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時(shí)間：2023-06-13 09:25:48
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【關(guān)鍵詞】老年人；廚房空間；無(wú)障礙設(shè)計(jì)
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國(guó)60歲及以上的老年人口為1.85億，是目前世界上唯一一個(gè)老年人口過(guò)億的國(guó)家。廚房空間設(shè)計(jì)的重中之重是確保老年人能安全、獨(dú)立地進(jìn)行操作活動(dòng)；其次要省力、高效，使老年人能完成力所能及的家務(wù)活動(dòng)，從而獲得自主生活的信心，提高晚年生活的質(zhì)量，減少老齡化帶來(lái)的社會(huì)負(fù)擔(dān)。
一、老年人的生理、心理特點(diǎn)分析
隨著年齡的增加，老年人會(huì)出現(xiàn)運(yùn)動(dòng)機(jī)能、感覺(jué)機(jī)能、心理機(jī)能及情感方面的變化。具體表現(xiàn)在行動(dòng)方面會(huì)變得遲緩，靈活度下降，隨著年齡的增加需要借助拐杖、輪椅等輔助工具來(lái)完成一些活動(dòng)；感覺(jué)機(jī)能方面體現(xiàn)在視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)等方面的功能性下降，對(duì)周?chē)h(huán)境的聲、光、氣味的變化感知能力下降，不能快速做出應(yīng)急反應(yīng)，容易出現(xiàn)燙傷、灼傷、跌倒傷等意外；心理方面體現(xiàn)在老年人記憶力和判斷力的降低，自我心理調(diào)節(jié)能力減弱，情緒波動(dòng)性大，容易罹患心理疾?。磺楦蟹矫嬗捎诶夏耆送诵莺笊鐣?huì)參與度降低，單獨(dú)呆在家中的時(shí)間增加，易產(chǎn)生失落感、被遺棄感、孤獨(dú)感和精神抑郁。
二、廚房的功能性要求
（一）方便原則
老年人在廚房中所進(jìn)行的活動(dòng)內(nèi)容遠(yuǎn)大于其他室內(nèi)空間，但是廚房的適老性設(shè)計(jì)卻沒(méi)有得到相應(yīng)的重視。在年輕人看來(lái)極其輕松的家務(wù)活動(dòng)，由于老年人活動(dòng)不便而變得困難。所以在考慮廚房布局時(shí)，不僅應(yīng)遵循路線(xiàn)最短原則，還要考慮老年人借助拐杖或輪椅的回旋空間，把廚房布置為L(zhǎng)型或U字型比較適合。
廚房?jī)?nèi)部在安排各種烹飪器具及廚房用品時(shí)應(yīng)緊湊、條理性強(qiáng)，保證老人在合理的空間內(nèi)方便拿取，灶具、冰箱和洗滌池組成理想的“工作三角形”。此“工作三角形”邊長(zhǎng)總和應(yīng)控制在4500~ 6000mm之間，即操作臺(tái)至煤氣灶之間距離為1500，1600mm，操作臺(tái)至冰箱的距離為1500-1900mm，煤氣灶至冰箱的距離為1500-2500mm。老年人所使用的廚房，垃圾桶應(yīng)設(shè)置在洗滌池旁，可以方便老年人就近丟垃圾。從老年人生理變化的規(guī)律來(lái)看，洗滌池宜采用下部可移動(dòng)設(shè)計(jì)，在老人自理生活階段，做放置雜物之用，當(dāng)老年人進(jìn)入借助生活階段，需要坐著洗漱或使用輪椅時(shí)，則移除洗滌池下方物體，以方便腿部的放置。廚房中的櫥柜分為低柜和吊柜，老年人取高處的物品不太方便，應(yīng)盡量在低柜放置經(jīng)常使用的物品，同時(shí)考慮到老年人坐輪椅時(shí)的使用狀態(tài)，低柜的高度不宜低于450mm，同時(shí)深度應(yīng)在250-300mm左右，方便拿取物品的同時(shí)避免身體過(guò)度前傾發(fā)生意外。
（二）安全原則
老年人多數(shù)有固定的生活規(guī)律，一般有自己做飯的習(xí)慣。廚房設(shè)計(jì)要特別注重老年人取放物體的方便，在尺寸把握方面下部數(shù)據(jù)以老年婦女彎腰時(shí)方便拿取的高度為標(biāo)準(zhǔn)，約為290mm；上部數(shù)據(jù)以站立時(shí)伸手方便拿取的平均高度為標(biāo)準(zhǔn)，最高約為1730mm，避免因突然的高低變化引起眩暈。
廚房門(mén)的寬度應(yīng)不小于900mm(正常情況下多為800mm)，以便于使用輪椅等輔助器械時(shí)進(jìn)出方便；為了減輕門(mén)開(kāi)關(guān)的力度，最好使用輕質(zhì)木門(mén)或鋁合金門(mén)，同時(shí)可采用上軌道固定，避免地面出現(xiàn)高度落差，對(duì)于地面不得已出現(xiàn)的高度差，其高度應(yīng)控制在200mm之內(nèi)，并用小斜面過(guò)渡；對(duì)于廚房里出現(xiàn)的陽(yáng)角，盡量做切角和圓角處理，且在1800mm高度以下做彈性護(hù)角，避免老年人撞傷，對(duì)于提升安全性很有好處。
灶臺(tái)高度多與操作臺(tái)面平齊，一般不小于750-800mm，考慮到安全因素，老年住宅里的灶臺(tái)及燃?xì)鉄崴鞑粦?yīng)加任何包裹，爐灶的控制開(kāi)關(guān)應(yīng)設(shè)在前面明顯處，方便老年人調(diào)節(jié)使用。
（三）實(shí)用原則
對(duì)于老年人，在廚房的造型設(shè)計(jì)及電器配置方面，應(yīng)以實(shí)用為主要原則。如盡量選擇大容量的冰箱，便于老年人存放食品、營(yíng)養(yǎng)品和藥品等；另外在冰箱旁邊設(shè)置接手臺(tái)面，方便老人臨時(shí)放置物品。
在廚房中使用高度合適的中部柜，用于增大廚房的儲(chǔ)藏量，便于老人放取物品。洗滌池上方中部高度設(shè)置托架，便于放置洗滌后的餐具；爐灶旁設(shè)置便于放置調(diào)味品、常用炊具等的位置。
老年人使用的廚房考慮到輪椅的使用，操作臺(tái)下部留空高度不小于650mm，便于放置腿部，同時(shí)設(shè)置可升降的操作臺(tái)也可減少老年人的操作強(qiáng)度。爐灶及洗菜池前擋板處可設(shè)置扶手，便于乘坐輪椅的老人通過(guò)扶手借力靠近操作臺(tái)，并可在操作時(shí)加以倚靠，減輕體力消耗。
三、廚房的心理需求
老年人在身體機(jī)能衰減的同時(shí)，心理方面也容易產(chǎn)生消極情緒，比如失落感、被遺棄感、孤獨(dú)感和精神抑郁等，一般來(lái)說(shuō)，多數(shù)老年人用房面積普遍偏小，在色彩應(yīng)用上應(yīng)選擇膨脹色，給人寬敞開(kāi)闊的感覺(jué)，從而營(yíng)造出一種輕松、溫馨的心境。
人到晚年，多因眼睛機(jī)能的下降，容易出現(xiàn)部分顏色分辨困難，如把黃色與白色、藍(lán)色與黑色混淆，因此應(yīng)多采用能使人身心愉悅、情緒穩(wěn)定的色彩搭配，注重情感交流和視覺(jué)的舒適性。整體上采用柔和亮色調(diào)，如黃色，顯得更富麗、豐滿(mǎn)，能令人精神振奮，給人一種視覺(jué)上的開(kāi)闊感。廚房家具可以選用乳白、淡黃為主色，搭配一些橙紅、橙黃、棕褐等跳躍的顏色點(diǎn)綴其中，盡可能加大色彩的明度和對(duì)比度，使家具設(shè)備顏色與室內(nèi)顏色形成反差，提高廚房設(shè)備的可辨別度。
燈光設(shè)計(jì)是營(yíng)造氛圍的重要因素，但對(duì)于老年人，廚房的燈光應(yīng)更強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，老年人對(duì)燈光照度的要求比較高，卻很難適應(yīng)亮度的急劇變化，容易造成意外。首先在廚房的天花頂部選用磨砂白熾燈、柔光白熾燈或吸頂燈來(lái)增加背景亮度，保證整個(gè)空間的光照需求；其次在其他的適當(dāng)位置設(shè)計(jì)一些小的射燈和暗藏?zé)?，增加重點(diǎn)部位的重點(diǎn)照明，如操作臺(tái)和水池上方使用多個(gè)點(diǎn)光源，有的抽油煙機(jī)本身就帶有一些小的射燈，這些燈能比較好的照亮大部分臺(tái)面；另外在吊柜的底面可以適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)一些暗藏?zé)簦@樣對(duì)臺(tái)面的操作提供不錯(cuò)的照明。簡(jiǎn)而言之，應(yīng)該在廚房中安裝一個(gè)由不同的燈具和光源組成的多層次的照明系統(tǒng)，這些光源能提供多樣的光照效果，提高老年人在廚房中的工作效率。
在燈具光源的選擇上，要選擇一些顯色性能比較好的光源，通常情況下色溫為3000K，顯色指數(shù)在80以上的光源是適合人的心理感受的。這些燈光能比較好的再現(xiàn)食物的顏色，激發(fā)人的食欲。同時(shí)廚房中經(jīng)常有二氧化硫等氣體，對(duì)燈具有一定的腐蝕作用，應(yīng)選擇一些具有三防功能（防塵、防水、防霧）的燈具。同時(shí)燈的安裝位置要盡量的遠(yuǎn)離灶臺(tái)、蒸汽和油煙，降低燈具損壞的可能。
四、結(jié)論
當(dāng)前，在住宅的建筑設(shè)計(jì)中，還缺少根據(jù)老年人的生理、心理特點(diǎn)而進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)，因此，隨著老年人群體的增加，應(yīng)加大有針對(duì)性的設(shè)計(jì)研究。設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)老年人的特點(diǎn)及其特殊需求，進(jìn)行功能和造型的融合，設(shè)計(jì)出符合標(biāo)準(zhǔn)性，又具備交互性的產(chǎn)品，進(jìn)行“模塊化”應(yīng)用。使適老性設(shè)計(jì)可根據(jù)使用者的不同需求，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整、組合與擴(kuò)充，以充分滿(mǎn)足不同層面的老年消費(fèi)者的個(gè)性化需求。
注釋?zhuān)?/p>
課題：2014年度省高校人文社科項(xiàng)目
課題編號(hào)：YS1441
項(xiàng)目類(lèi)別：青年基金
項(xiàng)目名稱(chēng)：“家庭”養(yǎng)老模式下老年人居住空間
設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀與研究
參考文獻(xiàn)：
[1][日]財(cái)團(tuán)法人，高齡者住宅財(cái)團(tuán)．老年住宅設(shè)計(jì)手冊(cè)[M]．中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011．
[2]周燕珉，程曉青，林菊英，林婧怡．老年住宅[M]．中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011．
1.1 本組11例均是我所離休干部或家屬,男7例,女5例;年齡72~83歲,平均77.5歲.房顫發(fā)生時(shí)間:14~24小時(shí)者2例,大于5年的慢性持久性房顫發(fā)作時(shí)心室率過(guò)快者9例.
