(diào)查結(jié)果稱，在訪問Coldwell Banker網(wǎng)站的用戶中有25%以上訪問RE/MAX網(wǎng)站、28%訪問Century21網(wǎng)站、約53%訪問Realtor.com網(wǎng)站。由此不難看出，房地產(chǎn)網(wǎng)站用戶的忠誠度還比較低，如何提高用戶對房地產(chǎn)網(wǎng)站的忠誠度，提高網(wǎng)民對信息、內(nèi)容、廣告的信任度等問題有待解決。
探索、創(chuàng)新、突破口
門戶“炒房”有前景，關(guān)鍵在于如何運(yùn)作，如何在探索、創(chuàng)新中尋找具有現(xiàn)實(shí)意義的突破口。
整合下的細(xì)分
現(xiàn)在已經(jīng)逐漸形成了租賃、新樓盤展示、購買指南、二手房交易以及面向企業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)、營銷類房產(chǎn)網(wǎng)站等幾大塊。而從橫向看，則已經(jīng)成熟的劃分為了房產(chǎn)、家居兩大塊，家居下面還不斷細(xì)分為裝修、建材、家具、水暖等多個方面。實(shí)際上，這些分類都是機(jī)會所在。掠取這些的機(jī)會的辦法也有兩種，一種是專、一種是全。各有各的做法，也各有各的“度”。
圈地、圈錢、圈人
圈地、圈錢、圈人都是必需的。諸如焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房已經(jīng)不斷實(shí)現(xiàn)了圈地——面向各個有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域城市擴(kuò)張，圈錢——尋找投資合作，如焦點(diǎn)網(wǎng)被搜狐收購，搜房網(wǎng)和雅虎中國合作等。但是，如何“圈人”，即上文提到的培養(yǎng)用戶忠誠問題，是眼前需要解決的，處理好了，就是機(jī)會。
