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1水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及水務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大的成效，而水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是我國城市建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容之一，但是我國的水務(wù)設(shè)施，尤其是供水設(shè)施的供需矛盾日益突出，在建設(shè)和維護(hù)方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務(wù)發(fā)展的主要障礙。首先，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出投資主體多元化的特點(diǎn)，近些年來，隨著外資和社會(huì)資金的注入，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)政府單一投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了改變。其次，運(yùn)營主體多元化。針對(duì)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，原先為單一政府所屬事業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)營管理，發(fā)展至今，其經(jīng)營主體已經(jīng)由事業(yè)單位逐漸向企業(yè)轉(zhuǎn)變，而且相應(yīng)的競(jìng)爭機(jī)制也已被引進(jìn)。再者，經(jīng)營模式也逐漸向多元化發(fā)展，與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式相比，市場(chǎng)化對(duì)我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營發(fā)展表現(xiàn)出了更大的影響。在水務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化推進(jìn)的過程中，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的投融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，在傳統(tǒng)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，主要是以政府主導(dǎo)進(jìn)行的公益性投資，但是，隨著社會(huì)資本的注入，其投資模式已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣?huì)資本為主導(dǎo)的市場(chǎng)收益性投資。
2水務(wù)項(xiàng)目投資分析的內(nèi)容及要點(diǎn)
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對(duì)其目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，具體對(duì)技術(shù)、市場(chǎng)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，從而為投資者的投資活動(dòng)提供主要判斷依據(jù)，具體而言，水務(wù)項(xiàng)目投資包括以下幾方面的內(nèi)容.
2.1地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況
在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，投資者需要對(duì)所在地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行進(jìn)行分析，并對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)特色加以分析，然后對(duì)與水務(wù)項(xiàng)目開展的工業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，通過多個(gè)方面內(nèi)容的調(diào)查分析，促使投資者對(duì)地區(qū)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況有一個(gè)整體的了解。
2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性
投資活動(dòng)的主要目的是獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，所以，在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，需要根據(jù)自身的實(shí)際需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行衡量。具體而言，首先，投資者需要對(duì)目標(biāo)地區(qū)的水資源供需情況、水資源結(jié)構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐乃|(zhì)有一個(gè)全面的了解。其次，投資者還需要分析目標(biāo)地區(qū)存在的供水矛盾以及產(chǎn)生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應(yīng)深入了解當(dāng)?shù)孛癖娨约罢畬?duì)水務(wù)項(xiàng)目建設(shè)所持有的態(tài)度。通過對(duì)這些因素的綜合了解，作為其判斷水務(wù)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。
2.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容
項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模決定了投資者所需投入資金的總量，而項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容決定了其投資的方向，所以在水務(wù)項(xiàng)目投資中，必須考慮到項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模以及建設(shè)內(nèi)容。投資者應(yīng)根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定以及投資可行性分析報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行描述。通常情況下，在水務(wù)項(xiàng)目建設(shè)過程中，水源、水廠以及網(wǎng)管工程等部分的規(guī)模較大，所以，投資者必須對(duì)這些部分進(jìn)行重點(diǎn)考慮和分析。
2.4供水設(shè)施與供水市場(chǎng)現(xiàn)狀
在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，調(diào)查項(xiàng)目所在的區(qū)域現(xiàn)有各個(gè)供水主體包括多個(gè)方面，如供水規(guī)模、供水量以及售水量、水源地水質(zhì)量等，通過對(duì)供水設(shè)施的調(diào)查分析，可以對(duì)目標(biāo)地區(qū)供水能力有一個(gè)全面的了解。而對(duì)當(dāng)?shù)毓┧袌?chǎng)的了解，可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓┧袌?chǎng)發(fā)展情況對(duì)其投資活動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2.5水價(jià)分析及預(yù)測(cè)
在水務(wù)項(xiàng)目投資中，投資者必須對(duì)目標(biāo)地區(qū)水價(jià)變化情況有一個(gè)全面的了解，以此來判斷其投資活動(dòng)是否會(huì)獲得收益，通常情況下，如果目標(biāo)地區(qū)水價(jià)變動(dòng)較大，則會(huì)存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以投資者應(yīng)該對(duì)其投資活動(dòng)進(jìn)行慎重考慮。另外，投資人員還應(yīng)對(duì)目標(biāo)地區(qū)的水價(jià)變化趨勢(shì)有一定的了解，并做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，如果地區(qū)水價(jià)發(fā)展變化趨勢(shì)能夠?yàn)橥顿Y者帶來一定的投資收益，則可以考慮進(jìn)行投資活動(dòng)，反之，如果地區(qū)水價(jià)發(fā)展變化趨勢(shì)不符合投資者的期望值，那么可以對(duì)其業(yè)務(wù)投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>
2.6投資概算與投資數(shù)據(jù)校核
在水務(wù)投資過程中，對(duì)于投資者而言，其可以根據(jù)相關(guān)水務(wù)單位提供的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)投資數(shù)據(jù)，并根據(jù)自身的實(shí)際需求進(jìn)行有針對(duì)性的校驗(yàn)，具體校驗(yàn)過程中，可以采用定額以及當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息庫數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，并且采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比，在校驗(yàn)過程中，投資數(shù)據(jù)應(yīng)盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗(yàn)的準(zhǔn)確性。
3水務(wù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算的多角度、多方案對(duì)比分析
在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，如果財(cái)務(wù)測(cè)算制訂方案的結(jié)論的可行性較大，則需要對(duì)思考問題的角度進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖?，也可以?duì)一些邊界條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖?，進(jìn)行補(bǔ)充測(cè)算，進(jìn)行多角度對(duì)比分析。第一，投資者需要根據(jù)工程投資和目標(biāo)地區(qū)水價(jià)變化情況對(duì)資本金回報(bào)率進(jìn)行測(cè)算。通常情況下，地方政府或者企業(yè)投資者針對(duì)水務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行招商引資時(shí)，水務(wù)項(xiàng)目的可行性研究和初步設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，針對(duì)水務(wù)項(xiàng)目的招商引資范圍已經(jīng)進(jìn)行了明確的界定，針對(duì)所要投資的水務(wù)項(xiàng)目所用資金數(shù)額以及整個(gè)工程項(xiàng)目規(guī)模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對(duì)其投資回報(bào)率進(jìn)行測(cè)算，在測(cè)算過程中應(yīng)以先前的水價(jià)以及水價(jià)歷史變化作為重要依據(jù)。第二，根據(jù)工程投資和資本金回報(bào)率反算銷售水價(jià)，如果測(cè)算結(jié)果顯示所進(jìn)行的項(xiàng)目投資活動(dòng)不可行，則需要對(duì)其原因進(jìn)行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價(jià)比較低，對(duì)于投資者而言，在水務(wù)投資過程中，水價(jià)是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應(yīng)該根據(jù)原先設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，反算銷售水價(jià)，并通過這種方式，清楚的預(yù)測(cè)到在何種情形下投資者才能取得投資回報(bào)，而且這一測(cè)算思路還可以為地方政府穩(wěn)定水價(jià)提供有力的依據(jù)。
4水務(wù)項(xiàng)目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小钡?a href="http://www.tjykpx.cn/haowen/43008.html" target="_blank">方法和策略
在水務(wù)投資過程中，對(duì)于大多數(shù)水務(wù)項(xiàng)目而言，在現(xiàn)有工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資額以及水價(jià)等邊界條件不變的情況下，單靠水務(wù)項(xiàng)目本身盈利往往滿足不了投資者的回報(bào)要求。為此，將水務(wù)項(xiàng)目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小?，可以通過以下幾方面進(jìn)行。第一，我國很多地區(qū)的供水規(guī)劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據(jù)工程建設(shè)總體規(guī)模和建設(shè)方案，對(duì)投資方案進(jìn)行進(jìn)一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對(duì)水務(wù)投資項(xiàng)目，政府應(yīng)該進(jìn)一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設(shè)、配水管網(wǎng)工程建設(shè)等方面。另外，針對(duì)水務(wù)項(xiàng)目投資活動(dòng)的進(jìn)行，政府應(yīng)該對(duì)企業(yè)投資者進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y金補(bǔ)償，例如，地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)劁N售水量以及當(dāng)前水價(jià)，以現(xiàn)金或者土地的形式對(duì)投資者進(jìn)行補(bǔ)償，進(jìn)而有效推動(dòng)水務(wù)投資項(xiàng)目的進(jìn)行。