1.2 原發(fā)疾病:為高血壓病(3例),冠心病(5例),高血壓病伴冠心病(3例);診斷均符合全國(guó)高等教材2009年5月《內(nèi)科學(xué)》第七版有關(guān)疾病的標(biāo)準(zhǔn);高血壓病病史2年~35年、平均19.31年,冠心病病史1.2~21年.
1.3 臨床表現(xiàn):主要表現(xiàn)為心室率平均達(dá)110次/分,最快者達(dá)210次/分,平均154.32次/分,心前區(qū)不適及疼痛、心悸、胸悶、氣急、呼吸困難、端坐呼吸、心性哮喘、頭昏、乏力等心功能不全的癥狀.
1.4 治療方法:2周前未用過(guò)洋地黃,房顫發(fā)作時(shí)心室率≥110次/分,用西地蘭0.4mg肌注,肌注結(jié)束后于3、5、10、15、30分鐘各做EKG(II)一次,和/或心臟聽(tīng)診測(cè)平均心室率.用此藥期間不用其他抗心律失常藥.呼吸困難、胸悶、口唇紫紺、氣急、喘息癥狀明顯者給予鼻塞吸氧,頻發(fā)心絞痛者給予麝香保心丸含化,血壓偏高者給予消心痛含化。
1.5 療效:11例快速房顫患者中,5例分別于5、10、15、30分鐘,3例35分鐘,2例于40分鐘,1例于75分鐘心室率由原來(lái)>110次/分鐘,下降到85次/分鐘,隨著心室率的減慢,原有的臨床癥狀也隨之減輕或消失.肌注部位除7例疼痛略明顯外,均無(wú)任何不良反應(yīng)。
2 體會(huì)
作為一項(xiàng)改革試點(diǎn)，剛剛有點(diǎn)響動(dòng)就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國(guó)似乎并不多見(jiàn)。實(shí)際上，保監(jiān)會(huì)本身對(duì)試點(diǎn)也表現(xiàn)出足夠的謹(jǐn)慎，這表現(xiàn)在4 城市的試點(diǎn)是有期限的——以2 年為期，這在以往的改革試點(diǎn)中亦屬罕見(jiàn)。社會(huì)輿論不看好“以房養(yǎng)老”，主要是站在老人的立場(chǎng)，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9 月國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出要“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”至今，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的思考，發(fā)現(xiàn)另有一個(gè)問(wèn)題似乎還沒(méi)有得到社會(huì)的關(guān)注。其實(shí)，以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險(xiǎn)也許是在保險(xiǎn)公司。
具有宜居環(huán)境的老年社區(qū)
新設(shè)計(jì)趨勢(shì)不僅僅支持老年人獨(dú)立居住的社區(qū)，而且還支持老少混合型的社區(qū)。大多數(shù)人認(rèn)為住宅選擇需要多樣化，加上車(chē)輛及大型購(gòu)物中心是生活不可或缺的，因此郊區(qū)老年住宅不是養(yǎng)老的適合之地。
具有宜居環(huán)境的老年社區(qū)就是注重老人生理及心理健康，提高他們的幸福感，同時(shí)對(duì)體弱和殘障老人給予特殊照顧，促進(jìn)老人參與社交活動(dòng)，形成積極、健康的生活氛圍。宜居環(huán)境對(duì)于老年社區(qū)設(shè)計(jì)至關(guān)重要:便利的交通系統(tǒng)，適合步行的住宅和商業(yè)區(qū)，適合散步、養(yǎng)老的社區(qū)住宅選擇。社區(qū)必須含有無(wú)障礙入口，無(wú)障礙浴室和標(biāo)準(zhǔn)的廚房、臥室以及可通過(guò)輪椅的門(mén)口、走廊。
綠色建筑理念的社區(qū)
綠色老年社區(qū)不僅僅是一個(gè)可以生活的地方、一個(gè)接受專(zhuān)業(yè)護(hù)理服務(wù)的地方，它的風(fēng)格和設(shè)計(jì)也要經(jīng)濟(jì)可行。設(shè)計(jì)師除了合理的節(jié)能設(shè)計(jì)之外，還應(yīng)充分考慮到老人的生理特點(diǎn)，在建筑材料選擇時(shí)，要考慮其安全性、便捷性。同時(shí)還要考慮社區(qū)的整體運(yùn)行的高效性，結(jié)合社區(qū)管理的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)考慮。
將以人為中心的護(hù)理與家庭護(hù)理模式相結(jié)合
家庭護(hù)理模式出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代至90年代間，但因?yàn)楦鞣N規(guī)范的限制，許多護(hù)理社區(qū)發(fā)現(xiàn)這種模式很難將他們想要的社區(qū)設(shè)計(jì)出來(lái)。如果將以個(gè)人為中心的護(hù)理與家庭護(hù)理相結(jié)合就可以達(dá)到這一目的。
轉(zhuǎn)變護(hù)理站
長(zhǎng)期以來(lái)，護(hù)理站被護(hù)理人員認(rèn)為是不可缺少的，但它卻成了員工和老人間的重大障礙。老年社區(qū)的房間已經(jīng)沒(méi)有了公共機(jī)構(gòu)的感覺(jué)，因此護(hù)理人員的工作空間也可以設(shè)計(jì)成一系列集中的小桌子和壁櫥，與房間或者廚房相融合，通常只設(shè)置一個(gè)獨(dú)立封閉的辦公室或小型會(huì)議室用于私人談話(huà)，護(hù)理站則轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢灾С蛛娔X繪圖的小辦公空間。當(dāng)老年人的最新數(shù)據(jù)錄入電腦，呼叫系統(tǒng)可以隨時(shí)通知護(hù)理人員，這樣不需要將所有人員集中在一個(gè)小小的工作室，從而提高了護(hù)理人員的工作效率。
替代配藥推車(chē)
和護(hù)理站一樣，走廊或餐廳內(nèi)大的塑料配藥推車(chē)是一個(gè)公共機(jī)構(gòu)護(hù)理的標(biāo)志，該設(shè)計(jì)不應(yīng)在老年社區(qū)使用。代替它的，如藥物儲(chǔ)存系統(tǒng)，可以設(shè)計(jì)成家具的樣子，也可以設(shè)計(jì)成如儲(chǔ)存藥物的帶鎖廚柜放在戶(hù)主房間。
房間面積越小越好
雖然沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的權(quán)威機(jī)構(gòu)研究老人住房的理想面積，事實(shí)上經(jīng)過(guò)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示：房子越小，破壞行為或焦慮的住戶(hù)越少；住戶(hù)間的社交程度越大，使用興奮藥物的劑量越少，住戶(hù)、家庭和員工滿(mǎn)意度越高，工作人員壓力越小。
優(yōu)化衛(wèi)生間
老建筑的浴室通常很小，空間勉強(qiáng)能容納衛(wèi)生間和洗手盆，這樣就沒(méi)有空間放置一個(gè)輔助移動(dòng)的裝置了，而且通常還是兩個(gè)住戶(hù)共享，普遍缺乏充足照明。現(xiàn)在很多國(guó)家已經(jīng)將老年人衛(wèi)生間的面積加大，目的一是確保抓握桿設(shè)在使用者可以夠到的地方，二是可以容納一到兩個(gè)輔助人員。
使用帶光抓握桿
帶光抓握桿是一種新產(chǎn)品，可以有效防止老人夜間上洗手間跌倒。當(dāng)電燈被打開(kāi)，燈光亮度的突然改變會(huì)讓人感覺(jué)不適，同時(shí)浴室燈關(guān)閉后會(huì)造成瞬間性失明。這兩種情況都容易造成老人摔倒。一根帶光抓握桿可為老人提供足夠的光亮找到洗手間，而不用打開(kāi)其他照明燈，同時(shí)也易于引起老人注意，使用更方便、安全。
恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)運(yùn)傳輸系統(tǒng)
根據(jù)2000年我國(guó)人口普查結(jié)果，我國(guó)60歲及其以上人口數(shù)量己超過(guò)人口總數(shù)的10%，到2020年我國(guó)60歲及其以上人口數(shù)量預(yù)測(cè)將達(dá)到人口總數(shù)的15%以上。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已進(jìn)人了老齡社會(huì)。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)如何適應(yīng)老齡社會(huì)，如何滿(mǎn)足老年人的住房需求，己成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問(wèn)題。
1、老年人住房設(shè)計(jì)的原則
針對(duì)老年人的生理、心理特征，在功能性、安全性、智能化等方面充分滿(mǎn)足老年人的需求。實(shí)現(xiàn)建筑、戶(hù)外環(huán)境、配套設(shè)施等方面的專(zhuān)業(yè)化無(wú)障礙設(shè)計(jì)。為老年人帶來(lái)最完備、最細(xì)致、最貼心的養(yǎng)老服務(wù)。
1.1空間方面：地面無(wú)高差設(shè)計(jì)，過(guò)廳、走道、房間不設(shè)置門(mén)檻，大大提升了老年人出入的安全系數(shù)。
1.2裝置方面：設(shè)置扶手、運(yùn)用地面防滑材料、配備電梯，以方便老年人安全、舒適出行。
1.3設(shè)備方面：緊急通報(bào)系統(tǒng)、管理員或護(hù)理人員等方面對(duì)應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可立即采取措施。
2、老年人對(duì)住宅的需求
老年人從工作崗位上退下來(lái)以后，各方面都會(huì)發(fā)生很大的變化，主要表現(xiàn)是生活重心發(fā)生了轉(zhuǎn)換，即由工作區(qū)轉(zhuǎn)向生活區(qū)，由家庭外轉(zhuǎn)向家庭內(nèi)，人際圈子縮小了，閑暇時(shí)間多了，精神生活方面往往有遺棄感，失落感、孤獨(dú)感；生理上感到機(jī)能衰退，體能下降，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)老年住宅時(shí)應(yīng)充分考慮這些特點(diǎn)。
2.1在現(xiàn)實(shí)生活中，不同輩分的人在觀(guān)念、愛(ài)好、性格、興趣及價(jià)值觀(guān)等諸多方面都存在差異，當(dāng)代不少老人愿與自己的子女分開(kāi)居住，但同時(shí)也期許子女能夠?；丶铱纯聪硖靷愔畼?lè)。與子女同園分住，即方便互相照顧，又維持獨(dú)立生活的模式，有利于家庭成員的和睦相處。
2.2安排“老有所學(xué)，老有所樂(lè)”的學(xué)習(xí)園地及體育鍛煉和文化娛樂(lè)室，提供鄰里交往的空間，增添老年人生活的情趣。且鄰近于老年療養(yǎng)院，老年醫(yī)療急救康復(fù)中心等。
2.3創(chuàng)造“老有所為”繼續(xù)發(fā)揮余熱的條件，如參加老年住宅的物業(yè)管理，關(guān)心下一代的工作等等。以滿(mǎn)足老年人渴望與社會(huì)交往的心理需求。
3、老年住宅整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)
長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的老人住房建設(shè)一直未受重視，由于受傳統(tǒng)文化和生活習(xí)慣的影響，再加上經(jīng)濟(jì)條件的限制，往往考慮三代同住，即使有少量的敬老院也大都是為孤寡老人所建，選址往往在城市的邊緣地區(qū)，采用院落式管理，相對(duì)封閉。這種方式往往忽視了老人與社會(huì)的交流，忽視了老人對(duì)社區(qū)活動(dòng)的參與意識(shí)，容易使老人在精神上產(chǎn)生被社會(huì)拋棄的想法，不利于老人的心理健康。即使是現(xiàn)在所建的老年公寓，也有相當(dāng)一部分在選址上也只考慮了周邊的自然環(huán)境，而忽視了社區(qū)人文環(huán)境。
建設(shè)得很好的社區(qū)街坊，一般都有可供老年人居住的良好環(huán)境，這里不僅有現(xiàn)成的公共設(shè)施，而且通常交通條件也較好，還有一常常被忽視的優(yōu)點(diǎn)就是這里可以得到來(lái)自青年、老年朋友和鄰居對(duì)老人的關(guān)心和照顧。
因此在整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)方面應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：
（1）環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力；
（2）交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來(lái)都十分方便；
（3）場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全，不應(yīng)以主要交通干線(xiàn)為界，保證購(gòu)物、逛公園等一般室外活動(dòng)不必穿過(guò)城市主要街道；
（4）商業(yè)設(shè)施齊全，如超市、洗衣店、修理店、服裝店、飲食店、銀行，郵政及藥房等應(yīng)盡可能鄰近并便于前往，使入居者對(duì)現(xiàn)實(shí)生活感到方便，對(duì)未來(lái)生活感到安心；
（5）基本的地區(qū)公共設(shè)施如圖書(shū)館、保健服務(wù)、文娛設(shè)施等也都要靠近；
（6）場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂(lè)場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出人的娛樂(lè)區(qū)；
（7）生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會(huì)，避免產(chǎn)生與社會(huì)相隔絕，被社會(huì)所遺棄的消極心理；
（8）場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿(mǎn)足開(kāi)展戶(hù)外活動(dòng)的要求。
（9）老人居室朝向應(yīng)日照良好；
（10）居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車(chē)分流，來(lái)自主干道的噪音少；
（11）設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；
（12）處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活。
4、結(jié)語(yǔ)
今后老年人住在將成為我國(guó)建筑業(yè)所必須面對(duì)的一大課題，老年人住宅設(shè)計(jì)的合理性體現(xiàn)了全社會(huì)對(duì)老年人的關(guān)愛(ài)，是社會(huì)文明和進(jìn)步的體現(xiàn)。在社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的今天，更應(yīng)該關(guān)注老年人的生活質(zhì)量、以適應(yīng)老齡社會(huì)發(fā)展的需要，真正做到老年人“老有所養(yǎng)，老有所居”，構(gòu)建一個(gè)和諧發(fā)展的社會(huì)
參考文獻(xiàn)：
住房反向抵押貸款是指，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買(mǎi)房，所以，在美國(guó)最先被稱(chēng)為“反向抵押貸款”。
住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為了解決住房問(wèn)題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)，已有巧年的歷史，已經(jīng)被證明是一種成熟的房產(chǎn)融資形式，但在我國(guó)市場(chǎng)上目前還是一項(xiàng)空白。2002年，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》建議書(shū)，開(kāi)創(chuàng)了將個(gè)人房產(chǎn)引人保險(xiǎn)和老年保障體系并進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)行的新模式。這一創(chuàng)新模式借鑒引人我國(guó)，將只是一個(gè)時(shí)日選擇的問(wèn)題。
