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時間：2023-07-27 09:29:52
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部分商業(yè)銀行對集團(tuán)客戶存在認(rèn)識誤區(qū),對其經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險以及關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險認(rèn)識不足,把集團(tuán)客戶簡單等同于優(yōu)質(zhì)客戶。同時,受“羊群效應(yīng)”影響,商業(yè)銀行為爭搶大集團(tuán)客戶資源,爭相向其多頭授信、過度授信、放寬貸款條件,導(dǎo)致部分集團(tuán)性客戶惡意逃避銀行監(jiān)督。更有甚者,對企業(yè)資信真實情況和信貸資金運(yùn)行狀況不甚了解,致使信貸監(jiān)督處于真空狀態(tài)。
(二)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理粗放
目前,房地產(chǎn)貸款面臨的最大問題,是商業(yè)銀行對該行業(yè)貸款風(fēng)險認(rèn)識不足。近期房價的持續(xù)上漲和房地產(chǎn)市場部分指標(biāo)的好轉(zhuǎn),掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險,商業(yè)銀行未能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)貸款供求、成本和風(fēng)險變化,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展持盲目樂觀的態(tài)度,將房地產(chǎn)貸款作為低風(fēng)險業(yè)務(wù)品種發(fā)展,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過度授信。另一方面,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理粗放,將房地產(chǎn)業(yè)貸款特別是個人住房貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù),通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)資本占用系數(shù)、加大考核激勵等手段鼓勵基層行大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)。在利益的驅(qū)動下,部分基層行在貸款發(fā)放過程中忽視了對操作風(fēng)險的控制,貸前調(diào)查不充分、貸時審查不嚴(yán)格、貸后管理不盡職,甚至出現(xiàn)了開發(fā)商通過“假按揭”將自身的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行的現(xiàn)象,加劇商業(yè)銀行的風(fēng)險。
(三)消費(fèi)信貸發(fā)放缺乏科學(xué)規(guī)劃
第一,商業(yè)銀行在個人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)拓展上缺乏科學(xué)規(guī)劃,實行粗放的管理模式,通過對基層行下達(dá)硬性指標(biāo),搶占市場份額,導(dǎo)致個人消費(fèi)信貸市場陷入同質(zhì)惡性競爭的怪圈。由于市場競爭激烈,基層行在具體放貸過程中盲目營銷,違規(guī)操作,放松對借款人還款能力的調(diào)查,甚至通過提供虛假客戶信息、擅自降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件,為高風(fēng)險、低信用的客戶提供消費(fèi)貸款,導(dǎo)致風(fēng)險積聚。第二,在銀行網(wǎng)點、人員有限的情況下,對個人消費(fèi)貸款的貸后監(jiān)督檢查往往跟不上,一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險也不能及時采取補(bǔ)救措施,導(dǎo)致個人消費(fèi)貸款不良率的上升。
二、當(dāng)前商業(yè)銀行信貸風(fēng)險防范策略
(一)加強(qiáng)對集團(tuán)性關(guān)聯(lián)企業(yè)的風(fēng)險控制
商業(yè)銀行要按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》的要求,構(gòu)建與集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理特點相適應(yīng)的信貸管理機(jī)制,加強(qiáng)對集團(tuán)客戶信息進(jìn)行追蹤、收集,確保授信額度控制、授信管理和風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警的有效性,切實做好風(fēng)險防控工作。一是要重點加強(qiáng)對集團(tuán)客戶內(nèi)部架構(gòu)、資金運(yùn)作模式、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易、關(guān)聯(lián)企業(yè)互保、對外投資擴(kuò)張、主營業(yè)務(wù)前景等方面的深入調(diào)查和分析,采取有針對性的風(fēng)險防控措施,避免因多頭授信、過度授信而引發(fā)集中性授信風(fēng)險。二是要強(qiáng)化授信后管理,尤其要強(qiáng)化對產(chǎn)能過剩行業(yè)集團(tuán)客戶、關(guān)聯(lián)客戶的授信監(jiān)控和管理,落實各項授信條件,跟蹤貸款資金流向,動態(tài)反映客戶授信后的實際經(jīng)營情況和抵質(zhì)押等擔(dān)保代償能力變動情況,必要時果斷采取措施,調(diào)整授信方案,確保信貸資產(chǎn)安全。
(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理
（一）信用風(fēng)險
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險。一是個別達(dá)不到銀行貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、不具還款實力的項目房產(chǎn)商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業(yè)和項目資料，取得銀行資金支持；二是房產(chǎn)商由于自身經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)，開發(fā)項目資金不足，房屋預(yù)售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風(fēng)險；三是開發(fā)商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。
2.個人住房貸款信用風(fēng)險。一是被迫違約，指借款人在購買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件而無法繼續(xù)正常還本付息而產(chǎn)生的信用風(fēng)險；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當(dāng)手段來騙取貸款；三是理性違約，當(dāng)房價迅速下跌或利率上升幅度較大時，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益，并將此看法付諸實施而產(chǎn)生的信用風(fēng)險。在當(dāng)前宏觀調(diào)控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂和個人理性違約的信用風(fēng)險。中國的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是“滾動開發(fā)”的模式，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動過程。2010年后房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導(dǎo)致有些工程可能無以為繼，這會直接影響前期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的償還率；個人住房貸款方面，如果在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)價格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現(xiàn)象將大幅攀升，特別是在房價峰值購買住房，發(fā)生理性違約的可能性較大。
（二）市場風(fēng)險
1.住房價格風(fēng)險。近年來，我國住房價格飛速上漲，但隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，市場價格理性回歸，一旦房價下滑，商業(yè)銀行存量房貸客戶還款意愿可能會出現(xiàn)變化，業(yè)務(wù)風(fēng)險隨之上升。尤其，在房價高位發(fā)放的按揭貸款將面臨更大的風(fēng)險。
2.利率風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款一般期限較長，特別是個人住房貸款，一般在5~20年左右，最長可達(dá)30年。在這樣長的時間跨度內(nèi)，可能經(jīng)歷幾個經(jīng)濟(jì)周期，市場利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動。對于商業(yè)銀行，尤其是實行固定利率制的商業(yè)銀行，當(dāng)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)占資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比率達(dá)到一定程度時，利率的波動極有可能給商業(yè)銀行帶來無法規(guī)避的風(fēng)險，特別是當(dāng)利率進(jìn)入上升周期，借款人利息支付加重時，不良率將上升。
3.匯率風(fēng)險。如果市場對人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期強(qiáng)化，那么國外熱錢可能會進(jìn)一步流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場價格可能保持相對穩(wěn)定，但是潛在風(fēng)險以及房地產(chǎn)貸款風(fēng)險都會進(jìn)一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國外熱錢出逃，可能會引起較大的市場震動和風(fēng)險。
（三）操作風(fēng)險
房地產(chǎn)貸款中最典型、最重大的操作風(fēng)險就是由于內(nèi)外部欺詐形成的“假按揭”現(xiàn)象?！凹侔唇摇毙袨橐环矫媸广y行信貸資金以流動資金貸款之外的形式注入房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，進(jìn)一步誘導(dǎo)社會上大量住房建設(shè)、住房消費(fèi)和住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生劇烈振動，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產(chǎn)失去了法律的有力保護(hù)，一旦項目出現(xiàn)問題必然會導(dǎo)致個人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量惡化，影響銀行內(nèi)部各有關(guān)部門對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)市場風(fēng)險的準(zhǔn)確把握和判斷。
（四）合規(guī)風(fēng)險
一是外部政策執(zhí)行情況的合規(guī)問題。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中比較敏感的合規(guī)問題包括利率政策、授信條件、用途監(jiān)管等方面。該類風(fēng)險主要發(fā)生在產(chǎn)品研發(fā)以及業(yè)務(wù)執(zhí)行環(huán)節(jié)。各地監(jiān)管環(huán)境不同，監(jiān)管政策在執(zhí)行層面的統(tǒng)一性和持續(xù)性方面也有差異，加上各商業(yè)銀行因競爭壓力所導(dǎo)致的各類業(yè)務(wù)創(chuàng)新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規(guī)風(fēng)險整體上呈上升趨勢。二是內(nèi)控制度完善落實的合規(guī)問題。一方面存在商業(yè)銀行內(nèi)控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統(tǒng)性等問題，另一方面是內(nèi)控制度執(zhí)行不力，只重制度建設(shè)而輕制度落實，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴(yán)重影響了內(nèi)控制度的實施效果。
（五）其他風(fēng)險
1.政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其它相關(guān)政策的影響。自1998年實行住房貨幣化改革至今，我國房地產(chǎn)政策歷經(jīng)了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了較大的影響。
2.聲譽(yù)風(fēng)險。2010年國家頻繁出臺房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，至年底逐步取消房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠政策。各商業(yè)銀行部分當(dāng)年已受理但未完成放款的個貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價”風(fēng)波在全國蔓延，各地出現(xiàn)不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過向媒體報料、到監(jiān)管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來極大的聲譽(yù)風(fēng)險。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制的應(yīng)對措施
