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時(shí)間：2024-03-13 16:15:38
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工程建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析源于美國，早在1970年，便開始將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)運(yùn)用于工程建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營以及工程投資中，探究投資風(fēng)險(xiǎn)的成本與效益之間的聯(lián)系和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法，著重解決單目標(biāo)投資問題。[1]弗蘭克?羅森塔爾認(rèn)為工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法可以分為三種，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系中將模糊評(píng)價(jià)加入進(jìn)來，形成了一種新型的風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)方法。[3]
我國高等級(jí)公路建設(shè)是1980年之后開始的，所以對(duì)工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)方法探索較晚。2001年，余曉珊經(jīng)過對(duì)比敏感性分析和投資風(fēng)險(xiǎn)這兩個(gè)評(píng)價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn)，得出了將蒙特?卡羅這種以數(shù)理統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)的方法運(yùn)用于公路投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論。[4]2008年，向延念研究了高速公路建設(shè)項(xiàng)目在施工運(yùn)營期間面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，通過主要的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)造了公路風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。[5]
二、海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析
海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、法律、管理等諸多方面，因此，分析公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)首先要分析這些風(fēng)險(xiǎn)的來源。通常來說，海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來自于投資項(xiàng)目的環(huán)境、項(xiàng)目主體行為、投資目標(biāo)和管理過程這4個(gè)層次。[6，7]
三、基于AHP方法的海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建
層次分析法（AHP），是為較復(fù)雜且抽象的問題進(jìn)行量化，進(jìn)而提供一種簡(jiǎn)單決策的方法，特別適用于那些難以進(jìn)行定量分析的困難問題，也適用于評(píng)價(jià)不確定性因素繁多的海外公路建設(shè)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析。
影響投資風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，綜合前面的風(fēng)險(xiǎn)分析，在前人研究總結(jié)的基礎(chǔ)之上，通過對(duì)各種投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的對(duì)比考量，同時(shí)也對(duì)比本次研究的具體狀況，將海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)A分為7類：政治風(fēng)險(xiǎn)B1、法律風(fēng)險(xiǎn)B2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)B3、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)B4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B5[8，9，10，11，12，13，14，]運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)B6和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)B7。同時(shí)，將每一種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行細(xì)分，大致可分為以下20個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，即：國家風(fēng)險(xiǎn)C1、政策風(fēng)險(xiǎn)C2、法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)C3、法律的完善性風(fēng)險(xiǎn)C4、法律的穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)C5、新技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)C6、計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)C7、人員風(fēng)險(xiǎn)C8、工期風(fēng)險(xiǎn)C9、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)C10、費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C11、管理決策風(fēng)險(xiǎn)C12、合同風(fēng)險(xiǎn)C13、融資風(fēng)險(xiǎn)C14、金融風(fēng)險(xiǎn)C15、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C16、運(yùn)營管理體制C17、資源管理風(fēng)險(xiǎn)C18、自然風(fēng)險(xiǎn)C19、社會(huì)事件風(fēng)險(xiǎn)C20。
（二）層次結(jié)構(gòu)圖
依據(jù)上述指標(biāo)體系，可構(gòu)建層析分析結(jié)構(gòu)模型圖，形成了一個(gè)層次分明的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法，并且通過以上7種比較重要的影響因素對(duì)海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析。在層次分析法中，為了使各項(xiàng)抽象的指標(biāo)能夠進(jìn)行定量表示，在構(gòu)建判斷矩陣時(shí)用兩個(gè)元素相互比較，采用1～9標(biāo)度法，其標(biāo)度方法如下表1：
（三）指標(biāo)體系權(quán)重計(jì)算
權(quán)重的確定使用專家打分法，要確立中間層B和方案層C的權(quán)重，首先確立中間層B的判斷矩陣并計(jì)算其指標(biāo)權(quán)重，然后確定方案層C的權(quán)重，最后根據(jù)中間層B和方案層C的計(jì)算權(quán)重值確定各個(gè)指標(biāo)在總評(píng)價(jià)體系中的權(quán)重位置。
第一，準(zhǔn)則層權(quán)重確定。在構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，首先構(gòu)造矩陣求解特征向量并得到不同層次之間的相對(duì)權(quán)重，然后利用計(jì)算得到的權(quán)重可確定幾個(gè)主要指標(biāo)相對(duì)于目標(biāo)層A的權(quán)重，最后統(tǒng)計(jì)得分與排名。創(chuàng)建一個(gè)多層次的判斷矩陣，并運(yùn)用AHP軟件對(duì)判斷矩陣進(jìn)行求解計(jì)算。
經(jīng)過計(jì)算可以得出判斷矩陣的一致性指標(biāo)CR，當(dāng)CR
第二， 案例分析。中國路橋公司擬在肯尼亞建一條高速公路，根據(jù)該公司以前在該地區(qū)建設(shè)公路的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，所以本次考慮的準(zhǔn)則有政治風(fēng)險(xiǎn)B1，法律風(fēng)險(xiǎn)B2，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)B3，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B4，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)B5。經(jīng)過專家組的認(rèn)定，本次有三個(gè)方案可選：
備選方案1：該方案認(rèn)為該公司在當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營多年，管理制度與資金運(yùn)營已完善，可以只考慮B1，B2，B3，B5。
備選方案2；該方案考慮B1，B2，B3，B4，B5。
備選方案3：該方案考慮該公司和當(dāng)?shù)厝岁P(guān)系融洽，該地區(qū)環(huán)境友好，可以只考慮B1，B2，B3，B4（如圖1）。
一是構(gòu)造A-B判斷矩陣（如表2）。
二是構(gòu)造不同準(zhǔn)則的方案構(gòu)造矩陣B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。
以上一致性比例CR=CI/TR
三是層次總排序及決策。以準(zhǔn)則層的權(quán)向量矩陣左乘方案層的權(quán)向量，得出一個(gè)列向量，這個(gè)列向量便是的三個(gè)方案優(yōu)先程度的排序，最大值所對(duì)應(yīng)的方案即為最佳方案（如圖2）。
因此，根據(jù)決策結(jié)果，應(yīng)該首選方案一，其次為方案二，再次為方案三。
四、結(jié)語
我國公路交通網(wǎng)的發(fā)展加快了我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的步伐，目前國內(nèi)公路的建設(shè)增量逐漸趨于平緩，國家在海外公路建設(shè)上加大了投資。但由于海外公路建設(shè)項(xiàng)目所面臨的情況與國內(nèi)存在一定的區(qū)別，這類公路建設(shè)項(xiàng)目所需建設(shè)資金規(guī)模巨大、施工時(shí)間較長，不確定因素過多，風(fēng)險(xiǎn)類別眾多，不同風(fēng)險(xiǎn)間無明顯聯(lián)系。因此，海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)具有一定的不確定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
第一，在預(yù)測(cè)和識(shí)別海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，出于各種原因，往往不能全面地識(shí)別出各類風(fēng)險(xiǎn)因素，有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)一些遺漏。所以未來應(yīng)該根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，綜合采用多種評(píng)價(jià)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。如何精準(zhǔn)地識(shí)別出大部分相對(duì)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)因素，這依然是一個(gè)值得我們?nèi)パ芯康膯栴}。
第二，由于公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析屬于項(xiàng)目在建前期的分析預(yù)測(cè)，采用什么方法對(duì)定性的指標(biāo)進(jìn)行量化及建立量化標(biāo)準(zhǔn)，縮小那些由于人的經(jīng)驗(yàn)有限性和認(rèn)識(shí)的局限性而導(dǎo)致的誤差，目前尚難解決，這還要聯(lián)系心理學(xué)、行為科學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識(shí)進(jìn)行全面的分析。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 層次分析法 模糊綜合評(píng)價(jià)
一、引言
當(dāng)前我國在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風(fēng)險(xiǎn)影響因素較少；二、各種風(fēng)險(xiǎn)因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對(duì)以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)體系，利用模糊綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)的評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了一種有效的方法。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則
1．全面性。指標(biāo)體系作為一個(gè)有機(jī)整體，既有反映項(xiàng)目收益的指標(biāo)，又有反映總投資和工期方面的指標(biāo)；既有確定性指標(biāo)，又有風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。
2．科學(xué)性。指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)要力求反映客觀實(shí)際，對(duì)評(píng)價(jià)的結(jié)果需要復(fù)核和檢驗(yàn)。
3．可行性。指標(biāo)體系不僅在理論上行得通，在實(shí)際操作上也要簡(jiǎn)單易行。
4．系統(tǒng)性。指標(biāo)體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點(diǎn)突出。
（二）指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)成
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層A、準(zhǔn)則層B和指標(biāo)層C。
三、模糊綜合評(píng)價(jià)方法
模糊綜合評(píng)價(jià)方法是一種綜合運(yùn)用層次分析法和模糊評(píng)價(jià)法來評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評(píng)價(jià)法解決了層次分析法的各方案對(duì)各評(píng)價(jià)因素優(yōu)劣性評(píng)分的問題；層次分析法則為模糊綜合評(píng)價(jià)提供了較為科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和各因素的權(quán)重。
（一）建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型
利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。
