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時間：2023-08-27 15:12:05
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二、引入運營管理
原工程管理中心改為運營管理中心，全面提升執(zhí)行力企業(yè)的快速擴張和持續(xù)發(fā)展，不僅要求其本身具備較強的資源獲取能力，而且必須解決項目運作過程中工作配合及運作效率問題，企業(yè)在發(fā)展壯大的同時必須逐步走向精細化管理。運營管理就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)運營全過程從拿地到售罄也是一個從資源投入到實現(xiàn)項目產(chǎn)出目標的價值增值管理過程，運營管理考慮的是如何將整個過程中的活動進行計劃、組織和控制。對房地產(chǎn)開發(fā)活動的管理，也就是對整個活動過程進行設(shè)計、運行、評價和改進的過程。從制訂規(guī)則、建立及優(yōu)化流程開始，通過系統(tǒng)化的流程梳理建立流程管理意識、開展流程管理并不斷的優(yōu)化流程。其真正目的是讓流程管理運作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執(zhí)行力。
三、減少招標時間，縮短項目建設(shè)工期
在建立戰(zhàn)略合作后，工程總承包發(fā)包實行直接承包方式和合理的定價制度。傳統(tǒng)的招投標體制，多環(huán)節(jié)、費時間、增加投標費用和相應(yīng)的成本。與之相反，直接發(fā)包就是根據(jù)雙方的戰(zhàn)略合作協(xié)議以及定價原則、支付原則以及結(jié)算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標環(huán)節(jié)，縮短房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期；另一方面，將戰(zhàn)略合作雙方緊密地聯(lián)系在一起，使雙方都加快項目的前期準備時間、并能對項目的變化做出及時響應(yīng)。因此，實行直接交易制度是戰(zhàn)略合作的主要特征，也是戰(zhàn)略合作發(fā)揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價定價制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價的合理性、市場性、公平性。
四、成本控制實行全成本管理
在當前的房地產(chǎn)市場形勢下以及客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量要求不斷提升的環(huán)境下，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,成本管理無疑是最重要的。更何況房地產(chǎn)項目開發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤最大化為目標的。質(zhì)量、進度目標需要緊緊地圍繞著規(guī)劃報建、設(shè)計管理、施工準備、現(xiàn)場施工、竣工驗收、工程決算、營銷管理來進行的。既要質(zhì)量、進度，又要成本控制在預(yù)期之內(nèi)，因此，全過程成本控制變得尤為重要。其主要過程和措施有以下幾個方面：
1.項目開發(fā)全成本估算及規(guī)劃
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長,涉及的部門和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進行相應(yīng)的成本管理,這也是房地產(chǎn)開發(fā)項目開展全面成本管理的前提。對項目開發(fā)全過程每一個環(huán)節(jié)的成本進行估算及規(guī)劃，并形成項目開發(fā)過程中成本控制的目標。然后對每一環(huán)節(jié)的成本分解到每一項具體的工作中。同時在各個階段、各個環(huán)節(jié)成本管理時要實現(xiàn)反饋制,及時將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進行。此項工作要求在每一項目開發(fā)前必須完成。
2.對與工程管理線條有關(guān)的設(shè)計管理、施工管理等環(huán)節(jié)的成本控制制定一系列的管理規(guī)定：
a.設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段
其對工程造價的影響在75％以上。成本控制人員會同工程管理人員對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進行分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。
b.項目施工階段加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理
施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴密的管理控制體系之中。設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責(zé)任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
c.加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協(xié)調(diào)，制定施工階段的工程款支付資金計劃。該計劃必須同工程施工進度計劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。當月實際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時分析、闡明原因，嚴重時，由運營中心提出成本預(yù)警和工程進度預(yù)警。
引言：近幾年來，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)順理成章的變得炙手可熱，商品房、住宅、和公建設(shè)施的開發(fā)建設(shè)遍地開花。項目工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)中非常重要的部分，代表了地產(chǎn)公司的建設(shè)管理水平和項目運營能力，需要受到各方的重視。
1. 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理體系并不僅僅指的是建筑物的施工和建設(shè)，對于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場而言，工程管理體系包括了項目的前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和后期的工程管理等，涵蓋了技術(shù)、資金、人力資源和項目工程的管控，關(guān)系到了地產(chǎn)公司的實力和項目的經(jīng)濟效益和質(zhì)量。
1.1 房地產(chǎn)項目工程管理主要內(nèi)容
房地長項目的工程管理主要包括以下三部分：
（1）項目前期運營管理
地產(chǎn)項目的前期管理主要包括項目的評估測繪、可行性分析、計劃和法定圖則的編制、建筑主體規(guī)劃設(shè)計、協(xié)助報批報建等，工作量較大。由于涉及到的內(nèi)容較多，且專業(yè)化程度較高，時效性強，因而多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)會將此類項目外包給測繪評估公司、設(shè)計院等合作單位完成，部分較大的地產(chǎn)企業(yè)甚至?xí)囵B(yǎng)自己的專門人才和機構(gòu)。
盡管如此，項目前期運營管理關(guān)系到項目的順利開展和可行性，需要地產(chǎn)公司委派較有經(jīng)驗的總工程師進行監(jiān)管完成。
（2）項目施工管理
地產(chǎn)項目施工管理是最為人們所熟知的，包括施工現(xiàn)場管理、資金調(diào)配、采購、安裝造價預(yù)算、人力資源等方面的管理。項目施工現(xiàn)場較為混亂，不可預(yù)測的情況較多，需要管理人員控制好施工進度和把握好整體項目進展。
（3）后期管理
項目后期管理包括項目的收尾、對銷售等部門的配合工作以及工程不足之處的修補等。后期項目管理較為簡單，以配合工作為主。
1.2房地產(chǎn)項目工程管理的意義
建立房地產(chǎn)項目工程管理體系，其目的在于對房地產(chǎn)的施工建設(shè)管理規(guī)范化和程式化，從而滿足市場和企業(yè)自身發(fā)展的要求，提高企業(yè)的運營管理水平和經(jīng)濟效益，保證項目按時按質(zhì)完成，從而達到效益最大化。
1.3房地產(chǎn)項目工程管理的現(xiàn)狀
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，雖然房地產(chǎn)市場如此繁榮，但整體的房地產(chǎn)管理仍是粗放型為主，管理較為混亂和隨意，缺乏對專業(yè)人才和規(guī)范化操作的重視。隨著社會分工的逐漸細化和行業(yè)的成熟化，房地產(chǎn)開發(fā)管理也必然面對著升級和改造，以滿足市場發(fā)展的要求。
2. 房地產(chǎn)項目工程管理存在問題
房地產(chǎn)項目管理體系并非新鮮話題，但一直以來都未曾真正受到企業(yè)和有關(guān)部門的重視，許多地產(chǎn)企業(yè)從未曾正視該問題，而一味追求效益最大化，最終為房地產(chǎn)公司的管理和項目的質(zhì)量都埋下隱患。
2.1 管理體系缺陷
當前的房地產(chǎn)公司普遍缺乏對管理架構(gòu)的重視，項目管理人員中缺少經(jīng)驗豐富的總工程師和職業(yè)經(jīng)理人，也沒有一批專業(yè)和財務(wù)、安裝造價、人力資源和法律等人員作為后盾，導(dǎo)致管理混亂而被動，人力物力不能得到最大效果的發(fā)揮。
同時，由于對項目工程管理的不重視，導(dǎo)致項目問題頻發(fā)，導(dǎo)致諸如項目本身潛在問題未能及時發(fā)現(xiàn)和解決、設(shè)計和施工有缺陷、未能如期完成任務(wù)等。
2.2 資金管控問題
事實上，房地產(chǎn)的開發(fā)階段需要高額而連續(xù)的資金投入，如何調(diào)配和利用有限的資金便成了大部分民營地產(chǎn)公司面對的最主要的困難。資金是房地產(chǎn)項目的命脈，資金短缺乃至斷裂對地產(chǎn)項目的影響是致命的。
2.3 工程進度控制不當
工程進度控制不當表面原因是受到客觀因素影響，而更深層的原因往往是該項目的管理節(jié)點控制不當，項目計劃編排不符合實際情況、管理人員未能及早對各種潛在問題進行發(fā)現(xiàn)和控制而引起的。
2.4 現(xiàn)場管理混亂
不少地產(chǎn)公司都放任施工現(xiàn)場的混亂管理，無形中為自己造成了不小的損失。混亂的施工現(xiàn)場管理增加了施工材料和資源的浪費、施工設(shè)備的損壞率和施工工作效率及質(zhì)量，不但造成資金的不必要浪費，也會影響工程的質(zhì)量，甚至因此而發(fā)生事故意外，造成工期延誤。
2.5 人員流動性大
人員流動相大對地產(chǎn)項目的影響是潛在而危險的。由于地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，非常需要對項目本身了如指掌的員工，若地產(chǎn)公司工程管理當中人員流動性很大，不但會影響到其余員工的工作積極性，也迫使企業(yè)不得不花費更高的成本培訓(xùn)新員工，為企業(yè)增加了負擔(dān)和沉沒成本。
3. 完善工程管理體系的手段和措施
通過對房地產(chǎn)開發(fā)公司項目工程管理的現(xiàn)狀分析，我們可以得出結(jié)論，目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程管理體系并不成熟，還有很多地方需要完善和修正，筆者將就如何建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)工程管理體系提出幾點看法和建議。
3.1 人才管理
工程項目管理不同于其他職能部門，從其自身的專業(yè)性角度來看，必須要有資深的總工程師帶頭管理，在技術(shù)問題上把關(guān)，以保證項目編制和實施的可行性和正確性。房地產(chǎn)開發(fā)流程復(fù)雜，需要許多的專業(yè)人士配合，尤其是對于工程師的吸納和管理，對項目本身非常重要。
