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時(shí)間：2023-08-18 09:32:52
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近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1．博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：
1．1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長。同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長，與此同時(shí)，房價(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。
2．2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時(shí)對房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時(shí)處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。#p#分頁標(biāo)題#e#
3．2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
4．2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。則當(dāng)處于該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
一、引言
隨著我國城鎮(zhèn)化的建設(shè)和擴(kuò)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具有實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的雙重特征，房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到老百姓的生活安居，也關(guān)系到地方城市發(fā)展的潛力，更關(guān)系到國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。近年來，各地加大了房地產(chǎn)市場投資力度，使得房地產(chǎn)市場成為投資的熱點(diǎn)，商品房價(jià)格持續(xù)高升。而針對房地產(chǎn)局部過熱跡象，中央以及地方政府出臺(tái)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)貨幣政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，包括調(diào)整銀行貸款利率、提高房地產(chǎn)抵押貸款首付比例、限制購房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅等，但是中國的房地產(chǎn)價(jià)格總體上處于一直持續(xù)快速上漲的水平。從世界范圍內(nèi)看，特別是2007年美國次債危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場的泡沫形成、伴隨著資產(chǎn)價(jià)格的破滅，加劇了經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。因此，對房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸的影響理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)具有重要的意義。
二、文獻(xiàn)綜述
房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)通過影響銀行信貸需求和銀行信貸供給，從而影響到銀行信貸擴(kuò)張總量。利率通過房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。從房地產(chǎn)價(jià)格影響銀行信貸需求的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)對居民和企業(yè)的信貸需求產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程量大，前期要投入大量資金，才有可能進(jìn)行資本的增值以及獲得投資收益。而在房地產(chǎn)流通以及消費(fèi)環(huán)節(jié)，商品住房價(jià)值高，大部分消費(fèi)者選擇負(fù)債消費(fèi)，即向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款購買住房。房地產(chǎn)市場自身的這些特點(diǎn)決定了其發(fā)展需要金融市場的支持，即無論房地產(chǎn)市場的需求者還是供給者，都離不開銀行的信貸支持。金融市場對房地產(chǎn)市場提供房屋抵押貸款的同時(shí)，金融資本就會(huì)獲得保值增值的機(jī)會(huì)。
Davis、Haibin Zhu（2004）利用17個(gè)國家的跨國數(shù)據(jù)對銀行貸款和商用房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)論是，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的擴(kuò)張，而不是過度的銀行信貸擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動(dòng)關(guān)系，結(jié)論是，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響銀行的信貸擴(kuò)張，而銀行的貸款卻不影響房地產(chǎn)價(jià)格。Chen、Wang（2006）使用臺(tái)灣1991～2001年之間的臺(tái)灣交易數(shù)據(jù)，研究表明可抵押資產(chǎn)的價(jià)值對地產(chǎn)抵押貸款的規(guī)模存在正向和顯著的影響，同時(shí)，抵押物的杠桿效應(yīng)對資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是順周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地產(chǎn)市場與信貸市場的一般均衡模型，通過對均衡解的比較靜態(tài)分析，其研究結(jié)論認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的增加，銀行信貸供給增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二者之間存在正反饋的作用機(jī)制。李健飛、史晨昱（2005）采用協(xié)整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之間的季度數(shù)據(jù)，對我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)論是，銀行的過度放貸并不是目前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根源，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲對銀行信貸擴(kuò)張的作用卻不能忽視。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）對中國房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)貸款的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明中國房地產(chǎn)價(jià)格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)對房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行貸款之間存在雙向因果關(guān)系；在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不是短期銀行信貸增長的直接Granger原因，而是通過協(xié)整關(guān)系成為短期銀行信貸增長的Granger原因。
本文在已有研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)對房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。本文實(shí)證研究最新的時(shí)間序列區(qū)域樣本，利用并且在計(jì)量模型中加入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額、貸款利率變量，從而使檢驗(yàn)結(jié)論更有針對性。
三、VAR實(shí)證模型的建立
（一）數(shù)據(jù)來源與變量定義
本文利用2000年至2011年的江蘇省商品房平均銷售價(jià)格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額與銀行貸款利率的年度數(shù)據(jù)，來對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。其中，銀行貸款數(shù)據(jù)是用金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款來表示，銀行貸款利率用5年期以上的銀行貸款利率表示。將除銀行貸款利率以外的其他數(shù)據(jù)實(shí)際值取自然對數(shù)，避免數(shù)據(jù)的劇烈波動(dòng)以消除異方差的影響。將商品房平均銷售價(jià)格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額、銀行貸款利率分別用變量HP、L、SD和LI表示，而將前三個(gè)變量相應(yīng)的對數(shù)值分別用LHP、LL、LSD表示。所有原始數(shù)據(jù)均來自各期的《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫》、《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國人民銀行統(tǒng)計(jì)年鑒》。
（二）單位根檢驗(yàn)
為對各變量之間的長期關(guān)系進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，首先要對各變量時(shí)間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文運(yùn)用ADF方法對各個(gè)變量的平整性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。對LHP、LL、LSD、LI等變量單位根的檢驗(yàn)結(jié)果見表1。
注：（ctn）分別表示單位根檢驗(yàn)中的截距項(xiàng)、時(shí)間趨勢項(xiàng)和滯后階數(shù)。滯后項(xiàng)階數(shù)的選取是根據(jù)AIC原則，所選擇的滯后階數(shù)是使AIC統(tǒng)計(jì)量為最小。以上所有數(shù)據(jù)分析是根據(jù)Eviews6.0軟件進(jìn)行。 由以上的單位根檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，原時(shí)間序列變量ADF統(tǒng)計(jì)量的絕對值均高于5%臨界值，序列在5%的顯著性水平上均接受零假設(shè)H0=0，因此，原時(shí)間序列都是不平穩(wěn)的。4個(gè)變量在經(jīng)過一階差分后，所有變量的ADF統(tǒng)計(jì)量都在5%的水平上顯著，這說明這四個(gè)一階差分序列在5%的顯著性水平是平穩(wěn)的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一階單整序列，即I（1），滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提。
（三）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)
本文運(yùn)用多變量協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)—擴(kuò)展的E-G檢驗(yàn)來對多變量系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)。用變量LL對LHP、LSD、LI進(jìn)行普通最小二乘回歸。并對該模型估計(jì)殘差序列E做單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果見表2。
由于檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為-4.287794，小于顯著性水平0.01時(shí)的臨界值-2.816740，可認(rèn)為估計(jì)殘差序列E為平穩(wěn)序列，進(jìn)而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為：
LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI
（0.277） （0.489） （0.037）
以上四變量之間的協(xié)整關(guān)系式表明了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額和貸款利率之間的長期均衡關(guān)系，括號內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差。可見，各系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量十分顯著。其中，銀行貸款對房地產(chǎn)價(jià)格的長期均衡彈性為0.151，即長期看來，房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%，銀行貸款對城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額的長期均衡彈性最大，對利率的長期均衡彈性不是很明顯?？梢?，房地產(chǎn)價(jià)格在長期內(nèi)對銀行貸款的正面作用有一定的影響。
（四）長期因果關(guān)系檢驗(yàn)
向量自回歸（VAR）模型常用于多變量時(shí)間序列系統(tǒng)的預(yù)測和描述隨機(jī)擾動(dòng)對變量系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響。本文選取自回歸滯后階數(shù)分別為1和2，對各變量的因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果見表3。
表3 各變量之間的長期因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果
從上面的長期因果性檢驗(yàn)結(jié)果可以得出，在10%的顯著性水平上，在江蘇省內(nèi)，存在從銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額到房地產(chǎn)價(jià)格的Granger單向因果關(guān)系，可以解釋為銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額是房地產(chǎn)價(jià)格的變化的原因；在5%的顯著性水平上，房地產(chǎn)價(jià)格的變化不是銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額變動(dòng)的原因。在10%的顯著性水平上，銀行貸款利率不是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，房地產(chǎn)價(jià)格是銀行利率的Granger單向因果關(guān)系，在滯后2期的基礎(chǔ)上。因此可以判斷，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款之間存在單向因果關(guān)系，而城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額的提高會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格。
四、結(jié)論和政策建議
從以上的實(shí)證檢驗(yàn)可以得出關(guān)于我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響銀行信貸增長的主要結(jié)論有：房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間具有長期均衡穩(wěn)定關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格在長期內(nèi)對銀行貸款有一定的正向影響，從長期看來，房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%。而銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的Granger單向因果關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，我們提出如下政策建議：
