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時(shí)間：2023-08-15 09:27:40
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新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中最大的亮點(diǎn)當(dāng)屬公允價(jià)值概念的引入了。理論界人士普遍預(yù)計(jì)由于投資性房地產(chǎn)在具體的計(jì)量方法上引入了公允價(jià)值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過(guò)收取租金以獲得長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來(lái)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀(guān)利潤(rùn)。并且在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向上的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值將提升，而上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表即將體現(xiàn)這一利潤(rùn)。隨之而來(lái)的必然是房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。
一、投資性房地產(chǎn)中兩種計(jì)量模式的對(duì)比
(一)投資性房地產(chǎn)的范圍
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式
1．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)滿(mǎn)足三個(gè)條件：(1)符合投資性房地產(chǎn)的定義；(2)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(3)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購(gòu)的房地產(chǎn)包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的房地產(chǎn)由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的性房地產(chǎn)按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。
2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，并適當(dāng)引入了公允價(jià)值模式。
(1)成本模式。成本是指資產(chǎn)購(gòu)置或建造時(shí)，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額、其他對(duì)價(jià)的公允價(jià)值或者在適當(dāng)時(shí)候按照特定要求進(jìn)行初始確認(rèn)時(shí)歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后采用折余成本予以計(jì)量。
(2)公允價(jià)值模式。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，交易信息的公開(kāi)程度還不是太高，準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的選用等有關(guān)問(wèn)題做出了較為嚴(yán)格的控制，認(rèn)為如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，否則應(yīng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦采用了公允價(jià)值計(jì)量，便不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，且以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(三)投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人所有者權(quán)益。
從上面可知，與成本模式相比，無(wú)論是在期末計(jì)量日還是資產(chǎn)置換日，公允價(jià)值模式下很可能會(huì)產(chǎn)生差額，即公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，該差額將計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，從而會(huì)對(duì)當(dāng)期損益和所有者權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。
二、上市公司冷淡公允價(jià)值的原因
雖然理論界都預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)普遍采用公允價(jià)值計(jì)量模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)情況來(lái)看，之前被廣泛看好的公允價(jià)值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)也表示不會(huì)將投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。截至2008年4月27日，在已披露年報(bào)的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，并對(duì)股東權(quán)益進(jìn)行了追溯調(diào)整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國(guó)銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津?yàn)I發(fā)展。涉及金額最大的是中國(guó)銀行，高達(dá)33.18億元，調(diào)整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬(wàn)元。而陸家嘴、中國(guó)國(guó)貿(mào)等被市場(chǎng)寄予厚望的公司卻不在此列?，F(xiàn)實(shí)與預(yù)計(jì)差別竟如此之大，上市公司又為何會(huì)如此冷淡公允價(jià)值呢?筆者認(rèn)為，其主要原因有以下四個(gè)：
(一)公允價(jià)值計(jì)量模式下對(duì)利潤(rùn)波動(dòng)影響較大
企業(yè)采用公允價(jià)值核算后，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。這樣在我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤(rùn)將會(huì)得到持續(xù)地額外提升。但在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤(rùn)的較大波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)稅收問(wèn)題可能導(dǎo)致在公允價(jià)值模式下降低了公司價(jià)值
如果公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，將不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，這會(huì)增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價(jià)值。所以若沒(méi)有稅收配套政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)多數(shù)上市公司將選擇原有的成本模式。
(三)運(yùn)用公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營(yíng)和管理的不穩(wěn)定性
采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)，將更多地受該市場(chǎng)價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性，而這也是大多房地產(chǎn)商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營(yíng)不利或優(yōu)秀管理能力。
(四)公允價(jià)值的計(jì)量成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新準(zhǔn)則的攔路虎
確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒(méi)有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。更別說(shuō)新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件非常嚴(yán)格。有一些市場(chǎng)行為根本就沒(méi)有一個(gè)參照交易體系，符合新準(zhǔn)則要求的交易體系很難在短時(shí)間內(nèi)形成；況且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向各異，要找到每一處房產(chǎn)如準(zhǔn)則所說(shuō)的活躍市場(chǎng)就更不容易了，為求公允價(jià)值而花費(fèi)昂貴的成本恐怕是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的。
三、我國(guó)現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價(jià)值應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題
(一)公允價(jià)值計(jì)量的選擇問(wèn)題
公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價(jià)值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價(jià)值計(jì)量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和客觀(guān)公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)，涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，評(píng)估難度較大。
另外，從我國(guó)現(xiàn)狀看，評(píng)估人員與會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂(lè)觀(guān)，專(zhuān)業(yè)的評(píng)估師隊(duì)伍不夠強(qiáng)大，應(yīng)該說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對(duì)公允價(jià)值運(yùn)用尚難以適應(yīng)。
(二)必須關(guān)注土地使用權(quán)的用途問(wèn)題
未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過(guò)程中的又一難點(diǎn)所在。新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說(shuō)明，從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這些內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話(huà)，很可能成為此類(lèi)上市公司操縱利潤(rùn)的手段。
(三)盈余管理問(wèn)題
公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，放變了通常的收益觀(guān)。即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價(jià)值的成本。企業(yè)可能會(huì)利用會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的選擇權(quán)來(lái)“創(chuàng)造”賬面利潤(rùn)。公允價(jià)值不僅僅是個(gè)計(jì)量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時(shí)候是估計(jì)的結(jié)果，在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中容易被利用為利潤(rùn)操縱的工具。如何保證公允價(jià)值確定的合理性，避免成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績(jī)的工具，量個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。鑒于會(huì)計(jì)造假的違規(guī)機(jī)會(huì)成本遠(yuǎn)低于其預(yù)期收益，證券市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以借鑒美國(guó)高昂的懲罰性賠償制度對(duì)會(huì)計(jì)造假進(jìn)行嚴(yán)懲。
四、公允價(jià)值運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景