（一）信用風(fēng)險防控措施
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款。一是嚴(yán)格信貸規(guī)模，靈活信貸政策。應(yīng)以對行業(yè)發(fā)展趨勢的科學(xué)分析為基礎(chǔ)，合理測算授信規(guī)模，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模上限；對房地產(chǎn)企業(yè)的授信政策要保持相對的靈活性，不能因加強(qiáng)宏觀調(diào)控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對于借款人融資能力和股東實力較強(qiáng)的、現(xiàn)金流充足、第二還款來源穩(wěn)定可靠的項目應(yīng)給予連續(xù)穩(wěn)定的資金支持。二是落實貸款新規(guī)，建立全程監(jiān)管制度。要求房地產(chǎn)企業(yè)開立項目資金專戶，將準(zhǔn)備投入項目的資金存入專戶，接受銀行監(jiān)督，確保企業(yè)前期項目資金投入的真實性；合理確定資金使用計劃，嚴(yán)格憑付款合同和支出憑證逐筆轉(zhuǎn)賬；當(dāng)項目預(yù)銷售收入達(dá)到原來項目評估中測算的轉(zhuǎn)投入量、項目資金平衡時，銀行的監(jiān)管重點轉(zhuǎn)移到項目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業(yè)回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項目貸款；當(dāng)銀行項目貸款全部收回后，銀行的監(jiān)管重點轉(zhuǎn)移到開發(fā)商按期交付房屋上。只有開發(fā)商按期交房、個人按揭貸款全部辦妥分戶產(chǎn)權(quán)抵押后，銀行對項目的監(jiān)管才真正結(jié)束。
2.個人住房貸款。一是建立個人信貸內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型。根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于風(fēng)險管理精神，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系。二是建立信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。通過和保險業(yè)務(wù)相結(jié)合，建立銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。首先可以創(chuàng)立一種將個人人壽保險和房貸償還相結(jié)合的新型方式，購房人通過購買相應(yīng)年限的人壽保險來為房屋貸款做擔(dān)保。其次商業(yè)銀行可以向保險公司簽訂履約保險，當(dāng)購房人出現(xiàn)財務(wù)問題而無法正常還款時，商業(yè)銀行可以從保險公司獲得保險金。
（二）市場風(fēng)險防控措施
1.積極開展房地產(chǎn)貸款壓力測試。2010年初，銀監(jiān)會要求全國各級銀行進(jìn)行了一次大范圍的房地產(chǎn)貸款壓力測試。該次壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款。這是各商業(yè)銀行通過定量分析提高應(yīng)對重大經(jīng)濟(jì)因素變動能力的重要嘗試，也是積極防控房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險的有效措施。
2.加強(qiáng)市場風(fēng)險研判，提高業(yè)務(wù)主動性。一是應(yīng)加強(qiáng)人民幣貸款利率浮動水平管理，在優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)的同時努力提高定價能力，力爭效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風(fēng)險，加強(qiáng)利率管理的模型和方法，不斷提高利率風(fēng)險管理精度。三是提高政策預(yù)判能力和應(yīng)對的前瞻性，加強(qiáng)利率走勢的預(yù)判，在精確化分解貸款進(jìn)度的基礎(chǔ)上，確定合理的貸款定價時機(jī)。
（三）操作風(fēng)險防控措施
1.完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理流程。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款“三查”制度和操作流程相對比較完善和規(guī)范，而個人住房貸款單筆金額小、筆數(shù)多、期限長，在銀行信貸產(chǎn)品中發(fā)展和起步比較晚，相應(yīng)的制度設(shè)計和流程執(zhí)行上還存在諸多問題，尤其需要加以規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化：貸前要加強(qiáng)調(diào)查，堅持面簽；貸時要獨立審批，規(guī)范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規(guī)性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴(yán)密監(jiān)控，在內(nèi)控制度和操作流程的設(shè)計上要堅持“相互制約、換手監(jiān)督”的原則，同時兼顧流程的效率和可操作性，提高專業(yè)化管理水平，嚴(yán)密防控操作風(fēng)險。
2.運(yùn)用適度，有效操作風(fēng)險防控工具。對于個人住房貸款：一是要提高系統(tǒng)容量，特別是筆數(shù)較多的個人住房貸款方面，在相應(yīng)系統(tǒng)容量設(shè)計方面要預(yù)留足夠大的空間，避免由于業(yè)務(wù)大批量增長而出現(xiàn)系統(tǒng)滯緩、差錯，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統(tǒng)智能化控制，通過日常統(tǒng)計、參數(shù)設(shè)置、報警標(biāo)識、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強(qiáng)系統(tǒng)智能管理功能，防范越權(quán)、不執(zhí)行授信標(biāo)準(zhǔn)以及不落實貸后管理要求等操作風(fēng)險；三是開發(fā)專門針對假按揭操作風(fēng)險的風(fēng)險核查工具，設(shè)定相應(yīng)特征條件，通過數(shù)據(jù)掃描和比對及時發(fā)現(xiàn)異常風(fēng)險狀況；四是建立群發(fā)性風(fēng)險監(jiān)測表，防范外部市場環(huán)境變化下群體性違約風(fēng)險。
3.創(chuàng)造良好的房貸風(fēng)險管理外部環(huán)境。一是加大征信報告適用度，建立信息資源庫。首先，廣泛吸收各個領(lǐng)域的征信數(shù)據(jù)，豐富征信報告的內(nèi)容，使得銀行通過征信報告可以對借款申請人的信用狀況進(jìn)行全面的判斷，提升征信報告的利用效率。第二，商業(yè)銀行間應(yīng)加強(qiáng)合作、信息共享，通過建立個人信用信息共享平臺互通有無、共同發(fā)展。第三，建立個人信用失信懲罰機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和社會道德約束手段，懲罰社會市場經(jīng)濟(jì)中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產(chǎn)抵押登記管理。建立之前，商業(yè)銀行應(yīng)建立一個與房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)間的信息共享的網(wǎng)絡(luò)平臺，讓銀行可以即時查詢到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押的實時動態(tài)狀況，減少人為操作環(huán)節(jié)，防范抵押操作風(fēng)險。
（四）政策風(fēng)險防控措施
[作者簡介]匡小明（1972—），男，中國井岡山干部學(xué)院副教授。（江西井岡山 343600）
按照世界銀行的國家分類標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)進(jìn)入上中等收入國家行列。未來十幾年尤其是“十二五”時期，是我國跨越“中等收入陷阱”、進(jìn)入高收入發(fā)達(dá)國家行列的關(guān)鍵時期。毋庸置疑，與下中等收入階段相比，我國在上中等收入階段面臨的考驗將是全新的，面對的挑戰(zhàn)將是嚴(yán)峻的。根據(jù)近幾十年來許多發(fā)展中國家掉入“中等收入陷阱”的經(jīng)驗教訓(xùn)，中國應(yīng)規(guī)避以下五大風(fēng)險。
一、規(guī)避“金融陷阱”，金融改革應(yīng)慎之又慎
目前，我國金融形勢不容樂觀，一些金融風(fēng)險已經(jīng)突出表現(xiàn)出來，金融隱患重重。現(xiàn)在市場關(guān)注的“3個10萬億”問題——10萬億銀行體外循環(huán)資金、10萬億房地產(chǎn)信貸、10萬億地方融資平臺貸款。前者的民間借貸風(fēng)險不容忽視，正常的民間借貸已經(jīng)演變成高利貸，而這種高利貸風(fēng)險正在全國陸續(xù)爆發(fā)；后兩者都與土地和地方政府有密切關(guān)系。隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控和土地財政模式的瓦解，地方政府的財政普遍遭遇到困難，一些地方政府財政目前甚至已經(jīng)處于危急狀態(tài)，不少地方政府違約將會進(jìn)入到一個高風(fēng)險期。一旦這些風(fēng)險全面爆發(fā)，必然立即觸及系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險底線。
（一）防控民間借貸風(fēng)險
首先，打擊各種非法金融活動，徹底整頓理財產(chǎn)品市場混亂不堪狀況，對于民間高利貸所得征收高額資本利得稅，對于超出同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的借貸行為堅決取締和查處。其次，進(jìn)一步規(guī)范金融市場行為，成立中小金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門，加強(qiáng)小額貸款公司、小額擔(dān)保公司、租賃公司、信托公司、財務(wù)公司、汽車金融公司、私募基金、風(fēng)險投資基金等機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、審批和監(jiān)管，使民間金融從“地下”轉(zhuǎn)為“地上”規(guī)范運(yùn)作。
（二）防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險
首先，開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，完善預(yù)警機(jī)制，對高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)提前布防，對出現(xiàn)的一些新苗頭嚴(yán)密監(jiān)測、加強(qiáng)研判，對房價過高、上漲過快的城市，主動開展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況專項檢查。其次，切實加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和項目條件，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款品種投向和區(qū)域投向；加強(qiáng)貸前盡職調(diào)查和貸后管理，對貸款項目的市場前景、開發(fā)商的信用和財務(wù)情況以及抵押貸款問題等進(jìn)行周密調(diào)查，認(rèn)真把好信貸審批關(guān)，建立有效的貸后跟蹤機(jī)制；對開發(fā)商貸款實行名單式管理，通過“受托支付”、“實貸實付”的貸款使用支付方式，有效加強(qiáng)對貸款用途和貸款使用的管理；對有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的違法違規(guī)行為；及時調(diào)整抵押物估值，禁止用土地做抵押品。再次，強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款；嚴(yán)格執(zhí)行與貸款人“面談”、“面簽”制度，確保信息真實完整；建立以還貸能力為主要內(nèi)容的房貸評估系統(tǒng)，輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評估，降低相關(guān)貸款抵押價值的比例。最后，探索多種方式拓寬融資渠道，減少銀行貸款風(fēng)險。
（三）防控地方融資平臺貸款風(fēng)險
首先，開展平臺貸款專項檢查，嚴(yán)格落實資金監(jiān)管賬戶、補(bǔ)充資本金、優(yōu)化還款方案、還款方式合同補(bǔ)正、補(bǔ)充合法有效抵押物、逐筆落實第二還款來源等風(fēng)險緩釋和防控措施；對地方融資平臺貸款實施動態(tài)臺帳管理，按現(xiàn)金流覆蓋原則開展分類處置工作，并切實加強(qiáng)平臺貸款押品、項目現(xiàn)金流和還貸條件以及資產(chǎn)分類、撥備計提的管理；上收平臺貸款審批權(quán)限，嚴(yán)格控制平臺貸款新增授信。其次，深化財稅體制改革，開征土地房產(chǎn)交易增值稅和房產(chǎn)稅，替換目前的土地出讓金和有關(guān)房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)，理順地方財政收入渠道；加強(qiáng)地方融資方式多元化建設(shè)，改變地方政府融資平臺以銀行貸款為主的融資格局。
房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險
房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風(fēng)險。