一方面，合理控制房地產(chǎn)消費(fèi)的信貸規(guī)模，加強(qiáng)信貸審核，提高信貸質(zhì)量，尤其要嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)投機(jī)的信貸，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資合理化發(fā)展。作為抵押品的房地產(chǎn)通過價(jià)格的波動(dòng)影響信貸市場。信貸的擴(kuò)張反過來又增加房價(jià)。為了防止房地產(chǎn)市場泡沫和盡量減少房地產(chǎn)價(jià)格下跌對銀行業(yè)績的不利影響，銀行需要更嚴(yán)格的貸款管理。更確切地說，作為銀行要強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略，控制投資組合限定在房價(jià)方面的直接或間接的風(fēng)險(xiǎn)暴露。銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人住房貸款的信用評估，以及充足的資本儲(chǔ)備是必要的，有助于積極防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，政府當(dāng)局制定更加合理的利率政策，使得名義利率更加真實(shí)地反映市場資金的供需狀況，實(shí)行對購房者差別化的信貸政策，積極引導(dǎo)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，保持貨幣信貸總量和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長。同時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障房的建設(shè)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，使之回歸到合理水平。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場和金融市場的有效監(jiān)管，有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和滿足居民自住和改善性需求。
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房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注，但是從研究的角度看，對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素爭議很大。當(dāng)前需要從房地產(chǎn)市場的實(shí)際出發(fā)，運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的方法對其進(jìn)行分析，總結(jié)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)需要對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行綜合分析，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效的調(diào)控，從而保證房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)合理的狀態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對加快我國住房建設(shè)步伐、有效啟動(dòng)各類住房消費(fèi)、改善社會(huì)環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟(jì)的增長。從另一方面看，房價(jià)的過快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專家學(xué)者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注。從當(dāng)前的情況看，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵性因素，找到更好的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì)出現(xiàn)價(jià)格過快上漲的局面、影響其價(jià)格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度有多大，此類問題一直是業(yè)界的研究重點(diǎn)，如何運(yùn)用更加科學(xué)有效的方法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和研究已經(jīng)成為當(dāng)前的熱點(diǎn)問題，因此需要把理論和實(shí)踐結(jié)合起來，并且在此基礎(chǔ)上，找到房地產(chǎn)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。
一、我國房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析
房地產(chǎn)市場價(jià)格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以歸納如下：
1.從宏觀環(huán)境角度分析。銀行利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響明顯，加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)需求和價(jià)格的重要的市場化手段。銀行利率會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素。通常情況下，上調(diào)銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本，同時(shí)對投資過熱的現(xiàn)象也可以進(jìn)行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調(diào)整，對房地產(chǎn)投機(jī)行為會(huì)產(chǎn)生最直接的影響，投機(jī)的減少可以有效降低房地產(chǎn)價(jià)格，促使房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落，否則大量的投機(jī)資本流入房地產(chǎn)市場會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。
2.從金融存款角度分析。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)價(jià)格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機(jī)構(gòu)的各類存款增加，那么整個(gè)資金的成本會(huì)降低，開發(fā)商在此環(huán)境下會(huì)增加投資，因此資金供給會(huì)對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度的影響。同時(shí)，消費(fèi)者的行為也會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。金融機(jī)構(gòu)的存款變化可以反映出消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。從中國的實(shí)際情況看，我國人均收入不高，住房消費(fèi)一直是老百姓的主要消費(fèi)，從大部分消費(fèi)者的心態(tài)看，其“存款買房”的觀念一直很強(qiáng)烈，金融機(jī)構(gòu)存款的增加在一定程度上預(yù)示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價(jià)過快上漲的局面。
3.從消費(fèi)價(jià)格指數(shù)角度分析。我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展期，因此人均收入還處于較低的狀態(tài)，住房是人們最基本的消費(fèi)和需求品之一。從消費(fèi)品的特點(diǎn)看，消費(fèi)品主要可以分為長期消費(fèi)品和短期消費(fèi)品。一段時(shí)期內(nèi)，如果消費(fèi)者短期消費(fèi)傾向重，必然會(huì)影響其長期消費(fèi)； 相反，如果消費(fèi)者長期消費(fèi)傾向比較重，必然會(huì)影響其短期消費(fèi)行為。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)主要是對短期消費(fèi)情況進(jìn)行集中反映。從實(shí)際情況看，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈反比關(guān)系，因此在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過程中需要對此進(jìn)行重點(diǎn)研究，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
4.從房地產(chǎn)開發(fā)成本角度分析。房地產(chǎn)的開發(fā)成本對其價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進(jìn)行開發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。前期工作主要包括確定用地規(guī)模性質(zhì)、項(xiàng)目地址的選擇、獲取土地使用權(quán)、對項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃等。我國實(shí)行國有土地有償使用制度，土地使用權(quán)在運(yùn)行過程中可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權(quán)的情況呈現(xiàn)減少的態(tài)勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權(quán)價(jià)格，也就是通常說的出讓金，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中同樣需要支付土地費(fèi)用，因此土地費(fèi)用會(huì)對房地產(chǎn)的價(jià)格形成產(chǎn)生很大的影響。當(dāng)前需要進(jìn)一步完善土地使用權(quán)費(fèi)用征收制度，不斷優(yōu)化土地管理制度，促使房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的對策建議
1.不斷加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。土地對房地產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的影響，是其主要影響因素，同時(shí)土地價(jià)格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調(diào)控對規(guī)范土地市場，促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當(dāng)前政府需要鼓勵(lì)進(jìn)一步開發(fā)利用存量城市用地，規(guī)范其流轉(zhuǎn)程序，嚴(yán)格控制土地市場的發(fā)展，優(yōu)先考慮普通住宅建設(shè)用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地，保證用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。政府在宏觀調(diào)控過程中需要建立公開透明的土地轉(zhuǎn)讓、出讓、招投標(biāo)制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應(yīng)計(jì)劃，努力提升土地整體管理水平。
2.通過金融手段調(diào)控資金流向結(jié)構(gòu)。通過積極有效的金融手段調(diào)整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和具體數(shù)量，從而能夠更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，金融業(yè)的參與對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有很大的作用，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段，因此房價(jià)上漲速度與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價(jià)過快上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性狀態(tài)。我國房地產(chǎn)信貸還存在很多的問題，需要進(jìn)一步優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，通過金融手段進(jìn)行調(diào)控，促使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理狀態(tài)。
3.通過財(cái)稅手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。積極有效的財(cái)稅手段對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式會(huì)產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，有效利用調(diào)整財(cái)政預(yù)算支出、調(diào)整稅率、廢立稅種等手段，從而達(dá)到合理利用財(cái)稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中需要每年從財(cái)政預(yù)算中安排一定的資金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，以有效滿足中低收入消費(fèi)者的購房需求。國家通過積極有效的財(cái)稅手段，可以控制開發(fā)商的投資盈利規(guī)模，也能對消費(fèi)者的支出水平進(jìn)行有效的分析，為低收入群體買房創(chuàng)造積極有利的條件，為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。
4.通過有效的法律手段規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。房地產(chǎn)市場的各種經(jīng)營活動(dòng)，需要按照市場經(jīng)濟(jì)的具體要求進(jìn)行，市場經(jīng)濟(jì)從一定程度上看就是法制經(jīng)濟(jì)，法制建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護(hù)市場秩序，發(fā)揮市場在資源配置方面的作用。
房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運(yùn)用法律法規(guī)來約束和規(guī)范各個(gè)利益主體的行為。利益主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、政府、消費(fèi)者等。各個(gè)利益主體必須按照法律法規(guī)的要求實(shí)施各種行為，這樣各個(gè)利益主體的權(quán)益才能得到有效的保障，房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下健康穩(wěn)定發(fā)展。
5.采取積極有效的手段干預(yù)房地產(chǎn)市場運(yùn)作。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要對其核心問題進(jìn)行規(guī)范，通過完善產(chǎn)權(quán)制度，可以保證產(chǎn)權(quán)在各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體之間的合理轉(zhuǎn)移和讓渡。當(dāng)前我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較混亂，這對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度，對保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有很大的作用。
通過建立房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)制，可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場運(yùn)作更加科學(xué)、合理，促使房地產(chǎn)市場的運(yùn)行更加規(guī)范。
6.積極引導(dǎo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要政府積極有效的引導(dǎo)，幫助其科學(xué)發(fā)展。具體實(shí)施過程中可以通過采取社會(huì)輿論、宣傳教育、信息引導(dǎo)等手段，對房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)、投資主體和利益相關(guān)者進(jìn)行引導(dǎo)教育，把其引上規(guī)范化的發(fā)展軌道。針對市場發(fā)展過程中一些不規(guī)范現(xiàn)象進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過完善制度等手段不斷規(guī)范市場秩序，這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。