在評(píng)價(jià)過程中，評(píng)價(jià)者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對(duì)它進(jìn)行估計(jì)。如果在估計(jì)時(shí)有誤差，必然導(dǎo)致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時(shí)，并不要求判斷具有嚴(yán)格的一致性。這是客觀事物的復(fù)雜性與人們認(rèn)識(shí)的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
過程分為兩步，首先計(jì)算一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機(jī)引入一致性指標(biāo)RI，計(jì)算一致性檢驗(yàn)系數(shù)CR=CI/RI，計(jì)算結(jié)果CR≤0.1，則這個(gè)判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標(biāo)為止。
（三）計(jì)算組合權(quán)重
根據(jù)指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素的特征向量集W和準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)評(píng)判目標(biāo)A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的特征向量V，可以計(jì)算得出指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于評(píng)判目標(biāo)A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應(yīng)的計(jì)算公式為：U=W×V。
（四）建立多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型
確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)集T=t1，t2，…tm以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評(píng)價(jià)模型。
四、結(jié)語
模糊綜合評(píng)價(jià)方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險(xiǎn)程度。該方法不僅可以得出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對(duì)項(xiàng)目實(shí)施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應(yīng)用空間應(yīng)用價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
文章對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究的理論意義及其中存在的問題進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，并對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了闡述，同時(shí)經(jīng)過分析，并結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)理論知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的措施進(jìn)行了探討。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究的理論意義
1.在宏觀經(jīng)濟(jì)研究中，通過對(duì)中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究將有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一種重要方式。中國作為發(fā)展中國家，正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的重要時(shí)期，中國的經(jīng)濟(jì)體制改革是前所未有的實(shí)踐，因而，與一定經(jīng)濟(jì)、制度相協(xié)調(diào)的中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究，將有助于我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控理論的完善。
2.對(duì)中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域，本課題依據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)與管理理論的新發(fā)展，進(jìn)行中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究，將有助于學(xué)科的融合與發(fā)展。
3.考慮到國際房地產(chǎn)資金的注入和國際房地產(chǎn)商進(jìn)入中國市場(chǎng)，以及加入WTO之后5年的過渡期已經(jīng)到來，房地產(chǎn)業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，所以我們必須對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題進(jìn)行深入細(xì)致的研究。
三、我國房地產(chǎn)投資存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時(shí)間還不長，對(duì)它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實(shí)踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論，幫助投資者規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的辨識(shí)和再分類，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)。同時(shí)它還會(huì)受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大、投資回報(bào)率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時(shí)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)列專項(xiàng)進(jìn)行研究。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率，其計(jì)算方法有以下幾種。
1.采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來識(shí)別
（一）投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。
一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報(bào)告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為：營業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用／年計(jì)劃總收入。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險(xiǎn)太大。
（二）償債收益比。
營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業(yè)凈收入，要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認(rèn)為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為：保本占用率=f年?duì)I業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)，年計(jì)劃總收入保本占用率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法
由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場(chǎng)調(diào)查，有已開發(fā)項(xiàng)目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì)，甚至通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大，有時(shí)相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。
五、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況．諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及來來發(fā)展趨勢(shì)等。理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究．合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)．高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。
在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞剑谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；及時(shí)就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通．充分考慮項(xiàng)目防火、抗震、御災(zāi)要求．采用價(jià)值工程技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。
3.在工程建設(shè)階段．開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特剮是額材料、新工藝的應(yīng)用．以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)；進(jìn)行設(shè)計(jì)交底．嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場(chǎng)施工日記并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付教、進(jìn)度教，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；
4．在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制訂營銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材。及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修井消除火災(zāi)、事故隱患等。
六、結(jié)束語
隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)控制。對(duì)關(guān)乎到企業(yè)的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻(xiàn)：
一、引言
項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢(shì),所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。
因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評(píng)估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場(chǎng)客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。
1.外部風(fēng)險(xiǎn)
(1)政治風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭(zhēng)、國際形勢(shì)變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國的法律變動(dòng)或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會(huì)逐步改進(jìn)。法律一旦變動(dòng),投資人就必須面對(duì)和自已原來投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會(huì)受到某些方面的損害。
(3)金融風(fēng)險(xiǎn)
金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長,所以匯率波動(dòng)帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。
(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測(cè)的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。
2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
(1)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)
預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時(shí)預(yù)測(cè)其可能會(huì)給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測(cè)的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測(cè)的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會(huì)不可避免的承擔(dān)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)完工風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。
(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲(chǔ)量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動(dòng)力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。
(4)市場(chǎng)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時(shí)間也很長,各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。
因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會(huì)有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評(píng)估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對(duì)其決策有重要的意義。
三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
我們采用層次分析法(簡(jiǎn)稱AHP)對(duì)投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對(duì)重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對(duì)重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng),對(duì)定性問題做定量分析提供了一種簡(jiǎn)潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:
1. 對(duì)問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。
2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評(píng)價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。
3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對(duì)各因素相對(duì)重要程度的認(rèn)識(shí),一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。
4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對(duì)于上一層次相對(duì)重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對(duì)于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。
5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對(duì)各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對(duì)于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對(duì)因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)例分析
在項(xiàng)目投資之前,投資人會(huì)面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對(duì)該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對(duì)此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對(duì)各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。
從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來說,方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對(duì)來說,方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。
五、結(jié)論
以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對(duì)投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對(duì)于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們?cè)诶碚摵蛯?shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。
參考文獻(xiàn):
一、引言
近20年來國際金融市場(chǎng)的發(fā)展使行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，現(xiàn)代金融理論、金融工程技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為金融投資帶來了更多的可能性。目前關(guān)于投資風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量有很多指標(biāo)，包括以投資收益率的方差、標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的計(jì)量方法；以Hurst指數(shù)計(jì)量的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)代表的非線性計(jì)算方法；以收益率的下方風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)的計(jì)量指標(biāo)，包括Var、LPM等等。投資除了存在系統(tǒng)性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之外，主要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)就是價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，這種因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)而帶來損失的可能性就是我們所說的投資風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量通常運(yùn)用的是均值方差，用于指導(dǎo)投資者關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，把握投資時(shí)機(jī)。
二、投資風(fēng)險(xiǎn)概述
投資風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)歷了60年代的資產(chǎn)負(fù)債模式到80年代的資本協(xié)議約束模式，到現(xiàn)代的全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式，經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，各國領(lǐng)導(dǎo)吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，認(rèn)識(shí)到金融危機(jī)中最大的教訓(xùn)就是監(jiān)管責(zé)任的不到位，美國監(jiān)管部門對(duì)于金融投資機(jī)構(gòu)的管理有欠缺，因此誕生了新的衍生工具，從管理思想到風(fēng)險(xiǎn)管理定價(jià)模型到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)關(guān)系等內(nèi)容確定了投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算和管理方法。通過一系列的模型定出最終收益與風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)關(guān)系，給出相應(yīng)的評(píng)級(jí)，為投資者提供投資參考。市場(chǎng)定價(jià)模型考慮的因素包含市場(chǎng)的所有因素，例如基礎(chǔ)資產(chǎn)、交易對(duì)手金融違約風(fēng)險(xiǎn)等，也為信用資產(chǎn)的歸類給出了相關(guān)性指導(dǎo)。構(gòu)建了風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別和量化體系，實(shí)施新資本協(xié)議的目標(biāo)來指導(dǎo)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，控制操作風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用巴塞爾規(guī)定的基本指標(biāo)法和標(biāo)準(zhǔn)法以及高級(jí)計(jì)量法，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量。
三、投資風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)學(xué)特征
（一）偏差的好壞
當(dāng)收益率波動(dòng)向下時(shí)，低于投資者預(yù)期，就是一種壞的偏差，反之投資收益率向上波動(dòng)，可能高于投資者預(yù)期時(shí)就是一種好的偏差，通常情況，對(duì)于多頭投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)就是壞的偏差。對(duì)于空頭投資者而言則情況相反。觀察收益率曲線的波動(dòng)情況和總體走勢(shì)能夠幫助投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成預(yù)期，以及判斷市場(chǎng)情緒。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的期望特性
對(duì)于投資者來說，投資風(fēng)險(xiǎn)與投資期望是相對(duì)的，當(dāng)實(shí)際獲得的投資收益高于投資者的原始期望值時(shí)，有利于投資者建立信心，與此同時(shí)，投資期望值越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越大，此時(shí)投資者將舍棄低盈利機(jī)會(huì)，增加融資，用于投資更高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目，其期望值也同時(shí)增加。因此，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的分析一定是建立在投資期望的基礎(chǔ)上的。通常投資都有一定的周期，根據(jù)投資周期的階段性，能夠運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)量，運(yùn)用均值―方差量化投資者實(shí)際收益情況，通過統(tǒng)計(jì)分布情況分析投資的好壞。在投資實(shí)踐中通常選擇無風(fēng)險(xiǎn)收益率作為期望收益率，并且將低于無風(fēng)險(xiǎn)收益率的投資視為發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，若是針對(duì)個(gè)人投資者的研究則需要依據(jù)個(gè)人投資者的投資期望來進(jìn)行測(cè)算。
（三）投資風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間特性
設(shè)定不同的統(tǒng)計(jì)周期對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)量，其風(fēng)險(xiǎn)程度會(huì)有所差異。時(shí)間單位屬于月、季、年以上的投資為長線投資，時(shí)間以日、周為單位為短線投資。投資風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間特性與不同時(shí)間段的投資收益相關(guān)聯(lián)，因此描述投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)以時(shí)間為基礎(chǔ)，敘述為月投資風(fēng)險(xiǎn)、季投資風(fēng)險(xiǎn)和年投資風(fēng)險(xiǎn)。
四、基于均值-方差模型的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法
均值―方差模型是統(tǒng)計(jì)學(xué)的基本計(jì)量方法，在馬科維茲之后的研究集中于期望收益率曲線向下趨勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)研究，并且建立了計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)的通用公示：
定義：W為未來的財(cái)富值；
f（W）表示財(cái)富值的概率密度；
F（W）表示財(cái)富值的積累概率密度；
U表示財(cái)富的期望值；
得到的計(jì)算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，絕對(duì)離差
第四，財(cái)富值低于期望的概率
將以上公示進(jìn)行合并得到如下公示：
將W固定于U上之后，得到專門用于計(jì)量Downside Risk的a-t兩參數(shù)模型，也就是現(xiàn)在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情況只討論a取值為0，1，2的情況；當(dāng)a=0時(shí)，LPM0 表示低于期望的概率水平；當(dāng)a=1時(shí)，LPM1表示低于期望的收益率與期望值之間的偏差；當(dāng)a=0時(shí)，LPM2 表示低于期望的收益率與期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型
2000年之后學(xué)術(shù)界開始重新審視半方差的計(jì)量方法，并給出了一個(gè)新的計(jì)算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差計(jì)算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差計(jì)量方法具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
首先，半方差的運(yùn)用并不常見，投資者對(duì)這種方法不熟悉。
其次，投資經(jīng)理在實(shí)踐中需要考慮投資成敗問題，如果運(yùn)用半方差計(jì)量需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦失敗會(huì)帶來相關(guān)法律問題。
再者，馬科維茲憑借資產(chǎn)選擇論開創(chuàng)了均值―方差的先河，并因此獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法的革新造成了一定的阻礙。
最后，目前還沒有基于半方差方法的投資模型，無法充分發(fā)揮半方差方法的優(yōu)越性。
在Downside Risk的理念指導(dǎo)下，20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并運(yùn)用到投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算當(dāng)中。經(jīng)過一段時(shí)間的組合與實(shí)踐應(yīng)用，將Var定義為在一定置信區(qū)間的損失最大可能性，其計(jì)算采用收益率的聯(lián)合正態(tài)分布，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行參數(shù)假設(shè)的設(shè)定。然而，Var存在較大的缺陷，主要表現(xiàn)在，只計(jì)算左尾尖的大小而非全部下行風(fēng)險(xiǎn)；只考慮了投資安全問題，沒有考慮上行趨勢(shì)帶來收益的可能性，因此只適用于評(píng)估資本充足性。
六、兩階段計(jì)量方法檢驗(yàn)
檢驗(yàn)投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）方法與現(xiàn)實(shí)情況是否相符，需要將模型測(cè)算的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比。為此，本文選擇了上證指數(shù)5年來的損失計(jì)算數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了以周為周期的統(tǒng)計(jì)期間收益率的變化情況，以收益率低于無風(fēng)險(xiǎn)收益率的數(shù)據(jù)作為投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，然后計(jì)算其差值再加上1，以此類推計(jì)算了50個(gè)交易周的幾何平均值，得到了全年每周的損失可能性。（表2）
通過上述檢驗(yàn)，SV值的每周可能損失相關(guān)系數(shù)為0.994，由此可以推斷其風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)效果，基本一致；每周可能損失值的方差相關(guān)性只有0.463，方差基本不能表達(dá)每周可能的損失。加入資本因素的半方差方法與計(jì)算可能損失值的幾何均值方法，復(fù)雜程度相似，但是準(zhǔn)確性有所差距。
七、結(jié)語