(一)公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比,房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn):第一,資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二,房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴(lài)銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來(lái)源的60%以上。第三,流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四,房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無(wú)關(guān);理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本,還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系;信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息,債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān);優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。
在實(shí)證研究方面,國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān);沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān);李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān);韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚,主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主,或者是多行業(yè)總體研究,由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少,涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的專(zhuān)業(yè)研究數(shù)量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素,并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響,也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響,研究深度不足。
二、研究設(shè)計(jì)
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1:資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2:資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷(xiāo)售旺季時(shí),成交量放大,由于需求旺盛,房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資,增加對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度,負(fù)債比重會(huì)增加,而到了淡季,對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少,負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率,該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量,本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)表示,資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明,公司規(guī)模,公成長(zhǎng)性,盈利能力,股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)/公司總股數(shù)。公司規(guī)模:公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性:公司成長(zhǎng)性:(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)/前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力:銷(xiāo)售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)/當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率;模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系;模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量,當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí),season取1,否則season為0,該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來(lái)自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類(lèi)公司;剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。
三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析
由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出,公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10%,標(biāo)準(zhǔn)差為7%,說(shuō)明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小;資產(chǎn)負(fù)債率為54%,標(biāo)準(zhǔn)差為15%,這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高,且行業(yè)內(nèi)部分化明顯;凈利潤(rùn)率均值為12%,最高達(dá)60%,標(biāo)準(zhǔn)差為10%,說(shuō)明行業(yè)內(nèi)部分化明顯;公司成長(zhǎng)度均值為45%,標(biāo)準(zhǔn)差為1.19,這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56%,說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高,行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見(jiàn)表2、表3)。
其一,方程整體通過(guò)F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過(guò)了t檢驗(yàn),且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系,因此假設(shè)1成立。其三,公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著,成長(zhǎng)性指標(biāo)通過(guò)了t檢驗(yàn),它與ROE正相關(guān)。其四,公司規(guī)模與十大股東持股比例沒(méi)有通過(guò)t檢驗(yàn),這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無(wú)統(tǒng)計(jì)意義,它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出,資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過(guò)F檢驗(yàn),方程擬合度是0.33,但是交叉項(xiàng)的乘積沒(méi)能通過(guò)T檢驗(yàn),無(wú)法說(shuō)明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。
目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬(wàn)科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬(wàn)元人民幣，主要來(lái)自材料銷(xiāo)售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營(yíng)收入也只有790萬(wàn)元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類(lèi)：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比超過(guò)50%的絕對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬(wàn)金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)）為代表。萬(wàn)科房地產(chǎn)收入占比超過(guò)98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過(guò)94%。
二是雖然房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計(jì)超過(guò)50%的相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類(lèi)公司為代表。如華夏幸福的土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開(kāi)超過(guò)95%，福星為65%，北辰為54%。在這類(lèi)企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長(zhǎng)速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線(xiàn)收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。
三是非房地產(chǎn)收入超過(guò)50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過(guò)房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過(guò)了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過(guò)74%；長(zhǎng)春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國(guó)際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過(guò)50%。
三類(lèi)房地產(chǎn)上市公司估值方法
第一類(lèi)企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤(pán)，采用證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個(gè)股，理論上就是低估值的個(gè)股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個(gè)股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長(zhǎng)城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。
第三類(lèi)企業(yè)其實(shí)已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長(zhǎng)春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。
以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開(kāi)發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出東湖高新股價(jià)偏高。
第二類(lèi)企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類(lèi)企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。對(duì)于這類(lèi)企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來(lái)估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤(pán)，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動(dòng)市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險(xiǎn)業(yè)滾動(dòng)市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。
以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計(jì)算時(shí)，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動(dòng)態(tài)市盈率為10.8，可見(jiàn)該股估值偏低，從中長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線(xiàn)收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線(xiàn)屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動(dòng)態(tài)市盈率僅為6.7，可見(jiàn)該股估值嚴(yán)重偏低，從中長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。