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[2]李倩，張飛漣. 房地產(chǎn)開發(fā)商與地產(chǎn)中介的博弈分析[J].長沙鐵道學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007（02）.
一、 引言
過去四十多年里，全球經(jīng)濟(jì)在低通貨膨脹水平的環(huán)境下，發(fā)生了多次因資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，尤其是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的產(chǎn)生和破裂引發(fā)的系統(tǒng)性和全球性的金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)衰退，資產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系成為各國貨幣與政策當(dāng)局所日益關(guān)注的重要問題，也成為學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)問題。
我國自1998年啟動(dòng)房地產(chǎn)市場化改革以來，伴隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得迅猛的發(fā)展，全國商品房平均銷售價(jià)格從1998年的2 170元/平方米上升到達(dá)2012年1月的5 502元/平方米，短短十四年時(shí)間內(nèi)，價(jià)格上升達(dá)153.55%。房產(chǎn)在我國家庭資產(chǎn)組合中的占比已接近50%，是份額最大的一項(xiàng)資產(chǎn)持有形式。與此同時(shí)我國也面臨著嚴(yán)峻的通貨膨脹形勢，2011年7月份CPI同比上升6.5%，達(dá)到近3年以來的峰值。研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與通貨膨脹的關(guān)系是資產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究的重要組成部分，具有重要的理論意義，而且對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及對通貨膨脹的預(yù)測和管理均具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
本文使用我國2000年~2011年間房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法和熱最優(yōu)路徑方法，對我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的影響進(jìn)行了研究。
二、 文獻(xiàn)綜述及模型簡介
1. 文獻(xiàn)綜述。近年來，國內(nèi)外學(xué)者對資產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系的研究逐漸增多，除了利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對資產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析之外，一般是按下面兩條思路展開：一是探討和刷新通貨膨脹的定義和衡量方法，試圖將資產(chǎn)價(jià)格包含到通貨膨脹的衡量指標(biāo)中去，討論資產(chǎn)價(jià)格在通貨膨脹衡量指標(biāo)的權(quán)重；二是研究資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的影響，嘗試發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹是否具備穩(wěn)定的關(guān)系。
Tobin（1969）認(rèn)為當(dāng)市場價(jià)格高于重置成本時(shí)，企業(yè)投資意愿變得更為強(qiáng)烈，投資支出隨之增加，這會(huì)引起社會(huì)總需求的增加，從而引發(fā)通貨膨脹。Goodhart（2001）研究表明資產(chǎn)價(jià)格蘊(yùn)有未來物價(jià)變化的信息。他構(gòu)建出了一種包括房地產(chǎn)價(jià)格、股票價(jià)格、短期利率和匯率等在內(nèi)的金融狀況指數(shù)，并對房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格在金融狀況指數(shù)中的權(quán)重進(jìn)行了研究。他的實(shí)證結(jié)果證明，西方七國的金融狀況指數(shù)與未來通貨膨脹水平的相關(guān)系數(shù)為0.55，并且領(lǐng)先通貨膨脹7個(gè)季度；而且與匯率、股票價(jià)格和通貨膨脹之間的關(guān)系相比，房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹之間的聯(lián)系要緊密得多，因此貨幣與政策當(dāng)局可借助金融狀況指數(shù)研判未來通貨膨脹水平。Simon Gilchrist 和John V. Leahy（2002）研究表明，相比美國，其他發(fā)達(dá)國家的股票價(jià)格帶來的財(cái)富效應(yīng)偏小，但房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)比美國要大。導(dǎo)致這些差異的原因是不同類型的資產(chǎn)在各國占比不同以及各國資產(chǎn)市場的發(fā)育程度不一。沒有任何一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格數(shù)據(jù)能適用于對所有國家、所有時(shí)期通貨膨脹的預(yù)測。A.Bollard（2004）認(rèn)為，如果貨幣和政策當(dāng)局以低通貨膨脹為目標(biāo)，那么日常的貨幣操作應(yīng)考慮資產(chǎn)價(jià)格的因素，應(yīng)該對資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)作出適當(dāng)?shù)幕貞?yīng)。他的實(shí)證表明，在大部分情況下，新西蘭的資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與一般商品和服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格水平的起伏是相一致的。
瞿強(qiáng)（2004）認(rèn)為，在金融制度不斷創(chuàng)新的情況下，資產(chǎn)價(jià)格的上升往往都伴隨著信貸規(guī)模的大幅增加。資產(chǎn)價(jià)格超過資產(chǎn)基礎(chǔ)定價(jià)的部分，來源于以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)為目的的借款，這會(huì)引起宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和社會(huì)財(cái)富劇烈的重新分配，最終會(huì)反映在一般商品與服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格波動(dòng)上，或者是通貨膨脹，或者是通貨緊縮。王維安和賀聰（2005）的研究運(yùn)用了無套利均衡定價(jià)原理從資產(chǎn)價(jià)格獲取市場預(yù)期的方法，結(jié)果表明房地產(chǎn)預(yù)期收益率與通貨膨脹預(yù)期存在穩(wěn)定的關(guān)系，房地產(chǎn)預(yù)期收益率下降1%，會(huì)引起通貨膨脹上升0.58%。汪恒（2007）在傳統(tǒng)的衡量通貨膨脹指標(biāo)CPI的基礎(chǔ)上，增加了房地產(chǎn)價(jià)格，從而構(gòu)建出一種新的通貨膨脹指數(shù)；他以1998年~2003年的季度數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了包含房地產(chǎn)價(jià)格的新通貨膨脹指數(shù)比傳統(tǒng)的通貨膨脹的指標(biāo)更加有效。李強(qiáng)（2008）分析認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹的關(guān)系，除了財(cái)富效應(yīng)，還存在一種“貨幣激活論”，即資產(chǎn)價(jià)格的上升，會(huì)降低居民的儲(chǔ)蓄意愿，貨幣會(huì)流向資產(chǎn)交易市場，從而引發(fā)通貨膨脹水平上升。他的實(shí)證檢驗(yàn)了我國股票價(jià)格的上升會(huì)同時(shí)通過財(cái)富效應(yīng)和“貨幣激活效應(yīng)”促使通貨膨脹的上升。蘇瑜和萬宇艷（2010），以美國近130年來的CPI和標(biāo)普指數(shù)為研究對象得出結(jié)論，美國股票價(jià)格與通貨膨脹長期來看存在顯著的協(xié)整關(guān)系；而在上世紀(jì)二三十年代大蕭條時(shí)期、本世紀(jì)初的互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期和2008年次貸危機(jī)時(shí)期等這三個(gè)特殊時(shí)間區(qū)段，股票價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系并不明顯。
綜上所述，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為通常意義上的僅包含一般商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格水平的物價(jià)指數(shù)并不能反映真實(shí)的通貨膨脹水平，資產(chǎn)價(jià)格在一定程度上有助于改善對未來通貨膨脹水平的預(yù)測。另外一些學(xué)者認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格對未來通貨膨脹水平的預(yù)測能力并未達(dá)到理論上所闡述的水平，沒有一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格數(shù)據(jù)能適用于對所有國家、所有時(shí)期的通貨膨脹預(yù)測。
但學(xué)界也一致認(rèn)為：隨著資產(chǎn)交易的日趨頻繁和資產(chǎn)價(jià)值占比實(shí)體經(jīng)濟(jì)的份額逐漸增大，為維護(hù)貨幣穩(wěn)定，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有序運(yùn)行，貨幣與政策當(dāng)局有必要關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹和宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的影響，關(guān)注更廣泛意義上的價(jià)格水平穩(wěn)定。
2. 模型簡介。
（1）時(shí)差相關(guān)分析。時(shí)差相關(guān)分析模型，通常選取兩個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)變量作為基準(zhǔn)指標(biāo)，然后針對選取的指標(biāo)做滯后或超前處理，并計(jì)算兩者的相關(guān)系數(shù)。據(jù)此可以得出兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變量在時(shí)間序列上的關(guān)系，判斷兩者誰是先行指標(biāo)、滯后指標(biāo)或同步指標(biāo)。時(shí)差相關(guān)分析模型可應(yīng)用于對數(shù)據(jù)和事務(wù)的預(yù)測和判斷。
時(shí)差相關(guān)分析模型的基本思路：
設(shè)Y={Y1，Y2，Y3，…}和X={X1，X2，X3，…}為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列，r為時(shí)差相關(guān)系數(shù)，則：
l為滯后或超前期數(shù)，l為正數(shù)時(shí)表示滯后，l為負(fù)數(shù)時(shí)表示超前；n是取齊后的數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)，L是最大的滯后或超前期數(shù)。rl最大時(shí)對應(yīng)的l表示滯后或超前l(fā)期時(shí)，兩時(shí)間序列相關(guān)關(guān)系最強(qiáng)。若r0為最大值，表示兩個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)變量在時(shí)間序列上為同步的關(guān)系。
（2）熱最優(yōu)路徑方法。熱最優(yōu)路徑方法，是一種無參數(shù)估計(jì)方法，運(yùn)用熱物理學(xué)的概率傳遞思路，引入距離矩陣，利用配分函數(shù)進(jìn)行遞歸運(yùn)算，最終得出兩時(shí)間序列之間動(dòng)態(tài)的領(lǐng)先滯后關(guān)系。熱最優(yōu)路徑方法由Wei-Xing Zhou和Didier Sornette（2006）提出，他們將熱物理學(xué)方法應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)問題研究領(lǐng)域，具備一定的創(chuàng)新性。基本過程如下：
首先，將兩個(gè)具有相同長度的時(shí)間序列{X}和{Y}進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，求出其距離矩陣 ：
ε（t1，t2）=|X（t1）-Y（t2）|（1）
ε（t1，t2）表示時(shí)間序列{X}在時(shí)刻t1的值與時(shí)間序列{Y}在t2時(shí)刻的值之間的距離。
接著，按式（2）所示將距離矩陣做旋轉(zhuǎn)處理。這樣t軸剛好為原坐標(biāo)系中主對角線的方向，x軸與其垂直。
t1=1+（t-x）/2t2=1+（t+x）/2（2）
式（3）表示了配分函數(shù)的遞歸計(jì)算方法。
G（x，t+1）=[G（x-1，t）+G（x+1，t）+G（x，t-1）]e-?著（x，t+1）/T（3）
最后，計(jì)算熱平均位置x（t）。根據(jù)式（3）進(jìn)行計(jì)算，在時(shí)間t上每個(gè)點(diǎn)與對角線的距離為x的概率為G（x，t）/G（t），其中G（t）=?撞xG（x，t）。在t時(shí)刻的平均領(lǐng)先（滯后）階數(shù)為：
經(jīng)過上述運(yùn)算，可以求得每個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的熱平均位置，即在每個(gè)時(shí)間點(diǎn)上兩個(gè)時(shí)間序列的領(lǐng)先或滯后階數(shù)。
三、 實(shí)證研究
本文的實(shí)證驗(yàn)證部分，包括運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法的靜態(tài)實(shí)證部分和使用熱最優(yōu)路徑方法的動(dòng)態(tài)實(shí)證部分，均使用全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)（HPI）反映房地產(chǎn)的價(jià)格，使用CPI反映通貨膨脹程度。本文使用2000年1月~2011年1月的HPI和CPI作為樣本數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)分別來自于中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫和國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站，對數(shù)據(jù)自行做了整理并對缺失數(shù)據(jù)做了線性插值補(bǔ)齊處理。
1. 研究區(qū)段劃分。本文在研究我國房地產(chǎn)價(jià)格對通貨膨脹的影響時(shí)，根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，將其劃分了不同階段進(jìn)行分段研究，以揭示在目前我國國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于高速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的復(fù)雜影響。
新一輪增長階段（2000年~2002年）：逐步停止福利分房，啟動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的市場化改革，在制度上建立市場化住房體制，同時(shí)提出把房地產(chǎn)行業(yè)培育成經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展；宏觀調(diào)控階段（2003年~2007年）：房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺(tái)了許多房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施； 后金融危機(jī)階段（2008年~2011年）：隨著美國次貸危機(jī)爆發(fā)，我國房地產(chǎn)價(jià)格在2008年有過較大幅度的下降，政府隨即出臺(tái)一系列救市計(jì)劃和扶持政策，房地產(chǎn)市場迅速反彈，投資投機(jī)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，政府先后出臺(tái)多輪針對性較強(qiáng)的政策遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上升，成效顯著。