5結(jié)語
水務(wù)項(xiàng)目投資在地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標(biāo)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、水價(jià)分析及預(yù)測(cè)等。在水務(wù)項(xiàng)目投資中，投資者還應(yīng)多角度進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算，并進(jìn)行方案對(duì)比，以確保投資的準(zhǔn)確合理性。
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隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也飛速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域共同關(guān)注的熱點(diǎn)之一。房地產(chǎn)投資分析也成為各高等院校房地產(chǎn)專業(yè)開設(shè)的核心課程之一。房地產(chǎn)投資分析是實(shí)踐性非常強(qiáng)的一門課程，只有準(zhǔn)確把握市場(chǎng)動(dòng)向，正確作出房地產(chǎn)投資決策，并科學(xué)有效地規(guī)避投資中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，才能最終實(shí)現(xiàn)滿意的投資收益。這就需要良好的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備。
房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、投資市場(chǎng)的分析，投資項(xiàng)目方案策劃，涉及到成本費(fèi)用及投資收入的估算，以及對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策，是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)的工程。而市場(chǎng)的變化、政策的更新的影響使得房地產(chǎn)投資分析變得更為復(fù)雜，這增加了教師的上課的復(fù)雜程度，也增加了學(xué)生的學(xué)習(xí)難度，而不斷更新教學(xué)方法也成了教師的研究課題。
一、現(xiàn)行教學(xué)方法存在問題
房地產(chǎn)投資分析由于實(shí)踐操作性很強(qiáng)，傳統(tǒng)的老師講學(xué)生聽的教學(xué)方法，早已被摒棄?，F(xiàn)如今的理論學(xué)習(xí)與社會(huì)實(shí)踐結(jié)合的教學(xué)方式，將工作流程分為市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等模塊進(jìn)行情景學(xué)習(xí)，雖說與社會(huì)接軌，但學(xué)生的主動(dòng)參與積極性仍有待提高。
1.真實(shí)項(xiàng)目參與難度大
在理論學(xué)習(xí)與社會(huì)實(shí)踐相結(jié)合的教學(xué)方式中，以現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中真實(shí)的出讓土地信息讓學(xué)生進(jìn)行分析自已選擇地塊，然后結(jié)合出讓土地所在區(qū)域分析市場(chǎng)情況設(shè)計(jì)開發(fā)方案，虛實(shí)結(jié)合讓學(xué)生參與到房地產(chǎn)投資分析的學(xué)習(xí)當(dāng)中。然而，在教學(xué)過程中卻發(fā)現(xiàn)，雖然與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)，能使學(xué)生在畢業(yè)后更快更有效率地參與到工作中，但出讓土地遠(yuǎn)離他們的生活范圍，甚至處于他們完全陌生的區(qū)域，較大的空間距離使得學(xué)生的參與積極性不高，甚至?xí)苯颖г梗貕K太遠(yuǎn)了解數(shù)據(jù)資料難度太大。
2.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化需要大量時(shí)間跟蹤調(diào)查
在不同時(shí)期、不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下房地產(chǎn)市場(chǎng)情況也不同，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)的投資行為。因此，投資者必須擁有敏銳的市場(chǎng)洞察力和非凡的投資魄力，而這些不是依靠課堂的學(xué)習(xí)，也不是一次實(shí)踐就能達(dá)到的，這需要長期對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注，收集大量市場(chǎng)信息資料，把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況與政策形勢(shì)再分析預(yù)測(cè)。而一次的課堂組織，例如讓學(xué)生事先設(shè)計(jì)一份調(diào)查問卷，再集體參與調(diào)查所得到的信息也是短暫的片面的，這就需要學(xué)生利用更多的課余時(shí)間去完成，如果要求每周都必須完成一次市場(chǎng)調(diào)查，學(xué)生會(huì)大感壓力增加而產(chǎn)生抵觸情緒，而這在大學(xué)中幾乎是所有專業(yè)都難以解決的問題。
二、教學(xué)方法改革構(gòu)想
真實(shí)案例教學(xué)無疑是非常有效的能讓學(xué)生畢業(yè)后更快適應(yīng)工作的一種教學(xué)方法，但學(xué)生的參與度不高，且真實(shí)案例教學(xué)學(xué)生學(xué)習(xí)難度更大，如何發(fā)揮真實(shí)案例教學(xué)的優(yōu)點(diǎn)，又使學(xué)生能主動(dòng)參與到學(xué)習(xí)中來，則需要研究新的教學(xué)方法。
據(jù)調(diào)查，知識(shí)的掌握在工作以后邊學(xué)邊干過程中效率更高，并且知識(shí)掌握的速度很大程度上取決于對(duì)所從事工作的興趣和負(fù)責(zé)程度，自身努力程度，機(jī)遇等非智力因素。教育心理學(xué)闡釋：“只有充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，才能使他們積極主動(dòng)地參與到學(xué)習(xí)中，去感受學(xué)習(xí)過程的快樂，從而獲得良好的教學(xué)效果?！币虼?，如何激發(fā)學(xué)生興趣，讓學(xué)生主動(dòng)去了解工作流程，并在參與工作過程中發(fā)現(xiàn)問題，引發(fā)思考去解決問題，則成了新一輪教學(xué)方法改革的思考方向。筆者在此進(jìn)行了一些小小的嘗試。
1.游戲的思考方式
在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地，加蓋房屋，以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產(chǎn)投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學(xué)習(xí)變成一種游戲來完成。首先，必須要選擇一個(gè)學(xué)生熟悉的區(qū)域作為進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的市場(chǎng)，而貼近學(xué)生生活的最好區(qū)域便是學(xué)校；再由學(xué)生自己根據(jù)平時(shí)的生活軌跡將學(xué)校分成幾塊區(qū)域，再根據(jù)各區(qū)域特點(diǎn)確定商業(yè)中心，根據(jù)人流量劃出幾塊等級(jí)差異明顯的地塊；接下來，便可讓學(xué)生分組競(jìng)爭商機(jī)最大的地塊，并讓他們?cè)诟鞑煌貕K進(jìn)行商業(yè)行為體驗(yàn)，因這直接關(guān)系到他們的切身利益，學(xué)生都積極參與體驗(yàn)并要求延長體驗(yàn)期。當(dāng)他們將這種體驗(yàn)行為代入到房地產(chǎn)購房者的行為模式中，以此為興趣點(diǎn)引發(fā)學(xué)生的思考，會(huì)使得他們更愿意去主動(dòng)思考問題，從而建立起完整而又嚴(yán)密的邏輯思維方式，然后再將點(diǎn)延伸成線，最終讓他們主動(dòng)走出校門了解市場(chǎng)。而在這一過程中，學(xué)生以主動(dòng)參與的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、市場(chǎng)分析以及市場(chǎng)定位的學(xué)習(xí)情景中。
2. 團(tuán)隊(duì)合作賺取虛擬資金
在學(xué)生通過市場(chǎng)調(diào)查了解近期出讓土地信息，為使他們能積極參與土地周邊區(qū)域情況的調(diào)查了解，并根據(jù)周邊市場(chǎng)情況完成開發(fā)項(xiàng)目策劃任務(wù)，則需將學(xué)生代入投資者的角色中。首先，學(xué)生分組以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當(dāng)中去，再通過平時(shí)課堂的團(tuán)隊(duì)合作來賺取虛擬資金，進(jìn)行資本的原始積累以籌集企業(yè)的開發(fā)資金，而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞；再根據(jù)各組團(tuán)的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金，而借貸資金產(chǎn)生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低，在組團(tuán)相互之間的競(jìng)爭中就使得學(xué)生能主動(dòng)參與賺取虛擬資金的活動(dòng)當(dāng)中去。而在這一過程中，學(xué)生體驗(yàn)了競(jìng)爭中的成本與收入的估算，通過財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力。
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069
[中圖分類號(hào)]F283 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）08-0-02
1 水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及水務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大的成效，而水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是我國城市建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容之一，但是我國的水務(wù)設(shè)施，尤其是供水設(shè)施的供需矛盾日益突出，在建設(shè)和維護(hù)方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務(wù)發(fā)展的主要障礙。首先，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出投資主體多元化的特點(diǎn)，近些年來，隨著外資和社會(huì)資金的注入，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)政府單一投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了改變。其次，運(yùn)營主體多元化。針對(duì)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，原先為單一政府所屬事業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)營管理，發(fā)展至今，其經(jīng)營主體已經(jīng)由事業(yè)單位逐漸向企業(yè)轉(zhuǎn)變，而且相應(yīng)的競(jìng)爭機(jī)制也已被引進(jìn)。再者，經(jīng)營模式也逐漸向多元化發(fā)展，與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式相比，市場(chǎng)化對(duì)我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營發(fā)展表現(xiàn)出了更大的影響。在水務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化推進(jìn)的過程中，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的投融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，在傳統(tǒng)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，主要是以政府主導(dǎo)進(jìn)行的公益性投資，但是，隨著社會(huì)資本的注入，其投資模式已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣?huì)資本為主導(dǎo)的市場(chǎng)收益性投資。
2 水務(wù)項(xiàng)目投資分析的內(nèi)容及要點(diǎn)
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對(duì)其目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，具體對(duì)技術(shù)、市場(chǎng)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，從而為投資者的投資活動(dòng)提供主要判斷依據(jù)，具體而言，水務(wù)項(xiàng)目投資包括以下幾方面的內(nèi)容。
2.1 地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況