日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①
抵押權(quán)人操作風(fēng)險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進(jìn)行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場價值減值方面的風(fēng)險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。
抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進(jìn)一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②
房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風(fēng)險降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。
房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時相似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行客觀合理的評估。評估過程存在許多風(fēng)險。第一是權(quán)屬風(fēng)險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風(fēng)險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。
房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險的機(jī)會。查驗當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。
金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機(jī)構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產(chǎn)證、土地證是否屬實。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。
房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范
完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強(qiáng)并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時對貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險。
對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。
正是由于上述個人住房貸款特點，個人貸款業(yè)務(wù)對銀行零售業(yè)務(wù)的發(fā)展起著越來越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個人住房貸款業(yè)務(wù)具有巨大的市場空間。在個人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時，住房信貸風(fēng)險逐步成為銀河風(fēng)險防范的一個重要方面。
一、正確識別個人住房貸款的風(fēng)險點
住房信貸風(fēng)險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險的形成原因是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風(fēng)險主要還表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)市場供需變化引發(fā)的風(fēng)險
近年來，房地產(chǎn)市場正處于“賣方”市場向“買方”市場轉(zhuǎn)折的時期，市場參與各方都在不斷地調(diào)整自身經(jīng)營理念和操作方式，以因應(yīng)市場變化。
(二)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險
1.開發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。在住房貸款中開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)。
2.開發(fā)商將購房款入賬后,由于經(jīng)營不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,或因地價、建筑材料、施工技術(shù)等情況的影響造成不能按時交樓,由此引發(fā)購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。
3.由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。
4.開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風(fēng)險等。
(三)借款人引發(fā)的風(fēng)險
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。
2.購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風(fēng)險。
3.購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等帶來的風(fēng)險。
4.由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害以及不可抗力的因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風(fēng)險。
(四)銀行內(nèi)控機(jī)制不健全引發(fā)的操作風(fēng)險
銀行內(nèi)部控制不嚴(yán)格,操作風(fēng)險時有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴(yán)。經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強(qiáng),審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)；二是信息不暢通帶來的信貸風(fēng)險。即在審批發(fā)放時,對貸款相關(guān)資料了解不及時、不全面造成判斷錯誤帶來的風(fēng)險。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風(fēng)險。如目前對如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴(yán),落實不到位,違章不糾,極易形成信貸風(fēng)險。四是貸后管理不到位引發(fā)風(fēng)險。
(五)其他因素引發(fā)的風(fēng)險
1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風(fēng)險。
2.抵押物引發(fā)的風(fēng)險。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無效。
二、 控制個人住房貸款風(fēng)險的主要措施
（一）關(guān)注市場動向，完善信貸政策
房地產(chǎn)市場是一個不斷變化的市場，而且區(qū)域市場的差別化很大。我分行相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場調(diào)研，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的變化。通過分析國家和地方政府的宏觀調(diào)控政策調(diào)整對市場、房地產(chǎn)企業(yè)、居民住房需求和預(yù)期等因素的影響，正確把握形勢，及時調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策和經(jīng)營策略，把好信貸準(zhǔn)入關(guān)，前瞻性地管理房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。
1.進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，尤其要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開發(fā)商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。其次,要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)住房市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
2.逐步建立全社會范圍的個人征信系統(tǒng)和行之有效的個人信貸資信評價體系。建立科學(xué)有效的個人征信體系是銀行控制信貸風(fēng)險的前提保證。目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn),掌握借款人個人負(fù)債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。
(二) 加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高抗風(fēng)險能力
1.完善各項內(nèi)控制度,正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險防范的關(guān)系。建立內(nèi)部個人住房信貸的風(fēng)險管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項檢查相結(jié)合的檢查制度,及時糾正不合規(guī)的操作,強(qiáng)化內(nèi)控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機(jī)制,以便明確職權(quán)和責(zé)任,防范信貸風(fēng)險。
2.加強(qiáng)對房開客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進(jìn)一步完善風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，建立個人住房貸款風(fēng)險控制機(jī)制密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況和項目銷售情況，加強(qiáng)對房開貸款的動態(tài)監(jiān)測，特別是對即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對企業(yè)經(jīng)營正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時回收的貸款，在風(fēng)險可控的前提下，應(yīng)切實做好項目貸款的轉(zhuǎn)貸、展期工作，避免因轉(zhuǎn)貸不及時而產(chǎn)生新的不良貸款。
在經(jīng)濟(jì)增長回落、貨幣政策回歸穩(wěn)健的形勢下，銀行業(yè)一些潛在風(fēng)險會“水落石出”，逐步顯現(xiàn)。
風(fēng)險一：利率市場化進(jìn)程促使銀行業(yè)風(fēng)險管理難度上升
眾所周知，目前，我國銀行業(yè)主要依靠利差增加盈利，利率市場化進(jìn)程的加快給銀行經(jīng)營管理帶來了巨大的影響，利率市場化改變了利率的決定方式，直接影響了銀行的存貸款利率，對銀行的資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)和結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生影響。同時利率市場化使得銀行同業(yè)的競爭更加激烈，促使銀行尋找新的盈利模式，發(fā)展中間業(yè)務(wù)并加強(qiáng)綜合化經(jīng)營。在綜合化經(jīng)營的過程中，由于受到銀行自身條件的制約，銀行在業(yè)務(wù)發(fā)展方向、風(fēng)險管控及人才建設(shè)上都存在較大程度的差異，這客觀上也造成風(fēng)險的不斷加劇和積累，可能造成部分中小商業(yè)銀行的破產(chǎn)，風(fēng)險管理難度加大，也加大了銀行業(yè)監(jiān)管的難度。
風(fēng)險二：銀行業(yè)仍是眾多風(fēng)險的最終承擔(dān)者
社會融資渠道多元化現(xiàn)象的背后，銀行仍是最終風(fēng)險承擔(dān)者的客觀現(xiàn)實并未改變。無論債券發(fā)行、信托產(chǎn)品，或擔(dān)保行為，其背后大多不同程度有銀行的影子。以房地產(chǎn)信托為例，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高、兌付風(fēng)險較大，是形成房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的重要原因之一。當(dāng)前房企資金鏈總體偏緊。此外，房企借道信托、私募基金、民間借貸等渠道融資現(xiàn)象較多。鑒于房企境內(nèi)外融資成本偏高，到期兌付時間集中，存在銷售回款不足以按時償付融資本息等問題，未來兌付風(fēng)險較高。銀行作為信托產(chǎn)品的主要發(fā)售渠道，也將受到一定程度影響，由于該類產(chǎn)品投資人多為銀行自己的高端客戶，銀行要承擔(dān)較大風(fēng)險。
風(fēng)險三：信貸資金的貸后管理面臨新的挑戰(zhàn)
首先不容小覷的是地方政府融資平臺貸款風(fēng)險。政府融資平臺負(fù)債規(guī)模過大，長期已無法自行化解，且絕大部分為銀行貸款。在銀行貸款總額有所控制的同時，大量的信托理財產(chǎn)品、BT及BOT項目、大量的工程欠款、社會集資等，負(fù)債總額又進(jìn)一步擴(kuò)大。平臺貸款償還周期長，還款相對集中；借款人未來可用于還款的現(xiàn)金流仍存在不確定因素；“壓縮類”貸款比重較高；存在借貸雙方信息不對稱，銀行信貸風(fēng)險管控難等問題，存量平臺貸款風(fēng)險不斷加大。