在測(cè)算投資風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)定義在收益率的均值偏差基礎(chǔ)上，更能反映現(xiàn)實(shí)情況，根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的特性，通過改進(jìn)半方差計(jì)量方法，加入資本因素，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，使計(jì)算結(jié)果更客觀，計(jì)算方法更簡(jiǎn)潔，通過本文的討論發(fā)現(xiàn)，幾何均值的標(biāo)準(zhǔn)是最準(zhǔn)確的檢驗(yàn)方法。我國的無風(fēng)險(xiǎn)利率處在近20年以來的低位，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資組合與風(fēng)險(xiǎn)管理中要利用上述風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，進(jìn)行合理有效的評(píng)估，同時(shí)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)合理引導(dǎo)投資機(jī)構(gòu)，增加對(duì)投資機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，以及對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)提示，改進(jìn)凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本準(zhǔn)備計(jì)算公式，加強(qiáng)資本質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量的針對(duì)性；完善杠桿率指標(biāo)，提高風(fēng)險(xiǎn)覆蓋的完備性；強(qiáng)化全面風(fēng)險(xiǎn)管理要求，提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平，從而促進(jìn)投資市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流。
（作者單位為中海石油財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司）
參考文獻(xiàn)
一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖的建立
通過仔細(xì)分析，找出了該項(xiàng)目中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素(包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))，得出以下投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖。
二、判斷矩陣及特征值的計(jì)算
利用德爾非法及1～9比例標(biāo)度，計(jì)算出一二層指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣。如資源風(fēng)險(xiǎn)的二層指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣以及特征值分別為:
所以，
同理，我們可以分別得出一、二層風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣及特征值：
特征值矩陣分別為:
二層風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重矩陣為:
三、一致性檢驗(yàn)及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素排序
已知各判斷矩陣,根據(jù)公式一致性檢驗(yàn)公式:及平均隨機(jī)一致性指標(biāo)表可對(duì)二層指標(biāo)的特征值進(jìn)行一致性檢驗(yàn):。C.R.1
以上得出的二層風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對(duì)于其上級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素也就是一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素而言的風(fēng)險(xiǎn)程度，我們還需要對(duì)二層風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于總的房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)度矩陣W’∶
中圖分類號(hào)：TV文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
水電工程是國家的基礎(chǔ)工程，水電工程的特點(diǎn)是規(guī)模大、投資大，風(fēng)險(xiǎn)十分巨大，關(guān)乎我國的民生和發(fā)展，所以對(duì)水電工程的風(fēng)險(xiǎn)分析師十分關(guān)鍵的。本文就水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析給出了相應(yīng)的意見和建議。
1.水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的意義
水電工程一般具有規(guī)模大、投資大的特點(diǎn)，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，造成的經(jīng)濟(jì)損失往往很大，因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的前期評(píng)估就顯得尤為重要。在分析水電工程投資（費(fèi)用）和效益構(gòu)成的基礎(chǔ)上，研究了水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)變量之間的影響關(guān)系。
水電工程投資屬生產(chǎn)性投資，一般具有投資規(guī)模大、建設(shè)期長、施工組織復(fù)雜、融資渠道廣、受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自然環(huán)境影響大等特點(diǎn)，特別是由于工程建筑物種類較多，內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，因而其涉及的因素眾多，使得項(xiàng)目的投資、收益以及運(yùn)營成本等都受到許多不確定性因素的影響，且這種影響又常常是非線性的，而傳統(tǒng)的處理方式往往采用盈虧平衡分析和靈敏度分析方法來分析項(xiàng)目的投資及盈利狀況，但上述方法并沒有考慮影響投資項(xiàng)目的其他外界因素的變化對(duì)項(xiàng)目的影響，只是在確定性分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目本身的某些不確定性因素（如電價(jià)、水價(jià)、年費(fèi)用、發(fā)電量等）的變化幅度，來確定分析指標(biāo)的變化范圍。這就導(dǎo)致在可行性研究中的樂觀傾向：對(duì)有利因素分析得多，對(duì)不利因素分析得少；對(duì)投資機(jī)會(huì)研究得多，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)分析得少；對(duì)預(yù)期效益估計(jì)過高，對(duì)不確定因素的影響和不良后果估計(jì)不足。
隨著大型梯級(jí)常規(guī)水電工程以及眾多抽水蓄能電站的開發(fā)建設(shè)的展開，水電工程的投資總量將持續(xù)增加，然而隨之而來的投資不確定性因素的增強(qiáng)，投資主體的日益多元化，都將給水電工程的投資帶來相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究階段水電工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的薄弱環(huán)節(jié)，特別是如何有效地預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而采取一定的措施控制或回避風(fēng)險(xiǎn)還處于探索階段，因此，研究大型水電工程的投資風(fēng)險(xiǎn)分析無論在理論上還是在實(shí)踐中都具有重要的意義。
2.水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析面臨的問題
2.1水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法不科學(xué)
很多水電工程相關(guān)部門對(duì)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性并沒有深刻的了解，在沒有掌握水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本的技能和技術(shù)要求，在理論不扎實(shí)的情況之下盲目的進(jìn)行水電工程施工，更加沒有對(duì)水電工程施工過程進(jìn)行充分的
安全維護(hù)手段，以至于造成了水電工程施工工作中出現(xiàn)很多的安全隱患。在水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的設(shè)計(jì)工作中包括很多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)工作都環(huán)環(huán)相扣，是緊密聯(lián)合在一起的，如果一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，會(huì)造成整個(gè)網(wǎng)絡(luò)系列的奔潰和癱塌。
2.2水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的監(jiān)察工作不完善
在水電工程施工安全控制檢查這方面的力度不嚴(yán)，相關(guān)的部門做不到定期的管理和監(jiān)察，這樣不僅僅造成了一定的安全隱患，也更是對(duì)于水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作人員的疏忽和不認(rèn)真對(duì)待，如果出現(xiàn)問題得不到發(fā)現(xiàn)和解決，那么安全問題就永遠(yuǎn)得不到解決，更加不可能保證水電工程施工安全有效的進(jìn)行，水電工程相關(guān)部門長久穩(wěn)定的發(fā)展下去。
2.3水電工程風(fēng)險(xiǎn)分析人員工作素質(zhì)有待提高
水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的工作人員的工作素質(zhì)是很關(guān)鍵的，是水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)展的關(guān)鍵，但是目前很多水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的工作人員并不具有很強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，并且工作責(zé)任心也有待提高，這樣的工作人員無法使水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作正常有序的進(jìn)行，沒有人才的輸送，也就沒有新的技術(shù)的產(chǎn)生，那么建筑投資成本的控制也只能是空談，科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，要想發(fā)展科技，必須先強(qiáng)化教育，引進(jìn)人才。
2.4 水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的依據(jù)不健全
水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析是水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作的重中之重, 是發(fā)展建筑工程的最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。俗話說的好“沒有規(guī)矩, 不成方圓”。目前中國沒有很健全的“水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析管理?xiàng)l例”、“水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析安全方案”等法律和法規(guī)，甚至很多標(biāo)準(zhǔn)都很不明確，這種無組織的管理更加是談不上移動(dòng)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析能夠順利發(fā)展了。
3.水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作的改進(jìn)建議
3.1建立水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作制度，完善水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論
一個(gè)明確的科學(xué)有效的水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析制度是一項(xiàng)至關(guān)重要的工作，在充分調(diào)研和學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，制定出行之有效的水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析制度，并且制定出明確的水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析建設(shè)過程中各級(jí)管理人員與工作人員的職責(zé)，并且要有明確的獎(jiǎng)懲措施來激勵(lì)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析建設(shè)人員的積極性和工作熱情。只有這樣責(zé)任到人，將任務(wù)落到實(shí)處，才能解決水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析安全管理中存在的問題。對(duì)于水電工程風(fēng)險(xiǎn)分析的 成功案例進(jìn)行研究和整理，建立建全水電工程風(fēng)險(xiǎn)分析檔案，為后期的風(fēng)險(xiǎn)分析提供扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和參考。
3.2增強(qiáng)對(duì)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作人員的教育和培訓(xùn)
水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作人員的職業(yè)素質(zhì)是水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作
順利有效進(jìn)行的關(guān)鍵，只有掌握了水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的工作要領(lǐng)和安全規(guī)范，水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的工作才有可能得到保障。
另外，也要加強(qiáng)對(duì)于水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的工作人員的責(zé)任意識(shí)的培訓(xùn)，只有負(fù)責(zé)人的員工才能為企業(yè)創(chuàng)造收益。一系列的獎(jiǎng)懲制度是對(duì)員工管理的有效措施，工作管理人員，要學(xué)會(huì)調(diào)動(dòng)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析的工作人員的工作積極性。
3.3增強(qiáng)對(duì)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論的研究和開發(fā)