中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0241-01
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對(duì)的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會(huì)薄弱一些，另外，加之以不科學(xué)的管理或經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負(fù)債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
按期償債風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤(pán)預(yù)售款項(xiàng)，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來(lái)說(shuō)自持有資金占總體的極小部分，大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)成本收回期相對(duì)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，收益利潤(rùn)也存在著不確定性，在該方面的財(cái)務(wù)管理存在極大風(fēng)險(xiǎn)。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤(rùn)。企業(yè)在面對(duì)銀行高利率的情況，還有可能選擇風(fēng)險(xiǎn)更大的融資活動(dòng)，這將是企業(yè)生存的重要隱患。
土地浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開(kāi)發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過(guò)分征地，囤地等行為，不僅對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)是浪費(fèi)，對(duì)于國(guó)家資源來(lái)說(shuō)也是浪費(fèi)。
工程項(xiàng)目管理缺失帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對(duì)于工程項(xiàng)目的管理與監(jiān)督，簡(jiǎn)單的投資和工程設(shè)計(jì)之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項(xiàng)目管理出現(xiàn)了斷層，對(duì)工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會(huì)影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。
通貨膨脹與市場(chǎng)因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無(wú)法完成預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨無(wú)利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析往往要考慮到市場(chǎng)信貸的因素，要考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，價(jià)格的確定要與市場(chǎng)的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在銀行對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估階段，很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目收益縮水。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷(xiāo)售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，防止市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。
健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場(chǎng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門(mén)要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問(wèn)題及時(shí)查清并消除影響。
加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤(rùn)企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤(rùn)的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤(rùn)，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。
（1）強(qiáng)化成本管理體系，完善各部門(mén)人員的職能分配。加強(qiáng)成本管理離不開(kāi)科學(xué)合理的預(yù)算制度，建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置，通過(guò)建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過(guò)程，保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。（2）實(shí)行全過(guò)程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)前根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況先建立―個(gè)目標(biāo)控制成本；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格按照目標(biāo)控制成本來(lái)進(jìn)行監(jiān)督和控制，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)；在項(xiàng)目完工后要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再評(píng)估，用實(shí)際成本和目標(biāo)成本作對(duì)比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項(xiàng)目提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。
積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過(guò)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。
中圖分類(lèi)號(hào)：F275.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2011）09-0017-05
2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷兩輪嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭卻仍然強(qiáng)烈。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年11月，全國(guó)70個(gè)大城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，自“二輪調(diào)控”以來(lái)，漲幅逐月擴(kuò)大[1]。在此背景下，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶(hù)區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。”這意味著今后將更加注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的民生屬性，而非拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。至此，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”一再被調(diào)整，從2008年強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)”。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中最重要、敏感和被關(guān)注的、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)之一。
不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的各種“歷史定位”實(shí)質(zhì)上蘊(yùn)含了政府、社會(huì)公眾等各利益主體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在不同時(shí)期應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的綜合期望和描述。從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”與其應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任方向是一致的。因此，從整個(gè)行業(yè)的角度看，我們可以把企業(yè)履行歷史使命與是否勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的研究趨同化。那么，踐行社會(huì)責(zé)任、社會(huì)責(zé)任報(bào)告會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生何種影響？是否能夠提高企業(yè)的社會(huì)認(rèn)可度？是否能夠提高企業(yè)價(jià)值？這既是企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的原動(dòng)力也是最終歸宿。
一、研究綜述
對(duì)于社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系一直存在著兩種觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)是企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任會(huì)損害企業(yè)價(jià)值，例如，F(xiàn)riedman提出，“企業(yè)社會(huì)責(zé)任就是在遵守法律和相應(yīng)的道德標(biāo)準(zhǔn)的前提下賺盡可能多的錢(qián)。”[2]另一種觀(guān)點(diǎn)是企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任會(huì)提高企業(yè)價(jià)值，例如，Cornell和Shapiro認(rèn)為，不能滿(mǎn)足股東之外的利益相關(guān)者的需求，將產(chǎn)生市場(chǎng)恐懼，并提高公司的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，最終導(dǎo)致更高的成本或喪失盈利機(jī)會(huì)。根據(jù)他們的分析，滿(mǎn)足關(guān)鍵利益相關(guān)者（例如雇員、客戶(hù)等）的隱性需求，會(huì)提高公司聲譽(yù)，并進(jìn)而對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極的影響[3]。國(guó)內(nèi)企業(yè)家從自己經(jīng)營(yíng)企業(yè)的角度定性地指出“履行社會(huì)責(zé)任有助于提高企業(yè)價(jià)值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關(guān)于社會(huì)責(zé)任活動(dòng)與企業(yè)價(jià)值之間關(guān)系的實(shí)證研究極為少見(jiàn)（國(guó)外的實(shí)證研究都是針對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)價(jià)值和CSR相關(guān)性進(jìn)行了研究，得出“企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任在當(dāng)期會(huì)降低企業(yè)價(jià)值，但在長(zhǎng)期會(huì)使企業(yè)獲益”的結(jié)論[4]。
二、指標(biāo)的選取
（一）房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容及評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建
依據(jù)利益相關(guān)者理論，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)責(zé)任是指對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)主體的責(zé)任，其中包括政府、投資者、債權(quán)人、供應(yīng)商、消費(fèi)者、員工、社會(huì)公眾等。結(jié)合社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容，依據(jù)“代表性、獨(dú)立性、可獲得性和相對(duì)完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任能力的指標(biāo)體系。