二是房地產(chǎn)授信風(fēng)險開始顯現(xiàn)。受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售收入下滑、經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化、資產(chǎn)負(fù)債率攀升等壓力，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的到期償付風(fēng)險上升。
此外，隱蔽性關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險逐漸突出。由于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對隱性關(guān)聯(lián)企業(yè)的識別能力和手段有限，導(dǎo)致隱性關(guān)聯(lián)企業(yè)避開銀行風(fēng)險控制，發(fā)生成員間互保、分頭融資等不良情況，企業(yè)在得到銀行授信后又發(fā)生更多其他授信，如發(fā)債、信托、理財、民間借貸乃至非法集資，導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債率不斷增高，還款能力弱化，從而顯著地影響了銀行資金安全。
風(fēng)險四：銀行業(yè)不良貸款反彈壓力加大
經(jīng)濟(jì)增速放緩新形勢下，部分行業(yè)信用風(fēng)險上升，區(qū)域性金融風(fēng)險積聚，銀行業(yè)不良貸款反彈壓力加大。由于中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，2014年如不及時防控，貸款風(fēng)險可能會反彈。近年來，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)的下行壓力，前幾年巨額投資所形成的產(chǎn)能過剩等問題也在部分行業(yè)暴露出來，從而產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。另外，由于我國銀行管理體制不健全及金融市場發(fā)育不成熟等因素，目前商業(yè)銀行同質(zhì)化競爭、考核激勵機(jī)制不科學(xué)、不合理的弊端普遍存在，這就容易造成銀行資產(chǎn)質(zhì)量五級分類普遍統(tǒng)計不實等問題。這些因素長期積累起來，進(jìn)入一輪不良資產(chǎn)持續(xù)爆發(fā)的新周期，今后這種不良反彈壓力會不斷加大，銀行資產(chǎn)負(fù)債表或?qū)?yán)重受損。這種局面一旦形成，必將對我國銀行業(yè)形成巨大壓力，直至影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
風(fēng)險五：中小銀行風(fēng)險不容忽視
目前中小銀行風(fēng)險尤其突出：一是盲目追求存貸款規(guī)模，內(nèi)控機(jī)制、信息科技等較為薄弱，“重發(fā)展，輕管理”問題仍突出。熱衷于跟大銀行爭大項目、大客戶，缺乏中長期戰(zhàn)略，服務(wù)小微企業(yè)和基層社區(qū)動力不足。二是中小銀行屬地方性商業(yè)銀行，農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行、城商行、村鎮(zhèn)銀行在高管任命、經(jīng)營戰(zhàn)略乃至具體的信貸投放上受制于地方政府的壓力越來越大。個別地方政府對中小銀行的控制和干預(yù)較多，存在高管缺位和兼職問題，法人治理結(jié)構(gòu)職能大打折扣。加之，自身內(nèi)部管理和控制薄弱、制度執(zhí)行不力的因素，大案要案時有發(fā)生。三是歷史包袱處置不夠徹底，存在“水分”，注資和不良資產(chǎn)處置不真實、變現(xiàn)能力差，問題逐步暴露。四是貸款風(fēng)險突出，貸款集中度較高，表外業(yè)務(wù)風(fēng)險上升較快，流動性比較緊張。五是貸款“三查”制度執(zhí)行不到位。部分機(jī)構(gòu)存在對借款申請人的收入證明合理性審查不夠嚴(yán)格；對借款人還款能力的評估不夠?qū)徤?，這些問題的存在中小銀行必須高度重視。
風(fēng)險六：金融監(jiān)管不適應(yīng)的問題
目前，越來越多的金融機(jī)構(gòu)都發(fā)展成了兼營銀行、保險、證券、信托、租賃等綜合金融業(yè)務(wù)的大型金融企業(yè)。我國金融混業(yè)經(jīng)營形成的金融控股公司主要存在著3種具體模式：商業(yè)銀行控股模式、非銀行金融機(jī)構(gòu)控股模式、實業(yè)部門控股金融機(jī)構(gòu)模式。隨著電子信息技術(shù)的快速發(fā)展以及金融多元化發(fā)展趨勢，互聯(lián)網(wǎng)金融、金融衍生產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，金融服務(wù)的行業(yè)邊界日漸模糊，即使是相對獨立型金融控股公司，業(yè)務(wù)也表現(xiàn)出復(fù)雜化、橫向化、抽象化等特點，控股公司資本安全、財務(wù)風(fēng)險、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險監(jiān)管難度大大增加。
面對金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營趨勢帶來的挑戰(zhàn)，在經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展內(nèi)在動力和外來壓力之下，我國的法制建設(shè)水平與金融業(yè)的發(fā)展還不能完全相適應(yīng)，金融監(jiān)管也出現(xiàn)了不能適應(yīng)的一些問題：一是監(jiān)管體制難以適應(yīng)混業(yè)經(jīng)營需要，現(xiàn)行金融法律主要以行業(yè)為主線，三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管對象固定化，沒有包括所有從業(yè)的銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，沒有涵蓋從市場準(zhǔn)入到市場退出的所有業(yè)務(wù)經(jīng)營活動；二是監(jiān)管方式單一，監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間缺乏有效的協(xié)調(diào)決策機(jī)制，難以解決金融監(jiān)管中潛在的沖突，人為地切斷了資金融通的渠道，容易出現(xiàn)監(jiān)管真空，不能實現(xiàn)完全有效的監(jiān)管；三是監(jiān)管重點不突出，監(jiān)管過程中重審批、輕管理，重國有銀行、輕其他銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，重傳統(tǒng)存貸業(yè)務(wù)、輕表外業(yè)務(wù)及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)，難以適應(yīng)混業(yè)經(jīng)營條件下的監(jiān)管要求，對金融風(fēng)險監(jiān)管不夠。
強(qiáng)化管理，嚴(yán)防違約
除信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險之外，當(dāng)前銀行業(yè)還存在諸如法律、法規(guī)不健全帶來的風(fēng)險、社會信用體系不完善帶來的風(fēng)險，以及商業(yè)銀行面臨的渠道、清算網(wǎng)絡(luò)被非法集資利用的風(fēng)險等等，這些都需監(jiān)管部門轉(zhuǎn)變監(jiān)管理念，拓寬關(guān)注視角，擴(kuò)大監(jiān)管信息來源，延伸監(jiān)管鏈條，警示風(fēng)險，并且應(yīng)當(dāng)及時建立動態(tài)資本補(bǔ)充機(jī)制。其中，強(qiáng)化全面風(fēng)險管理是監(jiān)管銀行業(yè)隱形風(fēng)險的不二法則，其中包括：
提升利率風(fēng)險管理水平。銀行業(yè)要做好原始數(shù)據(jù)的收集整理，逐步開發(fā)和運(yùn)行科學(xué)有效的信貸風(fēng)險評級系統(tǒng)。培育產(chǎn)品定價精算專才，開發(fā)和運(yùn)用利率風(fēng)險計量工具。不斷完善成本核算機(jī)制，按產(chǎn)品、按客戶、按部門進(jìn)行細(xì)分，為金融產(chǎn)品的合理定價提供依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。建立健全內(nèi)部資金價格轉(zhuǎn)移體系，及時反映市場價格。此外，還要充分發(fā)揮當(dāng)?shù)劂y行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)作用，督促銀行業(yè)依法合規(guī)的基礎(chǔ)上保持適度競爭，防止出現(xiàn)違規(guī)或變相違規(guī)等惡性競爭情況。
完善風(fēng)險隔離工作。多年來，銀行業(yè)習(xí)慣了“業(yè)務(wù)通吃、收益通吃”，今后將面臨“風(fēng)險通吃”困難。在新形勢下，銀行應(yīng)遵循發(fā)展的客觀規(guī)律，完善風(fēng)險隔離工作。業(yè)務(wù)上，繼續(xù)把信貸、結(jié)算、托管等業(yè)務(wù)做精做細(xì)；管理中，應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)審、合規(guī)作用，嚴(yán)防風(fēng)險傳遞對網(wǎng)點、渠道、系統(tǒng)、客戶的影響。
做實貸后管理工作。通過嚴(yán)格監(jiān)測貸款資金用途，提高走訪客戶的頻率，動態(tài)掌握企業(yè)及其控制人的最新情況；對于高風(fēng)險客戶，可要求其在進(jìn)行其他融資、可能超過特定杠桿率水平前，須事先獲得原借款銀行的同意等手段，有效約束授信企業(yè)多頭融資的行為，切實保證銀行信貸資金安全。
加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)測分析。銀行要認(rèn)真落實監(jiān)管部門出臺的理財、銀證合作、銀信合作、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等五類業(yè)務(wù)統(tǒng)計監(jiān)測制度，銀行機(jī)構(gòu)特別是法人機(jī)構(gòu)要加緊建立健全風(fēng)險識別、預(yù)警和評估體系，提升風(fēng)險管理水平。要加強(qiáng)對影子銀行、民間融資的監(jiān)測、分析，嚴(yán)防影子銀行、民間融資和非法集資等風(fēng)險向銀行體系的傳染滲透，禁止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及員工參與民間融資，禁止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)為影子銀行放大杠桿提供融資，禁止銀行客戶轉(zhuǎn)借貸款資金。要加強(qiáng)銀行業(yè)治理商業(yè)賄賂工作，強(qiáng)化防控監(jiān)測，推進(jìn)銀行業(yè)市場誠信體系建設(shè)，營造良好的金融環(huán)境。
此外，針對信用違約風(fēng)險，防范工作亦不可少：
一、農(nóng)村信用聯(lián)社發(fā)展現(xiàn)狀
近年來，農(nóng)村信用聯(lián)社對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的支持力度明顯加大。新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)也得到了迅速發(fā)展，村鎮(zhèn)銀行等新型機(jī)構(gòu)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了500多家，貸款規(guī)模也突破了1000億元，對活躍農(nóng)村金融業(yè)起到了積極的作用。但與城市商業(yè)銀行不同，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中存在數(shù)量眾多且分散的小規(guī)模農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)，這些資金需求主體的生產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營管理并不規(guī)范，金融機(jī)構(gòu)很難低成本地獲取充分的信息，這意味著農(nóng)村信貸市場的信息不對稱現(xiàn)象較城市金融遠(yuǎn)為突出。而且農(nóng)民和農(nóng)村金融需求一般期限短、頻率高、數(shù)額小等特征，缺乏合格的抵押品，農(nóng)村信用聯(lián)社的經(jīng)營成本會相對較高。因此，強(qiáng)化農(nóng)村信用聯(lián)社的管理是提升信用聯(lián)社綜合競爭力的關(guān)鍵。
二、強(qiáng)化農(nóng)村信用聯(lián)社管理的發(fā)展對策
（1）強(qiáng)化基礎(chǔ)工作，規(guī)范信貸管理。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)根據(jù)自身客戶結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)量合理確定占比數(shù)，公司業(yè)務(wù)部考慮客戶數(shù)量及業(yè)務(wù)量按行業(yè)配備客戶經(jīng)理；個人零售業(yè)務(wù)占比較高的聯(lián)社，客戶經(jīng)理占比要高一些?；鶎泳W(wǎng)點至少配備3名客戶經(jīng)理才能開辦信貸業(yè)務(wù)，新的信貸管理系統(tǒng)將對此規(guī)定強(qiáng)制實施。其次，建立客戶經(jīng)理準(zhǔn)入、見習(xí)與退出機(jī)制。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)對新進(jìn)入客戶經(jīng)理隊伍的員工必須從事柜員崗位滿一年，并進(jìn)行崗前考試和民主測評，省聯(lián)社建立考試題庫并不斷更新，下發(fā)各辦事處、市聯(lián)社，各市負(fù)責(zé)統(tǒng)一上崗考試；實行客戶經(jīng)理見習(xí)期制度，上崗前見習(xí)至少半年，期間不參加考核，鑒定合格后成為正式客戶經(jīng)理；實行淘汰退出制度，對營銷不力、新增不良貸款較多、嚴(yán)重違規(guī)等情況的客戶經(jīng)理實施強(qiáng)制退出。再次，建立信貸人員培訓(xùn)機(jī)制。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)建立完善客戶經(jīng)理考前、準(zhǔn)入后及常規(guī)培訓(xùn)機(jī)制。省聯(lián)社負(fù)責(zé)對各市縣業(yè)務(wù)骨干、縣級聯(lián)社高級管理人員進(jìn)行培訓(xùn)；各市縣每年針對縣級聯(lián)社信貸管理中層人員及客戶經(jīng)理制定培訓(xùn)計劃，出臺或推出新的信貸制度時，要及時組織培訓(xùn)。最后，完善考核激勵機(jī)制。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)建立準(zhǔn)確分類的檢查考核機(jī)制，加強(qiáng)對分類的監(jiān)督檢查，貸款分類的準(zhǔn)確性將納入對高管人員的年度履職考核內(nèi)容，對弄虛作假、人為調(diào)整分類結(jié)果、分類偏離度較大的要從嚴(yán)處罰。其次，加強(qiáng)培訓(xùn)。省聯(lián)社將對各縣級聯(lián)社理事長、主任和分管副主任、各市縣的風(fēng)險管理人員進(jìn)行全面的貸款分類培訓(xùn)，各市縣也要盡快制定具體的培訓(xùn)計劃或方案，上半年實現(xiàn)對各層級貸款分類人員培訓(xùn)的全面覆蓋。最后，加強(qiáng)對借新還舊貸款的研究和管理。借新還舊貸款分類不準(zhǔn)確是導(dǎo)致偏離度較高的一個重要原因，通過對對借新還舊貸款詳細(xì)調(diào)查研究，進(jìn)一步細(xì)化分類標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)考核管理。
