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時間：2023-08-21 09:25:40
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)項目審計范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
一、合理選定審計范圍，做到事半功倍
根據(jù)筆者的經(jīng)驗，對該類項目進行審計，不宜全面開花，面面俱到，應該抓住重點，有的放矢。選擇具體的審計項目，只針對審計期間該項目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工進行審計；對未完工程，不進行審計。
理由是：房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工可準確地計算出該項目的實際總建筑面積，從而能確定實際建筑容積率，與規(guī)劃容積率進行比較可分辨出項目是否超容積率。由于項目小區(qū)基本完成，界址清晰，實際用地面積也可通過專業(yè)測繪機構(gòu)實地測量后繪出詳細平面圖與規(guī)劃用地圖進行比較是否有多占國有土地的現(xiàn)象。建筑密度是否改變可通過實地測量得到驗證。項目小區(qū)綠地率可聘請有資質(zhì)的園林綠化測繪機構(gòu)進行實地復測，出具綠地率檢測成果，更客觀的反映房地產(chǎn)項目綠地率是否達標情況。而未完工程達不到上述審計條件，從而不能真實反映各職能部門征管工作中存在的問題。
根據(jù)我們的審計實踐，超容積率的問題在房地產(chǎn)開發(fā)項目中是普遍存在的，而超容積率的后果會導致開發(fā)商漏交國土出讓金及建設規(guī)費，造成國有資產(chǎn)的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。
二、從相關(guān)單位入手，確保審計工作順利進行
進行審計時，應盡可能從相關(guān)單位入手，不宜和開發(fā)商正面接觸。相關(guān)單位有國稅局、地稅局、財政局、國土資源局、建設局、規(guī)劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產(chǎn)項目相關(guān)的土地出讓、規(guī)劃審批、開工報建、預售許可證發(fā)放、各項稅款繳納等資料。為日后審計奠定堅實的準備條件。
各相關(guān)單位須提供的資料主要是：
1.國土資源管理局。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權(quán)證書，國土出讓金繳交情況，土地閑置費繳交情況等。
2.規(guī)劃局。建設規(guī)劃用地審批情況，建設規(guī)劃許可審批情況，專家評委會對項目規(guī)劃評審情況等。
3.建設局。房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋施工許可證審批及發(fā)放情況，建筑規(guī)費繳交及減免情況，房屋竣工驗收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標資料，房屋竣工面積匯總情況等。
4.園林局。房地產(chǎn)項目綠地規(guī)劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗收證明資料等。
5.房管局。房屋預售許可審批及證書發(fā)放情況，房屋預售面積測繪情況，房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪情況，房屋銷售收入情況等。
6.國稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內(nèi)的土地增值稅、所得稅繳交情況等。
三、重點審計“容積率”，突顯審計成效
容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于業(yè)主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權(quán)人應繳納的國土出讓金也就越高。
由于容積率的提高對國有土地使用權(quán)的出讓價格有著實質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標準下取得國有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國土出讓金大量流失，同時也嚴重地侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實際過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些規(guī)劃等部門，在開發(fā)過程中借故違規(guī)批準提高容積率，事后開發(fā)商故意不繳納國土出讓金及建設規(guī)費，對該問題的監(jiān)管流于形式。
開發(fā)商作弊的手法主要有：
1.打著送飄臺、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽，在規(guī)劃審批和監(jiān)管時打球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價。
2.將規(guī)劃中的“架空層”（不計容積率）改做儲藏間、車庫進行出售，致使超容積率。
3.將規(guī)劃設計的儲藏間、車庫室內(nèi)地面標高抬高，有意保持層高不變，待實際交房后由業(yè)主將原室內(nèi)地面降低，實質(zhì)上增加了層高。根據(jù)中華人民共和國建設部公告第326號《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計算；…層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積”的規(guī)定，實際上變相提高了容積率。
4.屋頂閣樓層規(guī)劃設計時有意不加以利用，實際施工時將通往閣樓層樓面板上預留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護結(jié)構(gòu)，實質(zhì)上是設計加以利用。根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內(nèi)…，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積”的規(guī)定，閣樓層要計算容積率；而開發(fā)商在規(guī)劃報批時，沒有計算容積率。
針對上述問題，我局下達了審計決定對開發(fā)商漏交的國土出讓金及建設規(guī)費進行了補繳，并建議出臺了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積及容積率的實施細則》，從制度上杜絕該類問題的發(fā)生，也使監(jiān)管部門做到有法可依。
四、密切關(guān)注“綠地率”，保障業(yè)益
綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。它是衡量居住環(huán)境的一個非常重要的硬性指標。
居住區(qū)綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結(jié)合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右。可現(xiàn)實中普遍存在綠地率不達標的問題，主要表現(xiàn)以下三種形式：
1.開發(fā)項目嚴重占用綠地。開發(fā)商在申報規(guī)劃部門審批的時候，綠地率都是符合標準的。但是在實施過程中，為了經(jīng)濟效益的最大化，往往是存在爭地、搶地、占地的行為。
經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設項目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建設項目其含義、內(nèi)容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設項目確立權(quán)利、義務關(guān)系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設部《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。
總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉(zhuǎn)讓最根本的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準手續(xù)和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準了這一轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)，按國家準許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設項目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設項目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關(guān)促使當事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預售商品房的，預售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發(fā)建設，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設項目的，一般應當認定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，項目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設項目轉(zhuǎn)讓應具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉(zhuǎn)讓應具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉(zhuǎn)讓建設項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續(xù)?！吨腥A人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設項目轉(zhuǎn)讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標準。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認定轉(zhuǎn)讓義務是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉(zhuǎn)讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。
民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調(diào)整作用和服務作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權(quán)益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展而發(fā)展起來。2001 年―2010 年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長迅速，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展步入了“黃金期”，無論是發(fā)展規(guī)模和是銷售利潤都取得了長足的發(fā)展，企業(yè)資金實力不斷雄厚，在全社會固定資產(chǎn)投資中占有的較大份額。但在快速發(fā)展的同時也伴生著高風險，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度的逐年加大，以及市場風險的積聚，房地產(chǎn)業(yè)需要強化內(nèi)部管理，通過審計監(jiān)督來降低內(nèi)部經(jīng)營風險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健運營?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)公司建設項目全過程跟蹤審計進行了探討，以期共同商榷。
1 建設項目全過程跟蹤審計概述