1. 對(duì)政府的責(zé)任。1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率也穩(wěn)步上升。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，1997―2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由6.32%增加到13%，其增長(zhǎng)速度和貢獻(xiàn)率在各大主要行業(yè)中排在前列。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方政府財(cái)政收入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等同樣作出了重大的貢獻(xiàn)，土地出讓收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成為各大城市財(cái)政收入的重要組成部分，為城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善提供了大量的資金。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年中國(guó)全年的土地出讓總收入約為1.2萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達(dá)到50%[5]。但是，基于是對(duì)上市公司的研究，我們選取以下指標(biāo)：銷(xiāo)售利稅率、稅款上繳率、社會(huì)貢獻(xiàn)率。
2. 對(duì)股東的責(zé)任。保障股東投資安全，尊重股東對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的知情權(quán)，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業(yè)對(duì)股東應(yīng)盡的最直接的義務(wù)和責(zé)任。企業(yè)對(duì)股東的責(zé)任主要是指企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力、運(yùn)轉(zhuǎn)情況以及向股東分紅情況?？稍O(shè)計(jì)如下指標(biāo)衡量企業(yè)對(duì)股東責(zé)任的履行情況：凈資產(chǎn)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量及現(xiàn)金股利支付率。
3. 對(duì)債權(quán)人的責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)是周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)的資本密集型的行業(yè)，銀行借貸及購(gòu)房者付款仍是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)最主要的兩個(gè)融資渠道[6]。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為72．3％，遠(yuǎn)高于銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定的35%的自有資金比例[7]。因此，對(duì)債權(quán)人的還本付息能力是房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要內(nèi)容。我們將此類(lèi)指標(biāo)設(shè)計(jì)為：利息支付倍數(shù)、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率。
4. 對(duì)供應(yīng)商的責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常強(qiáng)，建材、鋼鐵、新材料等行業(yè)都是房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些供應(yīng)商的責(zé)任主要表現(xiàn)在企業(yè)是否履行商業(yè)信用、按時(shí)償還購(gòu)買(mǎi)供應(yīng)商原材料、服務(wù)等所欠款項(xiàng)以及企業(yè)所持現(xiàn)金對(duì)該項(xiàng)債務(wù)的保障程度。因此可設(shè)計(jì)以下兩個(gè)指標(biāo)：應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金應(yīng)付賬款比率。
5. 對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的是特殊的商品，關(guān)系著民生大事，其有責(zé)任給購(gòu)房者提供價(jià)格合理、質(zhì)量達(dá)標(biāo)的商品房。目前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高已成為政府、民眾、學(xué)者等各群體關(guān)注的重點(diǎn)。盡管高房?jī)r(jià)的原因眾多，但是多數(shù)消費(fèi)者依然認(rèn)為房地產(chǎn)商肩負(fù)的責(zé)任是最主要的。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在賺取超額利潤(rùn)的同時(shí)，由于缺乏誠(chéng)信，發(fā)生了許多不為業(yè)主所接受的事情，造成了嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)。比如說(shuō)，利用夸大、虛擬廣告誤導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房；所購(gòu)房屋面積縮水；多算公共分?jǐn)偯娣e；合同違約，無(wú)限延期交房；物業(yè)管理跟不上，等等。如此行為，社會(huì)責(zé)任何在？
盡管房地產(chǎn)商對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任是房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產(chǎn)業(yè)高房?jī)r(jià)中房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的比重，以及房地產(chǎn)商違約的微觀(guān)數(shù)據(jù)，因此，在本研究中，我們無(wú)法把這一類(lèi)指標(biāo)量化，只能暫時(shí)省略。這將是本研究的缺憾之一。
6. 企業(yè)對(duì)員工的責(zé)任。企業(yè)承擔(dān)的員工責(zé)任可以分為兩個(gè)方面。一方面是企業(yè)支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線(xiàn)。工資福利的量化信息可以在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表取得，可以據(jù)此計(jì)算員工所得貢獻(xiàn)率指標(biāo)。另一方面公司還應(yīng)當(dāng)關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，可以通過(guò)單位員工利潤(rùn)額來(lái)量化員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。衡量企業(yè)對(duì)員工責(zé)任履行情況的指標(biāo)可設(shè)計(jì)為：?jiǎn)T工所得貢獻(xiàn)率和單位員工利潤(rùn)額。其計(jì)算公式如下：
員工所得貢獻(xiàn)率=支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；
單位員工利潤(rùn)額=凈利潤(rùn)/平均員工人數(shù)。
7. 社會(huì)公益、慈善活動(dòng)等的履行情況。企業(yè)在社會(huì)公益、慈善活動(dòng)等的履行情況主要包括企業(yè)為社會(huì)提供就業(yè)的能力，為社區(qū)建設(shè)、希望工程和困難人群發(fā)生的慈善與公益捐款等。因此，可設(shè)計(jì)衡量指標(biāo)如下：就業(yè)貢獻(xiàn)率、社會(huì)所得貢獻(xiàn)率。其計(jì)算公式如下：
就業(yè)貢獻(xiàn)率＝支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/平均總資產(chǎn)；
社會(huì)所得貢獻(xiàn)率＝營(yíng)業(yè)外支出/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。
這樣，本文所采用的評(píng)價(jià)社會(huì)責(zé)任的指標(biāo)體系如表1。
（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價(jià)值的評(píng)價(jià)指標(biāo)
本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業(yè)價(jià)值的指標(biāo)，這也是一種被眾多國(guó)內(nèi)外學(xué)者在實(shí)證研究中廣泛應(yīng)用的測(cè)度企業(yè)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式如下：
托賓Q值=企業(yè)總資本市場(chǎng)價(jià)值/企業(yè)總資本的重置價(jià)值
其中，由于企業(yè)總資本的重置價(jià)值無(wú)法通過(guò)公開(kāi)數(shù)據(jù)取得，可以通過(guò)企業(yè)年末總資產(chǎn)近似替代；企業(yè)總資本市場(chǎng)價(jià)值為企業(yè)債務(wù)資本的市場(chǎng)價(jià)值與權(quán)益資本的市場(chǎng)價(jià)值之和。在我國(guó)債券市場(chǎng)仍不發(fā)達(dá)的情況下，債務(wù)資本的市場(chǎng)價(jià)值采用賬面的短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的合計(jì)數(shù)來(lái)計(jì)算。而權(quán)益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場(chǎng)價(jià)值可以通過(guò)股票市場(chǎng)報(bào)價(jià)產(chǎn)生，而非流通股份市場(chǎng)價(jià)值無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)途徑獲取，一般采用非流通股份數(shù)與每股凈資產(chǎn)之積計(jì)算。因此，本文企業(yè)價(jià)值的計(jì)算公式可表示為：
托賓Q值=企業(yè)總資本市場(chǎng)價(jià)值/企業(yè)總資本的重置價(jià)值=（企業(yè)權(quán)益資本市場(chǎng)價(jià)值+企業(yè)負(fù)債總額賬面價(jià)值）/企業(yè)年末資產(chǎn)總額賬面價(jià)值
其中，企業(yè)權(quán)益資本市場(chǎng)價(jià)值=股票市場(chǎng)收盤(pán)報(bào)價(jià)×企業(yè)流通股數(shù)+企業(yè)每股凈資產(chǎn)×企業(yè)非流通股數(shù)。
托賓Q值用來(lái)衡量企業(yè)價(jià)值，是投資者對(duì)企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)性的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，該比率高意味著投資者看好該企業(yè)，并愿意投資該企業(yè)。
三、房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值關(guān)系的實(shí)證研究
目前滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)。從上市的時(shí)間看，多數(shù)是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)果。這種行為本身就摒棄了社會(huì)責(zé)任的理念并帶有“投機(jī)”的性質(zhì)。因此，為了能夠更全面、科學(xué)地反映房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的情況，我們選擇2000―2009年深滬兩市數(shù)據(jù)較全的房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類(lèi)以及被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出示保留意見(jiàn)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)異常的公司，共得到有效樣本19個(gè)。盡管樣本數(shù)較小，但是，我們認(rèn)為這樣的處理能排除偶發(fā)性因素的影響，反映出房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的長(zhǎng)期、全面趨勢(shì)。
本文實(shí)證檢驗(yàn)所需要的數(shù)據(jù)主要來(lái)自銳思（RESSET）金融研究數(shù)據(jù)庫(kù)。另外，為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還參考了《中國(guó)證券報(bào)》、《上海證券報(bào)》和金融界網(wǎng)站、巨潮信息網(wǎng)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站等證券網(wǎng)站的相關(guān)資料。還有部分?jǐn)?shù)據(jù)通過(guò)查找上市公司年報(bào)手工整理計(jì)算而得，如企業(yè)員工人數(shù)、流通股數(shù)等。本文的數(shù)據(jù)采用SPSS 12.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行分析。
（一）房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任情況的評(píng)價(jià)