2. 使用時(shí)差相關(guān)分析模型的靜態(tài)實(shí)證研究?；?000年1月~2002年12月的HPI與CPI的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)時(shí)差相關(guān)分析得出，在房地產(chǎn)行業(yè)新一輪增長階段中，HPI是CPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且滯后三期內(nèi)的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)均在45%以上；CPI是HPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且CPI和五期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在45%以上，顯示出HPI和CPI之間較強(qiáng)的關(guān)系。
基于2003年1月 ~2007年12月的HPI與CPI的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)時(shí)差相關(guān)分析得出，在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控階段中，HPI是CPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且只有同期的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)在45%以上，滯后一期以上的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)較小，并且滯后五期時(shí)出現(xiàn)負(fù)相關(guān)的情況；CPI是HPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且CPI和五期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在45%以上，但與11期之后的HPI出現(xiàn)負(fù)相關(guān)系數(shù)。
基于2008年1月 ~2011年1月的HPI與CPI的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)時(shí)差相關(guān)分析得出，在房地產(chǎn)行業(yè)后金融危機(jī)階段中，HPI是CPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先CPI七期，并且滯后七至十期的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)均在50%以上；CPI是HPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先HPI七期，兩者為負(fù)相關(guān)，并且CPI和二至十一期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在-45%以上。
3. 使用熱最優(yōu)路徑方法的動(dòng)態(tài)實(shí)證研究。使用熱最優(yōu)路徑方法，選取了參數(shù)T=1，基于2000年1月 ~ 2011年1月的HPI和CPI月度數(shù)據(jù)，得出近十年我國 HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)動(dòng)態(tài)變化情況，結(jié)果顯示我國HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)趨向逐漸增大的趨勢。2000年~2007年間，HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)在0附近，基本上是同步指標(biāo)；而2007年~2011年1月間，HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)在6個(gè)月左右。
4. 結(jié)果分析。
（1）在我國房地產(chǎn)行業(yè)新一輪增長階段和宏觀調(diào)控階段中，CPI和五期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在45%以上；顯示出隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)日益成為我國企業(yè)和居民的投資、消費(fèi)和抵御通貨膨脹的重要渠道。
（2）在新一輪增長階段和宏觀調(diào)控階段中，HPI是CPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0；在后金融危機(jī)階段中，HPI是CPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先CPI七期。熱最優(yōu)路徑方法的實(shí)證也表明，HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)逐漸增大，表明我國房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹存在較為緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格包含通貨膨脹的信息，但兩者之間的關(guān)系仍然處于進(jìn)一步的變化之中。
（3）對于后金融危機(jī)階段，HPI和CPI不是同期指標(biāo)的原因是，在由美國次貸危機(jī)引發(fā)的、因歐債危機(jī)復(fù)雜化的全球金融危機(jī)給我國經(jīng)濟(jì)帶來重大影響的背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)政策屢出重量級措施，包括2008年的救市計(jì)劃和2010年以來多項(xiàng)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，這些政策針對性較強(qiáng)，效果立桿見影，加之房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，對經(jīng)濟(jì)形勢反應(yīng)較為靈敏，因此房地產(chǎn)價(jià)格成了CPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先CPI七期。
四、 研究結(jié)論與政策建議
1. 結(jié)論。
（1）伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過影響企業(yè)投資、居民消費(fèi)、金融體系和政府財(cái)政等途徑，影響通貨膨脹水平，房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹存在較為緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中包含著通貨膨脹的信息，但各時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的解釋強(qiáng)度和影響時(shí)長均存在較大的差異，房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系仍然處于進(jìn)一步的變化之中。
（2）目前受復(fù)雜的全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，我國經(jīng)濟(jì)不確定因素增多，加之出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，我國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了近十年較為罕見的停止上升的狀況，改變了之前因追求房地產(chǎn)價(jià)格上升，企業(yè)和居民等使用各種方式將資金從日常生產(chǎn)經(jīng)營、消費(fèi)和其他投資渠道領(lǐng)域轉(zhuǎn)向投入到房地產(chǎn)行業(yè)的局面，房地產(chǎn)行業(yè)吸收流動(dòng)性的能力降低，這增加了當(dāng)前我國通貨膨脹的上行壓力。
2. 政策建議。
（1）盡管我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中包含通貨膨脹的信息，但各時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹的解釋強(qiáng)度和影響時(shí)長均存在較大的差異，缺乏準(zhǔn)確評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對通貨膨脹影響的程度的技術(shù)手段。因此并不適合將房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)入衡量通貨膨脹的指標(biāo)，房地產(chǎn)價(jià)格也不應(yīng)作為預(yù)測和管理通貨膨脹水平的直接目標(biāo)，貨幣政策也不應(yīng)直接對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)作出反映，建議我國貨幣和政策當(dāng)局在預(yù)測和管理通貨膨脹水平時(shí)，應(yīng)采取“參考”但不能“盯住”房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的策略。
（2）我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化進(jìn)程正不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也日益成為我國企業(yè)和居民的投資、消費(fèi)和抵御通貨膨脹的重要渠道。我國應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)的定位，確保政策的長期性和一貫性，堅(jiān)持推進(jìn)房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，避免給市場帶來價(jià)格信號失真。尤其需要注意的是，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)改變其吸納流動(dòng)性的能力。為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)政策應(yīng)著眼于確保房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)，避免急升急跌的局面，否則會(huì)給我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來較為嚴(yán)重的影響。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括土地獲取、定位決策、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、施工建設(shè)、推廣下手、物業(yè)管理等階段。房地產(chǎn)基金由于其靈活性，受金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管較少，只要投資具有市場價(jià)值，可以在這個(gè)過程中任何一個(gè)階段進(jìn)入項(xiàng)目。
對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其成功與否，70%依賴于市場環(huán)境，包括土地市場和銷售市場，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣的重要程度各占10%。
對于房地產(chǎn)基金來說，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣等是其弱項(xiàng)。房地產(chǎn)基金的主要優(yōu)勢在于資金的快速籌集能力，以資金優(yōu)勢快速切入市場，以對市場環(huán)境的把握實(shí)現(xiàn)盈利。在房地產(chǎn)市場上，土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突，為房地產(chǎn)基金提供了重要的契機(jī)，使得房地產(chǎn)基金能夠很好的把控房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產(chǎn)市場的特性
從我國歷年來房地產(chǎn)銷售情況來看，房地產(chǎn)的價(jià)格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價(jià)格總體上是上升的。但是，房地產(chǎn)價(jià)格的增速則存在著明顯的周期性
房地產(chǎn)具有投資品的屬性，其價(jià)格也取決于未來的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增速高時(shí)，市場會(huì)普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)更高的向上走，這時(shí)，土地的價(jià)格也會(huì)較高。即出現(xiàn)如2008年、2009年的地王頻出現(xiàn)象，“面粉貴于面包”。但房地產(chǎn)價(jià)格過高時(shí)，政府必然會(huì)出手調(diào)控，平抑價(jià)格。房地產(chǎn)市場會(huì)由熱轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致2010年、2011年房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩。2011年在售的項(xiàng)目，其土地多數(shù)是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場價(jià)格卻相對偏低，形成了土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突。
在土地價(jià)格和商品房價(jià)格兩難沖突發(fā)生時(shí)，一方面，開發(fā)商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場購地，土地市場冷清；另一方面，由于商品房價(jià)格增速放緩，市場對商品房價(jià)格的預(yù)期也不再看好，導(dǎo)致土地價(jià)格下降。即出現(xiàn)2011年全國多次土地流拍現(xiàn)象。
在商品房價(jià)格增速放緩的情況下，一方面政府會(huì)放松調(diào)控，另一方面，市場會(huì)適應(yīng)政府曾經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策，政策效果釋放殆盡，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場熱度回升。價(jià)格再次上揚(yáng)，如2012年下半年至2013年初，房價(jià)的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項(xiàng)目，多數(shù)是在2011年市場低點(diǎn)購入土地，因此，土地價(jià)格低而商品房市場價(jià)格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產(chǎn)基金股權(quán)投資的優(yōu)勢
對于開發(fā)商來說，應(yīng)對房地市場的波動(dòng)，最好的發(fā)展策略是預(yù)測市場行情，踩在房地產(chǎn)市場的周期上，跟準(zhǔn)市場節(jié)奏，市場低點(diǎn)拿地，市場高點(diǎn)銷售。但是市場往往難以預(yù)測，尤其是中國房地產(chǎn)市場受政府政策調(diào)控影響非常大，更增加了預(yù)測的難度。即便像綠城這種全國領(lǐng)先的開發(fā)商，也因市場行情判斷失誤，而陷入破產(chǎn)危機(jī)。
土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突，源于房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)，但卻為房地產(chǎn)基金提供了重大的發(fā)展機(jī)遇。開發(fā)商對土地價(jià)格較低的時(shí)點(diǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測，而當(dāng)土地價(jià)格低的時(shí)點(diǎn)來臨時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產(chǎn)基金卻可以在這時(shí)快速募集資金，進(jìn)入土地市場，從而獲取土地溢價(jià)的超額收益。
房地產(chǎn)基金針對土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格相沖突的特點(diǎn)，可以采取如下措施進(jìn)行投資并實(shí)現(xiàn)退出：