跟蹤審計一般是指審計部門對工程項目的全過程進行跟蹤性審計，主要目的是為了提高被審計對象的經(jīng)濟效益，確保被審計對象合規(guī)性、合法性，而進行適時評價、持續(xù)監(jiān)督和及時反饋的一種審計模式。跟蹤審計是一種全過程的動態(tài)審計，主要是為了規(guī)避一般審計的“事后審計”，只能發(fā)現(xiàn)問題而無法有效解決問題，是基于糾錯而不是查錯，可以有效避免了事后審計“雖然查出問題，但已既成事實，糾正起來難度較大”這一難題。在房地產(chǎn)公司建設項目過程中，跟蹤審計可以對房地產(chǎn)建設項目的投資決策、設計、招投標、施工、驗收交付、竣工結(jié)算進行全過程審計監(jiān)督，不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理和監(jiān)督有效性，提高建設資金的使用效益。同時還可以有效地發(fā)揮了審計部門的“免疫功能”，實現(xiàn)了審計理念的改變和審計模式的轉(zhuǎn)變，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)公司建設項目全過程跟蹤審計模式的選擇
由于我國對房地產(chǎn)公司建設項目全過程跟蹤審計運用多停留在理論階段，在房地產(chǎn)企業(yè)運用開展不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進行審計模式的選擇就顯得尤為重要。全過程跟蹤審計可以根據(jù)被審計房地產(chǎn)企業(yè)的審計風險來確定，對于內(nèi)部控制薄弱，固有審計風險較高房地產(chǎn)企業(yè)，要從建設項目的立項、可行性研究、設計、征地拆遷、招投標、合同簽訂、合同價款結(jié)算、竣工驗收進行審計監(jiān)督，既全過程的跟蹤審計。對于內(nèi)部控制較好，固有審計風險較低的房地產(chǎn)企業(yè)，可以針對某個比較薄弱的環(huán)節(jié)進行階段審計，既選擇設計準備、施工合同、竣工決算中的某一階段進行審計。還可以根據(jù)被審計房地產(chǎn)企業(yè)的審規(guī)模來確定，對于規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用松散型審計模式，既在關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行重點跟蹤審計；對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用緊密型審計模式，即對房地產(chǎn)建設項目全過程技術(shù)經(jīng)濟活動進行全面的審計監(jiān)督，以提高審計效率，節(jié)約審計資源。
3 如何做好房地產(chǎn)公司建設項目全過程跟蹤審計
3.1 房地產(chǎn)公司建設項目全過程跟蹤審計的內(nèi)容
從時段上劃分，房地產(chǎn)公司建設項目全過程跟蹤審計可分為建設項目準備階段的跟蹤審計，建設項目實施階段概(預)算執(zhí)行情況的跟蹤審計和建設項目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計，也就是通常所說的事前、事中和事后審計。
3.2 建設項目實施階段準備階段的跟蹤審計
建設項目準備階段的跟蹤審計既事前審計，是對建設項目可行性研究及招投標過程的審查。可行性研究是工程項目投資、工程項目建設、科研課題等方案的確定所進行的系統(tǒng)的、科學的、綜合性的研究、分析、論證的一種工作方法。主要研究新建、改建或擴建某個建設項目在技術(shù)上是否先進、適用、安全，在經(jīng)濟上是否合理。招投標過程進行審計，重點看工程招投標是否公開、公平、公正，投標單位資質(zhì)是否真實、合格等。跟蹤審計人員要全過程參與工程招標。對于招標文件要重點審查其招標范圍是否完整；文字表達是否準確；評標辦法是否科學；程序是否合法；甲供材規(guī)格、型號、質(zhì)量等級等是否符合工程要求，價格是否合理；對乙供材的質(zhì)量、價格等要求是否明確。審計人員對商務標部分出現(xiàn)的一些超低或超高價應進行對比分析，找出原因。
3.3 建設項目實施階段概(預)算執(zhí)行情況的跟蹤審計
建設項目實施階段概(預)算執(zhí)行情況的跟蹤審計既事中審計，重點是抓好設計、合同簽訂、施工、采購等幾個重要環(huán)節(jié)。
首先在合同簽訂階段，跟蹤審計要著重審查施工合同。合同審查的重點是：合同主體是否合法；內(nèi)容是否符合國家法律、法規(guī)；形式是否符合本工程特點；文字表達是否準確（以防理解歧義產(chǎn)生索賠問題）；合同條款是否完整；合同文件與招標文件、投標文件三者之間是否統(tǒng)一。特別是一些投標時不考慮，在決算時需調(diào)整的項目如：趕工措施費、優(yōu)質(zhì)工程獎等該如何計取；在履約過程中出現(xiàn)的變更、簽證等該如何處理；如何界定違約及相應的法律責任等。
其次是在施工階段，一是重點做好隱蔽工程驗收記錄。由于隱蔽工程在隱蔽后無法看到，很多施工單位都想在這方面做文章，甚至有少數(shù)建設單位與施工單位、監(jiān)理單位串通通過隱蔽工程套取國家資金，因此隱蔽工程是最難監(jiān)督、最容易產(chǎn)生爭議的地方。跟蹤審計人員一定要到施工現(xiàn)場了解具體施工做法，做好取證記錄。所有的隱蔽工程都要經(jīng)建設單位、監(jiān)理單位、設計單位、審計單位、施工單位共同會簽后才能隱蔽。二是審查現(xiàn)場簽證和工程變更。建設項目的生產(chǎn)周期比較長，不確定因素多，不可避免地會產(chǎn)生一些工程變更和簽證。對設計變更和簽證的審計要重點關(guān)注，主要是審查變更手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時、完整、真實，是否做過技術(shù)經(jīng)濟分析比選等。三是做好材料價格的簽證審核工作。建筑材料在工程造價中所占比例較大，特別是裝修工程新材料多、品牌多、規(guī)格型號繁雜，材料的質(zhì)量與價格差異很大，因此應在滿足結(jié)構(gòu)設計要求的前提下，在市場調(diào)查的基礎上按照“滿足功能時價格最低、相同價格時功能最強”的原則決定材料的價格、品牌、規(guī)格型號等。
3.4 建設項目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計
建設項目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計事后審計，通過事后的終結(jié)審計，可以對事前和事中審計進行一次再審計，以最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的審計風險，提高企業(yè)的運營質(zhì)量，一是對工程竣工決算編制依據(jù)的審查，審查決算依據(jù)是否符合國家規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備。要對概算預算內(nèi)容執(zhí)行情況進行審計，看有無預算外項目和提高建設標準，有無重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟損失。二是對工程竣工決算編制簽證及工程量的審查，看審查設計變更是否經(jīng)過有關(guān)人員批準，分項工程套用的預算定額單價、合價是否相符，看有無錯套定額、高估冒算現(xiàn)象。三是對工程竣工決算編制情況進行審計，看材料差價計算是否合理，材料用量是否真實，材料價格是否與當時市場價格相符，審查材料價格和金額是否按規(guī)定辦理了退料款手續(xù)，審查房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算報表是否全面和真實等。
總之，只要我們勇于實踐，勤于探索，善于分析、歸納、總結(jié)，就能夠在全過程審計中找準工程建設中的薄弱環(huán)節(jié)，達到規(guī)范建設行為，提高工程建設管理水平，最大化地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤的目的。同時變靜態(tài)為動態(tài)，變被動為主動的全過程跟蹤審計，能夠從源頭上控制工程造價，提高投資效益。
參考文獻：
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中圖分類號：F213 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01
一、當前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景
我國房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強復蘇并獲得了更加長遠的發(fā)展，在我國經(jīng)濟的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時也是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來越規(guī)范，制度也越來越公開透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細的產(chǎn)品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競爭力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發(fā)項目經(jīng)濟效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢，才有相當?shù)暮诵母偁幜?，才能在當今的競爭中?yōu)勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現(xiàn)為房價上漲過快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。
二、綜述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制相關(guān)理論
（一）項目策劃階段
1、做好相關(guān)市場調(diào)研，利用足夠的時間細心進行房產(chǎn)項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學性。項目的決策關(guān)系到項目的成敗，也直接影響了建設成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內(nèi)容。
2、科學開展房地產(chǎn)項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產(chǎn)項目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎上，盡可能的降低成本，提高投資收益。
（二）規(guī)劃設計階段
有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設計是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價。設計時通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求選擇在技術(shù)先進條件下經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理條件下確保技術(shù)先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益。
1、推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比定標，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
2、開展限額設計，有效控制造價
由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，設計節(jié)點把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細部設計缺失。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實行設計監(jiān)理制度，加強設計階段的成本控制。盡量避免后期設計變更帶來的成本增加。
（三）招標階段
1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項目組織和房地產(chǎn)項目經(jīng)理。現(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規(guī)的名牌大公司，實質(zhì)上組織當中占相當一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當?shù)姆绞竭M行競爭，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項目管理不正規(guī)的建設單位。