在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，投資者需要對(duì)所在地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行進(jìn)行分析，并對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)特色加以分析，然后對(duì)與水務(wù)項(xiàng)目開展的工業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，通過多個(gè)方面內(nèi)容的調(diào)查分析，促使投資者對(duì)地區(qū)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況有一個(gè)整體的了解。
2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性
投資活動(dòng)的主要目的是獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，所以，在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，需要根據(jù)自身的實(shí)際需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行衡量。具體而言，首先，投資者需要對(duì)目標(biāo)地區(qū)的水資源供需情況、水資源結(jié)構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐乃|(zhì)有一個(gè)全面的了解。其次，投資者還需要分析目標(biāo)地區(qū)存在的供水矛盾以及產(chǎn)生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應(yīng)深入了解當(dāng)?shù)孛癖娨约罢畬?duì)水務(wù)項(xiàng)目建設(shè)所持有的態(tài)度。通過對(duì)這些因素的綜合了解，作為其判斷水務(wù)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。
2.3 目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容
項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模決定了投資者所需投入資金的總量，而項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容決定了其投資的方向，所以在水務(wù)項(xiàng)目投資中，必須考慮到項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模以及建設(shè)內(nèi)容。投資者應(yīng)根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定以及投資可行性分析報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行描述。通常情況下，在水務(wù)項(xiàng)目建設(shè)過程中，水源、水廠以及網(wǎng)管工程等部分的規(guī)模較大，所以，投資者必須對(duì)這些部分進(jìn)行重點(diǎn)考慮和分析。
2.4 供水設(shè)施與供水市場(chǎng)現(xiàn)狀
在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，調(diào)查項(xiàng)目所在的區(qū)域現(xiàn)有各個(gè)供水主體包括多個(gè)方面，如供水規(guī)模、供水量以及售水量、水源地水質(zhì)量等，通過對(duì)供水設(shè)施的調(diào)查分析，可以對(duì)目標(biāo)地區(qū)供水能力有一個(gè)全面的了解。而對(duì)當(dāng)?shù)毓┧袌?chǎng)的了解，可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓┧袌?chǎng)發(fā)展情況對(duì)其投資活動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2.5 水價(jià)分析及預(yù)測(cè)
在水務(wù)項(xiàng)目投資中，投資者必須對(duì)目標(biāo)地區(qū)水價(jià)變化情況有一個(gè)全面的了解，以此來判斷其投資活動(dòng)是否會(huì)獲得收益，通常情況下，如果目標(biāo)地區(qū)水價(jià)變動(dòng)較大，則會(huì)存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以投資者應(yīng)該對(duì)其投資活動(dòng)進(jìn)行慎重考慮。另外，投資人員還應(yīng)對(duì)目標(biāo)地區(qū)的水價(jià)變化趨勢(shì)有一定的了解，并做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，如果地區(qū)水價(jià)發(fā)展變化趨勢(shì)能夠?yàn)橥顿Y者帶來一定的投資收益，則可以考慮進(jìn)行投資活動(dòng)，反之，如果地區(qū)水價(jià)發(fā)展變化趨勢(shì)不符合投資者的期望值，那么可以對(duì)其業(yè)務(wù)投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>
2.6 投資概算與投資數(shù)據(jù)校核
在水務(wù)投資過程中，對(duì)于投資者而言，其可以根據(jù)相關(guān)水務(wù)單位提供的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)投資數(shù)據(jù)，并根據(jù)自身的實(shí)際需求進(jìn)行有針對(duì)性的校驗(yàn)，具體校驗(yàn)過程中，可以采用定額以及當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息庫數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，并且采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比，在校驗(yàn)過程中，投資數(shù)據(jù)應(yīng)盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗(yàn)的準(zhǔn)確性。
3 水務(wù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算的多角度、多方案對(duì)比分析
在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，如果財(cái)務(wù)測(cè)算制訂方案的結(jié)論的可行性較大，則需要對(duì)思考問題的角度進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖?，也可以?duì)一些邊界條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖?，進(jìn)行補(bǔ)充測(cè)算，進(jìn)行多角度對(duì)比分析。
第一，投資者需要根據(jù)工程投資和目標(biāo)地區(qū)水價(jià)變化情況對(duì)資本金回報(bào)率進(jìn)行測(cè)算。通常情況下，地方政府或者企業(yè)投資者針對(duì)水務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行招商引資時(shí)，水務(wù)項(xiàng)目的可行性研究和初步設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，針對(duì)水務(wù)項(xiàng)目的招商引資范圍已經(jīng)進(jìn)行了明確的界定，針對(duì)所要投資的水務(wù)項(xiàng)目所用資金數(shù)額以及整個(gè)工程項(xiàng)目規(guī)模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對(duì)其投資回報(bào)率進(jìn)行測(cè)算，在測(cè)算過程中應(yīng)以先前的水價(jià)以及水價(jià)歷史變化作為重要依據(jù)。第二，根據(jù)工程投資和資本金回報(bào)率反算銷售水價(jià)，如果測(cè)算結(jié)果顯示所進(jìn)行的項(xiàng)目投資活動(dòng)不可行，則需要對(duì)其原因進(jìn)行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價(jià)比較低，對(duì)于投資者而言，在水務(wù)投資過程中，水價(jià)是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應(yīng)該根據(jù)原先設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，反算銷售水價(jià)，并通過這種方式，清楚的預(yù)測(cè)到在何種情形下投資者才能取得投資回報(bào)，而且這一測(cè)算思路還可以為地方政府穩(wěn)定水價(jià)提供有力的依據(jù)。
4 水務(wù)項(xiàng)目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小钡姆椒ê筒呗?/p>
在水務(wù)投資過程中，對(duì)于大多數(shù)水務(wù)項(xiàng)目而言，在現(xiàn)有工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資額以及水價(jià)等邊界條件不變的情況下，單靠水務(wù)項(xiàng)目本身盈利往往滿足不了投資者的回報(bào)要求。為此，將水務(wù)項(xiàng)目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小?，可以通過以下幾方面進(jìn)行。第一，我國很多地區(qū)的供水規(guī)劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據(jù)工程建設(shè)總體規(guī)模和建設(shè)方案，對(duì)投資方案進(jìn)行進(jìn)一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對(duì)水務(wù)投資項(xiàng)目，政府應(yīng)該進(jìn)一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設(shè)、配水管網(wǎng)工程建設(shè)等方面。另外，針對(duì)水務(wù)項(xiàng)目投資活動(dòng)的進(jìn)行，政府應(yīng)該對(duì)企業(yè)投資者進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y金補(bǔ)償，例如，地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)劁N售水量以及當(dāng)前水價(jià)，以現(xiàn)金或者土地的形式對(duì)投資者進(jìn)行補(bǔ)償，進(jìn)而有效推動(dòng)水務(wù)投資項(xiàng)目的進(jìn)行。
5 結(jié) 語
水務(wù)項(xiàng)目投資在地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，在水務(wù)項(xiàng)目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標(biāo)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、水價(jià)分析及預(yù)測(cè)等。在水務(wù)項(xiàng)目投資中，投資者還應(yīng)多角度進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算，并進(jìn)行方案對(duì)比，以確保投資的準(zhǔn)確合理性。
主要參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 層次分析法 模糊綜合評(píng)價(jià)
一、引言
當(dāng)前我國在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風(fēng)險(xiǎn)影響因素較少；二、各種風(fēng)險(xiǎn)因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對(duì)以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)體系，利用模糊綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)的評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了一種有效的方法。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則
1．全面性。指標(biāo)體系作為一個(gè)有機(jī)整體，既有反映項(xiàng)目收益的指標(biāo)，又有反映總投資和工期方面的指標(biāo)；既有確定性指標(biāo)，又有風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。
2．科學(xué)性。指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)要力求反映客觀實(shí)際，對(duì)評(píng)價(jià)的結(jié)果需要復(fù)核和檢驗(yàn)。
3．可行性。指標(biāo)體系不僅在理論上行得通，在實(shí)際操作上也要簡單易行。
4．系統(tǒng)性。指標(biāo)體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點(diǎn)突出。
（二）指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)成
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層A、準(zhǔn)則層B和指標(biāo)層C。
三、模糊綜合評(píng)價(jià)方法