1）低價(jià)拿地入市，通過項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作等，實(shí)現(xiàn)市場的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作的能力。采用該種策略的主要是房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)基金。如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資，在土地市場價(jià)格低點(diǎn)是募集資金進(jìn)入市場，然后通過金地集團(tuán)自身優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用能力，在房地產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)實(shí)現(xiàn)清盤退出。
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1 引 言
房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房價(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價(jià)格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。
房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產(chǎn)，適當(dāng)采取相應(yīng)的營銷策略對于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶型乃至復(fù)式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進(jìn)行宣傳，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤的品質(zhì)；對于觀景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤的景觀可視度，并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期；對于靠近商業(yè)中心的樓盤，便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個(gè)樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。
2 依托房源特征，借勢宣傳
從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤的特征進(jìn)行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素)，采取不同的營銷手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進(jìn)行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道；具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購買，并且始終滿意。
2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源
在區(qū)位因素分析中，對于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算，即：
很明顯，“濱海花園”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價(jià)了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢的房源應(yīng)當(dāng)憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計(jì)上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，可以建小的游樂區(qū)、運(yùn)動(dòng)場、水榭、亭臺(tái)等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設(shè)計(jì)要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價(jià)的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價(jià)也相當(dāng)大。
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一、我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地資源因素，政府壟斷了房地產(chǎn)一級土地市場，實(shí)行土地使用權(quán)和所有權(quán)分離的制度，政府對土地的出讓數(shù)量進(jìn)行自主調(diào)控，如果政府對土地的供應(yīng)計(jì)劃和土地利用規(guī)劃不科學(xué)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)將會(huì)受到土地資源的直接影響，導(dǎo)致房價(jià)的上升或者下跌。（2）消費(fèi)者的收入因素，房地產(chǎn)的有效需求直接影響當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的收入水平，如果收入水平高，則消費(fèi)者的住房消費(fèi)能力就會(huì)提升，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的提升。（3）消費(fèi)者的偏好因素，房地產(chǎn)價(jià)格的開發(fā)需要綜合考慮當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的偏好，譬如高層、多層、低層和別墅項(xiàng)目等，都需要以消費(fèi)者需求偏好為前提，否則將出現(xiàn)滯銷情況，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格的下降，反之將拉動(dòng)消費(fèi)，促使房地產(chǎn)價(jià)格上升。（4）住房保障制度因素，根據(jù)住房消費(fèi)群體的劃分，房地產(chǎn)二級市場有廉租房、經(jīng)適房和商品房三種，前兩者適用于中低收入家庭，其價(jià)格可由政府直接決定，而后者的價(jià)格完全由市場自行調(diào)控。如果當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)的主要方向是廉租房和經(jīng)適房，則會(huì)直接影響商品房的價(jià)格。（5）人民幣匯率升值因素，人民幣匯率的升值意味著大量外資進(jìn)入國內(nèi)市場，房地產(chǎn)市場也會(huì)成為這些資金投資的目標(biāo)之一，資金供給的增加，將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而上漲的房產(chǎn)價(jià)格存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。（6）房地產(chǎn)開發(fā)成本的因素，包括土地成本、前提規(guī)劃費(fèi)用、基本建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅收費(fèi)用等，房地產(chǎn)開發(fā)商為了收回開發(fā)成本和獲得足夠的盈利，就必須提高房價(jià)，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
二、維持我國房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的策略
1、提高土地的利用率
目前我國城市土地的利用率不高，存在著用地的壓力，筆者認(rèn)為只有科學(xué)有效地利用土地，才能夠給房地產(chǎn)行業(yè)提供充足的土地資源：（1）土地的科學(xué)規(guī)劃管理，根據(jù)城市的人口規(guī)模、自然資源條件和交通環(huán)境等，綜合考慮區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和自然情況，避免園區(qū)開發(fā)建設(shè)脫離城市規(guī)劃而造成的耕地浪費(fèi)和建設(shè)重復(fù)。（2）協(xié)調(diào)各產(chǎn)業(yè)的用地比例，發(fā)揮土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)作用，在城市中心地段規(guī)劃收益較高的商業(yè)用地，在區(qū)位不明顯的地段規(guī)劃效率較低的原國有工業(yè)企業(yè)和行政機(jī)構(gòu)。（3）加強(qiáng)舊城改造的步伐，出臺(tái)相關(guān)的土地調(diào)控政策和城區(qū)開發(fā)政策，重置土地資源，提高優(yōu)質(zhì)土地資源的利用效率，至于新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，除了國家或者地方重點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目之外，其他的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模應(yīng)該得到一定的控制。
2、拓展房地產(chǎn)融資渠道
很多情況下，即使房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏高，都不乏大量的投資者和投機(jī)者，但能夠真正能滿足投資者的安全性金融產(chǎn)品仍然存在不足，筆者認(rèn)為可以綜合考慮以下幾種房地產(chǎn)融資渠道的拓展方法：（1）建立完善的融資監(jiān)管機(jī)制，保證房地產(chǎn)融資的安全性，一是建立房地產(chǎn)融資方面的法律法規(guī)，其中包括行業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)、資金運(yùn)行的監(jiān)督機(jī)制和違法行為的處罰條例等，二是建立嚴(yán)格的政府監(jiān)管和行業(yè)自律機(jī)制，加強(qiáng)對融資資金的財(cái)務(wù)和經(jīng)營活動(dòng)審核。（2）促進(jìn)房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對融資資金進(jìn)行總量調(diào)整，通過購并重組和機(jī)構(gòu)投資者的培養(yǎng)，促進(jìn)融資資金的規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）引入國外的先進(jìn)管理，促使融資資金的規(guī)范化發(fā)展，建立中外合資的融資管理公司，規(guī)范我國投資融資企業(yè)的發(fā)展。
3、完善我國的住房保障體系
我國目前的住房保障體系存在明顯的缺陷，對于城市大多數(shù)低收入家庭來說，住房的問題始終嚴(yán)峻，因此要從以下幾方面入手完善我國的住房保障體系：（1）提高住房保障家庭財(cái)產(chǎn)和收入申報(bào)制度的透明度，實(shí)行“住房保障實(shí)名制”，進(jìn)行統(tǒng)一和實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)管理。（2）界定保障的范圍，一是中高收入的家庭，這些人有足夠的消費(fèi)能力，要排除在保障房制度的保障范圍之內(nèi)，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供貸款和稅收優(yōu)惠，也可以不計(jì)入保障房保障的范圍之內(nèi)，三是中低收入的家庭，納入經(jīng)濟(jì)適用房制度的保障范圍，以貨幣直接補(bǔ)貼的方式幫助這些家庭購買經(jīng)適房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解決其住房問題。
4、其他的房價(jià)維穩(wěn)建議
通過轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場供給的調(diào)控方式、建立房地產(chǎn)信息公開預(yù)警系統(tǒng)、限制外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場、區(qū)別性對待房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求等方式，健全房地產(chǎn)管理制度。與此同時(shí)，明確土地儲(chǔ)備制度的目的、完善土地收益分配制度、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等宏觀調(diào)控手段，也是我國房地產(chǎn)價(jià)格維持穩(wěn)定性的具體方法。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其價(jià)格的穩(wěn)定性受到土地資源、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)者偏好、住房保障制度、人民幣匯率和開發(fā)成本等因素的影響，制約著我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。筆者認(rèn)為，我們只有通過土地利用率提高、拓展房地產(chǎn)融資渠道和完善住房保障體系等措施，才能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)價(jià)格過虛高會(huì)帶動(dòng)相關(guān)生產(chǎn)要素價(jià)格上漲，在與其它因素的共同作用下，可能會(huì)引發(fā)結(jié)構(gòu)性通貨膨脹。因此，采取有效措施，解決房地產(chǎn)價(jià)格虛高的問題，有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
1 房地產(chǎn)市場價(jià)格虛高的危害性
房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展所產(chǎn)生的社會(huì)矛盾日益突出。過熱的房地產(chǎn)市場，以及過高的房地產(chǎn)價(jià)格，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)大幅波動(dòng)，不利于房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展，同時(shí)也對擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費(fèi)、推進(jìn)城市化進(jìn)程等都將產(chǎn)生不利的影響。
1.1過多資源投入房地產(chǎn)將阻礙經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)是拉動(dòng)我國固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅一直高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增幅，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重也是穩(wěn)步上升。
過多的資源投入房地產(chǎn)業(yè)，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)的投入規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長，從而占用了大量耕地，也帶動(dòng)水泥、鋼材、電力等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能急劇膨脹。一旦其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，則相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模閑置產(chǎn)能，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生嚴(yán)重的危害。
1.2透支社會(huì)財(cái)富，抑制社會(huì)有效需求
消費(fèi)需求不僅是經(jīng)濟(jì)增長的三大動(dòng)力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動(dòng)所引起的震蕩。過高的房價(jià)使得普通市民需要10至20年，甚至更長的時(shí)間才能償付一套住房的按揭貸款，也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。隨著房價(jià)的不斷上漲，購房支出的擠出效應(yīng)也越來越突出，這必將壓制未來若干年的居民消費(fèi)能力。此外，對于國民生活水平的提高也形成了障礙。
1.3影響整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力
過高的房價(jià)必將導(dǎo)致更多的購房者通過長期按揭方式來滿足自己的住房需求，購房者在辦理按揭的時(shí)候通常根據(jù)自己當(dāng)前的收人水平預(yù)期未來的債務(wù)償還能力，一旦將來實(shí)際收人達(dá)不到預(yù)期水平，就會(huì)出現(xiàn)相互拖欠、甚至不能償付的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣，社會(huì)就會(huì)出現(xiàn)大批”負(fù)資產(chǎn)者”。信用渠道的中斷或阻滯，將會(huì)嚴(yán)重威脅國家金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。