由于項目開發(fā)時間并不短，少則一年半載，多則甚至?xí)r間跨度長達十多年，因而，健全完善的項目工程管理體系離不開穩(wěn)定而高質(zhì)量的工程師隊伍。地產(chǎn)工程師類型很多，包括建筑師、規(guī)劃師、安裝造價工程師、預(yù)算工程師、結(jié)構(gòu)工程師、給排水工程師等，正規(guī)的地產(chǎn)公司必須配備齊這類專業(yè)人員，由他們對項目的進度和質(zhì)量進行操作和把關(guān)。
3.2 外包項目管理
房地產(chǎn)項目開發(fā)中涉及到許多的技術(shù)外包，如測繪評估、規(guī)劃設(shè)計、法定圖則編制、建筑施工單位等，雖然是外包項目，但每一步環(huán)節(jié)都對項目的開發(fā)極其重要。
在選擇合作單位上，應(yīng)當綜合考慮乙方的資質(zhì)和經(jīng)驗、能力等。以設(shè)計院的選擇為例，能力較強的設(shè)計院能夠給予甲方很多的幫助，為甲方編制更有說服力的法定圖則、爭取更有利的容積率等。對合作單位的慎重選擇，可以提高整體項目的水平和質(zhì)量。
3.3 施工現(xiàn)場管理
對于施工現(xiàn)場管理，我們可以通過劃分工作區(qū)域，建立工作記錄和倉儲管理臺賬等方式，動態(tài)管理施工現(xiàn)場，使得不同部門能夠同時進行各自的工作而不受干擾，也有效的管理了施工物料和器械。
3.4 施工進度管理
在編制項目計劃當中，管理層人員不能不顧實際情況胡編亂造，使得計劃書空有其形而根本無法具體操作。把握好項目管理當中的每一個節(jié)點，如報批報建、環(huán)評等，根據(jù)實際進度不斷調(diào)整，把握好施工當中的整體情況和操作環(huán)節(jié)，從而保證工程的進度和節(jié)奏。
3.5 項目質(zhì)量管理
為了提高項目的質(zhì)量，越來越多的企業(yè)開始引進各類的質(zhì)量管理系統(tǒng)和質(zhì)量管理標準。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)國家和省市政府的相關(guān)規(guī)定，達到既定的質(zhì)量標準要求，并協(xié)助做好工程驗收工作。這樣不但能夠有利于地產(chǎn)項目的最后通過，也能夠保證項目工程的質(zhì)量。
3.6 規(guī)范化、制度化管理
大多數(shù)地產(chǎn)公司未能實現(xiàn)規(guī)范化和制度化管理，建議地產(chǎn)公司的項目管理部引入規(guī)范的操作系統(tǒng)，程序化操作各個步驟，保證操作手段的規(guī)范和正確，從而提高工程的效率和質(zhì)量。
4. 小結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)中的工程管理體系復(fù)雜而作用重大，不但體現(xiàn)著所在企業(yè)的工程力量和水平，也直接關(guān)系到項目工程的質(zhì)量安全和經(jīng)濟效益。身為管理人員，我們應(yīng)當對工程管理體系提重視程度，通過人才培養(yǎng)和體制建立等方式完善和規(guī)范工程管理體系，最終提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益和社會聲譽。
參考文獻
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我國的房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，對于推動經(jīng)濟發(fā)展具有積極的意義，房地產(chǎn)的質(zhì)量是當前人們關(guān)注的主要問題，但是在房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理中還存在著不少問題，影響著工程質(zhì)量，所以我們要積極采取措施，努力提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。
一、建筑質(zhì)量管理的現(xiàn)狀
從整體上來說，我國的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不容樂觀。雖然，我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)意識到房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥當。同時，這也只是一部分的企業(yè)意識到這個問題，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有將房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理重視起來，因此，我國經(jīng)常會出現(xiàn)房屋倒塌、橋梁塌方的現(xiàn)象，這也是我國相關(guān)企業(yè)不重視房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理的一個表現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理存在著極大的問題，這需要我們進一步解決。
二、 建筑質(zhì)量管理的必要性
1、 良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于我國建筑業(yè)的健康發(fā)展
隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國的建筑業(yè)在不斷的發(fā)展的同時，競爭也越來越激烈。因此，如果一個房地產(chǎn)企業(yè)想要健康快速的發(fā)展，那么一定要進行嚴格的自身管理，尤其是房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在所承包的工程中對工程的質(zhì)量進行嚴格的管理，確保了工程的質(zhì)量，那么就能樹立一個良好的企業(yè)形象，從而不斷地增強自身的競爭力。如果建筑行業(yè)中其他的企業(yè)能夠積極嚴格的進行工程管理，那么我國的建筑行業(yè)就可以建立起較為規(guī)范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能夠不斷的推進我國建筑業(yè)的發(fā)展。
2、 良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于房屋的使用安全
之所以說房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量管理控制十分重要，最主要的原因是他與廣大群眾的生活與生命安全息息相關(guān)的。良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我國和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)工程本身就是一個具有公共利益的項目，相關(guān)的施工單位一定要對廣大公眾負起責(zé)任。
三、建筑質(zhì)量管理的具體措施
1、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度
在我國的房地產(chǎn)工程項目管理工作中，對工程前期都缺乏管理，使得整個工程的質(zhì)量以及安全受到了很大的影響，所以為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，預(yù)測工程的風(fēng)險，然后根據(jù)考察的實際情況，進行相應(yīng)的圖紙設(shè)計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設(shè)計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況，為接下來的施工打下良好的基礎(chǔ)。
2、對建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進行嚴格的管理
建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要加強對建筑工程材料應(yīng)用進行嚴格的管理。首先，我們要對建筑材料的來源進行嚴格的把關(guān)，要有準確的采購信息； 其次，我們要對建筑材料的質(zhì)量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料； 最后，要對建筑材料的使用進行嚴格的把關(guān)，避免不恰當?shù)氖褂?。同時，我們要也對工程的質(zhì)量控制進行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。
3、施工過程中加強對整個工程項目進行質(zhì)量管理
工程的整個建設(shè)過程中，施工階段是最為重要的，對工程的質(zhì)量影響也最大，所以我們要對工程的施工階段做好質(zhì)量管理工作，確保工程質(zhì)量的實現(xiàn)。房地產(chǎn)工程相對來講要比價復(fù)雜， 施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實加強工程質(zhì)量。在對施工環(huán)節(jié)進行質(zhì)量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時要對施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對材料、設(shè)備進行質(zhì)量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。
4、加強施工項目安全控制與進度
施工項目的進度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進度有關(guān)， 包括工作隊組、部門和單位之間的關(guān)系。控制與施工項目的實施過程有關(guān)，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現(xiàn)偏差時， 能夠采取相應(yīng)的措施進行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標， 并編制合理的進度計劃?？刂剖┕ろ椖康倪M度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟措施等， 并編制施工的總進度計劃， 讓施工人員控制和執(zhí)行， 以便按期完成施工項目的任務(wù)。安全管理是為了落實安全責(zé)任， 管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進度等目標責(zé)任。通過建立與完善施工項目， 有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度， 以明確工作人員的安全責(zé)任， 使工作人員積極檢查和落實安全責(zé)任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)， 讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議， 詳細、認真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況， 作為補償、分配的原始資料。
5、建立完善流暢的管理制度
在建筑工程施工過程中，必須有一個規(guī)范的、合理的管理制度來監(jiān)控工程施工的整個流程，保證施工現(xiàn)場的管理科學(xué)化、規(guī)劃化和系統(tǒng)化。在工程施工開始之前，就應(yīng)該制定完善的施工質(zhì)量管理制度，例如施工現(xiàn)場考勤制度、施工倉庫的管理制度、安全生產(chǎn)管理制度、保衛(wèi)管理制度、消防管理制度、工藝流程使用制度。利用制度來規(guī)范施工過程中藥面對的一系列問題。嚴謹規(guī)范的管理制度，可以監(jiān)督整個施工流程的進行，確保工程施工中沒有差錯，一步一步提升建筑工程的質(zhì)量和管理效率。
6、工程項目竣工后要加強質(zhì)量管理
工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗工程質(zhì)量問題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質(zhì)量檢驗標準對工程項目進行質(zhì)量的驗收和認定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評估報告，對整個工程的質(zhì)量信息進行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。