2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。
3、合理低價者中標。所謂合理低價,是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。
（四）施工階段
1、落實施工項目計劃成本責任體制，一個成熟的施工企業(yè)在工程開工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標分解方法，將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。
2．加強成本計劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項目經(jīng)理部應定期檢查成本計劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現(xiàn)。
（五）竣工結(jié)算階段
1、引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動著經(jīng)濟的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關(guān)。我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過程中暴露出種種質(zhì)量問題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，從而提升整個資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關(guān)注的問題。我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導的作用，內(nèi)部審計作為一項監(jiān)督評價機制，也成為公司治理結(jié)構(gòu)中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計是公司治理結(jié)構(gòu)中形成權(quán)力制衡機制并促進其有效運行的重要手段。
2、公司治理和內(nèi)部審計的模式
公司治理的實質(zhì)就是對責權(quán)利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的泛稱，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關(guān)者利益為前提的一整套公司權(quán)利安排、責任分工和約束機制。從世界各國公司治理的實踐來看，公司治理結(jié)構(gòu)可以分成三大類（表一）。
我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會是公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會掌管公司重要經(jīng)營決策，經(jīng)理負責公司日常經(jīng)營管理，一般由董事會下的審計委員會承擔監(jiān)督職責，審計委員會全部由外部獨立董事組成。由于采用這種公司治理模式實現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的完全分離，勢必引起權(quán)力之間的相互制衡，要提高組織的運作效率，確保組織目標的實現(xiàn)，公司治理需要嚴格的內(nèi)部審計制度作為保障。
根據(jù)國際內(nèi)部審計師協(xié)會制定的《內(nèi)部審計實務標準》（2001年修訂本）對內(nèi)部審計的定義：“內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的保證工作與咨詢活動，它的目的是為機構(gòu)增加價值并提高機構(gòu)的運作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計在公司治理結(jié)構(gòu)中的作用，內(nèi)部審計工作應符合公司治理的要求和特點，遵循獨立性、效率性、權(quán)威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟性原則，并沒有統(tǒng)一模式，歸納起來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計模式分為五種（見表二），五種模式各有利弊。
3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計體系
房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個不同的開發(fā)項目組成，其管理具有很強的項目管理特征?？偨Y(jié)起來，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計體系主要包括財務審計、工程審計和管理審計（圖一）。
3.1、財務審計
財務審計是最常用的審計方法，是審計機構(gòu)對企業(yè)的資產(chǎn)、負債、損益的真實、合法、效益進行審計監(jiān)督，對企業(yè)會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定。房地產(chǎn)項目投資巨大，建設周期長，成本構(gòu)成復雜，各種稅費名目繁雜，項目參與人眾多，項目審計對項目的經(jīng)濟效益評價起著關(guān)鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)開發(fā)周期，在項目的重要節(jié)點進行內(nèi)部財務審計，使每一個重要環(huán)節(jié)的成本費用構(gòu)成符合稅務籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來說，財務審計反映了企業(yè)的真實經(jīng)濟效益，既為經(jīng)營者對項目的控制提供了參考；同時，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營者的經(jīng)營效果和效率，為經(jīng)營者的業(yè)績考核提供依據(jù)。
3.2、工程審計
房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計主要包括工程造價審計和竣工決算審計。工程造價審計是由審計機構(gòu)的造價工程師對單項、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標文件和施工合同的相關(guān)條款和要求進行造價審核。房地產(chǎn)項目的總支出除了單項、單位工程外，還有前期開發(fā)費用、工程治理雜費等這些未通過造價審計的項目，因此，還需竣工決算審計才能確定建設項目的總造價。竣工結(jié)算審計一般由審計機構(gòu)的注冊會計師完成。我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計一般能做到工程造價審計和竣工決算審計，但普遍存在的問題是重視對結(jié)果的審計，輕視對過程的審計。造成在工程審計時，隱蔽工程已完工，無法再進行現(xiàn)場審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機會，也給工程質(zhì)量帶來重大隱患。對于建設工程項目來說，只有良好的過程才能產(chǎn)生成功的結(jié)果。因此，目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求對工程進行“跟蹤審計”，強調(diào)對過程進行監(jiān)控，有效防范風險。
3.3、管理審計
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導型，關(guān)注的是如何獲得資源，然而，隨著市場的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何更有效地配置資源。管理審計的目標就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，管理審計主要包括四大內(nèi)容：價格審計、經(jīng)濟合同審計、內(nèi)部控制審計和管理過程審計。其中，價格審計主要是針對營銷定價和采購定價的審計，定價審計為企業(yè)的收入和支出提供價格決策服務；經(jīng)濟合同審計主要是通過對經(jīng)濟合同的合法性、企業(yè)權(quán)益和履行情的審計；內(nèi)部控制審計主要是檢查管理機構(gòu)和制度的健全性、科學性和有效性，權(quán)限的設置是否具有制約性，起到查漏補缺、查錯防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務；管理過程審計是以房地產(chǎn)項目的項目管理組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設計、開發(fā)流程、工作關(guān)系、人力資源配置等各個環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟性、效率性、效益性進行評價來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程的管理。
4、內(nèi)部審計體系實施的要點
我國房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個體老板發(fā)展而來，管理水平相對較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計。雖然我國在建設工程管理的相關(guān)法規(guī)中規(guī)定，建設工程結(jié)算必須進行審計，使房地產(chǎn)企業(yè)加強了審計意識，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計報告用于竣工驗收，遠遠無法達到內(nèi)部審計的效果。要使內(nèi)部審計真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要創(chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實施條件。
4.1、建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)
公司治理是內(nèi)部審計機制實施的前提條件，也是內(nèi)部審計必須具備的制度環(huán)境。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)與真正完善的公司治理結(jié)構(gòu)還存在著一定差距，特別是廣大民營企業(yè)普遍存在的問題是企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的未能徹底分離，所有者往往承擔著總經(jīng)理的職責，經(jīng)營層得不到真正的授權(quán)。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨斷專行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運行被個別人所掌握，而不是靠機制運行，內(nèi)部審計也只是“走過場”而已。
4.2、保持內(nèi)部審計機構(gòu)的獨立性
無論是在國際還是國內(nèi)對內(nèi)部審計的規(guī)定中，獨立性的要求居于首位。內(nèi)部審計機構(gòu)的獨立性也使其具有公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計部門的審計結(jié)果將為項目績效或經(jīng)營者績效獎懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計人員不能承擔經(jīng)營責任，不能參與組織的業(yè)務經(jīng)營活動，避免因利益聯(lián)動關(guān)系影響審計結(jié)果的公正性和客觀性。
4.3、提高內(nèi)部審計水平
首先，應提高內(nèi)部審計人員的素質(zhì)，由于房地產(chǎn)項目是一個典型的復雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計團隊必須要精通會計、審計、工程、造價、經(jīng)濟法規(guī)和管理等知識，具有豐富的實踐經(jīng)驗和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計的工作不應局限于財務領域，而應擴展到工程、造價、營銷等經(jīng)營管理的各個方面，并結(jié)合項目的生命周期，分層次、分階段實施。另外，信息是房地產(chǎn)項目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問題的本質(zhì)和提出有效的解決辦法，加強對審計信息的利用。