模糊綜合評(píng)價(jià)方法是一種綜合運(yùn)用層次分析法和模糊評(píng)價(jià)法來評(píng)價(jià)具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評(píng)價(jià)法解決了層次分析法的各方案對(duì)各評(píng)價(jià)因素優(yōu)劣性評(píng)分的問題；層次分析法則為模糊綜合評(píng)價(jià)提供了較為科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和各因素的權(quán)重。
（一）建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型
利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。
在評(píng)價(jià)過程中，評(píng)價(jià)者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對(duì)它進(jìn)行估計(jì)。如果在估計(jì)時(shí)有誤差，必然導(dǎo)致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時(shí)，并不要求判斷具有嚴(yán)格的一致性。這是客觀事物的復(fù)雜性與人們認(rèn)識(shí)的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。
過程分為兩步，首先計(jì)算一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機(jī)引入一致性指標(biāo)RI，計(jì)算一致性檢驗(yàn)系數(shù)CR=CI/RI，計(jì)算結(jié)果CR≤0.1，則這個(gè)判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標(biāo)為止。
（三）計(jì)算組合權(quán)重
根據(jù)指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素的特征向量集W和準(zhǔn)則層B風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)評(píng)判目標(biāo)A系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的特征向量V，可以計(jì)算得出指標(biāo)層C風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于評(píng)判目標(biāo)A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應(yīng)的計(jì)算公式為：U=W×V。
（四）建立多層次模糊綜合評(píng)價(jià)模型
確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)集T=t1，t2，…tm以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評(píng)價(jià)模型。
四、結(jié)語
模糊綜合評(píng)價(jià)方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險(xiǎn)的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個(gè)系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險(xiǎn)程度。該方法不僅可以得出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對(duì)項(xiàng)目實(shí)施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應(yīng)用空間應(yīng)用價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)業(yè)具有高附加值, 投資房地產(chǎn)能為投資者帶來豐厚的收益,但同時(shí),投資房地產(chǎn)需要巨額資金的投入, 而且投資回收期長,風(fēng)險(xiǎn)大。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時(shí)度勢(shì),極其謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資決策分析。
以往的房地產(chǎn)投資決策方法,如凈現(xiàn)值法、投資回收期法及常用的風(fēng)險(xiǎn)型決策和非確定性決策方法,都是單目標(biāo)決策。而實(shí)際上,進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí),往往要考慮多個(gè)指標(biāo),針對(duì)這種情況,筆者擬將多目標(biāo)決策的模糊主成分分析法引入到房地產(chǎn)投資決策中,試圖為房地產(chǎn)投資決策者提供一種較為科學(xué)的定量與定性相結(jié)合的決策方法。
一、主成分分析法的基本原理
主成分分析法是一種較為客觀的多指標(biāo)評(píng)價(jià)方法。該方法將多指標(biāo)問題化為較少的新的指標(biāo)問題。這些新的指標(biāo)既彼此互不相關(guān)，又能綜合反映原來多個(gè)指標(biāo)的信息，是原來多個(gè)指標(biāo)的線性組合。綜合后的新指標(biāo)被稱為原來指標(biāo)的主成分。在評(píng)價(jià)過程中給出了指標(biāo)包含的信息量的權(quán)數(shù)，它的評(píng)價(jià)分值主要依賴各指標(biāo)間的相關(guān)性確定，有助于客觀地反映樣本間的現(xiàn)實(shí)關(guān)系。主成分通過原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，求相關(guān)系數(shù)矩陣，求特征值，特征向量，確定主因子個(gè)數(shù)，得出綜合評(píng)價(jià)值等步驟實(shí)現(xiàn)。在確定主因子個(gè)數(shù)時(shí)以累計(jì)貢獻(xiàn)率≥85%為界限。據(jù)此確定主因子的個(gè)數(shù)，此時(shí)，方差之和已經(jīng)占全部方差85%以上。
二、主成分分析方法的計(jì)算步驟
1.設(shè)m個(gè)變量(指標(biāo))的n次觀測(cè)數(shù)據(jù)陣，(1)
2.對(duì)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的目的是使單位不同的各項(xiàng)指標(biāo)值之間具有可比性，具體做法如下：（2）
其中
為了方便起見，標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)仍記為。
3.計(jì)算m個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)陣,（3）
其中:
4.計(jì)算的特征值和特征向量。設(shè)求出是的特征值;是相應(yīng)的特征向量，可得到一組主成分用表示
（4）
5.確定主成分個(gè)數(shù)。一般稱為第個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率，稱為第個(gè)主成分的累積貢獻(xiàn)率。當(dāng)其時(shí)，提取前個(gè)主成分就夠了，對(duì)后面的個(gè)主成分可忽略不計(jì)。
6.模糊綜合評(píng)價(jià)。將已有文獻(xiàn)中取得的隸屬度與權(quán)重合成投資方案評(píng)價(jià)水平模型: (5)
若C值最大，則為最優(yōu)方案。
三、實(shí)例計(jì)算比較
以濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個(gè)互相獨(dú)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資方案為準(zhǔn)，通過計(jì)算比較判斷，選出最優(yōu)方案。
濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個(gè)互相獨(dú)立的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資方案設(shè)為，由初始投資推算出9項(xiàng)指標(biāo)值（見表1）。
利用Matlabr軟件把上述(1)～(4)式編程，計(jì)算主要結(jié)果顯示如下：
計(jì)算出H公因子方差（見表2）。
計(jì)算Q因子權(quán)重（見表3）。
模糊綜合評(píng)價(jià):
結(jié)合文獻(xiàn)中所得的隸屬度矩陣，應(yīng)用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。
由上面計(jì)算結(jié)果可知C1>C>2>C3，由此得三個(gè)方案中A1最優(yōu)，按從優(yōu)到劣排序結(jié)果為:A1>A2>A3。
四、結(jié)論
本文針對(duì)傳統(tǒng)的投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法的缺陷,提出了一種新的投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。主成分分析法是一種客觀的測(cè)量方法,能夠較其他方法更有效地評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。利用該方法不僅簡化了計(jì)算，同時(shí)也很好地處理了評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的信息重疊，二者結(jié)合起來能夠很好地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的優(yōu)劣性。同時(shí)，需要注意的是主成分分析法雖然是一種客觀的方法，但數(shù)據(jù)的獲取來自廣大專家，專家評(píng)分不當(dāng)會(huì)造成結(jié)果的偏差。因此，在實(shí)際綜合評(píng)價(jià)投資中的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，盡量找知識(shí)淵博、有遠(yuǎn)見的專家評(píng)分，提高評(píng)分的準(zhǔn)確度，從而可以更準(zhǔn)確地確定投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
1 概述
當(dāng)今中國的證券投資學(xué)教材，對(duì)證券投資的研究對(duì)象的闡述較少，國內(nèi)比較知名作者吳曉裘，趙錫軍、李向科等在其主編的證券投資學(xué)中都沒有對(duì)證券投資學(xué)的研究對(duì)象進(jìn)行界定和闡述，而一門科學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容和方法，需要在學(xué)習(xí)中完善，在完善中學(xué)習(xí)，通過不斷地總結(jié)和修正，逐步完善這一學(xué)科，這一研究對(duì)證券投資理論發(fā)展和實(shí)踐都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2 證券投資概述
投資包括直接投資和間接投資兩大方面，直接投資是指各個(gè)投資主體為在未來獲得經(jīng)濟(jì)效益或社會(huì)效益而進(jìn)行的實(shí)物資產(chǎn)購建活動(dòng)。如國家、企業(yè)、個(gè)人出資建造機(jī)場(chǎng)、碼頭、工業(yè)廠房和購置生產(chǎn)所用的機(jī)械設(shè)備等。間接投資是指企業(yè)或個(gè)人用其積累起來的貨幣購買股票、債券等有價(jià)證券，借以獲得收益的經(jīng)濟(jì)行為。一切出于謀取預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益為目的而墊付資金或?qū)嵨锏男袨槎伎梢钥醋魇峭顿Y。
證券投資是指間接投資，即投資主體用其積累起來的貨幣購買股票、公司債券、公債等有價(jià)證券，借以獲得收益的經(jīng)濟(jì)行為。證券投資屬于非實(shí)物投資，投資者付出資金，購入的是有價(jià)證券，而不是機(jī)器、設(shè)備、黃金珠寶等實(shí)物。證券投資的收益一般包括股息、紅利收益、資本收益、債息收益和投機(jī)收益。
證券投資是一種特殊的投資活動(dòng)，與一般意義上的投資相比，具有高收益性、高風(fēng)險(xiǎn)性、期限性和變現(xiàn)性等特點(diǎn)。
3 證券投資與投機(jī)
投機(jī)起源于古代，早期的投機(jī)以賺取地區(qū)差價(jià)為主要方式，不同區(qū)域?qū)Σ煌N類產(chǎn)品生產(chǎn)與需求的差別性，為投機(jī)者賺取買賣差價(jià)創(chuàng)造了條件。進(jìn)入商品社會(huì)后，投機(jī)范圍日趨廣泛，它已伸展到生產(chǎn)、流通、金融等眾多領(lǐng)域。
投機(jī)的含義就是把握時(shí)機(jī)賺取利潤。在證券投資學(xué)中，投機(jī)的基本含義則是：在信息不充分的條件下做出投資決策，試圖在證券市場(chǎng)的價(jià)格漲落中獲利。而這種價(jià)格波動(dòng)帶來的獲利時(shí)機(jī)同樣賦予所有的社會(huì)公眾，并未偏向某種特定的人，但事實(shí)上只有少數(shù)人把握住了這種機(jī)會(huì)。少數(shù)投機(jī)者之所以能夠成功，不只是他們熟悉市場(chǎng)的習(xí)性，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確的預(yù)見力和判斷力，更主要的是具有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的勇氣。承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，賺取高額利潤就是投機(jī)者根本的信條。而對(duì)于大多數(shù)人來說，并不愿意承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，他們往往偏重于通過資金、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的投入以圖賺取正常利潤的投資行為。