7、提高工作人員的質(zhì)量意識，加強管理
加強對房地產(chǎn)工程項目進行質(zhì)量管理，還要努力提高施工人員的素質(zhì)，使他們樹立質(zhì)量、安全意識，具備高度的責(zé)任感，能夠認真工作，保證工程質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映，及時解決，有效的保證工程質(zhì)量。還要提高他們的專業(yè)技術(shù)和能力，在施工時能夠較好的利用各種新技術(shù)、新設(shè)備，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實處。
總之，質(zhì)量是建筑企業(yè)的生存根本，是建筑企業(yè)的效益源泉，是建筑企業(yè)的競爭力保障。只有通過制度化的嚴格管理，管好建筑企業(yè)的人和物，因地制宜地改進建筑設(shè)計、施工、驗收方案，做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作才能真正做好建筑企業(yè)的質(zhì)量管理，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
1 房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的現(xiàn)象和問題
1.1 成本管理過程混亂
房地產(chǎn)工作建設(shè)過程中，由于參與單位眾多，成本管理任務(wù)落實程度不足，不同階段參與的部門也不相同，很容易出現(xiàn)遺漏的管理項目。房地產(chǎn)項目的出資方與建設(shè)單位共同配合完成開發(fā)任務(wù)，當工程建設(shè)規(guī)模大時，成本控制管理會分層次來進行。這也造成成本控制流程混亂，不能嚴格按照規(guī)定標準來進行。
房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等，它們之間是相互獨立的，共同參與房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)和使用過程，對房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據(jù)自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位，而要建立全社會和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。
1.2 成本管理體制問題
房地產(chǎn)工程成本管理缺乏完善的制度，管理工作進行過程中多數(shù)是總結(jié)歷史經(jīng)驗，并不能真實有效的反應(yīng)建設(shè)所需資金支出。管理體系中對于成本控制具體細則并沒有記錄，預(yù)算階段參照的數(shù)據(jù)標準也僅僅是當時的材料市場價格。但隨著工程逐漸深入，材料價格會有所變動，在管理體制中并沒有體現(xiàn)出這一特征。體制上存在的問題如果不能及時解決，會對房地產(chǎn)建設(shè)過程中的資金流動性造成影響，成本控制與實際資金需求之間產(chǎn)生差異，預(yù)算的資金數(shù)額很難滿足建設(shè)需求，工程開展一段時間后因資金不足很容易中斷。
成本管理作為一種經(jīng)濟管理活動，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對于房地產(chǎn)建設(shè)來說，生產(chǎn)和使用周期較長，更新?lián)Q代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調(diào)查所處的市場環(huán)境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發(fā)生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發(fā)生和形成中存在的問題，不能及時采取相應(yīng)的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后，通過裝修和設(shè)備更新改造來也可以改進工程質(zhì)量，但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。因此，房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長的時間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計和建設(shè)過程中，做好房地產(chǎn)工程項目成本管理工作。
2 房建項目成本管理的措施和方法
2.1 加強各部門之間的溝通配合
成本控制是一項復(fù)雜的工作任務(wù)，有多個部門配合完成，在工作開展期間，各部門之間應(yīng)加強工作內(nèi)容上的溝通，共同探討控制建設(shè)成本的有效措施，以及工程開展過程中可能會產(chǎn)生的風(fēng)險因素。成本控制流程可以因此得到規(guī)范，仍然采用分項目控制的方法，但在工作任務(wù)的完成質(zhì)量上會有明顯的提升。管理人員應(yīng)深入到施工現(xiàn)場，參照施工方案判斷材料使用量是否在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中，受環(huán)境因素以及現(xiàn)場條件影響，原有的施工方案可能會做出改動，建設(shè)成本自然也會發(fā)生變化。此時管理人員要根據(jù)預(yù)算成本對新方案中資金支出范圍進行計算，并制定出新的控制方案，保障工程施工質(zhì)量的前提下避免成本支出超出預(yù)算。
房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長的特點，決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且，伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2 正確地選擇成本管理方法
房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制要充分借鑒市場先進方法，將動態(tài)管理控制方法應(yīng)用在控制過程中。對工程建設(shè)資金進行預(yù)算時，也要充分考慮建設(shè)過程中的材料市場價格變動，所得到的結(jié)果更能貼近真實使用情況。可以根據(jù)不同項目建設(shè)施工特點制定不同的管理計劃，并將管理任務(wù)落實到個人，這樣可以避免部分項目被遺忘的問題再次發(fā)生。
2.3 建立科學(xué)的成本管理保障體系
成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施過程中，要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標，在全社會形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣，使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心，形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā)，要考慮我國經(jīng)濟增長和人民生活水平提高的實際情況，有關(guān)質(zhì)量標準應(yīng)適當超前。對于民建住宅，如果標準太低，會縮短淘汰周期，造成很大浪費。房地產(chǎn)使用單位和消費者也要增強質(zhì)量意識，在市場行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量，更不能在裝修和使用過程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來說，如果社會對房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高，就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、項目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場，以規(guī)范的市場經(jīng)濟體制為基礎(chǔ)，用有效的約束機制來保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，節(jié)省成本。
3 建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系
房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預(yù)測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學(xué)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據(jù)房建項目建設(shè)時間的長短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項目預(yù)算，為今后的成本控制和績效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業(yè)主提出的意見，應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求和合同內(nèi)容認真處理，如果涉及費用，應(yīng)請業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。
結(jié)束語
房地產(chǎn)項目作為房建單位的成本中心，要實現(xiàn)項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導(dǎo)。房建項目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，對項目實施全面成本管理。同時，房地產(chǎn)工程項目成本管理是個系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實可行的規(guī)章制度、運轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。
造價管理作為房地產(chǎn)工程項目開發(fā)中的一個不可或缺環(huán)節(jié)，通過對造價項目的規(guī)范化管理，不僅可以為地產(chǎn)公司開發(fā)工程項目提高收益，同時也關(guān)乎公司在建筑市場內(nèi)的聲譽與地位[1]。然而行業(yè)的發(fā)展受到一些非理性社會因素的影響，房產(chǎn)價格快速上漲，其上漲速度已遠遠超過市場經(jīng)濟的發(fā)展速度。為了平衡產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，地產(chǎn)公司在開發(fā)工程項目時，提出了針對不同類型項目的專項造價管理模式，但大部分工程項目存在專項性，即一個管理方案只面向一個獨立的工程項目，脫離此工程項目后，設(shè)計管理方法的適用性不強。此種管理模式造成了地產(chǎn)公司開發(fā)房產(chǎn)項目時的潛在成本持續(xù)增加[2]。為了實現(xiàn)對此項工作的優(yōu)化，設(shè)計與產(chǎn)業(yè)發(fā)展適配性較強的綜合管理模式，應(yīng)當從思想認知層面進行轉(zhuǎn)換，避免公司管理者在工作中只注重項目收益的問題[3]。為此，下文將詳細闡述地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項目造價的特點，并根據(jù)地產(chǎn)公司的運營發(fā)展需求，設(shè)計項目多角度造價管理模式，提高項目造價的科學(xué)性與規(guī)范性。
1地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項目造價特點