(2)立足支農(nóng)，防范風(fēng)險，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)在支持種養(yǎng)戶、農(nóng)產(chǎn)品加工、商貿(mào)流通等基礎(chǔ)上，加大對換代升級、科技含量較高的產(chǎn)業(yè)項目的重點支持，促進(jìn)全省發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。加強(qiáng)與水利、農(nóng)業(yè)等部門的信息溝通，結(jié)合當(dāng)?shù)卣雠_的相關(guān)政策，積極支持農(nóng)田水利等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)市場需求適度提高農(nóng)戶授信額度，發(fā)展“三農(nóng)”產(chǎn)業(yè)的“大客戶”。實現(xiàn)涉農(nóng)貸款“增幅高于各項貸款平均增幅，占比高于上年”的計劃目標(biāo)。
（3）積極探索，創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和管理模式。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)加強(qiáng)信貸產(chǎn)品和管理模式創(chuàng)新。嘗試辦理大聯(lián)盟下的小聯(lián)保體，不斷豐富聯(lián)保形式；抓住省政府推行集體林權(quán)制度改革的契機(jī)，積極探索林權(quán)抵押貸款，豐富擔(dān)保方式；加大新農(nóng)村建設(shè)支持力度，在風(fēng)險可控的前提下，適當(dāng)發(fā)展農(nóng)民住房貸款。逐步推廣“影像系統(tǒng)”、“五大中心”等管理模式，提高精細(xì)化管理水平。各級信用聯(lián)社要積極探索實踐新營銷管理模式，按照“以市場為導(dǎo)向、以客戶為中心”的原則創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，創(chuàng)新?lián)７绞剑鰪?qiáng)服務(wù)意識和品牌意識，滿足市場和客戶的需要。
（4）提高風(fēng)險意識，防控主要風(fēng)險點。農(nóng)村信用聯(lián)社要按照銀監(jiān)會要求加強(qiáng)對平臺貸款的管理，確保完成年內(nèi)壓縮計劃，并做好風(fēng)險防控。不得新增平臺貸款，對已到期的要堅決收回，不能展期和借新還舊。也不應(yīng)以縣級聯(lián)社為單位進(jìn)行考核，年底前確保壓縮20%以上的貸款。最后是積極協(xié)商，采取重新簽訂合同或簽署補(bǔ)充協(xié)議等方式，約定分期還款計劃，確定每年兩次還本。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)密切關(guān)注有關(guān)房地產(chǎn)貸款的政策變化，落實銀監(jiān)會要求，加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警，審慎新增，防范貸款風(fēng)險。在國家對二、三線城市連續(xù)出臺提高首付比例、限購等措施的情況下，濟(jì)南、青島等地要特別對房地產(chǎn)貸款占比較高的城區(qū)聯(lián)社貸款風(fēng)險引起關(guān)注。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比重，市區(qū)聯(lián)社房地產(chǎn)貸款占比應(yīng)控制在15%以內(nèi)，其他聯(lián)社不得超過10%，超出該比例的縣級聯(lián)社，年內(nèi)要壓縮到比例以內(nèi)。通過密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，及時做好風(fēng)險防范，做到每年兩次還本。不得承接大中型商業(yè)銀行騰退的這類貸款。
三、結(jié)束語
本文研究對于農(nóng)村信用聯(lián)社以及其他辦理信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)正確認(rèn)識市場營銷環(huán)境，制定和實施科學(xué)的營銷戰(zhàn)略，提升營銷競爭力和農(nóng)村信用聯(lián)社可持續(xù)發(fā)展能力具有重要的意義，最大程度幫助我國農(nóng)村信用聯(lián)社提高市場定位的準(zhǔn)確性，規(guī)范信貸管理管理能力，降低風(fēng)險。
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我國經(jīng)濟(jì)正逐步進(jìn)入增速適宜、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、創(chuàng)新驅(qū)動的新常態(tài)。對于商業(yè)銀行而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷增長速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和前期刺激政策消化的同時，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營面臨新考驗，信用違約風(fēng)險呈現(xiàn)新特點、新趨勢，對風(fēng)險應(yīng)對措施的針對性和有效性提出了更高的要求。
一、當(dāng)前信用風(fēng)險的新特點
（一）系統(tǒng)性
宏觀經(jīng)濟(jì)正處于“三期疊加”階段，加之世界經(jīng)濟(jì)還處于深度調(diào)整中，這種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的周期性、結(jié)構(gòu)性和政策性因素交互作用，消費(fèi)不足、投資周期、貨幣因素等將對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險和籌資風(fēng)險造成區(qū)域性、系統(tǒng)性的沖擊，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)銀行將面臨區(qū)域性、系統(tǒng)性的信用風(fēng)險。
（二）突發(fā)性
隨經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及經(jīng)歷行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級陣痛，企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行的難度增大，資金鏈面臨緊張。加之前期高速擴(kuò)張、盲目舉債投資留下的后遺癥，民間借貸危機(jī)的爆發(fā)，企業(yè)高管涉案、跑路失蹤，企業(yè)“猝死”增多，信用風(fēng)險突發(fā)性增強(qiáng)。在2014年爆發(fā)的一系列違約事件中，不乏一些大型集團(tuán)企業(yè)，這些“光環(huán)”企業(yè)突發(fā)風(fēng)險讓商業(yè)銀行防不勝防。
（三）傳染性
一方面體現(xiàn)在信貸風(fēng)險的傳染。部分領(lǐng)域、行業(yè)、客戶的信用風(fēng)險通過契約連、擔(dān)保鏈、貿(mào)易鏈和產(chǎn)業(yè)鏈蔓延滲透。這些鏈條上任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)。另一方面體現(xiàn)在非信貸風(fēng)險的傳染。民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融、表外業(yè)務(wù)等非信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，有向信貸風(fēng)險傳染之勢。
二、當(dāng)前信用風(fēng)險的新趨勢
（一）行業(yè)角度
1. 制造業(yè)貸款風(fēng)險需引起關(guān)注，尤其是產(chǎn)能過剩和高污染行業(yè)。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，不良貸款余額共計3490.67億元，其中制造業(yè)1341.42億元、占比達(dá)38.4%，行業(yè)風(fēng)險顯現(xiàn)。一是經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險傳導(dǎo)，致制造業(yè)整體疲軟。如煤炭行業(yè)步入需求不足、價格持續(xù)下跌的長周期，風(fēng)險沿產(chǎn)業(yè)鏈由煤炭采選業(yè)蔓延到煤化工、煉鐵等領(lǐng)域；鋼貿(mào)行業(yè)風(fēng)險也沿產(chǎn)業(yè)鏈蔓延到金屬制品領(lǐng)域。二是制造業(yè)貸款風(fēng)險主要集中在造船、鋼鐵、水泥等嚴(yán)重產(chǎn)能過剩和紡織、造紙、化工等高污染領(lǐng)域。
2. 商貿(mào)類貸款風(fēng)險需引起關(guān)注，尤其是大宗商品交易領(lǐng)域。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，批發(fā)零售業(yè)不良貸款余額826.4億元，占全部不良貸款的23.7%，也存在較大的行業(yè)風(fēng)險。一是鋼貿(mào)、銅貿(mào)類客戶互保、聯(lián)保普遍，易造成單一客戶風(fēng)險通過擔(dān)保圈蔓延傳染，不良貸款集中暴露。2013年上海法院共受理涉鋼貿(mào)案件約3700件，同比增長5.5倍，標(biāo)的金額達(dá)230億元，占金融商事糾紛案件標(biāo)的總金額的51.4%。二是商貿(mào)類貸款風(fēng)險向信用卡領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。不少鋼貿(mào)商在銀行貸款收緊、民間借貸等途徑籌資也出現(xiàn)困難時，通過信用卡套現(xiàn)，償還銀行貸款和民間拆借的貸款本息。三是在銀行收緊房地產(chǎn)貸款的情況下，部分企業(yè)利用商貿(mào)企業(yè)尤其是建筑、建材類貿(mào)易企業(yè)作為融資平臺，為其提供擔(dān)保，通過小企業(yè)簡式快速貸款等方式套取銀行貸款，投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)避銀行信貸政策和貸款準(zhǔn)入門檻。
3. 房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險需引起關(guān)注，尤其是房價虛高地區(qū)。雖目前不良率低于同期全部貸款不良率，銀監(jiān)會已多次警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，其潛在風(fēng)險不容忽視。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行和調(diào)控措施的作用，房地產(chǎn)市場由“過熱”轉(zhuǎn)而“冷卻”，新建商品住宅環(huán)比價格下跌城市逐月增加，導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)縮水、資金回籠難度增大。同時，需要注意的是，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還應(yīng)關(guān)注占貸款總量14%的個人住房貸款，尤其是部分地區(qū)房價高峰時期發(fā)放的高檔房、大戶型個人住房貸款；以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的其他貸款，由于房地產(chǎn)價格下跌、交易量減少導(dǎo)致貸款第二還款來源的保障度降低。
（二）區(qū)域角度
在前期經(jīng)濟(jì)刺激政策下信貸投放過大，以及經(jīng)濟(jì)較為活躍、發(fā)達(dá)的區(qū)域，貸款風(fēng)險更需引起關(guān)注。2008年國務(wù)院出臺的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃，其中配套的銀行貸款占了較大份額。前期信貸規(guī)模大量投放的“后遺癥”已開始顯現(xiàn)。一方面在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行層面，刺激政策在一定程度上加劇了產(chǎn)能過剩和經(jīng)濟(jì)失衡，信貸資金也并未全部用于實體經(jīng)濟(jì)、技術(shù)升級等。尤其是一些民營經(jīng)濟(jì)較為活躍的區(qū)域，在經(jīng)濟(jì)下行周期受到的沖擊將更大。根據(jù)對上市銀行2013年年報的統(tǒng)計，不良貸款余額共計3360.06億元，包括長三角、珠三角、環(huán)渤海等在內(nèi)的東部沿海地區(qū)占比達(dá)63.18%，顯著高于中部和西部地區(qū)占比25.99%，信用風(fēng)險更大。另一方面在銀行信貸管理層面，在信貸規(guī)模過快、過多投放的過程中，部分存在降低準(zhǔn)入門檻、疏于風(fēng)險管理的問題，進(jìn)一步加大了現(xiàn)階段信用風(fēng)險防控壓力。