2 導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高的成因分析
2.1過度投機(jī)
一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格虛高的形成。
2.2消費(fèi)者及投資者對未來價(jià)格的預(yù)期
隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。
2.3銀行信貸非理性擴(kuò)張
由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使房地產(chǎn)價(jià)格虛高的可能性進(jìn)一步增加。
2.4不合時(shí)宜的土地政策進(jìn)一步推升了虛高的房價(jià)
2002年開始實(shí)行的土地招拍掛制度，無意中起到了推高房價(jià)的作用。首先，土地的強(qiáng)制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強(qiáng)大工具，也有了低價(jià)征用土地、高價(jià)招拍掛土地獲取巨額土地差價(jià)的利益驅(qū)動(dòng)，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這一過程中，又創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求。其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并在市場中創(chuàng)造了一個(gè)高房價(jià)的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計(jì)高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價(jià)格的預(yù)期。
3 穩(wěn)定我國房地產(chǎn)價(jià)格的具體策略
由于我國房地產(chǎn)價(jià)格的虛高可能會(huì)直接影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展是顯而易見的。因此，應(yīng)結(jié)合我國的實(shí)際情況，通過采取能對房地產(chǎn)需求與供應(yīng)產(chǎn)生影響的策略，有效減少房地產(chǎn)需求，增加房地產(chǎn)供給量，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。目前看來，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)采取下面的策略：
3.1促進(jìn)保障房建設(shè)計(jì)劃的落實(shí)，并且保證分配的公平
具有保障性質(zhì)的房屋是解決民眾住房問題的重要途徑。政府應(yīng)該完善住房的保障機(jī)制，并制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，尤其是對地方政府的優(yōu)惠政策一他們才是保障房建設(shè)計(jì)劃落實(shí)的真正關(guān)鍵所在，保證保障房構(gòu)建計(jì)劃的實(shí)施，服務(wù)于低收入人群。同時(shí)，這類房源要保證分配公平，不能出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，避免成為某些人以權(quán)牟利的方式。
3.2盡快建立土地要素市場
通過土地的上市來發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價(jià)值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價(jià)值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價(jià)驚人的低廉；另一方面，在城市開發(fā)中，土地價(jià)值則存在壟斷操作下的價(jià)值高估。因此，應(yīng)盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。
3.3在稅收環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控稅收
調(diào)控政策，是指對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實(shí)行累進(jìn)課稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房價(jià)具體可進(jìn)行如下操作：對只擁有一套房產(chǎn)的家庭，應(yīng)免征或象征性征收物業(yè)稅；對擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，應(yīng)視為該房地產(chǎn)投資行為，按遞增房產(chǎn)套數(shù)，較大幅度的提升物業(yè)稅率。以前政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策偏重交易環(huán)節(jié)的征稅變化，如增加交易時(shí)征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等。但并沒有發(fā)揮預(yù)想效果，這是因?yàn)檫@樣不但不能減少房地產(chǎn)市場的需求，反而會(huì)使購房者的成本進(jìn)一步上升，進(jìn)而起到推高房價(jià)的作用。
有鑒于此，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實(shí)行課稅，這實(shí)際上對房地產(chǎn)投資者施加了一個(gè)”稅收成本”，當(dāng)房地產(chǎn)預(yù)期投資收益不足以支持這個(gè)“稅收成本”時(shí)，房地產(chǎn)投資者就會(huì)放棄投資，出售所投資的房產(chǎn)，這樣不但會(huì)使房地產(chǎn)市場上的投資性需求下降，也會(huì)使房地產(chǎn)供給增加，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降。
3.4徹底改變對住房的定位
不能把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要推動(dòng)力，而應(yīng)該把住房政策明確定位于為民服務(wù)。這樣會(huì)使民眾在接近建筑成本、相關(guān)公共設(shè)施、合理稅收的基礎(chǔ)上得到住房，將大大刺激對住房的需求。建房用的鋼筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉動(dòng)60余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。更重要的是，由于房價(jià)回歸合理價(jià)位，民眾可以節(jié)省出更多的資金用于其它領(lǐng)域的消費(fèi)，將徹底解決中國內(nèi)需不振，太過于倚靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。
結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)是為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一個(gè)重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一。如何在高速發(fā)展的過程中，有效解決房價(jià)虛高的問題值得深入的探討。
受到全球經(jīng)濟(jì)下行的壓力，中國經(jīng)濟(jì)也受到影響。2014年以來，中國的房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些變化：土地購置和新開工面積下降、銷售面積下降、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)持續(xù)回落，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場在這一年已經(jīng)進(jìn)入了中長期拐點(diǎn)。與此同時(shí)，持續(xù)回落的大宗商品價(jià)格在2014年出現(xiàn)了更大幅度的下跌，截止2014年底，以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色系商品價(jià)格跌去了50%，“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中，焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色系產(chǎn)品，塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產(chǎn)品與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，由于這些商品基本上是房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品，因此我判斷，這兩者之間是存在著某種因果聯(lián)系的。通過研究大宗商品的價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的關(guān)系，就有機(jī)會(huì)找到他們之間的聯(lián)系，如果進(jìn)一步確定一方對另一方具有先行性，那么我們就可以通過一種價(jià)格指數(shù)的變化預(yù)先判斷出另一種價(jià)格的變化趨勢，從而規(guī)避市場變動(dòng)給宏觀經(jīng)濟(jì)、個(gè)人生活帶來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。文章將通過理論與定量模型分析工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相關(guān)性。
本文所討論的問題主要有兩個(gè)方面，一是驗(yàn)證工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相關(guān)性，看他們兩者之間是否存在因果關(guān)系，并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產(chǎn)市場和和大宗商品市場的波動(dòng)，建議可以將房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨引入國內(nèi)期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規(guī)避市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)給大家?guī)淼膿p失，并使得房地產(chǎn)市場回歸理性。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會(huì)因素和心理因素，供給因素主要包括投資規(guī)模、土地與建設(shè)成本、竣工面積；而宏觀層面的因素則包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、利率、社會(huì)貸款總額、政府的行業(yè)政策等。人口增加、收入上漲會(huì)直接推動(dòng)人們購房欲望的增強(qiáng)，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境和房價(jià)上漲預(yù)期則會(huì)對人們的購房愿望產(chǎn)生積極影響，當(dāng)房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價(jià)格上漲時(shí)，造成開發(fā)商融資成本提高、投資回報(bào)下降，都會(huì)促使開發(fā)商提高房價(jià)以保持利潤率，而當(dāng)存準(zhǔn)率、存貸款利率提高、政府實(shí)行限購政策并加大保障型住房供給時(shí)，則會(huì)對房價(jià)上漲產(chǎn)生抑制作用。
而我們所研究的工業(yè)產(chǎn)品作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游原料，其對房價(jià)產(chǎn)生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價(jià)格變動(dòng)來影響房屋建筑成本，進(jìn)而影響房價(jià)，也就是說，它們應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出正相關(guān)。但是在需求拉動(dòng)型市場和成本推動(dòng)型市場兩個(gè)不同的市場環(huán)境下，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相互作用的方向和程度是不同的。當(dāng)需求拉動(dòng)較強(qiáng)時(shí)，價(jià)格會(huì)由房地產(chǎn)市場向上游工業(yè)品市場傳導(dǎo)，反映在統(tǒng)計(jì)結(jié)果中就是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因；而當(dāng)成本因素占主導(dǎo)時(shí)，價(jià)格傳導(dǎo)會(huì)從上游工業(yè)品市場向下游房地產(chǎn)市場流動(dòng)，在統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果中就應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。
一、實(shí)證分析
在分析分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相關(guān)性時(shí)，我從國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，在Wind數(shù)據(jù)庫中獲取了同時(shí)期的全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，為了使結(jié)果更加可信，我還選擇了工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)體系中分行業(yè)的建筑材料及非金屬礦類購進(jìn)價(jià)格指數(shù)加入到分析中。下文中，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)用PPI表示，建筑材料及非金屬礦類購進(jìn)價(jià)格指數(shù)用JZPPI表示，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)用EPI表示，并運(yùn)用時(shí)間序列分析中常用的ADF單位根檢驗(yàn)、VAR向量自回歸檢驗(yàn)、Johansen協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等模型。
（一）單位根檢驗(yàn)
對于時(shí)間序列，如果它是平穩(wěn)序列，系統(tǒng)將以一種近似不變的振幅在均值上下波動(dòng)；如果它是非平穩(wěn)序列，系統(tǒng)將不會(huì)表現(xiàn)出這樣的特征，并導(dǎo)致之后的回歸分析產(chǎn)生“偽回歸”，即變量之間并不存在真實(shí)的均衡關(guān)系。所以，為了防止出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象，在進(jìn)行實(shí)證分析之前，要先對獲取的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，如果變量之間是平穩(wěn)的同階單整序列，才可進(jìn)行下一步。目前，單位根檢驗(yàn)的方法包括ADF檢驗(yàn)和PP檢驗(yàn)兩種方法，本文選擇ADF檢驗(yàn)。
在檢驗(yàn)中，我們先從水平階數(shù)開始檢驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)在水平差分，即I=0時(shí)，EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值，說明這兩組序列有99%的可能性為平穩(wěn)序列，不存在單位根；而JZPPI在I（0）的條件時(shí)，在5%、10%的顯著性水平下是平穩(wěn)的，即有95%的可能性為平穩(wěn)序列，不存在單位根。可見三組變量滿足同階單整的要求，為水平平穩(wěn)序列，可進(jìn)行后續(xù)操作。
（二）向量自回歸檢驗(yàn)
向量自回歸模型簡稱VAR模型，是一種常用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型。VAR模型的重要問題是確定最優(yōu)滯后階數(shù)，一般通過AIC最小準(zhǔn)則和SC最小準(zhǔn)則進(jìn)行判斷，當(dāng)兩者不一致時(shí)，一般會(huì)以AIC為準(zhǔn)。在建模時(shí)先選擇系統(tǒng)默認(rèn)的VAR模型，再通過Lag Length Criteria命令進(jìn)行滯后優(yōu)化，本文得出EPI與PPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為7，EPI與JZPPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為3。
（三）Johansen協(xié)整檢驗(yàn)