一、我國(guó)養(yǎng)老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設(shè)立
1.中國(guó)已經(jīng)快速步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問(wèn)題日益突出，對(duì)其解決方式的探討刻不容緩
按照聯(lián)合國(guó)制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上，即為老齡社會(huì)。我國(guó)所稱(chēng)老年人是指60周歲以上的公民(見(jiàn)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)法》第2條)。根據(jù)國(guó)家計(jì)生委統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2000年我國(guó)60歲以上人口已達(dá)12. 26%，按未來(lái)平均人口預(yù)期壽命漲幅不大的較保守的人口預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)60歲以上的老年人口將達(dá)到總?cè)丝诘?6.97 %。毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)已開(kāi)始步人老齡化社會(huì)。養(yǎng)老問(wèn)題日顯突出。設(shè)立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，可大大緩解國(guó)家和個(gè)人面臨的養(yǎng)老壓力。
據(jù)山東省煙臺(tái)市最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:目前全市人口約650萬(wàn)，其中60歲以上的老人達(dá)到95. 6萬(wàn)，已占總?cè)丝诘?4. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長(zhǎng)。這就意味著，煙臺(tái)進(jìn)人“老齡城市”的時(shí)間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數(shù)據(jù)推算，幾十年后，煙臺(tái)過(guò)“老人節(jié)”的老人將多于過(guò)“兒童節(jié)”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會(huì)保障問(wèn)題。10年后，占當(dāng)前老齡人口多數(shù)的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業(yè)內(nèi)人士分析:人口老齡化問(wèn)題，已成為當(dāng)前煙臺(tái)乃至全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一個(gè)重大社會(huì)問(wèn)題，正對(duì)社會(huì)保障、勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)、文教體事業(yè)等諸多方面帶來(lái)全局性、戰(zhàn)略性的重大影響。理應(yīng)引起全社會(huì)的共同關(guān)注。
2.養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足，社會(huì)保障體系不太健全
我國(guó)社會(huì)保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是以《勞動(dòng)保險(xiǎn)條例》為代表的“低工資、高就業(yè)、高補(bǔ)貼、高福利”的國(guó)家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策;改革開(kāi)放以后的巧年，國(guó)有企業(yè)逐步走向獨(dú)立，企業(yè)保險(xiǎn)因之轉(zhuǎn)向社會(huì)養(yǎng)老保障統(tǒng)籌;1995年中央決定將個(gè)人賬戶(hù)制度引人中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，單一的社會(huì)統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶(hù)制度相結(jié)合的新體制，基金管理方式也由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向部分積累制。這就意味著現(xiàn)在在職的一代人既要承擔(dān)繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務(wù)，又要為自己將來(lái)的養(yǎng)老進(jìn)行個(gè)人賬戶(hù)積累，這種雙重負(fù)擔(dān)為企業(yè)和職工帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，因而在實(shí)際操作中引發(fā)出很多問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前個(gè)人養(yǎng)老基金賬戶(hù)“空帳運(yùn)行”的額度已高達(dá)1990億元。這一問(wèn)題如不及時(shí)解決，將可能導(dǎo)致很?chē)?yán)重的后果。所以，解決養(yǎng)老問(wèn)題需要開(kāi)辟新思路，增加新的養(yǎng)老資金的來(lái)源。
3.養(yǎng)兒防老的現(xiàn)實(shí)性大大減弱
社會(huì)人口流動(dòng)的加強(qiáng)、人口結(jié)構(gòu)的老齡化和家庭規(guī)?？s小的趨勢(shì)，已經(jīng)使得越來(lái)越多的年輕人無(wú)暇或無(wú)心照顧老人的日常生活，家庭的養(yǎng)老功能日益退化，養(yǎng)兒防老這條古訓(xùn)面臨著巨大挑戰(zhàn)。據(jù)國(guó)家衛(wèi)生部1999年統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒?！八亩弧奔彝ゴ罅砍霈F(xiàn)，將來(lái)家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對(duì)中年夫婦要同時(shí)贍養(yǎng)四位老人和一個(gè)或兩個(gè)子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時(shí)養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經(jīng)濟(jì)能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養(yǎng)老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來(lái)給予大力發(fā)掘并給予積極推動(dòng)的。
二、設(shè)立、運(yùn)行住房反向抵押貸款的建議
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，象“反向抵押貸款”這樣跨行業(yè)跨體系的社會(huì)性業(yè)務(wù)出現(xiàn)，是行業(yè)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，是社會(huì)事業(yè)的完善。針對(duì)中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)狀，設(shè)立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險(xiǎn)養(yǎng)老模式，是基于西方成型的物質(zhì)條件和價(jià)值觀(guān)念形成的，所以，引用時(shí)要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續(xù)使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來(lái)的長(zhǎng)期持續(xù)的現(xiàn)金流人，以應(yīng)對(duì)晚年養(yǎng)老生活。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)的境況下應(yīng)給予多樣化的創(chuàng)新。
變換的方式可包括:(1)資產(chǎn)置換:在國(guó)家城市規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過(guò)反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶(hù)，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區(qū)塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶(hù)62歲，原居住在市中心的住房計(jì)40平方米被明令拆遷，可得補(bǔ)償金30萬(wàn)元。此時(shí)，該老年住戶(hù)用此30萬(wàn)元在市郊購(gòu)得70平方米住房一幢，同時(shí)將該住房向金融機(jī)構(gòu)辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時(shí)貸款利率、經(jīng)辦機(jī)構(gòu)費(fèi)率合計(jì)為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個(gè)月=每月給付的金額。經(jīng)計(jì)算x = 1550元。(2)老年人與金融機(jī)構(gòu)合資購(gòu)房:該老年人拿出巧萬(wàn)元，并向保險(xiǎn)公司或銀行貸款15萬(wàn)元，共計(jì)30萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)該幢價(jià)值30萬(wàn)元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個(gè)貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)歸還貸款本息。本模式也可認(rèn)為是老年人同銀行合資購(gòu)房，順序占有支配。雙方的出資比例，應(yīng)結(jié)合老年人的預(yù)期存活壽命、利率及房?jī)r(jià)波動(dòng)等，做詳細(xì)計(jì)算并在執(zhí)行中根據(jù)情況變化給予相應(yīng)修訂。(3)老年人向房地產(chǎn)商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬(wàn)元，交付房產(chǎn)商取得人住該住房長(zhǎng)達(dá)20年的資格，人住期間，房產(chǎn)商每年向住戶(hù)返還1.5萬(wàn)元，到20年結(jié)束，30萬(wàn)元房款全部向住戶(hù)返還完畢。老年人提早死亡時(shí)余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿(mǎn)住戶(hù)仍健康存活時(shí)，允許其繼續(xù)居住下去，不必再繳納費(fèi)用。同一筆錢(qián)達(dá)到住房、養(yǎng)老兩不誤。(4)老年人合作購(gòu)房并辦理反向抵押貸款:有數(shù)位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬(wàn)元，如各自分開(kāi)居住，分別養(yǎng)老，生活水平將會(huì)較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購(gòu)房，合住養(yǎng)老，現(xiàn)用30萬(wàn)元購(gòu)房并辦理反抵押貸款，余10萬(wàn)元作為生活費(fèi)津貼。大家共住一起，其樂(lè)融融，免除孤獨(dú)寂寞之大難題。
中圖分類(lèi)號(hào)：TU241 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2013）20-0170-02
隨著我國(guó)綜合國(guó)力的提高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，老年問(wèn)題日益凸顯出來(lái)，養(yǎng)老住宅問(wèn)題應(yīng)運(yùn)而生。人步入老年之后，在精神、感官、肢體等都會(huì)出現(xiàn)不同程度衰退或是殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動(dòng)的內(nèi)在因素，年齡越高，也就需要更多的外界照顧條件。因此，在城市建設(shè)中必須考慮老年人的特殊性，為他們建設(shè)舒適、方便的居住環(huán)境。
1 建設(shè)老年住宅的必要性
21世紀(jì)是全球老齡化的世紀(jì)，據(jù)相關(guān)資料表明：到本世紀(jì)中旬，我國(guó)60歲左右的人口將占全部人口的30%，80歲以上高齡人口，由今天的2%，也會(huì)上升到6%～7%。隨著時(shí)間的流逝，我國(guó)有4億多老人已成定局。就目前老年人居住模式來(lái)說(shuō)，以前的住宅設(shè)計(jì)基本上都是以身體健康者的行動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，沒(méi)有充分考慮到居住空間的舒適、寬松、方便等有效需求，對(duì)于老年人居住更是考慮不周到。因此，這就要求設(shè)計(jì)者在住宅設(shè)計(jì)理念上，需要不斷完善，根據(jù)老年人的生理、心理特征和對(duì)居住的需求，設(shè)計(jì)出適合老年人居住的住宅。
2 老年人的心理和生理變化
老年人在生理上存在著不同程度的衰老癥狀.。如：反應(yīng)遲鈍、體弱多病、視力下降、肢體不靈活、對(duì)環(huán)境適應(yīng)能力差等。所以，老年人住宅應(yīng)盡可能的為老年人的活動(dòng)提供方便。應(yīng)充分考慮住宅的層數(shù)、樓梯踏步尺寸、廚衛(wèi)設(shè)備的安裝等建筑構(gòu)造，消除各種不安全因素，為老年人提供方便。人在老年的時(shí)候，社會(huì)交際和人際關(guān)系范圍逐漸縮小，在老年人心理上，形成了孤獨(dú)感、空虛感和失落感。隨著我國(guó)計(jì)劃生育政策的實(shí)施，導(dǎo)致老人們獨(dú)立居住的家庭逐年增多。因此，就要建設(shè)出更多、更適合他們的居住環(huán)境。
3 老年住宅的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)
①起居室設(shè)計(jì)。起居室是老人日?；顒?dòng)比較頻繁的場(chǎng)所，應(yīng)該多方面滿(mǎn)足老人的日常需要。面對(duì)老人所具備的心理特征，起居室的面積不宜過(guò)大，太大很容易產(chǎn)生負(fù)面情緒。由于老人的體力下降，對(duì)于家具的選擇要特別注意。例如：沙發(fā)的選擇要充分考慮到硬度、高度、材質(zhì)和是否有扶手等條件。一般皮質(zhì)沙發(fā)不太適合老年人使用，一些木質(zhì)或是金屬的布藝沙發(fā)有助于老人起身，還可以減緩坐久后的疲勞感。在高度上要比普通沙發(fā)高一些，做下去保證大腿和小腿的夾角控制在90？{左右，靠背能支撐頸部，能促進(jìn)老人身體的血液循環(huán)。從老人安全的角度考慮，老人使用的沙發(fā)要有扶手裝置。由于老人腿力減退，起身需要借助外力的支撐，扶手就起到了很好的作用。由于起居室是老人活動(dòng)頻繁的場(chǎng)所，應(yīng)盡量選擇朝陽(yáng)的方向，窗戶(hù)旁邊放置椅凳，以便老人能經(jīng)常曬曬太陽(yáng)。特別注意的是，由于老人的視力衰退，對(duì)陽(yáng)光的識(shí)別度低，對(duì)照度的要求要比年輕人高出2～3倍。因此，室內(nèi)要有充足的陽(yáng)光，亮度也要高些。盡量避免眩光出現(xiàn)，因?yàn)槔先说囊曈X(jué)敏感脆弱，容易造成視物模糊的現(xiàn)象。