我國目前的水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作技術(shù)與發(fā)達(dá)國家相比還有一定的差距，在水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作技術(shù)不完善的情況下，要想發(fā)展好水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工程，還要保證水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作安全是有一定的難度的。 我國應(yīng)該加大對(duì)于移動(dòng)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作技術(shù)的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的研發(fā)和保護(hù)，鼓勵(lì)高校和企業(yè)個(gè)人對(duì)水電工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析工作技術(shù)的研發(fā)和創(chuàng)新。
但目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析主要還是建立在財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)基礎(chǔ)上的盈虧平衡分析和敏感性分析。這兩種方法忽略了風(fēng)險(xiǎn)變量發(fā)生變化的概率、風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相關(guān)性以及多個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)的情況，因此無法分析多因素同時(shí)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響，使評(píng)估的結(jié)果缺乏科學(xué)性，容易錯(cuò)誤地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并造成決策失誤和投資的失敗。因此，研究一種較為準(zhǔn)確的定量決策風(fēng)險(xiǎn)分析方法，來彌補(bǔ)現(xiàn)有方法的不足之處，具有深遠(yuǎn)的理論與實(shí)踐意義。
由于蒙特卡羅技術(shù)可以通過在已知的分布里面提取隨機(jī)變量，并且能夠運(yùn)用概率分析來量化每一個(gè)不確定的風(fēng)險(xiǎn)變量，可以綜合考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目中所有的不確定性和模擬項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作過程中的可能變化，所以如能將此法與敏感性分析及盈虧平衡分析相結(jié)合，則必能進(jìn)一步提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的可靠性。閆雪晶(2003)在其學(xué)位論文中對(duì)蒙特卡羅方法在房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用進(jìn)行了一定的研究。她通過投資決策實(shí)例驗(yàn)證了蒙特卡羅方法的可行性、實(shí)用性及可操作性，但其研究仍局限在單因素風(fēng)險(xiǎn)，并未對(duì)多風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響作出分析。［3］
本文基于專家學(xué)者的相關(guān)研究，探索了蒙特卡羅技術(shù)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多因素風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用，并做了實(shí)證研究。下文分為四個(gè)部分:第二部分介紹了蒙特卡羅技術(shù)的相關(guān)理論及其在有關(guān)軟件中的實(shí)現(xiàn);第三部分介紹了蒙特卡羅方法在房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用;第四部分對(duì)方法的有效性進(jìn)行了實(shí)證研究;第五部分為結(jié)論及展望。
一、蒙特卡羅技術(shù)相關(guān)理論
蒙特卡羅(MonteCarlo)方法又稱統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)方法或隨機(jī)模擬法，是一種多元素變化分析方法，它應(yīng)用隨機(jī)數(shù)來進(jìn)行模擬試驗(yàn)，通過對(duì)樣本值進(jìn)行隨機(jī)觀察、抽樣、統(tǒng)計(jì)，求得所研究系統(tǒng)的某些參數(shù)。［7］英國雷汀大學(xué)建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年進(jìn)行的一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分析模型技術(shù)應(yīng)用方面的調(diào)查表明，蒙特卡羅方法是應(yīng)用最為廣泛的風(fēng)險(xiǎn)分析方法之一。［8］
運(yùn)用蒙特卡羅法的關(guān)鍵是所取的隨機(jī)數(shù)確實(shí)是隨機(jī)的，并且所取的隨機(jī)數(shù)的分布與自變量概率分布相符合。產(chǎn)生均勻分布的隨機(jī)數(shù)的最簡(jiǎn)單辦法是應(yīng)用Excel軟件中的rand()函數(shù)，它可以產(chǎn)生位于［0，1］區(qū)間的均勻分布的隨機(jī)數(shù)，對(duì)以上隨機(jī)數(shù)進(jìn)行一定的處理(公式(1))，即得到位于區(qū)間［a，b］的均勻分布隨機(jī)數(shù)。a+(b－a)rand()(1)如需產(chǎn)生服從特定分布的隨機(jī)數(shù)，可利用EXCEL的隨機(jī)數(shù)發(fā)生器或Matlab軟件中的相關(guān)函數(shù)實(shí)現(xiàn)。由于在Excel的操作中，隨機(jī)數(shù)會(huì)進(jìn)行即時(shí)更新，給分析帶來不便?？梢栽诰庉嫏谥休斎搿皉and()”，保持編輯狀態(tài)，然后按F9，將公式永久性地改為隨機(jī)數(shù)，使函數(shù)rand生成一隨機(jī)數(shù)，并且使之不隨單元格計(jì)算而改變。
二、房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險(xiǎn)分析的蒙特卡羅模擬
(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別
我國的研究人員已對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了一定的分析和歸納。［1］［4］［5］本文通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的篩選和總結(jié)，建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系(見圖1)。在實(shí)際的房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，影響投資的主要風(fēng)險(xiǎn)變量各不相同，分析人員可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，采用“德爾菲法”“頭腦風(fēng)暴法”等對(duì)以下的指標(biāo)體系進(jìn)行一定的分析和辨別，產(chǎn)生適合于特定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的蒙特卡羅模擬
1.確定風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布
采用德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法或數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布及其分布函數(shù)中的參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。
2.定義模型并確定模擬次數(shù)
在進(jìn)行模擬時(shí)，為了保證所得的預(yù)測(cè)結(jié)果具有一定的精確度，需要有一定的抽樣實(shí)現(xiàn)次數(shù)。計(jì)算機(jī)輸出的評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布通常隨著模擬次數(shù)n的大小而變化，n越大，其分布越接近實(shí)際的分布。但實(shí)際上仿真次數(shù)過多不僅計(jì)算整理費(fèi)時(shí)，且輸入變量分布也不十分精確，仿真次數(shù)過多也無必要，但仿真次數(shù)過少，隨機(jī)數(shù)的分布不均勻，會(huì)影響仿真結(jié)果的可靠性。
3.模擬并計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)
4.評(píng)價(jià)指標(biāo)分析
根據(jù)模擬數(shù)據(jù)，繪制模擬結(jié)果的相關(guān)統(tǒng)計(jì)圖表。
5.決策分析
(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)蒙特卡羅模擬流程
三、案例分析
本文以地處華北平原XX市的一房地產(chǎn)項(xiàng)目為案例，①說明蒙特卡羅技術(shù)在房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險(xiǎn)分析中的應(yīng)用。小區(qū)位于市區(qū)東北部，占地8.75公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。XX北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層板式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米;少量商業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。計(jì)劃2002年10月開工，建設(shè)工期為3年，項(xiàng)目計(jì)算期為6年。項(xiàng)目總投資為12391萬元，其中土地費(fèi)420萬元、前期工程費(fèi)28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬元、建筑安裝工程費(fèi)9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬元(按建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì))、開發(fā)期稅費(fèi)367萬元、其他費(fèi)用183萬元、不可預(yù)見費(fèi)449萬元及財(cái)務(wù)費(fèi)用722萬。項(xiàng)目資本金3000萬元，分兩年等額投入;商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售，高層住宅樓售價(jià)1800元/平方米，多層住宅樓售價(jià)1250元/平方米，商業(yè)用房一半出售，售價(jià)3500元/平方米，營業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年?平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。住宅樓從項(xiàng)目開工第二年開始預(yù)售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第四年為80%，以后各年均為100%。貸款年利率5.85%，按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本。
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別及概率分布的確定
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別可以采用專家調(diào)查法或數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法進(jìn)行。由于本文在寫作過程中的條件限制，未能用德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)法確定本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。本文假定圖1中所示的指標(biāo)體系均為本房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，并假設(shè)這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資及售房收入的影響上，風(fēng)險(xiǎn)因素的作用使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)的變動(dòng)在［9000，15000］上服從均勻分布，售房收入在［18000，25000］上服從均勻分布，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房收入相互獨(dú)立。下文將對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資及售房收入的變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并作出投資決策。
2.確定模擬次數(shù)并模擬投資項(xiàng)目運(yùn)行
選定模擬次數(shù)為60000次，進(jìn)行模擬，計(jì)算所得稅前和所得稅后的FIRR和FNPV。
3.指標(biāo)分析及決策
預(yù)制裝配式建筑，是指建筑的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)件、非受力構(gòu)件以及建筑部品等在工廠進(jìn)行規(guī)模化生產(chǎn)，然后運(yùn)送到現(xiàn)場(chǎng)組裝建造而成的高品質(zhì)建筑。預(yù)制裝配式住宅可以有效降低人力勞動(dòng)，減少建筑垃圾和噪聲污染，更加安全、綠色，然后投資裝配式建筑的企業(yè)少之又少，行業(yè)接受度很低，甚至很多業(yè)內(nèi)人士并不了解這一建筑模式，更不必說社會(huì)大眾。對(duì)于預(yù)制裝配式建筑的投資是存在風(fēng)險(xiǎn)的，然而，風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)孕育著機(jī)會(huì)。本文將站在企業(yè)的角度，對(duì)投資預(yù)制裝配式建筑的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，找出影響預(yù)制裝配式建筑投資發(fā)展的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，避免投資失誤，提高投資決策水平。
一、預(yù)制裝配式住宅投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
預(yù)制裝配式住宅項(xiàng)目投資本身就是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素多而雜亂，對(duì)于預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，可以從政策性風(fēng)險(xiǎn)因素、外部風(fēng)險(xiǎn)因素、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素三個(gè)方面進(jìn)行分類。
一是政策政策性風(fēng)險(xiǎn)因素包括鼓勵(lì)性政策的、補(bǔ)貼性政策和強(qiáng)制性政策。鼓勵(lì)性政策是指地方出臺(tái)了鼓勵(lì)裝配式建筑的文件；補(bǔ)貼性政策是指政府對(duì)于使用裝配式建筑通過經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼或容積率的補(bǔ)償?shù)却胧┻M(jìn)行實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)貼政策；強(qiáng)制性政策是指政府對(duì)某些拿地列出了必須使用裝配式建筑的強(qiáng)制性要求。