證券投資與投機(jī)的區(qū)別主要表現(xiàn)為對(duì)預(yù)測(cè)收益的估計(jì)不同。普通投資者進(jìn)行證券投資時(shí)，較為重視基礎(chǔ)價(jià)值分析，以此作為投資決策的依據(jù)；證券投機(jī)者不排斥這些方法，但更重視技術(shù)、圖像和心理分析。普通投資者除關(guān)心證券價(jià)格漲落而帶來的收益外，還關(guān)注股息、紅利等日常收益；而證券投機(jī)者只關(guān)注證券價(jià)格漲落帶來的利潤，而對(duì)股息、紅利等日常收益不屑一顧。其次是所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度不同。投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。普通投資者對(duì)投資的安全性較為關(guān)注，主要購買那些股息和紅利乃至價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的證券，因而所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較??；投機(jī)者主要購買那些收益高而且極不穩(wěn)定的證券，因而其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。投機(jī)者既可能獲得巨大的收益，也可能遭受巨大的損失。
證券投資與投機(jī)并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，只是在程度上有差別。因此要把投資與投機(jī)完全區(qū)分開來是很困難的。投資是不成功的投機(jī)，投機(jī)是成功的投資。
4 證券投資學(xué)研究的對(duì)象
證券投資學(xué)的研究對(duì)象是證券市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律以及遵循其規(guī)律進(jìn)行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。具體地講，就是證券投資者如何正確地選擇證券投資工具；如何規(guī)范地參與證券市場(chǎng)運(yùn)作；如何科學(xué)地進(jìn)行證券投資決策分析；如何成功地使用證券投資策略與技巧；國家如何對(duì)證券投資活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范管理等等。從學(xué)科性質(zhì)上講，證券投資學(xué)具有下列特點(diǎn)：
第一，證券投資是一門綜合性方法論科學(xué)。證券投資的綜合科學(xué)性質(zhì)主要反映在它以眾多學(xué)科為基礎(chǔ)和它涉及范圍的廣泛性。證券投資作為金融資產(chǎn)投資，它是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分。股市是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，因此，資本、利潤、利息等慨念是證券投資學(xué)研究問題所經(jīng)常使用的基本范疇。證券市場(chǎng)是金融市場(chǎng)的一項(xiàng)重要組成部分。證券投資學(xué)研究的一個(gè)重要內(nèi)容是證券市場(chǎng)運(yùn)行，證券投資者的投資操作，所以必然涉及到貨幣供應(yīng)、市場(chǎng)利率及其變化對(duì)證券市場(chǎng)價(jià)格以及證券投資者收益的影響。證券投資者進(jìn)行投資決定購買哪個(gè)企業(yè)的股票或債券，總要進(jìn)行調(diào)查了解，掌握其經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況，從而做出分析、判斷。作這些基礎(chǔ)分析必須掌握一定的會(huì)計(jì)學(xué)知識(shí)。證券投資學(xué)研究問題時(shí)，除了進(jìn)行一些定性分析外，還需要大量地定量分析，證券投資、市場(chǎng)分析、價(jià)值分析、技術(shù)分析、組合分析等內(nèi)容都應(yīng)采用統(tǒng)計(jì)、數(shù)學(xué)模型進(jìn)行。因此，掌握經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、數(shù)學(xué)等方法對(duì)證券投資是非常重要的。因此，證券投資學(xué)是一門綜合性方法論科學(xué)。
第二，證券投資是一門應(yīng)用性科學(xué)。證券投資學(xué)雖然也研究一些經(jīng)濟(jì)理論問題，但從學(xué)科內(nèi)容的主要組成部分來看，它屬于應(yīng)用性較強(qiáng)的一門科學(xué)。證券投資學(xué)側(cè)重于對(duì)經(jīng)濟(jì)事實(shí)、現(xiàn)象及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和歸納，它所研究的主要內(nèi)容是證券投資者所需要掌握的具體方法和技巧，即如何選擇證券投資工具；如何在證券市場(chǎng)上買賣證券；如何分析各種證券投資價(jià)值；如何對(duì)發(fā)行公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析；如何使用各種技術(shù)方法分析證券市場(chǎng)的發(fā)展變化；如何科學(xué)地進(jìn)行證券投資組合等等，這些都是操作性很強(qiáng)的具體方法和基本技能。從這些內(nèi)容可以看出，證券投資學(xué)是一門培養(yǎng)應(yīng)用型專門人才的科學(xué)。
第三，證券投資是一門以特殊方式研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系的科學(xué)。證券投資屬于金融投資范疇，進(jìn)行金融投資必須以各種有價(jià)證券的存在和流通為條件，因而證券投資學(xué)所研究的運(yùn)動(dòng)規(guī)律是建立在金融活動(dòng)基礎(chǔ)之上的。金融資產(chǎn)是虛擬資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)就是一種虛擬資本的運(yùn)動(dòng)，其運(yùn)動(dòng)有著自己一定的獨(dú)立性。社會(huì)上金融資產(chǎn)量的大小取決于證券發(fā)行量的大小和證券行市，而社會(huì)實(shí)際資產(chǎn)數(shù)量的大小取決于社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的生產(chǎn)能力和價(jià)格。由于金融資產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)是以現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)為根據(jù)的，由此也就決定了實(shí)際生產(chǎn)過程中所反映的一些生產(chǎn)關(guān)系也必然反映在證券投資活動(dòng)當(dāng)中。即使從證券投資小范圍來看，證券發(fā)行所產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系、所有權(quán)關(guān)系、利益分配關(guān)系，證券交易過程中所形成的委托關(guān)系、購銷關(guān)系、信用關(guān)系等等也都包含著較為復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因此證券投資學(xué)研究證券投資的運(yùn)行離不開研究現(xiàn)實(shí)社會(huì)形態(tài)中的種種社會(huì)關(guān)系。
5 證券投資研究的內(nèi)容和方法1 證券投資的研究內(nèi)容
證券投資的研究內(nèi)容是由其研究對(duì)象所決定的，它包括：1.1 證券投資的基本概念和范疇。證券投資過程中涉及許多重要的概念和范疇，如證券（股票、債券等）、證券投資、證券投資風(fēng)險(xiǎn)、證券投資收益等。明確這些概念和范疇，是研究證券投資的前提。1.2 證券投資的要素。證券投資活動(dòng)離不開一定的條件或行為要素，證券投資者、證券投資工具、證券投資中介等是證券投資的實(shí)施要素。它們?cè)谧C券投資過程中分別起著不同但又不可或缺的作用。研究這些要素，對(duì)于準(zhǔn)確、全面、深入地說明和理解證券投資運(yùn)動(dòng)過程有著十分重要的作用。
5.1.3 從事證券投資活動(dòng)的空間。證券投資活動(dòng)是在證券市場(chǎng)上進(jìn)行的，而證券市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)龐雜的體系，它由許多分支組成，證券市場(chǎng)的不同部分具有不同的活動(dòng)內(nèi)容，并分別滿足不同的證券投資需要。只有充分了解證券市場(chǎng)的組成框架、基本結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)理，才能進(jìn)入這一市場(chǎng)并有效地從事證券投資活動(dòng)。1.4 證券投資的規(guī)則和程序。證券投資是按照一定的規(guī)則包括法規(guī)進(jìn)行的。作為一種交易行為，它有特定的程序和步聚，制度規(guī)定是相當(dāng)嚴(yán)密的。了解這些規(guī)則和程序，是從事證券投資的重要前提。1.5 證券投資的原則和內(nèi)在要求。證券投資是一種高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)行為。因此安全、高效地進(jìn)行證券投資，必須把握一些重要的原則和客觀內(nèi)在要求。按證券投資的客觀要求行事，有助于避免證券投資中的盲目性，理性地入市操作，從而增加投資成功的可能性。1.6 證券投資的分析方法。這是證券投資學(xué)最重要的內(nèi)容之一。證券投資分析方法大致上可分為基本分析與技術(shù)分析兩大類，而這兩類分析方法又分別包含了大量內(nèi)容，只有努力掌握這些分析方法，投資者才有可能為正確地選擇投資對(duì)象，把握市場(chǎng)趨勢(shì)。1.7 證券投資的操作方法。證券投資的操作方法是指實(shí)際買賣證券時(shí)，在進(jìn)行投資分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)狀況和投資者自身情況、投資目的等選擇的具體操作模式、策略與手法。它與證券投資分析有著相當(dāng)密切的關(guān)系，它是在投資分析的基礎(chǔ)上確定的，是對(duì)投資分析結(jié)果具體操作的反映。投資者個(gè)人的投資目的、條件乃至修養(yǎng)與氣質(zhì)也會(huì)在某種程度上決定其操作方法。1.8 證券投資中的風(fēng)險(xiǎn)與收益。風(fēng)險(xiǎn)與收益總是伴隨著整個(gè)證券投資過程。實(shí)際上，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小化和收益最大化，正是證券投資者追求的目標(biāo)。因此，研究證券投資中的風(fēng)險(xiǎn)與收益，自然成為證券投資學(xué)的核心問題之一。什么是證券投資風(fēng)險(xiǎn)和收益？它們的構(gòu)成情況如何？怎樣對(duì)證券投資中的風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行度量？如何實(shí)現(xiàn)收益最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化？如何優(yōu)化基于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)目的的投資組合等等，證券投資學(xué)均需做出相應(yīng)的回答。2 證券投資學(xué)的研究方法
證券投資是一門理論和應(yīng)用并重的學(xué)科，要實(shí)現(xiàn)其研究目的并使這門學(xué)科不斷發(fā)展，就必須堅(jiān)持以下方法和要求：2.1 規(guī)范與實(shí)證分析并重，定性與定量分析結(jié)合的研究方法。證券投資學(xué)要解決繁雜的理論命題并得出科學(xué)的結(jié)論，不僅要大量地運(yùn)用邏輯思維，進(jìn)行各種理論抽象和規(guī)范分析，還必須高度地關(guān)注證券投資的實(shí)踐，進(jìn)行廣泛的實(shí)證分析。證券投資中涉及大量的技術(shù)問題，分析、決策過程中不僅要考慮可能的制約因素，還必須盡可能弄清這些因素對(duì)證券投資的影響程度，而這些因素本身所具有的量化狀態(tài)又可能決定證券投資收益與風(fēng)險(xiǎn)程度的差別。因此，證券投資學(xué)的各種結(jié)論的得出，都必須建立在定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用的基礎(chǔ)之上。2.2 強(qiáng)調(diào)結(jié)論、觀點(diǎn)的特定性及適用背景，而不刻意追求其普遍適用性或惟一性。證券投資實(shí)踐中的情況十分復(fù)雜，變數(shù)很多，市場(chǎng)走勢(shì)往往還要受到投機(jī)及其他某些人為因素的影響。因此，證券投資學(xué)中所給出的結(jié)論與觀點(diǎn)也只能針對(duì)大多數(shù)情況或某些情況，有一定的適用范圍。2.3 強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的全方位分析。證券投資學(xué)作為一門指導(dǎo)證券投資實(shí)踐的學(xué)科，不僅要求完善其理論體系，更重要的是要告訴人們?nèi)绾胃鶕?jù)現(xiàn)象的現(xiàn)狀和動(dòng)態(tài)，判斷事物發(fā)展的趨勢(shì)，提高投資的成功率。
6 結(jié)論
不管是證券投資或者投機(jī)，都非常有必要搞清楚其研究對(duì)象，通過對(duì)證券市場(chǎng)投資理論的研究和實(shí)踐的分析，筆者總結(jié)出證券投資學(xué)的研究對(duì)象，它是一門研究證券市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律以及遵循其規(guī)律進(jìn)行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。而如何正確地選擇證券投資工具，規(guī)范地參與證券市場(chǎng)運(yùn)作，科學(xué)地進(jìn)行證券投資決策分析，成功地使用證券投資策略與技巧等等，對(duì)證券投資者具有十分重要的意義。
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中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
文章對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究的理論意義及其中存在的問題進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，并對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了闡述，同時(shí)經(jīng)過分析，并結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)理論知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的措施進(jìn)行了探討。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制研究的理論意義