4.4、關(guān)注過程審計
房地產(chǎn)開發(fā)項目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉(zhuǎn)。這就意味著等到結(jié)果出來后再做審計，即便發(fā)現(xiàn)了問題，也為時已晚。因此，過程審計甚至比結(jié)果審計更為重要。當然，過程審計并不是說可以隨時隨地進行，審計工作不應干擾正常的公司經(jīng)營和項目建設。審計機構(gòu)在項目啟動時就應該制訂完善的審計計劃，審計計劃應圍繞著審計目標，結(jié)合房地產(chǎn)項目的生命周期，對審計的預期范圍、實施方式、審計人員和費用等進行細致規(guī)劃，特別對于容易出問題的關(guān)鍵節(jié)點要有針對性的審計計劃。任何項目的管理都存在PDCA的循環(huán)過程，審計能為項目的實施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項目始終在正常的軌道上運行，這也為公司治理打下了基礎。
4.5、加強審計體系內(nèi)部的協(xié)同性
在審計工作實踐中，由于財務審計、工程審計和管理審計所要求的重點不同，專業(yè)領域不同，因此，可能會派出不同的審計公司或?qū)徲媹F隊來實施，很容易造成各項審計之間工作重復、空白、信息不對稱等問題。加強審計體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計委員會的重要工作。項目管理具有多目標屬性，不能因為一個方面的審計結(jié)果而全盤否定或肯定，審計委員會應以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計計劃的制定和實施方案設計，降低審計的管理成本，提高審計工作效率，使審計體系發(fā)揮協(xié)同效應。
參考文獻：
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[3]秦榮生.公司治理與內(nèi)部審計監(jiān)督[J]. 中國內(nèi)部審計，2010，11.
目標成本是根據(jù)企業(yè)的目標利潤，以及既定的價格等生產(chǎn)經(jīng)營目標制定的，它對于企業(yè)在未來一定時期的成本發(fā)展趨勢起著一種總體控制作用。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和我國農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的加快，全面提高城鄉(xiāng)居民居住質(zhì)量，擴大住房需求空間的要求日益強烈；這既給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了良好的發(fā)展機遇，同時也使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈。通過科學的目標成本管理體系的建立和應用，可以增加利潤，是一條投資小、見效快；提高企業(yè)的核心競爭力的有效途徑。
一、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成
1、土地費用。取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用。
2、前期工程費。前期工程費主要包括項目策劃，可行性研究，規(guī)劃設計，水文地質(zhì)勘察，測繪以及場地平整等費用。
3、基礎設施費。指開發(fā)房地產(chǎn)項目時所發(fā)生的供水,供電,照明,綠化等基礎設施費用。
4、公共配套設施建設費。指開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中為服務小區(qū)居民所配套建設的不能有償轉(zhuǎn)讓非營利性的公共配套設施費用。
5、建筑安裝工程費。指建造房屋建筑物時所發(fā)生的建筑工程費用，安裝工程費用以及購置設備的費用。
6、開發(fā)間接費。指房地產(chǎn)開發(fā)在現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項難以直接歸屬于某個部分的公共費用。包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款在項目開發(fā)期間的利息支出。
7、銷售費用。指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)項目過程中發(fā)生的各項費用。
8、管理費用。管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。
9、不可預見費。不可預見費也即預備費中的基本預備費，根據(jù)房地產(chǎn)項目的復雜程度和前述。
二、房地產(chǎn)項目目標成本控制概述
1、房地產(chǎn)項目目標成本控制的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，可以全面提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制水平，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利能力，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中，把成本降到最低程度，努力成為本行業(yè)的成本控制領先者。
2、房地產(chǎn)項目目標成本控制指標
成本指標是一項綜合性指標，包括的面很廣，以成本核算為主。成本指標體系可以分為開發(fā)項目成本指標和期間費用指標兩大類。開發(fā)項目成本指標和期間費用指標的建立首先要對成本科目進行細分，成本指標是包括投資決策費用、土地費用、設計費用、招投標費用、工程實施費用及銷售費用。期間指標是指房地產(chǎn)開發(fā)項目中的管理費用、財務費用及其他費用。一般來說對開發(fā)項目的成本進行細分是按照以上這些科目進行核算的，但過細的指標和過粗的指標對于成本控制來說都是不合適的，最重要的是要滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的需要。
3、影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的因素
從土地獲取到銷售完畢整個過程中都存在，其中主要的影響因素如下:土地取得階段影響土地成本費用的因素非常多，例如:基礎設施水平狀況、區(qū)域的環(huán)境條件、土地利用計劃、位置、形狀等等；房地產(chǎn)項目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發(fā)生的費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等；房地產(chǎn)項目的設計階段對開發(fā)成本的全過程成本控制起著重要的作用，是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)可行性研究擬定的設計委托書及投資估算的過程，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和意圖具體實施的過程；工程實施階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設計意圖最終實現(xiàn)并形成并工程實體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源；銷售階段的影響因素主要有商的選擇、銷售策略的制定以及銷售期限的長短，這些因素的確定都直接或間接的增加或降低房地產(chǎn)項目的銷售成本。
三、我國房地產(chǎn)項目目標成本控制存在的問題
有些項目簡單地將項目成本控制的責任歸于項目成本管理主管或財務人員，其結(jié)果是技術(shù)人員只負責技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負責施工生產(chǎn)和工程進度，這樣表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有了成本的責任控制。很多施工企業(yè)的業(yè)務部門對于成本控制措施的制定和實施過于簡單化和表面化，普遍存在著簡單地按照以往的工程經(jīng)驗來編制施工組織設計，沿用經(jīng)驗工程的成本降低率編制成本計劃和制定目標成本，而忽略了該工程的現(xiàn)場環(huán)境以及施工條件和工期的要求，結(jié)果對成本核算、設計變更、工程索賠等事后控制造成極大的隱患。在這種情況下，即使在施工階段技術(shù)和措施制定得再完美，也起不到控制成本的作用。
四、加強房地產(chǎn)項目目標成本有效控制的對策
1、完善房地產(chǎn)目標成本控制主體
在過去，很多房地產(chǎn)開發(fā)商忽視工程建設項目前期工作階段的成本控制，而往往把控制工程造價的重點放在施工圖預算審計、承包合同價審計和竣工結(jié)算審計上，事實上，在建設項目決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。前期的項目建設書、可行性研究是項目的靈魂，決策階段工作做的好，后面的工程項目設計、建設和項目過程管理才會有章可循。要重視項目的決策階段的成本控制工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源。
2、完善完善房地產(chǎn)目標成本控制過程
任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，合理確定建設規(guī)模是控制工程造價的關(guān)鍵，要做好這項工作，關(guān)鍵要做好市場研究。房地產(chǎn)項目的可行性研究包括以下內(nèi)容：項目背景與概況；項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置；市場分析與建設規(guī)模的確定；規(guī)劃設計方案選擇；資源供給；環(huán)境影響和環(huán)境保護；項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；開發(fā)建設計劃；項目經(jīng)濟與社會效益分析；結(jié)論及建議。
3、正確處理好工期、質(zhì)量與成本的關(guān)系
項目管理主要包括人力資源管理、材料管理、機械設備管理、技術(shù)管理、資金管理、合同管理、信息管理和現(xiàn)場管理，它是建筑業(yè)行業(yè)管理的一個窗口，是建筑企業(yè)形象的體現(xiàn)，是建筑企業(yè)經(jīng)營管理中最基層、最基本的管理；項目管理是一個系統(tǒng)的管理工程，只有傳統(tǒng)手段與現(xiàn)論相結(jié)合，以客觀實際為基礎進行科學的管理，逐步應用更新的管理理論，才能適應現(xiàn)代工程項目管理發(fā)展的需要，才能實現(xiàn)在投入較少的資金、確保計劃進度、創(chuàng)建一流質(zhì)量的目標。在項目施工過程中，若確立較高的質(zhì)量目標，則影響施工項目質(zhì)量的主要因素都要受到相應的控制，才能保證既定目標的實現(xiàn)。質(zhì)量、成本、工期“三大目標”是對立與統(tǒng)一的。
4、加強對非生產(chǎn)性費用支出的控制
實施目標成本法的實質(zhì)就是根據(jù)制定先進、可行的成本指標來對企業(yè)內(nèi)部各部門進行控制。在項目管理上合理地精簡和配置機構(gòu)，根據(jù)企業(yè)的施工生產(chǎn)和管理能力，精簡重疊職能的部門，合并職能相近部門，弱化附屬非管理部門，有效地控制公司辦公經(jīng)費。
結(jié)論
目標成本管理是一種先進的管理方法，對于我國企業(yè)成本管理具有很強的實用性；項目目標成本控制的有效推行,有利于管理人員成本意識的增強,有利于項目投入產(chǎn)出的全局把握,有利于從根本上保證項目成本的過程控制,同樣使得為如何有效的,更好的控制房地產(chǎn)項目成本奠定實踐基礎；企業(yè)領導必須了解目標成本管理對企業(yè)的重要性,制定適合本企業(yè)特點的管理方法。
Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.
Keywords: real estate project design management and design R & D and design units