因?yàn)镋PI、PPI與JZPPI都是0階平穩(wěn)序列，在水平狀態(tài)下即滿足同階單整要求，為了嚴(yán)謹(jǐn)，我們在此對他們進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。
經(jīng)VAR檢驗(yàn)，EPI與PPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為7，因此在進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)時(shí)，Lag intervals的取值為“1 7”。結(jié)果顯示EPI和PPI在跡檢驗(yàn)（Trace Statistic）中存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系。而EPI與JZPPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為3，因此在進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)時(shí)，Lag intervals的取值為“1 3”。 結(jié)果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗(yàn)（Trace Statistic）中也存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系。這說明，EPI分別與PPI和JZPPI存在協(xié)整關(guān)系。
（四）格蘭杰因果檢驗(yàn)
格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是從預(yù)測可能性的觀點(diǎn)來定義因果關(guān)系， 即如果同時(shí)利用X 和Y 的過去值來對Y 進(jìn)行預(yù)測比單用Y 的過去值來進(jìn)行預(yù)測所產(chǎn)生的預(yù)測誤差更小的話， 則認(rèn)為“變量X 是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X 到Y(jié)的因果關(guān)系”。結(jié)合本篇文章所研究的內(nèi)容，根據(jù)向量自回歸模型的AIC 值最小原則， EPI與PPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為7， EPI與JZPPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為3，因此他們在進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)時(shí)，lag的屬性分別為7和3。
1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗(yàn)
在滯后階數(shù)為7時(shí)，“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.2385，大于0.05，所以該假設(shè)被接受，即PPI不是EPI的格蘭杰原因；而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0278，小于0.05的水平，假設(shè)被拒絕，所以EPI是PPI的格蘭杰原因。
2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗(yàn)
在滯后階數(shù)為3時(shí)， “JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0517，大于0.05，所以該假設(shè)被接受，即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0004，遠(yuǎn)小于0.05的水平，假設(shè)被拒絕，所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。
綜上所述，EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因，反之則不成立。得出這樣的結(jié)果，說明在這一階段我國房地產(chǎn)市場的價(jià)格鏈傳導(dǎo)是從需求端向供給端傳遞，這在一個(gè)以需求導(dǎo)向?yàn)橹鞯氖袌鲋惺呛侠淼?。在這樣一個(gè)市場中，房屋購買者對房地產(chǎn)的大量需求導(dǎo)致商品房和土地供不應(yīng)求，另一方面在特定時(shí)期國家政策的引導(dǎo)下，國內(nèi)外資本紛紛涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，催生建筑熱潮，房地產(chǎn)行業(yè)對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價(jià)格，鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價(jià)格都在中國房地產(chǎn)市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高，而當(dāng)房地產(chǎn)的需求降低，上游的大宗商品的需求量將會(huì)下降，價(jià)格隨之下跌。
由此可以初步判斷，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相對工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的先行性特征是一個(gè)階段性特征，在需求因素占主導(dǎo)的市場上，EPI是PPI的格蘭杰原因，但是一旦上下游產(chǎn)品的供求關(guān)系發(fā)生變化，如房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求，其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會(huì)下降，房地產(chǎn)價(jià)格的變化就會(huì)由需求拉動(dòng)變?yōu)槌杀掘?qū)動(dòng)，PPI與EPI的相關(guān)性也就會(huì)隨之變化，最有可能出現(xiàn)的結(jié)果就是兩者互為因果，此外，還有可能出現(xiàn)PPI先于EPI指標(biāo)發(fā)生變化。所以，分析兩個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的相互關(guān)系，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和微觀的供求關(guān)系是不可忽視的因素。
二、文章總結(jié)
本文以實(shí)證分析為基礎(chǔ)，從理論上簡述了影響房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的因素，以及工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相互關(guān)系，再根據(jù)獲取的數(shù)據(jù)，從實(shí)證角度證明這兩者是存在相互關(guān)系的，并且房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因。但由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自誕生以來一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此不排除房地產(chǎn)價(jià)格的先導(dǎo)性是由于房地產(chǎn)行業(yè)需求因素主導(dǎo)所造成的。因此本篇論文的研究結(jié)果可以證明，在一個(gè)以需求導(dǎo)向?yàn)橹鞯氖袌錾希康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因，具有先導(dǎo)性。而當(dāng)進(jìn)入以供給因素為主導(dǎo)的時(shí)期后，這種關(guān)系是否發(fā)生變化，還需要進(jìn)一步分析。
了解了現(xiàn)階段工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相互關(guān)系，我們可以使用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的預(yù)測變量，特別是在期貨市場上，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化，安排好大宗商品期貨的投資策略，對沖市場風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，涉及行業(yè)面廣，牽動(dòng)利益非常巨大，受到政府、企業(yè)、消費(fèi)者和投資人的高度關(guān)注，如何促使我國房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展，需要我們持續(xù)關(guān)注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具，是以未來某個(gè)時(shí)刻的某個(gè)地區(qū)的商品房價(jià)格指數(shù)為標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)化期貨合約交易，可以發(fā)揮套期保值、對沖風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格發(fā)現(xiàn)與預(yù)期、優(yōu)化資產(chǎn)配置等重要作用，因此房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨就成為一個(gè)可以操作的選擇，理論上可以對現(xiàn)貨房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)起到一定抑制作用。
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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.148
我國房價(jià)自2003年后進(jìn)入快速上升期。央行雖然采取多種措施抑制房價(jià)過快上漲，但每次都收效甚微。在貨幣增速居高不下的現(xiàn)實(shí)背景下，市場難免將房價(jià)上漲歸咎于貨幣投放。真實(shí)情況如何有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。
1 文獻(xiàn)綜述
韓鑫韜和王擎（2011）研究了我國房價(jià)增長率與貨幣供應(yīng)量、匯率以及利率的線性波動(dòng)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)貨幣供給和利率對房價(jià)增長率變動(dòng)的影響不大，而匯率對其有顯著線性影響?，q珂（2012）從熱錢涌入和貨幣政策兩個(gè)角度入手，通過構(gòu)建向量誤差修正模型實(shí)證發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量與房價(jià)之間存在顯著的因果關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量增加推動(dòng)了房價(jià)上漲。鄭忠華和郭娜（2012）從信貸渠道角度出發(fā)，發(fā)現(xiàn)信貸規(guī)模越大，資產(chǎn)價(jià)格越高，貨幣發(fā)行量增加是房價(jià)增高的根本原因。
王碩（2013）通過推導(dǎo)房價(jià)的存量-流量模型，發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量與房價(jià)之間的關(guān)系為正，而利率與房價(jià)之間的關(guān)系為負(fù)；從長遠(yuǎn)看，利率對房價(jià)調(diào)控的效果微弱，而貨幣供給的調(diào)控效果顯著。胡銘煌（2014）指出，貨幣供應(yīng)主要通過兩個(gè)途徑引起房價(jià)上漲，除了貨幣發(fā)行導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上升外，房地產(chǎn)市場投資占貨幣發(fā)行總量比例上升也是重要原因。
既有研究在理論基礎(chǔ)、研究方法、研究數(shù)據(jù)等方面存在差異，結(jié)論也各異。本文據(jù)此進(jìn)一步揭示貨幣供應(yīng)量與房價(jià)之間的關(guān)系，以期獲得更多有益結(jié)論。
2 貨幣供應(yīng)量影響房價(jià)的機(jī)理分析
2.1 信貸傳導(dǎo)機(jī)制
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量極大，銀行貸款是其主要資金來源，銀行貸款規(guī)模對房價(jià)影響至深。當(dāng)中央銀行實(shí)行寬松貨幣政策時(shí)，銀行可貸資金增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加。同時(shí)，居民個(gè)人住房貸款需求更易得到滿足，自然刺激房價(jià)上漲。
2.2 利率傳導(dǎo)機(jī)制
從個(gè)人消費(fèi)角度看，當(dāng)貨幣供給增加時(shí)，利率水平下降，儲(chǔ)蓄收益減少，股票或債券的收益上升。股票或債券收益上升又刺激消費(fèi)，于是房屋需求上升。再加上按揭貸款的成本相對減少，居民還款能力提高，也進(jìn)一步刺激其購房需求，推動(dòng)房價(jià)上漲。從企業(yè)投資角度看，貨幣供給增加，利率下降，企業(yè)融資成本降低，投資的邊際收益率提高，從而刺激投資增長。房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更大的資金回旋余地，利于其通過提價(jià)營銷策略。
3 實(shí)證分析
3.1 指標(biāo)選擇與數(shù)據(jù)采集
選擇M2作為貨幣供應(yīng)量的指標(biāo)，房地產(chǎn)價(jià)格以商品房銷售總量除以商品房銷售面積得到，表示為hp。加入人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資作為控制變量，分別用INCOME和HPI表示。樣本期選取2007―2015年共36個(gè)季度，數(shù)據(jù)來源于國研網(wǎng)和國家統(tǒng)計(jì)局。
3.2 平穩(wěn)性檢驗(yàn)
為降低季節(jié)性因素的影響，首先用census X12方法對樣本數(shù)據(jù)投資進(jìn)行季節(jié)性調(diào)整。同時(shí)為了降低異方差影響，對四個(gè)變量進(jìn)行對數(shù)變換。
對四個(gè)變量實(shí)施ADF檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)INHP、INM2、INHPI、ININCOME在零階上非平穩(wěn)，但都是一階單整。
3.3 格蘭杰因果檢驗(yàn)
利用格蘭杰檢驗(yàn)判定幾個(gè)變量之間的因果關(guān)系，輸出結(jié)果見下表。
上述結(jié)果表明：貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資都是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，而人均可支配收入不是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因。幾個(gè)變量總體來講是房地產(chǎn)價(jià)格變化的格蘭杰原因。
4 結(jié)論與建議
本文通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量對房價(jià)有直接影響，兩者為正相關(guān)關(guān)系。并且，貨幣供應(yīng)量的滯后期也與房價(jià)正相關(guān)，呈遞增效應(yīng)；房地產(chǎn)投資與房價(jià)也成正相關(guān)關(guān)系，但滯后效應(yīng)遞減。
據(jù)此我們認(rèn)為，央行應(yīng)該嚴(yán)格控制貨幣供應(yīng)量的過快增長，避免引起房價(jià)的不合理快速上漲。同時(shí)應(yīng)保持貨幣政策的連續(xù)性，避免貨幣政策時(shí)滯的影響。同時(shí)積極利用房地產(chǎn)開發(fā)投資滯后期對房價(jià)的遞減效應(yīng)，增加房地產(chǎn)市場供給，在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)加速房產(chǎn)開發(fā)。
基本假設(shè)和理論模型選擇
蛛網(wǎng)模型是基于均衡的經(jīng)典動(dòng)態(tài)供求關(guān)系模型。它是指某些商品的價(jià)格與產(chǎn)量變動(dòng)相互影響，引起規(guī)律性的循環(huán)變動(dòng)的理論。它引入時(shí)間變化的因素，通過對屬于不同時(shí)期的需求量、供給量和價(jià)格之間的相互作用進(jìn)行考察。1930年由美國的舒爾茨、荷蘭的J.丁伯根和意大利的里奇各自獨(dú)立提出。由于價(jià)格和產(chǎn)量的連續(xù)變動(dòng)用圖形表示猶如蛛網(wǎng)，1934年英國的卡爾多將這種理論命名為蛛網(wǎng)理論。蛛網(wǎng)模型理論界主要用于分析諸如農(nóng)產(chǎn)品等生產(chǎn)周期較長的商品產(chǎn)量和價(jià)格在偏離均衡狀態(tài)以后的實(shí)際波動(dòng)過程及其結(jié)果。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)市場上的供給與價(jià)格變動(dòng)關(guān)系及銀行信貸與蛛網(wǎng)模型理論分析的對象具有一定的相似性。