我們采用因子分析法進(jìn)行研究，首先對(duì)樣本公司各年數(shù)據(jù)運(yùn)用因子分析方法的適當(dāng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后進(jìn)行變量提取和命名，最后對(duì)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，得出社會(huì)責(zé)任變量。
1. 因子分析方法適用性檢驗(yàn)。我們用KMO檢驗(yàn)和巴特利特球形檢驗(yàn)兩種方法進(jìn)行可行性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。
以上給出了2000―2009年這十年間社會(huì)責(zé)任數(shù)據(jù)KMO檢驗(yàn)和巴特利特球形檢驗(yàn)結(jié)果，由于KMO取值大都大于0.6（少數(shù)年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗(yàn)給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會(huì)責(zé)任指標(biāo)數(shù)據(jù)比較適合于因子分析。
從定性層面考慮，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的結(jié)果也在意料之中。這是因?yàn)楹饬可鐣?huì)責(zé)任履行情況的指標(biāo)體系中，社會(huì)責(zé)任不同方面的指標(biāo)含義有一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，例如對(duì)股東責(zé)任履行情況的評(píng)價(jià)指標(biāo)凈資產(chǎn)利潤(rùn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，而因子分析法正是消除了這種關(guān)聯(lián)性，在保證數(shù)據(jù)信息不丟失的前提下用盡量少的新指標(biāo)替代原有變量，達(dá)到“降維”和消除多重共線(xiàn)性的目的。因此，本文構(gòu)建的社會(huì)責(zé)任指標(biāo)體系數(shù)據(jù)比較適合作因子分析。
2. 2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)結(jié)果。在利用因子分析法評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任情況的過(guò)程中，我們首先通過(guò)SPSS統(tǒng)計(jì)軟件得到方差分析表和旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行主因子進(jìn)行提取和命名；隨后建立因子模型，并計(jì)算各個(gè)因子得分，然后以各個(gè)因子對(duì)應(yīng)特征值為權(quán)數(shù)對(duì)各個(gè)因子得分進(jìn)行加權(quán)平均，得到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市公司2000―2009年每年社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)的綜合得分，結(jié)果見(jiàn)表3。
需要說(shuō)明的是，因子得分為負(fù)數(shù)的樣本并不是說(shuō)明該樣本公司沒(méi)有履行任何社會(huì)責(zé)任，而僅是表明排名中的一個(gè)相對(duì)位置，這與該方法下對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理有關(guān)。
（二）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)
按照前面對(duì)企業(yè)價(jià)值指標(biāo)的定義，我們搜集整理得到2000―2009年樣本公司有關(guān)企業(yè)價(jià)值的數(shù)據(jù)如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標(biāo)數(shù)據(jù)組成。以上數(shù)據(jù)固定在某一年份上，它是由19個(gè)公司數(shù)據(jù)組成的截面數(shù)據(jù)，是對(duì)變量在空間維度上的觀(guān)察；而固定在某一地區(qū)上，它是由10年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)組成的一個(gè)時(shí)間序列，是對(duì)變量在時(shí)間維度上的觀(guān)察。前面也已提到，將二者合在一起，就構(gòu)成在時(shí)間和截面空間上的二維數(shù)據(jù)，即面板數(shù)據(jù)（Panel Data）。
（三）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任和企業(yè)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性
我們通過(guò)表3和表4數(shù)據(jù)，以企業(yè)價(jià)值變量作為因變量、以社會(huì)責(zé)任變量作為自變量建立模型，三類(lèi)模型的估計(jì)結(jié)果如表5所示。
從表5中我們可以看出，前兩類(lèi)因子模型的估計(jì)結(jié)果中斜率系數(shù)均為正值，在變系數(shù)模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數(shù)公司斜率為負(fù)（6家）。這充分說(shuō)明本文所選取的樣本公司社會(huì)責(zé)任的綜合表現(xiàn)對(duì)其企業(yè)價(jià)值有著正向影響，即在房地產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行情況越好，越被社會(huì)公眾認(rèn)同，企業(yè)價(jià)值就會(huì)越高。
在變系數(shù)模型中，斜率系數(shù)的平均值為0.06，說(shuō)明社會(huì)責(zé)任綜合評(píng)價(jià)指數(shù)每上升1個(gè)百分點(diǎn)，各樣本公司企業(yè)價(jià)值指標(biāo)平均上升0.06個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，社會(huì)責(zé)任的綜合表現(xiàn)對(duì)企業(yè)價(jià)值的提升作用十分微弱，整個(gè)社會(huì)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的履行情況關(guān)注程度還十分有限。社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值的弱關(guān)聯(lián)性，履行社會(huì)責(zé)任的效應(yīng)差，反過(guò)來(lái)強(qiáng)化了企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的消極動(dòng)機(jī)和行為。
四、政策建議
為了提高企業(yè)價(jià)值，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視其社會(huì)責(zé)任的履行，而不應(yīng)僅僅局限于滿(mǎn)足自身的經(jīng)濟(jì)利益。在當(dāng)今和諧發(fā)展的社會(huì)中，企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行在企業(yè)生存和發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。在改善社會(huì)責(zé)任履行的過(guò)程中，有幾個(gè)方面是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以關(guān)注的。
1. 企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)到承擔(dān)社會(huì)責(zé)任對(duì)提升企業(yè)價(jià)值的長(zhǎng)期影響和戰(zhàn)略意義，把社會(huì)責(zé)任主動(dòng)納入企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。
2. 改善定期報(bào)告中對(duì)社會(huì)責(zé)任會(huì)計(jì)信息的披露現(xiàn)狀，盡快建立反映社會(huì)責(zé)任履行情況的綜合、統(tǒng)一權(quán)威的指標(biāo)體系。完善社會(huì)責(zé)任會(huì)計(jì)制度、指標(biāo)體系勢(shì)在必行，并應(yīng)盡可能把現(xiàn)有社會(huì)責(zé)任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開(kāi)。
3. 為了更好地履行社會(huì)責(zé)任，企業(yè)應(yīng)該積極與有關(guān)利益相關(guān)者進(jìn)行溝通。對(duì)內(nèi)要改善工作條件，建立起有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，形成具有凝聚力的企業(yè)團(tuán)隊(duì)；對(duì)外要積極參與公益、慈善事業(yè)，提高企業(yè)的影響力。
4. 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)組合體的重要元素，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、保障國(guó)計(jì)民生是房地產(chǎn)業(yè)的重要使命。因此，企業(yè)應(yīng)該制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)并使之可持續(xù)化。這種可持續(xù)化的有效途徑是在順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的前提下，細(xì)致解讀國(guó)家政策，并通過(guò)把戰(zhàn)略目標(biāo)分解成眾多的、不同階段的、可執(zhí)行具體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)家政策的貫徹實(shí)施。即企業(yè)應(yīng)努力尋求貫徹宏觀(guān)政策、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的可持續(xù)化以及提升社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)的對(duì)接。在目前“住房保障體系”的建設(shè)中增磚添瓦應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公司提升社會(huì)責(zé)任承擔(dān)能力的重要著力點(diǎn)之一。
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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate
Value of Real Estate Industry
Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2
（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；
公允價(jià)值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國(guó)新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，與取得固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時(shí)規(guī)定，在其后續(xù)計(jì)量上存在歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式?？刹捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式的條件是：一是市場(chǎng)足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價(jià)值。企業(yè)若滿(mǎn)足條件，可作為變更會(huì)計(jì)政策――以公允價(jià)值計(jì)量模式替代歷史成本計(jì)量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的必要性
長(zhǎng)久以來(lái)，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，顯然可以帶來(lái)更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤(rùn)和凈資產(chǎn)帶來(lái)巨幅增長(zhǎng)的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性。（3）短期內(nèi)將對(duì)會(huì)計(jì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)上市公司計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
由我國(guó)上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告（財(cái)政部會(huì)計(jì)司2007―2010年度），獲取如下四年財(cái)政數(shù)據(jù)，我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀（見(jiàn)表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測(cè)許多公司會(huì)因公允價(jià)值帶來(lái)的豐厚賬面收益而傾向選擇此計(jì)量模式。然后報(bào)告披露顯示，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的公司僅增長(zhǎng)至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年，采用公允價(jià)值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評(píng)估價(jià)格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價(jià)值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年，年報(bào)顯示，采用公允價(jià)值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（15家公司），參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1家（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法。
綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式數(shù)量較少，但呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。二是上市公司確定公允價(jià)值計(jì)量方法主要為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格法、參考同類(lèi)同。
四、完善公允價(jià)值計(jì)量模式的建議
（1）加強(qiáng)我國(guó)公允價(jià)值理論建設(shè)。為能使公允價(jià)值計(jì)量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國(guó)際趨同，應(yīng)鼓勵(lì)更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價(jià)值理論，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：
（2）積極創(chuàng)造公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價(jià)環(huán)境，提供更低成本、更公開(kāi)化的市場(chǎng)公允價(jià)值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國(guó)各級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性
（3）完善企業(yè)公允價(jià)值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量信息披露的方式和方法。
前言
房地產(chǎn)工程投資量巨大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、事關(guān)利益主體工作，是復(fù)雜、艱巨的建設(shè)工程，經(jīng)濟(jì)效益的按期實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，也是取得其他效益的基石，更是企業(yè)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行整體性、過(guò)程性控制既是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益取得的重要保證，也是房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)效益和綜合效益的基本保障，因此，作為企業(yè)重要經(jīng)濟(jì)和管理手段的造價(jià)工作就顯得尤為重要。房地產(chǎn)工程造價(jià)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的各時(shí)期和各階段的經(jīng)濟(jì)和管理控制，以對(duì)施工細(xì)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，降低房地產(chǎn)工程出現(xiàn)的浪費(fèi)和失誤，進(jìn)而達(dá)到將實(shí)際工程消耗控制在設(shè)計(jì)的合理范圍內(nèi)，從而取得應(yīng)有的綜合效益，并達(dá)到內(nèi)在地提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)水平的目的。由于房地產(chǎn)工程是分階段進(jìn)行的，所以，造價(jià)工作必須在突出階段性，這樣才能使整體造價(jià)更具有科學(xué)性、針對(duì)性和合理性。應(yīng)該立足于房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)工作實(shí)際，提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作價(jià)值的認(rèn)識(shí)，在科學(xué)劃分房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作階段和任務(wù)的基礎(chǔ)上，針對(duì)各時(shí)期提出管理與控制房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作的方法，希望對(duì)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作的主導(dǎo)和管理地位，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作的價(jià)值，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理與控制的作用有所幫助。
1、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作的價(jià)值
房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作具有把握著企業(yè)經(jīng)濟(jì)命脈，控制企業(yè)成本開(kāi)支，以便獲取更多的最終利潤(rùn)的作用，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作是施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和管理的根本出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作是全方位、涉及全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理體系，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要的價(jià)值。
2、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的過(guò)程劃分
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際工作，我們可以將房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作劃分為前期投資的造價(jià)工作和后期建設(shè)生產(chǎn)的造價(jià)工作，兩個(gè)重要的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作只有立足于這樣的階段劃分才能夠比較方便有效地實(shí)現(xiàn)過(guò)程上的控制，使房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作更加具有生命力和有效性。
3、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)階段性管理與控制
3.1房地產(chǎn)企業(yè)工程前期投資造價(jià)工作的管理與控制
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須擁有一個(gè)實(shí)力雄厚的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批專(zhuān)業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備充足、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富且業(yè)務(wù)精湛的專(zhuān)業(yè)人才，特別要吸納一批專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。廣泛搜集招標(biāo)信息，然后分析篩選，仔細(xì)甄別后開(kāi)始編寫(xiě)標(biāo)書(shū)。嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范編制標(biāo)書(shū)?；诳茖W(xué)合理、經(jīng)濟(jì)可行的原則編制施工組織設(shè)計(jì)，本著節(jié)省成本開(kāi)支的目的，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備；標(biāo)書(shū)的關(guān)鍵點(diǎn)在于對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算工作人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，參考客觀(guān)數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目工程造價(jià)，防止錯(cuò)算、漏算、冒算。根據(jù)評(píng)標(biāo)規(guī)則和招標(biāo)單位的具體要求，結(jié)合本單位的客觀(guān)條件和實(shí)際能力來(lái)編寫(xiě)一個(gè)合理的工程造價(jià)，往往能大幅度提高中標(biāo)的機(jī)率。此外，這一時(shí)期的管理與控制重點(diǎn)在合同管理，嚴(yán)格規(guī)范施工組織設(shè)計(jì)方案的論證及健全設(shè)計(jì)變更審批制度工程建設(shè)的成本投入和工期質(zhì)量的控制，以及竣工結(jié)算、工程款的支付和索賠等施工活動(dòng)的開(kāi)展必須以施工合同為準(zhǔn)。在合同中，對(duì)材料供應(yīng)、簽證變更管理、工程造價(jià)、竣工結(jié)算和工程款項(xiàng)的支付等都有明確說(shuō)明，不論哪一項(xiàng)內(nèi)容都與工程造價(jià)息息相關(guān)。合同管理應(yīng)該把強(qiáng)化施工階段的合同管理作為工作重點(diǎn)，做好合同管理的攻與守。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程后期建設(shè)生產(chǎn)造價(jià)工作的管理與控制
首先應(yīng)該加強(qiáng)施工管理，重視現(xiàn)場(chǎng)簽證及施工索賠強(qiáng)化施工管理，在工程建設(shè)過(guò)程中，工程造價(jià)管控部門(mén)必須與設(shè)計(jì)、施工等部門(mén)保持密切的聯(lián)系，以便實(shí)時(shí)獲取可能索賠的信息，工程量的計(jì)算要準(zhǔn)確、客觀(guān)；逐字逐句地推敲合同內(nèi)容，力求工程索賠有理有據(jù)；施工單位首先要熟悉索賠流程，在日常的施工管理中隨時(shí)搜集趕工、設(shè)計(jì)變更或不可抗力等索賠數(shù)據(jù)資料，抓住每一次索賠的機(jī)會(huì)為單位爭(zhēng)取利益。此外，要加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作，竣工結(jié)算是工程造價(jià)合理確定的主要依據(jù)，因此預(yù)算人員必須秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，與設(shè)計(jì)、施工等各部門(mén)保持密切的聯(lián)系，根據(jù)招標(biāo)文件及工程合同約定的相應(yīng)條款對(duì)工程量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。變更工程量也屬于工程量的統(tǒng)計(jì)范疇，計(jì)算時(shí)切忌忽略這一點(diǎn)，竣工結(jié)算時(shí)期需要各部門(mén)人員群策群力、密切配合才能取得理想的工作成果。
4、 結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理與控制是全過(guò)程、全方位地貫穿工程建設(shè)之中，從系統(tǒng)論的角度出發(fā)，只有每個(gè)環(huán)節(jié)和階段都做到最好，整個(gè)過(guò)程和系統(tǒng)才能達(dá)到完美，因此，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)在設(shè)計(jì)、施工、竣工等各個(gè)時(shí)期工作加以劃分，在結(jié)合工程特點(diǎn)、企業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，以階段性的工程造價(jià)工作控制工程的進(jìn)度和質(zhì)量，降低工程的損失和浪費(fèi)，達(dá)到將房地產(chǎn)工程消耗控制在預(yù)想的范圍內(nèi)，以最小的成本獲得最大的綜合效益。處于研究水平的限制，文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的探討還存在各種不足，如：劃分方式過(guò)于簡(jiǎn)單，研究還存在缺憾等，希望同行能夠以發(fā)展的態(tài)度看待這些缺點(diǎn)，并將這些缺點(diǎn)研究和解決當(dāng)做今后實(shí)際工程造價(jià)工作的起點(diǎn)，以便形成整體性的工程造價(jià)體系，更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)工作，使其走向完善。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐虹飛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)控制[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2010（03）.
[2]黃曉光.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制[J].價(jià)值工程，2009（03）.