二是外部風(fēng)險(xiǎn)因素包括地方標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈完整度、市場(chǎng)接受程度。地方標(biāo)準(zhǔn)是指地方是否有規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)，是否有配套的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈完整度是指和預(yù)制裝配式建筑相關(guān)的的產(chǎn)業(yè)，如相關(guān)的設(shè)計(jì)資源、施工資源、構(gòu)件資源等；市場(chǎng)接受度是指消費(fèi)者對(duì)預(yù)制裝配式建筑的接受程度。
三是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指企業(yè)是否有和預(yù)制裝配式建筑相匹配的管理方法、財(cái)務(wù)水平和合理的決策。
二、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的選擇
預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險(xiǎn)因素雖然復(fù)雜但具有明顯的層次性，因此層次分析法能夠有效的將預(yù)制裝配式建筑復(fù)雜的投資風(fēng)險(xiǎn)因素系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化。層次分析法可以在存在不確定性和主觀性的情況下，將問題簡(jiǎn)單明了的分析出來。因此，本文將采用層次分析方法，構(gòu)建出預(yù)制裝配式建筑投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)體系，為各風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)預(yù)制裝配式建筑投資影響程度的有效合理判斷提供參考模型。
三、預(yù)制裝配式建筑投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的建立
（1）明確目標(biāo)，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，即投資風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)體系。
（2）構(gòu)建每一層對(duì)上層目標(biāo)的判斷矩陣，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
為確定每層因素對(duì)于上一層因素的重要性權(quán)重，層次分析法采用兩兩比較的方法將多元素比較的問題簡(jiǎn)單化，利用1-9標(biāo)度法，確定兩兩因素相互之間的重要性。
評(píng)價(jià)者從決策目標(biāo)出發(fā)，對(duì)每層兩兩因素進(jìn)行比較，利用1-9標(biāo)度法將定性的概念量化，得到判斷矩陣A。
在本文判斷矩陣A是有P個(gè)專家打分而來，即有P個(gè)矩陣，對(duì)于P個(gè)判斷矩陣Ak=[aijk]n×n，k=（1，2，…，n），求平均值，得出平均矩陣A=[aij]n×n，其中。
對(duì)于判斷矩陣中各個(gè)元素的權(quán)重，即特征向量的求解，以及特征根和一致性的判斷，具體操作方法如下。
①將判斷矩陣A的元素按行進(jìn)行歸一化，得到矩陣B=（bij）n×n，其中，（i，j=1，2，…，n）。
②將矩陣B中的元素按行系那個(gè)價(jià)，得到向量C=（C1，C2，…，Cn），其中，（i，j=1，2，…，n）。
③對(duì)向量C進(jìn)行歸一化處理，得到特征向量W=（W1，W2，…，Wn）T，其中，（i=1，2，…，n）。
④求最大特征根λmax，λmax=，（i=1，2，…，n）。
⑤進(jìn)行一致性判斷，計(jì)算CI=，由表3-2查出隨機(jī)一致性指標(biāo)RI，計(jì)算CR=CI/RI，當(dāng)CR
（3）計(jì)算組合權(quán)重，進(jìn)行層級(jí)總排序，檢驗(yàn)總排序的一致性。
對(duì)于目標(biāo)的層次分析要結(jié)合各個(gè)層次進(jìn)行綜合考量，因此最終要建立起綜合矩陣D=（D1，D2，D3…），其特征向量W0即為A的特征向量W和D的乘積，即W0=DW。CI0=。根據(jù)組合權(quán)重值判斷各個(gè)因素對(duì)于總目標(biāo)的影響力度。
四、總結(jié)
本文結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理的思想，將風(fēng)險(xiǎn)管理與投資決策結(jié)合在一起，嘗試建立預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型。
在合理識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，利用層次分析法的理念，構(gòu)建預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。本文根據(jù)層次分析法的理念，將上文識(shí)別的投資風(fēng)險(xiǎn)因素根據(jù)內(nèi)在邏輯和相互聯(lián)系，按照一定的層次進(jìn)行分類，構(gòu)建出投資風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)體系。利用層次分析法確定不同層次的指標(biāo)的權(quán)重問題，最終建立起預(yù)制裝配式建筑的評(píng)價(jià)體系。本文利用這種定性和定量相結(jié)合的方式，對(duì)不同投資風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)預(yù)制裝配式建筑投資問題的影響程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，為企業(yè)投資提供可參考的投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型。
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關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)
隨著我國經(jīng)濟(jì)的增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進(jìn)。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中具有多種風(fēng)險(xiǎn)，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理概述
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、地域性強(qiáng)、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，受環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素以及社會(huì)因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。換言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程是一種對(duì)未來需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對(duì)這些難以預(yù)測(cè)或控制的因素要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤的影響。引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)甚至于維護(hù)我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費(fèi)政策等，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)的影響而發(fā)生變化，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實(shí)力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理方法
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，主要包括四個(gè)階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這四個(gè)階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運(yùn)行。
3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，首先要進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。只有正確識(shí)別出所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動(dòng)選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控。因此，在具體的項(xiàng)目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運(yùn)用感知、判斷或歸類等方式，進(jìn)行系統(tǒng)的、連續(xù)的認(rèn)識(shí)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者主要包括：風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險(xiǎn)具有可變性，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，并且隨時(shí)關(guān)注原有風(fēng)險(xiǎn)的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。
3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，對(duì)于已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)行詳細(xì)地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對(duì)投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險(xiǎn)定性分析。通過評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)影響程度，來評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)，從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)成員糾正計(jì)劃的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定性分析的方法主要包括：風(fēng)險(xiǎn)概率和后果、項(xiàng)目假設(shè)檢驗(yàn)、后果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊(duì)。其二，風(fēng)險(xiǎn)定量分析。在風(fēng)險(xiǎn)定性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進(jìn)行量化處理。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險(xiǎn)管理措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的一項(xiàng)重要依據(jù)。
3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅，以達(dá)到可接受的程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實(shí)性與時(shí)間性。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所有人的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要包括：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、接受風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這四種措施。
3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是利用反饋的信息，對(duì)原有的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃及時(shí)做出調(diào)整。為保證風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的順利實(shí)施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響程度，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的效果。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施全過程，是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控性、階段性以及漸進(jìn)性的一種項(xiàng)目管理工作。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
4.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場(chǎng)行情，進(jìn)行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場(chǎng)購買力，識(shí)別該項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資之前進(jìn)行深入分析。對(duì)于涉及到的經(jīng)濟(jì)、政策、資源等風(fēng)險(xiǎn)，能否有效的規(guī)避與控制，進(jìn)行綜合論證與評(píng)價(jià)。通過編制可行性研究報(bào)告，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理。通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，在項(xiàng)目決策的過程中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。
4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)供需具有不同的特點(diǎn)?？梢哉f，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的地域特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。
4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制。首先，聘請(qǐng)良好的施工隊(duì)伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。
5結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個(gè)角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)階段，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
參考文獻(xiàn)
[1]張玉波.工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].硅谷，2011（2）.