1.在宏觀經(jīng)濟(jì)研究中，通過對(duì)中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究將有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一種重要方式。中國作為發(fā)展中國家，正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的重要時(shí)期，中國的經(jīng)濟(jì)體制改革是前所未有的實(shí)踐，因而，與一定經(jīng)濟(jì)、制度相協(xié)調(diào)的中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究，將有助于我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控理論的完善。
2.對(duì)中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題的研究涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域，本課題依據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)與管理理論的新發(fā)展，進(jìn)行中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究，將有助于學(xué)科的融合與發(fā)展。
3.考慮到國際房地產(chǎn)資金的注入和國際房地產(chǎn)商進(jìn)入中國市場(chǎng)，以及加入WTO之后5年的過渡期已經(jīng)到來，房地產(chǎn)業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭，所以我們必須對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制問題進(jìn)行深入細(xì)致的研究。
三、我國房地產(chǎn)投資存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時(shí)間還不長，對(duì)它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實(shí)踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論，幫助投資者規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的辨識(shí)和再分類，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)。同時(shí)它還會(huì)受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大、投資回報(bào)率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時(shí)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)列專項(xiàng)進(jìn)行研究。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率，其計(jì)算方法有以下幾種。
1.采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來識(shí)別
（一）投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。
一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報(bào)告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為：營業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用／年計(jì)劃總收入。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險(xiǎn)太大。
（二）償債收益比。
營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業(yè)凈收入，要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認(rèn)為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為：保本占用率=f年?duì)I業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)，年計(jì)劃總收入保本占用率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法
由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場(chǎng)調(diào)查，有已開發(fā)項(xiàng)目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì)，甚至通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大，有時(shí)相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。
五、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況．諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及來來發(fā)展趨勢(shì)等。理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究．合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)．高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。
在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞?，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；及時(shí)就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通．充分考慮項(xiàng)目防火、抗震、御災(zāi)要求．采用價(jià)值工程技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。
3.在工程建設(shè)階段．開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特剮是額材料、新工藝的應(yīng)用．以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)；進(jìn)行設(shè)計(jì)交底．嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場(chǎng)施工日記并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付教、進(jìn)度教，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；
4．在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制訂營銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材。及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修井消除火災(zāi)、事故隱患等。
六、結(jié)束語
隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)控制。對(duì)關(guān)乎到企業(yè)的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻(xiàn)：
[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我國從全面推行住房制度市場(chǎng)化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動(dòng)性和投資回收期長等特點(diǎn)也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個(gè)因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個(gè)層次模型，最低層各方案相對(duì)于最高層總目標(biāo)的相對(duì)重要權(quán)值的確定或相對(duì)優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多方案選擇中的應(yīng)用
1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對(duì)性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評(píng)選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，將評(píng)選指標(biāo)定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項(xiàng)目融資模式，其籌資方式的不同會(huì)帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實(shí)力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會(huì)有所差別。在各項(xiàng)靜動(dòng)態(tài)的投資財(cái)務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生重要影響的市場(chǎng)需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。
（3）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。
（4）項(xiàng)目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項(xiàng)目的投資收益水平，只有將項(xiàng)目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項(xiàng)目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。
（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項(xiàng)目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時(shí)的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較指標(biāo)體系表
3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。
4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計(jì)算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對(duì)應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗(yàn)一致性。
5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。
三、結(jié)論
層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案比選中是一個(gè)簡便實(shí)用的方法?；趯哟畏治龇ǖ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目多方案比較體系可以有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高決策科學(xué)性，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.
西蒙曾經(jīng)說過：“管理就是決策?！惫芾砘顒?dòng)本身無時(shí)無刻不滲透著決策過程，決策決定企業(yè)的前景。從財(cái)務(wù)管理的角度說決策分為籌資決策、投資決策、營運(yùn)活動(dòng)決策。企業(yè)投資決策的基本程序：1.確定決策目標(biāo)。2.探索、確定備選方案。3.對(duì)各備選方案進(jìn)行評(píng)價(jià)、比較。4.對(duì)各備選方案進(jìn)行初步選擇。5.對(duì)進(jìn)入第二輪評(píng)定的方案進(jìn)行論證，考慮非計(jì)量因素和不易預(yù)測(cè)情況。6.選擇最終方案，制定行動(dòng)計(jì)劃。
一、本量利分析
成本按其性態(tài)分類可以分為固定成本、變動(dòng)成本、混合成本。固定成本又可以分為約束性固定成本和酌量性固定成本。約束性固定成本是企業(yè)為維持一定的業(yè)務(wù)量所必須負(fù)擔(dān)的最低成本，如管理人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。酌量性固定成本是指根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營方針由經(jīng)理人員決定的成本，如廣告費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)。同理變動(dòng)成本可以分為技術(shù)性變動(dòng)成本和酌量性變動(dòng)成本（如按銷售額一定比例確定的銷售傭金）?；旌铣杀疽虍a(chǎn)量變動(dòng)而變動(dòng)，但不是成正比例關(guān)系，主要可以分為三個(gè)類別：半變動(dòng)成本（Y=A+BX）、階梯式成本、延期變動(dòng)成本。成本估計(jì)方法有回歸線法和工業(yè)工程法。
確定完成本后，就可以根據(jù)銷售額計(jì)算出利潤。利潤、收入、成本之間的關(guān)系可以有三種形式表示。一是損益方程式，利潤=單價(jià)*銷量-單位變動(dòng)成本*銷量-固定成本。二是邊際貢獻(xiàn)方程式，利潤=邊際貢獻(xiàn)-固定成本。三是本量利圖又稱盈虧臨界圖，橫軸表示銷售量，縱軸表示成本和收入。本量利圖有多種形式：基本本量利圖、正方形本量利圖、邊際貢獻(xiàn)式本量利圖.