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
前言：房地產(chǎn)項目的設計管理工作決定著房地產(chǎn)項目的成敗，設計管理的不合理會影響項目的整體進度，導致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個開發(fā)的項目，而其中的設計工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設計公司的時候要多方考量。下面談談本人對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中設計管理的看法。
1、房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的社會資源及設計單位的選擇
1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當中需要整合的企業(yè)主要包括負責市場調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設計公司、建筑工程總承包公司、專項分包公司、園林市政工程施工單位等。
1.2 一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細規(guī)劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多個階段，每一個階段對設計的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實力的高水平的設計單位合作。但是往往高水平的設計單位都有著豐富的相關(guān)項目的設計經(jīng)驗，所以就要考察項目總設計師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設單位的指導和意見，從而能夠順利實現(xiàn)建設單位的設計目標和主要意圖。
2、房地產(chǎn)項目的策劃
2.1 一個房地產(chǎn)項目的完成通常需要經(jīng)歷三個階段：一是前期的規(guī)劃設計階段、二是施工建設階段、三是經(jīng)營階段。項目的策劃和規(guī)劃設計，需要經(jīng)過全面、細致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的準確定位，規(guī)劃設計也就無從談起。因此一個成功的項目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對當?shù)氐氖袌鲞M行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎資料，同時要求策劃公司能及時捕捉市場的變化和發(fā)展趨勢，并體現(xiàn)到項目的策劃設計當中，在實際施工前做出及時有效的改變。
3、房地產(chǎn)項目開發(fā)的設計過程的控制和管理
3.1 在設計管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設計的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設計，最終達到項目的預期目標。然而設計院設計出來的方案須報政府部門審批通過后才可施工，這就要求設計人員對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多借鑒同類項目的設計經(jīng)驗，以保證設計方案能在最短的時間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計等。
3.2 在設計方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計劃，也就是設計施工圖。施工圖設計主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應該囊括整個項目的范圍，乃至各部位的節(jié)點、防水、防火等都應做好細致的說明。這就要求設計院的各專業(yè)的設計師在設計施工圖的時候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設計矛盾，從而影響施工進度。設計專業(yè)包括五個即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。
4、房地產(chǎn)公司設計研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性
4.1 在一個房地產(chǎn)公司里面一般都會有設計研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設計部門，主要工作包括設計單位的落實、設計任務書的擬定、設計合同的洽談、設計招投標、設計的過程管理、圖紙審核、設計交底以及與設計院的溝通聯(lián)系等。同時負責產(chǎn)品設計過程的組織工作；負責產(chǎn)品設計的進度跟蹤和設計質(zhì)量的控制與審查；負責協(xié)調(diào)與設計單位之間的關(guān)系，及時將“設計變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負責設計研發(fā)資料庫的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設計意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設計院，以保證設計工作能夠順利有序的進行。
4.2 在相關(guān)規(guī)劃設計和施工圖紙設計完成后，設計研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計部門，審計部會根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項目的投資預算。同時設計研發(fā)部要按照設計合同中的要求對圖紙進行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營銷部、審計部等相關(guān)部門對方案進行評審，做出評審意見，設計研發(fā)部再將圖紙的評審意見反饋給設計單位從而完善設計方案。而工程部也會組織設計單位、監(jiān)理單位、施工單位進行圖紙會審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設計研發(fā)部和設計單位對提出的問題予以回復。
4.3 實際施工過程中需要設計發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請單并轉(zhuǎn)交設計研發(fā)部，設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系，要求其進行更改，在得到設計單位的設計變更通知單后由設計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營銷部發(fā)現(xiàn)設計圖紙與將來經(jīng)營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設計研發(fā)部聯(lián)系，由設計研發(fā)部針對具體的問題與設計單位進行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營銷部，經(jīng)確認后將修改申請?zhí)峤唤o設計研發(fā)部，由設計研發(fā)部和設計單位聯(lián)系，設計單位進行更改，在得到設計變更通知單后由設計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。
5、項目竣工驗收時各單位的職責
項目竣工后的驗收工作由建設單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點匯報工程的基本情況，工程是否按照設計圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標準、規(guī)范進行施工，工程質(zhì)量是否達到國家驗收規(guī)范以及自檢自評情況?？辈靻挝缓驮O計單位對設計變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設計變更要求進行施工，是否滿足設計要求，對是否同意驗收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報對工程整個施工過程的監(jiān)理情況，重點是對材料、設備進行審查，各分項分部工程是否按照圖紙和有關(guān)標準、規(guī)范進行施工，工程是否達到國家驗收規(guī)范，是否同意驗收并對工程質(zhì)量評估發(fā)表意見。建設單位介紹業(yè)主對勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對工程實物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗收及工程質(zhì)量評定發(fā)表意見。
6、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)項目的設計管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設計任務書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設計變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設計研發(fā)部和設計單位對問題做出的及時準確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進行。因此，房地產(chǎn)項目的設計管理工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當中是起著舉足輕重的作用的。
參考文獻
一、成立市商業(yè)房地產(chǎn)項目風險評估領導小組（以下簡稱領導小組），負責我市商業(yè)房地產(chǎn)項目的風險評估審定工作。組長為市政府城建分管領導，小組成員為市維穩(wěn)辦、發(fā)改委、公安局、監(jiān)察局、國土局、建設局、商務局、審計局、規(guī)劃局、法制辦、住保房管局、金融辦、工商局、法院、項目所在地鎮(zhèn)（街道）等單位以及相關(guān)行業(yè)的專家，風險評估的審核牽頭單位為市維穩(wěn)辦，領導小組辦公室設在市維穩(wěn)辦。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項目上市銷售必須經(jīng)過項目風險評估，評估報告由開發(fā)企業(yè)提供，評估報告的主要內(nèi)容應包括項目銷售的可售與自持比例，風險防范資金和自持比例的平衡方案，預售部分的銷售方法、自留部分的經(jīng)營開發(fā)、銷售過程中可能發(fā)生的相關(guān)風險及應急預案等。
三、風險評估報告的審定程序：
1．商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售面積在1萬平方米以下的，由項目所在鎮(zhèn)（街道）審定后，報市維穩(wěn)辦備案，市住保房管局根據(jù)市維穩(wěn)辦備案證明辦理相關(guān)手續(xù)。
2．商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，經(jīng)項目所在地鎮(zhèn)（街道）認定后報領導小組審定，并報市政府分管領導批準后，市住保房管局辦理相關(guān)手續(xù)。
四、領導小組辦公室接到項目所在地鎮(zhèn)（街道）認定的商業(yè)房地產(chǎn)項目風險評估報告后，應在15個工作日內(nèi)根據(jù)領導小組各成員單位所出具的書面審核意見和專家組意見，做出風險評估的書面審查意見報市政府分管領導批準，市住保房管局根據(jù)審查意見辦理相關(guān)手續(xù)。
眾所周知，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)競爭不斷加劇使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)局部過熱的態(tài)勢，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不進行競爭方式和競爭手段的調(diào)整，而最為重要的就是進行成本的控制和管理，管理出效益，只有對項目成本進行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，把房地產(chǎn)成本構(gòu)成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