②臥室設(shè)計(jì)。臥室是老人最重要的休息空間，在設(shè)計(jì)上需要特別注意。床是臥室中最重要的部分，其擺放位置直接影響老人的身體健康。床的擺放位置不可以接近窗戶(hù)或是門(mén)，避免老人受到風(fēng)寒。床的兩側(cè)都能上下，為老人提供方便。在床頭放一個(gè)床頭柜，方便老人放一些經(jīng)常需要的東西。
③衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。老人的衛(wèi)生間盡量不要裝置浴缸，宜淋浴。由于老人肢體不靈活，稍有不慎，就會(huì)引起滑到，而發(fā)生危險(xiǎn)。浴室應(yīng)該設(shè)有浴凳，既安全又舒適。同時(shí)還要在淋浴和坐便器旁邊設(shè)置水平的豎直的扶手，便于老人起身?yè)畏觥Ｓ捎诶先说钠胶饬ο陆?，在衛(wèi)生間一定要做防滑處理，避免老人滑到。通風(fēng)良好是洗浴安全的重要保障。老人在洗浴時(shí)，一定要注意通風(fēng)，防止缺氧造成危險(xiǎn)事故發(fā)生。大部分老人都存在腿乏體重的問(wèn)題，下蹲和站起時(shí)都很不方便。因此，應(yīng)適當(dāng)加高坐便器的高度，比普通坐便器高20～30 mm即可，便于老人起立。
4 根據(jù)老年人特征，進(jìn)行便利設(shè)計(jì)
①設(shè)置輪椅坡道。在門(mén)廳、過(guò)道、和房間不宜設(shè)置門(mén)檻，有高度差的地方應(yīng)設(shè)計(jì)坡道。設(shè)計(jì)的踏步高度為10～20 cm，踏步的寬度為36～40 cm，臺(tái)階3步以上為宜。在輪椅坡道設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮坡道坡率、寬度、休息平臺(tái)等。
②應(yīng)用緩坡樓梯。在過(guò)去的住宅建設(shè)中，為了節(jié)省財(cái)力物力，樓梯設(shè)計(jì)的非常陡峭，就連年輕人上樓也會(huì)感到費(fèi)力。因此，老人住宅的樓梯應(yīng)該設(shè)計(jì)的緩一些，踏步寬應(yīng)為32～34 cm，踏步的高度應(yīng)該為13～15 cm，每段的踏步不應(yīng)大于13步，不應(yīng)該采用無(wú)踢面的踏步，踏步面要用不同的顏色區(qū)分開(kāi)。
③照明設(shè)計(jì)。由于老年人視力衰退，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)模糊、色弱等現(xiàn)象，給他們的生活帶來(lái)了巨大的麻煩。在設(shè)計(jì)老年住宅時(shí)，要選擇功率大的燈具，以保證屋內(nèi)有足夠的亮度。局部地方還應(yīng)設(shè)計(jì)電光源，消除光源產(chǎn)生的陰影。地面及桌面盡量避免強(qiáng)反光材料，防止明暗光線(xiàn)太強(qiáng)影響老年人的視線(xiàn)。
④標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)。老年人辨別能力比較差，對(duì)于有色弱的老人可以加大門(mén)與墻壁的色彩反差，在門(mén)口技術(shù)明顯的標(biāo)志。為了防止老人走路踏空，樓梯踏步應(yīng)設(shè)計(jì)的較寬些，端部可以設(shè)計(jì)大于4 cm的色帶，方便老人識(shí)別。
⑤過(guò)道的設(shè)計(jì)。狹長(zhǎng)的過(guò)道會(huì)使老人的心理產(chǎn)生壓迫感，嚴(yán)重影響老人的心理健康。對(duì)于行動(dòng)不便的老人，經(jīng)常會(huì)使用輪椅，狹小的過(guò)道會(huì)給老人活動(dòng)帶來(lái)不必要的麻煩。因此，過(guò)道的凈寬應(yīng)不小于160 cm，為老人的出行提供方便的道路。
⑥戶(hù)外安全設(shè)計(jì)。老年人特別害怕孤獨(dú)，他們對(duì)戶(hù)外的依賴(lài)程度大于其他年齡層的人。老年人在戶(hù)外可以鍛煉身體，還能與人溝通交流，使身心愉快。在老年人住宅的戶(hù)外設(shè)計(jì)平坦的路面、防滑處理、臺(tái)階改成坡道、護(hù)欄設(shè)施等，保證老人在出行時(shí)戶(hù)外安全，讓更多的老年人能夠從室內(nèi)走出來(lái)，接近大自然，呼吸新鮮的空氣，有利于身體健康。
5 結(jié) 語(yǔ)
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，老年住宅的質(zhì)量也在不斷的改善和提高。老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)該遵循功能合理性、實(shí)用性、安全性、健康性和靈活性的設(shè)計(jì)原則。老年住宅的設(shè)計(jì)目標(biāo)就是盡可能的為老人獨(dú)立生活提高方便，從而提高他們的生活質(zhì)量。近幾年，老齡化問(wèn)題得到了高度重視，養(yǎng)老模式還處于不斷探索和發(fā)展的階段。在住宅設(shè)計(jì)上海沒(méi)有形成理論體系，需要完善的地方還有很多。這就需要房屋設(shè)計(jì)者對(duì)老年人住宅設(shè)計(jì)進(jìn)行不斷的探索，為老年人這一特殊人群做出積極貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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以房養(yǎng)老：特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展
文/肖嚴(yán)華 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員
人口老齡化呼喚多元化養(yǎng)老服務(wù)體系
隨著生育率水平的長(zhǎng)期普遍下降、人口平均預(yù)期壽命的不斷延長(zhǎng)，人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，老齡社會(huì)形態(tài)成為人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的共同未來(lái)。然而，與西方國(guó)家以百年時(shí)間逐漸人口老齡化不同的是，我國(guó)人口老齡化呈現(xiàn)出急速發(fā)展、超大規(guī)模、未富先老的特點(diǎn)。我國(guó)不僅是世界上人口最多的國(guó)家，也是老年人口最多的國(guó)家。
2013年末，我國(guó)60歲及以上的老年人口已經(jīng)突破2億大關(guān)，而且我國(guó)人口老齡化正在不斷加速，我國(guó)養(yǎng)老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國(guó)養(yǎng)老保障體系的巨大壓力，切實(shí)保障老年人的退休生活，是當(dāng)前和今后很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)面臨的一個(gè)突出問(wèn)題。
目前我國(guó)老年人的主要經(jīng)濟(jì)生活來(lái)源包括家庭其他成員供養(yǎng)、最低生活保障金、勞動(dòng)收入、離退休養(yǎng)老金和財(cái)產(chǎn)性收入。據(jù)2014年7月北京大學(xué)中國(guó)社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心的《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2014》，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)比例在80%左右，是我國(guó)城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)最重要的組成部分。同時(shí)，報(bào)告還指出，老年人家庭的人均醫(yī)療支出最高，其醫(yī)療支出占消費(fèi)支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此衍生出以老年人的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)養(yǎng)老的這種“以房養(yǎng)老”的需求，這樣可以盤(pán)活部分老年人的不動(dòng)產(chǎn)，可作為部分老年人養(yǎng)老消費(fèi)的一項(xiàng)補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)來(lái)源，有利于我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。
特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)
2013年9月13日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確提出開(kāi)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，這意味著以房養(yǎng)老已經(jīng)提升到國(guó)家戰(zhàn)略。此次中國(guó)保監(jiān)會(huì)正式《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，被視為落實(shí)國(guó)務(wù)院決策的一項(xiàng)舉措。按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開(kāi)閘，其特點(diǎn)有以下三點(diǎn)。
一是主體不同。此前上海市推出“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養(yǎng)老按揭。但此次由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的以房養(yǎng)老，是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。
二是運(yùn)行模式不同。上海市公積金管理中心的運(yùn)行模式是65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養(yǎng)老按揭的運(yùn)行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養(yǎng)老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性?xún)斶€剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。
而此次保監(jiān)會(huì)推出的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行模式是，作為壽險(xiǎn)服務(wù)的“以房養(yǎng)老”不再規(guī)定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領(lǐng)取一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，如果按揭款項(xiàng)沒(méi)有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產(chǎn)贖回。
三是設(shè)定猶豫期。此次推出的“以房養(yǎng)老”在設(shè)計(jì)上，保險(xiǎn)公司被要求在保險(xiǎn)合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時(shí)間和長(zhǎng)度、猶豫期內(nèi)客戶(hù)的權(quán)利，以及客戶(hù)在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個(gè)自然日。
同時(shí)，此次由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，存在著以下三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
一是房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，面對(duì)中國(guó)主要城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、價(jià)格虛高的現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院等相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。2003年、2006 年、2010 年國(guó)家都頻繁地出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。2011 年以來(lái)，房地產(chǎn)限購(gòu)政策、首付比例上浮、利率優(yōu)惠政策取消等相關(guān)政策頻頻推出，這勢(shì)必影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
二是道德風(fēng)險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司提供的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)方案是投保人與保險(xiǎn)公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”在制度設(shè)計(jì)上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。
三是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房屋的70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及住房維護(hù)修繕問(wèn)題。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)人的實(shí)際壽命大大高于其最初的預(yù)期壽命，隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步，人類(lèi)平均壽命不斷延長(zhǎng)，這對(duì)壽險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)產(chǎn)生了很大影響。目前我國(guó)居民的房產(chǎn)只有土地使用權(quán)，在“以房養(yǎng)老”過(guò)程中，存在抵押期間產(chǎn)權(quán)可能到期的情況。雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續(xù)期，但是并未明確續(xù)期是有償還是無(wú)償。況且我國(guó)住宅設(shè)計(jì)使用年限一般只有50年。產(chǎn)權(quán)如何續(xù)接，直接影響到房屋價(jià)值評(píng)估。
“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情來(lái)看，“以房養(yǎng)老”面臨著諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。它只是將老人的未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費(fèi)水平，是一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具，只能作為基本養(yǎng)老的一種市場(chǎng)化的補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨(dú)、孤寡、丁克老人提供了一個(gè)選擇，以進(jìn)一步提高他們的生活質(zhì)量；也可供那些手持多套房子的相對(duì)富裕的老人，通過(guò)反向抵押來(lái)獲得更優(yōu)質(zhì)的退休生活。