增加銷售額，銷售收入超過成本，形成利潤區(qū)，反之形成虧損區(qū)。因?yàn)槔麧?銷量*（單價(jià)-單位變動(dòng)成本）-固定成本=銷售收入*邊際貢獻(xiàn)率-固定成本=盈虧臨界點(diǎn)銷售量*單價(jià)邊際貢獻(xiàn)率-固定成本=0，所以盈虧臨界點(diǎn)銷售量=固定成本/單位邊際貢獻(xiàn)。本量利關(guān)系經(jīng)常用于敏感性分析，即研究有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會(huì)使盈利轉(zhuǎn)為虧損，單個(gè)參數(shù)變化對(duì)利潤變化的影響程度等問題。
單價(jià)的降低、單位變動(dòng)成本的提高、固定成本的提高、銷售量的降低都有可能使盈利轉(zhuǎn)為虧損。我們要做的就是分別確定單價(jià)最小值、單位成本最大值、固定成本最大值、銷量最小值使得企業(yè)剛好不盈利不虧損。舉例分析如下：某企業(yè)計(jì)劃生產(chǎn)新產(chǎn)品，單價(jià)為10元，估計(jì)單位變動(dòng)成本為6元，固定成本為200000，預(yù)計(jì)銷量為100000件，則它的利潤為100000*（10-6）-200000=200000（元）。
單價(jià)最小值：100000*（X-6）-200000=0， X=8（元）
單位變動(dòng)成本最大值：100000*（10-X）-200000=0， X=8（元）
固定成本最大值：100000*（10-6）-X=0， X=400000（元）
銷量最小化：X*（10-6）-200000=0， X=50000（件）
二、決策樹分析法
決策樹方法可用于一步?jīng)Q策問題，最常用的是解決多步?jīng)Q策問題。多階段決策問題即每一階段做出一個(gè)選擇，下一步?jīng)Q策取決于上一步的決策及其結(jié)果。下圖即為決策樹：
A為決策點(diǎn)，決策點(diǎn)用方形節(jié)點(diǎn)表示，從這類節(jié)點(diǎn)引出的邊表示不同的決策方案，邊上的數(shù)字表示進(jìn)行該項(xiàng)決策時(shí)的費(fèi)用支出。B為狀態(tài)點(diǎn)，狀態(tài)點(diǎn)用圓形節(jié)點(diǎn)表示，從這類節(jié)點(diǎn)引出的邊表示不同的狀態(tài)，邊上的數(shù)字表示對(duì)應(yīng)狀態(tài)出現(xiàn)的概率。C為結(jié)果點(diǎn)，結(jié)果點(diǎn)用三角形節(jié)點(diǎn)表示，在這類三角形節(jié)點(diǎn)里注明各種結(jié)果的損益值。利用決策樹進(jìn)行多階段風(fēng)險(xiǎn)型決策問題的一般程序?yàn)椋簭臉涞哪┥议_始，計(jì)算每個(gè)狀態(tài)點(diǎn)的期望收益，選擇最大值并將其標(biāo)注在相應(yīng)的的決策點(diǎn)里，將處于同一階段的其它決策“剪枝”。同理依次從后向前進(jìn)行“剪枝”，直到最開始的決策點(diǎn)，得到使期望收益最大的方案。
由上述圖可以看出決策樹比較突出的優(yōu)點(diǎn)是方便簡潔、層次清楚、一目了然、易于處理較復(fù)雜的決策問題。
三、總結(jié)
投資決策要科學(xué)民主，講究方法和程序，要抓住時(shí)機(jī)避免失去市場(chǎng)。每個(gè)人的能力有限，對(duì)于企業(yè)重大的決策，任何個(gè)人很難獨(dú)立做出有效決策。所以企業(yè)投資決策必須做到深入調(diào)查研究、廣泛聽取意見、充分論證、集中討論做出最后的決定。
實(shí)物期權(quán)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán)，它是指公司進(jìn)行長期投資在決策時(shí)能根據(jù)在決策時(shí)不確定的因素改變行為的權(quán)利。假設(shè)一項(xiàng)項(xiàng)目投資賦予決策者在未來采取一定投資決策的權(quán)利而不是義務(wù)，那么這項(xiàng)投資就會(huì)有實(shí)物期權(quán)。
企業(yè)投資項(xiàng)目中或多或少都包含一個(gè)或多個(gè)實(shí)物期權(quán)，這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值評(píng)估大多可通過運(yùn)用金融期權(quán)定價(jià)的布萊克-舒爾斯模型得出。分析投資項(xiàng)目所包含的實(shí)物期權(quán)的敏感性即是對(duì)該模型的影響因素進(jìn)行分析，使管理者在決策及管理過程中利用實(shí)物期權(quán)各影響因素的敏感性水平來主動(dòng)地調(diào)整項(xiàng)目投資的具體方案和投資戰(zhàn)略，控制項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平，提高投資項(xiàng)目收益。
實(shí)物期權(quán)的敏感性分析
實(shí)物期權(quán)與金融期權(quán)相關(guān)因素的比較
金融期權(quán)定價(jià)的布萊克-舒爾斯模型的影響因素包括市場(chǎng)價(jià)格、約定價(jià)格、無風(fēng)險(xiǎn)利率、波動(dòng)率及到期時(shí)間等，而利用實(shí)物期權(quán)方法評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的前提就是找出投資項(xiàng)目與這幾個(gè)因素的對(duì)應(yīng)特征。
首先，與投資項(xiàng)目中所能得到的全部現(xiàn)金流量的現(xiàn)值相對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)價(jià)格。
其次，金融期權(quán)中的執(zhí)行價(jià)格在實(shí)物期權(quán)中的等值含義就是投資項(xiàng)目有效期內(nèi)的全部固定成本的現(xiàn)值，它與投資項(xiàng)目的水平、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模以及與原有生產(chǎn)經(jīng)營技術(shù)的關(guān)聯(lián)程度有關(guān)。
再次，到期時(shí)間在實(shí)物期權(quán)中的對(duì)應(yīng)含義是失去投資機(jī)會(huì)的時(shí)間，而并不是指投資項(xiàng)目的有效時(shí)間。當(dāng)?shù)狡跁r(shí)間越短，如產(chǎn)品的生命周期越短，期權(quán)的價(jià)值就越低，決策者會(huì)加速投資。
第四，波動(dòng)率是一個(gè)不可預(yù)見性的指標(biāo)。在數(shù)值上是相關(guān)現(xiàn)金流入價(jià)值增長率的標(biāo)準(zhǔn)差。在實(shí)物期權(quán)中，投資項(xiàng)目的未來現(xiàn)金流與其技術(shù)及市場(chǎng)等影響因素的不確定性有關(guān)，這種不確定性就相當(dāng)于波動(dòng)率，可用項(xiàng)目收益的標(biāo)準(zhǔn)差來描述。
第五，無風(fēng)險(xiǎn)利率是與期權(quán)有效期相同的無風(fēng)險(xiǎn)證券的年利率，在金融期權(quán)與實(shí)物期權(quán)中含義是基本相同的。
實(shí)物期權(quán)中的各因素的敏感性
實(shí)物期權(quán)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的敏感性的大小可以由求實(shí)物期權(quán)的價(jià)值對(duì)于其現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的一階偏導(dǎo)數(shù)得出。因此，買入型實(shí)物期權(quán)對(duì)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值S的敏感性為：
上式反映的是持有實(shí)物期權(quán)相對(duì)于持有投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，由N (d1)可知敏感性的大小介于0和1之間，且投資項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值S越大，敏感性越大。
同理，實(shí)物期權(quán)價(jià)值對(duì)投資成本敏感性的大小可以由求對(duì)投資成本的一階偏導(dǎo)數(shù)得出，因此，買入型實(shí)物期權(quán)對(duì)投資成本X的敏感性為：
上式中的負(fù)號(hào)表示實(shí)物期權(quán)對(duì)投資成本的敏感性是一個(gè)負(fù)值，而敏感性的絕對(duì)值會(huì)隨著投資成本的增加而變大。
買入型實(shí)物期權(quán)對(duì)距離失去機(jī)會(huì)時(shí)間t的敏感性為：
由上式不難證明在其他因素不變的條件下，對(duì)距離失去投資機(jī)會(huì)的時(shí)間t的敏感性將隨著t的變小而逐漸增大。
買入型實(shí)物期權(quán)對(duì)項(xiàng)目不確定性σ的敏感性為：
由上式可以證明，隨著σ的增大，買入型實(shí)物期權(quán)的價(jià)值會(huì)相應(yīng)增大。
買入型實(shí)物期權(quán)對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)利率r的敏感性為：
由上式可知買入型實(shí)物期權(quán)對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)利率的敏感性總是大于0，因此，買入型實(shí)物期權(quán)與無風(fēng)險(xiǎn)利率r之間存在著正向變動(dòng)的關(guān)系。
案例分析
某公司投資220萬元建一項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資后的現(xiàn)金流入現(xiàn)值為200萬元，按凈現(xiàn)值法計(jì)算出的凈現(xiàn)值為-20，項(xiàng)目需放棄。但是，現(xiàn)在該項(xiàng)目有一年的延遲期，即，項(xiàng)目可在一年后再投資。已知市場(chǎng)波動(dòng)率為0.3，無風(fēng)險(xiǎn)利率為6％。
由案例中條件可知，S＝200，X=220，t=1，σ＝0.3，r＝0.06。根據(jù)分析結(jié)果，計(jì)算出實(shí)物期權(quán)對(duì)預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值S、對(duì)投資成本X、對(duì)距離失去機(jī)會(huì)時(shí)間t的敏感性、對(duì)波動(dòng)性σ的敏感性、對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)利率r的敏感性分別為0.5129、-0.3715、16.8683、79.76、81.7388。
除了對(duì)投資成本的敏感性為負(fù)之外，實(shí)物期權(quán)對(duì)其余四項(xiàng)參數(shù)敏感性都為正數(shù)，說明投資成本與期權(quán)的價(jià)值呈負(fù)相關(guān)，而其余四項(xiàng)與期權(quán)的價(jià)值呈正相關(guān)。并且期權(quán)的價(jià)值對(duì)各因素的敏感性的大小由大至小依次為無風(fēng)險(xiǎn)利率、波動(dòng)性、投資延遲的時(shí)間、現(xiàn)金流量和投資成本。