1.1項目開發(fā)階段的成本
項目開發(fā)階段的成本主要是指土地成本。
1.2項目建設成本
房地產(chǎn)工程項目的建設成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
1.3財務費用
房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財務費用。
1.4項目建設中的管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。
1.5各相關(guān)品類的稅收費用
房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
2、房地產(chǎn)項目成本控制應遵循的原則
2.1經(jīng)濟效益原則
進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。
2.2目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結(jié)合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期的進行目標執(zhí)行結(jié)果的檢查，進行目標的調(diào)整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。
2.3綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。
2.4權(quán)責發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當復雜，因此要明確相關(guān)的責任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時也承擔著相應的經(jīng)濟責任。
2.5動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標成本、編制相關(guān)的計劃，最終確定可行性的施工方案。
3、房地產(chǎn)項目成本控制的重要性
房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，進行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，實現(xiàn)經(jīng)濟利益。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風險，實現(xiàn)較高的收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期，因為房地產(chǎn)項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務風險。
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
4、房地產(chǎn)項目成本控制的措施
4.1項目準備階段的成本控制
房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關(guān)鍵階段，一個是項目籌劃階段的成本控制和項目設計階段的成本控制。
4.1.1項目籌劃階段的成本控制，也被成為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添椖康目偝杀具M行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標、原材料市場供應狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等；
（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；
（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算；
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設項目的工程造價進行準確估算。
4.1.2項目設計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設成本控制的關(guān)鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內(nèi)，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設計方案的質(zhì)量和水平，在委托設計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關(guān)管理工作，進而保證項目設計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設計的應用。比如當一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關(guān)部門就必須及時建立設計變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設工期，也能夠?qū)椖康耐顿Y進行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴格控制圖紙設計的相關(guān)工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質(zhì)量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關(guān)人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設計等角度對房地產(chǎn)項目設計方案可行性的有效控制。
（4）在設計出圖之前，相關(guān)人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
4.2項目施工階段的成本控制
房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結(jié)清相關(guān)款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務信譽等方面嚴格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因?qū)е碌脑O計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設項目的施工質(zhì)量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
4.3項目結(jié)算階段的成本控制
工程項目結(jié)算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結(jié)算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結(jié)算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
5、財務管理在成本控制中的體現(xiàn)
在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學的激勵機制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑嵱行У某杀究刂?，?yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預期目標的順利實現(xiàn)
6、房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展趨勢
首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標，增強自身實力來適應房地產(chǎn)市場風險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。借鑒國外的先進經(jīng)驗、通過大量項目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現(xiàn)項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。
參考文獻：
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一、引言
隨著我國的經(jīng)濟得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競爭力愈來愈激烈。房地產(chǎn)的項目要想得到健康長久的發(fā)展，以及在激烈的市場上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M行控制。在這一背景下加強對房地產(chǎn)項目成本控制的理論研究就有著實質(zhì)性意義。
二、我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析
（一）我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成分析
房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費用及前期工程費用、管理費用、房屋開發(fā)費用、銷售費用、稅費、財務費用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費和勞動保險費等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]
房地產(chǎn)項目成本內(nèi)容
（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析
影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設的規(guī)模大小。而在設計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設計因素和結(jié)構(gòu)設計因素，而在結(jié)構(gòu)設計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎設計和建筑物層數(shù)。而在招投標的成本控制影響因素方面主要是標底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。
三、房地產(chǎn)項目成本控制問題及優(yōu)化策略探究
（一）房地產(chǎn)項目成本控制問題分析
從實際情況來看，房地產(chǎn)項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強。對房地產(chǎn)項目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設計環(huán)節(jié)的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預測比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態(tài)成本的控制意識不強。
（二）房地產(chǎn)項目成本控制優(yōu)化策略探究
針對房地產(chǎn)項目成本控制策略的實施要從多方面進行，首先就要對房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟優(yōu)勢專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進而來構(gòu)建房地產(chǎn)項目成本控制指標體系。在這一過程中要遵循科學化及可比性、適應性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標及目標成本測算。主要從市場及房屋建造能力預測上進行，進行市場需求的預測，然后確定市場策略規(guī)劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項目投資的客觀環(huán)境及工程項目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對消費者需求及市場銷售預期等因素要進行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學數(shù)據(jù)基礎上對資料進行分析，對房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項目的設計階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強成本控制能夠?qū)㈨椖拷?jīng)濟效益最大化地體現(xiàn)出來。