在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體制下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，投資活動(dòng)成為企業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)生存發(fā)展的影響也越來越大。企業(yè)要想取得投資收益，就要選取正確的投資方案來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，才能有效地從根源上降低投資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，從而提高收益。
一、投資風(fēng)險(xiǎn)的概述
（一）投資風(fēng)險(xiǎn)含義
投資風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)以現(xiàn)金、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者以購買股票、債券等有價(jià)證券方式向其特定對(duì)象進(jìn)行投資，由此遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性，或者說不能獲得預(yù)期投資收益的可能性，是企業(yè)為獲得不確定的預(yù)期效益而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分類
從企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的環(huán)節(jié)，我們把企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好壞有關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，會(huì)帶動(dòng)企業(yè)向高利潤發(fā)展，宏觀形勢(shì)不好，帶動(dòng)企業(yè)利潤降低。
（2）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策對(duì)自己有利，利潤會(huì)提高；政策對(duì)自己不利，利潤會(huì)下降。甚至影響到企業(yè)的長期發(fā)展。
（3）企業(yè)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要明確自己在產(chǎn)業(yè)鏈中的地位；了解自己產(chǎn)品的種類及在市場(chǎng)中的需求狀況；明確企業(yè)的形態(tài)，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；明確自身內(nèi)部的價(jià)值鏈，優(yōu)化價(jià)值鏈，使企業(yè)朝精益化發(fā)展；處理好內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)與職工的分配關(guān)系，調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，如果上面幾點(diǎn)做得不好，都會(huì)帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。
（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。供給風(fēng)險(xiǎn)。原材料的提價(jià)、減價(jià)，影響企業(yè)的利潤。盲目生產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的風(fēng)險(xiǎn)；需求風(fēng)險(xiǎn)。國外、國內(nèi)需求市場(chǎng)的變化，產(chǎn)量同比上升與下降同市場(chǎng)的需求成正比；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。同質(zhì)量的產(chǎn)品價(jià)格與其他競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格偏差不大，風(fēng)險(xiǎn)較??；若比其他競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格偏高很多。風(fēng)險(xiǎn)就增大了。
二、企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)方法分析
企業(yè)要進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)該從識(shí)別和確定風(fēng)險(xiǎn)開始，建立完善的企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，將企業(yè)的經(jīng)營管理融入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制這個(gè)要素，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資收益的最大化。這就要求掌握投資風(fēng)險(xiǎn)分析的預(yù)測(cè)方法。下面以2009年鋼材企業(yè)為例進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方法分析：
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析
2008年，美國次貸危機(jī)蔓延全世界，我國的經(jīng)濟(jì)也受到了一定程度的危害，其中，粗鋼、鋼材均呈負(fù)增長，導(dǎo)致出口也進(jìn)一步萎縮。2008年9月份的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量為2000年以來首次均呈負(fù)增長；我國鋼材出口雖然同比增加，但環(huán)比下降；國內(nèi)鋼鐵企業(yè)也在加緊限產(chǎn)，國內(nèi)鋼材出口的難度加大、利潤空間變窄。
（二）供給風(fēng)險(xiǎn)分析
鋼材的原材料如鐵礦石、焦炭?jī)r(jià)格下跌。截至2008年底，河北遷安國產(chǎn)66%鐵精粉、天津港63.5%的印度鐵礦石、山西河津二級(jí)冶金焦的價(jià)格均較年內(nèi)最高價(jià)格下跌。目前我國原礦生產(chǎn)的鐵精粉成本價(jià)格遠(yuǎn)高于鋼鐵行業(yè)及其他用鋼行業(yè)，鐵礦石難以維持高盈利。而焦炭行業(yè)則陷入全行業(yè)虧損狀態(tài)。
（三）需求風(fēng)險(xiǎn)分析
國家采取“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)”的十六字方針，加強(qiáng)民生工程、重點(diǎn)工程、特別是加快高鐵、鐵路干線、高速鐵路網(wǎng)、城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)改造，以及災(zāi)后重建、經(jīng)濟(jì)房、核電站建設(shè)等，將積極有效地促進(jìn)建筑鋼材、型材、彩涂板等鋼材的有效需求，有利于鋼材價(jià)格的回穩(wěn)，促進(jìn)鋼鐵行業(yè)的健康發(fā)展。具體表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也和鋼材息息相關(guān)，建設(shè)住房要用到螺紋鋼、公路的橋梁要用到橋梁用鋼、電網(wǎng)建設(shè)要用到鋼筋；加快建設(shè)鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)鋼鐵行業(yè)中的線材、橋梁用鋼及鐵路建設(shè)中軌枕的型材等；加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建等各項(xiàng)工作也可以帶動(dòng)鋼鐵行業(yè)發(fā)展；房產(chǎn)是鋼材產(chǎn)業(yè)鏈的下游產(chǎn)業(yè)鏈，商品房的需求會(huì)帶動(dòng)建筑鋼材的需求。
（四）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)分析
受國際金融危機(jī)的影響，鋼材出口銳減。2008年8月建筑鋼材的價(jià)格直線下降，同年11月，建筑鋼材市場(chǎng)價(jià)格震蕩調(diào)整，上海、杭州等華東地區(qū)價(jià)格有上漲態(tài)勢(shì)，但很快又進(jìn)入下跌的通道。北方市場(chǎng)在資源陸續(xù)補(bǔ)充后，價(jià)格一直在下調(diào)中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，線材資源價(jià)格下降比較明顯，而螺紋鋼市場(chǎng)資源價(jià)格壓力也比較大。
（五）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析
國家2008年1月出臺(tái)的國家出口退稅政策，對(duì)我國鋼材產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整起到長遠(yuǎn)的作用，利于我國從鋼材大國向鋼材強(qiáng)國發(fā)展。為了占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，獲得高額利潤，企業(yè)應(yīng)該提高鋼材的質(zhì)量，從低端產(chǎn)品向高端產(chǎn)品發(fā)展。在此次鋼材銷售危機(jī)中，普通鋼材產(chǎn)品降價(jià)幅度大于優(yōu)質(zhì)型鋼材，大企業(yè)由于產(chǎn)品種類多、資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)等優(yōu)勢(shì)，其抗沖擊能力明顯強(qiáng)于中小型企業(yè)。如秦皇島首鋼板材有限公司起點(diǎn)高的企業(yè)，由于產(chǎn)品多為高端的板材，產(chǎn)品基本沒有虧損；而宣鋼集團(tuán)由于設(shè)備、技術(shù)落后，其產(chǎn)品均跌破成本線。
以上鋼廠從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國家政策風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)、供求和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析可知：2009年我國鋼材市場(chǎng)投資機(jī)遇很好、風(fēng)險(xiǎn)不大，各個(gè)鋼材生產(chǎn)廠家把握自己在鋼材市場(chǎng)中所占的比例進(jìn)行投資，會(huì)獲得不小的利潤。2008年底，鋼材價(jià)格最低，屬于低成本，低利潤階段，2009年鋼材價(jià)格有望回升。鋼材廠家應(yīng)不斷提高自己的技術(shù)含量，增加技術(shù)方面的投資和新項(xiàng)目的開發(fā)，以利于長久發(fā)展，占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。
三、企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因
（一）企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性
企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境涉及范圍很廣，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素，這些因素對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。例如，政策變化或調(diào)整的趨勢(shì)很難把握，往往只有事后才能看到，在這種情況下，做企業(yè)如何認(rèn)清形勢(shì)就十分必要。我們認(rèn)為就是看清政策，提高對(duì)政策的預(yù)見性。但是，不少企業(yè)喜歡鉆政策的空子 “逆勢(shì)而為”，就為企業(yè)危機(jī)的產(chǎn)生埋下了隱患。同時(shí)，管理體系的缺乏，導(dǎo)致很多企業(yè)危機(jī)的產(chǎn)生，就是因?yàn)闆]有建立科學(xué)的管理體系。一個(gè)企業(yè)要真正能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)，必須建立一個(gè)完整、科學(xué)的管理體系。
（二）企業(yè)財(cái)務(wù)管理可控范圍的局限性
企業(yè)財(cái)務(wù)管理的過程所依據(jù)的信息是變化且不完整的，同時(shí)也會(huì)存在大量的主觀意見。企業(yè)進(jìn)行一系列地財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、計(jì)劃、決策和控制，所依據(jù)的財(cái)務(wù)分析、會(huì)計(jì)報(bào)表、市場(chǎng)分析、經(jīng)營分析等信息都不能說是完全反映事實(shí)，只能是盡可能接近真實(shí)情況，因此由于管理依據(jù)的不可靠，從而決定了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在。企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中常常會(huì)遇到采用不同財(cái)務(wù)分析方法得出的結(jié)論大相徑庭的情況，這時(shí)決策人員就要判斷哪個(gè)方法更科學(xué)，哪個(gè)方案更可行，大量的判斷也決定了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在。
（三）企業(yè)投資主體多元化策略不合理