隨著人們經(jīng)濟(jì)能力的提高和理財(cái)意識(shí)的增強(qiáng)，人們喜好把手頭多余的資金用于投資。商鋪投資是一種越來越受到人們偏好的投資項(xiàng)目，它不僅具有有用性，而且實(shí)物形態(tài)穩(wěn)定，投資者的受益期長，但由于商鋪投資收益的大小事先難以估計(jì)，人們對(duì)商鋪投資的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投資盲目性，筆者試圖通過運(yùn)用財(cái)務(wù)方法，如應(yīng)用資金成本分析法、場(chǎng)景分析法和跨期市場(chǎng)分析法，以期對(duì)商鋪投資者的收益和風(fēng)險(xiǎn)有更為科學(xué)有效的評(píng)價(jià)方法，使投資者在進(jìn)行商鋪投資以前對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)多一些認(rèn)識(shí)，盡可能減少一些盲目性。
一、假設(shè)條件
對(duì)于投資者來說，因?yàn)橹苯淤徺I商鋪和租賃商鋪進(jìn)行再投資都是以市場(chǎng)為參照，所以不影響研究的結(jié)果，為了方便研究，假設(shè)投資者都是從市場(chǎng)上租賃商鋪。對(duì)不同的投資者，融資渠道不一樣，資金的機(jī)會(huì)成本就會(huì)不同。現(xiàn)假設(shè)所有的投資者都是從債務(wù)市場(chǎng)上取得資金，即都是通過銀行貸款的方式，所以他們都具有相同的機(jī)會(huì)成本。假如自主經(jīng)營的話，不同的投資者經(jīng)營情況千差萬別，而且投入資金的多少，經(jīng)營項(xiàng)目的選擇，投入的人力資本都會(huì)不一樣，假設(shè)投資者購買商鋪都是用于租賃，不存在自主經(jīng)營的問題，投資者的收益所得就取決于商鋪在市場(chǎng)上所獲得的租金。
二、資金成本分析法
資金成本分析法，就是尋找相似市場(chǎng)，考察資金在這個(gè)相似市場(chǎng)上的成本，相似市場(chǎng)對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)具有參考作用。相似市場(chǎng)主要是以下幾方面相似：首先是地理位置大致相同，投資者可以通過地圖或者實(shí)地考察確定；其次是人流量大致相等，可以實(shí)地計(jì)算，有可能的話還要分析人口的結(jié)構(gòu)與特點(diǎn)，如每個(gè)年齡段的數(shù)量，他們的消費(fèi)習(xí)慣又各是怎樣；最后是發(fā)展前景大致類似，投資者要結(jié)合國家政策和當(dāng)?shù)氐木唧w情況分析。了解相似市場(chǎng)每月的租金后，再把他們平均分配到每平方米，可以知道相似市場(chǎng)平均每月每平方米應(yīng)付的租金。投資者需要對(duì)銀行貸款進(jìn)行還貸，不同的貸款利率下每月的還貸金額不同，根據(jù)目前幾次利率調(diào)整的實(shí)際情況，我們假設(shè)每次利率的調(diào)整幅度為0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月應(yīng)還的銀行貸款。例如，假如投資者購買100平方米的商鋪投資，每平方米的價(jià)格是1.5萬元，則總價(jià)為150萬元，表1是不同貸款利率的情況下，每月每平方米應(yīng)付的銀行貸款。
在對(duì)應(yīng)的貸款利率下，只有相似市場(chǎng)每月每平方米的租金大于投資者每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款，商鋪投資才是可行的；否則具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。以上分析的是靜態(tài)市場(chǎng)，商鋪的購買價(jià)格是固定的，但是現(xiàn)實(shí)中的商鋪市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，商鋪價(jià)格容易受到市場(chǎng)因素的影響，所以一方面投資者要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格不斷調(diào)整商鋪的價(jià)格；另一方面投資者對(duì)商鋪的未來發(fā)展要有一個(gè)長遠(yuǎn)的預(yù)期，不能只看中當(dāng)前的利益，否則有可能當(dāng)前達(dá)到了預(yù)期，但以后的預(yù)期卻不易達(dá)到。
三、場(chǎng)景分析法
投資者的收入預(yù)測(cè)取決于兩個(gè)假設(shè)：一是不同估計(jì)情況下的概率，二是商鋪每月每平方米的單位租金。假設(shè)銀行貸款的利率為6.82%，商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，則對(duì)應(yīng)的商鋪每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，對(duì)商鋪投資的不同情況下的估計(jì)如表2所示。
收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，對(duì)應(yīng)方差的標(biāo)準(zhǔn)差δ=25.1%。
從正態(tài)分布的總體中抽取一個(gè)足夠大的樣本，其形狀就像一口鐘，如圖1所示，這樣一個(gè)分布是一個(gè)以平均數(shù)為中心的對(duì)稱分布，沒有偏斜。收益率圍繞其左右一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域內(nèi)波動(dòng)的概率約為68%，收益率圍繞其左右兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域波動(dòng)的概率接近95%。根據(jù)我們計(jì)算所得到的，悲觀估計(jì)至樂觀估計(jì)商鋪投資收益率的標(biāo)準(zhǔn)差是25.1%。如果商鋪投資的年收益率趨于正態(tài)分布，則商鋪投資的收益率圍繞其平均收益率（22.1%）左右一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差（25.1%）這一范圍內(nèi)波動(dòng)的概率約為，即有大約68%的收益率將落在-3%（22.1%-25.1%）與+47.2%（22.1%+25.1%）之間。收益率圍繞其平均收益率左右兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差這一范圍內(nèi)波動(dòng)的概率約為95%，即有大約95%的概率將落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）與+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之間。
四、跨期市場(chǎng)分析法
跨期市場(chǎng)分析法可以分為兩大類，跨期縱向分析法和跨期橫向分析法，其中跨期縱向分析法是假設(shè)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)而計(jì)算各種情況下對(duì)應(yīng)的收益率情況?？缙跈M向分析法是假定經(jīng)過一段時(shí)間后市場(chǎng)租金發(fā)展到另外一個(gè)階段，從而計(jì)算增長率。
1、跨期縱向分析法
假設(shè)一個(gè)商鋪在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)市場(chǎng)的租金價(jià)格有5種情況，每月每平方米的租金價(jià)格分別為80，100，120，140，160。商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，市場(chǎng)利率為6.82%，則每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款為85.2元，對(duì)應(yīng)每種情況的收益率如表3所示。
當(dāng)市場(chǎng)租金是80時(shí)，投資者的凈收益率是-6.1%，當(dāng)市場(chǎng)租金是100時(shí)，投資者的凈收益率是-17.4%，當(dāng)市場(chǎng)租金是120時(shí)，投資者的凈收益率是40.8%，當(dāng)市場(chǎng)租金是140時(shí)，投資者的凈收益率是64.3%，當(dāng)市場(chǎng)租金是160時(shí)，投資者的凈收益率是87.8%。不同的投資者都有不同的投資預(yù)期，投資者可以通過預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金的情況計(jì)算凈收益率，也可以根據(jù)自己期望所得的收益率反推出對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金價(jià)格，再把資金成本法和縱向分析法結(jié)合起來，把當(dāng)前市場(chǎng)的租金與目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，如果相似市場(chǎng)的租金收入大于預(yù)期市場(chǎng)的租金，則投資商鋪具有可行性，否則投資商鋪具有較大風(fēng)險(xiǎn)。
2、跨期橫向分析法
假設(shè)經(jīng)過5年的時(shí)間，商鋪發(fā)展到一個(gè)更高的水平，即達(dá)到每月每平方米的租金是400元，再經(jīng)過5年的時(shí)間，達(dá)到每月每平方米500元。假如所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)利率仍然是6.82%，商鋪的購買價(jià)格是1.5萬元每平方米，每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，那么每年的平均增長率的計(jì)算方法是用期末的價(jià)格除以期初的價(jià)格，開五次冪，再減1，具體在本文例子中的計(jì)算結(jié)果如表4所示。
當(dāng)五年后每月每平方米市場(chǎng)租金為400元時(shí)，每年租金的平均增長率為36.2%，再經(jīng)過五年市場(chǎng)的租金為500元時(shí)，每年租金的平均增長率為19.4%。投資者可以把他們與目前市場(chǎng)上其他的投資項(xiàng)目相比較，如果其他項(xiàng)目每年的增長率大于預(yù)期商鋪每年收益的增長率，那么就應(yīng)當(dāng)選擇其他的項(xiàng)目投資，否則根據(jù)預(yù)期可以選擇商鋪進(jìn)行投資。
五、總結(jié)
本文從不同的角度考慮了商鋪投資的財(cái)務(wù)方法，從成本的角度運(yùn)用了資金成本法；從風(fēng)險(xiǎn)和收益的角度運(yùn)用了場(chǎng)景分析法；從市場(chǎng)預(yù)期的角度運(yùn)用了跨期市場(chǎng)分析法。在實(shí)際運(yùn)用中這些方法既可以單獨(dú)運(yùn)用，也可以綜合起來多角度考慮。使投資者在進(jìn)行商鋪投資以前對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)多一些認(rèn)識(shí)，盡可能減少一些盲目性。
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