再者就是對房地產(chǎn)的項目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復雜的一個環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對工程造價成本進行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強，審計中要對資金的用度進行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進行嚴格管理，加強對合同的管理，對房地產(chǎn)的項目施工質(zhì)量及施工進度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。
然后就是對房地產(chǎn)項目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進行加強。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預算金額相結(jié)合。與此同時，要加強對相關(guān)人員的管理，對管理的模式進行轉(zhuǎn)變，從而推動管理模式向著精細化的方向邁進，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統(tǒng)計系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實反映真實情況的基礎工作，在這一基礎上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發(fā)部要向財務部進行項目可行性的報告，然后報送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項重要的成本控制內(nèi)容，管理費用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強管理的同時，要建立高效精干的管理機構(gòu)，對管理的費用相應地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)模進行擴大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個角度和途徑進行分析考慮才能夠達到成本控制的目標。[4]
四、結(jié)語
房地產(chǎn)項目的成本控制是促進房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產(chǎn)項目得到健康長久的發(fā)展。對房地產(chǎn)項目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。
（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）
參考文獻
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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0056-03
在復雜而競爭日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業(yè)經(jīng)營效益帶來損害。對于企業(yè)而言，風險是無時無刻無處不在的，而對風險的管理才能夠轉(zhuǎn)危為機，實現(xiàn)企業(yè)的長久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂患和危機意識，企業(yè)風險管理（Risk management）理應成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風險管理是指作為組織的企業(yè)對于風險的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應的行動，包括風險的識別、評估、企業(yè)反應活動、風險控制和預警活動、風險信息的監(jiān)控、風險傳遞等活動。[2]因此，在房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型階段的特殊時期，推動我國中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項目投資過程中的風險管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的經(jīng)營效益、保持并提升企業(yè)市場競爭力的同時，實現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營目標，創(chuàng)造市場價值。
一、復雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風險來源及其特點
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)市場中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來看，企業(yè)的各項市場行為及其相關(guān)聯(lián)的最終目的在于獲得利潤、實現(xiàn)經(jīng)濟效益。投資房地產(chǎn)項目并進行開發(fā)、運營、營銷和銷售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項目投資活動指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權(quán)的購買、土地開發(fā)、商品房及其配套設施或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關(guān)服務的活動，以此來獲得經(jīng)濟收益，實現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實務界和理論界都清楚地認識到：房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風險和機遇。也正因為如此，風險分析以及相應的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資從決策、運營、融資到服務所必須進行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風險來源具有復雜、多樣而且動態(tài)變化的特點；具體而言，風險來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風險來源；二是內(nèi)部風險來源。
（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的外部風險
外部風險，顧名思義，就是指在項目投資的決策、運營、管理等全過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動和不確定性而帶來的風險。房地產(chǎn)項目投資是嵌套于整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關(guān)的供應鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機構(gòu)、政府部門等監(jiān)管機構(gòu)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風險也包括外部可能的機遇，包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境風險、外部政策風險、金融貨幣風險、建筑施工風險、房地產(chǎn)市場變動風險、法律風險、利率風險以及其他不可抗力的意外風險[5]。
典型的如項目投資過程中面臨的因為政策變動而帶來的政策風險。房地產(chǎn)市場受國家經(jīng)濟政策的宏觀調(diào)控的影響極深，政策風險指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策而給房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)帶來的不確定性。[6]具體而言，項目投資過程中的政策風險因為其具體來源的不同又可細分為：土地政策風險、信貸融資風險、稅收政策風險、諸如住房限購保障等住房政策風險。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策、可行性分析、經(jīng)營管理等階段時刻保持對相關(guān)房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風險管控的預案。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的內(nèi)部風險
除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風險之外，在項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項目的投資、運營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項目投資與運營過程中企業(yè)內(nèi)部對項目的管理能力。在這一過程中，因為中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項目投資也可能面臨許多風險，包括工程質(zhì)量的監(jiān)控而帶來的質(zhì)量風險、運營風險、項目管理風險、企業(yè)內(nèi)部外部融資風險、財務風險等。項目投資的內(nèi)部風險主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。
例如，項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務風險。房地產(chǎn)項目投資具有資金密集的特點，項目投資資金量大而且周期性強、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項目資金來源，因此，往往只能通過融資而進行負債經(jīng)營。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財務風險。項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會帶來一定的財務風險，造成項目運營的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。
二、項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的挑戰(zhàn)及問題
（1）我國房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的背景轉(zhuǎn)變
2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展特征整體進入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經(jīng)濟增長進入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結(jié)構(gòu)性減速是經(jīng)濟增長的趨勢；另一方面，新常態(tài)下我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進入攻堅期，如何化解產(chǎn)能過剩、推動產(chǎn)業(yè)升級“騰籠換鳥”、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略、提高全社會和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國經(jīng)濟面臨的新挑戰(zhàn)。