引言：考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及中國(guó)人口規(guī)模龐大，中國(guó)城市化步伐的不斷加速，勢(shì)必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》即《住房綠皮書(shū)》“2008-2009年中國(guó)城市化發(fā)展對(duì)城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進(jìn)程中住房的真實(shí)需求得到釋放”，“ 中國(guó)城市化進(jìn)程加速 成中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本動(dòng)力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財(cái)政部于2006年2月15日了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)運(yùn)用,對(duì)企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運(yùn)用準(zhǔn)則至關(guān)重要。
一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專(zhuān)家工作組意見(jiàn)中對(duì)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值核算的規(guī)定：
1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
2、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿(mǎn)足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場(chǎng)（2）企業(yè)能夠從交易市場(chǎng)取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行或最近市場(chǎng)價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)公允價(jià)值作出合理估計(jì)。
3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“公允價(jià)值變動(dòng)損益”
（2）從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式的，應(yīng)做為會(huì)計(jì)政策變更，并按變更時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。
（3）首次執(zhí)行日，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入帳價(jià)值，并將公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。
二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定
《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵(lì)采用公允價(jià)值，并規(guī)定在附注中披露公允價(jià)值是最基本的要求，所有企業(yè)為計(jì)量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(2)鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)獨(dú)立評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(3)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場(chǎng)的報(bào)價(jià)；類(lèi)似資產(chǎn)可觀(guān)察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。
《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》：公司需要對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，每年均應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師（即價(jià)值評(píng)估師）對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以獲得符合要求的公允價(jià)值。
三、目前我國(guó)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況
1、白云山A（2006年報(bào)）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)上述投資性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)類(lèi)比法進(jìn)行評(píng)估，出具的（2007）羊資字第53 號(hào)、64 號(hào)、65 號(hào)、66 號(hào)、67 號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確認(rèn)評(píng)估價(jià)值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評(píng)估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，對(duì)上述投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理估計(jì)而確定為249,827,232.00 元。
2、昆百大A（2008年董事會(huì)決議）公司聘請(qǐng)昆明田野房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司對(duì)相關(guān)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以?xún)?nèi)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售狀況調(diào)查報(bào)告》后，由中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司提供價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)，以其價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。
3、海欣股份（2008年中報(bào)）：本公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按其出具的評(píng)估報(bào)告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值。
4、津?yàn)I發(fā)展（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。
5、方大A（2007年年報(bào)）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國(guó)政房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的深國(guó)政評(píng)字[2007]-01036 號(hào)及深國(guó)政評(píng)字[2008]-01032 號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。
6、武漢控股（2007年年報(bào)）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場(chǎng)07年2月平均銷(xiāo)售價(jià)格，結(jié)合周遍市場(chǎng)信息及自有房產(chǎn)特點(diǎn)，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2008）第007號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”確定公允價(jià)值。
7、沱牌曲酒（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價(jià)格測(cè)算。
四、對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)積極影響
目前上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況愈來(lái)愈多。由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢(shì)向好，處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，除真實(shí)反映了企業(yè)當(dāng)時(shí)資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)也帶來(lái)了公司的利潤(rùn)增加。
1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價(jià)值模式計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量情況下，由于資產(chǎn)價(jià)值重估帶來(lái)賬面價(jià)值增加，也帶來(lái)了進(jìn)入損益的公允價(jià)值變動(dòng)，給企業(yè)帶來(lái)的額外的利潤(rùn)增加。在中國(guó)先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對(duì)企業(yè)盈利狀況是一個(gè)持續(xù)不斷改善或者利潤(rùn)增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。
2、在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷(xiāo)而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤(rùn)。
3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。
4、受不同條件下評(píng)估者評(píng)估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家進(jìn)行計(jì)量，有的由企業(yè)自己進(jìn)行估計(jì)，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司調(diào)查報(bào)告為計(jì)量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價(jià)值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤(rùn)規(guī)劃目的，會(huì)有選擇趨向。
5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入損益，因沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定和財(cái)稅[2007]80號(hào)文第三項(xiàng)的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計(jì)稅，等盈利落實(shí)即實(shí)際處置時(shí)再按處置取得的價(jià)款扣除歷史成本后的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。換句話(huà)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無(wú)需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。
總之，在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的采用，可以真實(shí)及時(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場(chǎng)增加信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。
五、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)一些負(fù)面影響
1、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的成本大
采用公允價(jià)值計(jì)量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計(jì)量，在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，科學(xué)的估計(jì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。
其次，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，準(zhǔn)則要求每年年末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值，因此應(yīng)隨時(shí)按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，并隨時(shí)取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等的費(fèi)用支出，對(duì)企業(yè)來(lái)講是持續(xù)的成本支出。
2、企業(yè)面臨利潤(rùn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)在總體市場(chǎng)環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)大幅下滑，資產(chǎn)賬面價(jià)值減少的風(fēng)險(xiǎn)。
3、根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
4、投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷(xiāo)而減少的成本支出，沒(méi)有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷(xiāo)的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。
在目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況和國(guó)家現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計(jì)量，對(duì)企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來(lái)愈多企業(yè)趨向采用公允價(jià)值計(jì)量的原因。但在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好機(jī)會(huì)。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤(rùn)操縱，以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。
參考文獻(xiàn)：
1.引言
為適應(yīng)市場(chǎng)需求和建立與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過(guò)去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。
此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)迅速將其過(guò)去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對(duì)因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對(duì)上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對(duì)此現(xiàn)象學(xué)者們展開(kāi)了積極地探討，主要從客觀(guān)角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。
本文認(rèn)為客觀(guān)因素制約影響了小部分上市公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對(duì)此觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行論證，并對(duì)管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開(kāi)具體分析自利，對(duì)為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。
2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對(duì)固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會(huì)計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對(duì)其提取折舊。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類(lèi)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?；诖?，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)，作為單獨(dú)一類(lèi)確定會(huì)計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。
2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)
相對(duì)于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：
1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化
在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會(huì)計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對(duì)外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對(duì)外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，按無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來(lái)進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化
舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，由此會(huì)計(jì)賬目?jī)r(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值存在較大差額。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。