房地產(chǎn)市場特性決定了住房市場是非均衡的市場。從房地產(chǎn)供給角度來看，供給曲線的變化來自于商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)，開發(fā)商向銀行尋求貸款時(shí)，銀行一般會(huì)要求以房地產(chǎn)作為抵押。房地產(chǎn)價(jià)格越高，其資產(chǎn)價(jià)值也越大，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)項(xiàng)目越大，這樣銀行就有更大的動(dòng)機(jī)進(jìn)行放貸。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格與銀行信貸的供給成正相關(guān)，反映出來的就是一條向右上方傾斜的直線。從房地產(chǎn)需求角度來看，房地產(chǎn)信貸需求反映出來的就是房地產(chǎn)價(jià)格的減函數(shù)，也就是說隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，信貸需求量趨于下降（葛揚(yáng)、陳孝強(qiáng)，2007）。
根據(jù)蛛網(wǎng)模型理論的相關(guān)假設(shè)，結(jié)合房地產(chǎn)市場本身特性，房地產(chǎn)信貸市場蛛網(wǎng)模型是基于以下三個(gè)基本假設(shè)：
第一，信貸市場的供給對房價(jià)的反應(yīng)存在時(shí)滯，并且當(dāng)期供給量會(huì)受到上一期的影響。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，它會(huì)根據(jù)上一期的信貸狀況進(jìn)行評估，綜合考慮各種因素（其中包括抵押品價(jià)值）來確定當(dāng)期的信貸政策，控制當(dāng)期的信貸規(guī)模。
第二，信貸市場的需求變動(dòng)不存在時(shí)滯，房地產(chǎn)同時(shí)具有投資品和消費(fèi)品的價(jià)值，其需求彈性比較大，房地產(chǎn)較大的需求彈性很容易影響到房地產(chǎn)信貸市場。房地產(chǎn)信貸的需求彈性比較大，房地產(chǎn)價(jià)格較小的變動(dòng)會(huì)引起信貸規(guī)模的快速擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)價(jià)格顯著高于普通消費(fèi)品，價(jià)格偏高會(huì)壓制一部分需求，一旦價(jià)格波動(dòng)，市場中將產(chǎn)生明顯反應(yīng)，相應(yīng)的房地產(chǎn)信貸市場也會(huì)發(fā)生變化。
第三，對于信貸市場而言，市場始終保持在出清狀態(tài)。信貸資金從銀行資金池流出，資金如果不投入房地產(chǎn)市場，也可以投入到其他領(lǐng)域，即資金使用具有完全的可替代性。
蛛網(wǎng)理論模型有“穩(wěn)定型、收斂性和發(fā)散型”三種形態(tài)，就房地產(chǎn)泡沫這個(gè)問題而言，穩(wěn)定型和收斂型模型的理論應(yīng)用分析意義不大，房地產(chǎn)市場泡沫主要集中應(yīng)用研究發(fā)散型的蛛網(wǎng)模型。
流動(dòng)性過剩下房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和銀行信貸之間的互動(dòng)機(jī)理
流動(dòng)性過剩實(shí)際上就是貨幣的供給量的增加速度超過了實(shí)際GDP的增長速度所造成的。近幾年，由于國際國內(nèi)等因素的作用下，我國流動(dòng)性相對過剩比率不斷提高。國際因素是國際順差和人民幣升值的預(yù)期引發(fā)流動(dòng)性過剩；國內(nèi)因素是消化流動(dòng)性過剩主要有兩個(gè)途徑：通貨膨脹；資產(chǎn)價(jià)格的上漲。由于國內(nèi)勞動(dòng)力成本的人為壓制，導(dǎo)致生活消費(fèi)品人力成本的有效控制，這樣國內(nèi)的CPI指數(shù)一直保持在低位徘徊。因此，在流動(dòng)性過剩的條件下，過剩的資金很容易流入到收益率較高的房地產(chǎn)市場，由于投資渠道不暢，房地產(chǎn)也不斷依賴銀行信貸發(fā)展，在貨幣資本驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫隨之升高。
如圖1所示，在這個(gè)模型中，房地產(chǎn)信貸市場的需求彈性小于供給彈性，價(jià)格變化對信貸供給的影響程度大于信貸需求的影響程度?？v軸P代表房地產(chǎn)價(jià)格，橫軸L代表用于房地產(chǎn)上的銀行信貸，S代表信貸供給，D代表信貸需求。S與D相交于O點(diǎn)，代表信貸供給與信貸需求處于均衡狀態(tài)。直線S與縱軸P的交點(diǎn)P0，其經(jīng)濟(jì)含義是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格降低到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)信貸將降為0。從開發(fā)商的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格過低時(shí)，失去了開發(fā)價(jià)值，其自有資金將流入其他行業(yè)，不再向銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；從購房者的角度來看，由于價(jià)格過低，其自有資金足夠買房，不需要向銀行獲得房地產(chǎn)按揭貸款。直線D與縱軸P相交于P5，其經(jīng)濟(jì)含義是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高到一定程度后，從購房者的角度來看，購房者甚至連住房按揭貸款的首付資金都無法籌集，因此需求量為0。信貸供給曲線S和信貸需求曲線D相交于O點(diǎn)，即信貸市場處于均衡狀態(tài)。
在t期，當(dāng)價(jià)格為P1時(shí)，信貸規(guī)模為L1，在較低價(jià)格水平下，房地產(chǎn)市場需求旺盛，相應(yīng)的信貸需求也比較大，但是短期內(nèi)信貸規(guī)模無法迅速上升，房地產(chǎn)市場上的供給也無法迅速增加。從而引起價(jià)格上升，P1到P2，信貸規(guī)模依然為L1。這階段為房地產(chǎn)泡沫的形成階段，主要特征是價(jià)格的大幅度上升。
到t+1期，信貸規(guī)模開始增加，從L1到L2，但是房地產(chǎn)開發(fā)的周期比較長，供給依然沒有充分形成，價(jià)格仍保持在較高水平P2。同時(shí)，房地產(chǎn)市場中還經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商囤積土地和樓盤惜售的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象進(jìn)一步支持了房地產(chǎn)價(jià)格在高位運(yùn)行。這時(shí)期是房地產(chǎn)泡沫的積累階段。主要特征是銀行信貸規(guī)模的迅速增加，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格處于高位運(yùn)行，市場風(fēng)險(xiǎn)加大。
到t+2期，信貸規(guī)模依然保持不變，房地產(chǎn)市場需求已經(jīng)無法支撐較高的房價(jià)。一方面，在信貸市場上，銀行開始警惕信貸風(fēng)險(xiǎn)，開始惜貸；另一方面，開發(fā)商面臨資金回籠和還貸的困境，不得不壓低價(jià)格，同時(shí)前期囤積市場上的土地開始釋放到市場上，兩方面的作用，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅度下降到P3。因需求曲線比供給曲線的價(jià)格彈性小，所以P3比P1的價(jià)格更低。這階段是房地產(chǎn)價(jià)格的破滅階段，其主要特征房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降。這是發(fā)散型蛛網(wǎng)模型的典型特征。
到t+3期，房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫完全釋放，房價(jià)跌到谷底，抵押物大幅度貶值，銀行大量出現(xiàn)呆壞賬。銀行信貸進(jìn)一步收緊，金融機(jī)構(gòu)開始進(jìn)行調(diào)整，價(jià)格和信貸都降到低水平。
上述是一個(gè)發(fā)散型的蛛網(wǎng)模型，在下一周期中，房地產(chǎn)價(jià)格將上升到比P2更高的水平。隨著信貸規(guī)模和房地產(chǎn)價(jià)格之間互相循環(huán)的助推，房地產(chǎn)市場波動(dòng)更加劇烈，房地產(chǎn)泡沫化將進(jìn)一步加劇。而如果泡沫一旦破滅，將危害到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。
預(yù)防房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化的政策建議
（一）銀行業(yè)層面
銀行作為發(fā)放信貸的主體，同時(shí)也是負(fù)債的主體。為了化解這種“兩難困境”，銀行業(yè)可采取策略：一是業(yè)務(wù)種類和盈利模式創(chuàng)新。銀行自身業(yè)務(wù)種類和盈利模式上必須不斷創(chuàng)新，不能只靠貸存差來獲得盈利。一方面可以緩解資金流動(dòng)性壓力，以回籠資金繼續(xù)提供融資貸款，只要證券市場存在需求，就能源源不斷地提供融資貸款，并且證券化的鏈條可以通過金融衍生工具加以延伸，鏈條越長，中間的操作風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱性風(fēng)險(xiǎn)就越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越容易分散（陶海波、楚東坡，2010）。另一方面，房地產(chǎn)抵押貸款證券化使我國商業(yè)銀行由傳統(tǒng)粗放發(fā)放增量貸款獲得利潤盈利模式轉(zhuǎn)向通過挖掘商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)盈利模式，銀行通過發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款債券獲得即時(shí)現(xiàn)金。二是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，創(chuàng)新間接融資方式。大多數(shù)個(gè)人住宅消費(fèi)資金主要通過住房抵押貸款方式從商業(yè)銀行獲得，這種融資方式往往導(dǎo)致商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。一方面，住房抵押貸款期限一般長達(dá)20-30年；另一方面，居民儲(chǔ)蓄期限越來越短?！岸檀骈L貸”現(xiàn)象很普遍，通過將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，將期限較長、流動(dòng)性差的住房抵押貸款打包以債券的形式發(fā)售給社會(huì)投資者，這樣既能收回現(xiàn)金又可以改善商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。三是加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制。銀行內(nèi)部應(yīng)該增強(qiáng)信貸投放的審查力度，加大對風(fēng)險(xiǎn)的防控力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融體系構(gòu)建中的規(guī)范運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)防控。
（二）開發(fā)商層面
房地產(chǎn)開發(fā)商要解決自身融資難和風(fēng)險(xiǎn)控制難問題，就應(yīng)基于風(fēng)險(xiǎn)和收益相對稱的創(chuàng)新原則，創(chuàng)新和拓展融資渠道。通過創(chuàng)建房地產(chǎn)投資基金，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的直接融資比重。房地產(chǎn)融資渠道有商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托、金融租賃、典當(dāng)融資、短期債券、 上市融資等十幾種，但目前主要還是商業(yè)銀行貸款。商業(yè)銀行在整個(gè)金融體系中具有舉足輕重的地位，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)暴露，會(huì)影響整個(gè)金融體系的安全。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)拓寬了房地產(chǎn)融資渠道，是房地產(chǎn)直接融資的發(fā)展方向。其投資最終目的是通過股權(quán)融資，導(dǎo)入專家管理，積極培育企業(yè)上市。再通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)資本的較快增值變現(xiàn)。同時(shí)還可以采取其它股東逐年回購和協(xié)議轉(zhuǎn)讓的辦法來實(shí)現(xiàn)基金股權(quán)的推出與變現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。
（三）政府層面
政府監(jiān)管的缺位和不作為等，在一定程度上助推了房價(jià)的上升。一是政府應(yīng)加強(qiáng)信貸投放和流向的監(jiān)管，設(shè)定房地產(chǎn)信貸投放指標(biāo)。同時(shí)規(guī)范資本市場，逐步完善融資體系，在構(gòu)建多層次資本市場中，政府應(yīng)該與其他相關(guān)部門緊密聯(lián)動(dòng)，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。二是政府應(yīng)幫助企業(yè)構(gòu)建誠信體系，建立金融機(jī)構(gòu)信息資源共享平臺(tái)。這樣可以加強(qiáng)信貸投放的監(jiān)管，也有利于政府引導(dǎo)開發(fā)商對基本保障住房等福利性住房的供給。三是加強(qiáng)對進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)外資的監(jiān)管力度。外商投資開發(fā)經(jīng)營境內(nèi)房地產(chǎn)增長較快，房地產(chǎn)業(yè)成為外商投資的重要行業(yè)。外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，一方面能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)競爭能力和提升產(chǎn)業(yè)實(shí)力；另一方面也會(huì)引起諸如投機(jī)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)等問題（陳浩、葛揚(yáng)，2008）。外資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域不僅推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的虛擬性和泡沫化，而且還產(chǎn)生明顯的金融效應(yīng)。跨境資本流動(dòng)會(huì)帶來資本市場風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是資本市場開放所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)為溢出或關(guān)聯(lián)效應(yīng)的產(chǎn)生。同時(shí)，必須通過運(yùn)用各種政策工具減少跨境資本流動(dòng)的負(fù)面影響。可根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整管理目標(biāo)，并對跨境資本流動(dòng)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)、跟蹤、預(yù)測和分析。
（四）消費(fèi)投資者層面
在我國投資渠道不暢通和投資品種少的不完善金融市場環(huán)境下，作為房地產(chǎn)的消費(fèi)投資者，首先應(yīng)該學(xué)會(huì)理性思考房地產(chǎn)價(jià)格的非理性波動(dòng)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的購房偏好。一旦購房，有些人一輩子為還房貸不敢消費(fèi)，害怕失業(yè)，當(dāng)外部因素變動(dòng)，如貸款利率的增加、失業(yè)等，可能出現(xiàn)斷供，這樣因還不起貸款房產(chǎn)被收歸銀行，對社會(huì)的穩(wěn)定是一個(gè)嚴(yán)重的考驗(yàn)。其次，房地產(chǎn)的消費(fèi)投資者應(yīng)該量力而行，在自身的承受能力范圍之內(nèi)進(jìn)行購房消費(fèi)或投資。
參考文獻(xiàn)：
1.葛揚(yáng)，陳孝強(qiáng).經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型條件下銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化互動(dòng)機(jī)理分析[J].金融研究，2007（9）
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