與此相關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展脫離不開整體經(jīng)濟環(huán)境，我國房地產(chǎn)市場也進入深度調(diào)整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中商品房價格的變化上：從以往的交易量和交易價格以較快速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楫斍敖灰最~和交易價格以及房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資額等均進入緩慢增長乃至負增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)方面存在結(jié)構(gòu)性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)及市場已經(jīng)進入了調(diào)整期，供求關(guān)系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場拓展能力、未來發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風險、把握機遇，就成為未來能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項目投資風險管理的長遠規(guī)劃和制度設計
風險管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹立較高的風險意識、科學的風險管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風險保持充分的敏感、警惕和意識，對于風險的復雜性、動態(tài)變化等特點也沒有充分而科學的認識?！袄砟顩Q定行為”！缺乏風險意識、風險管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風險以及對風險管理的長遠規(guī)劃、應對措施和企業(yè)內(nèi)部相應的風險管理機制的建立和完善。實際上，從風險管理的視角來看待企業(yè)的項目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風險管理的“利益攸關(guān)方”，因此也是責任主體，企業(yè)經(jīng)營管理者如果缺乏長遠的風險管理的規(guī)劃，且沒有對風險管控進行頂層設計、制度設計并進行相應的組織建設，如此一來，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風險管理和控制的意識和積極性、能動性，導致企業(yè)內(nèi)部風險管理意識不濃、認識不足。[13]
（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理能力弱、風險管理策略不足
除了風險管理意識不足、長遠規(guī)劃和制度設計不夠之外，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過程中面臨的另一個挑戰(zhàn)在于其對項目投資和管理的風險管理能力較弱、風險管理的策略欠缺。在企業(yè)風險管理領域常常運用“風險管理成熟度”來衡量一個企業(yè)在風險識別、應對反應、控制活動、信息溝通等風險管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風險管理能力劃分為初始級別、可重復級別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標準，大致可以認為，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中所展現(xiàn)出來的風險管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗的基礎之上而沒有引入科學的風險管理的技術(shù)和理念。而在風險管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風險管理的應對方法。根據(jù)以往研究者的總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風險管理的策略，例如，對項目的可行性的分析、市場預測分析、政策和宏觀市場環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設計等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因為企業(yè)經(jīng)營管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗式的管理理念和方式，而沒有對企業(yè)內(nèi)外部的風險管理活動進行重新的洗牌、整合、變革和提升。
三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的風險管理的思路及關(guān)鍵措施
（1）加強房地產(chǎn)投資項目的內(nèi)部審計與管理控制
如前所述，項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風險不僅來自外部，也來自內(nèi)部。而且，進一步講，外部風險來源的真正實現(xiàn)往往也是因為企業(yè)內(nèi)部管理控制的失當而造成或擴大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項目投資過程中的風險形成以及應對是否得當?shù)闹匾绊懸蛩?。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在進行風險管理的過程中，理應加強對投資項目的內(nèi)部審計（Internal audit）的力度、提高管理控制的強度及其科學性、持續(xù)性和有效性。實際上，在企業(yè)風險管理這一理論范疇，內(nèi)部審計與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實踐的來源。[17]一方面，項目投資開發(fā)和運營的過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應建立科學而規(guī)范的內(nèi)部會計審計，提升財務數(shù)據(jù)等的準確性，防范可能出現(xiàn)的財務風險以及相應的連鎖反應；與此同時，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強對投資項目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對與項目相關(guān)的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風險的識別和評估、項目運營與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強對投資和開發(fā)的項目的內(nèi)部審計、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應該從組織文化建設來提高全體員工的審計和管控意識，以內(nèi)部員工激勵和考核并重，強化決策能力和執(zhí)行能力，并推動風險與機遇的相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]
（2）項目開發(fā)與投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應管控風險并抓住發(fā)展機遇
有研究者提出，企業(yè)風險管理的理念和實踐不僅包括對因為不確定性帶來的隱患、危險等風險的識別、回避、應對和管控，更重要的是，在當今以信息快速更迭、機遇稍縱即逝的時代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應該在管控風險的同時做好準備，抓住項目開發(fā)和投資的發(fā)展機遇。也就是說，風險管理活動既是風險識別、預警與控制，同時也是轉(zhuǎn)危為機、抓住機遇的過程。[19]然而現(xiàn)實情況卻是，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對眼前的、短期的風險的應對方面，而沒有從長遠規(guī)劃的視角來看待，企業(yè)處理、應對好未來的風險也有很大可能給自身的項目投資與擴張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場聲譽的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風險與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機遇往往是相伴相生的。因此，在項目開發(fā)、投資和運營過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識別、管控可能的風險的同時，也應該深入探討和總結(jié)風險背后可能的發(fā)展機會，以風險管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應以保險的態(tài)度來應對未來的不確定性，而且也應從更為全面、整體的視角來理解風險及其背后的消極與積極的影響。[20]
（3）善于積累社會資本、建立外部聯(lián)結(jié)，提升自身風險管理的能力
無論是在房地產(chǎn)領域，還是其他領域，當今社會是一個“萬事萬物，互聯(lián)互通”的時代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應鏈、價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費者、監(jiān)管部門等機構(gòu)、組織和個體共同形成了一個巨大的網(wǎng)絡。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運營階段和后期銷售階段）所面對的風險是來自外部和內(nèi)部的復雜而多樣的?；谶@樣一種理念，本文認為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機構(gòu)乃至個人建立外部鏈接，從而積累相應的社會資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風險管理知識，提升自身風險管理能力的重要途徑。實際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會資本的質(zhì)量、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，對其項目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價值鏈增值的角度來看，企業(yè)社會資本對企業(yè)項目投資增長有著積極的正面影響，這是因為企業(yè)社會資本會影響到企業(yè)項目投資的機會、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進而傳遞到對企業(yè)經(jīng)濟效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現(xiàn)在和未來的信息的把握與分析。而在信息時代，對信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對未來的風險進行分析的能力。
（4）強化企業(yè)內(nèi)部風險管理的組織建設，建立項目投資風險預警機制
中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中之所以忽視風險管理，其中一種重要原因就在于風險管理的責任具體、組織建設落后。實際上，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目投資過程中風險管理的主體應該予以明確、具體，并從制度設計和職責崗位安排的高度，設立固定的項目投資的風險管理主管、專門的風險管控的部門，例如風險管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個部分的風險管控的委員會，來專職專責處理、統(tǒng)籌與風險管控相關(guān)的工作。[22]因為只有做到權(quán)責人一一對應，才能夠確保風險管理活動能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應建立并完善項目投資的風險預警機制和相關(guān)的網(wǎng)絡。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風險識別預警與管理系統(tǒng)的過程中，一方面應該保持對信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應的數(shù)據(jù)庫，這是風險分析和預警的基礎；另一方面，企業(yè)應該通過頂層設計及時制定風險來源的指標體系，包括外部與內(nèi)部風險形成因素，并根據(jù)情況進行適時的調(diào)整和補充，從而為風險預警提供綜合評判的標準。[23]
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