（三）客戶角度
1. 大型民營集團(tuán)客戶貸款風(fēng)險需引起關(guān)注。部分大型民營集團(tuán)客戶通過化整為零、過度用信，在經(jīng)濟(jì)上行階段偏離主營業(yè)務(wù)、過度擴(kuò)張規(guī)模，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期后，更易出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險。同時，較國有企業(yè)而言，民營企業(yè)治理架構(gòu)不完善，經(jīng)營和財務(wù)管理欠規(guī)范；經(jīng)營發(fā)展與其高管人員的個人素質(zhì)、經(jīng)營理念和人格魅力直接相關(guān)；信息披露相對不完整，銀行難以掌握全面、真實的經(jīng)營情況，民營企業(yè)貸款風(fēng)險相對較大。
2. 中小企業(yè)貸款風(fēng)險需引起關(guān)注。一方面，中小企業(yè)自身抗風(fēng)險能力較弱，受經(jīng)濟(jì)波動影響更為明顯。同時，區(qū)域風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、產(chǎn)品風(fēng)險都更易在其身上產(chǎn)生疊加效應(yīng)，進(jìn)一步造成信用風(fēng)險擴(kuò)大。另一方面，信貸市場上的融資困難、民間借貸的高額成本等都成為加劇中小企業(yè)資金鏈斷裂的因素。據(jù)浙江省經(jīng)信委統(tǒng)計，2014年上半年小企業(yè)利息凈支出增長45.5%，超規(guī)模以上企業(yè)11.1個百分點；56%的中小企業(yè)認(rèn)為貸款困難程度超過去年；80%的小企業(yè)依靠民間借貸維持經(jīng)營，年息最高達(dá)180%。
3. 涉案涉訴企業(yè)貸款風(fēng)險需引起關(guān)注。隨反腐倡廉力度加大，2015年以來，企業(yè)及其高管涉案涉訴信息頻頻曝光，甚至存在由于涉案涉訴直接導(dǎo)致貸款形成不良的情況。企業(yè)或高管涉案涉訴，目前已成為新發(fā)生法人不良貸款的主要風(fēng)險問題之一。僅以四川為例，2014年上半年就先后多達(dá)20余戶企業(yè)高管涉案，涉及貸款上百億元。
4. 擔(dān)保圈客戶貸款風(fēng)險需引起關(guān)注。2014年7月末，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)擔(dān)保圈貸款風(fēng)險防范和化解工作的通知》，明確風(fēng)險防范的相關(guān)要求。擔(dān)保圈使原本不相連的公司變得息息相關(guān)，且往往涉及銀行眾多、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，單體客戶的風(fēng)險將被放大并蔓延至整個擔(dān)保圈，導(dǎo)致風(fēng)險的集群式爆發(fā)。如河南長葛某擔(dān)保圈涉及近百家企業(yè)、20家金融機(jī)構(gòu)，圈內(nèi)擔(dān)保金額逾20億元。目前，多個關(guān)鍵擔(dān)保節(jié)點企業(yè)已形成不良，風(fēng)險不斷蔓延擴(kuò)散。
（四）產(chǎn)品角度
1. 通過貿(mào)易融資業(yè)務(wù)套利風(fēng)險需引起關(guān)注。套利空間的存在、操作的便利性以及國內(nèi)融資環(huán)境的惡化催生部分企業(yè)通過貿(mào)易融資套利，其背后積聚的資金鏈風(fēng)險爆發(fā)的可能增大。一是通過虛假貿(mào)易背景套利，且資金多流入高風(fēng)險領(lǐng)域。部分企業(yè)通過與境外關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)貿(mào)易背景，套取銀行資金及利差匯差，并將資金投入房地產(chǎn)開發(fā)、民間借貸等高風(fēng)險、高收益領(lǐng)域。二是倉單重復(fù)質(zhì)押，操作風(fēng)險引發(fā)信用風(fēng)險。進(jìn)口商與倉儲企業(yè)合謀，采取修改倉單編號、日期，同一貨物輾轉(zhuǎn)多家倉庫等手段，重復(fù)開具倉單，而銀行未對貨物進(jìn)行實地調(diào)查，導(dǎo)致貸款失去貨權(quán)，喪失擔(dān)保保障。
2. 通過信用卡套現(xiàn)風(fēng)險需引起關(guān)注。近年來，部分信用卡客戶滾動套現(xiàn)風(fēng)險不斷擴(kuò)大，成為信用風(fēng)險凸顯的又一產(chǎn)品領(lǐng)域。一是部分信用卡客戶以即還即透、卡中介代還代刷的方式，頻繁在他行商戶或第三方支付商戶實施滾動套現(xiàn)，一方面，持卡人通過滾動套現(xiàn)長期高額占用銀行資金；另一方面，卡中介與商戶聯(lián)手，協(xié)助持卡人代墊資金還款再套現(xiàn)，并視墊資時間長短收取手續(xù)費(fèi)。二是銀行內(nèi)部放松管理，員工參與套現(xiàn)，加劇了信用卡套現(xiàn)風(fēng)險。一方面，部分商業(yè)銀行在信用卡業(yè)務(wù)辦理和管理過程中，存在準(zhǔn)入審核不嚴(yán)、未執(zhí)行“三親見”，授信管理存在漏洞，套現(xiàn)管理不到位等問題；另一方面，銀行內(nèi)部員工協(xié)助、參與套現(xiàn)，甚至套現(xiàn)用于資本市場投資或通過出借資金牟利，加劇了套現(xiàn)行為。
三、當(dāng)前信用風(fēng)險的新對策
商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合新形勢下信用風(fēng)險的新特點和新趨勢，從以下四個方面入手，提高風(fēng)險應(yīng)對措施的針對性和有效性。
（一）樹立穩(wěn)健經(jīng)營理念，夯實風(fēng)險管理基礎(chǔ)
部分信用風(fēng)險的發(fā)生，與銀行在經(jīng)營管理中重發(fā)展輕風(fēng)控、重眼前輕長遠(yuǎn)、重形式輕規(guī)范，甚至為完成指標(biāo)任務(wù)不惜違規(guī)違紀(jì)有關(guān)。商業(yè)銀行應(yīng)樹立科學(xué)的發(fā)展觀和業(yè)績觀，正確認(rèn)識發(fā)展效率和風(fēng)險防范的辯證關(guān)系，杜絕以違規(guī)換業(yè)務(wù)增長、以風(fēng)險換短期利益。提高全面風(fēng)險管理和整體合規(guī)意識，夯實業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，動態(tài)調(diào)整信貸策略
1. 前瞻預(yù)判，調(diào)整行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行要主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的新形勢，通過前瞻分析和預(yù)判，把握信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點，將先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等作為支持的重點，如高端裝備制造、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保等。
2. 綜合分析，實施差異化區(qū)域政策。主動對接當(dāng)前的區(qū)域發(fā)展政策，結(jié)合信用風(fēng)險現(xiàn)狀，采取差異化的區(qū)域信貸政策。防范信用風(fēng)險從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)蔓延，以及前期信貸投放過大區(qū)域信用風(fēng)險的集中爆發(fā)。同時，圍繞國家重點區(qū)域規(guī)劃，積極支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、“一帶一路”的重大項目和自貿(mào)區(qū)離岸業(yè)務(wù)、金融市場等業(yè)務(wù)。
（三）提高風(fēng)險識別能力，強(qiáng)化重點領(lǐng)域治理
1. 提高識別能力，摸清風(fēng)險底數(shù)。要改進(jìn)調(diào)查、審查的技術(shù)和方法，提高風(fēng)險識別的主動性和技術(shù)能力，重點圍繞客戶生產(chǎn)經(jīng)營、擔(dān)保有效性、信貸資金用途以及還款來源，及時識別風(fēng)險信號。同時，加大風(fēng)險排查力度，摸清客戶經(jīng)營、財務(wù)、對外投資和擔(dān)保的全貌，真正做到“早發(fā)現(xiàn)、早反映、早處置”。
2. 做好應(yīng)對預(yù)案，科學(xué)治理風(fēng)險。要在準(zhǔn)確識別風(fēng)險領(lǐng)域、風(fēng)險程度和風(fēng)險效應(yīng)的基礎(chǔ)上，針對重點風(fēng)險行業(yè)、區(qū)域、客戶和產(chǎn)品領(lǐng)域，提前制定應(yīng)對預(yù)案，做到信用風(fēng)險的提前防控、及時發(fā)現(xiàn)和快速響應(yīng)。同時，要講究治理措施的科學(xué)性、漸進(jìn)性，避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸，造成企業(yè)資金鏈斷裂。
（四）切斷風(fēng)險傳遞鏈條，化解風(fēng)險疊加隱患
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及房價的一路飄升，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)金融也漸漸成為了人們關(guān)注的焦點。特別是2007年，美國 “次債危機(jī)”更是掀起了全球金融市場的混亂。這場由房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的金融風(fēng)險提醒我們，越是在行業(yè)繁榮時期，越應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險控制和行業(yè)監(jiān)管，同時要采取多種措施穩(wěn)定市場，保持房地產(chǎn)行業(yè)有序健康發(fā)展。防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定、發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也起著至關(guān)重要的作用。
一、基本理論
房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營、消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融的內(nèi)容主要包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行與交易等。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險作為金融風(fēng)險的一種，所指的是在房地產(chǎn)資金融通過程中，經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于各種現(xiàn)實中無法確定的因素，使金融系統(tǒng)特別是銀行實際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差，從而蒙受損失或獲得額外收益的機(jī)會和可能性。
二、風(fēng)險分析
1、房產(chǎn)貸款總量大
近幾年由于中國銀行業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)型，普遍把房產(chǎn)貸款看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，高盈利資產(chǎn)，從而不遺余力地發(fā)展此項業(yè)務(wù)，導(dǎo)致我國在個人房產(chǎn)貸款的發(fā)放額度迅速提升。在激烈的市場競爭下，一些銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理條件，不僅貸前審查流于形式，貸中向客戶提供違規(guī)便利，而且貸后疏于跟蹤管理，種種違規(guī)行為為不良貸款的增長埋下隱患。
2、信貸結(jié)構(gòu)不合理
由于長期受我國福利分房制度和金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的影響，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資中，造成建設(shè)貸款與消費(fèi)貸款的比重嚴(yán)重失調(diào)，形成重生產(chǎn)、輕消費(fèi)的投資格局，加上銀行的投資取向一直偏重于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使開發(fā)商的住房建設(shè)貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于貸給個人購房的住房消費(fèi)的額度。
3、銀行信貸依存度高
我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險具有共生性，我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
4、金融機(jī)構(gòu)操作風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高增長速度和高額的收益，吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入，而有些房地產(chǎn)企業(yè)的惡意拖欠，又使得銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件，從而進(jìn)入惡性循環(huán)。另外，還存在銀行貸前審經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不到位，審查流于形式，客戶資料不能全面而連續(xù)，使商業(yè)銀行缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。
三、原因解析
1、房產(chǎn)價格持續(xù)走高
最新資料顯示，中國房價仍然呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，相應(yīng)引起銀行以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押資產(chǎn)價值逐步攀升。但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，房價出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會惡化。另外，房價大幅上漲，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差擴(kuò)大，在一定程度上抑制房地產(chǎn)貸款的健康發(fā)展。
2、行業(yè)市場監(jiān)管不力
（1）無序競爭。銀行之間競相壓低住房抵押門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經(jīng)營成本，也給銀行帶來極大的信用風(fēng)險。不僅包括房地產(chǎn)相關(guān)利益者串謀，高估房價、虛構(gòu)交易，套取、騙取銀行房貸資金，還有用假收入證明等虛假文件到銀行進(jìn)行虛假住房抵押、套貸、騙貸等現(xiàn)象。
（2）投機(jī)行為。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。
3、金融市場信息不對稱
房地產(chǎn)項目經(jīng)營周期長、技術(shù)要求高且市場變化快，加重了信息的不對稱。信息傳遞機(jī)制不完善和個人誠信制度的缺乏使得銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的信息博弈中處于劣勢，銀行無法對房地產(chǎn)投資項日的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險進(jìn)行全面評估。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，也很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的加大。
4、金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時都有發(fā)生災(zāi)難的可能。
四、防范措施
1、拓展融資渠道，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險分散給全社會共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。
2、完善業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度
首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析機(jī)制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應(yīng)該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
3、健全法律法規(guī)體系，防范制度風(fēng)險
企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國家的利益。
4、規(guī)范流程審批手續(xù)，防范操作風(fēng)險
加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，要規(guī)范金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的經(jīng)營管理，強(qiáng)化其內(nèi)部的約束機(jī)制，進(jìn)一步把貸款風(fēng)險、貸款效益和貸款責(zé)任人的切身利益聯(lián)系起來，明確各級房地產(chǎn)信貸人員的權(quán)利和責(zé)任，使其各司其職、各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)信貸管理，尤其在審批環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕各種人情貸款、關(guān)系貸款的發(fā)生。通過建章立制規(guī)范業(yè)務(wù)人員的行為，強(qiáng)化對信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)政策與操作培訓(xùn)，崗位責(zé)任與敬業(yè)精神培訓(xùn)，風(fēng)險意識教育，職業(yè)道德教育等，不斷提高其綜合素質(zhì)，減少主觀放縱風(fēng)險的可能。
中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚在初級階段，出現(xiàn)一些風(fēng)險和隱患是必然的，要客觀看待這一情況，積極尋求解決方法。當(dāng)前，防范和控制中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險，關(guān)鍵在于建立適應(yīng)中國當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產(chǎn)金融體系，使房地產(chǎn)金融的發(fā)展跟得上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因此，要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，積極探索新的融資渠道，尋求一條適合中國的房地產(chǎn)發(fā)展之路。
參考文獻(xiàn)：
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“如果考慮到四季度一般是銀行不良貸款核銷最多的季度，則去年四季度不良貸款率上升的實際幅度將大于4.9%。”中金銀行業(yè)分析師羅景表示。
分機(jī)構(gòu)看，大型商業(yè)銀行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行的不良貸款余額均出現(xiàn)了上升，幅度為2.7%至14.8%。其中，農(nóng)商行的上升幅度最大，達(dá)14.8%；其次是股份制銀行，到6%。這意味著，風(fēng)控能力較弱、中小型企業(yè)貸款占比集中的銀行業(yè)機(jī)構(gòu)風(fēng)險偏高。
從五級分類看，不良貸款的上升主要來自次級類貸款的增加，新增次級類貸款占新增不良貸款的90%。中信證券的研究報告認(rèn)為，次級類貸款環(huán)比增長12.3%，可疑和損失類貸款占比相對穩(wěn)定，反映出銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的向下遷徙尚處于初期。
接近監(jiān)管機(jī)構(gòu)的人士表示，在銀監(jiān)會實施了更嚴(yán)格的風(fēng)險分類和監(jiān)管后，如果綜合考慮地方政府融資平臺、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素，監(jiān)管機(jī)構(gòu)估計未來銀行業(yè)的不良率會略有上升。他認(rèn)為，對我國的經(jīng)濟(jì)高增速而言，2%左右的不良貸款率是比較合理的，也是可以接受的。
經(jīng)濟(jì)下行或擴(kuò)大風(fēng)險
年度數(shù)據(jù)顯示，我國銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量繼續(xù)向好，但如果未來經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險導(dǎo)致“隱性”不良貸款激增，銀行業(yè)將面臨不良貸款余額上升的壓力。
中信證券研究報告認(rèn)為，預(yù)計今年一季度銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力較突出，不良貸款余額和比率“雙升”概率較大，導(dǎo)致?lián)軅涓采w率可能小幅下降為260%至270%。今年全年銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量存在高度不確定性，不良貸款余額可能增加10%至15%。
某銀行人士透露，該行對某一線城市土地儲備中心的70億元授信貸款已無法正常履約。由于去年土地招拍掛的規(guī)模大幅減少，導(dǎo)致土地出讓金收入急劇縮減，現(xiàn)金流斷流導(dǎo)致該中心只得拖欠銀行貸款。
相關(guān)研究人士表示，地方債務(wù)的風(fēng)險并非違約風(fēng)險，而是流動性風(fēng)險，如果債務(wù)能適當(dāng)展期或增加其他融資渠道以維持流動性，則不但可以緩解其償債壓力，也可以緩解財政緊縮的壓力，有利于增加民生支出和減少我國宏觀經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險。銀行內(nèi)部人士也認(rèn)為，多數(shù)地方政府融資平臺貸款有足額的土地抵押，即使按土地增值部分計算，銀行通過處理土地也能完全彌補(bǔ)貸款風(fēng)險。
銀行人士表示，受節(jié)能減排、出口放緩、地方政府融資平臺治理、信貸收縮、房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，我國經(jīng)濟(jì)的年增速未來幾年可能下移至8%-9%的次高增長區(qū)間，與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)的行業(yè)信用風(fēng)險可能加大。央行收縮流動性、匯率波動頻繁可能增加市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)下行可能增加假票據(jù)、假按揭、內(nèi)外勾結(jié)作案等操作風(fēng)險。這些外部因素可能對未來銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量帶來壓力。
銀監(jiān)會主席尚福林日前指出，今年要高度重視潛在信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險，尤其要穩(wěn)步化解地方政府融資平臺貸款風(fēng)險，持續(xù)防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，布控表外業(yè)務(wù)風(fēng)險，對防止案件發(fā)生保持高壓態(tài)勢，守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險的“底線”。
提升資本金及撥備覆蓋
對于不良貸款余額和比率在今年可能出現(xiàn)的分化，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已提前作出預(yù)判。監(jiān)管部門曾提出，將監(jiān)管目標(biāo)從不良貸款的“雙降”改為“雙控”，甚至要對不良貸款余額的反彈給予一定的容忍度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行業(yè)的不良貸款率已從銀監(jiān)會成立之初30%的平均水平大幅下降，股份制改革后的國有商業(yè)銀行的不良率基本接近國際先進(jìn)水平，加之我國經(jīng)濟(jì)處于下行周期，繼續(xù)要求銀行實現(xiàn)“雙降”恐怕難以為繼。
在我國,房地產(chǎn)信貸己成為當(dāng)前銀行信貸的重要組成部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),使得銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。在我國的房地產(chǎn)市場上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程,是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。所以,一旦房地產(chǎn)業(yè)萎縮,房價持續(xù)下跌,地產(chǎn)商存貨堆積導(dǎo)致周轉(zhuǎn)困難,必然致使銀行收貸困難,貸款違約率升高,壞賬提取額度加大。同時,以土地和房產(chǎn)等小動產(chǎn)做抵押的貸款資信度也將隨之下降,由于信用等級下降,抵押物會重新估值,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將不再優(yōu)質(zhì)。這一系列的連鎖反應(yīng)將降低銀行的盈利能力,銀行在經(jīng)營過程中將會面臨很大的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。因此,為了防止信貸風(fēng)險的形成和累積,商業(yè)銀行就必須對房貸風(fēng)險進(jìn)行有效地防范、控制和化解。
一、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀
近幾年在居住方面,國內(nèi)城鄉(xiāng)人均住房面積以每年4%以上的速度增長,帶動建材、裝飾市場以每年20%的速度增長。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2008年1-5月份,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元,同比增長31.9%,高于去年的同期增長4個百分點。在從緊貨幣政策下,房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場資金的流入仍保持快速增長,房地產(chǎn)業(yè)的繁榮為我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供廣闊的發(fā)展空間。
(一)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)爆發(fā)性增長
房地產(chǎn)業(yè)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動效應(yīng),對短期經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)也有明顯的促動作用,因此,我國近年一直將房地產(chǎn)業(yè)培育為支柱產(chǎn)業(yè)。在這樣的產(chǎn)業(yè)政策主導(dǎo)下,房地產(chǎn)投資增幅很快,大量資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長直接導(dǎo)致了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的飛速增長。根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2002年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為6616億元,個人住房貸款余額為8253億元,而到2007年末分別達(dá)到了1.8萬億元和3萬億元,年均增速分別為22.2%和29.4%。