在對地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項目的深入研究與剖析中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)此類工程項目，其過程涉及固定資產(chǎn)投入與非固定資產(chǎn)投入兩個環(huán)節(jié)，根據(jù)資產(chǎn)的投入方式，提出下述四個方面的造價特點。第一，此類項目在開發(fā)中具有明顯的大額性特征。市場內(nèi)現(xiàn)有的開發(fā)項目在進行建設(shè)施工時，都需要支出上千萬甚至上億的資金，并且一個完整的房地產(chǎn)工程項目在實施中會關(guān)系到多個參與方的利益[4]，包括土地管理局、業(yè)主方、地方政府、業(yè)主開發(fā)商等，這也使得工程項目造價在市場內(nèi)處于一種較特殊的地位。第二，房地產(chǎn)項目的造價管理工作在不同層面的差異較大。在建筑領(lǐng)域內(nèi)，每個房產(chǎn)項目都具有其自身獨特的個性與特點，這也造成了不同項目在設(shè)計開發(fā)時產(chǎn)品存在差異，而產(chǎn)品的差異勢必會造成造價核算的差異，這種差異體現(xiàn)在建成項目的用途、規(guī)模與功能方面。第三，建筑市場內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目在造價管理工作中存在動態(tài)化特點。從項目決策立項到項目竣工結(jié)算中間經(jīng)歷了較多的環(huán)節(jié)，在這一過程中，材料供貨商銷售單價的調(diào)整、設(shè)計方案與施工圖紙的變更、員工工資標準的變改等因素都會在不同層面上對工程項目造價造成影響，這也造成了工程項目的造價一直處于動態(tài)變化過程。第四，房地產(chǎn)項目開發(fā)具有層次化特點。因此，對應(yīng)項目的造價工作也存在此特點，在進行工程造價管理時發(fā)現(xiàn)，一個完整的房地產(chǎn)項目可在造價時被劃分為三個層次，分別為項目總造價、項目單項工程造價與單位項目造價。
2地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項目造價管理模式設(shè)計
2.1計算工程項目造價管理風(fēng)險值
為實現(xiàn)對地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項目的造價管理，首先需要針對具體項目的建設(shè)風(fēng)險給出明確的量化結(jié)果，以此實現(xiàn)對項目可行性的初步檢驗。項目的可行性與風(fēng)險因素分析是實現(xiàn)對其造價管理的關(guān)鍵內(nèi)容，同時，建筑項目的可行性以及其風(fēng)險承受度也是直接影響整個項目預(yù)期回報的重要因素[5]。針對這一特點，在項目的前提籌備階段就需要完成對其可行性的分析，針對擬定的開發(fā)樓盤進行全方位的市場調(diào)研和實地考察，并結(jié)合科學(xué)評價的方式實現(xiàn)對其造價管理費風(fēng)險的量化，將量化結(jié)果作為依據(jù)，對擬定開發(fā)的項目進行綜合分析。工程項目造價管理的風(fēng)險值可分為兩部分：一部分為項目凈現(xiàn)值；另一部分為現(xiàn)值指數(shù)。兩個數(shù)值能夠直接反映項目造價管理過程中的風(fēng)險情況，其數(shù)值越高，說明風(fēng)險越低；反之，數(shù)值越低，說明風(fēng)險越高。針對上述兩個參數(shù)的計算其公式分別為：NPV=S?K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV為房地產(chǎn)工程項目的凈現(xiàn)值；S為未來現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值；K為原始投資額現(xiàn)值；PVI為現(xiàn)值指數(shù)。結(jié)合上述兩個公式，可實現(xiàn)對房地產(chǎn)工程項目投資風(fēng)險的靈活考量，其所設(shè)定的貼現(xiàn)率當中包含了建設(shè)項目的風(fēng)險報酬要求，以此能夠?qū)崿F(xiàn)對風(fēng)險因素的綜合分析。同時，在實際管理過程中，還可以通過下述公式，綜合反映可達到的報酬水平：0ddS×χ?K=（3）公式（3）中：dS為未來每一年中房地產(chǎn)工程項目的現(xiàn)金凈流量；dχ為年金現(xiàn)值系數(shù)。
2.2確定工程項目各階段造價模式
任何一個房地產(chǎn)工程項目開發(fā)的全過程都需要各個參與方的共同協(xié)作完成。為實現(xiàn)對各個工程項目階段的造價模式確定，首先需要明確工程項目中包含的各個階段。以一般房地產(chǎn)工程項目為例，其全過程需要經(jīng)歷圖1所示的五個階段。在第一階段，其主要完成的內(nèi)容包括對項目建議書的編寫以及對項目可行性的分析，這一階段對最終項目工程造價的影響超過80%；在第二階段，主要完成對房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計和具體實施計劃設(shè)計；在第三階段，主要完成服務(wù)、總包以及各分包項目的招標以及采購；在第四階段，需要完成工程施工、安裝、建立以及工程實施中的管理等工作內(nèi)容；在第五階段，主要工作包括房地產(chǎn)項目竣工驗收、竣工結(jié)算等工作。針對上述五個階段，其所有費用構(gòu)成房地產(chǎn)工程項目的造價，因此在管理過程中應(yīng)當遵循下述公式：公式（4）：中α為房地產(chǎn)工程項目上述五個階段的總價費用；i為不同項目類別。在公式（4）的基礎(chǔ)上，針對不同階段，在不同項目當中所占的比重存在較大差異，但整個房地產(chǎn)工程項目的造價必定與各個階段造價總和一致。同時，房地產(chǎn)工程項目中上述五個不同階段都是基于活動分解法得到，因此，針對某一階段的造價可通過計算該階段所有活動造價之和得出。在上述計算數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，分別從全過程活動控制、項目資源控制和造價結(jié)算控制三方面，明確各階段管理模式中的具體內(nèi)容，采用這種直接和間接相結(jié)合的控制方法，促進對房地產(chǎn)工程項目造價管理效率的進一步提升。
2.3構(gòu)建房地產(chǎn)工程項目造價確定程序模型
在明確工程項目各階段造價模式后，為了確保各項管理工作的順利進行，對其造價管理的程序模型進行構(gòu)建。在構(gòu)建程序模型前，需要明確模型構(gòu)建的原則。第一，適用性原則。地產(chǎn)公司的文化和組織架構(gòu)決定著其所使用的項目造價管理具體模式，因此基于這一特點，在構(gòu)建程序模型時，必須充分明確地產(chǎn)公司的文化以及組織架構(gòu)，充分考慮到制定工程造價管理程序模型的適用性。第二，科學(xué)性原則。在對程序模型構(gòu)建時，應(yīng)當采用科學(xué)、經(jīng)濟的方式，進而制定更具科學(xué)化的成本控制模型。第三，實用性原則。建立程序模型的目的是降低房地產(chǎn)工程項目成本、擴大利潤空間，因而其實用性更加重要。在構(gòu)建模型時，只有能夠應(yīng)用于實踐當中的程序模型，才能夠充分發(fā)揮其管理作用和價值。在充分遵循上述原則后，具體而言程序模型的構(gòu)建流程為：首先，針對需要進行管理的項目內(nèi)容明確其精度和種類；其次，確定項目中具體活動和所需資源量清單，明確項目當中各類綜合收取的具體費用；最后，將所有獲得的造價信息進行匯總，得到整個房地產(chǎn)工程項目的全過程造價結(jié)果。
3對比分析
選擇由HZ公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目作為試驗項目，試驗前明確此公司是實驗地區(qū)大型房產(chǎn)公司，該公司隸屬我國建筑工程總企業(yè)，該企業(yè)內(nèi)部的工程造價組織見圖2。以該公司近期開發(fā)的某樓盤為例，開展此次對比試驗。試驗中使用本文設(shè)計的管理模式，計算此項目在造價管理階段的風(fēng)險值，定位并明確項目造價管理風(fēng)險源。在此基礎(chǔ)上，確定項目施工由決策立項、工程設(shè)計、招標采購、施工執(zhí)行、竣工結(jié)算五個階段構(gòu)成。根據(jù)工程的驗收標準，進行此項目各階段的造價模式確定。并根據(jù)已知的工程數(shù)據(jù)，構(gòu)建房地產(chǎn)工程項目造價確定程序模型，分析造價數(shù)據(jù)，按照文章設(shè)計內(nèi)容，計算各階段造價支出。在此基礎(chǔ)上，使用傳統(tǒng)的造價管理模式，按照相同步驟進行造價管理工作，輸出上文提出五個對應(yīng)階段的工程造價管理成果，將各階段在本文管理方法與傳統(tǒng)管理方法下造價結(jié)果，作為評價此次設(shè)計方法可行性的指標。各階段造價管理結(jié)果見圖3。根據(jù)圖3內(nèi)容可知，使用本文設(shè)計的造價管理模式進行項目工程造價管理，可實現(xiàn)各階段的支出造價小于傳統(tǒng)造價管理模式下的各階段造價支出。因此，可以證明本文設(shè)計的造價管理模式，可以對地產(chǎn)公司開發(fā)項目起到節(jié)約成本的作用。
4結(jié)語
本文設(shè)計了一個全新的地產(chǎn)工程項目造價管理模式，并以HZ地產(chǎn)公司為例，設(shè)計了對比試驗，試驗證明了本文設(shè)計的方法，可以起到節(jié)約各階段造價支出的作用。因此，要實現(xiàn)對此項目的規(guī)范化管理，還需要在深入的研究中，引進更加先進的技術(shù)與更加前沿的理念作為支撐。通過此種方式，優(yōu)化項目施工造價支出，提高地產(chǎn)企業(yè)在市場內(nèi)的地位，保證企業(yè)在市場運營中收益的最大化。此外，應(yīng)在深化此項工作時，從地產(chǎn)公司工程造價組織架構(gòu)入手，通過引進更加專業(yè)人才的方式，進行此項工作的填充，從而為企業(yè)在社會內(nèi)的發(fā)展提供更加良好的條件作為支撐。
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引 言
隨著我國改革開放和住房制度改革不斷深入, 房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。近幾年, 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速, 房地產(chǎn)也的發(fā)展現(xiàn)已逐步成為拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律看, 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段, 期間存在著許多制度和管理方面的問題。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié), 如何有效的全面提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項目管理的質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。本文結(jié)合本人多年的實際工作經(jīng)驗,本文從房地產(chǎn)施工項目管理的內(nèi)涵入手,強調(diào)了施工質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)各部門工作以及市政配套設(shè)施建設(shè)的管理。
1.注意施工階段的過程控制和管理
房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)工程,應(yīng)該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的?細分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質(zhì)量達到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時間內(nèi),使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個方面進行管理。
1.1 嚴把工程質(zhì)量關(guān)
加強質(zhì)量管理,控制返工率。在施工過程中,要嚴把工程質(zhì)量關(guān),充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義,各方質(zhì)量管理人員要把加強施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中,采取防范措施,消除質(zhì)量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
1.1.1 要管理好施工質(zhì)量,首要的任務(wù)是按圖施工
甲方代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴格按照設(shè)計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責(zé)。但需注意,不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的,應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標準的,施工方應(yīng)負責(zé)返工、修理,并賠償因此造成的損失;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
1.1.2加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收
房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收,甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
1.2確保工程按期完成
在施工進度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設(shè)計進行,發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設(shè)計進行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的,要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。
1.3對施工單位獎懲分明
在施工合同上,可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”,同時也達到了工程管理的理想境界。
2.做好個部門的協(xié)調(diào)工作
2.1充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性
工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決,容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題,讓我們很難補救,甚至無法挽救。即便是這些小的問題,如果事先不設(shè)法考慮解決,事后處理起來也很麻煩,有時甚至要花幾倍的代價,而且還會影響工程的質(zhì)量,造成經(jīng)濟損失。
2.2加強管理建立科學(xué)的管理模式
這里所強調(diào)的加強管理,是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上,認真對待每一個管理環(huán)節(jié),不走過場,針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題,從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制,從而達到進一步提高管理水平的目的。
2.3發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用
2.3.1明確監(jiān)理權(quán)力
甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進行監(jiān)理,監(jiān)理在委托的范圍內(nèi),有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、工程施工進度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中,監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。
2.3.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)
這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后,對所批準使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格,甲方代表要實測一下,發(fā)現(xiàn)問題,甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件,或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。
3.重視市政工程建設(shè)和竣工驗收
3.1市政配套設(shè)施建造
市政配套是房地產(chǎn)項目中非常重要的一部分,且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大,體現(xiàn)為時間要求緊、作業(yè)場地小、互相影響大,壟斷單位多等特點。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準備,比如說天然氣工程,目前其設(shè)計與樓體施工圖設(shè)計脫節(jié),但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業(yè)間設(shè)計圖紙的疊加,及時進行設(shè)計優(yōu)化和加強對各專業(yè)的施工組織設(shè)計的審查:是對壟斷專業(yè)隊伍的選擇慎之又慎。
3.2必須安排好竣工驗收
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到我國國民經(jīng)濟命脈的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。隨著國家的宏觀調(diào)控以及市場競爭的加劇等因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代已瀕臨結(jié)束，利潤空間的日漸縮小，所以，加強成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場占有率以及提高經(jīng)濟效益以及保持市場競爭力是一個重要途徑。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中存在的問題
（一）成本管理意識薄弱
近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，但是房地產(chǎn)企業(yè)投資時間長，資金總額投入量大，以至于現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)企業(yè)定義為高利潤的行業(yè)，由于這其中涉及的各種影響因素比較多、不確定性大，很難控制，這就形成了企業(yè)管理者對成本管理的概念和意識不明確，缺乏對成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如說，國家出臺的對土地政策的調(diào)整、消費者對房地產(chǎn)市場的反應(yīng)度、建筑材料的價格隨市場的波動情況以及房地產(chǎn)企業(yè)管理者的管理水平高低參差不齊等諸多因素都會對房地產(chǎn)的成本管理產(chǎn)生一些阻力。而一些房地產(chǎn)企業(yè)恰恰就是因為缺乏成本管理的系統(tǒng)理念，不能夠全局把握企業(yè)的成本控制，以至于企業(yè)會喪失企業(yè)的市場競爭力，更有甚者還會喪失了長期可持續(xù)發(fā)展的能力。
（二）成本管理機制和模式不健全
1.缺少一條完整的成本管理鏈條。目前，市場大部分企業(yè)只注重對企業(yè)內(nèi)部成本的計算，而沒有進行全面的計算，特別對于原料的采購與房屋的銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條。而且，絕大多數(shù)企業(yè)只關(guān)注眼前利益，沒有把企業(yè)的長期發(fā)展放在第一位，過于重視企業(yè)對市場的占有率和企業(yè)利潤，沒有形成一套合理、完整的成本管理系統(tǒng)，這大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場的競爭力。
2.目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的組織管理模式不利于項目的成本管理，管理機制不健全，容易產(chǎn)生多頭管理的弊端。人員權(quán)限設(shè)置不明確，審批過程復(fù)雜，對于一些開發(fā)周期較長，過程復(fù)雜，在實施過程中涉及到眾多的決策的項目而言，各級財務(wù)人員、管理人員要根據(jù)自己的權(quán)限范圍進行審批，由于時間上的差距，這些常常會阻礙項目的進度要求。另外，如果公司開發(fā)的項目比較多，在一些人力資源配備上也不能夠滿足這種組織管理模式的需要。人員素質(zhì)不太高，不利于企業(yè)的長期發(fā)展，公司的各個職能部門協(xié)調(diào)難度加大。所以，應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)各個時間段不同的發(fā)展情況，分地區(qū)、分項目實行多種項目管理模式。
（三）成本管理方法比較落后
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)很多企業(yè)在房產(chǎn)項目中成本預(yù)測方式和方法滯后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，這種成本方法無法及時的收集、處理生產(chǎn)過程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)信息，一些管理財務(wù)人員無法對其成本管理出現(xiàn)的問題提出切實可行的解決方案，以至于企業(yè)的經(jīng)濟效益低下，社會競爭力減弱。另外，成本管理的一些核算方法與當前的社會需要不能適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核算主要依據(jù)的是財務(wù)核算，但財務(wù)核算有時效性的限制，以至于預(yù)期情況和實際情況會有偏差。最后，由于缺乏事前決策與事中控制，成本管理過程中核算體系只能夠依照規(guī)章進行，這可能就會導(dǎo)致財務(wù)成本出現(xiàn)不可挽回的局面。房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，與普通企業(yè)的會計核算不盡相同，所以一些會計科目的設(shè)置和核算不健全，主觀因素和判斷比較多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前進。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的完善措施
（一）加強管理人員成本管理意識
1.切實做好各個環(huán)節(jié)的項目成本管理。項目成本控制主要是指，通過建立起以項目經(jīng)理作為工程核心的項目成本的控制體系，將成本管理工作按照責(zé)任制實行科學(xué)分工，并將項目的成本目標分散以及落實到有關(guān)部門、個人中，從而防止項目成本的控制出現(xiàn)人人有責(zé)卻人人不管的現(xiàn)象[1]。房地產(chǎn)項目一般工期長，項目成本控制需要建立成本控制責(zé)任制。項目工程中一些項目經(jīng)理、管理人員、財務(wù)人員、技術(shù)人員、施工人員等等都需要建立相應(yīng)的責(zé)任機制，做到某項職責(zé)具體到某個人的模式。因此，當前這樣一個嚴峻的房地產(chǎn)時期，當前市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)健實現(xiàn)高增長、高收益，必須加強房地產(chǎn)開發(fā)中的所有員工以及管理人員自身的成本管理意識，樹立全員性的成本控制觀念。
2.加強房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險評估意識。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險評估需要企業(yè)自身加強成本管理工作，承擔(dān)相應(yīng)的施工價格風(fēng)險，并制定一套科學(xué)、有效的管理機制，形成企業(yè)特色的一套定額管理模式。我們知道，在工程的實施過程中，房地產(chǎn)開發(fā)時需要承擔(dān)的風(fēng)險壓力，這對于工程的進程具有重要的影響，且在一定程度上產(chǎn)生了阻礙作用，因此，為了確保成本管理工作順利展開，解決成本管理中的問題，我們需要加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險評估意識，確保其具有切實可行的風(fēng)險評估手段，然后制定出科學(xué)的風(fēng)險防范措施，進而使成本管理工作的順利進行。
（二）建立健全的成本管理機制
1.在成本管理過程中，我們要始終堅持職責(zé)與權(quán)限相互結(jié)合的工作原則，做到有功必有賞、有錯必有罰的獎罰機制，這不僅能夠能提高員工的積極性與主動性，還能使房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理工作能夠健康、科學(xué)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)的管理層中，建立必要的監(jiān)督考核機制，制定以及完善該行業(yè)有關(guān)于成本方面的責(zé)任制度以及成本的監(jiān)督策略，把房地產(chǎn)的成本管理作為重中之重，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的成本控制指標，要高效的運行整個行業(yè)，必須加強成本管理工作從而健全房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理工作。
2.還要創(chuàng)新成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)一般是傳統(tǒng)成本管理，只是事后進行核算，所以建立全過程的、動態(tài)的成本管理，并且要重視企業(yè)運營成本的管理。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要建立戰(zhàn)略成本管理機制，降低企業(yè)的運營成本，提高企業(yè)競爭優(yōu)勢，并把兩者協(xié)調(diào)起來進行統(tǒng)籌管理。例如萬科的EAS成本管理信息系統(tǒng)，可以對成本管理過程進行實時監(jiān)控。
3.提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)。一個好的管理環(huán)境直接影響到管理水平的后果，成本管理需要企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)要達到一個高度，創(chuàng)新成本管理理論、提高企業(yè)系統(tǒng)的信息化程度都需要一個高素質(zhì)隊伍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正的全面開展成本管理工作，就要不斷提高企業(yè)的管理水平，提高員工素質(zhì)，多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)。
（三）完善成本管理核算方法
1.建立完善的企業(yè)財務(wù)制度，特別是會計規(guī)范體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目大、周期長，應(yīng)視具體情況來進行成本核算，合理選用會計制度。房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算、收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)和稅金繳納等方面比較特殊，并且它的會計處理和其他行業(yè)的企業(yè)相比有很大出入。在不影響對外的統(tǒng)一財務(wù)報告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對會計科目進行自主增設(shè)、分拆、合并，可以借用已逐步停止執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中的會計科目，對不存在的交易和事項可以不設(shè)置相關(guān)的會計科目[2]。
2.加強房地產(chǎn)企業(yè)事前、事中、事后控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要針對開發(fā)的各個階段對成本進行分析。房地產(chǎn)開發(fā)之前，要對管理項目做一個全面預(yù)算，整體規(guī)劃，這會大大有利于以后工作的順利展開。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，針對開發(fā)的每個階段，根據(jù)不同的成本性態(tài)，對房地產(chǎn)的成本進行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實現(xiàn)成本的有效管理和控制。在房地產(chǎn)開發(fā)的后期，一定不要放松懈怠。開發(fā)項目竣工結(jié)算后，一般不需要成本、費用的投入，所以也幾乎不用進行成本管理。但是，項目完工以后仍然需要對整個項目開發(fā)的成本進行管理，此時的管理重點對建立的成本管理體系進行分析，對于一些如投資回收期、全成本均價等指標分析，分析實際成本與預(yù)算成本之間的偏差，進而去總結(jié)成本管理的成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)，積累歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，供后續(xù)項目的成本管理參考借鑒。
四、結(jié)論
綜上所述，我們可以看到，成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益乃至于具備核心競爭力具有關(guān)鍵意義。文章從以上三個角度考慮房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的狀況為出發(fā)點，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一個漫長而又艱巨的過程，想要做到提高成本管理的效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會綜合競爭能力，加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作意義重大。
1、經(jīng)營指標的完成情況：全年新開發(fā)建筑面積約1.5萬m2,其中商業(yè)街占7300m2，竣工樓房3棟（33#、34#、35#），竣工面積9000m2,完成建設(shè)投資約800萬元，實現(xiàn)銷售收入1062萬元，銷售面積9327m2。續(xù)貸900萬元，累計貸款約1100萬元。減少應(yīng)付工程款350萬元。存貨房屋總計約9300m2，其中1-6區(qū)房屋面積為4734m2，商業(yè)街房屋面積為4566m2,存貨約為1117萬元，應(yīng)收款243萬元。公司機關(guān)人員工資約40萬元，銀行利息約90萬元，辦公費30萬元，招待費17萬元，小區(qū)物業(yè)公司維修費21萬元，總費用約每年200萬元。本年度公司經(jīng)營狀況較往年有所好轉(zhuǎn)，望全體職工繼續(xù)努力工作，再接再勵。
2、小區(qū)的建設(shè)情況：今年雅居園小區(qū)新開住宅樓3棟，建筑面積1.5萬平方米，收尾工程8000平方米。在工程建設(shè)中，一是抓工程質(zhì)量，二是抓工程進度，三是抓安全文明施工。
雅居園商業(yè)街建設(shè)項目，是我公司領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過慎重、周密考察后決定建設(shè)的，位于濟陽新老城結(jié)合部，十中以東，與興化步行街互應(yīng)，建成后將成為濟陽商業(yè)領(lǐng)域又一熱賣點。規(guī)劃樓層為二至三層的獨立單體樓房，建筑面積1萬平方米，建設(shè)投資約800萬元，又可根據(jù)用戶需求在南側(cè)自行按照統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，滿足不同層次的消費者。現(xiàn)已全面竣工并可以使用。
3、房屋銷售經(jīng)營情況：針對當前我縣住房市場供大于求的實際，公司一是積極調(diào)整銷售價格，盡最大限度降低售價；二是降低工程建設(shè)成本；三是應(yīng)客戶需求，能甩項甩項處理，由住戶自行設(shè)計；同時，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報紙、網(wǎng)絡(luò)等多種形式進行宣傳，宣傳小區(qū)優(yōu)越的位置、良好的物業(yè)管理及優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，提高了知名度和社會信譽。針對頂層樓房銷售難的問題，公司經(jīng)研究決定降低售價，優(yōu)惠于內(nèi)部職工，既解決了部分職工住房困難，又有利于資金的回收。全年銷售房屋120套，銷售面積9327平方米，銷售收入1062萬元，銷售率85%。
4、宣傳措施的轉(zhuǎn)型情況：現(xiàn)今社會是網(wǎng)絡(luò)信息迅速發(fā)展的科技時代，公司也充分的認識到了這點，所以積極開拓新思路。今年通過辦公室人員的努力，初步架設(shè)完成了自己的網(wǎng)站系統(tǒng)，全面立體的展示公司各方面的發(fā)展和業(yè)績，既節(jié)約了宣傳經(jīng)費的重復(fù)投入，又擴大了公司的社會效益和影響力，對于公司發(fā)展信息的及時傳遞和網(wǎng)絡(luò)信息的準確接受提供了便利。
5、黨務(wù)工作：在新的黨支部的所有全體成員以及新一任的支部書記的努力下，建立健全了黨內(nèi)各項工作制度。年內(nèi)發(fā)展預(yù)備黨員2名，轉(zhuǎn)正2名，新培養(yǎng)入黨積極分子3名，黨支部的各項工作逐步完善。
6、物業(yè)管理情況：物業(yè)管理公司是一個自主經(jīng)營自負盈虧的企業(yè)，但多年來一直沒有擺脫圍繞總公司吃飯的不利局面。去年總公司投入近30萬元的維修費，今年公司又投入了20余萬元的維修費，鍋爐、管道年久失修，公司年年往里投錢，收取的費用不夠開支，造成連年虧損，入不敷出。
今年，為使廣大用戶過一個溫暖舒適的冬天，總公司今年9月下旬就對鍋爐管道維修進行了部署，成立了專門領(lǐng)導(dǎo)班子，在人力、物力、財力上給予了物業(yè)公司最大限度的支持。并調(diào)整了領(lǐng)導(dǎo)班子，由公司副總袁樹忠親自抓，并印發(fā)了《致雅居園小區(qū)用戶一封信》，為使廣大居民過一個溫暖祥和的冬天，說明情況，讓居民知道，因物價因素、煤炭價格上漲，今年的取暖費價格較往年有所提高，敬請廣大用戶予以理解和支持。物業(yè)公司是自負盈虧的企業(yè)，沒有多余的財力來照顧大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一種市場行為，因此希望各區(qū)居民要顧全大局，如果你居住的一家停暖，將給周圍住戶造成很大影響，使整體熱源受到很大損失，也影響到采暖設(shè)施的熱平衡。為了廣大居民的利益和不影響物業(yè)公司的管理，歡迎您積極地參與采暖。
房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設(shè)和使用周期長等特點，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結(jié)構(gòu)來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關(guān)配套設(shè)備與設(shè)施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個綜合指標,除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設(shè)計、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價格水準等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強房地產(chǎn)工程項目成本管理要從工程建設(shè)成本控制入手，主要集中在工程設(shè)計、項目施工這兩個階段?？偟恼f來，房建費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設(shè)方進行的成本管理。
1.房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的現(xiàn)象和問題
1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)和使用過程,對房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據(jù)自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。