“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，因此需要加強(qiáng)各行業(yè)、各部門(mén)之間的合作。一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，吸引更多社會(huì)力量興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、開(kāi)拓養(yǎng)老模式及彌補(bǔ)社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的短板，并針對(duì)產(chǎn)權(quán)、理念、房?jī)r(jià)波動(dòng)等難點(diǎn)，搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢(xún)、糾紛仲裁等機(jī)制，為以房養(yǎng)老落地生根提供土壤。另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購(gòu)買(mǎi)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的消費(fèi)者保駕護(hù)航。
總之，開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)有利于健全我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。
該不該購(gòu)買(mǎi)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)
文/徐美芳 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員
《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，標(biāo)志著醞釀許久“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)終于邁出實(shí)質(zhì)性一步。但從概念提出到正式實(shí)施，市場(chǎng)對(duì)這項(xiàng)新生事物一直爭(zhēng)議不斷。作為普通老百姓，該如何看待此項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品呢？
“以房養(yǎng)老”是一種補(bǔ)充養(yǎng)老工具
對(duì)于消費(fèi)者而言，必須明確以下幾點(diǎn)：第一，產(chǎn)品意義?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)是一種新型養(yǎng)老方式，即在現(xiàn)有的養(yǎng)老方式基礎(chǔ)上，老年人又增加了一種養(yǎng)老方式選擇。從宏觀(guān)面講，它促進(jìn)了多層次、可持續(xù)養(yǎng)老保障制度建立；但這種養(yǎng)老方式也存在不足之處，例如，保險(xiǎn)是典型的信息不對(duì)稱(chēng)市場(chǎng)，作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)也容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。第二，資金因素。資金和情感是養(yǎng)老保障水平相關(guān)的兩大關(guān)鍵因素?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)主要解決的是養(yǎng)老金問(wèn)題，是資金問(wèn)題，即它不能解決老年人需要的情感需求。第三，適合人群。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無(wú)子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購(gòu)買(mǎi)群體。2005年全國(guó)老年人口健康狀況調(diào)查顯示，我國(guó)無(wú)子女老人約有352萬(wàn)，每年還呈上升趨勢(shì)。
理性分析自身保險(xiǎn)需求
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，老年人可根據(jù)個(gè)人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。理性分析自身保險(xiǎn)需求時(shí)應(yīng)考慮以下三點(diǎn)：
第一，自身對(duì)老年生活需求。身體狀況、經(jīng)濟(jì)資源、生活經(jīng)歷、家庭關(guān)系、教育背景等不同因素決定了老年人對(duì)晚年生活的不同需求，通常，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)比較適合于傾向社會(huì)化養(yǎng)老的老年人；
第二，現(xiàn)有養(yǎng)老方式。我國(guó)目前養(yǎng)老方式仍以與子女同住養(yǎng)老及居家養(yǎng)老為主，敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和保姆照料其次。從理論上講，后者比較適合“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)；
第三，個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)有助于盤(pán)活老年人房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置，提升老年人養(yǎng)老保障水平。例如，通過(guò)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，老年人在盤(pán)活房產(chǎn)后，可以給自己養(yǎng)老找更愜意的中高檔養(yǎng)老社區(qū)。因此，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)需求與是否需要盤(pán)活房產(chǎn)、拓寬經(jīng)濟(jì)資源有關(guān)。
掌握一些必要的保險(xiǎn)知識(shí)
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)涉及老年人切身利益，又將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，比傳統(tǒng)保險(xiǎn)更加復(fù)雜，消費(fèi)者有必要掌握一些必要的保險(xiǎn)知識(shí)。
比如，關(guān)于保險(xiǎn)本質(zhì)。保險(xiǎn)是一種合同關(guān)系，即“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方是一種合同買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是一種相當(dāng)嚴(yán)肅的購(gòu)買(mǎi)行為，一旦購(gòu)買(mǎi)，即受法律約束。
關(guān)于金融消費(fèi)者知情權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（修改）》第二十八條規(guī)定：“……提供證券、保險(xiǎn)、銀行等金融服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供經(jīng)營(yíng)地址、聯(lián)系方式、商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等信息?！毕M(fèi)者應(yīng)充分運(yùn)用消費(fèi)知情權(quán)，請(qǐng)保險(xiǎn)企業(yè)提供相關(guān)信息，提高對(duì)房產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)品條款、業(yè)務(wù)流程等理解，以免造成不必要麻煩。
關(guān)于自身權(quán)利和義務(wù)。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，許多保險(xiǎn)消費(fèi)者并不清楚自身權(quán)利和義務(wù)，從而導(dǎo)致許多不必要的保險(xiǎn)糾紛。作為一項(xiàng)新生事物，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象又老年人，消費(fèi)者必須清楚自身權(quán)利和義務(wù)。例如，現(xiàn)有試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，兩類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房產(chǎn)增值收益有不同的權(quán)益：對(duì)于參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在消費(fèi)者和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配；對(duì)于非參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于消費(fèi)者。另，還有年金領(lǐng)取情況、退保贖回價(jià)值等權(quán)利和義務(wù)也非常重要。
實(shí)現(xiàn)多方共贏(yíng)方能破“遇冷”困局
文/于輝 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員
當(dāng)今中國(guó)已經(jīng)步入到老齡社會(huì)，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，2020年我國(guó)老齡人口將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。隨著老齡化進(jìn)程的加快，養(yǎng)老服務(wù)的需求急劇增加，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)艱巨。養(yǎng)老服務(wù)財(cái)政投入雖然逐年增加，但是依然不能滿(mǎn)足快速增長(zhǎng)的老年人口及其養(yǎng)老服務(wù)需求。養(yǎng)老矛盾日益突出。
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)在我國(guó)尚屬新生事物，業(yè)務(wù)流程較為復(fù)雜，期限較長(zhǎng)，涉及領(lǐng)域較廣，通過(guò)試點(diǎn)的方式，目的是逐步積累開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)在我國(guó)的健康發(fā)展。此次試點(diǎn)設(shè)立了兩年的試點(diǎn)期，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個(gè)城市。試點(diǎn)期間，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，單個(gè)保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過(guò)總資產(chǎn)的一定比例。
從網(wǎng)絡(luò)媒體報(bào)道以及相關(guān)部門(mén)信息情況看，試點(diǎn)運(yùn)行以來(lái)情況不是非常理想。很多保險(xiǎn)公司并未開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。
一方面是由于新生事物，缺乏積累和經(jīng)驗(yàn)借鑒，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)將面臨的風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)判，如當(dāng)下最現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響等，使得保險(xiǎn)公司對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面，受傳統(tǒng)觀(guān)念影響，以及對(duì)以房養(yǎng)老知識(shí)的不了解、擔(dān)心受騙各種因素影響，有參與意向的老年人也非常少。
在筆者看來(lái)，“以房養(yǎng)老”僅僅是輔的養(yǎng)老選擇，需要理性看待?！耙苑筐B(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施較早，也取得了一些成果，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題、改善老年人的生活質(zhì)量、提高老年人的生活水平等方面發(fā)揮了積極的功效，但從發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施的情況來(lái)看，即便是最典型的住房反向抵押貸款類(lèi)型的“以房養(yǎng)老”也僅僅是輔助補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇，無(wú)法代替基本養(yǎng)老。總體而言，“以房養(yǎng)老”模式，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場(chǎng)化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，從思路上看必須營(yíng)造出消費(fèi)者、險(xiǎn)企和監(jiān)管層三方共贏(yíng)，才可能可持續(xù)的推行下去。
另外，“以房養(yǎng)老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的運(yùn)行環(huán)境。“以房養(yǎng)老”的成功可行并不僅僅在于市場(chǎng)規(guī)模如何，更重要是各種法律法規(guī)是否能配合，是否能夠提供一個(gè)穩(wěn)定的法制環(huán)境等，市場(chǎng)監(jiān)管的法制化是“以房養(yǎng)老”能夠健康發(fā)展的必要保障?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及到保險(xiǎn)、金融業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)保障以及相關(guān)政府部門(mén)，相關(guān)領(lǐng)域的運(yùn)作方式和運(yùn)作質(zhì)量決定了“以房養(yǎng)老”模式運(yùn)行質(zhì)量，如何能夠保證這些部門(mén)和行業(yè)的公平、公正經(jīng)營(yíng)和管理，在當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法制不健全的條件下是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
“以房養(yǎng)老”模式的成功還需要進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳和相關(guān)政策研究。 加強(qiáng)宣傳，注重宣傳方式、宣傳效果，以得到消費(fèi)者強(qiáng)力支持的認(rèn)同。加強(qiáng)相關(guān)政策研究，為新生事物完善提供理論支撐。
國(guó)外如何“以房養(yǎng)老”
荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒(méi)有市場(chǎng)。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買(mǎi)下來(lái)，沒(méi)有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來(lái)過(guò)退休后的生活。
Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.
Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology
中圖分類(lèi)號(hào)：[X191] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：據(jù)聯(lián)合國(guó)的有關(guān)規(guī)定, 一個(gè)國(guó)家65 歲及以上的老年人所占總?cè)丝诘谋壤^(guò)7 %或60歲以上的老年人口所占比例超過(guò)10 % , 即可稱(chēng)為“老年型”國(guó)家。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家,2003 年我國(guó)60 歲及以上的老年人口將達(dá)到1136 億人, 占總?cè)丝诒戎貙⑸仙?012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先進(jìn)入老齡化城市，老齡問(wèn)題將是我們社會(huì)面臨的最嚴(yán)峻的問(wèn)題之一。為老人創(chuàng)造一個(gè)老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)的居住環(huán)境, 將是國(guó)家和政府以及建筑師們所面臨的重大課題與挑戰(zhàn)。
老年人居住模式現(xiàn)狀
目前, 在城市住宅中, 有老人的住戶(hù)基本分為兩種居住模式: 一是老人與子女一起居住生活； 二是各自獨(dú)立, 分居兩處, 相距較遠(yuǎn)。從現(xiàn)實(shí)的使用情況來(lái)看, 這兩種居住模式都有不盡人意的地方：與子女一起居住的老人，由于兩代人的生活方式、思想方法、、興趣愛(ài)好等不同而形成了“代溝”，給同住的兩代人帶來(lái)了生活上的不和諧。而各自在相距較遠(yuǎn)的地方分居, 又不便于子女很好地照顧老人。
受傳統(tǒng)觀(guān)念的影響，東方人講究“三代同堂”, 老死不離兒孫，構(gòu)成大家庭單位。隨著社會(huì)的發(fā)展,核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊，今后僅由一對(duì)老年夫婦組成的“老齡人”家庭將大量出現(xiàn)并迅速擴(kuò)大。在這種矛盾之下，“老年公寓”應(yīng)運(yùn)而生。
二、什么是老年公寓
所謂“老年公寓”，就是專(zhuān)門(mén)為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的城市老年人社區(qū)。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅具有分散的家庭養(yǎng)老所沒(méi)有的服務(wù)設(shè)施，又具有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒(méi)有的家庭氣氛。
三、老年公寓的選址
老年人養(yǎng)老的目的就是保持健康長(zhǎng)壽和安享晚年，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量的要求很高?，F(xiàn)有的一些養(yǎng)老院、福利院大多選址在市中心，噪音和空氣污染比較嚴(yán)重。隨著人們對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，帶有老年公寓的居住區(qū)從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移會(huì)成為必然趨勢(shì)。
但考慮到老年人對(duì)舊的建筑和環(huán)境有深厚的感情, 完全陌生的環(huán)境會(huì)讓他們失去安全感，因此一些老年人較認(rèn)為理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在選址上也應(yīng)該注意：地形盡可能平坦，減少陡斜的步道或者臺(tái)階，購(gòu)物、逛公園時(shí)不必穿越主要街道，一些基本的商業(yè)設(shè)施如超市，藥房最好盡可能地鄰近，小區(qū)內(nèi)設(shè)立老年人活動(dòng)中心、活動(dòng)站或活動(dòng)室，并且結(jié)合各級(jí)公共綠地設(shè)立，給老年人提供健身、文娛、知識(shí)講座等各種活動(dòng)，豐富老年人的精神生活。
老年人住宅不能因?yàn)榈笄鍍舳?jiǎn)單地把老年住宅設(shè)置在偏僻處，與社會(huì)隔離開(kāi)來(lái)，因?yàn)槔夏耆私?jīng)常面對(duì)或老或病的同伴，大多會(huì)產(chǎn)生失落感和憂(yōu)傷感。因此在設(shè)計(jì)人居環(huán)境時(shí)應(yīng)該充分注意這一點(diǎn)，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將老年人住所與兒童、青年人的活動(dòng)場(chǎng)所相結(jié)合布置，這樣可以讓老年人看到青年和幼兒朝氣蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。
帶有老年公寓的居住區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)
老年社區(qū)在規(guī)劃上要針對(duì)性的為老年人的不便進(jìn)行一些特殊的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
4.1 戶(hù)外規(guī)劃
老年人非常重視居住地的戶(hù)外環(huán)境。具有老齡化特點(diǎn)的社區(qū)規(guī)劃，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該充分考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老人不方便生活提供方便，道路應(yīng)該人車(chē)分流，避免因老人行動(dòng)不便與車(chē)發(fā)生危險(xiǎn)，開(kāi)闊空間活動(dòng)場(chǎng)所，提供老人的戶(hù)外活動(dòng)空間，增加休息座椅，方便老人隨時(shí)休息。居住區(qū)內(nèi)應(yīng)該人車(chē)分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置無(wú)障礙環(huán)形步道，人流入口處設(shè)置在離公交車(chē)站較近的地方。
老齡住宅的外部環(huán)境處理為老人提供一個(gè)優(yōu)美、安全的室外環(huán)境,結(jié)合地形營(yíng)造自然式景觀(guān), 創(chuàng)造富于情趣的生態(tài)居住環(huán)境，給提供老人親近自然的機(jī)會(huì), 同時(shí)滿(mǎn)足老人們的各種戶(hù)外活動(dòng)需求。通過(guò)分析老年人的生理行為特點(diǎn), 他們對(duì)戶(hù)外的心理需求有兩個(gè)要求：
安全性、可識(shí)別性。在設(shè)計(jì)中, 盡可能減少、消除老年人在活動(dòng)時(shí)可能遇到的不安全因素, 創(chuàng)造安全無(wú)障礙的生活環(huán)境, 如道路的坡度、扶手、活動(dòng)空間的安全等。
社交性、休閑性。由于身體機(jī)能的下降, 適當(dāng)?shù)捏w育鍛煉可以使老人的病痛得到緩解, 同時(shí)強(qiáng)身健體。
4.2老年住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)
老年公寓的設(shè)計(jì)應(yīng)該適合不同年齡層次的老人，根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)，世界衛(wèi)生組織對(duì)全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測(cè)定重新劃分了年齡組：60~74歲為年青老人，75~89歲為老年人，90歲以上為長(zhǎng)壽老人。各個(gè)年齡組的老人對(duì)于住宅，環(huán)境，心理的需求都有所不同，因此開(kāi)發(fā)修建老年公寓也需要考慮不同年齡組老人的特點(diǎn)。針對(duì)以上三種年齡組老人的生理特點(diǎn)，老年公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)是要避弊趨利。
樓層不能太高，4層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門(mén)口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過(guò)。
室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦，防滑，沒(méi)有高差，不可以設(shè)置門(mén)檻此類(lèi)的障礙物，防止老人摔跤，也便于輪椅通過(guò)。
廚房和衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，操作臺(tái)與盥洗臺(tái)下部應(yīng)有空位, 以便老人坐著輪椅操作。衛(wèi)生間的浴缸旁設(shè)置過(guò)度座凳, 衛(wèi)生間門(mén)用拉門(mén)或外開(kāi)門(mén), 使用可以從外開(kāi)啟的鎖, 以防不測(cè)。
老人由于身體較弱, 在家的時(shí)間相對(duì)年輕人要多一些, 故老人臥室宜朝陽(yáng)布置。陽(yáng)臺(tái)應(yīng)稍寬些, 能放一小桌, 供下棋、看報(bào)、聊天喝茶等用, 也可供有興趣的老人養(yǎng)花、鳥(niǎo)之類(lèi)來(lái)消遣。
除了這些特點(diǎn)之外，老年公寓住宅的一個(gè)顯著特點(diǎn)是依據(jù)老人在不同時(shí)期因生理變化帶來(lái)的不用需要而設(shè)計(jì)。
年青型老年人：這類(lèi)型的老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和一些服務(wù)系統(tǒng)，比如菜市場(chǎng)，超市。老人可以關(guān)門(mén)生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機(jī)構(gòu)參加活動(dòng)。
老年型老人：這類(lèi)型的老人身體素質(zhì)逐漸下降，生活基本不能自理，因此室內(nèi)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、衛(wèi)生間、浴池、座便器旁應(yīng)增設(shè)扶手，地板需要加固防滑，門(mén)最好改為推拉式并且有明顯的色彩標(biāo)志，以提醒老人注意。此外，改變方向的或者有高差的地方應(yīng)該有鮮明的標(biāo)準(zhǔn)或者色彩，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的家政人員為老人們提供日常必需服務(wù)。
長(zhǎng)壽型老人：這類(lèi)型的老人是需要特別護(hù)理的，為長(zhǎng)壽型老人設(shè)計(jì)的住宅不僅要具備以上兩種年齡組老人住宅設(shè)計(jì)的功能以外，還應(yīng)該開(kāi)設(shè)治療，護(hù)理，康復(fù)以及臨終關(guān)懷等齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)也應(yīng)設(shè)有緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和突發(fā)事件。要融服務(wù)、醫(yī)療、護(hù)理為一體，老人在這里能得到全方位的護(hù)理。
東西方老年住宅的對(duì)比與啟示
歐美各國(guó)由于受傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響，比較注重發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國(guó)迅速發(fā)展老年社區(qū)。而東方受儒家思想影響，一些已開(kāi)發(fā)或者正在開(kāi)發(fā)的國(guó)家試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀(guān)念和尊老愛(ài)幼的社會(huì)風(fēng)氣。例如，美國(guó)的老年人住區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)就超過(guò)80種以上。東方老年住區(qū)發(fā)展較好的有日本、新加坡和香港，日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，能夠提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅產(chǎn)品。
結(jié)語(yǔ)：對(duì)于居住區(qū)中越來(lái)越多的老年人, 城市規(guī)劃師和建筑師應(yīng)充分意識(shí)到人口老齡化的緊迫性, 在當(dāng)前的居住區(qū)規(guī)化設(shè)計(jì)中, 從明顯改善老年人居住方式、住房特點(diǎn)、公共服務(wù)設(shè)施和外部環(huán)境等方面入手, 給他們創(chuàng)造一個(gè)安度晚年的良好居住環(huán)境。
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（一）改革試點(diǎn)作用有限