(二)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)危機(jī)重重
隨著房價不斷的上漲,泡沫危機(jī)也日益籠罩,商業(yè)銀行在這個背景下隱藏著巨大的房貸風(fēng)險。自2002年以來,我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展,社會各界看好其未來的發(fā)展,使得它成為各大商業(yè)銀行爭相瓜分的“蛋糕”。國內(nèi)的不少銀行,甚至不惜突破規(guī)則限制,讓那些沒有資質(zhì)的貸款者進(jìn)入市場,以奪取信貸市場的一席之地。也由于我國銀行對住房按揭貸款缺乏風(fēng)險防范意識,不僅使得國內(nèi)個人住房按揭貸款潛在風(fēng)險巨大,也使得按揭貸款證券化產(chǎn)品在我國處于停滯階段。正因為國內(nèi)銀行把住房按揭貸款作為銀行貸款的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”,最近幾年由于國內(nèi)股市價格暴漲,證券市場賺錢效應(yīng),誘使國內(nèi)不少人通過假的住房按揭貸款讓大量的銀行資金進(jìn)入證券市場,這給國內(nèi)證券市場的發(fā)展和國內(nèi)房地產(chǎn)市場、金融體系造成了多重的風(fēng)險和隱患。
二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的主要風(fēng)險
第一,金融政策影響房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)對金融政策的敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè),每次金融政策(尤其是貨幣政策)調(diào)整所帶來的資金面的變動都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo),進(jìn)而給一些地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)帶來突發(fā)性的風(fēng)險。與此同時,央行多次調(diào)整利率,導(dǎo)致購房者的還貸壓力日益加大,使得部分購房者購房心態(tài)發(fā)生變化,產(chǎn)生觀望心理,個人住房貸款需求出現(xiàn)一定程度的減少,直接影響了樓盤的銷售,進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張,一旦房價趨勢逆轉(zhuǎn)銀行住房開發(fā)貸款將很有可能遭受損失。多年來,國家的宏觀調(diào)控保持了較濃厚的行政色彩,調(diào)控大多基于對己經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為、金融行為,甚至信貸行為的判斷做出的,存在滯后性,預(yù)測性不強(qiáng),無法從信貸資金的安全性、效益性、流動性方面改變商業(yè)銀行的信貸行為效率。
第二,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產(chǎn)投資資金來源中,企業(yè)的自籌資金一直維持在25%-33%左右,房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占18%-23%,絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是盡可能地利用銀行資金實現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。在商品房預(yù)售中約有70%的客戶可能會采用按揭貸款的方式購買商品房,按揭貸款以首付20%-30%計算,其他資金來源中約有49%-56%的資金來源于商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的單一,導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險過度集中在房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過程,是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者,要承受伴隨著各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險。
第三,投資性買房誘發(fā)價格泡沫導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價值不充足。上漲過快的房價刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會資金為實現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購房投資。而投資性買房屬于不真實的購房消費(fèi),本質(zhì)上是住房價值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但由于炒作,投資或投機(jī)行為會進(jìn)一步不合理地推高房價。在房地產(chǎn)信貸中,抵押品清算價值的大小取決于房地產(chǎn)土地性質(zhì)、土地用途、其他房地產(chǎn)開發(fā)商的投資能力和開發(fā)水平、商品房中介市場是否完備、商品房交易價格的合理性以及居民人均消費(fèi)能力等。如果抵押品價格嚴(yán)重超出市場預(yù)期,抵押品處置會變得十分困難,抵押品減少銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的作用將會被削弱,借款人提供的抵押品價值將不再是顯示貸款風(fēng)險十分有效的信號。
第四,銀行內(nèi)部風(fēng)險防控意識不足,操作不規(guī)范。我國的銀行業(yè)過去長期處于計劃經(jīng)濟(jì)體制中,其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業(yè)銀行出于對經(jīng)營利潤的追求,往往重視對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展,而對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險和控制認(rèn)識不夠。在實際業(yè)務(wù)中,銀行內(nèi)部人員的違規(guī)操作也常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險出現(xiàn)的機(jī)率上升。究其原因,一是由于各級業(yè)務(wù)審查、審批人員主觀上不夠重視,疏于防范和管理,貸前審查流于形式,對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實,隨意簡化手續(xù);二是由于業(yè)務(wù)不精、技能不熱,無法準(zhǔn)確判斷和把握借款人的信用狀況和風(fēng)險狀況,沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險度量指標(biāo)體系,審查過程成了擺設(shè)和走過場;三是貸后管理出現(xiàn)嚴(yán)重漏洞,放款后就對借款人不管不問,給房地產(chǎn)企業(yè)隨意挪用資金提供了條件;四是迫于任務(wù)指標(biāo)、績效考核的壓力,部分商業(yè)銀行放松審查標(biāo)準(zhǔn),僅僅要求借款人提供的資料符合形式上的要求,對其實際的還款意愿和還款能力卻不作詳盡調(diào)查。這樣馬虎的審查過程放出的貸款,常常隱藏著巨大的信貸危機(jī)。
三、對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的建議
(一)把握國家宏觀調(diào)控的方向,保持敏銳的金融嗅覺
宏觀經(jīng)濟(jì)走勢,對產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)影響力十分明顯,尤其是關(guān)系到民居民生的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在自由競爭市場條件下運(yùn)行時,就必然會經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)周期的波動,隨之引起房地產(chǎn)信貸周期性波動。銀行要高度關(guān)注和貫徹落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢,關(guān)注國家經(jīng)濟(jì)、金融政策的變化,如住房開發(fā)、居民購房、貸款利率等政策,適時調(diào)整內(nèi)部的房地產(chǎn)信貸政策,使之與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)的波動相吻合。在控制風(fēng)險的前提下穩(wěn)步拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)、進(jìn)一步加強(qiáng)項目的調(diào)研和篩選工作,理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場,合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向,努力轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念,優(yōu)先滿足區(qū)位優(yōu)勢明顯,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理,得到國家政策扶持的地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,要從源頭努力防范行業(yè)風(fēng)險。
(二)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品
長期以來,中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源嚴(yán)重依賴于商業(yè)銀行信貸資金,這不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資渠道越來越狹窄,同時也日益加大了商業(yè)銀行信貸資金和信貸投放的風(fēng)險。因此,在我國金融體制加人改革力度的今天,有必要為拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑創(chuàng)造條件,開拓房地產(chǎn)與金融共贏的局面。2008年房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會指出,應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金。對積極開發(fā)中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業(yè)、對推動省地節(jié)能環(huán)保型住宅的企業(yè),給予融資的支持。通過大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具,將流入房地產(chǎn)投資性消費(fèi)的資金和保險基金、養(yǎng)老基金引導(dǎo)到住房融資市場,吸引社會資金進(jìn)入住房開發(fā)和住房保障領(lǐng)域,以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場帶來的壓力。
(三)緩解房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之間的信息不對稱
信息不對稱是導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生風(fēng)險的原因之一,要解決兩者之間的信息不對稱主要是要強(qiáng)化銀行對開發(fā)商的披露信息、約束和激勵機(jī)制。銀行應(yīng)采取一定的措施使開發(fā)商經(jīng)過成本收益分析后放棄機(jī)會主義行為,對銀行傳遞真實的信號和自覺信守信譽(yù)行為的同時要完善房地產(chǎn)貸款的抵押擔(dān)保制度,以通過第三人或其自有財產(chǎn)顯示開發(fā)商的真實信息有效的貸款擔(dān)保制度是保證增強(qiáng)開發(fā)商真實信息顯示的可靠措施,這樣就可以縮小與開發(fā)商之間的信息不對稱程度。
(四)健全和完善銀行內(nèi)部風(fēng)險防控體系
加強(qiáng)貸款管理、嚴(yán)格貸前審查,杜絕違規(guī)操作、明確各部門職責(zé),對各工作崗位從事的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行風(fēng)險控制和制度管理,建立協(xié)同配合、監(jiān)督制衡的工作機(jī)制。一是對開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查和跟蹤聯(lián)系如果借款人出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)惡化情況,要第一時間發(fā)現(xiàn)并及時采取補(bǔ)救措施,可視情況嚴(yán)重程度要求開發(fā)商追加擔(dān)保措施或提前償還貸款,切實保障銀行債權(quán)安全;二是明確貸前信用審核的嚴(yán)肅性,認(rèn)真分析客戶的征信信息和償還能力,避免出現(xiàn)虛假按揭現(xiàn)象,嚴(yán)防信貸風(fēng)險;三是落實貸后管理,放款后客戶經(jīng)理要實時監(jiān)控工程進(jìn)度及樓盤銷售進(jìn)度,保證銷售同籠款按照要求對應(yīng)轉(zhuǎn)入專戶,嚴(yán)防房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)挪作他用;四是加快構(gòu)建商業(yè)銀行內(nèi)部的風(fēng)險管理文化,充分認(rèn)識風(fēng)險管理的重要性和迫切性,盡快使風(fēng)險管理的意識深入人心,把風(fēng)險管理理念貫穿于銀行業(yè)務(wù)的整個流程。
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