3.后續(xù)計(jì)量變化
在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類(lèi)資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來(lái)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)
我國(guó)上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來(lái)了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤(rùn)，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會(huì)計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對(duì)企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過(guò)計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)，從而避免了被退市的厄運(yùn)。
雖然具有可觀(guān)的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國(guó)設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說(shuō)明了上市企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢(shì)。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測(cè)上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。
表1 我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計(jì)量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司
投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露，提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。
一、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性
傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性是歷史成本，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。由于通貨膨脹的影響，許多人開(kāi)始質(zhì)疑歷史成本，認(rèn)為采用歷史成本計(jì)價(jià)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)報(bào)表信息沒(méi)有用，因?yàn)闅v史成本反映的信息與實(shí)際情況可能相差甚遠(yuǎn)。在這樣的質(zhì)疑聲中，產(chǎn)生了其他的計(jì)量屬性。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，公允價(jià)值開(kāi)始走進(jìn)人們的視野，逐漸被大家認(rèn)可并廣泛應(yīng)用。
與歷史成本計(jì)量屬性相比較，公允價(jià)值計(jì)量屬性有其明顯的優(yōu)勢(shì)，它能夠及時(shí)、全面地反映現(xiàn)行和未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，更真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，更符合決策有用觀(guān)的要求，可以向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供更有價(jià)值的信息。
公允價(jià)值計(jì)量的崛起，使歷史成本計(jì)量受到越來(lái)越多的挑戰(zhàn)，但公允價(jià)值在實(shí)際中的應(yīng)用卻受到可靠性的制約。就我國(guó)目前的情況來(lái)看，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而目前投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，未完全采用公允價(jià)值模式，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更。但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但由于公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中容易被利用為利潤(rùn)操縱的工具。同時(shí)我們也可以借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的，每年度公司會(huì)聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。
二、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響
1.增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面
房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來(lái)，國(guó)家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門(mén)檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺(tái)為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。
2.在不造成過(guò)大利潤(rùn)波動(dòng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)
根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。以目前全國(guó)房地產(chǎn)普遍持續(xù)升值的情況看，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業(yè)貢獻(xiàn)一定的利潤(rùn)增長(zhǎng)。對(duì)擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度可能更大。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)的利潤(rùn)水平也將因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)，但企業(yè)無(wú)需對(duì)這部分利潤(rùn)波動(dòng)過(guò)分擔(dān)憂(yōu)。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個(gè)會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)的價(jià)值調(diào)整幅度，利潤(rùn)也不會(huì)因此出現(xiàn)更大程度的波動(dòng)。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?jī)?nèi)，因此并不會(huì)對(duì)企業(yè)期末凈利潤(rùn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
3.公允價(jià)值變動(dòng)不會(huì)造成企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦增加
采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)每年的納稅額并不會(huì)受到嚴(yán)重影響：第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤(rùn)增長(zhǎng)將會(huì)使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評(píng)估增值帶來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對(duì)這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開(kāi)征的物業(yè)稅角度看，世界主要國(guó)家已就對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并根據(jù)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識(shí)，我國(guó)改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。按照新時(shí)期稅制改革“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來(lái)的影響也不會(huì)太大。
參考文獻(xiàn)：
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一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理中運(yùn)用的中外規(guī)定差別
通過(guò)對(duì)我國(guó)06版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的比較后，我們可以知道，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的前提允許條件，其核心是企業(yè)必須有充分證據(jù)，來(lái)證明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在決定使用的階段，能夠可靠并且持續(xù)地取得。換句話(huà)講，其前提必須滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息的條件。這樣的規(guī)定，其實(shí)是對(duì)我國(guó)特殊市場(chǎng)環(huán)境的一種考慮，并且有助于保證使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量可靠性的要求。
二、我國(guó)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀
自從2006年我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布以來(lái)，在投資性房地產(chǎn)的列報(bào)和計(jì)量方面作出了重要變動(dòng)，并且引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量模式。到現(xiàn)在未知，我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量和范圍呈現(xiàn)出與新準(zhǔn)則頒布的初衷和愿景有一定的出入。在查閱了我國(guó)上市公司的財(cái)報(bào)后統(tǒng)計(jì)顯示，在2006年新準(zhǔn)則頒布后直到12年初，883家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)共計(jì)有27 家上市公司。這表明，在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（CAS3）頒布的幾年以來(lái)，上市公司采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)在全國(guó)范圍里占比較低，僅有3%。如津?yàn)I發(fā)展 、勝利股份 、沱牌曲酒 、方大集團(tuán) 、海欣股份 、深長(zhǎng)城 等大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司所選擇的計(jì)量模式并非公允價(jià)值。
三、影響我國(guó)上市公司使用公允價(jià)值計(jì)量模式的因素
（一）相關(guān)準(zhǔn)則和市場(chǎng)規(guī)定模糊，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控難度加大
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家比較可以得出：第一，我國(guó)市場(chǎng)的完善程度不足。由于目前的市場(chǎng)環(huán)境下，某些商者受到了利益驅(qū)引，從而使交易過(guò)程中不規(guī)范牟取暴利的行為并不十分罕見(jiàn)，操縱利潤(rùn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，例如某些上市公司誤導(dǎo)控制二級(jí)市場(chǎng)中增發(fā)、配股和經(jīng)理者的股票期權(quán)計(jì)劃；第二，相關(guān)市場(chǎng)的法制法規(guī)建設(shè)力度不夠，特別是缺乏對(duì)于公允價(jià)值的信息控制規(guī)范，上市公司在虧損的情況下會(huì)利用會(huì)計(jì)政策變更這一手法進(jìn)行盈余調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)扭虧；第三，我國(guó)2006年新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的定義和運(yùn)用缺少仔細(xì)的實(shí)施指導(dǎo)，而只是提出了一般性說(shuō)明，同時(shí)的規(guī)定指出使用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的決策，即企業(yè)只能從投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，而不能從公允價(jià)值模式重新轉(zhuǎn)換回成本模式計(jì)量。在我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，并逐步降溫的大背景下，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)景氣程度到底會(huì)怎樣，其投資性房地產(chǎn)的市價(jià)會(huì)否持續(xù)堅(jiān)挺，還是會(huì)猛然下跌，這些都很難估計(jì)和確定。然而市場(chǎng)有很強(qiáng)的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下行的壓力很大，這樣的趨勢(shì)會(huì)使得公允價(jià)值的變動(dòng)損益的風(fēng)險(xiǎn)加大，其不確定性加強(qiáng)，投資性房地產(chǎn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響因此加大。這樣會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)持續(xù)和穩(wěn)定性有一定的困擾。因而，很多上市企業(yè)在權(quán)衡利弊之后，考慮到避免公允價(jià)值的使用帶來(lái)的不確定性而謹(jǐn)慎的選擇了繼續(xù)使用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。
（二）公允價(jià)值模式引入的門(mén)檻要求
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量如果采用公允價(jià)值模式要同時(shí)達(dá)到兩個(gè)必要的條件：第一，由于投資性房地產(chǎn)的地理位置大多是在我國(guó)大中型規(guī)模城市的城內(nèi)區(qū)域，所以決定了擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)只有在大中城市的才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。第二，對(duì)于類(lèi)似或同類(lèi)的房地產(chǎn)和土地使用權(quán)的確定條件如下：
對(duì)于房地產(chǎn)，確認(rèn)條件是：地理位置和地理環(huán)境相同；性質(zhì)相同；結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相近；新舊程度相同或相近；可使用狀況相同或相近。對(duì)于土地使用權(quán)，確認(rèn)條件是：同一城區(qū)、同一位置區(qū)域；所處地理環(huán)境相同或相近；可使用狀況相同或相近。
可以看出，由于我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，要在企業(yè)里使用公允價(jià)值的條件是要找到企業(yè)內(nèi)的每一項(xiàng)房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，然而實(shí)際上達(dá)成這樣的條件目前有所困難。另外，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)定中，指出不能使用包含過(guò)多估值的假設(shè)應(yīng)用技術(shù)，因而決定了一個(gè)企業(yè)內(nèi)所有投資性房地產(chǎn)不一定都能采用公允價(jià)值模式來(lái)計(jì)量。這是由于我國(guó)產(chǎn)權(quán)以及生產(chǎn)要素市場(chǎng)活躍度不夠，加上普遍公信度低的交易中介機(jī)構(gòu)，還有市場(chǎng)管理和制度建設(shè)力度不足，使得投資性房地產(chǎn)相應(yīng)的公允價(jià)值難以確定。對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于成熟的生產(chǎn)要素市場(chǎng)，使得交易活動(dòng)十分活躍，從而使得公允價(jià)值的確認(rèn)趨于客觀(guān)和簡(jiǎn)單。然而，困擾我國(guó)企業(yè)公允價(jià)值運(yùn)用的這種現(xiàn)狀并不是靜態(tài)的，而是我國(guó)各項(xiàng)要素市場(chǎng)開(kāi)放和發(fā)展的一個(gè)階段，在未來(lái)，這種問(wèn)題會(huì)逐漸改善。
（三）會(huì)計(jì)變更存在不合理使用
公允價(jià)值計(jì)量模式就像是一把“雙刃劍”，擁有兩面性，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成績(jī)會(huì)隨著投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的波動(dòng)而變動(dòng)。因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)存在致使企業(yè)的業(yè)績(jī)大幅變動(dòng)的情況，可能誤導(dǎo)多方的相關(guān)利益者，會(huì)引起投資者和債權(quán)所有者對(duì)公司情況的誤判，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)的市場(chǎng)形象，這樣并不有利于企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