2011年1月28日，重慶、上海兩個(gè)城市率先進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，我國(guó)首次在持有環(huán)節(jié)對(duì)個(gè)人住房征稅?？傮w看來(lái)，僅在兩個(gè)城市試點(diǎn)，試點(diǎn)范圍小，而且試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅政策溫和，涉及面窄，對(duì)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的作用較為有限。從征稅范圍看，兩個(gè)城市的征稅范圍幾乎僅是針對(duì)增量房產(chǎn)，只有重慶針對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅，而重慶市的個(gè)人自住獨(dú)棟商品住宅目前僅有3000多棟。較窄的征稅范圍一是導(dǎo)致稅收收入較少，對(duì)地方財(cái)政的稅收收入作用很?。欢莾H針對(duì)增量房產(chǎn)征稅，不能體現(xiàn)對(duì)存量房征稅的問(wèn)題，使房產(chǎn)稅的試點(diǎn)作用削弱。
（二）全國(guó)范圍內(nèi)征收存在技術(shù)難題
首先，我國(guó)各地個(gè)人住房信息系統(tǒng)都不完善，給房產(chǎn)稅改革增加了難度。個(gè)人住房信息系統(tǒng)是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)，全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)稅改革需要全國(guó)各地建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，這不僅需要投入大量的資金和時(shí)間，此外還面臨體制的障礙。
其次，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)建立不完善。我國(guó)評(píng)估人員匱乏，評(píng)估技術(shù)落后，評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力也尚未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。
（三）土地制度加大房產(chǎn)稅改革難度
我國(guó)的土地國(guó)有制引發(fā)了關(guān)于房產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)議，我國(guó)的房地產(chǎn)是住宅私有而土地國(guó)有，住宅所有者只對(duì)土地?fù)碛?0年的使用權(quán)。土地國(guó)有制度使地方政府過(guò)分依賴(lài)土地財(cái)政，土地出讓金收入逐漸成為地方財(cái)政的第二大支柱。相比之下在現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度下，房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的比例很小，房產(chǎn)稅收入對(duì)增加地方財(cái)政收入的作用甚微。政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)導(dǎo)致對(duì)地方稅收的改革積極性不高，對(duì)房產(chǎn)稅的改革甚至有抵觸心理，這增加了房產(chǎn)稅改革的難度。
（四）稅收征管機(jī)制和民眾納稅意識(shí)均不健全
房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，而在征管上又不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但是房產(chǎn)稅就缺乏這樣的機(jī)制，只能靠“強(qiáng)收”，所以征收房產(chǎn)稅要建立在民眾良好的納稅意識(shí)的基礎(chǔ)之上。一方面我國(guó)目前的稅收征管機(jī)制是建立在對(duì)間接稅征收的基礎(chǔ)上，在設(shè)計(jì)上并不符合房產(chǎn)稅征管的要求。另一方面，我國(guó)民眾的納稅意識(shí)尚不健全，所以房產(chǎn)稅改革必須在征管環(huán)節(jié)進(jìn)行精巧的設(shè)計(jì)，否則會(huì)出現(xiàn)的大量偷稅漏稅，甚至面臨大面積僵持的現(xiàn)象。
（五）特殊時(shí)期賦予了房產(chǎn)稅過(guò)多的功能
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，房產(chǎn)稅本身被社會(huì)賦予了過(guò)多的功能，例如房產(chǎn)稅能否降低當(dāng)今不斷上升的房?jī)r(jià)、能否抑制投資性房地產(chǎn)需求等。在特殊的時(shí)期，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革讓房產(chǎn)稅背負(fù)了沉重的輿論壓力，這無(wú)形之中給房產(chǎn)稅改革造成了巨大的社會(huì)壓力，不利于房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)。
二、國(guó)外房產(chǎn)稅制度的概況及其特點(diǎn)
（一）國(guó)外房產(chǎn)稅制度概況
世界上很多國(guó)家征收房地產(chǎn)稅，各國(guó)在稅收制度的制定和征管過(guò)程中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)的房產(chǎn)稅改革有很大的借鑒意義。表一為國(guó)外房產(chǎn)稅制度概況一覽表。
（二）國(guó)外房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)
縱觀(guān)世界范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的國(guó)家，房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)主要有：
1．房產(chǎn)稅是地方稅收收入的主要來(lái)源
世界上大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅都為地方稅種，由當(dāng)?shù)氐恼魇蘸凸芾?。房產(chǎn)稅是地方政府收入的主要來(lái)源。例如美國(guó)房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收收入都來(lái)自房產(chǎn)稅。圖一為主要國(guó)家房產(chǎn)稅占地方稅收收入的比例。從圖中可以看出，西方國(guó)家房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產(chǎn)稅是地方稅的重要稅種，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的主要來(lái)源，而亞洲國(guó)家房產(chǎn)稅占地方稅收入的比例則相對(duì)較低。
2．征收目的明確
大多數(shù)國(guó)家征收房產(chǎn)稅的目的主要有增加地方財(cái)政用于提高當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)水平和調(diào)節(jié)貧富差距兩大目的。例如美國(guó)征收房產(chǎn)稅主要是增加地方財(cái)政收入，提高地方公共服務(wù)水平，而新加坡征收房產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)貧富差距，有些國(guó)家也以房產(chǎn)稅作為調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的輔助政策，例如韓國(guó)。征稅目的明確有利于減少房產(chǎn)稅征收的爭(zhēng)議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時(shí)可以有效地減少相關(guān)的稅收漏洞。
3．稅收要素設(shè)制合理
從征稅范圍看，大多數(shù)征收房產(chǎn)稅的稅基較寬，房產(chǎn)稅針對(duì)全民房產(chǎn)征收，同時(shí)對(duì)特殊群體（例如老人）設(shè)定優(yōu)惠政策。寬稅基既能保證公平，又能夠保證地方政府的稅收收入，提供穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。
從稅率來(lái)看，各個(gè)國(guó)家的稅率制定方法都不相同，例如美國(guó)由各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值、其他來(lái)源的收入等變量確定稅率，各個(gè)地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國(guó)則采用累進(jìn)稅率從而更好的進(jìn)行二次分配。縱觀(guān)各個(gè)國(guó)家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個(gè)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，降低稅收征管的難度。
除了少數(shù)國(guó)家以評(píng)估租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)外，大多數(shù)國(guó)家的計(jì)稅依據(jù)都采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。因此大多數(shù)國(guó)家都配有完善的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，包括高素質(zhì)的評(píng)估人員、合理有效地評(píng)估方法、評(píng)估日后事項(xiàng)的處理機(jī)制。從而能夠公平公正的確認(rèn)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，并有效地解決房產(chǎn)評(píng)估糾紛。
4．配套設(shè)施健全
為了配合房產(chǎn)稅制度，各國(guó)都有完善的個(gè)人住房信息系統(tǒng)、高效的房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)，從而有效地控制房產(chǎn)稅稅源。住房信息系統(tǒng)包括房屋種類(lèi)和數(shù)量、土地類(lèi)型、估價(jià)的組成和變化、所有權(quán)等詳細(xì)信息。高效的評(píng)估系統(tǒng)主要是以信息系統(tǒng)提供的信息為基礎(chǔ)，查找所有可征稅的房產(chǎn)，同時(shí)確定其所有權(quán)、對(duì)所有的需納稅的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并確定其價(jià)值。同時(shí)很多國(guó)家還設(shè)有房產(chǎn)評(píng)估糾紛辦公室，如果房主對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議，可以向評(píng)估辦公室申訴。完善的配套設(shè)施為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)。
5．征管體系嚴(yán)密
各個(gè)征收房產(chǎn)稅的國(guó)家，在征收管理環(huán)節(jié)的制度設(shè)計(jì)都較嚴(yán)格。大多數(shù)國(guó)家都采用征稅軟件，房產(chǎn)稅的申報(bào)、登記辦理、征收和預(yù)測(cè)等一系列工作都可由其完成。例如美國(guó)，征稅官員會(huì)根據(jù)軟件系統(tǒng)計(jì)算的應(yīng)納稅額，將稅單打印出來(lái)，然后寄給納稅人，也有些是寄給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收。納稅人接到稅單以后，如無(wú)異議，按照稅單列明的應(yīng)納稅款開(kāi)支票，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)連同稅單一起寄回稅務(wù)機(jī)關(guān)，也有些委托金融機(jī)構(gòu)代為繳納，很少有納稅人直接到征收機(jī)關(guān)上門(mén)納稅。此外對(duì)于逃稅人，各國(guó)家都會(huì)有高額的罰款，稅務(wù)部門(mén)還可以行使對(duì)房產(chǎn)的留置權(quán)和拍賣(mài)權(quán)。嚴(yán)密便捷的稅收征管程序，降低了稅收成本。
三、各國(guó)房產(chǎn)稅制度對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的啟示
（一）明確征稅目的
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊的時(shí)期，房產(chǎn)稅在此時(shí)進(jìn)行改革會(huì)被賦予過(guò)多的功能，相關(guān)部門(mén)要明確房產(chǎn)稅的征收目的，減少房產(chǎn)稅改革的輿論壓力。從世界上大多數(shù)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅收入大多是地方財(cái)政的支柱，主要用于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)。反觀(guān)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，與OECD成員國(guó)相比（見(jiàn)圖二），房產(chǎn)稅占地方稅收的比例很小，對(duì)地方財(cái)政的作用極為有限，地方政府過(guò)于依賴(lài)短期的土地財(cái)政，因此我國(guó)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該注重房產(chǎn)稅地方財(cái)政的長(zhǎng)期作用。此外一些國(guó)家房產(chǎn)稅也起到了調(diào)節(jié)貧富差距的作用，少數(shù)國(guó)家把房產(chǎn)稅作為房?jī)r(jià)的調(diào)控工具。因此，我國(guó)征收房產(chǎn)稅的主要目的應(yīng)該是完善地方稅制，增加地方財(cái)政收入，稅收收入用于保障性住房的建設(shè)和公共服務(wù)，同時(shí)起到調(diào)節(jié)貧富差距、合理引導(dǎo)需求的作用。