1.2成本管理體制問題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟管理活動，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對于房地產(chǎn)建設(shè)來說,生產(chǎn)和使用周期較長,更新?lián)Q代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調(diào)查所處的市場環(huán)境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發(fā)生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發(fā)生和形成中存在的問題，不能及時采取相應(yīng)的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過裝修和設(shè)備更新改造來也可以改進工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長的時間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計和建設(shè)過程中，做好房地產(chǎn)工程項目成本管理工作。
2.房建項目成本管理的措施和方法
2.1房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關(guān)系到人民生命財產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程中,政府行業(yè)管理部門和社會積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項目、制定質(zhì)量檢查標準、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。
房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設(shè)是一個廣泛的社會系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業(yè)管理相結(jié)合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時，還要根據(jù)項目自身特點和實際情況，濟實力、技術(shù)狀況、人員因素以及項目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施過程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標,在全社會形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國經(jīng)濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關(guān)質(zhì)量標準應(yīng)適當超前。對于民建住宅,如果標準太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產(chǎn)使用單位和消費者也要增強質(zhì)量意識,在市場行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來說,如果社會對房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、項目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場,以規(guī)范的市場經(jīng)濟體制為基礎(chǔ),用有效的約束機制來保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。
3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系
房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預(yù)測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學(xué)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據(jù)房建項目建設(shè)時間的長短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項目預(yù)算，為今后的成本控制和績效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業(yè)主提出的意見，應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求和合同內(nèi)容認真處理，如果涉及費用，應(yīng)請業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。
總之，房地產(chǎn)項目作為房建單位的成本中心，要實現(xiàn)項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導(dǎo)。房建項目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，對項目實施全面成本管理。同時，房地產(chǎn)工程項目成本管理是個系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實可行的規(guī)章制度、運轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。
參考文獻:
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一 、合理進行成本控制
（一）房地產(chǎn)設(shè)計階段成本控制方法與措施
要切實做好設(shè)計方案審評方面的工作。成本控制工作者應(yīng)該在平面布置、結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型方面進行合理有效地分析，如果有好的建議要及時向建筑師提出，從而不斷的優(yōu)化設(shè)計方案。同時合理控制施工圖設(shè)計指標。其指標主要包括：a、在設(shè)計變更方面的費用限額指標。b、單位的施工策劃圖預(yù)算指標。c、平均每平方米的所需各中材料（如鋼筋、水泥等）含量指標。
在施工組織設(shè)計時要做好審定工作。大部分造價工程師易忽略施工組織設(shè)計工作，一般是直接交給監(jiān)理審核工程部門審閱之后就批準。大多施工方為了緩解自身的財務(wù)壓力而希望早點結(jié)束工程，所以把精力都放在提前交工的目的上，此階段的造價不容易把握，如果工程出現(xiàn)錯誤，就會使以后的結(jié)算比較麻煩。造價人員在工程中可以控制總造價的5%。因此造價人員必須參與施工組織設(shè)計的審定。同時在設(shè)計方面要不斷的盡力優(yōu)化。身為造價人員一定要了解設(shè)計變化對效益的影響，不然就不易把握成本，其基本原則是質(zhì)量第一、經(jīng)濟合理、合法可行。其中的經(jīng)濟合理是說要在其他方面的標準都不變的情況下，有效的節(jié)約成本，如果是在增加收益與口碑的前提下也可以適當?shù)脑黾映杀尽?/p>
（二）房地產(chǎn)施工階段成本控制方法與措施
（1）工程在施工變更中的合理管理。建設(shè)項目的目標是有效的進行工程變更控制，對工程方面的變更進行評價、分析以及改進，從而保證工程的變更有效且合理。如果設(shè)計方面要變更就必須在原合同條款的約束下才可進行，單價還要按照原合同進行執(zhí)行，假若合同中無這方面的價格可參考，就要依照有關(guān)合同的條款進行合理的估價，并由承包商制定有關(guān)單價分析的數(shù)據(jù)，經(jīng)過監(jiān)理工程師和開發(fā)商一致同意之后，就可以有效的執(zhí)行。
（2）要充分的掌握材料市場價格。因為房地產(chǎn)開發(fā)周期時間較長，開發(fā)過程中的材料價格會經(jīng)常有波動，特別是裝飾材料方面的價格波動更為突出。造價工作者不要全部相信政府公開的價格信息，而應(yīng)該經(jīng)常走訪市場，從而了解每種材料的價格參數(shù)，同時多收集并整理一些有關(guān)生廠商或經(jīng)銷商的信息，并多咨詢工人與包工頭。
當今社會房地產(chǎn)競爭日趨激烈，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的重要手段是合理有效的管理項目成本，在設(shè)計與施工階段合理的管控好工程造價問題，是保證實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提條件。
（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)施工竣工決算階段的成本控制
審定工程成本的最后一關(guān)即竣工決算，而工程量的審定是竣工決算成本控制的重點，在進行竣工決算時，要附帶有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門的工程量記錄和施工單位工程的竣工決算書，認真的對實際工程進行審核，同時簽署意見，由工程部門審批、財務(wù)部依合同審簽、預(yù)算部核算金額之后，報告總經(jīng)理進行審批并撥款。當撥付尾款時，除正常審批的程序以外，還要由銷售部門簽署，最后財務(wù)部才可以實施支付款項。在工程竣工決算之后，財務(wù)部要對整個項目施工進程的成本進行全面分析與對照評估，同時找出成本起伏的因素，同時寫出分析報告并提出成本控制方面的建議報告總經(jīng)理。
二、在新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)工程造價財務(wù)管理措施
（1）在房地產(chǎn)企業(yè)工程內(nèi)部增強會計管控環(huán)境
眾所周之，土地屬于不可再生資源，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中要特別關(guān)注國家在土地資源的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，但投資大且施工時間長，所以要建立合理的項目決策責(zé)任制度，把不相關(guān)的崗位進行合理的分離。開發(fā)成本項目方面包括很多環(huán)節(jié)，如設(shè)備與材料的采購，就要切實的在保證質(zhì)量的前提下保證成本降到最低。還要將審查決算相關(guān)決算的編制正確與否、文件齊全與否、竣工的清理安全與否、決算的依據(jù)完備與否等作為重點對象。同時合理有效的分析、對比并制定下年度的借貸、廣告、員工提成等方面的預(yù)算方面工作。
（2）完善企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)信息系統(tǒng)
內(nèi)部會計制度的要在通俗易懂的前提下進行設(shè)計；設(shè)計企業(yè)組織結(jié)構(gòu)時要保持有效的溝通；強調(diào)其內(nèi)部員工的利益與會計控制目標相同，使其內(nèi)部原本的約束制度轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)工作者的需求。
（3）大力增強房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)的成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)實施正確的成本項目劃分，有助于分析研究有效降低成本的方法，同時還能客觀合理的地反映出企業(yè)產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)。尤其是建設(shè)方面的成本，假若是分合同發(fā)包的方式，就要按照合同實施明細的計算，可以為企業(yè)的工程決算提供有效的資料，而且還方便隨時掌握工程進度與支付款項的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)是其項目的成本預(yù)算及完工之后的結(jié)算，而且在辦理工程有關(guān)款項的結(jié)算、減少開發(fā)成本與工程造價等方面有很重要的現(xiàn)實依據(jù)。一定要實施內(nèi)外相結(jié)合的財務(wù)審查監(jiān)督方式，以確保數(shù)據(jù)有效真實?！叭銓徲嫛笔钱斍伴_發(fā)企業(yè)的一種比較好的方式，此方法一般情況下是施工技術(shù)人員與預(yù)算員進行審核，而財務(wù)工作者僅僅起著記賬的作用，因此就要要求財務(wù)工作者靈活掌握并合理運用“三算”的方法，以提供精確的財務(wù)信息，同時參與到監(jiān)督的工作中來，這樣可以增強對決策、資金、質(zhì)量以及投資方面的成本的管理與控制。
（4）對房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)工作進行合理的督促、指導(dǎo)、分析
房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)的過程之中，就會投入比較多的資金，此時企業(yè)會盡量籌措到相應(yīng)的資金來保證每個投資項目在市場經(jīng)濟中正常的運轉(zhuǎn)。這時社會社會市場經(jīng)濟不但要求房地產(chǎn)企業(yè)有效合理的安排資金方面的籌備，同時其還有更高的要求，就是更好的把投資與回收方面的工作做好，以提高資金的正常運作效率，同時增強項目投資的風(fēng)險與研究問題的分析。為確保將風(fēng)險將到最低，從而有效的防范、抵御風(fēng)險，企業(yè)在財務(wù)預(yù)測方面的要求就更加精確。實施財務(wù)的督促是為了更好的減少企業(yè)的投資成本，從而可以獲得更大的利潤，其具體的內(nèi)容主要有：在開發(fā)的過程中企業(yè)對資金的籌備、分配、回收等形式，開發(fā)產(chǎn)品的成本與核算正確與否，對企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)濟業(yè)務(wù)方面要進行全面的監(jiān)督、指導(dǎo)，從而完善其內(nèi)部財務(wù)管理方面的制度，這就要求其必須增強財務(wù)的監(jiān)督，并依據(jù)財務(wù)制度的有關(guān)內(nèi)容進行嚴格的去執(zhí)行，是各層管理者都清楚的認識到其監(jiān)督的主要目的是為了保證國家、集體以及個人的利益受到不必要的損害。要想改善企業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)實狀況，就要借助于企業(yè)中每個工作者的共同努力與奮斗，這樣才能更好的實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。
結(jié)語：
工程造價控制可以說是一個很大的系統(tǒng)工程。與其相關(guān)的造價控制不能只是僅僅將控制成本作為目標，還要與工程的質(zhì)量與進度為前提，要系統(tǒng)全面的處理好各方面的工作，最大限度的節(jié)約能源、低工程的造價、提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)開發(fā)住宅景觀工程施工控制管理是根據(jù)園林綠化工程的現(xiàn)場施工情況，結(jié)合園林綠化工程的設(shè)計標準、預(yù)算、工期等要求，以先進、科學(xué)、管理、有效的組織手段和施工方法，把施工的人力、物力、財力、技術(shù)等諸多因素進行科學(xué)化、合理化搭配,達到最佳組合與優(yōu)化，進而促進景觀工程的建設(shè)進程。
1 住宅小區(qū)景觀工程的內(nèi)涵及發(fā)展
景觀是指土地及土地上的空間和物質(zhì)所構(gòu)成的綜合體，它是復(fù)雜的自然過程和人類活動在大地上的烙印。房地產(chǎn)開發(fā)住宅景觀包含人工造景、園林規(guī)劃等，為人類提供優(yōu)美的環(huán)境，園林就是利用和模仿自然美的場地。景觀從作為城市景象演變到作為城市的延伸和附屬。景觀是審美的、景觀是體驗的、景觀是科學(xué)的、景觀是有含義的。植物具有美學(xué)的功能，可以調(diào)節(jié)小氣候。實現(xiàn)景觀成本控制的同時達到產(chǎn)品附加價值的最大化，并有利于促進樓盤銷售。
景觀設(shè)計的素材包括地形地貌、植被、水景、鋪地和景觀小品。其中，地形地貌是設(shè)計的基礎(chǔ)，其余是設(shè)計的要素。提升景觀價值感的幾個特殊手段：
1.1 植被
植被設(shè)計中的素材包括草坪、灌木和各種大、小喬木等。植被的功能分為四大方面：建筑功能、工程功能、調(diào)節(jié)氣候功能、美學(xué)功能。建筑功能：界定空間、遮景、提供私密性空間和創(chuàng)造系列景觀等。工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通視線誘導(dǎo)。調(diào)節(jié)氣候功能：遮蔭、防風(fēng)、調(diào)節(jié)溫度和影響雨水匯流等。 美學(xué)功能：強調(diào)主景、框景及美化其他設(shè)計元素。
1.2 水景
一個城市會因山而有勢，因水而顯靈。喜水是人類的天性。水體設(shè)計是景觀設(shè)計的重點和難點。景觀設(shè)計大體將水體分為靜態(tài)水和動態(tài)水；靜有安詳，動有靈性。根據(jù)水景的功能還可以將其分為觀賞類，嬉水類。水體設(shè)計要考慮幾點：水景設(shè)計和地面排水結(jié)合；管線和設(shè)施的的隱蔽性設(shè)計；防水層和防潮性設(shè)計；與燈光照明和植被相結(jié)合；寒冷地區(qū)考慮結(jié)冰防凍；觀賞性和后期維護成本。
1.3 鋪裝
鋪地在居住區(qū)中是人們通過和逗留的場所，是人流集中的地方。地面鋪裝的手法在滿足使用功能的前提下，常常采用線性、流行性、拼圖、色彩、材質(zhì)搭配等手法。地面鋪裝的作用：為了適應(yīng)地面高頻度的使用，避免雨天泥濘難走；給使用者提供活動的場所或者引導(dǎo)行人通達某個既定的地點；通過布局和圖案引導(dǎo)人和車流流線。
1.4 小品
景觀小品主要指各種材質(zhì)的公共藝術(shù)雕塑或者與藝術(shù)化的公共設(shè)施如垃圾箱、座椅、公用電話、指示牌、路標等。作為硬質(zhì)景觀小品往往成為人們視覺的焦點和小區(qū)的標識。雕塑小品，可分為抽象雕塑和具象雕塑，使用的材料有石雕、鋼雕、銅雕、木雕、玻璃鋼雕等；園藝小品，古典元素：芭蕉、太湖石、花窗、石桌椅、楹聯(lián)、曲徑小橋等；現(xiàn)代元素：景墻、小亭、旱池、花架、塊石、花盆、充滿現(xiàn)代韻味的座椅；設(shè)施小品，方便人們使用的公共設(shè)施，如路燈、指示牌、信報箱、垃圾桶、公告欄、單元牌、電話亭、自行車棚等等。
2 住宅小區(qū)景觀工程設(shè)計過程及階段性成果
2.1 景觀設(shè)計啟動階段。主要包括：調(diào)研與準備；準備工作草圖，收集關(guān)于基地現(xiàn)狀和特點的草圖；實地勘察、基地資料分類記錄；制定項目設(shè)計計劃；提出景觀設(shè)計思路和理念；擬定景觀設(shè)計合同和設(shè)計任務(wù)書；開展景觀設(shè)計單位的邀標工作；確定景觀設(shè)計單位；項目目標成本；景觀項目定位和配置標準。
2.2 景觀概念設(shè)計。主要包括：采用意向圖片、剖面等，描述景觀的整體調(diào)性，描述關(guān)鍵景觀節(jié)點；控制景觀的硬景和水景的面積；硬景鋪裝材料一般控制5―8種以內(nèi)；對喬木、灌木等提出品種范圍；體驗區(qū)景觀構(gòu)想；總圖評估；概念設(shè)計成果。
2.3 景觀方案設(shè)計。主要包括：平面功能分區(qū)；重要節(jié)點透視圖；豎向關(guān)系；與建筑消防關(guān)系；軟景意想圖片；分綠、贈綠；綠化指標的控制；方案設(shè)計成果。
2.4 景觀擴初設(shè)計。主要包括：總平面布置圖及 標高圖；給排水平面布置圖；物料圖；照明平面位置圖；大樣圖；軟景土壤造型平面圖；喬木平面布置圖；灌木及地被植物平面布置圖；重要接點喬木灌木透視圖及參考圖片；擴初設(shè)計成果。
2.5 景觀施工圖合圖階段。主要包括：綜合管網(wǎng)圖、景觀大型喬木栽種點位方案圖疊圖會審；依據(jù)疊圖審查意見指導(dǎo)綜合管網(wǎng)施工圖和景觀施工圖。
2.6 景觀施工圖設(shè)計。主要包括：結(jié)構(gòu)詳圖及施工工藝詳圖；水、電系統(tǒng)施工圖；照明走廊及控制；水景電氣控制；喬木配置標準；灌木配置標準；施工圖設(shè)計成果。
2.7 景觀施工圖交底及施工配合階段。施工圖交底：施工圖設(shè)計成果；裝飾材料的確認表及樣品小品；選用的植物種植效果圖片；選用的設(shè)施、設(shè)備的文本；提交必達目標及優(yōu)先目標表；提交審批后的景觀工程目標成本控制表。施工配合階段：關(guān)鍵節(jié)點檢查；樣板帶路。
3 住宅小區(qū)景觀工程施工控制管理
3.1 景觀工程中地面的施工質(zhì)量控制
整體地面表面質(zhì)量方面，水泥沙漿面層應(yīng)密實，無起砂；局部雖有細小收縮裂縫和輕微麻面，但其面積不應(yīng)大于800cm2，且在1個檢查范圍內(nèi)不多于2處。水磨石面層表面光滑，無裂紋、砂眼和磨紋，顏色圖案一致，風(fēng)格條順治牢固、清晰。踢腳線應(yīng)基本一致，與墻結(jié)合牢固，局部雖有空鼓，但其長度不應(yīng)大于200―400mm，且在1個檢查范圍內(nèi)不多于2處。臺階和樓梯應(yīng)寬度基本一致， 相鄰兩步高差應(yīng)不超過20mm，齒角基本整齊，防滑條順直。水磨石面層表面平整、清晰，無裂紋、砂眼，水磨石與水泥顏色搭配協(xié)調(diào)。卵石面層采用卵石鋪前要沖洗分級，嵌石密度、嵌入深度符合設(shè)計要求，粘貼牢固，不出現(xiàn)表面裂紋、“握裹”，表面基本平整，顏色圖案符合設(shè)計要求。
3.2 木棧道、雕塑等景觀工程施工控制
木棧道的設(shè)計形式常見于景觀綠地和居住區(qū)綠地，讓人們頗感自然情趣。外環(huán)境木地面和通（棧）道質(zhì)量要求：木棧道的材料應(yīng)采用耐潮濕或水濕環(huán)境，且防腐性能高的木材，一般北方選用松木，南方選用杉木；木材的加工和防腐處理，選用圓木作通（棧）道式鋪設(shè)的應(yīng)將樹皮剝離，涂以防腐劑，選用板材作通(棧)道式鋪設(shè)的宜選用經(jīng)加工處理和防腐處理的成型材（包括樁木、墊木、格柵木）；木地面基層做法應(yīng)符合設(shè)計或規(guī)范要求，施工質(zhì)量應(yīng)達到：表面平整，踏踩平穩(wěn)，連續(xù)穩(wěn)定，棧道式木板面層條應(yīng)安放均勻，鋪釘牢固，表面無明顯高差，表面油飾要符合設(shè)計要求并做好成品保護。
雕塑施工，一般采用碎石墊層，施工時宜攤鋪均勻、人工夯實。雕塑基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)雕塑的體量，體量大采用大型砼基礎(chǔ)。大體積砼施工前，做好砼試驗配合比并進行砂、石試驗并根據(jù)施工現(xiàn)場情況配置施工配合比。
鋼筋綁扎時，應(yīng)根據(jù)施工規(guī)范要求，主筋不應(yīng)有兩面三刀個接頭，如不可避免應(yīng)采用加強鋼筋，主筋綁扎長度應(yīng)小于30d，焊接長度不小于10d 鋼筋表面必須清潔無銹，模板安裝時，密縫保證不漏漿。砼攪拌時必須拌熟，滿足砼坍落度。砼澆筑時必須分層澆筑，振動密實，澆筑完畢養(yǎng)護充分。安裝雕塑，并對雕塑細部打磨、裝飾。
3.3 水景景觀工程質(zhì)量控制
水泥砂漿防水層是指用于混凝土或砌體結(jié)構(gòu)基層上采用多層抹面的水泥砂漿防水結(jié)構(gòu)層。水泥砂漿鋪抹前，基層混凝土和砌筑砂漿強度應(yīng)不低于設(shè)計值的80%。基層表面應(yīng)堅實、平整、粗糙、潔凈，并充分濕潤，無積水。
由于噴泉設(shè)備的安裝需在施工現(xiàn)場進行，且為露天作業(yè)，所以對管道、電氣、水下燈等凡有條件均應(yīng)采取提前預(yù)制加工的方法，這是確保工程進度和工程質(zhì)量的關(guān)鍵。燈具、光源按設(shè)計要求采用，所有燈具應(yīng)有產(chǎn)品合格證，燈內(nèi)配線嚴禁外露，燈具配件齊全。開關(guān)接線應(yīng)由開關(guān)控制相線，同一場所的開關(guān)切斷位置應(yīng)一致，且操作靈活，接點接觸可靠。插座接線注意單相兩孔插座左零右相或下零上相，單相三孔及三相四孔的接地線均應(yīng)在上方。
4 結(jié)語
綜上所述，隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，景觀工程建設(shè)越來越受到重視，對工程的施工進行控制管理也尤為關(guān)鍵。因此，對景觀工程施工控制管理進行了深入的分析與探討就顯得更加重要和關(guān)鍵。
參考文獻：
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