我國不少企業(yè)試圖通過多元化經(jīng)營來減輕企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然而，現(xiàn)實(shí)中采用多元化經(jīng)營策略卻使一些行業(yè)的“單項(xiàng)冠軍”企業(yè)發(fā)生了財(cái)務(wù)危機(jī)甚至瀕臨破產(chǎn)，究其原因，是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)班子只是簡(jiǎn)單地移植或采用原有的經(jīng)驗(yàn)，沒有及時(shí)更換決策理念所致。企業(yè)沒有在合理的時(shí)機(jī)進(jìn)行多元化，不具備多元化的資金基礎(chǔ)、團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、技術(shù)基礎(chǔ)，不具備了風(fēng)險(xiǎn)控制的手段；項(xiàng)目的規(guī)模效益不明顯，形不成規(guī)模效益；企業(yè)的品牌、團(tuán)隊(duì)、銷售渠道等多元化的軟件基礎(chǔ)不成熟，競(jìng)爭(zhēng)成本居高不下，資源儲(chǔ)備不足。
（四）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱
對(duì)照企業(yè)危機(jī)管理過程，可以看出企業(yè)所有危機(jī)的產(chǎn)生都直接或間接地歸因于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的管理素質(zhì)，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)需要提高。在企業(yè)出現(xiàn)的各類直接原因中，有的是政策層面的原因，有的是團(tuán)隊(duì)缺乏的原因，有的是管理體系不具備的原因，有的是決策層面的原因，這些原因歸根結(jié)底都可以歸因于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。
四、企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制
投資具有其普遍的規(guī)律，但在不同的投資環(huán)境下，必然會(huì)受到不同因素的影響。所以，在發(fā)展我國風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)的同時(shí)，應(yīng)適當(dāng)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國企業(yè)的實(shí)際情況制定合適的對(duì)策，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（一）外部環(huán)境的實(shí)施對(duì)策
（1）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)投資管理人才的培養(yǎng)。風(fēng)險(xiǎn)投資是涉及諸多學(xué)科理論和知識(shí)且實(shí)踐性較強(qiáng)的一項(xiàng)非常特殊的投資活動(dòng)。目前我國十分缺乏既通曉企業(yè)經(jīng)營管理又懂得專門科學(xué)技術(shù)的復(fù)合型人才。因此，必須采取各種措施進(jìn)行補(bǔ)救，譬如設(shè)置相關(guān)跨學(xué)科、跨領(lǐng)域的培訓(xùn)課程對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資家進(jìn)行整體培訓(xùn)，請(qǐng)國外的資深專家進(jìn)行培訓(xùn)，加快國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)投資人才的培養(yǎng)和選拔，同時(shí)引進(jìn)國外相關(guān)優(yōu)秀人才的大量。
（2）建立健全風(fēng)險(xiǎn)投資融資體制。完善投融資體制就是要拓寬融資渠道，使融資市場(chǎng)化，形成有效的風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)行機(jī)制，擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)投資的資金來源，降低風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)逐步走向成熟，風(fēng)險(xiǎn)投資主要來源于民間資本、政府財(cái)政資金，此外，我國也應(yīng)適當(dāng)創(chuàng)造條件引入國外的風(fēng)險(xiǎn)投資基金，擴(kuò)大我國風(fēng)險(xiǎn)投資資金的來源；引進(jìn)保險(xiǎn)公司、信托投資公司、養(yǎng)老基金和捐贈(zèng)基金等在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者的投資；增加個(gè)人投資基金，由于資本市場(chǎng)金融工具單一，儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道不暢，風(fēng)險(xiǎn)投資就是一條轉(zhuǎn)化途徑。
（3）建立和完善法律支持系統(tǒng)。我國的風(fēng)險(xiǎn)投資需要加強(qiáng)法制建設(shè)，因此，保證風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)健康發(fā)展的必要措施是嚴(yán)格規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)投資的運(yùn)營機(jī)制。當(dāng)企業(yè)有可能面臨法律責(zé)任的時(shí)候，最好的方式當(dāng)然是積極與有關(guān)當(dāng)事人協(xié)商解決。國家應(yīng)盡快對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、創(chuàng)立、運(yùn)營等方面的管理辦法制定法律法規(guī)。
（二）企業(yè)內(nèi)部的實(shí)施對(duì)策
（1）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，增加管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)要以市場(chǎng)為主體，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，認(rèn)真研究國家的產(chǎn)業(yè)政策。面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，企業(yè)應(yīng)配備高素質(zhì)的管理人員，同時(shí)設(shè)置高效、合理的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，以提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理水平；設(shè)立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)員工的積極性；企業(yè)除了加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)以外，還要加強(qiáng)生產(chǎn)經(jīng)營管理，使企業(yè)的經(jīng)營者和管理者充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)為先、負(fù)責(zé)任、共贏、誠信為本、合法經(jīng)營、資源整合等理念，避免企業(yè)因管理不善而造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
（2）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)危機(jī)管理。企業(yè)應(yīng)建立動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)、全面的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營管理活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營計(jì)劃及其他相關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程。利用金融、財(cái)會(huì)、市場(chǎng)營銷、企業(yè)管理等理論，采用數(shù)學(xué)模型、比例分析等方法發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警。對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)施全過程監(jiān)控，以避免和減少風(fēng)險(xiǎn)損失。
（3）開拓投資渠道，轉(zhuǎn)移企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)通過某種手段將全部或部分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)，包括非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指將某種特定的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專門機(jī)構(gòu)或部門的行為。如將一些特定的業(yè)務(wù)交給擁有專門人員和設(shè)備、具有豐富經(jīng)驗(yàn)技能的專業(yè)公司去完成。企業(yè)也可以采用聯(lián)營投資方式進(jìn)行對(duì)外投資，將投資風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)移給參與投資的其他企業(yè)，或者將企業(yè)閑置的資產(chǎn)，采用立即售出或出租的處理方式，把資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購買方或承租方的方法來進(jìn)行轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即企業(yè)就某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)向保險(xiǎn)公司繳納保險(xiǎn)金?？傊髽I(yè)采用轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式將風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)，可以大大降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
（4）進(jìn)行投資產(chǎn)品研發(fā)，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品開發(fā)對(duì)于我國企業(yè)有特別重要的意義，長期以來企業(yè)運(yùn)行的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，對(duì)于產(chǎn)品開發(fā)，無論是從認(rèn)識(shí)上還是開發(fā)能力上都非常薄弱，影響了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。而產(chǎn)品是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的載體，產(chǎn)品開發(fā)對(duì)企業(yè)的生存是至關(guān)重要的。產(chǎn)品有其生命周期因不同產(chǎn)品不同市場(chǎng)而定，它與用戶需求的變化速度有關(guān)，也與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的程度有關(guān)。現(xiàn)代社會(huì)的需求呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)，科學(xué)技術(shù)呈加速發(fā)展，兩者結(jié)合的必然結(jié)果使企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的速度加快，在市場(chǎng)上誰開發(fā)產(chǎn)品塊，誰就掌握市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，就能在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，反之，則面臨喪失市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，限制企業(yè)的發(fā)展，這就需要企業(yè)通過開發(fā)另一種產(chǎn)品進(jìn)入新的領(lǐng)域，尋求新的發(fā)展空間。
在企業(yè)的經(jīng)營過程中，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，為了保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的連續(xù)性、穩(wěn)定性、高效性和安全性，企業(yè)必須正確選擇投資方案，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建立起完善、有效的企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，做好投資風(fēng)險(xiǎn)成因的分析，不斷提高投資項(xiàng)目的決策水平，提高有效防范各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理能力，從根源上降低投資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，提高投資效益，使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)大潮中穩(wěn)定，迅速的發(fā)展壯大。
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