（二）加大投入破解技術(shù)難題
首先，盡快完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。我國(guó)要以城市住房信息系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)、以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級(jí)住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，全面掌握個(gè)人住房的基礎(chǔ)信息及動(dòng)態(tài)變化，為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，涉及到很多部門(mén)和單位。因此，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)需要多個(gè)部門(mén)的配合，國(guó)家方面應(yīng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)總責(zé)，地方上則由房地產(chǎn)管理局具體負(fù)責(zé)牽頭建立。在此基礎(chǔ)上，逐級(jí)成立全國(guó)住房數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把民政、公安、社保、銀監(jiān)、人民銀行、勞動(dòng)和稅務(wù)部門(mén)等職能部門(mén)納入其中，各司其職，各負(fù)其責(zé)。同時(shí)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建立要注重明晰存量房產(chǎn)權(quán)這項(xiàng)工作，可以采用通過(guò)房屋普查、專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查或補(bǔ)充調(diào)查等多種形式。
其次，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，征收房產(chǎn)稅的國(guó)家都設(shè)有專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)稅評(píng)估部門(mén)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估。設(shè)立的房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)可以隸屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)，也可以獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)關(guān)。相關(guān)部門(mén)設(shè)立后，要引進(jìn)評(píng)估人員，這是最大的難題。所以一方面要加大對(duì)原有評(píng)估人員的培訓(xùn)力度，提高素質(zhì)，也可以從國(guó)外引進(jìn)相關(guān)的人才。另一方面要培養(yǎng)新的房產(chǎn)評(píng)估人員，高校增設(shè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)，同時(shí)注重實(shí)踐環(huán)節(jié)。此外，房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)應(yīng)該有相關(guān)的糾紛解決機(jī)制，征收房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)評(píng)估糾紛事件會(huì)大量增加，評(píng)估部門(mén)要公平處理。
（三）合理設(shè)制稅收要素
稅收范圍的設(shè)定要兼顧合理與公平，目前試點(diǎn)的兩個(gè)城市主要是針對(duì)增量房產(chǎn)中的一部分進(jìn)行征稅。世界上其它國(guó)家征收房產(chǎn)稅大多針對(duì)全民的全部房產(chǎn)，同時(shí)設(shè)有相關(guān)的稅收優(yōu)惠，例如美國(guó)對(duì)老年公寓免征房產(chǎn)稅，在日本新建3層以上防火住宅5年內(nèi)、新建其它住宅戶(hù)3年內(nèi)都可享受半額不動(dòng)產(chǎn)稅的優(yōu)惠。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍不能僅針對(duì)一部分房產(chǎn)更不能僅針對(duì)增量房產(chǎn)征稅。鑒于公平，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該是全部的房產(chǎn)，但是為了不加重低收入者的負(fù)擔(dān)，可以制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠。從圖4看，個(gè)人一生30-50歲養(yǎng)房能力最強(qiáng)，養(yǎng)房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房產(chǎn)稅征收應(yīng)該與養(yǎng)房能力相吻合，對(duì)于老人等養(yǎng)房能力差的群體設(shè)定稅收優(yōu)惠或者免稅（見(jiàn)圖5），而對(duì)于養(yǎng)房能力強(qiáng)的群體可以穩(wěn)定征收。
稅率的設(shè)定短期內(nèi)可以參考美國(guó)的做法，首先人大授權(quán)國(guó)務(wù)院制定一個(gè)稅率范圍，在此基礎(chǔ)上，地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定合理的稅率。對(duì)于稅率的制定方法，地方政府可以參考美國(guó)，由財(cái)政收入、房產(chǎn)價(jià)值等數(shù)據(jù)計(jì)算稅率，也可以根據(jù)試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)稅率的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改。長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該采用累進(jìn)稅率，能夠在調(diào)節(jié)二次分配上發(fā)揮功能。
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。從世界范圍看，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，一些轉(zhuǎn)型國(guó)家如智利、捷克等按面積征收或混合計(jì)價(jià)法征收房產(chǎn)稅，也正在轉(zhuǎn)變。采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現(xiàn)假離婚、假分家等逃稅現(xiàn)象。所以長(zhǎng)期看來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估值。
（四）建立科學(xué)的征管機(jī)制
目前我國(guó)的稅收體制是建立在間接稅的基礎(chǔ)上，所以首先要加快改革稅收體制，為房產(chǎn)稅的征收提供平臺(tái)。其次在完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)個(gè)人申報(bào)，從而可以有效地控制稅源并減少冗雜的程序。同時(shí)房產(chǎn)稅的征管要合理降低稅收成本，盡量避免出現(xiàn)試點(diǎn)時(shí)呈交大量證明材料的現(xiàn)象。我國(guó)房產(chǎn)稅的繳納可以參考新加坡，鼓勵(lì)納稅人通過(guò)銀行賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬的方式，當(dāng)然這需要金融等其他機(jī)構(gòu)部門(mén)的配合。
為有效控制稅收漏洞，減少偷稅、漏稅現(xiàn)象，加強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)也至關(guān)重要。我國(guó)在所得稅制度日漸成熟的條件下，直接稅的稅收體系會(huì)得到很大改善，公民的納稅意識(shí)也會(huì)得到一定的提升。此外政府要加強(qiáng)宣傳，主要是對(duì)稅收目的宣傳，征收房產(chǎn)稅是取之于民，用之于民，稅收收入用于公共服務(wù)，無(wú)形之中會(huì)增強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)。
我國(guó)自上世紀(jì)末已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。目前我國(guó)60歲以上老人以達(dá)到1.3億,占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。根據(jù)我國(guó)人口普查資料對(duì)21世紀(jì)人口老齡化過(guò)程的預(yù)測(cè),我國(guó)已提前進(jìn)入了人口老齡化的第二階段,即人口老齡化的迅速發(fā)展階段。2010~2040將是我國(guó)人口老齡化速度最快的時(shí)期。老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快,是我國(guó)即將面臨的嚴(yán)重問(wèn)題,因此解決老年人居住問(wèn)題迫在眉睫。
1老年居住環(huán)境現(xiàn)狀
目前我國(guó)老年人的居住模式除少部分選擇傳統(tǒng)的養(yǎng)老院等福利設(shè)施外,大部分老人的居住模式可歸為以下幾種:(1)合居模式,即傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這種幾代合居的養(yǎng)老模式已經(jīng)逐漸在減少。(2)獨(dú)居模式。健康狀況良好的老人由于種種原因常獨(dú)自居住。隨著第一代獨(dú)生子女的成長(zhǎng),老人獨(dú)居的現(xiàn)象也越來(lái)越普遍。(3)毗鄰模式,即老人和子女毗鄰而居,既保持了各自的獨(dú)立生活,又能方便照顧老人。
在這幾種養(yǎng)老的居住模式中,或多或少都存在著以下問(wèn)題:家庭住房面積不足,導(dǎo)致老年人居住條件無(wú)法改善,不利于老有所養(yǎng);缺乏有組織的精神慰藉活動(dòng)和提供這些活動(dòng)的室內(nèi)外公共活動(dòng)空間和場(chǎng)所;環(huán)境設(shè)計(jì)和建筑的細(xì)部節(jié)點(diǎn)中缺乏對(duì)老年人特殊的生理、心理的考慮等。有資料表明有54%的老年人對(duì)小區(qū)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的老年人活動(dòng)區(qū)表示了不滿(mǎn);有45%的老年人對(duì)小區(qū)或街道上沒(méi)有設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)表示不滿(mǎn)①。隨著人口的老齡化日益嚴(yán)重,現(xiàn)有的社區(qū)居住環(huán)境已越來(lái)越不能滿(mǎn)足老年人的需要。
從上世紀(jì)末我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)以來(lái),在上海、北京等大城市里除了政府興辦的福利院外,陸續(xù)出現(xiàn)了商業(yè)化的專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老設(shè)施,如托老院、老年公寓等。這些設(shè)施提供老人的住宿、醫(yī)療、衛(wèi)生、娛樂(lè)等眾多生活的方便。他們從建筑模式上可分為:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)。
各種養(yǎng)老設(shè)施作為新興事物,存在著一下一些問(wèn)題:
a.布局不盡合理。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有列入城市的總體規(guī)劃。目前存在著一些老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好,但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友,交通不便。各級(jí)政府所辦的社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(敬老院、老年公寓等)有些雖然設(shè)在社區(qū)附近,但相對(duì)來(lái)講占地小、活動(dòng)場(chǎng)地有限,環(huán)境較差。這也是許多老年人不愿入住的緣故。
b.價(jià)格對(duì)老年人收入水平來(lái)說(shuō)相對(duì)較高。這也是許多老人不選擇這些養(yǎng)老設(shè)施的一個(gè)重要原因。
c.空間單調(diào)、缺乏人性化設(shè)計(jì)。猶如筒子樓的設(shè)計(jì),缺乏交往空間,老人的生活空間很小,生活面也很窄,導(dǎo)致了許多老人不愿入住。
筆者在對(duì)朝陽(yáng)區(qū)的不同檔次的老年服務(wù)設(shè)施進(jìn)行了考察,從大的環(huán)境看,他們老年公寓所處的位置都處在或鄰近社區(qū)中心,但相對(duì)封閉、獨(dú)立,自成一體。高墻大院、鐵門(mén)緊閉,給人以與世隔離的孤僻感,整體氣氛壓抑。
2國(guó)外老人居住環(huán)境的發(fā)展
國(guó)外的老齡化早在上世紀(jì)60年代就開(kāi)始了,老年住宅的發(fā)展也經(jīng)歷了較長(zhǎng)的時(shí)間發(fā)展比較成熟。逐漸從對(duì)老年人單純的生理扶助轉(zhuǎn)向生理、心理的并重?，F(xiàn)在國(guó)外老人居住環(huán)境具有以下幾個(gè)特征:
